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內容簡介

1.作者

國家法官學院案例開發研究中心持續20年編輯了享譽海內外的《中國審判案例要覽》叢書，自2012年起推出《中國法院年度案例》叢書，旨在探索編輯案例的新方法、新模式，以彌補當前各種案例書的不足。

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是預約合同還是商品房買賣合同

——哈爾濱真觀堂房地產顧問有限公司訴黑龍江省華遠

房地產綜合開發有限公司商品房預售合同案

試讀

[案件基本信息]

1.裁判書字號

黑龍江省哈爾濱市中級人民法院(2014)哈民一民終字第829號民事判決書

2.案由：商品房預售合同糾紛

3.當事人

原告(上訴人)：哈爾濱真觀堂房地產顧問有限公司(以下簡稱真觀堂顧問公司)

被告(被上訴人)：黑龍江省華遠房地產綜合開發有限公司(以下簡稱華遠房地產公司)

[基本案情]

2011年9月15日，原、被告訂立兩份廣告策劃服務協議，協議約定由原告給被告開發的“華遠龍灣”“華遠水木清華”兩個樓盤提供“平面設計”和“環境設計”，如何宣傳由被告自行找第三方聯系，服務期限4個月，費用共計40萬元。協議簽訂后，被告給付原告及時個月費用10萬元，并使用原告提供的設計于9月、10月的報紙上投放了銷售廣告。2012年3月19日，原、被告訂立《房屋認購合同》一份，約定原告認購被告所有的“華遠龍灣17號樓某號房屋(使用面積54.05平方米)”;認購價格為：“人民幣貳拾伍萬元整”;認購書中闡述優惠原因為：“用于出售方應付認購方廣告策劃服務費，全部沖抵完畢，雙方互不找補”，“認購方須按出售方指定的日期內簽署正規《商品房買賣合同》”，“雙方同意在簽訂正式合同前，此認購書作為法律有效之合約”。原告訴至法院要求被告按認購書履行義務，交付房屋。

被告認為原告僅履行了9月份的廣告策劃義務，且被告對此費用已支付完畢;其次，認購協議是虛假的，不同意給付房屋。

[案件焦點]

2012年3月19日，原告與被告簽訂的《房屋認購書》的性質是預約合同還是房屋買賣合同，原告可否據此要求被告履行義務。

[法院裁判要旨]

黑龍江省哈爾濱市呼蘭區人民法院經審理認為：《房屋認購合同》上加印的公章經鑒定系被告公司公章，被告未提供該協議非真實意思表示的證據，故該份證據合法有效。但該認購書包含“認購方須按出售方指定的日期內簽署正規《商品房買賣合同》”的表述，可確認該認購書系雙方以簽訂商品房買賣合同為目的的預約合同。根據《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規定，該認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同中的主要內容，故真觀堂顧問公司僅享有請求華遠房地產公司訂約的權利，而無依據本約即商品房買賣合同要求華遠房地產公司給付房屋的權利。故真觀堂顧問公司于本案中的訴訟請求不符合法律的規定，本院對其不予支持。

黑龍江省哈爾濱市呼蘭區人民法院依照《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規定，作出如下判決：

駁回原告哈爾濱真觀堂房地產顧問有限公司的訴訟請求。

判決后，原告認為原審法院適用法律錯誤，《房屋認購合同》寫明了當事人信息、房屋概況及交付日期等符合房屋買賣合同中的主要內容，屬名為認購，實為房屋買賣合同，要求撤銷一審判決，被告履行交付房屋的義務。

黑龍江省哈爾濱市中級人民法院經審理認為：《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準保障;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付保障和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項”。雙方簽訂的《房屋認購合同》并不具備商品房買賣合同的主要內容，且在該認購書中雙方還有“認購方須按指定的日期內簽署正規《商品房買賣合同》”的約定，因此，原審判決認定雙方簽訂的《房屋認購合同》的法律性質系預約合同并無不當，本院予以認同。由于人民法院不得以公權力判令雙方履行簽約行為，故在原、被告雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》的前提下，且在原法院向原告釋明后，其仍不變本案訴訟請求情形下，原審判決駁回原告要求被告給付華遠龍灣樓盤該房屋的訴訟請求正確。原告可就被告未履行該認購書可另行主張權利。

黑龍江省哈爾濱市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》及時百七十條之規定，判決駁回上訴，維持原判。

[法官后語]

本案處理重點是對預約合同與房屋買賣合同區別的理解及適用。

因商品房買賣合同不僅僅是平等主體之間的要約與保障，更是行政管理行為的形式審查要件，涉及廣大人民群眾的民生，涉及社會和諧穩定，所以在司法實踐中，認購合同能夠被認定為商品房買賣合同的條件比較苛刻和，這需要認購合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的全部要件，而且這一標準不宜放寬、不宜簡化，這一思想被兩級法院認同并落實，希望通過這一案例能夠牢固樹立處理此類案件的同一性。

具體到本案中，如此判決的原因是：

其一，較高人民法院對商品房買賣合同專門作出司法解釋，解釋中有一部分懲罰性條款，如果隨意放寬該解釋試用的前提條件，則擴大了懲罰性條款的適用，使背信道德之人從中漁利，所以，盡管本案的認購合同具備了大部分條款，從某種意義上說，它也具有一定的可執行性，但終因其缺少商品房買賣合同的其他條款而被確認為預約合同。

其二，本案雙方約定“認購方須按指定的日期內簽署正規《商品房買賣合同》”，說明雙方不僅是要有締約合同的磋商過程，更要有簽訂《商品房買賣合同》的結果，在雙方未達成簽約一致意思表示前，公權利無權要求平等主體之間為一定合約訂立的權利。

值得注意的是，本案原告的訴訟請求雖然被駁回，但中級法院又為原告從其他角度尋求救濟的權利，所以本案的社會效果與法律效果都不錯。

編寫人：黑龍江省哈爾濱市呼蘭區人民法院呂殿梅