引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)分類范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1、施工過(guò)程中固體廢棄物的分類

固體廢棄物的合理分類是實(shí)現(xiàn)固體廢棄物有效管理、合理處置的前提，能夠針對(duì)不同類別的固體廢棄物提出不同的減量化、資源化措施，采取不同的收集、儲(chǔ)運(yùn)和處置方法。

在施工過(guò)程中產(chǎn)生的固體廢棄物主要包括生活垃圾、糞便、危險(xiǎn)廢棄物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固體廢棄物數(shù)量的絕大比例。

1.1 生活垃圾

施工過(guò)程是大量人員參與的過(guò)程，有人參與則必然產(chǎn)生生活垃圾。雖然與建筑垃圾相比占比不大，但是由與現(xiàn)場(chǎng)每日均有數(shù)量可觀的人員生活、工作在施工現(xiàn)場(chǎng)，造成生活垃圾產(chǎn)生的絕對(duì)數(shù)量不容忽視。按照人均0.5kg/人.日估計(jì)，對(duì)于一個(gè)建筑面積在10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，日均工人數(shù)約在300人，則日產(chǎn)生生活垃圾約150kg，若按2年建設(shè)周期計(jì)算，則施工期內(nèi)將產(chǎn)生一百余噸的生活垃圾。

在施工過(guò)程中的生活垃圾可以按以下方式分類：

（1）廚余垃圾：主要包括于職工生活區(qū)施工人員剩飯、剩菜以及食堂剩余的食材；

（2）植物殘枝：辦公生活區(qū)綠化植物的落葉、殘枝、枯死植物等；

（3）可回收垃圾：主要包括辦公區(qū)產(chǎn)生的廢紙、職工廢舊衣物鞋帽、各類飲料瓶罐等；

（4）其他垃圾：主要是辦公與生活區(qū)衛(wèi)生清潔時(shí)產(chǎn)生的渣土。生活辦公區(qū)產(chǎn)生的少量廢舊電池、燈管、廢舊電子類產(chǎn)品等可以不按危險(xiǎn)廢物處理2，歸入生活垃圾處理。

1.2 糞便

在建筑施工過(guò)程中，職工生活與辦公區(qū)周邊市政設(shè)施不完善，為解決各類人員的“方便”問題而建設(shè)的臨時(shí)廁所的排水無(wú)法排入市政排水管道，需要單獨(dú)建設(shè)糞便的臨時(shí)收集設(shè)施。

1.3 危險(xiǎn)廢棄物

在建筑施工過(guò)程中產(chǎn)生的危險(xiǎn)廢棄物主要包括：

（1）施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)過(guò)程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；

（2）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試過(guò)程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；

（3）施工過(guò)程中各類廢棄的含石棉的建筑材料

（4）施工過(guò)程中各類廢棄的油漆、涂料、有機(jī)溶劑、發(fā)泡膠以及其他有污染、含毒性的化學(xué)材料等。

1.4 建筑垃圾

建筑垃圾3指人們?cè)趶氖虏疬w、建設(shè)、裝修、修繕等建筑業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)中產(chǎn)生的渣土、廢舊混凝土、廢舊磚石及其他廢棄物的統(tǒng)稱。建筑垃圾是施工過(guò)程中主要的固體廢棄物，對(duì)于一個(gè)10萬(wàn)平方米建筑面積的新建住宅小區(qū)可產(chǎn)生約4000-5000噸的建筑垃圾，數(shù)量驚人！

在建筑施工的不同階段產(chǎn)生的建筑垃圾主要有：

（1）舊建筑拆除階段：分為磚和石頭、混凝土、木材、塑料、石膏和灰漿、鋼鐵和非鐵金屬等幾類；

（2）土地開挖階段：分為表層上和深層土，前者可用于種植，后者主要用于回填、造景等；

（3）道路開挖：分為混凝土碎塊和瀝青混凝土碎塊；

（4）建筑工地垃圾：分為剩余混凝土（工程中沒有使用掉的混凝土）、建筑碎料（鑿除、抹灰等產(chǎn)生的舊混凝土、砂漿等礦物材料）以及木材、紙、金屬和其他廢料等類型。

從便于管理的角度，建筑垃圾按照資源屬性進(jìn)行分類：

（1）可就地利用的垃圾：土地開挖階段的表層土、土地開挖階段的深層土。

（2）可回收利用的垃圾：廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等。

（3）有資源化可能的垃圾：廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等。

（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危險(xiǎn)廢物的混雜材料等。

2、施工過(guò)程中固體廢棄物的管理

2.1 制定固體廢棄物管理規(guī)劃

按照分類收集、分類處理、源頭減量的原則建立固體廢棄物的管理規(guī)劃，設(shè)定固體廢棄物管理目標(biāo)，建立固體廢棄物減量、分類、收集與處理技術(shù)的培訓(xùn)制度，成立專門的固體廢棄物管理的組織機(jī)構(gòu)，明確固體廢棄物管理的具體實(shí)施方案以及考核方法，列出固體廢棄物管理費(fèi)用專項(xiàng)預(yù)算。

2.2 生活垃圾的分類管理

（1）垃圾分類習(xí)慣的養(yǎng)成

應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)和教育，首先讓每位職工從建立清潔的生活辦公環(huán)境角度不能亂扔垃圾，其次讓每位職工均能夠正確分類和投放各類生活垃圾。

在初期，對(duì)亂扔垃圾的以處罰為主，未按垃圾分類要求投放垃圾的職工以批評(píng)教育為主；經(jīng)過(guò)一段適應(yīng)時(shí)間后，對(duì)未按垃圾分類要求投放垃圾的職工采取一定的處罰措施。

（2）垃圾減量化措施

建筑施工過(guò)程中容易實(shí)現(xiàn)減量化且減量后能大幅降低垃圾最終處置難度的生活垃圾主要是廚余垃圾。食堂應(yīng)根據(jù)就餐人數(shù)采購(gòu)合理數(shù)量的食材，并對(duì)食材妥善保管，防止食材的腐敗變質(zhì)造成浪費(fèi)；其次應(yīng)號(hào)召職工開展“光盤行動(dòng)”，減少剩菜剩飯的產(chǎn)生。

（3）垃圾分類收集設(shè)施的建設(shè)

垃圾分類收集設(shè)施的設(shè)置應(yīng)便于職工分類投放垃圾。根據(jù)服務(wù)人數(shù)，在工地生活辦公區(qū)設(shè)置多組垃圾分類收集箱，每個(gè)收集箱應(yīng)有明顯標(biāo)示用以標(biāo)明可以投放的垃圾種類。在職工食堂門口設(shè)置廚余垃圾收集桶，專門用于收集剩菜、剩飯等。應(yīng)安排專人定期對(duì)垃圾箱及垃圾箱放置地點(diǎn)進(jìn)行清掃，保證衛(wèi)生環(huán)境條件。

（4）垃圾分類運(yùn)輸與處置

應(yīng)與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，定期將分好類的生活垃圾及時(shí)分類清運(yùn)出工地現(xiàn)場(chǎng)。

2.3 危險(xiǎn)廢棄物的分類管理

根據(jù)工程施工實(shí)際需要，建立危險(xiǎn)廢棄物的管理制度，列出工程施工過(guò)程中可能產(chǎn)生的危險(xiǎn)廢物種類，估計(jì)各類危險(xiǎn)廢棄物的產(chǎn)生量，設(shè)置合理的危險(xiǎn)廢棄物儲(chǔ)存容器和儲(chǔ)存場(chǎng)所。

危險(xiǎn)廢棄物應(yīng)本著“誰(shuí)產(chǎn)生、誰(shuí)收集、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由產(chǎn)生危險(xiǎn)廢棄物的部門或施工班組按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范完成危險(xiǎn)廢棄物的收集，在危險(xiǎn)廢棄物儲(chǔ)存容器上貼上標(biāo)簽，而后送入工地現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一的危險(xiǎn)廢棄物臨時(shí)儲(chǔ)存場(chǎng)所，并辦理入庫(kù)手續(xù)。危險(xiǎn)廢棄物儲(chǔ)存場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置專人負(fù)責(zé)管理和巡查，建立危險(xiǎn)廢棄物的登記臺(tái)賬，及時(shí)聯(lián)系專業(yè)公司外運(yùn)和處置危險(xiǎn)廢棄物。

2.4 糞便

臨時(shí)廁所的建設(shè)應(yīng)滿足相關(guān)的環(huán)境衛(wèi)生規(guī)范，定期請(qǐng)環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)糞便。

2.5 建筑垃圾

2.5.1建筑垃圾減量化

（1）提高建筑壽命，充分利用舊建筑

首先應(yīng)保證建筑在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)能夠充分發(fā)揮使用功能，防止因功能不匹配對(duì)建筑大拆大建；其次應(yīng)防止因政府相關(guān)規(guī)劃的變更導(dǎo)致“短命建筑”的出現(xiàn)；最后應(yīng)是盡量通過(guò)利用舊建筑改造以適應(yīng)新的建筑功能需求。由此盡量減少舊建筑的拆除，從而減少建筑拆除垃圾。

（2）建筑施工階段，充分利用建筑工業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，減少現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)

提高建筑部品的工廠化生產(chǎn)水平，增加建筑部件預(yù)制化比例，減少現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)，以減少施工階段各類建筑垃圾的產(chǎn)生。

通過(guò)全面落實(shí)建筑工地使用預(yù)拌砂漿和預(yù)拌混凝土，減少施工現(xiàn)場(chǎng)廢棄水泥、砂等廢棄建筑材料。

通過(guò)鋼筋加工的工廠化生產(chǎn)，可以提高鋼筋的利用率，減少?gòu)U棄鋼筋的數(shù)量。

使用工具型定型模板，提高模板的周轉(zhuǎn)率，減少?gòu)U棄模板的產(chǎn)生。

采取精裝修交房的方式，減少裝修的二次拆改，減少建筑垃圾的產(chǎn)生。

（3）合理設(shè)定各類建筑物料的損耗，實(shí)現(xiàn)建筑物料的定量管理

建筑物料的損耗中有很大一部分通過(guò)各種方式變成了建筑垃圾。因此通過(guò)管理措施和技術(shù)方法減少物料的損耗對(duì)建筑垃圾的減量化具有十分重要的意義。

在建筑施工階段，首先通過(guò)新工藝、新材料的應(yīng)用減少損耗；其次設(shè)定合理的損耗率基準(zhǔn)，對(duì)低于損耗基準(zhǔn)的給予獎(jiǎng)勵(lì)，超過(guò)合理?yè)p耗的給予懲罰。由此通過(guò)降低損耗達(dá)到減少建筑垃圾的目的。

大宗物料的合理?yè)p耗可以參考以下數(shù)據(jù)4：

現(xiàn)場(chǎng)鋼筋加工損耗率≤4%，預(yù)拌混凝土損耗率≤1.5%。

（4）合理簡(jiǎn)化建筑物料的包裝，物料供應(yīng)商回收部分包裝物

建筑部品、建筑物料的包裝物也是建筑垃圾的重要組成部分，因此采取合理簡(jiǎn)化建筑部品與物料的包裝（比如通過(guò)使用散裝水泥而不是袋裝水泥以減少包裝袋產(chǎn)生量）、供應(yīng)商回收包裝物（比如各類托盤、電纜盤等）等措施可有效減少現(xiàn)場(chǎng)廢棄包裝物

2.5.2建筑垃圾分類收集

（1）設(shè)置建筑垃圾分類收集設(shè)施

在施工現(xiàn)場(chǎng)合理劃定建筑垃圾堆放及回收點(diǎn)，各類材料回收點(diǎn)采用有明顯標(biāo)識(shí)（包含顏色、文字、負(fù)責(zé)人）和堆放區(qū)域界限（擋板、圍墻），對(duì)于有防水、防雨要求的材料應(yīng)加蓋頂板。

在每個(gè)作業(yè)面須配備分類垃圾收集筐，施工人員在施工過(guò)程中須將分類垃圾收集至筐中，待當(dāng)日施工完后，由專人拉運(yùn)至垃圾堆放區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一分類堆放，做到現(xiàn)場(chǎng)工完清完，保持現(xiàn)場(chǎng)整潔。

（2）建筑垃圾的分類記錄

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，為建筑垃圾收集單位制定填寫表格，由專人負(fù)責(zé)記錄各類垃圾的產(chǎn)生量并保持記錄的連續(xù)性、準(zhǔn)確性。

2.5.3建筑垃圾分類處置

（1）可就地利用的垃圾

開挖階段的表層土可用于現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)的園林綠化，開挖的深層土可用于室內(nèi)外回填。

（2）可回收利用的垃圾

廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、各類包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由資源回收部門收運(yùn)。

（3）有資源化可能的垃圾

對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊有廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等建筑廢棄物的資源化企業(yè)的，可由資源化企業(yè)回收利用；周邊無(wú)資源化企業(yè)的，可以運(yùn)往政府指定的建筑垃圾消納場(chǎng)所。

（4）其他垃圾

若現(xiàn)場(chǎng)或周邊具備渣土利用條件，渣土可以進(jìn)行室內(nèi)外的回填作業(yè)；不具備利用條件的，渣土可運(yùn)往政府指定的渣土消納場(chǎng)所。

對(duì)未混有生活垃圾及危險(xiǎn)廢物的混雜材料等可以直接運(yùn)往政府指定的建筑垃圾消納場(chǎng)所。

3、結(jié)論

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)施工過(guò)程中固體廢棄物的合理分類是實(shí)現(xiàn)固體廢棄物有效管理的前提。同時(shí)針對(duì)不同種類的固體廢棄物制定不同的減量化措施，采取不同的收集方式和處置方式，可以有效減少固體廢棄物的產(chǎn)生量，提高固體廢棄物的再利用率，真正實(shí)現(xiàn)“綠色施工”。

參考文獻(xiàn)：

1. 綠色施工導(dǎo)則. 建質(zhì)[2007]223號(hào)

篇2

在不斷地提升，作為銀行收益的主要來(lái)源之一，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢(shì)在必行。本文以 XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開發(fā)貸款作為研究對(duì)象，參照國(guó)內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)其現(xiàn)狀和存在主要問題做出了簡(jiǎn)單的評(píng)析，并根據(jù)存在問題提出相應(yīng)的解

決措施。

關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開發(fā)貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；有效措施

1.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平

在我國(guó)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范研究主要側(cè)重于信

貸風(fēng)險(xiǎn)的分類、識(shí)別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開始

時(shí)間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）

從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略、 劉曉維 （2007）

分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等。②

實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住

房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自信用

風(fēng)險(xiǎn)，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)

估中等。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的理論分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

房地產(chǎn)自身周期長(zhǎng)、資金需求大的開發(fā)特性，決定其僅依靠

開發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金

需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)

展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴共同發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類

房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指

所有與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的金融活動(dòng)。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指

一些特定的具體金融形式。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金

融。政策性的是指與國(guó)家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活

動(dòng)。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融

兩類。

3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營(yíng)情況

XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級(jí)分行，最近

幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級(jí)銀行所

下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、提升業(yè)務(wù)量和

銀行績(jī)效。XX 銀行 XX 分行努力增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款投

放，并希望由此達(dá)到上級(jí)所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款額為 11.27

億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額

的 7.3%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸

款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開發(fā)貸款 10.07 億元，為中長(zhǎng)期貸

款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長(zhǎng)期貸款。所有貸款中 1.1

億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶情況

至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款客戶共五家，

共計(jì)為客戶提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。

各客戶情況說(shuō)明如下：

①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) AA-，授信金額 1.4 億

元，貸款種類為住房開房貸款，貸款金額 9200 萬(wàn)元，貸款日期

為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。

②A 山莊項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A，授信金額 9.5 億元，貸款

種類為住房開房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1

月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。

③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A，授信金額 4.3 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬(wàn)元，貸款日期為

11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

④C 大廈項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) AA，授信金額 4 億元，貸款

種類為保函，貸款金額 2000 萬(wàn)元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保

方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三

年）。

⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶信用評(píng)級(jí) A+，授信金額 2.1 億元，

貸款種類為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為

12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)

①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶較少，

現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山

莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶，現(xiàn)有客戶

中無(wú) AAA 評(píng)級(jí)的客戶，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸

款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。

4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量

目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的還款不良率為 0，但

仍存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。①就風(fēng)險(xiǎn)的分類而言，XX 分行的房地產(chǎn)開

發(fā)貸款主要為關(guān)注類類貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)

目工程出現(xiàn)問題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。

②從計(jì)提減值的準(zhǔn)備來(lái)說(shuō)，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行

公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考察

從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)三點(diǎn)，對(duì) XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考進(jìn)行察。①目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為政府

主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

②我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在

諸多問題，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)。③銀行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重

大損失。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)原因分析

①貸款的評(píng)估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意

識(shí)薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)融

資制度存在問題。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款防范策略

①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研

究，及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸

款的出現(xiàn)。④培育專業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵(lì)創(chuàng)新，實(shí)行銀行

貸款業(yè)務(wù)的多元化。

（5）結(jié)論及展望

銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，而兩者的緊

密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行

業(yè)。因此加強(qiáng)對(duì)其現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展的研究，提高自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辨

別能力是銀行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不

斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國(guó)銀行房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理必將越

來(lái)越科學(xué)、高效。

5.方案和準(zhǔn)備采用的措施

（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相

關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課

題研究思路。

（2）市場(chǎng)調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場(chǎng)

數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲取）。

（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金

融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探尋研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉柞.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策[J].中圍金融，2004.7.

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[3]羅曉華.完善我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技資訊，

篇3

去年1～11月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長(zhǎng)17.2%,增幅比1～10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn);房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長(zhǎng)15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn);房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長(zhǎng)26.1%,增幅比1～10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長(zhǎng)28.2%,比1～10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

去年1～11月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積27091萬(wàn)平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬(wàn)平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區(qū)投資增速最快

去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額達(dá)到31270.9元,同比增長(zhǎng)17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長(zhǎng)14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看,31個(gè)省(區(qū)、市)中有18個(gè)省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)速度超過(guò)平均水平,增長(zhǎng)居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快,同比增速超過(guò)40%。

分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計(jì),住宅完成投資 22369億元,同比增長(zhǎng)17.8%,比上年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)19.1%,增速比上年同期加快0.9個(gè)百分點(diǎn);辦公樓投資額同比增長(zhǎng)30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點(diǎn);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比增長(zhǎng)35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點(diǎn);其他投資同比增長(zhǎng)12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業(yè)資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來(lái),伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負(fù)轉(zhuǎn)正,流動(dòng)性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢(shì)。另外,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,2009年5月份,國(guó)家下調(diào)了商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例。其中,普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來(lái)的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來(lái),國(guó)內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長(zhǎng)40.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 2006和2007年的增長(zhǎng)水平。與此同時(shí),由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金來(lái)源負(fù)增長(zhǎng)勢(shì)頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長(zhǎng)76.6%,占房地產(chǎn)資金來(lái)源的比重較上年同期提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。

銀行貸款和其他資金是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的比重超過(guò) 60%。受國(guó)內(nèi)貸款和其他資金來(lái)源快速增長(zhǎng)的帶動(dòng),2009年以來(lái),企業(yè)資金來(lái)源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48169.7億元,同比增長(zhǎng) 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。

三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)

從2008年下半年以來(lái),針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況,國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列刺激住房消費(fèi)的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購(gòu)房成本,居民購(gòu)買力明顯提高,加之房?jī)r(jià)的大幅度下降開始觸及購(gòu)房者的心理價(jià)位,貨幣流動(dòng)性過(guò)多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng),在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進(jìn)入2009年,尤其是二季度以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場(chǎng)銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期,銷售額顯著增長(zhǎng),企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國(guó)商品房銷售面積75203萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)53%,該增速已超過(guò)2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達(dá)35987億元,同比增長(zhǎng)86.8%。其中,商品住宅銷售額增長(zhǎng)91.5%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)58.4%和60.4%。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,去年11月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

1、新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價(jià)格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價(jià)格下降的城市有3個(gè),包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市只有1個(gè):錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價(jià)格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看,二手住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有60個(gè),主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價(jià)格下降的城市有10個(gè),主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽(yáng)-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有61個(gè),主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市有6個(gè),主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽(yáng)-1.0%等。

篇4

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。開發(fā)項(xiàng)目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計(jì)入開發(fā)成本中。開發(fā)項(xiàng)目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和國(guó)家財(cái)政稅收。為了加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本核算管理，必須正確核算開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項(xiàng)成本支出。

開發(fā)成本一般包括6項(xiàng)：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2.前期工程費(fèi)

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

5.配套設(shè)施費(fèi)

6.開發(fā)間接費(fèi)

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)成本核算業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個(gè)方面淺談一下。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)象的歸集

2.房地產(chǎn)間接成本的分配

3.房地產(chǎn)開發(fā)周期的確定

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決算

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)象的歸集

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)象是在房地產(chǎn)開發(fā)之前，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究報(bào)告等一系列充分論證，開發(fā)對(duì)象在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后確定下來(lái)。開發(fā)成本對(duì)象在開發(fā)對(duì)象確定后，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開發(fā)成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象劃分過(guò)粗過(guò)細(xì)都不好。過(guò)粗無(wú)法反映實(shí)際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過(guò)細(xì)會(huì)出現(xiàn)過(guò)多共同費(fèi)用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發(fā)成本對(duì)象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問題

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對(duì)開發(fā)規(guī)模小、用途單一的開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，分配間接成本要區(qū)別對(duì)待。間接成本一般包括土地購(gòu)置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和規(guī)劃、可行性研究、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等支出，要在不同開發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)周期根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對(duì)開發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、無(wú)裝修的開發(fā)項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有開發(fā)獨(dú)立、單一等特點(diǎn)，所以開發(fā)周期一般1-2年較短，開發(fā)成本核算比較簡(jiǎn)單；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，不確定因素較多，開發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更相對(duì)也較多，開發(fā)成本核算周期會(huì)很長(zhǎng)，開發(fā)周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收是開發(fā)最后一個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)竣工驗(yàn)收，與開發(fā)項(xiàng)目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷售（或出租）收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資，核算開發(fā)利潤(rùn)，形成資金增值。交接物業(yè)時(shí)開發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨(dú)核算成本

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的開發(fā)項(xiàng)目，可以單獨(dú)進(jìn)行成本核算，核算方法簡(jiǎn)單，效率較高。

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、用途相對(duì)較廣，如開發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標(biāo)準(zhǔn)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時(shí)開發(fā)2種以上物業(yè)類型，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和便于管理的需要，按物業(yè)類型劃分成本核算對(duì)象，同類型物業(yè)歸集匯總，單列科目。

同一物業(yè)類型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實(shí)際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進(jìn)一步劃分成本核算對(duì)象。

（二）合理分?jǐn)傞g接成本

房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對(duì)象中分配，企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分?jǐn)傞g接成本，間接成本核算要準(zhǔn)確、便于計(jì)算，依據(jù)規(guī)定和實(shí)際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開發(fā)整個(gè)面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

第二，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價(jià)占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)比例，按造價(jià)比例分配間接成本，然后歸集開發(fā)成本中。

第三，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)占整個(gè)工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

結(jié)合以上三種方法，對(duì)于其他不同開發(fā)項(xiàng)目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。

（三）周期分類核算成本

房地產(chǎn)開發(fā)周期對(duì)于開發(fā)規(guī)模小、地塊小的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)周期較短，單獨(dú)核算就可以做到；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計(jì)較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算周期較長(zhǎng)，單獨(dú)核算顯得不合理，可以按照開發(fā)物業(yè)類型分類核算。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算早了，不能準(zhǔn)確核算開發(fā)成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時(shí)核算成本利潤(rùn)作用。開發(fā)項(xiàng)目決算可按國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定：

已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決算時(shí)，有的配套設(shè)施費(fèi)尚未實(shí)際支出，可先預(yù)提然后待實(shí)際發(fā)生時(shí)，及時(shí)做相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻(xiàn)

篇5

    筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房屋是否向社會(huì)公開銷售來(lái)確定。基于上述認(rèn)識(shí),非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋,不管是否公開向社會(huì)出售;安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買對(duì)象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國(guó)有、開發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件,法院不作審查。

    2、商品房買賣合同的分類。

    這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。

篇6

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測(cè)量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒕G化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車庫(kù)、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。

6.不可預(yù)見費(fèi)。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長(zhǎng)期間的保修維修費(fèi)用。

7.開發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

（二）項(xiàng)目銷售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營(yíng)銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

（三）項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷售之際按銷售額的某一比例實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響，對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭(zhēng)取減免或緩繳。

（四）項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測(cè)結(jié)果不一致，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級(jí)明細(xì)表、二級(jí)明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來(lái)。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測(cè)算控制表、銷售收款預(yù)測(cè)及控制表、資金來(lái)源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開發(fā)成本測(cè)算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級(jí)明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測(cè)及控制表中可以反映實(shí)際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫(kù)等項(xiàng)目的實(shí)際銷售收款情況、銷售計(jì)劃及完成情況等；資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃；資金來(lái)源占用表要根據(jù)銷售來(lái)源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來(lái)源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對(duì)的彈性，在爭(zhēng)取投資資金效率最大化的同時(shí)，又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

篇7

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3 收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2 引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇8

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法是一個(gè)復(fù)雜的體系，它主要包括統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系。

1、統(tǒng)計(jì)調(diào)查。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查體系中主要存在兩大調(diào)查系統(tǒng)：一是由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其調(diào)查總隊(duì)所組成的政府綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)；二是由建設(shè)部和地方政府建設(shè)主管部門所組成的部門統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查主要采取。即房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的組織部門（政府統(tǒng)計(jì)部門和建設(shè)部門）通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，由房地產(chǎn)企業(yè)自行填報(bào)，上報(bào)給基層統(tǒng)計(jì)部門，然后逐級(jí)匯總、上報(bào)。房地產(chǎn)報(bào)表方式為年度報(bào)表和定期報(bào)表中的季報(bào)、月報(bào)。

2、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。我國(guó)目前尚無(wú)系統(tǒng)明確完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于從投資角度的統(tǒng)計(jì)，即：《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》（某年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和定報(bào)）和建設(shè)部制定的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，并且每年的指標(biāo)數(shù)量都有差異。

3、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。為了便于對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各種有關(guān)信息進(jìn)行分類研究，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)某些重要的復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分組體系，制定、和實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，形成統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。將己有的和應(yīng)有的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，按其內(nèi)在聯(lián)系組成的整體所形成的體系，就是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，使各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，相互銜接，減少重復(fù)，防止矛盾，避免人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。另外，統(tǒng)計(jì)口徑的規(guī)定在統(tǒng)計(jì)工作中也有一定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)編碼。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)方法制度存在問題

（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系有待融合完善。目前，政府統(tǒng)計(jì)部門執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，建設(shè)部門執(zhí)行建設(shè)部制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)制度不一易造成數(shù)出多門，統(tǒng)計(jì)資源浪費(fèi)。國(guó)家局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，主要是反映房地產(chǎn)增量市場(chǎng)運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資情況統(tǒng)計(jì)，而反映土地市場(chǎng)、存量市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)出租等指標(biāo)基本沒有。而這需要融合完善。

（二）按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)易漏統(tǒng)瞞報(bào)或重統(tǒng)多報(bào)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定:“跨地區(qū)進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)并在開發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開發(fā)活動(dòng)所在地統(tǒng)計(jì)范圍;未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。”目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)、跨省開發(fā)投資現(xiàn)象很常見，如果不在開發(fā)地注冊(cè)，易出現(xiàn)漏統(tǒng)瞞報(bào)。如果在開發(fā)地注冊(cè)，則，易出現(xiàn)重統(tǒng)多報(bào)。

（三）月報(bào)制度負(fù)擔(dān)過(guò)重。目前縣級(jí)一下基層統(tǒng)計(jì)人員固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)集于一身，同時(shí)，上報(bào)時(shí)間集中、指標(biāo)較多，表間邏輯關(guān)系復(fù)雜，基層統(tǒng)計(jì)人員顧此失彼，疲于應(yīng)付。

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)不堪重負(fù)。由于國(guó)家報(bào)表按專業(yè)多頭向下布置，統(tǒng)計(jì)局投資處、人口社會(huì)處，調(diào)查隊(duì)生產(chǎn)價(jià)格處、企業(yè)監(jiān)測(cè)處，房地產(chǎn)管理局等五個(gè)部門給企業(yè)(指房開企業(yè))布置調(diào)查任務(wù)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表多達(dá)八種，多數(shù)指標(biāo)重復(fù)。同時(shí)，計(jì)量單位、報(bào)表軟件不同，所以企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員工作量不堪重負(fù)。

三、規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的建議

（一）政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。一是實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)的“對(duì)接”。國(guó)家局與住建部門應(yīng)共同協(xié)商制定統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，共同布置統(tǒng)計(jì)工作，由統(tǒng)計(jì)部門進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，確保數(shù)出一門。二是建立政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)信息的共享機(jī)制，杜絕重復(fù)交叉，提高效率。三是在政府統(tǒng)計(jì)與部門統(tǒng)計(jì)建立的統(tǒng)一指標(biāo)體系下各司其職，各盡其責(zé)，各抒所長(zhǎng)，相互支持，各得其所。

篇9

1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點(diǎn)

1.1戰(zhàn)略制定的被動(dòng)性

1.2決策信息的局限性

1.3戰(zhàn)略決策的個(gè)性化

1.4戰(zhàn)略計(jì)劃的短期化

1.5戰(zhàn)略影響的有限性

2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇

2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個(gè)特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個(gè)細(xì)分區(qū)段或某一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。

2.1.1專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)衰退時(shí)，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營(yíng)范圍，把有限的資源集中到自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)上來(lái)，逐步構(gòu)筑自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.1.2分類評(píng)估和處理項(xiàng)目。在市場(chǎng)衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)自己所有的項(xiàng)目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析和評(píng)估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項(xiàng)目數(shù)量。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，中小開發(fā)商的項(xiàng)目不宜太多，以三個(gè)左右為佳，并且三個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間上要形成梯次，最好是一個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)，另一個(gè)在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開工，還有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行可行性分析。

2.2差異化戰(zhàn)略

2.2.1經(jīng)營(yíng)差異化：市場(chǎng)細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營(yíng)”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營(yíng)方向時(shí)，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場(chǎng)需求的不足。

2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過(guò)走精品戰(zhàn)略之路來(lái)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩，成為市場(chǎng)矚目的精品。

2.2.3項(xiàng)目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的研究，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來(lái)可能面向的消費(fèi)對(duì)象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場(chǎng)中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場(chǎng)，力求低成本、差異化開發(fā)。

2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級(jí)城市為主。在現(xiàn)階段，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級(jí)中小城市。

2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的意愿，采取一種長(zhǎng)期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營(yíng)行為方式。

2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過(guò)度的低水平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個(gè)或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實(shí)體，通常用于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)較高而運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)。

第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行合作項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。

第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠(chéng)信、聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來(lái)，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實(shí)施路徑

第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。

第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來(lái)越少，一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。

第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過(guò)借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價(jià)值，使聯(lián)盟各方獲得收益。

篇10

1 前沿

近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)所有制結(jié)構(gòu)，由原來(lái)的以集體和國(guó)有經(jīng)濟(jì)為主的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有、集體、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)混合的發(fā)展方式，且民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他經(jīng)濟(jì)類型。房地產(chǎn)開發(fā)商與融資機(jī)構(gòu)，我們這里指代銀行，其關(guān)系更加的密切，與國(guó)有、股份制銀行之間業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，同時(shí)也出現(xiàn)了很多的信用問題。發(fā)生了道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)。

2 信息非對(duì)稱性

信息非對(duì)稱性，即指一方擁有另一方?jīng)]有擁有的信息。銀行與房地產(chǎn)商之間也存在著信息非對(duì)稱。信息非對(duì)稱，會(huì)使一方產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)與逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)商與銀行之間，主要可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商的道德風(fēng)險(xiǎn)，即因?yàn)殂y行與房地產(chǎn)開發(fā)商的信息不對(duì)稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢(shì)方，而房地產(chǎn)開發(fā)商為信息的優(yōu)勢(shì)方，房地產(chǎn)商可對(duì)自己的信譽(yù)、資質(zhì)等情況進(jìn)行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實(shí)信息的前提下進(jìn)行了相關(guān)操作，最終導(dǎo)致貸款無(wú)法收回的情況。

3 道德風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)開發(fā)商道德風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式有如下幾種：

重復(fù)抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)而要房地產(chǎn)開發(fā)商以抵押的方式做的保證。對(duì)抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復(fù)抵押，但是房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，與銀行系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)的信息，進(jìn)行虛假信息的上報(bào)，最終到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，銀行清算時(shí)導(dǎo)致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款，是購(gòu)房者購(gòu)買房子向銀行進(jìn)行按期支付還款的一種方式，購(gòu)房者向銀行貸款，銀行將購(gòu)房款付款給房地產(chǎn)開發(fā)商，但是這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己內(nèi)部的員工，進(jìn)行按揭貸款，對(duì)所需資料進(jìn)行虛報(bào)，但是實(shí)際上資金回款到了房地產(chǎn)開發(fā)商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行，一旦房地產(chǎn)商離開，所有損失由銀行承擔(dān)。

抵押物所有權(quán)隱瞞風(fēng)險(xiǎn)。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會(huì)導(dǎo)致還款風(fēng)險(xiǎn)加大，在借貸過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商利用他人的房產(chǎn)或者共有的房產(chǎn)以及其他抵押物進(jìn)行抵押，在抵押處理過(guò)程中偽造信息，未經(jīng)房產(chǎn)所有人或者全部所有人的一直同意，就進(jìn)行了抵押，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行也不能對(duì)抵押物進(jìn)行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實(shí)際角度出發(fā)，考慮了多次重復(fù)的博弈，即房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅考慮單次的收益，同時(shí)會(huì)考慮長(zhǎng)久的收益，獲取現(xiàn)金的能力等因素。即如果考慮到未來(lái)收益，房地產(chǎn)開發(fā)商損失眼前的一點(diǎn)利益是值得的。假設(shè)沒有外界干預(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的合作是無(wú)限次的重復(fù)進(jìn)行的。重復(fù)博弈的過(guò)程中，只要房地產(chǎn)開發(fā)商不違約則可以無(wú)限次的重復(fù)合作博弈，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違約了，則合作會(huì)馬上終止。同時(shí)我們?cè)O(shè)開發(fā)商的貼現(xiàn)因子為a，即房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于現(xiàn)金流的重視程度。

我們將房地產(chǎn)商與銀行之間的收益關(guān)系描述如下表所示，表中說(shuō)明如果房地產(chǎn)開發(fā)商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產(chǎn)開發(fā)商選擇貸款，則如果違約，房地產(chǎn)開發(fā)商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行博弈分析表

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關(guān)系，形成了長(zhǎng)期的合作，則房地產(chǎn)開發(fā)商每期的可以獲得利潤(rùn)為6，那么收益流的貼現(xiàn)值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過(guò)程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進(jìn)行合作，那么之后的收益就是0，這時(shí)候的貼現(xiàn)值為10 。

則當(dāng)6/（1-a）大于等于10時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商才不會(huì)選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)商的折現(xiàn)因子越大，其對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的重視程度越高，就越不會(huì)選擇違約。在這樣重復(fù)的多次博弈的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只有有很好的信譽(yù)度，這樣銀行才會(huì)貸款，才能保證合作。同時(shí)可以看出，博弈的過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。只有房地產(chǎn)開發(fā)商以及銀行進(jìn)行了長(zhǎng)期的合作，才能加強(qiáng)雙方合作的信譽(yù)度。

5總結(jié)

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來(lái)分析，只有建立了很好的信譽(yù)度才能在與銀行合作的過(guò)程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預(yù)的情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行間只進(jìn)行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對(duì)稱性，房地產(chǎn)開發(fā)商注重短期利益，就會(huì)存在虛報(bào)信息騙貸的情況，使得銀行的整個(gè)貸款的格局向劣質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

從銀行角度來(lái)分析，首先銀行可以增加對(duì)房地產(chǎn)商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息，減少信息的不對(duì)稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過(guò)企業(yè)信用查詢體系，對(duì)企業(yè)信用狀況進(jìn)行審查，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期、資產(chǎn)狀況、借貸狀況等等加強(qiáng)審查力度。

總之，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈，是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程，只有建立完善的信息機(jī)制，才有利于雙方合作。

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篇11

一、前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，要想做好質(zhì)量管理和效益管理，就要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)能夠符合規(guī)范要求，在質(zhì)量管理和效益管理上能夠遵守建設(shè)規(guī)則，在質(zhì)量和成本核算上能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。基于房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和效益的現(xiàn)實(shí)要求，做好房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和效益管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，積極做好質(zhì)量和效益管理既是企業(yè)的必要措施，同時(shí)也是企業(yè)的重要管理內(nèi)容。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程入手，確保質(zhì)量管理和效益管理取得積極效果。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在進(jìn)行有效的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格采取擬訂目標(biāo)利潤(rùn)的辦法來(lái)推算目標(biāo)成本，把目標(biāo)成本按開發(fā)成本和期間費(fèi)用進(jìn)行分類、分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對(duì)各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。考慮到前期質(zhì)量控制和成本管理的重要性，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)從以下幾個(gè)方面做好質(zhì)量控制和成本管理。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)做好各項(xiàng)質(zhì)量管理制度的編制

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，在前期階段，應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)和施工實(shí)際，做好施工組織設(shè)計(jì)、施工方案和質(zhì)量管理等基本制度的編制，保證質(zhì)量管理得到有效控制。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)制定具體的成本管理辦法

成本管理是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體效益的關(guān)鍵，要想做好成本管理工作，就要從管理辦法的制定和完善入手，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理有據(jù)可依。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期應(yīng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理和成本管理的統(tǒng)一

在前期階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和成本管理應(yīng)放在一起考慮，不能重視了質(zhì)量而忽視了成本管理，也不能只重視成本管理而忽視質(zhì)量管控，所以，二者應(yīng)放在一起考慮。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)注重質(zhì)量和效益并重

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理與控制成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)費(fèi)只占項(xiàng)目總投資的約1％，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75％以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。基于這一認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，要想做好質(zhì)量和效益管理，就要從設(shè)計(jì)階段入手，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面工作：

1、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)明確質(zhì)量管理原則

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠取得積極效果，我們應(yīng)在設(shè)計(jì)階段明確質(zhì)量管理原則，確保質(zhì)量管理能夠貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)實(shí)施階段，保證質(zhì)量管理達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)確保設(shè)計(jì)質(zhì)量滿足實(shí)際需要

考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決定性作用，在設(shè)計(jì)階段，我們應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)際，確保設(shè)計(jì)在準(zhǔn)確性和合理性方面滿足實(shí)際需要，達(dá)到提高設(shè)計(jì)質(zhì)量的目的。

3、在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)合理選擇設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本

設(shè)計(jì)方案的確定，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。設(shè)計(jì)方案的合理性和科學(xué)性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)省大量建設(shè)資金。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

在項(xiàng)目施工階段，雖然影響項(xiàng)目投資可能性小，但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金，浪費(fèi)投資可能性大，開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

1、實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場(chǎng)。

施工階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，為了保證質(zhì)量管理取得積極效果，應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理實(shí)際，積極實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，實(shí)行明確的獎(jiǎng)懲制度，保證施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理取得積極的管控效果。

2、盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙，市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)變更的增多，將會(huì)直接導(dǎo)致工程成本的增加，在這種情況下，施工質(zhì)量也難以保證達(dá)標(biāo)。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段，應(yīng)減少設(shè)計(jì)圖的變更，使質(zhì)量和成本管理能夠在可控的范圍之內(nèi)。

3、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場(chǎng)簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。

考慮到現(xiàn)場(chǎng)簽證的特殊性，現(xiàn)場(chǎng)簽證的增多，對(duì)成本控制是一個(gè)不小的考驗(yàn)。基于這一認(rèn)識(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，必須要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量，確保工程技術(shù)管理人員能夠相互配合，保證簽證的準(zhǔn)確性和合理性。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在竣工結(jié)算階段應(yīng)質(zhì)量和效益并重

開發(fā)企業(yè)要對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級(jí)審查方式審核結(jié)算書，即監(jiān)理公司初審，項(xiàng)目部門復(fù)審，開發(fā)企業(yè)終審。這既可互相監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。 結(jié)算完成后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)做好項(xiàng)目的開發(fā)評(píng)價(jià)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于工程量大，施工過(guò)程復(fù)雜，其竣工結(jié)算工作量也相對(duì)較大。因此，我們要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算實(shí)際，在結(jié)算過(guò)程中，重點(diǎn)做好質(zhì)量管理和成本管理，具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面開展工作：

1、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)根據(jù)質(zhì)量要求核對(duì)工程量

為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工結(jié)算能夠取得積極效果，我們應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理的要求，認(rèn)真核對(duì)工程量，使工程量能夠滿足工程結(jié)算需要。

2、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)重視成本核算

在竣工結(jié)算過(guò)程中，應(yīng)始終堅(jiān)持成本核算理念，利用各項(xiàng)成本核算手段，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本投入進(jìn)行全面核算，確保成本管理取得積極效果。

3、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行核算制度

考慮到成本核算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性，在竣工結(jié)算階段，要想保證成本核算取得積極效果，就要嚴(yán)格執(zhí)行核算制度，達(dá)到提高成本管理質(zhì)量的目的。

六、結(jié)論

通過(guò)本文的分析可知，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，質(zhì)量和效益是重要的管控目標(biāo)。要想做好質(zhì)量和效益管理工作，就要從前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段入手，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量和效益管理取得積極效果。

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篇12

針對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分析簡(jiǎn)言之，主要是指：在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中，其涵蓋的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預(yù)料，控制難度較大。這就會(huì)造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實(shí)際開發(fā)過(guò)程中所得到的利潤(rùn)與其在開發(fā)前預(yù)估的利潤(rùn)相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)上的損失。要想綜合的對(duì)當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估與思考分析，就必須對(duì)現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展情況進(jìn)行分析，進(jìn)一步推敲新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

一、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.新時(shí)期我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的總體發(fā)展趨勢(shì)

隨著改革開放后經(jīng)濟(jì)的不斷飛速增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴(kuò)大，使其占我國(guó)總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展需要抑制對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買的需求，還是經(jīng)濟(jì)在衰退過(guò)程中需要拉動(dòng)內(nèi)需進(jìn)行發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場(chǎng)具有地區(qū)特性，導(dǎo)致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)

因?yàn)槲覈?guó)的國(guó)土面積較廣，每個(gè)省份或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有所不同，因?yàn)闁|部地區(qū)較早的接觸對(duì)外開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對(duì)較慢。這樣就會(huì)對(duì)新時(shí)期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)因素。

3.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場(chǎng)供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象

新時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過(guò)政府扶持，為了供給國(guó)家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟(jì)適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因?yàn)槲覈?guó)供給的經(jīng)濟(jì)適用廉租房較少，地方政府大多是在應(yīng)付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。

（2）因?yàn)槲覈?guó)更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤(rùn)為主要目的，造成在我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟(jì)的中小戶型、價(jià)格優(yōu)惠的普通商品住房供應(yīng)失衡，忽視了中低端購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)買需求和購(gòu)買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國(guó)新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。

二、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析與風(fēng)險(xiǎn)的解決

1.政府的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)（即政治風(fēng)險(xiǎn)）

這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指：因?yàn)槊總€(gè)國(guó)家所處的國(guó)際地位和國(guó)際發(fā)展環(huán)境的不同，會(huì)以本國(guó)的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國(guó)家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟(jì)上的虧損。例如：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財(cái)政政策和金融政策，這兩類政策也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風(fēng)險(xiǎn)因素。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體形勢(shì)有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：地方政府的一些保護(hù)政策、政府對(duì)某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價(jià)的控制政策規(guī)定、對(duì)外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來(lái)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)新時(shí)期提出的具體調(diào)控政策進(jìn)行具體分析與實(shí)時(shí)關(guān)注。

2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。這方面主要是指：因?yàn)槟骋坏貐^(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟(jì)損失。例如：因?yàn)槟骋惶鞛?zāi)的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對(duì)所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環(huán)境等自然風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以確保更好的規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

3．經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)影響主要是指：因?yàn)樾聲r(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的波動(dòng)，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場(chǎng)需求發(fā)生改變，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預(yù)估的形勢(shì)發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不可避免風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。例如：受市場(chǎng)供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況或消費(fèi)水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)策略的風(fēng)險(xiǎn)影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)策略不利會(huì)給房產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對(duì)的具體消費(fèi)者進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析就會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)的成本預(yù)估不明確，造成租金或售價(jià)不能與成本達(dá)成互補(bǔ)等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)市場(chǎng)的需求和發(fā)展情況進(jìn)行綜合且實(shí)時(shí)的分析，對(duì)房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評(píng)估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營(yíng)策略不利風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

新時(shí)期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來(lái)了不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時(shí)的補(bǔ)救措施，使風(fēng)險(xiǎn)率降到最低，從而更好的促進(jìn)本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。

【參考文獻(xiàn)】

篇13

SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國(guó)哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進(jìn)行分析，構(gòu)造了“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（structure）――市場(chǎng)行為（conduct）――市場(chǎng)績(jī)效（performance）”的分析框架，簡(jiǎn)稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為、市場(chǎng)績(jī)效之間存在著因果關(guān)系;市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場(chǎng)中所采取的行為，企業(yè)的市場(chǎng)行為又決定了市場(chǎng)運(yùn)行的市場(chǎng)績(jī)效。這種SCP分析框架的起點(diǎn)是完全競(jìng)爭(zhēng)和壟斷這兩個(gè)基本的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，認(rèn)為自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)是最重要的。但是，在完全自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)下，當(dāng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)向壟斷市場(chǎng)移動(dòng)時(shí)，政府對(duì)壟斷企業(yè)進(jìn)行分拆，這種分拆行為是非市場(chǎng)的干預(yù)，違反了自由競(jìng)爭(zhēng)。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費(fèi)用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”。“新產(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點(diǎn)不再是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而是市場(chǎng)績(jī)效，重視企業(yè)行為，強(qiáng)調(diào)企業(yè)行為對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的反作用和市場(chǎng)運(yùn)行狀況對(duì)企業(yè)行為并進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對(duì)某一產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略。現(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程方法從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效3大模塊構(gòu)建了我國(guó)旅行社業(yè)SCP分析模型，并對(duì)我國(guó)旅行社業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績(jī)效的狀況及它們之間的關(guān)系進(jìn)行了定量測(cè)度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對(duì)2001年至2010年我國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營(yíng)業(yè)收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并提出對(duì)我國(guó)星級(jí)飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對(duì)我國(guó)民航業(yè)的市場(chǎng)研究，提出重組為民航實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運(yùn)用SCP理論范式對(duì)中國(guó)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢視，指出品牌化、規(guī)模化、集群化是中國(guó)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的現(xiàn)有研究，劉樹楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)集中度進(jìn)行分析研究，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場(chǎng)。

在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度的研究，也有學(xué)者進(jìn)行了研究。但是，相對(duì)于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標(biāo)和角度來(lái)進(jìn)行分析和研究。本文根據(jù)從中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)，研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建議。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場(chǎng)關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場(chǎng)上已有的買賣方與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場(chǎng)的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種，完全競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入和退出壁壘、市場(chǎng)需求的價(jià)格彈性、市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個(gè)因素的轉(zhuǎn)變，會(huì)帶來(lái)其他因素的變化，進(jìn)而使整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。

本文將以2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo)，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場(chǎng)集中度這兩個(gè)方面，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行實(shí)證分析。

1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成

2003年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)為37123;2004年，其個(gè)數(shù)增長(zhǎng)到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個(gè)數(shù)為56290;從2005年開始到2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，到2008年達(dá)到頂峰，其個(gè)數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個(gè)數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長(zhǎng)，到2012年其個(gè)數(shù)為89859。

我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢(shì);港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動(dòng)，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)少于港、澳、臺(tái)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)，并且在2008年之后開始持續(xù)減少。

2003年我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型，并且其所占市場(chǎng)比例越來(lái)越大。

從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢(shì)。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢(shì)。

2、市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中賣方或買方的數(shù)量及其在市場(chǎng)上所占的份額，它是反映市場(chǎng)壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對(duì)市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法，一是絕對(duì)集中度指標(biāo)，二是赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（簡(jiǎn)稱HHI指數(shù)）。運(yùn)用絕對(duì)集中度對(duì)市場(chǎng)集中度進(jìn)行衡量有三個(gè)無(wú)法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無(wú)法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對(duì)市場(chǎng)集中度的影響，二是無(wú)法體現(xiàn)最大的n個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無(wú)法反映市場(chǎng)份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運(yùn)用絕對(duì)集中度指標(biāo)和赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)行實(shí)證分析。

（1）絕對(duì)集中度指標(biāo)（CRn）

絕對(duì)集中度指標(biāo)是最常用、最簡(jiǎn)單易行的市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個(gè)企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個(gè)市場(chǎng)或行業(yè)的份額。其計(jì)算公式：

其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)市場(chǎng)集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計(jì)算指標(biāo)時(shí)，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動(dòng)和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計(jì)算指標(biāo)。因此，本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對(duì)集中度指標(biāo)計(jì)算的指標(biāo)，并運(yùn)用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。

根據(jù)2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個(gè)省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動(dòng)。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進(jìn)入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進(jìn)前八位。在這一點(diǎn)上，也體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。

根據(jù)美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時(shí)，市場(chǎng)集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度計(jì)算結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，也同時(shí)說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

根據(jù)日本學(xué)者植草益對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時(shí)，市場(chǎng)集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。

綜合美國(guó)學(xué)者貝恩的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類理論和日本學(xué)者植草益對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。

（2）赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（HHI）

赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)，簡(jiǎn)稱赫芬達(dá)爾指數(shù)，是一種測(cè)量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度測(cè)量指標(biāo)中較好的一個(gè)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和政府管制部門使用較多的指標(biāo)。它是指一個(gè)特定行業(yè)中各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來(lái)計(jì)量市場(chǎng)份額的變化，即市場(chǎng)中廠商規(guī)模的離散度。其計(jì)算公式：

其中，X為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個(gè)數(shù)。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度時(shí)，以31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市為研究對(duì)象，分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)計(jì)算的指標(biāo)，分別考察2003年至2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。

根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個(gè)數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計(jì)算指標(biāo)，所得到的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的計(jì)算結(jié)果表明，這兩種不同計(jì)算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢(shì)。這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對(duì)集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致，并相互支撐。

三、結(jié)論與建議

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說(shuō)明我國(guó)的市場(chǎng)集中度很低，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)造成很大的資源浪費(fèi)和不必要的惡性競(jìng)爭(zhēng)。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效率，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。

第一，進(jìn)行政策性傾斜，運(yùn)用國(guó)家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動(dòng)。根據(jù)上文對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)集中度的計(jì)算結(jié)果，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，造成很大的資源浪費(fèi)，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動(dòng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時(shí)也要避免盲目投資和盲目增長(zhǎng)。

第二，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對(duì)土地政策和房屋保障政策進(jìn)行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場(chǎng)供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。

第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不良，空房率高。對(duì)融資政策進(jìn)行調(diào)控，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時(shí)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場(chǎng)集中度。

第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場(chǎng)集中度，增強(qiáng)規(guī)模效益。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵(lì)對(duì)于這種小型而且經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進(jìn)行收購(gòu)和兼并，避免資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。

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