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篇1

當他們趕到醫院時，還是遲了一步。黃琛南因傷勢過重，來不及見親人最后一眼便魂歸天國。黃亞生老淚縱橫，鄭梅則癱倒在地。這時，黃琛南的妻子孫瓊也從單位趕到了醫院，她扶起婆婆，然后呆呆地站在走廊上……

悲痛過后，一家人慢慢地回過神來，他們從醫生那里弄清了黃琛南出事的經過。原來雨天路滑加上黃琛南的車速過快，摩托車不慎翻下了路邊的溝坎。更不幸的是，他失去控制后頭部著地，重重地撞在了_一塊巖石上，當即昏迷不醒，當他被人發現送到醫院時，因傷勢過重，醫生也無力回天。

兒子安葬后，黃亞生和鄭梅開始擔憂起往后的生活。原來，年近七旬的他們沒有退休工資，一直與兒子兒媳住在一起，他們居住的那幢四層樓房也是由兒子出錢修建的，房產登記在兒子的名下如今兒子去世了，兒媳沒準會改嫁，他們因此感到不踏實，不得不為以后的生活考慮。

在黃亞生的提議下一家人召開了家庭會議，他們居住的樓房成為了焦點。房屋歸到公婆名下兒媳不同意；歸到兒媳名下公婆又不贊成。商量來商量去，一個折中的辦法讓雙方皆大歡喜。

2008年12月23日，黃亞生、鄭梅夫婦和孫瓊經平等自愿協商，就黃琛南去世后的家庭財產分割達成了協議：一、雙方現共同居住的四層房屋的產權歸黃琛南的兒子黃明所有；二、黃亞生、鄭梅、孫瓊、黃明對該幢房屋均有居住權，其中一樓、四樓歸黃亞生、鄭梅夫婦使用，二樓、三樓歸孫瓊、黃明母子使用……

家庭風波不請自來，協議反倒變成訴訟的導火索

黃琛南去世不久，孫瓊的父母和親友們不停地勸她再找個伴侶。一開始，孫瓊念及兒子還小，丈夫去世時間不長，一直拒絕。可后來她也招架不住眾人的勸說，點頭答應了。親友們四處為她介紹對象，也時不時地有男子來孫瓊家附近打聽。

兒媳要改嫁，黃亞生夫婦也知道這事兒是攔不住的，司兒媳總是在眼皮子底下張羅著，他們看在眼里，心里難免有些難受。每當他們與兒媳碰面時，老倆口因心情不佳，總會給些臉色，日子久了他們與兒媳的關系變得越來越僵。

2009年6月28日，孫瓊與鄭梅在家門口擦肩而過，鄭梅說：“你現在看到我連招呼都不打我兒子才死了幾個月啊。再怎么著，我還是孩子的奶奶呢。”面對婆婆的責備，孫瓊抱怨：“媽，咱們天天見面，您怎么變得那么生分了而且我正想著事，走神了。”“我看你是急著找個老公再嫁出去吧!”說到這，鄭梅滿肚子傷心，禁不住落下淚來。孫瓊沒有理睬婆婆的情緒變化，上了樓后重重地把門關上了。

此后，黃亞生夫婦和孫瓊的關系急劇惡化，爭吵不斷，雖住在同一幢房子里卻形同路人。2010年4月，他們再次爭哦黃亞生撥打了“110”。后來他們在警察的主持下達成了一份“補充協議”。按照“補充協議”的規定，房屋的所有權仍歸黃明所有，房屋的一樓由黃亞生夫婦和孫瓊共同出資進行隔斷，各自使用一半。

10月的一天，黃亞生突然想起把房屋產權歸到孫子名下的爭情一直沒有辦理。為此，他來到房產管理局咨詢該如何為孫子辦理房產證。咨詢完后，黃亞生火冒三丈。原來3個月前，孫瓊背著他們偷偷地把房子轉到了她的名下辦理了以孫瓊為所有權人的房產證。

“這怎么行。”黃亞生回去跟老伴一說，鄭梅同樣怒氣沖天，他們要找孫瓊問個清楚。“咚咚咚”，他們使勁地敲孫瓊的房門。孫瓊一開門，黃亞生夫婦便怒氣沖沖地指責她，并責令她馬上把房子過戶給黃明。面對公婆的責問，孫瓊說：“按照協議，房子是給黃明的，黃明又是我的兒子我是他的監護人，他的房子自然由我來管理，我愛登記在誰的名下就登記在誰的名下。”黃亞生夫婦頓時無言以對。

孫瓊的回答讓他們感到不滿，房子若變成孫瓊的，那他們的居住權會隨時打水漂，而且孫子長大后，也不一定能擁有房屋的所有權。該怎么辦?黃亞生夫婦靜下心來，思考對策。

到了這地步，他們想去法院孫瓊。可這訴訟請求該如何提呢?他們面臨著兩種選擇。第一種是要求執行協議，請求法院判令孫瓊把房子過戶到黃明的名下同時保證他們老兩口對房屋享有部分居住權；第二種是請求撤銷協議，那么房子便是黃琛南的遺只他們就能以繼承人的身份參與繼承分割。

遭遇法律瓶頸：沒過戶的房產到底歸誰?

2011年春節后，黃亞生夫婦以一紙訴狀，把兒媳孫瓊和孫子黃明告上了法庭。他們訴稱，當初雙方簽訂的協議中，產權歸黃明所有的約定是一種贈與，他們和孫瓊都是贈與人。對房屋這樣的不動產來說，只有辦理過戶手續，贈與才算完成，如果沒有辦理過戶手續，贈與人可以隨時撤銷贈與。現在，該房屋還沒有過戶到黃明的名下他們作為贈與人，可依法行使撤銷權，同時請求對黃琛南的遺產即房屋進行分割。

孫瓊表示，2008年12月達成的協議不是贈與合同，而是繼承協議。那是她與黃亞生夫婦為分割黃琛南的遺產達成的協議，應當適用繼承法的規定。分割遺產的協議合法有效的話，只存在完全履行的問題，不存在撤銷贈與的問題。黃明年齡小，她是黃明的母親，又是黃明的監護人，將房屋過戶到她的名下是對未成年人實現權利的一種方式。既然黃琛南的遺產已經分割完畢，繼承協議也就履行完畢。

繼承協議PK贈與合同，二者之間究竟有沒有沖突，法律又該如何抉擇呢?2011年4月初，當地法院開庭審理了這起糾紛案。

主審法官表示，本案的焦點在于那份協議的效力是適用繼承法，還是適用合同法。2008年，黃亞生夫婦與孫瓊簽訂的協議是為分割黃琛南的遺產、處理繼承事宜簽訂的，本質上屬于繼承協議，但協議中關于房屋產權歸黃明的內容，又具備贈與合同的性質。可以說，它既屬于繼承協議，又屬于贈與合同。

篇2

二是因房屋廣告與實際交付不同導致的糾紛。售房廣告是購房者了解房屋的第一手資料，其真實性與準確性會直接影響著購房者的決定。為吸引更多購房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠，引起購房者不滿。

三是因一房二賣欺詐賣房引發糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經抵押或另行出賣的事實，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認商品房買賣合同無效、返還已付購房款及利息，并承擔賠償責任。

四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發的糾紛。出賣人交付房屋的套內使用面積或者建筑面積的實測數據與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房價款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購房款及利息。

五是因房屋質量引發的糾紛。房屋質量糾紛是房屋交付之后購房者經常遇到的問題，質量問題常見的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質量問題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購房款并支付利息，或修復房屋、賠償損失。

六是因開發商無證建房售房引發的糾紛。因出賣人未取得相關規劃或許可手續，就與買受人訂立商品房預售合同，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人訴訟要求撤銷商品房預售合同并給付一倍以內的賠償金，或要求出賣人履行義務，賠償損失。

七是因開發商不能按期為購房者辦理權屬證書引發的糾紛。出賣人未在法律規定或合同約定的期限內為產權人辦理房屋權屬證書，或未在規定的期限內辦理房屋所有權登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規定或合同約定為其辦理房屋權屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。

篇3

原審法院查明：投資公司訴李世公司合資合作開發房地產合同結算糾紛一案于20xx年11月12日在沈陽市中級人民法院立案，投資公司要求返還投資款743.1萬元、遲延履行違約金及利息，沈陽市中級人民法院于20xx年3月15日作出(20xx)沈民(2)房初字第258號民事判決，該判決已生效。關于李世公司的違約金責任，該裁判文書作出了如下論述：由于20xx年協議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應向投資公司承擔支付違約金的違約責任，且當事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”的情況。李世公司雖提出最高法院有關于違約金標準的司法解釋，應按司法解釋標準給付違約金，但《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》、《最高人民法院關于修改<最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復>的批復》均是指當事人沒有約定逾期付款違約金“標準”而依據的“計算標準”，而本案雙方當事人明確約定按日萬分之五計算違約金，不屬于沒有約定違約金“標準”。

故李世公司以按司法解釋確定違約金標準的理由不能成立。由于當事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第三款“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”的規定，李世公司承擔違約金責任后仍須繼續給付合同價款。由于雙方約定的是分期付款，故違約金的計算方式亦應分別計算，即其中247萬元的違約金從20xx年5月21日起計算，另247萬元從20xx 年6月21日起計算，其余249.1萬元從20xx年7月21日計算。由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到20xx年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據不告不理的民事訴訟原則，本院對發生在20xx年10月31日后的違約金不予處理，即根據投資公司的訴訟請求本案的違約金計算截止日期為20xx年10月30日。最后判決李世公司給付投資公司743.1萬元的遲延履行違約金482700元。上述事實，有投資公司向法庭提供的(20xx)沈民(2)房初字第258號民事判決書副本等證據材料及當事人當庭陳述筆錄在卷佐證，經開庭質證，予以確認。

原審法院認為：投資公司要求李世公司基于違反合資合作開發房地產合同給付遲延履行違約金的訴訟請求已經沈陽市中級人民法院作出生效判決，李世公司在該次訴訟中提出違約金過高的抗辯理由雖未得到法院支持，但并不能據此證明投資公司可以依據該判決的認定增加違約金數額另行訴訟，投資公司在該訴訟中請求的違約金標準及期限、數額是在訴前預知訴訟風險前提下的選擇，在法院支持其違約金計算標準后另行增加違約金數額進行訴訟，不符合相關法律對違約金性質、目的的規定，也不符合民事訴訟程序的效益性原則，投資公司本次訴訟的訴訟請求沒有合同依據和法律依據，不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款之規定，判決駁回投資公司訴訟請求。案件受理費12810元由投資公司負擔。

上訴人投資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：上訴人投資公司與被上訴人李世公司間的合資合作開發房地產合同糾紛已由沈陽市中級人民法院依法判決，案件已進入執行程序。該判決確認李世公司確系違約，在判令李世公司繼續履行合同的同時，對違約金部分以雙方合同約定的“按未給付金額的日萬分之五”作為計算違約金的標準。由于投資公司是于20xx年10月末提起訴訟，所以對20xx年10月以后被上訴人是否仍繼續違約等事實難以確定，因此在訴訟中僅主張了截止到20xx年10月30日的違約金，而對該日之后新產生的違約金在當時無法主張。

因此，沈陽中級法院判決：“由于投資公司起訴所主張的違約金系計算到20xx年10月30日，訴訟中投資公司亦未增加訴訟請求，根據不告不理的民事訴訟原則，本院對發生在20xx年10月30日后的違約金不予處理，即根據投資公司的訴訟請求，本案的違約金計算截止日期為20xx年10月30日。”對上述判決顯然可以看出，沈陽中級法院僅僅是因為投資公司對 20xx年10月31日以后新產生的違約金未在該訴中同時主張，因而未加以審理，這并不代表投資公司對20xx年10月31之后產生的違約金已經放棄，更不是沈陽中級法院對新產生的這部分違約金已經進行審理并予以駁回。正是由于投資公司對這部分新違約金“未告”，沈陽中級法院對新產生的違約金“未理”，所以投資公司完全有權通過另行訴訟對產生的新債務加以主張。我國《民事訴訟法》第十三條明確規定：“當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利”。

本案中，投資公司在沈陽中級法院訴訟中對20xx年10月31日以后新產生的、在訴訟當時還難以確定的違約金未予主張，是當事人依法有選擇地行使自己的訴訟權利、處分民事訴訟權利的一種體現，并未違反法律的禁止性規定。這與違背民事訴訟效益性原則的惡意“纏訴”、“拆訴”、“分訴”有本質上的區別。沈陽中級法院的判決中一再強調其判決確定的違約金截止到20xx年10月30日，對當事人當時未主張的后產生的違約金未進行審理，本身就體現了對當事人依法選擇行使自己的訴訟權利的一種尊重，也是對當事人有權依法選擇通過另行起訴或其他途徑來主張后續違約金的一種肯定。投資公司對新產生的違約金(新債務)另行起訴，正是當事人對訴訟權利的合法行使。一審法院以效益性原則為由駁回投資公司的訴訟請求，是對投資公司實體權利和訴訟權利的無理剝奪，缺乏法律依據。

我國《合同法》中規定的違約金是對合同當事人不履行合同或履行合同不符合約定等違約行為的一種懲罰，其產生的事實依據是違約、產生的法律依據是法律規定或當事人的有效約定。本案中，雙方約定如被上訴人未在約定期限內付款，則“按未給付金額的日萬分之五”給付違約金。這是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的禁止性規定，而且該違約金計算標準已經為生效判決所肯定。如果被上訴人未在約定期限內支付上訴人全部款項，上訴人就有權按上述標準計收違約金。

因此，從20xx年10月31日至今，被上訴人李世公司仍然未向上訴人支付欠款，其違約行為一直繼續，上訴人對新產生的這部分違約金作為該合同的新債務加以主張，既有事實依據，也符合合同的約定、更有法律依據，不存在一審法院認為的“違背法律對違約金性質和目的的規定”的問題，一審法院據此駁回投資公司訴訟請求明顯錯誤。在本案中上訴人投資公司在起訴中所主張的20xx年10月31日以后新產生的違約金仍然是依據合同約定的上述違約金標準計算出來的，所以在被上訴人李世公司至今未還清欠款的情況下，其違約天數在增加，就必然會產生新的違約金。這當然不是對法院已經認定的計算標準的擅自增加;相反，恰恰是依據和執行了法院所認定的標準。因此，不存在一審法院認為的“在法院確定了違約金計算標準后，新增加違約金數額另行起訴”的問題。

因此，上訴人依據已經為法院生效判決所確認的、也為被上訴人所承認的繼續違約的事實、依據雙方合同明確約定的、已為法院生效判決所肯定的計算標準對由于被上訴人后續違約所新產生的違約金(新債務)依法起訴，事實清楚、證據充分。請求撤銷一審判決，改判被上訴人支付上訴人從20xx年10月31日至實際還清全部欠款之日止的違約金(至20xx年5月30日的違約金為780225元)并由被上訴人承擔本案訴訟費用。

被上訴人李世公司答辯稱：

原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

本院查明：20xx年10月12日，遼寧華廈飯店作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協議書》(以下簡稱20xx年協議書)，約定：一、甲方將飯店土地使用權作價1716萬元(占地面積2332平方米)和前期工程款2760萬元(含甲方已付工程款1360萬元，四建二公司執付工程款1400 萬元)，總計4476萬元作為同乙方合作聯建遼寧華廈大酒店工程的投資。對乙方的合作投資，在工程結束后，以甲乙雙方認可的審計中介機構出具的審計評估報告為依據確定，并明確雙方的投資比例;二、對補辦、續辦工程手續發生的費用，均由乙方墊付資金。其中應由甲方負擔的部分，從甲方的投資額中抵減;應由雙方共同承擔的部分，作為乙方的工程投資;三、對乙方已替甲方償還的債務，經甲方與債權單位確認后，可以抵減甲方的投資額;四、本協議簽字蓋章后，即為生效，對以前就本工程與乙方在20xx年9月1日簽署的《聯合投資續建遼寧華廈大酒店協議書》、20xx年12月1日簽署的《聯合投資續建遼寧華廈大酒店補充協議》、20xx年12月28日簽署的《協議書》等有關協議同時廢除。

20xx年12月10日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《協議書》(以下簡稱20xx年協議書)，約定：一、雙方同意將甲方在遼寧華廈飯店主體工程的投資額認定為4476萬元;二、由乙方替甲方墊付的甲方原工作人員工資款79萬元，市四建二分公司工程款1400萬元及甲方自建期間尚欠的工程款15.1萬元，共計1630萬元，由乙方承擔支付，抵頂甲方投資;三、甲方原欠的電費13.8萬元，水費 10.4萬元，電費滯納金50萬元，共計74.2萬元，由乙方負責支付，抵頂甲方的投資;四、在后期補辦手續過程中發生的土地出讓金、公房拆遷補償金以及其它費用等，由甲方承擔400萬元的費用，并從甲方的投資額中沖減;五、綜上，甲方尚余投資額計2371.8萬元，由乙方償還甲方，償還方式：自本協議簽訂之日起，由乙方用現在開發建設的富通花園的14#樓房產作價償還，每平方米4300元，償還面積為5516平方米，乙方協助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉入甲方帳戶。乙方不負責在辦理按揭貸款過程中所發生的一切費。

20xx年3月24日，遼寧省投資集團公司、遼寧華廈飯店共同作為甲方與作為乙方的李世公司簽訂《補充協議書》(以下簡稱20xx年協議書)，約定：一、甲乙雙方經友好協商對20xx年12月10日所簽《協議書》中的第五條作如下修改：乙方償還甲方尚余投資額計2371.8萬元。共中一部分以位于和平區撫順路66-13號富通花園小區的14#樓23套共3039平方米商品房，以每平方米4300元作價支付給甲方，該部分金額為 1306.77萬元。乙方協助甲方為購房者辦理按揭貸款，并將銀行貸款逐筆隨時轉入甲方帳戶。乙方不負責在辦理按揭貸款過程中所發生的一切費用。乙方保證甲方購房者于20xx年6月末前進住。剩余投資余額乙方以貸幣資金743.1萬元償還甲方。

具體支付時間如下：20xx年5月20日前支付247萬元; 20xx年6月20日前支付247萬元;20xx年7月20日前支付249.1萬元。如乙方未在以上約定的時間內向甲方支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向甲方支付違約金。二、原協議其他條款繼續有效;三、該補充協議與原協議具有相同的法律效力。但李世公司未按該《補充協議書》的約定履行付款義務。投資公司于20xx年11月向本院提起訴訟，要求李世公司給付欠款743.1萬元、利息12.5937萬元及截止20xx年10月30日的違約金 50.5082萬元。本院于20xx年3月作出[20xx]沈民二房初字第258號民事判決，判令李世公司給付投資公司743.1萬元，截止20xx年 10月30日的遲延履行違約金482700元。該判決于20xx年3月18日送達于投資公司及李世公司，20xx年4月2日系雙方上訴期屆滿前的最后一日，由于該日為星期六，次日為星期日，均為法定休息日，故上訴期應依法順延至20xx年4月4日。20xx年4月5日該判決發生法律效力。自20xx年 10月31日起截止20xx年4月4日止，李世公司尚欠投資公司743.1萬元，應支付遲延履行違約金579618元。

另查明：遼寧華廈飯店亦系獨立的企業法人，與本案投資公司所訴爭之權利有直接利害關系，但遼寧華廈飯店表示所有權利均由投資公司行使，其不再主張對李世公司的合同權利。

還查明：遼寧省投資集團公司于20xx年經遼寧省國有資產管理委員會批準改制為國有獨資有限公司，更名為遼寧省投資集團有限公司。

上述事實，有本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決書，遼寧華廈飯店《關于不參加訴訟的說明》，當事人陳述等佐證，本院予以確認。

本院審理認為：

1、關于投資公司在本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決生效后是否有權再向李世公司主張20xx年10月31日后的違約金的問題。本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決已明確認定20xx年協議書的效力并依照該協議書作出裁判，具有既判力。該協議書明確約定，如李世公司未在約定的時間內向投資公司支付價款，則按未給付金額的日萬分之五向投資公司支付違約金，因此李世公司應向投資公司承擔支付違約金的違約責任，且當事人約定日萬分之五的違約金亦不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”的情況，且該違約金標準已被本院生效判決所確認。

由于當事人的前述違約金的約定屬于遲延履行違約金，只要債務未清償或遲延清償，該遲延履行違約金就繼續發生。本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決所確定的違約金系基于當時投資公司的訴訟請求計算截止到20xx年10月30日，因此，就本院生效判決未審理的在20xx年10月 31日后實際發生的遲延履行違約金，李世公司負有繼續支付義務，原審判決駁回投資公司訴訟請求不當，應予糾正。

2、關于上訴人投資公司所主張的違約金的終止日期。上訴人投資公司所主張的遲延履行違約金系基于與被上訴人李世公司簽訂的協議約定而發生，其產生的基礎為協議中約定的743.1萬元債務，即自然債務。只要該自然債務未清償或遲延清償，即發生遲延履行違約金。但由于投資公司曾向本院起訴，要求被上訴人李世公司給付743.1萬元，本院[20xx]沈民二房初字第258號民事判決已判決李世公司向投資公司給付743.1萬元，自本院 [20xx]沈民二房初字第258號民事判決于20xx年4月5日生效后，投資公司與李世公司在協議中約定的自然債務業已轉化為具有法律拘束力及強制執行力的強制給付之債。

在20xx年4月5日之后，李世公司如未給付743.1萬元，則屬于不履行法院生效判決，而不是違反投資公司與李世公司簽訂的協議，其法律后果是應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條“被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息”的規定，由李世公司加倍支付遲延履行期間的債務利息，不存在再行依據原協議中約定的違約金條款繼續計算違約金的問題。因此，上訴人投資公司要求被上訴人李世公司給付20xx年4月5日之后(含5日)的遲延履行違約金沒有法律依據，本院不予支持。

3、關于上訴人投資公司所主張的計算違約金所依據的債務金額。投資公司與李世公司系合同關系，李世公司的合同義務為付款，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”的規定，李世公司對付款負舉證責任，但李世公司未能舉證證明在20xx年4月5日之前向投資公司支付過款項，因此，本院確定計算遲延履行違約金的基礎債務金額仍為743.1萬元。

4、需要說明的是，遼寧華廈飯店與本案投資公司所訴爭之權利有直接利害關系，應作為本案一審共同原告參加訴訟，但遼寧華廈飯店明確表示與李世公司合同中所有權利均由投資公司行使，不再向李世公司主張權利。因此，投資公司有權單獨主張對李世公司的合同權利。

綜上，原審判決適用法律錯誤。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規定，判決如下：

一、撤銷沈陽市和平區人民法院[20xx]和民合初字第478號民事判決;

二、被上訴人遼寧李世房產開發有限公司給付上訴人遼寧省投資集團有限公司743.1萬元的遲延履行違約金579618元[自20xx年10月31日至20xx年4月4日，計算方式為：743.1萬元×0.0005×156天]，于本判決生效后10日內付清;

篇4

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產經紀服務合同的概念及簽訂意義

房地產經紀服務合同是房地產經紀機構或房地產經紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經紀服務而與委托人協商訂立的協議。根據房地產經紀服務類型的不同，房地產經紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。

簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀服務的關鍵環節，也是房地產經紀機構進行經紀服務和解決雙方糾紛的法律依據。因此雙方在簽訂經紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業規則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》等相關法律法規的規定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。

2 房地產經紀服務合同常見問題

2.1 審查環節紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產經紀服務合同的必要前置工作，也是規范房地產經紀業務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經紀機構和經紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經紀機構簽訂經紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業主私下成交，損害經紀人的合法權益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。

（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現實產權狀態，但部分經紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續履行。

2.2 合同內容違規

房地產經紀服務合同是明確房地產經紀機構和委托人權利義務關系的協議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規主要體現在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權利義務不對等。

房地產經紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。

（2）經紀服務合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產經紀機構在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發生。

另外，由于目前管理部門對房地產經紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現象時有發生，而且房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。

2.3 房地產經紀人違規操作

雖然《房地產經紀管理辦法》和《房地產經紀執業規則》都對房地產經紀從業人員的執業行為進行約束，而且各地房地產經紀協會對經紀人員提出了明確的職業道德要求，但是房地產經紀人員的違規操作行為時有發生，主要表現在以下幾個方面：

（1）房地產經紀人員不當承諾或以個人名義承攬業務。

有些房地產經紀人員在承攬經紀業務的過程中，為了吸引客戶承接業務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經紀服務合同，一旦遇到執行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產經紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。

在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經紀人員承擔買賣雙方的委托。根據合同法，在居間合同中，房地產經紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續。

（3）房地產經紀人員用房地產交易行為替代經紀服務行為。

房地產經紀人員利用自己的職業便利將房地產買賣合同內容與經紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變為房地產權利的直接處分活動。房地產經紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。

3 房地產經紀業務糾紛預防

3.1 統一并嚴格使用相關合同文本

為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業組織制定了房地產經紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2006年了一套《房地產經紀業務合同推薦文本》，為房地產經紀業務提供了參考，但在實際操作中，房地產經紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統一規定合法有效的合同文本，各房地產經紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業從業人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓體系，加強經紀人員職業素質教育

《房地產經紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規定了房地產經紀機構從業房地產經紀人員數量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業能力及職業道德欠缺造成的糾紛。但是因經紀人員職業素質不高而導致的糾紛時常發生，當事人的權益往往受到房產經紀機構和經紀從業人員的侵犯。職業素質教育包括職業道德教育、專業能力教育和法律知識教育。企業內部應建立完善的培訓體系，定期開展業務技能培訓、職業道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經紀從業人員的職業素質，促使其更快成長，規范其業務行為。

3.3 完善立法建設，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產經紀市場進行規制的規范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經紀市場的統一規范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規，加強對房地產經紀市場的立法規制。

另一方面，雖然《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》對房產經紀機構和房地產經紀人員的執業行為進行了規制，規定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經紀市場起到規范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經紀機構和房產經紀人員違規操作的重要原因，因此在完善相關房地產經紀法律法規時，應加大對違規行為懲罰力度的規定。

3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業管理機制

明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業管理機制，使每個崗位都有規范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業保持高效、持續、穩定的運行。同時，使業務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業按照既定路線，實現自己的戰略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態，從而有利于業務的開展，減少服務過程中糾紛的發生。

同時，隨著公司所處的發展階段的不同，企業的管理機制要適時適應企業經營環境的變化，有效融入公司戰略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業管理機制，才能不斷提升服務質量。

3.5 加強房地產經紀機構誠信體系建設

房地產經紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經過房地產經紀機構交易的，但一些經紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經紀人員素質良莠不齊、規章制度不健全，少數機構仍有違規收費現象，有的合同以及補充協議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業執照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規范房地產交易市場，避免和減少房地產經紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息的規范性管理、合同規范文本推廣使用管理、經紀人員的執（從）業證書使用管理等。不誠信的經紀機構將被拉入“黑名單”，不守規的經紀機構執（從）業人員將及時清理出經紀人隊伍。

篇5

委托人周亞敏，海南肖明德律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）海口龍興房地產開發公司，住所地海口市振東區君堯新村115號9棟。

法定代表人畢凱，該公司經理。

委托人孟繁旭，黑龍江省孟繁旭律師事務所律師。

委托人賈新明，黑龍江省哈爾濱市新型建材房屋建設綜合開發公司法律顧問。

上訴人海南省演出公司（以下簡稱演出公司）因合作建房合同糾紛一案，不服海南省海口市中級人民法院（2000）海中法民初字第113號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，演出公司的法定代表人王學忠委托人肖明德、周亞敏，被上訴人海口龍興房地產開發公司（以下簡稱龍興公司）的委托人孟繁旭、賈新明等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審判決認定雙方簽訂的合作合同有效，認為雙方所簽合同中的約定，既存在房屋交付的債權也存在其他違約責任的賠償權，演出公司依約提起的各項訴訟請求，從其知道自己的權利受到侵害時起至起訴時止，均已超過法定的訴訟時效，據此判決，駁回演出公司的訴訟請求，案件受理費由演出公司負擔。宣判后，演出公司不服原判向本院上訴稱：一審判決認定事實不清，適用法律不公，雙方合同均約定上訴人享有產權分配及獲得加層補償費等權利，一審判決以產權分配完畢來否定上訴人享有獲得加層補償費等權利是錯誤的，明星大廈應以規劃驗收為準，辦理房產交接手續前，雙方的合建合同尚在履行過程中，因此，起訴時并未超過訴訟時效，請求撤銷原判，支持上訴人的訴訟請求。龍興公司答辯稱：合同中的違約罰款是約定的而非法定，其截止期限及時效起算點也應以約定為準，加層補償費上訴人選擇了現分配的房屋面積而已放棄，宿舍樓加層擴建費，由于2號宿舍樓未拆，沒有損失而不應發生，已得到的款項應退還，其他費用的發生與被上訴人無關，同時，依法上訴人所提出的請求即使成立，也已全部超過訴訟時效，一審判決應維持。

經審理查明：1993年4月30日，演出公司與海口龍興經濟貿易開發公司（1994年1月12日雙方協議將其更換為龍興公司）經協商簽訂了一份《合同書》，約定由演出公司提供其位于海口市公園北2號1350平方米的土地，龍興公司提供建設資金，雙方合作建設＂明星大廈＂，該大廈樓高十層，工程投資每平方米2000元。演出公司負責做好拆遷準備，解決拆除舊房時所發生的糾紛，協助辦理前期手續及土地使用證、產權證；龍興公司負責組織設計、報建、施工、裝修、驗收等工作并承擔費用，雙方按演出公司35％，龍興公司65％的比例分配房產。分配以十層為基數，每增加一層，龍興公司補給演出公司30萬元，增加面積歸龍興公司所有。若建筑不足十層，演出公司實得面積也以十層計算，分成不小于2100平方米，剩余部分歸龍興公司所有，樓層以演出公司分配1至3層，不足部分自由選擇為原則，若余數不足一單元但超過單元的50％的，可按工程成本價向對方購買此單元的剩余面積。龍興公司的施工期12個月，報建時間半年，總計18個月，除不可抗拒因素延誤外，每超過一個月罰款10萬元。龍興公司同意幫助演出公司進行宿舍樓房的擴建和頂上加層或支付加層擴建費60萬元。協議簽訂后，龍興公司分三次付給演出公司加層擴建費25萬元。1993年6月24日，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定龍興公司借給演出公司人民幣100萬元。1993年10月28日，雙方簽訂了《合作興建＂明星大廈＂補充協議》，約定按實際進展情況，演出公司同意報建時間拖延一個月，從11月1日起每延一天，龍興公司賠償其經濟損失2000元等內容。1993年11月2日，雙方簽訂《補充協議》，約定明星大廈主體占地面積設計若不能達到應有的密度率（45％）時，分配給演出公司的實得面積不少于2100平方米。1993年12月4日，雙方簽訂《明星大廈繼續延長報建期限的補充協議》，約定延長報建期限到12月31日，但龍興公司自1993年11月1日起的延期賠償費于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，雙方又簽訂了一份《明星大廈繼續延長報建期限的補償協議》，約定報建期再次延長至1994年6月25日止，若龍興公司在此前不能支付按實際天數結算的賠償費，則該款視為其向演出公司的借款，歸還期限至1994年12月31日止，年息按20％計算。1993年11月20日，海南省文化廣播體育廳以瓊文函［1993］399號文批復同意雙方合作興建明星大廈。1994年7月26日，海口市規劃局頒發了建設工程規劃臨時許可證，批準明星大廈報建層數為十層，1997年5月20日又為第十一至十三層頒發了建設工程規劃臨時許可證。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544號文批復同意雙方合作建樓轉受讓用地。1994年9月19日，演出公司與海口市公路分局簽訂了一份《協議書》，約定演出公司因施工需占用公路分局的通道臨時行車，每年的使用費為1200元，使用至建樓完工為止。該協議書上除演出公司加蓋有公章外，龍興公司的全權代表邱杰在協議上也簽了名。明星大廈于1994年11月25日開工。1997年1月10日，雙方代表召開了＂關于明星大廈收尾工程問題聯席會議＂，會議紀要第三條的內容為：＂第一層三面外墻在大廈工程驗收后30日之內按雙方原協商意見和標準維修＂。1997年11月8日，明星大廈經海南省建筑工程質量監督站等單位驗收，并頒發了工程質量合格的竣工驗收核驗證書。1998年1月15日，雙方簽訂了一份《借款及有關事項協議書》，約定明星大廈工程于1994年11月25日正式動工至1996年10月31日竣工，因種種原因及雙方協商同意將大廈整體銷售，故未進行實體面積分配，由于暫時未定確切的購房者，演出公司要求將大廈一層先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龍興公司同意預借10萬元給演出公司，該款將在雙方合作項目清算中本息一并處理。明星大廈建成后，因與原規劃報建方案有異，海口市規劃局未給換發建設工程規劃許可證。為此，雙方于1998年4月20日向該局提交了＂關于明星大廈規劃驗收的請示報告＂，＂關于明星大廈規劃驗收的請求報告＂，1998年11月18日，又提交了＂關于明星大廈規劃驗收存在問題的承諾＂。三份函中均提出直接影響明星大廈規劃驗收的是400平方米五層宿舍樓（即演出公司2號宿舍樓）的拆除問題沒有解決，并說明了未能拆除的原因和存在的困難。1998年11月26日，海口市規劃局頒發了建設工程規劃許可證。2000年4月29日，演出公司與海南大名裝修工程有限公司簽訂了一份《合同書》，約定演出公司將明星大廈首層外墻工程發包給大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一審法院起訴。2000年8月24日，雙方簽訂《明星大廈房產移交協議》，約定龍興公司將明星大廈1至4層房屋移交演出公司，其中1至3層已于1999年11月10日移交使用，現將剩余部分全部移交，面積以房產證為準，實行多退少補原則，雙方合作產權利益的分配即告終結。之后，房屋所有權證辦妥，演出公司實際分得房屋面積為2319.2平方米。

上述事實有合同書、協議書、收付款憑證，海南省文化廣播體育廳批復、海口市土地管理局批復、土地使用證、建設工程規劃臨時許可證、建設工程規劃許可證、房屋所有權證、庭審筆錄及當事人陳述等已經法庭質證的證據為證。

本院認為：本案當事人所簽協議，均是在協商一致的基礎上所作出的真實意思表示。雙方的合作關系已經業務主管部門同意，并經土地管理機關批準辦理了合作登記手續，其形式要件和實質要件都符合法律規定，故應認定有效。雙方協議所確定的一些權利義務，其具體內容及實際履行都具有相對獨立性，該特點以致演出公司所提起的訴訟請求中有部分請求可分別獨立存在，故其訴訟時效期間也應分別計算。當事人雙方就明星大廈工程竣工期，延期報建的賠償費轉為借款的償還期，首層外墻的施工期均有具體約定，演出公司可行使權利的時間是明確的，一審法院對該部分請求，認定其已超過訴訟時效，并作出駁回其請求的處理是正確的，應予維持。關于加層補償費的約定，是以改變原計劃報建方案為前提而議定的，演出公司就該項權利的主張，應以龍興公司合法取得加層房屋所有權為條件，明星大廈房屋所有權證系2000年8月取得，因此，演出公司就加層補償費的請求，未超過訴訟失效，其請求應予支持，一審法院亦以超過訴訟時效，判決駁回該項請求的認定和處理不當，應予糾正。演出公司以提供土地為合作條件，其2號宿舍樓所附土地屬提供合作部分，因設計方案的調整該樓未拆除，其仍繼續使用。未拆除該樓的原因和理由，雙方在給政府主管部門的函中均已闡明。就加層擴建費合同雖未寫明是對拆除2號宿舍樓的補償，但卻約定的是＂幫助＂加層擴建，根據雙方約定和本案實際，演出公司提出繼續支付該款的理由不充分，其請求不予支持，龍興公司已支付的加層擴建費不再退還，未支付的可不再支付。演出公司、龍興公司雙方都是明星大廈房產權利的享有者，就大廈建設期間占用海口市公路分局通道約定應支付的使用費，由雙方按約定分配房產的比例分擔，由雙方與海口市公路分局結算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同約定的工程投資標準，即每平方米2000元計價在龍興公司應向其付款中折抵。龍興公司給予演出公司的借款，因其未提出反訴，一審未作審理，二審依法亦不予處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規定，判決如下：

一、撤銷海口市中級人民法院（2000）海中法民初字第113號民事判決；

二、明星大廈加層補償費人民幣90萬元，限龍興公司在本判決生效之日起一個月之內，向演出公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務利息；

三、演出公司多分房屋面積計價43.84萬元，限在本判決生效之日起一個月之內向龍興公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務利息，該款可與本判決第二項的款項折抵；

篇6

    二、因單位內部分配公房使用權而產生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房內應一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。

    三、單位分配給職工住房使用權并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據合同要求收回公房使用權的，可以向法院提起民事訴訟。

    四、單位之間因行政調撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當事人應向有關主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權的，現房屋產權人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。

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一、問題的提出

2008年4月1日起實施的 《民事案件案由規定》中取消房地產經紀合同糾紛案由，將此類糾紛統統定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規定房地產經紀合同糾紛案由，在服務合同糾紛中將房地產咨詢合同糾紛、房地產價格評估合同糾紛列為獨立的案由，但不規定房地產經紀合同糾紛案由。法院在審理房地產中介服務合同案件時，立案時就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對合同性質的理解，因此，合同糾紛案由的問題實際上是一個關于合同性質的問題。

本文認為，隨著市場競爭的加劇，房地產經紀行為已經進化成一種復雜的服務行為，當前中介機構業務已經多元化，遠不是以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據居間合同關系對所有房屋買賣中介服務合同糾紛案件進行事實認定及責任分配。鑒于房地產中介服務合同的復雜性，最高法院將所有房地產中介合同案件的案由統統定為居間合同糾紛的做法不妥，應當將房地產中介服務合同糾紛的案由定為房地產經紀合同糾紛，在審理時再根據合同內容確定應當適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實不符

據筆者的實務經驗及在廣州地區調研所得，房屋買賣過程中，中介服務的整套流程大體如下：1.中介方獲得業主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機構從業人員私下交流或買方主動提請媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請求提供中介服務。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會派工作人員現場查看擬出售房屋的情況，登記造冊，錄入電腦管理系統。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購房意向人向中介方表明購房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據購房意向人的條件，推薦合適房源。在和購房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領購房意向人現場查看擬出售房屋的實際情況。4.購房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點在現有市場狀況下作用有限）。5.購房意向人對于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購房屋的產權狀況。查清產權狀況后，中介方約購房意向人（買方）和賣方見面，進一步協商交易條件，達成一致意見后簽署三方協議。協議內容一般包含中介服務合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據政府的相關管理規定辦理網簽手續的，買賣雙方一般會委托中介方根據其簽署的書面合同內容辦理網簽手續。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購房款的，如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方幫其聯系按揭公司并洽談按揭貸款相關事宜。在此過程中，中介方單獨或者和按揭公司一道進行房產評估等業務。8.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方指導并協助辦理房屋買賣的過戶手續，有些中介方甚至代買方繳納稅費、代辦產權過戶等延伸服務。9.如果買方需要并且信任中介方，會委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務流程中，第四至九項乃中介方應當提供的服務內容，也就是中介方的義務。需要特別指出的是，購房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務內容千差萬別，不是每個房屋中介服務合同中，中介方的義務都包括上述第三至九項內容的。據此，房屋買賣中介服務合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務僅涉及前述第三、四、五項的中介服務合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同；另一類是中介方的義務除三、四、五項外，還涉及第六至九項中一項或幾項義務內容的中介服務合同，本文稱之為促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同。

我國合同法第424條的規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。根據此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務就是報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務。居間合同雙方當事人根據居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務即全部履行，居間人除負有附隨義務如保密義務以外，不再負有任何義務。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，其性質顯然不能簡單地確定為居間合同了。并且，隨著市場競爭的加劇，房地產中介已經進化成一種復雜的服務行為，以前那種僅提供信息促成房地產合同成立的居間行為已經不占主流了。在這種情況下，再將這個房屋買賣中介服務合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當事人根據居間合同的法理來承擔舉證責任，要求當事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關于中介方的義務散見于各個條款，共有五項：原告提供的服務事項包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協助辦理房屋所有權過戶手續、協助被告和第三方辦理銀行按揭手續、被告辦理房屋買賣的網簽手續和代為根據買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網簽系統、見證房屋交付等。關于中介服務費的給付條款約定按編號為某某號確認書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務收費確認書》，被告同意向原告支付中介費及咨詢費51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現場查看房屋后，對房屋格局、價格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協議書》并通知了原告。原告認為其居間義務已經履行，被告應當按照約定支付居間報酬，協商遂向法院，要求被告支付中介費及咨詢費51000元并承擔訴訟費用。一審法院立案時將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務買賣中介服務合同定性為居間合同糾紛，那么，根據居間合同的原理，原告應當勝訴。因為原告確實促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務，有權要求被告支付合同約定的全部報酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續服務型房屋買賣中介服務合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務的時候，不能要求被告支付合同約定的全部報酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據合同法第三百九十六條的規定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。我國合同法還規定，委托人可以特別委托受托人處理一項或者數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務。居間僅限于報告訂約機會或為他人訂約充當媒介，其服務范圍有限；而委托則是為他人處理事務，至于事務的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務法就明確規定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項。）在日本商法，通說為準委任契約。史尚寬先生認為：在雙務的居間契約，即居間人負擔盡力義務，同時委任人對于契約之成立付支付報酬之義務時，為準委任契約，唯于契約不成立時不得請求支付報酬之點，與委任有異。在臺灣民法中，居間契約雖然應解釋為獨立的無名契約，惟在雙務的居間契約，則可認為兼有委任指性質。居間人如負有為委托人報告訂約機會或者媒介訂約之事實行為之義務時，則兼有委任契約之性質。

但是，根據我國合同法的規定，居間合同和委托合同是兩者相互獨立的有名合同。在雙方的權利義務、合同解除條件、報酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區別的。史尚寬先生認為：居間之報告訂約機會，僅要求提供訂約之機會即可；而媒介訂約“不但報告訂約之機會，更應周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結約代辦商及行紀有異。蓋無論直接或為間接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規定，居間人是與當事人中的任何一方又沒有合作關系、隸屬關系或關系的人。但根據其1761條規定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結契約的活動中。”可見，依其規定，居間任務完成后（當事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認的是，房屋買賣中介服務合同中，也確實存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當。

四、廣義的房地產經紀合同糾紛——房地產中介服務合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產中介服務是一種包含居間和等多重服務事項的行為。當事人之間的合同性質不能簡單地一概按居間合同處理，而必須根據委托方要求中介方（受托方）處理的事項做個案分析。正如林誠二先生所言：民間慣行之不動產中介業所服務之范圍，實際上并不以居間為限，常伴有其他業務，例如代辦轉移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國建設部等三部委頒布的《房地產經紀管理辦法》第二條將其稱之為房地產經紀。該辦法明確規定，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、等服務并收取傭金的行為。據此，房地產經紀的內涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產經紀。但是，建設部頒布的另一個規章《城市房地產中介服務管理規定》第2條第5款又規定，房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。照此，房地產經紀就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產經紀。

遺憾的是，《房地產經紀管理辦法》中關于房地產經紀服務合同的規定沒有將廣義的房地產經紀概念貫徹到底，前后規定存在著矛盾。《房地產經紀管理辦法》第十六條和第十七條的規定，房地產經紀服務合同僅僅指房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務時與委托人簽訂的書面合同。而房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況，經委托人同意后，另行簽訂合同。根據體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產經紀合同了，因為該辦法第十六條對房地產經紀服務合同應當包含的內容做了詳細規定，如果將第十七條規定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產經紀合同，第十七條的規定就屬于畫蛇添足。

本文認為：要求簽署兩份合同不符合實際情況，也增加成本。立法者在制定關于房地產中介服務的行為規則時，不能將尋求房地產中介機構提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應當將其假定為普通理性人。根據筆者在廣州地區的調查，由于房地產中介業務競爭越來越激烈，房地產中介機構在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務。一般人在和中介機構簽署房地產中介服務合同時，都是根據中介機構提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務條款隱含其中。如果再強求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產登記的房地產中介服務合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個條款構成狹義的房地產經紀合同（居間合同），那幾個條款構成其他合同？這個其他合同又如何稱呼？現實生活中的代辦貸款義務中，房地產中介方一般也是協助買方聯系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協議當事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產中介方的作用又僅僅是一個居間人而已。代辦房地產登記過程中，一般情況下，房地產中介機構只不過是和和買賣雙方溝通，指導其帶齊必要的文件資料，確定去房地產交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續。根據廣州市的做法，賣方不親自去房地產登記中心辦理過戶手續的，必須要對其委托行為進行公證，受托人必須向登記機構出具經過公證機關公證的授權委托書。

而且，在沒有進入實質審理階段就確定了內容復雜的合同糾紛之實質爭議和應當適用的法律規范，并不合理。因為在關于房地產中介服務合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對其權利義務并不是十分確定，對其糾紛的性質并不十分明確，其訴訟請求在開庭時還可以變更。在這種情況下，在立案的時候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質并照此承擔舉證責任，甚至據此要求當事人修改其訴訟請求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認為，應當針對房地產中介合同糾紛的特殊情況，確定一個獨立的案由。其名稱可以稱之為房地產中介服務合同糾紛，或者根據《房地產經紀管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產經紀合同糾紛。法律在審理后，再根據案件的實際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務合同定性為居間合同，適用居間合同的相關法律，將促成合同成立加后續服務型的房屋買賣中介服務合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號民事判決書。

參考文獻：

篇8

委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問，住本市西城區新外大街10號。

被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無業，住臺灣省臺北市忠孝東路5段236巷3弄5號2F.

委托人申偉，北京市大正律師事務所律師。

委托人向鋒，北京市大正律師事務所律師。

原審第三人中國銀行北京市分行，住所地北京市朝陽區雅寶路8號太亞大廈。

負責人孟慶斌，行長。

委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。

上訴人北京新協房地產開發有限公司（以下簡稱新協公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區人民法院（1999）西民初字第3390號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國銀行北京市分行（以下簡稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

1999年6月，徐承雷以其購買投資廣場B座15層01號房屋，并依合同交齊全部房款，新協公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協公司與其簽訂的購房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費、公證費2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經審理后確認，雙方在平等自愿基礎上簽訂的北京市外銷商品房預售契約及補充協議，符合法律規定，且進行了公證，該契約及補充協議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協公司仍未履行交付房屋的義務，現徐承雷請求依法解除雙方契約及補充契約，應予準許。合同解除后，徐承雷請求雙倍返還定金，返還已付房價款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關費用的訴訟請求，予以支持。據此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預售契約》及《補充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時止，26000美元自1995年10月10日至付清時止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時止，利率均按中國人民銀行同期固定資產美元貸款利率計付，上述之利息應扣除原告徐承雷已以的被告北京新協房地產開發有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內被告北京新協房地產開發有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費、其他雜費人民幣13428元、公證費815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時問及利率由被告北京辦房地產開發有限公司償還第三人中國銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時止的利息。判決后，新協公司不服，以原審判決認定事實不清、程序違反法律規定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續履行1998年12月所簽協議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。

經審理查明，徐承雷與新協公司于1995年10月9日經長安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》及《補充協議》，并經北京市房屋土地管理局辦理了預售房登記。雙方合同約定：徐承雷購買新協公司的投資廣場B座15層01號房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計算，總價款為263762美元。徐承雷于預售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內付樓價款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應付230386美元。該契約第5條約定：新協公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權向新協公司追索違約金。逾期超過90日新協公司未交付房屋的，徐承雷有權終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達新協公司之日起生效。新協公司除在契約終止后30日內向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房價款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率計算。雙方訂立的《補充協議》第4條約定，新協公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災害；施工中異常困難及重大技術問題不能及時解決；違反新頒布的法律及規定；其他非新協公司所能控制的因素等原因致新協公司不能按期交房外，延期交付房屋超過90天，徐承雷有權在第91天起14日內以書面形式通知新協公司解除預售契約。如徐承雷在規定期限內沒有行使此項權利，則應被視為同意繼續履行預售契約，但新協公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協議支付新協公司房價款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協公司作為合同擔保人，徐承雷（抵押人〕以其所購置的投資廣場B1501號房產向北京市分行〔抵押權人）申請樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔保人之擔保數額為本合同項下貸款本金和由本金所產生的利息（包括違約加息）及其他相關費用。擔保期限從貸款發生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項下之擔保為不可撤銷擔保。抵押人確認若擔保人按本合同有關規定，代抵押人還清對抵押權人的所有欠款后，抵押人無條件同意抵押權人將抵押人名下抵押物業及其相應的權益轉讓予擔保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協公司未予答復，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達成協議，徐承雷同意繼續履行與新協公司簽訂之預售契約及其補充協議，同時約定新協公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補償等。同年12月5日，雙方依協議履行，新協公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業管理費之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協公司向徐承雷發出入住通知，因徐承雷認為房屋未達到入住條件，未辦理手續。徐承雷于1997年11月15日致函新協公司要求驗收交房，新協公司未答復。1998年12月7日，雙方經協商再次達成協議：新協公司同意賠償徐承雷購樓全款的利息，額度按中國銀行美元貸款的同期利率計算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協公司的原因致使徐承雷辦理入住手續遲延，新協公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業管理費；如徐承雷需出租房屋時，新協公司免費為其招租，并同意按原合同約定標準對B1501房屋尚存在問題部分進行免費維修。協議簽訂后，新協公司認為此次協議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達成協議的給付期限有重復部分，應減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項。徐承雷對此不予認可，并于1999年5月10日致函新協公司，以新協公司不履行1998年協議為由，要求解除售房契約及補充協議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計4821.88美元。新協公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費815.28美元、律師費11237元人民幣，其他雜費2191元人民幣。上述事實，有雙方當事人陳述、售房契約、補充協議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協議書、1998年12月7日協議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據在案佐證。

本院認為，徐承雷與新協公司簽訂的《外銷商品房預售契約》及《補充協議》均系雙方真實意思表示，且不違反有關法律規定，應視為有效。新協公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協議，并已按約履行。此后因交付房屋的標準雙方仍存在分歧，雖然新協公司曾向徐承雷發出入住通知，但雙方未履行交房驗收手續。后經徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時止，新協公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補充協議，理由正當，應予支持。原審法院依事實判決解除雙方契約及協議，新協公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無不妥。新協公司上訴要求繼續履行與徐承雷簽訂的1998年12月協議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

篇9

    2.房屋所有權爭議,包括所有權歸屬、份額、變更、析產、交換等;

    3.房屋使用權爭議,包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉租、轉讓、轉倒等方面的爭議;

    4.他項權利與相鄰關系,包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利和義務關系;

    5.房屋修繕的爭議,包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定、各項工程費用的承擔等。

    二、哪些房產糾紛不能仲裁?

    下列糾紛不能仲裁:

    1.人民法院已經受理或者審理辦結的房地產糾紛;

    2.涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛;

    3.涉及落實政策問題的房地產糾紛;

    4.依法應當由行政機關公證后發生爭議的房地產糾紛;

篇10

關鍵詞 甲磺酸羅哌卡因；芬太尼；自控鎮痛；自然分娩

[中圖分類號] R4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-0742（2014）10（a）－0150-02

目前國內的剖宮產率居高不下，因剖宮產手術帶來的并發癥也隨之而來，比如子宮內膜異味癥，剖宮產術口瘢痕妊娠[1]，有剖宮產手術史的產婦再次妊娠選擇自然分娩有子宮破裂的危險，如果選擇再次剖宮產，手術后子宮收縮不良產后出血的風險也會增加，危重的患者甚至需要切除子宮才能控制出血。國外發達國家的剖宮產率相對來說很低，美國90℅孕婦采用分娩鎮痛，剖宮產率僅10℅～20℅，英國98℅孕婦采用分娩鎮痛，剖宮產率僅為18.5℅，這和發達國家的分娩鎮痛做的很完善有關。2013年1月以來，由于該院的分娩鎮痛的開展，解除了產婦對生產疼痛的恐懼，很大程度上降低了剖宮產率，同時分娩鎮痛知識的宣教普及，也使得選擇鎮痛分娩的產婦逐年增多。該研究選取2013年9月—2014年3月間該院收治的產婦進行研究擬針對椎管內阻滯分娩鎮痛的可行性和不同給藥方法的效果對比觀察，為臨床應用提供參考。現報道如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料

該研究已獲該院倫理委員會批準，并與患者及家屬簽署知情同意書。選擇該院2013年9月—2014年3月之間的75例分娩產婦進行本次研究，美國麻醉醫師協會（ASA）分級為I或Ⅱ級，年齡23～30歲，體重指數<27 kg/m2。所有產婦均無鎮痛藥過敏史，無慢性疼痛史或藥物和酒精濫用史，單胎，初產，足月，無妊娠合并癥和并發癥，無硬膜外麻醉禁忌癥，無宮頸手術（如Leep或錐切等）史，并經過各項產前檢查判斷具備陰道分娩條件。采用隨機數字表法將患者分為A、B及C3組，每組25例，A、B和C3組患者體重[A:B:C,（72.5±4.3）kg:（73.1±3.9）kg:（71.9±3.4）kg]，孕周[A:B:C,（38.8±1.1）w:（39.0±0.8）w:（38.4±1.2）w]及年齡[A:B:C,（24.5±1.2）歲: （25.1±1.6）歲: （24.2±1.0）歲]比較差異無統計學意義(P>0.05)，試驗具有可比性。

方法 A組不給予硬膜外阻滯麻醉自然分娩，B組和C組入室建立靜脈通路，乳酸鈉林格注射液500 mL靜脈滴注，3組均監測胎心、無創血壓和心率。B組和C組選擇L2~3間隙行硬膜外穿刺向頭側留置導管3 cm,回抽無血無腦脊液注入試驗劑量1％利多卡因3 mL并固定導管,5 min后測試麻醉平面發現無腰麻現象繼續給藥，B組注入0.1﹪甲磺酸羅哌卡因氯化鈉注射液5 mL, 2 min后再次注入5 mL。C組0.1%甲磺酸羅哌卡因氯化鈉注射液復合2 μg/mL[2]芬太尼注射液5 mL，2 min后再次注入5 mL。測試麻醉平面，基本達到T8～T10這個滿意平面。20 min后接電子鎮痛泵泵入和各自推注藥液相同的藥液，背景輸注6 mL/h，通過患者自訴的VAS評分決定按壓自控鍵追加藥物3 mL/次，鎖定時間為15 min，直到宮口開達10 cm，VAS評分≥4時按壓給藥并記錄按壓次數。如發生低血壓加快輸入晶體液或給予血管活性藥物對癥處置。如胎心減慢給予吸氧、左側臥位、應用麻黃堿10 mg和硝酸甘油100 μg等藥物對癥處理，如應用催產素的減慢或停止給藥，宮縮減弱的減少按壓次數并加快催產素靜脈滴注。

觀察指標 觀察并記錄各組活躍期時間、活躍期平均動脈壓和產婦心率、及宮口開達10 cm時的VAS評分、胎心率、出生后1 min(T1)和5 min(T2)的新生兒Apgar評分，B組C組加記錄PCA總按壓次數、宮口開10 cm改良Bromage評分、催產素應用情況、不良反應發生情況如低血壓、皮膚瘙癢、惡心嘔吐、尿潴留等。

改良Bromage評分測定指：0級為無運動阻滯（髖、膝、踝三關節可充分屈曲）肌力正常；1級下肢麻木感，行走時腿軟；2級為不能直腿抬起（僅能屈膝、踝關節）；3級為不能屈膝（僅能屈踝關節）；4級為運動阻滯，不能屈踝關節（三關節均不能屈）；5級為下肢不能活動并無知覺[3]。

1.3 統計方法

采用 spss 16.0統計學軟件對研究數據進行統計分析，正態分布的計量資料以均數±標準差(x±s)表示，組間比較采用多元方差分析(MANOVA, Multivariate analysis of variance)，計數資料用率表示，采用 χ2 檢驗。

2 結果

與A組比較，B組和C組胎心率、新生兒評分差異無統計學意義(P>0.05)；催產素使用情況A組4例，B組16例，C組12例(B組vs. A組,P=0.001; C組vs. A組,P=0.015) (P<0.05)；活躍期時間縮短(B組vs. A組,P=0.037; C組vs. A組, P=0.032)(P<0.05)；VAS評分明顯降低(B組vs. A組,P=0.002; C組vs. A組, P=0.001) (P<0.05)；而B、C組活躍期時程差異無統計學意義。見表1。

與B組(4.5±0.5次)比較，C組(1.1±0.3次)總按壓次數明顯降低(C組vs. B組, P=0.001) (P<0.05)改良Bromage評分降低 (C組vs. B組:0分，P=0.012；1分，P=0.010)(P<0.05)，而不良反應差異無統計學意義。3組無一例中轉剖宮產,無異常情況發生，見表2。

并發癥觀察：低血壓(B組:C組,1例：0例)、皮膚瘙癢例(B組:C組,0例:1例)、惡心嘔吐(B組:C組,2例:0例)、尿潴留(B組:C組,0例:2例)。兩組比較差異無統計學意義(P>0.05)。

3 討論

分娩過程中，子宮收縮，宮口擴張，宮頸管牽拉擠壓都會引起疼痛，產痛給產婦帶來的恐懼和刺激會引起一些心理生理應激反應，對產婦和胎兒產生不利影響。國內外的實驗表明，硬膜外分娩鎮痛止痛效果確切，縮短第一產程，不影響新生兒評分[4]。

目前的實驗結果顯示，兩組硬模外持續自控鎮痛與臨產前不給予任何鎮痛措施組在VAS評分、活躍期時間和催產素使用率比較差異有統計學意義，而在胎心率及Apgar評分比較差異無統計學意義，實驗結果說明兩種不同給藥方式的硬模外持續自控鎮痛無論對產婦及胎兒在生命體征及感受效果良好。我們的臨床觀察顯示，相比較硬模外持續自控鎮痛泵甲磺酸羅哌卡因與硬模外持續自控鎮痛泵甲磺酸羅哌卡因復合芬太尼而言，自控鎮痛泵甲磺酸羅哌卡因復合芬太尼在按壓次數及改良Bromage評分比較差異有統計學意義，實驗結果說明復合用藥能夠減少甲磺酸羅哌卡因用藥量同時，減低運動阻滯的發生率。

對于上述結果，我們進行了實驗分析，首先，低濃度的局麻藥復合小劑量的阿片類止痛藥是目前專家推薦的最佳給藥方式，通過這次研究我們也看到，低濃度的長效局麻藥羅哌卡因對痛覺神經纖維（Aδ和C纖維）的阻滯比對運動神經纖維（Aβ纖維）的阻滯更為完全[5]，可以產生感覺和運動分離的效果，既減輕疼痛又保留宮縮，從而達到分娩鎮痛的目的，產婦沒有運動神經阻滯后的不適感覺，但是藥物用量短時間增多會影響運動功能；其次，阿片藥物和椎管內脊髓的阿片受體（μ受體）結合同樣產生確切的止痛作用[6]；最后，兩種藥物的協同作用使得鎮痛效果更加完善[7]。對于部分需要側切的產婦，局麻藥在椎管內麻醉作用同樣減少了這個過程的痛苦，也減少了局部浸潤麻醉帶來的不便，消除了生產過程中產婦煩躁焦慮的負性情緒。布比卡因一定濃度也可以做到感覺和運動阻滯分離，不過和布比卡因相比，羅哌卡因的心臟毒性更低，使用更安全[8]。我們臨床觀察之所以關注國產甲磺酸羅哌卡因，因為相對于瑞典阿斯利康公司出產的鹽酸羅哌卡因（耐樂品），國產的甲磺酸羅哌卡因具備經濟適用的優勢，更適合基層醫院的推廣，對降低剖宮產率和剖宮產手術帶來的并發癥起到重要的作用。

綜上所述，硬膜外阻滯分娩鎮痛效果確切可行，不影響胎心率和新生兒評分，并且縮短第一產程活躍期。應用0.1％甲磺酸羅哌卡因復合2 μg/mL芬太尼椎管內給藥既增強了止痛效果又減小了各自用量，不良反應少，不易出現下肢運動神經阻滯時的不適感覺，效果優于單純應用0.1％甲磺酸羅哌卡因。

參考文獻

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篇11

理財金手指：貸款買房要留后手

篇12

篇13

房子賣了就算您一套房,但要是貸款這邊的話就是二次貸款了,利率就絕對是二套房利率。

房產共有人享有同等的權利,承擔共同義務共同共有房產享有共同的權利,承擔共同的義務。換而言之,在共同共有關系存在期間,部分共有人無權擅自處分共有房產。在現實生活中,常會出現部分共同共有人偽造其他共有人簽名或私章,擅自處分共有房產的行為。作為權益受到侵害的共有人,可以該行為未經自己同意為由,向法院主張該行為及相關合同無效,并且侵權人應將房屋狀態恢復原狀,并承擔由此引起的一切經濟損失。值得注意的是,一般在這種交易中,第三人取得房產的行為往往是善意的(這僅限于第三人不可能得知房產權屬為共同共有),對該侵權行為不負責任。如果恢復原狀將嚴重影響第三人的生活,那么侵權人應對第三方進行補償或賠償。

共有房產的分割共同共有關系終止,包括共有人死亡、婚姻關系終止、共有等幾種情況。對于共同共有房產的分割,有協議的按協議分割;無協議的應對共同共有房產進行等分。鑒于房產是特定物,受不可任意分割的限制,故多采用折價進行分割。無論是協議分割還是折價分割,原則上都應考慮共有人對共有房產的貢獻大小,適當照顧共有人的生活、生產等。

房屋共有人的優先購買權在共同共有房產分割完畢后,一部分房產所有人需要出賣其所有房產的,如果該部分房產作為未分割前共同房產的一個整體或配套使用,那么,另一部分房產所有人享有優先的購買權。以上就是有關房產共有人有哪些權利,怎樣避免共有房產糾紛相關問題的介紹和解答。在現實生活中,很多房屋共有人因為不了解雙方的權利和義務,很容易產生糾紛,導致房屋權益的爭奪。在遇到共有房屋糾紛不能解決時,最好是尋求房產律師的幫助,律師會為當事人提供全面的解答和服務,幫助當事人解決糾紛,維護權益。

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