引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)步驟范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
我們搞房地產(chǎn)開發(fā)，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟效益。如果市場已經(jīng)供大于求，則在開發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。
2. 認(rèn)真選擇好房地產(chǎn)投資的類型
在房地產(chǎn)開發(fā)以前，除了預(yù)測房地產(chǎn)市場的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因為不同類型的房地產(chǎn)投資，在盈利水平和開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發(fā)后使用價值預(yù)期或?qū)嶋H的改變造成的。例如，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋兀袇^(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風(fēng)險，當(dāng)土地不能按預(yù)期用途或.按時開發(fā)時，不但不會增值，而且要承擔(dān)土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進(jìn)行土地投資，必須針對土地的預(yù)期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進(jìn)行及時開發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業(yè)用房
商業(yè)用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數(shù)量等因素。一般來說，當(dāng)城市國民生產(chǎn)總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業(yè)營業(yè)齊會相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當(dāng)商業(yè)用房增長速度超過商業(yè)營業(yè)額的增長速度，或在經(jīng)濟不景氣時，就會引起商業(yè)用房的空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者帶來損失。因為商業(yè)用房本文由收集整理的變現(xiàn)能力不如一般住房， 因而投資開發(fā)商業(yè)用房所遇到的風(fēng)險要大于投資開發(fā)一般住房， 特別是一些高檔商業(yè)大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等，都需要大面積、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經(jīng)濟、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開發(fā)辦公耬時，必須事前預(yù)測所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因為辦公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風(fēng)險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，還必須與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展程度和企業(yè)單位購、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標(biāo)準(zhǔn)不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮(zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開發(fā)成本較低，但其售價和租金要由政府規(guī)定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發(fā)風(fēng)險也小，特別在房產(chǎn)市場不景氣時，保障性住房的投資開發(fā)應(yīng)作為首選的對象。
其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)較高，因而它的開發(fā)成本和售價、租金也較高。在經(jīng)濟高速發(fā)展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場中，投資開發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學(xué)和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發(fā)風(fēng)險較大，特別是在房產(chǎn)市場不景氣時。
開發(fā)企業(yè)除了投資開發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發(fā)倉庫、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對倉庫的投資開發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設(shè)施的投資開發(fā)，主要取決于
轉(zhuǎn)貼于
能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進(jìn)入本市的人數(shù)和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設(shè)施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發(fā)的風(fēng)險很大。
3. 選擇好開發(fā)項目的基地
開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，不論是土地開發(fā)，還是房屋開發(fā)，都要選擇好基地。因為房地產(chǎn)具有位置固定性的特點，必須把它的基礎(chǔ)扎根在土地上。在選擇開發(fā)基地時，一方面要符合城市規(guī)劃的要求；另一方面要考慮投資開發(fā)不同類型房地產(chǎn)的地理區(qū)位和環(huán)境等的客觀要求。一般來說，選擇區(qū)位、環(huán)境較好的開發(fā)基地，在開發(fā)后的房地產(chǎn)價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權(quán)衡利弊得失，優(yōu)選能使開發(fā)項目獲得較好經(jīng)濟效益的基地。
篇2
隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)實施限購、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場已由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場變化和顧客需求。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長，在開發(fā)過程中，需要與行業(yè)主管部門、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷售商等多個外部機構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優(yōu)勢對房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績效為目的，實現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業(yè)運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質(zhì)量與效率測評、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開發(fā)的特點進(jìn)行設(shè)計，通過精細(xì)化管理提高受控程度，通過流程的優(yōu)化提高工作效率，通過制度或規(guī)范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現(xiàn)管理復(fù)制。
3.房地產(chǎn)開發(fā)流程管理實施要點
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達(dá)到提高企業(yè)績效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時期來決定流程改善的總體目標(biāo)。在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定每類業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標(biāo)。
按具體目的來分，流程進(jìn)行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準(zhǔn)則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問題，便于復(fù)制流程，便于公司對流程的管理；
（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測點，監(jiān)控流程績效；
（4）監(jiān)督：便于上級對工作的監(jiān)督；
（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問題而有所側(cè)重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標(biāo)是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進(jìn)行優(yōu)化。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理框架
房地產(chǎn)開發(fā)流程管理要以價值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開設(shè)計，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全過程。
圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計管理流程。管理流程是指為了控制風(fēng)險、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對市場的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場競爭能力并達(dá)到利潤最大化和提高經(jīng)營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。
橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進(jìn)類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實施步驟
（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標(biāo)及關(guān)鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)
（2）流程優(yōu)化（以顧問團隊為主，內(nèi)部團隊確認(rèn)）
前提：實現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現(xiàn)重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；
（2）把多個工作合并成一個；
（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；
（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸
（5）實行并行工程；
（6）使企業(yè)支持活動和管理活動成為客戶創(chuàng)造價值的流程驅(qū)動；
（7）把自己的流程通過合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：
流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標(biāo)，將目標(biāo)分解；成立再造流程的組織機構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標(biāo)；改造成功的判別標(biāo)準(zhǔn)。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設(shè)計創(chuàng)立；流程設(shè)計方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負(fù)責(zé)實施。
流程再造第五階段，制訂詳細(xì)再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標(biāo)、時間等確認(rèn)；預(yù)算計劃；責(zé)任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。
篇3
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進(jìn)行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實例個數(shù)，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟評價，以減少投資風(fēng)險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)
1、郭丹，李菲.成本管理過程評價指標(biāo)體系設(shè)計[J].合作經(jīng)濟與科技，2007(3).
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Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment
中圖分類號：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到良好的經(jīng)濟效果，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風(fēng)險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進(jìn)行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)比準(zhǔn)價格確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟評價，以減少投資風(fēng)險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標(biāo)體系設(shè)計[J].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).
篇5
房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析；售價預(yù)測方法
近幾年房地產(chǎn)已逐漸成為人們最關(guān)心的產(chǎn)業(yè)，房價的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長帶來無形的壓力，讓越來越多的人對房價的估計和預(yù)測產(chǎn)生了興趣，然而專業(yè)人士對房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中售價預(yù)測具有和準(zhǔn)確的眼光和專業(yè)的方法，從各個因素進(jìn)行預(yù)測分析，保證投資的回報率和一定標(biāo)準(zhǔn)的收益率。
一、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境因素進(jìn)行預(yù)測分析
房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是征地，區(qū)域不同征地的價格也就不同，人們看到正在開發(fā)的住宅區(qū)或商品房之后，在心里會有起碼的房價定位，相比較而言的價格高低會有判斷，這種不專業(yè)的預(yù)算主要依靠對開發(fā)地周圍環(huán)境的了解狀況。通常情況下，對于商品房來說，客流量比較大，人口流動人數(shù)數(shù)量多流動次數(shù)多的區(qū)域，其房價水平相對比較高，因為占據(jù)良好的經(jīng)濟貿(mào)易環(huán)境，為實現(xiàn)經(jīng)營目的創(chuàng)造了良好的條件。而對于住宅區(qū)來說，周圍交通、醫(yī)療、教育和自然環(huán)境等因素對其價格的確定都具有重要影響，選擇住房的周圍環(huán)境，在很大程度上是選擇自己的生活質(zhì)量和滿足內(nèi)心對生活的追求。其中教育因素在現(xiàn)在住房選擇中占有的地位越來越高，很多家長為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優(yōu)越的住宅，這種情況也是比比皆是。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中對售價進(jìn)行預(yù)測時房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境，尤其是交通、教育和醫(yī)療以及人口流量等社會因素已作為重要的基礎(chǔ)方法。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的資金投入因素進(jìn)行預(yù)測分析
房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟行業(yè)中都屬于高投入的行業(yè)，在投資運作前期，房地產(chǎn)開發(fā)所進(jìn)行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，籌集資金也并不是一件容易的事情，對于房地產(chǎn)商來說，“低投入，高回報”才是投資的真正目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中，售價的預(yù)測需要運用資金投入這個因素來進(jìn)行。房地產(chǎn)的資金投入需要從征地費、搬遷安置費、補償費、開發(fā)費、資金投入利息費、以及開發(fā)過程中的各項稅費等投入進(jìn)行考慮。這些費用顧名思義，是在房地產(chǎn)開發(fā)的各個步驟出現(xiàn)的費用支出。需要解釋的是搬遷安置費和補償費是在開發(fā)過程中，對拆遷居民進(jìn)行的補償或應(yīng)有的福利，在這一方面根據(jù)居民的要求或是針對個別對拆遷政策或補償不滿意的居民而言進(jìn)行的費用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商會依靠一定的公關(guān)手段對這筆費用進(jìn)行縮減，以減少整個開發(fā)過程中的投入，達(dá)到企業(yè)增加回報率的投資經(jīng)營目標(biāo)。從專業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中對資金投入因素的分析和對投資額的控制也是進(jìn)行房價預(yù)測的重要方法。
三、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的收益回報率因素進(jìn)行預(yù)測分析
房地產(chǎn)投資經(jīng)營的目的是創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益，獲取更高的利潤，從實質(zhì)上看，房地產(chǎn)商或企業(yè)投資房地產(chǎn)并進(jìn)行開發(fā)的動力是高額的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)的收入因素主要是商品房銷售量多少和銷售價格高低，因為這兩個因素從根本上決定了銷售收入的高低。投資企業(yè)和發(fā)昂地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)自己的利潤目標(biāo)或資金、人力等的投入量來制定未來商品房銷售時的房價區(qū)間，并根據(jù)銷售量或是其他政策等外界因素的影響等進(jìn)行價格調(diào)節(jié)，從這個角度看，投資企業(yè)或房地產(chǎn)商在自身的資料范圍內(nèi)能夠大概預(yù)測自己開發(fā)的商品房價位，為達(dá)到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場中的競爭力，搶占更在的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資商會根據(jù)實際銷售情況將價格進(jìn)行提高或偶爾降低的調(diào)整，保證利潤率達(dá)到既定的銷售收入目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)商實際操作運行過程中，可以根據(jù)自己的資料整合或市場調(diào)查來制定收益率目標(biāo)，并根據(jù)自己的投資目標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中預(yù)測商品房的售價。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)的可行性分析需要對各個因素進(jìn)行調(diào)查和分析，并需要專業(yè)的知識和理論對資料進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計和數(shù)據(jù)分析，得到最后的預(yù)測結(jié)果來知道企業(yè)或投資商的投資意向，這些專業(yè)的方法還需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本特點，考慮經(jīng)濟、政治政策、消費者心理以及營銷策劃等多方面的知識，必須對項目進(jìn)行透徹地研究，掌握準(zhǔn)確資料，為房地產(chǎn)可行性分析中進(jìn)行的售價預(yù)測分析做貢獻(xiàn)。事實上，售價預(yù)測的方法多種多樣，從不同的角度看問題得到的結(jié)論就不盡不同，不管運用什么方法都要做到實事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產(chǎn)開發(fā)中售價預(yù)測準(zhǔn)確性發(fā)揮作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]
篇6
一、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
（一）準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。
現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實；二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費用進(jìn)行控制。具體步驟如下：一是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用；二是針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實際，找出各項成本動因，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表；三是確定成本分配率，匯集各項作業(yè)成本費用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為：某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量；間接費用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（二）流程再造。
房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動，完整地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈，并對作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下：一是繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動；二是借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題；三是尋求解決問題的方法；四是評估實施結(jié)果；五是進(jìn)行下一個問題的解決；六是進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運轉(zhuǎn)自如。
（三）作業(yè)分析。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對流程中的各個作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認(rèn)、成本對象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講，對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題
（一）考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。
我國房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。
（二）準(zhǔn)確成本追溯與分配。
ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因；亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。
（三）注意重要性原則
房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進(jìn)入ABC核算體系。
（四）要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強弱以及與財務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。
篇7
2、賣點群策劃模式
3、等值策劃模式
4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵
（1）土地價值研判
（2）概念設(shè)計
（3）視覺設(shè)計
（4）營銷策劃
（5）市場推廣、媒體組合
（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制
（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)
（8）品牌培植與運用
房地產(chǎn)項目的選擇與論證
──房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法
一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認(rèn)識的誤區(qū)
誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化
誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化
誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化
以上認(rèn)識的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺拢铐椖坎萋噬像R，以致項目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識項目選擇與論證的重要性
1、房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風(fēng)險；
(2)由于開發(fā)周期長，開發(fā)者需要預(yù)計市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險程度；
(3)開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險的能力與限度。
一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。
2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。
(2)項目選址不當(dāng)，前期市場定位與建筑設(shè)計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。
3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性。
(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；
(2)同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。
因此，缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對發(fā)展項目有勝的把握。
4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的系統(tǒng)性和時序性。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟活動，從實務(wù)上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟
1、概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。
2、項目選擇的步驟：
a、廣泛尋找投資項目
b、精心篩選投資項目
c、對重點項目進(jìn)行投資機會性研究（初步可行性研究）
d、項目投資談判
e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）
f、公司的決策與實施
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）
1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。
2、項目論證的階段性
(1)項目投資開發(fā)的機會性論證
指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項目的特點，就其開發(fā)的市場機會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟問題進(jìn)行研究論證。
(2)項目投資開發(fā)的詳細(xì)論證
指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對項目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。
3、項目論證要解決的問題
(1)立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的
主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦浴L(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。
(2)立項時的微觀環(huán)境是怎樣的
了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設(shè)條件、項目規(guī)劃建設(shè)要求，項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。
(3)項目的市場定位分析
包括市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。
(4)初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案
投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項目開發(fā)提建議。
(5)項目開發(fā)分期與樓價的初步設(shè)定，項目投資與效益測定
(6)項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。
五、項目選擇與論證要注意的問題
1、營銷與規(guī)劃設(shè)計必須前期介入，強調(diào)市場為先導(dǎo)的同時又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。
2、項目定位以市場調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。
3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎(chǔ)。
4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。
5、既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。
六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介
房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念
1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策
2、對客戶的適應(yīng)性：滿足需求引導(dǎo)需求發(fā)掘需求
3、服務(wù)的目標(biāo)：
(1)建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式
(2)建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案
七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究過程參與營銷培訓(xùn)與監(jiān)測）
八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：
1、項目的區(qū)位價值評估；
2、項目地塊的開發(fā)價值評估；
3、重要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的監(jiān)控與分析；
4、微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細(xì)分市場和區(qū)域市場）；
5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；
6、開發(fā)模式的選取（細(xì)分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對比）；
7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；
8、物業(yè)管理的要求；
9、規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估；
10、成本效益分析；
篇8
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實意義。
1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強度
受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機制
近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機制。
1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因為在市場經(jīng)濟條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類
對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場經(jīng)濟為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進(jìn)城市運作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項目開發(fā)與城市運營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強自身競爭能力。
結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以完滿實施取得經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
篇9
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的作用和意義 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險 房地產(chǎn)的項目方案開發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計公司的選擇存在著一定的風(fēng)險，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設(shè)計和實施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計開發(fā)房地產(chǎn)項目之時加強對開發(fā)項目的管理，則能加強相應(yīng)的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能促進(jìn)建筑項目的質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理和促進(jìn)實現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計和管理模式，充分實現(xiàn)項目管理設(shè)計對整個建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目對后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理 項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設(shè)計。項目的設(shè)計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項目。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中存在的問題
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準(zhǔn)備不充分 房地產(chǎn)所開發(fā)的項目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項目的市場消費定位不夠準(zhǔn)確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設(shè)計到實施的時間。缺乏詳細(xì)具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理不及時 目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項目的設(shè)計規(guī)劃階段將可實施的方案與項目的市場經(jīng)濟性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計之時浪費了較多的人力物力但所設(shè)計的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導(dǎo)致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發(fā)管理過程中的不及時造成的。
2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
由于房地產(chǎn)項目的管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施
篇10
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性分析研究
隨著我國社會的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是企業(yè)的重點之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作主要幾點分析研究
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎(chǔ)及開發(fā)
隨著企業(yè)綜合管理水平的提升，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎(chǔ)與經(jīng)驗，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理，保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。
2.2 以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計管理工作
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平日益提高，人們對住宅的需求也不斷提高，其不僅要通過良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計滿足現(xiàn)代人們對居住場所休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認(rèn)識到規(guī)劃設(shè)計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計審批有關(guān)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。
2.3 以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展
根據(jù)企業(yè)分包的過程中對現(xiàn)代房地產(chǎn)的發(fā)展的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目管理部門必須重視綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位，分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點來協(xié)調(diào)工程項目管理工作，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期、施工場地等因素同施工過程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效濟效益。
2.4 注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
在現(xiàn)代社會人民生活中，房地產(chǎn)是人們經(jīng)濟性能中的一個重要比例，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對監(jiān)理公司的嚴(yán)格要求，保障工程建設(shè)施工質(zhì)量，作為
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)企業(yè)即工程建設(shè)的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場代表必須認(rèn)識到自身工作中對質(zhì)量監(jiān)督與管理的職責(zé)。在工程技術(shù)部領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)現(xiàn)場各專業(yè)技術(shù)工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設(shè)計圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，辦理現(xiàn)場設(shè)計、技術(shù)變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，對工程質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任。
3、如何加強房地產(chǎn)開發(fā)工程資金的控制、管理，從而保障企業(yè)的經(jīng)濟利益
房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，完善的資金管理與控制系統(tǒng)是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目和資金管理控制的關(guān)鍵，其關(guān)系到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的合理使用和管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目融資計劃和平衡，以及資金的合理分配，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務(wù)人員的配合，對工程招標(biāo)、合同談判、造價預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價分析等多項工作進(jìn)行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
4、結(jié)束語
綜上所述，隨著我國通過行政干預(yù)手段對房地產(chǎn)市場的控制，房地產(chǎn)的發(fā)展在回歸理性的同時也受到了一定的限制。房地產(chǎn)工程項目由于本身具有的復(fù)雜性和龐大性，在項目工程建設(shè)的過程中，需要建設(shè)單位、設(shè)計單位、造價咨詢單位、監(jiān)理單位、施工單位和后期的物業(yè)管理單位等多家單位各自承擔(dān)自身的工作內(nèi)容，完成各自的工作任務(wù)，共同構(gòu)建房地產(chǎn)項目管理的完整體系，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、運用房地產(chǎn)工程管理的方法和切實有效的管理措施、對整個工程建設(shè)所有工作的系統(tǒng)運動過程進(jìn)行計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制，以保證整個項目質(zhì)量、工期、投資效益目標(biāo)的實現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
篇11
在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)項目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風(fēng)險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個部分。若房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理概述
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的重要意義
①由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項目過程的社會關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗收的管理幾個方面:
1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理。此項管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。
2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經(jīng)濟效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對現(xiàn)場施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時的嚴(yán)查落實。
3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。
4）工程驗收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的現(xiàn)狀
目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責(zé)任制，如圖1所示。
圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全
作為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發(fā)項目工程的實施，還會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足
許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點過多集中在所開發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，對技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開發(fā)商對工程管理工作了解的不多，導(dǎo)致開發(fā)商草率的進(jìn)行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進(jìn)行設(shè)計時沒有充分的依據(jù)，也無法進(jìn)行項目管理的預(yù)測以及控制團。同時也致使開發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來許多困擾和不便。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責(zé)任制
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，但是通常會存在工作人員責(zé)任不明確，無法將責(zé)任與質(zhì)量相掛鉤的問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題無法及時找出具體的責(zé)任人，久而久之導(dǎo)致工作人員的責(zé)任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應(yīng)的獎勵，嚴(yán)重的降低工作人員的工作積極性，從而導(dǎo)致工作人員在工作上敷衍了事。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的措施
基于以上大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開發(fā)項目、銀湖碧苑商品房開發(fā)項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理將顯得很有必要。
（1）健全房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執(zhí)行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項目管理機構(gòu)以及管理部門，同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。
（2）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作
要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準(zhǔn)備工作，其中包括設(shè)計階段與規(guī)劃階段的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計，將市場的需求作為出發(fā)點，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟、性能等多個方面的設(shè)計，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習(xí)。除此之外，同設(shè)計單位加強聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態(tài)管理系統(tǒng)。同時也要結(jié)合具
體實際情況，遵循預(yù)算的施工圖。
（3）建立并完善工程管理的責(zé)任和獎懲機制
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責(zé)任制，將具體責(zé)任落實到負(fù)責(zé)人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標(biāo)準(zhǔn)以及明了的獎懲機制，做到準(zhǔn)確、客觀的將責(zé)任制的工程管理推行到底，強化責(zé)任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎勵和懲罰。最后，加強建設(shè)項目的施工管理，充分的調(diào)動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創(chuàng)造性。
結(jié)語
綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對市場的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開發(fā)項目工程管理體制，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的管理，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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一、作業(yè)成本法概述
作業(yè)成本法簡稱ABC法,是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎(chǔ),以作業(yè)為中心,通過對作業(yè)成本的確認(rèn)和計量,對所有作業(yè)活動跟蹤反映,消除“不增值作業(yè)”,改進(jìn)“可增值作業(yè)”,從成本產(chǎn)生的源頭入手,分析成本發(fā)生的前因后果,按成本動因的多標(biāo)準(zhǔn)分配,提高了成本計算的準(zhǔn)確性,引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源,根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè),并計算出作業(yè)成本,再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量,將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強調(diào)費用支出的合理有效性,而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān),就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產(chǎn)品有益的支出,就應(yīng)計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制,克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責(zé)任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前,作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實施。
二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用
房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用,主要體現(xiàn)在以下三個方面:
1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總,按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后,無法準(zhǔn)確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因,從而無法有效地對間接費用進(jìn)行控制。
考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準(zhǔn)確分配,可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中,具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際特點,以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè),建立作業(yè)中心,確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景,結(jié)合開發(fā)實際,找出各項成本動因,是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步,并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業(yè)成本費用,并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量,將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總,計算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。
2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng),通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動,完整地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè),對于不增值和低效作業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除,橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈,并對作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理,協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈,保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成,保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢,改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率,打造企業(yè)核心競爭力。
房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負(fù)責(zé)實施;④評估實施結(jié)果,修正解決方案,重新實施;⑤進(jìn)行下一個問題的解決;⑥進(jìn)行新一輪的流程分析,使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練,各環(huán)節(jié)自然銜接,運轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組,結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監(jiān)督,提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率。
3、作業(yè)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后,進(jìn)一步對流程中的各個作業(yè)進(jìn)行分析,即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認(rèn)、成本對象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業(yè)的有效性和增值性,以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講,對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標(biāo)成本的差異,了解成本形成過程及發(fā)生的原因,從而對間接費用進(jìn)行成本控制,在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源,對產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心,為了有效控制建設(shè)各階段的成本,還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析,保證各作業(yè)中心能合理銜接,無重疊現(xiàn)象。這樣,整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設(shè)計等工作,應(yīng)對該階段的工作合理排序,保證該階段目標(biāo)的完成。
因此,作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學(xué)性和有效性,進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題
本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運用進(jìn)行研究,在實際操作中,還應(yīng)注意以下問題:
1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比,其運用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出,因而開發(fā)間接費用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此,各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點、經(jīng)營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始,逐步推進(jìn),發(fā)現(xiàn)實施過程中的問題,不斷學(xué)習(xí)、摸索,再運用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程,同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗與總結(jié)。
2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯(lián)系,仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象,這些問題都值得進(jìn)一步探討。
3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數(shù)據(jù)本身的花費有多有少,應(yīng)依據(jù)重要性原則,選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費用進(jìn)入ABC核算體系。
4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實施ABC法,還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強弱以及與財務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
篇13
一、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系
城市規(guī)劃通過制定出相應(yīng)方案來對城市用地進(jìn)行合理有序的規(guī)劃控制，而房地產(chǎn)開發(fā)是用多種原料來把土地變成一個個房屋、建筑的過程，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，都是為城市服務(wù)、滿足人們需要。但是城市規(guī)劃是“領(lǐng)頭人”，它指導(dǎo)控制著房地產(chǎn)的開發(fā)，城市規(guī)劃所設(shè)計的方案都是為房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備的，是要房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)的，所以二者之間密不可分，并且相互聯(lián)系、相互作用著[2]。
房地產(chǎn)行業(yè)算是一種城市形態(tài)的行業(yè)，它的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它在人口密集的城市中，是隨著工業(yè)、城市化的迅速發(fā)展而發(fā)展的，所以城市的發(fā)展程度決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，基礎(chǔ)性也較差，與城市的發(fā)展不太協(xié)調(diào)。體現(xiàn)在長期的滯后、短期的過熱，即使經(jīng)過了一些措施的調(diào)整，但還是存在著一些不協(xié)調(diào)的問題，如何才能讓城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成了人們最關(guān)注、最急切解決的問題。
二、城市規(guī)劃在房地產(chǎn)開發(fā)中的指導(dǎo)作用
房地產(chǎn)的開發(fā)是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是商品房的建設(shè)，這些都得在開發(fā)建設(shè)之前受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，是城市規(guī)劃中很重要的一部分。不同層次的房地產(chǎn)的規(guī)劃也是不同的，但無論是總體、分區(qū)、控制等規(guī)劃，都是詳細(xì)規(guī)劃中的一部分，而且各個不同的規(guī)劃，對房地產(chǎn)的指導(dǎo)作用力度也是不同的。這種指導(dǎo)作用表現(xiàn)在：可以事先為房地產(chǎn)商指明哪塊地是可以開發(fā)使用的；可以為房地產(chǎn)開發(fā)商提供開發(fā)的規(guī)模、步驟等；還可以為房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)周邊的環(huán)境，安排配套設(shè)施，使房地產(chǎn)有序的進(jìn)行下去。尤其是分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更是非常的具體，可以為開發(fā)商確定房地產(chǎn)開發(fā)中各個區(qū)域的劃分，確定各區(qū)的用地范圍和人口數(shù)量；還可以指明各個區(qū)的建筑及用地的容量控制指標(biāo)，建筑間距；還可以指出各塊地所要建設(shè)的房子的體量、色彩、體形等要求。所以說城市規(guī)劃在房地產(chǎn)中的指導(dǎo)作用發(fā)揮的很廣泛，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來很多的方便，為開發(fā)商也解決了一些實際問題。有了總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，而且是符合實際的、有根據(jù)的，它們之間聯(lián)系也是密不可分的[3]。所以城市規(guī)劃是城市建設(shè)的指導(dǎo)者，又是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的有效的實施過程，只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下才能可持續(xù)發(fā)展，他們共同發(fā)展才能提高城市建設(shè)的發(fā)展。
三、城市規(guī)劃在房地產(chǎn)開發(fā)中的調(diào)控作用
城市規(guī)劃在房地產(chǎn)開發(fā)方面的調(diào)控是多方面的、長期的任務(wù)，也是經(jīng)常性的任務(wù)，但是目前城市規(guī)劃在房地產(chǎn)開發(fā)中，還是有幾個方面是需要加強調(diào)控的力度的：
（5）控制商品房的開發(fā)。20世紀(jì)90年代初，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，很多地區(qū)都積壓了大量的商品房，空置商品房的占地面積也大幅度的增加，可是各地在建商品房的規(guī)模仍很大。我國是處于人多地少的狀態(tài)，土地的后備資源也是極為有限的，我國現(xiàn)在富裕家庭都是擁有幾套甚至幾棟豪宅的，富裕攀比的現(xiàn)象也極為嚴(yán)重，這就使我國的土地供應(yīng)量短缺，不符合我國的國情，這就需要我們共同來節(jié)約用地，減少商品房的空置率，一戶人家一個房子就夠了[4]。可見，控制商品房的開發(fā)總體規(guī)模是勢在必行了，這就需要城市的合理規(guī)劃來控制商品房的開發(fā)。
（6）控制土地供應(yīng)量。要想加強城市規(guī)劃在房地產(chǎn)中的調(diào)控作用，那么在控制土地的供應(yīng)量方面，要做到堅持城鄉(xiāng)建設(shè)的指導(dǎo)思想，在城市建設(shè)中要走內(nèi)涵和外延發(fā)展相結(jié)合、以內(nèi)涵為主的道路，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量；要加強城市建設(shè)的綜合調(diào)控，城市的建設(shè)用地很多，如大學(xué)城、科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、度假村等都要納入城市建設(shè)用地中，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，統(tǒng)一管理[5]。不能將幾十平方公里和幾百平方公里的建設(shè)用地，不作為城市用地的范圍，要納入人均用地指標(biāo)中并加以控制；要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)在建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模上，要防止盲目擴大城市占地面積規(guī)模和建設(shè)規(guī)模的現(xiàn)象發(fā)生；還需要國家的相關(guān)部門嚴(yán)格按照國家的法律、法規(guī)，對占用耕地、違規(guī)批地占地的行為要進(jìn)行嚴(yán)格處理。城市規(guī)劃在房地產(chǎn)調(diào)控作用中，要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)量。
四、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管制作用
在我國有明確的城市規(guī)劃相關(guān)的法律法規(guī)—《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，其中規(guī)定了“制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動，必須遵守本法”、“任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃”，它具體地說就是城市用地的性質(zhì)、面積、建設(shè)工程的總特征都要必須接受城市規(guī)劃的管理，這就為了避免房地產(chǎn)開發(fā)商如果沒有相關(guān)的制度監(jiān)督、管理、限制的話，就會發(fā)生過度開發(fā)、隨意開發(fā)的現(xiàn)象，從而忽視了公眾的利益，給城市帶來傷害，所以城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管制作用是很必要的[6]。
五、城市規(guī)劃在房地產(chǎn)開發(fā)中的影響
首先，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)有著很多方面的影響，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃的種種關(guān)系，還有城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)和調(diào)控，就可以很好的看出，影響是很大的，城市規(guī)劃規(guī)定的發(fā)展規(guī)模影響了房地產(chǎn)開發(fā)的總量，房地產(chǎn)能開發(fā)多少用地是必須要符合城市規(guī)劃的預(yù)期制定的規(guī)模，才能實現(xiàn)市場的均衡性。并且城市規(guī)劃分布區(qū)域和用地的發(fā)展方向，房地產(chǎn)也是依靠這個來建筑的。而且實踐也證明了經(jīng)過城市規(guī)劃的房地產(chǎn)，在開發(fā)中都會受到政府政策的支持，也只有這樣才能避免政策風(fēng)險，取得很好的經(jīng)濟效益。城市規(guī)劃的內(nèi)容還有確定用地性質(zhì)、完善用地結(jié)構(gòu)等，這些在房地產(chǎn)開發(fā)中都起著引導(dǎo)發(fā)展的作用，根據(jù)不同的用地程度，來確定開發(fā)建筑的種種，從而保證了城市環(huán)境和城市景觀的優(yōu)美和諧。
其次，城市規(guī)劃可以通過地價來影響到房地產(chǎn)開發(fā)的效益水平。決定城市用地價格的高低是通過城市的性質(zhì)、土地配置的程度、城市建設(shè)的總量、還有用地功能布局等都影響著地價的高低水平。而這些因素都是由城市規(guī)劃來決定的，它在一定期間內(nèi)的發(fā)展規(guī)模，確定了房地產(chǎn)供需狀況，不同性質(zhì)的土地價格相差也較大，也決定了房地產(chǎn)的價格高低，直接影響到房地產(chǎn)開商的投入收益。
最后，城市規(guī)劃可以很好地促進(jìn)和指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的有序進(jìn)行。城市規(guī)劃是需要很長時間針對城市的特點制定出的方案，是對未來城市建設(shè)的前瞻性和指導(dǎo)性，也為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了大量的信息，讓房地產(chǎn)開發(fā)商可以有根據(jù)、有目標(biāo)地選擇合適的地段和開發(fā)方案進(jìn)行合理地開發(fā)建設(shè)，正是這些合理透明的信息，促使房地產(chǎn)開發(fā)商形成了理性的投資預(yù)期，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的理性發(fā)展。
結(jié)論：
城市規(guī)劃可以從總體上對房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行最直接、最有效的調(diào)控，對城市的開發(fā)和建設(shè)也進(jìn)行了有序的安排，而房地產(chǎn)作為城市規(guī)劃的實施執(zhí)行者，是在追求個人經(jīng)濟利益最大化時，實現(xiàn)著城市的規(guī)劃，提高城市的綜合經(jīng)濟能力。并且房地產(chǎn)以其自身的缺陷，也為城市規(guī)劃調(diào)控提供了理論依據(jù)。所以城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間是相互補充、相互促進(jìn)、相輔相成的關(guān)系，也只有二者共同發(fā)展，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)。
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