引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)用戶分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
研究者常常需要對一個(gè)地區(qū)的多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類,傳統(tǒng)的方法是根據(jù)研究的目的選取少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)對各企業(yè)進(jìn)行人為的分類,其分類結(jié)果往往偏離實(shí)際情況。本文采用模糊聚類分析法,按房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力設(shè)置指標(biāo),將核心競爭力特征類似的房地產(chǎn)企業(yè)歸為一類,將不同特征的企業(yè)區(qū)分開,其分類結(jié)果可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層和投資商提供參考,具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。
一、模糊聚類分析
模糊聚類分析是以傳統(tǒng)的聚類分析為理論基礎(chǔ),按待辨識對象的屬性的親疏關(guān)系進(jìn)行軟劃分的一種多元統(tǒng)計(jì)方法。它把一個(gè)沒有類別標(biāo)記的樣本集按某種準(zhǔn)則劃分成若干個(gè)子集(類),使相似的樣本盡可能歸為一類,而不相似的樣本盡量劃分到不同的類中。
1、建立指標(biāo)體系。本文按照房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分類。核心競爭力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企業(yè)核心競爭力》一文中提出的,他們指出“核心競爭力是在一組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識和技能,尤其是關(guān)于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能的整合了的知識和技能”。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是一種合力,最終表現(xiàn)在土地儲(chǔ)備能力、技術(shù)創(chuàng)新能力、人力資源能力、資源整合和開發(fā)能力、企業(yè)品牌效應(yīng)等方面。考慮這些因素,再結(jié)合企業(yè)的一般特點(diǎn),本文選取總資產(chǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)(固定/流動(dòng))、年銷售額、土地儲(chǔ)備、管理與科技人才比、高職稱人數(shù)占員工總數(shù)比、品牌度等7個(gè)指標(biāo)來建立房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力指標(biāo)體系。
2、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)模糊矩陣的要求,需要將數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。設(shè)n為待分類對象的個(gè)數(shù),m為表征對象特性的指標(biāo)個(gè)數(shù),則:
查F臨界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在滿足F>F?琢的所有情形中,差值F-F?琢的最大者所對應(yīng)的分類即為最佳分類。
二、實(shí)例分析
選取某市8家有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)公司為研究對象,用前文所建立的指標(biāo)體系來表征其核心競爭力,各企業(yè)的具體情況,如表1所示。(表1)
故X分為7類:{A,E},{B},{C},{D},{F},{G},{H}。
同理,當(dāng)0.70
將表1中的數(shù)據(jù)代入公式(4)計(jì)算各方案的F值,查出各方案的臨界值F0.05,結(jié)果如表2所示。(表2)
三、結(jié)論
上述分類結(jié)果中,8家房地產(chǎn)開發(fā)公司各自成類和全部并為一類沒有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值,不予考慮。其他的6個(gè)分類方案中,只有當(dāng)0.59
按核心競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行模糊聚類分析,不僅將具有相同特征的企業(yè)并到了一塊,而且將不同特征的企業(yè)區(qū)分開來,其分類結(jié)果充分反映了各企業(yè)在核心競爭力方面的特點(diǎn)。進(jìn)行聚類后,處于同一類的企業(yè)在認(rèn)識到自身特點(diǎn)的同時(shí),可以在制定發(fā)展戰(zhàn)略、提升自身核心競爭力方面相互借鑒;另外,對于投資商而言,將欲投資的企業(yè)聚類后,可以在分類結(jié)果中根據(jù)投資的目的和企業(yè)的特點(diǎn)做進(jìn)一步的比較和分析,為最終的投資決策提供依據(jù)。
(作者單位:西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
[1]高新波.模糊聚類分析及其應(yīng)用[M].西安:西安電子科技大學(xué)出版社,2004.
篇2
為了更好的探討房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的作用與實(shí)踐和讓讀者對房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報(bào)告有一個(gè)深刻的認(rèn)識，以下將分別對房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報(bào)告作概要說明。
1.1房地產(chǎn)市場分析軟件
當(dāng)前市場上流行的房地產(chǎn)分析軟件主要包含如下一些功能模塊：專題地圖分析模塊、地塊分析模塊、宏觀經(jīng)濟(jì)分析模塊、區(qū)域市場分析模塊以及市場分析報(bào)告生成模塊，以下分別對房地產(chǎn)分析軟件中的各功能模塊進(jìn)行介紹說明。
（1）專題地圖分析模塊
用戶使用該模塊可以實(shí)現(xiàn)樓盤各項(xiàng)指標(biāo)（建筑面積、房屋數(shù)量、房屋價(jià)格等）的專題地圖表示，其功能效果圖如圖1所示。
（2）地塊分析模塊
用戶使用該模塊可以利用房地產(chǎn)分析軟件提供的各種選擇工具和查詢功能，查詢地塊附近的施工項(xiàng)目,并可以查看樓盤的詳細(xì)情況，包括樓盤的基本信息、房屋戶型和裝修信息、周邊配套設(shè)施信息以及對開發(fā)商的具體描述信息等。
（3）宏觀經(jīng)濟(jì)分析模塊
用戶使用該模塊可以對宏觀經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)指標(biāo)（樓盤投資額、樓盤竣工面積、空置面積）進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)和分析，而且該模塊可以將用戶選擇的各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以圖表的形式展現(xiàn)給用戶，其功能效果圖如圖2所示。
（4）區(qū)域市場分析模塊
用戶使用該模塊可以對規(guī)定區(qū)域內(nèi)樓盤的各項(xiàng)指標(biāo)（樓盤戶型套型、房屋的裝修級別、樓盤建筑類型、樓盤的供給規(guī)模以及樓盤的銷售狀況）進(jìn)行分析，并將分析結(jié)果以圖表的形式呈現(xiàn)給用戶，其功能效果圖如圖3所示。
（5）市場分析報(bào)告生成模塊
用戶使用市場分析報(bào)告生成模塊可以根據(jù)房地產(chǎn)市場分析軟件提供的各功能模塊對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場分析的各項(xiàng)結(jié)果自動(dòng)生成市場分析報(bào)告電子文檔，并以圖文并茂的形式為用戶呈現(xiàn)出市場分析的各項(xiàng)成果。
1.2房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
為了使讀者對房地產(chǎn)市場分析報(bào)告有一個(gè)全面的認(rèn)識，以下將分別從房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的概念、房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的組成以及房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的功能對房地產(chǎn)市場分析報(bào)告作概要說明。
（1）房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的概念
顧名思義，所謂的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告就是通過對房地產(chǎn)的市場信息進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的收集、分析、加工、整理之后生成的一種書面報(bào)告。
（2）房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的組成
按照相關(guān)的規(guī)格要求說明，一份規(guī)范的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告通常由以下五個(gè)部分組成：一是關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的系統(tǒng)分析；二是為有效應(yīng)對近期的市場風(fēng)險(xiǎn)所采取的主要的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防策略；三是當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題以及問題成因分析；四是對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的科學(xué)判斷和預(yù)測；五是結(jié)合房地產(chǎn)市場未來發(fā)展形式的預(yù)測結(jié)果提出下一步的政策和建議及相關(guān)問題的主要應(yīng)對措施。
（3）房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的功能
第一、一份科學(xué)全面的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告通過對當(dāng)前市場的狀況作系統(tǒng)全面的總結(jié)和分析，可以科學(xué)的揭示房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律以及市場的波動(dòng)規(guī)律，有效預(yù)見房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及市場風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而達(dá)到降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的目的。
第二、一份科學(xué)全面的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告還可以為房地產(chǎn)市場的相關(guān)參與者提供市場動(dòng)態(tài)信息、調(diào)整市場行為、把握市場發(fā)展機(jī)遇提供重要的參考依據(jù)。
2.房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的作用
房地產(chǎn)市場分析軟件作為一個(gè)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的樓盤信息、建筑面積信息、樓盤交易信息等一系列市場因素?cái)?shù)據(jù)的選擇和統(tǒng)計(jì)分析，最終以圖文并茂的形式為用戶呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析結(jié)果的集成化信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中發(fā)揮著非常重要的作用。
2.1有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的科學(xué)性
房地產(chǎn)市場分析軟件采用的是服務(wù)器/瀏覽器模式，用戶可以通過客戶端實(shí)現(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)市場信息有關(guān)數(shù)據(jù)的錄入、導(dǎo)出和采集，通過這三種方式來有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中所需要的各種信息數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)更新，同時(shí)該軟件提供的錯(cuò)誤信息糾錯(cuò)機(jī)制，充分保證了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中所需要的各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性，進(jìn)而可以有效提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的科學(xué)性。
2.2有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的全面性
房地產(chǎn)市場分析軟件作為一個(gè)集成化的信息系統(tǒng)，可以為全面的為房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的編制提供其所需的包括樓盤土地信息、樓盤區(qū)域信息、樓盤交易信息、地塊信息、專題地圖、宏觀經(jīng)濟(jì)信息等在內(nèi)的各種信息，并能將這些信息通過科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析，最后以圖表的形式為用戶提供房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的編制所需要的全部信息，從而有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的全面性。
2.3實(shí)現(xiàn)了生成房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的智能化
為了更好的將房地產(chǎn)市場分析軟件應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中，多數(shù)的房地產(chǎn)市場分析軟件中都設(shè)計(jì)和提供了自動(dòng)生成房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的功能模塊。這就實(shí)現(xiàn)了生成房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的智能化，從而大大提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告編制的效率，同時(shí)也有效避免了人為編制房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中容易出現(xiàn)的各種錯(cuò)誤，有效提高了房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的精確度。
3.房地產(chǎn)市場分析軟件應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的實(shí)踐方案
筆者認(rèn)為為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的各項(xiàng)職能，需要有一套科學(xué)的實(shí)踐方案作支撐，以下就對房地產(chǎn)市場分析軟件應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中的實(shí)踐方案的具體操作流程作詳細(xì)的說明。
第一、確定市場分析報(bào)告的研究目的。明確最終生成的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告是為決策方案的選擇服務(wù)，還是僅僅為一般的市場研究服務(wù)，是為解決某一具體的市場問題服務(wù)，還是為更好的發(fā)掘市場機(jī)會(huì)服務(wù)等。
第二、充分結(jié)合房地產(chǎn)市場分析軟件所提供的各種功能模塊來確定最后生成的市場分析報(bào)告所研究的范圍以及所要解決的問題。
第三、根據(jù)房地產(chǎn)市場分析軟件的數(shù)據(jù)處理方法，確定分析報(bào)告所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法以及數(shù)據(jù)處理過程中數(shù)據(jù)分析方法的選擇。
第四、通過房地產(chǎn)市場分析軟件完成市場分析報(bào)告所需數(shù)據(jù)的收集、處理與分析。
第五、應(yīng)用房地產(chǎn)市場分析軟生成房地產(chǎn)市場分報(bào)告的功能模塊來自動(dòng)生成附有市場分析結(jié)論和建議的房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。
結(jié)論：將房地產(chǎn)市場分析軟件有效的應(yīng)用于房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中，可以有效提高房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的科學(xué)性、全面性和精確度，進(jìn)而可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場分析報(bào)告的各項(xiàng)職能，對進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮和發(fā)展具有非常重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
篇3
隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產(chǎn)管理工作隨著網(wǎng)絡(luò)等新興媒體的發(fā)展，其實(shí)際工作中依附的高科技、信息化系統(tǒng)運(yùn)用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)工作中的一些實(shí)踐進(jìn)行具體的闡述和分析。
1企業(yè)建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的意義
在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中，信息統(tǒng)計(jì)工作的地位已變得日趨重要，當(dāng)前房地產(chǎn)管理和統(tǒng)計(jì)工作在實(shí)際操作中相較于之前的工作已經(jīng)有了根本性的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)管理工作中的各級部門已經(jīng)認(rèn)識到如果脫離了基本的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，將對房地產(chǎn)管理工作進(jìn)一步的如何設(shè)計(jì)規(guī)劃、如何制定目標(biāo)、如何預(yù)測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發(fā)揮信息統(tǒng)計(jì)在實(shí)際工作中的運(yùn)用，就要對房地產(chǎn)各項(xiàng)基礎(chǔ)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并進(jìn)行保存完整。因此，房地產(chǎn)管理工作中盡早建立一個(gè)完善的統(tǒng)計(jì)信息數(shù)據(jù)庫，才能充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)工作的在實(shí)際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產(chǎn)發(fā)展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學(xué)、較完備的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。
2構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的目標(biāo)需求
構(gòu)建功能較為完善的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化目標(biāo)。具體需求如下：構(gòu)建該系統(tǒng)要能能基本實(shí)現(xiàn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的相互關(guān)聯(lián)功能，實(shí)現(xiàn)以圖管房、以圖管檔的思想；實(shí)現(xiàn)商品房的預(yù)售許可受理、審核、發(fā)證、歸檔及相關(guān)檔案管理功能。實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪圖形繪制、面積分?jǐn)偱c計(jì)算、生成分戶圖、成果報(bào)表自動(dòng)輸出等功能。系統(tǒng)要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數(shù)據(jù)信息直接關(guān)聯(lián)到相應(yīng)圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產(chǎn)權(quán)人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數(shù)據(jù)信息；系統(tǒng)所需要的基礎(chǔ)圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結(jié)等情況的房屋如辦理過戶，系統(tǒng)要有自動(dòng)提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統(tǒng)需具有較全面的統(tǒng)計(jì)功能，既能進(jìn)行圖上統(tǒng)計(jì)，也要能按照所提供文字條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供支持。系統(tǒng)需要提供較為強(qiáng)大的后臺(tái)管理功能，需要具備完善的權(quán)限管理功能，要能靈活控制每一個(gè)人對每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)的權(quán)限，并可根據(jù)需要由甲方安排指定人員進(jìn)行調(diào)整。系統(tǒng)要能進(jìn)行商品房的網(wǎng)上預(yù)售備案管理，能在網(wǎng)上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上預(yù)售合同的管理等。
3房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)
針對目前的房產(chǎn)實(shí)物檔案管理存在的問題，要求采用最先進(jìn)計(jì)算機(jī)數(shù)碼成像技術(shù)，開發(fā)房地產(chǎn)信息檔案數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)，采信息化系統(tǒng)為基礎(chǔ)的集中管理房地產(chǎn)信息檔案網(wǎng)絡(luò)化管理手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫共享，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)據(jù)庫的全數(shù)字化管理。
3.1基本需求
①人員權(quán)限設(shè)定
功能描述：實(shí)現(xiàn)用戶分組管理功能。實(shí)現(xiàn)用戶組權(quán)限管理功能（添加、刪除權(quán)限）、用戶在各個(gè)權(quán)限組之間切換，以達(dá)到科學(xué)合理利用房產(chǎn)管理系統(tǒng)的目的。可以列出系統(tǒng)所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個(gè)組擁有的權(quán)限，并可以添加、刪除每個(gè)用戶組的權(quán)限。
②管理員設(shè)置用戶密碼
選擇了一個(gè)用戶后，“設(shè)置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。
③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統(tǒng)檢查后把當(dāng)前用戶的密碼修改成新密碼。
向組中加用戶：選擇一個(gè)組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。
從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個(gè)用戶，刪除。刪除時(shí)要求確認(rèn)。
④修改用戶組的權(quán)限：打開組的權(quán)限列表，列出所有的權(quán)限，通過復(fù)選框來增加、刪除組的權(quán)限，并設(shè)置權(quán)限字段。
⑤性能需求：密碼管理符合國家標(biāo)準(zhǔn)的密碼管理體系。可管理的權(quán)限包括：房屋的范圍、各種功能操作。
3.2流程規(guī)則
流程定制是一個(gè)系統(tǒng)開放與否的標(biāo)志，隨著時(shí)間的發(fā)展，很多房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的處理方式和流程都在發(fā)生變化。在系統(tǒng)中，有權(quán)限的系統(tǒng)管理員可根據(jù)實(shí)際情況來設(shè)定業(yè)務(wù)流程，只要簡單的進(jìn)行環(huán)節(jié)的調(diào)整和選擇，就能實(shí)現(xiàn)流程的更改，從而不因?yàn)橐粋€(gè)簡單的流程的變化而需要系統(tǒng)的再開發(fā)、升級，影響正常的工作。
①業(yè)務(wù)操作流程：
②數(shù)據(jù)流圖：
3.3業(yè)務(wù)規(guī)則
業(yè)務(wù)規(guī)則主要是指業(yè)務(wù)受理和業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)的基本前提，是信息互動(dòng)的關(guān)鍵。構(gòu)建完善的業(yè)務(wù)規(guī)則庫，解決好數(shù)據(jù)互動(dòng)及數(shù)據(jù)相互限制與約束的問題，系統(tǒng)中引入完整、科學(xué)的業(yè)務(wù)規(guī)則，在每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，配合用戶的操作，系統(tǒng)能自動(dòng)提取業(yè)務(wù)規(guī)則庫中的相關(guān)信息，推送給用戶，并作自動(dòng)判斷、驗(yàn)證、關(guān)聯(lián)計(jì)算處理等，并將業(yè)務(wù)規(guī)則與工作流管理緊密結(jié)合起來。業(yè)務(wù)規(guī)則庫要像工作流一樣，是可靈活維護(hù)的。
①業(yè)務(wù)操作流程：
②數(shù)據(jù)流圖：
3.4要件定制
要件定制是設(shè)定每一業(yè)務(wù)所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據(jù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來收取要件，避免漏收、錯(cuò)收等現(xiàn)象，保證收件人員把好第一關(guān)，從而提高工作效率。
①業(yè)務(wù)操作流程：
②數(shù)據(jù)流圖
4構(gòu)建房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用需求
篇4
1 房地產(chǎn)企業(yè)信息化走云計(jì)算之路的必然性
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)信息化發(fā)展中存在三大癥結(jié)：（1）行業(yè)強(qiáng)烈的個(gè)性化需求與廠商單一僵化的行業(yè)產(chǎn)品形成矛盾；（2）行業(yè)信息化應(yīng)用規(guī)范化工作相對滯后；（3）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但管理觀念不匹配，缺乏創(chuàng)新思維。而符合發(fā)展需求的信息化產(chǎn)品應(yīng)符合三大趨勢：平臺(tái)化、集成化和個(gè)性化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)信息化必須走云計(jì)算之路才能實(shí)現(xiàn)。
1.1 云計(jì)算與房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的平臺(tái)化
虛擬化的云計(jì)算平臺(tái)將給房地產(chǎn)企業(yè)提供更低的用戶端設(shè)備要求、更方便的不同設(shè)備間的共享、更為廣闊的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用模式。將云計(jì)算與數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)結(jié)合，可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)處理能力，快速做出商業(yè)上的決策。在數(shù)據(jù)存儲(chǔ)方面，遭遇意外時(shí)，云計(jì)算技術(shù)可將數(shù)據(jù)迅速轉(zhuǎn)移至其他構(gòu)建“云”的區(qū)域，保障數(shù)據(jù)的安全。在安全方面，房地產(chǎn)企業(yè)采用云計(jì)算技術(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)某個(gè)應(yīng)用程序進(jìn)入計(jì)算機(jī)，計(jì)算機(jī)會(huì)把信息發(fā)送至云端服務(wù)器，云端服務(wù)器會(huì)對云內(nèi)其他節(jié)點(diǎn)的計(jì)算機(jī)發(fā)出針對該信息的詢問請求，確保安全。
1.2 云計(jì)算與房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的集成化
房地產(chǎn)企業(yè)“多項(xiàng)目運(yùn)作、跨地域發(fā)展，集中統(tǒng)一管理”的要求，通過云計(jì)算可以部署統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，提供一個(gè)跨區(qū)域、完整、專業(yè)的房地產(chǎn)信息集成系統(tǒng)，以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的形式形成一個(gè)大型數(shù)據(jù)平臺(tái)，提供各種便于統(tǒng)計(jì)、比較和分析的功能，減少大量IT設(shè)備的重復(fù)購買，從而提升整個(gè)公司的業(yè)務(wù)效率，并且能夠節(jié)省大量的IT投資。
1.3 云計(jì)算與房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的個(gè)性化
云計(jì)算以統(tǒng)一化的IT基礎(chǔ)資源為用戶提供個(gè)性化的服務(wù)，可以說是標(biāo)準(zhǔn)化與差異化的完美結(jié)合。借助云計(jì)算，用戶不再需要關(guān)注IT應(yīng)用中的底層的問題，可以專注于面向客戶的業(yè)務(wù)和創(chuàng)新。云計(jì)算的本質(zhì)是一種靈活、高效、低成本、節(jié)能的信息運(yùn)作方式，借助基于互聯(lián)網(wǎng)的一系列創(chuàng)新技術(shù)以及存儲(chǔ)、計(jì)算、軟件、管理、網(wǎng)絡(luò)、信息等各類資源，以服務(wù)的形式實(shí)現(xiàn)虛擬化、即時(shí)定制、面向領(lǐng)域的組合，直接滿足用戶的各種現(xiàn)實(shí)需求。
2 基于云計(jì)算的房地產(chǎn)企業(yè)信息化服務(wù)架構(gòu)
云計(jì)算從技術(shù)實(shí)現(xiàn)層面看：云計(jì)算（Cloud Computing）是網(wǎng)格計(jì)算（Grid Computing）、分布式計(jì)算（Distributed Computing）、并行計(jì)算（Parallel Computing）、效用計(jì)算（Utility Computing）、網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)（Network Storage Technologies）、虛擬化（Virtualization）、負(fù)載均衡（Load Balance）等傳統(tǒng)計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展融合的產(chǎn)物。
從用戶角度層面看：云計(jì)算是一種IT資源的交付和使用模式，指通過互聯(lián)網(wǎng)（包括Internet和企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)Intranet）以按需、易擴(kuò)展的方式獲取所需的硬件、平臺(tái)、軟件及服務(wù)等資源。
隨著云計(jì)算深入的發(fā)展，將出現(xiàn)面向房地產(chǎn)企業(yè)的云計(jì)算技術(shù)和方案提供者、云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施層服務(wù)（Infrastructureasa Service，IaaS）、云計(jì)算平臺(tái)層服務(wù)（Platformasa Service，PaaS）和基于云計(jì)算的應(yīng)用服務(wù)（Softwareasa Service，SaaS）。它們和客戶端層及管理和業(yè)務(wù)支撐體系組成基于云計(jì)算的房地產(chǎn)企業(yè)信息化服務(wù)架構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)和云計(jì)算技術(shù)和方案提供者達(dá)到雙贏。
（1）基于云計(jì)算的應(yīng)用服務(wù)（SaaS）是指房地產(chǎn)企業(yè)用戶通過標(biāo)準(zhǔn)的Web瀏覽器來使用Internet上的軟件。從用戶角度來說，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)前期無需在服務(wù)器或軟件許可證授權(quán)上進(jìn)行投資；從供應(yīng)商角度來看，與常規(guī)的軟件服務(wù)模式相比，維護(hù)一個(gè)應(yīng)用軟件的成本要相對低廉。SaaS供應(yīng)商通常是按照房地產(chǎn)企業(yè)用戶所租用的軟件模塊來進(jìn)行收費(fèi)的，提供CRM、ERP、企業(yè)門戶等模塊，連接相關(guān)的物聯(lián)網(wǎng)和其他定制類產(chǎn)品，與企業(yè)私有云的內(nèi)部支持系統(tǒng)對接，提供房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)等，而且由供應(yīng)商負(fù)責(zé)系統(tǒng)的部署、升級和維護(hù)。
（2）云計(jì)算平臺(tái)層服務(wù)（PaaS）是指云計(jì)算服務(wù)商提供應(yīng)用服務(wù)引擎，如互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用程序接口（API）或運(yùn)行平臺(tái)，用戶基于服務(wù)引擎構(gòu)建該類服務(wù)。從用戶角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)用戶無需自行建立開發(fā)平臺(tái)，也不會(huì)在不同平臺(tái)兼容性方面遇到困擾；從供應(yīng)商的角度來說，可以進(jìn)行產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品定制化。該層的服務(wù)商可為房地產(chǎn)企業(yè)用戶提供數(shù)據(jù)挖掘、搜索引擎、彈性計(jì)算服務(wù)，部署數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)和云存儲(chǔ)中間件實(shí)現(xiàn)平臺(tái)透明化。
（3）云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施層服務(wù)（IaaS）是指云計(jì)算服務(wù)商提供虛擬的硬件資源。從用戶角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)用戶無需購買服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備和存儲(chǔ)設(shè)備，可以根據(jù)業(yè)務(wù)需求靈活定制租用相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施資源；從供應(yīng)商的角度來說，全面虛擬化大大提高資源利用率和降低能耗，跨數(shù)據(jù)中心的虛擬化管理系統(tǒng)將分布在全國多個(gè)數(shù)據(jù)中心的服務(wù)器、存儲(chǔ)和網(wǎng)絡(luò)等資源統(tǒng)一虛擬化為相應(yīng)的資源池，通過峰值復(fù)用、集群存儲(chǔ)、帶寬復(fù)用大大提高了服務(wù)器、存儲(chǔ)和帶寬等資源的利用率，可以向用戶提供可快速部署、按需分配、按需付費(fèi)的高安全與高可靠的計(jì)算能力以及存儲(chǔ)能力租用服務(wù)。該層服務(wù)商對多個(gè)云計(jì)算數(shù)據(jù)中心虛擬化，提供虛擬化平臺(tái)，包括虛擬存儲(chǔ)、虛擬服務(wù)和虛擬網(wǎng)絡(luò)等，并提供數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、計(jì)算服務(wù)、負(fù)載管理、容災(zāi)備份等基礎(chǔ)服務(wù)。
（4）客戶端（Client）是指通過互聯(lián)網(wǎng)使用云計(jì)算服務(wù)的終端客戶。終端智能化大勢所趨，已經(jīng)從傳統(tǒng)意義上的PC用戶，發(fā)展到多種智能終端，包括移動(dòng)終端、嵌入式終端、一體機(jī)、TV等，例如用智能手機(jī)的用戶將隨時(shí)隨地享受到服務(wù)。客戶端提供統(tǒng)一的服務(wù)平臺(tái)，包括服務(wù)目錄、服務(wù)集成、服務(wù)水平協(xié)議管理；基于云計(jì)算的固定和移動(dòng)融合解決方案將大大改善服務(wù)質(zhì)量，有可能真正實(shí)現(xiàn)用戶體驗(yàn)的一致性和連續(xù)性。
篇5
“克爾瑞做了十幾年，所有的項(xiàng)目都是針對B端客戶，也就是服務(wù)于開發(fā)商。此次克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)的上線，意味著克爾瑞走向了C端，面向普通客戶。”易居中國董事局主席周忻如此表述。
掘金移動(dòng)互聯(lián)
易居中國一向以“中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者和整合者”自居，是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，主要業(yè)務(wù)有一手房營銷、房地產(chǎn)信息及咨詢業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)及家居互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)及品牌家居電子商務(wù)、二手房中介經(jīng)紀(jì)、旅游地產(chǎn)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)顧問、房地產(chǎn)廣告?zhèn)髅胶屯顿Y管理等。其最新財(cái)報(bào)顯示，今年第一季度新房銷售金額達(dá)到391億元，新房業(yè)務(wù)收入的同比增幅超過了170%。同時(shí)，線上房地產(chǎn)廣告和電子商務(wù)業(yè)務(wù)也顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，增幅接近90%。
嘗到了房地產(chǎn)O2O甜頭的易居中國于4月宣布推出“口袋樂居”、“口袋經(jīng)紀(jì)人”、“口袋家居—裝修錢管家”等三款房產(chǎn)家居類移動(dòng)客戶端APP產(chǎn)品，一個(gè)月后克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)上線，公司的產(chǎn)業(yè)鏈整合觸角伸向了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。值得注意的是，此次應(yīng)用的“克而瑞房價(jià)”系統(tǒng)中的“房產(chǎn)價(jià)格分析”系統(tǒng)模塊，對于房屋價(jià)格的估價(jià)可以精準(zhǔn)計(jì)算到戶。
說起房地產(chǎn)營銷，周忻總會(huì)給員工講這樣一個(gè)案例：中國有一家房地產(chǎn)企業(yè)，有專門的團(tuán)隊(duì)天天給客戶打電話賣房子。有一天，杭州市市長正在召開全市房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)議，突然接到一個(gè)電話，詢問是否有需要購買他們的房子，這家企業(yè)就是龍湖地產(chǎn)。周忻認(rèn)為，作為房地產(chǎn)服務(wù)商的易居中國，更應(yīng)該向龍湖地產(chǎn)學(xué)習(xí)，做好精準(zhǔn)的營銷，而前文所述三款A(yù)PP的推出也正是基于把營銷做到每個(gè)人的目的。
下載“口袋樂居”，用戶可以通過手機(jī)隨時(shí)查看房源實(shí)時(shí)更新的售賣信息、線下看房團(tuán)、購房優(yōu)惠、樓盤優(yōu)惠以及本地導(dǎo)購等資訊。這款A(yù)PP應(yīng)用還匯總了克爾瑞房價(jià)、稅費(fèi)計(jì)算、房貸計(jì)算等房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)中所涉及的各類實(shí)用工具；針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作需要設(shè)計(jì)的“口袋經(jīng)紀(jì)人”提供了二手房、查看二手房和房源管理等工具，幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人快速搶占房源，精準(zhǔn)計(jì)算房價(jià)；“口袋家居—裝修錢管家”則是有裝修需求消費(fèi)者的百寶箱，用戶可以通過該軟件進(jìn)行裝修的預(yù)算和記賬管理。三款A(yù)PP推出一個(gè)月下載量達(dá)到70萬用戶。據(jù)樂居的數(shù)據(jù)，截至2013年3月底，通過移動(dòng)設(shè)備（手機(jī)、平板電腦等）訪問樂居和家居網(wǎng)站的用戶超過了300萬個(gè)。
易居中國CTO崔興龍介紹，對于企業(yè)而言，三款A(yù)PP的推出是用戶信息搜集積累的過程。移動(dòng)終端后臺(tái)可以通過用戶瀏覽的樓盤、計(jì)算的房價(jià)等數(shù)據(jù)，基本定位出用戶的位置、購房人群性質(zhì)、購房價(jià)格范疇等信息。“這個(gè)產(chǎn)品的核心訴求就結(jié)合用戶的行為、地點(diǎn)、時(shí)間和取向，形成整體的營銷思路。有了平臺(tái)的支撐又掌握精準(zhǔn)的用戶信息，就能夠把營銷做到最有購房需求的人群身上。”崔興龍如是說。
難尋商業(yè)模式
當(dāng)然，垂涎于房地產(chǎn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)的企業(yè)不止易居中國一家。早在去年，北京房地產(chǎn)中介最大份額占據(jù)者鏈家地產(chǎn)與IBM合作研發(fā)了SE銷售管理系統(tǒng)——掌上鏈家。傳統(tǒng)媒體樓市傳媒董事長蔡鴻巖也不斷創(chuàng)新，他單獨(dú)成立研發(fā)團(tuán)隊(duì)推出了移動(dòng)互聯(lián)終端“i樓市”。據(jù)介紹，iPad版“i樓市”針對的是B端用戶，其主要功能就是為房企制作電子樓書，向用戶展示地圖找房、動(dòng)態(tài)顯示樓盤位置信息以及通過三維戶型來模擬現(xiàn)場看房等；手機(jī)版則定位C端用戶，為他們提供全國各地樓盤和社區(qū)信息。
易居中國高級副總裁賀寅宇總結(jié)：“今年是房地產(chǎn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的爆發(fā)年。”但無論如何紅火，至少現(xiàn)在還沒有幾個(gè)人知道移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域能否運(yùn)作出成熟的商業(yè)模式。蔡鴻巖透露，在樓市傳媒所做的移動(dòng)互聯(lián)探索中，B端用戶目前是“i樓市”的主要收入來源。據(jù)了解，去年來自這部分的凈利潤為106萬元。有業(yè)內(nèi)人士指出盡管“i樓市”自稱已經(jīng)找到在移動(dòng)平臺(tái)上的收費(fèi)模式，但來自于電子樓書的這部分收入以及手機(jī)客戶端廣告客戶展示，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)廣告制作相比，并沒有本質(zhì)的創(chuàng)新，只是由以前的紙質(zhì)樓書變成電子樓書并放到了移動(dòng)平臺(tái)上，而其移動(dòng)平臺(tái)本身還沒有創(chuàng)造出獨(dú)特的營利模式。
對于靠移動(dòng)互聯(lián)終端盈利，易居中國現(xiàn)階段似乎并不抱有希望。周忻說：“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在最重要的是做成一個(gè)平臺(tái)，讓用戶大量地使用，只有用的人多了，養(yǎng)成使用習(xí)慣后，我們才可能發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。”當(dāng)然，崔興龍所稱的APP營銷目前也沒能轉(zhuǎn)換成真金白銀。
第三方房價(jià)指導(dǎo)
在口袋樂居中自然嵌入了一個(gè)叫作“克爾瑞房價(jià)”的入口，這也是周忻心中2013年的重頭戲。這款產(chǎn)品基于克爾瑞龐大的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，按月全國288個(gè)城市的純商品房價(jià)格指標(biāo)。精確到個(gè)位數(shù)的這個(gè)價(jià)格不是賣家給出的售價(jià)，也不是中介公司的掛牌價(jià)，而是“克爾瑞房價(jià)”網(wǎng)站給出來的評估參考價(jià)——單套房源客觀的“一房一價(jià)”。
負(fù)責(zé)預(yù)測的系統(tǒng)被克爾瑞機(jī)構(gòu)命名為中國房地產(chǎn)價(jià)格分析系統(tǒng)（CRPS）。首先CRPS系統(tǒng)根據(jù)從二手房交易網(wǎng)站、中介門店以及網(wǎng)簽系統(tǒng)收集到的成交數(shù)據(jù)和小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，測算出小區(qū)單價(jià)。之后，根據(jù)小區(qū)樓棟總情況、單個(gè)樓棟在小區(qū)的位置環(huán)境、房源所處樓層、戶型、朝向、采光、裝修程度和年限、面積等指標(biāo)進(jìn)行綜合測評計(jì)算，得出具體房源的參考價(jià)格。
除二手房外，新房價(jià)格也同樣能被估算。克爾瑞信息集團(tuán)北京房價(jià)測評中心首席分析師牟增彬介紹：“一手房價(jià)格分析系統(tǒng)采取因素調(diào)整法，通過計(jì)算機(jī)超過100個(gè)一手項(xiàng)目的模擬計(jì)算和十年以上經(jīng)驗(yàn)的定價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)值綜合權(quán)重反復(fù)比對，得出最終定價(jià)權(quán)重。”
克爾瑞研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告稱，克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)從宏觀上可以把握房價(jià)的走勢，從而判斷房地產(chǎn)市場的健康狀況；從微觀上對于具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從價(jià)格影響因素出發(fā)，采取價(jià)格測算方式評估其價(jià)值，從而對房地產(chǎn)的交易起到指導(dǎo)性作用。然而，購房人的需求在一定程度上對克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)提出了要求——數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及客觀公正的第三方立場。
克爾瑞（中國）信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱對此回應(yīng)：“房價(jià)參考價(jià)的相對精準(zhǔn)性建立在數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)之上，可以確保區(qū)域的行情判斷誤差在10%以內(nèi)，而美國知名房產(chǎn)估價(jià)網(wǎng)站Zillow的誤差在8%左右。”
第四維度
之所以有做第三方房屋指導(dǎo)價(jià)格的想法，周忻的靈感正是來源于Zillow。這是一家為用戶免費(fèi)提供各類房地產(chǎn)信息查詢服務(wù)的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，于2011年在納斯達(dá)克上市。據(jù)周忻介紹：“這家公司在短短四五年的時(shí)間內(nèi)做了四件事情：第一件是買了一張谷歌地圖；第二件是把全美國在互聯(lián)網(wǎng)上所有房產(chǎn)參數(shù)，詳細(xì)到房子的幾弄幾號、經(jīng)過多少交易統(tǒng)計(jì)得十分清楚，放在一套系統(tǒng)中；第三件是做了一個(gè)估價(jià)系統(tǒng)，與克爾瑞房價(jià)體系評估原理一樣，將這個(gè)體系放在互聯(lián)網(wǎng)上，引來很多人的關(guān)注；第四件就是將經(jīng)紀(jì)人頭像、聯(lián)系方式、貸款公司聯(lián)系方式與這個(gè)網(wǎng)站綁定，為他們嫁接客戶資源。”今年一季度，Zillow的營收同比增長71%，達(dá)到3，900萬美元，其中來自付費(fèi)業(yè)務(wù)的收入是3，100萬美元，展示廣告業(yè)務(wù)營收為790萬美元。
這是周忻眼中“非常簡單的商業(yè)模式”，讓他看得眼饞，于是經(jīng)過三年的前期準(zhǔn)備，克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)終于上線。但同APP一樣，作為產(chǎn)品的克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)現(xiàn)階段的意義并不在于給企業(yè)帶來多大的經(jīng)濟(jì)效益，而是幫助面向開發(fā)商的克爾瑞數(shù)據(jù)從B端走向C端。
周忻認(rèn)為，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)有四個(gè)維度，分別為新浪樂居模式的房地產(chǎn)資訊維度、以安居客為代表的房源維度、以易居電商為代表的支付交易維度，而克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)則成為了房價(jià)維度的代表產(chǎn)品。這也意味著，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中被視為專業(yè)門檻的營銷定價(jià)如今被全面解構(gòu)，行業(yè)由智力密集型向勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變的趨勢可能會(huì)因此加劇。
靠用戶積累掙錢
顯而易見，克爾瑞房價(jià)系統(tǒng)是周忻繼房產(chǎn)O2O——易居購房網(wǎng)之后的又一次重大創(chuàng)新戰(zhàn)略。但這一戰(zhàn)略之際，房產(chǎn)行業(yè)形勢正在微妙變化。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，盡管易居中國總營業(yè)額仍以7.35億元領(lǐng)先于同行，但是公司賴以起家的業(yè)務(wù)上正在被競爭對手拉開差距。比如，世聯(lián)地產(chǎn)（SZ 002285）一季度銷售額達(dá)到576億元，易居中國則為391億元；在利潤方面，世聯(lián)地產(chǎn)為2，500萬元，易居中國為2，646萬元，獲利能力已然接近。而世聯(lián)地產(chǎn)的目標(biāo)則是到2015年，市場占有率從去年的3.28%上升到7%。
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VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research
HUANG Wei-hua
(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)
Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.
Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS
隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形式復(fù)雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營運(yùn)而生。
1國內(nèi)外現(xiàn)狀分析
1.1國外現(xiàn)狀
通過網(wǎng)絡(luò)方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。
1.2國內(nèi)現(xiàn)狀
隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長,根據(jù)中國房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計(jì)顯示,目前在國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來進(jìn)行房產(chǎn)銷售和管理。
2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義
2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景
目前社會(huì)上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種服務(wù)類信息同時(shí)也在成倍的增長,尤其對于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對信息的規(guī)范管理、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。
在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項(xiàng)常規(guī)性工作——房屋銷售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長時(shí)間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進(jìn)行，這樣不僅浪費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于人工管理存在效率低、易出錯(cuò)等問題，必然會(huì)造成售后信息管理的不規(guī)范。
開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡單化、有效化的方向發(fā)展。
2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購買情況，消費(fèi)行為情況，居住要求等情況，同時(shí)人工管理容易出錯(cuò)。對于一個(gè)企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時(shí)地對客戶的購買情況、當(dāng)前的銷售情況和客戶的要求等情況進(jìn)行分析，就會(huì)對整個(gè)銷售系統(tǒng)的運(yùn)作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。
2.3所做工作
針對目前國內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開發(fā)工具采用VB語言，數(shù)據(jù)庫采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點(diǎn)構(gòu)建而成，編寫相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動(dòng)化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。
3系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
3.1系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個(gè)交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標(biāo)與數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計(jì)該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護(hù)、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。
1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計(jì)好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時(shí)系統(tǒng)將會(huì)把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對用戶進(jìn)行管理，這樣可實(shí)現(xiàn)添加新用戶并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶登錄密碼修改等功能。
2）數(shù)據(jù)維護(hù)：數(shù)據(jù)維護(hù)包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，將改動(dòng)的數(shù)據(jù)及時(shí)傳到后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中刪除，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和有效性。
3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對房屋的基本信息進(jìn)行查詢、對合同信息和收支信息進(jìn)行查詢，同時(shí)包含對購房客戶信息的查詢等。
4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進(jìn)行管理。
3.2系統(tǒng)流程圖
系統(tǒng)流程圖如圖1所示。
圖1系統(tǒng)流程圖
如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。
4結(jié)束語
由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：
優(yōu)化系統(tǒng)維護(hù)功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯(cuò)功能，同時(shí)為了保證系統(tǒng)中各個(gè)要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護(hù)不僅工作量很大，而且所占費(fèi)用較大，通常占整個(gè)系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對系統(tǒng)維護(hù)給予重視。
參考文獻(xiàn)：
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篇7
網(wǎng)絡(luò)整合營銷；現(xiàn)狀；原則；措施
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)所受到的影響因素眾多，包括金錢額度高、政治因素、周邊環(huán)境以及文化氛圍等，隨著改革開發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，傳統(tǒng)的營銷方式已經(jīng)不在適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和要求，房地產(chǎn)業(yè)對網(wǎng)絡(luò)營銷進(jìn)行整合勢在必行。網(wǎng)絡(luò)整合營銷則是指營銷機(jī)構(gòu)以消費(fèi)者為核心重組企業(yè)和市場行為，綜合協(xié)調(diào)使用以互聯(lián)網(wǎng)渠道為主的各種傳播方式以統(tǒng)一的目標(biāo)和形象傳播連續(xù)、一致的企業(yè)或產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通迅速樹立品牌形象，建立產(chǎn)品與消費(fèi)者的長期密切關(guān)系，更有效地達(dá)到品牌傳播和產(chǎn)品行銷的目的。因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以科學(xué)的發(fā)展觀為導(dǎo)向，合理運(yùn)用發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和企業(yè)本身存在的優(yōu)勢，與時(shí)俱進(jìn)，進(jìn)而構(gòu)建房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)整合營銷傳播模式，這對于房地產(chǎn)形象品牌的創(chuàng)造滿足人們的高標(biāo)準(zhǔn)需求以及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的落實(shí)都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀的分析
1、房地產(chǎn)業(yè)鏈所經(jīng)歷的發(fā)展歷程和發(fā)展空間是隨著改革開放和現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)的普及和應(yīng)用而發(fā)生改變。在此之前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)營銷模式主要通過宣傳頁、效果圖、售樓處以及銷售人員的介紹來將樓盤進(jìn)行推廣，再逐漸過渡到通過設(shè)置專門的示范區(qū)域、樓盤樣板以及廣告、報(bào)紙和等方式，直至如今的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)生的各類新興媒體的傳播，使樓盤更加生動(dòng)、直觀的呈現(xiàn)在社會(huì)公眾面前在最初的網(wǎng)絡(luò)營銷模式下，通過社會(huì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和企業(yè)自身建設(shè)的宣傳網(wǎng)站進(jìn)行和更新，并配以銷售項(xiàng)目的詳細(xì)信息以及各項(xiàng)優(yōu)惠和售后政策，使民眾對所購買的商品有全面詳細(xì)的了解，從而顯示出了公正、透明、平等的交易原則隨著各類手持終端設(shè)備以及各種各樣的交流軟件的投入和使用，房地產(chǎn)在營銷渠道上實(shí)現(xiàn)了多樣化，加快了信息的傳播，方便了企業(yè)與公眾之間的交流和溝通，直至今日房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不滿足這種單一的營銷方式，從而衍生出了對網(wǎng)絡(luò)資源的整合和優(yōu)化走上了線上線下全面整合的發(fā)展道路，即進(jìn)入了所謂的電商時(shí)代。在這一方面房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成績。不僅充分利用了互聯(lián)網(wǎng)輻射面更廣，交互性更強(qiáng)的特點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)營銷成為了一個(gè)新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式，并被業(yè)界認(rèn)可和推崇，都通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行了企業(yè)自身商品的營銷推廣。也從網(wǎng)絡(luò)中創(chuàng)新了企業(yè)的品牌、樹立了良好的形象從而適應(yīng)了市場，把握了市場。2、房地產(chǎn)業(yè)雖然順應(yīng)了時(shí)代的發(fā)展，但是由于我國國情和長期傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制以人們古舊思想意識的限制，不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些潛在的問題，制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤其是在面對競爭激烈、網(wǎng)絡(luò)信息良莠不齊的環(huán)境下，加劇了房地產(chǎn)業(yè)和社會(huì)之間的矛盾。首先網(wǎng)絡(luò)信息的具有局限性且內(nèi)容單一。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站中，多數(shù)企業(yè)的資質(zhì)和實(shí)力不強(qiáng)，所給予的服務(wù)內(nèi)容較為單一，對所有商品的宣傳都是一樣的，沒有改變和創(chuàng)新，相對于傳統(tǒng)媒體的實(shí)際可操作性和更新速度上較為緩慢，同時(shí)網(wǎng)絡(luò)上的信息不具有即視性，造成了宣傳資源的浪費(fèi)，加之網(wǎng)絡(luò)宣傳不管是在廣告位還是可視電視的屏幕占比上都要受到一定的限制，致使很多宣傳信息的缺失；其次，企業(yè)自身缺乏專門的網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)，很多的企業(yè)不具備專業(yè)的人員和部門去進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和維護(hù)，一般都是委托其他的合法機(jī)構(gòu)或是聲譽(yù)較好的網(wǎng)站機(jī)構(gòu)代為處理，這些就夠由于缺乏對該企業(yè)的具體了解，只是生搬硬套，缺乏企業(yè)的獨(dú)特性和實(shí)際性，從而做出來的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期的要求，另外，企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷需要大量的人力、物力和財(cái)力，對于此，企業(yè)并沒有一個(gè)明確的概念進(jìn)行界定，普遍的都是敷衍了事，最終導(dǎo)致網(wǎng)站缺少了吸引力，削弱了營銷的影響力度。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)整合營銷傳播模式的基本原則
1、緊密結(jié)合用戶的實(shí)際需求。互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)達(dá)改變了房地產(chǎn)的傳播環(huán)境，打破了傳統(tǒng)的單向營銷模式，轉(zhuǎn)化為商家和用戶雙方面的互通模式，用戶也成為了一個(gè)個(gè)鮮明的獨(dú)立個(gè)體，擁有自己獨(dú)特的需求，思想意識形態(tài)也發(fā)生了質(zhì)的變化，對精神建設(shè)提出了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊密聯(lián)系用戶的需求，迎合用戶的心態(tài)變化，從而引起用戶的關(guān)注，完成營銷傳播，進(jìn)而全面的滿足了不同人群的不同需求。2、實(shí)事求是，一切從產(chǎn)品的實(shí)際出發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)在營銷傳播的過程中，應(yīng)該按照產(chǎn)品的實(shí)際情況出發(fā)，不弄虛作假，實(shí)事求是，增加網(wǎng)絡(luò)宣傳的真實(shí)性，不能僅僅是為了吸引人們的注意力而脫離了實(shí)際，以免給后續(xù)工作帶來不必要的糾紛，從而維護(hù)好品牌和企業(yè)的形象，維護(hù)好公眾的合法利益。因此所有的營銷傳播行為都必須是基于品牌的核心價(jià)值，傳遞一致性的品牌主張，通過想象的整合建立強(qiáng)力的品牌形象。3、以網(wǎng)絡(luò)為樞紐，整合優(yōu)化跨媒體傳播。隨著營銷傳播方式的變化，對網(wǎng)絡(luò)的整合優(yōu)化已成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然，有效科學(xué)的以網(wǎng)絡(luò)為發(fā)展平臺(tái)，整合各類網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行優(yōu)化，組成一張互通的大網(wǎng)，利于用戶全面詳細(xì)的了解產(chǎn)品，保證網(wǎng)絡(luò)營銷的權(quán)威性，反之也便于企業(yè)隨時(shí)了解用戶的最新動(dòng)態(tài)，并及時(shí)的進(jìn)行溝通。
四、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)整合營銷傳播模式
1、確定營銷對象完善用戶數(shù)據(jù)信息。網(wǎng)路整合就是以“一對一”的理念為基礎(chǔ)，針對不同客體制定不同方案，整理歸納不同的數(shù)據(jù)信息。這與傳統(tǒng)的營銷模式基本保持一致，對用戶客體的需求、心理特點(diǎn)、所處的社會(huì)地位和環(huán)境以及其具有的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行精確的分析、整理并歸納，企業(yè)則通過網(wǎng)絡(luò)建立起相應(yīng)完善的用戶基本信息數(shù)據(jù)庫，同時(shí)根據(jù)用戶使用網(wǎng)絡(luò)終端的不同，判斷出各年齡段的人群的接受程度和方式，以此來了解用戶的消費(fèi)習(xí)慣，并作為確定營銷渠道的依據(jù)。2、深刻了解網(wǎng)絡(luò)營銷渠道的特點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)媒體平臺(tái)復(fù)雜多樣，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，綜合考慮樓盤所處環(huán)境的影響因素，在用戶比較關(guān)注的門戶網(wǎng)站等宣傳平臺(tái)上進(jìn)行商品的宣傳，另外針對專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站，企業(yè)可通過增加相關(guān)的有獎(jiǎng)參與活動(dòng)或是其他的房產(chǎn)優(yōu)惠活動(dòng)等形式的內(nèi)容，吸引用戶保持房地產(chǎn)宣傳的市場活躍性。而吸引用戶的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)主要是以專業(yè)知名的房產(chǎn)網(wǎng)站。同時(shí)房地產(chǎn)的營銷模式從最初的移動(dòng)交流軟件，雖然具有覆蓋率廣、傳播便捷等特點(diǎn)，但是用戶的體驗(yàn)度較差，進(jìn)而發(fā)展到運(yùn)用各移動(dòng)網(wǎng)站、用戶終端、移動(dòng)報(bào)刊等較高等級的網(wǎng)絡(luò)媒體，因此針對這些媒體，企業(yè)要進(jìn)行綜合的考察，對各媒體進(jìn)行優(yōu)勢整合，從而打造屬于自己、適合宣傳的專屬的網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代營銷模式的整合和銜接。3、完善營銷效果的評估和傳播過程。在網(wǎng)絡(luò)營銷整合傳播中，要完善對營銷效果的評估和傳播過程，從認(rèn)知、態(tài)度、方法上進(jìn)行完整的評估，也要注重對各傳播網(wǎng)、傳播內(nèi)容以及各媒體接觸點(diǎn)的分析和評估，以便更好的服務(wù)于商品的營銷傳播過程，滿足社會(huì)公眾的需求。在此過程中，企業(yè)可以組建專業(yè)人員對客戶進(jìn)行跟蹤回訪、對市場進(jìn)行調(diào)查、對品牌和口牌進(jìn)行調(diào)研以及隨時(shí)關(guān)注更媒體平臺(tái)上對該商品的點(diǎn)擊度，從中獲取第一手動(dòng)態(tài)資料，便于及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，良好的營銷模式，不僅利于增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也利于解決社會(huì)民生和安定問題。因此在新時(shí)期下，合理利用各網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，并對其進(jìn)行整合和優(yōu)化，從而拓寬營銷途徑，加大企業(yè)的宣傳力度，不僅能夠更好的滿足人們的不同需求，也可以幫助企業(yè)規(guī)避市場經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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篇8
隨著網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的健全和網(wǎng)絡(luò)知識的普及，新經(jīng)濟(jì)下的網(wǎng)絡(luò)銷售正悄然來臨，它的手段主要有：① 網(wǎng)上房展；② 網(wǎng)上房地產(chǎn)競拍；③ 網(wǎng)上房地產(chǎn)市場調(diào)查；④ 網(wǎng)上公關(guān)宣傳：一是互聯(lián)網(wǎng)廣播，它是基于Web技術(shù)的互聯(lián)網(wǎng)收音機(jī)，可用來宣傳房地產(chǎn)網(wǎng)站及公司服務(wù)；二是網(wǎng)上廣告；⑤ 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，即網(wǎng)上房地產(chǎn)論壇。網(wǎng)絡(luò)銷售利用了網(wǎng)絡(luò)媒體傳播的新觀念和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)，使客戶及商家享受到電子商務(wù)的便利與快捷。今天房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售已成為在傳統(tǒng)銷售模式的一種必要的補(bǔ)充與發(fā)展，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)與世界接軌的重要途徑。
1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析
目前，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)網(wǎng)站信息量小且質(zhì)量不高，而上網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要為房地產(chǎn)中介企業(yè)，其獲得信息的來源有限，尚不能滿足消費(fèi)者的需要[1]。大多數(shù)網(wǎng)站仍然以旗幟廣告、彈出廣告等強(qiáng)迫式廣告為主，一些企業(yè)更是利用網(wǎng)絡(luò)傳遞虛假廣告信息，互聯(lián)網(wǎng)的互動(dòng)特質(zhì)還未在網(wǎng)絡(luò)廣告中得到充分利用，導(dǎo)致顧客對網(wǎng)絡(luò)上的廣告煩不勝煩，對于購房更是顧慮重重。而我國政府在這方面的還存在很多法律空白，房地產(chǎn)的網(wǎng)上交易的還缺乏完善的安全保障和法律保障。
而在國外，將網(wǎng)絡(luò)廣告與網(wǎng)絡(luò)趣味性互動(dòng)游戲相結(jié)合逐漸成為一種趨勢。因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)游戲式廣告最能體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)廣告的交互性。通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系了國外的一些朋友，了解到加拿大的房地產(chǎn)業(yè)在銷售過程中已經(jīng)完全依賴互聯(lián)網(wǎng)，諸如微軟公司MSN網(wǎng)站等許多著名的門戶網(wǎng)站都有專門的房地產(chǎn)網(wǎng)頁，提供有關(guān)信息，有些還可以幫助網(wǎng)友免費(fèi)評估其房地產(chǎn)價(jià)值。[2]與國外相比，中國仍處于初步發(fā)展階段，因此，靈活運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)就顯得迫切重要了，而在網(wǎng)絡(luò)銷售中將網(wǎng)絡(luò)廣告與網(wǎng)絡(luò)趣味性互動(dòng)游戲相結(jié)合這一手段達(dá)到影響效應(yīng)勢必成為一種趨勢。
2 研究意義
其一，本方案采用網(wǎng)絡(luò)廣告與網(wǎng)絡(luò)趣味性互動(dòng)游戲相結(jié)合的形式，避免了旗幟廣告、彈出廣告等強(qiáng)迫式廣告導(dǎo)致的消費(fèi)者對網(wǎng)絡(luò)廣告形成的抵觸情緒，而網(wǎng)絡(luò)廣告的根本特性之一就在于交互性。互動(dòng)不僅是互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)勢，而且可以吸引受眾親身投入其中，加深對所廣告產(chǎn)品或服務(wù)的全面了解，加強(qiáng)對所廣告品牌的熟悉度和忠誠度。
其二，對于用戶而言，不僅趣味性互動(dòng)游戲給用戶帶來了娛樂性，用戶還能夠了解到現(xiàn)實(shí)中的實(shí)時(shí)的房地產(chǎn)信息，包括各小區(qū)的周邊環(huán)境、交通便利條件、地段經(jīng)濟(jì)等情況。不僅如此，用戶能夠在游戲過程中深入了解到小區(qū)的整體布局、綠化環(huán)境、公共配套設(shè)施等情況。
其三，對于房地產(chǎn)商而言，趣味性互動(dòng)游戲中引入了現(xiàn)實(shí)中樓房的銷售信息，讓用戶在玩樂的不知不覺中了解這些信息，達(dá)到一種意想不到的廣告影響效應(yīng)。另外，趣味性互動(dòng)游戲的基本素材源于現(xiàn)實(shí)中的樓盤和小區(qū)數(shù)據(jù)，讓更多的人了解這些信息，為房地產(chǎn)商的推銷工作提供了便利。
3 網(wǎng)站中購房游戲的設(shè)計(jì)
幾點(diǎn)說明：
1）網(wǎng)站主頁，以Google地圖數(shù)據(jù)制作而成的底圖，顯示各種類型的小區(qū)（包括新樓盤、二手房小區(qū)）的位置，主頁右邊的信息欄，列出了這些小區(qū)的各種信息，包括：小區(qū)的公共配套設(shè)施、綠化環(huán)境情況、交通便利條件、地段房價(jià)情況等，網(wǎng)站還根據(jù)這些基本情況，給每個(gè)小區(qū)賦予不同的權(quán)值，設(shè)置出了各小區(qū)的“房屋平均售價(jià)”。
2）用戶注冊后，需要在某一“小區(qū)”中租用或購買“房子”，才能具有在這個(gè)小區(qū)“工作”的權(quán)利，并把這一“小區(qū)”設(shè)置為自己的游戲場景。由于剛開始游戲時(shí)，用戶只擁有系統(tǒng)給予的少量的虛擬財(cái)富，用戶只能租用“二手房”。
3）網(wǎng)站還將設(shè)置一個(gè)評分系統(tǒng)評定用戶“房子”的精美指數(shù)，“房子”的周邊環(huán)境、地段經(jīng)濟(jì)、交通便利條件、內(nèi)部裝飾、陽臺(tái)視覺等對其精美指數(shù)都有影響。指數(shù)越高，用戶在“家”休息時(shí)的虛擬心情值恢復(fù)得越快，從而提高“工作效率”。
4）用戶每天的工作時(shí)間有限，工作時(shí)間到了以后必須回到“家”中休息一定的時(shí)間，使自己“體力”恢復(fù)，時(shí)間長短與自己的“房子”設(shè)計(jì)以及“心情值”密切相關(guān)。
5）用戶的“工作地點(diǎn)”包括：該“小區(qū)”中的物業(yè)管理處、家政服務(wù)中心、超市商店、餐廳、KTV歌廳、游戲城、酒吧、網(wǎng)吧、健身房等。但剛開始時(shí)，用戶只擁有一些基本的“技能”，只能在“餐廳”做服務(wù)員。“工作”過程中，用戶的經(jīng)驗(yàn)值就會(huì)增加，可以用經(jīng)驗(yàn)值換取更多的“技能”，進(jìn)行更多更高級的“工作”。
6）用戶“出租”或“出售”房子的“價(jià)格”由用戶自行設(shè)置，但每個(gè)“房子”都有不同的上限標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)由“房子”的精美指數(shù)及其地段位置控制。
7）每個(gè)用戶“租用”房子達(dá)一定的時(shí)間就可以不許向主人交付“租金”，超過一定的上限時(shí)就可以把這個(gè)“房子”據(jù)為己有，所以“出租”房子的用戶要經(jīng)常回去看看情況，將不交付“租金”的用戶趕出“房子”。
4 網(wǎng)站架構(gòu)及方法
5 結(jié)語
雖然這是一個(gè)娛樂網(wǎng)站，但用戶在玩樂的過程中能夠了解到現(xiàn)實(shí)的小區(qū)情況及住房信息，包括小區(qū)的樓房構(gòu)造、交通便利條件、公共配套設(shè)施、綠化環(huán)境情況，房子的面積、樓層高度、規(guī)格布局、環(huán)境因素、地段經(jīng)濟(jì)條件等等，給用戶在以后買房起來一種引導(dǎo)的作用。同時(shí)也為房地產(chǎn)營銷工作提供了一種方式，達(dá)到了意想不到的廣告影響效應(yīng)。
參考文獻(xiàn)：
[1]夏寧寧，淺論房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式創(chuàng)新，化學(xué)工程與裝備，2008（1）.
篇9
一、影響我國房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟(jì)因素
在宏觀經(jīng)濟(jì)上或者微觀經(jīng)濟(jì)上，影響房地產(chǎn)周期的因素涉及廣泛，并且各個(gè)因素之間存在相互的聯(lián)系。房地產(chǎn)周期的微觀因素包括生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素或者經(jīng)濟(jì)停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產(chǎn)的市場價(jià)格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價(jià)格。房地產(chǎn)周期的宏觀因素主要包括國民經(jīng)濟(jì)因素、相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)制度措施因素、社會(huì)風(fēng)氣及地域文化等因素。
（一）房地產(chǎn)利率
通常情況下，房地產(chǎn)利率的變動(dòng)與房地產(chǎn)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)相反關(guān)系。如果房地產(chǎn)利率上升，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)將處于衰落的趨勢；如果房地產(chǎn)利率下降，則房地產(chǎn)的周期波動(dòng)范圍變大，市場景氣也就上升。房地產(chǎn)利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資商投資規(guī)模有一定的影響，及對房地產(chǎn)用戶信用儲(chǔ)蓄及消費(fèi)貸款有一定的影響。若房地產(chǎn)其它影響因素不變，房地產(chǎn)利率下降，則開發(fā)投資商比較容易擴(kuò)大規(guī)模建設(shè)，其投資經(jīng)濟(jì)成本也就較低，而對于房地產(chǎn)存款利率的下降，則可以帶動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，減少儲(chǔ)蓄的存儲(chǔ)，從而增加房地產(chǎn)市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費(fèi)者購房的消費(fèi)貸款，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)分期付款信貸規(guī)模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。
（二）房地產(chǎn)國內(nèi)生產(chǎn)總值
國內(nèi)生產(chǎn)總值指在固定的時(shí)期內(nèi)，一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的全部貨物和勞動(dòng)力的生產(chǎn)總值。其不僅可以反映一個(gè)區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，也可以反映一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要受消費(fèi)需求C、投資商投資規(guī)模I、政府補(bǔ)貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：
GDP=C+I+G+X
國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要是體現(xiàn)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于何種狀態(tài)，若GDP的增長數(shù)字大于0時(shí)，則國內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于上升階段；相反，若GDP增長數(shù)字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時(shí)期。要使國內(nèi)生產(chǎn)總值體現(xiàn)一種真實(shí)的市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，運(yùn)用CPI指數(shù)，調(diào)整國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動(dòng)，從而精確顯示市場經(jīng)濟(jì)我國內(nèi)生產(chǎn)總值的實(shí)際變動(dòng)。一個(gè)區(qū)域GDP的大幅度增長，體現(xiàn)了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)收入的增加，隨之帶動(dòng)了消費(fèi)者消費(fèi)的增加，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)水平的提高。相反，一個(gè)區(qū)域的GDP處于負(fù)增長狀態(tài)，則該區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)處于衰退時(shí)期，同時(shí)消費(fèi)者的消費(fèi)能力也就降低，也減弱了房地產(chǎn)的消費(fèi)供給，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)也停滯不前。
（三）貨物通貨膨脹
貨物通貨膨脹，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格與真實(shí)貨物價(jià)值的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的變化。房地產(chǎn)價(jià)格是體現(xiàn)總物價(jià)水平的關(guān)鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化，其呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。若物價(jià)總體水平呈現(xiàn)上升趨勢，則房地產(chǎn)市場價(jià)格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格也呈上升階段；相反，房地產(chǎn)市場價(jià)格及真實(shí)價(jià)值呈下降階段。
通貨膨脹因素，也影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值功能與升值功能的變動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。市場上物價(jià)上漲，導(dǎo)致引發(fā)通貨膨脹后，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣貶值，同時(shí)也影響了消費(fèi)者的消費(fèi)觀念。雖然通貨膨脹會(huì)影響房地產(chǎn)供給的需求，但房地產(chǎn)保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關(guān)的關(guān)系，因此，通過為消費(fèi)者抵御物價(jià)上漲所帶來的通貨膨脹，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，市場經(jīng)濟(jì)中通貨膨脹現(xiàn)象與通貨緊縮現(xiàn)象的交替變化，將會(huì)周期性的影響房地產(chǎn)投資商投資的預(yù)期回報(bào)率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)周期性的波動(dòng)。
（四）市場經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)量
貨幣供應(yīng)量是指市場經(jīng)濟(jì)中某一時(shí)期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲(chǔ)、企業(yè)單位及財(cái)政金融機(jī)構(gòu)的存儲(chǔ)等不同的金融資產(chǎn)。根據(jù)我國人民銀行劃分的貨幣供應(yīng)量有M0、M1、M2三個(gè)不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應(yīng)量，其不僅體現(xiàn)房地產(chǎn)的購買力，也可以體現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。
二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系分析
運(yùn)用VAR模型，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系。VAR模型又稱為向量自動(dòng)化模型，也稱為分機(jī)構(gòu)化多方程模型。VAR模型可以應(yīng)用在很多領(lǐng)域，如模型中的脈沖響應(yīng)函數(shù)可以用來顯示任何一個(gè)變量的變動(dòng)如何運(yùn)用模型來帶動(dòng)其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財(cái)政政策對市場經(jīng)濟(jì)的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩(wěn)還是趨勢平穩(wěn)；若每個(gè)變量都不是平穩(wěn)的，但是變量的線性組合是平穩(wěn)的，這種現(xiàn)象就稱所選變量是協(xié)整的，特別注意的是協(xié)整不適合采用變量的一階差分進(jìn)行房地產(chǎn)周期評估。
結(jié)束語
本文主要分析宏觀經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應(yīng)量等因素對房地產(chǎn)生產(chǎn)周期的影響，研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間的互動(dòng)關(guān)系。
參考文獻(xiàn)：
[1]尹惠媛.房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)間互動(dòng)關(guān)系的研究[D].山東大學(xué)，2007.
篇10
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。
(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能
本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟(jì)評價(jià)模塊可以對所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷。可行性報(bào)告生成模塊則可以自動(dòng)生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。
(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)
在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。
其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。
二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)
傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái),數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動(dòng)態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。
數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。
(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)
信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。
(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)
OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。
(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)
數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。
數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動(dòng)力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊
(一)市場調(diào)查與預(yù)測
市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。
(二)經(jīng)濟(jì)評價(jià)
經(jīng)濟(jì)評價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。
經(jīng)濟(jì)評價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。
(三)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少?zèng)Q策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。
(四)可行性報(bào)告生成
可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報(bào)告的編輯。
篇11
同在3月中旬，有消息稱網(wǎng)易正式開通廣東房產(chǎn)頻道，這是網(wǎng)易公司在其原有房產(chǎn)頻道的基礎(chǔ)上，全新推出的一個(gè)以“新聞、交互、服務(wù)”為宗旨的區(qū)域性房產(chǎn)頻道；
2月22日，新浪房產(chǎn)頻道主編李景峰在“2003北京地產(chǎn)創(chuàng)新行動(dòng)”的會(huì)議上也表示，新浪房產(chǎn)將加大力度建設(shè)“地產(chǎn)圈”業(yè)內(nèi)頻道，將通過新浪網(wǎng)嘉賓聊天的“地產(chǎn)精英訪談”、業(yè)內(nèi)論壇、線下主題論壇、專題報(bào)道等多種形式，為北京市的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提供全面的網(wǎng)絡(luò)資訊服務(wù)。
實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)的普及，互聯(lián)網(wǎng)上的房產(chǎn)內(nèi)容已經(jīng)比比皆是，包括焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)這樣的全國性專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站和一些房地產(chǎn)主題的個(gè)人網(wǎng)站，大大小小加起來的總數(shù)也要超過二三百家之多。在這種情況下，一向側(cè)重于娛樂、體育等大眾化、年輕化內(nèi)容的門戶網(wǎng)站，為什么也要加大房地產(chǎn)頻道的建設(shè)力度呢？ 為何“炒房”？
為廣告炒房
在平面媒體上，房地產(chǎn)廣告一直擔(dān)當(dāng)媒體收入重任，往往會(huì)被那些跑房產(chǎn)線的報(bào)紙廣告業(yè)務(wù)員形象地稱為“廣告大戶”。事實(shí)也是如此，國家工商行政管理總局廣告監(jiān)管司的數(shù)字表明，從2002年開始，全國房地產(chǎn)廣告的投放量就已突破百億大關(guān)，超越雄踞霸主地位多年的藥品廣告，名列第一。
從現(xiàn)實(shí)的利益角度來看，近年來房地產(chǎn)在平面媒體的投放量不斷加大正是吸引門戶網(wǎng)站“炒房”的關(guān)鍵所在。
如搜狐首席運(yùn)營官古永鏘在并購焦點(diǎn)網(wǎng)的會(huì)上所說：“房地產(chǎn)已是國內(nèi)廣告投放量排名第一的行業(yè)，我們期望在未來的幾年中網(wǎng)絡(luò)媒體在這一領(lǐng)域可以增加市場份額。”
而從雅虎中國開通房地產(chǎn)頻道的介紹中，我們可以看出，廣告同樣是雅虎中國開通房產(chǎn)頻道的現(xiàn)實(shí)意圖。在網(wǎng)絡(luò)廣告銷售方面，雅虎中國表示將與北京鑫海恒廣告公司等一批優(yōu)秀的廣告公司合作，共同為用戶提供置業(yè)信息，開拓高端地產(chǎn)服務(wù)市場。由此來看，雅虎中國房產(chǎn)頻道要構(gòu)建的“信息交流平臺(tái)”和“便捷的渠道”正是有利于促進(jìn)廣告銷售的相關(guān)性內(nèi)容建設(shè)。
為用戶炒房
除利益層面的驅(qū)使外，用戶對房地產(chǎn)需求的升溫也是驅(qū)使門戶“炒房”的一個(gè)重要方面。
對此，搜狐古永鏘曾這樣闡述，像汽車一樣，房產(chǎn)對于一個(gè)家庭來講，是一個(gè)比較重要的決定，他們會(huì)花很多的時(shí)間去咨詢才去決定購買房產(chǎn)的行為。網(wǎng)絡(luò)非常重要，從搜索、信息的角度，以及從評論和業(yè)主之間的交流在其他媒體方面是看不到的，這點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)有一個(gè)特別的地位。
實(shí)際上，來自美國Nielsen//NetRatings于去年5月的一份調(diào)查結(jié)果，也同樣說明網(wǎng)絡(luò)在滿足用戶對房產(chǎn)需求方面的特殊性和重要性。該調(diào)查顯示，2003年3月份美國訪問房地產(chǎn)、按揭購房網(wǎng)站的用戶數(shù)超過了1200萬人，占在線活動(dòng)用戶總數(shù)的接近10%。“此類網(wǎng)站已經(jīng)成為眾多美國人用來調(diào)查房產(chǎn)、搜索房地產(chǎn)公司以及計(jì)算貸款的方便的工具。”
我們知道，從網(wǎng)站廣告盈利所具備的條件來看，用戶流量即人氣、用戶是不是該類廣告主的目標(biāo)消費(fèi)群體等，都是重要的指標(biāo)。從這一點(diǎn)上看，Nielsen//NetRatings的調(diào)查結(jié)果也能說明房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告盈收的可行性。
調(diào)查顯示，在2003年3月份獲得最多單一用戶的網(wǎng)站是Realtor.com（460萬人）；第2位為Homestore.com（360萬人以上），第3位為HomeGain（約120萬人）。由此來看，房地產(chǎn)網(wǎng)站的用戶流量還是相對理想的。而根據(jù)Nielsen//NetRatings公司的分析，“在訪問房地產(chǎn)、按揭購房網(wǎng)站的用戶中，有具體購買計(jì)劃和計(jì)劃實(shí)施搬遷的人士占很高的比率”，這一點(diǎn)又能說明房地產(chǎn)網(wǎng)站所吸引的用戶正是房地產(chǎn)廣告主的目標(biāo)消費(fèi)群體。從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)網(wǎng)站所宣稱的為用戶炒房，其根本的歸宿還是為廣告銷售而炒房，為利益而炒房。 門戶“炒房”的現(xiàn)實(shí)問題
淺嘗階段
目前，房地產(chǎn)網(wǎng)站的供、需雙方均停留在很初級的內(nèi)容淺嘗階段。作為供應(yīng)方、提供方，房地產(chǎn)頻道所提供的大多是內(nèi)容、信息、資訊以及一些簡單購買指南、咨詢方面的內(nèi)容服務(wù)，還談不上什么具體的應(yīng)用，如網(wǎng)上看房、訂單、預(yù)約等。雖然很多網(wǎng)站都在嘗試這類活動(dòng)，但其應(yīng)用還非常不成熟，尤其是在需求方對房地產(chǎn)網(wǎng)站的內(nèi)容需求也僅僅停留在獲取信息、知識等層面的時(shí)候，這種應(yīng)用即使解決了技術(shù)、安全問題，也依然難以獲得用戶的認(rèn)可和使用，其中，用戶的觀念和習(xí)慣難以轉(zhuǎn)變也是問題所在。
內(nèi)容同質(zhì)化
國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)站的競爭簡言之就是內(nèi)容上的競爭，而當(dāng)大家對房地產(chǎn)網(wǎng)站運(yùn)營還沒有看得更遠(yuǎn)、想的更有創(chuàng)意的時(shí)候，簡單的內(nèi)容就不可能為誰所獨(dú)有。這個(gè)時(shí)候，對于房地產(chǎn)網(wǎng)站的受眾而言，不管是門戶的房產(chǎn)頻道，還是專業(yè)的房產(chǎn)網(wǎng)站，其內(nèi)容大多是一樣的味道。對于面向同一區(qū)域市場的內(nèi)容、信息而言，所具有的功能、所達(dá)到的目的、具有的使用價(jià)值也沒有本質(zhì)的區(qū)別。 用戶忠誠度低
Nielsen//NetRatings的另一調(diào)查結(jié)果顯示，很多用戶對房地產(chǎn)網(wǎng)站的訪問習(xí)慣是，“通過訪問多個(gè)網(wǎng)站來比較房產(chǎn)信息”。調(diào)查結(jié)果稱，在訪問Coldwell Banker網(wǎng)站的用戶中有25%以上訪問RE/MAX網(wǎng)站、28%訪問Century21網(wǎng)站、約53%訪問Realtor.com網(wǎng)站。由此不難看出，房地產(chǎn)網(wǎng)站用戶的忠誠度還比較低，如何提高用戶對房地產(chǎn)網(wǎng)站的忠誠度，提高網(wǎng)民對信息、內(nèi)容、廣告的信任度等問題有待解決。
探索、創(chuàng)新、突破口
門戶“炒房”有前景，關(guān)鍵在于如何運(yùn)作，如何在探索、創(chuàng)新中尋找具有現(xiàn)實(shí)意義的突破口。
整合下的細(xì)分
現(xiàn)在已經(jīng)逐漸形成了租賃、新樓盤展示、購買指南、二手房交易以及面向企業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)、營銷類房產(chǎn)網(wǎng)站等幾大塊。而從橫向看，則已經(jīng)成熟的劃分為了房產(chǎn)、家居兩大塊，家居下面還不斷細(xì)分為裝修、建材、家具、水暖等多個(gè)方面。實(shí)際上，這些分類都是機(jī)會(huì)所在。掠取這些的機(jī)會(huì)的辦法也有兩種，一種是專、一種是全。各有各的做法，也各有各的“度”。
圈地、圈錢、圈人
圈地、圈錢、圈人都是必需的。諸如焦點(diǎn)網(wǎng)、搜房已經(jīng)不斷實(shí)現(xiàn)了圈地——面向各個(gè)有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域城市擴(kuò)張，圈錢——尋找投資合作，如焦點(diǎn)網(wǎng)被搜狐收購，搜房網(wǎng)和雅虎中國合作等。但是，如何“圈人”，即上文提到的培養(yǎng)用戶忠誠問題，是眼前需要解決的，處理好了，就是機(jī)會(huì)。
篇12
什么是互聯(lián)網(wǎng)+？通俗來說，“互聯(lián)網(wǎng)+”就是“互聯(lián)網(wǎng)+各個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，讓互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行深度融合，創(chuàng)造新的發(fā)展生態(tài)。它代表一種新的社會(huì)形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在社會(huì)資源配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)各域之中，提升全社會(huì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。互聯(lián)網(wǎng)+是把將線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，這就為傳統(tǒng)的企業(yè)開辟了新的市場渠道。
百年工業(yè)史背后隱藏的是同樣的產(chǎn)業(yè)邏輯：“標(biāo)準(zhǔn)化”、“規(guī)模化”和“流水線”。隨著互聯(lián)網(wǎng)特別是社交網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)時(shí)代正在遠(yuǎn)去。未來經(jīng)濟(jì)與社會(huì)組織將不再是凝固僵化的“矩陣式”形態(tài)，而呈現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)社群支持下、個(gè)性張揚(yáng)的“網(wǎng)狀”模式。這種轉(zhuǎn)變是革命性的。
古希臘哲學(xué)家赫拉克里特曾說過“人不能兩次踏入同一條河流”，就是說企業(yè)一定要跟上時(shí)代的步伐，踏準(zhǔn)時(shí)代的節(jié)拍。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，一定會(huì)是一次徹底的顛覆，不創(chuàng)新就會(huì)被時(shí)代淘汰。意識到這種變革，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)要有自我革命、自我顛覆的勇氣，才能取得涅槃重生的美好結(jié)局。
2 互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國已經(jīng)有90%房地產(chǎn)商經(jīng)常利用網(wǎng)絡(luò)和客戶交流，美國供方中，72%的房地產(chǎn)利用網(wǎng)絡(luò)銷售房屋；需方中，有80%購房者在買房之前都在網(wǎng)上進(jìn)行搜集信息的活動(dòng)。中國現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)民已經(jīng)占到了全國網(wǎng)民總數(shù)的三分之一。目前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)鏈初步形成，一年有三千多房地產(chǎn)網(wǎng)商，在網(wǎng)上投入八億多網(wǎng)絡(luò)廣告費(fèi)，在全國各行各業(yè)中排第四。
就中國房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合而言，截止2014年之前，大部分房地產(chǎn)商對于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的應(yīng)用還是體現(xiàn)在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用鏈條。到目前主流的房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合應(yīng)用，從公司控制力角度，可以分為：互聯(lián)網(wǎng)公司平臺(tái)、金融公司平臺(tái)、房地產(chǎn)商互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，涉及的業(yè)務(wù)收入主要有：新房業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)、租賃業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)以及興起的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。從發(fā)展階段來看，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合應(yīng)用產(chǎn)生的行業(yè)影響，也正在發(fā)生劇烈變化。當(dāng)下，互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)在未來也有可能因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的介入被創(chuàng)新或者被顛覆，互聯(lián)網(wǎng)思維帶給房地產(chǎn)的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產(chǎn)品對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認(rèn)知，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)對于互聯(lián)網(wǎng)利用的基本法則，從基本的網(wǎng)絡(luò)營銷開始，未來的房地產(chǎn)應(yīng)用，應(yīng)該嘗試在建立互聯(lián)網(wǎng)入口級服務(wù)、房地產(chǎn)自身產(chǎn)品精細(xì)化改造、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行改造和創(chuàng)新，一切以改變?nèi)祟惿罘绞綖槟繕?biāo)，
3 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下企業(yè)的管理要求
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前大部分還是以傳統(tǒng)的住宅、辦公樓的建設(shè)加銷售開發(fā)模式為主，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷手法作用有限或已遇到瓶頸。隨著房地產(chǎn)市場的縱深化發(fā)展，作為房地產(chǎn)商，單純的鋼筋水泥的建筑和售賣已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足用戶的需求。誰能最大化的整合資源，誰才能真正贏得用戶的認(rèn)可和信任。這就是這個(gè)時(shí)代的價(jià)值。
在沒有互聯(lián)網(wǎng)之前，企業(yè)和用戶之間是有距離的，信息是不對稱的，企業(yè)是中心，企業(yè)營銷就是對用戶我的信息，而廣告成了一個(gè)最主要的渠道。至于用戶，是被動(dòng)接受企業(yè)的信息。而如今，網(wǎng)絡(luò)化階段，海爾集團(tuán)首席張瑞敏提出互聯(lián)網(wǎng)思維的核心思維就是零距離和網(wǎng)絡(luò)化。零距離指的是企業(yè)和用戶之間信息流通的無障礙，網(wǎng)絡(luò)化指的是企業(yè)經(jīng)營無邊界，所有用戶都可以參與。所以我們更應(yīng)該堅(jiān)持創(chuàng)新并敢于挑戰(zhàn)自己才能面對更大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。
對于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的企業(yè)而言，真正的互聯(lián)網(wǎng)思維是對傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值鏈的重新審視，體現(xiàn)在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)和組織三個(gè)層面，以及供研產(chǎn)銷的各個(gè)價(jià)值鏈條環(huán)節(jié)中。并且將傳統(tǒng)商業(yè)的“價(jià)值鏈”，改造成了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的“價(jià)值環(huán)”即戰(zhàn)略制定和商業(yè)模式設(shè)計(jì)要以用戶為中心，業(yè)務(wù)開展也要以用戶為中心，組織設(shè)計(jì)和企業(yè)文化建設(shè)都要以用戶為中心。戰(zhàn)略層、業(yè)務(wù)層和組織層都圍繞著終端用戶需求和用戶體驗(yàn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。這就是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的“價(jià)值環(huán)”模式。其中，在業(yè)務(wù)層面，用戶端和供應(yīng)鏈端聯(lián)接起來，形成了一個(gè)閉環(huán)，將不斷地實(shí)現(xiàn)價(jià)值動(dòng)態(tài)地傳遞，用戶將需求反饋至研發(fā)生產(chǎn)，研發(fā)生產(chǎn)形成產(chǎn)品或服務(wù)再傳遞到銷售端，銷售端通過接觸用戶又形成了二次的循環(huán)。這種經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的“價(jià)值環(huán)”模式，將對傳統(tǒng)商業(yè)生態(tài)和商業(yè)理論帶來深刻的影響。“價(jià)值環(huán)”要求我們必須擁有互聯(lián)網(wǎng)思維（見圖一），持續(xù)不斷地關(guān)注用戶需求、聆聽用戶反饋并且能夠?qū)崟r(shí)做出回應(yīng)，這是未來企業(yè)建立商業(yè)模式的基礎(chǔ)。
4 互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新
總體而言，互聯(lián)網(wǎng)對于房地產(chǎn)的改變目前仍舊是局部的。就行業(yè)本質(zhì)而言，房地產(chǎn)商不是 “蓋房子的”那么簡單，最核心的競爭要素是不動(dòng)產(chǎn)的管理能力和社區(qū)服務(wù)水平。也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業(yè)”保值增值，服務(wù)的是人，那就要考慮讓“業(yè)主”舒服滿意。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)層面的管理升級，為了更好的觸網(wǎng)，房地產(chǎn)商就必須完成兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是角色的轉(zhuǎn)變，從生意人變?yōu)楫a(chǎn)品人。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的成功是建立在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，而好產(chǎn)品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業(yè)管理創(chuàng)新，好的社區(qū)服務(wù)升級，也都是“產(chǎn)品人”思維的體現(xiàn)。二是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變?yōu)槎嗑S度憑服務(wù)增值要利潤。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最重要的變化就是消費(fèi)者主權(quán)意識迅速覺醒，以往由商家主導(dǎo)的市場已變?yōu)橛上M(fèi)者強(qiáng)勢主導(dǎo)，顧客變成真正的上帝。正所謂“粉絲經(jīng)濟(jì)”的真諦，并非取決于商家自身有多強(qiáng)，而是取決于商家的姿態(tài)有多低。對房地產(chǎn)商而言，也必須積極轉(zhuǎn)換身份，全心全意地為業(yè)主服務(wù)。
為了實(shí)現(xiàn)真正的互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的運(yùn)作過程大體可分為四個(gè)階段：
第一階段為傳播層面，即社會(huì)化營銷階段，要求企業(yè)能夠利用網(wǎng)站、微博、微信和APP來展示公司的產(chǎn)品和品牌。
第二階段為渠道層面，即B2C階段，就是把渠道從線下搬到線上，通過互聯(lián)網(wǎng)銷售產(chǎn)品。
第三階段為供應(yīng)鏈層面，即廣義層面的電子商務(wù)—消費(fèi)定制（C2B），消費(fèi)者能夠參與到產(chǎn)品設(shè)計(jì)和研發(fā)環(huán)節(jié)。
第四階段為價(jià)值鏈層面，即用互聯(lián)網(wǎng)思維重新架構(gòu)企業(yè)，從傳播、營銷、供應(yīng)鏈到運(yùn)營管理都能夠由互聯(lián)網(wǎng)來驅(qū)動(dòng)，同時(shí)對組織結(jié)構(gòu)和管理方式予以相應(yīng)調(diào)整。
同時(shí)在房地產(chǎn)公司運(yùn)作過程進(jìn)行以下五個(gè)方面的管理創(chuàng)新。
首先，戰(zhàn)略層面
過去，所有企業(yè)都是以企業(yè)自身為中心，但在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代改變了，必須始終堅(jiān)持以用戶為中心。未來5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)商將會(huì)面臨三大主力消費(fèi)群體帶來的商機(jī)和挑戰(zhàn)。一是九零后為代表的居住消費(fèi)需求，二是老齡化加快帶來的養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)式增長，三是城市升級帶來的公共空間或服務(wù)設(shè)施的改造需求。
在中國房地產(chǎn)商要做的是決策以及對生活方式的策劃，基于這個(gè)原因，為了適應(yīng)這種改變，對于企業(yè)戰(zhàn)略的定義要予以升華，并不能只是單純的蓋房子賣房子，而是在大的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略下，以地產(chǎn)作為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的平臺(tái)，搭建一個(gè)包括家電、家居、物流、金融、地產(chǎn)等全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)圈，努力成為一個(gè)為用戶提供全方位智能化的生活方式倡導(dǎo)者或者服務(wù)商。
第二、從運(yùn)營層面上，公司運(yùn)營能力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
（1）財(cái)務(wù)指標(biāo)，要重點(diǎn)關(guān)注營運(yùn)能力的提升，營運(yùn)能力體現(xiàn)企業(yè)的管理水平和資產(chǎn)運(yùn)用能力，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)，也就是財(cái)務(wù)管理中的CCC，其中行業(yè)數(shù)據(jù)分析顯示，行業(yè)平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為1200多天，房地產(chǎn)商可以通過信息化途徑提高銷售去化，降成本、降庫存，控制土地獲取節(jié)奏等方式，采用多渠道融資，加強(qiáng)籌資，投資，用資等各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的管理，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短，大大的打破資金成本過高的傳統(tǒng)局面。
（2）公司運(yùn)營，作為房地產(chǎn)商要及時(shí)通過大數(shù)據(jù)模式提高公司運(yùn)營能力，可以考慮與第三方公司合作自主研發(fā)成本、工程、運(yùn)營、營銷等模塊信息化系統(tǒng)，大大提升全國項(xiàng)目的綜合管控能力。
第三，產(chǎn)品創(chuàng)新：設(shè)計(jì)方案要始終把用戶需求擺在首位，使用戶需求最大化，突出個(gè)性化、時(shí)尚化、智能化、環(huán)保化、平臺(tái)化。
（1）與用戶充分溝通：在前期，可以借助網(wǎng)站、微信、APP等渠道充分與潛在客戶進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交互，通過互聯(lián)網(wǎng)，使用戶真正參與戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)“按單定制”，滿足用戶的個(gè)性化需求。房地產(chǎn)商應(yīng)從拿地前鎖定地塊開始，通過線上和線下各種渠道，有針對性的與潛在用戶進(jìn)行交互，并重點(diǎn)對產(chǎn)品進(jìn)行戶型、立面、價(jià)格、景觀等進(jìn)行調(diào)研，實(shí)現(xiàn)用市場數(shù)據(jù)說話，營銷倒逼設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。
（2）設(shè)計(jì)創(chuàng)新：除了傳統(tǒng)意義上的設(shè)計(jì)方案優(yōu)化及人性化體驗(yàn)外，增加智能化帶給用戶“居于家，世界就在眼前；身在外，家就在身邊”的智慧生活的家體驗(yàn)。結(jié)合國家推崇的綠色、低碳、適老化、智慧化幾大方面，通過通訊網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)、電力網(wǎng)等多網(wǎng)融合的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，采用有線與無線網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式，把所有設(shè)備通過信息傳感設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，從而實(shí)現(xiàn)了“家庭小網(wǎng)”、“社區(qū)中網(wǎng)”、“世界大網(wǎng)”的互聯(lián)互通，并通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)3C產(chǎn)品、智能家居系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等的智能化識別和管理以及數(shù)字媒體信息的共享。
（3）商業(yè)創(chuàng)新：商業(yè)產(chǎn)品線也可以全面觸網(wǎng)，同傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代融合電商和傳統(tǒng)商業(yè)的定位是以云服務(wù)為線上交互平臺(tái)（O2O），以街體驗(yàn)為線下運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)商家、消費(fèi)者、物管360°交互的智慧型城市生活中心。通過強(qiáng)大的四網(wǎng)融合平臺(tái)，將入駐商家自動(dòng)接入“云平臺(tái)”，獲取金融和大數(shù)據(jù)服務(wù)，直接為經(jīng)營服務(wù)；對于消費(fèi)者來講，購物和休閑娛樂都會(huì)有云平臺(tái)服務(wù)。
第四，組織創(chuàng)新。
美國企業(yè)史學(xué)者錢德勒說企業(yè)的成長主要是依賴于兩個(gè)變量，這兩個(gè)變量決定企業(yè)的成長，第一個(gè)是戰(zhàn)略，第二個(gè)是組織，且戰(zhàn)略從屬于時(shí)代，戰(zhàn)略是根據(jù)時(shí)代的變化來設(shè)計(jì)，但是組織又根據(jù)戰(zhàn)略的變化來變化。現(xiàn)在戰(zhàn)略改變了，組織也必須要進(jìn)行改變。
傳統(tǒng)的管理理論有三個(gè)要素：第一個(gè)是管理的主體，第二個(gè)是管理的客體，第三個(gè)是管理的手段。它是封閉的不開放的。原來的組織是金字塔式，最底層的員工上面有很多領(lǐng)導(dǎo)，很難自主做出決策是被管理者。現(xiàn)在要做成一個(gè)開放的平臺(tái)生態(tài)圈，所以現(xiàn)在的組織從前期到設(shè)計(jì)、工程、成本、營銷，一直到售后全部要直面用戶，了解用戶需求，使用戶需求最大化，這樣的產(chǎn)品才會(huì)是被市場接受的產(chǎn)品。
第五，機(jī)制創(chuàng)新。
戰(zhàn)略和組織改變后，能不能可持續(xù)優(yōu)化，取決于薪酬體系和機(jī)制層面。傳統(tǒng)行業(yè)的薪酬體系搭建一般會(huì)依據(jù)每個(gè)員工的職級和崗位等綜合測算進(jìn)行設(shè)計(jì)，績效考核體系用的比較多的應(yīng)該是KPI、360°考核等，但實(shí)際并沒有達(dá)到激發(fā)員工工作熱情的目的。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，用戶的需求是碎片化和個(gè)性化的，企業(yè)需要從“大規(guī)模生產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“大規(guī)模定制”。同時(shí)，用戶的需求又是快變的，企業(yè)必須跟上“用戶點(diǎn)擊鼠標(biāo)的速度”。因此，企業(yè)的管理模式必須做出改變——由最了解一線需求的員工做決策，之前的管理者則從“下指令者”變?yōu)椤百Y源提供者”。把倒三角的科級組織變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)化的小微自組織，從而讓所有流程都能與用戶交互，贏得了用戶自然可以在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代游刃有余。
為了適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，以海爾集團(tuán)為例，海爾從2006年開始推行的“人單合一雙贏”模式。“人”指的是員工，“單”指的是市場目標(biāo)——不是狹義的訂單，而是廣義的用戶需求。“人單合一”即讓員工與用戶融為一體，而“雙贏”則指員工在為用戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，體現(xiàn)出自身的價(jià)值。舉個(gè)例子，以前，除了案場的銷售人員，設(shè)計(jì)、工程、采購等環(huán)節(jié)根本無法真正接觸置業(yè)者，自然也無法得知用戶的需求，他們做出來的項(xiàng)目肯定也無法得到置業(yè)者的認(rèn)可。而人單合一，小微化以后，從設(shè)計(jì)到采購到工程到營銷，他們可以通過網(wǎng)絡(luò)與置業(yè)者直接交互，反復(fù)交互的成果就是熱賣戶型和熱賣項(xiàng)目。各模塊的員工也在交互過程中創(chuàng)造了超值，參與了分享，真正實(shí)現(xiàn)使每個(gè)人成為自己的CEO
5 結(jié)束語
篇13
一、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)概述
移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)在信息技術(shù)推動(dòng)下，逐漸構(gòu)建較多相應(yīng)的門戶網(wǎng)站、聊天工具與互動(dòng)平臺(tái)，用戶僅需利用筆記本、平板電腦或智能手機(jī)等終端，便能在平臺(tái)中進(jìn)行交流互動(dòng)。從移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)特征看，集中表現(xiàn)為傳播方式多樣、信息量大、移動(dòng)性、互動(dòng)性與開放性等方面，為企業(yè)與個(gè)人用戶生產(chǎn)生活帶來極大便利。也因如此，使電子商務(wù)逐步發(fā)展起來，使人們更樂于通過網(wǎng)絡(luò)完成營銷與購物等活動(dòng)，如蘇寧易購、淘寶等，都為電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展的具體表現(xiàn)。而其中的網(wǎng)絡(luò)營銷，主要指將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融入到以往市場營銷模式中，用戶僅需通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)便可完成一系列信息交換與交易過程。對于網(wǎng)絡(luò)營銷在現(xiàn)代企業(yè)中的應(yīng)用，具有明顯的交易周期短、信息獲取便捷、營銷成本低以及受眾群體廣等特點(diǎn)，是企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略的重要組成部分[1]。
二、基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房地產(chǎn)營銷策略
本文在研究中主要以房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)例，盡管近年來在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，更注重網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的開展，但所取得的成效并不明顯，究其原因在于房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到宣傳目的，大量虛假信息，導(dǎo)致用戶對網(wǎng)絡(luò)信息持懷疑態(tài)度。同時(shí)，從網(wǎng)絡(luò)營銷模式上，單一現(xiàn)狀也較為明顯，大多房地產(chǎn)企業(yè)仍以簡單的移動(dòng)終端或網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為主要模式，創(chuàng)新性缺失，影響影響目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此外，現(xiàn)行房地產(chǎn)利用網(wǎng)絡(luò)營銷的相關(guān)規(guī)范也不完善，難以為營銷活動(dòng)的開展提供支撐。這些都要求做好改善工作，具體實(shí)現(xiàn)的策略主要表現(xiàn)在以下幾方面。
（一）產(chǎn)品質(zhì)量的提高與網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)
移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，網(wǎng)絡(luò)營銷具有明顯的開放性與互動(dòng)性特征，無論客戶的滿意度或?qū)Ξa(chǎn)品的否定都會(huì)在網(wǎng)絡(luò)中公開，這種網(wǎng)絡(luò)輿論帶來的影響極為明顯。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在保證自身產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，做到真實(shí)信息的，避免對房產(chǎn)質(zhì)量夸大，其容易造成企業(yè)誠信形象被毀的現(xiàn)狀。另外，網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的開展本身以網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為載體，所以在平臺(tái)建設(shè)上應(yīng)不斷加強(qiáng)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營銷中對于B2B或B2C模式的應(yīng)用，通常會(huì)發(fā)現(xiàn)取得的效果較差，極大程度歸因于門戶網(wǎng)站設(shè)計(jì)不合理。因此，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)中應(yīng)注意對房地產(chǎn)企業(yè)自身管網(wǎng)進(jìn)行完善，在此基礎(chǔ)上與行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合做好交易網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)與完善，保證該平臺(tái)應(yīng)用下，能夠完成房產(chǎn)信息、企業(yè)與客戶交流、交易活動(dòng)開展等功能。此外，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)也需在信息傳播力度上加大，對較多影響力較大的平臺(tái)進(jìn)行利用，如微博、微信或論壇等，這樣在保證信息真實(shí)性的基礎(chǔ)上，將促進(jìn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)的快速實(shí)現(xiàn)[2]。
（二）網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)模式的創(chuàng)新
針對現(xiàn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中存在的問題，實(shí)際改善中主要需通過營銷服務(wù)方式的創(chuàng)新，使網(wǎng)絡(luò)營銷效率得以提高。如體驗(yàn)式營銷模式、價(jià)格營銷、品牌營銷以及口碑營銷等，這些都能夠提升網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)水平。具體創(chuàng)新中，房地產(chǎn)企業(yè)首先需在信息傳播上進(jìn)行強(qiáng)化，保證用戶能夠?qū)Ξa(chǎn)品信息充分了解，可采取 現(xiàn)場活動(dòng)、廣告信息與網(wǎng)絡(luò)信息結(jié)合方式，使用戶體驗(yàn)到企業(yè)帶來的服務(wù)的同時(shí)，能夠感受到企業(yè)的形象。其次，在網(wǎng)絡(luò)營銷內(nèi)容上也需進(jìn)一步豐富。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的開放性與互動(dòng)性特征，使用戶在搜集網(wǎng)絡(luò)信息中更有自主選擇性，此時(shí)若房地產(chǎn)企業(yè)在營銷內(nèi)容上仍以簡單的文字描述為主，很難保證為用戶帶來良好的體驗(yàn)。因此，創(chuàng)新過程中應(yīng)注重在營銷內(nèi)容上引入更多影音圖像，將產(chǎn)品信息以動(dòng)態(tài)圖片或視頻形式展現(xiàn)，這樣有利于刺激用戶感官，對網(wǎng)絡(luò)營銷成功率的提高將起到突出作用。
（三）相關(guān)法律規(guī)范的完善
在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)開展中，由于企業(yè)面對的競爭壓力較大，很可能為吸引消費(fèi)者眼球虛假信息，一定程度上損害消費(fèi)者的利益。對此問題，要求在關(guān)于房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的法律規(guī)范上進(jìn)行完善，如交易平臺(tái)活動(dòng)、交易具體程序、投訴處理等問題，都應(yīng)納入具體法律內(nèi)容中。同時(shí)，針對其中散播虛假信息的企業(yè)，應(yīng)采取相應(yīng)的懲處措施。這樣在整個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有相應(yīng)法律規(guī)范作為保障的基礎(chǔ)上，才能使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展[3]。
結(jié)論：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷提供堅(jiān)實(shí)的保障。實(shí)際開展網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的主要特征及其為房地產(chǎn)營銷帶來的影響，立足于當(dāng)前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中存在的問題，從產(chǎn)品質(zhì)量的提高與網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)模式的創(chuàng)新以及相關(guān)法律規(guī)范的完善等角度出發(fā)，使網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)能夠順利開展，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的收益。
參考文獻(xiàn)
