引論：我們?yōu)槟砹?3篇信托基金論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關(guān)書籍、文獻、瀏覽相關(guān)網(wǎng)站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關(guān)成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），同時我國信托機構(gòu)對已有信托產(chǎn)品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數(shù)據(jù)分析，有待今后進一步研究。

2．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）涉及領(lǐng)域較廣，包括金融領(lǐng)域、房地產(chǎn)領(lǐng)域、法律領(lǐng)域等。同時內(nèi)容較復(fù)雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展屬于應(yīng)用領(lǐng)域，更注重產(chǎn)品的開發(fā)介紹和相關(guān)政策研究。在運用經(jīng)濟學(xué)理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負著推進現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，強化資金的高效運用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險的基金特點，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財務(wù)健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規(guī)模引進外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時吸引國外機構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細則尚未出臺，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠遠無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短。現(xiàn)階段一方面加強對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運作，同時隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設(shè)機構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會，并且要有一定比例獨立董事。

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一、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最優(yōu)路徑

（一）準備階段

由于金融市場產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，我國已發(fā)行若干類房地產(chǎn)投資信托基金，如蘇寧旗下11家門店的資產(chǎn)證券化、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃和暢星-高和紅星家居商場資產(chǎn)支持專項計劃等。這些類房地產(chǎn)投資信托基金雖然已是場內(nèi)發(fā)行交易，但還只是面向機構(gòu)投資者，并無確切意義上的公募房地產(chǎn)投資信托基金。因此在政策方面，我國立法當(dāng)局需完善有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托基金市場的準入、組織運營、業(yè)務(wù)合規(guī)、收益分配以及風(fēng)險防范方面做出具體確切的規(guī)定。

（二）試點階段

由于房地產(chǎn)投資信托基金涵蓋諸多投資領(lǐng)域，包括住房、辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地、數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及房地產(chǎn)債券等。因此我們可將房地產(chǎn)投資信托基金分為三類，即房地產(chǎn)類投資信托基金、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金和房地產(chǎn)債券類投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金政策完善并實行后，我們首先發(fā)展房地產(chǎn)類投資信托基金，并選擇符合目前供給側(cè)改革這一政策大環(huán)境的住房類這一單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金為試點。經(jīng)過一段時間的試行后，綜合研究該試行房地產(chǎn)類投資信托基金的運營情況和投資者的市場反應(yīng)，并提出相應(yīng)的整改措施。

（三）完善階段

經(jīng)過試點階段的試行和整改，我國單一類型的房地產(chǎn)類投資信托基金的發(fā)行及運營已趨于成熟。此時政府可在市場上試行房地產(chǎn)類投資信托基金的其他單一類型如辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、寄宿房地產(chǎn)、醫(yī)療房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、林地和數(shù)據(jù)中心等。其后可實行多類型的房地產(chǎn)類投資信托基金和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類投資信托基金。最后房地產(chǎn)投資信托基金市場基本成熟后發(fā)行房地產(chǎn)債券類投資信托基金。此階段我國可以完成房地產(chǎn)投資信托基金市場從單一到多類型，從房地產(chǎn)到相關(guān)行業(yè)，再到房地產(chǎn)金融市場的完善過程。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有兩種，公募方式和私募方式。同樣，房地產(chǎn)投資信托基金的募集方式也可分為公募和私募兩種。采取公募方式的房地產(chǎn)投資信托基金可以面向社會公眾公開發(fā)售。這種基金可以向社會公開發(fā)售基金份額和宣傳推廣，基金募集對象不固定且基金份額的投資金額要求較低。因此公募房地產(chǎn)投資信托基金適合有房地產(chǎn)投資需求的中小投資者。但這種房地產(chǎn)投資信托基金要遵循的法律法規(guī)較多，受到的監(jiān)管也比較嚴格。相較公募房地產(chǎn)投資信托基金而言，私募房地產(chǎn)投資信托基金則收到的監(jiān)管力度要小，這是由于其投資者都是特定的，人數(shù)不超過200人，并且投資者需要是合格投資者。但由于私募房地產(chǎn)投資信托基金不面向公眾發(fā)售，不進行公開宣傳，基金份額的投資金額較高，因此私募房地產(chǎn)投資信托基金的投資范圍更大以及所受限制更小。

三、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的資金來源渠道

目前我國的房地產(chǎn)市場的資金來源可分五種，分別為國內(nèi)貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金和其他資金來源。而房地產(chǎn)投資信托基金的來源渠道有面向特定或者不特定的投資者募集的資金以及基金在運營過程中產(chǎn)生的收益或者利得。由于我國的經(jīng)濟發(fā)展，私人財富迅速積累，全國范圍內(nèi)形成了大量的社會閑散資金，房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立可吸收大量中小企業(yè)投資者的資金，對金融資源配置起一定的促進作用。而從養(yǎng)老金入市這一行為來看，養(yǎng)老金和社會保險金等的管理機構(gòu)會作為機構(gòu)投資者也可為房地產(chǎn)投資信托基金提供一定的資金。當(dāng)然，在房地產(chǎn)投資信托基金的管理運營過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資信托基金投資的標的也會由于升值或者盈利產(chǎn)生一定的資金來源。這又刺激了投資者對于房地產(chǎn)投資信托基金的投資信息，從而達到良性循環(huán)的目的。

四、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的產(chǎn)品定位

針對目前我國的現(xiàn)實國情，我國更加適合發(fā)展公募封閉契約權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托基金。首先，公募型房地產(chǎn)投資信托基金的投資金額要求較低，可以吸收社會小額閑散資金，促進金融市場的資源進行優(yōu)化配置的同時受到法律法規(guī)監(jiān)管較嚴格，從而降低基金的運營風(fēng)險；其次封閉型房地產(chǎn)投資信托基金具有更高的流動性，并能在一定程度上規(guī)避不利因素對基金整體的影響；再次契約型房地產(chǎn)投資信托基金的基金資產(chǎn)為信托資產(chǎn)，受信托法保護，安全性更高也更適合我國市場現(xiàn)狀；最后，針對我國目前較高的房屋空置率及嚴重的房地產(chǎn)存量與增量失衡的現(xiàn)象，權(quán)益型不僅可以滿足投資者的需求，而且可以滿足真正房屋承租者的需求，從根本上解決投資者和需求者的矛盾。

參考文獻：

[1]姜偉偉.我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式與運行機制研究[D].中南大學(xué)碩士論文,2007.

篇4

剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達到90％。

2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險問題其根源往往與這一特點密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，進而支撐著中國房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負載實在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時，實際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險和體制風(fēng)險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產(chǎn)金融蘊含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險和金融危機動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。

目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個房地產(chǎn)信托計劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。

信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散，降低危機產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險能力，而抗風(fēng)險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發(fā)源自金融風(fēng)險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風(fēng)險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進行跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險分擔(dān)能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風(fēng)險分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累問題，結(jié)果是在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發(fā)。

市場對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體

篇5

一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達到90％。

2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險問題其根源往往與這一特點密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，進而支撐著中國房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負載實在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時，實際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險和體制風(fēng)險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產(chǎn)金融蘊含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險和金融危機動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。

目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分

只有從單個房地產(chǎn)信托計劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。

信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散，降低危機產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險能力，而抗風(fēng)險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發(fā)源自金融風(fēng)險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風(fēng)險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進行跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險分擔(dān)能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤。跨時風(fēng)險分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累問題，結(jié)果是在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發(fā)。

市場對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體

篇6

鑒于當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，以及從我國公民的住房情況來看，仍然有大部分的居民居無定所。對此，政府提出了一個建設(shè)性的政策，即保障房建設(shè)。這對解決我國絕大多數(shù)人的住房問題有著重大的意義。但是，由于保障房建設(shè)的利潤空間比較小，屬于公眾服務(wù)性措施。自然而然地就提不起房地產(chǎn)投資商的積極性。由此，便導(dǎo)致了資金問題成為保障房建設(shè)項目中最突出的困難。而資金問題具體地體現(xiàn)為建設(shè)的投入資金不足與融資渠道的狹窄。所以，保障建設(shè)的資金問題重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融資問題對政府來說，是個極大的挑戰(zhàn)。如何拓寬融資渠道、如何確保資金的有續(xù)投入？本論文從幾個方面提出建議，希望對解決保障房融資問題有一定的幫助。

一、當(dāng)前保障房融資出現(xiàn)的困難

根據(jù)相關(guān)法規(guī)的精神，要求在二零一三年前為全國一千五百多萬戶低收入家庭解決住房問題。但由于投入的資金有限，必將會在很大程度上限制了保障房建設(shè)的效率。如今，政府為保障房建設(shè)所撥出的資金只占總需求的不到百分之八，使保障房建設(shè)資金仍然存在很大的缺口，難以補足。以目前情形來看，要按時按量達標是非常困難的。如此一來，政府在保障房建設(shè)中的主導(dǎo)位置便突顯出來了。因此，政府如何發(fā)揮其主導(dǎo)作用、如何帶動各界參與到保障房建設(shè)的融資問題中便成為了最具挑戰(zhàn)的困難。

由此可見，資金問題是保障建設(shè)最大的障礙，而融資的方式與渠道則是關(guān)注的重點。

二、融資渠道探討

鑒于目前保障房建設(shè)所體現(xiàn)出來的資金困難，政府應(yīng)當(dāng)把重點放在拓展融資的方式與渠道多元化。為此，筆者結(jié)合當(dāng)前形勢提出以下幾點建議：

一是制定相關(guān)的法規(guī)政策。政府可以制定新的稅收政策，以加強管理稅收的合理使用，使其中一部分可以作為保障房建設(shè)的資金來源。政府還可以利用相關(guān)的金融機構(gòu)如銀行以便為保障房建設(shè)提供部分資金來源。諸如此類的財政政策都可以為解決保障房建設(shè)的資金缺口作一定的保障。總之政府要為保障房的建設(shè)給予政策性的支持。

二是明確中央政府的主導(dǎo)作用，發(fā)揮地方政府的作用。首先，政府財政撥款是保障房建設(shè)最基本也是最固定的資金來源。可見，在保障房建設(shè)中政府是處在一個主導(dǎo)的位置上，這是不容置疑的。政府除了財政撥款以外，還可以利用其主導(dǎo)地位降低融資的成本并以拓展保障房建設(shè)融資渠道作為政府主要的責(zé)任，以增強融資能力。除了中央政府撥款之外，還應(yīng)當(dāng)充分地發(fā)揮地方政府的作用。從長遠來看，政府要轉(zhuǎn)變思路，積極引導(dǎo)其他資本參與保障性住房合作建設(shè)。

三是引進市場。的確，保障房的低利潤很難吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。但以政府為主導(dǎo)而推進的保障房建設(shè)投資，具有可信性與安全性。這對少數(shù)投資能力較低的開發(fā)商來說，則是一個不錯的選擇。政府還可以通過一些激勵機制把保障房建設(shè)投資引進市場，如提供相應(yīng)的補貼，甚至可以直接把保障性住房建設(shè)作為一個指標直接與開發(fā)商拿地中標相關(guān)等，以增強私營企業(yè)對保障房建設(shè)的投資力度。此外，以市場機制引入民間資本作為保障房建設(shè)的部分資金來源也不失為一個有效的融資渠道。具體地，如可以在建設(shè)過程中通過部分的建設(shè)權(quán)與動營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在私營企業(yè)投入資金并收取了一定的利潤后再收歸政府管理。如此一來，不僅可以緩解保障房建設(shè)資金的缺口的問題，也減輕了政府的壓力。

四是引入土地出讓金與住房公積金。政府可以每年從土地轉(zhuǎn)讓的收入中拿出一定比例用于保障房建設(shè)。有必要引入部分土地出讓金作為保障房建設(shè)資金的一個重要來源。另外，根據(jù)國外的成功經(jīng)驗，公眾住房公積金也可以作為一個融資渠道。中國很多城市的住房公積金閑置率很高有的甚至達到70%，政府可以通過管理先使用一部分作為投資，使資金得以有效利用的同時也為保障房建設(shè)提供幫助。以住房公積金支持保障房建設(shè)將成為我國融資渠道的開創(chuàng)性措施。

五是利用房地產(chǎn)信托基金REITS。房地產(chǎn)信托基金是一種發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金屬于不動產(chǎn)證券化的一種。根據(jù)發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，可以看到，房地產(chǎn)信托基金模式已漸漸成為一種普遍的融資渠道。房地產(chǎn)信托基金是投資機構(gòu)通過對房地產(chǎn)進行管理，將經(jīng)營所得的利潤按比例回報給投資者的一種方式。政府同樣可以通過房地產(chǎn)信托基金，轉(zhuǎn)讓保障房以獲取建設(shè)的資金，也可以把經(jīng)營所得分給投資者。如此一來，便可以互惠互利，不僅緩解了保障房建設(shè)的資金壓力，投資商也得到了長期穩(wěn)定的利益回報，達到了共贏的局面。在不久的將來，可以預(yù)見，房地產(chǎn)信托基金模式將成為保障房建設(shè)的融資渠道多元化的開創(chuàng)性道路之一。

總而言之，融資多元化是保障房建設(shè)中最核心的問題。各方都應(yīng)當(dāng)致力于解決保障房建設(shè)的融資問題，使保障房建設(shè)得以順利完成。從而保證將人民利益落在實處，確保低收入家庭的基本住宿。進而體現(xiàn)“以人為本”的理念，促進國家和諧有序地發(fā)展。

參考文獻：

篇7

信托業(yè)作爲(wèi)金融范疇的第四支柱，其自身也和銀行證券范疇一樣，風(fēng)險就是其運營和管理的主體。任何風(fēng)險都是與收益相關(guān)聯(lián)的，風(fēng)險越大，收益越高，反之，收益越高，那麼風(fēng)險就會越大。在保證高收益的前提下，盡能夠地消弭風(fēng)險是必定的追求。

一、信托業(yè)承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險

信托合同中信托項目能否依照合同的要求順利完成，其自身就摻雜著太多的不確定性，而一旦信托項目不能順利完成，就是形成信托公司無法承兌委托人，或許委托人和投資者的資金和投入無法順利發(fā)出，就會給投資人、委托人和受害者形成間接的金錢上的損失。但是這些損失能否應(yīng)該有信托公司來承當(dāng)呢?依據(jù)《信托法》相關(guān)法律規(guī)則，信托投資隨同的風(fēng)險應(yīng)該由委托人本人承當(dāng)，除非是受托人沒有盡到其合理的管理職能和忽略時，風(fēng)險才由信托公司承當(dāng)。但是在社會理論中，無論信托公司有沒有違規(guī)的行爲(wèi)，信托投資發(fā)生的風(fēng)險均由受托人承當(dāng)。這是在目前我國信托市場不成熟的狀況下最好的風(fēng)險處置方式，依據(jù)《信托法》第二十五條的相關(guān)規(guī)則，信托公司關(guān)于委托人的財富有著慎重管理的義務(wù)。慎重管理義務(wù)是一個較爲(wèi)模糊的判別規(guī)范，假如信托財富無法順利發(fā)出，而這個損失最終是由委托人來承當(dāng)?shù)脑挘屈N就會使得大少數(shù)人遠離信托行業(yè)，使得我國剛剛開展起來的信托業(yè)走向消亡。其實不管國際外，信托公司一直間接或直接地承當(dāng)著信托投資的風(fēng)險，只不過我國目前信托公司承當(dāng)風(fēng)險的方式是顯性的。

二、緩沖機制的研討

信托公司在爲(wèi)委托人管理投資資產(chǎn)時，經(jīng)常同時存在著幾十甚至上百個信托產(chǎn)品，這些信托產(chǎn)品中或多或少地存在著這樣或那樣的風(fēng)險，與此同時，信托業(yè)的活動水平遠遠比不上銀行業(yè)，因而，一個看似微乎其微的信托產(chǎn)品風(fēng)險成績能夠給整個信托業(yè)帶來難以意料的風(fēng)險，猶如亞馬遜的蝴蝶震動了一次翅膀。目前信托行業(yè)的風(fēng)險管理機制大多需求等到風(fēng)險真正呈現(xiàn)時才干有所應(yīng)對，這種風(fēng)險管理機制關(guān)于信托業(yè)來說，其作用遠遠不夠。我們需求的信托業(yè)的風(fēng)險管理機制是事后的，即風(fēng)險緩沖機制，使得信托業(yè)和投資者的風(fēng)險均可以失掉無效的緩沖。目前在理論中曾經(jīng)停止的風(fēng)險緩沖機制的次要有兩種。第一，在信托產(chǎn)品被設(shè)計的時分就引入緩沖機制，將信托產(chǎn)品中的投資額分爲(wèi)優(yōu)先償付信托項目預(yù)期收益和延后償付信托項目預(yù)期收益和能夠的超額收益，這種方式就爲(wèi)需求優(yōu)先償付的投資者停止了一定的風(fēng)險緩沖;第二，信托公司停止外部的調(diào)劑，經(jīng)過與投資者簽署一定的合約。將信托公司的固定資產(chǎn)和其他信托產(chǎn)品與其投資信托產(chǎn)品停止交流，這樣就大大進步了信托產(chǎn)品的活動性，將信托委托人的投資產(chǎn)品之間的風(fēng)險停止工夫上的互換。但是就目前的這兩種緩沖機制來看，并不能很好地處理信托業(yè)的風(fēng)險成績，還需求更好的風(fēng)險緩沖機制來降低信托行業(yè)的風(fēng)險，更好地促進信托行業(yè)的開展。

三、其他金融范疇風(fēng)險應(yīng)對措施

國際的金融范疇各行業(yè)都曾經(jīng)樹立了絕對較爲(wèi)完善的風(fēng)險緩沖機制，這些緩沖機制爲(wèi)信托行業(yè)緩沖機制的樹立、運轉(zhuǎn)、監(jiān)管等進程都提供了無力的參考。首先，在證券行業(yè)，成立了證券投資者維護基金無限責(zé)任公司，次要用來監(jiān)測證券公司的風(fēng)險，組織、參與甚至封閉或許破產(chǎn)證券公司的清算任務(wù)，對證券公司運轉(zhuǎn)進程中呈現(xiàn)的風(fēng)險隱患同有關(guān)部門樹立糾正機制等。證券行業(yè)成立了獨立運作的公司對行業(yè)的風(fēng)險停止預(yù)防以及監(jiān)管，有著其波動資金募集來源，關(guān)于證券行業(yè)的良好運轉(zhuǎn)起到了至關(guān)重要的作用。其次，保險行業(yè)也成立了保險保證基金框架，這個框架與證券行業(yè)的監(jiān)管形式接近，成立了中國保險保證基金無限責(zé)任管理公司，這種專業(yè)化的管理公司大大進步了運作效率，并且也盡能夠地防止了與其他管理保險部門的利益抵觸。此外，這種風(fēng)險緩存機制也嚴厲地遵照著保險行業(yè)人身保險和財富保險相別離的趨向。最初，在基金行業(yè)的風(fēng)險緩沖機制中，次要的是風(fēng)險預(yù)備金制度，基金管理公司每個月都會提存一定數(shù)量的風(fēng)險預(yù)備金，這些風(fēng)險預(yù)備金寄存于一家托管銀行，次要用于基金公司違規(guī)形成基金持有人的賠付成績。

四、信托業(yè)風(fēng)險緩沖機制

鑒于我國金融范疇其他行業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的一些緩沖機制，結(jié)合我國目前信托業(yè)的實踐情形，樹立愈加片面的信托業(yè)風(fēng)險緩沖機制，對曾經(jīng)呈現(xiàn)或許行將呈現(xiàn)的風(fēng)險停止預(yù)防和彌補。信托業(yè)次要的風(fēng)險緩存機制有以下幾種。

4.1樹立信托業(yè)的風(fēng)險緩沖基金

正如證券、基金和保險行業(yè)，在信托業(yè)也需求樹立一個風(fēng)險緩沖機制，參照證券和保險業(yè)的做法，樹立一個信托行業(yè)緩沖基金管理公司，這樣有利于從資金方面處理信托業(yè)的風(fēng)險與預(yù)防和管理的持久機制。由信托基金管理公司作爲(wèi)發(fā)起人樹立信托風(fēng)險緩沖基金。當(dāng)信托公司呈現(xiàn)信托項目沒有依照合同運轉(zhuǎn)而難以對委托人和投資者停止兌付的時分，信托公司可以向信托基金管理公司提出請求，由信托基金管理公司運用信托基金對信托公司不能完成兌付的信托項目停止收買，這樣信托公司便可以完成對委托人和投資者的兌付，并且信托基金管理公司也可以對其發(fā)出的信托項目停止風(fēng)險管理，回收信托資產(chǎn)。這種方式可以無效地維護信托投資者的利益。關(guān)于信托業(yè)的信托緩沖基金的募集方式，可以經(jīng)過以下方式處理：第一，由地方財政投入一局部，堅持在固定的比率;第二，從信托公司上繳的管理費中提取一定的比率;第三，允許信托公司發(fā)行專門的風(fēng)險緩沖金;第四，國度采取委托的方式向銀行或許其他投資機構(gòu)發(fā)行信托風(fēng)險緩沖基金，向社會地下募集;第五，信托公司還可以采取發(fā)行一些債券和證券的方式來募集資金。

4.2進步信托產(chǎn)品活動速度，構(gòu)建信托產(chǎn)品的流通市場

信托公司的風(fēng)險經(jīng)常來源于信托產(chǎn)品的活動性成績，信托產(chǎn)品活動性較差，逐步成爲(wèi)制約信托業(yè)開展的一個重要要素。但是信托產(chǎn)品活動性差的成績并不能全部歸因于其產(chǎn)品自身，市場成績也是一個十分重要的要素。信托產(chǎn)品活動性差的成績必需經(jīng)過市場化來處理。次要是使信托產(chǎn)品可以在銀行市場間流通或許在信托業(yè)構(gòu)建一個可供信托公司和信托產(chǎn)品持有者和投資者參與的信托買賣平臺。信托產(chǎn)品持有者和投資者可以經(jīng)過信托公司在這個平臺停止買賣，特別是呈現(xiàn)兌付風(fēng)險的信托產(chǎn)品，持有者可以在這個平臺上停止買賣，產(chǎn)品投資者可以自行停止購置，但是同時保存對信托公司一定工夫的追償權(quán)。信托流通市場其歸根結(jié)底是在信托零碎外部構(gòu)建一個信托產(chǎn)品流通市場，從基本上處理信托產(chǎn)品的風(fēng)險成績，好像證券行業(yè)一樣。信托產(chǎn)品的流通市場的構(gòu)建會大大進步信托產(chǎn)品的流通速度，進而對信托產(chǎn)品的構(gòu)造不時停止優(yōu)化，促進信托業(yè)資源的合理配置，完成信托業(yè)與投資業(yè)的良性開展。

4.3放慢與銀行資產(chǎn)管理公司的等金融機構(gòu)協(xié)作的腳步，爲(wèi)信托業(yè)提供牢靠的資金鏈條

目前來說，我國信托業(yè)不能發(fā)行金融債券，其融資渠道過于狹隘和動亂。降低信托業(yè)進入銀行的門檻是火燒眉毛的，信托業(yè)應(yīng)該積極自動的參與到與金融機構(gòu)的協(xié)作中去，應(yīng)用金融機構(gòu)間的各種融資方式，翻開信托業(yè)在銀行間的融資渠道，進步信托業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的才能。信托產(chǎn)品的存續(xù)時期和信托項目期限的不婚配，是構(gòu)建信托融資多渠道化的重心所在，關(guān)于構(gòu)建可繼續(xù)的信托資金鏈條，是應(yīng)對信托風(fēng)險的又一重要方式。假如房地產(chǎn)行業(yè)的資金回流速度繼續(xù)降低，不動產(chǎn)和存量資金就會呈現(xiàn)階段性和暫時性的斷流，而同時信托業(yè)進入兌付的頂峰期，那麼信托業(yè)的兌付風(fēng)險將會大大進步，這就需求信托業(yè)與資產(chǎn)管理公司停止協(xié)作，構(gòu)成信產(chǎn)品期限和項目融資期限的資金繼續(xù)，緩解信托產(chǎn)品的活動性風(fēng)險。

4.4積極自動地與信托公司停止協(xié)作，構(gòu)成信托保險制度

保險公司自身就是在用風(fēng)險來運營收益，因而，關(guān)于如何轉(zhuǎn)移、躲避和化解風(fēng)險關(guān)于保險公司來說是十分必要的，信托公司也是如此。信托公司可以和保險公司停止協(xié)作，單方共同預(yù)防風(fēng)險、躲避風(fēng)險、處置風(fēng)險。比方，可以將保險公司作爲(wèi)擔(dān)保人制度逐步引入信托產(chǎn)品中，保險公司對信托產(chǎn)品第三方停止獨立的擔(dān)保和保證，相當(dāng)于給信托產(chǎn)品的持有停止了雙重的保險。在信托公司無法對信托產(chǎn)品持有人停止兌付的時分，可以要求保險公司對其停止償付。將保險制度引入信托產(chǎn)品中的做法不只僅可以大大增加信托公司的運營風(fēng)險，而且也降低了保險公司的營銷本錢。信托公司可以針對保險公司的特點開收回側(cè)重于活動性和平安性的信托產(chǎn)品，這樣便可以吸引較多的保險資金，大大進步信托業(yè)對信托產(chǎn)品的兌付才能和風(fēng)險緩沖才能。

4.5對信托產(chǎn)品停止構(gòu)造上的變革創(chuàng)新，進步信托產(chǎn)品的技術(shù)含量

在國外的信托產(chǎn)品風(fēng)險緩沖機制中，信托產(chǎn)品經(jīng)常應(yīng)用差期權(quán)和總收益的利率互換等衍消費品對信托產(chǎn)品的風(fēng)險停止緩沖，在我們自創(chuàng)國外的根底上，可以對信托產(chǎn)品停止如下的改造。第一，關(guān)于信托產(chǎn)品的期限停止合理的設(shè)置，在少量的信托產(chǎn)品中注重每種產(chǎn)品的兌付工夫差，避免一切的信托產(chǎn)品的兌付期限集中于同一工夫點，加大信托公司的兌付壓力，增大信托兌付風(fēng)險。第二，仿效證券，設(shè)計出各種信托產(chǎn)品的衍生品，這樣就可以起到對沖作用，如此便能和我國目前的股指期貨到達異樣的效果。這種方式將信托業(yè)自身的風(fēng)險與金融市場的風(fēng)險掛鉤，經(jīng)過非保險的方式到達風(fēng)險緩沖的作用，這是一種無效的嘗試。第三，在開發(fā)信托產(chǎn)品的進程中，應(yīng)用傳統(tǒng)的的抵押、擔(dān)保、保證等方式，在信托合同中參加具有法律效能，到達一定條件自動終止的法律條款。把信托產(chǎn)品的資產(chǎn)管理變成風(fēng)險管理，降低信托公司到期的兌付壓力。第四，放慢信托產(chǎn)品的證券化，使其可以在證券地下市場中買賣和發(fā)行，進步信托產(chǎn)品的流通功能，同時也將擴展大信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模。

4.6放慢風(fēng)險緩沖機制的體系建立

風(fēng)險緩沖機制，從基本下去說，就是一定要遵照無效性、謹慎性、獨立性和片面性等準繩，在大的方向上，做到合理合規(guī)、誠信謹慎。同時不能疏忽的是，一切的制度都是人爲(wèi)停止操控的，每團體的責(zé)任都應(yīng)該明晰，強化信托委托人的風(fēng)險認識，關(guān)于信托業(yè)務(wù)中的每項風(fēng)險都應(yīng)該停止合理的好心的提示，每一個崗位都應(yīng)該強化風(fēng)險責(zé)恣意識。出臺一系列的風(fēng)險規(guī)則，關(guān)于風(fēng)險停止失職盡責(zé)的管理和指點。信托業(yè)是我國金融范疇的一個特殊行業(yè)，歷經(jīng)幾次整理才逐步走向正軌。我們應(yīng)該看法到即使是單個信托公司的危機也有能夠涉及整個信托行業(yè)，信托業(yè)是一個極容易釀造危機的行業(yè)，我們必需關(guān)于信托業(yè)的風(fēng)險停止預(yù)防，樹立完善、長效的風(fēng)險緩沖機制是必不可少的。所以樹立良好的信托次序，維持信托業(yè)安康開展，任重而道遠。

參考文獻

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篇8

EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托基金，一般是指采用公司或商業(yè)信托的形式，將多個投資者的資金集中起來，收購持有房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)融資，并共同分享房地產(chǎn)投資收益的一種信托方式，其本質(zhì)是內(nèi)含信托關(guān)系并投資于房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利與收益的基金。REITs最早于1960年誕生于美國，20世紀80年代前受法律及管理等方面的影響發(fā)展較為緩慢，20世紀80年代后期因相關(guān)法律尤其是稅收法律制度的逐步完善和支持性政策的實施得以快速發(fā)展。截至2016年末，根據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會（NAREIT）的統(tǒng)計，全美REITs的權(quán)益市值已近一萬億美元。REITs根據(jù)自身的投資范圍一般可分為權(quán)益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大類，其中權(quán)益型收益源自物業(yè)租金收益，是目前市場上最為主流的形式，抵押型用于發(fā)放抵押貸款，而混合型則是兩種業(yè)務(wù)的組合。REITs的出現(xiàn)和快速發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的融資與退出方式，也為中小投資者提供了參與地產(chǎn)投資的多元化通道。

一、我國REITs的發(fā)展現(xiàn)狀

我國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)過程中利用基金、信托等進行融資的情況非常普遍，但絕大部分此類融資本質(zhì)上都是為了符合相關(guān)監(jiān)管要求為開發(fā)商提供過橋貸款性質(zhì)的類銀行業(yè)務(wù)融資，其融資發(fā)起主體也往往都是銀行，基金、信托通常扮演單純的通道角色。這與廣泛集合社會大眾資金，委托專業(yè)房地產(chǎn)運營機構(gòu)，參與房地產(chǎn)投資獲取收益并承擔(dān)風(fēng)險的REITs模式相距甚遠。目前我國內(nèi)地尚未出臺針對REITs的專門法律法規(guī)，實際的應(yīng)用和成熟市場相比仍然極少，但針對REITs的研究與討論卻已非常廣泛而豐富，相關(guān)配套金融、法律、市場體系也逐漸走向完善。2007年開始，由中國人民銀行牽頭，聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委陸續(xù)出臺了相關(guān)的研究報告及管理辦法，逐步推進REITs業(yè)務(wù)在國內(nèi)的發(fā)展。目前，REITs雖然在法律、法規(guī)層面仍然有諸多的空白，但在國內(nèi)房地產(chǎn)快速發(fā)展升級的行業(yè)需求下，2005年以來，我國內(nèi)地陸續(xù)發(fā)行了包括廣州越秀、中信啟航、蘇寧云創(chuàng)、海印股份信托收益權(quán)、萬達穩(wěn)賺、鵬華前海萬科等REITs或類REITs產(chǎn)品。這些產(chǎn)品有些在境外上市，有些在國內(nèi)上市，有些為公募，有些為私募，客觀上說目前的這些產(chǎn)品與國際標準的REITs仍有一定距離。從總體層面上看，我國的REITs仍然處于不斷積累、逐漸探索與完善的階段。

二、我國內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs總體情況

由于目前我國內(nèi)地公開上市交易的REITs極少，基本符合標準的只有鵬華前海萬科 REITs一家，而香港上市的REITs卻大都有參與內(nèi)地的房地產(chǎn)投資項目，有些在甚至直接以內(nèi)地房地產(chǎn)項目為基金基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起而成，因此本文將我國內(nèi)地與香港地區(qū)上市的REITs一并納入數(shù)據(jù)分析范圍。相較于內(nèi)地，香港地區(qū)于2003年由香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會頒布了針對REITs的專門法規(guī)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，法規(guī)對香港REITs的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員、投資范圍、利潤分配等進行了詳細的規(guī)定。2005年，由香港房屋委員會作為初始發(fā)起人，上市公開發(fā)售了香港首個REITs――領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（后于2015年8月更名為領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金），當(dāng)年即成為全球市值最大的IPO REITs。隨后香港又陸續(xù)發(fā)售了包括泓富產(chǎn)業(yè)信托、越秀產(chǎn)業(yè)信托、陽光房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多個REITs，現(xiàn)在在香港已經(jīng)有上市REITs數(shù)量有11個，總市值約1 891億元人民幣。從性質(zhì)來看，目前上市的REITs均為權(quán)益性REITs，根據(jù)其公開市場數(shù)據(jù)計算，其5年內(nèi)平均年化凈資產(chǎn)收益率達9%。見表1。

三、我國內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs運營情況比較分析

（一）規(guī)模比較分析

從總規(guī)模上看，我國內(nèi)地及香港地區(qū)的上市REITs與美國存在巨大的差異。根據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會最新的統(tǒng)計，截至2016年末全美有222個REITs，其中在紐約證券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191個，全部REITs的市場權(quán)益價值已經(jīng)達9 779億美元，全部權(quán)益性REITs的市場權(quán)益價值達9 148億美元，總體規(guī)模達到我國內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs合計市值的36倍以上。即便僅與美國自身相比，從2010年至2016年美國REITs市值又增加了一倍以上，足見其快速發(fā)展的態(tài)勢及我國與其的巨大差距。美國與我國內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs比較如表2所示。

可見美國REITs無論是數(shù)量、市值以及其占GDP的比例都h遠超過我國，我國的物業(yè)資產(chǎn)證券化水平與發(fā)達國家差距巨大，當(dāng)然也證明了我國REITs發(fā)展還存在巨大的潛力空間。

（二）行業(yè)比較分析

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得以快速發(fā)展并不斷變化。根據(jù)最新的美國房地產(chǎn)信托協(xié)會的房地產(chǎn)REITs分類標準，美國的REITs依據(jù)其行業(yè)屬性細分為9大門類，包括：辦公類/工業(yè)類、零售類、住宅類、多樣類、醫(yī)療保健類、住宿度假類、自用倉儲類、森林類、抵押按揭類等。如此細致齊全的分類，且每一類細分領(lǐng)域都有專業(yè)性、競爭力極強的公司控制與運營，足見美國REITs已經(jīng)發(fā)展成極具深度、專業(yè)化的成熟的運行體系。根據(jù)2016年末的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，零售類REITs尤其是區(qū)域購物中心類的REITs在美國各類REITs中的占比最大，其次是住宅類、辦公類及醫(yī)療保健類。而2010年以前規(guī)模很小的自用倉儲類、數(shù)據(jù)中心類的REITs市值也已經(jīng)快速成長達到683億美元及598億美元，已經(jīng)分別占據(jù)美國總體權(quán)益REITs市場的6%左右。

反觀我國內(nèi)地及香港地區(qū)上市REITs市場，一方面數(shù)量與市場體量都與美國差距巨大，從所涉及的行業(yè)看也僅集中于零售、辦公、酒店三類，品種非常單一，其中又以零售業(yè)REITs占比最大。以目前亞洲最大，也是唯一進入全球市值最大REITs前20名的領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金為例，其與零售業(yè)態(tài)相關(guān)的物業(yè)及停車場租金收入占其REITs總收入94%，其中最為單純的商鋪租金收入占其總收入的56%，相關(guān)物業(yè)主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及開元系列酒店的酒店為主資產(chǎn)的富豪產(chǎn)業(yè)信托及開元產(chǎn)業(yè)信托，其基金規(guī)模都較小。

（三）業(yè)績比較分析

根據(jù)2016年半年財務(wù)數(shù)據(jù)，A股整體凈資產(chǎn)收益率為5.49%，5年平均凈資產(chǎn)收益率為7%。香港市場方面，2016年半年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示凈資產(chǎn)收益率為4.73%，5年平均凈資產(chǎn)收益率為6%（數(shù)據(jù)來自WIND資訊），而我國內(nèi)地及香港地區(qū)REITs5年平均凈資產(chǎn)收益率達到9%，顯著高于A股及港股的平均收益水平。美國市場方面，截至2016年末，美國全部REITs平均收益率水平為4.33%，其中權(quán)益類REITs平均收益率水平為3.98%，同樣顯著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此總體上看，無論國內(nèi)市場與國外市場，上市REITs業(yè)績水平都要高于平均上市公司業(yè)績水平。

已經(jīng)在我國內(nèi)地及香港地區(qū)上市的REITs的規(guī)模與其績效是否存在一定的趨勢關(guān)系，本文也進行了比較分析。現(xiàn)有上市REITs的績效（ROE）與其規(guī)模（Ln（市值））存在一定的相關(guān)性趨勢，為確認此種相關(guān)性趨勢，論文利用STATA 12對以上兩組變量的相關(guān)性進行了Pearson檢驗。計算結(jié)果如上頁表3所示。

經(jīng)計算，內(nèi)地及香港上市REITs績效（ROE）與其規(guī)模（Ln（市值））的相關(guān)系數(shù)0.5503，相關(guān)性在10%顯著性水平上顯著，可以認為其績效與規(guī)模兩者之間是具有一定相關(guān)性的。考慮目前內(nèi)地和香港上市REITs樣本量比較小，這種相關(guān)性還有待于更大樣本量的檢測，而目前造成這種相關(guān)性的原因，一方面可能是規(guī)模增加所帶來的基金管理規(guī)模效應(yīng)，另一方面也可能是優(yōu)秀的管理團隊吸引了更多投資者而產(chǎn)生的良性循環(huán)。

四、利用REITs盤活國有存量物業(yè)的啟示

美國的REITs之所以能得以快速發(fā)展，原因是多方面的，其中最為關(guān)鍵的原因有四個：

一是其業(yè)績表現(xiàn)長期優(yōu)良。根據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會的統(tǒng)計，美國的REITs綜合回報率一直優(yōu)于道瓊斯工業(yè)指數(shù)，納斯達克綜合指數(shù)以及標準普爾500指數(shù)的綜合業(yè)績。二是REITs收益的穩(wěn)定性較好，較高風(fēng)險高收益的科技類公司明顯具有更高的投資安全性，且其收益又優(yōu)于傳統(tǒng)債券，因此吸引了大量的包括養(yǎng)老基金在內(nèi)的低風(fēng)險偏好投資機構(gòu)。三是REITs有效地解決了其直接投資房地產(chǎn)所導(dǎo)致的流動性變現(xiàn)困難，REITs尤其是公開上市的REITs具有極強的流動性，交易費用極低，隨時可以通過二級市場低成本變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。四是美國對REITs完善的法律監(jiān)管和REITs良好的公司治理，保證了投資者對REITs投資的信心。

以上這些REITs的優(yōu)勢對于已經(jīng)在我國香港地區(qū)和內(nèi)地上市的房地產(chǎn)REITs也是適用的，本文第三部分也證明我國內(nèi)地及香港地區(qū)的REITs收益超過平均收益水平。可見通過REITs一方面使得投資者可以選擇這些收益相對較高、風(fēng)險較低、流動性較好的金融投資產(chǎn)品，對風(fēng)險承受能力較低的投資者提供了一個非常有價值的產(chǎn)品選擇；另一方面，物業(yè)的持有人也可以通過REITs將其持有的物業(yè)予以證券化，快速回籠資金，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營模式，靈活資產(chǎn)配置，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升其資產(chǎn)運營效率。從宏觀層面看，REITs顯著提升了物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效率，降低了直接物業(yè)轉(zhuǎn)讓的交易成本，并通過分散持有，統(tǒng)一委托管理的模式有效促進了房地產(chǎn)行業(yè)運營的規(guī)模化與專業(yè)化運營。1980年后，美國REITs行業(yè)的快速發(fā)展同時伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進一步專業(yè)化與深化，足見兩者相互的促進作用。

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)各類物業(yè)資產(chǎn)由原來的供給嚴重不足到逐漸過剩，閑置物業(yè)資產(chǎn)不斷出現(xiàn)。2015年以來，國內(nèi)除了中心城市的住宅物業(yè)外，其他物業(yè)資產(chǎn)都頻繁發(fā)生滯銷情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨越來越大的銷售壓力。對于中大型國有企業(yè)而言，其自持的經(jīng)營性物業(yè)往往體量巨大，這其中包括酒店、辦公樓、廠房、廠區(qū)、倉庫、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等，這些物業(yè)基本都處于分散持有各自經(jīng)營的狀態(tài)，專業(yè)化運營水平不高，經(jīng)營效率也不高，且由于大體量的整體物業(yè)可轉(zhuǎn)讓性差的特點，部分經(jīng)營不良的物業(yè)資產(chǎn)反而成了拉低很多國有企業(yè)整體凈資產(chǎn)收益水平的包袱。如果能通過REITs將這些存量物業(yè)資產(chǎn)予以證券化，一方面可盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，并通過專業(yè)開發(fā)與運營管理，不斷提高資產(chǎn)使用效率；另一方面也為金融市場投資者提供了風(fēng)險相對較低、收益較高且穩(wěn)定的金融投資產(chǎn)品。基于此，盡快通過頂層設(shè)計，完善國內(nèi)REITs法律法規(guī)，解決REITs在國內(nèi)的重復(fù)征稅等制度障K問題，引導(dǎo)REITs的快速健康發(fā)展具有非常重大的意義。相關(guān)從業(yè)者也應(yīng)緊密關(guān)注此領(lǐng)域的發(fā)展及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來的變化與機遇。Z

參考文獻：

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篇9

碩士畢業(yè)后，楊枝在倫敦金融城的一家當(dāng)?shù)芈伤业搅说谝环莨ぷ鳎瑢I(yè)并不十分對口。起初，楊枝并不被看好，他希望能做出點兒成績證明自己。注意到當(dāng)時已經(jīng)有不少公司開始拓展來自中國的海外置業(yè)客戶，原本性格內(nèi)向的楊枝硬著頭皮拓寬自己的社交面，通過頻繁地發(fā)郵件、打電話、參與并組織活動，他成功進入了英國華人房地產(chǎn)協(xié)會。

楊枝的努力為這家正在發(fā)展階段的律所拓寬了市場。2011年，他還代表事務(wù)所專門到北京、上海和香港做了幾場路演，宣傳律所幫助中國買家在海外置業(yè)的業(yè)務(wù)能力。

在職業(yè)路徑上，楊枝對自己的評估一次比一次清晰，意識到在律所的職業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了天花板，他果斷選擇了辭職。“我會去想自己值不值得為一個不太熟悉的領(lǐng)域付出這么多。”楊枝說，“在律所，從業(yè)律師必須要執(zhí)證，而且過程漫長，但我的興趣還是在房地產(chǎn)。”于是他選擇2011年回國。

雖然沒有房地產(chǎn)評估的實操經(jīng)驗，楊枝在戴德梁行的面試卻出乎意料地成功。當(dāng)時REITs的概念在中國剛剛興起，楊枝關(guān)于REITs的畢業(yè)論文為他爭取到了機會。

戴德梁行是全球房地產(chǎn)顧問行業(yè)的“五大行”之一，作為獨立第三方為客戶提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢、和物業(yè)管理服務(wù)。楊枝所在的評估部，主要工作是通過評估樓宇的各個方面，給出樓宇定價報告。這份評估報告既可以在交易中作為交易價值的參考，也可以幫助銀行或準備上市的公司了解資產(chǎn)的價值。

原本認為自己科班出身，工作起來應(yīng)該駕輕就熟，實際上手后，楊枝發(fā)現(xiàn)并不是想象中那樣簡單。因海外評估體系和國內(nèi)有差異，而且辦公樓、酒店、商場等各種業(yè)態(tài)有不同的評估方法和模型，需要學(xué)習(xí)的內(nèi)容非常龐雜。

迅速地調(diào)整了心態(tài)，楊枝對所有“打雜”的工作都欣然接受，努力抓住一切能夠?qū)W習(xí)的機會。除了參加公司的各種培訓(xùn)，楊枝還時常拿著表格，向同事請教看不懂的參數(shù)。

“求知欲是快速進步的動力，感覺自己像海綿一樣每天都在吸水，有一種學(xué)不完的感覺。”楊枝說。期間，他考取了英國皇家特許測量師（全球最權(quán)威的房地產(chǎn)專業(yè)認證之一），因為進步迅速，他在戴德梁行的第一次升職就從助理分析師連升3級成為助理經(jīng)理。如今，他已經(jīng)是戴德梁行估價及顧問服務(wù)部的副董事。

回顧自己的職業(yè)道路，楊枝覺得能夠一直從事自己感興趣的事業(yè)是件幸運的事情，而這一切都要從學(xué)會評估自己開始。

C=CBNweekly Y=Yang Zhi

C： 最近在讀什么書？

Y： 在讀《全球REITs投資手冊》。我會買一些海外的REITs，幫公司創(chuàng)造價值的同時也讓自己的財富積累起來。你可以把它看成一只股票，只不過它對應(yīng)的是一幢大樓，買了一定份額就會獲得相應(yīng)的租金分紅，它是強制分紅的。這也使我間接參與了商業(yè)地產(chǎn)投資。

C： 從剛起步的小律所到戴德梁行這樣的大公司你都待過，對于初入職場的公司人，你對平臺的選擇有什么建議？

篇10

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate InvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）是海外成熟證券市場普遍存在的一種專門投資于出租型成熟商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的基金型投資產(chǎn)品，其產(chǎn)品投資特性介于傳統(tǒng)股票與債券之間。迄今為止，海外證券交易所已有上千只REITs上市交易。為了滿足投資者多樣化需求，我國正在積極研究REITs產(chǎn)品可行性與方案設(shè)計。不過，我國股市投資者歷來有偏好新股或新產(chǎn)品的傳統(tǒng)，新股上市首日眾多投資者趨之若鶩，市場波動劇烈（平均為300%的漲幅）；再如，首批上市（1999年）的封閉式基金交易異常活躍，以基金金泰為例，上市首日漲幅達39.6%，換手率達43.68%，在隨后的20個交易日內(nèi)有6個交易日漲停。在這種背景下，REITs在滬深交易所上市后價格走勢如何變化、投資者對REITs的交易行為如何、REITs產(chǎn)品上市后市場波動如何？需要我們?nèi)フJ真探索。

本文研究目標包括兩方面：其一，對REITs 產(chǎn)品上市后可能市場交易進行分析；其二，考察論證如何有效避免投資者盲目投機，特別是防范首只REITs上市后可能的爆炒情況。為此金融論文，本文從以下幾個方面進行研究：

（一）考察海外典型市場REITs上市后的市場運行狀況；

（二）考察我國滬市類似產(chǎn)品的投資者構(gòu)成及交易行為特點，并重點就1998年基金上市后市場運行狀況進行案例分析；

綜合以上研究結(jié)果，我們期望提供具有實踐操作意義的政策建議，以幫助REITs產(chǎn)品在我國滬深交易所順利上市交易。

一、境外REITs產(chǎn)品上市交易對市場影響分析

REITs自1960年在美國出現(xiàn)后，先后在英、法、德等發(fā)達資本市場涌現(xiàn)，并獲得了迅猛發(fā)展。根據(jù)GPR（Global Property Research）全球REITs 指數(shù)規(guī)模統(tǒng)計，全球證券化房地產(chǎn)市值規(guī)模從1984年的280億美元，增加到2007年的11400億美元。REITs產(chǎn)品的平均規(guī)模由1984年的2.06億美元增長到2007年的24億美元。

在亞洲市場，繼日本在2001年推出REITs后，新加坡、臺灣和香港等較成熟資本市場也相繼推出REITs。其中，在新加坡證券市場中，REITs在過去的三年里從無到有，發(fā)展迅速，市值年增長率達到108％，已經(jīng)占到其證券市場市值的10％，成為亞洲最大的REITs市場論文提綱怎么寫。香港市場也于2005年11月推出了第一只房地產(chǎn)基金——領(lǐng)匯，并籌得218億港元，超額認購達到130倍。

（一）REITs投資收益及對分散市場風(fēng)險的作用

作為房地產(chǎn)類投資產(chǎn)品，REITs具有不同于其他產(chǎn)品的收益和風(fēng)險特征。從收益角度看，根據(jù)NAREIT（National Association of Real EstateInvestment Trusts）對1972——2005年期間各類產(chǎn)品投資收益的統(tǒng)計結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)， REITs 產(chǎn)品與其他證券產(chǎn)品相比年收益率較高，僅次于小盤股，高于大盤股與債券（見圖1）。根據(jù)Bloomberg統(tǒng)計，全球REITs（即富時EPRA／NAREIT 指數(shù)）從2001年到2006年的年化報酬率為21.09%、年化標準差為12.57%。在此期間，摩根士丹利

資本國際公司（MSCI）世界指數(shù)股票年化報酬率為3.72%、標準差為13.92%；花旗集團全球政府債券指數(shù)年化報酬率為4.11%，標準差為2.55%。這意味著在諸多產(chǎn)品中，REITs指數(shù)的風(fēng)險調(diào)整后收益（Sharp指數(shù)）最高，即REITs產(chǎn)品在相同風(fēng)險下，回報率最高（見表1）。此外，REITs 平均年配息率達5.27%，不僅高于全球債券（4.57%），更優(yōu)于全球股票（2.18%）。

圖1 各類產(chǎn)品投資收益比較

資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts

表1 各類別產(chǎn)品夏普比率比較（1970-2006）

 

年份

類別

夏普比率

1970-1981

1982-1999

2000-2006

商品

0.3984

0.1654

0.3356

REIT指數(shù)

0.2577

0.4742

1.392

國際發(fā)達股市

0.0841

0.4809

0.0911

美國股市

0.0301

0.7381

-0.0806

美國固定收益市場

-0.1375

0.8193

0.9032

美國長期國債

篇11

開發(fā)商拖延進度的最終目的是為了將房價推向一個自身滿意的水平。因為土地資源是有限的，如果把土地購置進來而不去建造，那么住房的供給就會減少，市場的需求將得不到滿足，有能力購房的人就會把價格抬高來滿足自己的需求，這樣就會使得許多人無房可以居住。使得富人和窮人的差距越拉越大，造成貧富差距懸殊，不利于社會的安定團結(jié)。

對超過一年沒有開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)收取閑置費，兩年以上的收回土地的使用權(quán)。這樣就能防止有些開發(fā)商為追求高額利潤囤積居奇，惡意影響市場供給與需求之間的關(guān)系，來促使房價的上漲。同時國家可以通過將土地分成小塊承包給多家公司，而不是單單讓少數(shù)開發(fā)商擁有，使他們占據(jù)了壟斷的優(yōu)勢。對于違規(guī)的開發(fā)商，國家應(yīng)不僅僅予以罰款，更應(yīng)該規(guī)定如果一定年限內(nèi)沒有建蓋房屋的話，土地將被收回。對于建蓋好房屋卻沒在規(guī)定時間內(nèi)出售的開發(fā)商，應(yīng)該以當(dāng)初建房時的價格賣出，只有這樣做才能消除某些開發(fā)商專空子的行為。

2.準確評估拆遷的補償金

應(yīng)該由專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估，至少應(yīng)該請兩個以上的機構(gòu)，這樣做才能保證更加準確。評估機構(gòu)應(yīng)以市場為價格作為根據(jù)，不可以弄虛作假。因為評估的價格會直接影響搬遷工作是否能夠順利進行，百姓是否認可評估出來的價格對他們是否同意拆遷有著十分巨大的影響。那么如何解決搬遷中遇到的問題呢？

首先，決定搬遷者是否配合拆遷工作的重要決定因素就是補償金的問題，這就要所有人獲得的補償款應(yīng)該是一致的，不應(yīng)給予某些人特殊的照顧，妨礙政府所要求的公平、公正、公開的原則。

其次，要提高政府拆遷辦人員的自身修養(yǎng)，勤于與搬遷人員溝通。耐心傾聽他們的困難同時找到恰當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，態(tài)度要友善不可以簡單粗暴，盡量避免產(chǎn)生沖突，設(shè)身處地的為對方著想，這樣才能解決問題。

最后，要解決搬遷居民安置問題，由于房屋拆遷時間較長，那么在哪居住就成了人們首先要考慮的問題。開發(fā)商或政府可以采取一次性付款作為租房費用，或安置到特定的住所的解決方案。只有解決了人們后顧之憂的問題，搬遷的工作才能順利的進行。

3.構(gòu)建節(jié)約型住房并加強環(huán)境保護

老式住房的建筑漸漸的已經(jīng)不再能夠滿足人們對于環(huán)保的要求，新一代的節(jié)約型住房建筑應(yīng)運而生。在越來越提倡節(jié)能環(huán)保的今天，人們將科學(xué)技術(shù)投入到了這一新的研發(fā)領(lǐng)域，建筑出了節(jié)約土地、節(jié)約資源、少污染、低能耗的新型建筑。充分的利用自然資源節(jié)約能源的消耗。例如現(xiàn)在我們家里常用的太陽能熱水器正是利用了這一原理。同時，小區(qū)的環(huán)境保護也非常重要，這不僅僅需要物業(yè)的管理，更要靠業(yè)主的配合。把垃圾分門別類的放好，區(qū)分可回收資源和不可回收資源是每個人應(yīng)盡的責(zé)任。

開發(fā)建房的同時也不能忘了環(huán)境保護。不然建了那么多美麗的建筑卻沒有環(huán)境的陪襯便顯得沒有了意義。但是沿海地區(qū)由于多年持續(xù)開發(fā)，使得海岸線上的植被遭到了一定嚴重的破壞，因此我國政府應(yīng)該通過立法保護海岸的生態(tài)環(huán)境，禁止在海岸線附近的防護林地區(qū)建筑施工，禁止破壞其周圍的生態(tài)平衡。

沿海城市的污水處理工作也不容忽視。政府部門也應(yīng)該采用自上而下的管理辦法，將排污工作由省分配到市，由市再分配到鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，再分派給各個單位、企業(yè)，確保工作快而有力的展開對生活污水進行嚴格的控制，不達標的污水一律需經(jīng)過處理過再排入河流。沿海地區(qū)的企業(yè)排放的工業(yè)廢水實施監(jiān)控，排放污水需要獲得許可。且定期對各個企業(yè)進行檢查，發(fā)現(xiàn)含量超標的污染單位應(yīng)該讓他們停止生產(chǎn)，直到檢查合格才可以重新開業(yè)。污水自理、環(huán)境保護是一項大工程，需要大量的人力物力財力，因此政府部門應(yīng)該給予大量的支持和鼓勵，給予適當(dāng)?shù)呢斦a貼。對于已建成的但有礙于沿海環(huán)境發(fā)展，破壞生態(tài)平衡的房屋應(yīng)拆除，這樣才能有效的促進房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、環(huán)境協(xié)調(diào)穩(wěn)健的發(fā)展。

4.緩和開發(fā)商與消費者之間的矛盾

我國

進一步完善房屋租賃制度，采取一些福利措施，增加廉租房的供應(yīng)量，為低收入人群提供住房保障。這樣可以暫時削弱一部分人的購房需求，使供求矛盾得到緩解，防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

當(dāng)前，普通商品用房供求不平衡的矛盾異常突出，要解決這個問題的關(guān)鍵是保障供給量充足。這就需要我國政府改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵開發(fā)商增加經(jīng)濟適用房所占的市場比例，減少高檔住宅的供應(yīng)數(shù)量。嚴禁轉(zhuǎn)讓不符合國家規(guī)定的土地項目，不允許哄抬房價投資炒房的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場上。在一般狀況下，房地產(chǎn)的價格水平同居民的消費能力是一致的，但是我國許多沿海城市的房價卻遠遠高于許多發(fā)達國家。這是由于我國許多購房者并不是出于自身需要購房，而是為了投資獲利。因此我國政府為了遏制投機購房的產(chǎn)生增加二套房購房成本，二套房首付款比例也相應(yīng)提高，壓制了投資的人夠買房子的熱情，利用稅收調(diào)節(jié)控制緩解了購房緊張的局面。

5.保障期房預(yù)購者的利益

由于購房者與開發(fā)商之間在一開始就存在著信息不對稱的問題，而且作為交易的雙方，一面是購房人提前支付了資金，另一面卻是開發(fā)商承諾多長時間后交房。屬于先交錢后得到房子，一旦開發(fā)商延遲交房。便會為購買者一方帶來隱形的損失。

我國政府應(yīng)提出要求，當(dāng)房屋主體的一部分建成時才可以允許預(yù)售。對沒有達到預(yù)售許可的，不可以以內(nèi)部認購，預(yù)交誠意金等形式進行銷售，在簽訂預(yù)購合同時開發(fā)商應(yīng)提供正規(guī)發(fā)票。開發(fā)商賬目要清楚，方便國家審計人員審計。這樣可以防止開發(fā)商將開發(fā)款項挪為私用，甚至卷款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。嚴格檢查房地產(chǎn)開發(fā)商是否按標準為小區(qū)配備設(shè)施（如值班、物業(yè)管理辦公等基本設(shè)施）。還應(yīng)將開發(fā)商售房時所承諾的小區(qū)建設(shè)，綠化面積等一并寫在與購房者簽訂的預(yù)購協(xié)議中。以此來保障消費者的權(quán)益。（作者單位：沈陽師范大學(xué)）

參考文獻

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篇12

一、私募股權(quán)基金組織形式介紹

私募股權(quán)基金，一般簡稱為PE，具有私募性、投資的股權(quán)性和基金性質(zhì)三個基本特點。組織形式和管理模式是PE最核心的架構(gòu)設(shè)計，將直接關(guān)系到基金的治理結(jié)構(gòu)、運營效率、出資人和投資人權(quán)益、稅收、利潤分配等核心事項。目前PE的組織形式主要有公司制、信托制和有限合伙制三種。

公司制PE是指以公司作為組織形式，基金本身具有獨立法人資格。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投資人一般在公司的經(jīng)營決策中扮演重要角色。

信托制PE不是法人，基金出Y人與管理人以委托人的身份，委托信托公司將資金投向目標公司，并建立權(quán)利和義務(wù)的制約、平衡機制。

有限合伙制PE由投資人和基金管理人共同申請組建，投資人為有限合伙人，以其認繳的出資額為限承擔(dān)責(zé)任，不負責(zé)具體基金運營，基金管理人為普通合伙人，承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

二、我國私募股權(quán)投資基金分布現(xiàn)狀

截至2015年末，在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記在冊的私募股權(quán)投資基金共6471只，管理規(guī)模17979億。從組織形式看，合伙制私募股權(quán)投資基金的數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模為5011只和14383.35億元，占比分別為77.44%和80.0%；信托型私募股權(quán)投資基金的數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模分別為1069只和1509.08億元，占比分別為16.52%和8.39%；公司制私募股權(quán)投資基金的數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模為381只和2051.45億元，占比分別為5.89%和11.41%；其它私募股權(quán)投資基金的數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模為10只和35.15億元，占比分別為0.15%和0.2%。從上述數(shù)據(jù)看，目前合伙制私募股權(quán)基金占據(jù)主導(dǎo)地位，這一組織形式也是被國外投資機構(gòu)普遍認可和使用。

三、公司制PE內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)特點及建議

1.公司制企業(yè)內(nèi)部治理特點

公司制企業(yè)內(nèi)部治理途徑一般通過股東大會、董事會、監(jiān)事會形成治理體系，解決兩權(quán)分離后所有者對經(jīng)營者的監(jiān)督和制衡機制。具體而言包含兩層含義：一是公司股東大會、董事會、監(jiān)事會的權(quán)利設(shè)置和監(jiān)督關(guān)系；二是董事會與總經(jīng)理的權(quán)利設(shè)置和制衡關(guān)系。

公司制內(nèi)部治理架構(gòu)可概括為如下四種關(guān)系：

（1）所有者和經(jīng)營者的委托關(guān)系

（2）董事會和經(jīng)理層的決策與執(zhí)行關(guān)系

（3）所有者和監(jiān)事會的委托受托監(jiān)督責(zé)任關(guān)系

（4）監(jiān)事會與經(jīng)營者的監(jiān)督與被監(jiān)督關(guān)系

2.公司制PE內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)建議

公司制PE內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)遵循一般公司制企業(yè)的治理框架，但同時由于PE業(yè)務(wù)性質(zhì)和從業(yè)者素質(zhì)要求等特點決定其與一般公司內(nèi)部治理有所不同。私募股權(quán)基金運作上有如下特點：

（1）業(yè)務(wù)為高度不確定的資本運營。PE并不像傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)一樣局限于某一行業(yè)或領(lǐng)域，而是涉及多行業(yè)或多領(lǐng)域的研究和經(jīng)營，因此其業(yè)務(wù)是高度不確定性的資本經(jīng)營。

（2）合格投資者人數(shù)不會太多。公司制PE相比有限合伙或信托制而言，基金投資人會直接參與公司經(jīng)營管理，資金和管理的雙重要求使得公司制PE的合格投資者人數(shù)相對較少。

（3）從業(yè)者均為專業(yè)精英。PE跨行業(yè)投資和經(jīng)營特性要求其從業(yè)人員具有扎實的財務(wù)、法律和行業(yè)背景知識，故私募基金的從業(yè)者都是行業(yè)精英。

根據(jù)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，如果公司股東較少或規(guī)模較少時，可以不設(shè)董事會而設(shè)執(zhí)行董事。執(zhí)行董事主要承擔(dān)審查性的職責(zé)，如聘用會計師、托管銀行選擇等。鑒于以上特點，公司制PE更適合采用一種扁平式的管理模式，弱化董事會職責(zé)，具體業(yè)務(wù)可由投資經(jīng)理為核心的經(jīng)營層完成，由投資經(jīng)理負責(zé)并直接向股東會報告，精簡董事會后，將大大提高私募股權(quán)基金的運作效率。

四、信托制PE內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)特點及建議

1.信托制企業(yè)內(nèi)部治理特點

信托是通過信托合同這一載體，將信托財產(chǎn)委托給受托人，由受托人管理或處分信托財產(chǎn)，但產(chǎn)生的利益歸屬于受益人。信托制本身的特殊性決定了其內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的特殊性。

信托關(guān)系中，受托人即信托公司是核心主體，與委托人、被投資企業(yè)、托管銀行等共同構(gòu)成信托的合同架構(gòu)，并按合同內(nèi)容履行各自職責(zé)和義務(wù)。其內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)核心是基于信托合同，其架構(gòu)如下：

2.信托制PE內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)建議

在信托制PE中，投資人即是委托人又是受益人；信托公司作為受托人即是資金募集人，同時又是投資管理人。信托制PE采取這種特殊的模式對基金進行管理、處分、分配收益，信托制PE內(nèi)部治理架構(gòu)設(shè)計建議通過《信托合同》、《資金保管合同》等文件實現(xiàn)，具體表現(xiàn)為：

（1）明確以受托人為核心的信托合同

信托公司作為受托人，投資人作為委托人，委托人和受托人之間簽署《信托合同》，受托人接受委托人的委托，根據(jù)法律法規(guī)和信托計劃管理集合資金，向未上市公司的股權(quán)進行投資并退出，最終向委托人分配收益。委托人向受托人支付投資管理費的義務(wù)。

（2）受托人和基金保管人的權(quán)利義務(wù)確定

信托計劃存續(xù)期間，信托公司應(yīng)選擇經(jīng)營穩(wěn)健的商業(yè)銀行擔(dān)任保管人，只有受托人遞交符合信托合同的付款申請，托管銀行才能允許劃撥資金，基金保管人承擔(dān)對信托資金保管、監(jiān)督和檢查的責(zé)任和義務(wù)。

（3）切實履行受益人大會制度

受益人大會制度由全體信托基金的收益人組成，當(dāng)出現(xiàn)延長信托期限或提前終止信托合同、提高受托人的報酬比例、更換受托人時，由受益人大會審議決定，確保受益人權(quán)利。

五、有限合伙制PE內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)特點及建議

1.有限合伙制企業(yè)內(nèi)部治理特點

有限合伙企業(yè)是國內(nèi)新出現(xiàn)的一種組織形式，由普通合伙人（承擔(dān)無限連帶責(zé)任）和有限合伙人（以其認繳的出資額為限承擔(dān)責(zé)任）組成。其內(nèi)部治理的核心機制是建立有效的激勵和約束機制，在“胡蘿卜加大棒”游戲規(guī)則下達到企業(yè)和投資管理者共贏的局面。

2.合伙制PE內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)建議

在有限合伙制PE中，一般普通合伙人出資只占資本總額的1%，但分享20%左右的投資收益和相當(dāng)于風(fēng)險資本總額2%左右的管理費，全權(quán)負責(zé)基金的托管、投資、退出等一系列管理工作，而有限合伙人無權(quán)干涉普通合伙人的經(jīng)營行為。即有限合伙人沒有經(jīng)營權(quán)，只保留一定的監(jiān)督權(quán)。

櫧膠餛脹ê匣鍶擻胗邢蘚匣鍶說娜利，有限合伙制PE應(yīng)形成獨特的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，一般可通過如下形式使有限合伙人相對能參與到基金的投資決策中。

（1）合伙人會議

PE合伙人會議是由合伙人組成的議事機構(gòu)，合伙人享有相同的投票權(quán)，而不論投資額比例。合伙人會議一般由負責(zé)基金運營的普通合伙人召集，一半以上合伙人出席方為有效會議，同時會議商議事項一般需經(jīng)全體合伙人投資額的三分之二以上同意才能生效，除法律或合伙協(xié)議硬性要求需經(jīng)全體同意的除外。

（2）決策委員會

一般PE的重大事項決策由決策委員執(zhí)行，決策委員一般由有限合伙人、普通合伙人、法律專家、外聘行業(yè)專家等專業(yè)人士構(gòu)成。PE決策委員會削弱了普通合伙人的自主決策權(quán)，從一定程度上保護了有限合伙人的利益，同時外聘專家參與重大事項決策，使決策更具有客觀性和專業(yè)性，防止有限合伙人濫用權(quán)利。

私募股權(quán)基金的組織形式極其重要，因組織形式的不同必然會引致管理模式的核心差異。而組織形式和其管理模式一定是PE最核心的架構(gòu)設(shè)計，直接關(guān)系到基金的治理結(jié)構(gòu)、運營效率、出資人和投資人權(quán)益、稅收優(yōu)惠、利潤分配等核心事項，進而關(guān)系到PE的長遠發(fā)展。故投資人在投資私募股權(quán)基金時因根據(jù)投資目的和自身架構(gòu)選擇和設(shè)置合適的基金組織形式，形成有效的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，推動PE的穩(wěn)定健康發(fā)展。

篇13

進入21世紀以來，我國的老齡化現(xiàn)象日益嚴峻。第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口為1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口為1.19億人，占總?cè)丝诘?.87%。為了解決“老有所養(yǎng)”的問題，我國不斷完善養(yǎng)老保障制度，并于2000年正式成立全國社會保障基金理事會來籌集養(yǎng)老保障戰(zhàn)略資金。但由于2008年世界性金融危機帶來的負面影響，2010年以來節(jié)節(jié)攀升的CPI指數(shù)以及物價的飛速上漲，實際上人們將來用來養(yǎng)老的錢正在縮水。如何選擇適當(dāng)?shù)睦碡敼ぞ邔ι鐣Ｕ匣疬M行合理投資使其得以保值、增值，成為當(dāng)下社會密切關(guān)注的問題。

一、我國社保基金規(guī)模及投資運營現(xiàn)狀

（一）社保基金的構(gòu)成及規(guī)模

社會保障基金是根據(jù)國家立法通過各種方式為實施社會保障制度而建立起來的專款專用資金。社保基金主要有四個部分構(gòu)成：一是基本養(yǎng)老保險體系社會統(tǒng)籌賬戶上的基金；二是基本養(yǎng)老保險體系個人賬戶上的基金；三是全國社會保障基金；四是企業(yè)補充養(yǎng)老保險基金。

社會保險基金包括養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育五項保險基金，一般由用人單位（或雇主）和勞動者（或雇員）或公民個人繳納的社會保險費組成，國家財政給予適當(dāng)?shù)难a貼，用于支付勞動者或公民在患病、年老傷殘、生育、死亡、失業(yè)等情況下所需要的各項保險待遇。自我國社會保險制度設(shè)立以來，我國五個險種基金發(fā)展規(guī)模驚人，具體參見圖1。2010年全年五項社會保險（不含新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險）基金收入合計18823億元，基金支出合計14819億元。其中，全年城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險基金總收入13420億元，基金總支出10555億元，年末基本養(yǎng)老保險基金累計結(jié)存15365億元；全年城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險基金總收入4309億元，支出3538億元，年末城鎮(zhèn)基本醫(yī)療統(tǒng)籌基金累計結(jié)存3313億元（含城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險基金累計結(jié)存306億元），個人賬戶積累1734億元；全年失業(yè)保險基金收入650億元，支出423億元，年末失業(yè)保險基金累計結(jié)存1750億元；全年工傷保險基金收入285億元，支出192億元，年末工傷保險基金累計結(jié)存479億元，儲備金結(jié)存82億元；全年生育保險基金收入160億元，支出110億元，年末生育保險基金累計結(jié)存261億元。

全國社會保障基金是指全國社會保障基金理事會負責(zé)管理的由國有股減持劃入資金及股權(quán)資產(chǎn)，中央財政撥入資金，經(jīng)國務(wù)院批準以及其他方式籌集的資金及其投資收益形成的資金。2010年底全國社保基金總額8567億元，基金權(quán)益總額為8376億元，其中全國社保基金權(quán)益7809億元，個人賬戶基金權(quán)益566億元，基金負債余額191億元。基金權(quán)益投資收益額321億元，投資收益率4.23%。基金自成立以來的累計投資收益額2773億元，年均投資收益率9.17%。

企業(yè)年金是指企業(yè)在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)上自愿建立的補充養(yǎng)老保險制度。2010年底全國有3.71萬戶企業(yè)建立了企業(yè)年金，參加職工人數(shù)為1335萬人；年末企業(yè)年金基金累計結(jié)存2809億元。此外，還有商業(yè)保險機構(gòu)經(jīng)辦的商業(yè)補充養(yǎng)老和健康保險。

但與此相對的是，我國人口老齡化的進程也在不斷加快，養(yǎng)老金缺口將會越來越大。世界銀行的一份研究報告指出，以目前的人口與養(yǎng)老模式推測，2001年到2075年，我國的養(yǎng)老金缺口將達到9.5萬億元，這還未考慮貨幣購買力貶值的因素。由此可見，對社會保障基金進行投資運營刻不容緩。

（二）社保基金的投資運營現(xiàn)狀

為逐步完善我國的社會保障體系，保證人們“老有所養(yǎng)”，同時也減輕一部分企業(yè)、個人和政府的負擔(dān)，安全高效的社保基金投資運營不可或缺。從理論層面來說，對社保基金進行投資會出現(xiàn)三種可能的結(jié)果，即貶值、保值、增值。（1）貶值。由于通貨膨脹等原因，若只將基金存入銀行即只進行最保守的投資，貨幣的實際購買力下降，意味著社保基金實質(zhì)上發(fā)生了貶值。（2）保值。即投資收益率與通貨膨脹率保持一致，維持社保基金的購買力不變。（3）增值。也是最優(yōu)的結(jié)果，是對社保基金投資運營的目的所在。只有將社保基金不斷進行增值，才能應(yīng)對日益增長的龐大的支付壓力。

我國已步入“未富先老”的國家行列，人口老齡化使社保基金面對更為嚴峻的支付挑戰(zhàn)，也促使我國開始對社保基金進行一系列投資。但由于金融投資的風(fēng)險性和不穩(wěn)定性，全國社保基金理事會以及有關(guān)部門通過法規(guī)或部門規(guī)章的形式對社保基金的投資進行了嚴格的限制，如《全國社會保障基金投資管理暫行辦法》規(guī)定全國社保基金的貨幣資產(chǎn)投資、銀行存款和國債比例不得低于50%，企業(yè)債、金融債投資比例不得高于10%，股票、證券投資基金不得高于40%等。從表1可以看出，全國社保基金投資收益不穩(wěn)定，在成立后的大多數(shù)年份其投資收益率偏低，若再考慮通貨膨脹率的因素，其結(jié)果會更糟，如2008年投資收益率為-6.79%。而分散于各地的社保基金只能將其存銀行或購買國債，收益率只有2%，若考慮通脹率，情況會更糟，存在嚴重的貶值風(fēng)險。因此，如何根據(jù)金融工具的風(fēng)險收益權(quán)衡，選擇社保基金的投資工具組合成為迫切的問題。

二、金融投資產(chǎn)品的種類及其風(fēng)險性分析

（一）金融工具以及衍生工具的種類

金融工具指在金融市場中可交易的金融資產(chǎn)，是用來證明貸者與借者之間融通貨幣余缺的書面證明，其最基本的要素為支付金額與支付條件。隨著資本市場的發(fā)展，金融工具的品種越來越多，風(fēng)險也越來越大。根據(jù)新準則的規(guī)定，金融工具可分為基本金融工具和衍生金融工具，包括金融資產(chǎn)和金融負債。基本金融工具包括庫存現(xiàn)金和銀行存款等。金融衍生工具是從傳統(tǒng)金融工具中衍生而來的新型金融工具。從理論上講，金融衍生工具是根據(jù)某種相關(guān)資產(chǎn)的預(yù)期價格變化而進行定值的金融工具。這種相關(guān)資產(chǎn)可以是貨幣、外匯、債券、股票等金融資產(chǎn)，也可以是金融資產(chǎn)的價格(如利率、匯率、股票價格指數(shù)等)。FASB在SFAS119中進一步定義了衍生金融工具，是期貨合約、遠期合約、互換和期權(quán)合約以及類似的金融工具，如利率上限與下限和固定利率借款義務(wù)(承諾)等。

金融衍生工具林林總總，品種繁多，有的在金融現(xiàn)貨的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，結(jié)構(gòu)和形式相對簡單；有的則是通過組合再組合、衍生再衍生的方式而形成，集多種特點和功能于一身，十分復(fù)雜。目前國際金融市場上最為活躍、交易量最大的三類衍生產(chǎn)品分別是：

1. 外匯類衍生產(chǎn)品。外匯衍生產(chǎn)品是一種金融合約，外匯衍生產(chǎn)品通常是指從原生資產(chǎn)發(fā)展出來的外匯交易工具。其價值取決于一種或多種基礎(chǔ)資產(chǎn)和指數(shù)，合約的種類包括遠期、期貨、掉期（互換）和期權(quán)。外匯衍生產(chǎn)品還有遠期、期貨、掉期（互換）和期權(quán)中一種或多種特征的結(jié)構(gòu)化金融工具。

2.利率類衍生產(chǎn)品。利率衍生工具指以利率或利率的載體為基礎(chǔ)工具的金融衍生工具，主要包括遠期利率協(xié)議、利率期貨、利率期權(quán)、利率互換以及上述合約的混合交易合約。

3.股指類衍生產(chǎn)品。股指衍生工具指以股票或股票指數(shù)為基礎(chǔ)工具的金融衍生品，主要包括股票期貨、股票期權(quán)、股票指數(shù)期貨、股票指數(shù)期權(quán)以及上述合約的混合交易合約。

在我國，隨著金融交易市場的不斷完善，我國大部分商業(yè)銀行行已經(jīng)逐步開展了遠期利率協(xié)議、遠期外匯買賣業(yè)務(wù)、外匯期權(quán)、利率期權(quán)等業(yè)務(wù)，同時在外資商業(yè)銀行競爭的推動下，中資銀行大力發(fā)展以金融衍生工具為基礎(chǔ)的各種理財產(chǎn)品、外匯結(jié)構(gòu)性理財、信托理財、QDII理財以及券商基金合作的理財產(chǎn)品等各類產(chǎn)品。

（二）金融衍生工具交易存在的主要風(fēng)險

與傳統(tǒng)的金融工具不同，衍生工具交易除了三大風(fēng)險（信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險）之外，還面臨著流動性風(fēng)險和法律風(fēng)險。根據(jù)衍生工具的不同，其面臨的主要風(fēng)險也不盡相同。

1.信用風(fēng)險。是由于對方違約或無力履約而帶來的風(fēng)險，包括兩方面的內(nèi)容：一是對方違約的可能性；二是違約造成的損失。

2.市場風(fēng)險。指由于金融衍生工具的價值變動的不確定性對其使用者產(chǎn)生影響的風(fēng)險。但將資產(chǎn)負債業(yè)務(wù)與衍生產(chǎn)品業(yè)務(wù)結(jié)合起來看，總體風(fēng)險會由于使用的衍生工具而減小。

3.流動性風(fēng)險。指由于市場深度不夠或因震蕩而發(fā)生故障，金融衍生工具交易者不能在合理的時間內(nèi)獲得市場價格，面臨無法平倉的風(fēng)險。

4．操作風(fēng)險。指由于缺乏內(nèi)部控制，交易程序的不健全，價格變動反映不及時或錯誤預(yù)測行情，操作系統(tǒng)發(fā)生故障等原因造成的風(fēng)險。

5．法律風(fēng)險。指由于金融衍生工具合約的條款在法律上有缺陷、不具備法律效力等原因無法履約而帶來的風(fēng)險。由于衍生產(chǎn)品交易中交易雙方的權(quán)利和義務(wù)是否受到法律的認可，同時交易對手來自不同的國家，各國法律環(huán)境不同，操作方式和慣例也會有所不同。為此，國際上專門成立了國際掉期及衍生產(chǎn)品協(xié)會(ISDA)。ISDA對國際衍生產(chǎn)品交易有一個大的制度性框架，各會員都要遵守ISDA的標準化法律條文和游戲規(guī)則。

三、根據(jù)社保基金保值增值特性選擇合適的投資金融工具

（一）社保基金面臨的投資難題

由于我國社保基金所面臨的支付壓力越來越大，因此必須對其進行投資使其保值增值。社保基金投資原則主要是安全性、流動性、收益性，而合理的投資模式是尋求一組收益率高且穩(wěn)定性好的投資組合，所以，這三者之間存在著不可避免的投資難題。社保基金投資若要保持安全性、流動性，就要放棄收益性，即只能投資在銀行存款、政府債券等高安全性、低收益性領(lǐng)域；若要實現(xiàn)收益性、流動性，就要放棄安全性，即傾向投資于股票、公司債券等高收益率、高風(fēng)險性領(lǐng)域；若要堅持安全性、收益性，就要放棄流動性，即只能投資于國債等高信用領(lǐng)域。所以達到一個完美的投資組合是不現(xiàn)實的，我們必須在實現(xiàn)社保基金保值增值的同時，防控社保基金的投資風(fēng)險，使基金以較強的流動性、較高的收益性來追趕經(jīng)濟發(fā)展的需要。

（二）社保基金的投資風(fēng)險分析

我國社保基金自2003年進入二級市場以來，在成為金融市場重要資金來源的同時，也面臨很高的投資風(fēng)險。根據(jù)風(fēng)險的可分散程度，社保基金的投資風(fēng)險主要分為系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險。

1．系統(tǒng)性風(fēng)險

系統(tǒng)性風(fēng)險主要是指資本市場固有的投資風(fēng)險，是所有投資者所面臨的共同性風(fēng)險，是無法通過投資組合進行規(guī)避的，它通過社會政治、經(jīng)濟等宏觀環(huán)境的變動引發(fā)整個證券市場的價格波動，進而影響社保基金的投資運營績效。

系統(tǒng)性風(fēng)險主要包括：

（1）經(jīng)濟周期風(fēng)險。經(jīng)濟周期是無規(guī)律且難以預(yù)測的，其變動過程主要分為衰退、蕭條、復(fù)蘇和繁榮四個階段。社保基金的投資收益從某種程度上可以看作是經(jīng)濟增長的聯(lián)動效果。資本市場會跟隨經(jīng)濟周期的各個階段而出現(xiàn)不同幅度的波動，社保基金不管是直接投資還是間接投資，其投資回報率都與經(jīng)濟環(huán)境緊密相關(guān)。

（2）利率波動風(fēng)險。利率主要受貨幣供需狀況、物價水平、宏觀調(diào)控等因素影響，當(dāng)證券收益率一定時，證券價格與市場利率成反比例的關(guān)系。市場利率的變化必然會造成社保基金投資收益的不穩(wěn)定性。

（3）通貨膨脹風(fēng)險。資本市場中投入的資本和收益都是以貨幣進行衡量的，單位貨幣的貶值必然會使入市的本金和收益變相縮水。社保基金的積累與投資都具有長期性，當(dāng)出現(xiàn)通貨膨脹時，其實際購買力便會產(chǎn)生下降的可能性。

（4）匯率風(fēng)險。匯率受各國外匯管制及財政、貨幣等因素影響。投資于海外市場的社保基金，在承擔(dān)資本市場固有風(fēng)險的同時，也要額外承擔(dān)貨幣匯兌過程中的損失風(fēng)險。

2．非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是指引起單只股票價格變動，且可以通過分散或組合投資進行規(guī)避的風(fēng)險。當(dāng)社保基金所投資的上市公司發(fā)生經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險時就會產(chǎn)生投資收益下降的可能性。上市公司由于管理不善或決策失誤或財務(wù)詐騙等事件的披露，便會直觀地反映在其公允價格的變動上，引發(fā)股價大幅下跌的風(fēng)險。

非系統(tǒng)性風(fēng)險主要體現(xiàn)在社保基金管理公司的運營風(fēng)險。截至2009年，全國共有南方基金、博時基金等10家基金管理公司成為全國社保基金的境內(nèi)投資管理人。其運營風(fēng)險主要包括以下幾個方面：

（1）管理水平風(fēng)險。即由于投資管理者的業(yè)務(wù)水平或心理素質(zhì)、經(jīng)驗等因素而引起的投資風(fēng)險。一旦管理者在市場時機、倉位控制、行業(yè)分布和個股（券）選擇方面出現(xiàn)失誤，其投資決策無法跟隨大盤走勢進行量力操作，就會使基金存在潛在的資產(chǎn)風(fēng)險。

（2）委托風(fēng)險。我國社保基金的投資方式是直接投資相接合的管理方式。其中，間接投資采取委托――的運營模式。作為委托人的社保基金理事會與受托人的社保基金管理公司之間存在著信息不對稱，難以形成的一個共同的信用約束鏈條，進而無法避免各委托方或方發(fā)生違約風(fēng)險。

（3）信用環(huán)境風(fēng)險。市場經(jīng)濟是以信用為基礎(chǔ)，良好的社會信用環(huán)境能為社保基金投資提供信用保障，進而減少其信托成本，提高收益。我國資本市場的信用環(huán)境風(fēng)險主要體現(xiàn)在政府失信風(fēng)險、上市公司的失信風(fēng)險、中介機構(gòu)失信風(fēng)險等方面。

（三）社保基金投資渠道選擇

我國社保基金采取在社保基金理事會直接投資和社保基金會委托投資管理人運作相結(jié)合的投資方式，其主要投資方式按風(fēng)險程度不同可分為安全型投資和風(fēng)險型投資兩種。安全型投資包括投資于國債、銀行存款，風(fēng)險型投資主要投資購買股票、企業(yè)債券、實業(yè)投資等方式。圖2是不同投資渠道收益率與風(fēng)險性的相互關(guān)系，從圖上可以看出：社保基金所投資的產(chǎn)品中，其風(fēng)險性與收益率呈正相關(guān)的關(guān)系，風(fēng)險性越大，收益率越高。

1.銀行存款

在物價穩(wěn)定的前提下，投資于銀行存款可以獲得相對穩(wěn)定的利息收入，是實現(xiàn)保值增值的最安全途徑。但在通貨膨脹的情況下，當(dāng)實際利率相對穩(wěn)定時，名義利率與通貨膨脹率呈同步上升或同步下降趨勢。而且在2007、2008年，我國通貨膨脹率均高于同期銀行存款利率，此時，投資于銀行存款的社保基金無法實現(xiàn)保值增值。為了沖抵物價上漲的影響，確保基金的實際購買力趕上或超過同期物價的增長速度，需要通過合理的投資運營，以獲取高于通貨膨脹的收益率，增強社保基金的支付能力。

2.政府債券與企業(yè)債券

政府債券主要由國庫券及地方政府債券構(gòu)成，是以國家信用作為擔(dān)保的債券，但它的收益性低于以企業(yè)信用為擔(dān)保的公司債券。企業(yè)債券與政府債券的風(fēng)險程度不同，社保基金購買企業(yè)債券需要考慮到違約風(fēng)險的問題。此外，企業(yè)債券屬約定投資回報型基金，其利率一般高于同期銀行存款利率，雖然企業(yè)債券的安全性與流動性與國債相比較差，但就長期而言，可以選擇一些高收益和高信用的企業(yè)進行投資。

3.抵押貸款與信托基金

抵押貸款由于有抵押財產(chǎn)作為保障，其投資風(fēng)險性相對較小，收益率相對較高。信托基金是一種“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的集合投資方式，由專門的投資機構(gòu)進行分化散投資，投資者按出資比例分享收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，其風(fēng)險性也相對較小。

4.實業(yè)投資

實業(yè)投資的風(fēng)險程度主要是取決于流動變現(xiàn)能力及到期能否及時償付。投資于基礎(chǔ)設(shè)施、能源工業(yè)、交通運輸?shù)鹊纳绫；鸲季哂薪痤~大、投資回收期長的特點，這在很大程度上限制了其流動變現(xiàn)能力。另外，一旦實業(yè)投資項目不能順利運營，無法達到預(yù)期收益水平，甚至出現(xiàn)到期無力償付的風(fēng)險。由此可見實業(yè)投資的風(fēng)險程度較高且收益期長，但一旦可獲得收益，收益率也相當(dāng)可觀。

5.股票

股票是收益率最高、風(fēng)險性最大的投資途徑，股票投資收益權(quán)的不確定性主要受到宏觀經(jīng)濟運行狀況、資本市場的完善與否以及管理水平等因素的影響。2009年，我國社保基金投資收益的22.7％來自股票收入，年末交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資余額為4，131.74億元，占資產(chǎn)總額的53%。

因此，社保基金需要根據(jù)保值增值特性，合理權(quán)衡收益風(fēng)險，在銀行存款、政府債券與企業(yè)債券、抵押貸款與信托基金、實業(yè)投資、股票等金融工具中進行投資組合選擇。

注釋：

① 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(第1號)，2011.4.28.

① 數(shù)據(jù)來源：人力資源和社會保障部，2010年度人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報，2011.5.23.

③ 數(shù)據(jù)來源：全國社會保障基金理事會，2010年全國社會保障基金年度報告，2011.5.19.

④ 數(shù)據(jù)來源：人力資源和社會保障部，2010年度人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報，2011.5.23.

⑤ 數(shù)據(jù)來源：全國社保基金理事會，社保基金歷年收益情況表，2011.5.18.

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