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文章編號:1004-4914(2010)10-286-02

隨著房地產開發企業間競爭的不斷加劇,有效的土地資源不斷減少,土地成本越來越高,人工、材料價格的不斷上漲,造成項目開發成本的不斷攀升,從而使項目開發風險加大。那么房地產企業如何合理有效地控制項目的開發成本,從而減少或有效回避開發風險,使有限的資金創造出更大的經濟效益,就顯得至關重要。

合理有效地控制項目開發成本,貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目施工階段和竣工階段,可以說是一個系統控制過程,它具有全員性和全過程性的特點。項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點,所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地產開發中的主要成本構成

1.開發成本。(1)土地使用權出讓金。國家以土地所有者的身份,將一定年限內的土地有償使用權出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數額,根據時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素進行修正。(2)土地征用及拆遷安置補償費。一是土地征用費。是指國家建設征用農村土地發生的費用,主要有土地補償費、勞動力安置補償費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。二是拆遷安置補償費。因出讓土地,使原用地單位或個人造成經濟損失,新用地單位應按規定給予補償。具體包括兩部分費用:拆遷安置費和拆遷補償費。(3)前期工程費。一是項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用,一般可按項目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發費用,主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。建安工程費。指直接用于工程建設的總成本費用,主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費及室內裝修工程等。基礎設施費。此費用為紅線內工程費,包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環衛等工程費用。公共配套設施費。主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出,可參照“建安工程費”估算。不可預見費。包括基本預備費和漲價預備費,依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度,以前六項之和為基數,按3%左右計算。開發期間稅費。開發項目的投資估算應考慮項目在開發過程中負擔的各種稅金和有關部門征收的費用。該部分費用應根據當地有關法規標準估算。

2.開發費用。開發費用是指與房地產開發有關的管理費用、銷售費用和財務費用。(1)管理費用。按項目開發成本構成中前六項之和為基數,按3%左右計算。(2)銷售費用。指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。(3)財務費用。指為籌集資金而發生的各項費用,主要有借款利息和其他財務費用。

從上述成本費用組成分析,成本的發生是一個過程,涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發的各個環節。房地產開發企業的成本控制,就是要在項目開發的全過程中,對上述全部成本構成要素進行規劃、控制,從而實現企業利潤最大化。

二、房地產開發項目成本控制

1.立項階段的成本控制。立項階段成本控制的重點在于進行前期的費用、成本、利潤估算,明確項目的可行性,準確進行項目決策,避免決策失誤帶來的企業損失,同時充分提高資源的利用效率,用有限資源創造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環節成本控制,著重于以下幾點:市場調研時,通過投資成本估算,進行項目前期策劃中的初步成本控制。公司項目部開展充分的市場調研,如通過全面采盤,組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察等,進而把握投資決策,找準產品定位、編寫投資估算。投資成本估算的重點包括:資源配置是否充分、合理;市場定位是否明確、恰當;投資成本、費用是否經濟、可行;投資回報是否符合利潤目標要求;投資風險能否有效控制。項目立項時,通過《可行性研究報告》,進行項目前期策劃中的具體成本控制。公司項目部在匯集全面采盤報告,各方專家意見等后,編寫《可行性研究報告》。《可行性研究報告》除須具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外,還應重點包括以下內容:成本費用分析及估算;成本控制目標及措施;投資及效益測算、利潤體現安排;稅務環境及其影響;資金計劃;投資風險評估及相應的對策;項目綜合評價意見。

通過爭取優惠政策,降低開發成本。公司管理層保持對國家有關法規政策和企業管理環境的了解,在進行市場調研,對市場走勢做出分析、判斷的基礎上,通過為企業爭取優惠政策,達到降低開發成本的目的。明確在項目全過程,通過招投標管理,有效控制成本。項目在進行工程設計、監理時,應招投標;項目在大小施工、材料、設備采購、安裝等業務時,更應按工程量清單計價辦法嚴格招投標管理。企業在同等條件下,選擇實力強、成本費用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2.規劃設計階段的成本控制。規劃設計階段成本控制的范圍有前期工程費,含招標費、設計費、地質勘查費等。其中設計費一般只占建安成本的1.5%~2%,比例雖不大,但對工程造價的影響程度可達75%以上,設計質量的好壞,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目銷售經濟效益的高低。因此,在投資決策確定后,該階段是成本控制的關鍵。

在總體規劃設計階段,開發商可以采用設計招標辦法,在工程造價和設計方案相結合條件下,選擇優秀的方案設計和建筑設計單位,使項目不僅建筑造型美觀,而且造價合理。對于優秀方案的比較,可以采用成本―效益分析方法,在滿足工程――結構及使用功能的前提下,依據開發商可行性研究報告的經濟指標(要充分用足當地規劃部門制定的土地使用性質、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數)選擇設計方案,結合開發商對項目的開發理念,最后修改并確定設計方案。

在單體詳細設計階段,結合目前房地產市場在一定時期內的實際需要,向設計單位提倡在技術經濟分析中大力開展價值工程方法的應用,通過功能細化,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價;也可以實行限額設計、獎懲考核激勵機制,按照批準的設計任務書和投資估算,在保證功能要求的前提下,按分配的投資額控制各專業設計,若哪個專業超過或減少,則給予罰款或獎勵;也可采取合同措施,若變更費用超過施工合同價的一定比例時,則相應扣減設計費,從而確保設計人員的責任心,有效控制工程造價。

加強設計出圖前的審核管理工作,將工程變更的發生盡量控制在施工之前,設計階段的缺漏或不完善不可避免會存在,如在設計出圖前加以克服,花費的代價可能最小,效果最好。建議開發商在設計階段委托專業監理單位進行設計監理,這對于工程的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業管理成本)等都有很大的幫助,可以避免或減少由于設計不合理甚至失誤所造成的投資損失和浪費。

3.施工階段的成本控制。在工程施工階段,由于工程設計已經完成,工程量已完全具體化,這一階段影響工程造價(即工程投資)的可能性只有5%～10%,節約投資的可能性比較小,但工程投資浪費卻主要發生在這一階段。因此,業主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結算管理外,重點應加強工程施工現場管理,杜絕投資浪費。一是加強經濟觀念培訓,充分重視節約投資的重要性。二是盡量減少設計變更,有條件的業主方可以指派工程造價管理專業人員常駐施工現場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴格現場簽證管理。嚴格現場簽證管理,工程技術人員必須與工程、經濟人員相互配合,做到“隨做隨簽”。同時,在確保簽證內容與實際相符,且不超過應簽證范圍的前提下,做到簽證的具體量化,工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。

4.竣工結算階段的成本控制。該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規,認真審核工程款。以政策為依據,對送審的竣工決算進行核實工程量,落實聯系單簽證費用,使審核后的結算真正體現工程實際造價。要建立獎懲機制,對審查出問題的人員給予一定的獎勵,同時杜絕由于個別人員的業務能力、責任心以及工作態度的缺憾,使得工程在管理和造價控制上出現漏洞,給企業帶來難以覺察的巨大損失。另外,要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上,將項目的有關造價資料及其分析結果匯總并建立成數據庫,為后續工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考;也可作為公司考核項目部績效的依據。會同項目各管理部門總結并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經驗、教訓,提出今后工作中的改進方案。

三、結束語

長期以來,習慣于把成本控制放在建設實施階段,其實,投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的,存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制,必須抓好項目的質量和進度。因此,項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題,項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制,以利于房地產開發企業資金的合理流動,實現投資的良性循環。也只有這樣,房地產項目投資才能真正可控,管理才會出效益。

參考文獻:

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4.馮偉.論房地產開發項目全面成本管理與控制.四川建筑,2005(10)

篇2

進行房地產開發，首要工作就是開發項目的成本測算，通過對房地產開發項目的評估與分析，得出該開發項目的成本估計值，再結合其他方面的數據與資金流動量，從而大概得出該開發項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產開發方案。在確定開發方案后，在開發項目實際建造過程中，同時對開發成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產開發單位、企業的經濟效益最大化。

一、房地產開發成本測算的分類研究

房地產開發成本，是指房地產開發公司、企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，開發成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產開發成本，需要結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩定，開發商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。

2.前期工程費

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃、設計費、可行性研究費、地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。

4.市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等費用。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。

5.開發間接費用

此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。③銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。④其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用。上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。

二、房地產開發成本控制的分類研究

房地產開發成本控制是開發商對所有項目投資的有效控制，是房地產開發項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規劃設計階段、方案設計階段、發包階段、施工建設階段，都應該把項目投資控制在預定的限額以內，隨時糾正偏差，保證開發企業項目順利實施，力求開發中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益，以達到房地產開發企業的利潤最大化。

1.對征地和拆遷補償、安置費的控制

房地產開發項目的選址，必須符合城市的總體規劃，考慮到地理位置、交通狀況及環境因素等，要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策熟練把握。

2.勘察設計和前期工程費的控制

對行政事業性收費通過爭取各項優惠政策來降低；勘探設計必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產開發項目的設計標準要與市場定位適應，積極推行價值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強項目投資決策的科學性、系統性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設計監理制度；加強監控、預算審查，安排施工全過程的材料和質量監理；在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；處理好質量與成本的關系。

4.管理費用

定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。部分業務可以分包給外部的專業公司，節省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。

5.對財務費用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費用的節約，進度的合理安排等。貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。

6.對稅金的控制

房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。

7.建立動態成本控制制度

房地產開發單位的成本控制，就是通過對估算、預算、合同、合同執行的管理計算出動態成本，并比較動態成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產開發單位應從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。

三、總結

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1房地產開發成本構成及影響因素

1.1房地產開發成本構成

房地產開發成本是指房地產開發從投資決策到銷售全過程所花費的費用，包括土地費用、工程建設成本及開發間接費用、管理費用、銷售費用和財務費用。

1.2房地產開發的影響因素

房地產開發除宏觀經濟政策等環境影響因素外，就單個房地產開發項目內部可控因素而言，影響房地產開發企業的成本因素主要是指影響房地產開發企業營運成本的因素。房地產開發的營運成本包括很多方面，房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。

2我國房地產開發成本控制存在的主要問題

2.1房地產開發前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產一直處于賣方市場，房地產行業高收益率使得很多房地產只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產開發企業人員素質普遍不高，以及行業人才高流動率，高水平專業人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設計階段的項目成本管理，從而造成前期成本過高。

2.2建設階段控制機制不嚴密

在招投標過程中，由于行政力量過多干預，地方保護主義嚴重，一些大型基礎設施和國有房地產開發企業投資的，總可以看到有的實力明顯不如其他的投標單位，卻還是能得到一些特別保留的標段；我國目前的招投標市場還不成熟，招投標體系還不完善，招投標過程中的監督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。

2.3企業信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要

合同控制作為成本和資金控制的基礎，在傳統方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進行更詳細更有參考價值的實時動態查詢分析。對后期的數據預測分析基本上依靠簡單預測來完成，可靠性和準確性無法保證。

2.4缺乏規范的成本控制體系

由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策若有若無，成本計劃如同虛設，再加上沒有一套科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。

3房地產開發的成本控制措施

3.1項目決策階段與土地成本控制

房地產開發項目的可行性研究，就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系。除此之外，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

3.2設計成本控制

設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段。設計對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。設計階段的招標應該是全過程的招標，不僅要重視方案設計的招標，同時對施工圖設計階段的招標也應給予足夠的重視。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。

3.3建設階段成本控制

房地產開發商通過招標方式發包工程，其目的在于鼓勵承包單位進行投標競爭，從中優選出技術能力強、管理水平高、信譽可靠且報價合理的承建單位完成建設工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設備采購管理是項目成本控制的重點和難點，嚴格控制材料價格可以控制工程的成本。

3.4營銷策劃階段成本控制

房地產開發營銷策劃成本控制主要是指房地產開發企業對銷售投資費用的控制，實現房地產開發項目資金的回收目標，達到預期的銷售計劃，確保房地產開發項目投資收益的實現。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應根據商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費構成、消費心理等多方面因素來制訂。

4結論

在房地產開發建設的各個階段，決策階段和設計階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設計的質量，推行設計招標和設計全過程的監理制，利用價值工程優選和優化設計方案。在建設階段要嚴格執行招投標工作，對材料和設備采購環節成本和質量的控制，做好現場變更和竣工結算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。

參考文獻

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一．引言

我國的房地產經濟發展迅猛，并一度成為我國國民經濟建設的支柱行業。在地方經濟發展中，房地產行業成為了主要收入力量。由于房地產本身的快速發展，越來越多的外商開始投資國內房地產，導致房地產市場過于火爆，房地產行業迎來了寸土寸金的時代。大規模的房地產建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現房地產泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產進行調控，防止房屋價格上漲過快。政府的調控和外資的加入，使的房地產行業競爭加劇，為保證房地產開發企業的永續經營，對開發成本的控制成為必然手段。

二.對房地產開發成本控制的分析。

1.房地產開發成本的組成和控制方法。

一個房地產項目的主要開發成本包括以下內容：

（1）土地成本。

（2）前期費用。

（3）工程成本。

（4）管理成本。

（5）營銷成本。

（6）財務成本。

（7）其他費用。

成本控制是以成本的發生為基點，根據預定的成本目標，對實際生產過程中的一切生產資料消耗通過指導、限制和監督，及時糾正偏差，促使成本下降，事項預定的成本的目標。在房地產的開發成本中，土地成本、管理成本、財務成本及稅費等在項目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本會隨著項目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復雜，在前期預算和后期統計中，差異較大，這部分具有可控性強的特點。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點。

在房地產開發項目開始階段，要對項目各建立成本控制目標，將目標按類別分解，責任落實到部門。房地產開發單位成立有公司總經理為首的成本控制小組，定期對各個項目的開發成本進行全面的分析、評估、檢查，對項目成本和預算產生差距的部分要及時糾正，并提出解決措施。

2.房地產開發成本在各階段的控制要點。

（1）初期階段。

在房地產方案設計階段，要對市場需求進行調查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎設施等，通過容積率指標控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設計，對建筑面積、套內面積和公攤面積進行比例測算，確定最合理的戶型結構和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設施、綠化面積、道路等進行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設工期、銷售預期及價格等做以比較，編制投資的預算額度。

在初步設計中，要按照批準的設計任務，對設計規模和標準、工程數量和預算指標等方面進行控制，充分考慮施工可能出現的問題和處理的經濟性。對施工圖設計時，要對不同形式的基礎工程以及不同結構體系對工程造價的影響進行比較，選擇合適的基礎形式和結構體系，對施工方法和材料選用等細節部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。

在選擇施工方案時，要對施工設備的選擇、基礎土方、運輸方案、材料費用等進行比較選擇。材料選擇時，要考慮材料質量、價格以及運輸的成本，選擇機器設備時，要對機器的運行成本和使用壽命以及配件價格和維修費用進行比較。

施工圖設計預算階段，要根據施工圖文件，按照各專業工程的預算定額的計算規則，計算工程量，結合實際的施工方案，安裝現行的規定，確定單位工程或單項工程的造價。施工圖編制時，要盡量采用限額設計，確定各設計階段的造價計價，嚴格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標。在進行成本預算時，要對歷史數據進行搜集整理，結合當前的市場實際情況，對材料、人工、稅費按照市場價格進行調整。對工程的概況、建設的標準以及經濟指標和技術指標進行明確。

設計階段是開發成本中最關鍵的階段，其對工程造價影響的可能性為70%-90%，控制工程造價的關鍵在于施工前的投資決策和設計階段。

（2）施工階段。

在工程項目施工中，常常出現使用材料、施工進度、工程量以及設計的變化，隨之帶來的是成本目標和預算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進行控制，對工程變更要在不提高建設標準、不影響工期和施工范圍的情況下，同時要建立工程變更的相關制度，進行嚴格的審核。在施工階段，要嚴格控制人工和材料的消耗管理，對市場價格信息要加強了解，要嚴格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進度款。

在施工時要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價格進行了解和調查，對材料和設備要建立確認質量確認價格的制度。

（3）竣工階段。

竣工階段要對合同條款進行審核，按照圖紙核實施工量和單價，要檢查隱蔽驗收記錄。

三.房地產開發成本控制的思考。

目前，我國很多地區普遍存在房價偏高的情況，在這種環境下，消費者信心未恢復，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產的投資性被壓抑。前幾年的高價拿地項目在這幾年的集中上市，房地產上存在大量存貨，這對房地產企業的資金也帶來了壓力。消費者的觀望必將導致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產開發商對成本的控制將變得越來越重要。

房地產行業習慣通過在招投標中低價中標進行成本控制，從另一方榨取利潤。在現在的情況下，要轉變成準確了解客戶需求，做出高性價比的房產。在招標階段和施工階段的成本控制的同時，也要注意關注產品定位和設計的管理。在進行成本控制中，不能當當只做好成本的預算和核算，更要將核算變成實際的控制。

在土地成本中，要盡可能的爭取優惠價格同時要加強項目可行性研究和論證。在前期費用中，要利用優惠政策，爭取減免費用。在工程成本中，要設計出最具性價比的產品，開展設計階段的成本控制和限額設計，嚴格控制工程變更審核，加強采購管理和新工藝的應用。在后期要對營銷策略進行跟蹤確認，對各成本費用要確定支出標準，同時加大費用支出的審查力度。

四．結束語

通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產開發的全過程。房地產開發企業通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業健康發展。

參考文獻：

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[3] 何孫秀,金誠 房地產開發成本控制與管理思考[期刊論文] 《中國新技術新產品》 2010,(15)

[4] 蔡東紅 論房地產開發企業項目成本控制管理[期刊論文] 《現代經濟信息》2012,(07)

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前言：

隨著我國房地產業市場競爭的日益激烈，房地產的開發經營與管理工作成為了企業提高市場競爭的重點。房地產的開發經營與管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內容包括規劃設計管理、開發管理、項目施工管理、物業管理。為了企業的平穩發展和促進企業經濟效益的提高，企業應以完善的管理體系為基礎，運用現代化企業管理理論來開展房地產企業的開發經營與管理工作。

1．我國房地產市場開發現狀

1.1市場現狀。上世紀90年末至今，我國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用顯而易見。然而我國的房地產市場既處于高速發展期，又處于轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的“泡沫性過熱”現象出現，還需要警惕由于政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進房地產市場持續健康的發展。

1.2政府對現狀的態度。促進房地產市場健康發展，是滿足城鎮居民不斷增長的物質文化需求的內在要求，有利于促進消費，擴大內需，拉動投資，增加就業，推進經濟結構的戰略性調整，保證國民經濟持續快速健康發展。

1.3消費者對現狀的態度。大多數消費者關心的問題是現在買房是否合算，房價會不會再度升高，質優價廉的房產是否能夠真正買到，購房置業成為城鎮居民消費和投資關注的重點領域。

2．房地產開發成本控制的意義

成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。

我國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

隨著國家逐步加強對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。

隨著中國加入WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力的境外企業的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內的一些集團型企業在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿等），房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。

房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

3．房地產開發成本控制與管理的關系

房地產開發成本控制與房地產管理密不可分。房地產管理包括規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，這四個方面的管理都與成本控制有著密切的關系。必須進行整合協調才能夠實現房地產開發成本控制的目標。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互整合是房地產開發成本控制的核心工作。

房地產開發中的建筑規劃設計與施工管理的相互脫節雖然有利于各自專業化水平的提升，但是規劃設計與施工的脫節也帶來了許多嚴重成本問題，比如規劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，成本增加。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經驗應用到項目的規劃、設計、開發和現場實施中，以實現項目總體目標的最優化，成本控制的合理化。在房地產開發經營管理中，設計者應根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案；項目的開發管理人員依據該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和方法，在規劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。

許多情況下，施工單位或開發商的成本控制部門、工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發企業的規劃設計不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：

3.1房地產開發商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產開發商應該把可施工性研究及規劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規劃設計人員、施工人員、相關專家、協調人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統化、專業化地完成工程項目的目標，從而達到減少開發成本的目的。

3.2可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規劃設計階段、開發階段到施工階段、物業管理階段呈遞減趨勢，產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發商和施工單位應該將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。

3.3在建設過程中持續開展研究。可施工性分析強調在項目實施的全過程中進行系統化的研究，充分發揮研究人員的知識和經驗。另一方面，通過系統的計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業務流程中無序的知識進行系統化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現知識的共享和再利用。

4．結語

現代城市的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民的住房條件,也為房地產開發提供了巨大的發展空間。房地產開發商想要獲取長期的競爭優勢，就必須做好房地產開發的成本控制工作，使開發企業有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

[l]李元明．房地產公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.

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隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規范化。在這種形勢下，房地產開發企業要想獲得穩定的經營利潤，除了必須密切關注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應該努力降低開發成本。同時隨著市場競爭的日趨激烈，房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，需要開發企業變粗放式管理為集約式管理，實現開發成本費用的精確控制。

一、房地產開發成本的構成

開發成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開發間接費用等。可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，即房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

1.土地成為“虛增成本”道具

房地產開發離不開土地，國家對土地實行“招拍掛”的初衷，在于體現市場公平，提高價格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發商虛增成本的道具。

規模較小的項目，某些開發商在招投標過程中可以通過“內部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”，與有可能參與競標的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”，由一家公司以較低的價格競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。 ”

2.建材、“人頭”和規劃都能做“成本文章”

建筑材料是開發商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質量安全的環節上使用價格相對低廉的產品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的2倍多。”一些房產公司工程部門人員私下說。

修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現“成本飆升”的重要環節。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設過程中，開發商有意將大戶型面積進一步加大，將中小戶型面積進一步壓縮。竣工后在測量過程中，通過有“內部關系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發過程中，根據建筑實際情況進行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。

某房開商曾說過，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1/4-1/5，大戶型的利潤空間會更大。

在上報測量的過程中，通過中小戶型擴大大戶型的成本，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發商賺取高額利潤的主要手段。一位地產業內人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。

綜上不難看出房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。

二、決策階段的難題和對策：

1.加強項目投資決策的科學性、系統性，準確市場定位。推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：保持項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 運用新科技、新技術，既提高功能，又降低項目投資；

2.規劃設計階段的成本控制要點：

研究表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度約55%，施工圖設計階段，影響工程造價程度為20~30%，施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。

3.招標階段的成本控制：通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。

4.施工階段的成本控制：加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質量監理。處理好質量與成本的關系。保證工程進度。

5.基礎設施建設費：建設單位應主動為各專業部門提供技術支持，充分發揮規模優勢，統籌協調，降低造價。

6.管理費用：根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。

三、方案設計階段的成本控制

1、重視市場調查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。

2、認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。

3、做好建筑方案的征集選擇

完成設計任務書后，選擇幾家有技術實力的設計單位，或資深、知名設計人進行設計方案競賽，征集建筑設計方案，然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化，評比應側重以下幾方面：（ 1）、設計構思的超前性：目前的市場發展變化速度很快，加上房地產開發項目周期一般較長，對建筑使用功能的設計應考慮適度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關鍵的作用。

（3）、建筑風格的策略：良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優勢，也會對促銷費用的節約起作用。

（4）、做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉入初步設計，此時控制投資主要是做好基礎及結構的選型工作。

（5）、在預定概算限額內做好施工圖設計：對不同設計及材料進行成本研究，向設計人員提出成本建議，協助他們在投資限額范圍內作好施工圖設計。

（6）、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加。

四、成本控制的運作機制

1、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權范圍，實施獎罰制度。

2、完善成本預測、成本結算和成本監控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。

3、建立項目成本的后評價制度。

4、堅持技術手段與經濟手段相結合。

5、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的真實性、科學性和可比性。

6、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業應按月結算開發費用，計算開發產品成本。

7、實行成本管理責任制，對成本實行全員管理。發動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制并做到責、權、利結合。把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關職能部門，可采取部門經理負責制。

8、加強成本預測、計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發產品成本。

綜上所述：開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。只有加強房地產成本的開發控制才能維持長久的競爭力即獲取最大利潤。

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房地產項目其有資金投入大，項目建設周期長、涉及的環節多等特點。房地產開發的成本控制應貫穿于項目開發的全過程，是一個涉及拆遷、開發、建筑等所有職能部門的全局性工作。

一、房地產開發企業成本管理中存在的問題分析

1、 缺乏成本控制意識和規范的成本管理制度

由于我國房地產開發行業屬于資金密集型和高利潤回報行業，房地產企業領導層大多重點關心資金充足問題和項目質量、項目銷售情況等問題，對成本競爭沒有足夠的了解和重視，因此，在項目實際操作中大多采用靜態的成本控制方法，即按照計劃價格估算項目成本，在竣工結算和銷售完畢再做核算的事后控制，然而由于房地產項目規模較大，從計劃決策到銷售完畢需要很長時間，在這期間會出現各種成本變動，如人工價格、材料價格上漲等，事后核算的方法顯然難以適應當前競爭發展的需要。但目前房地產企業缺乏規范的成本管理制度和健全的成本控制體系，成本控制目標不夠明確，是導致事中和事后成本控制盲目性的根源。

2、諸多人為因素導致成本管理方面出現漏洞

首先，設計人員僅從設計本身出發，關心設計的用材、施工技術和項目效果，而對于決定房地產開發企業經濟效益的工程造價重視不足，影響成本控制和經濟效益；其次，工程開發過程中，房地產開發企業為了迎合市場需求，不顧工程施工的總安排而盲目縮短工期，大大增加了項目成本；再次，在工程合同簽訂中存在漏洞，由于工程項目規模大、周期長，而且從策劃施工到工程結算需要簽訂的合同眾多，難以對其進行精確的管理，容易造成一些漏洞和錯誤，使得個別承包商利用合同漏洞有機可鉆，造成不必要的損失。

二、房地產開發項目成本的組成

一般房地產開發項目成本費用主要包括;土地費用、前期工程費、房屋開發費用、管理費用、銷售費用、財務費用、稅費以及其他費用。

針對房地產開發項目的組成分析，項目開發成本可以分為七個部分，即項目開發成本可控費用前期工程費、房屋開發費、管理費、銷售費用、財務費用，不可控成本費用土地費用、稅費。要在可控成本上細化管理、盡可能減少開發成本。

2.1房屋開發費用中占的比重比較大是項目的建安成本。建安成本控制主要體現在以下幾個階段:

2.1.1可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認真做好可研階的詳細的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內，在工程建設投資估算資金的時候需要準確估算項目資金，以便能更好的籌措資金，對工程設計招標，需要為工程限額設計提供可靠的依據等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面:概算超估算，預算超概算的現象。因此這個階段要求工作做細，不能以偏概全，多做市場調查，設備多詢價。投資估算的誤差做的越小越好。

2.1.2設計階段是成本控制的重中之重，所以設計費用是開發項目全過程費用中占比相對較小的，所以有開發總成本的1.5-2%，但對工程造價的影響卻能達到75%以上。俗話說的好:設計一條線，造價千千萬。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個方面進行考慮:招標的時候采用設計招標，選擇最優方案;多借鑒已完成工程的經濟參數，讓設計達到性價比最好的效果;重點我們考慮的是如何優化設計方案，進行限額設計，為了加強設計圖紙的會查與審查工作，就需要完善更好的獎罰制度。

2.1.3招標階段對開發項目成本控制非常重要，通過招標來選擇出各方面能力較強的施工單位，確定合理的合同價格、做到優質價廉，以此達到理想的招標效果。

2.1.4施工階段主要是房地產在開發項目的時候需要實施的全過程，也是建設項目中資金投入最大的階段，自己投入占總開發資金的80-90%，施工階段需要強化施工成本的動態控制。控制好建安成本一大控制點就是材料的控制，建設方代表一定要考察好主要材料，進行價格的把關，時時關注國家政策的調整和主要材料的市場價格信息。

2.1.5竣工結算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本:嚴格按照施工合同進行結算及變更條款、工程預算及費用定額、竣工資料、國家或地方有關的法律法規等，都需要對工程計算進行認真審核，竣工結算要逐項審核法。

2.2房地產開發項目的成本的控制第二方面是財務方面的控制，財務費用占的成本比例不小。搞好銷售策劃，及時回籠資金，減少財務費用的支出。做好項目的融資，多渠道籌集建設資金，縮短開發周期，這些方式都能減少成本開發、增加利潤空間。

三、加強房地產開發企業成本管理策略探討

1、 建立有效的成本管理架構及運營模式

成本管理構架與運營模式的建立應與房地產開發企業自身實際情況相適應，房地產開發企業應根據自身的融資情況、經濟實力情況、自身所處階段和發展進程等，由專業部門和專業崗位來完成在成本管理構架和運營模式組織結構中設計中的關鍵環節，優化組織結構，提高運行效率。如企業處于單項項目開發階段時，企業應選擇職能制運行模式，方便管理和資金回籠；當企業處于同城多項目開發階段時，矩陣制運營模式能夠在很大程度上提升成本管理的績效；而在企業異地開發項目時，項目分公司制運營模式能夠更方便和有效的對成本進行管理和控制。

2、 建立全過程的目標成本管理制度

制度的建立和完善是房地產開發企業進行成本管理的依據和保障，而全過程的目標成本管理制度是控制項目成本的有效措施，通過完善的全過程目標成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標成本作為項目的成本控制準繩。通過全過程的目標成本管理，使得項目的各環節成本控制在一定范圍內，并且通過責任追究的原則，及時對超出目標成本的部門提出成本預警。同時，全過程目標成本應根據實際情況進行相應變動，當動態成本與目標成本不一致時，應根據實際情況分析原因和修訂目標成本，從而使得目標成本真正發揮意義，防止目標成本發生失控現象。

3、 項目實施中對成本進行全過程、全方位的管理

首先，加強項目投資決策階段和設計階段的成本控制，在進行充分市場調研的基礎上對項目的投資決策進行研究分析，掌握市場動向和項目的可行性。在設計階段的成本控制，要慎重規劃方案的成本控制，嚴格控制設計質量，避免由于設計出現漏洞或失誤，造成成本增加和效益低下，同時要重視對施工圖設計的成本控制，該部分占整體造價的 70% 左右，是關鍵環節和決定因素。

其次，加強對招投標階段和施工階段的成本控制，在招投標階段的成本控制階段，根據投標單位的資質、管理、技術、相關經驗和資金等方面選擇投標單位，并對招標文件進行嚴格把關，由多個專業部門進行評標和定標，從而保證工程質量和成本的支出控制。

最后，加強工程結算階段和銷售階段的成本控制，要嚴格審查核對合同條款、審查隱蔽資料和有關簽證是否符合規定、審查設計變更通知是否符合程序流程、根據施工圖核實工程量、審核各項費用是否準確等。在銷售階段，要對銷售方案、現場費用、樣板房裝修、銷售回款、交樓等重要控制點進行嚴格控制。

結論

房地產開發企業加強成本管理能夠有效的節約成本，提高競爭力和經濟效益，同時還有助于促進行業的健康發展，使得目前以市場占有和資金投入為主的發展模式得以改變，促進房地產業的有序競爭和健康發展，有助于促進房價合理回歸，從而維護社會穩定秩序。因此，房地產開發企業應通過建立有效的成本管理構架及運營模式、建立全過程的目標成本管理制度、項目實施中對成本進行全過程全方位的管理等措施，加強對企業的成本管理，從而促進企業健康長遠發展。

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文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0060-02

房地產開發是指依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為,是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面。

1 房地產開發的成本構成

房地產開發成本是指房地產企業在房地產商品開發、生產、經營過程中所支出的各項費用的總和,包括以下幾個方面:

(1)土地征用及拆遷補償費包括土地征用費,耕地占用費,有關地上、地下附著物拆遷補償費,安置動遷用房支出等;

(2)前期工程費包括企業項目可行性研究、規劃、設計、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出;

(3)建筑安裝工程費包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費;

(4)基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出;

(5)公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施建設發生的支出;

(6)開發間接費用是指企業直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等;

(7)財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用,包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續費,以及企業籌資發生的其他財務費用;

(8)管理費用指用于房地產開發到出售交付使用過程中,開發商管理人員所發生的一切費用等;

(9)銷售費用是指房地產企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用,以及專設銷售機構的各項費用,包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費,專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費,以及開發產品銷售之前改裝修復費、看護費等。

2 房地產開發的成本管理

2.1 房地產開發的成本管理的概念

房地產開發的成本管理是根據開發商或投資商的總體目標和工程開發的具體要求,在開發建設過程中,對有關活動進行有效的組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動,以達到強化經營管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開發建設和經營管理成本、實現目標利潤、創造良好經濟效益的目的的過程。

2.2 房地產開發不同階段的成本管理

房地產開發的成本管理不僅僅體現在工程建設階段上,事實上,成本管理貫穿于房地產開發的各個階段。下面便從房地產開發的投資決策階段、前期工作階段、工程建設階段、租售階段等四個階段來闡述房地產開發大的成本管理。

2.2.1投資決策階段的成本管理

在項目投資決策階段開發商應該著重考察投資環境,投資房地產產品的市場價值,項目的工程類型與規模,經濟技術指標,交通條件,市政配套情況,建材與設備的供應情況等,該階段開發商的工作必須注意與可能發生的成本結合起來,對可能發生的項目成本起到總體控制的作用。

房地產開發投資決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,其主要發生的費用是機會分析費、市場調查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產開發的費用比例很小,而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設備等要素費用的投入,但決策工作是成本控制的關鍵。因為投資決策階段產生的決策結果是對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優劣將直接影響整個成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制,由于投資決策階段影響項目投資的程度最高,因此在投資決策階段就應對項目投資成本進行預測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定投資決策階段成本控制的關鍵。因此,在投資決策階段重點應對項目的投資估算的精確度進行控制,采用合理的估算方法進行編制,從而確保項目投資決策的可靠性。

2.2.2前期工作階段的成本管理

當投資決策確定具體的項目開發地點后,在項目開發建設過程開始以前有許多工作要做,這主要涉及與開發全過程有關的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設計階段的成本管理。

設計階段的投資成本管理工作是開發全過程成本管理的重點。開發商通過招標方式選擇設計單位,在委托設計單位之前要對投資進行詳細分析,在此基礎上一般采用限額涉及的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮一下工作。

(1)做好設計前的投資估算控制。通過對社會同類開發項目價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤等的調查,對項目進行詳細深入的投資估算分析,作為初步設計控制的依據。

(2)初步設計要重視方案的選擇。設計階段存在多方案必選的可能,不同的設計方案導致的成本是不一樣的,因此,應當運用技術經濟的觀點對設計方案進行優選,達到成本控制的目的。

(3)限額設計。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計,按照批準的初步設計總該算控制施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制專業設計,嚴格控制技術設計和施工圖設計中的不合理變更,保證總投資限額不被突破。限額設計的控制對象是影響工程設計靜態投資的項目。

2.2.3工程建設階段的成本管理

工程建設階段進行的成本管理的基本原理是把計劃額作為工程成本管理的目標值,在工程施工過程中將實際值與目標值進行比較,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施進行控制,確保工程成本管理目標的實現。

(1)工程開工后,督促、檢查承包商嚴格執行工程合同。審核承包商提交的申請支付表,綜合評價承包商當月的工程完成情況,如工程量及進度完成情況。特別應注意保留金的扣除及應退還的預付款,以及每月的索款額。

(2)定期制定最終成本估價報告書,反映施工中存在的問題及投資的支付情況。

(3)嚴格控制設計變更以及由于業主、項目組織者或工程師工作不當而引起的工程變更,控制變更申請程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素,控制好變更,就能減少承包商的索賠,使工程實際支付盡量控制在承包合同價的范圍內。

(4)嚴格按照合同文件的規定及合同與索賠管理的程序,審核、評估承包商提出的索賠,對承包商不合理的索賠要求進行反擊,有時甚至因承包商不能正確履行合同而對承包商提出索賠。

(5)審核承包商工程竣工報告,根據對竣工工程量的核算和對承包商其他支付要求審核,確定工程竣工報表的支付金額。

(6)做好工程投資控制執行情況的總結。

2.2.4租售階段的成本管理

房地產開發租售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出。在競爭日益激烈的房地產市場中,房地產開發的銷售費用支出呈現整體上升到趨勢,一般費用數額大,對房地產開發利潤的高低有直接影響。

控制好銷售成本的關鍵取決于如何進行銷售策劃,深入理解項目內涵,使廣告表現等更好的與項目定位銜接;應當結合項目、檔次以及所在地的社會、經濟、人文的等因素,深入研究廣告費用的投入的內容、時間、投入量等。所采取的廣告以及活動推廣手段應當是具有針對性的,這樣才能夠充分發揮推廣費用的作用,避免事倍功半,從根本上達到銷售費用成本管理的目的。

3 結語

成本管理是房地產開發管理中的一項重要內容,它貫穿于整個開發過程,對于提高房地產開發投資效益和管理水平起著重要作用。

房地產開發各環節對成本管理都有不同程度的影響,不是單純重視施工過程中的成本管理就能達到成本管理目標的,設計階段對成本管理工作影響很大,應采取限額設計和設計優化等手段在設計階段,做到工程成本的盡可能低。

參考文獻

[1]李建峰.工程計價與造價管理[M].北京:中國電力出版社,2005.

[2]蘭峰.房地產開發與經營[M].北京:中國建筑工業出版社,2008.

篇9

當前我國商品房的開發成本主要包括以下幾個內容。表一是某小區商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以該小區為例來說明(如表1)。

開發商品房成本價是由（1、土地使用費用、2、前期工程的費用、3、基礎設施建設費用、4、建筑安裝工程費、5、開發期間的間接費用、6、銷售稅費及銷售費用）六部分組成, 其中部分費用是可控可以預見的費用,而國家規定費率則不隨著外界因素發生改變,如前期工程的費用、基礎設施建設費用除了室外景觀園林工程和圍墻、開發期間的間接費用中的公共維修基金和銷售稅費等。除此之外,其余的費用均會隨外界因素的變化而發生變化。通過敏感分析證明,影響開發成本的敏感因素按照重要性排序, 分別是是:地價、建安費以及貸款利息。因此,開發商要重點對這些敏感因素進行控制,在重視產品經營銷售的同時,加強對開發項目內部管理,嚴格控制和降低建設成本支出,最終達到企業利潤的最大化。

2、地價是開發商控制建設成本重點

地價是影響商品房價最關鍵的因素, 在房地產開發的價格中占到了40%以上的比例,個別地價較高的地段甚至能夠占到商品房開發成本的70%以上。因此在商品房開發的事前階段,首先應當加強對土地價格的關注,避免在土地價格被市場抬高時購入土地。房地產商對于預拍的地應做可行性研究,對擬投資項目的可行性進行技術經濟全面論證;同時對當前房地產動態市場進行深入、仔細的調查,在對國家經濟未來發展及房地產行業走向進行預測研究的基礎上,得出有關購買者的需求特征、消費結構、不同群體的收入狀況、消費偏好、實際支付能力和類似項目的售價、成本費用、開發周期、市場利率和融資渠道等基礎數據。在對房地產市場、國家經濟和項目效益進行深入可行性研究后,開發商需要根據相關數據決定擬投資項目的開發房型組合、估算項目的總投資并預測銷售價格、項目的成本支出費用,投資收益率等目標,并通過地價的敏感和盈虧平衡分析,得出企業地價的最高承受能力。通過實行以上策略,保證企業在預控的地價范圍內獲得土地的使用權,是房地產商對該地塊的房價成本控制最關鍵一步,能夠有效降低房產的投資風險。

3、開發商內部成本制度建設是成本控制的基礎

（1）開發商嚴格實行招投標制

企業必須建立健全的成本管理制度, 招投標制度。開發商在地塊動工前必須選擇相關的配合單位,包括:造價咨詢和招投標單位、監理單位、勘察設計單位和施工單位等。以上單位的選擇,必須按國家規定招投標制度和企業內部管理流程進行,選擇技術力量強、業績好、信譽高和造價合理的配合單位。因為配合單位業務水平的高低直接影響商品房的建設成本,例如,造價咨詢單位計算標底的偏差率控制是否在合理的范圍,監理單位協作業主對工程“四控制,兩管理、一協調”對成本控制起強有力調節作用。

（2）以合同管理為手段, 建立企業成本控制流

開發商要以合同為手段,建立成本控制中心,規范成本管理流程。房地產開發過程中的投資支出存在于開發過程中的各個環節,是通過各種各樣的合同、協議為依據支付的。企業的各個部門按職責都有簽訂合同或協議的權利,如拍地的合同由市場部門辦理,工程施工階段的合同、協議由工程管理部門簽訂。因此,企業要制定必要的合同審查、會簽批準制度和流程,需要由專門的成本管理部門負責審查管理,結合招投標制把所有經濟行為納入招投標和合同管理中,保證合同或協議簽訂的質量,維護企業的利益。所有的合同協議要按內容統一編號,分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時嚴格按照合同內容進行支付。

（3）企業要建立自己內部的信息庫, 規范招標文件及合同企業要建立自己內部的信息庫,規范招標文件及合同的專用條款,形成企業內部文化。開發商的管理思路和對工程控制通過招投標文件,需要以合同專用條款來表達,特別是可能涉及工程質量、進度、安全與工程成本有著密切聯系的條款,相關的獎罰措施,以及工程進度款的撥付條件,應有明確的約定,避免施工過程中職責不清,相互推委,產生糾紛。

4、設計階段是的開發商成本控制重點

設計階段是指開發商對開發項目進度全面規范和具體描述實施意圖的過程,反映經濟與技術相結合,是開發商控制商品房設計成本的重點階段。據統計計階段對建設費的影響程度達60-70％,因此開發商應重點抓好設計階段成本控制,主動參與設計全過程,實行設計監理。對規劃設計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,沿街店面設計合理、室外園林景觀設計美觀、設計平面組合好,將會使產品銷售好,從而經濟效益也高。因而要保證設計的質量,盡量減少施工期間的洽商變更,切實加強設計階段的工程成本管理。在這期間開發商、監理和設計人員要做好以下工作:

（1）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法, 推行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法,做到既要建筑造型美觀,又要造價合理, 從而保證建設單位的經濟利益。

（2）加強設計階段的經濟論,在方案比較時,可以采用成本—效益分析方法,在滿足工程結構以及使用功能的前提下,依據經濟指標選擇設計方案。設計單位在技術經濟分析中應大力開展價值工程方法的應用,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價。

（3）實行限額設計,各專業在滿足建筑物的使用功能時,需按分配的投資額控制設計,杜絕設計中不合理的變更,保證工程竣工結算不突破總投資額。

（4）要加強設計出圖前的審核工作,重點要對工程量、設備、材質的控制, 審查設計圖的錯、漏、缺和設計不合理處, 嚴格控制設計變更。

5、加強控制建安成本,是開發商成本控制的關鍵

前面已經論述了公司必須建立完善的招投標制度、成本控制流程和合同制度,這時候影響建安的成本可控在±10%之內。但如果開發商忽視對施工現場管理,及相關單位的協調工作,致使工期拖延,質量低下,同樣也會增加成本,會使得開發商前期所做的一切前功盡棄。施工階段監理要配合開發商現場管理人員對工程質量和進度控制,同事要加強以下的管理。

（1）對施工招標文件及施工合同管理

招標文件中盡量將一些開發商不好控制的、可預見或不可預見的費用,按項列入報價的范圍,將施工期間這些的費用轉嫁給施工單位,減少自身的風險。特別是這幾年材料的漲價,開發商將材料漲價一分比例幅度在合同條款中明確標出,從而在一定程度降低了建筑材料價格波動給工程帶來的風險。合同計價方式選擇上,開發商一般應先考慮固定總價合同,其次固定單價合同等其他合同。嚴格控制工程進度款, 按合同約定付款, 禁止工程款超付。

（2）合理安排施工順序, 減少臨時費用

在組織住宅小區的施工, 安排開工計劃時, 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能

否與住宅工程同步進行,盡量不發生臨時供水、供電、供熱的費用,并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設小區道路前,即可進行各類管道的鋪設,減少二次開挖,避免施工企業因現場施工的原因向開發企業索賠, 從而降低成本。

（3）加強工程變更管理, 控制現場簽證費用

在項目施工過程中由于開發商、監理、設計者、承包商、或地質條件等眾多因素的影響原因,導致實際工程量和建設費用往往會發生一定的變化。在工程量發生增加時,承包商一般通過現場的簽證方式得到經濟的補嘗。施工簽證是難以避免的,原因復雜、管理難度大,所以是開發商和監理控制工程成本的重要環節。監理和開發商的現場管理人員在審查確認簽證時,必須仔細認真研究招標文件、清單編制說明、合同條款和施工圖紙,確認該費用是屬于變更范圍且費用的增加,而不是承包商的原因,才能予以簽證,避免費用重復計算。現場工程管理人員和監理還應該靈活應用合同中的反索賠條款,為自己挽回部分的經濟損失。現場還應有專人對現場的業務聯系單、簽證單和會議紀要進行管理, 為以后工程結算審核提供依據。

（4）加強工程進度管理

篇10

一、房地產開發項目的成本控制

1、設計階段的成本控制

一般來說，設計完成后，工程建設的成本 70-80%就基本確定，設計質量的好壞直接影響到施工建設費用的多少和項目建設歷時的長短，也直接決定項目建設過程中對人力、物力和財力投入的需求，因此設計在成本控制中起著先天性的影響。設計的計劃性是保證工期順利推進的有效保障，設計的完整性和準確性，能提高招標過程中競爭的充分性和招標完成后招標結果的執行力。通過設計優化，可以減少不必要的成本開支，提高產品的性價比。設計的深化不但可以提高設計的完整性，而且可以提高招標結果的公正性和準確性。在實際案例中，許多技術人員過多的側重于設計的安全系數，而較少考慮設計的經濟性，這在根本上加大了項目的建設成本。為了避免過分關注設計安全系數而造成成本失控，可重點從以下方面著手：實行設計招標，比較多個設計方案，擇優選擇設計合作單位，在設計階段引入競爭機制，在制定設計招標方案時，應推行設計成果安全性與經濟性相結合的辦法，在這兩個方面設定一定的權重來進行綜合考慮。要邀請多方較為優秀的設計單位一起來競標，并要綜合分析各個競標單位的設計要點，多方聽取專家的設計建議，取長補短，達到優化設計方案的目的，最終在保證項目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協調統一的基礎上，在降低工程造價上實現一定的突破。

針對具體工程要結合當地水文地質情況，就可能的多“接地氣”，采取當地成熟的經濟型基礎，因為每個地區的地質情況以及換填用的材料都各不相同。另外就是要多溝通，設計單位與建設單位之間要充分的溝通，讓設計單位充分了解建設單位的意圖，而建設單位需要在前期，要做充分的市調及預期考慮，最大限度的避免在施工過程中出現大規模的二次變更。再者就是重大問題，特別是涉及到經濟性的問題，設計單位必須要作為重點課題綜合考慮，在保證安全的前提下，選用經濟的方案。

實行限額設計，有效控制工程造價，實施限額設計，就是要嚴格按照批準的成本目標控制初步設計及施工圖設計，在保證各專業達到使用功能，符合設計質量要求的前提下，按分配的投資限額設計，嚴格控制設計變更，保證總投資控制在批準的限額內。做好限額設計管理，能為后期的施工建設節約很多的成本。從勘察工作開始，就要著手進行限額設計，在編制工程勘察文件時，應當滿足工程建設規劃、選址、設計、巖土治理和施工的需要。設計單位應把限額設計作為設計工作的重點考量因素，必須熟練掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，在此基礎上，按項目成本目標嚴格控制初步設計及概算，再用初步設計概算嚴格控制施工圖設計及概算，節節連貫，環環相扣，每一個環節都能為下一個步驟做好鋪墊，最終將限額設計貫穿于勘察設計的全過程。

2、招投標階段的成本控制

要做好招標工作，首先，業主要編制好招標文件。招標文件中要非常明確建設工程施工招標的原則和程序，規范和指導好施工招標的各個環節，標書中要約定好評標原則、報價范圍和具體方式、報價項內容的描述及報價規定、合同價格形式、合同價之外的價格約定、付款條件等內容；其次，做好標底編制這一項招投標管理的核心工作，標底是確定合同價款的基礎，只有嚴格編制科學的標底，才能真實、準確的判斷出競標企業報價的合理性和可靠性，為最終總包合同價款的確定奠定堅實的基礎。

3、施工階段的成本控制

3.1 標準化合同管理，嚴格審核工程變更

管理好合同，首先要將合同有效地進行分類，在合約規劃的基礎上將其標準化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規避合同風險，降低無效成本，提高執行效率。其次，要嚴格控制項目變更，強化變更程序。目前我國市場經濟建設處于轉型期，法律法規的制定及執行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產開發市場中，則是出現許多施工單位為了爭奪施工工程，采取“低價中標，高價索賠”的競標策略。所以作為開發商的造價管理人員，不要對較低的中標價抱有幻想，誤以為能節省成本，而要做到事前把關，主動監控，在保證施工企業有一定的合理利潤的基礎上，嚴格審核工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

3.2 借助監理機制，加強核價管理

開發商囿于人工成本支出的限制，不可能對項目建造的全工程都監督到位，這就需要選擇合適的監理單位，幫助開發商在質量、工期、質量等方面進行全方位的監督控制。應將監理公司的工作業績與其監理費實行有效掛鉤，完善監理單位的職責分工及有關制度，保證工程成本目標在可控范圍內變動。同時，要將對監理工作的考核細分到季度、月度及周，嚴格工程進度款的審核，及時檢查或抽查監理公司套用材料單價及費用定額的核價工作，確認無誤后再支付相應的工程進度款。

3.3進行技術創新，強化綠色環保理念

技術措施的實施是項目總投資得以有效控制的重要保障。按照業內的平均水平，材料費約占直接工程費的 70%左右，同時，直接費的高低又極大的影響到間接費的高低。當前建筑新技術新成果的廣泛運用，能有效降低材料費的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創新來有效降低成本。并且要強化綠色環保理念，在節約能源上依靠點滴式的集腋成裘，實現成本的有效控制、產品性價比的切實提高。

二、我國房地產投資存在的問題

目前，我國房地產業恢復的時間還不長，對它的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產投資風險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產市場的特殊性，房地產投資存在風險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產市場特點的房地產投資風險分析與決策理論，幫助投資者規避市場風險。利用系統的觀點進行風險因素的相關性分析，依據房地產投資風險因素的辨識和再分類，引入房地產投資風險因素相關性分析，輔助房地產投資進行科學決策。房地產顧名思義就是“房產”和“地產”的總稱。房地產投資就是將大量資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。房地產市場是一種資金量大、周轉期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風險大、投資回報率高等。正因房地產投資風險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產投資分析時對投資風險列專項進行研究。

三、房地產風險管理對策

1、加強風險管理意識

企業應大力培育良好的風險管理文化，增強風險防范意識。積極關注國家、地方政府政策和銀行信貸管理政策以及其他金融政策，研判經濟發展形勢，增強預測和識別能力，及時識別和防范各種風險。

采取房地產類型組合投資形式，各種類型的投資在運作過程中此消彼長，利用資金的調劑作用，實現互補，提高總體抗風險能力。采集、處理房地產投機性指標，檢測市場投機程度變化情況，以提高對潛在風險的預測準確度。完善信息處理模塊，及時搜集、整理、儲存、分析風險信息，并盡快傳遞給相關人員。在投資前期做好方案評價、決策，做好風險預防、減少和轉移等，采取預租預售措施或盡量縮短開發周期等措施，以轉移風險。

2、應建立專業的風險管理機構，完善風險管理流程

企業應設置專職的風險管理機構，配備足夠的相關技術人員。將領導層的決策行為、各部門在生產中的表現都納入監督、評價范圍。機構需積極收集市場相關信息和競爭對手情況，進行周密分析和論證，及時提出風險防范和控制意見，供企業決策層參考。一旦經決策層采納，企業上下必須嚴格貫徹執行。針對某些僅有苗頭但并不明顯的風險，風險管理機構應制定預備方案，并隨時觀察風險發展趨勢，做到心中有數，及時應對。同時，建立周密的風險管理制度，并嚴格執行，用制度管控風險。

風險管理機構的工作與內部審計工作緊密結合起來。一旦出現問題，兩機構要深入到項目實施過程的各個環節和相關部門，進行周密的調查研究，并采用故障樹法、專家調查法、分解原則法等風險識別方法和層次分析評估法、風險平衡計分卡法等風險分析方法對風險進行研判，以提高風險預測的準確度和應對的高效率。

完善房地產保險機制。保險行業應針對房地產開發特點出臺有針對性的險種和條款。如根據工程所在地的自然環境、工程采用特殊材料和工藝帶來的較大差異性和風險、被保險人的自身抗風險能力、工程投資額度大小等確定險種或特別條款，可考慮是否包括相關職業責任險和貨物運輸險等擴展保險條款。同時，開發商作為建設管理者，應總體控制，牽頭組織聯合工程保險，使所有參與建設工程的人成為被保險人。

結束語

本文研究了房地產開發企業工程成本控制及風險控制的有關問題，針對施工環節的招標、設計變更、合同管理、施工現場簽證等環節進行了分析，提出了對策。降低成本、提高利潤，關鍵在于控制工程造價及產生的風險。控制工程造價需要參與建設的各方目標統一，協調一致，共同執行制定的概預算，控制好整個建設期內的各項計劃、建設節點控，同時要把握好工程進度、工程質量與工程造價之間的關系，不能因為趕工期、降低成本而不顧質量。應充分做好前期的設計工作，減少后期的設計變更和調整。如果遇到超概預算，要嚴格履行審批流程。只有當成本控制和風險控制按照既定目標實現后，預期利潤才能實現。

參考文獻

[1]黃麗娟. 房地產開發項目成本控制策略淺析[J]. 河北企業,2014,03:37.

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1 房地產開發成本包括：

1.1 取得土地使用權所支付的費用

取得土地使用權所支付的費用為開發企業為取得土地使用權所支付的地價款、按規定交納的有關稅費及拆遷補償費等。主要包括土地出讓金、契稅、交易傭金、耕地占用稅、拆遷補償費等。

1.2 勘察設計和前期工程費

勘察設計和前期工程費主要包括可行性研究、環評、地質勘察、規劃設計、審圖費、招標及市場費、三通一平等支出。

1.3 規費

規費是指政府部門向房產公司收取的各項費用，地域不同，收取的費值不完全相同，但也大同小異，主要包括：人防費、城市配套費、氣象防雷風險評估費、排污噪音費、白蟻防治費，城建檔案費、消防審圖費、抗震審圖費、質監費、墻改費、散裝水泥推廣費等等。以上都是明文規定的，另外有一些職能部門的以服務為名義的各類攤派、贊助費、交易費，主要靠協調能否少交或不交。

1.3 建安工程成本

建筑安裝工程費為形成開發建筑產品實體及基礎配套設施所發生的建筑、安裝工程費。主要包括各建筑單體工程費用、水、電、暖、燃氣等工程費用及室外市政、綠化配套工程。不包括供水供電部門收取的市網接入費。

1.4 期間費用

期間費用主要包括開發企業的有關部門和人員為管理、服務于項目開發所發生的建設單位管理、監理費用，為銷售開發產品所發生的廣告、銷售費用，為開發項目所發生的財務費用等。

1.5 稅金及后期費用

稅金指在土地受讓、產品開發和銷售過程中所需交納的各項稅金。后期費用包括社區、物業移交費，房產面積測繪費、審計費等。

2 房地產開發成本控制的基本原則

2.1 全過程控制原則

全過程成本控制，也稱作全過程造價管理。它是一種基于活動的項目成本確定和控制的方法。而造價控制就是對項目各項活動及其活動方法的控制入手，通過減少和消除不必要的活動以減少資源消耗，從而達到降低和控制造價的目的[1]。

2.2 系統性成本控制原則

房地產開發項目的成本控制是開發項目管理系統中的一個子系統，成本管理的目標是為實現整個項目目標服務的。系統工程核心思想就是通過各個子系統的協調運行，實現“整體大于部分簡單之和”的目標。

2.3 動態控制原則

動態控制指對事先設定的成本控制目標在實施過程中自始至終的進行監督、控制、調整和修正。因此，要通過對實際投資情況的不斷監控和與投資控制目標的不斷比較來發現偏差、分析偏差，并采取措施糾正偏差，以達到成本控制之目的。

2.4 主動控制原則

所謂主動控制，就是事先對項目的各種不確定性因素進行分析，分析目標偏離的可能性，并事先采取預防性控制措施以確保計劃目標的實現。只有這樣，才能盡可能的防止或避免投資偏差的發生，將可能的損失降到最低。

2.5 成本管理責任制原則

房地產開發企業應建立以開發項目為成本控制對象的獨立核算和考核體系，建立以項目經理為核心的成本控制責任制。項目經理必須對成本指標層層分解，落實到各部門、各專業、各班組直到每個人，并建立完善和明確的獎懲制度，進行定期考核，獎優罰劣。

2.6 全費用控制

構成房地產開發的成本費用種類繁多，涉及部門和因素復雜，有的費用在成本構成中占比較大，但變動性不強，控制的余地就小；因此，為了取得良好的經濟效益，就需要對各種費用進行全面控制，即進行全費用控制。

3 房地產開發項目成本控制的主要方法

3.1 價值管理

建設工程項目價值管理是一種以價值為導向的有組織的創造性活動，它利用了管理學的基本原理和方法，同時以建設工程項目利益相關者的利益實現為目標，最終實現項目利益各方最高滿意度[2]。針對房地產開發項目，在項目可行性研究和決策階段、項目設計階段開展價值管理效益將最為顯著。

3.2 限額設計

設計階段成本控制除采取價值管理、招投標等方法外，還有一個重要的方法就是限額設計。它包括兩方面內容：一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設計技術要求；另一方面是項目局部按設定投資或造價限額達到設計技術要求。因此合理確定投資限額和三大材料消耗指標，并和設計取費掛鉤，積極推行限額設計，是降低工程造價的有效手段。

3.3 招投標

通過公開招標來縮短項目建設周期、降低項目成本、提高工程質量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開招標可以適用于項目建設過程中存在市場競爭條件的任何一個環節。以下通過招標控制成本是應注意的事項：

1）招標工作應遵循公開、公正、公平、誠信的原則。招標前，應嚴格審查投標單位資質，必要時進行實地考察。堅決避免“特級企業投標，一、二級企業轉包，三、四級企業進場”等不正常現象。

2）做好招標文件的編制工作。造價人員應收集、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、分析和評價，然后編制招標文件。

3）合理低價者中標。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業參與投標，在此基礎上采取合理低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。

3.4 掙值法

掙值法是目前為止國際上先進的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法通過測量和計算已完成工作的預算費用與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用得到有關計劃實施的進度和費用偏差，達到判斷項目預算和進度執行情況的目的[3]。并進而采取切實可行的措施，來糾正偏差，控制成本。

3.4.1 掙值法的三個基本參數

1）計劃工作預算費用（簡稱BCWS）：BCWS=計劃工作量×預算單價；

2）已完工作實際費用（簡稱ACWP）：ACWP=已完工作量×實際單價；

3）已完工作預算費用（簡稱BCWP，又稱掙得值）：BCWP=已完工作量×預算單價。

3.4.2 掙值法的評價指標

1）費用偏差是：指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計算公式為CV=BCWP-ACWP。

2）進度偏差是：指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異。其計算公式為SV=BCWP-BCWS。

3）費用執行指標是：指掙得值與實際費用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。

篇12

（一）成本核算的對象較為模糊

隨著房地產開發規模的不斷壯大，其開發占用的土地都是成片的來進行開發，建成后的產成品主要有商業用房、小區住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下幾種方法對成本核算的對象進行劃分，按照項目的區域、對整個工程項目進行分期、按照產品的類型或者把整個開發項目作為成本核算的對象。這符合財會[2013]17號文件第十三條要求，但是，具體要如何使用，還是要根據開發項目的具體情況進行分析，再加上大規模開發項目的復雜性，這都給房地產企業帶來了核算對象確定上的困難。如果成本核算對象劃分的過為細致或者過粗，都會影響到成本核算的質量，不利于成本的監控，給成本分析造成困難。

（二）成本費用分配的方法不合理

對于房地產開發企業而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發產品當中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎設施建設費用和配套設施費用等間接費用來說，財會[2013]17號文件第四十三條規定應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產開發企業都會根據自己的實際情況來確定劃分和分配的標準。總的來看，房地產開發企業的成本和費用的分配任意性較強，在實際中還沒有形成科學統一的標準來對該行業進行約束和管理。

（三）成本核算周期模糊

房地產開發項目的工程量大，持續的周期比較長，也不存在明確的標準來確定開發項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰。

（四）竣工決算拖延

成本核算應遵從及時性，這樣能及時獲取開發項目的開發成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結清相關稅費，避免與稅務部門長期糾纏。同時，也有利于房地產開發企業及時對項目進行評價，指導未來的項目開發。現實情況卻恰恰相反，有些房地產開發企業由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結算，還有如小區的個別配套設施沒有完成，公共設施暫時不能建設等等，這些問題對于整個開發項目并不重大，卻影響了整個開發項目的決算時間。這樣既不利于企業的成本管理和成本控制工作，同時也會與國家的有關政策和稅收制度相沖突。

二、加強房地產開發成本核算的對策

（一）明確成本核算對象

第一，以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數為成本核算的對象進行成本的歸集。這種方法適用于那些開發規模較大、開發期較長并且采用分期開發的形式進行規劃的房地產開發企業。第二，以產品的開發形態作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開發產品多樣的房地產企業，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個的產品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開發規模大，耗費較多，但是開發出來的產品只有一種。按照上述原則進行核算對象的確定，有利于企業對成本費用的監控，對開發產品價值的評估。

（二）合理確定成本費用分配的方法

對于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開發成本費用來說，則需要按照科學合理的方法對其進行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對于房地產企業，它們可以采取的方法有個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準進行分配，但是對于同一家房地產企業來講，該種方法已經確定，應當保持它的一致性。個別認定法可以說是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準確地分配到產品當中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開發完成后，就直接成塊出售的房地產開發企業來說，可以采取按照面積比例進行分配的方法。而對于按價值分配的方法，企業應當對開發產品的價值進行評估，并作為成本費用分配的依據，這也是現實中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業更好地進行利潤的評估和管理，因此，應當使用合理的方法對其進行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開發項目的周期，應根據項目的實際情況來決定。如果項目的規模較小，持續時間較短，那么可以按照整體項目的周期來確定成本核算的周期，這樣既能與項目的建設期進行匹配，又能及時做好成本核算工作。但是，如果項目的規模較大，持續期間較長，按照整體項目的建設周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時效性，目前，實踐中的操作方法是以規劃部門審批的總平圖確定的開發期數施工期來作為成本核算的周期，如某房地產開發企業正在開發占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區，該項目規劃部門審批的總平圖確定的開發期數分3期進行施工。第1期開發用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區道路及基礎設施配套工程等）為3年，第2期開發用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發用地20畝，施工期為2年。各期項目的實際建設期即為成本核算周期。

（四）及時進行竣工決算

房地產開發項目竣工決算前，必須擁有已經發生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產開發企業可以根據實際情況，對可能發生的成本費用進行估計，企業應加強對成本預估人才的培養，提高會計人員相關的業務素質。在會計核算方面，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

篇13

1.房地產開發成本內容

房地產開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。按投入資金的先后順序分為7個方面：(1)土地征用及拆遷補償費：主要指土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關地上地下附著物搬遷補償的凈支出，安置搬遷用房支出等；(2)前期工程費：主要指開工前所發生的費用，包括可研、規劃、水文地質勘探、測繪、設計、三通一平以及政策性收費支出等；(3)建筑安裝工程費；主要是指企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費或以自營方式發生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建、水衛暖、電器、等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；(4)基礎設施費：主要是指開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環衛、綠化等工程發生的支出；(5)公共配套設施費；主要是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施發生的支出，如小區的學校、托幼、鍋爐房、供暖交換站、上水加壓站、自行車棚等；(6)開發間接費：主要是指企業所屬直接組織（如工程和材料部門）管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、差旅費等；開發間接費還包括聘用監理公司的監理費；(7)項目貸款利息：根據財政部門有關規定，開發企業的項目貸款，利息可以直接記入成本。

2.房地產成本核算的方法

目前，房地產開發企業對成本歸集方法主要有兩種：一種為棟號核算法，即以每一棟樓為一個核算對象，一棟樓號一個成本卡片，卡片首頁分別記載著建筑面積、套數、合同價款、施工單位、供料形式、合同開竣工日期等。棟號核算法優點是能及時和詳細的反映每棟樓成本的內容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原則”的要求，可以準確的結轉銷售成本。其缺點是會計人員工作量增大；另一種是項目核算法（也稱集中核算法），即以小區為一個核算對象，按成本項目集中歸集成本。其優點是減少會計人員工作量，但缺點是不利于成本分析，不利于與施工單位進行對賬。

筆者主張是多棟號小區時，又是多個施工單位承包，還是以棟號核算為主。如果小區所有棟號都是一個施工單位承包，采取集中核算也可。

二、材料供應的核算方法

1.按預算定額大包形式

舉例：工程按定額大包形式且由甲方供料的，依據施工單位領料單，按材料預算價格，借記：預付賬款，貸記：庫存材料，預算價低于市場價的差價，借記：開發成本，貸記：庫存材料。對于工程大包形式下超供材料的核算，依據甲方與乙方材料結算單，按市場價借記：應付賬款，貸記：開發成本。如欠供材料，依據甲方與乙方材料結算單，按預算價，借記：開發成本，貸記：應付賬款。

凡甲方供應材料記在預付賬款的，在撥付工程款時一并扣下。借記：應付賬款,貸記：預付賬款。

2.非工程大包形式

舉例：工程由甲方供料的施工合同，價款已扣除材料款，按實際供量的市場價格，直接記入成本。會計人員依據施工單位的領料單，借記：開發成本,貸記：庫存材料。在工程決算時，對超供的部分，按市場價扣回。借記：應付賬款,貸記：開發成本。

三、撥付工程款的核算方法

正常的撥付工程款分三個階段：一是在合同簽訂后數日內，撥付工程備料款，備料款一般不超過合同價的25%；二是在開工以后，按工程形象進度撥付工程進度款，一般撥到90%時暫停付款；三是在工程完工后，進行決算，扣除保修金后再撥付的工程款稱為決算工程尾款。

正常工程款撥付方法程序是：乙方（施工單位）每月向甲方上報“已完成工程量價款結算單”，由甲方工程監理人員或甲方施工代表對乙方上報的價款結算單的工程形象進度進行簽證，再由甲方預算人員對乙方上報的價款結算單進行工程價值量的審定。甲方會計人員依據甲方預算人員已審定的工程價款結算單，借記：開發成本――X棟號,貸記：應付賬款――X施工單位。甲方決定給乙方撥付工程款時，甲方會計人員依據已簽字的發票和轉賬支票，借記：應付賬款――X施工單位,貸記：銀行存款。

對施工單位墊資的成本核算，乙方首先向甲方上報“已完工程量價款結算單”，分別由甲方簽證和審定，甲方會計人員根據審定的“已完工程價款結算單”，借記：開發成本,貸記：應付賬款――***施工單位。這樣，施工單位墊資馬上形成負債，同時增加了資產，解決了資產和負債信息失真的問題。

四、項目貸款利息的核算

一般企業把銀行貸款利息作為期間費用，記入“財務費用”科目，在損益表中核減本期利潤。而房地產開發的產品因建筑周期較長，一般都在一年以上，如把貸款利息當作期間費用，易造成開發企業年度內出現的大虧大贏不平衡現象，有悖于財務確定的“配比性原則”，對此，國家財政部規定，可以依據貸款利息通知單，借記：開發成本,貸記：銀行存款。

總之，房地產開發成本規范化核算是企業管理的重要工作，它涉及到各個部門，成本核算與管理的好與差，反映一個企業的整體素質。因此，各開發企業應把成本核算與管理作為重要工作來抓，千萬不要輕視它。

參考文獻：