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引言

在房地產開發項目中，設計階段處于項目建設周期的中前期，是工程項目建設進入實施階段的開始。設計質量對項目總體質量具有決定性影響，設計階段是決定工程造價的主要階段，設計進度為制定項目控制性進度計劃提供了基礎條件，因此設計階段的管理對于整個項目來說至關重要。

一、房地產項目設計管理的意義

房地產項目設計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

二、房地產項目設計管理存在的問題

在市場經濟體制下，設計單位為了追求其自身的經濟效益，而不注重建筑工程的總體效益。為了使得建設單位或開發商選取自己的設計方案，盲目追求建筑的外觀效果，高標準配置，甚至不惜為此。近些年來，在施工過程經?？梢园l現施工圖紙的問題，給建設單位帶來不少的損失，這些都是由于在設計過程中沒有良好的設計管理造成的，歸結起來，主要體現在以下幾個方面：

1、在設計階段總體方案及專業方案優化設計不夠

有的設計方案一經確定便需直接進行施工圖設計，但有的工程設計方案需要按步驟分級進行。深化設計是應貫穿于整個設計過程中的，即從項目可行性研究、方案設計、初步設計直到項目施工圖設計，但經常出現的問題是到了施工階段才發現有些專業圖紙深化程度不夠，如果在設計階段管理人員能夠及時發現問題，將深化、協調工作做好，就不會出現施工后再深化圖紙的現象，也將會減少各方經濟利益上的一些糾紛。

2、設計管理過程中只重視主體工程設計，忽視附屬及配套設計

不少設計單位在設計過程中只注重主體環節，而對附屬設施，例如小市政工程，室外管線等沒有予以重視，給日后的施工帶來麻煩，如果在設計階段，設計管理公司能夠及時發現這些問題，協調好各個專業的配合工作，此類麻煩是完全可以避免的。以我自身經驗為例，項目A，項目B是同一園區內的兩棟建筑，但啟用了兩家不同的設計單位，在室外管線設計時就需要管理公司特別注意，有誰來做此設計，做好接口工作。

3、設計管理過程中，圖紙校審不認真

有些設計單位內部缺乏統一的管理措施，沒有嚴格的技術規范，當然這在選擇設計單位時需要建設單位或開發商走嚴格的招標程序或認真做出選擇。如果由于各種綜合情況選擇的設計單位出現此種情況，設計階段的管理就顯得尤為重要了，這就需要管理公司認真督促進行圖紙校審工作，保證圖紙是按照統一規范設計。

三、房地產項目設計階段的管理措施

1、設計過程進度控制

大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。

2、設計階段質量管理原則、任務

（1）設計階段質量管理原則

首先，建設工程設計應與社會、經濟發展水平相適應，做到經濟效益、社會

效益、環境效益相統一；其次，工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則；再次，建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經濟；最后，設計應符合設計標準、規范，計算應準確，文字說明應清楚，圖文指標要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。

（2）設計階段質量管理的主要任務

編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業交底及會簽制度；設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發現不符合要求的地方，分析原因，發出修改設計的指令；對設計工作的協調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協調工作，使各專業設計之間配合、銜接，及時消除隱患；參與主要設備、材料的選型；組織對設計的評審或咨詢；組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發、保管、使用和建檔工作；組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故；編寫管理后評估。

3、方案設計階段對項目風險管理

有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。

4、施工圖設計階段管理

一般而言，一旦項目設計方案已經確立，此階段的項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

在此階段，房地產開發項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。

5、設計成果的評審設計成果的評審是設計意圖得以實現圖紙化的一項重要手段，是建設單位或開發商對設計成果所進行的最后一次檢驗，此項工作的好壞決定了日后在施工階段出現設計變更及洽商的多少，很多房地產開發單位忽視此項工作或僅僅走過場了之，導致大量的后續工作出現，我認為做好設計成果評審，需要做好以下幾項工作：（1）評審會的合理組織。合理的組織需要有合理的時間安排，房地產開發項目的專業人才時間都非常寶貴，應在評審會前根據圖紙量的大小提前數日下發圖紙，使從業務部門抽選的評審會成員提前熟悉圖紙，評審時能立即作出判斷。另外應采用有資歷的人員作為評審會主持人，以使大家對評審會給予足夠的重視，在遇到模棱兩可的問題時也可由其當即拍板，避免問題一拖再拖。（2）參與部門要充分。一般而言，提供設計輸入資料的部門及相關領導均應該參加，以確認輸入時所提供的設計要求在設計圖紙中的體現情況。如有必要，還應邀請外部相關專家參與評審會。（3）評審紀要詳細。只有對評審紀要認真對待方可提高各部門對評審會的重視程度，還可為日后的分析總結做好足夠的資料積累，每次的評審紀要都應詳細，并要求相關人員簽字確認。④參與部門的充分重視。只有參與部門足夠重視才可能出現良好的評審預期，但參與的部門一般都是比較繁忙的業務部門，這就需要采取措施，避免到會充數的狀態。

6、設計費用管理

由于房地產項目具有一定的重復性，房地產開發商經過一段時間的經驗積累，完全可以建立起工程造價的數據庫，從而確立合理的投資限額，實行限額設計，在此基礎上，由設計單位與企業簽訂設計合同，商定獎勵與懲罰的條款，對設計造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設計人員責任，并進行賠償；對科學、合理、經濟的設計方案，按限額造價與實際設計造價進行比較，節約部分按比例給予設計人員獎勵，超出限額造價則給予處罰，從而提高設計人員進行限額設計的積極性，。通過這一措施，有效的內部化設計取費的外部性。

另外，對設計費的支付程序也要進行變革。主要是設計費在工程施工開始前即給付完畢，結果造成施工過程中設計單位沒有壓力積極提供現場服務，為此，設計費的支付方式上可以預留設計費的固定部分如10-15%的激勵費用，待工程竣工后激勵費用與設計尾款一同結清，這樣就可防止設計人員在施工過程中設計現場服務的不到位現象，同時對于施工過程中因設計問題引起的設計變更，要追究設計單位的責任，操作上可以設一限值，（如10萬元），如因設計原因引起的變更每超過10萬元，則應扣除設計費固定部分的1%，考慮到設計變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設計單位的賠償責任，最大的賠償金額也不超過設計費固定部分的10%，這樣，迫使設計單位重視施工階段設計變更的時效性和經濟性

結束語

總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。

參考文獻

[1]蘇凡.房地產項目的工程質量控制研究[J].山西建筑，2010年.

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房地產開發項目；設計優化；工程管理；案例

社會的不斷進步使得人們對于各行各業的要求都開始不斷提高，對于房地產行業同樣如此，當前，人們對于居住環境的要求已經不僅僅局限于滿足居住的功能，同時還要具備一定程度的新穎性以及藝術性，與此同時，對于工程的質量也提出了更高的要求，這就為房地產開發項目的設計過程以及工程管理過程增加了難度，為使上述兩項工作的效果能夠得到保證，一部分房地產開發項目已經采取了相應的措施，同時也取得了較為顯著的效果，對案例的分析能夠為其他房地產企業的項目建設提供參考，同時也就能夠最大程度的滿足社會對于房地產行業的要求。

一、房地產開發項目設計優化與工程管理案例分析

房地產開發項目的設計過程十分復雜，同時也需要經歷較多的步驟才能完成，具體而言，在設計正式開始之前，房地產開發企業必須要向設計單位提供綱領性的文件，這些文件需要能夠有效的證明開發商對這一片土地具有開發資格，所需要提供的文件包括城市規劃以及三廢治理建設條件和要求等很多種，只有上述文件齊全，設計單位才能夠接手設計工作。設計人員在對項目進行具體設計的過程中，需要對項目的概況得到了解，此時，開發企業必須要向設計單位提供有關結構設計以及消防設計等方面的基礎數據，只有這樣，設計單位才能正式開始設計。房地產開發項目的工程管理工作也十分重要，管理過程需要房地產開發企業、負責管理工作的有關人員以及設計人員三者之間的配合才能很好的完成，在管理過程中，三者就工程管理的意見必須達到一致和統一，否則，一旦三者之間出現矛盾，工程的工期必定會受到影響。同時，針對工程中出現的問題，三者也必須要共同解決，這樣才能保證工程能夠更加順利的完成。以下文章主要對房地產開發項目設計優化與工程管理的案例進行了分析：

1.樁基的設計優化與管理。

樁基是房地產工程施工過程中存在的一個主要問題。在某房地產開發項目中，根據國家對于樁基設計的標準，設計過程需要對受力進行計算，而在案例項目中，由于無法準確的判斷出灰巖石埋深，因此對于受力的計算便會十分困難，為了使計算結果的準確性能夠得到提高，案例項目將對于摩阻力的計算作為了得到結果的主要依據。具體得出的摩阻力結果越為1600kN，在這一基礎上，案例項目將樁基的數量設置為了510根，并將有效樁長控制在了一定的范圍內，從而使樁基設計得到了優化，為施工質量的保證奠定了基礎。

2.供電系統的優化設計。

在房地產開發項目中，對于供電系統的設計十分重要。針對供電系統的設計過程，我國有關部門同樣給出了具體的規定，但在全國范圍內，并沒有一個可以靈活運用的技術標準去供設計人員選擇，因此，為了避免設計中存在錯誤，大部分設計人員都會采用保守的設計方法去完成供電系統的設計過程。案例項目屬于新建的住宅小區的供電系統設計，在設計過程中，受種種原因的影響，供電系統的設計過程必須要由多個設計單位的共同參與來完成。例如，對10kV變電所的設計需要由供電局來完成，而針對小區中園林景觀的供電，則需要由景觀設計企業來完成，這就對各企業之間工作的協調性提出了要求。在案例項目對供電系統的具體設計過程中，各單位之間在協調性方面出現了問題，由于小區各個部分施工時間不一致，因此各單位之間很可能會出現配合失誤的現象。此時，對于整體的供電方案的設計便開始顯得尤為重要。案例項目的房地產開發企業將各個需要對電力系統進行設計的項目情況以及各設計部門的情況進行了綜合，同時結合施工當地的氣候情況以及總的用電情況，對供電方案進行了整體上的設計，并在眾多設計結果中，選擇出了一種最為適合當前項目情況的方案，并將其提供給了各設計部門，使設計部門及時不在同一時間對供電系統進行設計，也能夠從整體上了解到整個方案，從而實現了對小區電力系統的優化設計與管理。

3.供熱系統的優化設計。

在房地產開發項目設計過程中，對于供熱系統的設計也屬于一項基礎性的設計，鑒于當前社會對于可持續發展理念的堅持，在供熱系統的設計過程中也必須要堅持這一理念。案例企業在對供熱系統的設計過程中，堅持使用太陽能熱水器，充分的堅持了可持續發展的理念。案例項目主要應用了35W單晶硅的太陽能電池板作為了主要設備，這一類型的電池板主要以光控作為開光，即在存在光源的時候，電池板變會開啟并運行，而一旦光源消失，電池板也會自動關閉。35W單晶硅的太陽能電池板能夠在零下四十攝氏度到零上其實攝氏度的環境下工作四到六個小時，但需要注意的是，其工作時間也會隨著空氣溫度的變化而變化，在連續的陰雨天氣，電池板連續工作的時間必定會減少。案例項目對于供熱系統的設計充分達到了集經濟效益與環保效益為一體的要求，成為了當前房地產開發項目設計過程中一個重點參考的對象。

二、完善房地產開發項目設計優化與工程管理過程的措施

從上述案例中可以看出，當前我國的房地產開發項目在設計以及工程管理過程中，其工作效果均得到了優化，為了使上述兩項工作能夠更加完善，可以通過以下措施來實現：首先，保證施工企業的資質以及施工人員的素質十分重要。具備相應資質的施工企業，其施工質量以及施工效果也能夠得到有效的保證，而施工人員的素質則從根本上決定著房地產工程整體的施工質量，因此，在對施工企業進行選擇的過程中，一定要對其資質進行考察，要嚴格準入制度，而在施工人員的選拔過程中，也要對其理論以及實踐素質進行考察，這樣才能最大程度的滿足社會對于房地產工程質量的要求。其次，要從工程施工前、施工中以及施工后三個角度對工程進行設計與管理。在工程施工前，要做好相應的準備工作，對此，主要需要做的包括對施工地點的考察以及對施工圖紙的繪制等，在上述工作完成之后，才能正式開始施工。在工程施工過程中，為保證設計以及管理工作的優化，一定要在保證設計人員與管理人員專業素質的同時，去做好監督工作，且完善與落實責任制，以更好的保證工程施工的順利進行。最后，在工程施工完成之后，要做好質量的檢驗工作以及收尾工作，一旦發現問題，要及時的對其進行處理。

三、結語

在房地產開發項目中，做好設計工作以及工程管理工作十分重要。針對上述兩方面工作，我國存在很多企業均取得了良好的效果。設計優化與工程管理工作要融入到設計過程的每一個階段，這是保證整個工程設計與管理效果的基礎。完善上述兩項工作是社會對于房地產行業的主要要求，為使這一目的能夠達成，可以通過保證施工企業的資質以及施工人員的專業素質來實現，同時還要將上述兩項工作融入到施工前、施工中以及施工后三個階段，以最大程度的保證施工效果。

作者：高峰 單位：西安翻譯學院

參考文獻：

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近年來，房地產企業在中國經濟體系中的地位日益水漲船高，為遏制高房價為社會發展帶來的不和諧因素，國家針對該行業相繼出臺了一系列宏觀調控政策來逐步規范地產界的發展，使得房地產開發項目利潤趨于平均化和透明化[1]。房地產公司要想獲得穩定的經營利潤，除了提供市場需要的房源以外，還應該做好成本管理控制工作，降低開發成本。而良好的成本管理控制水平能夠保證房產開發企業在激烈的市場中具有很高的抗風險能力和在競爭中立于不敗之地[2]。成本控制貫穿于房地產開發的全過程包括前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等，本文在房地產開發成本控制研究現狀分析的基礎上，重點研究項目設計階段的成本控制。

國內學者對房產開發項目的設計階段成本控制做了相關研究。王濤站在房地產企業的角度，總結了項目投資成本管理的內容和目標 [3]；張振強調了設計階段地產開發項目成本控制的重要性，指出成本控制的重點，分析了當前設計階段房地產開發項目成本控制現狀，并提出相應的對策[4] ；而房地產開發企業項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，其中只占總費用1%的決策階段對成本控制的影響占到總成本的70%，占2%―4%的設計階段對成本控制的影響可以達到50%―60%[5]，整個管理成本只占總費用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法則結合實例論證，將重點研究在決策階段和設計階段的成本控制。

2 設計階段成本控制現狀研究

2.1 對設計工作的重視程度不足。

建設單位忽視設計工作重要性的觀念不同程度地存在，很多單位將項目施工階段作為造價控制的重點，缺乏全過程造價控制的意識。項目設計階段的成本控制的未得以重視，缺乏設計控制成本的概念，房地產開發項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產發展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監控予以加強，就一定可以大量節約成本。然而，房地產發展商們待項目建成后卻發現這樣的處理方法并沒有致使成本下降，而該問題的關鍵是在于他們忽視了設計階段的監控環節。因此，在項目進行階段我們必須提高對設計階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對成本予以嚴格有效地控制。

2.2 設計人員技術和經濟相分離。

在美國為增強技術和經濟的匹配性，通常將設計準備階段作為一個獨立的建設階段，對設計任務書中的技術問題、技術數據作技術經濟分析，并將項目總投資有效地分解。價值工程原理能夠充分應用在研究和論證工程設計方案中，在實際工作中都有估價師的參與，力求保證在實現功能的前提下，盡可能減少工程成本，使造價建立在合理的技術水平上。但是在國內，首先設計計費大部分采用以工程設計造價為基數，按照一定的比例提取的方法。在這種前提下，若降低設計造價，就會導致設計人員的利益減少，不能充分地發揮設計人員在控制工程造價上的主觀能動性，致使設計人員探索節省造價的設計技術和方法的積極性降低。另外設計人員項目概況和現場情況了解的深度不夠，不能把各影響因素都考慮到，從而在控制項目的投資上存在一定困難。

2.3 限額設計指標分解難度大。

限額設計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準或預期的初步設計總概算控制技術設計和施工設圖計，同時各專業設計部門在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計 ，嚴格控制不合理的設計變更，保證總投資額不被突破。其核心是要確定哪些指標可以作為限額設計主線并決定項目最終造價，從而可確保建筑工程成本在整個設計及建造過程中處于受控狀態。但是實踐中絕大多數限額設計卻在初步設計后開展。當發現投資額與概算有較大差距，才按照限額設計來調整設計方案，使得設計的合理性大大降低。由于指標分解難度大，因而編制較好的工程限額設計任務書困難也比較大。如果對限額設計中的造價額限制太死， 就會造成“造價不變， 功能提高； 造價提高， 功能有更大的提高”這兩項價值工程提高造價的途徑得不到有效實施， 尤其是后者會在限額設計中， 受到極大限制， 也就限制了設計人員在功能和價值兩方面的創造性。

3 設計階段成本控制對策建議。

3.1 改變觀念。

房地產企業必須對設計階段造價控制的重要性有一個清晰的認識，改變“重施工、輕設計”的傳統造價控制觀念， 杜絕建設單位的浪費，招標單位就擬建工程的設計任務招標公告，重視承包方的選擇，因為無論是設計還是施工，承包方作為設計或者施工具體工作的最前線，結果直接影響建筑的成本[6]。鼓勵競爭， 促使設計單位改進管理， 采用先進技術降低工程造價， 縮短工期， 提高投資效益， 提高設計質量， 降低設計費用。

3.2 運用并行工程的思想進行規劃設計。

并行工程的思想是由與新樓盤有關的設計、建造、銷售、物業管理等人員組成一個多學科的工作小組，在新樓盤的設計階段就根據顧客的需要一起考慮產品的可制造性、可推廣性、可維護性以及成本等方面的產品特性。它在每一個階段同時考慮樓盤生命周期中的所有約束條件，設計過程和其他過程的集成有助于新樓盤在設計階段就發現問題并馬上予以解決， 這樣， 當最后的設計被驗證以后， 該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護的， 并具有很高的品質， 滿足顧客的需求。

3.3 開發新型成本控制體系

在限額設計時探索新的分解技術、編碼技術，或者對項目進行有效分界，并開發項目分解軟件， 逐步采用計算機對項目技術構成進行有效分解， 對投資構成進行有效分界， 加強數據積累， 解決指標分解難題[7]。在充分認識了風險的情況下建立網絡成本控制體系，因為在網絡的基礎上能夠處理大量的成本信息，使成本管理工作變得更加容易[8]。施工圖設計階段，以審定的初步設計工程量作為該階段的工程量限額。針對目前預算超概算的普遍現象，設計單位在施工圖設計階段可以編制單位工程限額設計卡片來分配限額，待施工圖完成后，及時編制施工圖預算，對比概預算增減的金額，分析其產生的原因，并提出相應的處理意見。

4 結論

成本控制工作是整個公司降低成本爭取利潤最大化的核心工作，重要性不容忽視，需要房產開發企業充分認識到成本領先的重要性和必要性，積極落實工程資料和信息的收集整理中。同時，與設計單位、監理單位相互配合，站在房地產項目整個生命周期的角度，用可持續發展的眼光，自覺地貫徹落實設計階段成本控制的管理思路。設計階段是將抽象的施工圖紙變成實體的過程， 這是一個硬性環節， 即盡最大的努力進行成本控制和管理。因此， 對房地產開發項目的成本必須從決策到銷售進行全方位全過程的管理和控制， 任何一個環節都不可忽視。

參考文獻

[1]唐志. 淺析房地產開發的成本控制[J]. 財務與管理2011.08

[2]張錦. 宏觀調控下房地產的成本控制[J]. 中國鄉鎮企業會計 2011.12

[3]王濤. 淺議房地產企業投資決策階段的成本管理[J]. 經營管理者 2010.22

[4]張振. 設計階段的造價管理[J]. 四川建筑科學研究 2006.02

[5]張祖宇. 房地產開發項目主要階段成本控制研究與應用[J].

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文章編號：1005-913X（2016）05-0135-02

改革開放以來，我國的房地產行業得到了飛速發展，各類房地產行業規范管理制度及法律法規都得到了建立與完善，房地產行業已漸漸成為我國經濟財富的重要組成部分。由于房地產業存在著建設周期長、項目投資成本高、位置固定等多種特殊性質，使得現階段的房地產項目開發管理十分混亂，加大了房地產項目開發管理難度。

一、房地產開發項目設計對房地產項目影響

（一）房地產開發項目設計

設計管理指的是房地產開發企業針對開發建設項目設計工作的全過程管理，高質量的工程設計是房地產開發項目成功的關鍵。在進行房地產開發項目設計管理時，必須充分考慮到項目定位、工程的招投標、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現場施工等各項工作間的配合與銜接。將房地產開發項目的計劃目標與設計過程進行充分的結合，找出最科學合理的施工管理方案與方法，以最大程度實現項目設計與工程施工的和諧統一。

（二）房地產開發項目設計對房地產項目的影響

有關專家認為，建筑施工的工期、成本以及質量等問題都可以在項目開發設計階段找到根本原因。如缺乏可施工性導致的建筑施工進度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因為項目開發設計階段的紕漏與缺陷。因此，加強房地產開發項目設計管理，對于建筑工程的工期、成本以及質量控制都有著十分重要的意義。

1.對工期的影響

房地產開發項目設計對于工程工期的影響主要有以下幾個方面。

房地產開發項目設計中的土建設計與設備的購置計劃都直接影響著工程施工進度。科學完善的土建設計與設備的購置計劃可以有效提高工程建設效率。反之，由于土建設計與設備購置計劃的不合理，導致工程出現返工、重置設備等問題，都會嚴重拖延工程進度，延長工程建設工期。

高水準的設計技術文件及咨詢報告可以更好的保障工程施工進度。反之，設計階段的缺失，會導致后期出現頻繁的設計變更，嚴重阻礙工程施工進度，還會使得業主被承包商大量索賠，引起糾紛。

2.對成本的影響

部分專家研究認為：科學有效的工程設計可以為工程項目節省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產開發項目設計對工程成本的影響在于：有效的開發項目設計可以影響到建筑工程生命周期內所需費用的80%左右；由于在項目規劃設計階段，投資方就基本決定了工程項目規模等大體成本，因此，開發項目設計決定了建筑工程投資的80%左右。

3.對質量的影響

房地產開發項目設計階段的技術文件及咨詢報告等，可以體現出工程項目的質量標準、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項目內在質量的重要體現。 因此，只有高水準的工程開發項目設計，才能確保工程項目的經濟性、安全性及實用性。有關調查分析，我國建筑行業項目質量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項目設計。

二、房地產開發項目設計管理

方案設計的主要流程有：制定招標設計任務書進行方案招標評審、咨詢方案確定方案規劃方案報建設計文本方案報建。為了制定出一套經濟效益高、滿足市場需求的設計方案，許多的房地產開發商都會在方案設計階段使用如多輪方案競標、專家咨詢論證、內部評審等方法，花費大量的內外資源。但實際設計結果仍是差強人意，出現了許多設計成果偏離預定目標，設計進度緩慢等問題，嚴重影響了工程建設。因此，加強方案設計階段的管理十分重要。

一般情況下，方案設計階段可以分為兩個部分，即方案招標及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設計過程。因此，在各階段中，各房地產開發項目設計人員及有關人員，都應認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環境景觀系統、建筑設備的設置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設計院進行詳細溝通，并與政府有關部門保持聯系，促使方案設計健康發展。

還需要加強方案設計階段的風險管理。部分房地產開發商制定的項目目標不夠科學合理，給建筑施工帶來了許多風險。還有部分開發商喜歡鉆政策漏洞，甚至進行違規操作，都會給建筑項目帶來極大的風險。而在委托與選擇方案設計公司時也存在著一定的風險，這主要在于委托人對方案設計公司不夠了解，選用了資質不佳的設計公司，因而使得設計成果達不到期望效果。因此，工程項目的組織者必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，防患于未然，確保整個方案設計階段與建筑施工的順利發展。

三、房地產開發項目設計變更

（一）設計變更

設計變更指的是設計部門修改與改變已經確定的設計文件以及施工設計圖紙中的設計標準狀態。進行設計變更應當盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設計階段進行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對于其余費用的影響會很少甚至沒有；而在采購階段進行變更時，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設備及材料，浪費了大量資源；在施工階段發生變更時，不僅會增加上述各類費用，還會拆除部分已經施工的工程，造成更大的經濟損失。因此，必須加強設計變更管理，提高設計變更控制力度，盡量將其控制在項目開發設計的初始階段，做好圖紙會審，以便及時發現處理設計中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴重影響到工程造價的設計變更，必須先計算變更預算，再做設計變更。

（二）設計變更產生的原因

提出設計變更的有可能是房地產開發企業、設計單位、監理單位、施工單位等。造成設計變更的主要原因有： 調整項目規劃，變更戶型設計；出現設計失誤、漏洞；變更設計工藝技術；增減工程內容；設計材料品種變化的影響；施工中出現的錯誤；設計時地質勘查資料不準確導致施工出現誤差，如加深基礎等。

四、房地產開發項目設計變更管理

進行設計變更管理主要有以下幾個方面：

（一）技術管理方面

1.在前期研究階段，應仔細做好房地產市場分析以及相關技術準備。房地產開發企業必須提前做好搜集整理數據資料、地質勘測等準備工作，以便為設計人員提供充足的工程資料，提高設計效率。

2.一定要嚴格考察各設計單位的具體情況，根據其技術能力、服務內容等設計資質，科學選擇設計單位，確保設計人員的專業性。

3.組織構建高效的管理團隊。選擇具備一定專業能力的管理人員，可以及時發現設計中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設計后期的變更數量，節省設計成本，有效提高設計進度與設計質量。

4.平衡設計方案與初步設計。進行工程項目開發建設不僅需要宏觀考慮到各建筑技術經濟指標，更需要注意技術的成本消耗以及可實現性。因此，在方案設計階段必須做好項目后期的技術深化與設計的平衡，避免出現設計與實際施工脫節的現象。

5.加強設計變更流程管理。加強設計變更管理流程，增加設計變更檢驗及監管程序，可以有效保障設計變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。

（二）合同管理方面

1.完善設計合同，對于設計變更方法進行事前約定。合同中的各項具體條款需要合約成本部門及設計管理部門進行統一協商制定，對于設計中的缺陷及問題，設立相應的賠償條款，可以最大程度的減少設計變更成本，提高設計效率。

2.做好合同交底工作

在簽訂好設計合同后，企業合約成本部門應立即將合同信息通報給各職能部門，確保每位項目管理人員了解合同內容及注意事項，減少及避免不必要的索賠。

3.進行設計限額

對設計成本提出一定的額度限制，可以避免對于項目成本的浪費，有效控制項目成本。對于能量化的設計指標，對其設立一定的經濟指標或者技術指標。對于不能量化的設計指標，應對其所需的材料設備成本設置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關鍵點，一定要加強其設計額度的控制。

（三）責任管理方面

制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖（如圖2所示），確保每個職能部門都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發建設效率。為了提高項目建設工作效率，還可設置一定的獎懲機制，對于施工中引起設計變更的各類設計問題，設定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因為設計問題導致設計變更，如果超過十萬元則扣除其1%的設計費用。以此來激勵設計單位，有效提高設計效率。

綜上所述，房地產開發項目設計與變更管理有著較強的復雜性與技術性，其管理難度及其巨大，管理任務十分艱巨。因此，房地產開發公司必須重視房地產開發設計與變更的管理，嚴格把控開發設計質量，提高其設計的科學性與實用性，并加強設計變更管理，規范設計變更流程，完善合同規定，以法律手段維護開發商及施工單位利益，促進房地產業健康發展。

參考文獻：

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[5] 張冀.房地產開發企業設計沖突管理研究[D].重慶：重慶大學，2013.

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（1）通常情況下，房地產開發項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產開發項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀房地產開發項目的整個流程涉及多個方面：投資決策、規劃設計、征地、施工、驗收等。一般小規模的住宅區至少需要3年至4年，大規模的住宅區需要近10年或者更久。

（2）房地產開發項目投資多，回報率高，許多商家及企業往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產開發項目的周期較長，每個環節都會遭受不確定性的市場競爭，企業需要承擔的風險自然也不小，會涉及：供求風險、政策風險、財務風險以及意外風險等。

2房地產開發項目設計階段成本控制的意義

房地產開發建設共分為四個階段：策劃階段、設計階段、施工階段和保修階段。統計資料表明：設計階段節約投資的可能性為88%，而施工階段節約投資的可能性只有12%。按價值工程的理論來說，加大設計費用的投入可以降低建設項目的成本，即增加10%的設計費可以節約5%的總工程造價。很顯然，項目設計的優劣不僅影響著建設費用的多少還有建設工期的長短，而且還影響項目的使用價值和投資收益。因而設計階段對項目投資的影響最大?？茖W合理的設計，可有效降低工程造價，也決定了公司開發項目的成敗。所以要做好項目設計階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。

3房地產開發項目的成本管理對策

31加強規劃設計階段的成本管理。

對于房地產開發項目而言，規劃設計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，在項目規劃設計階段，從場地選擇，總平面布局規劃到平面形狀、層數、層高、建筑面積、建筑結構以及到結構部件的設計和選擇都應多種方案的比較和選擇，采用適當的分析方法、如價值分析方法，選用技術先進、經濟合理的最佳設計方案并加以優化。

32加強初步設計階段的成本管理。

初步設計完成后，房地產開發公司技術人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現代人們的日常生活居住的需要；再如環境配套設施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現在大部分購房者對戶型和居住環境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸；另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設計。

33加強施工圖設計階段審核工作。

初步設計階段成本控制目標一經確定，施工圖設計階段應該嚴格遵循。房地產公司技術人員應對施工圖設計圖紙認真審核，并與形成的限額設計指標一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術的成熟性，避免在施工階段進行重大變更，降低項目的一次性投入；二是審核施工圖設計的材料、設備的適用性，房地產企業要建立價格信息網絡，要注重各項材料、設備的定位與樓盤的品質是否一致，是否經濟合理；三是審核施工圖設計圖紙的經濟性，設計概算要翔實具體，避免因設計概算缺項漏項而增加變更成本。一旦施工圖設計成本超過目標成本，必須認真分析產生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關內容進行必要的修改，修改后的施工圖設計在下一階段具體實施。

34完善設計招標機制。

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1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值

建筑項目設計階段的管理具有非常重要的意義和價值，建筑設計的專業人員是建筑設計的執行者，建筑設計成品中集結著專業工程設計人員的智慧結晶，這樣使建筑項目會更加具有實用價值，能夠更好的滿足人們的需求。房產開發企業的項目設計人員在項目規劃和設計中起到的作用十分大，能夠更好的實現多方的溝通和協調，對項目以后的規范施工具有非常重大的意義。在項目設計階段，房產開發企業的設計人員要對整個項目設計階段進行很好的控制，這樣能夠更好的帶動內部的資源，充分發揮項目設計人員的能動性，促進項目設計向著更好的方向發展。

房地產開發建設項目設計過程分為兩個階段，分別是方案的設計階段和施工圖紙設計階段。方案設計最終形成的產品是方案報建文本，施工圖紙設計最終的產品是施工圖。這兩個階段的成果都是要報送相關的政府部門進行審批的，在審批合格以后進行工程項目施工。建設項目設計過程的項目管理根據方案設計以及施工圖紙設計階段的成果展開，這兩個設計階段所承擔的目標和任務不同，因此，項目管理執行組織的結構以及相關的管理都存在著很大的差異。在項目管理中主要包括人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理以及質量管理，不同的階段，針對這些管理存在著不同的側重點。方案設計階段的重要性得到了房產開發企業的重視，在方案設計階段，要先擬定招投標任務書，對招標的方案進行確定，接下來對方案進行定案，最后得出方案報建文本，最好進行方案的報建。很多的房地產開發公司在方案設計階段，通常會投入大量的內部資源和外部資源，在方案設計方面能夠更好的滿足市場需求。

2 強化質量管理

工程項目的方案擬定設計階段分為方案投標階段和方案定案階段。通常情況下，房地產項目的開發企業采用招投標的方式來確定項目方案，或者委托中介設計組織對設計方案進行確定。這兩種項目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產企業在中標以后會針對項目開展市場調研，然后結合項目的實際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項目設計目標和投資方向。房地產企業對項目本身也會對項目進行內部的方案設定，然后進行分析和探討，能夠對利弊進行權衡，對具體的設計和投資方向進行確定。在開展項目初期調研的時候，要對項目設計組織機構的實力進行分析，這也是保證項目設計可行性的重要手段。

在項目設計確定階段，無論是采用的招標形式，還是采用的第三方委托設計的方式，都要對行業信息以及相關的信息進行了解，這樣能夠對設計企業的情況作出客觀的評價，對不同設計類別的公司要進行更為嚴謹的了解。對項目的基本設計方案確定的時候要進行反復的推敲，然后進行反復的研究，這樣能夠更好的對最終方案進行確定。這個過程中，房地產企業可以使用專業項目設計人員對重大的問題進行分析，對周邊的交通以及空間布局情況要進行很好的分析，例如，對項目空間的部分的設計，建筑結構的規劃以及綠化景觀的規劃設計，對建筑住宅的戶型風格以及位置也要進行分析，滿足更多人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3 做好協調管理

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引言：倡導以人為本、充分體現人性化，科學進行品牌定位，從而提高住宅的品位。做為房地產開發企業，首要的要求是工期短，投資效益好。針對房地產企業的這些情況，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術、經濟、合同與信息方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益

一、設計原則

（1）設計構思要具有超前性，使其項目更具好的賣點，并且花費一定的時間為房地產項目塑造良好的形象；

（2）將建筑風格要策劃好，所策劃的建筑風格一定要具有其自身的特色，能夠體現一定的民族性、藝術性和時代性，具有這樣的個性有利于樓盤的銷售，節省了一定的銷售成本，但同時還應該對建筑風格的投入的增加與其對項目價值提升之間的關系進行充分考慮，選擇的建筑風格一定是性價比較高的；

（3）對建筑平面進行合理布置，房地產市場需求中一個重要的影響因素就是建筑平面布置和戶型，規劃設計應該對建筑物的性質、客戶的活動特點、用途進行充分考慮，從而實現建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來，又要合理布置其使用功能。

二、控制管理設計，節約開支

在不同的設計階段，有不同的設計輸入內容，在方案設計階段，設計任務書的輸入內容主要應涵蓋公司最高層領導的規劃意見、營銷部門提供的產品定位、物業公司和客服部門提供的客戶建議、開發部門提供的政府征詢意見、預算部門提出的初步成本建議以及項目現場管理部門提供的勘測報告等等；在項目的初步設計和施工圖設計階段，設計任務書的輸入主要應涵蓋前面的設計成果、報批過程中獲知的反饋意見、預算部門提供的細化成本要求及項目現場管理部門提供的配套設備的設計要求等。

（1）同一個建設項目，不同的設計方案，就會產生不同的工程造價。設計人員與造價師共同參與價值工程，就可以避免在設計過程中只重視功能而忽視成本的傾向，在明確功能的前提下，發揮設計人員的創造精神，提出各種實現功能的方案，從中選取最合理的方案。這樣既保證了用戶所需功能的實現，又有效地控制了工程造價。

要實行工程造價和設計方案相結合的設計招投標制，不僅可以促使設計單位在項目規劃、建筑造型、使用功能上動腦筋，而且還要在如何降低工程造價上下功夫，對項目整體布局、建筑造型、使用功能、建筑結構等與工程造價做積極地綜合考量，找到最優的工程造價和設計方案平衡點，做出一個建筑造型既美觀，造價又合理的優秀設計方案。

（2）在編寫房地產項目設計任務書之前，對工程地質情況、客觀條件、國家政策等要進行全面、充分的了解，對所采用的各項數據必須準確、可靠，要有科學的依據；在編寫項目設計任務書時，要有正確的設計指導思想，在項目設計中要盡可能合理使用項目用地，同時要盡量采用先進技術，采用先進的生產工藝和技術裝備，以取得最好的設計效果和經濟效果。

（3）限額設計是以項目可行性研究報告的批復所確定的建設規模、建設內容、建設標準為依據，在投資估算限額范圍內進行工程設計，以提高投資的經濟效益。對于房地產開發企業，在有限的資金條件下，通過項目建設實現經濟效益，涉及的任務就是合理確定工程標準、規模，確保項目的實施完成，保護房地產開發企業的經濟利益。依據開發經驗和類似工程的投資結算資料，提出有效的設計限額，對某個專業或某一部分突破造價指標，必須分析原因，用設計的辦法加以解決。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低成本。

1)投資決策階段要提高投資估算的準確性，合理確定設計限額目標。可行性研究報告是國家主管部門核準投資總額的重要依據，經過批準的投資估算是下個階段進行限額設計，控制投資的目標。

2)初步設計階段要重視設計方案比選，把設計概算控制在批準的投資估算限額內。這一階段主要是解決建設項目經濟和技術問題。在限額設計過程中，嚴格按照限額設計所分解的投資限額在控制工程量下進行設計，初步設計階段控制概算不超過投資估算，主要是對工程量和設備、材料的控制。

3)工程量控制為施工圖設計階段限額設計的重點?？刂频墓こ塘繕藴适墙泴彾ǖ某醪皆O計工程量，并作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。

（4）實行概預算制度

1）、設計概算

設計單位根據批準的可行性研究報告、投資估算和設計承包合同進行初步設計。在此階段，設計單位應根據初步設計圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算。概算經過批準后，要作為房地產項目成本控制的最高限額。

2)、施工圖預算

設計單位根據批準的初步設計文件或擴大初步設計文件和主要設備定貨情況進行施工圖設計。在此階段，設計單位應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段成本控制是否超過批準的初步設計概算。

(5) 集中分管副總、總工程師、設計部、材料部全力以赴做好產品定位，明確品質要求。同時將根據設計合同所確定的質量目標，對設計定位、設計過程、設計成果進行全過程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序對參加人員實施全面質量管理。

(6) 對設計過程進行管理，監督檢查建設方各專業工程師對專業設計中執行公司的質量體系文件情況，確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求；組織設計策劃，并將策劃結論編入設計要求；根據項目計劃、項目質量計劃和設計要求的規定，對設計過程進行控制；負責各專業之間的銜接；負責組織設計各專業的綜合技術方案的審查和協調，確保綜合技術方案的合理性；負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證等；在管理過程中，采取相應的組織措施、技術措施、經濟措施、合同措施，保證設計質量在受控狀態下進行。

(7) 減少設計變更的次數。最關鍵的是將發生變更的風險轉移到設計的輸入階段，就是要做好前面所說的設計任務書的編制、設計過程的控制和設計成果的評審這三項基本工作。②嚴格控制設計變更的發生。對于設計變更，應堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發生變更。這需要賦予項目負責人一定的權利來進行此工作，以提高工作效率。

總結：地產開發項目建設的全過程包括以下四個階段：評估、決策、設計、實施。由此可以看出，項目設計階段承上啟下，具有銜接的重要作用。只有經過設計，決策才能變成設想。 住宅房地產開發項目投資控制中，設計階段起著關鍵作用。換言之，即使是工程項目方案中很細微的內容都會牽扯到工程量的時間標準、裝修標準等等。從這個角度來說，設計階段不僅對建設規模、建設標準起著規范作用。對項目的投資規模還能起到規范作用。 房地產開發項目建設的四個階段中，設計階段對建設項目成本的影響最大。所以施工前的決策階段和設計階段很關鍵，設計人員應該將控制投資融入到自己的設計過程中。設計階段影響大，但是在整個過程中也最難控制。因為設計單位、設計人員的愛好、水平和習慣不同都會有影響。

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一、我國房地產項目對住宅前期設計管理的現存問題分析

眾所周知，住宅前期的設計管理就是指在施工之前對整個工程從頭到尾的預算，以及在開展此項目過程中的相應管理措施，它在整個工程中占領著及其重要的地位。就房地產項目本身而言，在對住宅的前期設計過程當中必須嚴格按照相關的規定和社會的發展趨勢進行，同時還應綜合考慮所在城市的發展，這樣才能使房地產企業穩定發展。根據相關研究結果顯示，目前我國大部分地區雖然已經在極力發展房地產業，并取得了可喜的成就，但是與其他發達國家相比，仍存在較大的落差，而且導致該現象的主要原因是管理者對住宅的前期設計管理不夠到位，甚至持有一些錯誤的觀點。為了使房地產事業有進一步的發展，首先必須要深刻認識到目前該領域存在的問題。以下是對現在我國房地產項目對住宅前期設計管理的現存問題分析：

（一）開發前期設計中對住宅場地的選擇與判斷失誤

目前，由于市場間極大的競爭力，許多現行的房地產在開發前期對正在進行的項目規劃和設計時，為了節省時間和金錢，并沒有對住宅所在區域的地理位置和周邊的環境詳細觀察和全面調查，而是派一些缺乏專業水平的工作人員粗略走訪，造成住宅結構的不合理規劃。比如，有些房地產公司由于缺乏考察，在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個體角度來看，這有利于提高其自身利益。但是，從城市的整體規劃來看，這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播，不僅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。

（二）住宅設計前缺乏對市場和目標客戶群的調查和分析

為人們營造舒適的居住環境是建筑業中應遵守的首要原則，負責人在修建新的樓房之前必須掌握當時的市場情況，主要包括當前社會流行的住宅結構和客戶群對住宅環境的需求。其次，還要對未來的市場進展狀況作出預測，以便設計出能夠長久居住的樓房只有這樣。房地產公司才能保證正常運營。然而，根據目前的房地產發展情況來看，大多數公司并未遵守這類原則，很多國內的房地產項目在進行定位的初級階段，僅僅考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，這種失誤直接導致了住宅只限于短期居住的現象，許多花費巨大的項目并不能長期被利用。除此之外，房地產在開展項目之前缺乏對客戶群的深入了解，他們無法準確掌握人們真正需要的住宅類型及適應當代人居住的住宅周邊環境。

二、住宅項目設計管理在房地產開發中的指導意義及重要價值

在房地產企業的發展過程中，對建筑項目進行設計管理有著極其重要的作用和意義，它在建筑業的發展歷程中始終占據著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進行闡述：

一方面，對建筑項目進行合理設計能夠使其更具有實用價值，并滿足大眾的要求。一般，建筑的最終結果是由眾多專業人士的共同努力得來的，在此過程中集結了無數工程師的結晶。如果在實施某項工程之前能夠提前進行安排和規劃，根據工程師的個人特點讓其負責適合自己的工作，將會更有于項目的開展。同時，該設計也會提高住宅的實用價值，能被大眾所接受。另一方面，在項目開展之前各部門對該項目進行詳細的交流和討論，并設計一定的計劃，能夠為后來整個工程的開展及控制奠定一定的基礎。比如在工程設計的初級階段，設計人員的介入不僅能夠充分調動人員的流動性，而且能夠更加使項目的管理順利進行。

三、房地產開發中住宅項目設計管理的具體措施探索

項目設計管理在房地產開發中占領著如此重要的作用，我國相關政府部門和機構必須加大管理力度，設法改變目前房地產項目設計管理的現存問題，為房地產事業的發展奠定基礎。以下是我根據當代社會房地產住宅項目設計管理中體現的不足之處提出的幾點可行措施：

（一）做好對房地產市場的發展規律的研究和分析

自古以來，房地產的發展就有其自身的特殊規律，在日常工作中對房地產市場的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進行討論。宏觀方面，在經濟全球化的當今時代，工作人員要及時觀察全球的房地產市場變化，并根據市場狀況對自己的項目做出及時的調整，設計出適應時代潮流的建筑規劃和住宅。微觀方面，施工人員在開展項目之前要對住宅地的周邊環境進行詳細考察，注意該地區的發展態勢，合理規劃住宅地，提高城土地的利用率。

（二）提前建立完善的項目設計管理體制，確保工程順利進行

擁有完整的管理體制是房地產項目順利開展的基礎。在啟動某項工程之前，首先要對其進行詳細的計劃，其中最重要的是設置完善的管理體系。房地產公司的相關部門必須嚴格把守自己的崗位，為工程師即將進行的項目制定合理的體制，明確施工過程中應遵守的相關法則和注意事項，這樣能夠使工程的順利進行得到保障。

（三）做出合理的預算，對住宅的質量和功能進行嚴格設計

無論何種企業，決定其能否順利進行的首要條件是是否擁有足夠的資金，充足的資金能使公司正常運轉。房地產企業更是如此，缺乏資金，該類企業將無從下手。因此，在住宅項目的開發過程中，首先必須提前對工程做出合理的預算，盡量減少施工過程中的不必要浪費，并準備充足的資金，確保企業順利運轉。另外，在對住宅進行設計的過程中要尤其注意對其質量和功能的規劃，既要使人們的安全得到保障，同時還要能夠滿足人類的需求，使其功能多樣化，將“宜居”的思想有機結合到住宅的設計中。

四、小結

總而言之，在改革開放的新時期，房地產項目的開發會日趨頻繁，市場競爭也會愈加激烈。要想使我國房地產業和建筑業能夠更加長久的存在于市場中，政府必須加大管理力度，盡量避免目前房地產項目中的類似問題，并頒布嚴格的規章制度，確保住宅的質量安全和功能多樣。另外，在住宅設計的過程中要全面考慮可能遇到的問題，并設法解決，為我國綜合國力的提高增磚添瓦！

參考文獻

[1]史賢戈；房地產開發項目設計管理[J]； 科技資訊； 2008年23期

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1. 房地產項目設計管理的意義

房地產項目設計階段的管理具有重要的意義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2. 強化設計的質量管理

工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。

但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。

與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。

除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。

3. 做好設計個環節的協調管理

一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。

4. 結語

總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。

參考文獻：

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一、設計質量控制的難點

1、設計成果專業性強

不像實體工程、設備、材料可以直觀地判斷其質量。業主即使專設總工(設計總監)及設計部，因專業能力局限，也難以量化、客觀地評價。

2、施工圖審查的局限性

審圖是事后控制，被動控制，圖紙已完成，木已成舟。通過審查只證明是合格的設計，而非優秀的設計，無法優化。

3、設計規范與標準的局限性

我國技術標準規范編制修訂期過長，修訂條件相對苛刻，嚴重地阻礙新技術、新工藝、新材料的應用。主管部門資金投入極少，中國城市規劃設計院2002 年版《居住區規劃設計規范》的修編經費僅4 萬元，根本無法到全國各地調研，也就難以保證修編質量和適用性。規范體系既嚴重滯后于社會經濟發展，如：寫字樓、商業工程仍在使用80 年代末編制的建筑設計規范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預制空心樓板，采暖系統分戶控制，水、電出戶計量等都是問題暴露多年，購房者及物業、開發單位反映強烈，才迫使主管部門修訂規范的。

二、房地產開發項目的設計質量控制措施

1、選擇高水平、高素質、重視管理與服務的設計公司

甲方在對設計公司的選擇過程中，除了基本層面的資質、規模等要求外，還需了解設計公司對項目組織結構的合理安排，如職能式、矩陣式或項目式。了解項目負責人的能力素質，如決策能力、組織能力、創新能力、協調能力、激勵能力、人際交往能力等。加強設計公司設計質量管理，需提請對方對各環節質量進行有效控制;明確職責，重點抓好組織與技術接口;建立健全服務工作管理程序，提高設計后期服務質量。只有全面提高質量意識，加強質量管理，才能正確把握設計工作的整體質量。

2、 加強目標管理設計

土地合同、用地紅線和規劃設計要點設計報批不僅僅是批準的問題，時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化。跟蹤者要學會與管理者的溝通和協調。盡管用地紅線和規劃設計要點都是規劃國土部門下達的，但我們可以通過合法的，正當途徑將公司的發展目標和設計意圖反映給他們，去積極協商和溝通，影響他們的決策傾向。規劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規劃土地部門將土地價格、土地面積和規劃設計要點以及開發建設要求協商好，要做到心中有數，盡可能把今后開發建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發展調整留下調整余地。所以，用地紅線和規劃設計要點是關鍵技術工作。用地紅線要根據法定圖則或控制性詳細規劃所確定的路網進行下達，地產公司要及時跟蹤和協調，如果在一個范圍允許選擇或規劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內的區位價值，就要結合下一步的規劃設計、城市規劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。

3、項目方案優化設計

方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深人而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環境景觀系統、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。

4、協調政府，推進監理在設計中的作用

為了能大力推行設計優化工作的進行，政府主管部門應加強以下工作。第一應增加人員配備和審查力度，對設計成果進行全面審查，包括經濟指標的審查。第二應加強對設計市場的管理力度，嚴格通過資質管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環節來規范設計市場。第三應利用主管部門的職能，總結推廣標準規范、標準設計、公布合理的技術經濟指標及考核指標，為設計優化的進行提供良好的氛圍。大力推行設計監理工作根據目前的實際情況，僅靠政府的監管是不能完全滿足設計優化工作的推行要求的，如何利用設計監理來促進設計優化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，因為設計監理人員都具有一定的設計經歷，既懂設計也懂造價，是由房地產開發商聘請的專業中介機構，能代表開發商的立場從設計的角度進行設計優化，目的性強，能夠使設計更加經濟合理。另外通過設計監理可以打破設計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應在做好監管的同時大力推進設計監理制度，盡快建立設計監理單位資質審批條件，加強設計監理人才的考核培訓和注冊，制訂設計監理工作的職責、收費標準等，通過行政手段來保證設計監理的推廣，為設計監理的社會化創造條件。

5、巡查施工現場，及時發現問題并解決在施工過程中，需要經常巡查現場或與施工技術人員保持密切聯系，從而了解現場情況，及時發現問題，并解決問題，最大限度減少設計缺陷所帶來的“產品瑕疵”。

6、加強各專業間的配合

如景觀園林設計與建筑設計的協調：景觀園林微地形對防水卷材高度的要求。在景觀設計提出地形要求后，建筑設計須及時考慮防水卷材高度的變更，以避免墻體滲水。景觀園林的標高與樓座臺階的配合。在施工中從圖上進行復核，由于景觀設計對豎向標高考慮不周，導致景觀園林施工中調整標高，而臺階實施時間已早于其鋪裝之前完成，導致臺階高度不協調。由此體會到不同專業設計的協調、統一是設計管理的重要內容，需加強溝通與管理，積極改進。

7、通過產品樣板，確認并修正設計成果樣板間（建筑做法、管線布局）確認是產品合規性、品質預控的重要手段，可以及時發現問題并修正。本項目施工圖設計公司對戶型設計、現場樣板間的重視程度不夠。建議在設計合同中對戶型討論、樣板確認、外立面討論、外立面確認等根據重要性級別，明確設計方必須參加的專業人員。

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1.項目優化理論及實例

1.1 房地產項目優化管理理論

房地產項目優化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”的原則下，結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，實現對社會技術資源進行溝通、整合和利用。在結構設計過程中，做好與建筑專業配合工作，積極參與項目設計各階段控制工作，把設計各階段的技術管理與工程成本控制落實到實處。規劃方案階段積極主動參與規劃方案設計階段的技術管理，在為營銷、規劃、建筑服務的同時，對工程成本加以控制從結構專業角度對方案提出建議。

1.2 設計優化實例

下面就順德深業城的項目管理經驗，簡談設計優化在房產成本控制中的重要性。

實例1：深業城項目7#，8#三十層，其建筑方案在高寬比、錯層等方面超過國家結構規范相關規定。需要首先做結構整體模型振動的試驗，分析試驗結果并確定結構設計上的技術措施，再通過專家委員會的評審，這樣必然會增加項目開發時間及工程成本。結構專業提出意見后，營銷和設計經過綜合考慮，最后對方案進行修改，使項目開發時間和工程設計成本得到控制。

實例2：順德深業城一期地下室。該地下室共5萬平方米，規劃設計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，為了隨意布置消防通道，設計院結構工程師將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室設計，此做法使地下室及基礎工程設計成本大為增加。公司審圖時發現了此問題，建議建筑專業首先布置消防車通道，結構專業再進行地下室和基礎結構設計。另外一個項目與此相反，規劃方案將消防車通道完全布置在社區地下室上。結構專業提出完全可以結合社區外市政道路，最終減少了地下室結構和基礎設計工程成本。

現階段，國內設計單位對樁基礎承載力取值多參考地勘單位提出的建議值，再根據土壤物理指標進行理論計算而確定。通常設計單位確定樁承載力設計值比較保守，取值偏低，使得樁基承載力強度不能充分利用、樁基礎工程設計成本偏高。順德深業城樁基設計中，推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設計值。結果顯示，這種設計值比理論計算結果高出20％以上，減少樁基礎工程成本支出20％以上。設計院選用靜壓Φ500，H=125,預應力管樁。按地質報告，樁承載力設計值定為180噸，按5%數量現場試樁，樁承載力設計值定提高為250噸，比以理論值180噸提高了38％。在樁布置采用靈活方法，同時選用Φ500，H=100, 樁承載力設計值定為180噸。用兩種樁型根據軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費，取得了較好的經濟效益。

由于地下室面積偏大、使工程成本偏高，所以對地下室的設計進行了重點技術分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間。佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設計成果優化調整，使設計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結構設計角度優化設計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。

小區地下室的頂板上都會放置1米多厚覆土以便綠化。設計人員對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值、受力分析，建議在進行地下室結構設計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用。消防車荷載取值比“規范”值小于覆土厚度的倍數，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎工程設計成本，此建議已在許多項目的地下室結構設計得以應用，并取得較好經濟效益。

2.上部建筑結構設計技術管理

上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，其結構設計技術管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結構設計主要依賴于設計單位結構工程師，工程師有義務為業主負責，但在實際工作中，他們并沒有對設計的經濟合理性負責，甚至加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設計單位結構工程師既保證結構安全和品質，又保證工程設計成本控制在一個合理范圍內，是房地產企業設計技術管理人員職責的關鍵所在。

公司在加強上部建筑結構設計技術管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步設計中，13層、25層高塔樓用鋼量預估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術管理參與下，甲方給出定額設計，設計單位對原結構設計方案進行調整后，使標準層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結果。

3.現場工程技術管理實例

3.1碎石樁方案

某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經過對幾個回填土地基處理方案可行性、經濟性進行比較，最終確定采用碎石樁處理方案。設計公司進行施工圖設計，施工圖中的碎石樁數目為2051根，公司獨自對此方案進行優化。碎石樁數目減至332根，僅為設計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。

3.2空間剛架結構方案

某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離2米左右，地下室開挖前對會所支護顯得極為重要。施工單位設計支護方案為直徑800毫米聯排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。由于土質較差，對樁的堪固作用不會太大，公司對該方案提出在聯排灌注樁上部加設壓頂梁以保證聯排灌注樁共同工作。同時在娛樂中心3個側面壓頂梁之間設置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案轉變成受力性能更好的空間剛架結構。最終施工單位采納公司意見，對原設計方案進行優化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。

3.3多結構結合的方案

某公司項目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。這4950平方米地塊上的地質情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎組合，共計4種基礎形式。如此復雜的地質情況和采用多達4種的基礎類型，其技術管理難度可想而知。

3.4補樁方案再設計

某項目一期有8棟100米高層建筑，采用樁基礎。在工程樁檢測中發現樁基承載力僅為設計特征值的一半，經復壓樁基承載力可達設計特征值80％。設計公司經過技術溝通，對補樁方案進行重新設計，最后確定補樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補樁總數減少320根。

4.結束語

節能降耗是企業的生存之本，所以房地產企業應加強對結構等專業工程技術管理工作，提高設計管理工作的系統性，使技術管理更加全面、專業、精細。從整體上增強競爭力，減少浪費。

參考文獻

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一、房地產項目開發工作

房地產項目開發管理的質量控制，包括開發項目的各個階段，例如：決策階段、設計階段、施工階段以及結算階段，因此在進行設計管理的質量控制時，首先需明確房地產項目開發設計的重要性，其對房地產開發的規模、投資、規劃具備一定的推進作用。

設計管理的質量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責任制度，即規劃房地產設計管理中的項目責任，例如：市場規劃責任、項目編制責任、組織施工責任以及監督管理責任等，為設計管理的質量控制提供可信的環境，盡量減少各類問題對設計質量控制的影響；第二部分是構建質量計劃，結合房地產行業動態和經濟變化，借助房地產開發規定，制定符合社會發展的設計質量計劃；最后建立設計管理質量控制制度，保障設計前期處于有效的質量控制狀態，優化設計環境，為房地產項目設計管理的質量控制提供良好開端。

二、房地產項目開發設計管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設計單位是設計管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設計單位，選對了設計單位，則設計管理就成功了一半。房地產設計的類別按對象可分為規劃方案設計、建筑方案設計、建筑施工圖設計、景觀設計、市政綜合管網設計、室內裝修設計、幕墻設計、邊坡設計等；按過程可分為方案設計、初步設計和施工圖設計。一個工程的完成，所涉及到的單位往往不會少于十家。

2.進程管理

對于所有房地產開發商，時間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調控的變幻無常，都讓房地產開發企業，希望能牢牢地把握項目進度，既希望加快設計進度，又怕產品設計做得不好，導致市場滯銷造成巨大的現金流壓力，因此，總體的設計進行計劃、進度管理顯得猶為重要。做好設計管理的進程管理必須做好：一是體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點；二是編制的進度計劃，應盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個階段，要有設計成果的要求。

3.技術管理

技術管理是設計管理工作的大前提，這里說的技術管理工作主要包括：一是技術研究；二是關于任務要求的編寫：通過設計語言，將產品定位表達成為任務書，同時要結合規范、成本等其他方面的要求；三是技術方案之間的對比：在多方案中對比成本、時間等綜合要素，篩選得出的方案選型結論；四是設計文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報工作的聽取、圖紙的審核、設計變更的審核與控制等。其中設計變更的審核與控制尤為重要，設計變更總費用如能控制在建安工程總造價的5%以內時，即可判斷為控制效果良好。在項目進度較緊張情況下，為確保進度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進行工程洽商費用估算。

4.任務管理

作為房地產項目的設計管理者，時刻關心的是客戶是誰、西黃什么樣的產品、產品的成本、售價、利潤是多少、什么時候銷售等，房地產企業的設計管理部門是把客戶對產品的需求，轉化成設計的語言，對設計委托單位提出設計思路和設計要求。

設計任務書是設計委托單位進行設計的主要輸入文件，也是對設計成果進行驗收和評價的標準，設計任務書編制要求全面、明確、準確的反映甲方的設計要求。以施工圖的設計任務要求為例，設計任務書包括：一是設計依據，包括政府等多部門的初步設計的審批意見書；二是設計指標要求：設計原則、總體及詳細的設計要求；三是成本控制的要求；四是設計成果的要求；五是設計進度的要求。因此說，在編寫任務要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設計計劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設計任務要求。

三、房地產設計管理的質量控制

房地產設計管理的質量控制，主要依據設計的不同層次和不同類型，有規劃的實現質量控制，因此對設計管理的質量控制做以下分析：

1. 細化質量控制責任制度

針對房地產項目設計管理的實際情況，細化質量控制的責任制度，同時根據質量控制責任制度的劃分，成立項目責任小組，針對項目設計管理的質量控制劃分責任 [2]。例如：在項目設計管理的過程中，責任小組可聯系項目策劃部門和設計管理部門，重點對房地產項目進行設計質量的控制，首先需保障房地產設計的框架和服務理念，滿足社會、公眾對房地產的質量要求，其質量控制的內容主要包括項目的設計與規劃；其次促使責任小組利用責任制度作用于設計進程，控制設計流程中的各項質量問題，同時緊密聯系設計項目中的各個部門，實現項目設計的綜合控制，維持項目設計管理的可協調狀態；最后責任小組將質量控制責任制度貫穿到整體項目設計管理的環節中，主要對設計過程中的質量進行監管和測評，針對設計出現問題的責任制度或責任環節，及時采取補救措施。

2. 通過監控實現質量控制

房地產項目的設計與開發，需組織專業的建筑師，實行設計任務的編寫，針對每一個設計階段，做最深度的研究，彰顯項目中的設計優勢，為保障設計任務的質量控制，可采取監控的方式，保障房地產項目組具備較強的設計能力。利用矩陣式監控，促使項目設計開發管理各個部門之間形成聯系，同時給予負責編寫設計任務的建筑師一定設計權利，便于質量控制，例如：在通過監控實現質量控制時，首先需重點建設編寫設計任務的建筑師師傅具備較高的資質和能力，能否利用專業完成房地產項目設計編寫，考核建筑設計者的專業能力，其次安排相關專業人員對整個項目開發設計管理，進行全程監控，研究項目設計中出現的問題，如建筑設計師臨時有任務，可迅速安排專業人員頂替設計師，避免耽誤工程設計進度；最后將房地產人力資源投入設計管理質量監控管理中，著實發揮監控質量控制的作用。

3. 利用計劃分析控制設計管理的質量

通過分析的方式對房地產項目開發設計管理的質量進行控制，主要包括以下幾個方面的控制內容：

①設計部門定期檢查項目開發設計的進度，分析設計中不符合實際的點，提出改進措施，并保障其實施到位；

②根據房地產的實際設計體系，進行質量的監控，保障設計的進程控制在可接受的質量范圍內，并針對設計體系的約束構建預防制度，并要求建筑設計師，書寫設計日志，預留設計

質量信息；

③規定質量控制的目標，例如：進行階段性項目設計時，制定相關質量控制的目標，并對其進行優化處理，提高質量控制能力；

④保障項目開發設計一次性通過，避免日后設計不合理的變更，其對質量控制影響較大，在很大程度上影響房地產項目開發設計的質量，以及后期的施工質量；

⑤房地產項目開發設計的過程中，合理加入材料購置的設計，促使兩者保持在同步發展的狀態，避免由于間隔太長，出現計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設計質量控制；

⑥實現設計與控制的結合，提高項目開發設計的控制力，實現質量的綜合控制，切實做好質量指導與控制的工作。

結束語：

設計管理中的質量控制，對房地產開發項目具備一定的約束力，而且房地產開發項目設計管理中的質量控制，處于動態變化的過程中，由此增加了房地產項目質量控制的難度。因此，積極提高質量控制的效果，保障其在房地產項目設計中發揮高效率的作用，不僅提高房地產項目設計管理的質量控制能力，而且可迅速提高房地產的整體質量。

參考文獻

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Key words: real estate development；design stage；cost control；management

中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）24-0054-02

0 引言

在房地產行業市場不斷變化的形勢下，房地產開發企業已難于保持以高利潤率求發展的運營模式，而進行項目開發成本控制將成為提高企業經濟效益和核心競爭力的有效途徑。再者，房地產項目開發設計是將整個項目的開展由計劃變為產品的關鍵階段。據統計，盡管設計費用在項目整體成本中比例不大，一般只占成本的1.5%-2%，但對開發項目整體成本的影響可達75%以上。[1]這個數據足以顯示出設計階段對于整個項目成本控制的重要性，這種控制不僅僅指直接的設計費用支出，而且包含其對項目整個開發周期總成本的影響。

1 房地產項目開發設計階段成本控制管理的影響因素

1.1 設計階段造價的影響因素 房地產項目開發設計主要包括概念設計、規劃設計、方案設計、擴大初步設計、施工圖設計、景觀設計、裝修設計等階段。以上各階段的成本控制管理主要體現在招投標管理流程和質量、造價的合理性、合同條款的合規性、設計方案的優化性等方面。譬如，某項目概念設計的單方造價比同行業同類型建筑的平均單方造價高出10元/m2，假設對于一個20萬平方米規模的項目而言，此階段的設計成本就高出200萬元。因此，房地產企業只有進行全面的成本控制，才能從整體上降低成本、獲取更多利潤。

1.2 設計階段對項目造價的影響因素 房地產項目開發設計階段對項目成本有影響的主要因素是總體規劃和建筑物格局和風格、建筑材料和園林植被的選擇等方面；任何一個因素的管理失控都會導致總體成本的增加。譬如，建筑結構由基礎、柱、墻體、梁、樓板、屋面板等部分組成的起骨架支撐作用的體系，結構設計是否合理會影響到材料的選用以及使用材料的數量，而這些恰恰是項目成本控制中必須要考慮的因素；而建筑材料費占總成本的60%～70%左右[3]。因此，設計成果的細節性設計都非常重要，直接關乎著整個項目的質量、銷售與成本的控制等重要環節的有效運轉。

2 案例分析

2.1 項目概況 某房地產開發公司在2009年3月取得A項目的土地使用權，該項目地處某二線城市的郊區，占地面積約350萬平方米，景觀湖面積約20萬平方米。

2.2 A項目設計階段的管控現狀 2009年，該項目的產品定位是通過引進傳統動漫基地的產業來促進別墅、高層、多層等住宅部分以及商業等配套的銷售，計劃先完成景觀湖的施工將景觀做起來的同時，在一期的施工過程中完成丟售樓處和樣板間的施工、裝修以及景觀示范區的施工，以盡早開盤，獲取回轉資金。