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房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
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一、房地產營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場條件下,房地產企業的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產品設計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產企業應做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務需求
房地產企業應為客戶提供更多的物業信息。物業的設計和開發應符合客戶使用的要求。重視物業的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務,包括向客戶提供貸款、質量擔保等服務。
1.2顧客渠道偏好調查
最好的顧客渠道偏好調查應涵蓋不同細分市場的客戶,分析現在已經存在的客戶購買方式。加強對企業現有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察。客戶渠道偏好對渠道選擇以及運營結果都能產生本質性的影響
1.3考慮顧客購買準則
在評估新的渠道機會的時候,重要的是用創新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進行搭配。
1.4監控顧客購買行為的變化
企業需要隨時監控顧客購買行為和準則的變化,隨著消費者對產品的認知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好,沒有及時調整以降低渠道成本的公司是危險的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶,他們的購買準則也不同,所以需要給客戶提供相應的選擇機會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。
二、房地產渠道選擇與房地產企業定位
當市場被細分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務產出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定最優的渠道形式,即渠道定位。優化渠道設計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作,因此必須要執行這一步驟來滿足細分市場對服務產出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產品的促銷、談判、財務、訂購和支付等等。渠道結構的設計包括兩個重要的方面。首先,渠道設計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產品進入的市場選擇渠道時,關鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關系,能夠對產品成功進入市場有非常明顯的影響。
設計渠道結構的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費品的銷售是應該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產品很容易地接近目標市場的終端消費者。設計渠道結構時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務,理想的任務分配應使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。
當某一特殊細分市場的服務產出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應意識到存在著一個尚未被開發的市場機會,并建立新的渠道服務于這些細分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務產出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰略。因此,企業必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結構的反應。
三、房地產渠道與顧客購買行為
順利實現房地產銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產企業有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。
3.1房地產銷售點的選擇原理
房地產銷售點是房地產企業實現自己經營目的的前沿陣地,房地產企業的產品能否最終銷售出去以及能否最終實現理想的經濟效益,都直接與銷售點的選擇和經營有關。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業產品或服務特色的銷售點,然后通過有效的銷售渠道管理來實現銷售目標。
房地產企業銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規律性,對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現,讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產企業應根據目標市場的特征及競爭狀況、自身的經濟實力、產品特點、公關環境、市場基礎等特點,以及企業所處的外部環境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經過綜合權衡選擇出直接面向顧客的分銷點。
3.2消費者對房地產銷售現場的認知
銷售現場上銷售人員的衣著、談吐、工作態度及各種硬件設施的先進程度,開發商所采用的促銷手段,以及其他配套設施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者,當一個消費者對自己的心理活動進行整合之后,就形成了自身對開發商的看法和態度,這一看法和態度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。
四、房地產渠道與產品
在現實生活中,識別產品本身的復雜性以及與渠道的良好適應性,對于企業選擇渠道至關重要。因此,房地產分銷渠道的選擇必須考慮產品的特性。
4.1客戶購買風險
房地產屬于高風險產品,需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規模的分銷商群體,需要一個有知識的經過培訓的人介入銷售過程解釋這種風險,幫助客戶明白如何克服風險事件。
4.2服務要求
產品服務性越強,渠道越短,而服務性差的產品則需要長的渠道。房地產屬于服務性強的產品,需要提供專業性的服務,因此適合采用短渠道結構。
4.3產品識別產品的生命周期
房地產屬于低識別度產品。這類產品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業化的服務,特別是要有經過訓練的專業人士參與銷售過程。這類產品需要直銷,或者有附加值的商業伙伴,它們很少通過大規模市場分銷渠道銷售。
4.4產品的生命周期
產品處于生命周期的不同階段對房地產渠道選擇有本質的影響：在導入期,房地產銷售量較小,增長緩慢。產品在引進期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊伍或有附加值的商業伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發商需要擴大規模,渠道結構也會隨之調整,這時分銷商進入,并且數量可能會逐漸增加,從獨家轉為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網狀結構,各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道
中的產品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規模的分銷商才能生存下來,分銷商的數量也不會很多。在此階段的關鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續在多樣化的渠道中銷售產品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產品對渠道成員的吸引力日益下降。
五、渠道與溝通
來自銷售渠道的信息,是房地產開發企業的指南。沒有了這些信息,開發商就無法制定正確的渠道戰略。開發商應注意收集信息,加強與經銷商、消費者及其他相關主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經濟管制、優惠政策、法律措施、經濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學技術、行業現狀、發展趨勢和市場結構。
（2）競爭對手信息。渠道戰略、市場開發能力、市場份額、資金、人員、優勢、劣勢及目標市場定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。
（4）公司信息。渠道現狀、營銷政策、產品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。
5.2房地產企業應掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內部報告制度。公司產品開發部門、人事管理部門、銷售部門和財務管理部門等都有責任提供本部門運作信息,形成內部報告制度。
（2）互聯網絡。房地產企業內部網絡的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通,使企業的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運作的效率。經銷商、商、各網點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業,便于企業做出正確的決策。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發商都設有銷售代表職位,承擔區域市場經銷商管理、市場助銷等項職責。銷售代表是公司在區域市場的代言人,負責向客戶傳達公司營銷政策；同時,定期將市場開況、競爭情況報告給公司。
（4）渠道成員會議。會議是房地產公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應進行有效的溝通。
（5）客戶數據庫。客戶數據庫是近幾年在國外大型企業中剛剛出現的客戶資料保存形式。運用現代計算機技術發展成果建立客戶數據庫,具有在客戶信息存儲內容、規模和查詢使用等方面的強大功能。
（6）公司簡報。房地產公司簡報作為渠道信息管理的得力工具,房地產公司應及時將簡報送給公司的經銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。
六、利潤：渠道選擇的經濟標準
營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應。因為房地產企業是追求利潤而不是僅僅追求對企業銷售渠道的控制性。經濟分析可以用許多企業經常遇到的一個決策問題來說明,即企業應使用自己的推銷力量還是應使用銷售商。判別一個方案好壞的標準,應是該方案能否使企業取得最大利潤。
渠道贏利能力通常可以通過費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。
渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：
（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場上實現預定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產生嚴重的后果。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費用收益比率最低的,但必須是企業能夠接受的。
（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數量。
總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經濟效果是渠道選擇決策的最后裁決者。
參考文獻：
[1]潘蜀健,陳琳。房地產市場營銷[M].北京：中國建筑工業出版社,2003.
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住房公積金是當前房地產經濟建設發展中需要重點衡量的一項因素，由于住房公積金貸款利率受到國家央行調控，因此，在其利率的變化中就會無形地對房地產銷售產生影響。作為房地產銷售管理者，在其銷售管理中，應該按照住房公積金貸款的變化去衡量房地產銷售管理因素，這樣才能保障在其銷售管理因素的協調中，能夠按照現有的經濟發展態勢去調整房地產銷售價格，以此促進房地產經濟銷售發展能力的提升，降低房地產經濟發展的泡沫經濟發展態勢形成。
2住房公積金貸款對房地產銷售的影響因素
2.1房價變化因素
房價變化是影響房地產銷售的重要性因素，在其銷售過程中，住房公積金貸款的變化和房價的變化是呈現逆向變化趨勢的，也就是說在房地產經濟銷售發展中，其對應的房產價格增長，而對應的住房公積金貸款的利率變化則沒有明顯的改變，這種情況下就會出現房地產銷售發展的負增長變化趨勢，也就是在房地產銷售行業的發展中，其對應的房價波動模型和住房公積金貸款之間呈逆向化發展趨勢。要想明確房地產銷售行業發展的變動因素，就應該在其變化發展中，及時明確房價波動范圍，同時還應該按照房價波動變化因素的分析，及時落實整體的變化波動影響要素，以此作為房地產銷售行業發展中的影響消除策略來實施[1]。
2.2地產泡沫預警因素
地產泡沫預警指的是在我國房地產行業的發展中，其對應的發展呈現出飽和和趨于飽和態勢，因此，其對應的經濟發展態勢呈現出逆向化增長趨勢。但是總的來說，房地產自身的價值不會改變，反而在不斷變化的經濟運行環境下，其對應的經濟發展也會逐漸趨于異質化發展變化態勢。但是要注意的是，在合租房公積金貸款和房地產銷售價格的變化中，其對應的經濟發展飽和趨勢是呈現區域性的還是全國性的應該重點分析。同時還應該按照房地產銷售發展的變化因素控制，及時地設置房產銷售行業發展變化線性回歸方程，以此衡量其對應的態勢變化是呈現逆向化增長的還是異質化改變的。例如，針對北京房地產行業發展和濟南市房地產行業發展泡沫經濟形成的變化因素分析，及時地衡量出其發展中的線性關系，以此作為消除房地產銷售影響的因素來控制。
2.3地產價格變化因素
房地產價格變動的一項重要性因素就是地產價格的改變，也就是用于開發房地產銷售的地價價格的變動，其變動的影響是較為明顯的，無論是在供給因素的變化上，還是在需求因素的變化上都具有明顯的關聯性，對應的地價成本資金變動也會造成整體的銷售發展制約因素變動，如在房地產開發中，其對應的開發環境變化也會造成地產價格的正向化變動。以長春市為例，2017年6月地鐵1號線開通，其周邊沿線的地產價格變動有了明顯的改變，人民廣場附近地產價格增長8.3%衛星廣場附近地產價格增長5.6%，這說明房地產經濟銷售發展中，其對應的波動因素和外界環境的影響是較為明顯的，對應的住房公積金貸款變化影響也是較為顯著的。
3住房公積金貸款對房地產銷售影響的實證分析
3.1指標選取及數據獲取
在針對住房公積金貸款房地產銷售影響之間的關系分析中，將住房公積金制度的制定歸納如下，也就是說有以下情形的可以申請住房公積金貸款：一是購買、建造大修自主住房的；二是離休或者退休的企業職員；三是完全喪失勞動能力，并且已經于用人單位終止勞動關系的；四是房租超出家庭經濟收入比例的；五是償還房貸本息的。
3.2數據整合分析
按照其對應的走勢曲線分析，將對應的影響關系進行了時間序列檢驗，其對應的檢驗結果顯示，在整個檢驗方式的應用中，其對應的檢驗序列X和Y是呈現逆向化改變的，也就是在差異階段的變化中，其對應的序列變化具有了明顯的縮水現象，這說明在住房公積金和房地產銷售行業的發展中，其對應的行業發展關系呈現出的是臨界水平改變趨勢，對應的臨界改變值為-4.14252，并且在ADF檢驗處理中得出，其對應的檢驗值變化呈現出了負向增長的變化趨勢，這也在一定程度上體現出了我國經濟發展中對于房地產銷售調控和住房公積金貸款變化之間的明顯性關聯。除此之外，在當前我國經濟建設發展中，由于房地產銷售行業發展中對于經濟建設具有明顯的推動性，造成了整體的經濟發展建設規劃能力轉變[2]。
3.3數據結果分析
按照本文研究中住房公積金貸款和房地產銷售價格的變動影響關系來看，在我國當前的房地產經濟建設發展中，對應的房地產經濟發展出現了明顯的改變，其對應的線性回歸關系整合體現出了我國房地產行業發展的逆向化轉變趨勢，同時也體現出我國房地產經濟發展在現代化經濟發展變化中的數據整合改變展現出的新型經濟發展態勢變化。基于此，在經濟發展建設中，應該在政策的運行調控上進行專門的分析，并且在經濟運行發展中，需要重點整合住房公積金貸款變化利率和房地產銷售價格之間的關系，這樣才能在其關系的調控中，消除整體的影響因素，實現房地產經濟發展的正向化發展，以此促進我國國民經濟發展建設水平的提升。
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1.房地產投資對經濟的影響
基于全國數據
陸菊春、賈自武等人(2008)利用動態經濟計量模型，分析全國及東、中和西部地區房地產投資與經濟增長之間的協整關系、Granger因果關系;通過建立誤差修正模型，分析各區域房地產投資對經濟增長的不同推動作用和推動效率。研究表明，我國房地產投資與經濟增長之間具有同向的相關關系，房地產投資對推動經濟增長有積極作用，但房地產投資與區域經濟的因果關系因區域不同而有差異。
李娜，石敏俊等人(2012)采用投入產出模型和可計算一般均衡(CGE)模型相結合的兩階段方法，以2009年經濟刺激政策和2010年房地產調控政策為例，定量分析了房地產投資變化對宏觀經濟帶來的影響。結果表明，2009年，經濟刺激政策的實施帶來的房地產投資增加量為2091億元，可使GDP增長率上升0.78%，對經濟恢復起到了一定的積極作用。2010年，房地產市場調控政策帶來房地產投資減少1811億元，使GDP增長率下降0.56%，房地產投資減少對鋼鐵、水泥、機械、化工、金屬礦產開采業等行業的負面影響較為明顯，房地產市場調控可能會加劇這些行業的產能過剩問題。
基于地方數據
吳正平(2012)，并選取2000—2008年烏魯木齊國民生產總值和房地產開發投資的時序數據，利用趨勢分析和回歸分析理論對二者關系進行了定量分析。分析結果表明，烏魯木齊房地產投資與國民經濟增長符合一元線性回歸模型，房地產投資是刺激經濟增長的重要變量之一，是帶動烏魯木齊市經濟發展重要力量。
朱哲媛(2012)根據河南省房地產投資和河南省的歷年生產總值數據，從二者關系的角度出發，定量地分析了我國的房地產投資和經濟增長的關系。通過回歸分析認為，房地產投資是GDP增長的主要原因之一，并且對經濟增長具有巨大的推動作用。
2.經濟增長對房地產的影響
楊朝軍、廖士光、孫潔(2006)根據美國，德國，日本，中國香港等國內外數據進行實證研究并總結正負面的國際經驗，研究表明，房地產業發展狀態可劃分為初級發展階段、過渡發展階段和高級發展階段，當房地產業進入高級發展階段后，房地產業增加值占GDP的比重不會隨著國民經濟的增長而不斷升，而是維持在一個較窄的變化范圍內。
張勇、閆鵬等人(2010)采用典型相關分析與逐步回歸相結合的方法，利用典型相關分析從眾多指標中篩選出宏觀經濟中與房地產業顯著相關的指標，并采用逐步回歸的方法，進一步深入探析了宏觀經濟變量對房地產業各典型指標的影響。
3.房地產投資與經濟增長的互動關系
相關的專家、學者借助不同的模型和計量工具做了定量分析，有些學者的分析結果證明了房地產業與經濟增長之間存在長期穩定的關系，但也存在有些學者的觀點否認這一觀點。在兩者的因果關系問題上存在著爭議。
3.1房地產投資與經濟增長二者互為因果關系
皮舜、武康平(2004)通過基于Panel數據的Granger因果檢驗模型，發現1994到2002年間我國區域房地產市場的發展與經濟增長之間存在著雙向因果關系。這為我們處理房地產市場的發展與經濟增長的關系提供了科學依據。
王先柱(2007)從房地產銷售額和房地產開發投資角度闡述了房地產業對國民經濟的貢獻，然后在VAR模型下進一步分析了房地產業與經濟增長之間的關系。結果表明：房地產開發投資與產出具有雙向因果格蘭杰關系，房地產投資對產出具有較大、持久的正影響;住宅投資對產出具有強勁的沖擊力，時滯更短。房地產銷售額對產出具有明顯的正向效應，而產出對房地產銷售額影響不是十分明顯。
趙建林、李淑玲等人(2012)從房地產業投資和經濟增長的角度出發，運用平穩性檢驗、協整理論、誤差修正模型、Granger因果關系模型等計量經濟學理論對兩者之間的關系進行實證分析。結果表明從長期來看兩者具有相互促進的因果關系。
3.2房地產投資與經濟增長之間存在單向的因果關系
沈悅、劉洪玉(2004)通過Granger因果檢驗，分析當前中國房地產開發投資和國內生產總值GDP之間的Granger因果關系;通過廣義脈沖響應分析和方差分解分析，研究當前中國房地產開發投資和GDP相互之間的脈沖響應特性。Granger因果關系檢驗表明，GDP對房地產開發投資存在單向的顯著可信的Granger因果關系;廣義脈沖響應與方差分解的結果顯示，GDP對房地產開發投資的影響遠大于后者對GDP的影響。研究結果表明，GDP對房地產開發投資有著顯著的單向作用，當前GDP的走勢對于房地產業的發展有著決定性的影響。
劉章生、陶滿德等人(2012)利用協整理論、誤差修正模型和格蘭杰因果等計量理論方法對房地產投資的波動與GDP波動之間的關系進行實證分析，房地產投資波動與GDP波動之間有一種長期動態均衡關系，房地產投資的波動對宏觀經濟波動一定的正向影響，房地產投資的波動變化與宏觀經濟波動變化之間存在單向格蘭杰因果關系發現兩者之間呈現一定的顯著關系，進而對房地產調控進行了探討。
4.國內研究現狀述評
對于房地產投資與經濟增長關系的討論，在中國知網的檢索欄目輸入“房地產投資與經濟增長”檢索全文，檢索結果有95631條。最早的論文是在1978年，此后每年都有相關的，而且發表的數量是逐年上升。
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房地產業是我國的支柱產業，房地產業的快速發展，在一定程度上緩解了嚴峻的就業問題，房地產業從業人數從1998年的825888人增長到2011年的2256964位人，同時房地產業的快速發展也促進了GDP水平的進一步提高。
但目前房地產業出現了市場泡沫，市場價格高位運行遠超普通老百姓承受能力。在這種背景下，為了更好的發揮房地產業對經濟增長的促進作用，房地產業投資額應有怎樣的規模和水平，中國房地產業如何與國民經濟保持協調發展，如果房地產業受到正的或負的沖擊，會對國民經濟產生怎樣的影響？這些都需要我們深入的思考。
本文從總量的角度，通過建立VAR模型以分析房地產業與國民經濟的內在規律。通過此研究對于我們深化房地產業和國民經濟的關系、合理調整房地產業穩定我國的房地產業投資規模都具有現實意義和理論意義。
二、研究設計
本文采用VAR理論對房地產業與GDP的關系進行實證研究，并在VAR模型的基礎上分析變量的脈沖響應函數。根據研究需要搜集了1991年～2011年的變量數據，并按當年的價格計算，本文中所有數據均來自中國統計年鑒。
為建立VAR模型，首先做數據的平穩性檢驗，若是平穩的則直接建立VAR模型。若不是平穩的，進行協整分析，在滿足協整分析之后，做VAR回歸并進行Granger因果關系檢驗，以判斷因果關系的類型。為檢驗被估計VAR模型的穩定性，利用AR特征多項式根的倒數進行參考，如果被估計的VAR模型所有根模的倒數小于1則其是穩定的。為判斷房地產業的正負沖擊對GDP的影響，應用脈沖響應函數進行分析，以分析沖擊力度和方向。
三、實證研究
本章將對房地產業與GDP之間的關系進行定量分析，并在建立VAR模型的基礎上，進行脈沖響應函數分析。
為了消除異方差性的影響，對數據gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz（gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz分別指GDP、房地產投資額、房地產銷售額、房地產業增加值）取自然對數，然后對lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz做單位根檢驗，經檢驗得出上述變量數據數據都不是平穩的。繼續檢驗一階差分，檢驗結果顯示在1%的顯著水平下，lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz均為一階單整序列，滿足協整檢驗條件。
利用EVIEWS軟件對上述變量進行Johansen協整檢驗，從檢驗結果可得出，存在三個協整變量，可知lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz之間存在長期均衡關系。所以可以建立VAR（K）模型。通過LR統計量、最終預測誤差（FPE）、SC信息準則、AIC信息準則與HQ信息準則五個指標來進行判斷，本文選取VAR（1）模型。
通過對VAR（1）模型進行檢驗（檢驗結果不再贅述）可以看出，方程的擬合度很好，調整的R^2分別達到了0.998和0.994、0.982、0.992，F統計量很大，殘差平方和也比較小，AIC和SC的值都很小，模型擬合的比較理想。
通過對AR特征多項式根檢驗，四個根均小于1即都是位于單位圓之內的，所以VAR（1）模型是穩定的。經Granger因果檢驗顯示可知lnfdczjz、lnfdcxs、lnfdctzr在1%的顯著性水平都能Granger因果lngdp。這說明房地產投資額的變化，房地產銷售額的變化，房地產增加值的變化在1%的顯著性水平下都能引起GDP的變動。
考察lnfdctzr lnfdczjz lnfdcxs對lngdp的沖擊。
由第一行第二圖可知，給房地產增加值一個正的單位標準差的沖擊，GDP在3時期前會有一個同方向的變動且斜率較大，至3時期到達頂峰，并在此后時期緩慢減弱至7時期開始平穩。這說明當所有從事房地產活動的常住單位在一定時期內新創造的價值提高時，GDP剛開始上升幅度很快，但是上升到一定時期后，經過約一個時期的調整，然后緩慢下降。
由第二行第一圖可知，當給房地產銷售一個正的單位標準差的沖擊，GDP在5時期前，會持續平緩的上升。這說明我們促進房地產的銷售，確實增加了GDP值，但是在5時期后繼續增加房地產的銷售，給GDP帶來的增長并不是很顯著的。
由第二行第二圖可知，給房地產投資額一個正的單位標準差的沖擊，GDP在2.5時期前會有一個同方向的變動，且緩慢逐漸加強，至2.5時期到達頂峰并在此后時期非常緩慢的減弱至3.5時期突破0。這表明，當我們采取促進房地產市場發展的政策時，GDP在剛開始的時期會有緩慢顯著的增長的，這說明在沖擊的前期，給經濟增長是帶來同方向的變化的，但是如果繼續刺激房地產市場，這將會不利于GDP的增長，會出現緩慢的下降。因此這可以解釋1998年以來，持續給房地產市場正的沖擊給GDP帶來了增長，這從2009年前年GDP增長率達8.9%就可以看出。同時也可以從11年經濟增長首次低于8%，也可以看出，持續對房地產市場進行正的沖擊，將會減弱GDP增長的。
四、模型啟示
通過以上的分析，我們可以得出以下啟示，大力發展房地產業在短時期內會促進GDP的增長，但是從長期來看，對GDP增長會產生非利好信息。當在短期給房地產銷售一個正的單位標準差沖擊時，房地產投資額總體會持續緩慢上升。從脈沖響應函數中也能得到此結論。
所以，我們應該科學的認識我國的房地產業政策，不能一味的采取刺激房地產業的措施。房地產業有其自身的調控系統，當經濟發展到一定階段時，投入到房地產業的資金應轉入其他行業。
同時，我們應聯系現實，當前我國的房地產業已經出現了諸多問題，以前為促進經濟增長而采取的大力促進房地產業的政策措施，已經產生了不好的影響。應針對性的采取新的政策，通過合理的調控房地產市場，來長遠的促進我國GDP的增長。比如地方政府在保障政策性住房得到切實履行的前提下，適當著眼其他的經濟增長點，例如發展新型服務業，金融業等，以更好的促進國民經濟增長。
參考文獻
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篇6
稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。
首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。
稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。
2相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3銷售與裝修分開，分散經營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。
2減少賬面收入或遞延納稅時間
(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。
(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。
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篇7
（二）產品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協作，根據目標客戶的特性分析，作出房產項目的規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。
（三）品牌設計：我國目前房地產品牌策略以副品牌為主導，即將現有品牌與一個新品牌相結合，從而為產品冠牌的方法。如萬科開發的萬科-星園、萬科-青青家園等樓盤，既可以從整體上對公司品牌的聯想和價值加以利用，又可以創造具體的品牌信念，幫助消費者更形象地了解新產品。
建立產品品牌之后，更要注重品牌關系，樹立良好的品牌關系，首先就是保證房屋質量，實現品牌承諾，這是基本的要求。其次，提供附加產品，這是消費者購房時所得到的附加服務和附加利益。最后，實施客戶關系管理（CRM），通過網絡、市場調查等手段收集信息建立數據庫，對客戶信息進行長期跟蹤管理。
二、房地產價格策略（Price）
一種是成本+競爭定價策略，即首先計算出項目總成本，再根據競爭對手的價格情況，加上預期利潤，從而得出本樓盤價格。這種典型的“產品主導型”定價策略蘊含著定價過高產品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險。
另外一種是消費者需求加競爭定價策略，它的最大好處就是以消費者的潛在心理接受價格為出發點，以競爭對手為參照，無論規劃、設計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區別或跟隨競爭對手，因而實現高額利潤或快速回籠資金的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態，能使開發效率達到最高。
三、房地產營銷渠道策略(Place)
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分為直接銷售、委托推銷、網絡營銷以及其他近幾年興起的新型渠道策略。
直接銷售，最常見的形式就是派出房地產銷售人員，在一個固定的場所主要是現場售房處，來為需要買房的顧客和準顧客提供服務。雖然這種渠道模式可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委托推銷的費用（相當于售價的1.5%~3.0%），但銷售經驗的不足和銷售網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。
委托，相對于直接銷售策略，分散了企業開發房地產的風險，而且中介機構由于工作的范圍、特性，以及對于市場趨勢的了解，對于目標市場的掌握以及對于消費心理的研究比開發商深入得多，更容易把握市場機會，能更快銷售房產。
許多房地產商也利用因特網資源，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。
伴隨著房地產行業的發展，在保持既有的模式下，一些新的渠道開始出現，我國的房地產營銷渠道也呈現出全方位、多樣化的局面。
四、房地產營銷促銷策略(Promotion)
房地產促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷兩大類：
人員促銷是一種傳統的推銷方法，一方面是靠外聘的工作人員在人流量大的鬧市區或新樓盤集中區域向潛在消費者發放其房地產宣傳資料，成本低同時還起到廣而告之的作用；另一方面是通過專業的銷售公司的銷售顧問向客戶詳細介紹其房地產的情況，促成買賣成交的活動。
非人員推銷又有廣告、營業推廣和公共關系等多種形式。在實際促銷過程中，這些方式綜合起來構成促銷組合策略。
（一）房地產廣告
房地產廣告可供選擇的形式主要有以下幾種類型：（1）印刷廣告。主要載體有報刊、雜志、有關專業書籍以及開發商或其商自行印刷的宣傳材料等；（2）視聽廣告。如電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式；（3）戶外廣告。房地產推出時機確定后，在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況，預告房地產即將推出，誘導消費者購屋欲望。（4）布置精致樣板房。房地產企業通過設計樣板房，表現完美格局和完善生活機能，并加強裝修與施工，讓消費者產生具體的臨場感。
（二）營業推廣
開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，或者舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，有助于提高銷售量。
（三）公共關系
房地產公共關系促銷活動包括人為制造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告以及建立與各方面的良好關系，比如與地方政府、金融機構、其它社會組織的合作以及開發商之間的合作。
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
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篇8
文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02
從1988年以來，我國的居民住房制度經歷了很大的改革變動，我國的房地產行業在這幾十年的過程中經歷了從無到有的發展。全國各地的房地產發展都經歷了很大的改變，內蒙古是我國的經濟發展大省，近幾年的內蒙古的房地產發展的變化也較為明顯。
一、房地產發展以及發展模式
1.房地產市場的基礎情況
在經歷了2008年至2011年這四年的快速發展時期后，的房地產市場進入了緩慢發展的時期，特別是在2013年后內蒙古給城市的房地產行業指標都有所下降，對內蒙古的經濟發展影響也是較為明顯的。
（1）房地產開發銷售
根據內蒙古住房廳和建設廳的調查報告現實，針對2013年全年房地產行業下滑的態勢，政府部門進行了相應的調控操作，并且取得了一定的成效。次年，內蒙古各地市縣的房地產市場綜合發展勢頭較好，各項指標呈現升溫狀態。2014年的1—7月份自治區房地產開發投擲達到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達到了14.31%。整個區內的住房銷售面積達到了962.3m2，商品住房的銷售額達到了443.36億萬元。區內的商品房的平均售價為4212元/m2，環比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數據我們就可以看到，內蒙古的房地產市場呈現持續回收的狀態，預計2015年的房地產形式將全面好于往年。
（2）區內稅收和信貸
房地產稅收主要會出現在房地產的三個環節，即開發、銷售和保有。根據相關的數據報告，內蒙古全區房地產稅收同比增長率為22.3%，占當地地稅收入的6%。
從近幾年內蒙古房地產發展態勢來看，區內的信貸增長較快，個人房貸形式區域平穩增長態勢。
2.內蒙古房地產的發展模式
近幾年我國經濟高速發展，作為我國的經濟發展大區，正在逐漸成為我國的政治、經濟、文化、體育和金融高速發展的典型大省，內蒙古的房地產需求已經出現了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數省市的房地產發展模式都是模仿其他省市或項目的，的房地產框架依然如此。的房地產發展可以說已經進入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區的房地產發展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產項目設計、銷售理念、經驗、建設成本控制等多個方面。“北上廣”等的房地產發展模板并不一定適用于的房地產發展方向，因此，我們應該從內蒙古房地產的實際情況出發，建設符合自治區的特色建筑，形成一套獨特的房地產開發模式。
二、房地產行業發展中存在的問題
1.區內房地產整體形勢不是很樂觀
當地房地產市場的運行很不穩定，住房的供應很不科學合理，個別地市縣出現了住房供應大于需求的表現，從而出現眾多的空房。因此，房地產的市場持續應該進一步得到規劃，住房開發、房地產銷售、二手房中介和物管服務等一些環節仍然經常出現侵害消費者合法權益的現象出現。住房產業化的整體水平較低，其品質有待進一步的提升。
2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響
最佳的城市化發展是工業與城市化的結合體，兩種發展要素互相協調共同發展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內蒙古當地的歷史、人文、體制和發展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數過著游牧的生活，隨著內蒙古城市化建設的發展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現有房地產行業出現沖突的現象。
3.房地產不良信貸的增加，信貸風險不斷增大
隨著房地產不斷的發展，大量資金不斷的融入，內蒙古的金融支持著開發商和投資商的資金運轉，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時間以后導致經濟蕭條現象的出現，民間借貸的鏈條隨之斷裂，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產投資方和開發商的資金就會出現兩種狀態，既：套牢、撤離，最終導致當地房價直線下降。
三、完善當地房地產的市場調控，促進房地產平穩發展的建議
1.的當地政府應該繼續貫徹和落實國家各項有關于房地產的相關政策，把更多的調控自己投入到中小企業的發展中，從而讓當地經濟更好、更快、更平穩的發展。應該順應當地經濟結構轉型的發展的方向，讓更多的投資回歸到實體經濟當中，同時讓投資者看到實體經濟的重要性。經濟基礎穩定牢固發展的實體產業，是提升社會經濟和改善人民生活水平，應對房地產行業外部沖擊的有效保障。
2.全面推進大中小城市的整體發展，逐漸解決城市結構不科學合理的現象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進行科學的分配，那么就會導致出現一二級城市出現住房供不應求，而三四線城市的住房無人購買的兩個極端現象。內蒙古小城鎮建設是內蒙古城市化過程中的特色表現。可以說是小城鎮體系是發展的重要組成部分，建設過一批批具有發展機制、城鄉統籌活動、吸納游牧民等優勢的特色發展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設方式下的典型城市。
3.地市縣的政府部門應該做好房地產市場的監管力度，防止房地產信貸風險的出現。要采取積極的態度對房地產市場進行合理的調控，從而讓房地產行業保持一個平穩發展的態勢。同時，還應該根據目前的情況，判斷出房地產未來發展的走勢。
結束語
在的城市化進程中，房地產行業具有極大的推動力。但是，我國的房地產發展集中區還是處于我國的東部，內蒙古地區的房地產行業想要得到蓬勃的發展，就應該結合當地城市房地產的實際情況，結合人們的住房需求，構建一個符合的房地產發展框架。
參考文獻：
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篇9
稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。
首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。
稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。
一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃
房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1 選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2 開發多處房地產
房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。
例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。
二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃
1 通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。
2 相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
3 銷售與裝修分開，分散經營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1 針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。
例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。
2 減少賬面收入或遞延納稅時間
(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。
(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。
參考文獻
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篇10
房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
二、稅收籌劃的基本理論及依據
稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。
三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法
房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。
四、充分關注稅收的籌劃風險
風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。
參考文獻
篇11
溫泉旅游經濟對城郊房地產發展的影響
（一）溫泉旅游經濟發展有利于帶動房地產行業投資
溫泉旅游地具有重要的經濟價值已經為世人所認識，“中國溫泉之城”――廣東省清遠市2012年旅游總收入達到178.71億元，有29家企業主要依托溫泉資源運營，這些企業接待游客總數達到686.57萬人次，清遠市溫泉旅游總收入達到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產行業投資，從而為城郊房地產的發展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項目招商情況來看，投資額度最大的項目達到30億元（北京國際體育運動培訓、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項目包括天津東麗湖溫泉度假區、重慶南溫泉核心景區等項目，由此可見，溫泉旅游經濟的發展對外部資本吸引力較大，能夠為房地產行業的發展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。
（二）溫泉旅游經濟發展有利于提升房地產價值
溫泉旅游產業的發展不僅本身會成為一個重要的經濟增長點，而且會帶來土地、房產及基礎設施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費項目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區為例，截止到2014年3月，該地區在售住宅項目達29個，其均價為9600元/平米，但度假區的房價卻達到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產價值增值由此可見一斑。實際上，由于溫泉旅游經濟的發展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預期，同時，部分社會公眾特別是有較強經濟基礎的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產的需求，這將有效地拉動房地產價值增值。這一過程中，郊區房地產的非理性消費將發生重要的作用，即由于消費者甚至于政府部門、企業等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區域房產價格，從而有可能進一步推動房地產價格上漲（劉鐵軍，2007）。
（三）溫泉旅游經濟發展有利于促進房地產銷售
房地產行業特別是城郊房地產如何提高周轉率，加快產品銷售是一個重要的課題，特別是，當前我國房地產行業正經歷深入調整期，房地產庫存大，銷售壓力大。中國指數研究院數據顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經濟的發展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產信息傳遞給周邊的人，并進而激發市場需求，促進房地產銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產投資主體而言，如果其預期溫泉旅游發展潛力大，未來該郊區房地產前景看好，則會通過團購等方式投資于該地，進而拉動房地產銷售（劉鐵軍，2007）。
城郊房地產行業發展對溫泉旅游經濟的作用
溫泉旅游經濟的發展與繁榮需要眾多的條件，包括商業、住宅、工業地產的支持，特別是，現代溫泉旅游經濟多以度假村（區）的形勢出現，這一區域內部生產生活設施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達到發展旅游經濟的目標，而這無不需要發展房地產行業。此外，由于房地產行業關聯度大，拉動作用明顯，因而會促進旅游經濟的繁榮。
（一）溫泉旅游經濟發展需要商業地產支撐
溫泉旅游經濟需要各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的商業地產的支持，研究表明，旅游核心區已呈現嚴重旅游商業化的現象，旅游購物設施（地產）中，越是核心區域商業越豐富，支持購物的地產也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區域的則會大量布局餐飲、住宿等商業地產（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經濟的發展對商業地產的需求表現在兩個方面：一方面是溫泉消費本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產為消費提供了場所，特別是當前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規模龐大，需要大房地產項目進行配套。另一方面是溫泉旅游相關的需求，包括購物等帶來需求，這類地產是必不可少的。實際上，在溫泉旅游經濟發展過程中，這類地產是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產，并且這種地產一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設開發完畢，因而需要經過政府部門的嚴格審批并規劃才能開工建設，但盈利空間也較大。
（二）溫泉旅游經濟發展需要住宅地產支撐
溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗溫泉的文化，同時還要親身體驗溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強大的住宅地產需求。特別是，隨著溫泉旅游經濟的發展，旅游區域會產生大量的就業崗位，大量勞動力進入并長期性的停留在這一區域，UNWTO的研究結果表明，旅游業每增加1個就業崗位，就可帶動相關行業增加4.2個就業機會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業，這些人員會產生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產來支撐。按照北京大學的《中國民生發展報告2013》標準，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業崗位就相當于共有5.2個人就業，會產生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經濟繁榮，則必然會帶來相當的住宅需求。
（三）溫泉旅游經濟發展需要工業地產支撐
溫泉旅游發展到一定階段后將面臨提質的需要，化學制品、香料、精油等工業品將會被廣泛地應用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產品也將更為流行，這些產品需求的增大將吸引相關企業的入駐，如果規劃科學合理，本地資源優勢明顯，甚至可能在某一細分領域形成完善的產業鏈條，這就需要大量工業地產的支持。特別是，由于這些工業產品并不需要大規模的廠房，更多的是對科學研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設標準化廠房，并以出租等方式提供給相關的企業。
（四）城郊房地產行業發展的其他作用
溫泉旅游經濟是一個綜合體系，必須有相互聯系的行業作為支撐，特別是，各地在發展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項目，以此提升旅游品質，如山東省夏津生態旅游區就以溫泉旅游為主導，配套打造了以休閑旅游與為內容的文化旅游項目，以椹文化為內容的（生產類）主題旅游項目，形成了較為完善的產業鏈條。而這種產業的發展都必須有房地產業的支持，此外，房地產行業作為一個與其他行業關聯度大、牽涉面廣的產業，與旅游相關的包括房地產布局、房地產項目勘察與設計，此外，還包括房地產項目的整體運營，特別是溫泉旅游相關產品展示、批發經營等，這都表明溫泉旅游經濟要發展必須有房地產作為支撐。
推動溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展的思考
《山東溫泉旅游消費體驗活動調查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產建設中存在較大的問題，表現在溫泉地產開發前期為占據先機，特別是為占據溫泉旅游核心板塊，大量的房地產企業一哄而上“圈地”，盡可能多地搶占土地，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠的郊區，地方政府為吸引投資商掀起建設熱潮，往往采取寬容甚至支持的態度對待這種行為。在房地產開發過程中存在規劃設計不科學等問題，部分地產項目內部結構設計不合理，如殘疾人設施不健全等，交通等配套設施不健全。房地產項目建成后則存在后續開發利用不足等問題，如物業管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經濟與城郊地產協調發展需要有針對性地破除這些問題。
（一）樹立正確的溫泉旅游地產理念
要堅決破除在溫泉旅游區建設房地產就是溫泉旅游地產的思想，而要從溫泉旅游文化出發，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產項目的特點在于溫泉、旅游、房地產三者緊密結合，基于此，在房地產項目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內；在房地產項目設計中要包含溫泉元素，如在房地產外觀上能夠讓人聯想到溫泉，在房地產項目文化、房地產項目經營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經濟發展與房地產項目關聯度大。
（二）明確目標對象科學確定不同開發項目
溫泉地產項目可以分為不同的類型，因此，在開發過程中必須明確目標對象，如果以商戶為目標則開發商業地產，如果以住宅為主則開發商品房，如果以工業品加工為主則開發工業地產，通過明確這種細分目標確定房地產開發模式。在這一過程中，房地產項目開發者要做好三大工作，即做好市場調研，充分了解溫泉所在地房地產供給和需求情況，了解各類房地產項目開發、布局情況，在市場調研的基礎上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結合自身的優勢合理選擇開發項目，一般而言，房地產企業本身在工業地產、住宅項目、商業地產方面各有所長，房地產企業要結合自身的優勢明確開發模式，控制項目風險。
（三）科學規劃并推動郊區房地產建設
作為城郊的房地產項目，其開發將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學的規劃才能達到開發的目標（封季媛、王寧，2013）。在實際操作中，要搞好房地產項目空間布局，要針對工業地產、住宅地產以及商業地產對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區域的道路規劃科學的布局房地產項目，達到既方便又集約的目標，集約即要推動同一類型用地特別是工業用地相對集中，對于溫泉核心區域要提高投入強度保障土地得到充分開發；要做好房地產項目配套規劃，包括交通規劃、綠化規劃、生活配套規劃，通過這些配套設施的完善提升房地產項目的價值，促進房地產產品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。
（四）注重后期經營開發
提高持續經營能力。溫泉旅游地產更重要的在于后續的開發與經營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產項目開發建設過程中，要選擇合適的物業等管理單位，提高房地產項目的經營管理水平。此外，在運行過程中，要根據市場發展的需要，不斷提供新的服務，如針對殘疾人的需求改進一些基礎設施，針對療養需求建設一些公寓型住宅等。
參考文獻：
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篇12
一、房地產企業網站現狀
（一）發展現狀
根據調查，目前我國房地產企業網站較多，并且數量在不斷增加，網站的模式基本相同，在網站首頁上設置企業概況、企業的發展、投資者關系、新聞以及項目樓盤等欄目。企業通過網站企業動態、行業資訊以及其它與企業相關的信息。消費者通過網站了解到企業的基本情況，同時在網站上能夠獲得企業在售或在建樓盤的相關信息，也可看到企業的未來規劃。
房地產企業建設好企業網站這個信息平臺對本企業的發展有著重要的意義：一方面企業網站的建設體現了企業的信息化程度，這也是宣傳企業一種方式；另一方面建設好企業網站能給企業增加銷售收入，創造更多的收益。企業網站的建設程度直接影響到點擊率、訪問量以及用戶在該企業網站上的停留時間，而用戶在網站上停留的時間越長，可能給企業帶來收益的可能性越大。第三，這樣的信息平臺有利于企業與消費者溝通交流。與消費者建立良好的關系，增加交流，是溝通更通暢，才能更早的發現消費者需求和企業的不足。
（二）主要問題
企業是以盈利為目的的經濟組織，企業網站的建立也以盈利為目標。但是，目前我國房地產企業網站并沒有真正實現這個目標。通過對國內數個大型房地產企業網站的訪問及分析，發現房地產企業網站主要存在以下幾個問題：
第一，企業網站的建設模式單一。不同企業間網頁內容沒有太大差別，當用戶訪問多個房地產企業網站后，甚至出現混淆的情況。企業不能建立有自身特色的網站，在用戶訪問的過程中沒有給訪問者留下任何印象，就沒有達到宣傳本企業的目的，沒有體現出企業文化，這樣的網站效果意味著企業在網絡廣告中的失敗。
第二，網站信息量太少。在市場經濟環境下，企業間的競爭日趨激烈，企業要戰勝競爭對手、獲得發展，就必須從消費者的角度出發，了解他們現在需要什么、將來可能需要什么，必須以消費者為主導才能占據更大的市場以獲得發展。消費者訪問企業網站的目的是想獲得關于企業生產銷售產品的信息，并且希望這樣的信息盡可能詳細，然而目前我國房地產企業網站上提供的關于所銷售房屋的信息過少，信息內容粗略，具體體現在兩個方面：一方面，大部分企業網站僅提供樓盤的總體外觀圖，消費者并不能從這些圖片和簡略的文字中獲得需要的信息；另一方面，房地產企業網站都沒有提供所售樓盤的價格信息，不僅沒有具體的戶型和樓層的價格，甚至沒有均價信息。這些信息的缺乏直接影響了企業的網絡銷售和房地產業與電子商務的結合。
第三，網站維護有待完善。在房地產企業網站上，有一些板塊和按鈕是無效的，同時存在一定量的無效鏈接。還有一些房地產企業網站連接耗時長，另外一些網站存在著信息更新速度過慢的問題。具體表現在網頁信息的更新速度過慢以及用戶對企業提問后回復速度太慢。這些問題都會直接影響到用戶使用，也會給企業網站的訪問量和企業形象造成負面影響。
現代社會是一個信息化的社會，企業在這樣的環境中要生存發展就必須跟上時代的步伐，甚至應該超越同行業信息化基本水平，做好提前準備。如果企業不能適應信息化的環境，必將被淘汰。在激烈的市場競爭中想要獲取勝利，就要打破傳統模式，開辟新的優勢點。房地產網絡信息建設就是一個新的戰場。電子商務發展到今天，已經與很多行業產生了良好的結合，實現了企業的盈利目標，拓展了市場。例如電子商務與圖書銷售和服裝銷售的結合。
二、建設房地產企業網站的幾點建議
房地產企業要將企業網站建設成為新的宣傳和銷售平臺，創建與消費者交流溝通的新渠道，就必須加強企業網站建設。
（一）網站的界面設計突出企業的特色，這樣能夠使本企業網站在眾多同行業網站中脫穎而出，利用好網站這個平臺，擴大企業的宣傳面，增強宣傳效果。讓消費者在有購房意向時首先選擇訪問該企業網站查詢相關信息。網站界面的個性化不僅宣傳了企業，也有助于樹立企業品牌形象，同時還讓公眾了解企業，提高對企業的認知度、信任度和忠誠度。
（二）完善網站中與房屋相關的多媒體信息。網絡信息發展的速度和技術讓消費者已不僅僅滿足于關于房屋信息的文字介紹，甚至只有樓盤的外觀圖片也遠遠不能滿足消費者的信息需求。由于工作的繁忙以及城市交通和距離的問題，消費者難以奔走于城市的各個樓盤，他們更希望在網絡上獲得關于在售樓盤的詳細信息，從中篩選出有意向的樓盤再實地看房。購房者在網絡搜尋過程中，需要獲得的信息包括樓盤周邊環境、交通便利程度，更重要的是房屋的面積、格局和價格等。然而，這些信息往往是文字無法準確描述的，企業應該從消費者的需求考慮，完善這些信息。隨著三位模擬空間技術的發展成熟，我們將這種技術運用到房屋的銷售中并不是難事，消費者也更希望在家中上網看房時有身臨其境的感覺，不僅能了解到房屋周邊的環境，更希望體驗到房間的空間感受和布置。企業可在網站上利用GIS地圖引導消費者到達有意向的樓盤，在地圖上可以看到周邊設施，同時利用三位模擬空間讓消費者看房。
（三）提供房屋的相關價格信息。房地產企業可能考慮到競爭或者其他因素，不能提供每一套房的具體價格，但是基本的價格信息應該有所顯示。房地產市場的發展需要打破某些大型房企的壟斷地位，這里指的壟斷不是整個市場的壟斷，而是將城市中較好地段壟斷開發。隨著市場的發展和規范公開化，房地產行業的某些隱藏信息也應該逐漸公開，在公開的環境下，每一套房屋的價格公開是必然的趨勢。人們對房地產銷售的認識逐步深化，隨著國家出臺的銷售規范和企業行為規范日趨成熟，房屋也將作為一個公開透明的商品進行銷售，不透明信息將日漸減少。企業必將在一個信息平臺上公布房屋的具體價格和關于房屋的具體信息。
（四）加強企業網站的維護。首先，企業網站在日常維護中注意檢查各連接的有效性以及網頁鏈接時間，及時修復無效鏈接。減少用戶訪問時等待鏈接的時間，以增加用戶滿意度。其次，網頁信息的時效性也是網站日常維護的重點。及時更新信息，讓企業網站保持信息有效。
結束語：房地產企業網站的建設關系到企業的生存發展，建設好企業網站不僅有利于企業的發展，也有利于消費者更方便快捷的查看房屋信息。企業網站的建設順應了信息社會的發展趨勢，推進房地產業與電子商務的結合，有助于開拓新的房地產發展模式。
參考文獻：
[1]張蓓蓓.中國房地產專業網站現狀分析[J].現代圖書情報技術.2000，5.
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建筑經濟學的研究內容包括：建筑經濟學的性質、理論、方法，建筑業的宏觀經濟問題，建筑企業的經濟問題，建筑市場的建立與發展問題等。中國的建筑經濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發展提高。研究建筑經濟的目的在于探索建筑行業發展規律，在此基礎上改善生產關系，最終為促進建筑生產技術的發展，更好地提升建筑行業活動的經濟效果。
二、提出房地產經濟和建筑經濟的鏡像關系
廣義的房地產經濟是指房地產相關經濟范疇，其可以是獨立的經濟體，也可以與其他任何產業相互交叉和關聯。建筑經濟則是指在建筑領域，對建設項目經濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產經濟進行評價時，多從可建設用地面積、規劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經濟指標入手。為了方便講房地產經濟和建筑經濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產經濟與建筑經濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產生的影像。從這個角度上來講，建筑經濟是實在的、活動的人和物，而房地產經濟則是產生的影像。可以從以下三個方面具體論述二者之間的鏡像關系。
(一)房地產企業和建筑企業的關系
建筑企業是建筑產品生產環節的主體，而產品流通環節的主體則是房地產企業。一個完整的過程應該是，首先，房地產企業項目立項、批準，之后，建筑企業進行生產，接下來，轉化為建筑產品乃至房地產產品，最終，房地產企業對建筑產品進行銷售活動。
(二)房地產經營活動和建筑生產活動的特點
房地產企業的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經濟活動進行整合，房地產企業更多地是從事高端經營管理，通過前期業務人員、工程現場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產的開發經營活動。建筑企業卻與之不同，建筑企業提供建筑生產活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉化成建筑產品，成型的建筑產品再配上建筑企業的組織經營管理，最終構成建筑企業的日常生產活動。
(三)房地產業和建筑業緊密聯系，息息相關
房地產業和建筑業二者既有獨立生產活動部分，又有穿插交叉環節，其中，建筑業施工與房地產業開發是兩大產業的交叉點。可以這樣說，沒有建筑業的生產活動就沒有房地產業的經營活動，同時，沒有房地產業立項，也就沒有建筑業的生產，兩者關系密切，共同承擔起了國民經濟中重要的一部分。
三、房地產經濟和建筑經濟汲水理論分析
房地產經濟與建筑經濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經濟回復正常的一種活動政策，其是應對經濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產經濟和建筑經濟。建筑經濟好像是打井，而房地產經濟及其產品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。
(一)優質資源有限，循環資源無限
一般情況下，不同城市的水，品質不同。同樣的，不同城市房地產資源，表現價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區只值3千;水資源是循環的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現循環。與水資源類似，房地產產品類同。大規模開發銷售可能會導致某個區域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產品壽命到期再生產，同樣可以達到循環;水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內表現平穩。這個經濟規律放在房地產方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內則表現出單邊平穩上升，上漲。
(二)打井活動是實實在在的生產活動必然具有實實在在的內在價值
打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業生產活動也具有同樣的性質，建筑企業通過勞動創造了建筑產品，創造了價值，同時這種勞動是創造價值的唯一源泉。在后期的房地產銷售中，建筑企業生產產品的價值就附加在房地產經濟之中，通過銷售得以實現;通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產產品之中，表象為房地產價值在逐年升高。房地產經濟和建筑經濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的打井取水的理論，來描繪相對復雜的房地產經濟和建筑經濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現暴跌現象呢?可以這樣說，雖然優質水資源稀缺，但即使發洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現象就必定會遵循價值規律。不管是國內市場還是國外市場，房地產經濟和建筑經濟一定遵循市場規律，并受到價值規律的支配和調節。中國是一個很大的房地產市場，在市場經濟和農村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產市場表現為穩中有升，而投機者等待的逆轉大調不會出現。盡管有時在人為的調控下會表現出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規律這兩只無形的手。
關于房地產經濟學論文范文二：小議房地產經濟與國民經濟的作用因素
在經濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產出大量的產品，那么生產量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產品增加了，市場的銷路好了產品所產生的效益就高了，這就擴張到了收入環節，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環節，這期間可能又會擴展到擴大再生產的環節，購進新的設備擴展生產規模等。所以說在整個經濟發展的全過程，各個環節都是環環相扣的，每一個環節的發展變動都會引起其他環節的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。
當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發展到一定程度的時候，就會發展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續。其中阻礙擴張發展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發生了轉折。那么對擴張行為產生阻礙的因素主要表現為以下幾個方面：
1核心因果鏈自身結構的變化
在經濟發展的過程中，各個環節的發展擴張共同組成了因果鏈，各個環節之間都是相互影響相互制約的，每個環節的發展都會其他環節產生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發展的過程中，發生在各個環節上的作用力應該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環節都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發生逆反現象。所以說在因果鏈發展的過程中，如果作用在一個環節上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調，打破了因果鏈中的平衡協調的關系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續發展擴張，這就是來自因果鏈自身結構的阻礙因素。
2因果鏈的擴張運行中.會產生惡性循環
在國民經濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產結構各狀況都有序地發展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續惡化，生產結構也逐步失調，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環節在波動后期惡性競爭現象出現。以上的分析不難看出，因果鏈的運行可以形成經濟周期內在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產、投入以及支出這叫個環節影響因果鏈的基本波動。
在總結房地產經濟與國民經濟波動時，可以看出政策的傾向對經濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產經濟增長和波動都產生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結的政策影響以及具體實施：
1政策波動的影響
