引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
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當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)
用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后
是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
2.3 項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團(tuán)隊的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
篇3
項目管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好了前期準(zhǔn)備工作后，例如土地勘察、規(guī)劃設(shè)計、用戶搬遷等等，就要開始聘請專業(yè)施工隊伍進(jìn)入施工現(xiàn)場進(jìn)行項目建設(shè)。根據(jù)預(yù)先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設(shè)進(jìn)行管理，最終保證工程按時、按量、按質(zhì)的完成。房地產(chǎn)開發(fā)工程是一個非常復(fù)雜而且變化多端的系統(tǒng)工程，因此，必須將各個環(huán)節(jié)結(jié)合起來，協(xié)調(diào)發(fā)展，才能使房地產(chǎn)企業(yè)同時獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益?？梢?，項目管理對房地產(chǎn)開發(fā)工程來說至關(guān)重要，所以，探究房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的問題與建議就顯得十分必要了。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的問題
（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足
房地產(chǎn)在項目開發(fā)時應(yīng)該充分做好前期準(zhǔn)備工作，然而，現(xiàn)在很多開發(fā)單位，并沒有認(rèn)真做好這項工作，而是在粗略的了解了項目開發(fā)的前提下，就開始了項目建設(shè)工作。為了加快工程進(jìn)度，盲目而草率的開工，這就對后面工作的進(jìn)行帶來了很多困擾，由于前期的準(zhǔn)備工作沒做好，那么在后面工作開展中就難免會出現(xiàn)設(shè)計依據(jù)不足等問題，不僅對后期施工不利，而且竣工后對入住居民也會帶來一些不便。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始之前，應(yīng)該做好前期調(diào)研論證和規(guī)劃設(shè)計評審。而不是一拿到地就開始開工建設(shè)，這樣就能適當(dāng)?shù)谋苊獬霈F(xiàn)戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理，公攤過大等問題，有利于土地和資本的流通和優(yōu)化配置。
設(shè)計委托及評審不夠規(guī)范
當(dāng)前，由于對設(shè)計單位的要求不規(guī)范，對設(shè)計單位發(fā)出的“設(shè)計任務(wù)委托書”要求不細(xì)致、不明確，有的甚至沒有“設(shè)計任務(wù)委托書”；和設(shè)計單位沒有緊密聯(lián)系，協(xié)調(diào)配合，使得在方案設(shè)計和施工圖設(shè)計，尤其是結(jié)構(gòu)設(shè)計上出現(xiàn)很多問題，導(dǎo)致在施工過程中經(jīng)常變更圖紙，造成了成本上的浪費，管理上的混亂。加之工程設(shè)計的建立制度本來不夠完善，許多開發(fā)單位就忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，這種業(yè)務(wù)管理上的缺失，使得開發(fā)單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運(yùn)行。
管理體制不健全
當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，對項目管理還沒有一個深入透徹的理解，所以就出現(xiàn)了很多的企業(yè)在執(zhí)行過程中照搬照抄項目管理的模式，沒有結(jié)合本企業(yè)的自身特點，沒有從企業(yè)的實際需求出發(fā)，使得項目管理發(fā)揮不了它強(qiáng)大的作用，造成了浪費。目前房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理體制存在著一些問題，還有待完善。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)不重視規(guī)劃建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定，為了盡早竣工，經(jīng)常在政府建設(shè)主管部門還沒有辦完相關(guān)手續(xù)和查勘現(xiàn)場與交底之前就開始施工。也有部分企業(yè)鉆制度的空子，將規(guī)劃審批手續(xù)辦下來之后，但是并沒有得到相關(guān)部門的施工許可，就開始施工，這樣很容易在施工過程中受到停工和經(jīng)濟(jì)處罰，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受損失。這些制度上的漏洞將會影響工程的順利開展，嚴(yán)重時還會造成不良社會影響。體制問題還表現(xiàn)在事前管理與事中管理中出現(xiàn)了脫節(jié)，那么也就說明在進(jìn)度和成本方面也容易失控，使得實際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離。
（四）售后服務(wù)不到位
目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)單位錯誤的認(rèn)為工程竣工的驗收就意味著“收工”。因此，在驗收這個環(huán)節(jié)上并沒有做到足夠嚴(yán)格，以至于在工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，導(dǎo)致出現(xiàn)不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購買時不僅重視房子的質(zhì)量和舒適，更加重視售后的服務(wù)和配套設(shè)施，但我國很多中小房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，品牌和售后服務(wù)意識較差，忽視了售后維修服務(wù)。除此之外，有些房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏信用，對于之前承諾好的配套設(shè)施，也沒有兌現(xiàn)，甚至在房屋質(zhì)量上還存在偷工減料的問題，這就容易造成住戶和開發(fā)商之間的沖突和矛盾，不利于房屋銷售，也不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議
（一）加強(qiáng)項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理
針對我國房地產(chǎn)項目開發(fā)前期調(diào)研不足的問題，現(xiàn)提出以下改進(jìn)建議：全面優(yōu)化項目管理，加強(qiáng)前期管理，包括規(guī)劃方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。在項目開發(fā)前要充分做好市場調(diào)查工作，冷靜的分析投資決策，盡量降低市場風(fēng)險。在設(shè)計階段，要重視和規(guī)范設(shè)計，以市場需求為出發(fā)點，綜合性能、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、安全等多角度考慮設(shè)計，做到各方面利益的平衡與協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)不停的變更和超額設(shè)計所造成的巨大浪費。一方面，要結(jié)合實際，遵循預(yù)算施工設(shè)計圖，做到基本不偏離，另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不超限，將意外風(fēng)險控制在預(yù)期之內(nèi)。
加強(qiáng)項目施工中的管理
施工管理涉及的內(nèi)容多，時間長，影響大，直接影響到工程管理目標(biāo)的實現(xiàn)。施工管理的關(guān)鍵之處要以國家相關(guān)法律法規(guī)與國家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，對工程的安全、造價、質(zhì)量、工期進(jìn)行嚴(yán)格控制。
1.加強(qiáng)施工合同管理
施工合同是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)共同簽訂的能夠互相約束的合同，同時也是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對項目施工實施管理的主要法律依據(jù)。因此，制定施工合同是施工管理的首要任務(wù)，國家針對施工合同的管理也提出了一些標(biāo)準(zhǔn)，各開發(fā)單位一定要遵循國家規(guī)定并結(jié)合企業(yè)和項目實際情況來制定和執(zhí)行。此外，開發(fā)單位還應(yīng)該根據(jù)項目的實際情況，對安全文明施工、工程材料供應(yīng)、工程工期、工程質(zhì)量獎罰以及工程驗收交付做出明確的規(guī)定，從而提高施工合同的法律性、全面性、合理性，保障工程項目開發(fā)能順利進(jìn)行。
2.施工質(zhì)量的控制
施工質(zhì)量的控制是整個施工管理中最為關(guān)鍵和重要的工作，如果說一個項目連施工質(zhì)量都無法得到保證，那么就更不用說其他的方面了。這是工程項目的基礎(chǔ)，因此對這個基礎(chǔ)的控制，當(dāng)然就更加嚴(yán)格了。在項目施工過程中，相關(guān)管理人員一定要對施工質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，要制定科學(xué)完善的現(xiàn)場管理制度、安排齊全稱職的管理人員來監(jiān)督和控制。具體任務(wù)是：第一，管理制度的制定和執(zhí)行，主要是要求管理人員嚴(yán)格依據(jù)管理制度的相關(guān)規(guī)定對工程實施進(jìn)行管理和監(jiān)督，尤其是重點部分與關(guān)鍵工序，要根據(jù)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行檢驗。要等驗收合格后，才能進(jìn)行下一個環(huán)節(jié)。第二，嚴(yán)格監(jiān)督施工企業(yè)，最大限度保障施工質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制意識。及時發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進(jìn)行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。第三，重視材料管理。設(shè)計要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容需要嚴(yán)格執(zhí)行，做好市場調(diào)查，掌握市場材料的最新信息。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，通過招標(biāo)環(huán)節(jié)力求選擇信譽(yù)好、質(zhì)量高以及價格合理的材料商進(jìn)行合作。
3.控制工期
控制工期在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的地位不可忽視，不僅關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的利益，也關(guān)系到廣大用戶的利益，這是一個利益連環(huán)。因此，要掌握實際情況監(jiān)督施工單位，再制訂切實可行的進(jìn)度計劃與組織設(shè)計。每一個環(huán)節(jié)控制上，要結(jié)合監(jiān)理人員對施工單位的細(xì)節(jié)檢查。若是有偏差，要及時分析出現(xiàn)偏差的原因，并監(jiān)督施工單位進(jìn)行及時的補(bǔ)救，保障施工項目按時完成。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，就必須在項目規(guī)劃前做好前期準(zhǔn)備工作，并不斷完善管理制度和機(jī)制，加強(qiáng)對施工階段的控制，包括成本控制、工期控制、質(zhì)量控制等，同時還要加強(qiáng)售后服務(wù)。只有著眼于存在的問題，用發(fā)展的角度來看待問題，才能有效的加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，最終促進(jìn)社會和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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篇4
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運(yùn)作的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場中獲得較強(qiáng)的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)項目的成本目標(biāo)管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實施過程中的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息，從而使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一：
1.房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進(jìn)行銷售工作的開展，對企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準(zhǔn)確，才能進(jìn)一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。
2.隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，市場競爭越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。
3.近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價最高的才能拿到國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想低價拿地從而達(dá)到獲取超額利潤的運(yùn)作模式，在實際開發(fā)過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。
綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進(jìn)一步建立健全相關(guān)機(jī)制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在實踐中更好地落實成本控制戰(zhàn)略，達(dá)到更大的利潤和市場地位。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理中成本控制的具體方法
1. 土地使用權(quán)的取得，主要是在項目策劃決策階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購買地塊時所支付的國有土地使用權(quán)出讓金在其開發(fā)總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環(huán)境的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)自身所無法控制的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先需對政府招拍掛的地塊進(jìn)行縝密的考察，包括對該地塊的商業(yè)價值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進(jìn)行實地勘察，以形成對該地塊實際開發(fā)價值或成本的較為客觀、準(zhǔn)確的評估，為招拍掛時的競標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。此外，還要對所招拍掛地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進(jìn)度、周邊競標(biāo)對手情況、有無歷史遺留問題等進(jìn)行考察，以對該地塊的開發(fā)風(fēng)險能有一個較為準(zhǔn)確判斷。最終目的在于，做好項目總體投資及效益估算，力爭估算的價格與實際工程價格更接近，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)。進(jìn)而提出成本費用控制目標(biāo)，成為提交設(shè)計院的嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，且不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制。
2. 開發(fā)項目設(shè)計。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設(shè)計階段是工程項目管理中成本控制最關(guān)鍵的重點之一。
2.1 開發(fā)項目方案設(shè)計。從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史經(jīng)驗來看，開發(fā)項目設(shè)計方案的優(yōu)劣性對整個項目開發(fā)的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設(shè)計方案時，一定要堅持對方案的嚴(yán)格評審，擇優(yōu)確定項目的設(shè)計或規(guī)劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優(yōu)秀的項目設(shè)計方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實用或經(jīng)濟(jì)的，其對平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當(dāng)，戶型和面積、層數(shù)和層高的搭配也是比較合理的。從方案設(shè)計的重要性來看，方案設(shè)計的成本實質(zhì)上是次要的，而且往往成本越高的設(shè)計方案其技術(shù)指標(biāo)越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發(fā)項目的設(shè)計方案時，要進(jìn)行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。
篇5
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程涉及很多內(nèi)容，對這些內(nèi)容的進(jìn)行有效處理就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內(nèi)容。
1.工程的總體規(guī)劃。人類在做任何一件事情之前需要一個規(guī)劃， 同樣房地產(chǎn)開發(fā)項目也需要一個有效規(guī)劃，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目之前都有一個總體設(shè)計與規(guī)劃。工程開發(fā)的總設(shè)計是開發(fā)建設(shè)工作重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。工程設(shè)計的報批和編制是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要前期工作。
2.相關(guān)方面的協(xié)調(diào)合作。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程要涉及面廣， 加上房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設(shè)范圍大，所以很容易產(chǎn)生矛盾沖突。為達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發(fā)總承包制度；定期召開有關(guān)部門的協(xié)調(diào)會；積極配合開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位及時理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。
3.工程質(zhì)量監(jiān)督檢查。在激烈的市場競爭過程中有過硬的質(zhì)量是取勝的重要砝碼， 房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)工程項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質(zhì)量的關(guān)。工程質(zhì)量好壞是設(shè)計質(zhì)量、勘察質(zhì)量、原材料質(zhì)量、使用維護(hù)質(zhì)量及施工質(zhì)量的直接反映，所以在工程開發(fā)設(shè)過程中要注意各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控，對整體開發(fā)建設(shè)過程進(jìn)行全面、深入的質(zhì)量監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，解決問題。
4.工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達(dá)到工程設(shè)計的要求和合同規(guī)定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備驗收的條件后，根據(jù)施工單位的竣工驗收的請求，有關(guān)的驗收小組要依照國家制定的各類質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收和鑒定，只要達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備使用條件才能進(jìn)行竣工結(jié)算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的常見問題
1.前期準(zhǔn)備工作不充分
當(dāng)前很多房地產(chǎn)項目存在著盲目決策開發(fā)的問題，往往沒有進(jìn)行充分前期調(diào)研論證，通常地產(chǎn)開發(fā)公司很多地關(guān)心的是工程項目建設(shè)的位置、配套設(shè)施以及和商業(yè)環(huán)境等，然而對其開發(fā)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素的論證關(guān)注不夠，往往造成因工程項目前期無法進(jìn)行預(yù)測和控制，而引發(fā)一系列后續(xù)問題。例如結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。
2.對施工許可程序不重視
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，在進(jìn)行項目開發(fā)時施工單位為了工程進(jìn)度，往往還沒有經(jīng)過建設(shè)主管部門施工許或相關(guān)手續(xù)沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發(fā)企業(yè)鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續(xù)辦理之后，在相關(guān)施工許可未完成之前，就進(jìn)行開工。往往會導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進(jìn)行，而且也造成了不良的社會影響。
3.監(jiān)理制度不規(guī)范，完工驗收不嚴(yán)謹(jǐn)
由于設(shè)計單位和監(jiān)理單位之間配合不緊密，導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)大量設(shè)計問題，很多施工單位隨意變更設(shè)計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監(jiān)理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規(guī)范監(jiān)督。許多開發(fā)單位對工程施工中的分項驗收等管理環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)，往往造成工程竣工總體驗收時產(chǎn)生驗收的資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足情況，從而出現(xiàn)不能為驗收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果。
三、改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的建議
項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的運(yùn)用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認(rèn)為，要從根本上加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。
1.加強(qiáng)項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理
當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程項目管理普遍存在調(diào)研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優(yōu)化項目管理，必須加強(qiáng)對項目開發(fā)規(guī)劃和設(shè)計等前期管理工作。項目開發(fā)前要做充分的市場調(diào)研和投資分析，盡量將風(fēng)險控制在預(yù)期內(nèi)。進(jìn)行充分的市場調(diào)查，明確消費者的需求， 選擇更具商業(yè)價值地段，設(shè)計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準(zhǔn)確，不漏項，不留缺口。加強(qiáng)與國家規(guī)劃部門溝通尋找政策上的支持，協(xié)調(diào)和平衡各方面利益，避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)不到位而產(chǎn)生工程進(jìn)程被叫停、設(shè)計反復(fù)修改等現(xiàn)象，從而避免資源上的浪費。
2.加強(qiáng)項目施工過程的質(zhì)量管理與控制
在施工之前，工程項目開發(fā)商應(yīng)與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴(yán)格遵守合同的要求來辦事，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質(zhì)量等進(jìn)行明細(xì)的規(guī)定，避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強(qiáng)施工質(zhì)量的控制，對施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中重點工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證在施工進(jìn)程的各個環(huán)節(jié)都能達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3.加強(qiáng)成本管理和風(fēng)險控制
價格是房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的重要籌碼，開發(fā)項目時必須完善加強(qiáng)項目的成本管理，要嚴(yán)格控制項目成本。在項目開發(fā)之前充分做好預(yù)測和評估工作，對項目成本、利潤等進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在施工過程中，充分做到投標(biāo)招標(biāo)的市場化，引入競爭機(jī)制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)是投資大、周期長，風(fēng)險大的行業(yè)，因此，控制風(fēng)險是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合同的形式，明確開發(fā)過程中的各參與方的責(zé)任，來減少隱蔽損失。同時房地產(chǎn)企業(yè)可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
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篇6
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程管理現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)的開發(fā)項目中主要有四種管理方式，即部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理，其中以部門制度的項目管理方式最為普遍，但在當(dāng)前的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的管理的形式并不是很樂觀。
1. 對房地產(chǎn)開發(fā)工程的中風(fēng)險管理的不足
首先是政治風(fēng)險，國內(nèi)外政治環(huán)境的變化決定著相關(guān)投資的走向。其次是環(huán)保風(fēng)險，房地產(chǎn)項目工程中所涉及到的噪音等相關(guān)環(huán)境污染也是具有一定風(fēng)險的。還有金融風(fēng)險，國家的貨幣政策以及國際金融風(fēng)暴都會帶來房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須謹(jǐn)慎主義的風(fēng)險。隨著建筑市場的擴(kuò)展，建筑市場的供求關(guān)系的不穩(wěn)定以及相關(guān)設(shè)備的資源短缺，也會給市場帶來市場風(fēng)險。信用風(fēng)險涉及到開發(fā)商和承包商，更牽涉到房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤收益，也是任何房地產(chǎn)產(chǎn)商需要關(guān)注的風(fēng)險。接著是財務(wù)風(fēng)險，如果房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險，很有可能會導(dǎo)致資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。最后，如果由于企業(yè)管理方面而對房地產(chǎn)的工程管理造成損失，即被稱之為經(jīng)營風(fēng)險。然而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商對上述的風(fēng)險并不能很好地進(jìn)行管理與規(guī)避，經(jīng)常會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程中的質(zhì)量難以得到保障，也致使工程的造價增高。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段無不涉及到工程的造價，從房產(chǎn)開發(fā)的決策階段、施工階段以及最后的竣工階段，所以對于竭盡減少開發(fā)項目的成本有著很重要的意義。在決策的階段，如果出現(xiàn)錯誤型的決策，就會大致房產(chǎn)工程項目投資的增多。在招投標(biāo)過程中，有很多企業(yè)過于注重造價方面，卻忽略了在工程建設(shè)中的實際問題，致使在實際的施工階段，施工進(jìn)程無法得到很好地保證，間接地增加了工程投資的成本，最終影響房地產(chǎn)投資的收益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理措施策劃的主要內(nèi)容
1. 確定項目工程管理的組織架構(gòu)
項目管理的組織架構(gòu)是指一個項目內(nèi)各組成要素以及它們之間的相互關(guān)系，
主要涉及到項目的各單位構(gòu)成、職能設(shè)置和權(quán)責(zé)關(guān)系等，由此可見，組織架構(gòu)是整個項目實施的根本所在。在建設(shè)項目的工程管理中，線性組織架構(gòu)是一種較為常見的模式。從項目的建設(shè)過程階段，可將項目中工程的實施分為策劃階段和決策階段，工程項目前期階段（主要為報建、報批工作）、工程項目設(shè)計階段、工程項目招標(biāo)階段、工程項目施工階段、工程項目竣工驗收和總結(jié)評價階段。
2. 項目合同以及項目管理目標(biāo)的分解
首先，從市場的角度來看，工程項目的管理是一種特殊的交易活動的管理，涵蓋于整個工程項目過程，而且，在此過程中有大量不同種類的合同，因此有必要將合同進(jìn)行分解，同時也有助于合同的履行，并配合工程項目的實施。其次，
在項目管理策劃中，應(yīng)制定項目的總控制目標(biāo)，包括投資、進(jìn)度、質(zhì)量、安全等控制目標(biāo)，然后在將這些整體目標(biāo)進(jìn)行分解，分解成各個易于具體執(zhí)行的組成部分，通過各種有針對性的技術(shù)、組織和管理措施，來確保各個分解目標(biāo)的實現(xiàn)，進(jìn)而實現(xiàn)項目的整體目標(biāo)。
3. 總控計劃的策劃
在國內(nèi)許多大型項目的建設(shè)中，工程項目的完成進(jìn)度始終是一個主要的矛盾，而只有做好項目工程的總控，才能解決這個矛盾。顧名思義，工程項目的總控計劃就是對項目進(jìn)度的總體策劃，是保證工程順利按預(yù)期完成的前提。在編制總控計劃時建議使用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)進(jìn)行編制，這樣可以掌握和控制項目進(jìn)度，及時發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進(jìn)行整改，同時按照工程的建設(shè)程序和各個項目目標(biāo)的關(guān)系進(jìn)行策劃，很好地實現(xiàn)總控計劃。
4. 各個項目溝通程序制度的設(shè)定
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，各個工程部門有不同的管理層次和單位，為了順利的進(jìn)行項目中的工程管理，就要有效地讓彼此之間進(jìn)行溝通。例如，及時恰當(dāng)?shù)乃鸭鞑ゲΥ孀罱K的項目工程信息，都是涵蓋于項目溝通管理的范圍之內(nèi)。這是各個項目部門取得成功的關(guān)鍵聯(lián)系。因此，設(shè)定一套有效地溝通程序制度來便于項目各方的溝通是很必要的。
三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防御是指通過某些特定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，以此來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的潛在性損失，盡可能的維護(hù)房地產(chǎn)投資商的利益。風(fēng)險防御的方式種一般有以下兩種，首先是風(fēng)險回避，當(dāng)風(fēng)險超過投資商的底線時，就要采取放棄投資決策等相關(guān)措施，這樣就能有效地避開相關(guān)的風(fēng)險。但是風(fēng)險回避這種方式過于消極，因為采用了這種手段，必定會使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。另一種就是風(fēng)險轉(zhuǎn)移，通過運(yùn)用一定的防范措施，將某種特定的風(fēng)險的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。這種方式在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中是應(yīng)用較為廣泛的。
2.完善項目投資成本的管理
任何房地產(chǎn)開發(fā)項目中的投資方都會重點關(guān)注于項目的成本管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程中，必須加強(qiáng)整個過程的成本管理，從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行策劃階段以及決策階段中的造價管理方式，以工程的周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項目成本的控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段的成本控制中，按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能因為只注重成本的節(jié)省而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)的任一階段，都要把握好成本的關(guān)鍵因素，全面把握效益的成本。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程質(zhì)量的管理
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不同于其他行業(yè)的產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品屬于流水線式的生產(chǎn)，并沒有太多影響質(zhì)量的因素，所以產(chǎn)品質(zhì)量也較為穩(wěn)定；而相對來講，影響房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的因素卻有很多，例如人員、機(jī)械設(shè)備、施工方式以及施工環(huán)境等都會對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量有所影響，所以，房地產(chǎn)公司需要通過完善的工程質(zhì)量管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。此外，項目工程的建設(shè)管理涉及到多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、造價、管理學(xué)等等，同時需要與很多單位進(jìn)行合作，并且需要具有對新型建材和施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力的人才。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容還要廣泛，考慮問題要更深入，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目工程的管理團(tuán)隊的建設(shè)，使得素質(zhì)得到保證，同時，這也是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
總結(jié)：
由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，需要全方位的進(jìn)行整個工程的資源的有效分配、整合以及管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工程管理是非常必要的。良好的工程管理措施，可以使房地產(chǎn)商更加科學(xué)的把握市場經(jīng)濟(jì)的走向，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益，在一定程度上，也可以使工程的各個實施階段和環(huán)節(jié)很好的進(jìn)行銜接，保證工程項目的順利實施與進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
篇7
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及建筑規(guī)劃設(shè)計、建造、融資、銷售、公關(guān)等多專業(yè)的系統(tǒng)工程，項目涉及子項目繁多，而且項目龐大，完成難度很大。一個好的房地產(chǎn)開發(fā)項目，需要在項目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，項目團(tuán)隊中的各方面人才共同合作，對項目整個過程進(jìn)行設(shè)計、協(xié)調(diào)和控制，這樣才能把房地產(chǎn)項目做好，滿足客戶需求，實現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的， 以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)， 運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法， 在開發(fā)項目建設(shè)的全過程， 按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律， 建立有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講， 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)， 以及項目的內(nèi)外部功能要求; 約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外， 房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個部門， 近百個單位， 以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系， 來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標(biāo)的實現(xiàn)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的措施
1 、搞好可行性研究
開發(fā)項目成功與否， 關(guān)鍵要做好可行性研究。對開發(fā)項目的規(guī)劃、建筑方案、場地選擇、項目實施計劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等諸方面進(jìn)行科學(xué)論證， 全面考察項目建設(shè)的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設(shè)計原則， 從空間上為各種人的需求創(chuàng)造條件， 將社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展的可能性相結(jié)合， 重視總體環(huán)境建設(shè)， 兼顧社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益， 提高土地的利用率， 體現(xiàn)現(xiàn)代科技發(fā)展方向， 充分運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段和設(shè)備， 做到高效、節(jié)能、提高質(zhì)量及控制投資的目的。
搞好前期市場調(diào)研與分析， 應(yīng)圍繞區(qū)域環(huán)境、居室布局、銷售價格三大因素來運(yùn)作。一個發(fā)達(dá)的城市， 可根據(jù)人們收入狀況分為三個收入階層， 高檔收入階層是以環(huán)境因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合布局因素， 最后考慮價格因素。中檔收入階層要突出布局、價格因素， 再結(jié)合環(huán)境因素。低收入階層首先以價格因素為主導(dǎo)， 再考慮布局因素， 最后考慮環(huán)境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結(jié)合環(huán)境價格因素。小型城市就是滿足當(dāng)?shù)亓?xí)慣消費需求， 以價格、布局因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合環(huán)境因素。三大因素是項目中不可缺少的因素， 要根據(jù)所處城市情況， 科學(xué)地分析， 項目才能成功。
2、運(yùn)用市場化手段公開招投標(biāo)
(1) 選好勘測設(shè)計單位， 正確分析地質(zhì)條件， 并作出相應(yīng)的地質(zhì)評價， 幫助開發(fā)企業(yè)及設(shè)計單位合理選擇地基處理方案、基礎(chǔ)型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價， 具有重要作用。
(2) 選好施工圖設(shè)計單位， 好的設(shè)計單位經(jīng)驗豐富， 設(shè)計內(nèi)容全面、細(xì)致， 外觀造型經(jīng)濟(jì)、美觀， 空間布局合理， 結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范，設(shè)備布置得當(dāng)， 綜合考慮房屋的使用功能， 經(jīng)濟(jì)適用， 技術(shù)服務(wù)到位能及時解決施工過程中的技術(shù)問題。
(3) 選好造價咨詢公司， 能夠科學(xué)、合理、規(guī)范編制標(biāo)底， 預(yù)算定額編制準(zhǔn)確， 直接影響工程的造價。
(4) 選好監(jiān)理公司， 內(nèi)部管理規(guī)范有嚴(yán)格的管理流程和監(jiān)管體系， 監(jiān)理工程師責(zé)任心強(qiáng)， 專業(yè)技術(shù)水平高， 現(xiàn)場管理能力強(qiáng)， 吃苦耐勞， 盡職盡責(zé)， 認(rèn)真旁站， 只有這樣的監(jiān)理公司才能真正對開發(fā)企業(yè)項目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本起到監(jiān)督管理作用。
(5) 選好施工企業(yè)， 企業(yè)內(nèi)部有完善的質(zhì)量管理組織體系、嚴(yán)格的管理流程、明確的崗位責(zé)任制度及企業(yè)規(guī)章制度， 由企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭， 企業(yè)職能部門經(jīng)常檢查、評比。現(xiàn)場配備的項目經(jīng)理， 施工管理經(jīng)驗要豐富、現(xiàn)場管理人員要配備齊全， 內(nèi)部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴(yán)格使用合格的建筑產(chǎn)品， 使工程質(zhì)量得到有效保障。
3、施工階段管理
（1）加強(qiáng)投資項目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定， 對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價， 對整個工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估， 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度， 與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較， 并作出評判。首先， 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費用分析， 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后， 應(yīng)制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法; 同時通過檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖， 加強(qiáng)開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。
（2）嚴(yán)格進(jìn)行項目成本管理
項目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程， 由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利， 獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項日中的重要部分， 占整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產(chǎn)項目成本控制的重點， 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。
（3）不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理
建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位， 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 每個樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。加強(qiáng)對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期管理
提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度， 而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益， 確實達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通， 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時， 營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要， 項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確， 正確把握營銷理念。
總之，工程項目管理是一個動態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項目的管理與造價的控制應(yīng)貫穿于項目的全過程，在工程項目建設(shè)的各個階段、各個環(huán)節(jié)，時時都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息．把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
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篇8
目前，管理科學(xué)已被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)，其目的是實現(xiàn)資源的有效利用、合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項目也不例外，科學(xué)的管理是其發(fā)展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個項目中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，為此，必須科學(xué)合理做好全方位工程管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。
一、 建筑工程管理中存在的問題
建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設(shè)計階段準(zhǔn)備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價值，缺乏對工程前期的準(zhǔn)備和了解。施工單位倉促進(jìn)場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質(zhì)量的管理。為了早拿到預(yù)售證，前期通過趕工達(dá)到預(yù)售節(jié)點。后期為了按期交樓又要趕工，導(dǎo)致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進(jìn)度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴(yán)重影響工程的順利進(jìn)行，甚至造成工程成本的增加。
二、 完善建筑工程管理系統(tǒng)
科學(xué)合理的工程管理制度是一個企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要對項目管理部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置，實現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。
三、 全方位建筑工程管理的五個方面
1. 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2. 加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價格的同時，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。
3. 建筑工程項目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項目前期的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計概算。設(shè)計過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生。竣工結(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強(qiáng)調(diào)一點，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4. 建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。
5. 建立有效的考核機(jī)制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機(jī)制，提前制定計劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責(zé)任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。
四、 結(jié)語
我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設(shè)過程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃、設(shè)計、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。
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篇9
在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。
在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當(dāng)中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。
做好房地產(chǎn)投資項目決策工作
房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。
做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計
根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。
在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強(qiáng)溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)度。
做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督
房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應(yīng)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。
在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標(biāo)，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費。
一個房地產(chǎn)投資項目是否能達(dá)到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。
抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報
房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進(jìn)行一一審批和申報，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。
項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預(yù)備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進(jìn)行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。
做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理
房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。
房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。
參考資料：
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二、房地產(chǎn)成本管理的原則
1.實施全面管理，全面管理包括全員管理和全過程管理
（1）全員管理。施工成本與施工形成有關(guān)的各部門，各單位，班組和每個員工切身利益息息相關(guān)，成本責(zé)任目標(biāo)落實到每個部門乃至個人，真正樹立起全員管理的觀念。
（2）全過程管理。在設(shè)計階段，提高設(shè)計人員的成本意識，優(yōu)化設(shè)計方案；在招標(biāo)階段，相關(guān)部門要做好成本的預(yù)測，簽好合同，在施工前期，做好對工程實際成本的測算，制定相應(yīng)工作策略；根據(jù)成本預(yù)算制訂相應(yīng)成本計劃及目標(biāo)，在施工過程中進(jìn)行相應(yīng)的成本跟蹤。達(dá)到事中管理的目的在竣工驗收階段，及時收集相關(guān)資料，對整個工程成本進(jìn)行核算和分析，使施工自始至終處于有管理之下。
2.開源與節(jié)流并重
建設(shè)工程成本管理的目的是提高經(jīng)濟(jì)效益，降低成本支出和增加收人是主要途徑。在項目實施過程中，一方面，“以收定支”，進(jìn)行成本核算和分析，以便及時發(fā)現(xiàn)成本節(jié)，超的原因，另一方面，加強(qiáng)合同管理，及時辦理合同外價款的結(jié)算，以提高項目成本的管理水平。
3.設(shè)定目標(biāo)管理
目標(biāo)管理是進(jìn)行任何一項管理工作的基本方法和手段。在實施目標(biāo)管理過程中，目標(biāo)的設(shè)定不但應(yīng)切實可行，而且要層層落實。目標(biāo)的責(zé)任不僅包括工作責(zé)任，要有成本責(zé)任，目標(biāo)應(yīng)及時、壘面檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取糾正措施；目標(biāo)評價更應(yīng)公正、合理，只有將成本管理置于這樣一個良性循環(huán)之中，成本目標(biāo)才能得以實現(xiàn)。
4.向節(jié)約要效益
節(jié)約是提高經(jīng)濟(jì)效益的核心，也是成本管理的一項最重要的基本原則。
⑴節(jié)約財力。嚴(yán)格執(zhí)行成本開支范圍、費用開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財務(wù)制度，對各項成本費用的支出進(jìn)行限制和監(jiān)督。
（2）節(jié)約人力。提高施工項目科學(xué)管理水平，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率。
（3）節(jié)約物力。采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施，制止可能發(fā)生的材料浪費，真正做到向節(jié)約要效益，向技術(shù)要效率，確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)。
5.責(zé)任、權(quán)力和利益相結(jié)合
在項目成本管理過程中，要形成整個項目成本管理的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，要使成本責(zé)任得以落實，責(zé)任人應(yīng)享有一定的權(quán)限，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對項目經(jīng)理，項目經(jīng)理對各部門在成本管理中的業(yè)績要進(jìn)行定期檢査、考評，要與工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這一原則是成本管理得以實現(xiàn)的重要保證。
6.向管理要質(zhì)量
只有重視提高工程質(zhì)量水平，降低質(zhì)量成本，才會有優(yōu)質(zhì)的項目為企業(yè)樹立良好形象。它包括控制成本和故障成本兩個主要方面?？刂瞥杀臼琴|(zhì)量保證費用，與質(zhì)量水平成正比關(guān)系，質(zhì)量管理的重點在于分析現(xiàn)有的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，減少檢驗程序和提高工作效率，使質(zhì)量總成本降至較低水平，故障成本是損失性費用，與質(zhì)量水平成反比關(guān)系，當(dāng)前迫切需要的是降低故障成本。
三、做好項目成本控制組織措施
1.建立成本責(zé)任制，完善成本控制運(yùn)行機(jī)制。包括：健全成本責(zé)任制；建立完善項目成本控制制度；樹立全員成本意識。
2.制定施工成本計劃。成本計劃是項目實施之前所做的成本管理準(zhǔn)備活動，是項目管理系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)和先決條件，是根據(jù)內(nèi)部承包合同確定的目標(biāo)成本。公司應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況，按施工進(jìn)度計劃，確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃，計算出保本點和目標(biāo)利潤，作為控制施工過程成本的依據(jù)，使項目部人員及施工人員無論在工程進(jìn)行到何種程度，都能事前清楚知道自己的目標(biāo)成本，以便采取相應(yīng)手段控制成本。
3.提高項目成本控制技術(shù)措施
⑴制定先進(jìn)可行的施工組織設(shè)計。施工方案主要包括四個內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)器、工具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的不同，工期就會不同，所需機(jī)器、工具也不同。因此，施工方案的優(yōu)化選擇是是施工企業(yè)降低工程成本的主要途徑。制定施工方案要以合同工期和業(yè)主要求為依據(jù)，聯(lián)系項目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場等因素綜合考慮。可以同時制定幾個施工方案，互相比較，從中優(yōu)選最合理、最經(jīng)濟(jì)的一個。同時擬定經(jīng)濟(jì)可行的技術(shù)組織措施計劃，列入施工組織計劃之中。
（2）配合沲工單位合理安排現(xiàn)場施工管理。項目現(xiàn)場施工管理主要包括臨時設(shè)施費及現(xiàn)場材料保管、場內(nèi)運(yùn)輸費用。臨時設(shè)施應(yīng)選擇技術(shù)方案，本著經(jīng)濟(jì)適用的原則布置，不能占用過多資源，這樣本身就是極大的浪費。合理安排材料進(jìn)出場是一件特別重要的工作，如何減少材料的保管時間，減少場內(nèi)運(yùn)輸所耗費的人工、機(jī)械，必須有一個合理的安排，應(yīng)根據(jù)技術(shù)組織措施合理定制。
4.嚴(yán)格把關(guān)項目成本控制合同措施
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Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.
Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management
一、有效利用招標(biāo)手段，合理控制成本造價
以招標(biāo)的形式能引進(jìn)競爭機(jī)制，可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以此為手段選擇信譽(yù)好、技術(shù)含量高、經(jīng)驗豐富且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利.能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險可控要求較大的，要想通過招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易，中間過程繁瑣復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險把控很重要。
2、要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時間和實施時間，時間充足，可把控的可避免的風(fēng)險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標(biāo)的時間是很緊張的。只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實施起來才會有的放矢，盡量避免風(fēng)險；
3、開展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價中標(biāo)，合理低價中標(biāo)。因此要以合理低價中標(biāo)為原則，要盡量采用公開招標(biāo)的模式，只有公開招標(biāo)，才能做到最大程度的公開公平和公正；
4、對于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理.施工隊伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；
5、在商務(wù)標(biāo)評審時，要嚴(yán)防投標(biāo)企業(yè)的不平衡報價。應(yīng)在招標(biāo)文件中明確提出，招標(biāo)人不接受不平衡報價，有對其明顯偏離正常價格的報價進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利。杜絕不平衡報價給招標(biāo)人帶來的風(fēng)險。
二、 加強(qiáng)工程合同管理和控制
加強(qiáng)工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護(hù)企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強(qiáng)合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。
在招標(biāo)階段，要合理確定合同形式.編制招標(biāo)文件。
為了控制招標(biāo)定價的風(fēng)險，在合同形式的選擇上要求：
1、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
2、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對措施費項目進(jìn)行包干；
3、.當(dāng)采用費率招標(biāo)時，應(yīng)盡量明確人工費.材料費.機(jī)械費.總包服務(wù)費等的計價方式；
4、當(dāng)采用模擬清單或費率招標(biāo)時，在工程施工圖確定后，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理之間的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員之所以既要對工程的招投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督，又要對施工合同的簽訂和履行進(jìn)行監(jiān)督，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和施工有很著密切的關(guān)系。首先，這種關(guān)系在于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程招標(biāo)過程就是施工合同的談判和訂立的過程，也就是說承發(fā)包方雙方當(dāng)事人提出訂約提議以及接受訂約提議的的協(xié)商過程；再則是從市場的交易行為來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)是一種交易行為的過程，在這個工程當(dāng)中，承發(fā)包方雙方還沒有建立依靠法律的交易關(guān)系，這種關(guān)系得到了相關(guān)的招投標(biāo)方面的法律法規(guī)的調(diào)整，只有通過決標(biāo)之后，承發(fā)包方雙方簽訂了施工合同，這種交易行為才通過合同這種具有法律效力的形式被確定下來，只有這樣，雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系才得以確定，雙方的合法利益才能得到法律的保護(hù)；第三是從招標(biāo)投標(biāo)的跟蹤管理以及評價招投標(biāo)是不是成功的角度來看的，要體現(xiàn)招投標(biāo)是不是進(jìn)行的成功，只有通過監(jiān)督和檢查雙方對施工合同的各項條款的履約情況來體現(xiàn)。第四是從建設(shè)部制定的建設(shè)工程施工招標(biāo)文件范本和建設(shè)工程施工合同的文本來看的，房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)文件當(dāng)中有合同的主要條款，反過來說，招標(biāo)文件是組成合同的主要文件，所以說，兩者是互為主要內(nèi)容的，所以說房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程招標(biāo)和合同管理是不可分割的。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理在招投標(biāo)中起的作用
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)與合同管理分離造成的工作不便
把招投標(biāo)與合同管理進(jìn)行分離，這樣就會造成多頭管理的弊端。這樣片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的獨立性，不從市場經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理和招投標(biāo)之間的關(guān)系，不重視合同管理在招投標(biāo)中的作用。這樣招投標(biāo)就只能管審查監(jiān)督開標(biāo)，標(biāo)底以及招標(biāo)文件；合同只管房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同簽訂和履行，兩者互不相干，這樣就會造成工程陷入工作上的被動。
（二）在房地產(chǎn)開發(fā)項目中處理好招投標(biāo)與合同管理的關(guān)系
要正確處理房地產(chǎn)開發(fā)項目中的招投標(biāo)以及合同管理的關(guān)系，才能有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目中合同管理和招投標(biāo)的相互配合
提高合同履約率，建立合同考核制度以及履約檢查是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招投標(biāo)跟蹤管理工作的主要內(nèi)容和鞏固招投標(biāo)成果、提高招投標(biāo)工作水平的內(nèi)容。這也與房地產(chǎn)開發(fā)項目合同履約的順利與否，招投標(biāo)工作的成功與否息息相關(guān)。定期進(jìn)行合同履約檢查，是對房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)活動的評估，也是下次招投標(biāo)活動的借鑒。通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工合同的監(jiān)督檢查，建立工程招投標(biāo)跟蹤管理檔案，把投標(biāo)企業(yè)引入市場競爭的機(jī)制，讓企業(yè)樹立以履約求信譽(yù)，以信譽(yù)求發(fā)展的意識，讓信譽(yù)高的施工企業(yè)多中好標(biāo)，這樣就能推動房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)工作的開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的工作水平。
五、培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項目管理人才
項目的投資分析、項目的規(guī)劃與設(shè)計、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)（結(jié)）算編審與管理等。每個環(huán)節(jié)、每項工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵約束機(jī)制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項目管理團(tuán)隊，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價專業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項管理和項目順利開展的重要保證。
結(jié)束語
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場競爭日益激烈，暴利時代即將結(jié)束，各房地產(chǎn)企業(yè)已越來越關(guān)于企業(yè)內(nèi)部的成本管理。工程招投標(biāo)及合同管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程成本管理的重要環(huán)節(jié)，正越來越受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)及合同管理工作的意義也顯得更為突出，不僅能讓各企業(yè)進(jìn)行公平的競爭，同時也能很好的約束各企業(yè)在施工中的自覺性，而合同管理不僅是工程項目管理的核心，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的重點，因此做好房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)顯得由為重要。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目造價管理體制之下，缺陷還是顯而易見，但隨著管理的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程的招投標(biāo)及合同管理工作也會不斷改善。有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價，約束各方的行為規(guī)范，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項目在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢和勝利。
參考文獻(xiàn)
篇12
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。
1．建筑房地產(chǎn)工程項目管理概述
房地產(chǎn)工程項目管理包含三個方面:開發(fā)管理、規(guī)劃管理以及施工管理。開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。所謂施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。
2．房地產(chǎn)工程管理的意義
在房地產(chǎn)的整個過程中,房地產(chǎn)項目建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展,必須重視建設(shè)項目整個生命周期的項目管理,以保證產(chǎn)品的品質(zhì),時刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)內(nèi)容廣泛，事務(wù)繁多，又具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技術(shù)性，必須有系統(tǒng)、有條理、有效能的管理，才能保證工程建設(shè)按時、保質(zhì)順利竣工。項目工程管理是整個開發(fā)建設(shè)過程中的重要環(huán)節(jié)。
2.1它是整個項目建設(shè)過程中主要的職能工作
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資建設(shè)的整個過程，在前期研究決策階段、施工建造階段、后期交付使用和營運(yùn)階段中，所有工作，都可納入項目工程管理的范圍，包括了項目在其正式實施過程中的全部職能活動。因此，項目工程管理是項目開發(fā)建設(shè)過程中主要的，也是工作量最多的職能工作。
2.2它是疏通項目建設(shè)過程中-切社會關(guān)系的樞紐
在項目建設(shè)期間，必須要與社會各有關(guān)企業(yè)或部門發(fā)生聯(lián)系，以取得各方面的配合與支持。各個方面在項目建設(shè)過程中都要發(fā)揮不同的作用，不能缺少任何一個環(huán)節(jié)，它們都是建設(shè)整體的一個組成部分。而所有方方面面的關(guān)系，都要由項目工程管理人員去疏通聯(lián)絡(luò)，以保持與各方面良好合作關(guān)系，保證項目建設(shè)的完整性。
2.3它是整個項目建設(shè)過程中的綜合性基礎(chǔ)管理工作
項目工程管理是項目建設(shè)過程中第一線的現(xiàn)場管理，與項目工程施工建造的每一道工序、每-個環(huán)節(jié)、每-件作業(yè)相聯(lián)系。第一線的管理工作具有極強(qiáng)的復(fù)雜性、綜合性，要求管理員監(jiān)督、檢查和掌握現(xiàn)場施工作業(yè)的每一個過程，以保證項目工程管理的質(zhì)量和效率。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理對策
3.1項目開發(fā)中的管理對策
在房地產(chǎn)開發(fā)項目剛起步時，難度比較大。而規(guī)劃管理是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的首要階段，確定建筑規(guī)劃方案是這個階段的重要工作，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗。本了以下三方面可行性分析：
第一，依照營銷部做出的市場調(diào)查，討論項目適合地理位置的選取，并對建筑戶型的規(guī)模和需求等級以及需求量做出合理的規(guī)劃。
第二，與規(guī)劃部門積極地溝通。運(yùn)用其對相關(guān)政策的了解和地域規(guī)劃知識，依照相關(guān)規(guī)定，確定出最有利于開發(fā)項目總體規(guī)劃的指標(biāo)。
第三，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律，進(jìn)行設(shè)計方案的競標(biāo)。競標(biāo)中要重視建筑的美觀程度和布局合理性等方面，做出公平、謹(jǐn)慎的選擇。
3.2項目施工中的管理對策
房地產(chǎn)項目的施工管理有內(nèi)容多、時間長、涉及面廣、影響大等特點，且與工程管理目標(biāo)實現(xiàn)有著很大的關(guān)系。從項目工程的開工到竣工過程中，進(jìn)行施工管理的關(guān)鍵是以國家相關(guān)法律和質(zhì)量管理作為中心原則，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律和法規(guī)，對工程的成本、工期、質(zhì)量這三個方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。
3.21對施工合同的管理
施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的施工約定合同，是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。該合同的訂制是施工管理的首要任務(wù)。除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款外，還需要對施工安全與施工文明保障、工程款支付、工程驗收、工程材料供應(yīng)、工期、工程質(zhì)量獎罰等進(jìn)行明確的約定。
3.22施工質(zhì)量的控制
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，負(fù)責(zé)管理的人員要把握好全局，協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。具體要做好以下三項主要任務(wù)：
第一，依照委托監(jiān)理合同對承擔(dān)該質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，依照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。對關(guān)鍵工序和重點部分，嚴(yán)格按照國家技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)驗收。驗收合格一項，才能進(jìn)行下一道工序。
第二，對施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實行施工中的自我質(zhì)量控制。盡量幫助解決施工企業(yè)在工程施工中所遇到的技術(shù)難題，在技術(shù)上保證工程的質(zhì)量。
第三，對工程所用材料要管理得當(dāng)。嚴(yán)格按照設(shè)計要求與合同約定，對市場做好調(diào)查，掌握市場材料信息。根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)，運(yùn)用招標(biāo)的形式選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價格合理的商家進(jìn)行材料選購。
3.23工期的控制
工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中也是非常重要的工作。因為其不僅有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費者的利益，是一個利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實可行的進(jìn)度計劃和組織設(shè)計。在每一個計劃的控制上，要配合監(jiān)理人員對施工單位的各項檢查。如若有偏差出現(xiàn)，要及時進(jìn)行出現(xiàn)偏差的原因分析，并監(jiān)督施工單位采取有效的補(bǔ)救措施，確保對工程工期的控制。
3.24成本的控制
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。政府規(guī)費、監(jiān)理費用、設(shè)計費用、小區(qū)建設(shè)費用、建安造價等構(gòu)成了一個房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：
第一，引入競爭機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。
第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項。
第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級簽證的制度，就是只有在經(jīng)過三級負(fù)責(zé)人的審核通過后，現(xiàn)場代表方才能簽證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理簽證。
3.25安全的控制
工程部應(yīng)建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識的強(qiáng)弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性，進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。
4.結(jié)語
總而言之，在這個施工周期較長，技術(shù)要求高綜合性工程的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在它的每一階段都必須要嚴(yán)格執(zhí)行工程管理。通過緊密協(xié)調(diào)建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性與繁雜性，建立一個完善的工程管理體系。
參考文獻(xiàn)：
[1]王輝．房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理研究［J］．住宅產(chǎn)業(yè)，2010(08).
篇13
一、前言
隨著市場競爭的激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨巨大的挑戰(zhàn)，做好項目的設(shè)計和管理才能贏得市場，在設(shè)計開發(fā)過程中，要根據(jù)實際情況，有效保證工程的質(zhì)量。
二、案例分析
過去幾十年國家規(guī)定，一般工程設(shè)計中不允許采用銅芯線。上世紀(jì)90年代后，行業(yè)內(nèi)的有關(guān)技術(shù)交流中，普遍認(rèn)為鋁芯線的缺點太多，而忽略了它的優(yōu)點。特別是近年來在工程設(shè)計中(除室外高壓架空線外)，基本不采用鋁芯電纜。過去較早的一些住宅建設(shè)中，照明回路采用2.5mm2的鋁芯線，讓廣大的住戶吃了不少苦頭。因此，現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定住宅內(nèi)部不允許采用鋁芯線。
我國是一個缺銅的國家，大部分銅需要進(jìn)口。根據(jù)現(xiàn)行國家規(guī)范，對于室外供電干線還沒有不允許采用鋁芯線的規(guī)定。為節(jié)約投資，方便工程安裝，2006年我們將某住宅小區(qū)截面為35mm2以上的供電主干線(主要是從配電室至小區(qū)各單元總配電箱的這一段線路)由銅芯電纜改為鋁芯電纜。為滿足載流量的要求，適當(dāng)加大了鋁芯電纜的截面，安裝連接時采用銅鋁過渡接線鼻子，避免了銅鋁直接接觸產(chǎn)生的弊端。經(jīng)計算，改用較大的鋁芯電纜截面，能使線路電能損耗和電壓損失均比原設(shè)計采用銅芯時小，且熱穩(wěn)定效驗也滿足要求。鋁芯電纜重量較銅芯電纜輕，施工安裝方便，更主要的是經(jīng)濟(jì)效益顯著。通過對某住宅小區(qū)共8幢的高層住宅供電干線進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：采用銅芯電纜時材料總費用為153萬元，改用鋁芯電纜后材料總費用為28萬元。節(jié)約電纜材料費投資125萬元，兩方案的投資費用比為5.5：1。
對該住宅小區(qū)交付使用后進(jìn)行跟蹤檢查，鋁芯電纜完全滿足供電要求。于是得到這樣的一個經(jīng)驗：“根據(jù)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力和負(fù)荷的重要性，適當(dāng)采用鋁芯電纜；特別是負(fù)荷分散的住宅小區(qū)、二(或三)級負(fù)荷的供電干線，以及臨時電源供電適當(dāng)采用鋁芯電纜；此舉措對節(jié)約投資、方便安裝均有重要作用”。
結(jié)合這個案例，我們對房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理進(jìn)行分析。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理
1、設(shè)計過程控制
設(shè)計過程的控制是設(shè)計意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)工程在設(shè)計的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個方面來考慮：
（1）關(guān)鍵節(jié)點控制。在設(shè)計開始實施前，設(shè)計部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計項目的關(guān)鍵節(jié)點計劃；在關(guān)鍵節(jié)點，設(shè)計部門組織檢查，必要時可組織各部門參與的研討會，同時碰到不確定性問題時應(yīng)即時的征詢規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。
（2）日常跟蹤。在設(shè)計過程中，設(shè)計部門應(yīng)有專人及時跟蹤，及時掌握設(shè)計動態(tài)，避免設(shè)計偏離重心，造成返工現(xiàn)象。
（3）過程記錄。在與設(shè)計單位的溝通交流中，隨時隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，便于項目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計分析，避免類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對設(shè)計單位的考核管理。
2、設(shè)計成果評審
設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計成果評審會的實施可以考慮做好以下幾點：
（1）評審會的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時間上應(yīng)充分考慮到評審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評審參與者，以備消化吸收，提高評審會效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時在出現(xiàn)爭持意見時決策拍板，避免長期爭執(zhí)影響效率。
（2）參與部門充分。一般來說，提供設(shè)計輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對提供的設(shè)計要求或建議是否在設(shè)計圖紙中得到體現(xiàn)。必要時，還應(yīng)邀請外部有關(guān)專家參與。
（3）參與部門重視。參與部門重視才能起到評審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。
（4）評審紀(jì)要。評審紀(jì)要的嚴(yán)肅對待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個評審會都應(yīng)由詳盡的評審意見記錄，并要求簽字確認(rèn)。
3、設(shè)計變更控制
設(shè)計變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：
（1）公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。
（2）營銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營銷部門提出進(jìn)行變更。
（3）施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙設(shè)計失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯漏現(xiàn)象。
（4）設(shè)計院要求變更：此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程（邊勘察、邊設(shè)計、邊施工、邊圖審、邊報批），由于工程設(shè)計倉促、圖審報建滯后等原因，導(dǎo)致施工圖錯、漏、碰、缺、問題百出。
設(shè)計變更的控制主要從設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計變更的處理兩個方面進(jìn)行控制。
（1）減少設(shè)計變更次數(shù)。要想減少設(shè)計變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計管理工作中予以解決。概括說來，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗，做好該三項工作后，設(shè)計變更的次數(shù)可以得到一個較好的控制。
（2）嚴(yán)格控制設(shè)計變更的發(fā)生。設(shè)計變更發(fā)生的控制主要是堅持“先研討再測算最后決策”的控制原則，簡單說來，先從技術(shù)上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來，可能會影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計變更的權(quán)限進(jìn)行操作。
（3）設(shè)計單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國內(nèi)設(shè)計單位的設(shè)計水平和素質(zhì)差異較大，一般來說，大型設(shè)計院設(shè)計水平高，設(shè)計質(zhì)量更為可靠，但價格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計院設(shè)計水平偏低，設(shè)計質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計單位，不要盲目的追求大型設(shè)計院，也不要一味的追求節(jié)約成本。
（4）設(shè)計先行科學(xué)合理安排設(shè)計工期。設(shè)計工作往往是前松后緊，概念方案設(shè)計久拖不決，施工圖設(shè)計夜以繼日、疲于奔命，影響了圖紙設(shè)計質(zhì)量。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理
1、完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2、加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價格的同時，要對投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。
3、建筑工程項目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項目前期的設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計概算。設(shè)計過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生。竣工結(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因為竣工結(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強(qiáng)調(diào)一點，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4、建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。
5、利用計劃分析控制設(shè)計管理的質(zhì)量
通過分析的方式對房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個方面的控制內(nèi)容：
（1）設(shè)計部門定期檢查項目開發(fā)設(shè)計的進(jìn)度，分析設(shè)計中不符合實際的點，提出改進(jìn)措施，并保障其實施到位；
（2）根據(jù)房地產(chǎn)的實際設(shè)計體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對設(shè)計體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計師，書寫設(shè)計日志，預(yù)留設(shè)計質(zhì)量信息；
（3）規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項目設(shè)計時，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；
（4）保障項目開發(fā)設(shè)計一次性通過，避免日后設(shè)計不合理的變更，其對質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；
（5）房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的過程中，合理加入材料購置的設(shè)計，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長，出現(xiàn)計劃與實際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計質(zhì)量控制；
（6）實現(xiàn)設(shè)計與控制的結(jié)合，提高項目開發(fā)設(shè)計的控制力，實現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。
五、結(jié)束語
通過長期的實踐積累，我們能夠了解到設(shè)計和管理對于房地產(chǎn)項目的影響是巨大的，只有做好設(shè)計與工程管理，才能保證項目的質(zhì)量，并得到市場認(rèn)可，使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
