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篇1
1926年，美國以佛羅里達州為龍頭的房地產泡沫幻滅，間接引發上世紀30年代世界經濟危機。九十年代初，日本房產泡沫破滅使日本房價因此持續15年下跌，并直接導致日本經濟十年的蕭條。而東南亞金融危機使香港平均每位業主損失267萬港元。我國雖然沒有經歷過全國性的房地產泡沫危機，但20世紀90年代初期，我國海南和北海房地產泡沫破滅，留下了大量的“爛尾”工程和閑置土地，造成銀行損失慘重。
一般來看，土地資源的稀缺性、房地產產品的特殊性、經濟環境的變化、金融過度支持等原因是引起房地產泡沫的一般性因素，適用于各種經濟體制，我國也不例外。但我國一些特殊的制度和文化也賦予了我國房地產行業一些新的特征，本文將重點分析這些有可能引起房地產行業泡沫的特殊誘因。
一、保障性住房缺失
我國自全國城鎮住房體制改革以來，福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，是符合我國從計劃體制經濟向市場經濟轉變的經濟體制的。但由于沒有有效區分住房改革政策和房地產政策，另外地方政府對無償劃撥土地建設經濟適用房缺乏積極性，使得商業房過度發展，而住房保障嚴重缺位。我國94%的住房開發定性為商品房，經濟適用房不到6%。我國經濟適用房建設從1994年“國家安居工程”開始起步，經歷了高峰之后迅速下滑，特別是2003到2005年，經濟適用房占商品住宅投資額比例下降到不足5%。截止到2005年度，全國累計用于最低收入家庭收入住房保障資金為47.4億元，僅有32.9萬戶最低收入家庭被列入廉租房保障范圍。
二、土地制出讓制度缺陷
從房價的長期規律來看，土地價格可以說是唯一的決定因素。土地一直屬于稀缺資源，特別是中國正處于城鎮化快速發展時期，面臨世界歷史上最大規模的城鄉人口遷移，城鎮住房需求大，但土地資源承載力相對不足。在這種情況下，土地出讓市場是否健康，決定了是否能形成有效的土地供給機制，從而最終決定了房地產市場的供求價格。在我國1994年分稅制改革后，土地出讓金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成為地方政府的財政外收入，這成為地方政府熱衷經營土地的驅動力。我國對城市經營土地實行招標、拍賣和掛牌方式出讓使用權，這對于顯化土地價值和消除土地協議出讓中的尋租具有重大意義，但同時在房地產行業的上升周期，竟拍中的地價往往被炒得很高，拍賣價格遠遠高出了土地價值。統計表明，在整個房地產建設交易過程中，政府稅費收入占到房地產價格的50%;而在歐美，地價稅費相加大約占到住房價格的28%。
三、房屋供給結構不合理
我國房地產市場上房屋供給結構不合理推動了房價的不合理增長，主要表現在:一是房地產存量市場和增量市場結構不平衡。房屋二級市場發展嚴重滯后，新增房產需求主要集中在增量市場。這樣不但導致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋變得相對稀缺，抬高了房價。二是房地產銷售市場和租賃市場發展不平衡。房產租賃市場并沒有提供更多更好的租賃服務來分流消費者的住房需求，從而將壓力都集中在銷售市場，導致房價上漲。三是住房產品供給結構不合理。具體表現在:大戶型住房多，中小戶型住房少;高檔住房多，中低檔住房少;一般商品住房多，限價商品房、經濟適用房以及政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足，一方面導致其價格上升，另一方面也迫使部分消費者轉而購買高費用支出房屋，對高費用房屋維持其高價起到了支持作用，從而拉動住房平均價格上升。
四、特殊文化背景下的投資偏好
高漲的房價逐漸超出了我國普通消費者的承受能力，但其購房沖動和熱情依然沒有明顯得衰減，中國也是世界上自有房率最高的國家之一。截止2005年底，我國個人購買商品住房達1.42萬億，居民自有住房比例達72.8%。
中國百姓偏好住房投資，有以下幾個原因:第一，中國歷史文化傳統建構了中國人熱衷住房投資的特定慣習，住房過度投資是人們在這種慣習制約下的選擇。第二，在中國，住房已經成為階層區分和日常生活中一個重要的“信號”，是個人社會身份和生存能力的體現，這使得人們呈現過度投資的非理性傾向。
以上列舉的我國的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引導，必然會導致房地產市場的泡沫，給經濟發展和社會穩定帶來隱患。我國應盡早改善現有的土地出讓制度、加強住房保障體系、優化住房供給結構以及引導消費者的合理住房觀念，使房地產市場能夠健康持續的發展下去。
參考文獻:
篇2
1 前人研究成果及本文研究的基本假設
1.1 前人的研究結果
學者們從不同角度研究了房地產價格的影響因素。孫繼國、趙息[1]研究了北京市房地產市場中的投機泡沫與房地產價格的關系。市場中的一些投資者明知某些資產價格高于實際價值，但他們對未來資產價格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購進此種資產。這種由于主觀信念不同而導致的資產投機行為常導致資產價格出現總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結果表明，1998-2009年北京市房地產發展中基本都存在一定的投機泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產價格上漲加速，泡沫化劇烈。
曹天階[2]研究了消費者需求與房地產價格的關系。他認為消費結構升級拉動房地產業發展。我國實行房改后，取消了計劃經濟時代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環境建設、提高人民群眾的生活質量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點進行大規模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來的人們也為改善居住環境產生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產的供給情況，造成房地產的價格波動。
王文婷[3]分析了城鎮化對我國房地產市場的需求影響。認為城鎮化進程與房地產業發展之間是相互依存的。城鎮化速度的加快不可避免地會帶動房地產業的發展，反之房地產業的快速發展又為城鎮化建設提供了物質基礎和保障。房地產業是國民經濟運行中的先導性、基礎性產業，房地產商品則是社會必須的生產資料和生活資料，是各種社會經濟運行的基礎和物質載體。任何城市的發展都要依靠房地產開發先行，城市空間利用和資源開發都依賴于房地產業的運行。城鎮化所伴隨的城市人口聚集、城市規模擴大，以及城市結構的變化都會為房地產業的發展提供空間條件。長期以來，國內關于城鎮化建設對房地產業發展的影響研究僅限于定性討論，近年來已有不少學者開始采用數理分析對兩者的關系進行實證研究。
朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對我國區域房地產價格的影響。采用1999年——2009年我國30個省市土地供給量、房地產價格等相關數據，建立Panel Data計量模型，研究了我國房地產價格區域差異，旨在土地供給量對我國區域房地產價格的影響程度。結果表明，土地供給量的確是影響我國區域房地產價格重要因素，土地供給量對我國各地區房地產價格的影響差異程度各不相同。土地供給量對東部地區房地產價格影響程度最為顯著，中西部地區房地產價格對土地供給量的敏感程度相對較低。
1.2 本文的基本假設
基于上述學者的研究成果，本文從投資者投機、消費者需求、城鎮化的發展和土地的稀缺度四個變量作為自變量來探討這些因素對北京市房地產價格的影響。認為這四個因素與北京市房地產價格存在相關性，并探討其相關程度。
2 研究方法與設計
本文通過問卷調查的方式針對這些因素的對房地產價格的影響開展實證研究。調查對象的指定總體就是所有北京房地產企業。
論文的抽樣元素是房地產企業銷售負責人與企業員工。調查研究對象都是在這些界定人群中隨機抽取出來的。
本論文采用的是分層隨機抽樣的方法，可以比隨機抽樣的方法更具有普遍性。設計的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產企業負責人50%、企業員工50%。
本研究論文在所發放的調查研究問卷是240份，實際回收有效調查研究問卷數量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達到96.7%。
本論文采用李克特等級測量量表來測量所涉及的四個變量，投機者的投機、消費者的需求、城鎮化率的發展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個問題的每種可能的回答都被賦予一個的數值來反映應答者不同的同意態度，對應答者的態度進行測量就是通過對這些數值進行加總得出來的。
本論文通過為調查問卷中的每個問題的每種可能的答案都分配一個阿拉伯數字作為代碼，用1-5來進行數據賦值。
本論文中使用Cronbach α系數來測試信度，所使用的系數指標為0.6，即只有大于或等于0.6時，才視為測量量表所得出的研究數據是符合信度設計要求的，是可以采用的。
由于自變量和因變量采用的研究數據都是定距型數據，所以本論文對變量進行相關分析。
用來測量定距型數據變量之間相互關系的系數一般是皮爾遜（積矩）相關系數，本論文就用皮爾遜相關系數來表示變量間假設關系的相關性。
篇3
房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產進行了重要宏觀調控。1993年～1996年我國房地產行業第一次出現過熱的現象，主要體現在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產行業的泡沫經濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發金融危機，我國的經濟出現萎縮現象，房地產行業也進入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內需。2003年～2005年我國房地產行業再次出現過熱現象，由于土地使用權必須實施相關的方式取得，導致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產行業依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關文件。2008年～2010年房地產行業開始走向泡沫，短短三年中，房地產行業從低靡走向高飽和狀態，房價依舊繼續攀升，為此國家出臺“國十條”等相關政策。最新的調控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產行業政策現狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環節嚴格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準備金利率
存款準備金利率的調整是國家為了控制房地產行業泡沫經濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準備金利率的調整不下十次，光2011年上半年就調整了6次，目的在于控制相關金融體系，存款準備金利率的調整不僅影響是對房地產行業而言，認識對整個金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產行業，對房地產行業是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關政策要求，主要是對當地居民采取“限二禁三”，對非當地居民采取“限一禁二”。此政策一經出臺對已經搖搖欲墜的房地產行業來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產行業的泡沫經濟。
三、中國房地產業發展存在的問題
1、房地產市場還不夠穩定
房地產市場還不夠穩定主要體現在城市區域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產市場活躍度相對穩定，同時，二手房交易也相對穩定，對于二級城市、三級城市來說房地產市場在結構制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產市場客戶量不穩定
目前，房地產市場客戶量的不穩定體現在二級、三級城市。一級城市的房地產供應量已經達到飽和，房地產商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產開發商發來的銷售短信，或接到相關的銷售電話，盲目開發卻給開發商帶來風險。與此同時，給開發商帶來的風險也影響著相關連帶市場。
3、房地產市場開發商的能力大小
據統計，我市具有房地產開發商資格的企業就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發商企業實力相比還是有很大的差距，從我市房地產開發商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發商。
4、房價過高
房價過高是影響居民購房的關鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產行業的興衰。目前現狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產發展的速度。
四、改善房地產行業現狀的建議
房地產行業是我國經濟迅速發展不可或缺的產業之一，房地產行業的興衰直接影響我國經濟的發展，房地產行業的發展能加快城市發展的進程。這里需要注意的是如何調控房地產行業的現行狀況和如何控制泡沫地產。房地產行業經久不衰，但是需要國家的相關政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應用技術職業學院工商管理系）
參考文獻：
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[2]張勇（導師：朱玲怡） .對構建武漢市城鎮居民住房社會保障制度的探討[D]. 華中科技大學碩士論文，2004-04-01.
[3]褚超孚（導師：賈生華）.城鎮住房保障模式及其在浙江省的應用研究[D].浙江大學博士論文，2005-06-01.
[4]祝亞輝（導師：傅鴻源） .城市社會弱勢群體居住問題研究[D].重慶大學碩士論文，2004-05-10.
篇4
引言：在2007年9月份爆發的次貸危機中，美國出現了房地產泡沫，并且一發不可收拾，進而由此引發金融危機造成了美國經濟的衰退，房地產泡沫如何形成以及為了更好的發展我國經濟，有必要對房地產市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應的預防建議，我們這里以天津為例對其房地產市場進行預測分析。
1 房地產泡沫定義及天津發展近況
房地產泡沫本質上就是一種資產或者是一系列資產脫離了其自身的基本理論價值，而出現過度波動的經濟現象。國外像著名經濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續上漲的預期，形成一種“惡性”循環，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產價格相對于實體經濟內在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態度。
在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產價格偏離其內在經濟基礎理解泡沫的經濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩定狀態價格）的非平穩性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現有的實體運行經濟與想象的虛擬經濟相聯系，認為資產的基本理論價值來源于現行的實體經濟，并認為理論價格是實體經濟體系達到最優動態均衡時的價格[3]。
天津市位于海河下游房地產理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優越性帶給了天津很大的發展機遇。2009年天津市生產總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發展情況。
圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發展狀況[4]
在上圖中我們發現天津市全民生產總值總體上呈現穩健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發現，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產投資表現出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮投資占據了大量的比例。其中，房地產開發投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業的發展，天津市房地產市場的發展是否健康穩健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產發展情況作一個理論分析。
2天津泡沫測度分析
房地產價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產泡沫。
我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規模與房地產理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產，更有甚者就是在房地產市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產的價格會在這種因素的驅動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。
那么房產t期的基本理論價格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示為：
⑵
其中表示房產基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數的關系進行研究）。
房地產t期的“收益價值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產收益價值的內在意義為房產的下一期收益在一定利率下折現的現值。這個是房地產價格預期價格變動將導致不動產收益的上下波動，所以說他是房產價格的投機部分。
這個預期的價格由于數據很難收集，并且收集來的數據又具有很大的不確定性，這里根據投資者對前一期看好房產價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整體來講房地產的價格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以為：
++ ⑹
其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數據：
表2-1 天津市有關參數
參數
年份
天津商品房平均銷售價格P
（元/平方米）
房地產價格
實際增長率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
篇5
所謂泡沫經濟，是指由于人們非理性的經濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經濟規律，經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時，便形成了房地產市場泡沫經濟。
房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產業，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產市場。
二、我國房地產泡沫的產生
近年來，由于房地產業所帶來的巨大經濟效益，各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈，在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產業的發展勢頭過于強勁，一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展，使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現，房地產業已經成為暴利行業的代名詞，其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態下，由于沒有政策的限制，開發商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態，并且開始了惡性循環，使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態，而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產市場的高利潤性，眾多的大型企業紛紛介入，大量的國內企業資本進入房地產市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升，開發商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規模，忽略了房地產市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產業，為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產行業，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用，使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理，這也是房地產泡沫形成的重要因素。
三、房地產泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發展。
第二，泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出，無論是銀行、企業還是投機者，大量的國民資本投入了房地產行業，一旦泡沫經濟破裂，將會引發劇烈的金融危機，企業倒閉，投機者破產，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經濟發展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。
四、房地產泡沫的對策
第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規操作，嚴防不良貸款產生；同時，要嚴格控制房地產業銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規范健康發展。
篇6
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。 2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。 3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
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近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。
本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。
二、 房地產開發商與銀行的演化博弈模型
1． 博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：
假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；
假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；
假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。
其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。
通過分析可得：
房地產開發商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。
房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。
復制動態方程為：
房地產開發商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
銀行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。
對于上述由微分方程表示的群體動態演化過程，其均衡點的局部穩定性可由該系統的相應的雅克比矩陣局部穩定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。
三、 演化博弈穩定性分析
從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：
1． 1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。
同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。
在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。
當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。
2． 2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。
針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。
雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。
但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。
則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。
此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。
3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。
在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。
則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。
在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。
4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。
在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。
而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。
則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。
在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。
四、 結語
在房地產開發商與銀行的演化博弈模型中，當房地產市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調控階段，房地產市場持續火熱，房地產開發商和銀行的演化穩定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產開發商采取投機的策略。這意味著當房地產市場繁榮發展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產價格迅速上漲，房地產業有利可圖，銀行忽略了房地產的貸款風險，紛紛擴大貸款規模，使得房地產市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產價格的上揚，兩者交互作用，房地產金融風險開始形成并且不斷加劇。
而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產市場不景氣，房地產開發商的演化穩定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產價格開始下滑，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產貸款規模，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。
因此，為了促進房地產市場健康穩定發展，減少房地產市場投機行為，需要政府嚴格、持續的執行有效的房地產調控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調控房地產市場：
（1）從信貸政策的角度來看，根據現在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續實施緊縮的信貸政策，降低房地產市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。
（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎制造業傾斜，大力發展實業，防止產業空心化危機的發生，以加強房地產泡沫破滅時的風險的抵御能力。
（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監管力度，一方面應該進一步完善房地產開發商的貸款制度，促進其技術創新及產業結構調整，將股市與樓市之間的資金向實業轉移，從而在根本上解決房地產金融風險的問題。
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篇8
“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀巴黎出現的“密西西比泡沫”及倫敦出現的“南海泡沫”等事件。所有這些現象都如《帕爾格雷夫經濟學大辭典》對“泡沫”所做的描述:“一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產謀利的投機者，對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。
對房地產業泡沫狀況的評價，國外可供借鑒的理論主要是對房地產泡沫實證檢驗的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對美國的房地產市場泡沫進行的實證檢驗； Helbing和Terrones(2003)等學者對房地產泡沫的識別、房地產泡沫對國民經濟的危害以及如何降低房地產泡沫的危害都進行了較深入的研究。總體來說，國內外土地制度、產權制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對于我們科學構建識別房地產泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。
到目前為止，國內經濟學界還沒有就經濟泡沫與泡沫經濟的概念達成一致，多數學者都把經濟泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經濟的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認為巨額土地出讓金最終轉嫁到房價中,這構成了房產泡沫大廈的地基;銀行信貸擴張、過剩的流動性,參與了房地產建設、銷售的各個環節,它們構成了房產泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認為，泡沫經濟是指某一經濟領域出現的交易價格過分異常,交易價格不斷上漲,嚴重偏離正常的合理定價,是社會資源嚴重畸形配置的一種經濟現象。不同的學者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經濟的認識，然而，泡沫現象是一種復雜的經濟現象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產生的，因此，僅僅用某一個理論來解釋并不能說明泡沫現象的整體。
2.關于房地產泡沫評價的研究
目前對如何衡量房地產泡沫尚無標準。由于房地產的獨特性，房產需求和供給及監管環境的復雜性，以及缺少長期的高質量的房產數據時間序列，使得識別房產泡沫的難度加大，房價的波動性及各地價格的差異性，也使得標準的資產定價理論失去了解釋的基礎。
從學者們已作的研究看，測度房地產泡沫的檢測方法主要有統計檢驗法、指標法、收益還原法市場修正法等。
2.1統計檢驗法是利用計量統計學原理建立數學模型對房地產價格的變化進行統計分析，當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律;而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。統計檢驗法的基本思路是把市場價格可以用未來預期收入的理性預期貼現值來解釋的情況作為零假設。這樣，一旦拒絕零假設，就認為可能存在泡沫。統計檢驗法可以分為四種:方差檢驗法，單位根與協整檢驗法，投機度檢驗法，設定性檢驗法。
張朝洋（2011）將房地產基礎價值看作一種狀態變量,借助于協整理論,建立基于房地產供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進行參數估計,對中國1995～2007年間的全國性房地產進行了基礎價值測度,闡明了全國性房地產泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對近17年來中國商品房平均價格和房地產投資進行了協整分析, 實證結果是: 各種因素如投機以及地方政府的逐利行為導致了市場需求的虛增, 從而抵消了房地產投資對于房價的影響。吳地寶（2007）從房地產泡沫的內涵、特征和運行機理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標法和間接檢驗法進行實證檢驗。
2.2指標法是根據某個指標的值來判斷房地產試產是否存在泡沫。對于指示指標的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標。尤明（2011）通過選取不同的指數對北京市2003～2009年的房地產泡沫進行了分析。認為不同的指數由于性質各異,所以可能導致分析所得結論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數的評價效率。周方明(2006)按照各個指標在顯示房地產泡沫中的方式的不同，把所有的指標歸為五類:預示指標、指示指標、滯后指標、信貸指標和伴生指標。選取指標主要包括三步:(1)選取指標;(2)各項指標的評價標準;(3)泡沫系數的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎上，對這些指標進行了調整，同樣也使用了三類指標構造了一個新的指標體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評價指標體系和消費者信心指數，構建了二維的房地產泡沫測評體系，利用1996-2004年杭州統計年鑒的數據，測算了杭州市1996-2003年的房地產指標數據，認為杭州市房地產的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。
2.3收益還原法是一種評估收益性房地產價格的基本方法。要度量其大小，一般認可的是用預期未來的房地產收益的現值與房地產現實價格相比較來進行。收益還原法的基本原理是:房地產的價格等于房地產未來凈收益的現值之和。其基本評估程序是確定一個折現率，把未來各期的純收益換算為現值，而這個折現值就代表了房地產正常合理的理論價格。現實價格高于理論價格的部分就代表了房地產泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計算房地產的基礎價值，將實際價格同基礎價值比較，若實際價格超過基礎價值即認為存在正泡沫，反之則認為存在負泡沫。
2.4市場修正法，洪開榮(2001)提出了計量經濟泡沫的“空置率修正法”，以反映市場供求差異的物業空置率為計量基礎，然后考慮宏觀經濟狀況、房地產業狀況和市場交易狀況進行修正，從而估計出房地產泡沫的數值，采用的計算公式是:
房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易狀況修正系數
在這里，經濟增長修正系數等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產業貢獻修正系數等于上期的(1+房地產業增長率)除以本期的(1+房地產業增長率)。交易狀況修正系數等于上期的(1+個人購房比例)除以本期的(1+個人購房比例)。因此房地產泡沫的度量系數為:
年度泡沫系數=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產業增長率）/本年度(l+房地產業增長率)} ×{上年度(l+個人購房比例) /本年度(l+個人購房比例)}
2.5評論：
上述檢驗方法從不同角度對我國的房地產市場進行了泡沫存在性檢驗，在一定程度上反映了我國房地產市場的現狀。由于對房地產泡沫的理解角度不同，而產生了諸多的檢驗方法，導致檢驗結果各異，甚至有些結果大相徑庭。但是在一定程度上對我國房地產市場也起到了警示的作用，特別是對房地產市場實證分析這一研究領域具有一定的借鑒意義。
3.總結
國內外經濟學家對泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當多的成果。然而，房地產泡沫存在性檢驗是一項復雜的工作，并且理論基礎不同檢測的方法和結論也有所不同，本論文要在對錯誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內外有用研究成果的基礎上對我國房地產泡沫評價進行科學的研究。 [科]
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篇9
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
[1]AlanGreenspan.Newchallengesformonetarypolicy．beforeasymposiumsponsoredbytheFederalReserveBankofKansasCityinJacksonHole［R］．Wyoming，August27，1999.
[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[M].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.
[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[J].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).
[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[D].南開大學2006年博士學位論文.
[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［D］.南開大學2005年博士學位論文.
篇10
然而，在傳統經濟理論中，房地產（real estate）一直被認為是一種最重要的實物資產（real assets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。 ②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的gdp增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
[1] alan greenspan. new challenges for monetary policy．before a symposium sponsored by the federal reserve bank of kansas city in jackson hole［r］．wyoming， august 27， 1999.
[2]劉駿民.從虛擬資本到虛擬經濟[m].濟南:山東人民出版社,1998:39～42.
[3]劉駿民.虛擬經濟的理論框架及其命題[j].南開學報(哲學社會科學版),2003,(2).
[4]王千.房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定[d].南開大學2006年博士學位論文.
[5]王國忠.虛擬經濟穩定性研究［d］.南開大學2005年博士學位論文.
篇11
當前我國經濟進入新常態，經濟發展模式正在轉型升級，我國房地產業既要防范化解現存的房地產泡沫風險，又要為經濟增長和轉型升級提供穩定的動力。建立房地產泡沫預警系統既可有效地評判市場所處的狀態，也可為房地產業提供相關的參考指標，促進房地產業的協調發展，在一定程度上避免房地產業的過度泡沫對居民經濟造成沖擊。
國內學者關于房地產泡沫相對有代表性的專著是中國人民大學謝經榮教授主編的 《地產泡沫于金融危機》以及徐G慶教授編寫的《泡沫經濟與金融危機》，兩本書的側重點也不同，前者主要研究房地產泡沫產生的背景、原因等，后者側重于泡沫經濟與金融危機。兩者對泡沫經濟的預警都沒有進一步的研究。
由此可知，國內對于房地產泡沫預警系統的研究僅僅剛開始，還未有相對系統的研究，目前國內仍缺乏系統、深入的研究。因此，本文基于河北省房地產泡沫產生的原因，通過收集并分析數據，采用功效系數法構造預警系統，并計算綜合預警值，最后判定預警級別。
二、河北省房地產泡沫預警體系構建
（一）預警系統指標的選取
本文根據房地產預警指標的選取原則以及河北省房地產業市場的發展狀況，將房地產預警指標分為四大類，即投資類預警指標、生產類預警指標、交易類預警指標和金融類預警指標，然后用主成分分析法在一級指標的基礎上選取了10個二級指標（具體指標如下表所示）。
（二）預警系統各指標數據的收集
本文所采用的數據選自于《中國統計年鑒》，經過整理得到本文所選取的10個指標2001-2014年的相關數據，并通過圖表說明數據的變化趨勢。
房地產開發投資額/全社會固定資產投資額X12：它反映的是房地產開發投資規模是否合理的基礎性指標。查閱中國統計年鑒可得到該指標相關數據，數據變化如下圖所示。
根據歷年的數據可知房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范圍處于大于37%、小于15%的區間范圍內，即在以上時間段內，房地產在整個城市的固定資產結構中是不合理的。而由圖1的比值趨勢也可以看出，國家和政府一直在嘗試著、摸索著想辦法改善房地產的泡沫狀況。
商品房施工面積/竣工面積X21：指的是以上一年全年統計的施工面積除以竣工的房地產面積為準。查閱中國統計年鑒可得到該指標相關數據，數據變化如圖2所示。
由圖2竣工面積的趨勢（低-高-低）可知，河北省的房地產市場一直處于調控和摸索狀態，房地產市場在經歷高峰期后更趨于穩定，未來的供應日趨理性。而施工面積的直線上升則說明了企業對房地產的投資力度逐漸加大，意味著未來可售的商品房面積逐年增加。但是綜合來看，施工面積直線上升，而竣工面積卻沒有跟上施工面積的節奏。也就是說，未來幾年河北省的商品房供應量會增大，而爛尾樓的風險也在提高。
房地產開發投資額增長率：它是指當年房地產企業投資的總額與前一年投資額度的比值。如果一段時間內房地產投資增長過快，那么說明房地產存在虛擬泡沫的情況。
根據房地產開發投資額增長率相關數據可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的時間內房地產投資額增長過快，說明了在以上時間段內房地產是存在虛擬泡沫的，需要加強防范的措施。
（三）房地產銷售額/房地產開發投資額
主要測量的是房地產行業相對國民經濟的擴張速度，根據所統計數據可知，2009年數據比值大于2了，說明2009年房價虛長泡沫顯現；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的數據比值介于1-2之間，說明以上時間短內出現泡沫預警，應該提起重視并加強措施預防。
三、實證研究
（一）預警系統的各指標臨界值的確定
查閱相關文獻，綜合大多數學者的研究，本文建立了房地產泡沫預警系統五級量化指標的數值范圍，其分別為：“異常”、“基本正常”、“正常”、“ 基本正常”、“異常”。
本文根據河北省房地產市場的基本情況，將各指標區間及其對應的泡沫測度值進行劃分，具體劃分區間如下表所示。
（二）各指標功效系數的計算及其權重的確定
各指標功效系數的計算查閱相關文獻可知，功效系數的計算公式為：
其中，Yi為對應Xi的功效系數值；Xi為第i個指標的功效系數；Xia為第i個指標的不允許值；XiA為第i個指標值的滿意值。
各指標權重的確定。本文利用層次分析法（AHP法）對本文以上所選取的預警指標進行兩兩比較，確定其權重。根據本文所選預警指標的重要程度等，對以上10個預警指標進行了排序，構造兩兩判斷矩陣，并計算可得特征向量為：
利用Matlab可得判斷矩陣的最大特征根為：λmax=10.113985，根據一致性指標公式：
計算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。
根據相關公式：
計算可得：CR=0.0085
因此本文的10個指標X11，，X12，X13......X41，X42的權重如表4所示。
表4 各個指標的權重列表
（三）綜合預警值的計算以及預警級別的確定
綜合預警值的計算。根據表12中各個指標的功效系數計算綜合預警值，將每個指標的功效系數進行簡單算數平均或是加權平均便可求出綜合預警值K。
其公式為：
其中，i為預警系統中所選取的指標個數，Wi為功效系數Yi的權重。
預警級別的確定。由綜合預警系數K的大小，可確定河北省2001-2014年房地產泡沫預警級別如下表所示：
表5 河北省2001-2014年房地產泡沫預警級別
已知，當綜合預警值K60，則表示可能沒有警情，也可能房地產泡沫處于崩潰狀態，需根據河北省房地產具體運行情況進行分析。
四、結論和政策建議
通過上面分析得到的主要結論， 可以歸納總結如下：
（1）2002年以后，綜合預警指標一直在臨界值左右變化，表明了雖然房地產業的市場變化程度不斷加深，市場力量的拉動推動了近幾年房地產業的大發展，但是我國經濟體制市場化過程中的種種弊端，仍然在困擾著房地產業的進一步發展。
（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的調控下，一直處于安全狀態。
（3）自2008年起，河北房地產市場就已經出現泡沫現象，處于泡沫危險跟警戒的級別，因引起河北省政府的重視，需要采取相關措施進行調控，防止河北省房地產泡沫程度加深。
根據以上結論， 本文認為應該采取以下政策措施，防止河北省房地產泡沫的危險：
第一，調整產業結構，改善供求關系。X21說明了河北省房地產市場的需求關系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相對較旺盛，供應略緊，從而能夠拉動房價的上漲，2008年以后，其值逐年上升，可見河北省房地產投資商投資熱度不斷高漲，有泡沫的危險。
第二，規范土地市場，加快。政府就應該不斷進行，并且涉及到土地資源配置的各個細小環節，引導土地資源的合理開發利用，嚴厲抑制投機行為的產生。
第三，完善健全住房體系。政府應根據社會經濟的不斷發展，適時調整住房保障范圍，切實落實住房服務體系。政府要完善住房租賃市場，引導居民能夠根據實際情況進行合理適度消費。
參考文獻：
[1]楊永利.合肥市房地產泡沫實證研究：[碩士學位論文]，上海：復旦大學，2008.
[2]金長宏.論房地產泡沫測度方法.技術經濟，2005.
[3]中國統計年鑒[M].北京：中國統計出版社，2014
篇12
房地產業在國民經濟中扮演著極其重要的角色，它不僅是國民經濟的基礎性產業，也是國民經濟的先導性產業，更是國民經濟的支柱性產業。我國的房地產增加值占GDP的比重每年都有不同程度的增加，房地產開發的投資額在社會固定投資的比重以及房地產的發展對國民經濟增長的貢獻異常突出。本文旨在通過對房地產市場的研究分析我國房地產業對經濟增長的影響，論證調控政策的必要性，并以實證結果為調控政策的制定提供有益的幫助。
二、房地產業與房地產市場
1．房地產與房地產市場的特征。房地產的特性主要是由其組成物質的自然性及其由自然特性衍生的社會經濟特性所決定的，主要是自然特征與經濟特征，其中自然特征該特征主要體現在三點，即是位置的固定性和異質性，數量的有限性和獨占性，壽命的持久性與效用的多層次性。與此相對應，經濟特征則是指房地產的經濟價值的積累性和衰減性，產權的分割性與權益的流動性。房地產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。由于空間上各個區位的人口、環境、文化、教育、經濟等因素不同，房地產市場在各個地域間有不同的供給需求狀況，因此其特征有房地產交易對象以及交易方式的多樣性，市場消費與投資的雙重性，市場供給與需求的不平衡性。
2.房地產業在國民經濟中的地位與作用。首先，房地產業是國民經濟的基礎產業。所謂基礎性產業，是指房地產在國民經濟中是社會再生產和各種經濟活動的載體，是國民經濟中不可缺少的組成部分，能較大程度地制約其他產業和部門的發展。房地產業是國民經濟中社會再生產和各種經濟活動的載體，為國家的經濟建設，科學研究，醫療保健，教育下一代提供基礎保障，是人類生活的基礎；房地產業在國民經濟中扮演者重要的角色，因而是國民經濟不可缺少的組成部分。其次，房地產業還是國民經濟的先導產業。先導產業是指在一國經濟的某個階段，能對產業結構和經濟發展起著導向和帶動性作用，并具有廣闊的市場前景和技術創新能力的產業。房地產業的景氣波動直接影響著上游許多產業，原材料工業，重工業，而房地產商面對競爭，引入新技術改善居住環境吸引消費者的過程則同時帶動了許多新興產業。最后，房地產業是我國國民經濟的支柱產業，該點表現在如下五點：（1）房地產業是城市建設的基礎，是實現現代化和城市化的重要途徑；（2）房地產業為國民經濟各部門提供物質空間條件，是產業部門固定資產的重要組成部分；（3）房地產業是勞動力生產和素質提高的先決條件，是社會發展的必然要求和實現社會生產目的的物質基礎；（4）房地產業能促進和帶動國民經濟相關行業共同發展，優化產業結構，提高集聚效益；（5）房地產業是國民經濟建設資金的重要來源。
三、房地產業對經濟發展貢獻的實證分析
房地產業對國民經濟的影響也主要表現在房地產投資對GDP增長的貢獻作用，房價對居民消費、其它資產價格變動也有重要影響。房地產如果發展過熱將產生泡沫，對國民經濟有很大的消極影響。
1．房地產投資和GDP關系的實證研究。2000年以來，我國房地產市場發展迅猛，從2000年至2010年房地產投資額和GDP的數據情況來看（表1、表2）房地產投資增長速度在20%以上，占GDP的比重(表3)穩定在5%以上，因此考察這個階段的數據對研究房地產業和國民經濟之間的關系很有價值。下面我們將采用Granger因果關系檢驗法以及協整理論分析方法研究房地產投資和GDP之間的相關關系。可以看出，兩變量都呈現明顯的上升增長態勢，并且房地產投資完成額的增長幅度遠快于GDP的增長幅度。下面我們給出將要采用的研究方法和實證研究過程及結論。
表1近幾年房地產投資總額（單位：億元）
表2近幾年GDP數據（單位：億元）
(數據來源于中國國家統計局網)
表3房地產投資額占GDP的比例
對以上數據進行平穩性檢驗可以發現GDP數列以及房地產投資數列的ADF值分別為0.52與2.15小于10%顯著性水平下的臨界值，不能拒絕原假設，因此可以認為兩數列是非平穩的。再對兩數列進行協整檢驗，由于樣本較小，用Johansen極大似然法，結果表明GDP和房地產投資在5%顯著性水平下存在協整關系。最后在此前檢驗的基礎上，利用Granger因果檢驗，在5%的顯著性水平上檢驗出房地產投資對GDP的因果關系。
2．小結。通過本節的分析，得到以下結論：（1）房地產投資已成為固定資產投資的重要組成部分，對國民經濟的增長具有非常重要的作用。（2）房地產業投資完成額和GDP二者關系密切，房地產市場健康發展能夠帶動建筑行業、相關的原材料行業和金融業等行業的發展，進而加快國民經濟的發展，帶動GDP增長；（3）協整檢驗表明，房地產投資和GDP之間存在著長期均衡關系，房地產投資額對國民經濟發展具有重要的促進作用。房地產在拉動其他生產上和消費上起到極大作用的同時，也是目前國內經濟過熱的主要根源之一。
四、政策建議
（1）健全法規體系。在我國，房地產業作為一個新興產業，要使其與國民經濟協調發展，客觀上需要國家制定一系列法律、法規，對房地產業加以引導、規范和保障。現行房地產法規體系還不夠健全和完善，需要對現行房地產法規體系進行重塑和完善。（2）建立住房保障體系。國家要阻止房價的不合理上漲，防止出現泡沫。堅持深化改革，消除影響人們住房消費的體制性和政策，完善適合我國國情的住房保障制度。（3）改革土地出讓制度。重新調整土地出讓利益分配機制，在個人、集體、地方政府及中央政府之間，在長期與短期之間建立一個有效的利益機制。首先，降低地方政府分成比例，加大中央財政集中的力度，抑制地方政府大幅抬高土地價格；其次，改革土地二級市場的收益分配制度，減少中間環節，維護土地價格的穩定；再次，土地出讓金收支公開透明，減少了地方政府官員尋租的機會、降低拍賣土地的成本。
參考文獻
篇13
房地產的真實價值是難以確定的，正因為如此，中國房地產市場有沒有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以來是學界政界商界爭論較多的話題之一。如果知道房地產的確切價值，判斷有沒有泡沫最簡單且最有效的辦法是將房地產價值與價格相比，價格與價值越脫離就說明泡沫成分越大，這種偏離當然是當指價格高于價值的情況下，當價格低于價值，經濟緊縮，也就沒有泡沫。房地產的真實價值主要分為兩部分，首先，作為一種產品，必有其成本，也就是各種各樣的物質成本，反應在會計報表中的，作為成本核算的依據，一般情況下，造價高的住房價值相應較大。另外，房地產的價值，更主要體現在住房的居住效用上，同一處建筑，不同經濟狀況水平的人所愿付出的代價是不一樣的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度來衡量住房價值，不同人會得出不同結果。假如某一房產，行市50萬，有人愿出70萬買，有人肯付100萬，雙方獲得的實質效益可以相等，這時，真實價值按哪個標準來算，就不好確定了。
二、相關理論回顧
許多經濟學家將資產價格與資產基本價值相聯系，將資產價格泡沫定義為資產價格對資產基本價值的偏離。正如彼特·加博（PeterGarber）所說，在大部分經濟研究中，資產價格泡沫都是指價格中不能由基本因素解釋的那一部分（1990）[①]。基本因素又稱為“經濟基礎條件”或“基本面”，指影響某種資產價格的實體經濟因素。三木谷良一認為泡沫就是資產價格（具體指股票與不動產價格）嚴重偏離實體經濟（生產、流通、雇用、增長率等）暴漲，然后暴跌的過程[②]。金融專家鈴木淑夫博士則認為，經濟學上所說的泡沫，是指地價、物價等資產的價格，持續出現無法以基礎條件來解釋的上漲或下跌[③]。1992年度日本經濟白皮書指出，“現實的股價和地價，如果超出了經濟的基礎條件和理論價格暴漲，泡沫經濟就產生了”。1993年度，日本經濟白皮書進一步指出，所謂“泡沫””一般來講是指資產價格大幅度偏離經濟基礎條件而上升。由此看來，日本學者基本上趨向于把泡沫定義為資產價格偏離經濟基礎條件的膨脹過程。
類似的，約瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）認為如果今天價格高僅僅是因為投資者相信明天價格將更高，即基本因素不能證明價格的合理性時，資產價格泡沫就產生了（1990）[④]。王子明綜合此類定義，對資產價格泡沫進行了直接的定義：資產價格泡沫是由投資者對價格或收益的預期引起的資產價格相對于基本價值的非平穩偏移，并將偏移的數學期望作為泡沫的度量（2002）[⑤]。
三、實證研究與結果
資產泡沫是一種經濟失衡現象，是資產的實際價格相對于經濟基礎條件決定的理論價值(一般均衡穩定狀態價格)的非平穩性偏移。③因此，要度量某種資產的泡沫大小，我們必須首先求出其理論價值和實際價格。在此，我們提出用資產泡沫度的概念來反映資產泡沫的大小，所謂泡沫度就是資產實際價格偏離其理論價值的程度，用公式表達如下:
其中，表示第i種資產的泡沫度，表示第i種資產的實際價格，表示第i種資產的基礎價值。這個公式比較簡單，但泡沫的含義被表示出來。資產的實際價格可以從統計數據中獲得，關鍵是資產的基礎價格難以確定。如果能把基礎價格確定下來，那運用公式就可以輕松地把泡沫程度計算出來。
確定房地產的基礎價格的模型也有不少，這里只用資產邊際收益法來簡要測度一下。根據泡沫經濟源于實體經濟的特點，引入RamseyModel進行了分析。這個模型是新古典經濟增長理論中的基本模型之一[⑥]。在該模型中,經濟系統是一個純粹由家庭和廠商組成的交換系統。家庭不消費自己生產的產品，其所消費的產品全部從市場上購買，并通過出售其所擁有的生產要素獲取收入，在收入約束下實現其效用的最大化。廠商只生產不消費，從家庭購買所需生產要素,在技術約束下實現其利潤最大化目標。盡管該理論被新興古典經濟理論批評為忽略了對經濟增長具有重要作用的分工問題的研究，但作為一種抽象的理論,其分析結果對確定資產價值的基準具有重要的意義。
我們在此略掉推導過程，該模型最后得出一個公式，即著名的修正黃金分割率，為，說明在經濟處于最優均衡穩定狀態下，資本的邊際產出率等于人口增長率與時間偏好之和。此時的資本邊際回報率即為資產基礎價值。由于在實際經濟中還存在通貨膨脹因素，因此，最優均衡穩定狀態下的資本邊際回報率，應當剔除掉通貨膨脹率的影響，資產的基礎價值可以進一步由下式表示:。這意味著,經濟最優均衡穩態下資本邊際回報率也就是資產的基礎價值,取決于三個因素。第一個因素是消費者的心理因素，即把當前的收入儲蓄起來以待將來消費的意念的強度。它一方面與消費者收入的多少相關，另一方面與當前儲蓄的未來預期的增長有關，因此其大小等于利率。第二個因素是通貨膨脹率，通貨膨脹率越高，其對資產價值的侵蝕就越嚴重，因此，應當將其剔除。第三個因素是人口增長率n，其值越大，說明勞動力增長率越大，資產的價值越大。
此方法具有簡單明了的特點，在理論上也講得過去，但對于中國這樣一個利率還未完全市場化的國家來說，不好確定利率，因而模型的實證結果會受到影響，準確性就受到質疑。雖然有這樣一個缺點，我們還是可以參考一下。在此，說明利率的選擇問題，基于房地產的周期性特點，我們選取了金融機構人民幣存款基準利率中的一年斯和三年期定期利率為對象，表示資產的機會成本。由于中央銀行調整利率的時間不穩定，所以我們根據當年最后一次調整為參照，在下一次調整之前的時間段里保持不變，于是有些年份利率與上年相同。具體看下面數據。
表1
其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相當于，人口指數為n，通貨膨脹率用表中的價格指數來表示，表中的價格指數是根據國家統計局的數據經過簡單計算所得，不是原數[⑦]。這樣我們就得出了資產的邊際收益率，分為最小和較大兩個值，即，也就是我們上面所說的資產的基礎價格。然后，我們根據歷年房地產價格計算出相應的指數，對比兩組數據，就可以粗略地判斷房地產泡沫程度。
從表中對比，可知2000年到2002年，中國整體房地產市場的泡沫不是很大，程度比較輕，但是2003年以后，泡沫急劇擴大，2004年資產基礎價格最小為0.112，較大為1.102，而房地產實際價格卻遠遠大于這一基礎價格，達到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一樣，但總體來看，這兩年的泡沫最大。2006年的泡沫水平較前兩年有所下降，但也處于高位運行狀態。
四、中國房地產泡沫指標分析
房地產價格增長率與GDP增長率
該指標是根據房地產泡沫的含義來設計的。泡沫經濟是虛擬經濟與實體經濟偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經濟增長速度和對經濟增長速度的預期，但是實體經濟的發展是虛擬經濟發展的基礎，房地產泡沫也是如此，因此可以用房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。該指標能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。
GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民最終消費的商品和勞務的實際增長率。平減指數是指當年價格表示的GDP與基期價格表示的GDP之比，它不僅反映了私人部門的消費商品，也反映了公共部門的消費變化狀況，同時也反映了生產資料和成本、進出口商品及勞務的變動程度，比其他幾種物價指數如消費價格指數、生產價格指數更全面、更綜合。房地產業及與房地產相關的行業如建材、裝潢等行業的價格變動作為平減指數變動的一部分，兩者的變化趨勢自然表現出一定的一致性。
并不是說房價增長率與GDP增長率的比值一旦大于1，就能判斷房地產市場上出現了泡沫成份。只有當房價增長率明顯地背離GDP增長率時，這個指標才具有較強的說明作用，也就意味著房價的增長有可能超出了實體國民經濟的有效支撐及超過了人們的消費能力。房價的虛高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成與膨脹。
年份GDPGDP增率(1)平均房價房價增率(2)(2)/(1)
199884402.2802063.000
199989677.0550.0622053.000(0.005)
200099214.5540.1062112.0000.0290.270
2001109655.1710.1052170.0000.0270.261
2002120332.6890.0972250.0000.0370.379
2003135822.7560.1292359.0000.0480.376
2004159878.3380.1772778.0000.1781.003
2005183084.8000.1453167.6570.1400.966
2006213131.70.1643367.0000.0630.383
2007251483.20.1803864.0000.1480.820
表2
房價收入比分析
房地產收入比這一指標是根據房地產泡沫成因中的一個因素，即過度的投機需求，來設計的。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房價收入比用來測度居民住房消費能力，因而也是間接用來測度房地產泡沫的指標。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。由于房地產業的屬地化特征和各國經濟發展水平的差異，各國房價收入比的差異也很大。所以，在比較國內外房價收入比時，不能一概而論。
近幾年來，全國各地區房地產開發活動活躍，建設規模龐大，開發貸款迅速增長，市場成交持續升溫，房價在住房按揭貸款的消費信貸支撐下也隨之不斷攀升。過高的房價與居民購買力之間的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到銀行業的消費信貸支持，積壓空置面積將與日俱增。其結果必然是陷入房地產開發貸款越多，房屋積壓越嚴重，銀行信貸資金越難以回收的惡性循環。從房價收入比這個指標，我們可以看出房地產市場的泡沫程度，因為收入這一經濟變量中也包含實體經濟因素，用現實房價與之相比，正是虛擬與實體之比。但是，房價收入比能否作為房地產市場泡沫的衡量指標是有爭議的。
有人認為房價收入比不能很好地反應居民對房地產的消費能力，因為居民實際可支配收入可能要比政府統計部門數據高，由于市場要素分配方式的多樣化，居民收入狀況透明度不高，有可能造成房價收入比的低估。另外，一套房屋的總價是由平均房價乘以面積得出的，在計算房價收入比時，面積選擇不同，結論就有差別。
表中房價為全國平均房價，“平均”在這里有兩層含義。一是指地域范圍，即這個房價是全國性的，有些地區可能高一些，或低一些。二是指各物業形態的平均，別墅和高檔公寓價格比普通住宅要高，商業地產與住宅價格又不一樣，這是一個平均值。我們的模型選取家庭規模是三口之家，這與城市現實是相符的，而且房地產主要集中于城市，三口之家的選擇應該是合理的。在此，我們計算了兩組房價收入比，一是按人均面積為70平米，另一個是按人均面積80平米來算的。應該說，這兩個面積的選擇還是符合現階段中國經濟生活的實際，其實，最好的面積應該是未售出房地產的平均面積。
從表中可以看出，模型中房價收入比還是很高的，但也并不是高到無法容忍的地步。有幾個原因可能導致我們所得的房價收入比偏。第一，全國平均房價偏低，數據與現實可能有些不對稱，有失真的嫌疑。有些城市的房價遠遠高于平均價格。所以說，房地產業具有城市區位性或地域性，最好是將某個城市作為研究對象。第二，目前房地產開發市場，普遍存在著“大”的傾向，倍受歡迎的小面積房屋比較少，如此實際房價收入比會這兩個數都大。
空置率分析
另外，房地產市場上的空置率也是衡量房地產市場是否有泡沫的一個重要指標。如有的酒店建起來之后，入住率不高，造成浪費。有些房屋造起來之后，種種原因導致房地產實現不了銷售。因為從空置率我們可以看出房地產供求雙方的力量對比，如果市場上房屋空置率上升，說明房地產市場處于供大于求的狀態，此時為買方市場，理論上對消費者有利，不利于開發商或房地產供應者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地產市場總會存在一些結構性空置，這部分空置我們可以暫時地稱為自然空置率，這是市場經濟客觀存在的一種失衡常態。其次，空置率低，說明房地產市場上銷售強勁，但在房地產市場上存在泡沫時，由泡沫所消化地那一部分也能導致空置的下跌。不過，一般來說，認為房地產空置率低一點比較好，因為空置造成巨大的市場資源浪費與損失。
運用空置率指標來衡量房地產泡沫，在對分母的問題的選取上存在著爭議，各國做法也有差別，所得結果也是不同的。關于分子沒什么分歧，即為空置面積。但如何計算空置面積，是把空置一年的房屋算作空置還是把三年或五年空置的房屋計算成空置，不同人持不同意見，都有道理。分母的選擇也有好多種，美國是所有現存的房地產的總量。而我們國家計算空置率時，通常選擇近三年內房地產供應總額。也有人用當年新增房屋數量作分母，或用五年來累計的房屋增量作分母。目前，我國尚未正式頒布房地產空置率的計算標準和計算方法。在這里，也只好用國家統計局的數據進行一些粗略的推斷。
如表所示，我們用竣工面積與銷售面積的差作為空置面積，然后用它除以竣工面積，得出一個大概的空置率。應當說明的是，在竣工面積中，可能有很多房屋年底竣工，但銷售前景良好，這個空置率也把這一部分暫時空置的房屋算進去，明顯夸大了空置率，但囿于統計數據的完整性不夠，也只能做到這一步。從表中我們可以看出空置率處于下降趨勢，與此相對應的是銷售面積遞增速率明顯快于竣工面積的增速。也就是說，房地產市場受到買方的追捧，但從空置率這一指標不能看出銷售面積中有多少是炒作或投機的。所以，空置率指標對于衡量還是有很多局限性的，數據要求的準確性高，且不能銷售的具體情況。
資料來源：根據國家統計局數據整理
五、結論與建議
