引論：我們為您整理了13篇房地產合作開發糾紛范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

    2、因本項目全部的成本和利潤資料都在被告手上,原告只掌握了部分的資料,并單方面委托審計成本,若被告拒不提交手中掌握的資料,那么就應該以原告提交的資料為準。或者由法院調取資料,并委托審計機構審計本案系爭項目的成本和利潤。

    新民事訴訟法解釋

    第一百零八條 對負有舉證證明責任的當事人提供的證據,人民法院經審查并結合相關事實,確信待證事實的存在具有高度可能性的,應當認定該事實存在。

    對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據,人民法院經審查并結合相關事實,認為待證事實真偽不明的,應當認定該事實不存在。

    法律對于待證事實所應達到的證明標準另有規定的,從其規定。

篇2

委托人周亞敏，海南肖明德律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）海口龍興房地產開發公司，住所地海口市振東區君堯新村115號9棟。

法定代表人畢凱，該公司經理。

委托人孟繁旭，黑龍江省孟繁旭律師事務所律師。

委托人賈新明，黑龍江省哈爾濱市新型建材房屋建設綜合開發公司法律顧問。

上訴人海南省演出公司（以下簡稱演出公司）因合作建房合同糾紛一案，不服海南省海口市中級人民法院（2000）海中法民初字第113號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，演出公司的法定代表人王學忠委托人肖明德、周亞敏，被上訴人海口龍興房地產開發公司（以下簡稱龍興公司）的委托人孟繁旭、賈新明等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審判決認定雙方簽訂的合作合同有效，認為雙方所簽合同中的約定，既存在房屋交付的債權也存在其他違約責任的賠償權，演出公司依約提起的各項訴訟請求，從其知道自己的權利受到侵害時起至起訴時止，均已超過法定的訴訟時效，據此判決，駁回演出公司的訴訟請求，案件受理費由演出公司負擔。宣判后，演出公司不服原判向本院上訴稱：一審判決認定事實不清，適用法律不公，雙方合同均約定上訴人享有產權分配及獲得加層補償費等權利，一審判決以產權分配完畢來否定上訴人享有獲得加層補償費等權利是錯誤的，明星大廈應以規劃驗收為準，辦理房產交接手續前，雙方的合建合同尚在履行過程中，因此，起訴時并未超過訴訟時效，請求撤銷原判，支持上訴人的訴訟請求。龍興公司答辯稱：合同中的違約罰款是約定的而非法定，其截止期限及時效起算點也應以約定為準，加層補償費上訴人選擇了現分配的房屋面積而已放棄，宿舍樓加層擴建費，由于2號宿舍樓未拆，沒有損失而不應發生，已得到的款項應退還，其他費用的發生與被上訴人無關，同時，依法上訴人所提出的請求即使成立，也已全部超過訴訟時效，一審判決應維持。

經審理查明：1993年4月30日，演出公司與海口龍興經濟貿易開發公司（1994年1月12日雙方協議將其更換為龍興公司）經協商簽訂了一份《合同書》，約定由演出公司提供其位于海口市公園北2號1350平方米的土地，龍興公司提供建設資金，雙方合作建設＂明星大廈＂，該大廈樓高十層，工程投資每平方米2000元。演出公司負責做好拆遷準備，解決拆除舊房時所發生的糾紛，協助辦理前期手續及土地使用證、產權證；龍興公司負責組織設計、報建、施工、裝修、驗收等工作并承擔費用，雙方按演出公司35％，龍興公司65％的比例分配房產。分配以十層為基數，每增加一層，龍興公司補給演出公司30萬元，增加面積歸龍興公司所有。若建筑不足十層，演出公司實得面積也以十層計算，分成不小于2100平方米，剩余部分歸龍興公司所有，樓層以演出公司分配1至3層，不足部分自由選擇為原則，若余數不足一單元但超過單元的50％的，可按工程成本價向對方購買此單元的剩余面積。龍興公司的施工期12個月，報建時間半年，總計18個月，除不可抗拒因素延誤外，每超過一個月罰款10萬元。龍興公司同意幫助演出公司進行宿舍樓房的擴建和頂上加層或支付加層擴建費60萬元。協議簽訂后，龍興公司分三次付給演出公司加層擴建費25萬元。1993年6月24日，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定龍興公司借給演出公司人民幣100萬元。1993年10月28日，雙方簽訂了《合作興建＂明星大廈＂補充協議》，約定按實際進展情況，演出公司同意報建時間拖延一個月，從11月1日起每延一天，龍興公司賠償其經濟損失2000元等內容。1993年11月2日，雙方簽訂《補充協議》，約定明星大廈主體占地面積設計若不能達到應有的密度率（45％）時，分配給演出公司的實得面積不少于2100平方米。1993年12月4日，雙方簽訂《明星大廈繼續延長報建期限的補充協議》，約定延長報建期限到12月31日，但龍興公司自1993年11月1日起的延期賠償費于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，雙方又簽訂了一份《明星大廈繼續延長報建期限的補償協議》，約定報建期再次延長至1994年6月25日止，若龍興公司在此前不能支付按實際天數結算的賠償費，則該款視為其向演出公司的借款，歸還期限至1994年12月31日止，年息按20％計算。1993年11月20日，海南省文化廣播體育廳以瓊文函［1993］399號文批復同意雙方合作興建明星大廈。1994年7月26日，海口市規劃局頒發了建設工程規劃臨時許可證，批準明星大廈報建層數為十層，1997年5月20日又為第十一至十三層頒發了建設工程規劃臨時許可證。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544號文批復同意雙方合作建樓轉受讓用地。1994年9月19日，演出公司與海口市公路分局簽訂了一份《協議書》，約定演出公司因施工需占用公路分局的通道臨時行車，每年的使用費為1200元，使用至建樓完工為止。該協議書上除演出公司加蓋有公章外，龍興公司的全權代表邱杰在協議上也簽了名。明星大廈于1994年11月25日開工。1997年1月10日，雙方代表召開了＂關于明星大廈收尾工程問題聯席會議＂，會議紀要第三條的內容為：＂第一層三面外墻在大廈工程驗收后30日之內按雙方原協商意見和標準維修＂。1997年11月8日，明星大廈經海南省建筑工程質量監督站等單位驗收，并頒發了工程質量合格的竣工驗收核驗證書。1998年1月15日，雙方簽訂了一份《借款及有關事項協議書》，約定明星大廈工程于1994年11月25日正式動工至1996年10月31日竣工，因種種原因及雙方協商同意將大廈整體銷售，故未進行實體面積分配，由于暫時未定確切的購房者，演出公司要求將大廈一層先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龍興公司同意預借10萬元給演出公司，該款將在雙方合作項目清算中本息一并處理。明星大廈建成后，因與原規劃報建方案有異，海口市規劃局未給換發建設工程規劃許可證。為此，雙方于1998年4月20日向該局提交了＂關于明星大廈規劃驗收的請示報告＂，＂關于明星大廈規劃驗收的請求報告＂，1998年11月18日，又提交了＂關于明星大廈規劃驗收存在問題的承諾＂。三份函中均提出直接影響明星大廈規劃驗收的是400平方米五層宿舍樓（即演出公司2號宿舍樓）的拆除問題沒有解決，并說明了未能拆除的原因和存在的困難。1998年11月26日，海口市規劃局頒發了建設工程規劃許可證。2000年4月29日，演出公司與海南大名裝修工程有限公司簽訂了一份《合同書》，約定演出公司將明星大廈首層外墻工程發包給大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一審法院起訴。2000年8月24日，雙方簽訂《明星大廈房產移交協議》，約定龍興公司將明星大廈1至4層房屋移交演出公司，其中1至3層已于1999年11月10日移交使用，現將剩余部分全部移交，面積以房產證為準，實行多退少補原則，雙方合作產權利益的分配即告終結。之后，房屋所有權證辦妥，演出公司實際分得房屋面積為2319.2平方米。

上述事實有合同書、協議書、收付款憑證，海南省文化廣播體育廳批復、海口市土地管理局批復、土地使用證、建設工程規劃臨時許可證、建設工程規劃許可證、房屋所有權證、庭審筆錄及當事人陳述等已經法庭質證的證據為證。

本院認為：本案當事人所簽協議，均是在協商一致的基礎上所作出的真實意思表示。雙方的合作關系已經業務主管部門同意，并經土地管理機關批準辦理了合作登記手續，其形式要件和實質要件都符合法律規定，故應認定有效。雙方協議所確定的一些權利義務，其具體內容及實際履行都具有相對獨立性，該特點以致演出公司所提起的訴訟請求中有部分請求可分別獨立存在，故其訴訟時效期間也應分別計算。當事人雙方就明星大廈工程竣工期，延期報建的賠償費轉為借款的償還期，首層外墻的施工期均有具體約定，演出公司可行使權利的時間是明確的，一審法院對該部分請求，認定其已超過訴訟時效，并作出駁回其請求的處理是正確的，應予維持。關于加層補償費的約定，是以改變原計劃報建方案為前提而議定的，演出公司就該項權利的主張，應以龍興公司合法取得加層房屋所有權為條件，明星大廈房屋所有權證系2000年8月取得，因此，演出公司就加層補償費的請求，未超過訴訟失效，其請求應予支持，一審法院亦以超過訴訟時效，判決駁回該項請求的認定和處理不當，應予糾正。演出公司以提供土地為合作條件，其2號宿舍樓所附土地屬提供合作部分，因設計方案的調整該樓未拆除，其仍繼續使用。未拆除該樓的原因和理由，雙方在給政府主管部門的函中均已闡明。就加層擴建費合同雖未寫明是對拆除2號宿舍樓的補償，但卻約定的是＂幫助＂加層擴建，根據雙方約定和本案實際，演出公司提出繼續支付該款的理由不充分，其請求不予支持，龍興公司已支付的加層擴建費不再退還，未支付的可不再支付。演出公司、龍興公司雙方都是明星大廈房產權利的享有者，就大廈建設期間占用海口市公路分局通道約定應支付的使用費，由雙方按約定分配房產的比例分擔，由雙方與海口市公路分局結算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同約定的工程投資標準，即每平方米2000元計價在龍興公司應向其付款中折抵。龍興公司給予演出公司的借款，因其未提出反訴，一審未作審理，二審依法亦不予處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規定，判決如下：

一、撤銷海口市中級人民法院（2000）海中法民初字第113號民事判決；

二、明星大廈加層補償費人民幣90萬元，限龍興公司在本判決生效之日起一個月之內，向演出公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務利息；

三、演出公司多分房屋面積計價43.84萬元，限在本判決生效之日起一個月之內向龍興公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務利息，該款可與本判決第二項的款項折抵；

篇3

摘 要：在發生合同糾紛時,項目公司往往會以其法人的獨立性對抗其對合資、合作合同的依附關系,對要求其依約履行義務、承擔責任的

>> 論強制清算中的公司法律地位及其清算人 試論設立中公司法律地位的厘定 論房地產合作開發合同的法律性質 鐵路房地產合作開發法律風險的管理與控制初探 設立中的公司法律屬性探討 淺析合作開發房地產合同的效力 宏觀調控下的房地產項目合作開發稅務籌劃 試析房地產項目合作開發決策與管理的風險控制 合作開發房地產若干法律問題分析 淺談合作開發房地產法律問題 房地產合作開發法律問題探索 房地產合作開發項目風險管理與控制研究 淺談房地產項目隱名參建合作開發管理 房地產項目合作開發模式及其涉稅處理分析 論行政審批及登記對合作開發房地產合同效力的影響 論公司CEO的法律地位 論一人有限責任公司法律規制 論合作（企業）的法律地位 設立中公司法律行為探析 公司法律風險及其防范 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 藝術 > 論房地產合作開發項目公司法律地位的沖突 論房地產合作開發項目公司法律地位的沖突 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 李業平")

申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 摘 要：在發生合同糾紛時,項目公司往往會以其法人的獨立性對抗其對合資、合作合同的依附關系,對要求其依約履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。基于自身利益的考慮,與項目公司存在密切關聯的合資、合作一方即關聯方,在糾紛發生時也以項目公司的法人獨立性掩蓋其與項目公司之間的關聯關系,對要求其履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。關鍵詞：項目公司；法律地位；沖突中圖分類號：D911.04 文獻標識碼：A

文章編號：1005-5312（2010）18-0196-01房地產合作開發項目公司是指由合資、合作各方專為完成開發、經營合作項目,實現合資、合作目的而共同依法設立的,具體負責項目開發經營的企業法人。在實際經營中,項目公司依據合資、合作合同而設立,與合作合同存在密切的依附關系。項目公司的主要特點在于以開發某一個或某幾個房地產項目為經營目的,項目開發完成后,項目公司或轉為房地產經營企業,或因經營目的完成而終止。項目公司法律地位的沖突是指項目公司在實際經營中對合資、合作合同的依附性,及其與合資、合作合同一方的關聯性,皆同項目公司的法人獨立性很難兼容,此二矛盾構成了項目公司法律地位的沖突。特別是我國當前立法對項目公司的權利和義務缺乏明確的規范,在糾紛發生時,項目公司法律地位的內在沖突更為明顯。因而,認清項目公司法律地位的本質沖突,才能在實際案件中準確判明案件的癥結所在,為糾紛的解決創造有利條件。一、項目公司對合資、合作合同的依附性我國《合同法》第條規定：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。婚煙、收養、監護等有關身份關系的協議適用其他法律規定。《民法通則》第85條規定：合同是當事人之間設立、變更、終止民事權利、義務關系的協議。依法成立的合同,受法律保護。房地產合資、合作開發合同作為合資、合作開發房地產各方的協議,具體規定了合資、合作各方的權利義務和法律責任,對合資、合作各方具有法律拘束力。合資、合作各方依照約定成立項目公司,負責房地產項目的全程開發建設。二、項目公司與合資、合作合同一方的關聯性依據我國相關法律的規定,關聯公司是指有下列關系之一的公司：在資金、經營、購銷等方面,存在著直接或者間接的擁有或者控制關系；直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；在利益上具有相關聯的其他關系。項目公司的首要特征是其設立的意定性,即項目公司是由合資、合作各方依照合同約定共同設立的,合同各方在合同中約定了各自的出資義務與責任負擔。三、項目公司法人獨立性根據公司法理論,公司法人應當具有獨立性。我國《民法通則》第27條關于法人條件的規定,實質就是在強調法人設立的合法性及法人的獨立性。.公司法人的獨立性,指的就是法人具備了與自然人相似的人格,成為能夠獨立承擔民事責任的民事主體。法人的獨立民事責任是法人承擔的一種給付義務,只有當法人具有以自己名義所支配的財產時,法人才具有獨立承擔民事責任的能力。法人的財產不但是獲得法人人格的必要條件,而且是法人獨立對外承擔民事責任的基礎。法人對財產的占有是法人獲得獨立責任能力的決定性因素。我國《公司法》第條規定：有限責任公司,股東以其出資額為限對公司承擔責任。公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。股份有限公司,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。四、項目公司法律地位沖突的表現（一）法人獨立性與合同依附性之間的矛盾為了維護自身利益,逃避法律責任,在發生合同糾紛時,項目公司往往會以其法人的獨立性對抗其對合資、合作合同的依附關系,對要求其依約履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。一方面,項目公司基于合資、合作合同而設立,其權利和義務亦由合同設定,項目公司本應依照合同履行義務、負擔責任但另一方面,項目公司作為獨立法人,具有獨立的法人人格,其權利的行使與義務的履行,應依公司章程而定,與合同無涉,這便構成了項目公司法律地位的一項沖突。（二）法人獨立性與合同方關聯性之間的矛盾基于自身利益的考慮,與項目公司存在密切關聯的合資、合作一方即關聯方,在糾紛發生時也以項目公司的法人獨立性掩蓋其與項目公司之間的關聯關系,對要求其履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。項目公司與合資、合作合同一方的關聯性同項目公司法人獨立性之間的矛盾以及其對合資、合作合同的依附性與項目公司法人獨立性之間的矛盾,集中反映了項目公司法律地位的沖突。

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文章編號：1001-9138-（2012）06-0041-44 收稿日期：2012-05-02

房地產糾紛中的法律風險，是指房地產開發、經營、銷售、管理等過程中所實施的一系列行為與現行法律規定相悖或直接違反法律規定而導致的市場聲譽損失或經濟損失。近年來，由于受宏觀調控的影響，房地產市場購買需求降溫，房地產企業資金供應不足，出現了大量違約、毀約、違規現象，由此導致房地產糾紛不斷增多，有些糾紛因為矛盾尖銳無法調和而被迫進入司法訴訟，造成法律風險成本的巨大支出。因此，研究房地產糾紛中面臨的法律風險及其防范，對促進我國房地產市場的發育和完善具有重要意義。

1 房地產糾紛中出現法律風險的階段及類型

房地產開發建設項目是一個工期長、資金大、風險高的系統工程，從土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷人員安置、市政配套到合作開發、施工建造、項目轉讓、房屋銷售租賃、按揭抵押擔保、物業交付與管理等每個環節都需要防范疏漏和失誤，才能保證房地產項目的健康運行，最終實現盈利目的。從司法實踐看，房地產糾紛中的法律風險在法規政策宏觀層面和實務操作微觀層面都有體現，具體表現在以下方面。

1.1 宏觀法規政策層面的風險

1.1.1 法律、法規的滯后以及政策不確定性變化導致的風險

由于房地產業快速發展，而國家在房地產開發方面的法律法規尚不夠完善、嚴密，從而使開發商面臨立法滯后帶來的巨大風險，開發商已經實施或正在實施的某種開發行為，現行法律法規對此沒有明確規定，但有可能在今后被法律或法規所禁止，這很容易給開發商帶來無法預料的巨大損失。政府為了保護日益稀缺的土地資源和平衡市場主體之間的利益分配關系，可能會隨時出臺宏觀調控政策，由此給企業帶來不確定性風險。此外，相關產業的政策變化，如經濟體制改革、產業政策的調整、金融政策的變化、環保政策的出臺等也可能導致土地使用權被政府收回或土地受讓與轉讓均喪失商業意義的風險。

1.1.2 城市規劃方案的調整和區域經濟發展規模及速度導致的風險

因城市規劃方案發生改變而調整相應區域的土地用途時，會對已經建成或正在建設抑或將要建設的房地產商品的價值產生影響，有的甚至會突然面臨被拆遷的巨大風險。而區域經濟發展的規模和速度也會給房地產開發商帶來風險，比如：當相鄰區域新開通交通干線、增設商業服務業中心、增添生活服務設施等，便會帶動該地區的房地產價格上升；反之，則房地產價格可能會下降。

1.2 微觀實務操作層面的風險

1.2.1 土地使用權出讓、轉讓過程中的法律風險

房地產開發項目土地使用權的取得方式包括以出讓、轉讓、合作開發、收購房地產項目公司等，該階段可能發生的法律風險主要包括土地使用權權屬瑕疵、因拆遷補償安置不暢陷入僵局、因土地使用權出讓合同問題導致轉讓合同無效、因土地使用權轉讓變更登記過程中出現障礙等。在實務中，很多合作開發合同或項目公司股權收購合同由于簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲后，土地轉讓方為達到毀約目的而鉆法律空子主張合同無效。還有的公司采取收購房地產項目公司股權實現收購房地產項目之目的，但在收購后卻發現項目公司存在一系列負債，由此陷入進退兩難的泥潭，難以自拔。

1.2.2 項目建造過程中因施工質量和資金不足而產生的風險

該階段常見風險有：由于缺乏嚴格招標管理制度而導致選定總承包商、分包商、材料供應商缺乏經濟實力或信用度；由于勘察合同、設計合同、施工合同、材料設備采購合同簽訂不嚴密、履行不徹底而產生爭議；由于設計錯誤、工期延誤、質量不良等問題而產生糾紛；因承包商違法分包、工程質量安全事故、欠付農民工工資等問題而產生風險；因中間驗收、竣工驗收及工程移交、工程質量保修、欠付工程費而產生的法律風險；因施工合同糾紛訴訟導致的法律風險。

在項目融資投資問題上，存在因國家貨幣政策、信貸政策變化、虛假融資或盲目擴大投資導致資金鏈斷裂的法律風險。

1.2.3 項目銷售階段因廣告策劃、委托代銷等行為產生的風險

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一、中小型房地產企業合作開發的必要性

（一）宏觀調控下中小房地產企業融資更難

1、宏觀調控下房地產企業儲備的土地出手難

（1）開發商囤積大量土地。房地產行業的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產市場，這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據國家統計局統計，2005年前11個月，我國購置土地面積中，未完成開發土地面積近1.7億平方；2005年全國房地產百強企業共儲備土地面積4億平方。

（2）國家加大了對房地產開發企業閑置土地的處置力度。在2008年里，整頓閑置土地毫無疑問成為房地產政策調控的在重頭戲。2008年1月，國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號），通知指出：一是優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率；二是嚴格執行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對于囤積土地的開發商而言，往往采取三種方式處理手中的土地：籌集資金自主開發；轉讓土地；與其他企業合作開發。

2、獲得房地產開發土地的門檻提高

2006年8月國土資源部下發的新規范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進一步完善了土地使用權的出讓制度，嚴格控制了劃撥土地和協議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規范和嚴格。一系列土地調控政策的出臺，提高了征地成本和房地產開發企業獲得土地的門檻。

（二）國內房地產行業自身特點

房地產是典型的資金密集型行業，對于房地產企業來說，土地和資金是企業的生命，無論是土地的購買還是項目的開發都離不開高額資金的支持。而且，國內房地產企業以中小房地產企業居多，它們存在自身開發資質低、自有資金少、負債率高，融資難的問題一直困擾著中小房地產企業。

此外，國內房地產行業達到10%的凈利潤（家電業2%，IT業2%-3%）吸引了其他行業有實力的大型企業加入房地產開發的大軍中，使得房地產市場的競爭更加劇烈，同時也讓中小房地產開發企業的日子更難過。因此，在種種不利條件之下，合作開發無疑會成為中小房地產企業發展的必由之路。

二、中小型房地產企業合作開發的定義及類型

（一）合作開發的定義

合作開發，分為狹義的合作開發和廣義的合作開發。狹義的合作開發指的是雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發土地、建筑房產項目等，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。而廣義上的合作開發，則是指任何由兩方合作進行房地產開發項目的都可以納入合作開發房地產的范疇。本文只討論廣義的合作開發。

（二）合作開發的類型

中小型房地產企業合作類型主要有兩種：緊密型合作和松散型合作。

1、緊密型合作

緊密型合作，指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經濟實體。其特點是：參加合作的方式是出資；組成的經濟實體具有法人資格；合作各方共同經營、共負盈虧，僅以自己出資的財產為限承擔責任。

但是，緊密型合作案例比較少見，因為這種類型的合作開發方式周期長、風險大，往往涉及到法律問題，如股權轉讓、股權之爭、份額之爭等。

2、松散型合作

松散型合作，指合作各方共同出資、共同經營，組成一個合伙性質的、不具備法人條件的經濟聯合組織。目前最常見的合作開發方式多采用松散型合作，因為該模式相互之間約束性較小，風險亦較小，但是也會存在各類法律風險。

（三）中小型房地產企業合作開發存在的問題

目前，很多中小房地產開發企業已經認識到合作開發的重要性和必要性，并且去開始實踐，但在合作中卻經常出現一些必要或不必要的糾紛，出現糾紛的原因很多，其分析如下：

1、中小型房地產企業自身問題

（1）由于各個中小企業本身開發資質低、自有資金少、負債率高等原因，造成企業信用度不高，使得企業之間缺乏信任，也就失去了合作的基礎。

（2）一些中小企業對自己所擁有優勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優勢資源，對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業在選擇合作對象時，往往只看對方的資金實力，而不從是否與自身企業能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。

（3）中小型房地產開發企業從業人員法律觀念淡薄。房地產開發投入資金巨大，開發周期長，房地產合作開發的兩方或多方承擔的風險大，一旦出現問題，雙方當事人的利益損失就是巨大的，因此嚴謹、規范、合法的合作開發合同是保障企業利益的重要依據。然而，中小型房地產開發企業從業人員法律觀念淡薄，對合作開發合同的認識不夠。

2、相關的法律法規不健全，行業缺乏有效的監督和管理

一個行業的健康發展離不開完善的法律制度的支持和保護，對于房地產合作開發亦如此。不論是采取松散型合作方式，抑或是緊密型合作方式，都需要有健全的法律法規支持與約束。但是當前，在合作開發方面缺乏有效的法律法規監督、約束。

此外，由于中小房地產企業的經營、管理能力有限等原因，在房地產合作過程中，中小房地產企業必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構，但目前國家對這些機構的規范少，導致這些機構不足夠中立。

三、對合作開發的一些建議

（一）中小型房地產開發企業要認清形勢，轉變思維，積極推進相互間的合作開發

第一，面對國家的宏觀調控以及對房地產市場的規范，中小房地產企業要及時轉變思維，認真分析自身企業及本行業面臨的情況，在清楚把握自身優勢和劣勢基礎上積極推進與其他企業的合作。

第二，在選擇合作對象，特別是戰略合作企業時候，不能僅看對方的實力，更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰略目標的一致性、企業優勢互補性、企業文化的兼容性、企業合作及資源整合的控制性。

第三，簽訂完備的合作開發合同。房地產合作開發合同內容復雜標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛，而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測，因此，簽訂合作開發合同一定要謹慎。在合同中，要明確雙方的責任，對每一項義務和權益做詳細約定，重視違約約定。

（二）建立健全法律法規，完善行業監督機制

建立健全法律法規，完善行業監督機制，促進中小型房地產企業的健康發展。中小型房地產要想發展，必須有國家政策支持和法律的保障，特別是在合作開發問題上，更需法律的規范與約束。同時，要加強行業內部監督，提高行業自身的自律性。

參考文獻：

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一、 聯合開發的特征：

1. 聯合開發的內涵和外延

所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建設方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作運行房地產項目都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。

2.聯合開發的法律特征：

⑴主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

⑵法律關系復雜。

聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、聯合開發規避法律風險的途徑

1.組織保障

根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：

⑴組建新的法人。即雙方出資成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。

⑵組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。

⑶不成立聯合機構， 按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

以上三種組織形式在實際應用中，應以第一種較為穩妥，對規避聯合開發的法律風險是有效的合作方式。

2.合同保障

聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。

⑴要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。

⑵對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。

⑶重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。

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1.組織的松散性。鐵路單位與路外企業保持著各自的獨立性和平等的法人資格，彼此獨立，沒有控制與被控制的關系，通過合作開發協議及項目公司股權等方式建立合作關系。合作方有可能隨著各種情勢的變化而發生退出、變更。

2.資源共享與優勢互補。合作使鐵路企業的土資資源與路外企業的資金、人才、經驗、社會資源有機地整合在一起，產生協同效益，對鐵路企業來說能解決資金問題，加快項目推進，降低投資風險，彌補資質不足。

3.合作形式具有多樣性。雖然鐵路方的合作基本前提為土地，但合作方除了提供資金外，還可在市場、技術、資金、人才、信息、市場營銷、資金運作等等許多方面提供支持。合作模式既可采用合伙聯建模式，也可采用項目公司制。項目收益分配形式也有多種。

4.對立與合作并存。鐵路企業與路外合作企業通過合作彼此取長補短，提高市場防御能力與競爭力，但基于企業的自利動機，在一定范圍內雙方也在盡可能地將風險轉移，爭取利益最大化，培養增強自身實力以獲得更多話語權與決策權。

5.法律關系復雜。一是合作關系的法律性質，存在合伙性質與土地使用權轉讓性質兩個不同歸屬。國務院《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第四十條規定：以劃撥土地使用權作為條件，與他人進行聯建房屋、舉辦聯營企業的，視為土地使用權轉讓行為。《廣東省城鎮房地產轉讓條例》規定，“一方提供土地使用權，另一方提供資金合作開發房地產，并以產權分成的情況視同房地產轉讓”。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條規定：合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為國有土地使用權轉讓合同。由此可見，是合伙還是土地轉讓取決于合同的約定是否體現風險共擔的精神，相關手續的完備及相關行政許可批文是否列明鐵路方是開發主體。二是鐵路方的法律地位，存在土地購買者與土地拆遷補償人的重疊，合作開發用的土地經過公開招拍掛程序，鐵路企業競買成功后作為購買土地單位及原用地單位就有了土地使用權人及折遷人的雙重身份。三是鐵路方的權利性質，既享有債權也享有物權。債權是基于鐵路方與合作方簽訂的合作開發協議，約定了相應的權利義務及利益分配，此種權利既是債權。同時，經過劃撥用地轉變為商業用地的招拍掛程序，鐵路方作為土地使用權人及拆遷人享有基于土地的物權。

二、鐵路房地產合作開發風險的特點

美國著名經濟學家 F.H. Knight 就曾提出，風險是不愿發生的可預測不確定性的客觀實體。房地產合作開發項目的風險是指在合作開發房地產項目過程中基于外部環境、合作方能力或不誠信行為而產生的可能給鐵路方帶來重大損失的不確定因素。風險的特點有：

1.風險具有博弈性。博弈在合作雙方之間，一方的風險承擔得少，就味著另一方風險承擔得大，因此合作協議從談判到簽訂，就是合作雙方之間利益、風險再分配的過程。合作方往往是大型房地產投資商，在資金實力、社會能力等方面占有較強的優勢，鐵路企業往往處于信息不對稱的環境下。

2.風險具有隱弊性。房地產開發項目周期長，項目的缺陷在實施比較順利的時候風險容易被掩蓋，而且宏觀經濟環境、政策以及合作方企業自身的情況變化，問題隨時有可能發生，而且具有較高的隱蔽性。

3.風險具有高代價性。風險一旦發生，不僅項目的預期利益無法實現，還會導致項目停工，已施工的部分爛尾，更嚴重的還使鐵路土地及項目被強制拍賣，損失可能是成千萬或上億元的。因此避免鐵路企業經濟損失，實施利益最大化，是風險控制的重要目標。

三、鐵路房地作開發的主要風險

1.未將鐵路方列名的風險。是指在報建手續中，合作方利用自身信息優勢，借申辦行政許可證的機會，將合作項目的批文或證照辦至其單獨名下，這給未列名的鐵路方帶來巨大風險損失

2.土地有瑕疵的風險。根據國土資源部第11 號令第四條規定“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”國有劃撥土地不能直接用于合作開發房地產商業項目，否則項目將存在違法。

3.資金短缺的風險。房地產開發投資需要的資金量較大，且周期長、隨時可能出現資金短缺，從而導致項目無法繼續。

4.合作方違約行為風險，合作方沒有誠實信用地履行合同，包括：未及時按合同約定確保資金供應，或未經鐵路方同意擅自處理項目及土地資產，都會給鐵路企業造成重大損失。

5.不良融資風險。如果合作方將鐵路的土地及項目利益做抵押來進行融資，到期不能還貸就會導致土地及項目被強制拍賣。或者合作方挪用貸款資金、逃避債務，就會使鐵路企業做為合作一方對外承擔法律連帶償債責任

6.項目公司風險。在鐵路方以土地入股的項目公司合作模式中，如果合作方操縱項目公司，就會使鐵路方的股東意志與權利無法在公司中體現，項目公司的資金使用及運營情況脫離了鐵路方的監督控制。

7.雙方利益分配糾紛風險。合作雙方在簽訂合作開發協議時，房屋的設計圖紙尚未確定，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例。而等到建設工程設計圖審定之后，雙方可能會對各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔公共分攤面積等具體分配方案發生分歧，如果建設過程發生設計、規劃等調整而導致建筑面積增減，如果雙方又沒有事先約定就更加容易產生糾紛。

8.工程延期或質量風險。是指項目設計失誤、預算超支、工期延誤以及質量不達標、驗收不合格等因素帶來的風險。

四、鐵路房地產合作開發項目的風險控制

1.做好資信調查慎選合作對象。要確認合作方的房地產開發資質。并對合作對象進行資信調查，包括：擬合作公司的資金狀況、借貸融資及對外擔保情況，未決訴訟或仲裁案件，稅務糾紛，工程質量保證及承諾事項等。

2.完善各項許可登記確保共同列名。要對立項、規劃選址意見書、新的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證及其它有關項目開發的所有批件、證照進行嚴格把關，確保文件、證照及備注欄中都注明鐵路方為項目開發主體之一。

3.完善土地招、拍、掛流程。鐵路土地進行房地產開發必須走招拍掛流程，掛牌交易前鐵路方還應作為原用地單位提出足夠保障鐵路利益的用地補償條件，同時鐵路方以自身名義參與競拍，回購土地。而且由于回購時部分遷補償費用可不必實際支付，所以成本較其他競爭對手低，中標把握比較大。同時，鐵路方應以自身名義辦理新的《國有土地使用證》。

4.嚴格資金管理。合作協議簽訂時要將提供資金的主要義務分配給合作方，對合作方提供的資金要設立專用賬戶，確保資金全部用于項目的實施。同時建立財務預警系統，及時動態地監測項目資金周轉狀況。

5.規范合同管理、分階段簽約。合同文本按鐵路合同管理辦法逐級審批后方可簽訂。整個項目可分為若干階段，合作方履行完上一階段的合同義務，實現了合同目的后方能簽訂下一階段的合作合同。

6.嚴格融資管理，要從融資時間、抵押范圍、監管、額度、程序等五個方面進行嚴格控制。項目土地出讓金不得融資。在融資抵押范圍上，應只能用合作方對該項目的可分得利益設立抵押，禁止用項目土地及鐵路方可分得利益進行抵押。且貸款資金須注入專用帳戶專款專用，雙方共同監管貸款的使用。

7.加強項目公司管理。鐵路方應在項目公司運作上起主導作用，鐵路方應委派相應的人員去管理公司及資金、財務。項目資金、融資貸款、商品房預集款應歸集到項目公司專用帳戶實行專款專用。在合作中應事先明確項目公司發生法律、行政、經濟糾紛與責任時雙方的責任分攤。

篇8

后因工程欠款，某建筑公司將某指揮部訴至法院，要求支付拖欠的工程款及利息。某指揮部以自己和H房地產公司存在聯建協議及部分房屋由H房地產公司占用為由，申請追加了H房地產公司作為共同被告。某建筑公司遂將訴訟請求變更為請求某指揮部與H房地產公司承擔共同支付工程款及利息的連帶責任。

2 爭議

針對H房地產公司應否承擔連帶責任，有不同的觀點。一種觀點認為，H房地產公司應承擔工程欠款的連帶責任，理由如下：

首先，施工合同雖然是某指揮部與某建筑公司簽訂的，但H房地產公司是工程項目的聯合開發方，某指揮部與H房地產公司的聯建利益尚未分割，H房地產公司從該合同中獲取了利益，因此H房地產公司理應承擔該合同相應的義務。

其次，H房地產公司對某指揮部與某建筑公司簽訂的施工合同是予以認可的，并在施工期間向某建筑公司支付了部分工程款，說明H房地產公司在事實上已參與了施工合同的履行。

第三、根據H房地產公司與某指揮部簽訂的聯建協議，其聯建行為在法律性質上應屬合伙行為，合伙人應當對合伙債務承擔責任。H房地產公司雖然未直接簽訂施工合同，但不能免除其依法向某建筑公司支付工程款的義務。因此H房地產公司應對某指揮部拖所欠工程款承擔連帶責任。

另一種觀點認為，H房地產公司不應該承擔該工程欠款的連帶責任。理由如下：

第一，某指揮部與某建筑公司之間存在施工合同關系，H房地產公司與某縣指揮部之間存在合作開發房地產合同關系，這是兩個各自獨立的合同，具有相對性，二者不存在連帶關系。

第二，按照《民法通則》第八十四條的規定，債是“在當事人之間產生的特定的權利和義務關系”。 H房地產公司不是施工合同的當事人，與某建筑公司不存在特定的權利義務關系，不負有向其給付工程款的義務。

第三，如果讓H房地產公司承擔施工合同付款義務，既違背了合同自愿原則，也與民事法律的公平原則相悖。因為H房地產公司已依合作開發合同的約定承擔了相應的合同義務，如果再要求其承擔合作開發合同另一方應承擔的義務，有失公允。

3 分析

筆者同意第二種觀點，具體理由如下：

3.1 H房地產公司不應成為本案被告，某指揮部追加其為共同被告沒有法律依據

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第57條規定：“必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的，人民法院應當依照民事訴訟法第一百一十九條的規定，通知其參加；當事人也可以向人民法院申請追加。人民法院對當事人提出的申請，應當進行審查，申請無理的，裁定駁回；申請有理的，書面通知被追加的當事人參加訴訟。”

根據上述規定，被告雖然有權申請追加共同被告。但前提條件是“必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的”。也即只有在必要的共同訴訟中遺漏了被告的情況下，被告才有權申請追加被告。根據我國《民法通則》的規定，只有共同所有、共同繼承、共同侵權、合伙制度等情況下才有可能產生必要的共同訴訟。

因此，某指揮部在本案中，以和H房地產公司存在聯建協議及部分房屋由H房地產公司占用，有法律上的利害關系為由，追加其為共同被告沒有法律依據。即使H房地產公司占用部分房屋，也只是某指揮部和H房地產公司之間因為聯建合同而發生的關系，雙方如有爭議，可另行處理和解決。同時，按照《民事訴訟法》第56條之規定，即使H房地產公司與本案有法律上的利害關系，也只能列為第三人，而不應追加為共同被告。

3.2 某建筑公司無權要求H房地產公司承擔工程欠款責任

首先，本案訟爭的法律關系是建設工程施工合同糾紛。施工合同的雙方當事人是作為發包人的某指揮部與作為承包人的某建筑公司。根據合同相對性的原則，合同內容只對當事人產生約束力，對合同當事人以外的人不發生法律效力。H房地產公司不是施工合同當事人，不應對施工合同承擔合同義務。

其次，《民法通則》第八十四條第一款規定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務關系。”第二款規定：“債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。”可見，債是特定當事人之間的法律關系，債權人和債務人都是特定的。這里的“特定的”含義就是講只有合同當事人才受合同權利義務內容的約束。債權在性質上屬于對人權，相對性是債權的基礎。債權人只能向特定的債務人請求給付，債務人只能對特定的債權人負有給付義務。債權人要求債務人履行義務的基礎是合同約定或法律規定。即使因第三人的行為致使債權不能實現，債權人也不能依據債權的效力向第三人請求排除妨害，也不能在沒有法律依據的情況下突破合同相對性原則要求第三人對債務承擔責任。

3.3 某建筑公司主張H房地產公司與某指揮部共同承擔工程欠款責任，即承擔連帶責任，缺乏法律依據

原告以H房地產公司與某指揮部之間存在聯建合同為由，要求共同承擔工程欠款連帶責任，沒有法律依據。

首先，從程序上講，建設工程施工合同案件是基于合同而產生的糾紛，法院就只能圍繞合同關系進行審理，并根據合同相對性的原則確認承擔責任的主體。如果將合同關系以外的主體列入合同糾紛中一并解決，勢必將同時審理兩個不同性質的法律關系，明顯有違一案一訴的基本訴訟原則。

其次，從實體上講，H房地產公司與某指揮部之間不符合承擔連帶責任的條件。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”可見，合作開發合同各方是按照合同約定各自承擔權利義務的，“共同投資，共享利潤、共擔風險”是指合作各方內部關系，而不是指對外關系。

《民法通則》第五十二條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”第五十三條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，按照合同的約定各自獨立經營的，它的權利和義務由合同約定，各自承擔民事責任。”

參照上述兩條規定，本案當事人沒有成立合作開發房地產的項目公司或成立不具備法人條件的其他組織，應屬“獨立經營”，應按照約定各自獨立承擔民事責任。退一步說，即使H房地產公司與某指揮部之間合作開發合同屬于《民法通則》第五十二條規定的情形，聯營各方也應當按照法律規定或者協議約定承擔連帶責任。但H房地產公司與某指揮部之間既沒有承擔連帶責任的協議，《建筑法》、《城市房地產管理法》及相關司法解釋也沒有聯建方應對另一方債務承擔連帶責任的法律規定。因此本案根本不存在承擔連帶責任的條件。

可見，H房地產公司與某指揮部之間的合作開發合同，既不屬于個人合伙，也沒有成立合伙企業，不應當適用《民法通則》或《合伙企業法》有關個人合伙和普通合伙人承擔連帶責任的規定。

事實上，連帶責任是非常重大的民事責任，對其認定必須非常嚴謹和慎重，在沒有明確的法律規定或當事人清晰的意思表示的前提下，應尊重合同的相對性，不應隨意擴大連帶責任的適用范圍，以保護當事人的合法權益。

綜上，筆者認為，合作開發房地產合同與建設工程施工合同屬于性質不同的兩種法律關系。H房地產公司在施工過程中交付某建筑公司工程款，是履行聯建合同的行為，和建設施工合同沒有關系。H房地產公司在合作開發房地產合同中的履約行為，不應成為建設施工合同中承擔連帶責任的事實依據。

篇9

關于房地產開發經營者的資格問題

最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》在主體資格問題上規定：不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。2005年8月 1日，最高人民法院出臺的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中規定：合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但在前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。筆者對此有不同的認識。建設行政主管部門核發房地產開發資質，主要是審查有關企業開發房地產的經濟能力和技術能力。如果房地產開發經營者的經營行為是在不具備經濟和技術能力的情形下進行的，那么房地產經營活動如工程進度、質量又與經濟實力和技術水平有關，所以在經營者主體資格不合格導致如工程質量低劣等情形的，即使經營者后來取得開發經營資格也無法改變以前工程質量低劣的事實。經營者屬違法經營，未受到法律追究，反而可通過補辦資格而合法化，這樣勢必存在負面作用，導致不公平的結果，故筆者認為，合同各方在簽訂合同時即應具備相應的資質。

合作開發房地產合同中對合作行為的界定

由于現行立法沒有對合作行為作出明確界定，從而導致在理論和實務中對合作行為的特征有不同認識。基于以往合作行為的實際做法和所形成的傳統認識，多數觀點認為，合作行為具有四個特征，即合作方共同出資、共同經營、共享利潤、共擔風險。這在最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中即有明確體現。筆者認為，合作方無論是以何種形式出資，共同出資作為認定合作的條件是毋庸置疑的，而且是必備的首要條件，但共同經營在目前的合作行為中已無足輕重，而且實際中許多合作方基于自身管理經驗、能力等方面的不足，也是不參與經營的，而是由其他合作方獨立經營，這也符合合同自由原則。考慮此現實情況，尊重當事人意思自由，因此，不應再將共同經營作為認定合作的條件。當事人可以在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤，也不承擔虧損和風險。

篇10

一、 聯合開發房地產行為的法律性質和特征：

所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：　設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。

篇11

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：

所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。

實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。

聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。

根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。

（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。

（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。

筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。

二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。

聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：

（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。

（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。

（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。

（五）、聯合開放房地產合同由于需要辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應當具體約定合同被確認無效或不生效時的具體處理方式。

四、做好聯合開發審批備案工作，確保項目的合法性。

以協議方式（即不組建項目公司）聯合開發房地產，雙方應當共同獲得政府部門對土地使用、規劃許可、項目建設等所有批準手續。實踐中，可以采用共同列名的方式，即在批準文、證照的中將聯合開發雙方的名稱一一列明；也可以在批文、證照中列明主要建設方的名稱，在批文或證照的備注中注明其他聯合開發單位的名稱。行政審批的操作過程是否完善，是司法實踐中衡量聯合開發是否有效的關鍵。

（完）

參考書目：

1、《民法學》鄭立王做堂北京大學出版社

2、《房地產開發法律實務》朱樹英法律出版社

3、《房地產合同實務》符啟林邵挺杰人法律出版社

篇12

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特征：

所謂聯合開發房地產，指雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納合開發房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬于《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件：設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。

實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益。根據最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬于聯營合同的“保底條款”，應認定為無效。需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，并非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。

聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）；其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由于沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當的合作方式是順利進行聯合開發的組織保障。

根據《民法通則》中關于聯營的規定，聯合開發房地產可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產管理法）第二十七條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。該條對以土地使用權出資提供了法律保障。）成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。同時其不足之處也很多：比如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再比如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，而當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯合開發各方，對合作者來講這當然是不合算的。

（二）、組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構，實踐中有的叫“聯建辦公室”，有的稱“聯合管理委員會”不一而足，其職責是協調雙方的關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能對立承擔民事責任。實踐中，曾出現過某建筑施工企業將某項目的“聯建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯合開發雙方組建的“聯合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。

（三）、不成立聯合機構，按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

上述第2、3種方式（統稱非法人型聯營）中，除了合作雙方之間容易產生糾紛外（下文將詳細論述），實踐中爭議較大的還有一個問題：即聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？有一種觀點對此持肯定態度，理由是聯合開發的項目最終由雙方共同收益，本著權利義務對等的原則雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯合開發協議中對各自責任做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯和開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯合開發合同中關于各自責任的劃分的影響。

筆者認為，對此問題不能一概而論，應做具體分析。如果聯合開發合同明確約定了雙方互負連帶責任，自然應以該約定為準。如果聯合開發合同沒有約定雙方互負連帶責任，則要正確界定聯合開發合同的雙方當事人的真實意思和合同性質。聯合開發房地產合同是一種無名合同，當事人人約定的內容不同，合同的性質就會不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對聯合開發項目產生的債務應當互負連帶責任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設工作，且進行建筑物與土地使用權的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對各自的行為獨立承擔責任。

二、簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。

聯合開發房地產合同內容復雜，標的巨大，履行期限長，雙方利益針鋒相對，極易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同一定要謹慎。結合實踐經驗，筆者認為以下幾點尤其應當重視：

（一）、要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具置只字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。

（三）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數額的違約金。

（四）、雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖，而不能借聯合開發房地產項目之明，而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定，出資方僅負責提供資金，不承擔其他義務，由對方在項目完工后返還（當然要高于原出資數額）。根據國家有關部門金融法規，禁止企業間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認定為無效。對此，雙方當事人在簽定合同時，要倍加注意。

篇13

我國房地產合作開發是屬于合作建房的范疇，但在經濟發展的驅使下，兩者的差異日益凸顯。《城市房地產管理法》的頒布，標志著房地產合作開發被賦予其合法地位，但目前相關法律規范體系未得到完善，導致諸多房地產合作開發難以有序進行，甚至出現違規現象，影響房地產事業的發展。

二、 簡述房地產合作開發

房地產合作開發是提供使用權的一方與投資開發商對房產以及地產進行有效開發，實現雙方的合作以及合資。

房地產合作開發形式多種多樣，其主要包括以下幾合作方式：

第一，獨立項目公司型、合作型、參建房屋型：在房地產開發過程中，包括三種基本方式：一是通過聯合經營協議的簽訂，建立合伙合作型；二是，在獨立法人資格基礎上，建立項目公司，實現合作開發；三是參建房屋形式。以上幾種合作方式均屬于房地產合作開發的基本類型，但其在法律關系、運行模式以及特征等諸多方面存在較大差異，各自具有優點和缺點，是房地產合作開發的重要合作方式。

第二，一方開發型和多方開發型：區分兩者的主要依據是開發的名義，簡言之，合作是以一方名義還是多方名義進行開發。多方開發是合作諸方以共同的名義進行項目報建審批、拿地等事物的辦理，切勿將兩者混淆，導致產生不必要的法律問題。

第三，雙方合作型和多方合作型：顧名思義，雙方合作型即房地產開發當事人為兩方，多方合作型則為多方主體。相較而言，雙方合作型的法律關系較簡單，多方合作型法律關系顯得較復雜。

第四，集體土地型和國有土地型：該種分類方式是以土地所有權性質和取得方式為依據。

三、 房地產合作開發法律問題探究

（一）房地產合作開發行為認定問題分析

目前，房地產合作開發存在行為認定相關法律的缺失，導致諸多房地產開發商對房地產合作行為認識、理解不夠。在過去實際經驗基礎上，結合傳統理解，可將合作行為的特征進行歸納，其包括共同出資、共同盈利、共同經營、共同承擔風險。一般情況之下，無論通過什么方式出資，共同出資都屬于認定合同中的重要組成部分。與此同時，諸多合作企業由于缺乏管理經驗，能力不足等原因，不愿參與經營，共同經營顯得并不重要。在此情況下，以當事人的意愿為出發點，共同經營不再作為合作認定的基本標準。對于共同盈利和共同承擔風險，其在合作認定中的重要性是毋庸置疑的。在房地產合作開發的過程中，合作一方如果僅想共同盈利，缺乏共同承擔風險的意識，應將出資和利潤予以收回，其在聯營合同中作為保底條款。但《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》明確指出此類條款是無效條款，就有一定的違法性。但對合同中的其他條款并無影響。簡而言之，只要其他相關條款不存在違法現象，該房地產合作開發合同則為有效合同。由此可見，共同出資的目的在于共同分享合作成果所帶來的經濟效益，共同承擔相應風險，體現了民事權利義務相一致的原則。

（二）簡要分析 合作開發主體資格問題

在《城市房地產管理法》制定實施之前，對于房地產主體資格問題而言，相關法律、法規給予了明確規定：對于從事房地產開發的經銷商而言，必須是具有企業法人資格的開發商，通過在工商行政管理部門登記注冊的方式，獲得房地產開發企業的營業執照。企業如果不具備房地產開發經營條件，則需通過與他人簽訂相關合同。一般情況下，此類合同被視為無效合同，但在特殊情況下，被判為有效。例如，在一審訴訟期間得到了房地產經營資格。

在頒布實施《城市房地產管理法》以后，其為涉及房地產合作開發的主體資格問題。但房地產是影響我國國計民生的重要因素，關系著人們的生產生活，威脅著人民的生命財產安全，是較特殊的行業之一。因此，相關人員應在市場準入的作用指導下，有效約束房地產經營開發。在《城市房地產管理法》指導下，規范房地產開發法人設定，保障其具有房地產開發經營的權利，否則，將判定其簽訂的合同無效。

（三） 房地產合作開發處理合同被確認為無效、解除、撤銷問題分析

如何處理房地產合作開發合同的無效、解除、被撤銷的問題，受到廣泛關注。部分學者以及相關人士指出，因為房地產合作開發涉及面較廣、資金數額加大等問題，導致易發生矛盾，然而不同的地方根據自身發展情況選擇不同的執法方式。針對此問題，諸多學者認為，房地產合作開發作為一種共同開發行為存在于合作各方中，其目標、利益具有一致性，共同擁有合作標的物。因此，針對合同的無效、被解除、被撤銷的問題，其涉及合作標的物的分配，資金返還、虧損計算等相關問題，即使在相關原則性處理規定指導下，也難以有效處理相關的諸多問題。因此，處理房地產合作開發合同以上談及的問題時，必須在司法審判實踐經驗前提下，堅持具體問題具體分析的原則，合理、有效解決相關問題。

四、 小結

總而言之，房地產合作開發關系著我國的國計民生，影響著人們的生產生活。房地產合作開發在國家經濟的引領下，從無到有，不斷得到規范，在相關法律問題不斷探索研究基礎上，促進我國房地產合作開發的發展，為迎來房地產合作開發的法治時代打下堅實基礎。（作者單位：山東圣都集團）

參考文獻：