引論：我們為您整理了13篇房地產開發的流程范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1引言

對房地產進行定價是房地產開發企業非常重要內容之一，其成功或否對房地產銷售及利潤有直接的影響。大多數房地產企業都很重視房地產的定價工作，也就是僅僅重視開盤的價格，而對于在房地產在開發過程中的分散于其他過程中的定價沒有足夠的重視，使得整個定價工作過于分散；另一方面，目前對于房地產定價方面的研究主要針對于普遍采用的定價方法來分析其影響因素，從而有效構建房地產的定價模型,而這種做法，有一定的片面性，缺乏整體的認識。

2房地產價格體系在開發流程中的內容

依據房地產完整的開發流程，將整個房地產開發流程的定價分為項目論證、評審、開盤、銷售以及尾盤清理等幾個階段。而在評審和開盤之間的價格測試是至關重要的一步，意在制定最終開盤價前，對早期所制定的價格進行一定的測試，用以了解客戶對該體格的隨承受能力及反映，以便制定具有一定競爭力的更加易于客戶接受的合理的開盤價格。

在房地產企業的開發流程中，以上所列述的定價階段也會由于項目的進展情況以及項目所側重的內容有所不同，而具有各不相同的定價要求，從而形成由模擬定價、開盤價、銷期價和尾盤清理價等構成完整的價格體系，這兒的模擬定價是在項目的論證、定位、評審階段中，項目沒有成形，統一稱為模擬定價。

依據整個房地產開發流程中的價格體系，在進行房地產價格制定的時候，首先要每個階段的定價目的，再選擇合理的定價方法，然后依據其固有的定價步驟來形成最終的定價結果。這也就是我們所說的房地產的定價流程，也是在房地產開發流程中定價體系的內容。

3房地產在開發過程中不同的定價探討

房地產開發流程中定價體系的探討是以各種定價方法為基礎，結合每個階段的定價目的，選擇最適合該階段的方法。

3. 1項目在論證期確立模擬定價

(1)項目論證時確立定價的目的

在房地產項目的論證階段，企業的定價目的就是要根據所確定的價格來估算企業能夠接受的土地價格以及項目的各種不同投資方案的收益率，從而最終確定能否拿地并選擇合適投資方案。

(2)定價原則和方法

該階段一般是先判斷本項目的收益率是否達到企業所期望收益率，從而做出最優投資決策；當然此時也要考慮到該階段對項目的有關信息掌握的情況，與市場上現有項目進行比較,最終確定采用什么樣的定價方法。

3. 2項目定位確立模擬定價

(1)項目定位時的定價目的

通常在房地產項目的定位階段,企業的定價目的是為了完成該項目價格定位的前期策劃工作,從而為后期預測項目的售價以及制定價格提供有力依據。

(2)定價原則和方法

本階段是依據所掌握的當前市場具體情況來完成該項目的客戶定位、市場定位、價格定位和產品定位等工作。而為了完成價格定位的策劃，必須分析對比本項目和與附近樓盤的多種因素，形成具有明顯優勢的價格；與此同時也要對比本區域的房地產市場情況，本項目的優勢等諸因素預測價格的變動區間，從而找出適合本項目的定價方法。

3. 3項目評審期確定模擬價格

(1)項目評審階段的定價目的

在房地產項目的評審階段，企業通過定價來對項目的財務指標和目標成本進行合理的分析，并且根據項目成本和預計收益率來確定項目的基礎價格，為后期開盤價格的制定提供有力的依據。

(2)定價原則和方法

本階段是評審項目在項目定位階段的主要工作成果,確定項目的定位策劃方案。所以，本階段基本能夠明確項目產品的基本特征，能夠比較精確地預測到項目的成本和財務測算的結果，比較適合使用成本加成的定價方法。

3. 4在項目開盤期確定開盤價

項目價格測試的根本目的是修正項目的開盤價格,文中把價格測試的工作放在開盤階段。

(1)開盤期定價的目的

在項目的價格測試階段,企業的定價目的是了解客戶對項目價格的認可度和承受能力,當然此時企業也能夠及時了解客戶對戶型的需求，從而在開盤時，造成熱銷氣氛，達到實現期望的銷售率。

(2)定價原則和方法

開盤價格是整個房地產開發流程價格體系中非常重要的價格,企業為了達到預計定價目的,首先要使開盤價格和當前市場形勢相一致，更要體現本項目的特色及優勢，達到最終的體格目的。所以該階段一般采用選擇特征定價法和市場比較法。

3. 5銷售階段的價格

(1)進入銷售階段定價的目的

開盤后，就進入到了正常的銷售銷售階段，進行房地產定價的目的則是要保證項目具有一定的去庫存化速度,在預期內完成銷售任務,確保資金能夠及時回籠;另外，還可以樹立企業良好的形象,從而強化開發商所在公司的品牌價值。

(2)定價的原則和方法

銷售過程的定價，一定要承接開盤價，將其作為重要的基礎上，在這個過程中,價格上不能有重大的變化,確保開盤階段的連續性。但必要時也可以適當進行調價，這也是這一過程中的主要工作,內容是依據工程的進度、銷售表現和市場的變化，來合理確定價格的調整節奏和升降幅度。當然，如果市場的大環境沒有重大的突出變化,在這一階段的價格就不能隨便調整。

3. 6尾盤清理階段的尾盤清理價

(1) 清理尾盤時的定價

在清理尾盤時,進行房地產定價，是為了及時銷售剩余的房源,不要讓公司出現過多的積壓房,從而能夠更好地實現資金回籠。

(2)定價原則和方法

在尾盤清理時，一般的定價不能低于成本價與預期利潤,另外，在這個階段，項目建設的各種成本此時已經明晰,可以使用成本加成的定價原則。當然，公司也可以根據尾盤量的多少，結合各種環境的變化，來設計一些有效的促銷手段,來促進這些尾盤能夠及時完成銷售。

4結語

在房地產的開發流程之中，由于其定價體系涵蓋了眾多的環節和內容,本文只是對定價的原則和方法進行了簡單的闡述。希望這些原則和方法能夠為房地產開發商在確立房地產的價格時提供有益的參考和借鑒。

參考文獻：

[1] 趙彬.房地產市場營銷[M].武漢:武漢理工大學出版社, 2008.11

[2] 袁志舜.房地產價格及定價策略分析[J].價格月刊,2004(7): 33-34

[3]袁宏川,李慧民.對新建商品房定價的思考[J].中國物價, 2006(9): 65-67

篇2

    第二部分,行政審批部分

    根據我國現有建設,房地產建設項目的行政許可程序一般可分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建筑工程竣工綜合驗收備案。

    一、選址定點

    1、項目立項,國家計劃管理機關和有關政府機關審查可行性研究報告,進行項目立項的審批。

    2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

    3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

    4、環保局辦理環境影響評估,出具生產性項目環保意見書。

    5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署相應的意見。

    6、規劃部門辦理項目選址意見書。

    二、規劃總圖審查及規劃設計條件的確定

    1、人防辦進行人防工程進行條件審查。

    2、國土資源局進行土地預審。

    3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查,簽署意見。

    4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》,并確定用地條件。

    三、規劃設計和施工圖設計審查

    1、規劃部門對初步設計根據已審批的規劃要求進行審查。

    2、公安消防支隊對初步設計的消防設計條件進行審查。

    3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

    4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

    5、國土資源局進行用地預審。

    6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計涉及的專業內容進行專項審查。

    7、建設管理機關對落實初步設計批準文件的要求向施工圖進行審查。

    四、規劃報建審查

    1、公安消防支隊和人防機關進行消防設計和人防工程進行審查。

    2、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分,按有關專業技術規范對相關專業內容和范圍進行審查。

    3、規劃部門復核經要求變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,核發《建設工程規劃許可證》。

    五、施工報建登記

    1、建設單位辦理施工報建登記。

    2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。

    3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建筑工程施工許可證》。

    六、商品房預售許可的行政審批

    向房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:

    1、以下證明材料:

    (1)土地使用權證書;

    (2)建設工程規劃許可證和施工許可證;

    (3)按擬預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。

    2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

    3、工程施工合同;

    4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、配套設施、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

    七、建設工程竣工綜合驗收備案

    1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告及相應需提供的驗收證明文件進行備案審查。

    2、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。

    3、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證。

    第三部分 項目權屬初始登記階段

    1、由房管局核準新建商品房所有權初始登記。

    2、開發商應提交材料:

    (1)申請書;

    (2)企業營業執照;

    (3)土地使用權證;

    (4)建設用地規劃許可證;

    (5)建設工程規劃許可證;

    (6)施工許可證;

    (7)房屋竣工驗收資料

篇3

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進激勵房地產企業引入物料流量成本會計的制度體系

 

物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業大力開展與采用，其主要原因歸結于日本政府對循環經濟的高度重視，把環境管理會計作為財務管理的重要方向，進而不斷的優化和改進環境管理會計，并且從法律法規和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務系統的大力支持下多數企業由于對財務系統未知領域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產企業環境成本核算的法律規章制度堅實，改進房地產企業環境信息核算披露制度。與此同時要將國家環境保護標準與房地產行業污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環保、節能減排作為衡量房地產企業健康經營的標準。提高行政執法部門對環境問題的監管，積極開展企業環境問題培訓。保證環境執法部門能夠公開、公平、公正執法原則，同時在執法過程中要做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。促使企業積極自覺的將環境成本法作為企業財務管理的關鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

 

其次，強化環境會計審計制度建設，使環境成本核算在法律的依據下順利開展，環境成本審計的作用關鍵是提升環境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業環境成本的監督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產企業在建筑施工時將環境保護放在關鍵位置，同時也在各大媒體積極環境信息，取得一定的社會效益。

 

2.發揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計

 

日本企業運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發展，推動其發展的兩個主要政府部門分別是環境省和經濟產業省，這兩個部門分別負責環境財務會計和環境管理會計。而在我國需要環境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業推介物料流量成本法。在向國外成功經驗的咨詢和探究的對接上，政府相關部門應予以政策性支持，或對成功導入物料流量成本法的企業進行優惠政策的獎勵，加速企業應用物料流量成本會計的進程。

 

二、企業角度建議

 

確保安全是房地產建設的主要目標工作之一，只有把環境成本管理與安全管理有機地結合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環境成本控制在項目責任成本預算內，實現最佳經濟效益和社會效益。

 

(1)按照國家、行業的環境管理規范，合理投入環境保障措施費用。按規定足額提取環境生產費用，根據施工現場實際合理投入環境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環境成本核算中的規定。近幾年，房地產的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差。現在房地產企業的工程利潤不高，為了保證生產又要加大環境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環境和效益具有同等的重要性，環境生產在經營活動中占有相當的比重。房地產企業應在成本費用預算中確定環境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

 

(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環境保護投入，也要反對為了環境保護不惜成本的投入。施工過程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環境保護材料投入的明細，重點是環境防護實物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環保安全帽、環保安全網、環保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

 

三、科研機構角度建議

 

(1)科研部門應加快技術開發進程，使房地產企業具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產學研聯合的形式為企業導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業強強聯手做物料流量成本會計研發。日本的物料流量成本會計應用指南及案例就參照了日本能率協會等科研部門的研究成果，此外，日本關西研究中心和全球環境戰略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現實意義的科研成果。我國也可參考日本產學研的聯合模式，先開展應用試點，組建包含學者、專家、技術員等的科研隊伍，由政府、科研機構、房地產企業三者聯合加速物料流量成本會計的實際應用進程。

 

(2)協助政府制定物料流量成本會計實施的相關指南。我國的科研機構應學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經驗，在理論研究和實踐應用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構提供智力支持，協助立法機關制定物料流量成本會計的相關指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。

 

篇4

房地產開發報建是一門學習房地產項目建設過程中到相關政府行政管理部門辦理各種報批報建手續，以及房地產項目開發全流程的課程。學好該門課程對于學生熟悉房地產開發流程，掌握報建專業知識具有重要意義。當前我國開設本門課程的高職院校較少，教材開發、體系設置與教學方式等方面存在諸多問題，亟待改革。

二、房地產開發報建課程教學存在的問題

（一）教材體系混亂，可讀性差

房地產開發報建課程的相關教材不多，目前應用較多的是余源鵬編寫的《進軍房地產：房地產項目報批報建與開發工作全程指南》。可以看出，書籍更偏向于報建從業人員的工作入門指導書，并不適合作為高校課程教材。趙本宇老師針對高職院校的實際情況編寫了《房地產開發與報建》，一定程度上解決了這一問題，但整本教材的課程體系設置仍然有待完善。

（二）教學方式單一，理論脫離實踐

房地產開發報建主要側重于房地產開發流程中各項報建工作的熟悉與學習，知識內容基本全部為文字性質。當前的教學主要是采用教師主動講解、學生被動接受的形式，不能發揮學生的主觀能動性。這種方式使本門課程的學習流于形式，學生并不了解怎樣將課堂學到的知識應用于實踐。

（三）知識內容枯燥，學生不感興趣

由于本門課程主要涉及房地產開發過程中到相關政府管理部門進行報建、報批工作，通過對當前國家房地產及土地政策的研讀，了解各個部門報建工作所需準備的材料與程序，內容本身就較為枯燥，可操作性不強，因此學生普遍較為抵觸，不感興趣。

（四）當前報建工作欠規范，課程學習不受重視

當前房地產開發報建工作流于形式，房地產開發過程中的報建工作是否順利，大多取決于房地產開發商或者是報建人員的關系網。加之從課堂上獲得的報建知識比較空洞，短時間無法實踐，學生將知識的學習寄希望于社會這所大學校，認為就業入門之后自然會理順整個報建過程。以上原因造成學生對該門課程的學習不重視，學習效果欠佳。

三、房地產開發報建課程改革實踐

（一）編寫講義，理順課程體系

重慶房地產職業學院房地產經營與估價教研室報建課題組認識到該門課程教材所存在的問題，由課程負責人牽頭，組織任課教師理順房地產開發報建流程，整理出新的課程體系，編寫房地產開發報建課程講義。改革后的課程體系大致分為六部分：1.房地產開發與報建的基本流程；2.土地獲取階段的報建工作；3.辦理建設工程規劃許可證的報建工作；4.辦理建筑工程施工許可證的報建工作；5.辦理商品房預售許可證的報建工作；6.房地產項目竣工驗收與辦理產權證。

（二）進行實地調研，理論與實際相結合

為了加強學生對實際報建工作的了解，組織學生到負責房地產開發報建工作的各相關行政管理部門進行調研，掌握各階段的報建流程；引導學生多關注各政府部門網站，查找各階段報建工作動態；通過研讀國家相關政策文件的方式，使學生掌握報建工作的主要內容，以及進行該項報建工作的原因，具體細節可以參照學校所在地的實際情況加以補充。

（三）采用任務制教學，激發學生興趣

將學生劃分為若干小組，分別扮演房地產開發商、國土局、規劃局、發改委、建設局等角色；指導學生研讀各階段報建工作所涉及的政策法規，了解該階段報建工作的主要內容，查找該項報建工作的主要流程與所需資料。在掌握以上知識內容后組織學生進行角色扮演，準備材料，到特定“部門”進行報建工作。承擔政府行政管理部門角色的小組負責報批，對于合規合理資料齊全的“開發商”予以發證，對于存在問題的“開發商”指出問題所在，限期改正。通過這種方式增強了學生的學習自主性、參與性，激發了學生的學習興趣。

（四）做好學生思想引導工作，重視課程學習

房地產開發報建現實工作存在的不合規現象是暫時性的。隨著我國房地產行業的日益成熟，今后的房地產開發報建工作將越來越規范。房地產開發企業若想快速順利地通過報建報批工作，必須要有具備專業報建知識與素質的報建人員。因此，教師在授課過程中應該做好學生的思想引導工作，強調課程學習的重要性。

四、結論

通過編寫課程講義，重新設置課程體系，并對教學方式方法進行合理設計，重慶房地產職業學院開發與報建課程組對本門進程進行了改革。改革后的房地產開發報建課程能更好地將理論與實踐相結合，教師的可操作性、學生的參與性增強，能夠較好調動學生的學習積極性，對于學生將來從事相關工作、應用課程知識具有積極意義。

篇5

在“服務型經濟”的蓬勃發展全球產業結構大背景下，傳統產業結構逐步調整。在供應鏈研究領域，對于產品供應鏈的研究已較為成熟，涉及服務供應鏈方面則相對較少。由于與制造業運作模式不同，服務業需構建新的供應鏈模式來提高其整體競爭力。無論從實際需求還是理論發展的角度看，對供應鏈的研究重心從產品供應鏈轉移到服務供應鏈將成為必然趨勢。

房地產業是我國國民經濟的重要支撐，它的發展對我國經濟決策有巨大影響力。近年來，國內外資本大量流入房地產市場，同時國家也加大了對房地產業調控力度，這都加劇了房地產企業之間的競爭。在市場需求方面，客戶對房地產的需求呈現出多元化，對房地產的質量要求提高，這也是房地產企業所面臨的挑戰。提高企業在激烈的競爭中的生存能力是至關重要的。房地產企業可以運用先進的開發模式，引入科學的管理理念，從而提高市場競爭力，突破局限自身發展的阻礙。本文將對房地產開發過程從服務供應鏈的角度進行研究，構建房地產開發服務供應鏈管理模式，并對其內涵、結構模型進行初步的探討。

2、服務供應鏈的界定

在20世紀末，供應鏈領域出現對服務供應鏈的相關研究，但目前仍處于不成熟階段，服務供應鏈的相關定義也尚未形成統一。根據國內外關于服務供應鏈的研究，可以把服務供應鏈的涵義概括為以下幾類：

第一種觀點認為，服務供應鏈是指服務行業中的不同服務生產主體之間的關系。Edward G. 等學者提出服務供應鏈是服務行業的供應鏈，認為服務供應鏈的行為不同于產品供應鏈[1]。

第二種觀點認為，服務供應鏈是在服務行業應用產品供應鏈的思想管理有形產品。Jack， Richard等在醫院健康護理方面通過采用供應鏈管理中的藥品庫存管理和信息集成的思想，提高服務的綜合績效[2-3]。金立印在其文章中認為在服務市場競爭日趨激烈的背景下，服務性企業有必要采取在制造業中發揮著重要作用的供應鏈管理模式來提高預測服務需求的能力，高質量、低成本、快速高效地對應不同顧客的不同需求，以獲得持久性競爭優勢[4]。

第三種觀點認為，服務供應鏈是產品服務化過程中發生的一些先后服務活動，其本質的是基于產品服務化角度來定義的。Dirk和Steve等學者認為服務供應鏈是產品服務化過程中產品售后服務支持所涉及的服務計劃、分配資源、配送和回收、分解、修理恢復等管理活動[5]。

第四種觀點，Ellram 提出服務供應鏈是在專業服務中從最早的供應商到最后的客戶中發生的信息管理、流程管理、能力管理、服務績效和資金管理[6]。而我國的更多學者將服務供應鏈與行業特性相結合進行的研究，能夠起到指導相關行業實踐的作用。這些研究主要集中在物業、醫療保健、旅游和物流服務等行業。

基于上述文獻中關于服務供應鏈的相關界定，作者認同第四種觀點。不同的行業有著各自行業的特殊性，需針對其個性來進行服務供應鏈的研究，使得研究成果的實用性更強。本文主要根據第四種觀點對房地產開發服務供應鏈展開討論。

3、房地產開發服務供應鏈

3.1涵義

房地產開發服務供應鏈，是指以房地產開發企業為核心，顧客的需求為出發點，將服務分配予相應的供應商，并通過對資金流、信息流、服務流和物流的控制，將服務流程管理、能力管理、客戶關系管理和服務績效管理集成的網鏈結構模式。

房地產業是以房屋建筑為生產對象的物質生產部門，同時也是為客戶提供房地產相關服務的部門。在整個房地產開發建設的過程中存在一條主要的供應鏈條：材料設備供應商 承包商 房地產開發商 最終客戶，這是一個相互關聯的鏈條。從房地產項目立項到竣工，售出的整個過程中都是以開發商為核心，房地產開發企業是一個“總集成商”，從項目策劃、設計、承建、監理、到最后的銷售和后期物業維護，這些環節中所涉及的單位都可看作房地產開發企業的服務供應商。

房地產開發過程所涉及的主體眾多，這就決定了房地產開發的服務供應鏈的多層次性。服務主體之間的結構關系如圖1：

圖1 房地產服務主體之間的結構關系

3.2 房地產開發服務供應鏈的結構模型

房地產項目的開發程序復雜，涉及主體眾多。只有有一個良好的結構模型，才能保證服務供應鏈中各個服務主體之間密切協作，使供應鏈模型正常運轉，能夠在低成本和高質量之間尋求到平衡點，最終達到供應鏈整體利益的最大化。

房地產項目開發主要包括以下流程：房地產開發商首先通過市場調研，對項目進行可行性研究，了解客戶的需求；然后對項目立項，按功能對項目進行分工：由銀行或金融投資機構為項目提供資金的服務；策劃、設計公司對項目提供項目規劃和設計的服務；監理、造價公司提供監管和咨詢服務；承包商提供項目的生產服務；銷售公司則為項目提品推廣和銷售等服務；物業公司為項目提供后期維修等物業服務。房地產開發商是總集成商，在這服務過程中，對資金、信息、物流、服務等進行總的協調控制，對服務的流程、質量等進行監督管理，最終為客戶提品服務，滿足客戶的需求。

房地產開發服務供應鏈結構模型，如圖2所示：

物流、服務流

資金流、信息流

流程管理、能力管理、客戶關系管理、績效管理

圖2 房地產開發服務供應鏈結構模型

房地產開發服務供應鏈，以滿足顧客需求為目的，以服務為載體，以間接服務供應商、直接服務供應商、整合服務集成商的房地產開發企業和客戶為主體，包括流程管理、能力管理、客戶關系管理和績效管理等主要活動，融合了物流、資金流和信息流的服務供應鏈。

房地產開發服務供應鏈中最顯著的特點是要通過服務外包的形式選擇合適的服務供應商提供服務。這就意味著整個服務供應鏈更加依賴于信息的流動和共享，服務集成商應更加注重對信息流的管理，避免企業之間形成信息孤島。在該模型中房地產開發企業是一個服務集成平臺，它是整條服務供應鏈的核心，開發企業通過對市場的調查，預測客戶的需求，掌握市場需求的變動和更新，不斷尋求新的價值增長點。并通過對服務供應商績效評估與管理，與供應商建立長期的戰略合作伙伴關系，整合各服務供應商的資源，在基于實體產品和基本服務的基礎上，以較低的成本創造出更大的價值，最終達到滿足客戶需求的目標，從而構成以服務為節點的實體和信息流通的網絡。同時，由于房地產業的特殊性，資金流的控制在整個供應鏈中尤為重要，在房地產開發過程中，各個環節都需要大量的資金，對資金的有效利用與控制是房地產開發企業的核心任務。

3.3 意義

與一般企業不同的是，房地產開發企業主要通過外部企業作為載體完成服務，實現價值，載體協同作用時，創造的價值更大。房地產開發企業之間的競爭主要是供應鏈的競爭，如何優化服務供應鏈，是房地產開發商所關注的重點。單純地依靠外部企業進行競爭，會使得房地產開發企業失去核心競爭力，因此房地產開發企業要在市場競爭具有持續性的優勢，就必須對外部服務體系進行管理，優化自身的服務供應鏈。

3.3.1 提高開發商對市場的反映

以房地產開發商為核心的房地產開發服務供應鏈中，開發商是一個總的集成商，能夠增進其他服務系統中的企業之間的交流，加快信息的處理和傳遞，提高信息的準確性，并能夠及時了解到市場需求的變化、房地產建設的最新技術和材料、尋找項目資金來源和合適合作伙伴，有利于提高企業對市場的反映速度，提高企業決策的準確性。

3.3.2 有利于開發商提高企業核心競爭力

選擇富有核心優勢的環節進行運作是企業在資本市場暗潮中規避風險的重要戰略決策，而剩余環節的業務有選擇地外包給其他企業，達到各環節最佳能力的組合，形成房地產品整體的競爭優勢，并能夠有效地提高產品質量、服務水平，降低產品價格。

3.3.3 有助于提高行業水平

在房地產項目的建設過程中，涉及到多方企業間的合作，要保證工程順利進行，企業間必須保持良好的信息溝通。尤其是開發商、設計院與承包商三者之間，信息溝通不暢會影響工程進度和質量。房地產開發服務供應鏈是一個服務網鏈，其中各個企業之間的信息都能夠得到有效溝通，房地產開發商處于核心地位，它的職責是要保證各環節之間的信息的暢通性與準確性。同時，信息的公開性和透明性，有助于開發商監督工程質量和服務水平，從而提高房地產行業的產品質量和服務水平。

4、結 論

結合服務供應鏈研究現狀，本文對房地產開發服務供應鏈進行了定義和結構分析。架設網鏈結構的房地產開發服務供應鏈模式，地產企業作為整個架構的核心依托開發商將服務項目分類逐級分包給其他企業的同時對項目進行一系列的管理，共同完成服務項目，滿足客戶需求。房地產開發服務供應鏈模型的構建有利于提升開發商的管理素質和整個行業產品和服務質量。但是，本文只是粗略地對房地產開發服務供應鏈進行了分析，還存在著很多的不足，有待改進和完善。

參考文獻：

[1] Edward G Anderson， Douglas J Morrice， Gary Lundeen. Stochastic Optimal Control for Staffimg and Baclaog Policies in a Two-Stage Customized Service Supply Chain[J]. Production and Operations Management，2006， 15（2）： 262-278

[2] Jack S. Cook， Kathy Debree， Amie Feroleto. From raw materials to customers： supply chain management in the service industry[J].SAM Advanced Management Journal， 2001， 66（4）：14-21.

[3] Richard Metters， Kathryn King-metters， Madeleine Pullman 著，金馬譯，服務運營管理[M]. 北京：清 華大學出版社，2004.

[4] 金立印，服務供應鏈管理、顧客滿意與企業績效[J].中國管理科學.2006.2

篇6

1. 新時期房地產開發的風險

1.1國內局勢變動，政策方向調整

眾所周知，土地的所有權歸國家所有，因此，房地產公司要想對房地產予以開發，就要先取得土地的使用權方可進行房地產的開發活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規定，所以，房地產企業在房地產開發過程中，首要的風險就是如何取得土地的使用權。其次，國內局勢的變化，政策方向的調整。房地產的開發與周邊環境，國內經濟發展等都有著密切的關系。因而政府對房地產行業的發展變化十分的重視，并且針對不同的需要調整房地產開發的政策與管理。

1.2項目分析不合理，經濟環境難把握

在房地產開發之前，企業往往會對開發項目進行全方位的分析，明確開發的內容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產企業沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產開發工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產開發中可能出現的問題，造成房地產開發工作中的風險增加。此外，未對經濟環境予以有效把握，也是造成房地產開發風險的原因之一。

1.3經營策略有偏差，市場定位不準確

企業要想得到長足的發展，首要條件是制定切實企業的經營策略，如果企業的經營策略出現偏差，那么經營過程中的風險就不斷增加。經營策略對于房地產企業的發展更是極其重要，在房地產開發之前，企業會制定出完備的經營策略以指導房地產企業的發展。而這些經營策略出現偏差，直接會導致房地產開發工作的失敗。同時，房地產開發公司也應明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發，對房地產企業予以全面完善。

1.4房產質量不達標，安全管理不到位

房地產開發最主要的問題就是保障房屋建筑的質量。因此，質量問題是房地產開發公司關注的重點之一。與房屋工程質量有關的包括工程的設計及工程的施工，其中，工程設計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質量的下降。而房屋建筑工程施工質量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產生影響，致使劣質房屋的出現。安全問題是工程施工中的關鍵問題，在施工中但凡出現安全事故，不僅會對房地產開發企業帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產開發中所存在的一大風險。

1.5 資金控制不到位，經營管理有缺陷

資金控制問題是房地產開發過程中經常遇到的問題。由于房地產開發需要大量的資金投入，因此在房地產開發的過程中，一旦資金供應出現斷裂的不良現象，就導致整個房地產開發項目的停滯。除了資金鏈供應不到位外，工程施工成本預算不準確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產開發公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產開發工作是一項長久而復雜的工作，因而需要強有力的監督與管理，而當前諸多房地產開發公司由于工作重心設定的不同，造成房地產經營管理上出現缺陷。

2.房地產開發風險管理的流程

2.1風險識別

風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前預測風險，對風險進行分析。風險預測，是開發商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在風險預測的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。

2.2風險評估

房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響程度。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。

2.3風險控制

房地產開發的風險控制，是投資主體在項目的開發過程中自覺控制風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險控制是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。

3.加強房地產風險管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發商對擬開發項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數，是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發項目的成功與否。

3.2選擇最佳開發區位

開發項目區位的選擇對房地產開發起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。另外，房地產開發項目的類型不同，其區位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿的中心區；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業氛圍等。開發商還要密切關注未來環境變化對開發項目的影響，在項目建成后確保此區域項目的價值不會下降。另外有些區位現在不理想，但城市的發展會使該區項目建成后有較高的增值可能。

3.3推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設

房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

3.4建立具有職業化的管理體系

房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作膜式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

結束語

在房地產開發過程中，房地產開發企業存在大量的風險，對房地產開發工作極易帶來不良影響。因此，要結合實際環境，選擇合適的位置和物業類型，把握良好的開發時機，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，從而保證房地產開發企業的經濟效益。

參考文獻：

篇7

一、引言

隨著房地產市場結構從賣方市場向買方市場轉變，客戶的個性化需求日益突出，為顧客提供定制化產品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產開發商競爭的必然趨勢。這要求房地產開發企業創新房地產開發模式，重新認識房地產開發的現實，建立適合市場要求和顧客要求的新的開發模式。當前的房地產市場競爭已經從開發企業之間的競爭轉變為開發供應鏈之間的競爭，要以顧客為中心，快速地響應用戶需求，僅憑單個企業實現生產精益化已遠遠不夠，因此必須將精益生產LP(Lean Production)[1]的思想擴展到整個房地產開發供應鏈中去，這正是本文論述的重點。

房地產集成開發精益供應鏈，就是將房地產開發的整個過程所必需的步驟和合作伙伴整合起來，快速響應顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國內關于精益供應鏈的研究2000年后才有出現[2]，相關文獻很少，基于房地產開發精益供應鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應用于房地產營銷中，主張把顧客需求作為房地產開發的源泉;陳偉寧，倪衛紅[4]對房地產企業運用供應鏈管理思想進行流程再造存在的問題提出對策研究。范豐秋[5]運用供應鏈管理有關理論，結合房地產企業特點分析了房地產供應鏈合作伙伴關系管理的概念及組織模型;應憶[6]重點探討了供應商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應鏈的應用，使供應鏈本身能夠快捷地響應產品需求變化，為企業在復雜多變的競爭環境中生存、發展并擴大競爭優勢提供了理論研究。 

本文在房地產項目開發中導入精益供應鏈，建立了精益供應鏈房地產集成開發模式，并就房地產精益供應鏈集成開發子節點運作關鍵問題進行詳細分析，形成一套通用的業務流程，使得供應鏈的參與者更加專注于滿足消費者需求，為房地產開發沿著持續健康快速地軌道進行，提供一次有意義的理論探索。

二、房地產精益供應鏈集成開發模式

(一)房地產精益供應鏈

房地產項目開發一般要經歷投資決策——前期工作——建設施工——營銷服務四個階段。其中投資決策階段包括了提出投資設想、投資設想細化、可行性研究等內容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規劃設計等內容;建設施工階段包括招投標、施工管理、竣工驗收等內容;營銷服務階段包括銷售管理、物業管理等內容。由此形成了包含規劃設計、施工、營銷、咨詢機構等諸多專業機構的產業鏈。房地產開發商通常將規劃設計、施工、銷售等工作委托專業機構完成，使自己成為供應鏈的核心企業，組織引導各種有效資源，提高自身競爭力。

在房地產企業作為供應鏈核心企業的同時，將精益思想引入供應鏈中，形成基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式。將相對獨立的的投資決策、前期工作、施工管理、營銷策劃等階段有機的結合成一個整體，將精益管理思想應用于建設項目開發全過程，提供項目管理信息交流平臺，集成處理各階段所需信息，優化項目開發流程，協調項目開發戰略，實現項目開發的物質資源流、信息流和資金流在各個階段的優化運行，實現房地產開發項目從規劃設計、施工管理到銷售全過程的精益管理。

(二)運作架構

本文所探討的房地產精益供應鏈集成開發模式的運作體系如圖1所示。

運行體系中包括設計動態聯盟、施工動態聯盟、營銷動態聯盟、咨詢動態聯盟和最終顧客。房地產開發企業作為核心企業，首先在企業內部實現精益管理，然后要求在房地產精益供應鏈上各個節點的合作企業實現精益管理。房地產項目規劃設計單位實現精益設計，房地產項目施工單位實現精益施工，房地產營銷單位實現精益營銷，最終通過各節點上合作企業的相互合作與交流實現最優的精益供應鏈管理。在整個供應鏈上，房地產企業作為核心企業組建信息交流平臺，保證所有的精益企業都根據最終顧客的需求做出快速反應，信息資源從最終顧客出發實現對上游節點企業的拉動。

為實現房地產精益供應鏈的高效運作提供了兩個協助開發的機構:一個是精益管理平臺——核心企業項目開發聯合團隊，房地產開發企業整合精益供應鏈上所有參與者，包括了設計方、施工方、營銷方、最終顧客等，同時可以吸納材料供應、專業人士、政府機構、金融機構、物業管理公司等非精益供應鏈單位參與。在房地產開發流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應鏈上的合作企業提供了合作交流的平臺。另一個是咨詢機構聯盟，為了保證房地產項目實現精益化管理，在房地產開發全過程中，引入獨立的房地產咨詢機構。在房地產項目開發各個階段，由咨詢機構聯盟中的精益企業向精益供應鏈節點上其它成員企業提供管理與咨詢服務，協助核心企業促使供應鏈上其它成員企業實現精益化，進而達到整條供應鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產開發企業在供應鏈中核心地位的同時，將精益思想融入供應鏈中去，應用精益技術工具，優化供應鏈合作伙伴之間的供應流程，消除浪費，達到降低成本、快速響應最終顧客需求的目標，需要房地產企業通過一系列的變革，滿足房地產集成開發供應鏈實現精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應鏈節點上的每一個企業都應是一個精益企業。精益企業內部的每一個員工都在從事減少浪費，提高效率的增值工作，精益企業的項目管理團隊能及時的發現問題同時自覺采取糾正措施，每個人都在積極的參與項目活動和項目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現實的要求。精益企業之間都要接受來自下游企業的需求信號，形成一個有效的拉動系統，實現精益企業之間的高效協作。對傳統模式下的企業組織的變革，是精益供應鏈上的成員企業實現精益管理所面臨的嚴峻挑戰。

2.精益文化。房地產開發企業，應充分認識到精益供應鏈上的每一個合作伙伴，都是房地產項目開發團隊的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價值的服務。房地產開發企業從管理層到基層員工都應有團隊協作的概念;房地產開發企業也要組織精益供應鏈上的合作伙伴通過定期會面、討論與信息交流等方式進行協作。那么房地產企業員工如何改變傳統的行事方式，改變傳統環境下人的觀點及企業文化理念的變革，都是房地產精益供應鏈順利實現亟待解決的問題。

3.精益供應鏈節點。精益供應鏈上的成員企業實現了精益管理，精益供應鏈整體未必能夠真正實現精益管理。精益供應鏈的各個結點也要符合精益的要求。房地產精益供應鏈包括了設計動態聯盟與施工動態聯盟、施工動態聯盟與房地產企業、房地產企業與營銷動態聯盟、營銷動態聯盟與最終顧客等多個節點。要實現設計、施工、營銷等各階段的有效合作，設計方與施工方的相互支持，營銷與設計方、施工方的合作等都需要進一步的優化整合。各參與方應在項目前期積極參與，并為項目設計、施工、營銷做出貢獻，實現信息集合與共享，減少中間費用，降低項目建設成本，縮短工期，提高組織效率與項目收益。

4.技術創新。計算機集成技術與網絡技術使企業與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應鏈上的精益企業可以與最終顧客方便的進行交流，最終顧客可以及時參與到設計、施工、營銷各個階段，使得產品開發變得更加適應市場的需求且成本變化很小。另外，先進生產技術的應用，也為降低房地產開發成本、提高產品質量、滿足房地產形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺。基于精益供應鏈管理的房地產集成開發，要求快速有效的實現信息共享與交流，供應鏈各節點之間、各結點內部都需要有效快捷的信息交流，房地產企業作為精益供應鏈的核心企業，必須建立可靠的信息交流平臺。

6.動態合作機制。房地產精益供應鏈要實現跨企業合作，房地產企業需要讓每個精益供應鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價值的服務。房地產企業要在精益供應鏈上的每個節點采取動態合作模式，不斷淘汰不符合標準的合作企業，保留為房地產項目能夠提供最大價值的優秀合作伙伴。通過優勝劣汰的動態合作機制，促使整個精益供應鏈在最優的狀態下運行。

三、房地產精益供應鏈集成開發子節點運作

從工作內容來看，房地產開發企業的合作伙伴包括了規劃設計、施工、咨詢、招投標、工程監理、營銷策劃、材料供應、銷售等諸多的單位。本文精益供應鏈集成開發模式中，為減少浪費、提高效率，最終將房地產精益供應鏈的合作企業歸結為:設計動態聯盟，施工動態聯盟，營銷動態聯盟和咨詢動態聯盟等。供應鏈合作伙伴動態聯盟，是指供應鏈子節點內部兩個或者兩個以上成員構成的合作與協調的關系。每個動態聯盟中有多家合作企業與房地產企業合作，采取動態合作機制。

(一)設計動態聯盟:精益設計

從項目管理的角度而言，項目開始施工之后，成本控制的作用很有限，對于整個項目來說，降低成本，提高項目效益，重點主要是在設計階段。盡管設計費用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對工程造價的影響很大。所以設計動態聯盟中的精益企業，應該采取精益設計，實現設計、施工、營銷的整合。

精益設計要求詳細分析、理解和滿足施工企業、房地產企業和最終用戶需求;整合設計方案與施工流程;最小化后續工作變更，減少或消除返工，避免浪費;增進項目成員之間的溝通和理解。設計動態聯盟的精益企業應在精益管理平臺基礎上，形成設計、施工、材料供應、營銷、咨詢等多家合作企業組成的聯合團隊，團隊形成一個積極參與合作的整體，共同向房地產企業和最終顧客負責。

(二)施工動態聯盟:精益施工

市場經濟條件下，施工企業通過招投標取得建筑工程項目，多遵循合理低價的原則，因此企業利潤空間十分有限，企業競爭的首要問題是提高效率，降低成本。作為房地產精益供應鏈上的施工企業必然要實行精益施工，從而提高企業在施工動態聯盟中的競爭力。

精益施工是指工程進行時，根據最終顧客要求實現價值最大化、浪費最小化。與傳統的“推進式”施工方式不同，精益施工采用“拉動式”控制系統。只有“拉動式”控制系統才能真正做到適時適量的施工。施工計劃部門只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計劃，其他各分項工程及各工序根據各階段的最終計劃，按下道工序、各分項工程的需求來制定施工計劃，最終實現各工序之間、各分項工程的間隔時間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業在施工動態聯盟中獲取發展的關鍵。

(三)營銷動態聯盟:精益營銷

現代房地產企業在管理過程中堅持以“市場為導向、客戶為中心、效益為目標”的經營理念。這些理念正是房地產營銷的起點，精益思想提倡以客戶為中心，對于房地產企業而言，帶動營銷動態聯盟中的營銷合作企業實行精益營銷，正是房地產銷售中的重中之重。

精益營銷首先就要根據顧客需求設計出人性化的優質樓盤來保證銷售業績的提升;把完成優質的銷售服務當作新的起點，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務，而且要把顧客看作管理過程的組成部分，同時根據顧客的需求對產品做出創新。精益營銷同時需要真正落實房地產銷售流程標準化規范化，增強員工參與意識與質量意識。精益營銷核心目標就是營銷動態聯盟的精益企業消除銷售過程中的一切浪費，最大限度地提高銷售過程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺

為了保證整個精益供應鏈的暢通，所有合作企業都圍繞客戶需求來進行運作，由核心企業組織整個精益供應鏈上的所有參與者組成核心企業項目開發聯合團隊，快速響應客戶個性化需求。核心企業項目開發聯合團隊構成如圖2所示。核心企業項目開發管理團隊通過有效地信息交流機制，在房地產項目開發各個階段，引入供應鏈上各環節中的合作伙伴共同參與，實現房地產項目的有效的精益化管理。

四、結論

基于當前房地產消費者的多樣化、個性化的需求，房地產企業的競爭開始從成本和質量的競爭轉向基于時間和客戶需求的競爭，由客戶的需求拉動房地產項目開發成為可能。本文通過導入房地產精益供應鏈，實現了房地產企業在項目開發運作過程中與合作企業的集成，構造了基于精益供應鏈管理的房地產集成開發模式，真正實現了以最終顧客為中心的房地產經營開發理念，增強了房地產開發企業核心競爭力。需要注意的是，應用精益供應鏈改造房地產開發流程，應該詳細透徹的了解開發企業特點，對癥下藥，具體的實施仍需要按照房地產企業的實際進行深入分析探討。

參考文獻

[1]Roger Nagal，Rick Dove.21st Century Manufacturing Enterprise Strategy: An Industry-led View[R].lacocca Instiute，Lehigh University，1991.

[2]袁紅兵，黃新燕，李小寧.精益生產和敏捷制造在集成供應鏈管理系統中的綜合應用[J].工業工程，2000(12):11-14.

[3]吳光東，蘇振民. 基于精益思想的房地產營銷[J].經濟與管理，2007(9):60-64.

[4]陳偉寧，倪衛紅.基于供應鏈管理的房地產開發流程特點研究[J].商場現代化，2007(7):102-103.

[5]范豐秋.房地產開發企業供應鏈合作伙伴的選擇研究[J].商場現代化，2005(9):74-75.

篇8

    目標性原則。房地產開發企業執行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業貫徹經營方針,確保企業各項業務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發企業的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發企業自身的特點出發,制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業規模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業內部的管理制度,要隨企業外部環境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發企業內控制度的制定必須按照國家規章制度及法律法規進行,比如我國《會計法》、《企業財務通則》、《企業內部控制基本規范》等,這些都是國家制定的法律法規,因此必須保證企業內控制度及各項經濟業務符合有關規定的要求。重要性原則。要明確房地產開發企業的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發企業的內控制度是針對企業方方面面的控制,要覆蓋企業的全部活動和每一項業務,涵蓋企業會計工作的各個崗位和企業開發經營的各個環節,對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業各項業務有序進行,又要保證企業運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節省內部控制成本。

    三、房地產開發企業內部控制的現狀問題分析

    (一)資金運作缺乏集中管控房地產行業是一個風險和利潤雙高的產業,這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發企業對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發企業只重視結果,不去完善和優化業務流程。房地產開發企業根據產品用途可以分為工業、商業和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業、工業用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發企業普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優化公司各部門之間冗余的業務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業務之間無縫集成是房地產開發企業面臨的一大難題。

    (二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發企業缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發企業自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰,會大大增加企業的資金風險。很多房地產開發企業缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續費支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產行業市場風險大,評估體系環節薄弱隨著房地產項目規模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業最難以控制的風險;其次房地產開發企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發企業的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發企業只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環境及會計系統等方面都有不穩妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。

    (四)監督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發企業的監督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發企業的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業內各組織結構執行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。

    四、完善宏觀調控下房地產開發企業內部控制的方法

篇9

房地產業在我國如火如荼的發展來源于方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全局的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。

一、房地產開發階段劃分

對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。

(1) 前期策劃和決策階段

這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定項目開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建項目的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規范進行論證,分析項目的技術可行性。

(2) 計劃與設計階段

計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。

(3)施工階段

房地產開發項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。

(4)租售和物業階段

在房地產開發項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資并賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。

二、房地產開發管控策略

2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構

組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對于整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業戰略目標的實現。

2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造

房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對于擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。

2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障

1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系

績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。

2)績效管理的意義

通過基于戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。

3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來

績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。

三、房地產開發運作流程

為規范公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發過程。整個房地產項目的開發管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。

工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態,提交《項目營銷報告》。

客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。

結語

在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發項目的成功,不僅關系到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關系到國家的工業化、城市化進程。

參考文獻

篇10

文章編號：1005-913X（2016）05-0135-02

改革開放以來，我國的房地產行業得到了飛速發展，各類房地產行業規范管理制度及法律法規都得到了建立與完善，房地產行業已漸漸成為我國經濟財富的重要組成部分。由于房地產業存在著建設周期長、項目投資成本高、位置固定等多種特殊性質，使得現階段的房地產項目開發管理十分混亂，加大了房地產項目開發管理難度。

一、房地產開發項目設計對房地產項目影響

（一）房地產開發項目設計

設計管理指的是房地產開發企業針對開發建設項目設計工作的全過程管理，高質量的工程設計是房地產開發項目成功的關鍵。在進行房地產開發項目設計管理時，必須充分考慮到項目定位、工程的招投標、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現場施工等各項工作間的配合與銜接。將房地產開發項目的計劃目標與設計過程進行充分的結合，找出最科學合理的施工管理方案與方法，以最大程度實現項目設計與工程施工的和諧統一。

（二）房地產開發項目設計對房地產項目的影響

有關專家認為，建筑施工的工期、成本以及質量等問題都可以在項目開發設計階段找到根本原因。如缺乏可施工性導致的建筑施工進度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因為項目開發設計階段的紕漏與缺陷。因此，加強房地產開發項目設計管理，對于建筑工程的工期、成本以及質量控制都有著十分重要的意義。

1.對工期的影響

房地產開發項目設計對于工程工期的影響主要有以下幾個方面。

房地產開發項目設計中的土建設計與設備的購置計劃都直接影響著工程施工進度。科學完善的土建設計與設備的購置計劃可以有效提高工程建設效率。反之，由于土建設計與設備購置計劃的不合理，導致工程出現返工、重置設備等問題，都會嚴重拖延工程進度，延長工程建設工期。

高水準的設計技術文件及咨詢報告可以更好的保障工程施工進度。反之，設計階段的缺失，會導致后期出現頻繁的設計變更，嚴重阻礙工程施工進度，還會使得業主被承包商大量索賠，引起糾紛。

2.對成本的影響

部分專家研究認為：科學有效的工程設計可以為工程項目節省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產開發項目設計對工程成本的影響在于：有效的開發項目設計可以影響到建筑工程生命周期內所需費用的80%左右；由于在項目規劃設計階段，投資方就基本決定了工程項目規模等大體成本，因此，開發項目設計決定了建筑工程投資的80%左右。

3.對質量的影響

房地產開發項目設計階段的技術文件及咨詢報告等，可以體現出工程項目的質量標準、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項目內在質量的重要體現。 因此，只有高水準的工程開發項目設計，才能確保工程項目的經濟性、安全性及實用性。有關調查分析，我國建筑行業項目質量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項目設計。

二、房地產開發項目設計管理

方案設計的主要流程有：制定招標設計任務書進行方案招標評審、咨詢方案確定方案規劃方案報建設計文本方案報建。為了制定出一套經濟效益高、滿足市場需求的設計方案，許多的房地產開發商都會在方案設計階段使用如多輪方案競標、專家咨詢論證、內部評審等方法，花費大量的內外資源。但實際設計結果仍是差強人意，出現了許多設計成果偏離預定目標，設計進度緩慢等問題，嚴重影響了工程建設。因此，加強方案設計階段的管理十分重要。

一般情況下，方案設計階段可以分為兩個部分，即方案招標及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設計過程。因此，在各階段中，各房地產開發項目設計人員及有關人員，都應認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環境景觀系統、建筑設備的設置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設計院進行詳細溝通，并與政府有關部門保持聯系，促使方案設計健康發展。

還需要加強方案設計階段的風險管理。部分房地產開發商制定的項目目標不夠科學合理，給建筑施工帶來了許多風險。還有部分開發商喜歡鉆政策漏洞，甚至進行違規操作，都會給建筑項目帶來極大的風險。而在委托與選擇方案設計公司時也存在著一定的風險，這主要在于委托人對方案設計公司不夠了解，選用了資質不佳的設計公司，因而使得設計成果達不到期望效果。因此，工程項目的組織者必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，防患于未然，確保整個方案設計階段與建筑施工的順利發展。

三、房地產開發項目設計變更

（一）設計變更

設計變更指的是設計部門修改與改變已經確定的設計文件以及施工設計圖紙中的設計標準狀態。進行設計變更應當盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設計階段進行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對于其余費用的影響會很少甚至沒有；而在采購階段進行變更時，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設備及材料，浪費了大量資源；在施工階段發生變更時，不僅會增加上述各類費用，還會拆除部分已經施工的工程，造成更大的經濟損失。因此，必須加強設計變更管理，提高設計變更控制力度，盡量將其控制在項目開發設計的初始階段，做好圖紙會審，以便及時發現處理設計中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴重影響到工程造價的設計變更，必須先計算變更預算，再做設計變更。

（二）設計變更產生的原因

提出設計變更的有可能是房地產開發企業、設計單位、監理單位、施工單位等。造成設計變更的主要原因有： 調整項目規劃，變更戶型設計；出現設計失誤、漏洞；變更設計工藝技術；增減工程內容；設計材料品種變化的影響；施工中出現的錯誤；設計時地質勘查資料不準確導致施工出現誤差，如加深基礎等。

四、房地產開發項目設計變更管理

進行設計變更管理主要有以下幾個方面：

（一）技術管理方面

1.在前期研究階段，應仔細做好房地產市場分析以及相關技術準備。房地產開發企業必須提前做好搜集整理數據資料、地質勘測等準備工作，以便為設計人員提供充足的工程資料，提高設計效率。

2.一定要嚴格考察各設計單位的具體情況，根據其技術能力、服務內容等設計資質，科學選擇設計單位，確保設計人員的專業性。

3.組織構建高效的管理團隊。選擇具備一定專業能力的管理人員，可以及時發現設計中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設計后期的變更數量，節省設計成本，有效提高設計進度與設計質量。

4.平衡設計方案與初步設計。進行工程項目開發建設不僅需要宏觀考慮到各建筑技術經濟指標，更需要注意技術的成本消耗以及可實現性。因此，在方案設計階段必須做好項目后期的技術深化與設計的平衡，避免出現設計與實際施工脫節的現象。

5.加強設計變更流程管理。加強設計變更管理流程，增加設計變更檢驗及監管程序，可以有效保障設計變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。

（二）合同管理方面

1.完善設計合同，對于設計變更方法進行事前約定。合同中的各項具體條款需要合約成本部門及設計管理部門進行統一協商制定，對于設計中的缺陷及問題，設立相應的賠償條款，可以最大程度的減少設計變更成本，提高設計效率。

2.做好合同交底工作

在簽訂好設計合同后，企業合約成本部門應立即將合同信息通報給各職能部門，確保每位項目管理人員了解合同內容及注意事項，減少及避免不必要的索賠。

3.進行設計限額

對設計成本提出一定的額度限制，可以避免對于項目成本的浪費，有效控制項目成本。對于能量化的設計指標，對其設立一定的經濟指標或者技術指標。對于不能量化的設計指標，應對其所需的材料設備成本設置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關鍵點，一定要加強其設計額度的控制。

（三）責任管理方面

制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖（如圖2所示），確保每個職能部門都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發建設效率。為了提高項目建設工作效率，還可設置一定的獎懲機制，對于施工中引起設計變更的各類設計問題，設定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因為設計問題導致設計變更，如果超過十萬元則扣除其1%的設計費用。以此來激勵設計單位，有效提高設計效率。

綜上所述，房地產開發項目設計與變更管理有著較強的復雜性與技術性，其管理難度及其巨大，管理任務十分艱巨。因此，房地產開發公司必須重視房地產開發設計與變更的管理，嚴格把控開發設計質量，提高其設計的科學性與實用性，并加強設計變更管理，規范設計變更流程，完善合同規定，以法律手段維護開發商及施工單位利益，促進房地產業健康發展。

參考文獻：

[1] 姚 昌.房地產項目的設計變更管理研究[D].上海：華東師范大學，2011.

[2] 劉 鑫.房地產企業項目開發設計管理的質量控制[J].山西建筑，2011（8）：222-223.

[3] 魏亞平.房地產開發項目設計與變更管理[J].四川建材，2011（3）：241-243.

[4] 黎東明.關于住宅房地產項目設計管理研究[D].廣州：華南理工大學，2012.

[5] 張冀.房地產開發企業設計沖突管理研究[D].重慶：重慶大學，2013.

篇11

（二）收益評價指標不能真實體現企業經營業績

對于房地產行業常常會出現這樣的情景：房地產開發企業的經營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業會存在破產倒閉的風險，所產生經營利潤較小，甚至出現負數的現象。主要是由于房地產開發企業生產經營的特殊性，其生產投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業務處理對會計報表往往會產生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經營情況會存在一定的差異，不能明確體現企業經營生產活動的業績。房地產開發企業除了受到施工質量等問題所引發的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業業績不同單一依靠收益評價指標來反應。

二、規范房地產開發企業會計核算的建議

（一）合理選用準則，完善會計科目

合理選用會計準則，完善會計科目，規范提高房地產開發企業會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業人數少于100人的房地產企業應當嚴格參照《小企業會計制度》進行會計業務處理；對于股份有效公司、外商投資企業等房地產開發企業會計核算則遵循《企業會計制度》；而已經上市了的房地產開發企業，就應當執行新準則所規定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發成本”“開發間接費用”“開發產品”“出租開發產品”“周轉房”等房地產業務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產開發企業還可以根據實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。

篇12

一、低碳經濟對房地產經濟產生的不利影響

1.增加房地產開發成本

低碳經濟對房地產行業提出的最重要標準和要求就是節能減排。但目前房地產開況來看，大部分開發單位將精力放在怎樣利用房地產增加企業的經濟效益和擴大企業規模上。與此同時，房地產設計人員通常注重房地產分配設計方案，忽視低碳經濟對房地產經濟發展所造成的影響。但，我國低碳經濟觀念出現較晚，沒有系統的低碳技術，造成節能減排材料價格的提升，增加了房地產開發商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產低碳經濟發展不能順利進行；低碳經濟發展工作單一性強，也導致了房地產建設發展不能充分發揮其指導作用。低碳經濟最核心的內容就是利用新能源、新技術、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內實現低碳經濟發展是很困難的。

2.房地產開發缺乏質量控制體系

在房地產建設工作管理過程中，應與低碳經濟相結合，進行系統研究分析，及時對不合理的地方進行調整，進而為房地產經濟符合低碳經濟發展要求提供保障。但就目前的發展現狀來看，房地產開發單位并沒有將工程質量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經濟方法和原來設計存在很大的差別，也因缺乏質量監測工具和方法，限制了房地產經濟管理工作，阻礙了房地產開發工作順利開展。

3.導致房地產開發商提高房價

隨著低碳經濟逐漸深入房地產經濟開發中，給房地產開發商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經濟的局限性，也造成相應土地價值發生變化。這樣的社會背景下，開發商就此會為了保障自身經濟利益，將低碳化和綠色環保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產行業順利發展。

二、低碳經濟對房地產經濟產生的有利影響

1.調整了我國房地產行業的內部結構

低碳經濟不但推動房地產行業順應時展要求，同時也調整了我國房地產行業的內部結構。當前我國房地產行業準入門檻低，產業結構不是很合理，但低碳經濟的發展，彌補了這方面的不足，加強了房地產行業優勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產行業的內部結構是必要的。所以，各大房地產開發商，可以將眼光放在建筑質量和環保性能等方面，為進一步促進房地產行業的長期性的發展提供保障。

2.有效實現了節能降耗

低碳經濟發展，促使我國房地產行業向節能化方向發展。當前，我國房地產行業中使用的建筑施工設備和建筑材料非常巨大，但低碳經濟要求在房地產建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經濟進行房地產行業建設，促使其主動應用低碳新設備、新技術、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節能減排的理想標準。

3.有利于我國房地產行業長期性發展

目前，低碳經濟觀念已經深入人心，在房地產開發建設中，合理融入低碳經濟，也更能滿足消費者的需求。開發商將低碳經濟合理的運用到房地產建設中，不僅可以有效的避免開發商為自身的經濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質。所以，低碳經濟對我國房地產行業的長期性發展有很大的促進作用。

三、房地產經濟中利用低碳經濟的有效措施

1.合理規劃房地產項目的戶型布局

目前，我國房地產行業通常采用粗放式經營模式，開發商主要重視經濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經濟發展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內裝修。但業主在進行室內裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經濟發展的要求相悖離。所以，房地產開發商應重視提高自身開發質量，利用低碳經濟發展理念，充分發揮低碳經濟作用，合理做好每個戶型的設計工作，適當調整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結合，最終實現低碳裝修。

2.積極倡導低碳式生活

低碳經濟快速實現，就要求房地產開發單位加強各部門工作對低碳經濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經濟，讓消費者充分了解低碳經濟所產生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產項目的開發，進一步為低碳經濟發展提供有利條件。

3.規定項目流程設計

在房地產建筑設計中，應結合低碳經濟的具體要求，建立合理設計流程，制定明確的房地產經濟規范。制定規范設計圖紙，進而保證環保設計順利進行。對設計過程中主要強調和重要設計部分制定專門管理措施。將房地產經濟設計理念與設計者詳細溝通，促使每個設計人員達到一致的設計理念。根據低碳經濟設計理念和要求，設立規范的設計流程，從而達到低碳經濟設計標準。比如在設計對雨水回用設施，既需要考慮場地內雨水具體情況，又需要景觀設計人員提供用水數據等，所以制定規范設計流程，順應房地產經濟設計需求是必要的。

四、結論

保障人類生存環境質量和維護自然環境發展，發展低碳經濟是至關重要的。基于低碳經濟在房地產經濟發展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產行業的發展趨勢，所以，房地產行業應加強有利影響作用，合科學合理的調整其不利影響，為房地產經濟和低碳經濟的更好發展保駕護航。

參考文獻：

篇13

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。

4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.