引論：我們為您整理了13篇房地產開發企業審計范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發企業大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時,將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本,而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則,虛增了開發成本。

對于房地產開發企業高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比,對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題,企業會計制度未明確規定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時,先將評估增值部分沖轉,按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。

二、人為調節經營收入

(一)將預收售房款長期掛賬,延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款,在商品房已竣工驗收,與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬,不確認收入。

(二)隱瞞收入,私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外,還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約,可操作空間大,成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如,在投資比例分配開發產品的合資中,房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲,形成小金庫;在委托代建業務中,房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環,或只作往來核算,形成賬內小金庫;在待售商品房出租業務中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。

(三)將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理。按規定,房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的,應視同銷售進行賬務處理,按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務處理。

(四)將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁,審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時,往往不按規定進行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出,既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。

對于上述調節經營收入的行為,建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外,還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料,查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對;將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對;將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對;同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法,查實企業人為調節收入的問題。

三、人為調節開發成本和經營成本

(一)隨意提取公共配套設施費,調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時,對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施,通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中,預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤,往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準,多計或少計開發成本。

(二)不遵循借款費用的計量原則,隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則,企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時,應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤,根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時,不是按規定的方法計算分攤,而是根據企業利潤情況和財務報告的需要,在開發成本和財務費用之間為劃分,調節當期利潤;對于計入開發成本中的借款費用,在各開發項目中的分配也未經過認真計量,而是隨意分攤,造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。(三)不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價格上相差懸殊,其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中,一般以開發項目(同一塊土地上同期開發的各類商品房)為對象進行成本歸集,在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉,造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢,進行銷售時,將先期銷售的商品房多結轉經營成本,后銷售的商品房少結轉經營成本,形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。

(四)擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業,為了少繳土地增值稅和企業所得稅,房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本擠入商品房開發成本中,增大商品房開發成本和經營成本;此外,企業還通過虛報工程結算,虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式,虛增商品房開發成本和商品房經營成本,以降低開發產品增值率,少繳土地增值稅;虛減經營利潤,少繳企業所得稅。

對于以上問題,建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外,還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等,還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對;將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對;同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算;運用查詢、分析性復核等審計方法,根據總投資或預計總收入的一定比例,對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算;根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算;以合理認定開發產品的開發成本和經營成本,審查出人為調節成本的數額,并提請企業調整賬務,按規定補繳稅金。

四、漏繳規費

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售,而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準,出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊,房地產開發企業取得土地后改變用途的,應按規定補繳土地出讓金。但實際上,房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規定補繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用,如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等,由于以上費用名目繁多,繳納程序不透明,存在關系操作空間和政策利用空間,房地產開發企業往往利用各種關系,采取緩繳、欠繳或關系減免等方法,漏繳各種規費。

對于上述問題,建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程,掌握相關法規和各項費用上繳標準,將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比,查出漏繳金額,提請企業按規定補繳或披露。

五、套取銀行信用,違規貸款

房地產開發投資金額大,建設周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行,套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權,在未曾開發時屬于企業的無形資產,可用于抵押貸款;在對該土地進行開發時,其土地使用權應從無形資產轉入開發成本,此時,該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本,實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行,辦理抵押貸款。

篇2

2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產開發企業大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”，然后設法改變土地用途，聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理，虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時，將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本，而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則，虛增了開發成本。

對于房地產開發企業高估土地使用權的問題，建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比，對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題，企業會計制度未明確規定，筆者認為應按歷史成本計價的原則，在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時，先將評估增值部分沖轉，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。

二、人為調節經營收入

（一）將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產開發企業收取的預售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續后即應確認收入。但房地產開發企業為了調節收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬，不確認收入。

（二）隱瞞收入，私設小金庫。房地產開發企業除自行開發業務外，還經營合資開發、委托代建、待售商品房出租等業務。由于這些業務不受國家規劃制約，可操作空間大，成為房地產開發企業小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發產品的合資中，房地產開發企業往往對分回的開發產品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業務中，房地產開發企業往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環，或只作往來核算，形成賬內小金庫；在待售商品房出租業務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務處理。按規定，房地產開發企業將產品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產自用的，應視同銷售進行賬務處理，按規定計繳營業稅及附加。但房地產開發企業往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務處理。

（四）將出租房、周轉房銷售的收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產開發企業在銷售出租房、周轉房時，往往不按規定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修復費用支出，既虛減經營收入又造成開發成本和銷售費用不實。

對于上述調節經營收入的行為，建議審計時除應認真審核經營收入明細賬、往來明細賬和相關原始憑證外，還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產發票存根、動遷房發票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相關資料，查閱企業的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經營收入與“銷售不動產發票存根、動遷房發票存根”相核對；將經營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發項目合同》、《房屋租賃協議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法，查實企業人為調節收入的問題。

三、人為調節開發成本和經營成本

（一）隨意提取公共配套設施費，調節開發成本。房地產開發企業在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施，通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發產品的成本中，預提標準由企業根據建筑面積或投資比例自行確定。房地產開發企業為了調節利潤，往往根據需要隨意確定配套設施費的提取標準，多計或少計開發成本。

（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據借款費用的計量原則，企業在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應將其與每期實際發生的資產支出數相掛鉤，根據累計支出加權平均數乘以資本化率計算確定。房地產開發企業在確認開發項目的借款費用時，不是按規定的方法計算分攤，而是根據企業利潤情況和財務報告的需要，在開發成本和財務費用之間為劃分，調節當期利潤；對于計入開發成本中的借款費用，在各開發項目中的分配也未經過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發項目之間負擔借款費用不合理的現象。

（三）不同類型商品房的經營成本計算不合理。房地產開發企業同一項目開發的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經營成本也應該各不相同。而企業在開發成本的核算中，一般以開發項目（同一塊土地上同期開發的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結轉經營成本時統一按平均成本進行結轉，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現象。還有的房地產企業在項目開發完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結轉經營成本，后銷售的商品房少結轉經營成本，形成同一開發項目同類商品房的單位經營成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發成本。房地產開發企業是當前的高收入、高利潤行業，為了少繳土地增值稅和企業所得稅，房地產企業往往將自行開發的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發成本中，增大商品房開發成本和經營成本；此外，企業還通過虛報工程結算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發成本和商品房經營成本，以降低開發產品增值率，少繳土地增值稅；虛減經營利潤，少繳企業所得稅。

對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發成本、開發費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關原始憑證外，還應取得房地產開發企業的土地使用證、項目開發可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當地政府部門頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關土地征用及拆遷補償的規定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發成本、開發費用明細賬中的各項成本、費用發生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當地地價、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經驗估算法等方法對房地產開發項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據總投資或預計總收入的一定比例，對規劃設計費、開發間接費、期間費用等進行估算；根據借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發產品的開發成本和經營成本，審查出人為調節成本的數額，并提請企業調整賬務，按規定補繳稅金。

四、漏繳規費

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產開發企業通過各種關系以危房改造、開發經濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規定僅于回遷安置和按經濟適用房開發出售，而是開發成高檔商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊，房地產開發企業取得土地后改變用途的，應按規定補繳土地出讓金。但實際上，房地產開發企業將危改房用地和經濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規費。房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用，如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關系操作空間和政策利用空間，房地產開發企業往往利用各種關系，采取緩繳、欠繳或關系減免等方法，漏繳各種規費。

對于上述問題，建議審計人員應詳細了解房地產開發企業的經營過程，掌握相關法規和各項費用上繳標準，將企業已上繳的土地出讓金和各項規費與國家及當地政府部門規定的應繳數進行對比，查出漏繳金額，提請企業按規定補繳或披露。

五、套取銀行信用，違規貸款

房地產開發投資金額大，建設周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產開發企業融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實際上已不擁有產權的資產抵押給銀行，套取銀行信用。房地產開發企業取得的土地使用權，在未曾開發時屬于企業的無形資產，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發時，其土地使用權應從無形資產轉入開發成本，此時，該土地使用權的價值已轉化為房屋的成本，實質上已不具有價值。但房地產開發企業往往將已進行開發土地的土地使用權抵押給銀行，辦理抵押貸款。

篇3

一、我國房地產開發企業在審計中普遍存在的誤區

（一）利潤操控

目前，部分房地產企業為了延長時間，會對可收款的項目進行長期掛賬，主營業務收入成本、利潤的確認出現差錯等。同時部分企業私下進行小金庫的設置，開發委托建設業務、商品房屋代收與出租業務等，隱瞞實際的經濟收入。

（二）偷稅漏稅現象

房地產開發行業需要繳納的稅金數額非常大，稅金種類復雜多樣，稅金的計算工作也很細瑣，因此，房地產行業出現了嚴重的偷稅漏稅行為，虛報實際成本，同時隱瞞房租的實際收入數額等。

（三）虛設資產和投資成本

之前我國沒有實施土地交易公開競價，房地產開發企業以各種名義占得土地，通過各種途徑改變土地的用途，隨意找到評估部門，按照商業規劃用途的方式得出價值評估結果，進行建立無形的投資資產和成本等，導致違規貸款現象的存在。

（四）合同虛假與材料管理不合理。

在售房簽訂中，企業利用虛假的合同與個人簽訂，來套取銀行方面兌換票。房地產企業的固定資產管理比較隨意，在開發過程中存在大量原材料，長期的建造的周期，提高了企業審計工作的難度，無法保持井然有序的固定資產清查管理程序，不斷提高于項目的開發成本等。

二、房地產開發企業審計誤區的應對策略

針對房地產開發企業審計中出現的誤區，應該采取合理有效的應對措施，才能保證企業審計工作保持正常的運營狀態，國家財政稅務資金保持逐年增長的趨勢。

（一）合理籌劃稅收，杜絕出現避稅、開假發票現象

作為房地產開發企業應該正確認識到避稅與開假發票是違法的，只有進行正確核算會計成本，才能提高企業的管理效率。在房地產開發企業可以不建立獨立的核算部門，進行合理的節稅，在房地產銷售中創造更大的經濟效益與社會效益，不斷降低企業的稅務負擔。

（二）完善資產管理，加強企業內部的控制

目前，我國房地產企業工作還是存在很多問題，因此，最關鍵的是不斷完善資產管理。為了增強企業內部凝聚力，首先嚴格控制企業資產，完善資產管理責任的制度，將此制度落實到各個工作部門中，明確各個工作崗位的責任與任務。同時，不斷完善基層管理負責人員責任制度，提高各個部門的合作力度。為了增強日后審查的時效性，可為企業相應設備實行統一編號管理制度，不斷優化內部工作流程的完善程度。

（三）建立完善的激勵制度，調動審計人員工作積極性

在房地產開發企業中需要為企業內部創建嚴格的審計環境，對于工作比較馬虎，出現差錯的人員，應該嚴格按照相關規章條例給予其嚴厲的批評、經濟上的處罰，以改善工作人員的工作態度，提高其業務能力。對于工作表現優秀、工作業績好的工作機構人員相應的表揚與經濟上的獎勵，或者調整崗位，為工作人員提供晉級評優的工作機會，不斷調動審計人員工作積極性。

（四）完善會計審計核算工作，增強企業風險防范能力

完善會計審計核算工作，優化核算工作體系，才能提高企業的項目預算水平，增強企業風險防范能力。會計審計核算工作過程中，應該遵循會計法中的相關規定，結合房地產開發行業特征，掌握實地核算方法與外調方法，保證企業納稅資料的真實性。為了提高房地產開發企業的財務核算的工作效率，最重要是提高工作人員的專業水平與綜合素質，保證項目預算的精度，合理降低企業成本。

三、結束語

房地產開發企業為我國的稅收和其他政策提供強大的支持，只有實現房地產開發行業的可持續發展，才能保證我國財政稅收保持逐年增長的穩定趨勢。綜上所述，及時發現房地產開發企業審計出現的誤區，及時治理逃稅漏稅現象，完善資產管理制度與激勵制度，優化企業內控體系，嚴格審查會計審計核算工作，增強企業風險防范能力等，切實提高房地產開發企業的審計工作的時效性，創造更大的經濟效益與社會效益。

參考文獻：

[1]李志英.房地產開發企業審計誤區及應對措施研究[J].科技與企業，2013，12

[2]凌杉.試析房地產開發企業審計誤區及應對措施[J].現代經濟信息，2012，04

篇4

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。我國目前已經出臺了針對房地產企業的會計規范有《房地產會計制度》、《股份有限公司會計制度附件二》，2006年2月，財政部就房地產業務了《企業會計準則第3號－投資性房地產》，并形成了以所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅為主體的房地產稅收體系。然而，由于房地產開發企業經營和產品的特點，一部分房地產開發企業面對越來越激烈的市場競爭，不采取正當途徑增加收入、降低成本，而是暗地操控利潤、偷逃稅款、騙取銀行信用。

房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。

房地產開發企業的主要稅種

國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產開發企業應納稅費主要有:以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業稅及企業所得稅的審計

房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。在審查中，應該詳細審查收入計算與實際收入之間的差額，要謹慎提防企業為逃避納稅而將收入長期掛賬或者變相轉移收入。需要注意的是，由于房地產開發企業本身的特質，企業員工在購買本企業開發產品時，大都可以享受折扣的優惠，有的企業對內部職工購房優惠甚至可以低至市場正常銷售價格的80%。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。按照稅法的規定，這部分承包項目應該在開發商支付給承包商及監理單位，承包商與監理單位確認為收入時代扣代繳營業稅。審查中發現許多開發商在代扣了這部分營業稅金后，通過將營業稅金在“其他應付款”項的掛賬而并未履行繳納義務，而施工單位、監理單位也由于對稅法的理解不透徹，往往是本身的納稅義務已經由開發商代扣代繳完成了納稅義務，卻仍然在收到工程款確認為收入時，又繳納了一次營業稅。對于這種現象，應該要求開發商調整會計賬務，繳納已經代扣的營業稅款，同時通知施工及監理單位向稅務機關要求退回前面已經多繳納的營業稅金。

印花稅的審計

印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金――印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。納稅范圍方面，應該納稅的沒有計入納稅范圍，無須納稅的卻又繳納了印花稅款。按照現行稅法規定，企業與相關單位發生的有關會計、法律等相關具有專業技能的咨詢合同無須交納印花稅。在實務中，大多數企業對于這部分咨詢性質的合同大多繳納印花稅；許多開發商對于項目前期的勘查設計方面向相關專家咨詢的合同也繳納了印花稅。根據對稅法立法本意的理解，開發企業與勘察單位訂立的勘察設計合同應該根據設計合同納稅，但是對于勘查咨詢合同可視為中介性質咨詢合同，可以暫不納入印花稅納稅范圍。實務中尤其應該注意的是，這部分以前年度已經貼花的多繳印花稅款，根據稅法的規定不可以要求稅務機關退回，也不可以用于沖抵以后發生的印花稅款。因此，應建議企業以后發生這類合同無須再繳納印花稅，同時注意企業是否將這部分稅款在以后年度沖抵。

房產稅的審計

對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。對開發商的房產稅進行審查，應該非常關注企業長年未賣出的房產的現時狀況，如是否存在已經將房產出租、出借而仍然長年掛存貨賬，從而偷逃稅款。必要時，應該采取抽查部分存貨，突然到現場察看以實際判斷存貨的使用狀況。另一個應該注意的是，由于工程的結算時間往往滯后于使用時間，因此，對部分工程竣工驗收時間特別滯后于實際已使用時間的，應該建議企業調整計入房產稅稅基。房地產開發企業由于企業自身擁有大量的開發產品，因此，大多數開發商均會為本企業無房員工提供優惠房租的住房。按照稅法規定，從2001年1月1日起，企業按照政府規定的價格向職工出租的公有住房、企業自有住房，免繳房產稅。這部分出租住房在滿足條件時應該提醒企業從企業自用房產的房產原值中剔除。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。” 如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發模式”的避稅方式，在審計的時候要重點審查合作建房的條件是否真正符合稅收規定。另外，房地產開發企業以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入、虛列公共配套設施支出和房地產交換不確認收入來少繳和不繳土地增值稅。在審計的時候要按照稅務機關核定的交易價格來確定收入，讓其補繳土地增值稅。房地產開發企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設施支出發票重復進入開發成本，減少收入，少繳稅款。更有一部分房地產企業利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。

城鎮土地使用稅的審計

在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。本文認為在審計時應根據《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規定，自2006年5月1日起，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。《國家稅務總局關于對繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮土地使用稅的批復》（國稅函發[1998]669號）規定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納土地使用稅。

契稅的審計

房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。審查代收代繳契稅時要注意房地產開發企業是否與購房者達成協議，少開或不開銷售不動產發票，蓄意虛減計稅依據，少繳或不繳契稅。對這種情況審計時要加強與房管部門溝通協作，杜絕以收據作為契稅及辦理房產證依據外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產發票，強化征管，促使房地產開發企業嚴格依據稅收管理辦法如實、及時開具不動產發票，繳納稅款。

隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。

一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。

二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產企業納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核管理力度，增加房地產開發企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。以及加強對房地產開發企業使用發票的管理強化行業稽查和加大對偷逃稅的懲處力度建立起房地產行業良好的納稅秩序。實施房地產稅收一體化征管，建立各稅種稅源控管。雖然涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，通過加強房產過戶管理，可以強化房地產稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產稅收管理的科學化、精細化提高到有效的水平。

然而在現行的稅制下，僅僅加大對稅收征管的力度和逃稅企業的處罰力度，對遏制全行業偷逃稅款有一定作用，但卻不是治本之策。本文認為，要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產行業信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產企業的逃稅漏洞，改革完善房地產稅制，建立一個和諧的房地產開發企業市場，才是本文所闡述的對房地產開發企業稅務審計的根本目標。

參考文獻：

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一、法律風險

房地產業涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多,如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發,很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:

1、房地產企業開發項目未取得合規證件

房地產企業開發過程中主要證件有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規定,房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。

故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。

2、法律訴訟風險

房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。

所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。

3、交房及辦證風險

房地產企業對業主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。

二、稅務風險

房地產企業主要的稅務風險來自三方面,一是企業所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。

1、企業所得稅風險

所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風險

土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。

3、個人所得稅風險

房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位,部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。

三、資金運作風險

1、不恰當使用貸款資金風險

房地產業是資本高度集中的產業,據統計,上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發,房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風險

客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源,部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。

四、持續經營風險

在房地產行業高速發展的同時,房地產企業的優勝劣汰進程加快,企業之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業的可持續經營能力。

1、財務支付能力

財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續狀態。

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同時當前經濟發展迅速，房地產行業競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產調控政策，房地產開發企業為解決當前困難，應該把工作重心從對外發展轉變為對內加強管理。因此，為形成房地產開發企業內部控制規范體系，需要深入研究當前房地產開發企業所存在的內部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產開發企業內部控制存在的問題進行詳細分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內部控制規范政策和監管改進提供借鑒。

二、房地產開發企業內部控制問題

（一）缺乏健全的房地產開發企業內部控制體系

當前中國房地產開發企業發展迅速，但大部分企業內部控制制度不全面，在內部控制環境、控制程序、會計信息系統等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業管理的、有針對性的完整內部控制體系。完善的內部控制體系能讓企業快速健康發展，房地產開發企業內部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業信息的真實性與準確性。

（二）房地產開發企業風險評估環節與內控意識薄弱

隨著我國房地產開發企業的不斷發展，企業內部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業面臨的各種風險問題：一是完善的風險評估體系尚未制定，企業無法有效地采取對應的風險預警機制，使得企業容易遭受到外界環境的影響，可能導致企業破產等情況出現。二是房地產開發企業管理層對內部控制認識較為片面，認為制定內部控制制度就是建立企業內部管理制度，只要執行好現有工作制度，就是較好地實現了內部控制，從而導致了企業內部控制意識薄弱，執行力度不足。

（三）房地產開發企業內部監督管理不到位

房地產開發企業內部的自我監督管理一直被認為是我國房地產開發企業各項經營活動的保障基礎。但目前我國房地產開發企業缺少健全的監督管理機構，企業內部審計部門缺乏應該擁有的獨立性，不能充分發揮內部審計所應有的功能，對內部控制制度執行效果、執行力度、修訂等缺乏客觀獨立的監督，從而導致了房地產開發企業現行的監督管理不到位，執行力度不足。

（四）房地產企業內部人員綜合素質參差不齊

現階段，房地產開發企業內部員工素質參差不齊，員工對企業內部控制制度的理解能力與執行能力差異較大，不能完全滿足企業內部控制制度執行要求，從而影響企業的發展與內部管理水平。房地產開發企業內部控制的執行需要全體員工的配合，若員工不能充分認識到企業內部控制的重要性與必要性，企業快速健康發展就會受到限制性約束。

（五）房地產開發企業工作流程缺乏控制

當前我國房地產開發企業工作流程較為復雜，項目可行性分析、拿地、規劃、市場推廣、成本控制等工作進度緩慢，需要長期進行關注，同時工作流程所蘊含的內部控制是管理層建立健全內部控制制度的關鍵。但鑒于房地產行業擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產開發企業只注重結果，降低了對分散的工作流程的關注度，缺乏工作流程內部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優化與完善。

（六）房地產開發企業內部控制信息溝通不暢

內部控制理論中提出了內部控制信息共享有利于企業員工之間的溝通，也有利于加強各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯系。隨著房地產開發企業規模的不斷擴大，管理層次較多，容易出現權責分工不明、工作效率低、內部控制溝通不暢等問題。房地產開發企業雖然大部分建立了內部信息溝通渠道，但是在實際中應用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達工作，缺少及時反饋；另一方面內部職能部門之間協調性較差，不能有效快速傳達內部控制信息，影響企業內部控制的有效運行。

三、房地產開發企業內部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內部控制制度

建立完善的內部控制體系以及健全的內部控制制度是房地產開發企業當前解決內部控制問題的首要任務，主要包括建立針對企業工作流程的內部控制制度與完善內部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業工作流程的內部控制制度。當前房地產開發企業內部控制制度的出發點是如何控制企業內部的工作流程，但房地產開發企業的內部控制制度要根據企業的工作流程，將各項主要工作和經營活動納入內部控制制度管理的范圍內，具體的來說是要制定企業內部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預算資金管理內部控制制度，強化預算資金的監管，防范舞弊現象的發生；建立會計獨立核算內部控制制度，保證會計核算的準確性與及時性，等等。

（2）完善內部控制的自我評估制度。除了建立針對企業工作流程的內部控制制度，房地產開發企業還需重視內部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內部控制制度評估，對內部控制進行評價考察，分析其現階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內部控制制度越來越健全。通過實施內部控制的自我評估制度，發現現有內部控制制度存在的問題，并針對問題進一步實施準確且有針對性的措施，改進企業內部監督，更好地完善企業內部控制制度，促進企業健康快速發展。

（二）加強內部控制法制建設

許多國家都已經頒布相關法律法規規范企業內部控制的建設，如美國、日本、韓國等，而當前我國的房地產開發企業內部控制法制建設依舊處于部門規章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強制的法律約束力。內部控制要得到有效執行，內部控制信息能及時準確披露，投資者與企業信息不對稱問題得以緩解，國家立法機構需要加強企業內部控制的法制建設，使得企業能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內部控制缺陷、虛假披露內部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強化內部審計

內、外部審計人員對內部控制制度的監督與評估是房地產開發企業保障內部控制制度有效性與開展內部控制工作的重要組成部分。當前房地產開發企業所暴露出來的內部控制問題，實際上是內部審計評價工作與外部審計監督工作不嚴格密切相關。我國企業內部控制實踐普遍存在重建設、輕執行與監督的現象，內部控制評價走過場及外部審計審核走形式。因此，房地產開發企業需要加強內部審計部門對內部控制的評價工作，強化外部審計對內部控制的監管責任，才能更好地建立企業完善的內部控制工作。

同時房地產開發企業要積極發揮內部審計對內部控制的積極促進作用，具體做法：一是要設立獨立性較高的內部審計部門，是內部審計工作能獨立有效地開展。二是要明確內部審計部門的具體職責，明確獲取的審計信息是真實可靠的，確保其監督職能有效發揮。三是注重內部審計工作人員的素質，通過業務培訓等方式提升工作能力。四是要改進房地產開發企業內部審計的運行機制，規范內部審計工作程序，明確參與各方的職責行文，確保內部審計工作的準確性。

（四）拓寬企業內部控制體系

隨著房地產開發企業不斷擴大發展，分、子公司的數量逐漸增多，企業不僅應關注自身的內部控制體系的建設，同時也要規范分、子公司的內部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點與業務范圍，協助建立健全完善的內部控制制度，保證企業整體內部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內部控制缺陷，企業總部也有不可逃避的連帶責任。因此，房地產開發企業需要拓寬企業內部控制體系，保證整體內部控制體系的健全與完整。

（五）提高內部控制缺陷披露質量

我國目前沒有明確指出內部缺陷的認定標準、內部控制缺陷沒有嚴格的等級劃分以及未披露內部控制缺陷整改措施等等，政府相關部門需要針對內部控制缺陷衡量、整改等進一步完善，出臺相關政策，讓房地產開發企業對自身內部控制存在的缺陷有所了解，如何準確披露內部控制缺陷、如何按照國家規定進行整改等有據可循。因此，政府需要完善房地產開發企業內部控制缺陷披露機制，提高內部控制缺陷披露質量。

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1. 房地產開發企業主要風險分析

我國房地產開發企業承擔的風險有自然風險、社會風險、經濟和市場風險、技術風險、企業內部風險、法律風險等。由于我國的政治經濟環境穩定，社會安定團結，故對房地產經營管理影響最大的國家政治變動對我國的房地產開發企業而言影響有限，社會風險也不會對其產生深遠的影響。而由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害而形成的風險；由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的風險；由科學技術的進步引起的風險；由房地產經營管理企業內部管理水平等問題，形成經營管理風險等風險因素影響我國房地產開發企業。

2. 房地產開發企業內部控制存在的問題

2.1資金成本控制的風險意識淡漠

商品房價格漲速過快，空置率不容樂觀。在商品房價格上漲的同時，其空置面積也不斷增加截止到2009年10月末，全國商品房空置面積達 1.33億平方米。截至 2010年6月末，全國商品房待售面積共計19182萬平方米，即接近2億平方米的商品房建筑完畢之后無法投入銷售使用。可見，房價的激增和商品房空置率的增長共同加重了房地產行業的資金負擔，直接促成了房地產開發企業的資金風險。

2.2內部控制體系和監督機制不健全

目前，多數房地產開發企業的內部控制制度不夠全面，在控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。例如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業各個業務領域和各個操作環節，使企業會計工作秩序混亂、核算不實而造成會計信息失真現象極為嚴重。

由于很多企業的內審部門并未單獨分立出來，嚴重缺乏應有的獨立性特征。并且在審計的過程中，重點是在會計賬目核對，帳帳是否相符層面，較少涉及審計企業的內部風險控制制度是否規范，是否需要完善以及各部門是否能夠依照職能高效率完成任務，內審的監督機制作用并未發揮出來。

2.3監督職能弱化，內部審計形同虛設

目前有很多房地產開發企業監督評審主要依靠內審部門來實現，而有些企業的內審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內部審計在形式上就缺乏應有的獨立性。另外，在內審的職能上，很多企業的內部審計工作僅僅是審核會計帳目，而在內部稽查、評價內部控制制度是否完善和企業內各組織機構執行指定職能的效率等方面，卻未能充分發揮應有的作用。在崗位設置上為節省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控、投資和資產處置等方面，沒有制定成文的內控制度。

3. 加強房地產開發企業內部控制的對策

3.1完善內部控制制度

強化和完善內部會計控制機制。需要完善財務會計系統，并將其與監督系統區分開來。即，將財務會計系統中的所有真實發生并記錄的經濟業務，要在則一務會計報告中做出適當的分類，另外，重大的經濟業務要進行必要的詳細描述；衡量經濟業務的價值，在財務會計報告中準確記錄其貨幣價值；準確確定經濟業務發生的期間，不影響財務報告的基礎上，將其記錄在適當的會計期間；在財務會計報告中適當地表達經濟業務，并按要求披露相關事項等職能，與監督系統中的審計、稽核等職能區分開來，建立完善的內部監督部門，并賦予其應有的職權。

3.2完善業內部控制操作過程

改善房地產開發企業的治理結構。房地產企業要優化管理、正確實施內部會計控制，更要健全公司的治理結構，這是是內部控制系統構建的基礎。建立和完善內部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設立專門的內部審計、稽核等監督部門，并確定其獨立性，行使相應的監督權。要以制度約束人，強化責任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。

3.3建立內部財務風險控制的信息系統

信息系統收集、生成、傳遞的信息在內容、時效性、準確性、可靠性、可用性等方面保證信息的質量。信息溝通在房地產開發企業風險控制的作用機制如圖1所示：

在風險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業所需要的各種相關財務指標，計算出采購預算；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業過程的操作風險；信息系統能夠定期生成集中開發企業執行情況的報告，向管理層和董事會報告，風險管理部門也能通過信息系統查詢財務風險控制情況，及時了解開發企業的進度，提出相應的意見。

參考文獻：

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目前，很多房地產開發企業還處于粗放式管理的狀態，對成本管理往往側重于成本核算、成本分析和總結，對成本規劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：

1.投資決策階段不重視投資估算

投資決策階段的投資估算是從整體上規劃項目開發各個階段的成本配置。準確的投資估算，是成本控制的基礎，具有重要的戰略指導作用。投資估算必須建立在專業的可行性研究基礎上，然而很多房地產開發企業在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據，無法發揮成本控制職能。出現這種情況的主要原因：首先是由于房地產行業長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰略作用；其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強的工作，技術性、專業性要求較高，而我國房地產行業發展歷程較短，還屬于新興行業，普遍缺乏高水平的專業人才。

2.規劃設計階段不重視設計方案在經濟上的合理性分析

規劃設計階段的成本管控是成本控制的關鍵步驟，是從源頭上對工程造價進行控制。因為從建筑項目經濟學來看，影響建筑項目成本的主要時期是在總工程建設期的前四分之一階段，此階段主要是設計結束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術上狠下功夫，也只能節約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產開發企業不注重經濟上的合理性分析，出現了為追求設計效果而不計成本導致工程造價超標的現象。這主要是因為房地產開發企業設計部門和概預算部門缺乏溝通，工程設計人員普遍缺乏概預算知識，只負責工程設計而不考慮成本因素，而概預算人員根據設計圖紙計算工程量，套定額編制預算，對工程設計領域也不熟悉，無法為設計提供建議。

3.建設階段對實際成本的控制能力不足

開發項目的建設過程，是開發成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復雜的環節。房地產開發企業對實際成本的控制能力不足主要表現在以下方面：

（1）工程招投標管理不規范

房地產開發企業在招標階段，對投標單位審查不嚴格，出現了施工標準與產品定位不符，與成本管控總目標不一致的現象。不具備投標資質的施工單位利用不正常的手段獲取投標資格，中標后未經招標人許可將工程任意分包，甚至再轉手，再分包，這大大壓縮了實際施工企業的利潤，使得施工者以犧牲工程質量、降低工程造價來換取利潤。也有些施工單位以較低價格優勢達到中標目的，而后在施工過程中不斷偷工減料來降低成本。

（2）工程變更缺乏管控

由于房地產項目建設周期長，隨著不確定因素的出現，施工過程不免會出現工程變更的現象。很多房地產開發企業對工程變更缺乏管控，沒有建立規范的變更流程，導致工程變更隨意性增加。工程變更導致施工成本的增加，出現工程成本超支的情況。

（3）企業信息處理方式落后，無法對項目成本實時監控

企業的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費大量的時間、精力，容易出現差錯，信息的時效性也受到限制，不能為項目決策提供及時、準確的信息，不利于做出正確決策而導致施工成本增加。

4.項目結算階段缺乏成本考核激勵機制

項目結算階段是成本控制的最后環節，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產開發企業沒有建立成本管控考核激勵機制，挫傷了員工的積極性。

三、加強房地產開發企業成本管控的對策建議

針對上文所述房地產開發企業成本管控存在的問題及其成因，結合房地產開發企業自身的特點，建議從以下方面采取措施，以加強房地產開發企業成本管控：

1.加強項目決策階段的可行性研究

房地產開發企業領導要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調研員、房地產估價師、工程造價師、經濟分析師、會計師、政策法規專家等專業人士組成，對擬建項目進行實地考察，廣泛收集與產品定位、投資估算有關的材料，進行充分的市場調查、科學的分析論證，找準產品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發各個階段進行科學合理的成本配置。

2.優化項目設計方案

加強工程設計部門與預算部門的溝通，達到設計與概算、技術與經濟的有效結合，力求使設計方案在技術上和經濟上達到最優化，其中實行限額設計就是在滿足產品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設計更具合理性和可行性，降低施工過程發生工程變更的風險。必要時，委托專業監理單位進行設計監理，提高設計方案質量。

3.規范建設階段的成本控制

在招投標環節，建立、健全規范的招投標管理制度，對招投標環節嚴格把關，擇優選擇中標單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設置科學的變更辦理流程，嚴格控制工程變更。借助計算機信息技術，建立實時反映項目成本信息的網絡平臺，對施工過程實行動態實時監控，即時反映動態成本和目標成本的差異，有利于企業及時發現問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強監督，委托具有相應資質的工程監理單位承擔項目管理工作，嚴格把控施工質量和工程進度。

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一、房地產開發成本的構成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。按不同的標準有不同的分類,就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地及設備費用

土地及設備費用,是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出

配套及其他收費支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本

房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二、我國房地產開發成本的管理現狀

隨著房地產行業競爭的加劇和房地產市場的逐步規范,房地產開發企業靠過去那種高價格、高成本、粗放管理獲取高額利潤的時代已經一去不復返。但我國房地產開發成本的管理仍存在以下問題。

1.成本管理意識淺薄

長期以來,我國企業實行的是一種以計劃價格為基礎,以事后核算為重點的靜態成本管理方式。受傳統觀念的影響以及房地產開發企業高回報的利潤率,導致房地產開發企業缺乏成本競爭意識。企業往往忽視了成本管理,成本管理意識淺薄,浪費很大,財務人員只是根據合同來控制項目的開發成本,對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發產品位置的固定性、生產的長期性以及流動性,也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后,我國房地產業面臨著更加嚴峻的考驗,隨著企業成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強成本管理意識、規避風險、提高效益,將很難在市場當中立足。

2.缺乏戰略性的成本管理控制體系

在市場經濟條件下,競爭日益激烈,房地產開發企業面臨著高風險,而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期,往往走一步看一步,忽視了長期發展戰略,導致企業缺少明確的成本管理目標。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業的高層管理者雖然知道戰略規劃對于企業成本管理的重要指導意義,但卻沒有形成制度化、規范化和程序化的企業發展戰略。結果妨礙了戰略目標導向作用的發揮,企業停留于粗放管理階段。由于企業成本管理缺乏戰略指導,使得成本管理對策與戰略目標脫節,成本預測、決策可有可無。成本計劃如同虛設,再加上沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學規范的操作程序,成本管理目標最終很難實現。

3.內部控制薄弱,偏重事后控制

房地產開發企業的成本管理工作,事前比較薄弱,總結多于過程控制,往往成為事后行為。尤其在規劃設計階段缺乏對成本的事前預測,對成本控制的重視不夠。對開發經營過程中具體業務活動的控制,基本上也是采用事后控制,很多時候只能接受既成事實,比如預算外費用和現場簽證發生的支出等。成本預測和成本決策也缺乏規范性和系統性,有些企業雖有預算,但不夠科學、全面、系統,只對一些費用進行預算編制,還不能稱為預算管理更談不上建立預算管理控制系統。成本管理的關鍵部門和業務流程的關鍵環節缺乏控制標準。一些企業雖然在職能部門上單獨設置了審計部,但往往只對工程造價進行事后審計,沒有發揮其應有的功能。

三、如何加強地產開發企業成本核算

成本核算向來是企業管理中的重點,房地產企業也不例外,現在從四個方面加強房地產開發企業的成本核算。

1.加強制度建設

加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目相應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。

2.設立合理的成本核算項目

房地產開發企業在開展商品房成本核算的工作中,必須切實做好各項基礎性工作。主要包括項目可行性研究報告、項目預算和決算書,各類購銷合同文件,項目成本費用控制計劃、項目成本預算,各類成本費用支出原始憑證及記錄、成本變動因素分析表,現場各類簽證憑單,現場管理原始臺賬記錄,預決算原始臺賬記錄,項目預決算差異分析表等。成本核算的基礎工作重點在于建立和健全各類原始記錄,建立規范的開發建設流程,嚴肅認真地做好項目預決算工作,嚴格現場驗收簽證和計量工作,嚴格執行成本預算及成本變動因素分析制度,加強預決算差異分析。

正確劃分成本項目,可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定,開發成本屬一級科目,在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發生次數較少的成本費用,特別是單筆發生的費用,應盡量合并,對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

3.強化會計監督,保證會計核算真實性

建立科學的財務管理體系,核算開發各個環節的資金運行情況、運行時間、貨幣在不同時間內價值的調整。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期、降低資金占用時間,從而實現對財務費用的控制。

企業應設立內部審計部門或人員,強化內部審計,以保證會計核算真實性,其最終目的是降低房地產開發成本,提高房地產開發企業經濟效益。內部審計應以企業的會計核算方面規章制度及工程預算書為依據,對不符合制度的支出,堅決予以制止。對于超預算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究責任者責任。這樣,可以降低成本,提高企業效益。

4.樹立成本意識,加強成本宣傳

事實上,成本管理不只是專設的成本管理機構及成本管理人員的職責。他們只是企業成本日常控制的組織者,比如房地產開發公司的工程管理部門,只靠他們單方面的努力,難以實施好成本控制。企業決策管理層的決定對企業成本形成的基礎條件有很大的影響。比如房地產開發公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設計和成本材料管理;銷售部門人員的業務活動影響著材料物資的采購成本及產品銷售費用;財務部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說,企業成本的發生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關。他們都應對職責范圍內的成本負有管理與控制的責任。因此,成本控制的主體應該是個全員概念,企業內部每一個部門和每一個人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

參考文獻:

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[2]張永:《房地產開發成本核算中注意的幾點問題》,現代商業,2009.14

[3]胡亞麗:《淺談房地產開發企業成本核算的標準化》,現代商業,2007.30

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    目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。

    三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析

    (一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。

    (二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。

    (四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。

    四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法

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一、房地產開發企業資金管理的特點

資金是企業的血液，是企業生產經營最基本的因素。資金管理是對企業生產經營管理各個環節資金流入及流出的管理。企業管理以財務管理為中心，財務管理以資金管理為核心。資金管理涉及房地產開發企業開發經營管理各個環節的方方面面。房地產行業作為資金密集型行業，具有投資大、工期長、資金回籠慢的特點。房地產開發投資數額巨大，一旦出現資金短缺，將直接影響開發項目的正常建設。加強資金管理，促進資金的良性循環，關系到企業的可持續發展。因此，分析房地產開發企業資金管理的特點，并針對性地提出相應的加強措施具有迫切的現實意義。房地產開發企業資金管理有其自身的特點，具體主要體現在如下方面：

（一）資金管理的風險性

房地產市場受國家宏觀調控政策、市場供求狀況、消費者消費取向等眾多不確定因素的影響。房地產開發項目從立項到銷售完結一般需要3～5年時間，時間跨度大，不確定因素隨之增多，增大了企業經營風險，資金管理風險也隨之提高。

（二）資金管理的復雜性

房地產開發建造過程復雜，涉及的產業鏈眾多，資金管理環節眾多，資金運作過程復雜，這決定了房地產開發企業資金管理的復雜性。

（三）資金籌集的關鍵性

房地產開發企業項目投資數額巨大。受企業內部積累的限制，房地產開發企業的自有資金遠遠不能滿足企業投資開發的需要，需要大量依賴外部籌資，資金籌集成為資金管理的關鍵環節。

二、房地產開發企業資金管理現狀及存在的問題

近年來，我國房地產業發展迅速，已成為帶動國民經濟發展的重要力量。在資金管理方面，國家頒布了相關的政策、法規，房地產開發企業的資金管理逐步得到規范，但是目前在資金管理上還存在很多問題，具體分析如下：

（一）資金預算管理制度不完善，資金預算流于形式

目前，很多房地產開發企業建立了資金預算，卻存在重編制輕執行的現象。預算編制出來后，并沒有用于指導公司資金運作，使資金預算流于形式，造成預算與實際脫節，資金使用缺乏控制，致使在資金使用的各個環節出現成本超支的現象。

（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難

在目前的經濟體制下，大多數房地產開發企業不具備通過發行企業債券或發行股票的方式籌集資金的條件，企業往往只能通過銀行貸款的方式籌集資金，導致資產負債率過高，企業償債壓力大，資金成本高。這種單一的融資方式不利于企業籌集資金，致使企業資金缺口大，資金籌集困難，限制了企業的發展規模，成為限制房地產開發企業發展的瓶頸。

（三）資金使用分散，資金結算模式落后

很多房地產開發企業在不同地點、不同區域甚至不同省市都有開發項目。房地產開發企業一般采用項目承包責任制的方式將這些開發項目承包給不同的項目組，并授予其財務管理權和采購權的雙重權利。這些項目組通常設立單獨的銀行賬戶，導致企業資金分散，容易出現資金賬外循環現象。由于開發企業對項目資金管理重視不足，沒有將資金管理指標納入對項目組的績效考核范圍，使得項目組對資金管理缺乏重視。同時，由于其權力過于集中，項目資金的使用情況很難得到真實反映，增加了項目資金被挪用的風險。

（四）投資決策不科學，投資行為盲目

投資是資金使用環節，投資決策的正確與否，關系到企業資金能否按時回籠。很多房地產開發企業往往只注重當前利潤，對行業發展周期性和行業潛在的風險重視不足，項目立項階段缺乏可行性研究，投資決策缺乏科學依據，盲目跟風投資。一旦投資失誤，就會造成資金回收困難，使企業遭受重大損失。不注重財務收支平衡，盲目擴大投資規模，開發與銷售脫節，造成了資金沉淀嚴重。

（五）內部控制薄弱，資金使用缺乏監管

很多房地產開發企業資金使用缺乏有效的管理和約束，內部控制薄弱，資金使用不規范，造成資金浪費和低效運行。對資金使用情況缺乏監督檢查，對應收款項缺乏跟蹤管理，沒有建立獎懲激勵制度，增加了資金的安全隱患。

三、加強房地產開發企業資金管理的對策措施

針對房地產開發企業資金管理的特點和目前房地產開發企業資金管理存在的問題，提出如下加強房地產開發企業資金管理的對策措施：

（一）建立完善的資金預算管理制度

企業領導要高度重視資金的預算管理，建立完善的資金預算管理制度。成立資金預算管理工作組，賦予其相應的權利與義務。資金預算管理工作組應督促項目負責人全面理解項目資金預算計劃并賦予其必要的職權，使其在預算執行過程中更好地落實資金預算。資金預算管理工作組要對資金預算的執行情況進行跟蹤管理，分析預算與實際的差異，對存在的問題分析原因，提出改進措施和建議并定期向預算管理部門上報資金預算執行情況，使預算管理部門了解預算執行情況，從而修正預算，使得預算更加符合企業實際，確保企業預算目標和經營目標的順利實現。

（二）建立多元化的融資渠道

銷售是回籠資金的主要途徑。房地產企業要創新銷售模式，從項目預開發、開發、銷售推廣到客戶服務的各個環節，靈活運用多種銷售策略，加快資金回籠。房地產開發企業還可以通過開展項目合作或參建的方式吸引資金。在不影響商業信用的情況下，利用供應商、施工單位墊資，延遲資金流出也是一種融資渠道。從長遠來看，房地產投資信托是我國房地產開發企業發展融資模式的一種趨勢。房地產開發企業只有具備實力發展成為可上市股份制企業時，才能通過發行股票或債券方式籌集資金，從而達到降低資金成本和財務風險的目的。因此，房地產開發企業必須加強自身的經營管理，不斷發展壯大。

（三）建立內部資金集中管理制度，合理調劑資金

房地產開發企業應建立、健全內部資金的集中管理制度，通過建立內部資金結算中心，對企業內部資金進行集中、統一調配和監督使用，從而嚴格控制出現賬外資金循環的現象。同時企業要合理調劑資金。由于工程支出節點具有一定的可調節性，房地產開發企業可以根據各項在建項目工程資金需求的緊急程度，制定各個環節工程款的支付計劃，從而達到控制工程費用支出的目的。

（四）建立科學的項目投資決策機制

為提高投資決策的科學性，有效降低資金使用風險，房地產開發企業要通過加強項目立項可行性研究、提高評審程序的專業性和科學性、健全投資決策約束機制來提高投資決策水平。企業要設立專門機構管理工程項目，根據發展戰略和年度投資計劃，提出項目建議書，開展可行性研究，編制可行性研究報告。組織規劃、工程、技術、財會、法律等部門專家對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審，出具評審意見，作為項目決策的重要依據。重大工程項目的立項，應報經董事會集體審議批準。

（五）強化內部控制，加強資金監管

房地產開發企業要強化內部控制，加強資金使用管理，嚴格規范資金的收支條件、程序和審批權限，健全資金使用約束機制。定期、不定期地檢查資金使用情況，監督企業資金流向，加強應收賬款、預付賬款等應收款項的跟蹤管理，將應收款項的回收速度和回收金額與項目負責人及業務人員的績效掛鉤，有效降低壞賬損失發生，提高資金安全性。企業可積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績的真實性、合法性進行審計與監督。企業可利用現代化的網絡平臺，實施資金在線監控，使企業實時掌握資金的使用情況，及時發現資金使用中存在的問題并加以解決，降低資金使用風險。

總之，房地產開發企業應通過加強資金預算管理、結算管理、建立科學的投資決策機制、完善資金監督激勵制度，拓寬融資渠道來不斷提高資金利用效率和使用效益，降低資金成本，增加企業收益，促進企業的良好發展。

（作者單位為泰安市中房城市建設開發有限公司）

參考文獻

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近年來，我國經濟社會取得了較為快速地發展與進步，從而推動了各個方面的發展與創新，經濟市場化程度越來越大，市場競爭力也越來越強，由于經濟地快速發展，使得各行各業得以迅速崛起。其中，我國的房地產開發企業就是在這樣的一個環境條件下發展起來的，而且發展的規模越來越大，市場競爭地位也是越來越高，為我國的國民經濟增長作出了較大的貢獻。然而，在房地產開發企業帶來巨大的經濟效益的同時，其自身也存在著一些引人注意的問題，其中房地產開發企業會計內部控制方面就出現了一些問題，嚴重阻礙了房地產開發企業的發展。因此，新形勢下加強實施會計內部控制是擺在房地產開發企業面前的一個重大的任務。本文就是針對新形勢下房地產開發企業會計內部控制過程中所存在的問題，提出了加強房地產開發企業實施會計內部控制的具體途徑。

一、新形勢下房地產開發企業會計內控中存在的問題

隨著我國人民對高質量生活地不斷追求，房地產開發企業無論從數量上還是從規模上都有了快速地發展，從而促進了國民經濟的增長。然而，在房地產開發企業帶來經濟效益的同時，其在實際運行過程之中也存在著一些問題，其中一個較為突出的問題就是企業會計內部控制之中存在著問題。具體而言，包括如下幾個方面。

（一）房地產開發企業對內控的認識不足

大家都知道，會計內部控制并不能產生直接的經濟效益，而且間接的經濟價值也需要很長的一個周期才能夠實現，且需要設置較多的人員崗位，需要制定出非常多的企業規章制度，要增加辦事的流程與環節，然而目前有相當一部分房地產開發企業更多地關注房地產商品的開發以及銷售上面。還有某些房地產開發企業片面地認為企業會計內部控制就是對企業運行成本的控制或是會計控制或內部牽制制度等。這就說明了當前時期下我國房地產開發企業對企業會計內部控制的認識嚴重不足，而且對其理解也存在著偏差，未能夠真正地理解房地產開發企業內部控制的全面涵義，有的管理者認為如果加強企業內部控制就會束縛自己的手腳，那么就不能自由地參與到市場競爭之中，從而在很大程度上影響了企業的工作效率和質量；甚至有的認為搞內控就是對自己的不信任，容易造成內部的矛盾等。企業應該認識到內控系統是確保企業經營活動的有效進行，保證資產的安全與完整，保證會計資料的真實、完整，防止、發現以及糾正錯誤與舞弊的一條有效措施，是提高企業經濟效益的重要一環，應該把內部控制制度當作頭等大事來抓。

（二）房地產開發企業會計內部控制環境較為弱化

當前時期下，我國的房地產開發企業可以說是在一個會計內控環境較為弱化的環境下而發展的，這主要體現在如下幾個方面：（1）受計劃經濟體制下陋習的長期影響，企業會計內部控制意識淡薄而且還受到了長期行政、大鍋飯思想以及封建社會思想的影響。由于上述的因素的存在，嚴重阻礙了我國市場經濟的發展，從而也阻礙了我國整體的發展水平的提升，然后政府看到了這些因素存在的弊端，進行了適合社會發展的經濟體制改革，要求理論上的政企分開在實際過程中卻并不明顯，在客觀上企業并沒有真正的自由理財權，企業的經營管理需要遵循國際的指令計劃，這就賦予了企業經濟管理的行政色彩；從另一方面而言，對于企業經營不科學的企業的進行盲目地保護，從而又助長了這種“吃大鍋飯‘的意欲。這對于我國房地產開發企業的影響是十分巨大的，導致了房地產開發企業并不能很好地實施會計內部控制，加速了企業的不健康發展進程。（2）房地產開發企業法人治理結構子虛烏有、形同虛設，對于構建相互制約的法制環境極為缺乏。新形勢下，我國的房地產開發企業的發展規模越來越大，新上市的房地產開發企業的法人治理結構大多數為“形備而實不至”，并不能很好地達到內部權利制衡的良好效果。對于房地產開發企業而言，過于強調“放權讓利”，走向了經營權取得所有權的極端，這就造成了“內部人控制”的現象較為普遍。這非常不利于新形勢下我國房地產開發企業實施會計內部控制，嚴重阻礙了我國房地產開發企業的不斷發展。

（三）房地產開發企業會計內控制度并不完備

目前，我國房地產開發企業的會計內部控制制度并不完善、不科學、不規范、不合理。這主要表現在如下幾個方面：(1)企業會計內控制度尚未構建，有的建立了但是沒有成為一個完整的系統，這就使得房地產開發企業會計內控制度沒有任何依據可以參照；（2）企業會計內控制度部分雖然建立了，但是卻不健全。例如建立了設計、施工、材料設備采購和銷售的內部控制程序，但缺乏相應的監督審計程序建立了成本控制和優化的機制，但缺乏總體協調和制衡機制；（3）有相當一部分房地產開發企業內部控制程序不科學，目標不明確與不夠精細。比如說，有一些房地產開發企業并沒有月度工程預算，企業的會計工作人員僅僅核算當月成本，而沒有辦法對整個房地產項目成本進行控制；某些房地產開發企業雖然沒有制定了各種制度，但是不夠精細化，在實際的執行過程之中常常地違規，只注重形式化。

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房地產企業是從事地產開發、經營的企業，受到其經營特點及提供服務特殊性的影響，房地產企業具有如下一些特點：顧客至上的服務理念、經營對象固定、資金密集型企業、人才具有專業性、市場競爭激烈、行業發展迅猛。

2.我國房地產企業的風險主要方式。房地產企業所要面對承擔的風險包括自然風險、經濟和市場風險、企業內部風險、社會風險、技術風險、法律風險等。在社會政治經濟環境穩定的情況下，社會風險并不會對企業產生過大的影響，而其他風險卻都是影響企業發展的關鍵。

3.我國房地產開發企業風險的主要特點。所有的經營活動都會存在風險，經營管理受到各種風險因素的影響就難以實現預計經營目標，房地產企業經營管理的特殊性使其經營存在更大的風險性，地產企業涉及風險的主要特點包括：（1）房屋建筑的不動性使地產企業難以根據市場供求進行調劑；（2）房地產投資的長期性使其經營難以應對市場變化；（3）房地產投資經營的固定性使其投資經營不易變現；（4）房地產市場信息分散使其變現困難；（5）房地產對國家政策敏感使其市場走向難以把握。

二、我國房地產開發企業內部風險控制的主要問題

1.內部風險控制的主要問題分析。我國房地產企業在風險管理控制上主要存在以下一些問題：（1）資金成本控制的風險意識淡薄；（2）房地產開發企業存在著較為嚴重的道德風險，并因此使資金風險增大；（3）房地產建設項目規劃不合理，企業決策風險頻出；（4）房地產企業的管理層內部風險控制及內部風險管理意識淡薄。

2.內部風險控制制度存在問題。首先，房地產行業內部控制體系不健全。目前相當一部分企業的內部控制制度不全面，在會計系統、控制環境、控制程序等方面均有不完善之處。例如：制度不能覆蓋所有的部門和人員，不能滲透到企業運轉的各個環節。

其次，房地產企業內部審計存在嚴重缺陷，監督機制不夠健全。部分地產企業雖然設置了財務部門，卻沒有設立單獨的審計部門，有的企業雖然有審計部門但其工作缺少應有的獨立性，基本也是按領導的授意去工作，試想這樣的審計結果必定是大打折扣。

3.內部風險控制操作過程存在問題。首先，片面的理解內部控制含義。多數企業都是在披露控制活動的內部控制，停留在流程層面的控制活動，這是一種片面的做法。內部控制包括要素，而地產企業對于內部環境、風險評估、監督、信息與溝通等要素的關注程度不夠。

其次，內部控制建設。部分企業認為有了制度企業就有了內部控制，這種內部控制變成了一種迎合政策要求的行為。而實際上內部控制是為實現企業經營目標而存在的，它更加強調的是執行結果，沒有嚴格的執行制度將被高高的掛在墻上，流于形式。

4.內部風險控制配套政策存在問題。首先，公司治理結構不清晰。企業設立的股東會、董事會、監事會及管理層應該各司其責，但在實際工作中卻存在分工、權責不明確的情況。

其次，內外部監管機制管理不到位。企業的財務信息是否可靠、企業經營是否合法、企業運轉是否正常，這些都是需要審計部門給出結論的，但就目前情況來看監管并不到位。

最后，員工對企業內部風險控制認識不足。企業內部風險控制是全員參與的事情，員工本應該本著相互學習、相互溝通、相互監督的思想共同做好內控工作，但實際工作中還是存在責任不明，員工缺乏參與的情況。

三、房地產開發企業內部風險控制的對策

1.房地產開發企業內部風險控制的基本原則。房地產開發企業內部風險控制應遵循的基本原則包括：全面性原則、重要性原則、合法性原則、有效性原則、約束性原則、適應性原則、成本效益原則等。

2.房地產開發企業內部風險控制政策建議。首先，完善內部風險控制制度建設。關注企業內部風險控制環境建設，具體包括企業文化、人力資源政策、經營管理理念等，只有建立良好的內控環境，制度體系才能真正落地執行。強化內部會計控制機制，完善財務會計系統，建立內部審計監督系統，并保證其工作的獨立性。

其次，完善風險控制操作過程。地產企業應該健全公司治理結構，完善決策機制，強化董事會在企業中的作用，以制度約束人、管理人。不斷提升企業員工對風險控制的認知程度，只有每個人都理解了風險控制的重要性，重視內控工作，各員工、各部門之間通力合作，才能使企業各個環節操作規范，業務流程更加順暢。企業完善及強化風險控制操作應關注明確業務流程、明確權責、績效考核、監督檢查、財產清查等要點。

最后，建立內部財務風險控制信息系統。企業經營管理離不開財務風險控制，為能使財務風險控制更好的執行，企業應該建立完善的信息溝通、交換平臺。信息系統收集、生成、傳遞的信息要保證時效性、準確性及可用性。