引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的時代背景

國內(nèi)的大部分的房地產(chǎn)企業(yè)單位的經(jīng)濟管理都是以企業(yè)本身的經(jīng)濟管理制度為基礎(chǔ)的，在最基本的業(yè)務(wù)管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理方面出現(xiàn)了混亂，而新時代的社會市場發(fā)展越來越迅速，也需要更加專業(yè)的管理制度，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理所存在的問題越來越難以處理。國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的管理層不僅僅是對經(jīng)濟管理存在誤解這一個問題，同時又缺少相關(guān)的監(jiān)管制度，這也使得財務(wù)信息變得混亂。［1］在實際工作中，董事會、監(jiān)事會對企業(yè)的監(jiān)管只是留存于形式，并沒有有效的監(jiān)管，部分工作人員視法律為無物，再加上監(jiān)管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。

2我國房地產(chǎn)經(jīng)紀管理中的不足

2.1經(jīng)濟管理體制不完善。隨著時代的不斷進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理制度也在不斷地進步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理相關(guān)部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經(jīng)新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟管理政策，也出臺了多項調(diào)控方案，但是并沒有達到預(yù)期的效果。現(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的制度不夠健全需要引起政府相關(guān)部門的重視。2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策制度細化程度不夠。近期國務(wù)院連續(xù)頒布多項房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的調(diào)控政策，主要目的為了達到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是各方政府的房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門并沒有考慮實際情況，忽視細節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟管理中投機取巧，對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標建立的不夠準確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理形式化嚴重。當前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機制，對政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國相關(guān)的經(jīng)濟法規(guī)對其責(zé)任劃分不夠明確，導(dǎo)致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)監(jiān)管不到位，政府的相關(guān)部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財務(wù)監(jiān)督很難有效地實行下去，混亂的管理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關(guān)部門的管理職責(zé)是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理嚴重形式化的有效途徑。

3房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的建議

篇2

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性

經(jīng)濟管理，即經(jīng)濟管理者對經(jīng)濟活動實施管理的過程。通過對經(jīng)濟活動實施有效管理，促進預(yù)期目標的進一步實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，經(jīng)濟管理通過提供生產(chǎn)力，促進生產(chǎn)潛力的發(fā)揮，進而創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作是一項長期而復(fù)雜的工程，其整個工作流程形成科學(xué)的管理系統(tǒng)，不僅能夠有效激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作積極性，而且能夠?qū)€人與企業(yè)的發(fā)展目標緊密地聯(lián)系起來，進而促進企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對經(jīng)濟活動具有一定的監(jiān)督作用，對房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中存在的問題及時發(fā)現(xiàn)，找出問題存在的根源，盡早采取有效應(yīng)對措施，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟損失降至最低。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理能夠?qū)Ω鞑块T工作進行全面協(xié)調(diào)，強化部門溝通，在保證部門職能得以充分體現(xiàn)的同時，進一步實現(xiàn)資源的有效利用，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

(一)管理目標不明確

就房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀而言，雖然在政策上做出相應(yīng)調(diào)整，但在管理目標與長期規(guī)劃方面不夠明確，對經(jīng)濟管理工作認識不足，導(dǎo)致企業(yè)在運行過程中缺乏具有前瞻性的政策目標。當前，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏連續(xù)性的管理政策，使得管理目標模糊不清，短期政策的制定與長期政策的控制目標不一致，甚至存在相互矛盾的現(xiàn)象。如此一來，就會引起房地產(chǎn)行業(yè)的管理動蕩，削弱經(jīng)濟管理效果，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。

(二)經(jīng)濟管理停留于表面

為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，政府短時間內(nèi)出臺了若干政策規(guī)定，且進行了密集推行。但就發(fā)展現(xiàn)狀來看，許多房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策只是停留于表面，難以有效落實，相關(guān)部門執(zhí)行不力，影響相關(guān)政策的貫徹效果。另外，還有許多經(jīng)濟管理政策缺乏可實施性，政策細則與實施原則不相符，落實起來容易出現(xiàn)問題，再加上管理部門管理職責(zé)不明確，一旦出現(xiàn)問題就會出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象，使經(jīng)濟管理政策難以發(fā)揮其作用。

(三)房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)競爭非常激烈，且會占用大量資源、資金等，容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象的產(chǎn)生。近幾年，我國各地房地產(chǎn)市場交易量不斷下降，而交易價格卻不斷上升，許多購房者都在持觀望態(tài)度，這就給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的降價壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易價格急劇下降，進而導(dǎo)致資金鏈斷裂。部分地方政府通過提升交易價格短期內(nèi)促進地方經(jīng)濟增長，但一旦出現(xiàn)“硬著陸”現(xiàn)象，就會對經(jīng)濟的健康發(fā)展產(chǎn)生嚴重影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理策略

在我國，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟的發(fā)展中占據(jù)著至關(guān)重要的地位，因此，在經(jīng)濟管理方面必須正視其存在的問題，經(jīng)全面分析采取有效措施予以解決，以進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

(一)明確發(fā)展目標

房地產(chǎn)行業(yè)要想實現(xiàn)健康長遠發(fā)展，首先應(yīng)明確其發(fā)展方向，樹立長遠的發(fā)展目標。在制定發(fā)展目標時，應(yīng)首先分析自身發(fā)展情況，與社會發(fā)展需求相結(jié)合，保證發(fā)展目標的正確性與科學(xué)性。而在房地產(chǎn)管理政策的制定上，應(yīng)樹立長遠的發(fā)展規(guī)劃，通過對當前經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀、居民的住房需要及生活水平等各方面的綜合考量，制定相應(yīng)的政策法規(guī)。

(二)控制開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)經(jīng)濟效益及使用價值均產(chǎn)生重要影響，因此，必須對開發(fā)成本加以控制與管理。首先，作為經(jīng)濟管理者，應(yīng)增強成本控制意識，減少資金浪費，最大限度地發(fā)揮各項資金的使用價值；其次，通過相關(guān)制度的規(guī)定，對經(jīng)濟漏洞予以制止；最后，針對工程實施情況，制定成本控制制度，通過責(zé)任分包制的實施，促進相關(guān)制度的有效落實。

(三)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟補償方式

第一，房地產(chǎn)補貼形式的轉(zhuǎn)變。當前，我國采用經(jīng)濟適用房與廉租房兩種方式給予低收入居民經(jīng)濟補貼，但現(xiàn)實是分配不合理，大部分被房地產(chǎn)投資者所占有，導(dǎo)致該方式的補貼功能并未得到有效發(fā)揮。因此，可采用資金補貼的形式，將房地產(chǎn)補貼資金直接與低收入人群對接，提高其購買力。第二，強化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對居民生活水平產(chǎn)生直接的影響，因此，應(yīng)在完善住房補貼政策法規(guī)的同時，適當增加對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理力度，通過房地產(chǎn)調(diào)控細則的科學(xué)制定，確保經(jīng)濟管理政策的有效落實。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展對我國國民經(jīng)濟的增長起到重要作用，一方面明顯提升了人們的居住水平，改善了居住質(zhì)量，另一方面，促進了社會的不斷進步與發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，應(yīng)不斷提升經(jīng)濟管理水平，更新管理理念，正確面對經(jīng)濟管理問題，通過對相關(guān)問題的全面分析，有針對性的采取有效的應(yīng)對策略，在提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平的同時，促進國民經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。

作者:厲保全 單位:山東省日照市五蓮縣房地產(chǎn)管理中心

參考文獻：

篇3

一、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了條件。我國的房地產(chǎn)價格由于受經(jīng)濟危機的影響，出現(xiàn)短暫的價格下跌，隨之以后出現(xiàn)再度增長的情況，但是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅僅是簡單的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，還直接影響著我國居民的經(jīng)濟消費水平。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯(lián)系，是我國國民經(jīng)濟的重要支撐，對于社會經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產(chǎn)市場發(fā)展速度過快，大部分企業(yè)缺乏核心競爭力，企業(yè)整體素質(zhì)比較低，給群眾買房造成很大的經(jīng)濟壓力。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)一般都有企業(yè)的經(jīng)濟管理制度，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到經(jīng)濟管理的重要性，企業(yè)也缺乏完善的監(jiān)督體系，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟管理缺乏條理性。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得很大的進步，但是在經(jīng)濟管理過程中還出現(xiàn)一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩(wěn)定性。目前對于我國的房地場行業(yè)來說，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理的主要目標。但是，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏經(jīng)濟管理意識，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經(jīng)濟管理缺乏規(guī)范化。政府在管理房地產(chǎn)的過程中，出臺的政策不能順應(yīng)現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展，對于房地產(chǎn)缺乏相應(yīng)的監(jiān)督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩(wěn)定性，不利于房地產(chǎn)市場的有秩序的運行。部分企業(yè)經(jīng)常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；

第二，房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理機制不健全。我國的房地產(chǎn)行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，但是在經(jīng)濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作，出臺了很多相應(yīng)的政策法規(guī)，但是這些政策法規(guī)并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時期，它是一個低成本、高利潤的行業(yè)，是地方經(jīng)濟發(fā)展的支撐產(chǎn)業(yè)，也是地方財政收入的主要來源。我國對經(jīng)濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調(diào)控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發(fā)揮應(yīng)有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規(guī)體系。我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前還處于快速發(fā)展的階段，但是缺乏完善的法律法規(guī)體系保證房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)。通過分析外國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況和經(jīng)驗得知，完善的法律法規(guī)體系是保證房地產(chǎn)市場正常運行的重要前提和基礎(chǔ)條件。我國目前的法律法規(guī)建設(shè)步伐遠遠落后于房地產(chǎn)發(fā)展的速度，不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的需求。政府主要依靠自身的行政權(quán)威去管理房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，缺乏與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相配套的法律法規(guī)體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場運行缺乏科學(xué)化和規(guī)范化。我國制定了很多保證房地產(chǎn)運行的法律法規(guī)，可是這些政策大部分成了擺設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有的法律效力；

第四，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中沒有實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。我國對于房地產(chǎn)的發(fā)展缺乏詳細的規(guī)劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經(jīng)濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現(xiàn)資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產(chǎn)開發(fā)中如果資源沒有實現(xiàn)有效利用，直接影響城市其他行業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)投資之前必須考慮好成本問題和公共設(shè)施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產(chǎn)主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)本身容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經(jīng)濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數(shù)居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設(shè)施，這就容易導(dǎo)致土地價格出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，從而形成房地產(chǎn)的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟形成。銀行是一個特殊的組織結(jié)構(gòu)，具有一般企業(yè)的逐利性，而房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商商提供大量的信貸資金，幫助開發(fā)商謀取更多的經(jīng)濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。

三、為解決國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀管理問題提出的相應(yīng)對策

由上文可知，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發(fā)展規(guī)劃。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷深入發(fā)展，我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式也發(fā)生了一些變化，很多企業(yè)開始意識到房地產(chǎn)行業(yè)對于人們居住條件的改善和國民經(jīng)濟增長具有重要的推動作用。因此房地產(chǎn)企業(yè)在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發(fā)，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，根據(jù)企業(yè)的實際情況制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展和提升綜合經(jīng)濟實力的重要保證。根據(jù)時間長短的不同，可以把經(jīng)濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業(yè)的發(fā)展方向，可以用來指導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展，進一步帶動其他行業(yè)的經(jīng)濟增長，促進房地產(chǎn)市場的有序進行；

第二，建立健全現(xiàn)有的管理體系。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中出現(xiàn)一些問題，這些問題的引起原因比較復(fù)雜，只有通過改革房地產(chǎn)的管理體系才能解決目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)揮政府經(jīng)濟職能在市場經(jīng)濟中的宏觀調(diào)控作用，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，堅持市場調(diào)節(jié)和政府宏觀調(diào)控相結(jié)合，最終建立一個科學(xué)、規(guī)范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一個和諧、美好的社會環(huán)境。

第三，做好相關(guān)法律法規(guī)的完善工作。法律法規(guī)的完善工作是一個長期積累和發(fā)展的過程，需要從我國具體的基本國情出發(fā)，結(jié)合目前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題，建立和完善現(xiàn)有的法律法規(guī)體系，保證房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的正常開展，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的科學(xué)化和規(guī)范化。建立完善的符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的法律法規(guī)體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時還能為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的正常運行提供一個良好的社會環(huán)境。

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的推動作用，因此，政府應(yīng)該積極應(yīng)對國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的解決對策，更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題與對策[J];貴州農(nóng)村金融;2011年04期

篇4

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題

（一）缺乏連續(xù)性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調(diào)整房地產(chǎn)市場供需平衡方面，以此控制國內(nèi)房價的增長速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國政府在房地產(chǎn)市場管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產(chǎn)市場需求。目前，我國政府不能從本質(zhì)上認識對房地產(chǎn)市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經(jīng)濟管理政策，不能對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟管理政策會擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。

（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個階段的經(jīng)濟管理法。同時，我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理文件主要以國務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國11條、新國4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法，缺乏嚴肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理條例和實施細則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴等現(xiàn)象。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議和對策

在充分了解我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對策。

（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國政府需要充分認識房地產(chǎn)行業(yè)對于改善國民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國經(jīng)濟增長的特殊地位?！闭枰贫ㄟB續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國房地產(chǎn)行業(yè)處于初級發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉(xiāng)居民實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護社會的穩(wěn)定，促進國民經(jīng)濟和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟管理目標的實現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況的基礎(chǔ)上，我國政府出臺房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理長期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長越調(diào)，越調(diào)越長”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理目標進行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國民住房消費，切實承擔(dān)起政府的社會保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場的違法行為。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國房地產(chǎn)市場處于初級階段，各項法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長。完善的法律、法規(guī)體系，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化地運行，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會經(jīng)濟，影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。“我國政府需要建立符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國房地產(chǎn)秩序長時間脫離正常經(jīng)濟軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟軌道。我國政府對相關(guān)法律、法規(guī)體系進行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺相關(guān)的法規(guī)，促進《房地產(chǎn)法》的出臺。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟管理中，標志著我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴肅性和穩(wěn)定性。

（三）完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理途徑。我國政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發(fā)商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項目。在房地產(chǎn)項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關(guān)系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會的實際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項目開發(fā)前對開發(fā)商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟造成的損失。其次，加強開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟效益，又關(guān)系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業(yè)務(wù)費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業(yè)務(wù)費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責(zé)任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預(yù)期核算。我國加強經(jīng)濟管理的最終目標是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進地方經(jīng)濟的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的過程中，地方政府應(yīng)該將利潤的實現(xiàn)作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤，又帶動了地方經(jīng)濟發(fā)展。

三、結(jié)束語

我國房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國政府經(jīng)濟管理的執(zhí)行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產(chǎn)市場情況，加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國政府應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的先進經(jīng)驗，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制研究[J].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)學(xué)報，2008（4）：12.

篇5

從表面上來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是探究到行業(yè)內(nèi)部，其實還是存在較多問題，而且這些問題嚴重威脅到我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能忽視。

為了加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價的快速增長，但是從實際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題，反而加大了租房者的負擔(dān)。土地、原材料、人工、機械等房地產(chǎn)行業(yè)所需要的物質(zhì)成本不斷上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本上升，間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。另一方面，一是消費需求還在增加，使得房地產(chǎn)的交易量也不斷增加，二是我國實施城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，也將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的原則是實行土地國有化，將土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離，這樣有助于國家對土地進行整體規(guī)劃，也有助于相關(guān)政策的順利執(zhí)行。

二、當前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題

（一）政策大多為短期政策，缺乏連續(xù)性

最近幾年，我國將房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點放在供需平衡上，但是大多數(shù)政策都是短時間內(nèi)的，缺乏連續(xù)性的政策，沒有從本質(zhì)上認識房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的問題，無法進行長期有效的管理。同時，政府在制定短期政策和長期政策時，所控制的目標會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機者提供了擾亂市場獲利的機會，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。國家相繼經(jīng)濟適用房、房產(chǎn)稅收、國五條政策都暴露出我國對管理目標模糊的事實。

（二）經(jīng)濟管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度

政策出臺的目的在于加強市場管理，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是當前諸多政策流于形式，政策的執(zhí)行缺乏相應(yīng)的監(jiān)督體系。一方面房價持續(xù)上漲，使得購房者的壓力進一步增大；另一方面民間出現(xiàn)了大批的炒房者，進一步抬高了房屋價格，導(dǎo)致我國出臺的諸多房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策都無法有效地發(fā)揮其效果。另外，中央政府和地方政府實行兩級監(jiān)管，導(dǎo)致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時對于管理的職責(zé)和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的惡性循環(huán)體系。房地產(chǎn)屬于高回報產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易等腐敗情況，影響中央政府的經(jīng)濟管理效果。

（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全

法律、法規(guī)體系的健全是進行有效房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的前提，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是法律體系的建設(shè)嚴重滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)有不少漏洞并誕生不少投機者擾亂市場。當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的文件或政策大多由國務(wù)院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴肅性、穩(wěn)定性和長期性，使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴的局面。

三、解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中問題的建議和對策

（一）制定連續(xù)性政策，做到長期管理

首先，我們對城市要進行合理定位，從區(qū)域位置、實地觀摩、資料調(diào)查和歷史情況這四方面來對城市進行定位，根據(jù)城市的定位確定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，然后政府制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，緩解需求與建設(shè)之間存在的差距和矛盾，維護社會和諧穩(wěn)定，促進經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。最后，我國長期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標和自己的角色，發(fā)揮自身的作用，引導(dǎo)國民進行健康的住房消費。

（二）建立健全管理機制

健全的管理機制可以使房地產(chǎn)良性發(fā)展，政府要發(fā)揮經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)行業(yè)的作用，使房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家調(diào)控都能促進房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，中央政府需要調(diào)整財稅制度，降低地方政府財政對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性，并對的情況嚴厲打擊，并挑選典型案例對地方政府進行教育，維護市場環(huán)境，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（三）完善法律、法規(guī)體系

目前，我國出臺與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)只有《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《建筑法》幾部，數(shù)量比較少，而且缺乏具有行業(yè)針對性的《房地產(chǎn)法》，相關(guān)部門應(yīng)快速推動《房地產(chǎn)法》的出臺，使我國在進行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理和出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟糾紛時做到有法可依。從過去幾次國家的調(diào)控政策來看，效果不是很理想。

（四）開展實際勘察，了解土地住房居住情況

地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴，導(dǎo)致不少違建工程，另外有些開發(fā)商在取得土地審批之后，由于種種原因?qū)е鹿こ探ㄔO(shè)無法正常進行，造成土地資源的閑置浪費。對于這種情況，各級政府應(yīng)定期對轄區(qū)的土地使用情況進行調(diào)查，對閑置土地要回收或重新規(guī)劃，嚴厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應(yīng)定期統(tǒng)計閑置房屋數(shù)量，結(jié)合實際購房需求，從而判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否處在健康狀態(tài)，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理規(guī)劃。

（五）轉(zhuǎn)換經(jīng)濟補償方式，滿足房地產(chǎn)的實際需求

雖然我國總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。就如何解決房價高這一民生問題，可以采取經(jīng)濟補償?shù)男问?，對于購房者，可以對其?jīng)濟狀況進行調(diào)查和評估，根據(jù)地區(qū)的不同和購房者的經(jīng)濟狀況不同制定相應(yīng)的補償標準，縮小低收入人群與高房價之間的差距。當前我國采取的廉租房和經(jīng)濟適用房政策，執(zhí)行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。

（六）提高環(huán)保意識，增強生態(tài)觀念

房地產(chǎn)經(jīng)濟的開發(fā)理應(yīng)與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須不斷增強環(huán)境保護意識，只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟才能持續(xù)健康長遠發(fā)展。在開發(fā)投資項目時要對當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境進行調(diào)查，認真聽取專家意見，開發(fā)建設(shè)過程中更要科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地，提高開發(fā)土地的生態(tài)經(jīng)濟效益，積極發(fā)展園林綠化，建立房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合決策機制和協(xié)調(diào)機制，將“綠色空間、綠色家園”的開發(fā)設(shè)計理念貫穿于開發(fā)建設(shè)過程始終，使房地產(chǎn)經(jīng)濟成為生態(tài)環(huán)境的有機組成部分。

四、結(jié)束語

由于社會的日益發(fā)展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足使用需求，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了先決條件。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過快過熱，在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進行調(diào)控，但是成效有限。我國需要準確、客觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國外先進管理經(jīng)驗，在提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理水平的前提下，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）

參考文獻

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篇6

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使得各個房地產(chǎn)企業(yè)開始注重房地經(jīng)濟管理工作，為提高自身實力開始加強對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理力度。但是在實際的管理過程中依然存在著許多問題。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏正確認識

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在眾多問題，最為突出的就是企業(yè)對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識不足，大部分房地企業(yè)認為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理與企業(yè)財務(wù)管理具有一定的關(guān)系，因此企業(yè)將房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作交給財務(wù)部門進行管理，這樣的做法使得很多相關(guān)部門的工作受到影響。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系不完善

出于促進房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)社會發(fā)展目的，國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理加大重視力度，先后制定了不少相關(guān)規(guī)定和法律，但是在實際的實施過程中并沒有起到多大成效，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理沒有過多改善。這主要是因為政策實施過程中并沒有與實際情況相結(jié)合，導(dǎo)致政策的實施難以解決實際問題。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟管理缺乏長遠目標

我國整個房地產(chǎn)事業(yè)存在著一個普遍問題就是缺乏長期發(fā)展目標，政府制定的相關(guān)政策也缺乏一定的科學(xué)性和合理性。一般的房地產(chǎn)制定的企業(yè)發(fā)展計劃都是按照短期的，同時政府對其存在的問題分析和結(jié)論也存在著一定的片面性，其措施也不能充分的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)只顧眼前經(jīng)濟利益，對管理制度制定不當，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展受到阻礙。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的策略分析

1.正確認識房地產(chǎn)經(jīng)濟管理

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門都有一定的聯(lián)系，好的經(jīng)濟管理可以增強企業(yè)各部門之間的聯(lián)系，使得各個部門之間的功能充分發(fā)揮，并能夠促進各部門的工作效率的提高，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有不可代替的作用。企業(yè)要想使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標得以真正實現(xiàn)，就要樹立正確的認識，企業(yè)應(yīng)該對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理采取有效的管理措施，運用科學(xué)的辦法對其進行管理，房地產(chǎn)項目施工之前根據(jù)其實際情況制定周密、合理、科學(xué)、有效的經(jīng)濟管理計劃。在進行投標之前要對自身實力有所把握，并且要對當?shù)氐膶嶋H情況進行事先考察，比較自身情況是否符合其要求，正確認識房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作內(nèi)容，企業(yè)每位員工都對企業(yè)的經(jīng)濟管理工作要貢獻自己的一份力量。

2.制定完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要制定合理的經(jīng)濟管理體制，促進自身與市場的適應(yīng)能力和自身的調(diào)節(jié)能力，使得企業(yè)能夠順應(yīng)市場的發(fā)展和變化，企業(yè)要根據(jù)實際情況靈活運用管理制度。只有這樣，企業(yè)才能得到良好的發(fā)展空間。這就要求企業(yè)加強自身的實力以及制定完善的管理制度。在實際的實行過程中若有問題可以及時的采取解決措施、盡可能降損失。國家要對房地行業(yè)進行有效的宏觀調(diào)控，中央政府和地方政府相互協(xié)作，對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動進行監(jiān)測，避免違規(guī)行為的出現(xiàn)，以此促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展。

3.找準發(fā)展方向，制定長遠發(fā)展目標

房地產(chǎn)企業(yè)要明確并制定長遠的發(fā)展目標，這對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有關(guān)鍵作用，企業(yè)在制定目標前，要充分了解當前市場發(fā)展動向以及自身實際情況以確保制定方案的科學(xué)有效。另外國家在制度制定時也要根據(jù)社會的現(xiàn)狀制定順應(yīng)時展的管理制度。政府對制度執(zhí)行時要針對不同情況對不同問題進行有效解決，加強政府執(zhí)行力度，真正做到政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理者要正確理解政府頒布的各項制度和法規(guī)，管理人員要樹立正確的經(jīng)濟管理理念，充分利用政府制定的法律法規(guī)，對企業(yè)的經(jīng)濟管理樹立長遠目標，使得企業(yè)的經(jīng)濟管理制度順應(yīng)社會以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

三、結(jié)束語

當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，它不僅為人們創(chuàng)造了舒適的生活環(huán)境，并且在很大程度上提高了我國經(jīng)濟水平。房地產(chǎn)的發(fā)展離不了科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系，但在現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在著許多問題，例如：企業(yè)對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理認識不足、缺乏完善的經(jīng)濟管理體制、在管理上沒有長遠的發(fā)展目標等。這就要求企業(yè)加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制的建設(shè)，政府要通過宏觀調(diào)控的方式對房地產(chǎn)行業(yè)進行控制，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]王向前. 分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題與對策[J]. 黑龍江科技信息，2012，04：150.

篇7

1、房地產(chǎn)價格的特征

1.1地域性

房地產(chǎn)即不動產(chǎn)，其固定不變的區(qū)位是決定價格的一個根本因素。房地產(chǎn)地域性的特征不但使其外部效應(yīng)表現(xiàn)得更為突出，使房地產(chǎn)市場隱含一定的地域性壟斷。

1.2異質(zhì)性

房地產(chǎn)由于其區(qū)位、自然、經(jīng)濟的差異和建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝修、設(shè)備等方面的差別，強化了其異質(zhì)性。房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性主要表現(xiàn)為位置固定性、質(zhì)量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產(chǎn)市場上不能實現(xiàn)統(tǒng)一價格。

1.3趨升性

房地產(chǎn)價格一般具有趨升性。長期來看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導(dǎo)致房地產(chǎn)具有增值、保值性。房地產(chǎn)商品的相對稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費者收入水平提高及技術(shù)持續(xù)進步等多種因素決定房地產(chǎn)價格的趨升性不可避免。

1.4權(quán)益性

房地產(chǎn)價格實際是一種權(quán)益價格。由于價格是對依附于房地產(chǎn)上的權(quán)利的衡量，實物狀況相同的同一宗房地產(chǎn)按其不同的權(quán)益要求而可以具有不同的價格。

1.5政策性

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國計民生，其市場發(fā)展形態(tài)和價格水平受到政府政策的重要影響。土地市場受政府的嚴格把控，土地的權(quán)屬性質(zhì)、稀缺性以及耕地保護的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類土地利用規(guī)劃以及相關(guān)土地保護政策都會對區(qū)域土地價格產(chǎn)生重大影響。國家和地方各種宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)業(yè)本身的調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。

1.6多樣性

房地產(chǎn)價格既可以用買賣價格即出售價格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，就可能得到買賣價格。

2、房地產(chǎn)價格的決定

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)商品的價格及變化趨勢由供給與需求共同決定；反之，房地產(chǎn)商品的價格水平及變化又引導(dǎo)供求數(shù)量的調(diào)整。房地產(chǎn)供給是指在一定市場條件下房地產(chǎn)的生產(chǎn)者或持有者愿意并能夠提供給市場的房地產(chǎn)數(shù)量，它反映出市場條件與生產(chǎn)者或持有者供應(yīng)意愿之間的對應(yīng)關(guān)系。這里的市場條件包括房地產(chǎn)價格、需求者收入水平、相關(guān)商品的價格，建材、家具等互補品、消費者偏好、廠商營銷手段和價格預(yù)期等。在房地產(chǎn)供小于求時，形成賣方市場，價格上升，供給增加，需求出現(xiàn)減少，實現(xiàn)均衡。反之亦然，市場機制運行的結(jié)果是最終趨向于市場均衡。

3、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價格主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤兩大部分構(gòu)成。其中，房地產(chǎn)開發(fā)成本是開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和銷售房屋的過程中發(fā)生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營銷管理等各種支付。利潤指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤總額往往由營業(yè)利潤、投資收益和營業(yè)外收支差額三部分構(gòu)成。開發(fā)成本是決定開發(fā)企業(yè)回報以及下一生產(chǎn)周期房地產(chǎn)供應(yīng)的重要因素。只有房地產(chǎn)價格等于或大于開發(fā)成本，開發(fā)商才能補償耗費的資金，開發(fā)活動才能夠持續(xù)下去。開發(fā)成本的構(gòu)成是以生產(chǎn)費用為理論基礎(chǔ)的成本價格的組合，它與市場價格有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)涉及較多環(huán)節(jié)，所以開發(fā)成本的構(gòu)成包含較多內(nèi)容。以住宅開發(fā)為例，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營核算看，主要包含以下幾部分。

（1）土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。由于土地自然供給有限，經(jīng)濟供給缺乏彈性，土地費用在房地產(chǎn)價格中所占比例有逐步上升的趨勢。

（2）前期工程費和建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是用于建安工程建設(shè)的總成本費用，即房屋建筑安裝造價，它在整個成本構(gòu)成中所占比例較大。市政公共設(shè)施費用。

（3）管理費用。管理費用主要包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、培訓(xùn)費、養(yǎng)老保險費等，一般在整個成本構(gòu)成中所占比例較小。

（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開發(fā)項目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關(guān)系，其所占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（5）稅費。包含稅收和行政性費用兩部分。

4、房地產(chǎn)價格的分類

房地產(chǎn)與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產(chǎn)市場的特殊運行規(guī)律，決定了房地產(chǎn)價格的分類形式具有多樣性。不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類：

（1）成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。

（2）市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府確定價。

（3）基準地價、標定地價和房屋重置價格。

（4）土地價格、建筑物價格和房地價格。

（5）總價格、單位價格和樓面地價。

（6）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格。

（7）買賣價格、租賃價格、典當價格、抵押價格、保險價格。

（8）現(xiàn)房價格和期房價格。

（9）起價、標價、成交價和均價。

（10）保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。

參考文獻

[1]劉亞臣.房地產(chǎn)經(jīng)營管理.大連：大連理工大學(xué)出版社，2008.3

[2]朱丹.地價與房價的關(guān)系不同觀點分析.商情，012年

篇8

1 路徑理論的介紹

路徑通俗的理解就是到達目的地的路線。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運用科學(xué)的手段,以期達到預(yù)期效果的途徑。

第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標,沒有目標就構(gòu)不成路徑,這如同汽車導(dǎo)航系統(tǒng)一樣,必須設(shè)立一個行駛目的地,導(dǎo)航系統(tǒng)通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達目的地所走過的路線就是路徑。

第二,路徑具有現(xiàn)實性。脫離現(xiàn)實的路徑就像空中樓閣,不切實際,只有從實際出發(fā),才能找到確實可行的路徑,達到預(yù)期的目的。

第三,路徑具有系統(tǒng)性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復(fù)雜的環(huán)境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統(tǒng)籌運用,系統(tǒng)的構(gòu)成達到目標的路徑。

路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要包括經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟手段是指通過調(diào)整各市場主體的物質(zhì)利益關(guān)系,影響經(jīng)濟行為的一種宏觀管理手段。主要包括財政政策、貨幣政策；法律手段是指根據(jù)一定的立法程序,將經(jīng)濟運行發(fā)展的規(guī)律和準則加以固定,并通過司法、執(zhí)法活動對特定社會經(jīng)濟現(xiàn)象進行管理的一種手段。包括專業(yè)性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范；行政手段是指憑借上下級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系和管理權(quán)限的大小,通過行政命令的形式自上而下進行管理的一種手段。行政手段包括：計劃手段、規(guī)劃手段、行政管理手段。

2 路徑理論下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的選擇與實現(xiàn)

第一,房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑。房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑主要針對房地產(chǎn)市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發(fā)商、中介以及少量房地產(chǎn)持有者。該調(diào)控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產(chǎn)供給,以期達到市場供需平衡的狀態(tài)。當市場繁榮時,房地產(chǎn)價格上漲,大多數(shù)供給者選擇持有房產(chǎn),以期待更高收益。例如開發(fā)商的捂盤惜售,政府運用房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑,從經(jīng)濟、法律、行政等手段增加房地產(chǎn)市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產(chǎn)價格由P1下降至P2,房地產(chǎn)市場重新回到均衡狀態(tài)(見圖1)；當市場低迷時,房產(chǎn)供給者為了規(guī)避風(fēng)險,拋售房屋,市場價格下跌,同樣政府可以運用房地產(chǎn)供給宏觀調(diào)控路徑,減少房地產(chǎn)供給總量,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

第二,房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑。房地產(chǎn)需求宏觀調(diào)控路徑則是針對房地產(chǎn)市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調(diào)節(jié),達到市場的均衡。當市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機性需求等多重需求下,市場供不應(yīng)求,房價上漲,此時政府通過房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑――上調(diào)利率、提高銀行準備金率、提高首付比例等抑制房地產(chǎn)市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產(chǎn)價格由P1下降至P2,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(見圖2)；當市場低迷時,反之來刺激房地產(chǎn)市場需求。

第三,房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場的晴雨表,房地產(chǎn)交易調(diào)控主要通過稅收來實現(xiàn)。主要的目的是限制投資性和遏制投機性炒作,減少房地產(chǎn)泡沫。當市場繁榮時,提高房地產(chǎn)交易稅費,增加房地產(chǎn)的炒作成本,促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展；當市場低迷時,剛性需求主導(dǎo)市場,通過房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑,減少在交易中的稅費,刺激房地產(chǎn)市場回暖。

第四,房地產(chǎn)持有調(diào)控路徑。持有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場的終端環(huán)節(jié),對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價值,使房地產(chǎn)稅收更趨于合理,促進資源的集約利用,在調(diào)控路徑設(shè)置中,把房產(chǎn)面積和房產(chǎn)總價作為重要的參考要素,房產(chǎn)面積越大、總價越高,持有環(huán)節(jié)的稅費也就越高。

第五,房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場離不開對市場的監(jiān)督,加強對房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的素質(zhì)；嚴厲打擊違法犯罪行為,維護社會主義市場經(jīng)濟；細化行業(yè)標準,減少合同糾紛。

在路徑理論的運用中主要遵循以下四點原則：第一，目標導(dǎo)向原則。路徑的特點就是具有目標性,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇首要原則即是目標導(dǎo)向原則,有明確的目標才有調(diào)控的方向,在目標確定的前提下再來選擇房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產(chǎn)市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調(diào)控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區(qū)別對待；第三，戰(zhàn)略性原則。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟中具有一定的戰(zhàn)略地位,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑的選擇一樣要具有戰(zhàn)略性,路徑要具有延續(xù)性；第四，系統(tǒng)性原則。每一種路徑都有它的正面效應(yīng)和負面效應(yīng),在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇上一定要有系統(tǒng)性,不要顧此失彼,實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

3 當前市場狀況下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇分析

3.1 國家宏觀調(diào)控的特點及存在的問題

(1)調(diào)控急功近利。政策的實施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項政策實施后,短時間內(nèi)達不到理想的效果,就急于出臺下一個調(diào)控政策,等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時,市場反應(yīng)過于激烈,出現(xiàn)年初抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。

(2)調(diào)控缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè),國家在調(diào)控時缺乏系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性?？v觀近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,大都是以單一的調(diào)控方式進行,頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,政策缺乏銜接性、戰(zhàn)略性。

(3)調(diào)控效果不理想。國家宏觀調(diào)控的主要目標是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產(chǎn)平均銷售價格來看,房價在國家宏觀調(diào)控下一路高歌猛進,居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調(diào)控備受質(zhì)疑。

(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房。而在建設(shè)過程中,制定的指標又不能按質(zhì)按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。

3.2 問題原因分析

(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統(tǒng)一性。但分稅制下,地方政府的事權(quán)和財權(quán)不對等,致使地方政府企業(yè)化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發(fā),在對其不利的情況下,地方政府在實施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財政獨行其道。

(2)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響巨大,政府調(diào)控需要考慮國民經(jīng)濟的承受能力。房地產(chǎn)業(yè)是名副其實的支柱產(chǎn)業(yè),其對國民經(jīng)濟的拉動作用不可忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,具有很強的輻射帶動作用,對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控,勢必會影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在當前的經(jīng)濟形勢下,政府的調(diào)控要考慮到國民經(jīng)濟的承受能力,這導(dǎo)致政府調(diào)控畏首畏尾,難見效果。

(3)房地產(chǎn)過分依賴于金融機構(gòu)的支持。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產(chǎn)業(yè)過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業(yè)的發(fā)展,甚至誘發(fā)次貸危機在中國上演。

(4)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不科學(xué)。房地產(chǎn)行業(yè)存在三個環(huán)節(jié)：一是開發(fā)環(huán)節(jié)，二是交易環(huán)節(jié)，三是持有環(huán)節(jié)。而我國的稅收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),對于房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié),國家并沒有相應(yīng)的稅收,在房地產(chǎn)稅收上存在空白。

4 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可行路徑

(1)在房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑上,首先要科學(xué)確定地方政府和中央政府的權(quán)利與義務(wù)。中央政府的政策必須要由地方政府來執(zhí)行,科學(xué)的確定各級政府的權(quán)利與義務(wù)有利于權(quán)責(zé)分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執(zhí)行力,保證中央政府宏觀調(diào)控落實到位。其次降低房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響。大力發(fā)展實體經(jīng)濟,降低房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響；大眾投資渠道,促進資本的有效保值增值。

(2)在房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑上,推行房地產(chǎn)供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產(chǎn)采用完全的市場化,在既定的范疇內(nèi),政府不加干預(yù)；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數(shù)量大,價格太高會影響社會的穩(wěn)定,對于這部分群體,房地產(chǎn)市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設(shè),保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設(shè)有利于體現(xiàn)社會公平、有利于保持社會的穩(wěn)定、有利于和諧社會的營造。

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范機制

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險就是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會受到內(nèi)外環(huán)境的影響致使企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險或使普通股收益發(fā)生大幅度的變動的風(fēng)險。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險也可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配過程中會因不同因素而使房地產(chǎn)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展發(fā)面受到重大的影響。在市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，要想將風(fēng)險和影響完全消除是不切實際的。在這種情況下，就應(yīng)該建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險值降至最低。財務(wù)風(fēng)險防范機制如下：

(一)完善風(fēng)險防范體系

要完善風(fēng)險防范體系，就應(yīng)該建立完善的風(fēng)險防范體系，建立健全的管理機制，抓好內(nèi)部制度建設(shè)，加強對相關(guān)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)并將房地產(chǎn)相關(guān)資金細節(jié)問題落實到實處，將資金細節(jié)落實到實處，明確風(fēng)險監(jiān)管職責(zé)，落實好相應(yīng)人員責(zé)任并明確相關(guān)責(zé)任制。同時要建立健全的成本控制體系，費用支出必須經(jīng)過嚴格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費。

(二)發(fā)揮風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)作用

所謂的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，就是以信息為基礎(chǔ)并貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動始終的全過程，以企業(yè)財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及相關(guān)的資料依據(jù)，通過財會、金融、企業(yè)管理及市場營銷管理等理論，利用數(shù)學(xué)模型或是比例分析法對財務(wù)管理全過程進行控制，在出現(xiàn)問題時能及時采取相應(yīng)的應(yīng)變措施，將房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險降至最低的風(fēng)險預(yù)警機制。要想風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的作用，就應(yīng)該對相應(yīng)的企業(yè)信息進行分析，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險信息進行預(yù)警或提前采取相應(yīng)的措施，降低財務(wù)風(fēng)險。在發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的時候，能夠及時找到致使財務(wù)不佳的根源，使經(jīng)營者能夠財務(wù)相應(yīng)措施，阻止情況進一步惡化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理

(一)確立資本結(jié)構(gòu)

要想對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險進行有效管理，確立合理的資本結(jié)構(gòu)是必不可少的。畢竟公司資本結(jié)構(gòu)合理與否和籌資決策有直接關(guān)系，公司在籌資決策的時候，會根據(jù)企業(yè)的實際狀況，對影響決策的相關(guān)因素進行綜合分析并確立合理的資本結(jié)占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應(yīng)該選擇最佳融資方式、融資對象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對象，管理者就應(yīng)該成本和收益進行權(quán)衡，并在此基礎(chǔ)上對股權(quán)融資和債權(quán)融資進行分析。此外，還要對資金額和期限進行適當?shù)倪x擇。只有將公司的負債率和債務(wù)期限進行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運行。只有對公司成本結(jié)構(gòu)進行合理優(yōu)化，才能更好的實現(xiàn)企業(yè)最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財務(wù)風(fēng)險。

(二)加強對外部環(huán)境的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強企業(yè)，特別是在經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變的今天，受外部環(huán)境的影響更強。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境的變化常給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，這種財務(wù)風(fēng)險是不可預(yù)見的，更無法對其施加直接影響。但是可以根據(jù)外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機制，隨時關(guān)注外部環(huán)境的變化，結(jié)合公司實際情況對風(fēng)險進行預(yù)測，并根據(jù)相應(yīng)的預(yù)測，采取相應(yīng)的措施，制定財務(wù)管理政策，對不合理的措施進行及時調(diào)整。在增強財務(wù)管理應(yīng)變能力的同時，也能降低不利條件對財務(wù)管理活動的影響，進而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險。

(三)提高公司全員風(fēng)險管理意識

要想對財務(wù)風(fēng)險進行相應(yīng)的控制，離不開公司全員風(fēng)險管理意識。首先公司領(lǐng)導(dǎo)要有較強的風(fēng)險管理意識和較強的責(zé)任感，能根據(jù)實際情況做出正確的決策，以降低財務(wù)風(fēng)險。只有領(lǐng)導(dǎo)帶頭，明確相關(guān)部門應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，真正實現(xiàn)權(quán)責(zé)分明，各部門才能更好的配合財務(wù)管理人員進行相應(yīng)的工作，財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識才能得以加強，才能真正地意識到房地產(chǎn)財務(wù)活動的復(fù)雜性和重要性，才能積極地參與到房地產(chǎn)財務(wù)管理中去。也只有這樣，財務(wù)管理人員才能將房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警作為首要目標，以財務(wù)風(fēng)險控制體系為導(dǎo)向，更好的對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)防，使財務(wù)風(fēng)險得到有效控制。

三、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)畢竟是后興起的產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭條件下，容易受內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響而出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和管理是十分必要的。只有加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和管理，才能更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻：

[1]張建朝.房地產(chǎn)公司財務(wù)監(jiān)督的理論與對策研究[J].財政監(jiān)督.2010

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為加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》、建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》、《北京市外地來京務(wù)工經(jīng)商人員管理條例》、《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、掛牌公示制度

本市實施房地產(chǎn)經(jīng)紀掛牌公示制度，各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其下設(shè)的分支機構(gòu)應(yīng)在其住所明顯位置懸掛《營業(yè)執(zhí)照》、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書》正本或《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（分支機構(gòu)）資質(zhì)證書》原件并張貼其全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》復(fù)印件。

二、合同管理制度

（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應(yīng)保留三年以上。未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，不得收取傭金。

（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應(yīng)符合《合同法》的規(guī)定，推薦使用市工商局與市國土房管局制訂的合同示范文本。

（三）、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人負責(zé)制，每份房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應(yīng)有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試合格證》持證人簽字并注明資格證書號碼。

（四）、非因房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的原因?qū)е路康禺a(chǎn)經(jīng)紀事項未完成或部分完成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以要求委托人支付在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中發(fā)生的必要費用，但應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中載明。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀廣告

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀廣告，應(yīng)在廣告中載明機構(gòu)名稱、資質(zhì)證書號碼。廣告內(nèi)容必須真實，不得虛假廣告，不得以其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義廣告，不得允許其他組織或個人以本機構(gòu)的名義廣告。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)規(guī)范

（一）、房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權(quán)屬證明，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗，不得居間不符合出租條件的房屋。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事涉外房屋租賃居間業(yè)務(wù)（所謂“涉外房屋租賃”是指承租人為境外人士或外資機構(gòu)）的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中告知房屋出租人到市涉外安全審查辦公室辦理涉外安全審查手續(xù)，經(jīng)批準后，方可出租。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事外地來京人員房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中告知房屋出租人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機構(gòu)辦理房屋租賃許可證，取得租賃許可證后到房屋所在地公安機關(guān)辦理租賃安全合格證。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中告知租賃雙方當事人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機構(gòu)辦理房屋租賃合同備案手續(xù)，其中涉外房屋租賃應(yīng)到市國土房管局辦理。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的，應(yīng)與委托人簽訂委托合同，委托合同應(yīng)明確委托的具體事項及上述相關(guān)手續(xù)的辦理責(zé)任方。所簽房屋租賃合同應(yīng)注明該房屋的權(quán)屬情況及委托關(guān)系。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以本機構(gòu)名義承租房屋并轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)房屋出租人同意。未經(jīng)出租人書面同意的，不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將本機構(gòu)所承租的房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)負責(zé)辦理上述相關(guān)手續(xù)。

房屋租賃合同的承租人與轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人應(yīng)為同一主體，不得以機構(gòu)員工個人名義承租后以公司名義轉(zhuǎn)租，不得以機構(gòu)名義承租后以個人名義轉(zhuǎn)租。

（二）、存量房買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗買賣雙方的身份證明和房屋權(quán)屬證件，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗，不得居間不符合上市條件的房屋。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中明確標明該房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責(zé)任方。

3.經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)撮合成交的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同中的房屋售價應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀合同約定的售價范圍相符，如有變化，應(yīng)征得委托人書面同意。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得暗箱操作，非法賺取差價。

（三）、商品房（含經(jīng)濟適用住房）代銷業(yè)務(wù)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及所售項目的預(yù)售許可證或權(quán)屬證件，不得代銷未取得預(yù)售許可證的項目或未取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證的現(xiàn)房。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，收取定金或其他費用時應(yīng)與購房人簽訂合同，并約定定金或其他費用的處理方式。

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛投訴的處理

消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其下設(shè)的分支機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的投訴由該機構(gòu)或分支機構(gòu)住所所在地的區(qū)縣國土房管局負責(zé)調(diào)解處理。區(qū)縣國土房管局受理房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的投訴后，應(yīng)將投訴情況通知被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)自接到通知之日起3個工作日內(nèi)向區(qū)縣國土房管局提交調(diào)查說明材料（應(yīng)注明是否愿意接受調(diào)解）及有關(guān)合同（協(xié)議）、發(fā)票（收據(jù)）。區(qū)縣國土房管局根據(jù)投訴人提交的投訴材料及被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提交的說明材料進行調(diào)解并將處理結(jié)果報市國土房管局。

篇11

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈的背景下，怎樣運用科學(xué)的手段引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，怎樣根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，使用先進的計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立經(jīng)濟管理體系，使經(jīng)濟管理體系更加系統(tǒng)全面，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，使房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，已經(jīng)是我們首要的研究課題。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來走向

在經(jīng)濟水平不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越演越烈。房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的興起以及發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用，運用科學(xué)的手段引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將會是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的未來方向。

1.1 合理規(guī)劃建設(shè)用地。搞好“城市經(jīng)營”

在很多人的心目中，“城市經(jīng)營”與“炒地皮”是等同的。其實并不是完全都是這樣。房地產(chǎn)企業(yè)大多是通過接手建筑施工項目，轉(zhuǎn)手出售直接獲利。但是房地產(chǎn)企業(yè)也會建造大型商場、娛樂用房等建筑用來長期出租，這些建筑可以在一定程度上提升所在城市的審美觀，吸引游人前來觀光，甚至是外資前來投資，在增加建筑企業(yè)經(jīng)濟收入的同時也增加城市的經(jīng)濟收入?？偠灾\用科學(xué)手段，合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”，可以在增加建筑企業(yè)經(jīng)濟收入的同時也增加城市的經(jīng)濟收入，一舉兩得。

1.2 強化政府經(jīng)濟職能。市場將逐漸走向成熟化

根據(jù)我國現(xiàn)今房地產(chǎn)的增資速度可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是單純從市場方面看，房市仍處在向成熟過度時期。在未來的日子里房地產(chǎn)市場會漸漸回落。根據(jù)居民的實際經(jīng)濟水平及購買能力，樓市依然會經(jīng)久不衰。目前，我國運用科學(xué)手段，加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，這種調(diào)節(jié)可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)迅速向成熟逼近，使房地產(chǎn)市場越來越成熟，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收入。

1.3 加強政府宏觀調(diào)控。地價將趨于合理水平

房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及了金融和土地兩大產(chǎn)業(yè)，并且將這兩大產(chǎn)業(yè)緊緊連在一起。土地本身就是不可再生資源，現(xiàn)今可供使用的土地資源又十分的缺乏，而金融資源在一定層面上講，是可以無限使用的。如果房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟突然中斷，將會帶來不可預(yù)計的損失。因此，在市場經(jīng)濟背景下，政府加強宏觀調(diào)控是十分必要的，政府應(yīng)該運用各種科學(xué)手段，根據(jù)各地區(qū)的實際情況，對各地區(qū)的房價進行一定的調(diào)節(jié)，使房價更為合理。

2 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系建立的必要性

2.1 有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長、擁有大量資金、受環(huán)境等因素影響大等特點。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特征，項目投資決策是否有效將會是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定及健康發(fā)展的首要問題。建立經(jīng)濟管理體系及有效地實施，提前做好投資評估測試，對投資的風(fēng)險進行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險，避免房地產(chǎn)企業(yè)因此而陷入經(jīng)濟危機中。

2.2 實現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項目運作管理

想要使企業(yè)發(fā)展并且生存下去，就必須要遵循現(xiàn)代企業(yè)管理技術(shù)理論進行有效的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產(chǎn)經(jīng)濟體系方面出發(fā)，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項目的設(shè)計、項目的施工等，十分全面并且系統(tǒng)地顯現(xiàn)出在項目運營建設(shè)過程中核算對象的成本構(gòu)成情況以及預(yù)警經(jīng)濟管理信息系統(tǒng)，最終完成預(yù)期中房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本控制的目標，達到項目運營管理目的。建筑經(jīng)濟管理體系的建立，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在控制成本變動以及掌控投資進度時有依據(jù)可依，保證了房地產(chǎn)企業(yè)管理層對項目實施過程的成本管理和成本控制。

2.3 實現(xiàn)客戶價值最大化，大大增加企業(yè)的效益

建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系，不僅可以實現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項目運營管理，還可以實現(xiàn)客戶價值最大化，大大增加企業(yè)的效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的構(gòu)建可以通過客戶關(guān)系管理體系，十分高效并且全面的對客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的構(gòu)建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進一步使房地產(chǎn)項目運行的效率得到提高，使房地產(chǎn)也銷售人員對銷售業(yè)務(wù)流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業(yè)的經(jīng)濟收入水平，并且使企業(yè)的品牌效益得到提升。

3 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系建立的思路

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的宣傳動員及物資保障

3.1.1 確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的宣傳動員力度

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立需要有先進管理知識的配合，將各個零散的小型系統(tǒng)整合為一個連貫且全面的管理體系。企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立是對企業(yè)內(nèi)部管理體系直接進行調(diào)整，會引起企業(yè)內(nèi)部大量變動，需要企業(yè)管理層的領(lǐng)導(dǎo)以及員工的高度配合才可以實施，需要企業(yè)全體人員參加，嚴重的說，缺少任意人員都有可能會影響企業(yè)經(jīng)濟管理體系的成功實施。因此，在企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施前，有必要加大企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的宣傳，使企業(yè)中的每一個都可以順利的投入到企業(yè)經(jīng)濟管理體系的實施中，從而使企業(yè)經(jīng)濟管理體系順利實施。

3.1.2 確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的人員、物資條件

充足的物質(zhì)資源是經(jīng)濟管理體系實施的首要條件，在經(jīng)濟管理體系實施前，人員和資金提前的合理調(diào)動是至關(guān)重要的。在企業(yè)管理層的許諾下，確保企業(yè)充足自己的運行，并且建立起一個經(jīng)濟管理體系實施小組，經(jīng)濟管理體系實施小組組要由熟練運用軟件和精通管理學(xué)知識的員工組成，該小組可以在經(jīng)濟管理體系實施過程中，協(xié)調(diào)企業(yè)各個部門之間的矛盾，督促各部門完成經(jīng)濟管理體系的相關(guān)任務(wù)，協(xié)助經(jīng)濟管理體系的實施。除此之外，該小組還應(yīng)該及時做好經(jīng)濟管理體系維護人員的培訓(xùn)工作，為經(jīng)濟管理體系提供充足的人員。

3.2 加強系統(tǒng)日常維護，保證系統(tǒng)安全平穩(wěn)地正常運行

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立是一個循序漸進的過程，在建立企業(yè)經(jīng)濟管理體系的過程中，需要不斷地對以建立的企業(yè)經(jīng)濟管理體系進行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業(yè)經(jīng)濟管理體系的日常維護工作看起來雖小，但也是不容忽視的。在企業(yè)經(jīng)濟管理體系建立過程中，通過日常對企業(yè)經(jīng)濟管理體系的維護工作，使企業(yè)經(jīng)濟管理體系不斷完善，從而形成符合企業(yè)特色的經(jīng)濟管理體系。

3.3 通過培訓(xùn)和制定制度。提高員工素質(zhì)

想要使企業(yè)經(jīng)濟管理體系有效的實施并且不斷地完善，根據(jù)企業(yè)的情況制定相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟管理體系的相關(guān)制度是必不可少的。在企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施且正式進入管理的過程中，為了使企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的更有效果，根據(jù)企業(yè)的實際情況，為企業(yè)員工制定相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)濟管理體系規(guī)范制度，將企業(yè)經(jīng)濟管理體系的實施過程分解成每一個細小的任務(wù)，具體分配到每一個員工的身上，是每一個都是任務(wù)去實施企業(yè)經(jīng)濟管理體系，這樣可以調(diào)動員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實施企業(yè)經(jīng)濟管理體系，最終使企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施更加順利，更加完善。除此之外，在企業(yè)經(jīng)濟管理體系實施的過程中，還應(yīng)該組織員工進行企業(yè)經(jīng)濟管理體系的相關(guān)培訓(xùn)，只有通過一定程度的培訓(xùn)后，員工才可以對企業(yè)經(jīng)濟管理體系更加了解，便于企業(yè)經(jīng)濟管理體系的實施，在培訓(xùn)的過程中，員工還可以掌握計算機技術(shù)以及管理方面的相關(guān)知識，使計算機技術(shù)在企業(yè)經(jīng)濟管理體系中更好地得到應(yīng)用，彌補企業(yè)經(jīng)濟管理體系的一些漏洞，使企業(yè)經(jīng)濟管理體系更有利的實施。

4 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理體系建立的具體實施過程中，需要結(jié)合企業(yè)的實際情況，考慮很多因素，包括人力因素、經(jīng)濟因素、環(huán)境因素等。企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立，可以幫助企業(yè)更快速、便捷地收集相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，并及時進行處理，及時了解客戶的需求，及時面對市場的挑戰(zhàn)，降低項目所隱藏的危機，使房地長行業(yè)在競爭日益激勵的市場競爭中占據(jù)更大的優(yōu)勢，總之，企業(yè)經(jīng)濟管理體系的建立，百利而無一害。最后希望本文的相關(guān)理論，可以實踐于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理中，并發(fā)揮一定實效。

參考文獻

篇12

精裝修房設(shè)計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計標準要根據(jù)項目

類別、戶型特點、樓盤規(guī)模、銷售價格來確定。 一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計則應(yīng)該簡潔、實用、經(jīng)濟。

（二）建立精裝修住宅的分級體系及裝修標準。

二、精裝修住宅的設(shè)計范圍、設(shè)計方法及原理。

（一）設(shè)計范圍的界定：住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內(nèi)容。 精裝修房交樓標準部分的設(shè)計內(nèi)容： 主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設(shè)計。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標準的內(nèi)容。

（二）精裝修住宅的設(shè)計方法

1、客戶分析、產(chǎn)品定位。確定住宅精裝修的標準、范圍。

2、在戶型設(shè)計階段介入精裝修設(shè)計內(nèi)容。

3、在施工圖階段與設(shè)備專業(yè)的對接。

4、裝修設(shè)計與公共空間及戶外空間的對接。、

（三）精裝修住宅設(shè)計原理（全面家居解決方案）

全面家居解決方案是從建筑設(shè)計方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、水電氣設(shè)計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經(jīng)有了很大的提升和進步。主要有公共空間系統(tǒng)、玄關(guān)系統(tǒng)、廳房空間系統(tǒng)、廚房空間系統(tǒng)、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)、住宅的收納空間設(shè)計、家政空間區(qū)域、家居智能化系統(tǒng)、人文空間系統(tǒng)九個系統(tǒng)組成。

1、公共空間系統(tǒng)

從入戶大堂到入戶門，設(shè)計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。

2、玄關(guān)系統(tǒng)

玄關(guān)空間的設(shè)計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關(guān)空間既要便于換鞋，放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。

3、廳房空間系統(tǒng)

廳房空間的設(shè)計既要注重品位，又要求舒適。

4、廚房空間系統(tǒng)

從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設(shè)計。

5、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)

衛(wèi)浴的空間設(shè)計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設(shè)計能夠最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。

6、住宅的收納空間設(shè)計

收納空間的設(shè)計應(yīng)該分布在室內(nèi)空間每一個角落。收納空間需要精細化分類。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結(jié)合起來，在美化家居環(huán)境的同時，實現(xiàn)收納功能。

7、家政空間區(qū)域

家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、收納區(qū)的不同分區(qū)和功能要求。

8、家居智能化系統(tǒng)

由于智能家居系統(tǒng)能夠為人們提供更加輕松、有序、高效的現(xiàn)代生活環(huán)境，因此已經(jīng)成為房地產(chǎn)商追逐的熱點。它既契合民眾對于智能化、舒適化生活的深度需求，又為低迷的房地產(chǎn)行業(yè)注入了新的活力。

三、精裝修住宅的運作模式

1、菜單式裝修型

多種設(shè)計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。

2、開發(fā)商引導(dǎo)型

有限的方案（風(fēng)格）選擇，建立統(tǒng)一標準下的部品工廠化制造、專業(yè)化安裝，裝修級別根據(jù)產(chǎn)品定位相對固定。

3、開發(fā)商集成型

統(tǒng)一標準，統(tǒng)一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產(chǎn)品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。

4、專業(yè)公司管理型

由精裝修項目管理公司來總承包統(tǒng)一管理精裝修設(shè)計及部品的研發(fā)、工業(yè)化生產(chǎn)組織、現(xiàn)場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。

四、房地產(chǎn)精裝修成本管理的方法和建議

在精裝修項目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對精裝修工程項目相當重要。

（一）精裝修工程成本管理的通用方法：設(shè)定精裝修成本目標、指導(dǎo)精裝修設(shè)計、精裝修成本測算、工程招投標、竣工驗收與結(jié)算。

在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設(shè)定成本目標，指導(dǎo)精裝修設(shè)計，在成本目標范圍內(nèi)實現(xiàn)精裝修設(shè)計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統(tǒng)一，找出效果和成本的最佳比值，實現(xiàn)價值工程最優(yōu)化。突出裝修亮點，并對設(shè)計單位設(shè)定限額設(shè)計標準。

（二）提升精裝修工程成本管理的建議　 1、精裝修樣板先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對于精裝修工程來說，實體交樓樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在實樓做，將設(shè)計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。

2、裝修風(fēng)格盡量簡約、要突出亮點

簡約式裝修風(fēng)格不僅市場化接受程度高，給客戶留的自由發(fā)揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點。精裝修工程成本要對客戶關(guān)注的地方重點投入，在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛(wèi)生間重點配置，室內(nèi)設(shè)計突出幾個亮點，而其他區(qū)域可以在保證風(fēng)格基礎(chǔ)上、簡約化基本配置，避免功能過剩、而沒有亮點，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上節(jié)約成本。

3、設(shè)計盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標準化、先平面后立面再園林的設(shè)計模式 精裝設(shè)計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設(shè)計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導(dǎo)致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導(dǎo)致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期成本增加。

工序管理難點在于施工單位多，協(xié)調(diào)耗費精力大。成品保護是精裝修工程施工管理的難題，因此成品保護必須得投入更多人力。

五、結(jié)束語

目前，精裝修房屋已成為市場需求趨勢，很多消費者均表示，直接入住精裝修房，省時省力，還可免去與市場打交道的麻煩，愿意購買信得過的精裝修房，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優(yōu)勢，設(shè)計準確定位、盡早介入、合理管控成本，迅速實現(xiàn)低成本擴張，才能在競爭中具備優(yōu)勢。

參考文獻

篇13

    1.1 會計基礎(chǔ)工作薄弱

    會計基礎(chǔ)工作薄弱,國家統(tǒng)一的會計制度執(zhí)行不到位,對外提供虛假或不真實的會計資料,內(nèi)部會計監(jiān)督流于形式。單位負責(zé)人違法干預(yù)會計工作,使秩序混亂、會計信息失真等,擾亂單位會計工作。管理混亂給貪污、挪用單位資金或侵吞單位資產(chǎn)等不法分子可乘之機。因此加強會計監(jiān)督,強化內(nèi)部制度,規(guī)范會計行為和管理,已成為解決當前會計秩序混亂、會計信息失真和維護所有者權(quán)益的重要措施。

    1.2法律意識薄弱

    隨著我國市場化進程的提高和經(jīng)濟改革深入,相關(guān)法律制度逐步得到了健全和完善。如《會計法》明確要求各單位應(yīng)當建立健全的內(nèi)部會計監(jiān)督、內(nèi)部管理制度,并在此基礎(chǔ)上與之配套的規(guī)章——《內(nèi)部會計制度規(guī)范》。但部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機取巧,執(zhí)法不嚴,姑息將就,賣人情給面子的現(xiàn)象普遍。有些單位內(nèi)部管理制度不健全,管理松弛,造成了一些經(jīng)濟犯罪。

    1.3 人力資源政策不健全,導(dǎo)致企業(yè)員工的素質(zhì)不高

    房地產(chǎn)公司員工的能力、誠實品性以及對員工的管理是控制環(huán)境的主要因素。總體來說,我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平、人員素質(zhì)不高,企業(yè)管理者價值觀扭曲、缺乏敬業(yè)精神、缺乏管理能力,人事政策缺乏透明度、缺乏激勵機制、不能夠選拔出合格的人才和調(diào)動人的積極性。

    1.4法人內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)作用不明顯

    許多企業(yè)雖然設(shè)立了董事會、監(jiān)事會,總經(jīng)理班子,但是,在實際工作中,董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴重弱化,往往缺乏有效的監(jiān)督作用。

    2 加強企業(yè)內(nèi)部管理的建議

    2.1建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境

    任何企業(yè)的生存在于一定的內(nèi)部管理環(huán)境之中,內(nèi)部管理環(huán)境的好壞。直接影響到企業(yè)內(nèi)部管理制度的遵循和執(zhí)行,以及企業(yè)經(jīng)營目標、整體戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。加強和完善企業(yè)內(nèi)部管理,應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部管理環(huán)境的建設(shè)。包括經(jīng)營理念、方式和風(fēng)格,組織機構(gòu),授權(quán)和分配責(zé)任的方法。人才資源管理政策和務(wù)實,外部環(huán)境的影響等。只有建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境,才能保證管理制度的真正落實,才能真正達到內(nèi)部管理的目的。

    2.2加強企業(yè)內(nèi)部各方面的內(nèi)部牽制制度

    內(nèi)部牽制是對具體業(yè)務(wù)進行分工,不能由一個部門或一個人完成一項業(yè)務(wù)的全過程,而必須由其他部門或人員參與。并且與之銜接的部門能自動地對前面已完成的工作進行正確性檢查。它由適當授權(quán)、不相容工作的責(zé)任分工、憑證和記錄、接近控制,獨立檢查等環(huán)節(jié)組成。這種制約包括上、下級之間的互相制約、相關(guān)部門之間的相互制約。如會計信息收集、歸類過程中。除了制單外,必須有復(fù)核并由財會主管批審;又如現(xiàn)金流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)中,現(xiàn)金收支的審批、收入和支出、印鑒的報關(guān)、記賬等業(yè)務(wù)應(yīng)分工管理,互相牽制。在內(nèi)部牽制中。必須采取工作輪換制,這樣才能有更好工作的效果。工作輪換制是根據(jù)不同崗位在系統(tǒng)管理中的重要程度,明確規(guī)定并嚴格控制每一員工在某一崗位的履職時間。對關(guān)鍵崗位應(yīng)頻繁輪換,次要的崗位可少一些。從輪換中暴露出存在的問題揭示制度的缺陷、管理的缺陷。

    2.3加強企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管理

    建立嚴密的企業(yè)內(nèi)部管理制度是安全,有效的財務(wù)管理的基礎(chǔ)。結(jié)合企業(yè)實際,嚴格按《會計法》和《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的要求設(shè)立財務(wù)管理的程序和崗位,稽核監(jiān)督的辦法。

    2.4加強企業(yè)內(nèi)部稽核制度

    在激烈的競爭壓力下,企業(yè)較多地強調(diào)生產(chǎn),不同程度的放松了內(nèi)部管理。沒有正確處理好發(fā)展與管理的關(guān)系,輕視內(nèi)部稽核的作用,企業(yè)的經(jīng)營者認為,稽核部門不能創(chuàng)造效益,還有占用人員編制增加經(jīng)營成本,沒有從根本上重視內(nèi)部稽核制度建設(shè)。企業(yè)經(jīng)營管理的很多案例表明,一些問題的發(fā)生,并不是因為沒有制定,而是沒有嚴格自執(zhí)行制度,缺少內(nèi)部稽核制度。

    2.5加強企業(yè)內(nèi)部審計制度

    內(nèi)部審計作為企業(yè)內(nèi)部管理體系的一個重要方面,其主要任務(wù)是相對獨立的監(jiān)督本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動是否按照所指導(dǎo)的方針政策和計劃執(zhí)行,對內(nèi)部單位財務(wù)收支的真實、合法、效益進行監(jiān)督。它主要是為企業(yè)經(jīng)營者服務(wù),當前有較多企業(yè)輕視內(nèi)部審計的作用,將企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)合并,這就是企業(yè)內(nèi)部審計無法發(fā)揮作用。如果要發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計的作用,就必須保證內(nèi)部審計機構(gòu)的相對獨立性,直接對董事會負責(zé),這樣才能夠真正發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計的作用,監(jiān)督和保護企業(yè)的資產(chǎn)、財產(chǎn)安全,監(jiān)督企業(yè)朝著合理、合法的良性方面發(fā)展,保證企業(yè)內(nèi)部管理制度的正確執(zhí)行。

    2.6 加強會計基礎(chǔ)工作, 提高工作人員素質(zhì)

    會計人員是會計工作的主要承擔(dān)者,會計基礎(chǔ)工作是會計人員從事會計工作最直接的對象。為此,加強會計基礎(chǔ)工作,要做好如下兩點:

    (1)要提高會計人員的政治素質(zhì)

    市場經(jīng)濟中,會計人員的職業(yè)準則和職業(yè)道德極為重要。誠信是市場經(jīng)濟的基石,也是會計人員安身立命之本。當前會計信息的失真及弄虛作假,賬目混亂,都與會計人員的職業(yè)道德、政治素質(zhì)有關(guān)。故要提高會計工作的質(zhì)量,增強會計監(jiān)督的力度,必須重視會計隊伍的自身建設(shè),要純潔會計隊伍,加強對會計人員的思想道德教育;在會計人員的培養(yǎng)使用上,要宣傳正面典型,樹立正氣,形成積極向上的職業(yè)道德氛圍,進一步加強對會計人員的職業(yè)道德、法律法規(guī)教育。

    (2)要提高會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)