引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)的金融屬性范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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在全球性經(jīng)濟的社會中，無論是個人、企業(yè)還是政府都十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在很多國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)往往是當(dāng)?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有十分重要的地位。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，城市化進程的加速，城市綜合開發(fā)，土地有償使用制度及住房商品化的不斷完善，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大。尤其是近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)，1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長 33.2%，但在2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房價齊跌。2008年全年總計商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌 20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房價下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國際金融危機影響。中國政府從2007年開始強化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和 準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。 2009年后，房地產(chǎn)市場開始反彈，量價齊升，這主要得益于金融危機以后中國政府推進的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房價增長過快，大型城市的銷售價格，租金以及房價收入比出現(xiàn)不平衡，開發(fā)商高價搶購?fù)恋兀彽貎r格已嚴(yán)重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益推高房價，中央政府難以進行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場泡沫形成的內(nèi)在原因。與此同時我國巨大的房地產(chǎn)需求和金融業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的過度的資金支持，給房地產(chǎn)投機提供了條件，而一些制度上的缺陷，又給予了房地產(chǎn)投機者方便的投機獲利渠道，直接的激發(fā)了他們的投機行為，更加助長了房地產(chǎn)泡沫的形成。

2.商品金融化演進及房地產(chǎn)的雙重屬性

吳曉求(2006) 提出: 資源和財富金融化是大趨勢。從長期來看金融資源具有動態(tài)的富集作用, 具有自我實現(xiàn)、自我挖掘的功能。這就是金融資源的富集作用。周麗娜（2007）提出“商品金融化”的定義: 商品金融化就是商品在金融資源的富集作用下, 金融屬性逐步增強, 金融價值凸顯, 使得人們產(chǎn)生了對該種商品或者以該商品為標(biāo)的物的衍生品的交易愿望, 并最終促使市場交易機制形成的過程。

商品未實現(xiàn)金融化以前, 其價格只體現(xiàn)了商品價值, 而沒有體現(xiàn)金融價值。原因在于商品的金融屬性總是在一定的歷史條件下, 才顯現(xiàn)出來。金融資源的富集作用使商品的金融屬性逐漸顯現(xiàn), 進而使得商品的金融價值開始被一些市場主體所認(rèn)識。商品的價值就會出現(xiàn)與傳統(tǒng)價格相比持續(xù)地走高。以至于人們會認(rèn)為這是一個瘋狂的價格。事實上這瘋狂的價格就是包含了除商品價值以外的金融價值。這就是商品的金融屬性顯現(xiàn)出來后導(dǎo)致的價值重估。當(dāng)商品的金融價值開始被大部分市場主體所認(rèn)識, 市場主體出于以下兩個方面產(chǎn)生強烈的交易愿望: 一是在現(xiàn)貨市場上的交易具有較高的風(fēng)險, 通過在衍生品市場進行風(fēng)險的規(guī)避和投機; 二是該種商品具有較高的收益性, 是較好的投資對象。市場主體的交易愿望是商品金融化的催化劑。只要少數(shù)市場主體開始對某種商品有金融化的需求, 就會產(chǎn)生以該商品為標(biāo)的物的交易為背景的契約。如果這種交易需求是廣泛性的, 這種商品就會成為一種被廣泛認(rèn)可的金融產(chǎn)品, 就會產(chǎn)生以規(guī)范市場交易行為的制度的需求。

房地產(chǎn)具有兩重屬性，第一是商品屬性，第二是金融屬性。所謂商品屬性是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品――住房，作為一種民生必需品在市場上作為一種商品交易，遵循市場規(guī)律。所謂金融屬性是指在金融資源富集作用下原來金融屬性差的商品逐漸體現(xiàn)出金融性并且逐漸曾強進而代替商品屬性，住房已經(jīng)成為一種具有金融價值的產(chǎn)品，即可作為一種投資品保值增值，這是其金融屬性的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)的商品價值不足以解釋房價過高的原因。房地產(chǎn)的金融化才是支撐房價的主要因素。原因在于房產(chǎn)交易是通過房產(chǎn)證等契約形式的轉(zhuǎn)讓完成的。使房地產(chǎn)的金融屬性大大增強, 人們開始樂于投資房地產(chǎn), 而不僅僅是作為一種消費。偏離商品價值的部分,我們都可以認(rèn)為是商品的金融價值。

3.房地產(chǎn)投機理論概述

房地產(chǎn)投機是指投資者以房地產(chǎn)為交易對象，透過買賣、租賃等手段在短期內(nèi)通過房地產(chǎn)價格的變化或房地產(chǎn)交易而謀取暴利的行為。從廣義上來講投機也是一種投資，投機與投資在概念和實際運作中緊密相良，難以區(qū)分。格雷厄姆(Graham)認(rèn)為投資的確切定義應(yīng)該蘊含著三個彼此關(guān)聯(lián)、密不可分的重要因素。首先，投資必須是建立在“詳盡分析”基礎(chǔ)之上。所謂詳盡分析，即是指通過以既定的安全和價值標(biāo)準(zhǔn)對投資對象進行的研究工作。其次，投資應(yīng)該具有“安全性”的保障。經(jīng)過詳盡分析以后被選定的投資對象應(yīng)該具有投資的“內(nèi)在價值”，應(yīng)該存在著相對安全的價值空間，而這正是保障其在通常和可能的情況下沒有較大的風(fēng)險，也是其可以避免意外損失的安全體現(xiàn)。第三，投資的結(jié)果是必須能夠得到“滿意的回報”。由此，格雷厄姆得出的定義是：“投資是指經(jīng)過詳盡分析后，本金安全且有滿意回報的操作”。一般我們可以從以下幾個方面區(qū)分房地產(chǎn)投機和投資：首先要通過房地產(chǎn)投機與投資的風(fēng)險和利潤比較來區(qū)分。一般來說，由于投機者要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險，投機者的期望收益率要高于一般投資者，因此較高獲利或遭受較大損失可以作為區(qū)分兩者的一個依據(jù)；一般投資者可通過投資組合，以盡可能降低投資風(fēng)險。而投機者則恰恰相反，他們卻較偏向于承擔(dān)高風(fēng)險以尋求高利潤，所以廣泛運用財務(wù)杠桿而較少運用投資組合來分散風(fēng)險。因此，投機者承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險均大于投資者，故認(rèn)為較高風(fēng)險的投資行為可作為投機的一個重要標(biāo)志。其次，通過房地產(chǎn)投資的風(fēng)險、利潤與時間的關(guān)系比較也可以在一定程度上來區(qū)分投資與投機；房地產(chǎn)投資與投機在風(fēng)險、利潤與時間的關(guān)系有所不同。一般認(rèn)為投機資金投入存續(xù)的時間較短，而投資存續(xù)的時間相對要長一些。所以在我國房地產(chǎn)市場上短期轉(zhuǎn)售圖利行為仍屬于房地產(chǎn)市場中主要的投機行為。再次，通過資金投入的時機來區(qū)分。一般而言，房地產(chǎn)市場景氣時資本增值潛力較大而風(fēng)險相對較小，故較易發(fā)生投機行為，并且投機行為又互相促進，使投機活動愈演愈烈，反而會使房地產(chǎn)市場中正常的投資行為受到抑制。所以一般認(rèn)為在市場比較景氣時的房地產(chǎn)投資偏向于房地產(chǎn)投機行為。這與我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場投機狀況相近。

4.房地產(chǎn)投機行為研究的理論模型

4.1 模型建立的理論框架

最常用的非基本因素資產(chǎn)價格模型是Blanchard 和Watson的隨機泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的風(fēng)行（fad）模型，Roche在上述兩個模型的框架下，考慮采用機制轉(zhuǎn)換（regime switching）模型來進行投機泡沫檢驗投機泡沫檢驗。Levin 和Wright運用房地產(chǎn)價格增長率的歷史數(shù)據(jù)來建立房地產(chǎn)市場投機模型。其中心假設(shè)為:人們通過觀察房地產(chǎn)的歷史價格變化,形成對房地產(chǎn)未來價格變化的預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求條件的變化，而這些不斷變化的需求條件影響了房地產(chǎn)的供求價格，他們認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)的歷史價格不影響未來的預(yù)期時,房地產(chǎn)市場將沒有投機行為。本文采用Levin 和Wright的模型選取實際收入和實際利率對基本價格進行建模。

我們把房價分解為兩個部分，一部分是商品屬性決定的基本價格，另一部分是金融屬性決定的非基本價格，它是預(yù)期到未來價格發(fā)生變動的資本收益或損失，用公式來表示：

Pt=Ptm+Ht

其中Pt第t期的房地產(chǎn)價格，Ptm代表資本收益為零時的房地產(chǎn)價格，Ht代表房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)獲得的預(yù)期資本收益的現(xiàn)值。這里可以表示為：

Ht=Ht+1/〔1+it〕

其中Ht+1代表下一期的預(yù)期資本收益，it代表t期的利率。

房地產(chǎn)資本收益與前一期的收益相關(guān)，也就是說它受到前一期的價格增長率的影響，所以：

Ht+1=f〔gt〕

其中g(shù)t又可以表示如下：

gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt

Ptm是資本收益為零時的房地產(chǎn)價格，代表房地產(chǎn)的商品屬性。由于消費者購房的動機主要受可支配收入、貸款利率的影響，因此，可以被認(rèn)為與收入y和短期貸款利率i有關(guān)。。因此，Ptm可以表示為：

Ptm=f〔yt，it〕

最后可以得到如下表達式：

Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕

4.2 建立經(jīng)濟計量模型

可以用下面的線性模型逼近上式中的f1和 f2

Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)

式中P代表房地產(chǎn)價格，y代表居民可支配收人，i代表貸款利率，gt/〔1+ it〕代表過去房地產(chǎn)價格實際增長率，μ代表隨機誤差項。

過去房地產(chǎn)價格的增長率gt與預(yù)期將來房地產(chǎn)價格的增長率gt+1的關(guān)系可表示為：

gt+1=θgt

兩邊對gt求導(dǎo)得到：

θ= gt+1/ gt

由于房地產(chǎn)價格和利率有密切的關(guān)系，即利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，使得房地產(chǎn)價格上升，因此，可得到如下公式：

Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)

對方程(1)求i和g的偏導(dǎo)數(shù)可得如下關(guān)系式：

Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)

Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)

將(3)(4)代入(2)得

θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］

上式中i、g的值通常較小，θ可表示為：

θ=－β3/β2

θ即為房地產(chǎn)業(yè)投機度，即房地產(chǎn)過去價格對將來價格的影響程度。制定一個科學(xué)的警戒線是做此項分析的關(guān)鍵，根據(jù)國外經(jīng)驗認(rèn)為當(dāng)θ>0.4時，認(rèn)定該市場投機行為顯著，投機泡沫產(chǎn)生。

5.實證檢驗

根據(jù)以上分析，現(xiàn)對2000―2009年間北京、上海房地產(chǎn)投機行為進實證分析，模型中被解釋變量為房地產(chǎn)價格，解釋變量分別為可支配收入、貸款

利率及過去房地產(chǎn)價格實際增長率，分析結(jié)果如下：

(1) 北京房地產(chǎn)業(yè)投機度

P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結(jié)果如下：

P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕

上述回歸方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723

(2) 上海房地產(chǎn)業(yè)投機度

P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結(jié)果如下：

P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕

上述回歸方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688

6.結(jié)論

通過以上實證分析可知，北京和上海的房地產(chǎn)投機度都比較大，均超過了的0.4的警戒線水平，且北京的房地產(chǎn)投機度要大于上海，說明經(jīng)濟的強勁增長已經(jīng)促使中國這兩大城市房地產(chǎn)業(yè)的投機行為加劇。根據(jù)這兩個城市的數(shù)據(jù)可以推斷，我國的房地產(chǎn)市場存在發(fā)展過熱的趨勢，但是房地產(chǎn)市場火熱一方面是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果，另一方面也是我國房地產(chǎn)需求有效釋放的結(jié)果。過度的投機會使房地產(chǎn)價格遠遠偏離其實際價值形成泡沫，一旦有突變的因素干擾或者超過人們承受的極限，形成房地產(chǎn)價格下跌的預(yù)期，泡沫就會破裂，進而對整個社會經(jīng)濟造成危害。

總之，房地產(chǎn)投機對于經(jīng)濟發(fā)展有利有弊，深入了解投機行為的根源及作用機制合理度量并制定合適的政策，就能興利除弊，保證房地產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟的健康發(fā)展。

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1房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵與特點

1.1房地產(chǎn)與金融的關(guān)系

眾所周知，房地產(chǎn)的發(fā)展要依靠金融業(yè)提供的充足資金。房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，每一個環(huán)節(jié)都要用到不少的資金。所以除了開發(fā)商要有雄厚的資金基礎(chǔ)之外，金融機構(gòu)參與投資也是非常重要的。通過房地產(chǎn)的良好發(fā)展，金融業(yè)也能夠?qū)崿F(xiàn)更高的利潤收益，將房地產(chǎn)作為抵押品，比貨幣的有更穩(wěn)定的增長態(tài)勢，這也是金融機構(gòu)鐘情房地產(chǎn)投資的最大原因。

1.2房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵

在項目開發(fā)、建設(shè)和消費的整個流程中，通過多種方式獲得資金和金融服務(wù)等，統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)金融也是房地產(chǎn)和金融行業(yè)在長期發(fā)展融合之后所產(chǎn)生的一種新型金融形式。通過各種金融方式和集資辦法，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金，支持房地產(chǎn)的良好發(fā)展和健康的資金循環(huán)。1.3房地產(chǎn)金融的特點房地產(chǎn)金融有保值增值性強、資金流量大和輪轉(zhuǎn)周期長的幾個特點。房地產(chǎn)的抗通貨膨脹能力較強，這一特點也讓其有了較大的穩(wěn)定性。房產(chǎn)是生活必需品，也具有金融性質(zhì)，再加上土地的稀缺性和高價值的屬性，進行房地產(chǎn)開發(fā)的項目便需要大量的資金注入。房地產(chǎn)項目從設(shè)計到銷售需要的時間周期較長，如果消費者是分期付款，付款期限便長達幾十年，這讓房地產(chǎn)周期有了輪轉(zhuǎn)周期長的特點。

2房地產(chǎn)金融的風(fēng)險

金融機構(gòu)為房地產(chǎn)籌集資金、清算等過程中，由于環(huán)境變化或是決策失誤等原因，可能會造成資金受損，這就是房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，主要有以下方面：

2.1融資渠道單一

對于西方發(fā)達國家來說，房地產(chǎn)開發(fā)商主要通過各項基金金融融資，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量眾多，多數(shù)資金來自銀行貸款。這樣的情況下，銀行的某個舉措或變動，將直接影響到房地產(chǎn)公司的資金鏈，由此可見，較為單一的融資渠道加大了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險。

2.2市場監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，國家的政策和規(guī)范也會對房地產(chǎn)的發(fā)展造成較大影響。一些地區(qū)過度追求GDP，對于樓市的非正常房價的情況，一些地區(qū)的政府采取縱容態(tài)度，監(jiān)管不到位導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)泡沫更嚴(yán)重，同時加重了房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。

2.3信貸規(guī)模增長過快

我國房地產(chǎn)行業(yè)和西方發(fā)達國家相比起步較晚，飛速發(fā)展的過程中，風(fēng)險性也逐漸加重。人口增長和城市化進程的逐步深化，導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房產(chǎn)價格有了較大的提升，很多地區(qū)出現(xiàn)了炒房熱潮。各大金融機構(gòu)面對高收益的誘惑，將大量的資金投入到房地產(chǎn)當(dāng)中，信貸規(guī)模的快速增長，造成了房價居高不下，泡沫化問題進一步加重。

2.險識別應(yīng)對體制不完善

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險識別和應(yīng)對體系缺乏完善，還沒有能力準(zhǔn)確識別和應(yīng)對各類風(fēng)險。對于市場上來講，如果出現(xiàn)泡沫破滅，銀行將會出現(xiàn)大量壞賬，房地產(chǎn)經(jīng)營將難以為繼；信用上，因為對借款人的審核不規(guī)范，會出現(xiàn)房屋難以銷售，開發(fā)商可能會因為賠錢而無法償還貸款。

3房地產(chǎn)金融的解決對策

3.1擴大融資渠道

由于融資渠道單一，造成了風(fēng)險集中的情況出現(xiàn)。針對這一點，應(yīng)當(dāng)開發(fā)多元化的融資渠道，通過多遠話的融資方式，轉(zhuǎn)變當(dāng)前融資渠道單一的局面。另外，可以加強推動房地產(chǎn)貸款的證券化，通過對房地產(chǎn)信托投資基金的重視而引起更多大眾投資者的關(guān)注，把流動性不高的房地產(chǎn)投資變?yōu)橘Y本市場當(dāng)中的證券資產(chǎn)，同時加強信托的管理機制，推進信息公開化，推動房地產(chǎn)信托投資基金在我國的良好發(fā)展。

3.2完善法規(guī)政策

房地產(chǎn)是和人們生活有緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)，不過當(dāng)前有大量的投機性需求出現(xiàn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的供小于求，所以，政府需要制定相關(guān)管控措施，來抑制房地產(chǎn)當(dāng)中的投機性需求，達到控制房價的目的；通過出臺相關(guān)法律政策，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)金融市場參與者的權(quán)益，讓房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的軌道上進一步發(fā)展。

3.3控制信貸規(guī)模

通過政府的力量，控制信貸規(guī)模，通過買房限制，避免炒房行為。另外，還可以結(jié)合房地產(chǎn)信貸，對不良貸款和盲目投資進行篩選和規(guī)避。

3.4完善發(fā)展與監(jiān)管機制

想要解決房地產(chǎn)金融發(fā)展當(dāng)中的問題，除了要進一步完善相關(guān)法律條例之外，還需要建立起長期穩(wěn)定發(fā)展的機制。想要達成這一目的，就要保證住房的居住屬性，通過制度的完善，保證城市建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃。另一方面，展開房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格監(jiān)管也有重大意義，政府要通過對市場的全面分析，展開合理的調(diào)控，保證供需平衡，準(zhǔn)確預(yù)測發(fā)展態(tài)勢，合理引導(dǎo)投資。

4結(jié)束語

通過上述分析，我們可以看出房地產(chǎn)金融對金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。想要房地產(chǎn)金融有牢固的發(fā)展基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)行業(yè)有足夠的保障力，就需要根據(jù)我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體狀況，加強房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新性，保證其質(zhì)量的可靠性，通過多遠化的發(fā)展方式，達到房地產(chǎn)金融長期、穩(wěn)固的進步和發(fā)展。

參考文獻：

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一、公允價值的涵義和本質(zhì)

（一）公允價值的涵義

公允價值的英文是“FairValue”，F(xiàn)air的相關(guān)解釋是“公平的，正直的，公正的”，而中文將其翻譯成“公允”，則包含了公正、允當(dāng)?shù)囊馑肌Ｔ跁嬵I(lǐng)域，各國會計準(zhǔn)則對于公允價值的定義不盡相同。

國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）在1995年6月的第32號國際會計準(zhǔn)則（IAS32）中，對公允價值所下的定義是：“公允價值是指，在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債結(jié)算的金額”。

我國財政部在2006年2月15日的新《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，對公允價值所下的定義是：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。”

（二）公允價值的本質(zhì)

公允價值與歷史成本并不是對立的概念，它是客觀經(jīng)濟等環(huán)境變化的產(chǎn)物，并隨著客觀經(jīng)濟等環(huán)境的變化，其表現(xiàn)形式也不斷發(fā)展，包括歷史成本、現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價、可變現(xiàn)凈值和未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。運用公允價值計量，是對經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟實質(zhì)的反映。

從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，最能公允反映一項資產(chǎn)真實價值的是公平交易市場上的價格。由于在一個公平交易（交易必須本著自愿原則進行，清算及其它非持續(xù)經(jīng)營下的價格或強迫交易的價格不是公允價值）的市場上，集中了來自各方面的供給者和需求者，人們通過各自掌握的信息和估計進行競價，從而消除了個別供給者或需求者的偏見。在交易或事項尚未發(fā)生時，對市場價值發(fā)生變化的資產(chǎn)和負債以當(dāng)前市場情況為依據(jù)進行重新計量，有時在缺乏市場價格時還要應(yīng)用現(xiàn)值技術(shù)。這種計量因為有各種條件的約束，在很多情況下不可能絕對的準(zhǔn)確，只能是一個估計金額，即相對公允的價值。在公允價值計量理念下，編制報告日或交易日以后的任何新計量日，企業(yè)必須根據(jù)報告日的新情況，對各項資產(chǎn)和負債項目進行重新計量，動態(tài)地、及時地反映企業(yè)各項資產(chǎn)和負債價值的變化，并在報表中予以反映，使報表信息更相關(guān)，對決策更有用。

二、公允價值應(yīng)用的分析比較

（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量與原制度差異分析比較

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)范了投資性房地產(chǎn)，指能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)，已出租的建筑物，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

新準(zhǔn)則在確認(rèn)初始計量部分明確規(guī)定只有同時滿足下列兩個條件的才能予以確認(rèn)，一是該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，二是投資性房地產(chǎn)有關(guān)的成本能夠可靠的計量。對后續(xù)計量公允價值模式的條件進行了限制，要求只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才能采用公允價值模式，而且還必須滿足以下兩個條件，一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場價格及其它相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。該準(zhǔn)則為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)提供了成本模式與公允價值模式兩種可選擇的計量模式。在成本法下投資性房地產(chǎn)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定處理和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則計提折舊或攤消，并在期末進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才能采用公允價值模式，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時不計提折舊或土地使用權(quán)攤銷，以會計期末的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額直接計入當(dāng)期損益。通過公允價值變動損益對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，而不單獨計算。

在舊企業(yè)會計制度下，人們將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，在存貨或固定資產(chǎn)科目中核算，土地使用權(quán)用無形資產(chǎn)科目核算，并按其估計使用年限提取折舊或攤銷費用，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，要計入固定資產(chǎn)賬面價值，而增值后金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額，此外的后續(xù)支出計入當(dāng)期費用；減值準(zhǔn)備會計期末可按收回金額低于賬面價值的差額計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，并計入當(dāng)期損益。這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。因為投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，還可能高于其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。以商品房為例，自從國家推出貨幣化分房的政策以來，商品房的市場價格基本都在上漲，近幾年漲勢尤甚。若一個企業(yè)進行房地產(chǎn)投資，在舊會計制度下此應(yīng)按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)，并按其估計使用年限提取折舊。然而當(dāng)對這個房地產(chǎn)進行多年的折舊后，原本凈值無幾的該房產(chǎn)，依然可以在市場上按現(xiàn)價賣出大于凈值許多的價值。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場價值，歪曲了企業(yè)投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業(yè)的真實情況，并給企業(yè)當(dāng)局進行利潤操縱提供了機會和空間，極大的損害了會計報表使用者的利益。所以，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)計量和提取折舊顯然是不適合的。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第十一條規(guī)定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，期末將投資性房地產(chǎn)按資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)進行估值，調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益；對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨，以轉(zhuǎn)換日公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換日公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價值小于原賬面價值的，差額計入當(dāng)期損益，轉(zhuǎn)換日公允價值大于原賬面價值的，將其差額在已計提的減值準(zhǔn)備或跌價準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計入當(dāng)期損益，剩余部分計入資本公積。可見，新會計準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量與期末估值，提出以公允價值為標(biāo)準(zhǔn)，這樣對企業(yè)本身、投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門及社會公眾都有益。

com（二）金融工具應(yīng)用公允價值計量與原制度差異分析比較

金融工具，是指形成一個企業(yè)的金融資產(chǎn)，并形成其它企業(yè)的金融負債或權(quán)益工具的合同。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計量》規(guī)定，以公允價值計量的金融工具主要包括：交易性金融資產(chǎn)和金融負債（包括嵌入的衍生工具）。企業(yè)為充分利用閑置資金以賺取差價為目的從二級市場購入的股票、債券、基金等，再如企業(yè)不作為有效的套期工具的衍生工具（如遠期合同期貨合同互換合同等），企業(yè)可以基于風(fēng)險管理需要，或為消除金融資產(chǎn)，或金融負債在會計確認(rèn)和計量方面存在不一致情況等，直接指定某些金融資產(chǎn)或金融負債以公允價值計量。這些以公允價值計量的金融工具，其報告價值即為市場價值，且其變動直接計入當(dāng)期損益。這意味著如果企業(yè)能夠較好的把握市場行情和動向，其業(yè)績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升；相反，如果企業(yè)的投資策略與市場行情相悖，其當(dāng)期利潤就會因此受損。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場中價值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其它方法計量是不能正確反映市場價值的，而用公允價值計量能更好的反映其市場價值。例如，一家上市公司以每股20元的價格在證券市場買入1000萬股股票，到期末該股票漲到40元，如按照歷史成本的計價方法該公司的20000萬元的賬面所得是不能計入當(dāng)期利潤的，體現(xiàn)在報表中的股票價值仍然是按照20元的成本計價；如果按照公允價值的計價方法，這部分股票將按照40元計價，可為公司增加20000萬元的投資收益。FASB在1988年的第133號財務(wù)會計準(zhǔn)則（FASB133）《衍生工具和套期保值活動的會計處理》中明確指出：“公允價值是計量金融工具最佳的計量屬性，對衍生工具而言則是唯一相關(guān)的計量屬性。”從《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計量》第七條第一款、第八條第一款、第三十條、第三十二條、第四十條規(guī)定都可以看出，新會計準(zhǔn)則對金融工具初始確認(rèn)和計量、后續(xù)計量、期末估價、減值等都是以公允價值為標(biāo)準(zhǔn)的，其實質(zhì)是要求對交易性和可供出售的金融資產(chǎn)或負債按公允價值進行計量。因此公允價值計量屬性被認(rèn)為是一把“雙刃劍”與舊準(zhǔn)則采用歷史成本法等計量“只報憂，不報喜”致使金融工具報告價值經(jīng)常被低估的孰低法有很大的不同。其具體表現(xiàn)在以下四個方面：1.新準(zhǔn)則對投資的分類不再局限于舊制度按時間長短來劃分短期投資與長期投資，而是從投資交易的目的性和經(jīng)濟實質(zhì)反映經(jīng)濟內(nèi)容來分類.（即分為：交易性金融資產(chǎn)、持有及到期投資、貸款和應(yīng)收款項和可供出售的金融資產(chǎn)）而且分類確定后不得隨意變更；2.填補了初始確認(rèn)和終止的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的空白；3.將舊制度僅在表外披露的衍生金融工具納入表內(nèi)核算；4.采用了公允價值核算來調(diào)整所產(chǎn)生的損益。新準(zhǔn)則的確定有利于商業(yè)銀行對單只債券的質(zhì)量研究和市場行情預(yù)期判斷以及對市場風(fēng)險的考慮和防范，不但能夠更好的反應(yīng)企業(yè)真實的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，而且適合我國金融市場發(fā)展的客觀需要，還能夠滿足會計報告使用者決策的需要。

三、公允價值的應(yīng)用是我國市場經(jīng)濟日趨成熟的標(biāo)志

（一）公允價值的應(yīng)用，是我國會計與國際趨同邁出的實質(zhì)性一步

近年來，國際會計準(zhǔn)則及美國等一些市場經(jīng)濟發(fā)達國家的會計準(zhǔn)則，紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關(guān)性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務(wù)會計的發(fā)展方向。因此，其應(yīng)用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或一個地區(qū)、一個組織會計國際化程度的重要標(biāo)志。我國新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準(zhǔn)則中不同程度地應(yīng)用了這一計量屬性，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質(zhì)性一步。公允價值的廣泛應(yīng)用，意味著我國傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多種計量屬性并存的計量模式所取代。在基本會計準(zhǔn)則中果斷引入并在具體會計準(zhǔn)則中廣泛應(yīng)用公允價值，明確了我國基本會計準(zhǔn)則計量的屬性，充分反映了我國會計實現(xiàn)國際趨同的信心和決心。

篇5

一、我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的表現(xiàn)特征

房地產(chǎn)市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實物資產(chǎn)，同時又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導(dǎo)致土地價格表現(xiàn)為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產(chǎn)不具備的投資價值，以此獲得財產(chǎn)的保值和增值，由于可以實現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經(jīng)營和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價值的預(yù)期因素非常復(fù)雜，倘若預(yù)期不能實現(xiàn)，就會有價格的大幅波動；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實物資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書自身沒有價值，但它通過房地產(chǎn)交易市場中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實體經(jīng)濟循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對房地產(chǎn)進行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運動使得不經(jīng)過實體經(jīng)濟的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。

二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的現(xiàn)狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現(xiàn)過一陣低迷，國家出臺了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010 年國務(wù)院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實現(xiàn)的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當(dāng)前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。

當(dāng)前普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟現(xiàn)狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫的風(fēng)險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經(jīng)濟帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化

篇6

我國2006年的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個準(zhǔn)則中使用了公允價值。如何認(rèn)識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價值在我國應(yīng)用的有關(guān)問題。

一、公允價值產(chǎn)生的背景及其必要性

傳統(tǒng)的會計計量屬性是歷史成本,但隨著經(jīng)濟的發(fā)展,歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。20世紀(jì)70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質(zhì)疑歷史成本,認(rèn)為采用歷史成本計價會導(dǎo)致企業(yè)所提供的財務(wù)報表信息沒有用,因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計量屬性。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認(rèn)可并廣泛應(yīng)用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發(fā)的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應(yīng)時代的需要了呢?

筆者認(rèn)為,從表面上看,是因為公允價值的大幅下跌導(dǎo)致了次貸危機的發(fā)生,但不能因為公允價值的下跌使企業(yè)陷入危機就否認(rèn)它,批判它。但當(dāng)公允價值上升時,也會也給企業(yè)帶來利潤,使財務(wù)報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應(yīng)該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們?nèi)绾魏侠淼剡\用它,如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的優(yōu)勢,它能夠及時、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟環(huán)境的變化,更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務(wù)報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設(shè)、現(xiàn)代會計目標(biāo)、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認(rèn)的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務(wù)報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。

因此,為了適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展,更真實地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財務(wù)報表使用者提供有價值的信息,會計還應(yīng)當(dāng)堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應(yīng)用公允價值,而在于如何運用公允價值。

二、當(dāng)前投資性房地產(chǎn)運用公允價值中存在的問題

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始確認(rèn)和計量。在后續(xù)計量時,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。

根據(jù)財政部會計司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴(yán)格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉(zhuǎn)為成本模式計量,在初次應(yīng)用新準(zhǔn)則的時候,上市公司選擇了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。但隨著時間的推移,情況將會發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),其公允價值變動直接計入公允價值變動損益,進而影響當(dāng)期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當(dāng)年將表現(xiàn)為虧損。

企業(yè)對公允價值確定的依據(jù)和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業(yè)績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準(zhǔn)備使企業(yè)扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業(yè)達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據(jù)和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數(shù)公司是采用專業(yè)評估的方法,聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)――深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產(chǎn)評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。根據(jù)財政部會計司的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的18家上市公司中,對投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產(chǎn)評估價格;有2家上市公司采用第三方調(diào)查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。

由專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值,但是也為企業(yè)進行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應(yīng)該是在一個完全競爭的市場條件下進行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應(yīng)盡可能地縮小,任何商品或要求權(quán)的市場價格都可以公開查閱,并據(jù)此確定交易的價格。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對公允價值模式的應(yīng)用條件進行了非常嚴(yán)格的限制,規(guī)定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術(shù)。但在實務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這就很容易發(fā)生惡意會計職業(yè)判斷的情況。同時,采用評估機構(gòu)的評估價格還存在一個問題,即國內(nèi)房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)的發(fā)展還不夠成熟,在這方面的建設(shè)還比較薄弱,缺乏專業(yè)機構(gòu)、人才以及評估的具體標(biāo)準(zhǔn),使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求,通過從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據(jù)二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環(huán)境的變化而變化的,因此在它給企業(yè)帶來利潤的同時,也有可能造成企業(yè)的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計量會給企業(yè)帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的增加而過高的估計了公允價值,那么當(dāng)泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業(yè)帶來新的危機。因此,如果不能正確地運用公允價值,客觀地估計公允價值,那么“公允價值”將帶來負面的效應(yīng)。

三、對我國投資性房地產(chǎn)運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰(zhàn),要求他們提高自身素質(zhì),并具有較高的職業(yè)判斷能力;另一方面也對相關(guān)部門提出了挑戰(zhàn),要求其制定更為詳細、科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產(chǎn)市場的建設(shè)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的要求,采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產(chǎn)交易市場。同類或類似房地產(chǎn)的價格應(yīng)該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業(yè)評估投資性房地產(chǎn)公允價值的一個比較客觀的依據(jù)。因此,健全房地產(chǎn)交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據(jù)可查,同時也降低了企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質(zhì),增強其職業(yè)判斷能力

公允價值計量屬性的應(yīng)用,要求會計人員必須具有較高的素質(zhì)。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強,由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計人員的道德素養(yǎng),加強其遵紀(jì)守法的意識,這是杜絕惡意職業(yè)判斷的根本。其次,要加強對會計人員的培養(yǎng),增強其職業(yè)判斷能力。在實務(wù)操作中,投資性房地產(chǎn)的公允價值通常以該房地產(chǎn)的評估價格來確定,這時需要專業(yè)判斷。國際上常用的公允價值的估值技術(shù)包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來對公允價值進行估計,對折現(xiàn)現(xiàn)金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業(yè)判斷,因此,提高會計人員的職業(yè)判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產(chǎn)評估機構(gòu),保持其獨立性

從上面的分析可以看出,目前多數(shù)上市公司采用聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)的方式來估計投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產(chǎn)評估師的力量,方便、快捷地得到比較準(zhǔn)確的公允價值。

既然選擇資產(chǎn)評估機構(gòu)是一個便捷的途徑,那么就要加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的建設(shè)。目前,我國還缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)和專業(yè)人才,因此,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強對評估機構(gòu)的建設(shè),培養(yǎng)一支具有專業(yè)勝任能力并具有規(guī)模的注冊資產(chǎn)評估師隊伍,同時應(yīng)提高現(xiàn)有評估師的職業(yè)道德素質(zhì)和技術(shù)水平。除此之外,還應(yīng)加快完善資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為的準(zhǔn)則體系,使得行業(yè)行為更為規(guī)范,為公允價值的取得提供更準(zhǔn)確的資料。

(四)促進市場經(jīng)濟發(fā)展,逐步放寬要求

我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)的交易市場價格及相關(guān)信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的規(guī)定,除了能夠從房地產(chǎn)所在地的活躍市場上取得相關(guān)信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術(shù)確定公允價值。

由于目前我國市場經(jīng)濟還不夠完善,若放寬限制,可能會導(dǎo)致大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的事情再次發(fā)生,因此,在新準(zhǔn)則下,對投資性房地產(chǎn)使用公允價值有較為嚴(yán)格的限制條件。

我國應(yīng)當(dāng)鼓勵企業(yè)運用公允價值,并給予正確的引導(dǎo),同時不斷完善準(zhǔn)則,促進估值技術(shù)的發(fā)展。等到市場發(fā)展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業(yè)可以應(yīng)用公允價值,擴大公允價值應(yīng)用的范圍。

【主要參考文獻】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇7

一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

1.投資性房地產(chǎn)的定義及特征。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；（3）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行持續(xù)計量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

2.投資性房地產(chǎn)的范圍。屬于投資性房地產(chǎn)的項目：（1）已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：一是這里不包括閑置土地；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。（3）已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

二、會計計量模式

1.歷史成本計量模式。歷史成本是指取得資源時的原始交易價格。在直接現(xiàn)金交易時，歷史成本表現(xiàn)為付出的現(xiàn)金或承諾付出的現(xiàn)金；在非現(xiàn)金交易時，歷史成本則表現(xiàn)為被交易資產(chǎn)的現(xiàn)金等價物。歷史成本作為機器工業(yè)的產(chǎn)物，隨著生產(chǎn)力約發(fā)展，逐漸步入了鼎盛時期。建立歷史成本的假設(shè)前提有兩個：一是幣值穩(wěn)定假設(shè)；二是社會平均勞動生產(chǎn)率不變假設(shè)。歷史成本計量屬性主要有以下特點：歷史成本會計的最大特點是面向過去。從確認(rèn)的基礎(chǔ)看，歷史成本會計是建立在過去已經(jīng)發(fā)生的交易或事項基礎(chǔ)上的。不論權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實現(xiàn)制，都是針對已發(fā)生的過去交易而言的。前者指因過去交易而引起的權(quán)利和義務(wù)；后者指因過去交易而引起的現(xiàn)金收付。它們的共同特點是建立在已發(fā)生的交易或事項的基礎(chǔ)之上。因此，歷史成本具有客觀可靠性、可檢驗性等特點，維護會計信息的可靠性。

2.公允價值計量模式。我國財政部制定的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對公允價值的解釋是：在公平交易中，熟悉情況的雙方，自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。這一解釋是基于公允價值形成的前提和基礎(chǔ)是公平交易來做出的，強調(diào)的是公允價值的“公允性”。公允價值是在后工業(yè)時代和信息時代，科技對社會生產(chǎn)力的發(fā)展推動明顯，伴隨著社會平均勞動生產(chǎn)率變動顯著而出現(xiàn)的。但是后工業(yè)時代社會平均勞動生產(chǎn)率不斷提高，通貨膨脹也成為一種常態(tài)，這就對歷史成本計量提出了挑戰(zhàn)。自20世紀(jì)90年代至今，公允價值在西方國家得到廣泛的應(yīng)用。公允價值與歷史成本相比主要呈現(xiàn)出以下特點：一是公允價值計量屬性能夠滿足信息使用者的決策需求。公允價值直接客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值，并保持“隨行隨市”，保證企業(yè)會計信息有用性。二是公允價值計量屬性能更真實地反映企業(yè)的經(jīng)營成果。企業(yè)利潤計算是通過收入與相關(guān)成本、費用配比進行而實現(xiàn)的，收入按現(xiàn)行價格計量，而成本、費用則按歷史成本計量。這樣由于收入和費用計量屬性不同從而造成利潤的虛高，不利于正確反映企業(yè)經(jīng)營成果。

3.歷史成本、公允價值的異同。歷史成本、公允價值作為會計計量的兩種屬性，都是對資產(chǎn)、負債的一種衡量、評價，同的地方。但是它們又是在不同的經(jīng)濟環(huán)境中應(yīng)對不同的情況產(chǎn)生的，又有所區(qū)別。公允價值（fair value）亦稱公允市價、公允價格。熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣的成交價格。在購買法下，購買企業(yè)對合并業(yè)務(wù)的記錄需要運用公允價值的信息。公允價值的確定，需要依靠會計人員的職業(yè)判斷。新會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則第九章“會計計量”，規(guī)定了企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值五種計量屬性進行計量，將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準(zhǔn)則。我國新會計準(zhǔn)則對公允價值的運用有所創(chuàng)新并較為審慎，這是考慮到我國市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀。新會計準(zhǔn)則還嚴(yán)格規(guī)范了運用公允價值的前提條件，即公允價值在具有商業(yè)實質(zhì)并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是，公允價值計量在新會計準(zhǔn)則中的大多數(shù)具體準(zhǔn)則中并不具有強制效力，這也是充分考慮了我國特殊的經(jīng)濟與會計環(huán)境。兩者的聯(lián)系在于：在初始計量日，兩者是一致的。如果市場不發(fā)生通貨膨脹，幣值保持穩(wěn)定，社會平均生產(chǎn)率保持不變，那么歷史成本和公允價值相比就不會產(chǎn)生嚴(yán)重的背離。這樣，在對資產(chǎn)負債項目進行初始計量或物價相對穩(wěn)定的情況下進行后續(xù)計量時，由于歷史成本符合公允價值的基本要求或在價值上接近公允價值，因此，可以直接以歷史成本替代其公允價值。兩者的區(qū)別在于：歷史成本計量屬性反映的會計目標(biāo)是受托責(zé)任觀。在受托責(zé)任觀下，可靠性重于相關(guān)性。由于歷史成本是基于過去的已發(fā)生的交易或事項形成的市場價格，所以具有可靠性。又由于歷史成本能得到原始憑證的支持，因此具有可驗證性。同時，我們也應(yīng)該認(rèn)識到，歷史成本的可靠性也是相對的。歷史成本只能反映過去交易或事項發(fā)生時點的信息，不僅不能反映未來而且同市場價格的變動毫無聯(lián)系。公允價值計量屬性反映的會計目標(biāo)是決策有用觀。

三、公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2007年1月1日新會計準(zhǔn)則公允價值計量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響首先是在上市公司房地產(chǎn)企業(yè)中體現(xiàn)。新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，適當(dāng)?shù)匾肓斯蕛r值，在投資性房地產(chǎn)、企業(yè)合并、債務(wù)重組、非貨幣易、金融工具等方面采用了公允價值的概念或計量方法。下面試以公允價值計量對上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的投資性房地產(chǎn)為例分析其影響：

（一）對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)在企業(yè)中哪些資產(chǎn)是屬于公允價值計量下的投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第三號投資性房地產(chǎn)第二條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第三號第十條規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。這意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易。活躍市場，是指同時具有下列特征的市場：（1）市場內(nèi)交易對象具有同質(zhì)性；（2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場價格信息是公開的。

2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。因此，把土地和房屋作為公司最重要資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，在新會計準(zhǔn)則下，首先就是要按照其持有目的不同，將資產(chǎn)重新分別歸類為：存貨：企業(yè)在日常活動中持有以備出售的房地產(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料；固定資產(chǎn)：企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負債表上。因此，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對于主要經(jīng)營高檔寫字樓、公寓項目和擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，而對主要經(jīng)營普通居民住宅的企業(yè)來說，作為存貨的房地產(chǎn)遠遠大于投資性房地產(chǎn)，因而所受影響會較小。另外，由于“投資性房地產(chǎn)”單獨列示在資產(chǎn)負債表上，因此，原來分別在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中核算和列報的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

（二）對所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。新會計準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。新會計準(zhǔn)則還規(guī)定，企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，視為會計政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進行處理。因此在采用新會計準(zhǔn)則中公允價值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)將會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來按成本計量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量，其影響結(jié)果是，這些房地產(chǎn)企業(yè)的上年度的資本公積（其他資本公積）將會得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原帳面價值的差額也將計入所有者權(quán)益。例如：農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）股份有限公司2009年2月通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得金山新城B8地塊329畝土地儲備，當(dāng)時取得該地價每畝均價89萬元。隨著近年房地產(chǎn)地價的快速上升，該地塊周邊土地已增值到每畝200萬元。若以此市場價作為公允價值來計算，可使該公司所有者權(quán)益增加3.65億元。

（三）對利潤的影響

新會計準(zhǔn)則還規(guī)定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日（會計期末）按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格對“以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物”進行后續(xù)計量，按評估的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)中擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇采用公允價值模式計量，那么，今后每年對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤就會增加；又由于在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷而減少的成本支出，也會增加當(dāng)年的利潤。例如：某民營投資企業(yè)集團，旗下?lián)碛?萬平方米房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)。在2008年1月1日執(zhí)行《新會計準(zhǔn)則》開始，將原成本法模式核算的投資性房地產(chǎn)改為采用按公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，并追溯調(diào)整，從而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6億元。2008年上半年及2008年年度的凈利潤則分別增加4000萬元及8000萬元。從目前看，采用公允價值模式下不再計提折舊或攤銷，按公允價值計量是可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，企業(yè)凈利潤將有提升，但從長遠來看，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的升值程度。如果今后公允價值的下降的機率加大也會使未來的業(yè)績風(fēng)險加大。當(dāng)然，企業(yè)在采用公允價值計量時可以通過穩(wěn)健的做法，將公允價值慢慢釋放為企業(yè)的利潤。

（四）對稅負的影響

按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異：會計上在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；而目前稅法上是按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果計算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)權(quán)衡在成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果與公允價值模式下給企業(yè)帶來收益（但沒有現(xiàn)金流入）之間的利益關(guān)系，最終作出是否采用公允價值模式的選擇。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注意對其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的稅法規(guī)定，根據(jù)國家稅務(wù)總局的文件規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售確認(rèn)相應(yīng)的所得，同時按視同銷售價格確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，按新會計準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的帳面價值。當(dāng)公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時，企業(yè)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)來繳納房產(chǎn)稅；企業(yè)因公允價值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤是否可用于利潤分配等，目前在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定。

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第一，金融工具的公允價值確認(rèn)、計量和披露。2005年我國金融市場出現(xiàn)了多種金融工具，如權(quán)證及其創(chuàng)設(shè)制度、短期融資券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、新的券商集合理財產(chǎn)品、債券遠期交易等。隨著其后各種金融及金融衍生工具的推出，使其在金融企業(yè)內(nèi)的作用日益重要，如何初始確認(rèn)和計量、后續(xù)計量、期末估價及減值等問題變得不可回避。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場中價值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其他方法計量是不能正確反映市場價值的，而用公允價值計量則能更好地反映其市場價值。從《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號――金融工具確認(rèn)和計量》第7條第1款、第8條第1款、第30條、第32條、第40條規(guī)定都可以看出，新會計準(zhǔn)則對金融工具初始確認(rèn)和計量、后續(xù)計量、期末估價、減值等都是以公允價值為標(biāo)準(zhǔn)的，其實質(zhì)是要求對交易性和可供出售的金融資產(chǎn)或負債按公允價值進行計量，這樣能更好地反映企業(yè)真實的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以滿足會計報告的使用者決策的需要。

第二，套期保值的公允價值確認(rèn)和計量。我國匯率和利率的市場化改革使匯率和利率在一定幅度內(nèi)自由波動。例如，自去年7月我國實施匯率改革以來，人民幣對美元升值幅度一度接近3％；2006年3月份，人民幣兌美元中間價在出現(xiàn)了連續(xù)升值300多個基點后又連續(xù)下跌120多個基點的情形，這在人民幣交易史上并不常見。鑒于此，金融企業(yè)迫切要求通過各種金融及金融衍生工具來規(guī)避匯率和利率的波動對企業(yè)資產(chǎn)和負債產(chǎn)生的風(fēng)險，套期保值就成了理想的選擇。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第24號――套期保值》第3條規(guī)定：套期保值(以下簡稱套期)，是指企業(yè)為規(guī)避外匯風(fēng)險、利率風(fēng)險、商品價格風(fēng)險、股票價格風(fēng)險、信用風(fēng)險等，指定一項或一項以上套期工具，使套期工具的公允價值或現(xiàn)金流量變動，預(yù)期抵銷被套期項目全部或部分公允價值或現(xiàn)金流量變動。顯然，套期保值也是以公允價值作為計量標(biāo)準(zhǔn)的。

第三，投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量與期末估值。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第2條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。在現(xiàn)行企業(yè)會計制度下，人們將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。若企業(yè)進行房地產(chǎn)投資，在現(xiàn)行會計制度下該房地產(chǎn)應(yīng)按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)，并按其估計使用年限提取折舊。這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場價值，歪曲了企業(yè)投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業(yè)的真實情況，并給企業(yè)當(dāng)局進行利潤操縱提供了很好的機會與空間，極大地損害了會計報表使用者的利益。所以，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)計量和提取折舊顯然是不適合的。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第11條規(guī)定：采用公允價值模式計量的，不對投賢房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。另外，期末應(yīng)將投資性房地產(chǎn)按公允價值進行估值。第11條規(guī)定：采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。可見，新會計準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量與期末估值，提出以公允價值為標(biāo)準(zhǔn)，從而有益于企業(yè)本身、投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門及社會公眾。

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(二)公允價值計量模式的概述

公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務(wù)所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。

(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性和可能性

1.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價值經(jīng)常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續(xù)計量，投資性房地產(chǎn)的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

2.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量具有可能性。市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得越來越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應(yīng)用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應(yīng)用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規(guī)范企業(yè)公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。

二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

從2007 年準(zhǔn)則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式運用效果與預(yù)計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

三、上市公司采用公允價值計量的財務(wù)影響

(一)投資性房地產(chǎn)公允價值計量改善了上市公司財務(wù)狀況

在投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認(rèn)賬面價值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業(yè)選擇公允價值模式進行計量，會在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整資產(chǎn)負債表賬面價值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)的償債能力。

(二)投資性房地產(chǎn)公允價值計量使財務(wù)數(shù)據(jù)波動不可預(yù)見性增強

投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導(dǎo)致公司后期業(yè)績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場不再呈現(xiàn)出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值可能會縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大。

四、建議

(一)加強信息披露

對于該類上市公司，應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結(jié)合表內(nèi)披露和表外披露，強調(diào)兩者間的勾稽關(guān)系。表內(nèi)披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表日的價值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價值計量引起的當(dāng)期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據(jù)等。

(二)制定配套稅收政策

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[中圖分類號]F832 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）04-0-02

0 引 言

金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直伴隨著整個社會的發(fā)展，金融c經(jīng)濟的關(guān)系一直是社會進行建設(shè)的過程中主要研究的發(fā)展脈絡(luò)和發(fā)展趨勢。在這種情況下，不難發(fā)現(xiàn)，金融的內(nèi)涵在不斷被拓展的同時，也隨著經(jīng)濟的金融化而不斷發(fā)展。近年來，相關(guān)的研究人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融產(chǎn)業(yè)有著密切的相關(guān)性，因此，有必要對房地產(chǎn)進行深入的研究和進一步的探討。

1 金融視角下對房地產(chǎn)金融的研究

筆者在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略進行研究和探索的過程中，經(jīng)常會用到唯物辯證法和歷史價值分析等方法，目的是能更好地將理論與實踐相結(jié)合，并用一些戰(zhàn)略管理的相關(guān)哲學(xué)理論去有效地借鑒金融可持續(xù)發(fā)展的理論，進而通過對金融理論進行成果的創(chuàng)新，這樣可以對房地產(chǎn)金融進行更為全面且具有層次的梳理和創(chuàng)新。

在歷史不斷發(fā)展的過程中，中國正在由經(jīng)濟大國走向經(jīng)濟強國，在這個不斷崛起的過程中，傳統(tǒng)單方向地討論金融已經(jīng)不能滿足金融發(fā)展的需要，以“跳出金融看金融”的變革式的思維才能夠更好地面對中國金融面臨的復(fù)雜的金融環(huán)境。

2 房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀和傳統(tǒng)金融理論的局限性

房地產(chǎn)金融在中國雖然發(fā)展的比較晚，大體上的發(fā)展時間還不足40年，但是它的發(fā)展進程和特點仍然使其成為了房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略中不可缺少的一部分。我國改革的特殊性和經(jīng)濟背景形成了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特殊歷程。筆者從唯物史觀的角度，用辯證主義的思維對中國房地產(chǎn)金融制度的變遷和房地產(chǎn)金融的歷史脈絡(luò)進行了梳理和分析，這有助于其更好的對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期、發(fā)展的規(guī)律以及房地產(chǎn)的形成機制進行更好的分析，這樣才能為金融的發(fā)展做好基礎(chǔ)。

我國房地產(chǎn)金融之所以不能得到迅猛的發(fā)展，究其原因，主要是理論和實際不能進行有效的結(jié)合，理論嚴(yán)重滯后于實踐。而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因是我國相關(guān)的研究人員對房地產(chǎn)金融的研究主要停留在傳統(tǒng)金融理論的狹窄范圍內(nèi)，近些年來，房地產(chǎn)金融的研究成果主要在房地產(chǎn)金融的具體對策和融資技術(shù)層面，沒有形成和建立良好的、系統(tǒng)的理論傳承，且在傳統(tǒng)理論的研究過程中，沒有做到有效的創(chuàng)新。因此，相關(guān)的研究人員對傳統(tǒng)理論進行分析，總結(jié)規(guī)律和發(fā)展模式，吸取其中有益的因素，并在其基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)金融理論進行探究和突破是十分必要的。

通過對傳統(tǒng)金融理論進行分析后，可以得知金融與經(jīng)濟的關(guān)系不僅僅是金融理論研究和發(fā)展的核心問題之一，也是與房地產(chǎn)金融緊密相連的一部分金融理論基礎(chǔ)。相關(guān)的研究人員可以闡明金融已經(jīng)成為服務(wù)于經(jīng)濟發(fā)展的輔助因素，也已逐漸演變?yōu)榻?jīng)濟發(fā)展的一個內(nèi)生變量。在不斷地創(chuàng)新過程中，房地產(chǎn)金融也可能作為經(jīng)濟的一個內(nèi)生因素與房地產(chǎn)社會經(jīng)濟的發(fā)展進行有效的融合，實現(xiàn)統(tǒng)一化的發(fā)展。為此，必須要對房地產(chǎn)金融問題給予高度重視，這樣才能有利于經(jīng)濟社會的可協(xié)調(diào)發(fā)展和世界經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融理論的創(chuàng)新和完善。

3 國外房地產(chǎn)金融研究的思考

英國和美國早在上百年前就對房地產(chǎn)金融進行了一定程度的研究，無論是經(jīng)驗還是問題，這對于中國的學(xué)者來說，對中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展研究有非常好的借鑒意義。對美國、日本和新加坡等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融理論和研究模式進行分析，并結(jié)合我國的國情進行更為全面和客觀的分析，有利于實現(xiàn)我國房地產(chǎn)金融的協(xié)調(diào)發(fā)展。

每個國家的房地產(chǎn)金融理論都不一樣，這是因為各個房地產(chǎn)金融理論都是根據(jù)各個國家的國情和房地產(chǎn)發(fā)展的實況來提出的，各國的房地產(chǎn)金融制度都與國家相關(guān)的土地制度、城市化的進程以及相關(guān)的經(jīng)濟制度等其一系列的宏觀經(jīng)濟政策結(jié)合在一起，并兼具普遍意義和個性化。

4 房地產(chǎn)金融

這里所謂的房地產(chǎn)金融理論不是對某個房地產(chǎn)的具體問題進行研究和分析，也不是在實踐發(fā)展過程中針對一段時間內(nèi)發(fā)生的問題進行的相關(guān)政策性的思考。而是房地產(chǎn)金融的相關(guān)基礎(chǔ)性涵義、發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)以及發(fā)展模式進行全面系統(tǒng)化的研究。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融理論就是把房地產(chǎn)金融局限在一個非常狹窄的范圍內(nèi)，單一地將房地產(chǎn)與貨幣進行結(jié)合，從而就漸變成了金融和房地產(chǎn)是兩個獨立的概念和兩個獨立的產(chǎn)業(yè)和學(xué)科，而對于二者之間的相關(guān)性和緊密的聯(lián)系性沒有給予體現(xiàn)和解析。這導(dǎo)致了傳統(tǒng)理論在面對房地產(chǎn)及金融的一系列問題時，不能進行很好的解析，具有很大的局限性。

房地產(chǎn)的金融戰(zhàn)略研究應(yīng)從房地產(chǎn)的金融屬性進行研究，并對房地產(chǎn)金融進行重新定義和對其進行擴展，這樣才能更好地將房地產(chǎn)與金融的緊密關(guān)系更形象的表現(xiàn)出來，形成廣義的房地產(chǎn)金融的概念，突出房地產(chǎn)金融的重要性，使人們能夠在社會和國家的角度對房地產(chǎn)金融的本質(zhì)和相應(yīng)的發(fā)展規(guī)律有一個更為深刻和系統(tǒng)全面的認(rèn)識，這樣才能為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供一個更高的視角。

5 房地產(chǎn)金融理論進行框架的構(gòu)建和戰(zhàn)略的選擇

在任何領(lǐng)域，企業(yè)要想實現(xiàn)一定的目標(biāo)，首先就要有一個戰(zhàn)略性的計劃和決策，這樣的決策其實就是一種選擇。近年來，中國的城鎮(zhèn)化得到不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)金融對城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)起到了非常重要和關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)金融可以對資產(chǎn)泡沫和金融危機，在一定程度上進行更好的滲透，使人們能更好的將實踐與理論結(jié)合，從而對房地產(chǎn)金融的發(fā)展做好更多的戰(zhàn)略性選擇。房地產(chǎn)金融理論研究的實踐意義的所在也是房地產(chǎn)金融的戰(zhàn)略選擇。無論是從我國的第一步深化改革，還是從整個階段的過程化發(fā)展都應(yīng)該將房地產(chǎn)金融的發(fā)展進行漸進性的提高，使其保持創(chuàng)新的狀態(tài)，促使其與房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展進程相吻合。但是不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，盲目的進行躍進。

房地產(chǎn)金融是對房地產(chǎn)進行更好的、適應(yīng)性的調(diào)節(jié)和支持，就是對市場化的商品房開發(fā)的金融支持和非市場化的保障性住房進行開發(fā)的政策性金融政策，它應(yīng)該與實際的情況相吻合。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與宏觀調(diào)控的體系進行穩(wěn)定的結(jié)合和協(xié)調(diào)，有利于房地產(chǎn)金融的發(fā)展；有利于提高國家金融的戰(zhàn)略高度；在發(fā)展的周期內(nèi)，能有計劃的對房地產(chǎn)金融資源進行有效配置，充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融資源對我國城鎮(zhèn)化的促進和推動作用，進而有效的將房地產(chǎn)金融對資產(chǎn)泡沫和金融危機的負影響減小到最低的范圍內(nèi)。

6 金融資源視角下構(gòu)建房地產(chǎn)金融發(fā)展機制的策略

房地產(chǎn)金融發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)主要是對房地產(chǎn)的金融發(fā)展機制進行協(xié)調(diào)性的構(gòu)建。無論是在對房地產(chǎn)金融的機制進行構(gòu)建，還是在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的選擇上，要想使房地產(chǎn)金融的發(fā)展能夠適應(yīng)支持戰(zhàn)略，需要從金融資源、經(jīng)濟的發(fā)展以及社會的建設(shè)等多個方面來考慮房地產(chǎn)金融所處的位置，只有這樣才能夠更好地構(gòu)建出房地產(chǎn)金融的發(fā)展協(xié)調(diào)機制。這種調(diào)節(jié)機制主要是為了有效實現(xiàn)房地產(chǎn)方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，而這種協(xié)調(diào)是通過對房地產(chǎn)的適度支持、合理界定市場中的地位來實施的，它可以不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)的投融資機制，有效地提高房地產(chǎn)金融在宏觀調(diào)控體系中的地位和作用，進而使整個金融理論框架和市場機制符合實際的需求，使其更好地與實體經(jīng)濟的發(fā)展有更高的吻合度。

房地a金融理論框架的構(gòu)建還必須將房地產(chǎn)金融進行資源上的配置，這可以對房地產(chǎn)的健康發(fā)展起到積極的促進作用，同時也可以有效地避免一些金融危機。相關(guān)的人員要從金融資源的視角出發(fā)，對房地產(chǎn)金融理框架的構(gòu)建進行創(chuàng)新，針對我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融下存在投融資渠道的問題、相關(guān)的金融風(fēng)險、房地產(chǎn)在直接投融資過程中發(fā)展緩慢等問題進行深入分析，從房地產(chǎn)的全面協(xié)調(diào)和深層次的角度對房地產(chǎn)的信貸、信托、基金和投融資等問題和機制進行研究、設(shè)計，這樣才能使房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新可以在金融資源的視角下、在更高的房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益。

7 結(jié) 語

隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展和對棚戶區(qū)進行的改造，房地產(chǎn)金融理論框架地構(gòu)建和實施已經(jīng)成為了經(jīng)濟的發(fā)展的直接影響因素。房地產(chǎn)金融理論框架地構(gòu)建不僅僅會影響房地產(chǎn)的實踐效果，還會對保障國家的金融安全起到重要的作用，只有房地產(chǎn)金融得到更為有效的發(fā)展，我國才能更好地面對經(jīng)濟全球化和金融全球化的模式，進而實現(xiàn)更好的發(fā)展和變革。

主要參考文獻

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李曉東:以前,中國只有房地產(chǎn)信貸,而沒有房地產(chǎn)金融,所有開發(fā)商一旦拿到項目,只有找銀行,所以房地產(chǎn)的杠桿特別大。從2003年開始,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會就想打造一個這樣的基金,來彌補房地產(chǎn)融資的一個缺位。

你的工作是跟錢打交道,你對錢是一個什么樣的態(tài)度呢?

李曉東:我平時打交道的人都是那種很有錢的人,比如財富排行榜上的大戶。和潘石屹、任志強他們相比,在個人財富上,我們的差別是幾個數(shù)量級,但是我沒有什么不滿足,我覺得這樣很好。王石是一個我很尊敬的人,我記得他說過,一個人有錢和出名只能擇其一。實際上,王石自己的個人資產(chǎn)不是很多,在國內(nèi)的房地產(chǎn)商中可能排名也不高,但是他卻博得大家的尊敬,他對這個行業(yè)的貢獻是不能用金錢來衡量的。其實搞我們這一行,經(jīng)常要受到金錢的拷問,從我們這里出手的金錢數(shù)額都是很大的,如果心態(tài)不好,就會走偏。所以我對錢的態(tài)度很淡然,絕不會去動歪腦筋。

看得出你對錢的認(rèn)識是很理智的。你是從事了金融行業(yè)后才有這樣態(tài)度,還是一直都是這樣?

李曉東:我認(rèn)為很難說先后,以前我是工科出生,大學(xué)畢業(yè)后在一個央企工作了8年,然后接觸了金融。在這一過程中,慢慢形成了這些想法。

你是學(xué)理工科的,剛開始進入金融業(yè)能適應(yīng)嗎?

李曉東:其實,我覺得做金融,有理工科的背景是很好的,因為搞金融其實要求具備很強的邏輯性,在面對風(fēng)險時,要有足夠的理性和冷靜。

房地產(chǎn)其實有兩個屬性,一個是投資屬性,一個是消費屬性,你覺得在今年哪個屬性會比較突出?你怎么看待房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控?

篇12

（2）公允價值對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)核算影響

根據(jù)《投資性房地產(chǎn)》中的規(guī)定，只有當(dāng)我們獲得了確鑿證據(jù)來證明投資性房地產(chǎn)的公允價值是能夠持續(xù)可靠取得的時候，我們才可以利用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。我們要以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)來調(diào)整其賬面價值，從而在房地產(chǎn)升值的情況下會增加利潤。當(dāng)然，我們在對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量時，應(yīng)該要同時滿足這些條件，即投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。只有在滿足了這樣兩個基本條件之后，我們才可以對投資性房地產(chǎn)進行公允價值的計量，把公允價值與原賬面價值間的差額直接計入到當(dāng)期損益當(dāng)中去。那么，我們也應(yīng)該對公允價值計量投資性房地產(chǎn)進行一定的規(guī)范化操作，否則就有可能會出現(xiàn)一些企業(yè)利用公允價值變動來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤的不良行為。因此，新會計準(zhǔn)則中明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量模式不得隨意更改。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值進行計量，將會大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，也可以更為準(zhǔn)確的反映出企業(yè)賬面凈資產(chǎn)，具有更高的會計參考價值。

（3）公允價值變動對所得稅的影響

在新會計準(zhǔn)則下的企業(yè)利潤表中出現(xiàn)了一個新的會計科目，即公允價值變動損益。那么，這就要涉及到納稅問題。根據(jù)我國相關(guān)部門的規(guī)定，對于那些公允價值變動收益金額巨大的上市公司來說，可以暫時不計繳所得稅。這就可以在很大程度上減少了上市公司的納稅支出，減輕了公司的現(xiàn)金流壓力。這樣的規(guī)定并不會影響到公司的凈利潤。由于這是一項新的會計政策，因此，我們還發(fā)現(xiàn)新會計準(zhǔn)則明確規(guī)定了企業(yè)的所得稅納稅情況，這主要就是為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會計準(zhǔn)則后會計與稅收之間的其他政策差異，盡量使得新會計準(zhǔn)則的公允價值實施順利進行下去，并幫助企業(yè)進行合理合法的有效減稅或避稅，提高企業(yè)的經(jīng)濟收益率。

（4）公允價值對債務(wù)重組與非貨幣性資產(chǎn)的財務(wù)核算影響

根據(jù)新會計準(zhǔn)則，債務(wù)人確實具有財務(wù)困難，而債權(quán)人則應(yīng)該給予一定的實質(zhì)性讓步，這就是債務(wù)重組。它可以把債務(wù)重組利得和損失計入當(dāng)期損益，對于那些以非現(xiàn)金資產(chǎn)方式清償債務(wù)和修改債務(wù)的時候，就可以使用公允價值的計量模式，并把債務(wù)重組收益計入當(dāng)期損益。因此，以公允價值計量的當(dāng)期收益反而會增加債務(wù)人的當(dāng)期利潤。此外新會計準(zhǔn)則中明確規(guī)定，對于一些換入資產(chǎn)的計量是否采用公允價值計量模式，將需要根據(jù)交易的性質(zhì)來進行辨別。一旦按照換出資產(chǎn)賬面價值的基礎(chǔ)，就不需要計算補價帶來的損益，這樣的會計核算方式較為簡單與實用。

篇13

一、投資性房地產(chǎn)的相關(guān)概念

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地的使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的除了可以作為自身生產(chǎn)經(jīng)營管理活動的場所和作為存貨對外銷售外，還出現(xiàn)了將房地產(chǎn)出租以賺取租金或增值收益的情況，即出現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、目的等方面與企業(yè)自用的廠房等作為生產(chǎn)經(jīng)營活動場所的房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是完全不同的。

投資性房地產(chǎn)經(jīng)營性活動的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)。實質(zhì)上屬于一種資產(chǎn)使用權(quán)讓渡，房地產(chǎn)租金就是資產(chǎn)使用權(quán)讓渡所取得的使用費收入。投資性房地產(chǎn)經(jīng)營的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓，以賺取增值收益。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用疑難

1．投資性房地產(chǎn)公允價值計量難度大

我國目前的市場經(jīng)濟環(huán)境尚不完善，理論上新準(zhǔn)則要求上市公司從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或者類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，以便對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)估價。但其實施細則里并沒有對企業(yè)采用公允價值給出可設(shè)定范圍、計價基礎(chǔ)、確認(rèn)時間、計價依據(jù)等相關(guān)的限制條件。實際操作中投資性房地產(chǎn)的公允價值或直接由財會人員估定，或由資產(chǎn)評估機構(gòu)評估，信息質(zhì)量的可靠性難以保證。相對于具有客觀性、確定性和可驗證性的以實際交易為基礎(chǔ)的歷史成本計量，公允價值雖然在財務(wù)報表中能提供更為相關(guān)的信息，但因其計量的不確定性和變動性，難以滿足會計信息可靠性的質(zhì)量要求，投資性房地產(chǎn)公允價值的計量成為一大難題。

2．投資性房地產(chǎn)公允價值實際執(zhí)行難度大

公允價值模式成敗的關(guān)鍵在于市場的有效性，即為投資性房地產(chǎn)所確定的評估價值必須“公允”，否則相當(dāng)于給一些企業(yè)變相創(chuàng)造利潤操縱空間。評估投資性房地產(chǎn)的真實價值，其前提要求有二，其一是比較活躍且規(guī)范的相關(guān)交易市場，其二是客觀公正的價值評估機構(gòu)。目前的中國，這兩個條件都不完備，因此客觀地說，公允價值模式若實施，無疑將造成企業(yè)操縱利潤能力的增強，同時，政府相關(guān)部門進行管制規(guī)范的成本也將加大。另外，那些投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的企業(yè)，為此將增加很多評估費用，從而加大執(zhí)行阻力。

3．與自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換中賬務(wù)處理的技術(shù)難度大

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的差額處理問題，按2007年新會計準(zhǔn)則要求，當(dāng)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，出現(xiàn)公允價值小于原賬面價值時，差額部分計入“當(dāng)期損益”，當(dāng)公允價值大于原賬面價值時，差額部分計入“資本公積”。這與2000年頒布的《企業(yè)會計制度》中不對稱處理方法如出一轍，仍欠合理。

三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用疑難的解決辦法

1．規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價值的確定標(biāo)準(zhǔn)

以公允價值作為會計計量的屬性，首要問題就是公允價值的確定標(biāo)準(zhǔn)要科學(xué)。由于得到企業(yè)資產(chǎn)的公允價值難度大，所以只能以最趨近公允價值概念的、可以在市場中觀察到的數(shù)據(jù)來近似地表示該投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價值。另外，在確定資產(chǎn)和負債的公允價值時，還需要比照符合公允價值的交易條件，確定交易是否已經(jīng)發(fā)生。按照交易是否發(fā)生區(qū)別以下兩種情況：第一，符合公允價值交易條件的交易已經(jīng)發(fā)生，這種情況屬于確定情況下公允價值的計量。此時，公允價值就應(yīng)該以實際的交易價格計量，而這時的公允價值將在交易完成之后作為歷史成本反映在企業(yè)的賬面上。如果沒有證據(jù)表明交易是強迫的或是帶有清算性質(zhì)的，那么交易資產(chǎn)（或負債）的公允價值就是交易中的現(xiàn)金金額。第二，符合公允價值交易條件的交易尚未發(fā)生，這種情況下需要重新估計公允價值，需嚴(yán)格按照市價法、折現(xiàn)率調(diào)整法或期望現(xiàn)值法確定公允價值。

2．調(diào)整投資性房地產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)會計處理辦法

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時（采用公允價值模式計量），投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量，其差額均計入“當(dāng)期損益”　（公允價值變動損益）賬戶，處置投資性房地產(chǎn)時也需對該公允價值變動損益進行賬務(wù)調(diào)整。

3．完善會計監(jiān)控制度

國際經(jīng)驗表明，資產(chǎn)評估是公允價值科學(xué)確認(rèn)的重要途徑之一，公允價值的完善離不開資產(chǎn)評估事業(yè)的發(fā)展。但是，當(dāng)前我國的市場環(huán)境下，資產(chǎn)評估的流程尚不規(guī)范，資產(chǎn)評估隊伍建設(shè)尚有待加強。要想藉此實現(xiàn)公允價值的科學(xué)確認(rèn)，離不開會計監(jiān)督。首先，應(yīng)完善會計監(jiān)控制度，強化對資產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管。一方面，應(yīng)該提高監(jiān)管部門的監(jiān)管水平，從技術(shù)上防范資產(chǎn)評估機構(gòu)違規(guī)操作；提高監(jiān)管人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，提高對資產(chǎn)評估機構(gòu)違規(guī)操作的識別能力。另一方面，應(yīng)發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，鼓勵社會公眾參與監(jiān)督。此外，還建議成立資產(chǎn)評估師的監(jiān)管機構(gòu)，同時財政上要保證監(jiān)管資金的充足到位，并確保資金的合理利用。

4．提高相關(guān)會計從業(yè)人員素質(zhì)