引論：我們?yōu)槟砹?3篇個(gè)人房屋買賣合同范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
甲乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：
1、甲方自愿將坐落在汗巴嶺村興林路七巷1--9號(hào)（建筑面積壹佰伍拾壹平方米，二層，雜房面積約貳拾平方米）房地產(chǎn)出賣給乙方（集體土地、建設(shè)用地使用證（94）第01033號(hào)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證（95）003號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（95）13號(hào)）。四界以證號(hào)上所標(biāo)為準(zhǔn)。
2、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣貳拾萬元整（200000.00元）。付款方式，雙方簽定合同時(shí)一次性付清。
3、甲方保證該房屋合法，權(quán)屬清楚，有合法的土地使用權(quán)，該房屋未辦房產(chǎn)證手續(xù)，如乙方要辦理手續(xù)，新產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)積極配合乙方辦理有關(guān)房屋過戶手續(xù)。
4、甲方應(yīng)在201*年12月30日前將房產(chǎn)交付乙方，屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何爭議，交付該房時(shí)，甲方不得損壞該房屋的結(jié)構(gòu)。
5、合同簽定后，如一方違反本合同條款，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц蛾懭f元違約金。
6、本房屋買賣合同書一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。
甲方簽字：
乙方簽字：
篇2
出售方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方房產(chǎn)一事達(dá)成一致，訂立本合同：
第一條甲方聲明，甲方所售房屋已經(jīng)依法取得北京市區(qū)(縣)的房屋所有權(quán)證書，證書證號(hào)為字第號(hào)，房屋結(jié)構(gòu)為，建筑面積為平方米(以產(chǎn)權(quán)證上登記的建筑面積為準(zhǔn))。
甲方保證房屋產(chǎn)權(quán)無查封、無債務(wù)糾紛，提供的材料齊全、真實(shí)有效，可以辦理權(quán)屬過戶、稅務(wù)登記、貸款申請(qǐng)等與交易有關(guān)的各項(xiàng)事宜。
甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。甲方對(duì)違反國家及北京市關(guān)于房屋上市交易政策引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任。
第二條乙方聲明，乙方購買本合同第一條所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項(xiàng)義務(wù)，承擔(dān)違反本合同義務(wù)的法律責(zé)任。
第三條甲乙雙方同意上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為人民幣(大寫)佰拾萬仟佰拾元整(￥)
第四條付款
1、乙方應(yīng)在簽訂本合同時(shí)，即支付購房定金計(jì)人民幣(大寫)____________萬元整(￥____________);
2、乙方采用以下第________種方式
a.乙方為非貸款客戶，應(yīng)在簽定本合同后三個(gè)工作日內(nèi)支付全部房款;
b.乙方為商業(yè)銀行貸款客戶，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告出具后三個(gè)工作日內(nèi)，支付除乙方貸款申請(qǐng)額之外的剩余房款，乙方首付款應(yīng)為除其貸款額度以外的其他購房款項(xiàng)總和。銀行貸款部分的房款按銀行規(guī)定支付;
c.乙方為公積金貸款客戶，首付款應(yīng)在本合同簽署之日起三個(gè)工作日內(nèi)交付，且不得遲于對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，乙方首付款應(yīng)為除其貸款額度以外的其他購房款項(xiàng)總和，甲方應(yīng)向乙方及貸款審核機(jī)構(gòu)出具首付款收到證明。貸款部分的房款按貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定支付;
3、乙方經(jīng)審批所獲貸款數(shù)額不足申請(qǐng)額,乙方應(yīng)于銀行審批貸款額度通過之日起三個(gè)工作日內(nèi)，補(bǔ)足購房首付款;乙方所申請(qǐng)的貸款未獲批準(zhǔn),乙方應(yīng)于銀行不予批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)足剩余房款。
4、甲乙雙方交易資金劃轉(zhuǎn)結(jié)算方式以雙方簽署的《居間服務(wù)合同》或補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。
第五條產(chǎn)權(quán)過戶
a.乙方為非貸款客戶的，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在乙方支付了全部房款之日起五個(gè)工作日內(nèi)共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù);
b.乙方為商業(yè)銀行貸款客戶或公積金貸款客戶的，甲乙雙方應(yīng)在貸款機(jī)構(gòu)簽發(fā)的乙方貸款審批通過之日起五個(gè)工作日內(nèi)共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)
第六條房屋交付
1、房屋交驗(yàn)在雙方到主管機(jī)關(guān)辦理完權(quán)屬過戶登記手續(xù)之日起七個(gè)工作日內(nèi)完成;甲、乙雙方均應(yīng)親自到場(chǎng)，辦理水、電、煤氣、物業(yè)、供暖、戶口遷移等相關(guān)事宜，確保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所產(chǎn)生的水、電、煤氣、供暖、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用由甲方承擔(dān);房屋交付后所產(chǎn)生費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。雙方應(yīng)簽署《物業(yè)交驗(yàn)單》。
2、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛，并結(jié)清物業(yè)、供暖等手續(xù)。房屋設(shè)定抵押登記的，已通知抵押權(quán)人。如因甲方的原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，甲方應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任;
3、甲方保證所售房屋建筑面積同產(chǎn)權(quán)證記載相符;并提供齊全辦理權(quán)屬變更的全部手續(xù);
4、甲方存有公共維修基金的，根據(jù)北京市規(guī)定，在房產(chǎn)過戶之后公共維修基金歸乙方繼續(xù)使用
第七條甲、乙雙方應(yīng)相互配合向房屋所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理上市批準(zhǔn)及房屋買賣權(quán)屬過戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。辦理上述手續(xù)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由甲、乙雙方依書面約定辦理，沒有書面約定的，依照國家規(guī)定繳納。
第八條乙方交付甲方定金后，雙方依據(jù)合同法定金規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，甲方悔約應(yīng)當(dāng)雙倍返還乙方定金，乙方悔約定金不予返還。同時(shí)，甲乙雙方如未按照約定履行義務(wù)的，導(dǎo)致合同履行遲延或無法履行，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償給他方造成的損失。因遲延履行合同義務(wù)，違約方每逾期一日應(yīng)賠償相當(dāng)于成交價(jià)格的萬分之二的違約金。
第九條因履行本合同所產(chǎn)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方均有權(quán)向人民法院提起訴訟。
第十條本合同自雙方簽字之日起生效。
甲方：乙方：
身份證號(hào)：身份證號(hào)：
通信地址：通信地址：
郵政編碼：郵政編碼：
電話：電話：
委托人：
電話：
簽訂日期：年月日
房屋買賣合同范本2
甲方(賣方)
身份證號(hào)碼：電話：
乙方(買方)
身份證號(hào)碼：電話：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下協(xié)議條款：
一、甲方自愿將坐落在_________市________區(qū)__________________________樓房出賣給乙方。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣(大寫)_________________________________，即人民幣(小寫)______________________.
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣(大寫)_________________________，即人民幣(小寫)_____________.
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣(大寫)____________________________，即人民幣(小寫)_____________.
五、經(jīng)甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時(shí)將剩余款項(xiàng)一并付給乙方(乙方在付款時(shí)，為確保在以后的房產(chǎn)過戶順利，將暫時(shí)暫扣購房款人民幣(大寫)________________，即人民幣(小寫)____________，待該樓房的房產(chǎn)證順利過戶給乙方時(shí)，乙方再把此款項(xiàng)付給甲方)
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納土地出讓金)甲方保證在該樓過戶時(shí)積極提供協(xié)助，若因甲方原因造成產(chǎn)權(quán)不能過戶的，產(chǎn)生的一切費(fèi)用及法律后果由甲方承擔(dān)。
七、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)在____________________________將該房產(chǎn)交付乙方。屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用，無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。
八、經(jīng)雙方確認(rèn)，_____________________________乙方把剩余購房款一次性付給甲方時(shí)，甲方屆時(shí)應(yīng)將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購樓的售樓合同及購樓收據(jù)全部一并交給乙方。交付該房產(chǎn)時(shí)甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件。
九、雙方違約責(zé)任如下：甲方如違反本協(xié)議，則雙倍返還乙方所付購樓房款項(xiàng)。乙方如違反本協(xié)議，返還乙方所付購樓房款項(xiàng)，則甲方不予退還購樓房訂金。
十、附加條款：_____________________________
____________________________
甲方(賣方)
身份證號(hào)：電話：
住址：
乙方(買方)
身份證號(hào)：電話：
住址：
簽定日期：________年____月____日
簽定地點(diǎn)：__________________________________________
房屋買賣合同范本3
賣方：(甲方)，身份證號(hào)：_____________
買房：(乙方)，身份證號(hào)：_____________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于__，房屋占地面積約為__平方米，院子占地面積約為__平方米，房屋為_樓，一樓為_個(gè)門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為__平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_萬元整(￥__);
第三條付款方式：簽訂合同之日一次性付清;
第四條個(gè)性約定：1、因乙方所購房屋為農(nóng)村群眾土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)用心全力配合乙方一齊解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。2、如乙方所購房屋以后能夠辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以用心配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)用心配合;
第七條本合同簽訂之后，房價(jià)漲落，買賣雙方不得反悔;
第八條本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條本合同附二、三樓平面圖;
第十一條本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
篇3
乙方(購買方)：
甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋，并委托中介方辦理過戶事宜達(dá)成協(xié)議如下：
一、甲方自愿將其座落于 區(qū) 路號(hào)小區(qū)號(hào)樓號(hào)，建筑面積平方米(地下室平方米)，結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。乙方已對(duì)該房地產(chǎn)作了充分了解并同意購買。
二、甲乙雙方議定上述房地產(chǎn)成交價(jià)格為人民幣元(大寫：元)，乙方于本合同簽訂之日起3日內(nèi)將全額購房款以方式一次性支付給甲方。甲乙雙方共同委托中介方辦理過戶手續(xù)，甲乙雙方應(yīng)予以積極協(xié)助。
三、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押，不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi);已取得其他共有人書面同意;協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得將該房產(chǎn)另行出售給第三人。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。
四、該房屋在辦理過戶手續(xù)過程中所需繳納的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
五、違約責(zé)任：
(一)甲方不能如期簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，或者甲方在辦理過戶過程中違約，并導(dǎo)致最終不能辦理過戶手續(xù)的;在得到確認(rèn)后，甲方退還乙方所交的購房款。對(duì)已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，甲方應(yīng)全部承擔(dān)。并向乙方支付總房款10%的違約金。
(二)乙方不能如期付款，或者乙方在辦理過戶過程中違約，并導(dǎo)致最終不能辦理過戶手續(xù)的;在得到確認(rèn)后，甲方退還乙方所交的購房款項(xiàng)。但對(duì)已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，乙方應(yīng)全部承擔(dān)。并向甲方支付總房款10%的違約金。
六、在合同期限內(nèi)，如因洪水、地震、火災(zāi)和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承擔(dān)違約責(zé)任，本合同自動(dòng)終止。
七、若對(duì)其它事項(xiàng)有異議的可協(xié)議補(bǔ)充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優(yōu)先效力。
八、其他約定事項(xiàng)：
九、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效，一式兩份，每份共兩頁，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲 方：乙 方：
身份 證號(hào)：身份 證號(hào)：
地 址：地 址：
電 話：電 話：
年 月 日
房屋個(gè)人買賣合同范文二
本合同雙方當(dāng)事人：
賣方(以下簡稱甲方)： (本人)(法定代表人)姓名： 國籍： (身份證) 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 買方(以下簡稱乙方)： (本人)(法定代表人)姓名： 國籍： (身份證)(護(hù)照)(營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)： 地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話：
第一條 房屋的基本情況。甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于 ;位于第 層，共 (套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為 ，建筑面積 平方米(其中實(shí)際建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米)，房屋用途為 ;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào))(房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為 。
第二條 房屋面積的特殊約定。本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測(cè))(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡稱暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
第三條 價(jià)格。按(總建筑面積)(實(shí)際建筑面積)計(jì)算，該房屋售價(jià)為( 幣)每平方米____ ___元，總金額為( 幣) 億___千___百____拾__ _萬___ _千__ __百__ __拾__ __元整。
第五條 付款方式。乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付房款( 幣)___億___千___百__ 拾__ _ 萬_ __千____百__ _拾___元整，并應(yīng)于本合同生效之日起將該房屋全部價(jià)款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條 交付期限。甲方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部價(jià)款之日起______日內(nèi)，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任。乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_____ _計(jì)算。逾期超過__ __天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第 種約定，追究乙方的違約責(zé)任。
1.終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的 %向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
2.乙方按累計(jì)應(yīng)付款的 %向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任。除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在 個(gè)月內(nèi)按 利率計(jì)算;自第 個(gè)月起，月利息則按 利率計(jì)算。逾期超過個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第 種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
1.終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的 %向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
2.甲方按乙方累計(jì)已付款的 %向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起 天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起 天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 %賠償乙方損失。
第十條 甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十一條 因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國家交納，契稅由乙方向國家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 第十三條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由____ __ ____仲裁委員會(huì)仲裁。(甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。)
第十五條 本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十六條 本合同連同附表共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執(zhí)一份， 各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方(簽章)：__________ __ 乙方(簽章)：__ __ __ ______年______月______日 ______年______月______日
簽于_______ ___ 簽于
房屋個(gè)人買賣合同范文三
出賣方(甲方)： (本人)身份證號(hào)： 買受方(乙方)： (本人)身份證號(hào)：
第一條 房屋的基本情況。出賣方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于 ;位于第 層，共 (套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為 ，建筑面積 平方米。
第二條 價(jià)格。該房屋售價(jià)總金額為(人民幣) 百 拾 萬 千 百 拾 元整。
第三條 付款方式。分兩次付清，乙方于 年 月 日向甲方付 元，剩余 元于 年 月 日付清。
第四條 交付期限。出賣方應(yīng)于本合同生效后，將該房屋付給買受方。
第五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。在買受方實(shí)際接收該房屋之日起，出賣方協(xié)助買受方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第六條 出賣方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，出賣方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由出賣方承擔(dān)全部責(zé)任。
第七條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第八條 本合同中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國和有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
篇4
篇5
1983年12月27日國務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁。）。
1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。
1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問題；‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對(duì)于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。
1988年1月26日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。
二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對(duì)抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實(shí)，主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。
當(dāng)然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無登記或者登記成立而債權(quán)行為無效，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也不能因物的所有權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動(dòng)無效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。
2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過房價(jià)。”此即說明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為由來否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。
3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。
4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無法解決的問題。
①違反誠實(shí)信用原則，鼓勵(lì)濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。
②不利于對(duì)無過錯(cuò)方利益的保護(hù)。
③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。
篇6
1984年8月30 日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實(shí)際使用和管理了房屋。
1987年12月10日,最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定:“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神,只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問題;‘條例’實(shí)施后,人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買賣行為,即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是,對(duì)于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見》第五十六條規(guī)定,而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。
1988年1月26 日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規(guī)定:“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后,一方翻悔的,不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移,一方翻悔并無正當(dāng)理由,協(xié)議又能夠履行的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”顯然,該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定,產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定,而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào):“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù):“房屋買賣系要式法律行為,農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方,還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后,方能認(rèn)定買賣有效”。
二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn),是對(duì)登記制度屬性的誤解,把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學(xué)》,1995年第5期。)房屋作為不動(dòng)產(chǎn),具有不可移動(dòng)性, 它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán),房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對(duì)抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權(quán)制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學(xué)出版社,1997年版,第63頁。)即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇,對(duì)債權(quán)關(guān)系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆,而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同,屬諾成性合同, 而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同,要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個(gè)階段,即如未依法辦理過戶手續(xù),則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實(shí), 主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件,便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力,雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定,出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù),而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款,并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同,未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效,在理論上是不正確的。
篇7
2008年8月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出刑事判決，認(rèn)定：2005年，被告人鄭從化以投資為名，誘騙姜本都將姜本都與丈夫張成欣共同居住的本市大槐樹路420弄1號(hào)301室房屋進(jìn)行虛假買賣。同年6月13日，王大未受指使與姜本都簽訂了虛假的房地產(chǎn)買賣合同，并持該合同向A銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押借款60萬元作為購房款，2005年7月8日，A銀行根據(jù)王大未的申請(qǐng)，將上述借款60萬元?jiǎng)澣虢径奸_設(shè)在該行的賬戶內(nèi)，當(dāng)日，鄭從化將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)出用于歸還其個(gè)人欠款，根據(jù)上述事實(shí)，法院認(rèn)定鄭從化構(gòu)成詐騙罪。
2009年5月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出民事判決，認(rèn)為2005年5月18日姜本都與王大未簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，并非作為系爭房屋原權(quán)利人之一的張成欣所簽，對(duì)系爭房屋作出的處分，未經(jīng)原告張成欣同意，且經(jīng)過法院刑事審判，法院已認(rèn)定該房產(chǎn)買賣合同系虛假買賣合同，故判決：姜本都與王大未于2005年5月18日簽訂的《東正市房地產(chǎn)買賣合同》無效。
王大未向A銀行提出貸款申請(qǐng)后，A銀行委托上海才富律師事務(wù)所就王大未為購買張成欣、姜本都的涉案房產(chǎn)，向A銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（二手房）抵押借款的過程（包括房地產(chǎn)買賣雙方的身份，出讓人持有的房地產(chǎn)權(quán)證，《房地產(chǎn)買賣合同》、《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》以及相關(guān)法律文書的簽署和房地產(chǎn)交易中心交易、抵押登記等交易行為）進(jìn)行了見證。見證過程中，姜本都出示了本人身份證、戶口簿、結(jié)婚證、所擬出讓的房地產(chǎn)權(quán)證，并代張成欣出示了身份證原件。辦理房地產(chǎn)過戶交易時(shí)，張成欣本人未到東正市成大區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，由其公證的委托人姜本都代為辦理。
張成欣提起本案訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)A銀行與王大未簽訂的《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分無效。兩審法院均裁決所爭議的抵押合同合法有效，而未支持張成欣基于買賣合同無效而主張借款合同和抵押合同無效。
爭議的焦點(diǎn)問題
本案爭議的焦點(diǎn)問題在于房屋買賣合同的無效是否必然導(dǎo)致借款合同和抵押合同的無效。
上訴人張成欣認(rèn)為，因房屋買賣合同無效，從而主張涉案抵押借款合同無效。上訴人張成欣在上訴中稱，被上訴人A銀行在涉案貸款放貸過程中未盡到嚴(yán)格的審核義務(wù)，存在明顯過錯(cuò)，不能主張善意取得，原審法院以自身有誤的律師見證文書即認(rèn)定被上訴人沒有過錯(cuò)，顯屬不當(dāng)；涉案房屋買賣合同已經(jīng)法院認(rèn)定為無效，與其相關(guān)聯(lián)的系爭貸款抵押合同的合同目的已無從實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以解除或認(rèn)定無效；系爭抵押合同系犯罪分子實(shí)施詐騙的工具，不是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法應(yīng)認(rèn)定其無效；本案抵押事實(shí)發(fā)生在我國物權(quán)法施行之前，故不應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定。綜上，請(qǐng)求撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的原審訴訟請(qǐng)求。
被上訴人A銀行辯稱，不同意上訴人張成欣的上訴請(qǐng)求及理由。涉案抵押權(quán)善意取得是受當(dāng)時(shí)的法律保護(hù)的，上訴人張成欣無限擴(kuò)大被上訴人的合同義務(wù)沒有依據(jù)；系爭抵押合同當(dāng)屬有效，應(yīng)受法律的保護(hù)。原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審法院認(rèn)為，被上訴人王大未為購買系爭房屋而向被上訴人A銀行提出貸款60萬元的申請(qǐng)，并以系爭房屋作為抵押，上訴人所簽訂的《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和內(nèi)容上并無違反法律規(guī)定的情形，被上訴人A銀行作了必要的審核，簽訂合同的過程進(jìn)行了律師見證，該合同所設(shè)定的抵押物亦依法進(jìn)行了抵押登記，由此，系爭《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，當(dāng)屬有效，簽約雙方均應(yīng)恪守履行。被上訴人A銀行將涉案貸款60萬元按被上訴人王大未的申請(qǐng)劃入了姜本都開設(shè)在該行的賬戶內(nèi)，按約履行了向被上訴人王大未發(fā)放貸款的義務(wù)，然而該筆款項(xiàng)系由詐騙罪被告人鄭從化于當(dāng)日即將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)出并用于歸還其個(gè)人欠款的事實(shí)，被法院認(rèn)定構(gòu)成詐騙罪，并依法予以了處置。造成該筆款項(xiàng)無法償還的后果，責(zé)任在犯罪分子鄭從化，被上訴人王大未及案外人姜本都亦有一定過錯(cuò)。尚無證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結(jié)等事實(shí)，作為放貸銀行，在無從知曉賣實(shí)系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實(shí)施的行為，被上訴人A銀行已盡到其合理的合同審核義務(wù)，抵押權(quán)當(dāng)屬善意取得，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。相關(guān)房地產(chǎn)買賣合同因妻子擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而被認(rèn)定為無效，并不必然導(dǎo)致相關(guān)買受人所簽訂的抵押借款合同無效。上訴人張成欣的上訴理由，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，故不成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，二審法院不予支持。
筆者認(rèn)為，本案的裁判有助于維護(hù)正常的金融秩序，有助于制裁試圖攫取不正當(dāng)利益的當(dāng)事人，有助于保護(hù)金融交易中銀行的正當(dāng)權(quán)益。過于機(jī)械地推行買賣合同與借款合同、擔(dān)保合同的主從關(guān)系法則，可能為一些非法攫取不正利益的主體創(chuàng)造條件。
對(duì)銀行的啟示
正確處理房屋買賣合同與借款合同的關(guān)系、抵押擔(dān)保的關(guān)系
尤其是在抗辯過程中，應(yīng)該清晰、準(zhǔn)確地分析三者的關(guān)系。誠然，我國法律法規(guī)和司法解釋對(duì)主從合同關(guān)系做了明確規(guī)范，強(qiáng)化了從合同對(duì)主合同的依賴性，即主合同無效將導(dǎo)致從合同無效。值得注意的是，房屋買賣合同與借款合同或者擔(dān)保合同并不是主從合同的關(guān)系，只有借款合同與抵押擔(dān)保合同才存在主從合同關(guān)系。在房屋買賣和借貸法律關(guān)系中，常常存在將抵押擔(dān)保關(guān)系視為房屋買賣合同的從合同。實(shí)際上一些地方性法院的規(guī)范性文件中明確強(qiáng)調(diào)了兩者的區(qū)別性，例如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（下文簡稱《指導(dǎo)意見》）明確規(guī)定“在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。
在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。”《指導(dǎo)意見》還進(jìn)一步明確了借款合同及其從合同、房屋買賣合同與借款合同關(guān)系的性質(zhì)及其相互作用的法律機(jī)制：“在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。”前述規(guī)定具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：其一，在借款合同與其從合同關(guān)系上，肯定了借款合同無效將導(dǎo)致抵押合同和保證合同的無效；另一方面也設(shè)定了例外機(jī)制，即當(dāng)事人在抵押合同和保證合同中另有約定的除外。其二，在房屋買賣合同與借款合同關(guān)系上，則明確否定了兩者的主從關(guān)系。其三，房屋買賣合同無效雖然不能直接導(dǎo)致抵押擔(dān)保及保證的無效，但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，勢(shì)必導(dǎo)致借款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，因此當(dāng)事人針對(duì)房屋買賣合同無效而請(qǐng)求解除借款合同時(shí)，人民法院應(yīng)予支持。這實(shí)際上導(dǎo)致了房屋買賣合同無效將可能引發(fā)借款解除，借款合同的解除是否直接導(dǎo)致其從合同的解除或者無效，則在此處未作明確。
銀行應(yīng)該積極主張房屋買賣合同無效并不必然導(dǎo)致借款合同、抵押合同的無效
篇8
近年來，商品房價(jià)格不斷高升，大多新婚夫婦難以獨(dú)立負(fù)擔(dān)。因此，現(xiàn)代城市婚姻中，購買婚房多由夫妻一方或雙方父母出資。第三人介入之法律事實(shí)對(duì)婚房物權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定影響，離婚時(shí)婚房的權(quán)屬紛爭多有發(fā)生。為回應(yīng)社會(huì)熱點(diǎn)問題、統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院出臺(tái)的《婚姻法解釋三》第七條對(duì)該問題專門進(jìn)行了規(guī)制。
《婚姻法解釋三》在激烈爭論中出臺(tái)，該解釋的第七條更是倍受爭議。以往對(duì)該條解釋的爭論多聚焦于婦女權(quán)益保護(hù)問題和婚姻價(jià)值問題。本文筆者將首先對(duì)該條解釋適用的小前提進(jìn)行分析，依據(jù)現(xiàn)行法推導(dǎo)婚房的物權(quán)流轉(zhuǎn)過程與結(jié)果，進(jìn)而檢討《婚姻法解釋三》第七條的合法性問題。
一、《解釋三》第七條適用的小前提之分析
《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
該條解釋由兩款構(gòu)成，分別適用于夫妻一方父母或雙方父母出資購買不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定和分割問題。審判工作中，該條解釋適用的小前提情形十分復(fù)雜。為方便討論，筆者將對(duì)小前提進(jìn)行抽象化和類型化，進(jìn)而分別分析。
該條解釋第一款適用于婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的情形。根據(jù)房屋買賣合同買受人和履行方式的不同，筆者對(duì)第一款適用的小前提作如下分類：
1-1.一方父母出資，其子女作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下。該情形又可再細(xì)分為以下三個(gè)子情形：
1-1-1.房屋買賣合同約定購房款由買受人支付，買受人從其父母處獲得資金后自己支付價(jià)金
1-1-2.房屋買賣合同約定購房款由買受人支付，買受人父母代為支付
1-1-3. 房屋買賣合同約定購房款由買受人父母支付
1-2.一方父母出資并作為房屋買賣合同的買受人，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下
該條解釋第二款適用于雙方父母出資購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的情形。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間和房屋買賣合同的當(dāng)事人的不同，筆者對(duì)第二款適用之小前提作如下分類：
2-1.婚前由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的。該情形又可在細(xì)分為以下四個(gè)子情形：
2-1-1.一方父母作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下
2-1-2.未婚夫妻一方作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在該方名下
2-1-3.未婚夫妻一方作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下
2-1-4.雙方父母均系房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下
2-1-5. 未婚夫妻雙方作為房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下
2-2.婚后由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的。該情形適用上述分類，不作敷述。
前述分類并未窮盡該條適用小前提的全部情形，筆者對(duì)非典型的和相似情形進(jìn)行預(yù)先剔除。值得強(qiáng)調(diào)的是，筆者未將按揭購房的情形納入該條解釋適用的情形。理由是，對(duì)該條文作字面解釋，該條僅適用于父母出資全款購房之情形。
二、適用《物權(quán)法》《婚姻法》的物權(quán)變動(dòng)效果
我國《婚姻法》僅對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)制度作出規(guī)定，因此，對(duì)于夫妻與第三人之間發(fā)生的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，仍然應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則。我國《物權(quán)法》采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即除需要有效的原因行為外，根據(jù)《物權(quán)法》第九條，不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)變動(dòng)經(jīng)登記發(fā)生效力。據(jù)此，依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，經(jīng)登記方生效，通過登記將不動(dòng)產(chǎn)過戶至其名下之人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。反之，未登記的，不取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。
在情形1-1-1中，子女系房屋買賣合同買受人，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下之時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)由出賣人移轉(zhuǎn)至買受人。買受人之父母未取得房屋之所有權(quán)，買受人之父母僅構(gòu)成對(duì)買受人購房價(jià)金之贈(zèng)與。
在情形1-1-2中，特殊之處在于父母作為買賣合同的第三人為買受人支付價(jià)金。此時(shí)，買受人之父母構(gòu)成對(duì)買受人之債務(wù)的代為清償，該代為清償不影響買賣合同之效力，亦不影響物權(quán)變動(dòng)之效果。因此，不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)仍由出賣人直接移轉(zhuǎn)至買受人。
篇9
城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中觀點(diǎn)明確。
在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征用時(shí)，房屋是作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)模扇〉氖恰胺侩S地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。
二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對(duì)農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定
《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)28號(hào)）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（199939號(hào)）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。
三、最高人民法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣效力的意見
最高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。”最高院于1984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務(wù)院及有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村房屋和宅基地出臺(tái)了嚴(yán)格管理政策，最高院未就此出臺(tái)過新的規(guī)定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對(duì)農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。
四、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，筆者認(rèn)為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個(gè)有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個(gè)方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效；無權(quán)的人訂立的合同，被人不予追認(rèn)的無效；二是意思表示真實(shí)，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請(qǐng)求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會(huì)公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請(qǐng)求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。
目前，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題，在審判實(shí)踐中常見爭議。主要表現(xiàn)在非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。
1、農(nóng)村房屋買賣合同無效的幾種情形
農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。
法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；
無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣無效。
非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，因購買人不符合申請(qǐng)農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。
2、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形
農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但應(yīng)告知其補(bǔ)辦相關(guān)宅基地申請(qǐng)手續(xù)。
篇10
一般來說普通的一房二賣是指賣方將房屋賣于一方當(dāng)事人并且簽訂了房屋買賣合同，但是沒有辦理過戶登記，之后又與第三方簽訂房屋買賣合同，由此導(dǎo)致了兩個(gè)買家對(duì)于同一標(biāo)的產(chǎn)生利益沖突的行為。如何解決房屋的所有權(quán)問題，應(yīng)當(dāng)對(duì)兩個(gè)合同的效力及履行進(jìn)行分析。由于兩個(gè)合同在標(biāo)的尚存在不可調(diào)和的矛盾，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其中一個(gè)合同無效。但是這樣的做法顯然不妥當(dāng)，因此在兩個(gè)合意完全自由的合同同時(shí)生效的同時(shí)，如何對(duì)其矛盾進(jìn)行解決是本文重點(diǎn)探討的內(nèi)容。
一、一房二賣的處理
（一）第一個(gè)房屋買賣合同的處理
對(duì)于第一個(gè)房屋買賣合同而言，不能因?yàn)闆]有辦理過戶登記而認(rèn)定其無效。首先，依據(jù)相關(guān)法律或行政法規(guī)，都沒有將房屋過戶登記作為房屋買賣合同生效的依據(jù)，根據(jù)我國相關(guān)司法解釋，對(duì)于法定登記進(jìn)行分類，包括物權(quán)變更登記與生效性等級(jí)，并且規(guī)定了只有生效行規(guī)定的事項(xiàng)才會(huì)影響相關(guān)合同的效力。房屋買賣合同的登記對(duì)于合同效力并沒有影響。并且我國的法律與行政法規(guī)都沒有將房屋買賣過戶登記作為合同生效的依據(jù)，因此在一房二賣中，第一個(gè)合同的效力是毋庸置疑的。
從房屋過戶登記的行為屬性分析，也不會(huì)對(duì)合同的效力產(chǎn)生影響。由于房屋過戶登記屬于物權(quán)行為，并非債權(quán)行為，其所引起的法律后果是發(fā)生物權(quán)的取得、變更或消滅。而債權(quán)行為則會(huì)建立、變更或消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)當(dāng)事人所訂立的合同而引起合同之債的法律關(guān)系是典型的債權(quán)行為。由于訂立的房屋買賣合同是以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為目的，但是該行為本身并不能導(dǎo)致物權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不屬于物權(quán)行為。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移必須以過戶登記為要件，只有進(jìn)行登記才能引起物權(quán)轉(zhuǎn)移。但是對(duì)于房屋買賣來說，首先是現(xiàn)有債權(quán)行為，也就是房屋買賣合同的訂立，引起了相關(guān)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而第二階段才是物權(quán)行為，也就是房產(chǎn)過戶登記，只有兩個(gè)程序都完整的走完，才能轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提，而物權(quán)行為是債權(quán)行為所追求的結(jié)果。
房屋的交付與登記是具有二重性的，從債權(quán)的角度出發(fā)，這是履行合同的行為，而從物權(quán)的角度出發(fā)，這是變更物權(quán)的行為。對(duì)于債權(quán)行為與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意義在于債權(quán)是相對(duì)權(quán)，無法對(duì)抗合同外的第三人，通常情況下與第三人沒有關(guān)系，也就無需進(jìn)行公示，而所有權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，可以借此對(duì)抗合同以外的第三人，必須經(jīng)過公示與公信。在房屋買賣中，登記就是公示與公信的體現(xiàn)，因此登記是一種對(duì)于物權(quán)行為的補(bǔ)充，而非對(duì)于債權(quán)行為的補(bǔ)充，沒有辦理過戶登記對(duì)于債權(quán)關(guān)系并沒有影響，只是對(duì)于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移會(huì)產(chǎn)生影響，因此房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。
（二）第二個(gè)房屋買賣合同的處理
對(duì)于第二個(gè)房屋買賣合同，其效力同樣應(yīng)當(dāng)予以肯定。有許多人認(rèn)為第二個(gè)房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，因?yàn)槠鋵?duì)于第一個(gè)合同構(gòu)成了侵犯，對(duì)于第一個(gè)買方的權(quán)利有所侵害。但是這種觀點(diǎn)是不成熟的，究其原因在于第一個(gè)房屋買賣合同雖然生效，但是沒有經(jīng)過房屋過戶登記，其所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，房屋的所有權(quán)仍然屬于賣方，賣方享有對(duì)房屋的自由處分權(quán)，而第二個(gè)房屋買賣合同的簽訂，是賣方合理行使房屋所有權(quán)的體現(xiàn)，對(duì)于第一個(gè)買方來說，沒有經(jīng)過房屋過戶登記，也就沒有取得房屋所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)賣方的債權(quán)，依據(jù)《民法通則》，債權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此第二個(gè)買方也就無法對(duì)其債權(quán)構(gòu)成侵犯，被侵犯的權(quán)利僅僅是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)，如物權(quán)、人身權(quán)等，依據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，第三人是無需向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，而應(yīng)當(dāng)由合同中的雙方當(dāng)事人互相承擔(dān)責(zé)任，債權(quán)不具有對(duì)世性而具有相對(duì)性。一房二賣中的第一個(gè)買方?jīng)]有取得房屋所有權(quán)并不是由于第二房屋買賣合同引起的，第二個(gè)合同沒有侵犯第一個(gè)買方的合法權(quán)益，也就無需認(rèn)定為無效合同。
由此可見，第一個(gè)和第二個(gè)房屋買賣合同均屬有效合同，但是兩個(gè)合同指向的標(biāo)的物都是一致的，而房屋僅能交付給其中一方，也只有一個(gè)買賣合同可以得到有效實(shí)施，如果其中有一方先行進(jìn)行房屋過戶登記，那么該買家即可獲得房屋的所有權(quán)，受到法律的保護(hù)，而另一位買家則可以根據(jù)買賣合同要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，基于合法有效的房屋買賣合同，賣方應(yīng)當(dāng)交付房屋并進(jìn)行過戶，但是卻沒有履行相關(guān)義務(wù)，由此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，賣方失去了繼續(xù)實(shí)際履行合同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。
二、案例分析
原告何某于2011年3月17日與被告福州市某房屋開發(fā)公司簽訂了購房協(xié)議，購買被告某單元房屋一套，約定價(jià)款為人民幣1500000元，并且約定了三個(gè)月內(nèi)提交產(chǎn)權(quán)證明書，簽訂協(xié)議后，原告繳納房款并入住，但是當(dāng)2011年8月19日原告提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房屋已經(jīng)登記于被告單位職工名下，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)證事宜雙方協(xié)商未果。原告認(rèn)為被告存在欺詐行為，并且要求法院判令解除雙方房屋買賣合同，雙倍返還購房款，承擔(dān)案件受理費(fèi)。
對(duì)于本案的爭議焦點(diǎn)在于被告將房屋所有權(quán)登記于其單位職工名下是否屬于欺詐行為，一般有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，被告單位職工享有房屋所有權(quán)，被告與原告訂立買賣合同時(shí)，沒有告知原告具體情形，屬于一房二賣，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同，由被告承擔(dān)相應(yīng)的懲罰性賠償責(zé)任。而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于原告與被告簽訂買賣合同后已經(jīng)入住該房屋，因此在實(shí)際上取得了該房屋的所有權(quán)，雖然房屋登記于被告單位職工名下，但是并不影響原告對(duì)于房屋的占有使用，因此原告的物權(quán)是可以完全實(shí)現(xiàn)的，被告并不存在欺詐的情形，雙方訂立的合同是有效合同。
前文已述，買賣合同的效力并不會(huì)受到過戶登記這一公示公信行為的影響，原告因此享有對(duì)被告的債權(quán)，而被告將房屋登記于其單位職工名下，顯然對(duì)于合同的繼續(xù)履行—交付房屋所有權(quán)有著阻礙作用，使得原告無法完整的獲得房屋所有權(quán)，顯然對(duì)于原告有欺詐行為。原告當(dāng)時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行過戶，就不會(huì)出現(xiàn)一房兩賣的現(xiàn)象了。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，被告失去了繼續(xù)實(shí)際履行合同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。
結(jié)語
一房二賣是一種經(jīng)常出現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象，對(duì)其進(jìn)行法律規(guī)制是非常有必要的，對(duì)于兩個(gè)先后合同的效力予以分析，并且對(duì)于實(shí)踐中如何保護(hù)雙方當(dāng)事人的利益進(jìn)行探討，是文章的重點(diǎn)內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)
篇11
第一條甲方轉(zhuǎn)讓的二手房位于____，(以下簡稱該二手房)。甲方已取得該二手房的二手房所有權(quán)證(編號(hào)：)，該二手房建筑面積為：____，產(chǎn)權(quán)人：________，房地產(chǎn)用途為：_______。
第二條該二手房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為___，甲方對(duì)該二手房享有完全處分權(quán)。該二手房若存在租約，甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。
第三條該二手房轉(zhuǎn)讓總價(jià)格為人民幣_(tái)__仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫____元)。
第四條甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時(shí)，由乙方向甲方支付____元人民幣的定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。甲方在收取定金后，應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證，并注明收款時(shí)間。乙方逾期未支付認(rèn)購定金的，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)將該二手房另行出賣給第三方。
第五條甲、乙雙方約定，該二手房轉(zhuǎn)讓預(yù)訂期為_____天，甲方應(yīng)當(dāng)在預(yù)訂期內(nèi)與乙方簽定《房屋買賣合同》，并于_____年___月___日將該房產(chǎn)交付給乙方。
第六條乙方應(yīng)在本合同第五條約定的預(yù)訂期限前，按下列第_____種方式向甲方支付除定金之外的房款人民幣_(tái)__仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。
1、一次性支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時(shí)將上述房款支付到甲方指定銀行帳戶;
2、按揭支付，乙方在簽定《房屋買賣合同》時(shí)將購房首期款項(xiàng)支付到甲方指定銀行帳戶，與甲方(或者第三方機(jī)構(gòu))共同辦理房屋按揭手續(xù)，并在房屋交付使用前將銀行所發(fā)放貸款支付到甲方指定銀行帳戶。
第七條有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。
第八條有下列情形的，甲方應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方。
1、甲方房屋產(chǎn)權(quán)信息虛假，或者甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的。
2、甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的。
第九條在本合同的第五條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的，應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第十條甲、乙雙方應(yīng)在《房屋買賣合同》簽定后_____日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房地產(chǎn)證由乙方領(lǐng)取。甲方逾期不予協(xié)助辦理的，乙方有權(quán)要求甲方以該二手房總價(jià)為基數(shù)自逾期之日起至產(chǎn)權(quán)辦理申請(qǐng)?zhí)岢鲋罩拱疵咳誣____的比例支付違約金。
第十一條該二手房所附著的戶口，甲方承諾在收到二手房轉(zhuǎn)讓總價(jià)之日起______日內(nèi)遷出，逾期則以該二手房總價(jià)為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金。
第十二條按照相關(guān)法律規(guī)定，該二手房交易產(chǎn)生稅費(fèi)共有：(1)營業(yè)稅(2)城市建設(shè)維護(hù)稅(3)教育費(fèi)附加(4)印花稅(5)個(gè)人所得稅(6)土地增值稅(7)房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)(8)土地使用費(fèi)(9)契稅(10)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(11)公證費(fèi)(12)其他_____。
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，其中___________________項(xiàng)由甲方承擔(dān)，___________________項(xiàng)由乙方承擔(dān)。
第十三條乙方逾期付款的違約責(zé)任：乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因銀行貸款原因?qū)е乱曳接馄诟犊畹某?，甲方有權(quán)要求乙方按下列第_____種方式承擔(dān)違約責(zé)任。
1、要求乙方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按每日_____的比例向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
2、有權(quán)解除合同并要求乙方支付該二手房總價(jià)______的違約金。
第十四條甲方逾期交房的違約責(zé)任：在乙方已付清全部房款的情況下，甲方未按本合同第五條約定期限將二手房交付給乙方的，自約定交付日期起至實(shí)際交付日止，甲方以該二手房總價(jià)為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
篇12
合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指合同債權(quán)人通過協(xié)議將其債權(quán)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。第二、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是合同債權(quán)。第三、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓既可以是全部的轉(zhuǎn)讓，也可以是部分的轉(zhuǎn)讓。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的生效有兩個(gè)條件：第一、權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同成立。第二、債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知債務(wù)人。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的法律效力分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力，對(duì)內(nèi)效力具體表現(xiàn)為：第一、合同權(quán)利由讓與人轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果是全部轉(zhuǎn)讓，則受讓人將作為新債權(quán)人而成為合同權(quán)利的主體，轉(zhuǎn)讓人將脫離原合同關(guān)系，由受讓人取代其地位。如果是部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓，則受讓人將加入合同關(guān)系，與原債權(quán)人一起成為共同債權(quán)人。第二、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利時(shí)從屬于主債權(quán)的從權(quán)利也將隨主權(quán)利移轉(zhuǎn)而發(fā)生移轉(zhuǎn)。第三、轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)保證其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利是有效存在且不存在權(quán)利瑕疵的。對(duì)外效力具體表現(xiàn)為：第一、債務(wù)人不得再向轉(zhuǎn)讓人即原債權(quán)人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，而且應(yīng)取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。第三、債務(wù)人在合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)就已經(jīng)享有的對(duì)抗原債權(quán)人的抗辯權(quán)，并不因合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓而消滅。2
我國關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五章的有關(guān)規(guī)定，其中第七十九條至八十三條專門規(guī)定合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，第八十七條規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)問題。
《民法通則》第九十一條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國家批準(zhǔn)的合同，需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。但是，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對(duì)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和義務(wù)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行區(qū)分，而是將二者作為一個(gè)整體看待。合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓含有義務(wù)轉(zhuǎn)移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉(zhuǎn)讓人不承擔(dān)合同義務(wù)（單務(wù)合同）或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢，其轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否需要合同另一方的同意呢？僅就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時(shí)該條文對(duì)合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓還有一個(gè)限制，即轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)時(shí)不得牟利，這種規(guī)定明顯帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制立法模式的色彩。《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定“是在對(duì)民法通則第91條進(jìn)行補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，并借鑒《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》第26條的有關(guān)規(guī)定發(fā)展而來，它彌補(bǔ)了合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定比較明確，本文不再詳述。
《合同法》未對(duì)合同所指向的標(biāo)的物作動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分，應(yīng)當(dāng)理解為只要符合法律規(guī)定，不論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，合同權(quán)利都可以轉(zhuǎn)讓。因此可以講《合同法》對(duì)房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓提供了明確的法律依據(jù)。下面就該權(quán)利轉(zhuǎn)讓所涉及的問題進(jìn)行分析論述。
二、我國關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。
因預(yù)售商品房以外的其他房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題并不復(fù)雜，本文對(duì)該問題不再贅述，下面僅就預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進(jìn)行分析。
預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題一般稱之為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。對(duì)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題有兩種截然相反的觀點(diǎn)：第一種是反對(duì)轉(zhuǎn)讓，主要理由是“炒樓花”具有較大的投機(jī)性，允許炒樓花可能導(dǎo)致房價(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害房屋實(shí)際使用者的利益，影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。贊成轉(zhuǎn)讓的認(rèn)為，炒家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，既可以為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金，又可以活躍市場(chǎng)，從世界各國房地產(chǎn)交易實(shí)踐來看，炒家參與房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn) .4本人贊同第二種觀點(diǎn)，商品房再轉(zhuǎn)讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購買的商品房對(duì)預(yù)購方已經(jīng)沒有意義，例如預(yù)購方移居國外。如果一概禁止轉(zhuǎn)讓，則限制了預(yù)購方合法權(quán)益的行使。5
其實(shí)，關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題，我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規(guī)定，該法第五十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規(guī)定，有些學(xué)者據(jù)此認(rèn)為預(yù)購商品房不能再轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為該規(guī)定是一種委任性條款，即授權(quán)國務(wù)院對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī)，其隱含的意思是預(yù)購商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無法想象國務(wù)院會(huì)制定這樣的行政法規(guī)：“根據(jù)《房地產(chǎn)法》第五十四條的規(guī)定，預(yù)售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”。如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓，那么《房地產(chǎn)法》應(yīng)當(dāng)直接作出規(guī)定，沒有必要再授權(quán)國務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。所以該條款“實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可”。6
我國最高人民法院對(duì)預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》（以下簡稱《1993年座談會(huì)紀(jì)要》）規(guī)定： “關(guān)于轉(zhuǎn)賣預(yù)售商品房問題。預(yù)購方在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的，必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。違反法律、政策規(guī)定，倒買倒賣預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為無效。在預(yù)售方已實(shí)際交付房屋后，預(yù)購方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關(guān)系處理”。 《1993年座談會(huì)紀(jì)要》大體包含這樣幾層含義：一、預(yù)購方可以轉(zhuǎn)讓商品房。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。四、違法法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系。其中該座談會(huì)紀(jì)要未明確解釋“轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定”的具體含義，但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定，違法“法規(guī)、政策規(guī)定”主要是指倒買倒賣預(yù)售商品房的行為。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。
1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱《1995年司法解釋》）中，對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題作出比較詳細(xì)的規(guī)定，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規(guī)定：“七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題。28、商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。29、商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。30、商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，在實(shí)際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理”。
根據(jù)以上規(guī)定，可以將預(yù)售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題歸納為：一、預(yù)售商品房合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無效。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，且商品房買賣合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。三、在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預(yù)購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系，而非預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。
與《1993年座談會(huì)紀(jì)要》相比，《1995年司法解釋》對(duì)商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定出現(xiàn)了很大變化：一、《1993年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系，而《1995年司法解釋》強(qiáng)調(diào)在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預(yù)購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系。《1993年座談會(huì)紀(jì)要》關(guān)于這方面的規(guī)定有悖于物權(quán)理論，因?yàn)樵诜课萁桓逗箢A(yù)購方并不當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為也不當(dāng)然都是房屋買賣關(guān)系，其中可能仍然包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。《1995年司法解釋》將房屋買賣關(guān)系限定在預(yù)購方實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后的轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。預(yù)購方取得房屋所有權(quán)證書當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，即便這時(shí)房屋還未交付，其再將房屋轉(zhuǎn)讓亦當(dāng)然是房屋買賣關(guān)系。二、《1993年座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定違反法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無效，而《1995年司法解釋》則強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同有效的條件。但是，該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)” 是指預(yù)購方和預(yù)售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預(yù)購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)？該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的具體含義是什么？無論該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指什么，決不可能是預(yù)購方和預(yù)售方向房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因?yàn)槿绻k理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，預(yù)購方已經(jīng)取得預(yù)購商品房的所有權(quán)，那么預(yù)購方和受讓人之間就不存在預(yù)售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系，而只存在房屋買賣關(guān)系。根據(jù)該解釋的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)包括預(yù)購方和預(yù)售方、預(yù)購方和受讓方兩個(gè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢？該解釋沒有作出進(jìn)一步的規(guī)定，但是根據(jù)《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)是指預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。同理預(yù)購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應(yīng)當(dāng)是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。
2003年最高人民法院又了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《2003年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問題。該條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。根據(jù)該條規(guī)定，預(yù)售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件，除非雙方當(dāng)事人另有約定。也就是說《2003年司法解釋》對(duì)《1995年司法解釋》關(guān)于預(yù)購方轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房權(quán)利的條件進(jìn)行了修正，即預(yù)購方和預(yù)售方合同簽訂的預(yù)售商品房買賣合同，如果符合法律規(guī)定的條件，則該預(yù)售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。
此外，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的，對(duì)該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定？根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實(shí)際交付以前，交付以后的轉(zhuǎn)讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式，在房屋未辦理登記時(shí)，該房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無權(quán)處分呢？無權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣共有物，將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押等。7 從表面上看，該轉(zhuǎn)讓屬于無權(quán)處分，但是仔細(xì)推敲起來就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題：房屋未交付以前，預(yù)購方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預(yù)售方，該轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)預(yù)售方發(fā)生法律效力，但是按照無權(quán)處分處理，預(yù)購方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預(yù)售方追認(rèn)，該轉(zhuǎn)讓合同才能生效，這種結(jié)論讓人覺得不可思議。其實(shí)，按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論，除不得轉(zhuǎn)讓的情形外，預(yù)購方可以將其對(duì)預(yù)售方享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，此時(shí)預(yù)購方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請(qǐng)求預(yù)售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記，預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。
三、房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用問題。
在理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為未取得權(quán)屬證書的房屋，無論是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓，因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條，該條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…（六）、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的…”。
這種觀點(diǎn)對(duì)法律的理解有失偏頗。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓：
第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。根據(jù)2001年6月1日國務(wù)院頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，其第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”。從以上規(guī)定可以看出，開發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人。也許有人會(huì)提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”。那么如何解釋“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”的規(guī)定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢？實(shí)際上，二者之間不存在競合問題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時(shí)該房屋應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)證書，一般情況下，買受人應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房（現(xiàn)房）的轉(zhuǎn)讓問題，而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。
第二是開發(fā)商預(yù)售商品房的情形。所謂預(yù)售商品房是指“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價(jià)款的行為”。 8因?yàn)槭穷A(yù)售正在建設(shè)中的商品房，房屋還未建成，開發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書，但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。同時(shí)，開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)有一部分房屋未賣出，但是房屋已經(jīng)建成，開發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書，其可以憑原商品房預(yù)售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。
第三是無權(quán)處分情形。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，并且與相對(duì)人訂立財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。對(duì)該條款的效力，我國法律界的通說為“效力待定”。也就是說，即使出賣人出賣他人房屋并也不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效，經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者出賣人訂立合同后取得處分權(quán)的，該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。
以上三種均為出賣人在未取得房屋權(quán)屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無處分權(quán)的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權(quán)屬證書時(shí)不得轉(zhuǎn)讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權(quán)屬證書時(shí)不得出賣。
按照這種邏輯思路，可以得出買受人與出賣人（可以是開發(fā)商，也可以是開發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前，買受人對(duì)出賣人享有的權(quán)利包括：接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；與此相對(duì)應(yīng)，出賣人的義務(wù)包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買受人可以將對(duì)出賣人的上述請(qǐng)求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人（受讓人）。此時(shí)，因房屋尚未辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)仍然屬于出賣人，所以買受人轉(zhuǎn)讓的只能是房屋買賣合同的權(quán)利（請(qǐng)求權(quán)），而不是房屋所有權(quán)。在這種情況下，該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，同時(shí)由于《合同法》對(duì)《民法通則》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進(jìn)行了修正（轉(zhuǎn)讓權(quán)利只需通知出賣人，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)出賣人發(fā)生法律效力），根據(jù)“特別法優(yōu)于普通法”的原則，關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利問題應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定（預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題還應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋）。
四、與房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他法律問題。
（一）、買受人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否還應(yīng)當(dāng)交納契稅和契稅的繳納對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響。
根據(jù)我國稅收征收方面的法律規(guī)定，房屋買賣合同的買受人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣的成交價(jià)格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當(dāng)事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當(dāng)無異議。在房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)當(dāng)由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導(dǎo)致該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效？
對(duì)這個(gè)問題在理論界和司法實(shí)務(wù)界有兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，買受人和出賣人都應(yīng)當(dāng)繳納契稅，即先由買受人繳納契稅取得房屋權(quán)屬證書后，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權(quán)屬證書。如果買受人未繳納契稅，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，契稅應(yīng)當(dāng)由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結(jié)果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費(fèi)，無法實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化。9
本人同意后一種觀點(diǎn)，除該觀點(diǎn)的理由之外，還有如下理由：
第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅”，其第四條規(guī)定：“契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；……”，《中國人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第七條規(guī)定：“條例所稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為”。根據(jù)以上規(guī)定，契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是房屋買賣合同的買受人，即買受人為房屋權(quán)屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)區(qū)別二種情形：第一是買受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同，買受人和受讓人共同對(duì)出賣人享有權(quán)利，是該房屋的共有人，也是房屋權(quán)屬的共同承受人，契稅當(dāng)然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨(dú)對(duì)出賣人享有權(quán)利，是房屋權(quán)屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同，其不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個(gè)角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書的對(duì)價(jià)，買受人沒有取得房屋權(quán)屬證書，當(dāng)然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅，則其取得房屋權(quán)屬證書，此時(shí)的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買賣關(guān)系，而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系。
第二、如果認(rèn)為因買受人未繳納契稅則權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效，那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會(huì)導(dǎo)致合同無效。這就象我們?nèi)コ匈徺I商品，因銷售者沒有交納稅款而導(dǎo)致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機(jī)關(guān)之間的稅收征收關(guān)系，該法律關(guān)系屬于稅法的調(diào)整范圍，而買賣合同以及權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是民事關(guān)系，二者之間沒有任何原因和結(jié)果關(guān)系。
第三、無論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋，都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓，并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件。其實(shí)，不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費(fèi)，其還是應(yīng)當(dāng)按照稅收法律的規(guī)定交納所得稅等其他稅費(fèi)。
因此，房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓權(quán)利的買受人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。同時(shí)，無論是買賣合同的當(dāng)事人，還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人，契稅或者其他稅費(fèi)是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。
（二）抵債房屋的再轉(zhuǎn)讓問題。
在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，以房抵債的現(xiàn)象非常普遍。開發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動(dòng)資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價(jià)抵頂工程款。在這種情形下，實(shí)際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關(guān)，故僅論述房屋買賣合同關(guān)系。
以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買賣關(guān)系，即開發(fā)商以建成房屋折價(jià)作為給付施工方的工程款，施工方以開發(fā)商欠其的工程款作為購買房屋的對(duì)價(jià)。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條也對(duì)此作了明確規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產(chǎn)抵債的；……”。
施工方為了使房屋變現(xiàn)，就需要轉(zhuǎn)讓該房屋，這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋，該轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達(dá)成房屋買賣協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人將房屋價(jià)款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費(fèi)，為減少變現(xiàn)成本，施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。
如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)？開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系，則開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔(dān)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書，其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對(duì)開發(fā)商享有的權(quán)利，即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。同時(shí)由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
篇13
（一）商品房一房二賣的概念
在我國，商品房是一個(gè)特定概念，是指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、建成以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。而商品房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將符合法律規(guī)定條件的商品房（包括尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋）向社會(huì)公眾出售、社會(huì)公眾購買商品房的行為。這里所說的一房二賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。有些學(xué)者把一房二賣直接定義為：“房地產(chǎn)開發(fā)商以同一商品房為標(biāo)的，與兩個(gè)不同主體簽訂房屋買賣合同，將其出售給兩個(gè)人的行為。”[1]筆者認(rèn)為此種定義是不恰當(dāng)?shù)摹Ｔ谠摲N定義中，未排除房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人簽訂買賣合同，并為其辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再與他人簽訂房屋買賣合同的行為。依據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，第一買受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買賣合同，實(shí)際上是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋一房二賣的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣方主張債權(quán)，故在先買方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于一房二賣。因此應(yīng)該把商品房的一房二賣定義為“房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。”
（二）商品房一房二賣的特征
由以上對(duì)商品房一房二賣的定義可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房a為標(biāo)的與購房人甲簽訂買賣合同，在甲還沒來得及辦理過戶登記手續(xù)的時(shí)候，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將商品房a出售給購房人乙，從而引起購房人甲和乙對(duì)商品房a的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬存在糾紛。這就是所謂的商品房的一房二賣，由此可以知道商品房一房二賣的特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，商品房的一房二賣的主體是特定的，即銷售方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品房的一房二賣中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。
第二，商品房一房二賣中房地產(chǎn)開發(fā)商與不同買受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買賣合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。
第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成一房二賣。
第四，在前后兩個(gè)房屋買賣合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯(cuò)，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。
第五，房地產(chǎn)一房二賣的行為必然導(dǎo)致買受人利益受損，一方買受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。
(三)商品房一房二賣的后果
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房一房二賣的行為對(duì)第一購房人構(gòu)成了惡意違約，對(duì)第二購房人則構(gòu)成欺詐。它不但使得一方買房人的合同不能得到履行，損害了購房者的合法利益，同時(shí)也違反了民法中的誠實(shí)信用原則，加大了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重地影響了市場(chǎng)秩序。誠實(shí)信用是我國民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，開發(fā)商的這種惡意違約或欺詐行為是對(duì)整個(gè)社會(huì)誠信體系的建設(shè)的一種破壞。這種有意地對(duì)合同的任意違背，會(huì)使得市場(chǎng)交易變得不安全起來，必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如上海市某一房地產(chǎn)開發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋買賣合同，約定到期辦理房產(chǎn)證并付清余款，但是在約定期限到達(dá)日甲某發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開發(fā)商后來又與另一居民簽訂了房屋買賣合同，由此居民甲和乙對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛。在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙辦理房產(chǎn)證，對(duì)甲就構(gòu)成惡意違約，如果為甲辦理房產(chǎn)證，則對(duì)居民乙則構(gòu)成欺詐，不管房地產(chǎn)開發(fā)商作何選擇，都會(huì)使得一房購房者的利益受到侵害，對(duì)房屋交易安全產(chǎn)生懷疑，影響購房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任。
二、一房二賣產(chǎn)生的原因分析
商品房一房二賣的現(xiàn)象屢見不鮮，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：
（一）房屋的特定性與一物一權(quán)原則
由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯(lián)系在一起，其位置是固定、不可移動(dòng)的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購買者對(duì)同一房屋有購買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與賣房人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。
（二）我國法律對(duì)合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不一致
我國的法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續(xù)通常有很長的時(shí)間間隔，更易引起一房二賣的現(xiàn)象。
1．房屋買賣過戶登記不是合同的生效登記
早期，不少人對(duì)一房二賣中的買賣合同效力問題存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的買賣合同有效，未登記的買賣合同無效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買賣合同有效，簽訂在后的買賣合同無效。這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)很長一段時(shí)間左右著人們對(duì)“一
房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。舉個(gè)例來說，1982年12月，最高人民法院在《關(guān)于王貴與柯作信、江妙法房屋買賣關(guān)系如何確認(rèn)的批復(fù)》中同意浙江省高級(jí)人民法院的意見，即“房屋買賣關(guān)系，既未經(jīng)國家契稅手續(xù)，也沒取得房屋部門的認(rèn)可，認(rèn)定其買賣關(guān)系無效是適當(dāng)?shù)摹薄2]筆者認(rèn)為對(duì)于一房二賣合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”為依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
而法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。盡管建設(shè)部1994年8月13日的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。”[3]但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買賣合同的效力，是無法構(gòu)成影響的。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。
2．物權(quán)的取得與否并不影響債權(quán)的成立。
賣房人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
（三）經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟(jì)利益是各種市場(chǎng)主體的進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商也不例外。由于商品房的買賣是一項(xiàng)大宗消費(fèi)，不同于普通的消費(fèi)品，而且房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)容易出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)，尤其是目前出現(xiàn)的”房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，為達(dá)到獲取更利潤的目的，不惜違反誠實(shí)信用原則，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價(jià)格出售給第三人，侵害買房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。
三、商品房一房二賣的現(xiàn)行法律處理及預(yù)告登記制度
既然已經(jīng)明確了合同的效力，那么在兩份有效的合同中，那到底哪一合同應(yīng)該得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并沒有對(duì)此作出規(guī)定。由于標(biāo)的只有一個(gè)，必定會(huì)有一個(gè)合同得到履行，而另一個(gè)卻因此得不到履行。在這種情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定予以處理。該司法解釋規(guī)定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)。若房地產(chǎn)開發(fā)商就同一商品房又與第二買受人訂立同樣的合同時(shí)，其對(duì)于該兩個(gè)買受人均負(fù)有轉(zhuǎn)移該商品房所有權(quán)的義務(wù)，只要對(duì)其中任何一買受人不履行都要承擔(dān)法律責(zé)任。而且他對(duì)其中一買受人的履行都將是對(duì)另一買受人的默示拒絕履行。不能得到履行的買受人就可以依法請(qǐng)求因債不履行而產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。
（一）現(xiàn)行法律適用
1.第一買受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無效請(qǐng)求權(quán)
房地產(chǎn)開發(fā)商為第二買受人辦理了過戶登記手續(xù)后，第二買受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買賣合同得到實(shí)際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。第一買受人可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”
如果第二買受人是惡意串通房地產(chǎn)開發(fā)商取得房屋所有權(quán)，那么第一買受人就可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”請(qǐng)求確認(rèn)后買方的商品房合同無效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。但是，法院要確認(rèn)合同無效必須經(jīng)先買方行使合同無效請(qǐng)求權(quán)，如果先買方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買方的合同無效。而第一買受人放棄無效請(qǐng)求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
2．第二買受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”由此可見，第二買受人在合同不能得到履行時(shí)，也可以向房地產(chǎn)開發(fā)商要求賠償，有權(quán)行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
（二）預(yù)告登記制度
商品房司法解釋雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣明文作了懲罰性賠償規(guī)定，在一定程度上保障了購房者的合法權(quán)益，但是這種效果是很微弱的，目前已經(jīng)在施行的法律缺少事先預(yù)防商品房一房二賣的法律制度。法律只是對(duì)發(fā)生一房二賣后如何救濟(jì)做了相應(yīng)規(guī)定，而對(duì)事先該如何保護(hù)購房者的權(quán)益，如何防范房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣并無相關(guān)規(guī)定。由于我國法律對(duì)房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不是以合同生效來確定的，因此當(dāng)事人簽訂合同后，購房者并不能阻止房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋賣給第三人，也沒有對(duì)抗第三人的權(quán)利。這樣就不足于防范售房人一房二賣。值得一提的是，2007年10月1日即將施行的《中華人民共和國物權(quán)法》中有關(guān)預(yù)告登記的規(guī)定，彌補(bǔ)了現(xiàn)行法律的不足，它使購房者可以在事先防范房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，該法的實(shí)施對(duì)商品房一房二賣的現(xiàn)象必然起到極大的抑制作用，能有效地預(yù)防出賣方的一房二賣行為，保障購房人的合法權(quán)益。該法第二十條
規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這種登記使得購房人的請(qǐng)求權(quán)獲得了物權(quán)的對(duì)抗性和排他性。這樣就確保購房人將來肯定能夠獲得指定的房屋。預(yù)告登記制度更為有力地保障了購房人的權(quán)利，同時(shí)又保護(hù)了交易安全、維護(hù)了市場(chǎng)的誠實(shí)信用秩序。
四、購房者對(duì)商品房一房二賣的防范與救濟(jì)
有人說，目前出臺(tái)的物權(quán)法將會(huì)終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一房二賣現(xiàn)象。但一部新的法律要取得良好的社會(huì)效果畢竟要先有一個(gè)實(shí)施的過程，只有購房者懂得充分運(yùn)用法律手段維護(hù)自身權(quán)益，物權(quán)法才能實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。
