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篇1

新會計準則中最大變化之一是公允價值概念的引入。由于投資性房地產在具體的計算方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權或房產又有意愿通過收取租金以獲得長期收益的經營房地產、園區的上市公司，一旦在將來轉讓現持有的房產必將獲得可觀利潤。并且在房地產市場繼續上漲的大環境下，投資性房地產的公允價值將提升，而上市公司的財務報表即將體現該利潤，必然會引起房地產股票的新一輪上漲。但就目前已公布的房地產上市公司的年報情況來看，很多房地產企業并未采用公允價值計量模式。

第一，公允價值計量對房地產行業的實際影響。一是地產公司估值與利潤影響的有限性。用公允價值核算存在一個顯而易見的缺點，即公允價值增值的收益并無相應的現金流，并不改變投資性房地產的價值。假設公允價值評估合理，折舊和減值準備問題只是從“顯性”轉入“隱性”，將以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產》準則實行前后不會有太大變化。二是稅收問題可能導致降低公司價值。如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，會增加公司的所得稅，導致投資性房地產現金流下降，從而降低公司價值。若沒有稅收配套政策出臺，預計多數上市公司將選擇原有成本模式。三是運用公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績，將更多地受該市場價格變化的影響，從而增加了公司業績的不穩定性；另一方面也有可能掩蓋管理層的經營不利或優秀管理能力。四是公允價值難尋成為房地產企業執行準則的阻礙。確定公允價值是實施新準則的前提，而規范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提，但新準則中并沒有提到這兩點。一些市場行為沒有一個參照交易體系，而符合新準則要求的交易體系很難在短時間內形成；且由于地段、樓層、質量、朝向等各異，為求公允價值而花費昂貴成本是大多房地產企業不愿承擔的。

第二，我國現行環境下應用公允價值應關注的問題：(1)公允價值的選擇問題。常見的房地產計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產很難適用；收益法主要適用于有收益或潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用為目的的房地產則不適用。從我國的現狀來看，不成熟的市場相對缺乏的未來現金流量以及折現率的信息使得判斷常常具有很大的不確定性。而一種計量方式若要有用，決不能以犧牲可靠性為代價。(2)土地使用權的用途問題。未確定用途的土地使用權是新準則在實施過程中的又一難點所在。新準則對地產的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉讓的”，在分析房地產行業報表時，發現大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權的用途并未給出明確的說明。從準則實施的角度看，如果不對該內容加以規范和控制，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。(3)盈余管理問題。公允價值的變動計入當期損益改變了通常的收益觀，即不再采用單邊調整減少資產價值的成本。企業可能會利用會計計量屬性的選擇權來“創造”賬面利潤，公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具。鑒于會計造假的違規機會成本遠低于其預期收益，證券市場監管機構可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進行嚴懲。(4)企業選擇計價模式到底是滿足外部條件還是滿足自身需求的問題。新準則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀地反映這部分資產的真實價值，保證信息的客觀性，提高信息的相關性。但在實施的過程中，企業往往是基于自身需要來考慮計價模式的選擇問題。(5)可操作性問題。公允價值的運用較歷史成本在技術和人才的方面提出了更高要求，并增大了企業的管理成本。現值技術的應用需要有專業技術高超、誠信的會計人員才能完成。從我國現狀看，評估人員與會計人員的業務素質不容樂觀，專業的評估師隊伍不夠強大，目前國內的大多數從業人員對公允價值運用尚難以適應。

第三，公允價值運用于房地產行業的前景。一是公允價值計量將與歷史成本計量共存。公允價值的存在與發展是必然的，它將在今后發揮著舉足輕重的作用，它與歷史成本計量兩者將在未來很長的一段時間內并存。而我國采取的策略應會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。二是實行公允價值計量后，現金流將成為反映房地產企業經營管理能力的一項重要指標，從而受到更多的關注。公允價值變動計入當年損益意味著公司的利潤將會出現較大波動，所以利潤指標的評價意義可能會降低。因此，為切實反映企業資產的營運效率、回報率以及持續經營能力，現金流量信息將處于與資產負債、利潤信息同等重要的地位。三是使用公允價值計量會造成房地產企業的信息成本增加。對于采用公允價值進行會計計量的企業，會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產和負債的公允價值做出認定，這個過程將會大大增加企業的信息成本。所以在推動使用公允價值計量的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，并以一定的政策力度保證其實施。四是建立實施公允價值的良好環境。由于公允價值的表現形式有多種，除準則的界定和指引外，有時更多地依賴于會計人員的職業判斷能力。因此，為了保證公允價值計量在會計實務中順利實施，必須全面提高會計人員的素質，通過加強會計人員的職業后續教育以普及公允價值計量觀念和計量的專門技能。企業歷史實現的收益往往是預測未來收益的重要依據，通過過去的現金流可以預測未來的現金流，同時建立容量大、時效性強的行業數據信息，以便職業人員在資產定價時選取適當的參數。

篇2

    房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比,房地產公司資本結構有下列顯著特點:第一,資產負債率很高。第二,房地產行業融資主要依賴銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60%以上。第三,流動性負債比重大。房地產企業貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四,房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關;理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本,還會增加股東和債權人的成本,資本結構與公司價值成u型關系;信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息,債務水平和公司價值正相關;優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資,資本結構與公司價值的關系并不能確定。

    在實證研究方面,國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明,資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關;沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結構與公司價值正相關;李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關;韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚,主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主,或者是多行業總體研究,由于房地產上市公司數量稀少,涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素,并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響,也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響,研究深度不足。

    二、研究設計

    1、研究假設提出。假設1:資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2:資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時,成交量放大,由于需求旺盛,房地產公司會加大房地產投資,增加對負債的依賴程度,負債比重會增加,而到了淡季,對房地產投資會減少,負債比重降低。

    2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率,該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤/股東權益有關資本結構的衡量,本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示,資產負債率=總負債/總資產。國內外學者研究證明,公司規模,公成長性,盈利能力,股權集中度等指標對公司價值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數/公司總股數。公司規模:公司規模=總資產的自然對數。公司成長性:公司成長性:(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)/前一年主營業務收入。盈利能力:銷售凈利率=公司當年的凈利潤/當年營業收入。

    3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率;模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系;模型2中加入市場繁榮度虛擬變量,當市場處于繁榮期時,season取1,否則season為0,該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。

    4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類公司;剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數量為200個。

    三、描述性統計與分析

    由表1統計繕果可以看出,公司的平均凈資產收益率為10%,標準差為7%,說明行業整體凈資產收益率分化較小;資產負債率為54%,標準差為15%,這表明房地產行業資產負債率非常高,且行業內部分化明顯;凈利潤率均值為12%,最高達60%,標準差為10%,說明行業內部分化明顯;公司成長度均值為45%,標準差為1.19,這說明房地產行業發展迅速,但行業內公司差異明顯。股權集中度為56%,說明房地產行業大股東持股比例較高,行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。

    其一,方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素,總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素,盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗,且兩者與公司價值存在正相關關系,因此假設1成立。其三,公司成長性對ROE影響顯著,成長性指標通過了t檢驗,它與ROE正相關。其四,公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗,這兩個指標對ROE無統計意義,它們的影響不能確定。

    本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出,資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗,方程擬合度是0.33,但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗,無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。

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隨著中國房地產行業在國民經濟中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產出研究也已經越來越多。作為一項回報率較高的投資項目，房地產行業正在受到越來越多的外資關注。外資參股會對我國房地產行業的市場價值產生什么樣的影響，是一個值得業內人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個方面對這一問題進行分析，提出相應的對策。

2.外資參股對我國房地產市場的影響

2.1外資進入對房地產企業融資的影響

外資對我國房地產企業融資的影響主要表現為兩個方面，一是對房地產金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產企業資本短缺現狀的彌補。長期以來，我國的房地產企業都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現狀使得銀行承擔了交易過程中的大部分風險，表面上對銀行的利潤和業績有所促進，但是在不良貸款和周期性房地產矛盾的影響下，影響了商業銀行的信貸結構并加重了銀行的中長期流動風險，一旦出現房地產泡沫會對銀行的正常運營造成很大的影響。外資的進入，相應的承擔了一部分金融風險的責任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時，外資的投入增大了我國房地產企業的經濟實力，能夠有效的改善企業資金短缺的情況。

2.2外資進入對房地產企業專業服務化水平的影響

外資對房地產企業的服務水平影響同樣表現為兩個方面，即有助于提升專業水平和服務水平，加劇市場競爭。外資的進入將很多先進的經營理念和管理方法引入到了我國的房地產行業之中，從而帶來改革和創新，新理念的影響下勢必會帶動新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業開始全方面、立體式的改善公司的整體實力，特別是所能夠提供服務的能力，于是便要從專業水平和服務水平兩方面著手進行改進，從而帶來整個行業的發展。

2.3外資進入對房地產市場管理的影響

外資的進入對我國房地產市場管理帶來的不僅是推動，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進的管理制度客觀上完善了經濟規律，讓與居民生活息息相關的房地產行業具有更大的含金量和發展前景。另一方面，相對于本土行業，外資企業在資金和銷售甚至是物業方面都存在較為明顯的優勢，無可厚非的會沖擊本土房地產市場。國內房地產企業受傳統營銷模式和發展狀態的影響如不能盡管的適應這種形式、及時進行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。

2.4外資進入對我國房地產價格的影響

已有的研究中表明，外資在進入我國房地產市場時，往往選擇高端或中高檔的物業。這種情況盡管在最初的一段時間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現的開發商大規模投資高檔市場便導致了市場的供求結構失去平衡，造成風險的陡增，從而加劇了房地產市場的泡沫和市場的波動性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會造成百姓的經濟適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價值。

2.5外資進入對宏觀調控的影響

外資進入的背景下，我國的宏觀調控受到了多方面的影響。首先表現為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應和國際收支平衡的影響，外資會要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時，外資會一定程度上制約我國宏觀調控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結構的政策造成影響。最后，外資會大大增加我國金融體系的系統性風險，導致我國銀行處在高風險的地位，資產質量和正常運營都將受到威脅。

3.針對我國房地產管理外資的建議

3.1引導外資的投資模式與投資方向

外資進入是我國房地產行業市場價值上升的一個主要原因，這會導致我國的國內房地產市場出現諸多的蝴蝶效應。因此，對于進入房地產市場的外資，要進行合理的區分，必要的遏制短期投機，適當的進行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經濟發展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進行了嚴厲的稅收打擊，導致國家的宏觀經濟發展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵外資進行長期投資，通過中國房地產信托基金的嘗試性發展為國內的房地產企業提供更多的融資渠道和發展機會。

3.2預防房地產業的金融市場風險

金融市場風險是每一個業內人士共同擔心的問題，也是困擾中國房地產發展規模的問題，我們應當采取必要的措施進行預防，具體包括如下四個方面，即：“加強對外匯指定銀行結售匯的監管”、“提高非居民首付比例和按揭擔保要求”、“對非居民個人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實施來預防金融市場的風險。

3.3建立多途徑的融資渠道

一直以來，融資渠道都是制約我國房地產企業發展規模和發展速度的瓶頸問題，如何及時的幫助房地產企業的發展并提供資金來源是一個難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產對銀行業依賴過于嚴重的情況下，銀行替房地產企業承擔風險的格局應當盡早改變。應當引導資金向房地產開發上游環節進行轉移，通過信托基金的投資來降低金融性風險，解決融資問題。

3.4采取稅收手段調控外資的投機行為

我們應當充分借鑒國外的先進經驗，有效的利用稅收手段，對境外資產在我國的投資進行適當的限制，重點抑制投機性需求，可以采用：嚴禁外籍居民匯出在我國房地產市場的投機所得、限制投資基金在房地產市場中大量購房、充分運用稅收手段限制境外資本的投機行為等方法進行調控，對海外熱錢進行一定的遏制和警示。

3.5加強部門協調，建立監測預警體系

政府相關部門在進行協調時應當對房地產市場的危險進行必要的預警，建立信息共享和聯合監管的平臺和機制，定期對相關政策的效果進行跟蹤，與房地產企業進行多方位的溝通的聯系，及時的了解其需求變化和發展問題，在政策上保證我國市場的健康發展。

4.結語

外資對我國房地產行業的影響是多方面的，我們應當積極努力的對這一問題進行研究和探索，擴大有力影響，摒除不利的影響，促進我國房地產行業的進一步發展。（作者單位：江西師范大學）

參考文獻

[1]侯若石，李金珊.資產專用性、模塊化技術與企業邊界[J].中國工業經濟.2006（11）

[2]邱兆祥，劉遠亮.我國銀行業引進境外戰略投資者效應的實證研究[J].金融理論與實踐.2009（12）

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關鍵詞 ：公允價值計量；投資性房地產；房地產行業；影響

中圖分類號：F293.30文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）28-0108-01

1投資性房地產的概念

投資性房地產，是指出租以賺取租金或者以資本增值為目的持有的房地產。投資性房地產活動性質為經營性，其在使用、計量等多方面不同于自用的房地產和作為商品銷售的房地產。

2投資性房地產后續計量模式

企業對投資性房地產一般采用成本模式計量，滿足以下兩個條件的可采用公允價值模式：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠取得同類或者類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對公允價值做出合理的估計。i

成本模式與公允價值模式在會計計量上有很大的不同：（1）賬面價值：成本模式下以實際發生的成本為準，公允價值模式下以資產負債表日的公允價值為準。（2）公允價值變動：公允價值模式下作為損益計入當期損益；成本模式下不做調整。（3）折舊攤銷：公允價值模式下不需考慮，成本模式下需要按規定計提折舊或攤銷。

3引入了公允價值模式的影響

因為公允價值模式的引入，這對于我國房地產行業資產賬面價值、企業利潤、會計信息質量以及稅收籌劃都會產生極其重要影響。

3.1企業賬面凈資產

以公允價值計量的投資性房地產，由于其賬面價值受到公允價值變動的影響，所以其賬面價值有很大的不確定性。公允價值變動對于單純的房地產開發企業或者投資性房地產所占比重很小的企業影響不大。但對于投資性房地產所占比重較大的公司產生帶來雙重風險。市場比較利好時，這些企業由于公允價值增加，企業凈資產大幅提升：同時，市場不利時，投資性房地產公允價值下跌，企業凈資產則會減少進而帶來一系列連環反應。

3.2企業利潤

投資性房地產采用公允價值計量，房地產公司凈資產隨著市場變化，公允價值的變動產生相應變化，而且資產的折舊與攤銷費用由成本法下的提取，變為各種因素綜合起來的公允價值變動，不再直接提取。因此，公司凈利潤也會隨市場變化產生波動，而過去采用成本法計量下房地產企業利潤相對則比較穩定。而且隨著我國市場經濟在各領域的普及，房地產企業利潤受市場變化的影響愈加顯著。此時，顯示的房地產企業的這個利潤反映的不僅僅是企業的自身經營狀況，而且反映的是整體房地產市場的發展狀況。

3.3會計信息質量

會計的本質目的是要真是反應企業狀況，為橫向和縱向比較企業運營情況提供量化標準，為相關者提供決策的依據。所以對會計信息的相關性及可靠性要求較高。成本計量下的賬面價值側重于會計信息的可靠性，公允價值模式下的公允價值變動側重于會計信息的相關性。由于市場經濟的特征，要求充分考慮各種因素的對企業的影響，體現相關性。而且從決策者的角度，投資者要獲取的不僅僅是企業現狀，更多地是企業的發展空間，公允價值計量模式正好解決了此問題，公允價值模式下的企業狀況綜合反映了企業現狀以及未來發展狀況。因此，公允價值模式能為相關決策這提供更高質量的會計信息，增強對企業的判斷和預期。

3.4稅收籌劃

關于公允價值模式計量下的投資性房地產，《企業所得稅法》中并沒有做特殊說明，但根據稅法原則，其稅務處理應參考稅法對于一般性資產的規定進行處理。也就是說凡符合稅法規定的固定資產、無形資產，應按規定計提折舊和攤銷，并在稅前扣除。

據此，企業按公允價值模式計量的投資性房地產按會計規定不計提折舊，但在計算應納稅所得額，可按直線法計算其折舊或攤銷作為納稅調減處理。對于以公允價值計量的投資性房地產，如果平時仍然允許計提折舊并稅前扣除，在處置時就可能會影響計稅基礎的確認，進而影響應納稅所得額的計算。

對于投資性房地產是否采用公允價值計量，會計準則并沒有給出硬性要求。但是由于市場的利好，而且每年不必計提折舊，導致賬面價值增加、管理費用減少，雙重因素的影響下企業利潤比成本模式下會有大幅提升。因此，會有一些企業愿意采用公允價值計量投資性房地產。但是由于稅前不扣除折舊或攤銷，計算企業所得稅時會產生遞延所得稅。但其實，不計提折舊和攤銷，增加了企業利潤，倒多交了企業所得稅，在不考慮其他稅收和優惠政策情況下，在投資性房地產存續以及交易的整個過程中，企業所應繳納的稅收總額相差無幾。也就是說，投資性房地產企業無論采取公允價值計量模式還是成本模式，對相關的企業所得稅總額影響不大。不過，根據房地產的固有特點，使用期限極長，現實市場下價值增值大，企業若采取公允價值計量模式，在投資性房地產存續期間，獲得了遞延所得稅。對于投資性房地產所占比重較大的企業，使用公允價值計量模式是一個好的稅收籌劃。

注釋：

蘇元興.公允價值計量及其經濟后果研究——基于新會計準則中公允價值計量的應用[D].廈門大學，2008.

參考文獻：

篇5

2010年以來，房地產市場經歷兩輪嚴厲調控，房價上漲的勢頭卻仍然強烈。根據國家統計局數據，2010年11月，全國70個大城市房價環比上漲0.3%，自“二輪調控”以來，漲幅逐月擴大[1]。在此背景下，2010年中央經濟工作會議提出“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”這意味著今后將更加注重房地產業發展的民生屬性，而非拉動經濟增長的作用。至此，房地產業的“歷史定位”一再被調整，從2008年強調“發揮房地產業支柱產業作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進住房保障體系建設”。毫無疑問，房地產業已經成為中國經濟體系中最重要、敏感和被關注的、關系國計民生的產業之一。

不僅如此，房地產業的各種“歷史定位”實質上蘊含了政府、社會公眾等各利益主體對房地產業在不同時期應承擔社會責任的綜合期望和描述。從某種程度上說，房地產業的“歷史定位”與其應該承擔的社會責任方向是一致的。因此，從整個行業的角度看，我們可以把企業履行歷史使命與是否勇于承擔社會責任的研究趨同化。那么，踐行社會責任、社會責任報告會對企業的發展產生何種影響？是否能夠提高企業的社會認可度？是否能夠提高企業價值？這既是企業履行社會責任的原動力也是最終歸宿。

一、研究綜述

對于社會責任與企業價值之間的關系一直存在著兩種觀點。一種觀點是企業承擔社會責任會損害企業價值，例如，Friedman提出，“企業社會責任就是在遵守法律和相應的道德標準的前提下賺盡可能多的錢。”[2]另一種觀點是企業承擔社會責任會提高企業價值，例如，Cornell和Shapiro認為，不能滿足股東之外的利益相關者的需求，將產生市場恐懼，并提高公司的風險溢價，最終導致更高的成本或喪失盈利機會。根據他們的分析，滿足關鍵利益相關者（例如雇員、客戶等）的隱性需求，會提高公司聲譽，并進而對公司業績產生積極的影響[3]。國內企業家從自己經營企業的角度定性地指出“履行社會責任有助于提高企業價值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關于社會責任活動與企業價值之間關系的實證研究極為少見（國外的實證研究都是針對財務績效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數據對企業價值和CSR相關性進行了研究，得出“企業履行社會責任在當期會降低企業價值，但在長期會使企業獲益”的結論[4]。

二、指標的選取

（一）房地產業社會責任的內容及評價指標體系的構建

依據利益相關者理論，房地產業的社會責任是指對與房地產業相關的財務主體的責任，其中包括政府、投資者、債權人、供應商、消費者、員工、社會公眾等。結合社會責任的內容，依據“代表性、獨立性、可獲得性和相對完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產業社會責任能力的指標體系。

1. 對政府的責任。1998年以來，我國房地產業得到迅速發展，房地產行業對GDP增長貢獻率也穩步上升。根據相關數據，1997―2008年房地產開發投資對GDP增長的貢獻率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻率在各大主要行業中排在前列。房地產業的發展對地方政府財政收入、基礎設施建設等同樣作出了重大的貢獻，土地出讓收入、房地產相關稅費成為各大城市財政收入的重要組成部分，為城市基礎設施的改善提供了大量的資金。國土資源部的統計數據顯示，2007年中國全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國財政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達到50%[5]。但是，基于是對上市公司的研究，我們選取以下指標：銷售利稅率、稅款上繳率、社會貢獻率。

2. 對股東的責任。保障股東投資安全，尊重股東對企業財務經營狀況的知情權，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業對股東應盡的最直接的義務和責任。企業對股東的責任主要是指企業資產的盈利能力、運轉情況以及向股東分紅情況。可設計如下指標衡量企業對股東責任的履行情況：凈資產利潤率、總資產周轉率、每股經營現金流量及現金股利支付率。

3. 對債權人的責任。房地產業是周轉期較長的資本密集型的行業，銀行借貸及購房者付款仍是現今房地產企業最主要的兩個融資渠道[6]。據統計，2009年房地產開發企業資產負債率為72．3％，遠高于銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定的35%的自有資金比例[7]。因此，對債權人的還本付息能力是房地產業社會責任的重要內容。我們將此類指標設計為：利息支付倍數、速動比率、資產負債率。

4. 對供應商的責任。房地產業的產業關聯度非常強，建材、鋼鐵、新材料等行業都是房地產業的上游產業。房地產業對這些供應商的責任主要表現在企業是否履行商業信用、按時償還購買供應商原材料、服務等所欠款項以及企業所持現金對該項債務的保障程度。因此可設計以下兩個指標：應付賬款周轉率、現金應付賬款比率。

5. 對消費者的責任。房地產企業銷售的是特殊的商品，關系著民生大事，其有責任給購房者提供價格合理、質量達標的商品房。目前我國房價過高已成為政府、民眾、學者等各群體關注的重點。盡管高房價的原因眾多，但是多數消費者依然認為房地產商肩負的責任是最主要的。再者，房地產企業在賺取超額利潤的同時，由于缺乏誠信，發生了許多不為業主所接受的事情，造成了嚴重的誠信危機。比如說，利用夸大、虛擬廣告誤導消費者購房；所購房屋面積縮水；多算公共分攤面積；合同違約，無限延期交房；物業管理跟不上，等等。如此行為，社會責任何在？

盡管房地產商對消費者的責任是房地產業社會責任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產業高房價中房地產商承擔責任的比重，以及房地產商違約的微觀數據，因此，在本研究中，我們無法把這一類指標量化，只能暫時省略。這將是本研究的缺憾之一。

6. 企業對員工的責任。企業承擔的員工責任可以分為兩個方面。一方面是企業支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線。工資福利的量化信息可以在公司的財務報表取得，可以據此計算員工所得貢獻率指標。另一方面公司還應當關注員工自我價值的實現，可以通過單位員工利潤額來量化員工價值的實現。衡量企業對員工責任履行情況的指標可設計為：員工所得貢獻率和單位員工利潤額。其計算公式如下：

員工所得貢獻率=支付給職工以及為職工支付的現金/主營業務收入；

單位員工利潤額=凈利潤/平均員工人數。

7. 社會公益、慈善活動等的履行情況。企業在社會公益、慈善活動等的履行情況主要包括企業為社會提供就業的能力，為社區建設、希望工程和困難人群發生的慈善與公益捐款等。因此，可設計衡量指標如下：就業貢獻率、社會所得貢獻率。其計算公式如下：

就業貢獻率＝支付給職工以及為職工支付的現金/平均總資產；

社會所得貢獻率＝營業外支出/主營業務收入。

這樣，本文所采用的評價社會責任的指標體系如表1。

（二）房地產業企業價值的評價指標

本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業價值的指標，這也是一種被眾多國內外學者在實證研究中廣泛應用的測度企業價值的方法。其計算公式如下：

托賓Q值=企業總資本市場價值/企業總資本的重置價值

其中，由于企業總資本的重置價值無法通過公開數據取得，可以通過企業年末總資產近似替代；企業總資本市場價值為企業債務資本的市場價值與權益資本的市場價值之和。在我國債券市場仍不發達的情況下，債務資本的市場價值采用賬面的短期負債和長期負債的合計數來計算。而權益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場價值可以通過股票市場報價產生，而非流通股份市場價值無法通過市場途徑獲取，一般采用非流通股份數與每股凈資產之積計算。因此，本文企業價值的計算公式可表示為：

托賓Q值=企業總資本市場價值/企業總資本的重置價值=（企業權益資本市場價值+企業負債總額賬面價值）/企業年末資產總額賬面價值

其中，企業權益資本市場價值=股票市場收盤報價×企業流通股數+企業每股凈資產×企業非流通股數。

托賓Q值用來衡量企業價值，是投資者對企業未來成長性的市場評價，該比率高意味著投資者看好該企業，并愿意投資該企業。

三、房地產業社會責任與企業價值關系的實證研究

目前滬深兩市共有125家房地產企業。從上市的時間看，多數是在近幾年房地產業利潤率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業轉型的結果。這種行為本身就摒棄了社會責任的理念并帶有“投機”的性質。因此，為了能夠更全面、科學地反映房地產業長期以來承擔社會責任的情況，我們選擇2000―2009年深滬兩市數據較全的房地產上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財務數據缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類以及被注冊會計師出示保留意見等財務數據異常的公司，共得到有效樣本19個。盡管樣本數較小，但是，我們認為這樣的處理能排除偶發性因素的影響，反映出房地產業承擔社會責任的長期、全面趨勢。

本文實證檢驗所需要的數據主要來自銳思（RESSET）金融研究數據庫。另外，為了保證數據的準確性，還參考了《中國證券報》、《上海證券報》和金融界網站、巨潮信息網、中國證監會網站等證券網站的相關資料。還有部分數據通過查找上市公司年報手工整理計算而得，如企業員工人數、流通股數等。本文的數據采用SPSS 12.0統計軟件進行分析。

（一）房地產業承擔社會責任情況的評價

我們采用因子分析法進行研究，首先對樣本公司各年數據運用因子分析方法的適當性進行評價，然后進行變量提取和命名，最后對社會責任進行綜合評價，得出社會責任變量。

1. 因子分析方法適用性檢驗。我們用KMO檢驗和巴特利特球形檢驗兩種方法進行可行性檢驗。檢驗結果見表2。

以上給出了2000―2009年這十年間社會責任數據KMO檢驗和巴特利特球形檢驗結果，由于KMO取值大都大于0.6（少數年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會責任指標數據比較適合于因子分析。

從定性層面考慮，統計檢驗的結果也在意料之中。這是因為衡量社會責任履行情況的指標體系中，社會責任不同方面的指標含義有一定的內在關聯性，例如對股東責任履行情況的評價指標凈資產利潤率和總資產周轉率，而因子分析法正是消除了這種關聯性，在保證數據信息不丟失的前提下用盡量少的新指標替代原有變量，達到“降維”和消除多重共線性的目的。因此，本文構建的社會責任指標體系數據比較適合作因子分析。

2. 2000―2009年房地產業承擔社會責任評價結果。在利用因子分析法評價房地產業承擔社會責任情況的過程中，我們首先通過SPSS統計軟件得到方差分析表和旋轉的因子載荷矩陣，在此基礎上進行主因子進行提取和命名；隨后建立因子模型，并計算各個因子得分，然后以各個因子對應特征值為權數對各個因子得分進行加權平均，得到我國房地產業上市公司2000―2009年每年社會責任表現的綜合得分，結果見表3。

需要說明的是，因子得分為負數的樣本并不是說明該樣本公司沒有履行任何社會責任，而僅是表明排名中的一個相對位置，這與該方法下對原始數據進行標準化處理有關。

（二）2000―2009年房地產業企業價值評價

按照前面對企業價值指標的定義，我們搜集整理得到2000―2009年樣本公司有關企業價值的數據如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標數據組成。以上數據固定在某一年份上，它是由19個公司數據組成的截面數據，是對變量在空間維度上的觀察；而固定在某一地區上，它是由10年經濟數據組成的一個時間序列，是對變量在時間維度上的觀察。前面也已提到，將二者合在一起，就構成在時間和截面空間上的二維數據，即面板數據（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地產業社會責任和企業價值的關聯性

我們通過表3和表4數據，以企業價值變量作為因變量、以社會責任變量作為自變量建立模型，三類模型的估計結果如表5所示。

從表5中我們可以看出，前兩類因子模型的估計結果中斜率系數均為正值，在變系數模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數公司斜率為負（6家）。這充分說明本文所選取的樣本公司社會責任的綜合表現對其企業價值有著正向影響，即在房地產業中，企業社會責任履行情況越好，越被社會公眾認同，企業價值就會越高。

在變系數模型中，斜率系數的平均值為0.06，說明社會責任綜合評價指數每上升1個百分點，各樣本公司企業價值指標平均上升0.06個百分點。可見，社會責任的綜合表現對企業價值的提升作用十分微弱，整個社會對企業社會責任的履行情況關注程度還十分有限。社會責任與企業價值的弱關聯性，履行社會責任的效應差，反過來強化了企業履行社會責任的消極動機和行為。

四、政策建議

為了提高企業價值，企業應當重視其社會責任的履行，而不應僅僅局限于滿足自身的經濟利益。在當今和諧發展的社會中，企業社會責任履行在企業生存和發展過程中發揮著越來越重要的作用。在改善社會責任履行的過程中，有幾個方面是房地產企業應該予以關注的。

1. 企業應該從戰略高度認識到承擔社會責任對提升企業價值的長期影響和戰略意義，把社會責任主動納入企業的中長期發展目標。

2. 改善定期報告中對社會責任會計信息的披露現狀，盡快建立反映社會責任履行情況的綜合、統一權威的指標體系。完善社會責任會計制度、指標體系勢在必行，并應盡可能把現有社會責任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開。

3. 為了更好地履行社會責任，企業應該積極與有關利益相關者進行溝通。對內要改善工作條件，建立起有效的激勵和約束機制，形成具有凝聚力的企業團隊；對外要積極參與公益、慈善事業，提高企業的影響力。

4. 作為國民經濟組合體的重要元素，促進國民經濟的發展、保障國計民生是房地產業的重要使命。因此，企業應該制定長期戰略目標并使之可持續化。這種可持續化的有效途徑是在順應經濟發展趨勢的前提下，細致解讀國家政策，并通過把戰略目標分解成眾多的、不同階段的、可執行具體目標實現對國家政策的貫徹實施。即企業應努力尋求貫徹宏觀政策、企業戰略目標的可持續化以及提升社會責任表現的對接。在目前“住房保障體系”的建設中增磚添瓦應該是房地產業內公司提升社會責任承擔能力的重要著力點之一。

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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2

（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；

篇6

在經濟全球化不斷加快的今天,加入WTO后的中國迎來了一個嶄新的時代,這個時代的特征是機遇與挑戰并存,伴隨著經濟的迅猛發展,人們也越來越明顯地意識到經濟在發展過程中給環境帶來的負荷作用,不可避免要求企業應付出相應的代價。國家統計局在2006年年報中指出:經濟增長方式粗放、經濟結構矛盾突出,已經成為社會發展中存在的主要問題。正是基于這樣的現實,和諧成為了這個時展的另一主題。所謂“和諧”就是指企業和社會、環境、政府等一系列利益相關者和睦相處、共同發展進步。而企業將自己放在一個普通公民的位置,從這個獨特的角度對社會負責,從而產生了“企業公民”的概念,并衍生出“企業社會責任”這一新興的發展理念。根據新《公司法》第5條規定,公司必須“承擔社會責任”,深圳證券交易所《上市公司社會責任指引》鼓勵上市公司建全社會責任制度并對外披露《社會責任報告》,企業、政府、公眾對社會責任愈發重視。

目前,很多學者都在研究企業社會責任這一課題,相關的文獻也很多,但大多數都是從單一角度去分析,所采用的研究方法也相同,設計出的指標未能形成一個完整的體系,而現在的企業所需要的是對“企業社會責任”有一個完整的概念并有一個合理的體系指導它去怎樣做,這正是現在的研究中所欠缺之處。

本文旨在通過實證研究,設計出企業社會責任評價指標體系,來提供相對可靠的、可以評價企業社會責任履行情況的指標體系,企業根據該體系代入相關數據即可得出一個分數,分數的高低與企業社會責任實施的好壞成正負相關性。本文將萬科的數據應用于該模型,并對其打分,以而此作為樣本,以供其他企業提供參考、比較;其次通過體系的設計,明確企業社會責任應當涵蓋的要素以及各要素的重要程度,能夠幫助企業提高履行社會責任的水平。具體目的有以下幾個方面:1、明確企業社會責任包括的要素,及各要素的重要程度;2、推動統計模型在企業社會責任方面的應用;3、為各企業評價其履行企業社會責任的情況提供一個參考標準。

二、文獻回顧

(一)企業社會責任理論的文獻回顧

企業社會責任之父Bowen用“三個同心責任圈”來解釋企業社會責任:一是最里圈,包括明確的有效履行經濟職能的基本責任;二是中間圈,包括在執行這種經濟職能時對社會價值觀的有效履行經濟職能的基本責任;三是最外圈,包括新出現的還不明確的責任。斯通認為,企業社會責任是一個模糊地字眼,但正是源于這種模糊,才使得該詞獲得了廣泛的支持。哈羅德?孔茨認為,公司應當承擔社會責任,就是要認真考慮公司的一舉一動對社會的影響。美國國際商業委員會(USCIB)認為:企業社會責任是指公司對其社會責任所擔負的責任,這些責任是在自愿基礎上的并高于相關法律的要求,有利于保護公司的生產經營活動對社會纏上積極影響,主要涉及公司商業道德、環境保護、員工待遇、人權和社會公益行動等問題。

國內學者對企業社會責任也有不同界定。仲大軍認為企業社會責任是指企業除了對股東負責,即創造財富之外,還應對全體社會責任承擔責任。劉俊海認為公司的社會責任是公司能僅僅以最大限度的為股東們贏利或賺錢作為唯一存在的目的,而應當最大限度的增進股東利益之外的其他所有社會利益。高尚全也指出,“企業對社會的責任有兩類:第一類是基礎責任,就是立足于企業的發展。第二類是企業在承擔基礎責任的過程中,必然產生外部性的問題,應通過制度來實現責任的最優分擔。陳志昂等提出了企業社會責任的三角模型,認為企業社會責任可以分為法律層級、標準層級、戰略與道義層級三個層級。

(二)國內外主要的企業社會責任標準和評價體系

目前國際上比較有影響力的衡量企業社會責任和可持續發展的體系有道瓊斯可持續發展指數(DJSI)、多米尼社會責任投資指數(KI.D)和全球報告倡議(GRl)。而國內目前比較有影響力的社會責任標準和評價體系有以下三個,其中《中國公司責任評價辦法(草案)》由商務部跨國公司研究中心、社科院世界經濟與政治研究所聯合制定的,于2006年2月16正式,并向全社會征求意見。草案所界定的公司責任體系包括股東責任、社會責任和環境責任。公司社會責任首要是為公司利益相關者負責,包括公司員工、供應商、客戶、社區等。環境責任則包括提高資源的利用率、減少排放、推進循環經濟三個層面。

三、研究設計

(一)樣本數據的選取

研究樣本選自2005年―2009年在上海證券交易所和深圳證券交易所上市交易的房地產行業A股股票。樣本數據來自上海證券交易所(省略)、華泰證券數據庫、wind資訊金融終端。按照規定,選取房地產行業各企業年度報告“合并報表”中的相關數據,并以萬元為單位精確到小數點后四位。本文通過使用EXCEL進行權重、分值的處理,同時用專門的層次分析法軟件進行數據處理。

(二)指標體系設計方法的選取

本文采用的研究方法主要有:綜合分析法、比較分析法、定性分析與定量分析相結合的方法、層次分析法。

⒈綜合分析。本文采用綜合分析方法將經濟學、管理學、社會學等學科結合起來,從不同側面對企業社會責任進行了系統的綜合研究,以便研究內容更加具有全面性。

⒉比較分析。比較分析法是確定對象之間共同點與差異點的研究方法。本文運用比較分析法有兩個方面:一是對國內外企業社會責任研究文獻中,容易混淆的概念進行比較分析,對與企業社會責任密切相關的主要概念進行清晰的界定:二是對國內外企業責任研究文獻的各種對立或相近的觀點進行比較分析。

⒊定性分析與定量分析相結合。本文在對企業社會責任理論基礎、對企業社會責任界定等方面采用了定性分析的方法。對企業社會責任的7個因素采用定量的方法進行了深入研究,把定性分析和定量分析結合起來。

⒋層次分析法。它是一種定性和定量分析相結合的多目標決策分析方法。它吸收利用行為科學的特點,特別是將決策者的經驗判斷給予量化,對目標(因素)結構復雜且缺乏必要的數據的情況下更為實用,是一種整理和綜合主觀判斷的客觀方法。本文利用層次分析法將影響企業社會責任的7個因素進行權重分析,用層次總排序得出最終權重。層次分析法的基本計算問題是計算判斷矩陣的最大特征根及其對應的特征向量,即求解AW=λmaxW中的λmax及其對應的W,A為判斷矩陣。常用的計算方法有三種:冪法、方根法、和積法。鑒于數據的樣本量和計算上的誤差性和簡便性,我們選擇了和積法。

四、實證研究

(一)研究步驟

在深入分析所面臨的問題之后,將問題中所包含的因素劃分為不同層次,如目標層、準則層、指標層、方案層、措施層等,可用框圖形式說明層次的遞階結構與因素的從屬關系。當某個層次包含的因素較多時(如超過9個),可將層次進一步劃分為若干自層次。由于本項目所需研究的層次較少,因此僅要分為三個層次:目標層――企業社會責任,準則層――股東、債權人、政府、社會、環境、員工、消費者,共7個大因素。指標層――銷售收入增長率、凈資產收益率、主營業務利潤率(股東);流動比率、速動比率、資產負債率(債權人);銷售利潤率、資產負債率、就業增長率(政府);捐贈收入比、社會累計率、社會貢獻率(社會);材料用廢率、排污收入比、環保收入比(環境);工資增長率、勞動生產率、福利水平率(員工);對小區環境的滿意度、對投訴、意見處理的滿意度、對物業人員的滿意度(消費者)。

我們設A為目標層,其下一層的七個相關要素屬于標準層:政府C1,員工C2,債權人C3,股東C4,社會C5,環境C6,消費者C7。通過對要素C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7之間的重要性進行兩兩比較,構造出比較判斷矩陣A_c。

表一中的數字是筆者在實地調研中對獲得的數據進行比較得出的,而判斷的依據是判斷矩陣的標度。要使判斷定量化,關鍵在于設法使任意兩個方案對于某一準則的相對優越程度得到定量描述。一般對單一準則來說,兩個方案進行比較總能判斷出優劣,層次分析法采用1-9標度方法,對不同情況的評比給出數量標度。

因此,按照重要性來排列為C4>C3>C1>C2>C5>C6>C7。對于一個企業來說,其本質是以盈利為目的的法人,其存在的最主要目的是促進企業資產的保值與增值,為投資者提供較高的利潤,確保投資者在企業中的基本利益的實現。為達到這一目的就要吸引各種資源,為社會創造財富,滿足人民群眾的物質和文化生活需要,因而涉及到社會、消費者與環境這些相關利益者。對于國家來說,企業應該合法誠信地進行企業的經營活動,誠信納稅;盡可能地促進就業,為社會、為所在地區減少就業壓力;在不損害其他利益相關者合理合法利益的情況下,應該保障廣大股東和投資者的合法收益權。同時,企業經濟責任的實現也是企業實現其環境責任和社會責任的基本保障和前提。

(二)層次分析法的應用研究

下面以萬科作為一個例子,來完整地運用企業社會責任評價指標體系的研究方法。萬科(股票代碼:000002)全稱為萬科企業股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中國最大的專業住宅開發企業,也是股市里的代表性地產藍籌股。過去的十幾年里,銷售收入復合增長率為49.9%,凈利潤復合增長率達到42.3%。多次獲得《投資者關系》、《亞洲貨幣》等國際權威媒體評選出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。作為房地產行業的龍頭老大,萬科一直關注于履行好一個“企業公民”的職責。根據其近幾年的《萬科企業社會責任綠皮書》、2007和2008年的年報以及通過實地調研所獲得的數據,計算出通過企業社會責任指標體系所得到的分數。

計算同一層次所有因素對于最高層(總目標)相對重要性的排序權值,稱為層次總排序。這一過程是從最高層次到最低層次逐層進行的。上表中目標層A包含7個因素C1,C2,…,C7,其層次總排序權值分別為c1,c2,…,c7,下一層次指標層包含21個因素C11,C12,…,C73,它們對于因素Aj的層次單排序權值分別為c11,c12,…,c73,此時層次總排序權值由上表給出。

層次總排序的一致性檢驗:這一步驟也是從高到低逐層進行的。如果B層次某些因素對于Aj單排序的一致性指標為CIj,相應的平均隨機一致性指標為CRj,則B層次總排序隨機一致性比率為RI,它的計算方法見以下公式。當RI

由于層次單排序的檢驗結果符合一致性,同時層次總排序的結果也具有滿意的一致性,可以得知,該企業社會責任評價指標體系模型設計正確,具有實際運用性。

五、研究結果分析

根據以上表格,用萬科的數據和各指標占總權重的比例一一對應相乘,計算出萬科在履行企業社會責任方面的總得分是42.9651分。通過計算結果發現,債權人和股東這兩個最重要的利益相關者得到了較高的分數,分別為22.06分和6.70分。由此可見,萬科將確保企業正常運行和獲得利潤作為履行企業社會責任的基礎。因為企業最主要的任務是保證股東和債權人的利益,通過利潤的增長保證企業的發展。至于消費者部分,由于其所占的權重低,因而得分較低,僅為2.33分,但是萬科的業主們的平均滿意度達到了90%,這很好的說明了萬科將“衡量我們成功與否的重要的標準,是我們讓顧客的滿意程度”作為其核心價值觀。眾所周知,房地產開發商對顧客所負的責任就是建造好房、提供良好得售后服務能夠使他們安心、舒適地居住。其余的利益相關者――政府、員工、社會、環境,得分分別為5.96、3.72、1.97、0.19。萬科是首個《企業社會責任綠皮書》的中國企業,很長時間以來堅持不斷完善其企業社會責任,相信在未來的時間里,萬科可以做的更好。

六、研究結論

在全球經濟一體化趨勢日益加劇的市場競爭中,尤其是在我國加入WTO后,面對激烈的市場競爭,中國的企業只有放眼于國際市場,才能獲得生存和發展的機會。而在現代社會中,企業的各項活動都和利益相關者緊密聯系,僅僅追求自身利潤的最大化是遠遠不夠的。企業社會責任更是新興國際市場中人們予以高度的最重要的準則之一。企業作為市場經濟的主體,其首要責任是為社會提供合格的產品和服務,以獲取“最大限度的利潤”,這是企業生存之本。而在現代社會中,企業的各項活動都和利益相關者緊密相關,僅僅追求自身利潤的最大化是遠遠不夠的。本文通過研究,得出以下結論:

1.企業對股東的資產安全和收益負主要責任,并且有責任向股東提供真實的經營和投資方面的信息。

2.所謂要對債權人負責,就是按照合同的要求按期保數的還本付息,為其提供借貸安全的保證。

3.對于政府來說,社會責任是合法經營、按章納稅。

4.企業在生產過程中,要樹立人與自然和諧的價值觀,努力做到尊重自然、愛護自然、合理的利用自然資源,不能一味的追求利潤最大化,無視外部成本。企業應該以最低的生態代價和和會成本確保自然資源的持續利用。

5.消費者是企業利潤的來源,企業要尊重消費者的,維護消費者的利益。首先要提供安全的產品,對于萬科來說就是住房的質量;其次是提供正確的產品信息和優質的售后服務。

6.員工是企業的基礎,所以企業應該為其提供安全、健康的工作環境,提高工資待遇和福利水平,這樣能使他們安心的工作,最大的發揮人力資源潛能。

7.企業的社會責任是支持政府的社會公益事業、福利和慈善事業的保證。

七、研究的局限性

1.數據來源的局限性。由于筆者所進行的實地調研范圍只限于南京萬科,而萬科集團的業務遍布全國各地,在獲取數據上,無法確保其完整性和精準性。

2.評價方法的局限性。該層次分析法是在借鑒權威的研究成果的基礎上經討論得出的,鑒于筆者的實證研究能力的有限性,此模型在某種程度上缺少一定的理論支撐。

3.對企業社會責任內容的界定,還需要進一步完善。本文從利益相關者出發,把社會責任內容分為7個部分,對這7個方面的內容也進行了梳理,但這些內容還是不夠全面,這將是下一步研究的內容。

4.財務數據受會計準則的影響。本文實證應用中選取的是萬科2007、2008兩年的數據,而2007年出臺了新的會計準則,因而有些財務數據需要調整。為了研究的數據保持一致性,本文在對有些數據的處理上忽視了這一點。

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篇7

本文所討論的問題主要有兩個方面，一是驗證工業生產者價格指數與房地產價格指數的相關性，看他們兩者之間是否存在因果關系，并且兩者之間誰具有先行性特征。二是面對房地產市場和和大宗商品市場的波動，建議可以將房地產價格指數期貨引入國內期貨市場，這樣就可以與大宗商品期貨形成投資組合，更好的規避市場系統性風險給大家帶來的損失，并使得房地產市場回歸理性。

影響房地產價格的因素可以分為宏觀因素和微觀因素，其中微觀因素又可分為需求因素和供給因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社會因素和心理因素，供給因素主要包括投資規模、土地與建設成本、竣工面積；而宏觀層面的因素則包括國民經濟發展水平、利率、社會貸款總額、政府的行業政策等。人口增加、收入上漲會直接推動人們購房欲望的增強，促進房地產價格的上漲，而穩定的社會環境和房價上漲預期則會對人們的購房愿望產生積極影響，當房地產投資規模不斷膨脹、購買土地成本升高、人力資本和建筑材料價格上漲時，造成開發商融資成本提高、投資回報下降，都會促使開發商提高房價以保持利潤率，而當存準率、存貸款利率提高、政府實行限購政策并加大保障型住房供給時，則會對房價上漲產生抑制作用。

而我們所研究的工業產品作為房地產行業的上游原料，其對房價產生的影響是歸類在供給因素中的，通過原材料價格變動來影響房屋建筑成本，進而影響房價，也就是說，它們應當表現出正相關。但是在需求拉動型市場和成本推動型市場兩個不同的市場環境下，工業生產者價格指數與房地產價格指數相互作用的方向和程度是不同的。當需求拉動較強時，價格會由房地產市場向上游工業品市場傳導，反映在統計結果中就是房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因；而當成本因素占主導時，價格傳導會從上游工業品市場向下游房地產市場流動，在統計分析結果中就應當表現為工業生產者價格指數是房地產價格指數的格蘭杰原因，但更多情況下他們兩者之間是互為因果、相互影響的。

一、實證分析

在分析分行業工業生產者購進價格指數與房地產價格指數相關性時，我從國家統計局網站獲取了2005年6月到2010年3月的分行業工業生產者價格指數月度數據，在Wind數據庫中獲取了同時期的全國房地產價格指數月度數據，為了使結果更加可信，我還選擇了工業生產者價格指數體系中分行業的建筑材料及非金屬礦類購進價格指數加入到分析中。下文中，工業生產者價格指數用PPI表示，建筑材料及非金屬礦類購進價格指數用JZPPI表示，房地產價格指數用EPI表示，并運用時間序列分析中常用的ADF單位根檢驗、VAR向量自回歸檢驗、Johansen協整檢驗、格蘭杰因果關系檢驗等模型。

（一）單位根檢驗

對于時間序列，如果它是平穩序列，系統將以一種近似不變的振幅在均值上下波動；如果它是非平穩序列，系統將不會表現出這樣的特征，并導致之后的回歸分析產生“偽回歸”，即變量之間并不存在真實的均衡關系。所以，為了防止出現偽回歸現象，在進行實證分析之前，要先對獲取的時間序列數據進行單位根檢驗，如果變量之間是平穩的同階單整序列，才可進行下一步。目前，單位根檢驗的方法包括ADF檢驗和PP檢驗兩種方法，本文選擇ADF檢驗。

在檢驗中，我們先從水平階數開始檢驗。發現在水平差分，即I=0時，EPI與PPI的T值均小于其在1%、5%、10%顯著性水平下的值，說明這兩組序列有99%的可能性為平穩序列，不存在單位根；而JZPPI在I（0）的條件時，在5%、10%的顯著性水平下是平穩的，即有95%的可能性為平穩序列，不存在單位根。可見三組變量滿足同階單整的要求，為水平平穩序列，可進行后續操作。

（二）向量自回歸檢驗

向量自回歸模型簡稱VAR模型，是一種常用的計量經濟模型。VAR模型的重要問題是確定最優滯后階數，一般通過AIC最小準則和SC最小準則進行判斷，當兩者不一致時，一般會以AIC為準。在建模時先選擇系統默認的VAR模型，再通過Lag Length Criteria命令進行滯后優化，本文得出EPI與PPI組合的最優滯后階數為7，EPI與JZPPI組合的最優滯后階數為3。

（三）Johansen協整檢驗

因為EPI、PPI與JZPPI都是0階平穩序列，在水平狀態下即滿足同階單整要求，為了嚴謹，我們在此對他們進行協整檢驗。

經VAR檢驗，EPI與PPI的的最優滯后階數為7，因此在進行Johansen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 7”。結果顯示EPI和PPI在跡檢驗（Trace Statistic）中存在兩個協整關系。而EPI與JZPPI的的最優滯后階數為3，因此在進行Johansen協整檢驗時，Lag intervals的取值為“1 3”。 結果顯示EPI和JZPPI在跡檢驗（Trace Statistic）中也存在兩個協整關系。這說明，EPI分別與PPI和JZPPI存在協整關系。

（四）格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果關系檢驗是從預測可能性的觀點來定義因果關系， 即如果同時利用X 和Y 的過去值來對Y 進行預測比單用Y 的過去值來進行預測所產生的預測誤差更小的話， 則認為“變量X 是變量Y的格蘭杰原因”或“存在X 到Y的因果關系”。結合本篇文章所研究的內容，根據向量自回歸模型的AIC 值最小原則， EPI與PPI的最優滯后階數為7， EPI與JZPPI的最優滯后階數為3，因此他們在進行格蘭杰因果關系檢驗時，lag的屬性分別為7和3。

1、EPI與PPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數為7時，“PPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.2385，大于0.05，所以該假設被接受，即PPI不是EPI的格蘭杰原因；而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0278，小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是PPI的格蘭杰原因。

2、EPI與JZPPI的格蘭杰檢驗

在滯后階數為3時， “JZPPI不是EPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0517，大于0.05，所以該假設被接受，即JZPPI不是EPI的格蘭杰原因。而“EPI不是PPI的格蘭杰原因”的假設概率為0.0004，遠小于0.05的水平，假設被拒絕，所以EPI是JZPPI的格蘭杰原因。

綜上所述，EPI分別是PPI和JZPPI的格蘭杰原因，反之則不成立。得出這樣的結果，說明在這一階段我國房地產市場的價格鏈傳導是從需求端向供給端傳遞，這在一個以需求導向為主的市場中是合理的。在這樣一個市場中，房屋購買者對房地產的大量需求導致商品房和土地供不應求，另一方面在特定時期國家政策的引導下，國內外資本紛紛涌入房地產領域，催生建筑熱潮，房地產行業對建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品價格，鋼鐵、水泥、橡膠、塑料、有色金屬價格都在中國房地產市場洶涌澎湃的大潮中水漲船高，而當房地產的需求降低，上游的大宗商品的需求量將會下降，價格隨之下跌。

由此可以初步判斷，房地產價格指數相對工業生產者價格指數的先行性特征是一個階段性特征，在需求因素占主導的市場上，EPI是PPI的格蘭杰原因，但是一旦上下游產品的供求關系發生變化，如房地產市場由供不應求變為供過于求，其對上游建筑材料等大宗商品的需求就會下降，房地產價格的變化就會由需求拉動變為成本驅動，PPI與EPI的相關性也就會隨之變化，最有可能出現的結果就是兩者互為因果，此外，還有可能出現PPI先于EPI指標發生變化。所以，分析兩個經濟指標的相互關系，宏觀經濟狀況和微觀的供求關系是不可忽視的因素。

二、文章總結

本文以實證分析為基礎，從理論上簡述了影響房地產價格指數的因素，以及工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，再根據獲取的數據，從實證角度證明這兩者是存在相互關系的，并且房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因。但由于我國房地產產業自誕生以來一直處于供不應求的狀態，因此不排除房地產價格的先導性是由于房地產行業需求因素主導所造成的。因此本篇論文的研究結果可以證明，在一個以需求導向為主的市場上，房地產價格指數是工業生產者價格指數的格蘭杰原因，具有先導性。而當進入以供給因素為主導的時期后，這種關系是否發生變化，還需要進一步分析。

了解了現階段工業生產者價格指數與房地產價格指數的相互關系，我們可以使用房地產價格指數作為工業生產者價格指數的預測變量，特別是在期貨市場上，我們可以根據房地產價格指數的變化，安排好大宗商品期貨的投資策略，對沖市場風險。此外，由于房地產產業是國民經濟的重要產業，涉及行業面廣，牽動利益非常巨大，受到政府、企業、消費者和投資人的高度關注，如何促使我國房地產市場良性健康發展，需要我們持續關注并提出解決辦法。而期貨作為一種新興的金融衍生品工具，是以未來某個時刻的某個地區的商品房價格指數為標的的標準化期貨合約交易，可以發揮套期保值、對沖風險、價格發現與預期、優化資產配置等重要作用，因此房地產價格指數期貨就成為一個可以操作的選擇，理論上可以對現貨房地產價格波動起到一定抑制作用。

參考文獻：

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[2]梁宏.工業、農業生產者價格指數與CPI關系研究――基于 VAR模型的實證分析[J].經濟理論與實踐，2013

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[4]馮科，李昕昕.我國商品期貨價格指數與宏觀經濟指標關系的實證研究[J].經濟與管理，2014

[5]蔡慧，馬曉榮.我國金屬期貨指數與宏觀經濟變量之間的關聯研究[J].市場周刊，2010

[6]耿繼進，余澤浩.我國發展房地產價格指數期貨的必要性及可行性分析[J].中華建設，2008

篇8

一、《企業會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產按公允價值核算的規定：

1、投資性房地產的范圍：（1）已出租的土地使用權（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

2、采用公允價值計量投資性房地產，應滿足以下條件（1）投資性房地產所在地有活躍的交易市場（2）企業能夠從交易市場取得同類或類似房地產市場的現行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產轉換為投資性房地產，轉換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

（3）首次執行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執行日的公允價值作為投資性房地產入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

二、國際會計準則、香港會計準則的的相關規定

《國際會計準則第40號投資性房地產》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業根據獨立評估師的評估結果確定投資性房地產的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。

《香港會計準則第40號投資性房地產》：公司需要對投資性房地產采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經廣州羊城資產評估與土地房地產估價有限公司對上述投資性房地產采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據該評估結果，并參考房地產交易市場上同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，對上述投資性房地產的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產咨詢有限公司對相關市場交易情況進行調查，并提供《高新區住宅與一環以內商業物業銷售狀況調查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關投資性房地產的市場價值作為投資性房地產的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業評估機構對所持有的投資性房地產的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產的期末公允價值。

4、津濱發展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產公允價值的確認依據為：深圳市國政房地產評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產相近、結構及用途相同的三處房地產，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結合周遍市場信息及自有房產特點，并依照湖北眾聯資產評估有限公司出具的“鄂眾聯評報字（2008）第007號資產評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據遂寧市正和房地產咨詢有限公司提供的遂寧市城區二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產采用公允價值計量對企業積極影響

目前上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產業總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環境，非特殊情況下,投資性房地產的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產計量，除真實反映了企業當時資產價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據投資性房地產準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業對投資性房地產在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產有持續穩定的增值潛力，將對企業盈利狀況是一個持續不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業利潤。

3、企業在首次執行《企業會計準則第3號――投資性房地產》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。在企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業凈資產。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產的實際價值往往難以統一，有的企業是聘請房地產評估專家進行計量，有的由企業自己進行估計，還有的以房地產經濟公司調查報告為計量依據。估值方法和技術可能導致投資性房地產價值不盡一致，企業出于自身利潤規劃目的，會有選擇趨向。

5、企業投資性房地產公允價值計入損益，因沒有發生所有權轉移，不繳納土地增值，也不繳納企業所得稅。不增加企業的納稅的現金流支出負擔。

根據《企業所得稅法實施條例》第五十六條規定和財稅[2007]80號文第三項的規定，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產發生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，企業因公允價值變動增加利潤，但不增加企業納稅的現金流支出負擔。

總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產公允價值的采用，可以真實及時反映企業財務狀況和盈利能力，使資產增值表內化、顯性化，有利于企業在海內外資本市場增加信用評級，增強企業融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發展。

五、投資性房地產的公允價值計量模式對企業一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統。首先，應判斷是否能夠持續取得確鑿證據支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續計量，準則要求每年年末對投資性房地產進行估值，因此應隨時按照準則要求監控周邊類似房地產價值的變動，并隨時取得確鑿證據，以支持資產負債表日對投資性房地產的估值。企業建立估值系統并持續收集相關數據，聘請相關專業機構等的費用支出，對企業來講是持續的成本支出。

2、企業面臨利潤波動風險

企業在總體市場環境不好，房地產市場蕭條時，投資性房地產采用公允價值計量將會使企業利潤大幅下滑，資產賬面價值減少的風險。

3、根據企業會計準則規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4、投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發揮資產折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現金流出。

在目前國家經濟情況和國家現行企業會計準則、相關法規下，企業采用公允價值模式進行投資性房地產計量，對企業有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業進行利潤操縱提供良好機會。企業投資者、債權人等企業外部利益主體應密切關注這一影響，切實防范企業利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業盈利能力信息、償債能力信息和現金流動能力信息。

參考文獻：

篇9

一、商業銀行房地產抵押價值評估存在的問題

（一）房地產評估機構缺乏有效監管，導致房地產抵押價值高估現象普遍存在

現行的房地產抵押價值評估程序是先由房地產評估機構評估后再由商業銀行評估審查確定的。因此，房地產評估機構成為房地產抵押價值評估的當事人之一。

我國開展房地產抵押價值評估工作已有近20年的歷史，隨著市場化的進程加快，房地產評估機構、估價隊伍得到了迅速發展，估價技術漸趨成熟，有關的行業管理和行政許可不斷規范。但在日趨激烈的市場競爭環境下，也產生了許多諸如惡性競爭、職業操守偏離等問題。特別是一些地方政府的產權登記部門為自身利益指定有著利益關聯的評估機構為抵押登記評估的專門機構，這種非市場行為必然擾亂市場的正常運行，對評估機構缺乏監管和制約，滋生道德風險，阻礙房地產評估行業健康發展。

現實中房地產抵押價值評估的委托方大多數是抵押人，評估機構是為委托方服務并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產抵押價值；某些房地產評估機構，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評估價值，形成房地產價值高估的風險。

另外，我國雖已形成了一支具有一定規模和專業水準的房地產估價師隊伍，但是沒有能力從事抵押評估的房地產估價師混跡其中。專業能力上的缺陷致使評估報告往往格式簡單、方法單一，不作認真細致和全面的分析，評估參數的選取是閉門造車所得，缺少市場調查，評估結果嚴重偏離合理的市場價值。

（二）商業銀行過分推崇和迷信外部評估機構的房地產抵押價值評估意見

目前，商業銀行基本上都建立了抵押品評估價值的內部評估審定程序，一定程度上改變了過去被動接受外部評估結果的狀況。由于迄今為止，我國還沒有建立起統一的房地產抵押價值評估理論與方法體系，加之商業銀行缺乏既懂金融又有房地產價值評估知識和技能的內部評估人員，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單地依照評估值打個折扣。

另外，由于有較大的業務營銷壓力，加上商業銀行也是特殊的企業，而銀行業競爭同樣激烈，需要基層銀行向社會爭奪優質信貸客戶。績效的顯性和風險的隱性使得基層機構在委托評估時，更多情況下，其立場已實質站在客戶一邊。內部評估難以在業務營銷和基層機構的壓力而獨善其身。

（三）房地產抵押價值評估理論滯后，房地產抵押價值評估缺乏針對性

房地產抵押價值評估的實際操作中，房地產估價師只是對房地產在估價時的公開市場價格進行評估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產抵押價值，房地產抵押價值應是清算條件下的市場價值。由于沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風險最小的貸款成數。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數，這種盲目確定貸款成數的做法，一方面如果貸款成數過低，則有可能降低消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間；另一方面如果隨意提高貸款成數，又會增加銀行的信貸風險。

二、解決房地產價值評估存在問題的對策

（一）合理選擇評估機構，為防范房地產抵押價值高估風險提供基本保障

在政府和房地產估價師協會加強對房地產估價行業監管的同時，商業銀行要對外部評估機構的資質能力、評估結果、執業道德進行遴選和動態監管，對那些道德水平低、服務質量差的評估機構，要中止和它們的業務合作，將它們列入“黑名單”，金融監管機構對列入“黑名單”的評估機構要進行全行業的業務制裁。

（二）建立健全商業銀行內部評估體系，從內部強化房地產抵押價值評估風險管理和控制

無論外部評估機構提供怎樣的評估結果，商業銀行貸款最終發放的依據是內部評估確認的價值。商業銀行要加強對外部評估結果的審查，建立獨立于營銷和信貸審批部門的內部評估部門，對房地產抵押價值評估做到獨立自主；在內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的內部評估審查人員；加強對內部評估人員的培訓教育和崗位規范，提高內部評估人員的履崗能力。內部評估人員要認真審核外部評估報告，將外部評估結果中的“水分”擠出，以便準確確定貸款發放額度。

（三）商業銀行要制定房地產抵押價值評估準則，為進行風險控制和管理提供依據

我國尚無統一的房地產抵押價值評估準則。在評估假設、評估方法、評估目的等方面，外部評估與內部評估都存在差異。因此，商業銀行要根據自身的風險偏好，制定出內部的房地產抵押價值評估準則，針對不同的房地產類型，選取合適的評估方法，確定參數范圍，充分考慮未來市場變化和短期強制處置等風險因素，盡量使內部確認的抵押價值反映房地產在變現時的清償價值，有效發揮房地產抵押的風險緩釋作用。

三、結束語

房地產抵押只是風險緩釋的一種措施，具有違約風險，并且在價值評估方面存在諸多困難，因此商業銀行要強化房地產抵押管理，謹慎評估房地產抵押價值，嚴格控制抵押率，定期對存量房地產抵押價值進行重估，嚴格防范房地產抵押貸款風險。

篇10

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4， 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。

新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：

1）歸入的資產性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。

新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業不能采用公允價值進行相關計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業需外聘專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，將增加企業會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業應在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業花費更多的代價，由此也將抑制企業選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產占總資產的價值比重影響。投資性房地產資產占企業總資產的價值比重較小時，將使得企業變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業中，雖然房地產企業擁有大量的房地產，但是其擁有的大部分物業資產目的在于出售，而非經營或出租，故不屬于投資性房地產范疇。房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。

結合我國上市企業的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業數量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業的投資性房地產在市場交易活躍地區，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業投資性房地產沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現代公司制度下，公司所有權和經營權分離，所有者與經營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設企業已有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并在資產負債表日可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內，公司是否將投資性房地產由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。

變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經營業績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業出現了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經營業績情況。一般公司的經營業績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經營業績為負時變更決策的收益結果

當投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產價值和扭轉業績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續年度公司實行增配股。3）當企業陷入連續多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續融資，而實際經營業績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業既沒有后續融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業來說實質上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業績指標而實現后續融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產數量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業實現貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經營業績為正時變更決策的收益結果

此情況下，投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經營業績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經營業績為正，變更計價模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續年度稅負增加，導致企業現金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現順利融資或通過變更計價模式來實現后續增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產資源價值的再確認，本質上并沒有給企業增加資產，反而會因此而導致資產流出（稅負增加），可以認為在公司經營業績為正的情形下計價模式變更給企業帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。

投資性房地產變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業績獎勵。從我國上市企業的現實情況看，一方面我國上市企業經營管理層的獎勵與經營業績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業績提升并不是經營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業績提升給予獎勵，由此可以認為更高業績獎勵發生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現融資目標，管理層能夠掌控更多資產，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規定使得計價模式不可逆向轉變。企業未來經營業績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經營業績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現關鍵時期改善業績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業帶來相應的現金流，但稅收的交納卻將導致企業現金流出，這將削弱經營管理層能夠控制和利用的資產數量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結果類型

綜上所述，在經營業績為負的情形下，變更計價模式能幫助避免因連續多年虧損退市或幫助實現增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經營業績為正的情形下，當變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產而實際經營出現虧損的比例很低，擁有投資性房地產并因業績不佳面臨退市壓力的公司數量則更少；在經營沒有出現虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業績不佳需要改善以保留增配股資格的數量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業很少變更計價模式的現象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數企業投資性房地產不能選擇公允價值計價，更多數量的上市企業主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結論

實行投資性房地產公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產市場的快速發展，使得以成本價格計價的房地產已不能有效揭示企業擁有的房地產實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產的市場價值，能更合理地反映企業的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業管理層和利益相關者更好地做出與企業相關的決策判斷。

雖然投資性房地產變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業采用公允價值對投資性房地產計價的總體數量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續推行，相信隨著企業融資要求的出現（如企業需股權再融資或進行債務融資）或經營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業陸續將投資性房地產成本計價模式轉變為公允價值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。

參考文獻

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篇11

通過對我國06版會計準則、國際財務報告準則的比較后，我們可以知道，我國的投資性房地產會計準則嚴格規定了采用公允價值模式計量投資性房地產的前提允許條件，其核心是企業必須有充分證據，來證明該投資性房地產的公允價值在決定使用的階段，能夠可靠并且持續地取得。換句話講，其前提必須滿足投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，并且企業能夠從房地產交易市場中取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息的條件。這樣的規定，其實是對我國特殊市場環境的一種考慮，并且有助于保證使用公允價值計量投資性房地產業務時，會計信息質量可靠性的要求。

二、我國上市公司對投資性房地產業務會計處理計量模式選擇現狀

自從2006年我國新會計準則頒布以來，在投資性房地產的列報和計量方面作出了重要變動，并且引進了公允價值的計量模式。到現在未知，我國上市公司采用公允價值計量投資性房地產的公司數量和范圍呈現出與新準則頒布的初衷和愿景有一定的出入。在查閱了我國上市公司的財報后統計顯示，在2006年新準則頒布后直到12年初，883家擁有投資性房地產的上市公司中，采用了公允價值模式計量投資性房地產共計有27 家上市公司。這表明，在《企業會計準則第3號――投資性房地產》（CAS3）頒布的幾年以來，上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產在全國范圍里占比較低，僅有3%。如津濱發展 、勝利股份 、沱牌曲酒 、方大集團 、海欣股份 、深長城 等大多數擁有投資性房地產的上市公司所選擇的計量模式并非公允價值。

三、影響我國上市公司使用公允價值計量模式的因素

（一）相關準則和市場規定模糊，風險調控難度加大

我國的房地產市場與國外發達國家比較可以得出：第一，我國市場的完善程度不足。由于目前的市場環境下，某些商者受到了利益驅引，從而使交易過程中不規范牟取暴利的行為并不十分罕見，操縱利潤的市場風險加大，例如某些上市公司誤導控制二級市場中增發、配股和經理者的股票期權計劃；第二，相關市場的法制法規建設力度不夠，特別是缺乏對于公允價值的信息控制規范，上市公司在虧損的情況下會利用會計政策變更這一手法進行盈余調整，從而實現扭虧；第三，我國2006年新企業會計準則對公允價值的定義和運用缺少仔細的實施指導，而只是提出了一般性說明，同時的規定指出使用公允價值計量是不可逆的決策，即企業只能從投資性房地產的成本計量模式轉換為公允價值模式，而不能從公允價值模式重新轉換回成本模式計量。在我國房地產持續穩定發展，并逐步降溫的大背景下，投資性房地產的市場景氣程度到底會怎樣，其投資性房地產的市價會否持續堅挺，還是會猛然下跌，這些都很難估計和確定。然而市場有很強的觀點認為房地產價格下行的壓力很大，這樣的趨勢會使得公允價值的變動損益的風險加大，其不確定性加強，投資性房地產受市場波動的影響因此加大。這樣會對企業的經營持續和穩定性有一定的困擾。因而，很多上市企業在權衡利弊之后，考慮到避免公允價值的使用帶來的不確定性而謹慎的選擇了繼續使用成本模式計量投資性房地產。

（二）公允價值模式引入的門檻要求

新會計準則規定，投資性房地產的后續計量如果采用公允價值模式要同時達到兩個必要的條件：第一，由于投資性房地產的地理位置大多是在我國大中型規模城市的城內區域，所以決定了擁有投資性房地產企業只有在大中城市的才可以采用公允價值模式進行會計計量。第二，對于類似或同類的房地產和土地使用權的確定條件如下：

對于房地產，確認條件是：地理位置和地理環境相同；性質相同；結構類型相同或相近；新舊程度相同或相近；可使用狀況相同或相近。對于土地使用權，確認條件是：同一城區、同一位置區域；所處地理環境相同或相近；可使用狀況相同或相近。

可以看出，由于我國的房地產發展現狀，要在企業里使用公允價值的條件是要找到企業內的每一項房地產的活躍市場，然而實際上達成這樣的條件目前有所困難。另外，在會計準則規定的投資性房地產評估規定中，指出不能使用包含過多估值的假設應用技術，因而決定了一個企業內所有投資性房地產不一定都能采用公允價值模式來計量。這是由于我國產權以及生產要素市場活躍度不夠，加上普遍公信度低的交易中介機構，還有市場管理和制度建設力度不足，使得投資性房地產相應的公允價值難以確定。對比發達國家的房地產市場，由于成熟的生產要素市場，使得交易活動十分活躍，從而使得公允價值的確認趨于客觀和簡單。然而，困擾我國企業公允價值運用的這種現狀并不是靜態的，而是我國各項要素市場開放和發展的一個階段，在未來，這種問題會逐漸改善。

（三）會計變更存在不合理使用

公允價值計量模式就像是一把“雙刃劍”，擁有兩面性，企業的經營成績會隨著投資性房地產公允價值的波動而變動。因投資性房地產公允價值的變動會存在致使企業的業績大幅變動的情況，可能誤導多方的相關利益者，會引起投資者和債權所有者對公司情況的誤判，加大企業的財務風險和經營風險，進而影響企業的市場形象，這樣并不有利于企業平穩健康發展。

篇12

一、投資性房地產準則對房地產行業會計處理概述

(一)投資性房地產的含義主要是指房地產開發商賺取并擴大租金和資本增值，為了獲取較多的經濟利潤而進行的一種地產開發型活動，目的性和商業性比較明確，不斷實現利益最大化的開發目標。

(二)投資性房地產相關會計處理分析1.確定環節根據新會計準則的出臺，投資性房地產主要是為了獲取大量的經濟租金，主要包括已經出租出去的土地使用權和已經出租的建筑物等。投資性房地產旨在通過投資市場的渠道來獲取相應的租金收入，并不重視在出租過程中贏取的額外效益或者利潤。判斷投資性房地產的方法，重點是要分析此類房地產是否為可出售的房地產，如果符合則可以認定為商品性房地產，根據制定的相關準則可以進行會計處理。2.計量環節初始計量和后續計量是計量環節的重要組成部分。其中，初始計量主要側重于成本計量的模式，而且要想充分獲取房地產的初始計量，可以通過外購和自行建造等方式，是比較可行的方法；而對于后續計量而言，要根據具體情況選擇成本計量模式和公允價值模式，而且模式的確定不能輕易進行變更。

二、投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響分析

(一)成本模式和公允價值模式對投資型房地產行業的影響1.新會計準則的出臺和頒布，針對自用房地產和出租房地產的區別做出了明確地規范和說明。具體要求成本模式和公允價值模式均可以對投資性房地產行業進行會計處理，對企業的資產結構產生了深遠的影響，從而將固定資產和無形資產在整個資產中保持合理、適當的比值。2.在新會計準則的制定中，投資性房地產行業的評價主要是采用公允價值計量模式。市場環境的不斷發展變化，房地產行業的市場價格也在普遍升溫。基于此，如果房地產行業一直沿用公允價值模式，一定程度上會增加投資性房地產的賬面價值，有效提升了資產的凈值，進而推動房地產行業償債能力的提升。3.計量方式與所產生的利潤有著緊密的聯系，計量方式的不同，也會影響到所產生的利潤。其中，成本模式比較穩定，主要是由于成本模式有著固定的會計時間，便于對成本費用進行預計和控制。在特殊的情況下，成本模式可以為房地產行業帶來廣闊的發展前景。根據公允價值計量模式的影響進行分析，所得利潤的不確定性比較明顯，不用像成本計量模式進行折舊計提、累計攤銷，成本費用會隨著市場價格的變動而發生變動。基于房地產的發展前景來分析，房地產行業具有廣闊的發展潛力，采用公允價值計量模式更有助于房地產企業的長遠發展，利潤空間更大。

(二)新會計準則對投資性房地產行業納稅的影響1.獲取時納稅的影響根據稅法來分析，并沒有過多對投資性房地產和非投資性房地產來進行區分，而是將其轉化為固定資產或者無形資產。同時，在會計處理中，對于本月所增加的固定資產不用進行折舊計量，因此固定資產在兩種計量模式下的賬面價值是相同的。2.后續計量的納稅影響(1)在成本計量模式中的后續計量方面，稅法和會計的不同之處就體現在投資性房地產的折舊、攤銷以及減值準備等。(2)在公允價值計量模式的后續計量方面，投資性房地產行業的計量標準就是去掉實際收入成本減去按稅法規定的抵扣金額。由此可見，針對計量方式的影響，房地產行業要進行納稅的調整和變更。3.處置過程的納稅影響稅法已經明確規定了投資性房地產的處置方式，在公允價值模式的計量下，應納稅的所得稅額就是由于處置收入減去歷史成本而產生的差價。但是在會計處理中，要將累計公允價值和已經計入所有者權益的金額一并歸為處置資產的當期損益。基于此，會計和稅法在處置資產的損益中具有較明顯的區別，因此要適當地進行納稅調整。通過上述的分析可以看出，兩種計量模式下當期所交納的稅額基本一致。其區別就在于，公允價值計量模式在會計處理的過程中會因其變動而發生變動，進而使投資性房地產的計稅基礎和賬面價值金額出現了較大的差異。針對資產的投資過程來分析，成本計量模式和公允價值計量模式具有相同的現金流量計算方式。

三、投資性房地產準則

對房地產行業會計處理影響的具體建議

(一)建立健全會計管理制度投資性房地產行業要以新會計準則作為行業的指導，要充分結合國家出臺的相關法律法規來貫徹實施，并且要堅持實施求是，一切從實際出發的原則，進而建立健全房地產行業的會計管理制度體系，要體現出一定的科學性、規范性以及合理性。對于制度建設的內容，要加大對財務管理制度、物資采購制度、會計核算制度以及考核評價制度等方面的建設力度，而且會計管理制度要與投資性房地產行業的發展情況和目標相互統一、相互協調。

(二)加大新會計準則的應用力度1.要及時調整會計處理工作，不斷適用于新會計準則的發展需要。要適度改革以往傳統的會計編制制度，新會計準則中已經明確規定了投資性房地產企業的計量方式，建立起完善的企業會計制度體系。2.新會計準則中的公允價值計量方式并不能有效地減緩稅收，但是更有利于資產的管理。加大新會計準則的執行力度，對于投資性房地產企業來說影響深遠。3.房地產會計處理人員要加強對于新會計準則的學習，予以高度的重視，定期進行業務培訓與指導工作，從而不斷提升相關人員的崗位意識、專業水平以及技能涵養等，將新會計準則的工作落到實處。

(三)確保投資性房地產會計管理工作較高的經濟利潤投資性房地產企業在不斷的發展進程中，經濟效益與社會效益的提升是重要的管理保障。在新會計準則中，公允價值計量模式的運用，就是要將投資性房地產體現在企業的各個層面，進而不斷符合資產投資市場的發展需要。投資性房地產企業要在新會計準則的引領下開展房地產投資收益分析活動，擴大并增長資本投資運作效率和回報率。

(四)簡化投資性房地產準則的會計處理程序在新會計準則中，對于符合條件的投資性房地產企業可以采用公允價值計量模式進行后續計量工作。因此，對于效益的盈利或是虧損，都要及時反映在當期利潤中，進而在整體上把握好投資性房地產行業的投資效益情況。對于在投資性房地產準則中出現的相同問題，要進行統一、規劃地管理，降低企業會計處理工作的難度性與復雜性，強化信息的對比程度。

四、結束語

綜上所述，加強投資性房地產準則對房地產行業會計處理影響的分析勢在必行，可以不斷順應投資性房地產行業的發展步伐，提高房地產行業的市場競爭地位，在激烈的行業競爭中始終立于不敗之地，開拓房地產行業嶄新的發展空間。因此，投資性房地產行業的建設任重而道遠，要善于抓住機遇，勇敢地迎接挑戰，不斷與時俱進、開拓創新。要嚴格遵守新會計準則的相關規定，科學合理地選擇科學合理的計量模式，以便于會計處理工作的正常進行。同時，投資性房地產企業要結合企業自身發展的實際情況，綜合對比和考量，進一步規范投資性房地產企業的市場行為，實現房地產行業可持續發展的戰略需求。

參考文獻：

[1]由敏.新會計準則下公允價值應用對企業投資性房地產的影響[J].產業與科技論壇，2015(22)：144-145.

篇13

一、引言

隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。

二、 房地產金融市場風險形成機理分析

簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：

金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。

信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。

金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。

三、 我國房地產金融市場風險分析

房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別 容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。

1.信貸規模增長過快

房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，

2.銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險

房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。

三、 我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施

對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。

1.密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。

2.針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理

我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。

參考文獻：