引論：我們為您整理了13篇房地產的資產評估范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

下面我將對房地產現場勘察具體內容和操作程序做簡要闡述：

1 房地產現場勘察的具體內容

房地產現場勘察大致可分為三個部分。

（1）房地產實體狀況；

（2）房地產產權的確認；

（3）所涉及房地產財務狀況的核查。

1.1 房地產實體狀況

房地產實體狀況是對房地產個別因素和區域因素的勘察，確認重點是位置、面積、四至、建筑結構、用途、建筑品質、新舊、區域環境等。

現以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現場勘察工作。

首先是核對房地產的位置，如邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產所處區域的人文環境、社會經濟、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環境和景觀、城市規劃限制等影響房地產價格的因素，進行詳細調查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設施、著名建筑群和小區、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學和對口中學的教育配套設施（特別是名校）、醫院、銀行網點、超市及市場分布等。

第三是核查房地產所在小區的土地形狀、地勢、平整程度、地質水文狀況、樓盤檔次、開發商、建設規模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風格、區內景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應、發年份、物業、其他特點。

注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛星電視、集中抄表、智能工程及設施設備、物業公司品牌、物業收費、其他基礎設施等情況，是否完備。

第四是對房地產所在樓宇的勘察，具體為：結構和質式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產產權的確認

評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。

（1）所有權的確認

主要是查對產權證明。對于土地，主要是區分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區分房改房、商品房（安置房）、經濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產權，同時注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價值內涵的差異性。

（2）用益權的確認

主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。

（3）擔保物權的確認

擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。

1.3 與房地產財務狀況的核對

對廠房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。

篇2

《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。

一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。

二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告

目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。

三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象

明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。

五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。

參考文獻：

篇3

(一)數據指標選取

筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數據共86期來研究兩地房地產價格與貨幣政策之間的動態關系。數據來源為“中經網中國經濟統計數據查詢與輔助決策系統”和國家統計局網站。在房地產市場方面采用房地產價格這一指標進行實證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應量和利率這兩個指標參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價格,用北京房屋銷售價格指數(月度、環比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價格,用石家莊房屋銷售價格指數(月度、環比)替代。用M2表示貨幣供應量,數據選用廣義貨幣存量,因為它最貼近真實經濟中的流動資金。用R表示貸款利率,數據選用1~3年期貸款利率作為樣本。因為房地產項目開發周期一般為1~3年。

為了使實證分析更科學有效,本文在此基礎上對數據進行了處理。首先對兩地房屋銷售價格指數(月度、環比)進行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價格設定為100%,將數據轉換為定基數據。然后對M2進行價格平減處理,用當月的M2規模除以2005年6月為基期的居民消費價格指數對 M2進行平減處理。最后用X11法對BFPI、SFPI和M2三組數據進行季節調整,并且為了降低異方差的影響,在實證之前對BFPI、SFPI和M2取對數。

(二)建立VAR模型

筆者將建立北京市和石家莊市兩個城市的VAR模型,用來對比分析貨幣政策變量的變動對房地產價格的動態影響。VAR模型變量包括房地產價格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。

(三)平穩性檢驗與協整檢驗

在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對各個變量的平穩性進行檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法分別對各個變量進行檢驗。各序列的ADF檢驗表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協整檢驗的條件,如表1所示。

為了得到數據之間長期均衡關系的信息,所以要運用協整理論來判斷變量之間是否存在長期穩定的均衡關系。由于我們要進行的兩組協整檢驗對象都包含三個變量(即當地房屋銷售價格指數、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對其進行協整檢驗。檢驗結果見表2。

表2中北京數據的Johansen檢驗結果在原假設為0個協整向量的情況下統計量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設不成立,該組數據至少存在1個協整向量。而同時至少存在2個協整向量的原假設也通過了檢驗的情況下,則認為在5%的顯著性水平下,只有一個協整方程,BFPI、R和M2三個變量之間存在長期的協整關系。石家莊數據的Johansen檢驗結果也意味著SFPI、R和M2這三個變量同樣存在著長期協整關系。這就滿足了建立VAR模型的條件。

三、實證結果分析

(一)脈沖響應函數

根據AIC準則確定模型的滯后階數為2,隨后對北京市和石家莊市的數據分別建立VAR模型,并經過檢驗呈現出穩定狀態。在VAR模型的基礎上建立脈沖響應函數,刻畫脈沖響應圖來考察貨幣供應量與利率變化對兩地房地產價格的動態影響。

由圖1和圖3可以看出貨幣存量對于北京和石家莊兩地的房地產價格動態影響的共同點是從長期來看都會導致房地產價格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對北京市房地產價格的動態影響中,當期貨幣供給量的一個正沖擊造成了北京房地產價格長期穩定的增長趨勢,在第24期達到最高點;而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內先造成了石家莊房地產價格小幅的反向變動趨勢,在第5期達到最低,穩定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點,在第12期之后出現與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達到最大。

房地產行業是資金密集型行業,對房地產企業來說,投資、開發都需要大量的資金。房地產企業的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當貨幣供應量上升之后房地產商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產市場的商品供應,起到抑制房價的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會給房地產消費者、投資者和投機者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動房價的上漲。北京和石家莊兩地房地產價格表現出來的差異,可能是由兩地市場特點不同所引起的。北京市的房地產市場有更多的房地產商和商品房,同時也有更多的投資和投機者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對兩地房地產價格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會導致北京和石家莊兩地房屋價格的下跌;且兩地房地產價格在受到利率變化的一個正沖擊之后,在短期內都表現出正向變動的趨勢,一定時期后會回歸原點并向反方向發展,并在第24期達到最低點。不同的是,北京的房地產價格正向發展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產價格正向發展趨勢,并且回歸到原點的速度也快于石家莊。

貸款利率的上調必然提高了購房成本,阻礙了房產的銷售,最終導致房地產價格下滑。另一方面,貸款利率的上調同樣提高了開發商融資的難度,在短期內導致房地產市場供應不足,房價上漲。但是北京房地產開發商的資金實力較之石家莊房地產開發商實力更加雄厚,短期內受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產價格上漲幅度要比石家莊小,回復速度較石家莊快。

(二)方差分解

從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對于房地產價格變化的貢獻率隨著時間的延長會越來越大,但總體來看并不是很大,兩項的貢獻率加起來仍然低于20%。可見,對于房地產價格貢獻率最大的還是房地產價格本身。這說明貨幣政策對于房地產市場的調控力度是有限的,必須與其他宏觀調控手段同時進行才能達到合理抑制房價上漲過快的

目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產價格變化的貢獻率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產價格變動中貨幣供應量的貢獻率較大;而就石家莊房地產價格變動而言,貸款利率的貢獻率更大。筆者認為,這主要源于兩地房地產市場的不同特點:北京市房地產商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實力的投資者和投機者。當貸款利率變動的時候,對房地產商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機者對于利率的變化也相對更不敏感。另一方面,石家莊的房地產商流動資金較少,在遇到貸款利率上調的時候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調的時候就會造成房屋銷售較北京更大的阻力。

五、結論與建議

(一)結論

從北京市和石家莊市的實證檢驗結果來看,貨幣政策在經濟發展程度不同時對房地產價格的影響效果也是不同的。根據本文的研究結果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會因為不同地區房地產發展程度的不同而在短期內表現出不同的效果。

1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對房地產價格產生抑制效果。無論是貨幣供應量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產價格降低,達到抑制房價過快增長的目的。

2. 貨幣政策對于房地產調控效果是相對有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調整對房地產價格波動的貢獻率都沒有超過30%,可見作為房地產市場宏觀調控的一部分,要想實現更好的效果還要配合其他調控措施。為促進房地產市場健康發展,抑制房價過快上漲,國家多次運用貨幣政策對房地產市場進行調控,但效果并不顯著。本文的實證結果證明,貨幣政策對于調控房地產市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價的作用,但總的來講不能達到滿意的效果。

3. 貨幣政策對于二線城市的影響更為明顯,對于一線城市的影響相對較小。在脈沖響應分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產價格表現出更強的敏感性,而一線城市的房地產價格則更加穩定。

4. 一、二線城市房地產價格分別對貨幣政策的不同傳導渠道效果不平衡。一線城市房地產價格對于貨幣供應量的改變更加敏感;二線城市則對于利率的改變更加敏感。

(二)政策建議

在以上結論的基礎上,提出如下政策建議:

1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調控作用。利率作為貨幣政策的主要調整對象,從目前的情況來看并沒有完全發揮其應有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對于利率的調整雖然頻繁但是由于相對利差的變化不大導致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結構更加合理,從而加大房地產業投融資的利率彈性,抑制投機需求,達到調控目的。

2. 合理控制貨幣供應量,在接下來一個時期內應該繼續堅持穩健的貨幣政策。運用法定存款準備金政策和再貼現率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調控房地產價格的作用。

篇4

（一）實物期權的涵義

期權是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數量的基本證券的一種合約。期權被劃分為金融期權和實物期權，金融期權是一種衍生產品，它是以金融產品為標的物的。實物期權是金融期權在實物領域的發展，其標的物不再是金融資產，而是某一項投資的價值。而它賦予的權利也往往是某項投資的選擇權，即選擇投資還是不投資，或者是現在投資還是延遲投資。擁有實物期權，投資者就可以在一定時期內根據某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權與在市場上公開交易的以金融產品（比如股票、債權）為標的資產的金融期權相類似，是一種將期權的基本理論應用到企業實物資產的經營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權。由于這種期權的標的物不是金融資產，而是實物投資項目或企業，因此將其稱之為實物期權。

（二）房地產投資項目涉及的實物期權種類

1.延遲期權。受到國家或者社會經濟和政治狀況、地區或城市經濟狀況地段以及市場環境的影響，房地產開發商很難準確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進行精確的定性和定量的預測。這時市場情況不確定，那么開發商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權。房地產投資項目在很多時候可能不能夠達到原有目標甚至有可能產生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權。房地產投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產投資項目，這樣風險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發展是最明智的選擇。

（三）房地產投資項目的實物期權特點分析

1.投資的風險性。高風險性是房地產投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內變現的可能性很小并且難以流動。

2.運營的不確定性。大型的房地產投資項目，尤其是對于跨區域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統方法計算出其價值為負的項目而言，并不等于就永遠放棄該項目的投資，而是用實物期權的思想靜等市場的變化。

3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內一次開發完成，其可能性極小。所以房地產投資項目一般都是分階段進行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎。前一個階段產生的現金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產投資項目的實物期權定價模型

（一）B-S實物期權定價模型

B-S模型假設：假設一：期權在買賣過程中無交易成本。假設二：短期的無風險利率在期權壽命期內保持不變。假設三：期權到期日才能行權。假設四：標的股票不分紅。假設五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設六：所有交易隨機發生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權的當前價值；S0——標的股票的當前價格；N（d）——標準正態分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權的執行價格的現值；e——約等于2.7183；t——期權到期日前的時間；σ——股票回報率的標準差。

（二）房地產投資項目實物期權參數的修正

1.標的資產的價值（S）。房地產投資項目的標的資產可以看作是開發的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權的計算中，標的資產就是開發項目預期現金流量的現值。

2.期權的執行價格（X）。房地產投資項目的執行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據預計投入資本計算投資成本現值。

3.期權的期限（T）。開發商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產投資項目的的周期不一樣，可以根據周期的長短來決定，也可以根據自己估計的出租和出售期來確定。

4.無風險利率（r）。—般情況下，無風險利率是無風險投資的回報率。在B-S期權定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產投資項目價值的時候，應該選擇國內與項目開發期限相同的國庫券利率的加權平均數。

5.標的資產的波動率（σ）。標的資產的波動率表現為投資項目價值的波動率。在B-S期權定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區域近1～2年的房產價格的歷史數據作為依據，再根據公式計算得出。二是與市場類似房產進行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項目分析

（一）案例背景介紹

M房地產開發公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設普通標準住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項目價值

根據當地房產的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設在回款期內所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發生（具體見現金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當地房地產企業的的平均收益率為15%左右，當地銀行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產定價模型的公式可以得出折現率R為10.14%，在實際計算中取折現率為10%（所得稅稅率：25%，房地產企業營業稅稅率：5%）。

用傳統NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業來說，不會實施該項目。

（三）B-S實物期權法評估該投資項目價值

選用B-S模型進行該項目的期權價值分析。為了便于計算，將項目期限細分，以決定不同時點的決策的項目內含價值。假設把該項目分為兩期開發。假設該項目所具有的期權期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標的價值S0：未來現金流量的折現值；執行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數據分析計算。如下表。該項目所在區域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現金流量為負數，不會進行第二期開發。但是根據實物期權的思想，就會在兩年后進行第二期的開發。這就好比是投資一項第一期的凈現值為負的項目，使得房地產投資商有權利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權的價值會越高。其執行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設費用50000萬元。第2期開發項目的現金流折現到第1年初的現值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設，管理層預測的凈現金流量如下：

未來現金流量折現到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項目投資額50000萬元，折現到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計算出的該項目的期權價值大于零。顯然，傳統的凈現值法低估了該投資項目的價值。

四、結論

通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權在項目價值評估的應用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權理論進行分析研究，會適當的減低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權理論為投資決策增加其靈活性。實物期權的定價模型在房地產投資項目評估的應用是對傳統方法的改進。

對于實物期權在我國房地產投資項目價值評估的應用需要一個逐步認識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權方法不是萬能的，傳統的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻

[1]李創，胡德朝.基于實物期權的企業價值評估模型比較研究[J].現代管理科學.2009（3）

[2]中國注冊會計協會.財務成本管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2012

篇5

近年來，隨著計算機軟硬件技術的飛速發展，3S（GIS、RS、GPS）技術對于空間數據實時、精確的獲取以及一體化的管理有顯著的優勢，將其應用于房地產評估系統中，可以大大提高其評估結果的動態性和可靠性。本文研分析了基于3S技術下的影響太原市收益性房地產價格的主要影響因素，以求為建立高效、經濟、適用的房地產動態數字化系統提供建議。

二、太原市收益性房地產經營收益的影響因素分析

1、太原自然和地理環境因素

（1）太原市的地理位置對不同類型房地產的影響

地理位置對商業的影響尤為明顯，目前太原市的商業非常發達：高、中、低檔的商場完備，從現有的商業分布來看，城市的各個區域都有適合該區域檔次的商場，高檔商場主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等市中心一類地段，商場的規模一般都很大，基本都采用豪華裝修；中檔商場對地段的要求不高，主要體現在規模和檔次上以及高檔的裝修；低檔商場一般地處城南、城西等二、三類地段。太原市中心的柳巷、解放路、開化市街、鐘樓街周邊收益性是最高的。實際在數字化房地產系統中，利用遙感技術（RS）進行太原市房地產信息采集；再利用全球定位系統（GPS）從遙感圖像（像片）中提取的信息進行定位，賦予坐標，使其能和“電子地圖”進行套合；最后利用地理信息系統（GIS）進行信息管理。可見，利用數字化房地產系統可以很容易確定房地產的地理位置。

（2）太原市的地質條件

太原市位于太原盆地西緣、交城斷裂的轉折部位，是山西地殼結構最復雜、沉降幅度最大、磁異常與重力異常最顯著、地震活動頻度最高的地段。地質條件對于住宅的影響尤為明顯。在數字化房地產系統中，利用遙感技術進行太原市房地產地質信息采集；再利用全球定位系統使其能和“電子地圖”進行套合；最后利用地理信息系統進行信息管理。可見，利用數字化房地產系統可以很容易確定太原市房地產的地質條件。同時遙感技術可用于災情評估。

2、太原市的人口因素

房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對收益性房地產的需求就會增加，房地產凈經營收益也就會上漲；而當人口數量減少時，對收益性房地產的需求就會減少，房地產凈經營收益也就會下落。比如太原市市中心相對于郊區而言，人口密度大，對收益性房地產需求大，房地產凈經營收益高。

3、太原市經濟環境因素

影響房地產凈經營收益的經濟因素，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費，居民收入。這些因素對房地產凈經營收益的影響都較復雜。經濟發展預示著投資、生產活動活躍，對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設施等的需求增加，由此會引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產凈經營收益也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產凈經營收益變動的百分比，而兩者的動向也應一致，表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。此因素可以在數字化房地產估價系統中進行參數設計，根據現狀實時更新數據。

4、太原市的城市規劃和稅收政策

影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有城市發展戰略、城市規劃、稅收政策、交通管制。

（1）城市規劃

城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃對房地產價格都有很大影響，太原市的城市規劃是“南移西進”，受此影響，太原市南部房地產需求增大，房地產凈經營收益增加。

（2）房地產優惠的稅收政策

調整房地產交易環節稅收優惠政策，涉及土地增值稅、契稅、印花稅多個稅種。受此影響太原市房地產凈經營收益增加。

5、太原人的心理因素

心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：一是太原人的時尚風氣；二是講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。三是太原人的“戀家”，太原人是比較戀家的，一般，太原人愿意在太原市或者附近的城市買房，愿意呆在山西。影響房地產經營收益增長。

三、總結與展望

收益性房地產之所以會成為亮點，這與它具有高收益的特點是密切相關的。建立基于3S的收益性房地產動態評估系統，不僅具有研究的理論價值，而且具有廣闊的應用前景。收益法是房地產評估時采用的一種重要方法，在數字化房地產系統進行設計時，收益法是必不可少的。進行經營收益影響因素的討論，對數字化房地產評估系統中收益法的實現與改進有著積極的作用。但是，為了更加完善太原市3S的不動產動態評估系統，還有待于深入研究收益性房地產影響因素。

參考文獻：

[1]張前勇，馬友平，常勝.3S技術導論[M].武漢：中國地質大學出版社，2006

[2]趙華平，張所地，吉迎東.動態地理信息系統的構建及其在地產評估中的應用[J].太原科技大學學報，2006，（03）

篇6

（二）已完成脫鉤改制并符合建房〔1997〕12號文件一級機構要求條件，在本地區有典型作用的二級機構，各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局可按照建房〔1997〕12號文件要求一起申報。

二、審點

各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要根據〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號以及建房〔1997〕12號文件的有關規定，加強初審工作，在初審中應重點把握以下幾個方面：

（一）房地產估價機構資質申報要與脫鉤改制相結合。未按有關規定進行脫鉤改制的房地產估價機構，不得進行資質申報。

（二）在審核機構內專業估價人員尤其是注冊房地產估價師時，既要審核專業人員數量，更要注重對專業人員實際的估價水平、估價業績、執業行為情況的考核。

（三）考核機構的經營業績時，考慮到當前我國估價行業的實際，對申報一級資質的估價機構的業績要求仍按建住房〔1998〕014號文件的規定執行。

（四）注重跟蹤管理。各地要把近兩年來房地產估價機構的年審情況作為重新評定一級機構的重要依據。對于未經年檢或年檢不合格的機構不得申報。

三、申報時間

各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要在2001年4月30日之前對重新申報一級資質的機構進行初審，并將初審的有關材料（附件一、二）上報建設部住宅與房地產業司。

四、評定及公布

建設部住宅與房地產業司受理一級房地產價格評估機構申報后，委托中國房地產估價師學會組織國內知名專家和業內資深人士組成“一級房地產價格評估機構評定專家小組”，由專家小組根據建房〔1997〕12號文件的規定對申報機構進行綜合評定，提出評審意見報建設部核準，其中評定合格的機構由建設部于2001年5月31日前以公告的形式向社會公布，并頒發資質證書。

五、1999年建設部公告第16號公布的32家一級資質房地產估價機構有效期即將屆滿，但由于受房地產估價機構脫鉤改制工作的影響，重新評定工作未能按期開展。為不影響其中已完成脫鉤改制工作的機構正常開展業務，這部分機構的資質有效期可延長至2001年5月31日。2001年評定的一級房地產估價機構名單一經公布，過渡期即自動終止。

六、其它

（一）各地申報一級房地產價格評估機構要實行總量控制，做到有計劃、有重點的發展，防止一哄而上。

（二）各地主管部門要結合估價機構資質的重新申報和脫鉤改制工作，對房地產估價行業進行一次深入全面的清理整頓。對于未按規定標準設立的、執業行為不規范的、評估制度不健全的、嚴重違反職業道德的以及非房地產估價師執業評估的，要按照有關規定嚴肅處理。

（三）各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要將本地區房地產估價機構脫鉤改制的總體情況及二、三級機構的審批情況（包括機構名稱、法定代表人、聯系電話、通訊地址、資格證書號等）一并報建設部住宅與房地產業司備案。

附件：

一、申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料

二、房地產價格評估機構資格等級申報表（略）

附件一：

申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料：

1.省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局同意申報一級機構的文件；

2.申請變更機構的脫鉤改制方案及主管部門同意脫鉤改制方案的批復；

3.房地產價格評估機構資格等級申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

4.房地產價格評估機構原資格證書正、副本原件；

5.機構營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

6.機構的章程（復印件加蓋單位公章）及有關規章制度；

7.注冊資金證明或驗資報告（原件或復印件加蓋單位公章）；

8.出資人情況介紹及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；

9.法定代表人、總經理的任職文件及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；

10.脫鉤改制前后主要房地產估價人員對照表；

11.當地人才服務中心提供的機構人員人事情況證明；

篇7

一、資產計價與資產評估

資產計價與資產評估有著彼此間的聯系,但又有著顯著區別。首先,資產評估強調的是資產評估時點的市場價值,所以在會計師選用重置成本、現值等標準作為資產計價的基礎時,資產評估的結論就可以作為資產計價的依據。同樣,資產評估中所依據的許多數據資料都來自于企業的會計資料和財務報告,所以沒有了資產計價形成的會計資料,資產評估就成為了無本之木、無水之源;其次,雖然資產計價與資產評估有著上述的聯系,但不能簡單地認為資產評估就是從資產計價的基礎上發展起來的,這二者之間也是有區別的,它們在計價原則、計價目的、資產涵蓋范圍上都有著顯著的區別。例如,自創無形資產等視作資產,在資產計價中卻不將其納入資產。同樣的,資產計價會將企業的一些設備、折舊費用等視作資產的一部分,但資產評估會將過時的設備的價值視為零。所以,不能武斷地就將資產計價與資產評估混為一談。

二、資本保全目標對資產計量模式的重要意義

區別了資產評估后,我們可以更清楚地界定到底何為資產計價。因為資產和損益計量被認為是資產計價中十分重要的兩個方面,而資本保全理論對二者均有著重要的影響。資本保全的核心思想是經濟學的真實權益理論,資本保全理論就是將這一核心思想體現到會計事務中去,要求企業計算損益之時,以不侵蝕資本為條件。

資本保全理論對資產計量的重大影響是通過會計計量模式的選擇來實現的。資本保全有兩種不同的保全觀:一是財務資本保全;二是實物成本保全。企業不同的資產保全概念的運用,就表現為財務報表中不同會計模式的運用,進而表現出不同程度的相關性和可靠性。

三、以投資性房地產為例進行具體分析

投資性房地產是指為了賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產。包括已出租的土地所有權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權或者已出租的建筑物。投資性房地產有成本模式及公允價值模式兩種計量方式。下面分別分析在兩種不同的計量模式下,企業的會計盈利會受到什么樣的影響。

1、采用成本模式計量的投資性房地產。成本模式計量下,企業采用了資產的雙重計價,即糅合了歷史成本與現實價值。期初的歷史成本包括取得資產時的一切合理的、必要的支出,隨后按期計提折舊或攤銷,降低了資產的賬面價值,同時提高了企業的費用,自然也就降低了企業的利潤。這些計價方法都保證了資產計價相關性。資產負債表日,要對投資性房地產進行減值測試,并在減值確實發生時計提減值準備,將資產的賬面價值統一于現實價值,這樣就保證了資產計價的可靠性。同時,計提減值準備,減少了資產賬面價值,增加了利潤表中的“資產減值損失”科目,減少了利潤總額。但已計提的減值準備在價值恢復時也不得轉回,一定程度上降低了可靠性,但阻止了企業通過調節減值準備進行利潤調節的行為。

另外,稅法上并不承認資產的減值損失,且企業采用的折舊(攤銷)方式與稅法規定的方式不同時,都會產生所得稅上的差異。折舊(攤銷)方式的不同就會帶來兩種形式的所得稅差異,會計上的折舊(攤銷)額大于稅法規定時,會產生遞延所得稅負債,增加當期所得稅費用;小于稅法規定時情況則相反。但是,由于所得稅率的影響,所得稅費用的影響程度肯定小于減值或折舊(攤銷)差異帶來的影響。

2、采用公允價值模式計量的投資性房地產。企業只有在存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的,才允許采用公允價值計量模式。外購或自行建造的采用公允價值模式計量的投資性房地產,同樣按照取得時的成本進行初始計量。但在后續計量中,不再對固定資產或無形資產計提折舊或攤銷,應當以資產負債表日的公允價值計量,公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。

公允價值計量模式下,企業采用了實物保全的資產保全概念。當公允價值發生變動時,投資性房地產的賬面價值就要進行調整,且不會通過計提折舊(攤銷)或減值準備的方式來降低資產賬面價值、增加費用。只是通過“公允價值變動損益”科目記錄公允價值的變動,同樣的,稅法中并不承認投資性房地產賬面價值隨公允價值變動的數額,由此也就帶來了所得稅差異。當投資性房地產公允價值上升時,利潤表中該“公允價值變動損益”科目數額增加,利潤總額隨之增加,此時資產的賬面價值大于計稅基礎,產生遞延所得稅負債,增加當期所得稅費用;反之亦然。這樣所得稅費用與利潤總額同步增加或減少就抵減了一部分由于公允價值的變動而對凈利潤帶來的影響。

3、采用新準則后,由成本模式轉變為公允價值模式。雖然新準則中依然以成本模式為主導,但仍鼓勵那些開發區類企業,尤其是那些希望通過租金收入獲得長期收益以增強可持續發展能力的上市公司,由于它們更符合采用公允價值模式的前提,即所在地有活躍的房地產交易市場,企業也能夠從該市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而能夠對投資性房地產的公允價值做出合理估計。企業一旦選擇公允價值模式,就應當對其所有投資性房地產采用公允模式進行后續計量。公允價值與原賬面價值之間的差異計入當期損益。

也就是說,投資性房地產的上市公司將對其相關資產重新估值,由此帶來的是賬面凈資產的大幅增加,使得相關會計數據更能反映近年來房地產的增值情況。另外,上市公司可以通過賺取租金,或持有房地產等待其增值獲取利潤。一旦投資性房地產的公允價值提升,上市公司的財務報表將體現這一利潤,這必然會帶動利潤的上漲,進而帶來每股收益的增加、影響地產股的股價表現。

總之,會計計量在會計模式中占有十分重要的地位,進行正確合理的會計計量自然要求我們要清晰的界定資產計價,選擇適當的且符合企業發展目標的資產保全概念,由此選擇不同的會計計量模式,形成不同的資產計價方法,勢必會在成本、費用的計量上存在差異,反映到利潤表中就形成了對利潤總額進而對凈利潤的影響。

(作者單位:威海市水務集團有限公司)

主要參考文獻:

篇8

隨著社會經濟和房地產業的發展，房地產抵押作為銀行的主要經濟來源，在我國也被認可和受到各界人士的重視。隨著房地產的抵押越來越多，相應的房地產評估行業也隨之而起。對于房地產的抵押評估我國有明確的規定，但是總有一些特殊性的房地產存在，給評估帶來了一定困難，本文就談談房地產的抵押評估內涵和評估技術方法。

1、房地產抵押評估的現狀及特點

在我國對房地產的抵押評估都有明文規定，它的估價價值為實時價值。等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。 我們從 “房地產” 屬性和 “抵押”經濟行為來進行分析，可知房地產抵押評估具有以下特點：

1.1 房地產抵押資產實物形態的絕對不動性和價值形態的相對流動性高度的對立統一

房地產也稱為不動產，由于房地產的不可移動性和易于保管，又實用等特點，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值價值。房產與原材料等流動資產進行抵押比較，房地產雖然沒有流動資產靈活但是卻相對的易于保管和保值，也不受材料市場等因素的制約，房地產也是人們生活和活動的必備場所，人們對房地產更具有依賴性，與那些無形資產和流動字長相比，在價值形態上又明顯具有更好的流動性，即更容易變現。因此，由于房地產在 “不動性” 和 “流動性” 上的完美結合，使其在商業銀行的抵押貸款過程中，往往更多、 更經常的被債僅人青睞，成為主要的抵押擔保物，被借、 貸雙方所接受和認可。

1.2 房地產抵押資產是資產權利的抵押， 而不是資產本身的抵押

所謂資產的抵押，都是有一定的時間限制，就像去當鋪典當東西一樣，在規定的時間內用高于當時典當的價值可以把典當物贖回，如果超過了期限那么當鋪有權利把你典當的物品出售。 房地產的抵押也是有一定期限的，在一定期限內，你抵押的就是房地產的產權而不是房地產本身的價值，只要你在規定的貸款時間內還清所抵押的貸款，那么房地產還是歸你所有。如果你沒有在規定時間內還清貸款，這時銀行才有權利處理你的抵押房地產用來回收貸款。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常地使用其所有的資產，但是不能進行任何形式的產權交易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產的產權雖然沒有變更或轉移，但實際已處于凍結狀態，你不能再進行轉讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產產權具有未來的不確定性，并以突變性終結。不象融資租賃，其產權是漸變式過渡。

1.3 房地產抵押資產評估終極目的是為了“貸款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或變現”

無論抵押貸款的風險比例是多少，資金的提供者還是希望貸款人能按期償還所貸款項，不是最終因貸款人無力償還貸款而把房地產直接轉移給銀行或是資金提供者。 銀行作為金融機構是以經營資金為主，它不是房地產商，手里可以存放大量的房地產業，以期望升值來實現收益的目的。 銀行或資金提供者更希望貸款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達到經營資金盈利的目的。

2、房地產抵押價值評估方法

作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產抵押價值評估應遵循謹慎、 保守，公平，公正的原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法，其次再對抵押物的市場價值和未來價值進行評估。最常見的幾種方法如下：

2.1 完全產權房地產的評估方法

所謂的完全產權房地產，是以出讓、 購買或其他方式獲得的土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產權，在規定的使用期限內可以自由出租、 轉讓、 出售等活動。主要包括各類商品房、 自建自營的工廠、 飯店、 娛樂場所等等。 對這些具有完全產權的抵押物進行評估時，可采用市場法、 收益法和成本法估價，以市場行情為準。 對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、 市場法和假設開發法估價等。

2.2 不完全產權房地產的評估

不完全產權房地產是指只擁有房屋產權而不擁有出讓土地使用權，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業單位的房產及社會各界的商品房、 廉租房、 經濟房等。對這些房產抵償進行評估時，應采用以下幾種方式：一是采用直接評估其土地使用權的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。

2.3 部分（局部）房地產的評估方法

這類抵押房地產一般包括整體房地產中某棟、 某層、 某單元或某套，綜合房地產中某部分用途房地產等。對已建成或使用的部分（局部）房地產作為抵押物進行估價時，應注意到該部分（局部）房地產在整體房地產中的作用，和它的相應權益，要看它能否能獨立使用獨立變賣變現，并對土地的分攤和公共配套設施、 共用部分的合理享用等問題進行分析，估價方法可選用市場法、 收益法或成本法。

2.4 在建工程房地產的評估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程， 在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態和內部設施，還不具備驗收的條件，不能體現它原有的設計價值和使用價值。這類房產抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全面的調查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權和建筑開發資質， 和發包承包資質等。其次就是要注意實際施工進度和相應的設計使用權益，并且要

了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查結果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款估價方法可選用成本法和假設開發法。

參考文獻：

篇9

一、以財務報告為目的的評估及其作用

(一)以財務報告為目的的評估的定義

以財務報告為目的的評估,是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。由此可知,以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債,如資產減值、投資性房地產、金融工具等涉及會計核算事項的資產,以及非同一控制下的企業合并中取得的被購買方的可辨認資產、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(評估方法)具有一定的約束。評估技術(評估方法)是確定資產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

由于以財務報告為目的的評估是基于企業會計準則或相關會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎上,還要參照相關會計準則的規定,以滿足財務報告披露的要求。

(二)以財務報告為目的的評估的作用

對于財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業人士為公允價值的確定提供專業意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現在以下三個方面。

1.評估技術能夠滿足會計計量專業上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產、投資性房地產和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業性理論和評估技術,而外部的專業評估機構能夠運用評估技術,為會計公允價值計量提供專業支持。

2.評估專業行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。資產評估是一種專業行為,是建立在專業技術知識和經驗基礎上的一種專業判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關的方法和程序取得充分的依據。

3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產評估的基本特征,在市場經濟條件下,由專業化的資產評估機構依據相關評估法規、準則、規范和行業慣例,提供現時的價值尺度,對于政府監管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務,有利于形成公正的會計信息,特別是關于公允價值的信息。

二、以財務報告為目的的評估適用范圍和特點

(一)以財務報告為目的的評估的規范體系

與傳統資產評估業務相比,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象更加多元化并且更加復雜。一般意義上,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債,也有資產組或資產組組合(對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務報告為目的的評估所涉及的評估對象。

(二)以財務報告為目的的評估的特點

以財務報告為目的的評估相對于其他評估業務,具有以下特點:

1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務,會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念,知曉企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法,根據會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務于會計計量的特定要求。

2.以財務報告為目的的評估業務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具、股份支付等多項會計核算業務,每項會計核算業務不同,其所對應的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產,為資產減值事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產預計未來現金流量的現值;為企業合并事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應的價值類型是市場價值。

3.以財務報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據評估對象的特點和應用條件,可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益法等對無形資產進行評估,也可以采用以現值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。

三、以財務報告為目的的評估在投資性房地產評估中的應用

(一)投資性房地產與公允價值計量

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;但是,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

(二)投資性房地產評估中的評估對象

投資性房地產的具體范圍包括:

1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物,是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中,用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產。

4.企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產。

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。

自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營活動,其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業帶來經濟利益,在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。例如,企業出租給本企業職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業自身的生產經營服務,因此具有自用房地產的性質。又如,企業擁有并自行經營的旅館飯店,經營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所,應當屬于自用房地產。

作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨,其生產、銷售構成企業的主營業務活動,產生的現金流也與企業的其他資產密切相關。因此,具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權屬于房地產開發企業的存貨,即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地,也不得將其確認為投資性房地產。

在評估實務中,存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如,甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業的投資性房地產,其余樓層為甲企業存貨,即開發產品。

需要注意的是,投資性房地產通常附帶有租約,業主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應為附帶有租約的房地產。

(三)投資性房地產評估的收益乘數法及評估參數

在實務中,投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。

收益乘數法是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數,即收益乘數=價格/年收益

利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為:房地產價值=年收益×收益乘數

比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。相應地,收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數;當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。

2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比,潛在毛收入乘數法相對全面一些,它考慮了房地產租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。

3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收人。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。凈收益乘數通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數,通常很少直接采用凈收益乘數法的形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

(四)投資性房地產評估案例分析

以下用一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益乘數法 。

1.基本情況。某房地產開發公司,擬于2008年底于中國內地A股市場首發上市。該公司擁有的房地產中,有一項房地產項目根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續計量。

該投資性房地產位于廣東省S市中心城區的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據會計準則,需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。

2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構根據會計準則的要求評估該投資性房地產于2007年12月31日的公允價值。評估師根據與管理層簽訂的業務約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產進行了現場勘察,并收集了房地產權屬證書,房地產租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產出租情況,租金水平進行了市場調查。

根據管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機構代為招租,并提供房地產管理服務。目前:

第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設租期開始日為2007年7月1日。

除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。

各商戶按20元/月?平方米繳納房地產管理費,由各商戶每月直接支付給房地產管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產管理等雜費的稅前租金。

3.市場信息收集。評估師根據委估房地產的租賃情況,對周邊房地產的市場租金售價進行了調查,同時也從公司的數據庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據委估房地產的特征,選取了5項房地產進行了租金售價信息調查,調查結果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數為3-5年,年租金增長率為4%-10%。

4.評估方法的選取。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”。

由于該準則并沒有對活躍的房地產交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應該投資性房地產交易市場為帶租約出售的房地產交易市場和房地產租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產項目幾乎沒有成交案例;而類似商業房地產租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產于2007年12月31日的公允價值。

5.評估參數的確定。(1)房地產客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產與委估房地產類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產作為確定委估房地產的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產作為可比案例,以該兩項的租金為基礎,在分析租約條款、區位因素和個別因素的基礎上,根據評估師的現場勘察和經驗判斷,對上述因素進行相應的調整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據市場調查,同類房地產目前市場平均空置率為7%,根據歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設自2008年12月31日起至現有租約到期日,該房地產小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據稅法規定,房產稅適用稅率為12%,營業稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據歷史財務信息和評估師的經驗判斷,假設該房地產的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據評估師的經驗判斷,假設該房地產的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設施的大修或重置。3)市場推廣費。根據市場調查信息和評估師的經驗判斷,假設市場推廣費(含中介費)為年租金的5%。(5)折現率的確定。根據2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內與凈營運收益對應的要求回報率(或稱折現率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據房地產權證,該房地產土地使用權終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設不考慮土地使用權終止日時點建筑物的殘值。

6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。

綜上所述,以財務報告為目的的投資性房地產評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類投資性房地產,如已出租的土地使用權和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大等確認為投資性房地產。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。

【參考文獻】

篇10

2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質量的首要質量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內部控制能提高會計信息的質量，因而可以從健全內部控制來探討投資性房地產信息控制機制的構建。

一、公允價值信息控制的必要性

（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質量

公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術，公允價值信息的生成離不開職業判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。

（二）公允價值信息控制將促進內部制度的完善

公允價值信息高度依賴企業管理當局的重視與判斷，內部監督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規范。通過不斷完善內部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。

（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用

由于我國資本市場、房地產市場尚不成熟，存在各種違規交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。

二、公允價值信息控制機制核心：內部控制制度建設

公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息。”陳國平（2007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業管理層的約束，進一步建立健全公司治理結構和內部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環境變化的節奏，公司內部控制框架和流程亟須進一步調整和理順。”公允價值信息的計量與披露都與企業主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業素質跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業須不斷加強內部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。

三、投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析

隨著公允價值的應用，我國對公允價值內部控制制度的監管也在加強，證監會于2008年12月公布的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內部控制”。公允價值內部控制相關信息的披露將增強投資者對企業財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產業務的應用尚不太廣，有關投資性房地產公允價值計量內部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數據披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產業務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數據不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產內部控制的現狀。

（一） 公允價值確定方法及其實際選擇

投資性房地產公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息對投資性房地產的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產的市場價格為基礎調整估算公允價值；第三層次是根據同類或類似房地產市場的相關信息（如區域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產交易市場尚不十分成熟，企業往往委托專業的房地產評估機構來評估獲取投資性房地產的公允價值。資產評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規范投資性房地產的評估業務行為，中國資產評估協會于2009年12月《投資性房地產評估指導意見（試行）》，并且規定對投資性房地產的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數據來看，尚存在以下不足現象：

1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產公允價值的確定方法采用以外部資產評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產市場價格，再次是采用市場調查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產資產比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數據表明投資性房地產在上市公司資產及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質疑。

2.多數上市公司未披露估值方法，少數選擇市場法

采用調查報告、參考同類或類似房地產價格確定投資性房地產公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產評估報告為主的上市公司只有少數披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執行還不到位。

（二）公允價值內部控制內容及實際披露

投資性房地產公允價值內部控制的內容包括公允價值計量會計政策選擇的依據、公允價值計量的估值技術和估值程序、公允價值計量的業務處理、對公允價值計量結果采取的內部或外部驗證程序等等。這些內容大部分在《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規定。據筆者對2011年上市公司年度報告披露的數據分析，目前投資性房地產公允價值內部控制方面尚存在以下幾點不足：

1.內部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序

據統計分析，上市公司披露的投資性房地產公允價值內部控制相關內容主要有以下幾點：一是投資性房地產的含義及范圍；二是投資性房地產公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內容的披露，只有少數公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術、關鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數據分析，只有少數公司披露到投資性房地產公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，中航地產有披露《關于投資性房地產公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產以公允價值計量的內部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內部控制制度。多數公司沒有披露到投資性房地產公允價值內部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產的公允價值計量內部控制制度，這點需要引起重視。

四、投資性房地產公允價值信息控制機制的構建

投資性房地產公允價值會計信息的生成要經歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內部控制制度建設。國內對公允價值內部控制的研究已經展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續監督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內部控制組織框架的建立需要健全企業內部組織結構，厘清管理權責。公允價值計量投資性房地產將使其價值隨著房地產市場的波動而調整，隨之影響企業的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。

筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產公允價值計量及其披露的規范性，企業結合實際情況，需要制定具有控制職能的業務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點

投資性房地產公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業資產運營部門、財務部門、內部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權責，做好以下幾點關鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調研報告或評估機構的資產評估報告，商業資產運營部門作為投資性房地產的管理機構承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調研小組和選擇有資質的房產評估機構。財務部門審核商業資產運營部門提交的市場調查報告、資產評估報告的真實性，審查不同物業估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調整系數確定是否綜合考慮物業的商圈位置、周邊商業繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業資產運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調查報告、資產評估報告和商業資產運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業的財務狀況，財務部門據以會計核算的公允價值以經過董事會、股東大會審批的市場調查報告或資產評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產符合企業會計準則規定的公允價值計量條件；二是確認轉換及處置的投資性房地產的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產的公允價值計量賬務處理是否符合企業會計準則規定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。

3.公允價值審計監督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產評估人員在專業技術上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業通常由內部審計部門或者委托外部機構承擔審計監督任務，審計監督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內部制度執行有效性評價。按照企業會計準則以及公開發行證券的公司信息披露編報規則的有關規定，企業應當披露投資性房地產公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內容：一是注意披露經過審計的投資性房地產公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。

五、結論

公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數據披露來看，投資性房地產的公允價值計量內部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產公允價值信息的理解。本文從健全內部控制角度構建公允價值信息控制機制，明確各部門的權責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監督及披露控制。建立投資性房地產公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻】

[1] 謝詩芬.公允價值會計問題縱橫談[J].時代財會，2003（2）：12-16.

[2] 陳國平.完善我國實施公允價值計量環境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.

篇11

《資產評估學》課程為會計專業的專業基礎課。本課程的教學目的在于通過講授資產評估的基本理論、基本方法以及評估實務，使學生了解各類資產評估的基本方法、技巧以及資產評估的具體程序，并通過案例分析、實踐性教學等方式使學生具有較強的分析和解決實際問題的能力。

一、資產評估學的課程特點

資產評估學是會計專業的一門重要的專業基礎課，相較于會計專業其他專業課來說，該課程具有以下特點：

1.知識涉及面廣。 資產評估課程不僅要介紹資產評估的要素、價值類型、評估目的和評估方法，同時還要對會計中介紹的各項資產進行評估，既進行單項資產評估也進行整體資產評估。評估過程中既需要運用專業的資產評估知識和方法進行評估，同時也需要用到會計學、財務管理、建筑學的相關知識。因此，本課程的學習相對于其他會計課程難度較大，學生不僅需要先修會計學、財務管理等課程，并且在評估過程中涉及到的相關其他內容需要學生進行自學。

2.知識實踐性強。 資產評估學課程具有較強的實踐性，理論教學為實踐教學服務，理論教學指導實踐教學，培養學生具有一定的實務評估能力。目前，大部分院校只注重資產評估課程的理論教學，沒有開展實踐教學，學生僅有理論知識，難以進行資產評估的實務操作。因此，應進行資產評估的模擬實踐，從編制評估計劃到現場調查、收集資料以及評定估算等程序進行模擬實踐，通過模擬實踐提高學生的實踐水平，增強學生學習本課程的興趣，提高教學效果。

二、資產評估學的基本內容及課時安排

資產評估學通常包括三個組成部分，資產評估的基本理論、各項資產的評估實務以及資產評估報告。

三、資產評估學重點及難點內容的教學方法

資產評估的重點及難點內容概括為：資產評估的基本方法、機器設備評估、房地產評估、企業價值評估以及實踐教學五個部分。

1.資產評估基本方法的教學方法―演示教學法

資產評估的基本方法是資產評估中非常重要的內容，包括市場法、收益法和成本法，這部分內容的知識點較為抽象，學生在學習時有些知識難以理解。因此，需要通過選用恰當的教學方法，讓學生很好的掌握各種方法的基本內容。演示教學法作為一種現代教學方法，具有傳統教學方法不可比擬的優勢，這種教學方法通過多媒體課件進行授課，課件中綜合各種圖表、數據、視頻、圖像等教學材料，不僅增加了知識的信息量，同時也有利于學生增加對知識的感性認識和理性認識，從而加深學生對教學知識的理解和掌握。例如，在講授市場法時，直接講述市場法的基本內容，難以讓學生真正了解市場法；如果通過圖片選擇一個活躍的市場，給出市場上的各種交易信息，配以圖表列出評估對象和參照物的各種指標，讓學生自己來對評估對象和參照物進行比較，找到兩者的差異。這樣不僅可以增加學生對學習的興趣，同時也讓學生很好地掌握了這種評估方法。

2.機器設備評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

機器設備評估是資產評估中重要并且難以掌握的內容，通過演示教學法讓學生了解機器設備的基本構造、機器設備的成本組成以及機器設備評估的常用方法；通過案例教學法讓學生掌握各種評估方法在機器設備評估中的應用。案例教學法能夠實現理論與實踐的結合，通過提供實務案例給學生進行模擬實踐，不僅可以加深學生對理論的理解，同時也可以增強學生的思維能力和實際操作能力，培養學生遇問題能自己解決的能力。例如，在介紹機器設備常用評估方法成本法時，可以通過如下案例讓學生理解成本法的基本應用。

案例：某被評估設備購建于2008年6月，賬面原值100萬元，2011年6月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元，2012年6月對該設備進行評估，評估基準日為2012年6月30日。現得到以下數據：①2008年至2012年該類設備的定基價格指數分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設備的月人工成本比同類設備節約1000元；③被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%，規模效益指數為0.7，該企業為正常納稅企業；④經過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的80%。根據上述條件估算該設備的評估價值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（萬元）

2）估算加權投資年限

加權投資年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算實體性貶值率

實體性貶值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算實體性貶值

實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

=124.72×38.46%=47.97（萬元）

5）估算功能性貶值

第一步，計算被評估設備的年超額運營成本

1000×12=12000（元）

第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5萬元

6）估算經濟性貶值率

經濟性貶值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算經濟性貶值

經濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經濟性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（萬元）

8）求資產價值

待評估資產的價值=重置成本-實體性貶值-功能性

貶值-經濟性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（萬元）

3.房地產評估的教學方法―互動教學法和案例教學法

互動教學法是在老師的帶領下，教師和學生平等交流，教師根據授課內容，采用啟發、提問、討論等教學形式，來共同學習課程內容。房地產評估是資產評估的難點內容，涉及內容多，首先要讓學生理解房地產的基本特點，然后才能介紹房地產的評估方法。因此，在介紹房地產的基本特點時可以采用互動教學法，例如，講述房地產的特性時，以我們上課的教室為例，讓學生討論我們的教室作為房地產有什么特性。再如，講述房地產價格的影響因素時，列出所處城市各類房地產的價格，讓學生討論都有哪些因素影響了房地產的價格。

講述房地產基本評估方法時則需要采用案例教學法，比如，介紹假設開發法可以通過如下例子來說明。假定某市政府將于2012年2月1日公開拍賣一宗土地，規劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權70年，某開發商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業費為建筑成本的6%，開發商的目標利潤為成本的15%，有關稅費為樓價的5%，折現率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內售完。開發商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

分析如下：

1）完工后的預期樓價現值為：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）

2）建筑成本及專業費：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（萬元）

3）有關稅費：

8667.8×5% = 433.4（萬元）

4）目標利潤為：

（地價+2891）×15% = 15%地價+433.7萬元

5）估算地價：

地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價

地價=4269.3（萬元）

4.企業價值評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

演示教學法介紹企業價值的組成部分，案例教學法講述企業價值評估的基本方法。這部分內容在其他資產價值評估之后進行學習，可以通過一個綜合性較好的案例，讓學生評估企業作為整體的價值；然后在評估各要素資產的價值；最后比較企業整體價值和各要素資產價值之和是否相等。例如：某企業進行整體資產評估。經預測，其未來5年的凈利潤分別為120萬元、130萬元、150萬元、160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩定在200萬的水平上。該企業資產包括流動資產、固定資產及無形資產，其評估值分別為200萬元、790萬元和520萬元，該企業負債的評估價值為40萬元。若折現率和資本化率均為10%。

比較企業整體價值和企業單項資產匯總價值。首先，采用收益法計算企業整體價值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（萬元）

其次，采用成本法計算企業單項資產匯總價值：180+830+480-20=1470（萬元）

通過以上計算可以得出，企業整體資產的價值不等于單項資產的價值之和。

5.實踐教學的教學方法―情境教學法和案例教學法

實踐教學是綜合教學部分，不僅要求學生了解資產評估的基本程序，同時也要求學可以對模擬企業進行評估。通過情境教學法讓學生演示資產評估的業務接洽，包括委托方和受托方，簽訂資產評估業務約定書，編制資產評估計劃。然后可以安排學生去某個企業參觀，現場調查企業待評估資產狀況，收集評估所需資料，根據收集到的資料來確定采用何種評估方法進行評定估算，一切準備就緒，編制和提交評估報告。不能企業參觀的學校，也可以通過案例教學達到實踐教學的目的。

資產評估學屬于邊緣性學科，要達到好的教學效果，必須采用適合的教學方法。在教學過程中不斷改進和創新各種教學方法，以取得最佳的教學效果。

參考文獻

篇12

我國2006年的《企業會計準則》中,在金融資產、投資性房地產等多個準則中使用了公允價值。如何認識和使用公允價值,是非常值得思考的問題。本文以投資性房地產為例,探討公允價值在我國應用的有關問題。

一、公允價值產生的背景及其必要性

傳統的會計計量屬性是歷史成本,但隨著經濟的發展,歷史成本已經不能適應社會經濟發展的需要。20世紀70年代以后,由于通貨膨脹的影響,許多人開始質疑歷史成本,認為采用歷史成本計價會導致企業所提供的財務報表信息沒有用,因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質疑聲中,產生了其他的計量屬性。隨著經濟的迅速發展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認可并廣泛應用。

但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應時代的需要了呢?

筆者認為,從表面上看,是因為公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發生,但不能因為公允價值的下跌使企業陷入危機就否認它,批判它。但當公允價值上升時,也會也給企業帶來利潤,使財務報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應該說,公允價值本身并沒有問題,問題在于我們如何合理地運用它,如何客觀地估計公允價值。

與歷史成本計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的優勢,它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環境的變化,更真實地反映企業資產的現狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。

謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿問題研究》中指出,公允價值符合包括經濟收益概念、全面收益觀念、現金流量制和市場價格會計假設、現代會計目標、相關性和可靠性特征、會計要素的本質特征、未來會計確認的基礎、現值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內的十大理論基礎。

因此,為了適應經濟的發展,更真實地反映企業現狀,給財務報表使用者提供有價值的信息,會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值,而在于如何運用公允價值。

二、當前投資性房地產運用公允價值中存在的問題

根據《企業會計準則》的規定,投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時,通常應當采用成本模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。

根據財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業務公司數的2.86%)采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制,并且在選用公允價值后不允許再轉為成本模式計量,在初次應用新準則的時候,上市公司選擇了較為謹慎的態度。但隨著時間的推移,情況將會發生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼公告,將其投資性房地產由成本模式轉變為公允價值模式。

根據《企業會計準則》的規定,采用公允價值模式計量的投資性房地產,其公允價值變動直接計入公允價值變動損益,進而影響當期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的8家公司,分析投資性房地產公允價值變動對其利潤的影響。

從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發展A,其投資性房地產公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發展公司,其投資性房地產公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,如果方大A沒有采用公允價值模式,當年將表現為虧損。

企業對公允價值確定的依據和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正因為如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值準備使企業扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據和方法(表2)。

從表2中可以看到,多數公司是采用專業評估的方法,聘請獨立評估師確定公允價值的。如方大A委托專業房地產估價機構――深圳市國政房地產評估有限公司;白云山聘請廣州羊城資產評估與土地估價有限公司等途徑來獲取投資性房地產的公允價值。根據財政部會計司的《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》,采用公允價值對其投資性房地產進行后續計量的18家上市公司中,對投資性房地產公允價值確定的方法有多種,其中有10家上市公司采用房地產評估價格;有2家上市公司采用第三方調查報告中的價格;有1家上市公司采用與擬購買方初步商定的談判價下限;有2家上市公司參考同類同條件房地產的市場價格等。另外有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。

由專業房地產估價機構進行評估,可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值,但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會。

公允價值的獲取應該是在一個完全競爭的市場條件下進行的,它要求參加交易的各方必須充分了解市場情況,信息不對稱的程度應盡可能地縮小,任何商品或要求權的市場價格都可以公開查閱,并據此確定交易的價格。投資性房地產準則對公允價值模式的應用條件進行了非常嚴格的限制,規定其公允價值的取得只能是同類市價,不允許采用估值技術。但在實務操作中,投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定,這就很容易發生惡意會計職業判斷的情況。同時,采用評估機構的評估價格還存在一個問題,即國內房地產價值評估機構的發展還不夠成熟,在這方面的建設還比較薄弱,缺乏專業機構、人才以及評估的具體標準,使所取得的公允價值難以做到真正的公允。

另外,根據會計準則的要求,通過從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格來確定公允價值,那么同類或類似的市場價格又如何確定?是根據二手市場的均價?還是其最低價格?

除此之外,公允價值也是一把雙刃劍。由于公允價值是隨市場大環境的變化而變化的,因此在它給企業帶來利潤的同時,也有可能造成企業的虧損。例如2007年我國房價高攀,公允價值計量會給企業帶來不少的“利潤”,但這其中也存在著隱患,即如果企業隨著房地產泡沫的增加而過高的估計了公允價值,那么當泡沫被擠掉的時候,公允價值的大幅下跌將會給企業帶來新的危機。因此,如果不能正確地運用公允價值,客觀地估計公允價值,那么“公允價值”將帶來負面的效應。

三、對我國投資性房地產運用公允價值的幾點建議

由上述分析可以看出,“公允價值”不僅對會計人員提出了新的挑戰,要求他們提高自身素質,并具有較高的職業判斷能力;另一方面也對相關部門提出了挑戰,要求其制定更為詳細、科學的判斷標準,規范公允價值評估體系,減少利用公允價值操縱利潤的空間。

(一)完善房地產市場的建設

根據投資性房地產準則的要求,采用公允價值模式計量投資性房地產,應當同時滿足以下兩個條件:1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備,缺一不可。

企業可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產的公允價值;無法取得同類或類似房地產現行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素予以確定。

按照上述要求,首先要完善房地產交易市場。同類或類似房地產的價格應該說是最為公允,也是最為公開的一個信息,是企業評估投資性房地產公允價值的一個比較客觀的依據。因此,健全房地產交易市場,有助于公允價值的評估,使公允價值的取得有理可依,有據可查,同時也降低了企業利用公允價值操縱利潤的空間。

(二)提高會計人員的素質,增強其職業判斷能力

公允價值計量屬性的應用,要求會計人員必須具有較高的素質。公允價值中存在許多不確定的因素,這就要求會計人員具有較高的職業判斷能力。由于有“人員”的介入,其主觀性必然增強,由此增加了操縱利潤的可能性。因此,首先要提高會計人員的道德素養,加強其遵紀守法的意識,這是杜絕惡意職業判斷的根本。其次,要加強對會計人員的培養,增強其職業判斷能力。在實務操作中,投資性房地產的公允價值通常以該房地產的評估價格來確定,這時需要專業判斷。國際上常用的公允價值的估值技術包括市場法、收益法和成本法等,如通過未來現金流量的現值來對公允價值進行估計,對折現現金流量的利率選擇等都離不開會計人員的專業判斷,因此,提高會計人員的職業判斷能力有助于我們更合理地運用公允價值。

(三)健全資產評估機構,保持其獨立性

從上面的分析可以看出,目前多數上市公司采用聘請房地產評估機構的方式來估計投資性房地產的公允價值。這樣做有其便利性,可以借助資產評估師的力量,方便、快捷地得到比較準確的公允價值。

既然選擇資產評估機構是一個便捷的途徑,那么就要加強資產評估機構的建設。目前,我國還缺乏具有權威性的房地產價值評估機構和專業人才,因此,有關部門應當加強對評估機構的建設,培養一支具有專業勝任能力并具有規模的注冊資產評估師隊伍,同時應提高現有評估師的職業道德素質和技術水平。除此之外,還應加快完善資產評估準則體系和規范執業行為的準則體系,使得行業行為更為規范,為公允價值的取得提供更準確的資料。

(四)促進市場經濟發展,逐步放寬要求

我國投資性房地產準則要求根據同類或類似房地產的交易市場價格及相關信息對公允價值做出合理估計;而按照國際財務報告準則的規定,除了能夠從房地產所在地的活躍市場上取得相關信息外,還允許參考最近交易價格、采用估值技術確定公允價值。

由于目前我國市場經濟還不夠完善,若放寬限制,可能會導致大批企業利用公允價值操縱利潤的事情再次發生,因此,在新準則下,對投資性房地產使用公允價值有較為嚴格的限制條件。

我國應當鼓勵企業運用公允價值,并給予正確的引導,同時不斷完善準則,促進估值技術的發展。等到市場發展的更成熟時,再放寬要求,使更多的企業可以應用公允價值,擴大公允價值應用的范圍。

【主要參考文獻】

[1] 謝詩芬. 公允價值:國際會計前沿問題研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

篇13

新準則對投資性房地產的規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

新準則對投資性房地產的計量的規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統一企業計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊，主要是折舊的部分已經通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因

2.1 新準則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展，各地的房地產市場也逐步活躍起來，房地產的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產價格的大幅上漲，才把不同于房地產開發售房和企業自用的房地產的分離出來。

2.2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經濟供給，進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產價格還與房地產的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區有關政策規定的影響，房地產的價格還具有區位性和個別性的特征，但不同用途的房地產對于區位的具體要求不同，進而對房地產價格的影響也不同。

房地產及房地產價格的這種復雜性，使房地產估價從資產評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分離出來。

2.3 房地產估價對于基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基于對房地產價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產制定的法律法規、評估準則，根據不同的房地產用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量，就是由于很多并非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產企業對于基于不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專業性，而房地產估價人員對于不同用途房地產價值確認計量上具有專業性，尤其是投資性房地產的后續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。

2.4 投資性房地產公允價值計量條件與房地產估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定，投資性房地產的計量一般采用成本法，只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對于持有投資性房地產的企業來說很難把握，所以才有明確規定必須有確著證據表明，而確著證據正是專業的房地產估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地產價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業、辦公、旅游、工業、農業等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產的公允價值計量對象。

3 投資性房地產引入房地產估價的途徑

3.1 國家在法律法規層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產市場給企業帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產的資產類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產進行公允價值計量的企業的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規范，在其中引入房地產估價程序，具體來講，即通過房地產估價機構的專業估價給予公允價值的計量以依據，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產的公允價值，房地產估價機構也可以給予專業的判斷。

3.2 擁有投資性房地產的企業通過有償形式尋求房地產估價機構給予專業支持 企業對于投資性房地產的把握如引入房地產估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助，而目前的房地產估價機構都屬于經營性的中介機構，企業是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產的經營對于部分企業來講屬于經常性的經濟業務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業與估計機構應建立長期的協助關系，在費用上收取需雙方協商。

投資性房地產企業在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續計量的調整上，同時讓房地產估價機構對于房地產市場價格的敏銳性來幫助把握后續計量的時間階段。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[s].2006.

[2]財政部.《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南[s].

[3]房地產估價理論與方法.中國房地產估價師與房地產經紀人.中國建筑工業出版社.2010.