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篇1
房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。
一、投資性房地產的利弊分析
對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：
1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。
2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。
3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。
二、投資性房地產的稅務籌劃
投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
（一）投資性房地產會計核算的計量方法
新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。
（二）租金收入的籌劃
1.將出租業務策劃為承包業務
房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。
2.租金收入分解為其他形式
如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。
案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。
籌劃前公司需要繳納的稅金如下:
營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。
房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。
企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。
籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。
由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。
參考文獻：
篇2
（1）符合下列情況之一的，合營方不應確認該類交易的損益：與投出非貨幣性資產所有權有關的重大風險和報酬沒有轉移給合營企業；投出非貨幣性資產的損益無法可靠計量；投出非貨幣性資產交易不具有商業實質。
【例題1】甲公司與乙公司共同出資設立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價值1700萬元。假定該項投出非貨幣性資產交易不具有商業實質。
要求：編制甲公司2012年1月1日對丙公司投資的會計分錄。
【答案】
借：固定資產清理 1600
累計折舊 400
貸：固定資產 2000
借：長期股權投資——丙公司（成本） 1600
貸：固定資產清理 1600
（2）合營方轉移了與投出非貨幣性資產所有權有關的重大風險和報酬并且投出資產留給合營企業使用的，應在該項交易中確認歸屬于合營企業其他合營方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產發生減值損失的，合營方應當全額確認該部分損失。
【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業。甲公司以其固定資產（廠房）出資，該廠房的原價為1600萬元，累計折舊為300萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值準備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現金出資。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丁公司2012年實現凈利潤為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權投資有關的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務報表中的處理
甲公司上述對丁公司的投資，按照長期股權投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額600萬元（1900-1300）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：
借：固定資產清理 1300
累計折舊 300
貸：固定資產 1600
借：長期股權投資——丁公司（成本） 1900
貸：固定資產清理 1900
借：固定資產清理 600
貸：營業外收入 600
2012年12月31日投出固定資產中未實現內部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）
借：長期股權投資——丁公司（損益調整） 93.1
貸：投資收益 93.1
2）甲公司在合并財務報表中的處理
借：營業外收入 228（600×38%）
貸：投資收益 228
（3）在投出非貨幣性資產的過程中，合營方除了取得合營企業長期股權投資外還取得了其他貨幣性資產或非貨幣性資產，應當確認該項交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產相關的損益。
【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設立丙公司，注冊資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊資本的50%，乙公司持有丙公司注冊資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營企業。甲公司以其固定資產（廠房）出資，出資時該廠房的原價為1200萬元，累計折舊為320萬元，公允價值為1000萬元，未計提減值；乙公司以900萬元的現金出資，另支付甲公司50萬元現金。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丙公司2012年實現凈利潤800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務報表，不考慮增值稅和所得稅等相關稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務報表中與長期股權投資有關的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務報表時的調整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務報表中的處理：
甲公司上述對丙公司的投資，按照長期股權投資準則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額120萬元（1000-880）確認為處置損益（利得），其賬務處理如下：
借：固定資產清理 880
累計折舊 320
貸：固定資產 1200
借：長期股權投資——丙公司（成本） 950
銀行存款 50
貸：固定資產清理 1000
借：固定資產清理 120
貸：營業外收入 120
由于在此項交易中，甲公司收取50萬元現金，上述利得中包含收取的50萬元現金實現的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時固定資產中未實現內部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產中未實現內部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應確認的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）
借：長期股權投資——丙公司（損益調整） 347.28
貸：投資收益 347.28
2）甲公司在合并財務報表中的處理
借：營業外收入 57（114×50%）
貸：投資收益 57
【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業。甲公司以其固定資產（機器）出資，該機器的原價為1600萬元，累計折舊為400萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值；乙公司和丙公司以現金出資，各投資1550萬元。
假定甲公司需要編制合并財務報表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務處理如下：
甲公司在個別財務報表中，對丁公司的投資長期股權投資成本為1900萬元，投出機器的賬面價值與公允價值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認損益（利得）。
借：長期股權投資——丁公司（成本） 19000000
貸：固定資產清理 19000000
借：固定資產清理 12000000
累計折舊 4000000
貸：固定資產 16000000
借：固定資產清理 7000000
貸：營業外收入 7000000
甲公司在合并財務報表中，對于上述投資所產生的利得，僅能夠確認歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財務報表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財務報表中作如下抵消分錄：
借：營業外收入 2660000
貸：長期股權投資——丁公司 2660000
上述在個別和合并財務報表中的處理，也可以比照權益法下順流交易對未實現內部交易損益抵消進行處理的原則。假定丁公司投資當年實現凈利潤為零，甲公司在個別和合并財務報表中作如下處理：
1）甲公司個別財務報表上按照權益法確認投資收益時，對于因投出非貨幣性資產上的利得作為順流交易未實現內部交易損益處理，因丁公司設立當年度實現凈利潤為零，在確認投資收益時，將零的凈利潤減去投出非貨幣性資產上的利得與所持股權比例計算應確認的投資損益。
應確認的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）
借：投資收益 2660000
貸：長期股權投資—損益調整 2660000
2）甲公司在其編制的合并財務報表中，對上述未實現內部交易損益在個別財務報表基礎上作如下調整：
借：營業外收入 2660000
貸：投資收益 2660000
未來期間，該項投入丁公司的固定資產計提折舊時，前期投資時產生的利得上的折舊部分在計算確認投資收益時作為內部交易損益進行后續處理。
參考文獻
篇3
“大理將加快房地產業轉型和結構調整，堅持發展多元化的房地產業。”早副局長說，大理將以海東大開發和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉旅游、劍川文化生態旅游等六大重點景區建設為契機，加大招商引資力度，切實做好旅游、文化、休閑、運動、養老等房地產項目的招商引資工作。同時，深入挖掘大理得天獨厚的自然資源和旅游資源優勢，依托海東山地城市建設和旅游二次創業，大力推進旅游產業、文化產業和房地產行業的結合，促進全州房地產業向多元化發展。
轉型升級成就大理旅游的跨越式發展
云南大理有著深厚的歷史底蘊、人文風情和獨特的自然風光。對于云南旅游而言，大理既是熱點，又是發展的重點，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規劃下，大理旅游發展迎來新的契機。特別是，云南旅游二次創業的“省策”對于大理旅游轉型升級，以及以旅游來體現的“幸福大理”建設的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時光。
大理州上半年旅游業總收入增長48.87%
作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進旅游二次創業，加快旅游產業改革發展，實現了旅游產業的大跨越、大發展，為全州經濟社會又好又快發展作出了積極貢獻。據介紹，“十一五”期間，大理全州累計接待國內旅游者5113.22萬人次，接待海外旅游者155.5萬人次，旅游業總收入403.85億元。2011年，接待國內外旅游者1545萬人次，增長15.5%；旅游業總收入138.4億元，增長20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬人次，增長36.02%；接待國內外旅游者914.62萬人次，增長18.76%；旅游業總收入95.35億元，增長48.87%。目前，全州共有102家旅游星級飯店、43家旅行社、20個A級景區、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購物商店、12家文化旅游經營單位，旅游直接從業人員5萬人，間接從業人員達20萬人。
在大理旅游進入“十二五”時期后，2012年旅游呈現全面復蘇的現狀。在這樣的背景下，大理州結合實際，制訂了旅游產業發展的又一個“五年計劃”。大理州旅游發展管理委員會規劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時期，大理州將按照突出特色、項目帶動、優化結構、融合發展、轉型升級、提質增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續穩定增長的基礎上，力爭實現產業“兩個倍增”、“兩個跨越”，打造“四個示范區”（兩個倍增：到2015年，力爭全州旅游業總收入達300億元，海外游客達100萬人次。兩個跨越：實現以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會展旅游多元發展的新跨越，實現由國內重點旅游城市向國際化旅游城市的新跨越，把大理建設成為國內一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個示范區：全國旅游與文化互動發展示范區、生態旅游發展示范區、山地旅游城市發展示范區、旅游促進城鄉一體化發展示范區）。
據介紹，在旅游規劃上，大理州將按照高起點、高標準、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網絡建設、蒼山旅游綜合開發、環洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發展規劃以及重大旅游景區、旅游小鎮、旅游特色村等專項規劃。全面探索實施涉旅項目前置規劃審批，為旅游產業跨越發展提供科學依據。
大理走在“旅游二次創業”路上
大理旅游不僅需要營銷，還需要有與市場需求相匹配的產品，對于游客不斷增長的需求，大理在自身配套以及產品開發與建設上，以“苦練內功”的方式，走在旅游轉型升級的路上。
“大理將以旅游市場需求為導向，著力抓好重點旅游產品、旅游文化產品、旅游商品、地方特色美食產品開發和旅游新線路推廣。”大理州旅游發展管理委員會市場開發科科長、大理旅游營銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創業的契機，在加強旅游產品建設的同時，大理將進一步創新激勵機制，抓酒店建設，以不斷提升旅游接待服務能力，著力推進高端度假酒店、小型精品酒店建設，并盡快制定特色客棧等級劃分與評定標準和管理辦法，推動全州特色客棧健康有序發展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務能力。
篇4
例：A公司是一個有限責任公司，注冊資金為2000萬元，由甲（法人）投資1500萬元，占注冊資本的75%，甲公司是一個由自然人投資的有限公司，乙（自然人）投資500萬元，占注冊資本的25%。假設A公司賬面的主要資產為房產，賬面價值為1800萬元，其余為流動資產200萬元，A公司尚未開始生產經營。B公司欲以3820萬元的價格收購A公司的房產，交易完成后A公司將收益進行分配，甲公司也將投資收益向其股東進行分配（甲公司無虧損），即A公司將轉讓實質性資產的收益最終分配到自然人手中。
一、不同方法下交易產生的主要稅收成本
（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東
所得稅：
①A公司以非貨幣資產投資，資產轉讓所得
3820-1800=2020萬元
2020*25%=505萬元
根據國稅發〔2000〕118號關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知第三條規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。
②甲公司股權轉讓所得
（3820+200-505）*75%-1500=1136.25萬元
1136.25*25%=284.06萬元
根據國稅函（2010）79號關于貫徹落實企業所得稅若干稅收問題的通知第三條：企業轉讓股權收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入的實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。企業在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。
個人所得稅：
①乙投資收益
（3820+200-505）*25%-500=378.75萬元
378.75*20%=75.75萬元
②甲公司股東投資收益
1136.25-284.06=852.19萬元
852.19*20%=170.44萬元
契稅：A公司以房產投資，交易雙方需繳納契稅
3820*2%*2=152.80萬元
稅收成本合計為
505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05萬元
（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權
所得稅：
①甲公司股權轉讓所得
4020*75%-1500=1515萬元
1515*25%=378.75萬元
根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購方應確認股權轉讓所得或損失。
②A公司賬面房產不能按公允價值調整，公司不確認資產轉讓所得，賬面房產按公允價值計量與按賬面價值計量產生計稅基礎差異并產生所得稅差異。
計稅基礎差異：3820-1800=2020萬元
所得稅差異：2020*25%=505萬元
根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。
個人所得稅：
①乙投資收益
4020*25%-500=505萬元
505*20%=101萬元
②甲公司股東投資收益
1515-378.75=1136.25萬元
1136.25*20%=227.25萬元
稅收成本合計為
378.75+505+101+227.25=1212萬元
（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元
所得稅：
①A公司清算所得
4020-2000=2020萬元
2020*25%=505萬元
根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：
企業合并，合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎；被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。
②甲公司股權轉讓所得
（4020-505）*75%-1500=1136.25萬元
1136.25*25%=284.06萬元
個人所得稅：
①乙投資收益
（4020-505）*25%-500=378.75萬元
378.75*20%=75.75萬元
②甲公司股東投資收益
1136.25-284.06=852.19萬元
852.19*20%=170.44萬元
稅收成本合計為
505+284.06+75.75+170.44=1035.25萬元
從上面的例子我們可以看出，在實質性資產交易中轉讓方的股權結構不同會產生不同的稅收成本，一般情況下法人資本占的比例越高，稅收成本越高，造成這種結果的原因為。一方面是由于企業所得稅比個人所得稅的稅率要高5%，另一方面是由于稅法規定股權轉讓收入不能等同于股息、紅利等投資收益，不享受免稅政策，其中包含著重復征稅的因素。如果上例中A公司的股權結構為甲（法人）投資500萬元，占注冊資本的25%，乙投資1500萬元，占注冊資本的75%，三種方法計算的稅收成本分別為1036.55萬元、1010萬元、883.75萬元，因此在公司成立時就應根據投資策略做好籌劃。
二、不同方法的利弊分析
（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東
優點：
（1）A公司可以承續；
（2）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷。
缺點：
（1）需要繳納契稅，成本較高；
（2）需要進行兩次股權變更，房產權證需要進行變更，手續較繁鎖。
（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權
優點：
（1）A公司可以承續；
（2）只需進行一次股權變更，房產權證無需變更，手續簡便。
缺點：
（1）該方法雖然在交易的當時比另外兩種方法需要繳納的稅收較少，但由于該方法下，交易資產的賬面價值保持不變，會將稅負轉稼給受讓方，因此在交易時必須將該筆稅務成本考慮進去；
（2）在A 公司轉讓股權時，受讓方付出的股權投資成本將大于其在A公司所占股權的份額，該部分差額當受讓人為法人時可在其股權投資成本中體現，當受讓人為自然人時就無法體現，自然人股東在今后收回投資時存在被重復征收個人所得稅的風險。
（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元
優點：
（1）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷；
（2）稅收成本較低。
缺點：
篇5
2005年我開始學習金融學，2007年開始全面接觸到理財規劃，理財這門務實的學科深深地吸引著我，也促使我不斷地學習經濟、財務等方面的知識。短短5年中，我的財商得到了很大的提升，培養了正確金錢觀的同時，也漸漸鍛煉了駕馭金錢的能力。
抽身股市進軍二線房產市場
2007年，中國股市全年漲幅領跑全球，滬深兩市所有綜合指數、行業指數都創歷史新高。滬指2007年12月28日收盤報5261.56點，全年上漲96.7％，成為歷年來上漲最多的年份，深證成指2007年漲幅為166.29％。滬深兩市總市值突破30萬億元大關，募集資金總額達3391億元，是2006年的2倍。
難得的牛市行情不斷激發著投資者的熱情，我的家人和身邊的朋友也都從中獲得了可觀的收益，但如此令人驚嘆的數字卻使我變得謹慎起來，加之次貸危機2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，我于2007年夏果斷建議家人從瘋狂的市場中獲利退出，并投資于剛性需求旺盛的二線城市房地產。
投資房地產最重要的因素是關注投資地段的房價是否有增長的潛力，經過認真調研，結合城市居住環境、城市規劃及樓盤周邊配套設施選定區位，我們規避一線城市房產的過度漲幅，投資于有潛力的二線城市房地產。簡單的理財決策，不僅規避了2008年A股市場下跌的巨大風險，保全了獲利的資金，還將家庭的資產配置進行了新的調整，收獲了二線城市房產高達20％～30％的增值收益。
看準時機轉戰北京樓市
2008年冬天，金融危機開始向全球蔓延，以房地產為代表的實體經濟開始動搖，131號文件、限外令和房貸優惠等一系列刺激樓市發展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投資頭腦的人都知道，尚處于幼年階段的中國樓市，在中國特色的行業政策之下，政府必會想方設法地“棄車保帥”來實現GDP的保入目標。加之國際熱錢從歐美等資本主義國家抽身速度很快，需要最為穩妥的中國房地產板塊來庇護。2008年底，一直關注樓市的我，猛然覺得房價已到拐點臨界值。在淡季促銷之際，又從多方打探到北京“CBD東擴”傳言即將成真。于是，果斷將在二線城市房產中的獲利資金投入到一線城市房產，在北京東四環購置了一套房源，如今已經翻倍，也可謂“地緣性豪宅”了。其實，一切商品的價值都是基于土地而衍生的，房地產則更是直接具有這種價值中最稀缺的土地資源。當然，豪宅的門牌隨時都可以換，唯有占據地緣優勢的建筑才能價值永恒。
教育投資促進理財良性循環
篇6
就目前來說，商住兩用房產的“出身”一直是爭議的焦點，許多商住兩用房產的開發商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對與商業用地來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價格甚至后期銷售上都占較大的優勢，但在限購令日趨嚴峻的今天，開發商也在尋求發展中找到突破口，于是“商改住”開始大行其道，不受貸款政策影響、不限購是其最大優勢。
目前“商改住”項目在市場上日益活躍，除了上面所提到的購房者因貸款政策，不限購“轉移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調控一直是重中之重，越發顯得嚴峻，而相對之下，商業的開發卻目前并沒有明顯的政策制約，于是開發商自然會把眼光紛紛投向商業開發，“商改住”項目視為比較穩健的選擇。所謂“商改住”，很多人認識它是市場的一個疏漏，是―個打著球的產物，其實“商改住”是將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，通常以商務公寓或酒店式公寓的形式推售。
合二為一“宜商”是“宜居”
生活就是生活，工作就是工作，雖說關起門過自己的日子，但是在“魚龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質，除了人來人往看起來緊張繁忙的公共區域之外，更令居住者頭疼的當數物業管理的費用了，記者了解到，光用電這一項，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負責接通煤氣，只能用電做飯或者自己購買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費用分攤卻一樣，一些居民認為這樣不公平，就居家環境而言，商住樓只不過是在購物方面比較方便，至于其他方面不見得有什么大的優勢。
而物業則認為商住樓統一管理不容易。物業公司要解決好商住樓出現的問題，最好的辦法就是“統一”管理。“統一”管理并不一定要將商場部分和住宅部分全由―個物業公司來管理，也可以是兩個管理單位達成共識，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進行管理。商住樓難以進行統一管理，是由商住樓產權等方面難以統一的特點決定的。
而對設在商住兩用房里的公司來說，利弊就要自己權衡了，雖在房租上降低了運營成本，看似是省了錢，但因為公司氛圍，形象上打了折扣，又是不是真的省了錢?
混居時代的投資定義
“商改住”誕生的時間并沒有很久，前幾年增長瘋長，投資住宅的收益遠大于寫字樓。于是，一些開發商“偷梁換柱”在商業用地上建起了商住兩用房。目前市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號的在售樓盤，很多都屬于此種類型。
篇7
經濟學博士、北京工商大學的劉杉教授也認為，現階段來看，租房生活比買房更劃算。劉教授指出，首先是由于國內房價普遍大幅上漲，而租金則相對平穩。租金無法與房價同時高漲的原因在于租房供給大幅增加。租房供給增加的來源在于，住房銷售增長，市場提供了新的出租房源。出租房供給的增加部分包括主動供給和被動供給。主動供給包括兩類，一類是投資者購買住房后專門用于出租；另一類是自住者購買新的住房后，將舊房投進出租市場。而被動供給則是一部分投機客在宏觀調控形勢下無法轉售住房，只好出租。
其次是由于宏觀調控導致購房資金成本增加。由于房價瘋漲誘發了新一輪宏觀調控，特別是經濟過熱促使央行將貸款基準利率提高，這使得買房者的利息支出增加。而無法預計的是，央行是否會在今后的一段時間繼續加息。從房價和利息成本看，買房者的資金成本肯定是增加了。因此，一方面是房價高漲和利息成本增加，一方面是租房市場供給增加租金相對平穩，二者相比，租房自然比買房合算。
由此可見，無論是學界專家還是普通百姓，都已經逐漸認識到租房住在現階段來說對一般人的經濟狀況更加有利。“買不起房，租房也不錯”的觀念開始為更多的人們所接受。于是，在整個社會的普遍認同下，一個傳統而又新穎的概念：租房時代，開始正式進入了大眾關注的核心。
起來，不愿做房奴的人們！
從買不起房而租房到為不做房奴而租房，租房族的形成與發展也經歷了一個過程。從租房族的構成方面來看，外省市工作人員和剛剛就業的大學生占了相當大的一部分。這些人在創業初期，事業對他們來說是第一位的，而貸款買房無疑將會給他們背上沉重的負擔。因此，租房，甚至長時間的租房是他們自然而然的選擇。畢竟對他們來說，可以自由支配的存款比什么都重要，按揭帶來的巨大債務負擔以及機會成本對于個人事業的發展會是一個很大的障礙。它使你花去一生的時間為一套住房而拼命工作，不能進行過多的物質享受不說，連精神上都要永遠的擔負這沉重的壓力。午夜夢回，想起自己肩上壓的房子和生活的重擔，想起自己的下半生將要被這一套住房緊緊套牢，不知道有誰還能繼續睡個安穩覺？中國人自古就有一種“無債一身輕”的觀念，貸款其實不是他們認為穩妥的生活方式，實在是因為遇到了更在乎的住房問題，才甘愿背負一身債務的。
隨著越來越多的人認識到了租房的經濟實惠，從而加入到租房一族中來，這一群體迅速壯大起來，而“買房不值，租房劃算”的口號也喊得愈發的響亮了。仔細觀察不難發現，這一群體的信念是通過仔細的權衡利弊而得出的結論，總的來說就是算了一筆租房和買房的帳，認為租房有眾多買房所不具備的益處，才下定決心加入租房族的。
例如，一般的租房族會算這樣一比賬：買房子住要一次性付出大筆現金，或付出大量首付而失去手頭寶貴的流動資金，要知道這些資金完全是可以通過其他渠道進行投資的。相對買房來說，租房住的租金支出就要小的多，從事一般工作的人都可以承擔，手頭的資金騰出來可以進行各種投資。這樣來看，個人或家庭總的收入是上升的。當然，最重要的一點就是你不用因貸款而背上沉重的債務包袱，自此成為房奴。一個租房的自由人是可以全力進行各種創業活動，變換工作地點甚至城市而不會受到拖累的。
上海閱瀚律師事務所的黃祖斌律師是房地產問題的專家，他對于租房劃算還是買房劃算的問題有著深入的研究和獨到的見解，受到很多租房族的推崇。黃律師認為，有這么多人在房價這么高，租金這么低的情況之下依然選擇買房，不少人甚至到了不顧一切的地步。主要還是中國人從長期的農業社會傳下來的小農的思想觀念：一定要有房子。這種情緒化，而不是考慮成本的觀念，體現在房價上，就是房價泡沫化了。
黃律師認為租房住相對于買房有十大好處：1、不用一次性付出大筆現金，或付出大量首付，長期還貸款；2、租金支出比較少；3、當有合適的工作機會，或是工作單位搬家，可以方便地搬家。4、目前房價這么高，必然有較大幅度的下跌，而租房的話，這種風險是由房東來承擔的；5、目前中國的房子質量并不好，使用壽命很有限，這種風險也是由房東來承擔的。6、中國目前的利率大大低于平均水平，當利率上漲，每月還貸會不斷增加，這也是由房東來承擔了。7、只有租房，才會有一定的資金來創業，也能避免對父母的最大也是最后一次的經濟剝削；8、目前有統計，98%有房貸的人有心理障礙，選擇租房也避免了這種心理壓力；9、目前房市是典型的賣方市場，有面積減少，或是公攤面積增加、買的房產可能已經被抵押、期房不能按期交房等無數風險與陷阱，租房不必面臨所有這些風險。10、如有高收益的投資渠道，通過租房，可以把資金投到高收益的投資品種上去，取得遠高于租房支出的收益。
綜上所述，現代的中國人完全可以不必讓一套住房占據了自己一生收入相當大的部分。換句話說，我們完全可以在經濟上和精神上做一個自由人，而不是成為給房產商捧場的房奴。因此，“寧愿掏房租也不愿買房”，“做一個租房的自由人”就成為了現代租房族價值觀的核心。
坐看房價潮起潮落
“房價…還會漲嗎？”這樣的問題一直像是舊時的宮廷傳聞或是戰時的小道消息，讓人豎起耳朵，全神貫注，卻又迷茫無緒，將信將疑。本來對一個租房族來說，房價的漲幅是非常敏感的事情。很多人就是買不起房才選擇了租房，所以一旦房價有了一定下跌，則不少的租房族就有可能掏出血本，加入房奴大軍的行列。而對于房價的漲跌，專家的意見也可謂見仁見智。有的預言房價必跌無疑，而且持續時間會較長；有的堅挺房價繼續增長，認為無論從政府還是開發商的角度講都是不會允許房價跌的?？傊ち业臓幷摵图姺睆碗s的數據早已經使我們小老百姓暈頭轉向找不著北了。而對于租房族來說，無論房價是漲是跌，都有它的風險在里面，不管是從居住角度來看還是從投資角度看，買房子的風險都很難避免。
買房風險的一個主要因素就是土地問題。根據中國的法律，房屋財產權包括房屋建筑的所有權和房屋所在土地的使用權利。由于這片土地是歸國家所有的，因此購房者只擁有使用權，而且是不超過70年的使用權。至于在70年后，這片土地是由國家收回還是由購房者繼續交錢使用則在法律上還沒有明確說明。但是至少有一點國家已經明確說明，那就是花錢買來的房子不是永遠都是你的，而是有期限的。
房子為什么會漲價？黃祖斌律師認為，是土地的價值在漲，因為同樣地段的土地不可再生。但從根本上講，房屋是不斷貶值的，雖然現在的房地產處于一個長期的上漲期，但不等于只漲不跌，長期看只漲不跌也不等于短期不會跌。也許跌上幾年、十幾年在經濟學上來講都可算短期，但對于一個普通人幾十年的壽命而言，是算短期還是算長期？因此，購買房屋的風險很大，買房應用于居住，而不是一個理想的投資品種。
北京大學中國經濟研究中心的宋國青教授也一直對房地產價格將上升持不認同態度。他認為，價格應該由供給決定，土地成本的高低不能左右房地產價格的走勢。既然現在樓市的空置率很高，就證明供給仍然很旺盛。供給如果大于需求，房價上漲的可能性就不會很大。因此，盲目投資買房就有可能遭遇意想不到的損失。鑒于上述分析，資金充足的人都應當謹慎行事，更何況是眾多按買房，以月供支持還貸的人們呢？
綜上所述，一來房價下跌的可能性較大，現在買房很不合算。二來即使從長期來看房價可能持續走高，但正如前文所說，土地使用權的獲得是有期限的，并且從房屋質量來看，專家認為國內的房子使用壽命大多在30年左右，因此算下來也是一筆賠本帳。既然怎么都不劃算，看來還是加入租房族的隊伍是明智之舉，畢竟對真正的租房族來說，買房的利弊早已了然于胸，剩下的就是坐看房價的潮起潮落了。
房產投資：一個美麗的傳說
有一個美麗的傳說，中國的房地產會唱歌。不但會唱歌，還能讓每一個投資房地產的人發財。長期一來，人們一直有著上述的思想誤區，認為租房住是愚蠢的，每個月，每年白白掏那么多銀子給房東，租一輩子房，那房子不還是別人的嗎？花了那么多錢，房子不也沒變成自己的嗎？而只要肯掏血本買上一套房子，雖然要負債，但產權是自己的。自己想住就住，不想住的話，房價一直持續走高，還怕不能賣個好價錢？有上述想法的人恐怕不在少數，甚至有很多租房族在進行投資理財的過程中，相信了這些理論，也開始買房倒手，想要在房產市場賺上一筆。
其實，國房產泡沫的爭論早已有之，房地產價格持續上漲的趨勢之瘋狂幾乎成為了社會最關注的焦點之一。自1998年以來，中國房價不斷上漲，積累了大量泡沫。各種資料表明，從那時到現在，中央政府也一直在關注房產泡沫的問題。因為房地產市場在中國的異常表現潛伏著很多令人擔憂的因素。
黃祖斌律師認為，這兩年來，因為房價持續上漲，所以大量資金為追求高利潤涌入這個市場，買入后等待升值。在國際上有一個炒房比率的警戒線，大約為15%，超過這個比率就是比較危險的。可是據上海《解放日報》的抽樣調查，接受調查的上海25個小區23694戶居民，26.55％的購房者是把房子作為投資的，更大數量的居民購買新房以后把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。投資買房的人在房產價格上漲的過程中，可以推動房價進一步上漲，同樣，在房價見頂的時候，因為不再有賺大錢的預期，同時為了避免血本無歸，必然大量拋售，這又會加速房價的下跌。
在中國，溫州人炒房團名揚大江南北，而在上海，更有其他中國內地垮省的投資者，還有海外投資者。在上海購買房產的外省及外國人約占40%，可是在紐約等國際大都市，75%的房產也是由當地居民購買的。為什么有這樣一個炒房比率的警戒線？就是當小于這個比例，這些人的拋售市場還可以承受，超過了，市場承受不了，會進一步下跌?？傊顿Y買房的人越多，前兩年對房價的推動作用就越大，泡沫就越嚴重。
篇8
一、交易成本阻礙房產稅的開征
（一）交易成本的內涵
所謂交易費用，是指達成一筆交易所要花費的成本，包括交易過程中所需要花費的時間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進行交往互換活動，就會有交易費用產生。所以無論是企業的內部交易，還是市場交易，都存在著不同的交易費用；而企業替代市場，是因為通過企業交易而形成的交易費用比通過市場交易而形成的交易費用低，這是人類追求經濟效率的體現。
就我國的目前情況來看，政府在房地產的交易過程中實行的“重交易環節、輕保有環節”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實質上是提高了房地產的交易費用，變相推高房價，加重購買者的負擔。無論哪種交易方法都會盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費用。房產稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因為以前一次性繳納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產投資者的作用。
（二）房產稅開征的交易成本分析
房產稅對存量房和交易房的征收標準是不一致的。國家大幅提高了存量房的交易稅，差價的20%毫無疑問是為了嚴厲打擊投機者，但是交易房的稅率相對較低，這嚴重影響了囤房者和投資者的利益，導致他們的反對聲一片。
二、帕累托最優是房產稅最強的攔路虎
（一）帕累托最優的基本內涵
帕累托最優是指資源分配的一種理想狀態，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態到另一種狀態的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競爭條件下，由市場供求所形成的均衡價格，能夠引導社會資源實現有效配置，使任何兩種產品對于任何兩個消費者的邊際替代率都相等，任何兩種生產要素對任何兩種產品生產的技術替代率都相等，從而達到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時，使一些人的處境變好。從市場的角度來看，一家生產企業，如果能夠做到不損害對手利益的情況下又為自己爭取到利益，就可以進行帕累托改進。換言之，如果是雙方進行交易，這就意味著雙贏的局面。
（二）房產稅開征難以實現帕累托最優
房產稅改革要在實現公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標下做出權衡，這就要涉及到帕累托最優理論的運用。然而在我國目前的房地產市場上，很難實現帕累托最優。因為利益相關者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據國外的經驗，房產稅開征之后地方政府將獲得更多的財政收入。而當今我國調控房產市場的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關產業的聯合體，所涉及的既有國家經濟、政治的整體利益，也有地方、行業、個人的局部利益。利益的博弈過程相當復雜?；凇扒敉嚼Ь场?，若雙方都為了整體的國家利益而沉默，那么集體利益將實現最大化，這恰恰也是最理想和最難實現的狀態；如果雙方都違約，國家的整體利益將會受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因為中央政府對大局的把握比那些只關注局部利益的群體更加有預見性和危機感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。
由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇。可以說，帕累托最優是房產稅成長道路上的最強攔路虎。
三、房產稅開征對利益相關者的影響
（一）房產稅的利益相關者
就目前的房地產形勢來看，中央政府調控改變不合理的利益分配格局勢在必行。在房地產市場調控中，主要的利益相關者有中央政府、地方政府、房產投資者、房產剛性需求者、房地產開發商。這些利益相關者與房產稅的開征密切相關，有的分擔了房產稅開征的風險，有的為房產稅開征付出了代價，有的對房產稅進行監督和制約，有的會因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。
（二）房產稅開征對利益相關者的沖擊
房產稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關者的權重，考慮房產稅改革后對利益相關者的影響。
第一，中央政府。中央政府策劃房產稅改革的目的之一就是對房地產市場進行“洗牌”，改變市場不正當的利益分配格局。如果僅考慮到經濟利益，中央政府甚至不算是利益相關者。因為無論是土地出讓金還是房產稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對市場的長遠發展負有責任。本文之所以將中央政府設為本次改革的利益相關者，是因為它是房產稅改革的重要推進者或者說是間接受益者。經過此次改革，會加大投機者對房產的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，抑制房價非正常的快速高漲，對房地產市場的健康發展會產生積極作用。
第二，地方政府。地方政府是房地產改革的直接利益相關者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會明顯降低，但從長遠來看，房產稅來源穩定，收入反而會增加。地方政府在這個問題上是很矛盾的一個主體。
第三，房地產開發商。房產稅的征收，增加了企業預交的稅款和房產的成本，使房地產開發商的利潤減少。而且納稅人即使是房地產開發商，但負稅人必定是購房者，住房的需求受價格的影響波動大，房價的上漲，會抑制購房需求，使開發商賣出的住房減少，進而利潤減少。但是這并不絕對，無法預料房價是否會出現報復性增長，最終導致消費者權益受損。我國的房地產市場屬于賣方市場，當房地產商利益受損時，它會轉移賦稅，進而使房價再度上漲。
第四，房產剛性需求者。可以說，他們會是房產稅改革的受益者。因為他們不會保有多套房產，從而避開了高額的房產保有成本，而且將一次分攤到他們身上的土地出讓金變成了分批次按時間的房產稅，因而必定成為改革的堅定支持者。根據國外經驗來看，在房產稅征收初期，房價下跌，剛性需求者獲利。但是同時也使中收入階層受到沖擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。
第五，房產投機者。房產稅改革可以在一定程度上抑制房產投資者的投資。由于他們的投機行為，導致市場供需更為不平衡，從而間接使房價飛速高漲。而房價的上漲又使他們有利可圖，故而他們會繼續加大投資。惡性循環就此形成，市場被他們吹出了一個美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤空間，爭取盡可能地減少投機行為。面對未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產稅改革的堅定反對者。
從以上分析來看，房產稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產投資者（特別是持有多套房產者）、地方政府和房地產開發商，這里的地方政府僅限于改革的初期?？梢钥吹剑p方力量對比并不懸殊，從利益相關者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對抗。
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篇9
對于這類房貸者來說，在選擇房貸產品時，最關心的是節省貸款利息。而在節省貸款利息方面，有以下幾種房貸產品可供選擇。
1.雙周供
雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔的壓力較小。
分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個月的還款額相對高一些，對于很多工薪階層的人們并不適合。權衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達到節省利息的目的，又不會過多增加借款者的還款壓力。
2.固定利率房貸
固定利率房貸是指在房貸期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。其優點在于利率不隨物價或其他因素的變化而調整，而將未來的利率風險鎖定。缺點是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。
分析：雖然固定利率并不能絕對節省費用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調給貸款者帶來的風險，不必擔心因利率的上調而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。
但是，如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業貸款基準利率的，對于普通的老百姓來說，如果加息預期失敗，不但不能夠節省利息，反而會比普通商貸要多支會利息，得不償失。
3.公積金貸款
住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款，是由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發放的一種政策性擔保委托貸款；貸款發放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。
分析：近幾年來，政府連續上調商貸利率，而與此產生鮮明對比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個百分點，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時，公積金貸款還有一些優惠政策以彌補款額度較低的不足。
解決資金周轉問題的貸款者：讓房貸動起來
隨著人們理財意識的不斷增強，越來越多的人開始認識到利用房產進行資金周轉是一個十分明智的選擇。對于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產品也很多，每一款都有其特定的適應人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據自身特點比較分析后再進行選擇。
1.循環貸
循環貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個貸款額度，在對應的時間和額度內可以分次提款，循環使用。根據額度確定方式的不同，“循環貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。
分析：循環貸的實質就是抵押貸款。辦理循環貸，房產需經重新評估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風險性投資，且不能提現。
2.隨借隨還
招商銀行推出的此業務是指客戶通過房屋抵押獲得個人授信額度簽訂協議后，可以通過招商銀行網上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個人借款和還款業務，具體包括自助借款、自助提前還款和自動提前還款3項功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據自己的家庭財務狀況，結合自己的職業規劃自行設計還款計劃，可實現當天還款，當日結息。
分析：隨借隨還是一個具有極強綜合理財功能的房貸產品，它的問世也使房貸成為家庭理財最重要的工具之一。該業務具有最能省息、足不出戶、自動審批、瞬間到帳、無紙化手續等5大特點。但選擇該產品的房貸者需要注意，申請的貸款額度不能超過已還款額度范圍。
3.置換式房貸
置換式房貸是指對全額付款購買商品住房，取得永恒所有權證書不超過2年的自然人客戶發放的貸款。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數最高為七成，貸款利率也執行相同標準。
分析：貸款成數、利率、期限都與現行個人住房貸款相同，一般情況也可享受優惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴格，不但要求申請者必須取得房屋所有權證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負債務而申請的貸款。
4.同名轉按揭
同名轉按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。
分析：同名轉按揭操作相對簡單，其最大特點是，可以利用處于抵押當中的房產解決資金周轉問題。同時，在利率上也會有一定優勢。但是對于辦理此業務的房貸者來說，重新申請貸款數不超過原購房價；抵押房產不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。
5.抵押消費貸款
借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權的房產作抵押，向銀行申請貸款用于和種消費用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學等。抵押后的房產仍然可以正常使用或出租。
分析：對于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產必須是完全產權。在貸款額度上，各銀行會根據抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評估值的50%。對貸款期限各家銀行也有不同的規定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規定的基準利率執行，但也有銀行會根據個人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請抵押貸款的房產年齡不超過15年。另外，經濟適用房和以成本價購置的房產，很多銀行是不接受辦理的。
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此外，貨幣刺激政策、奧運會市建規劃及就業率的不斷加大都將促使東京房價節節攀升，也讓中國投資者看好東京房產市場。由于一線城市房價比其他城市略高，投資者既可以選擇在東京、大阪等一線城市，特別是核心地區作為自己的投資主要目的地，同時，也可以選擇熱門旅游地區進行房產投資規劃。
東京廣受投資客青睞
隨著赴日旅游觀光、醫療、投資等的興起，日本房產也在國際投資市場備受青睞，其原因總結起來主要有以下三點：
1.日元的持續升值。日元的匯率一直比較穩定，直至今年才開始不斷升值，而那些已經投資購買日本房產的客戶，單就匯率，已經可以穩賺一筆。此外，不動產經濟研究所日前發表的研究報告顯示，東京及東京周邊三縣神奈川、千葉、崎玉，去年新建公寓的平均房價已達5，364萬日元，每戶的平均面積為70.67平米。如果將范圍僅鎖定在東京內的話，新建公寓的平均房價則為6，877萬日元，每平米的價格達98.1萬日元。工程費用上漲和地皮價格的提高是房價走高的主因，持有日本房產是相對保值的投資。
2.租金收益穩定。日本新公寓樓年租金收益率可達到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達10%，而且保持低空置率，平穩的租賃市場保證了收益的穩定。此外，六本木、銀座、青山、赤坂等一些黃金地段的不動產，升值潛力巨大。
3.2020年東京奧運會效應。自2013年日本宣布申辦2020年奧運會成功后，東京基礎設施將更加完善和便利，今后地皮價格仍將不斷走高。同時，一股來自海外購房者以投資為目的的“買房熱”也推動了房價繼續攀升。2020年奧運會的舉辦場館集中所在區的海灣地區，漲幅已呈明顯趨勢。預期可達到20%至30%，同時奧運會舉辦地東京及其周邊地區漲幅則可達更高。
日本投資置業五大技巧
1.一切以租金利潤為準則。由于過去20余年間，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金利潤為房價定價依據。投資機構或個人投資家，會買入東京的不動產，主要著眼都是在于收租的利潤。
2.買小不買大、買新求安心、帶租約最好。買日本不動產，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應將本求利，一切以房地產租金利潤最大化為前提，因為有租金利潤在支撐，將來出售的房價，不僅不會跌，甚至還可以有漲價的機會。
3. 20年以上物業利潤最高。房齡20年以上的單身公寓，即使再過10年，將近30年房齡左右，房價都還能維持住，不會下跌，理由就是投資報酬率維持在7-9%之間（一般房價均在800-1100萬日元左右，月租金可達5-8萬左右）。這樣的投資回報，只要租金市場沒有變化，仍舊是搶手的投資標的，如果出售時，銷售期也是各產品中最短的，是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產，才是最穩當的標的。
4.小戶型的需求人口最多。都市圈上班單身人口居多，小戶型的不動產需求遠大于兩口之家以上的市場，且大戶型的招租，因租金高，遠不如低價位的單身公寓來的容易。以大戶型（2-3LDK）的公寓為例，房價4000-6000萬日元左右，其租金可達每月15-30萬日元左右，租金的投資回報率約在4.5%-6%左右。而單身公寓因其面積小，每套售價一般在1000-2800萬日元左右，而每月租金收入可達6.5-12萬日元，其租金回報率大概在5%-7%。一些20年房齡以上的單身公寓，因其售價略低，租金卻與市場持平，所以可以得到更高的租金回報。
5.安全第一，收益第二。實際上，房產投資對于一般賣家來說，收益好、持久穩定、安全可靠。相比之下，其他的投資項目就顯得動蕩不安，即使政府債券也是如此。而房地產一直是比較穩定、盈利水平不錯的便捷的投資方式。事實上，全球數百萬人都通過投資房地產提升了生活質量。盡管，最近全球房產市場有些動蕩，但房產的走勢并不會因此而反復無常，從歷史來看，房價有因通貨膨脹而上漲的記錄，當時如果通過抵押貸款購買的話，收益還會更多。
黃金A級地段分布
千代田區：東京是日本的核心，而千代田區又是東京的核心，是東京的特別區之一，日本天皇居住的皇居，地價最貴也無可厚非，平均地價是每平方米186萬日元，相當于每平方米15萬人民幣左右。
港區：別以為叫“港區”就是一個城市的港口部分，位于城市的邊緣。東京本來就是一個海港城市，其平均地價是東京23區的亞軍，平均地價高達 130多萬日元，相當于每平方米10萬人民幣左右。
澀谷區：澀谷除了世人熟知的時尚流行圣地，也是東京特別區之一。商業氣息濃厚，該區住宅地的地價自然不菲。每平方米的售價高達949000日元，相當于每平方米76000元人民幣。
中央區：中央區就是東京的中央地帶，毗鄰東京灣，也是東京特別區之一。中央區內擁有世界知名的日本橋、八重洲、筑地、月島和銀座（銀座是日本地價最貴的地段之一）。如果單論某一地段，銀座的地價比區域排名第一的千代田還貴。
東京VS大阪
日本的不動產市場中，東京占55%份額，大阪占35%，其他城市占10%。不過由于東京房價總體偏高壓縮了收益率，很多投資家將目光轉向了大阪，他們既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位對日本經濟的發展有著舉足輕重的位置。去年2015年，大阪地價上漲45%位列日本第一位，房價上漲15%，在以長期收租為盈利手段的日本房產市場是為數不多的幾個房產本身具有升值潛力的地區，分析伯仲之間的利弊，展開一場投資深度解析。
城市環境
東京：東京既是日本的首都，又是關東第一大城市，是日本的經濟中心，云集各大商業，日本首屈一指的Shopping勝地。與之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消費水平也高、生活節奏快。2020東京奧運將給東京經濟的復蘇、城市建設發展帶來新展望。
大阪：大阪是日本關西第一大城市，是商業氣息非常濃郁的城市，并與周邊京都、奈良形成了旅游觀光勝地。其梅田、心齋橋、難波等著名商業圈內，有著日本最新最有代表的商業新設施。其收入水平緊跟東京，相對于東京，生活成本、商品價格略低。作為旅游業、商業、經濟大城市，大阪的生活節奏也不低于東京。世界第二大賭城的建設，對大阪經濟發展無疑是一劑強心劑。
不動產售價&租金
東京：自2020東京奧運會申辦成功以來，東京的不動產以每年15-20%左右的幅度逐步上漲。其平均租金也相較于往年所有上升，上升幅度約為5%-10%。
大阪：隨著日本旅游業振興，大阪人氣劇增，僅次于東京。其房地產上漲趨勢緊跟東京的腳步，漲幅位于第二，約為10-15%。其平均租金相較于往年略有上升，上升幅度約為5%。
教學資源分布
東京：作為日本的首都，教學資源也是首屈一指，有著名的東京大學、東京醫科齒科大學、東京外國語大學、東京學藝大學、東京農工大學、東京藝術大學、東京工業大學、東京海洋大學、御茶水女子大學等名校聚集與此。
大阪：作為關西地區第一大城市，教學資源也不亞于東京。近畿地區也有著眾多名校，如三重大學、滋賀大學、滋賀醫科大學、京都大學、京都教育大學、京都工藝纖維大學、大阪大學、兵庫教育大學、神戶大學、奈良教育大學、奈良女子大學和歌山大學等。
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4、了解購房常識：買房不是一件小事，會涉及到大量的資金，所以在買房之前要自己去了解一些購房常識。
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其次，股權籌資。許多企業在發展到一定規模之后，想要獲取更多社會融資往往會選擇成立股份公司，通過企業上市發行股票的方式將社會零散資金進行有效的集中和吸納，股票持有人不僅能夠根據所持股票的數量多少定期獲得一定股息，從法律界定的層面上來說還想有與所持股票同等比例的管理權。企業通過這種形式能夠大量吸進社會資金，而且股票籌資的方式可以讓企業比較靈活自主的控制資金使用時間，可以自由控制利息發放周期，從而確保資金的充足。但是這種籌資方式存在著籌措資金的成本較高以及企業控股權分散的問題，當下我們經?？吹降钠髽I合并、收購、重組等，都是由于控比比例發生變化而產生的，這又給企業生產經營的自帶來一定程度的威脅。
再次，融資租賃。融資租賃是近年來一種比較新的融資籌資方式，企業通過對包括房產、設備等固定資產的轉租方式獲取資金，雙方通過租賃合同進行資產使用權的讓渡，租出企業獲取租金，租入企業獲取對物品的使用權利，這樣不僅能夠提升企業現有固定資產的使用價值，同時也能夠為租入企業資產結構調整帶來好處，可謂是一種雙贏的融資方式。但是這種籌資方式同樣存在著籌資成本較高等問題。
二、企業籌資方式的合理選擇
前文提到的幾種目前比較主流的籌資方式，都各有利弊，企業想要實現最大程度的籌資效益就必須進行多方面的考量和措施研究，從而尋找最為合適自己的籌資渠道，實現對資金的良心籌資和積極使用。
首先，企業要根據自身情況對籌資方式進行初步選擇，如果是規模較大、市場效益較好、貸款申請門檻限制較弱的大中型企業，就可以采用最為常見的銀行貸款籌資方式。如果企業自身發展規模較小，在生產經營方面存在著資源使用效率不高、設備管理成本較高等問題，就可以選擇租賃融資的方式進行資金籌集。
其次，要認真考慮每一種籌資方式所可能給企業帶來的財務風險，如果某企業所生產的商品其商業利潤顯現周期較長，前期生產成本較高，則不適用于銀行貸款籌資，因為銀行貸款發放以后必須按時支付利息，而前期籌備階段及生產階段時間過長的話，反而會給企業的經濟運轉帶來沉重壓力，相反，如果是銷售靈活、生產周期短、經濟利潤回收周期短的生產企業，則可以考慮銀行商業貸款，不過同時也要考慮企業自身時候能夠較為輕松的達成貸款申請所要求的各項條件，如果無法有效達成或者需要進行大規模改建乃至成本支出，則就應該選擇其他模式，否則貸款籌資不僅無法為企業生產經營注入活力，反而會因為過高的籌資成本而給企業帶來更大經濟壓力。
三、如何提升企業籌資效益和質量
企業在生產經營過程中想要獲取大量資金是一種積極的表現，資金充足不僅能夠推動企業自身發展，同時也能夠帶動當地經濟乃至全國經濟的共同發展。但是有籌資的愿望如果能夠為籌資所進行的有效措施研究還是不行。所以我們應該加強相關措施研究，尋求提升企業籌資效益和籌資質量的方法和管理方法。
1.樹立籌資正確意識
籌資是為了讓企業能夠獲得充足資金實現進一步健康發展?；I資的目的是借助別人的資金來為自己創造更多財富與收益，所以企業經營者、管理者在決定籌資之前必須充分規劃自己籌集之后的具體使用流程及進行周密的預期收益評估，當前許多企業外債累累而自身沒有得到顯著發展，其原因就在于他們在籌資之前未能進行周密安排，從而逐步演變為以債養債的惡性循環，最終導致企業出現嚴重財務危機甚至破產。
2.加強籌資風險管理
籌資是一項經濟活動，必然存在著許多財務風險。想要最大限度實現籌資活動的經濟價值就應該提升風險防控意識，不僅要在資金籌資完成之前制定周密詳實的使用計劃，同時還要根據資金在具體使用過程中的特點來制定行之有效的資金管理及預警機制，與成本預警機制、預算預警機制等，只有這樣才能夠讓籌措而來的資金發揮最大經濟效益，從而為企業帶來更多經濟收益，這樣企業也能夠在不斷發展壯大的基礎之上有機會獲取更多成功籌資的可能，最終讓企業進入一個良性發展的循環當中。
3.加強企業自身能力建設
企業進行資金籌措的基礎是自身的經營實力與競爭實力，不論是社會籌資、銀行貸款籌資還是其他方式的籌資，投資者都會以企業當前的生產經營狀況為最重要考量因素。所以為了能夠更快順利有效的獲取資金，提升企業自身的盈利能力就至關重要。所以企業要在管理、生產、銷售、服務等各個方面不斷改進和提升自己，提升企業在市場競爭過程中的各項風險的抵御能力，增加投資者的投資信心，從而以良好的經濟效益和社會形象贏得更多投資者的青睞，順利實現資金籌集。此外，在順利獲取資金之后，還要加強對資金使用情況的及時有效披露，確保投資者能夠準確獲悉自己的資金在具體使用過程中的實際效益，從而避免因為信息不對稱而讓投資者造成心理恐慌，盲目撤回資金等，這樣不僅損害了投資者的合法權益，同時也給企業后續發展造成阻礙。
四、結束語
資金是企業生存發展的最重要動力，隨著企業發展的不斷深入，資金籌措也成為現代企業管理工作的核心問題之一，想要有效實現資金籌措，不僅需要結合企業自身發展特點來權衡各種籌資方式的利弊，同時還需要拿出行之有效的資金使用方案，讓資金籌籌措真正的發揮出其應有的作用?？傊?，資金籌措固然存在一定風險，但是只要我們采用合理科學的管理手段就能夠有效規避風險，發揮出資金籌措的最大經濟價值，幫助企業健康穩步成長。
參考文獻：
[1]張良.企業籌資方式及風險防范的相關研究[J].管理觀察.2010.10
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一、影響房地產投資項目籌資的因素
1．五力分析法對經營決策的影響
美國哈佛大學商學院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業的外部環境，是它的競爭環境，一個企業直接的競爭環境存在5種基本的競爭力量，即：新進入者的威脅、行業中現有企業間的競爭、替代品或服務的威脅、供應商討價還價的能力、購買者討價還價的能力。
這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關鍵在于企業如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對這5種基本競爭力量施加影響，使企業做出正確的決策。
2．SWOT分析法對經營決策的影響
SWOT是英語優勢、劣勢、機會、和威脅這四個詞的第一個字母所構成的縮略語。SW表示在各項經營活動中具有自身的各種優勢和劣勢。OT則表示這些經營活動又面臨的環境的各種機會和威脅。SWOT分析法的主要內容就是把這些企業具有的優勢和劣勢以及環境提供的機會和威脅綜合分析，努力使企業優勢與環境機會匹配組合，以找到一個或幾個較為滿意的戰略方案。
SWOT分析圖：
當企業的戰略態勢處于象限Ⅰ時，企業面臨著眾多的機會，并且擁有利用這些機會的強大的企業內部優勢，這時企業宜采用發展型戰略。當企業處于象限Ⅱ時，企業面臨良好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。當企業處于象限Ⅲ時，企業處境不利，在相對較弱的地位上，又面臨著越來越險惡的環境威脅，此時企業適采取緊縮的戰略。
當企業處于象限Ⅳ時，企業擁有內部優勢卻面臨著不利的環境威脅，在這種情況下，企業宜采取多元化經營戰略，分散經營風險。
二、T公司新建陽光小區項目籌資方案分析
1．T公司簡介
T公司為國有獨資的房地產開發企業，20多年來開發了本市的大量項目，開設有多家直屬企業，曾經是當地的一級資質開發企業、當地的納稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動資產。通過對T公司現實的狀況進行認真的分析、研究，雖然其內部有劣勢，但外部的機會也是存在的。而且，現在就有一個很好的可以抓住的能使企業擺脫困境的機會，這個機會就是對地處城北區陽光小區項目的開發。
2．利用五力模型對擬決策方案進行分析
（1）新進入者的威脅
房地產開發企業的進入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊資金、還要有足夠的技術人員，才能夠在限定的時間辦理好資質證書。由于房地產行業屬于高進入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風險的行業，有豐厚的利潤空間，新進入者的威脅也很大。一個只有40萬人口的小城市，注冊了168家房地產開發公司。
（2）供應商議價的能力
房地產開發企業的供應商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會的有效需求等特征，使得土地供應將出現核心區域地價上升和供應郊區化。鋼材、水泥的價格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應。
（3）替代品的威脅
房地產企業受其替代產品的威脅很小。每個人都想有一個溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車里，或者有幾個人生活在太空，但是目前在市場上還沒有替代房子的更好的居住產品。在陽光小區附近，幾個樓盤已銷售完畢，2年內暫無其他新樓盤。替代品威脅小。
（4）購買者議價能力
房地產的價格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價格的不斷上漲，稅收負擔加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價能力較差。隨著中國經濟持續快速增長，供應領域的逐步擴大，市場需求量還要增大，陽光小區項目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價的空間。
（5）行業競爭者的威脅
經濟適用房、限價房、廉租房等項目的推出對其他的房地和開發商是一種威脅。民營房地產開發企業經營方式比較靈活，管理模式先進，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發所需，房地產行業競爭者的威脅很大。
3．利用SWOT分析法對擬決策方案進行分析
（1）T公司的優勢
第一，內部條件。T公司是有一個較好聲譽的老品牌企業，開發的項目質量好，技術含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術經驗非常豐富的技術骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足資金的需求，大宗的房產也根據公司的資金需求情況進行處置。
第二，新項目地理位置條件優越。公司即將開發的陽光小區項目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區的交通、環境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運站這兩個旱碼頭的啟用，陽光小區的房地產價格一定會因商戶爭購而緊俏異常。
（2）T公司的劣勢
首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業管理模式，計劃經濟成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機構臃腫，工作效率低下，企業吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認為事業單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻而在比工資的高低。
其次，面臨政策調控的威脅。近幾年，我國房地產行業進入新一輪宏觀調控，國家針對過熱的房地產業出臺一系列宏觀調控政策，中央政府通過房地產開發政策調整、土地出讓政策調控、外資購房政策嚴控、房地產金融適時緊縮和房地產稅收的不斷規范，對房地產業是一個很大的威脅。經濟適用房的推出對房地產業是一種威脅。民營企業的經營方式比較靈活，管理模式先進。所以說民營地產開發企業是T公司的威脅。
4．擬投資方案
T公司根據外部環境及自身的經濟現實狀況，為了減小資金的壓力，經過認真分析、研究，決定分兩期開發，同時按所需籌集資金量的80%計算，仍需要資金3000萬元。公司經營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：
A方案：與資金充裕的G藥業公司合作開發，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設資金的籌集。
三、各方案利弊分析及結論
新建項目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠都不啟用的話，房價大幅提高的可能性小。通過以上優勢、劣勢、機會、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個十字路口，企業處于象限Ⅱ，企業面臨較好的外部環境，機會較多，卻又受到企業內部劣勢的制約，此時企業可采用先穩定后發展的戰略。
1．對各籌資方案的利、弊進行分析比較
A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節約向外籌資的費用，公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。但實際實現的利潤也相對減少了很多，對于T公司來說這些房屋的銷售收入遠遠大于原始投入的3000萬元。按T公司預計的售價，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠遠高于同期的貸款利率。相當于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價是漲因素。A方案資金可以足額及時籌集到，但是項目的利潤減少了很多。
B方案：由T公司處置部分舊產，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實現陽光小區開發資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩定的收入，如果公司急需流動資金，可以在比較短的時間內出售一些小房產以滿足流動資金的需求，大宗的房產根據公司的資金需求情況進行處置。估計這2000萬元資金，在4-5個月內就可以通過出售房產籌集到，可以減少舊房產的積壓，盤活舊資產，讓所有的資產都流動起來。另外如果實施此方案，T公司多年來經濟效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實際操作的可能性。
C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區第一期就可以順利的竣工，全部房產都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產作為籌集資金的代價，除去貸款利息后，實際實現的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風險要小一些。這樣公司存量房產仍然可以繼續出租，獲得穩定的租金收入，以解決部份職工工資發放和日常費用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進房產的銷售。但是，因為T公司以前經營中累計所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對房地產項目貸款的審批非常嚴格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進行開發的可能性幾乎不存在?？傊珻方案操作起來也比前兩個方案更困難，應當慎重。
四、結論
選擇A方案，公司只需花費很少的籌資成本實現籌資目的，但開發完成以后，公司需要分房產給G公司，不能全部支配房產，萬一房價大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對難些，但員工的滿意度和可操作性較強；選擇C方案，公司將獨享工程完工后產生的全部經濟效益，但該方案操作起來困難太大，實現籌資目標的可能性太小。通過對各個方案的細分項目進行打分，最終得出B方案為最優方案。
參考文獻：
