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1我國房地產經紀管理的時代背景

國內的大部分的房地產企業單位的經濟管理都是以企業本身的經濟管理制度為基礎的，在最基本的業務管理方面頗有成效，但是依然還是有一些房地產企業對經濟管理存在非常多的問題，這種理解不到位使得房地產企業在經濟管理方面出現了混亂，而新時代的社會市場發展越來越迅速，也需要更加專業的管理制度，這也使得房地產企業的經濟管理所存在的問題越來越難以處理。國內的房地產經濟管理的管理層不僅僅是對經濟管理存在誤解這一個問題，同時又缺少相關的監管制度，這也使得財務信息變得混亂。［1］在實際工作中，董事會、監事會對企業的監管只是留存于形式，并沒有有效的監管，部分工作人員視法律為無物，再加上監管制度的缺失，便給那些不法分子帶來了犯罪條件。

2我國房地產經紀管理中的不足

2.1經濟管理體制不完善。隨著時代的不斷進步，房地產企業的經濟管理制度也在不斷地進步，但是政府的房地產企業經濟管理相關部門依然很難有效地控制房地產的經濟管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經濟管理政策，也出臺了多項調控方案，但是并沒有達到預期的效果?，F代的中國，房地產行業正在處于一個改革階段，房地產帶來的經濟利益是很多地方政府的主要經濟來源，所以房地產經濟管理中的制度不夠健全需要引起政府相關部門的重視。2.2房地產經濟管理的政策制度細化程度不夠。近期國務院連續頒布多項房地產經濟管理的調控政策，主要目的為了達到房地產行業能夠可持續發展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是各方政府的房地產管理的相關部門并沒有考慮實際情況，忽視細節，這便造成調控政策很難執行下去。這也使得一些房地產企業利用政策中的漏洞，在經濟管理中投機取巧，對國內的房地產行業帶來了惡劣的影響。如經濟適用房政策、房屋公積金貸款政策等，這些政策的管理目標建立的不夠準確，這給房地產行業的有序發展帶來了不利的影響。［2］2.3房地產企業經濟管理形式化嚴重。當前有許多房地產企業并不看重政府所推出的管理機制，對政府所要求的規范，房地產企業項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業管理者的重視。我國相關的經濟法規對其責任劃分不夠明確，導致中央政府與地方政府管理出現混亂，致使政府對房地產企業的財務監管不到位，政府的相關部門監督不到位也使得企業財務監督很難有效地實行下去，混亂的管理導致房地產企業的經濟管理很難有效發展，由此可見，明確劃分政府相關部門的管理職責是解決房地產企業經濟管理嚴重形式化的有效途徑。

3房地產經紀管理的建議

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一、房地產經濟管理的重要性

經濟管理，即經濟管理者對經濟活動實施管理的過程。通過對經濟活動實施有效管理，促進預期目標的進一步實現。對于房地產行業而言，經濟管理通過提供生產力，促進生產潛力的發揮，進而創造更多的經濟價值。房地產經濟管理工作是一項長期而復雜的工程，其整個工作流程形成科學的管理系統，不僅能夠有效激發工作人員的工作熱情，提高工作積極性，而且能夠將個人與企業的發展目標緊密地聯系起來，進而促進企業發展目標的實現。同時，房地產經濟管理對經濟活動具有一定的監督作用，對房地產企業運行過程中存在的問題及時發現，找出問題存在的根源，盡早采取有效應對措施，將房地產企業經濟損失降至最低。另外，房地產經濟管理能夠對各部門工作進行全面協調，強化部門溝通，在保證部門職能得以充分體現的同時，進一步實現資源的有效利用，為企業帶來更大的經濟效益。

二、房地產經濟管理中存在的問題

(一)管理目標不明確

就房地產經濟管理現狀而言，雖然在政策上做出相應調整，但在管理目標與長期規劃方面不夠明確，對經濟管理工作認識不足，導致企業在運行過程中缺乏具有前瞻性的政策目標。當前，房地產行業缺乏連續性的管理政策，使得管理目標模糊不清，短期政策的制定與長期政策的控制目標不一致，甚至存在相互矛盾的現象。如此一來，就會引起房地產行業的管理動蕩，削弱經濟管理效果，不利于房地產行業的長遠發展。

(二)經濟管理停留于表面

為了進一步規范房地產行業發展，政府短時間內出臺了若干政策規定，且進行了密集推行。但就發展現狀來看，許多房地產經濟管理政策只是停留于表面，難以有效落實，相關部門執行不力，影響相關政策的貫徹效果。另外，還有許多經濟管理政策缺乏可實施性，政策細則與實施原則不相符，落實起來容易出現問題，再加上管理部門管理職責不明確，一旦出現問題就會出現相互推諉的現象，使經濟管理政策難以發揮其作用。

(三)房地產市場的泡沫經濟現象

在我國，房地產行業競爭非常激烈，且會占用大量資源、資金等，容易導致泡沫經濟現象的產生。近幾年，我國各地房地產市場交易量不斷下降，而交易價格卻不斷上升，許多購房者都在持觀望態度，這就給房地產開發商帶來巨大的降價壓力，導致房地產交易價格急劇下降，進而導致資金鏈斷裂。部分地方政府通過提升交易價格短期內促進地方經濟增長，但一旦出現“硬著陸”現象，就會對經濟的健康發展產生嚴重影響。

三、房地產經濟管理策略

在我國，房地產經濟在國民經濟的發展中占據著至關重要的地位，因此，在經濟管理方面必須正視其存在的問題，經全面分析采取有效措施予以解決，以進一步促進房地產行業的健康發展。

(一)明確發展目標

房地產行業要想實現健康長遠發展，首先應明確其發展方向，樹立長遠的發展目標。在制定發展目標時，應首先分析自身發展情況，與社會發展需求相結合，保證發展目標的正確性與科學性。而在房地產管理政策的制定上，應樹立長遠的發展規劃，通過對當前經濟的發展現狀、居民的住房需要及生活水平等各方面的綜合考量，制定相應的政策法規。

(二)控制開發成本

房地產開發成本對房地產經濟效益及使用價值均產生重要影響，因此，必須對開發成本加以控制與管理。首先，作為經濟管理者，應增強成本控制意識，減少資金浪費，最大限度地發揮各項資金的使用價值；其次，通過相關制度的規定，對經濟漏洞予以制止；最后，針對工程實施情況，制定成本控制制度，通過責任分包制的實施，促進相關制度的有效落實。

(三)轉變經濟補償方式

第一，房地產補貼形式的轉變。當前，我國采用經濟適用房與廉租房兩種方式給予低收入居民經濟補貼，但現實是分配不合理，大部分被房地產投資者所占有，導致該方式的補貼功能并未得到有效發揮。因此，可采用資金補貼的形式，將房地產補貼資金直接與低收入人群對接，提高其購買力。第二，強化房地產經濟管理。房地產行業的發展對居民生活水平產生直接的影響，因此，應在完善住房補貼政策法規的同時，適當增加對房地產的經濟管理力度，通過房地產調控細則的科學制定，確保經濟管理政策的有效落實。

四、結束語

綜上所述，房地產事業的不斷發展對我國國民經濟的增長起到重要作用，一方面明顯提升了人們的居住水平，改善了居住質量，另一方面，促進了社會的不斷進步與發展。因此，在房地產經濟發展過程中，應不斷提升經濟管理水平，更新管理理念，正確面對經濟管理問題，通過對相關問題的全面分析，有針對性的采取有效的應對策略，在提升房地產經濟管理水平的同時，促進國民經濟的健康可持續發展。

作者:厲保全 單位:山東省日照市五蓮縣房地產管理中心

參考文獻：

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一、國內房地產經濟的發展現狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產行業的快速發展提供了條件。我國的房地產價格由于受經濟危機的影響，出現短暫的價格下跌，隨之以后出現再度增長的情況，但是房地產行業已經成為我國經濟結構重要的組成部分。房地產行業的快速發展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經濟的發展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產經濟不僅僅是簡單的經濟結構，還直接影響著我國居民的經濟消費水平。房地產行業涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯系，是我國國民經濟的重要支撐，對于社會經濟的發展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產事業快速發展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產市場發展速度過快，大部分企業缺乏核心競爭力，企業整體素質比較低，給群眾買房造成很大的經濟壓力。國內的房地產企業一般都有企業的經濟管理制度，但是很多房地產企業并未意識到經濟管理的重要性，企業也缺乏完善的監督體系，導致企業的經濟管理缺乏條理性。

二、國內房地產經濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產行業的發展取得很大的進步，但是在經濟管理過程中還出現一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩定性。目前對于我國的房地場行業來說，實現房地產市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產市場經濟管理的主要目標。但是，國內大多數房地產企業缺乏經濟管理意識，在房地產行業的發展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經濟管理缺乏規范化。政府在管理房地產的過程中，出臺的政策不能順應現行的房地產發展，對于房地產缺乏相應的監督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩定性，不利于房地產市場的有秩序的運行。部分企業經常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產行業的健康發展；

第二，房地產的經濟管理機制不健全。我國的房地產行業有多年的發展歷史，但是在經濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產的經濟管理工作，出臺了很多相應的政策法規，但是這些政策法規并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產正處于快速發展時期，它是一個低成本、高利潤的行業，是地方經濟發展的支撐產業，也是地方財政收入的主要來源。我國對經濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發揮應有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規體系。我國的房地產行業目前還處于快速發展的階段，但是缺乏完善的法律法規體系保證房地產市場的正常運轉。通過分析外國的房地產市場的發展情況和經驗得知，完善的法律法規體系是保證房地產市場正常運行的重要前提和基礎條件。我國目前的法律法規建設步伐遠遠落后于房地產發展的速度，不能滿足房地產經濟快速發展的需求。政府主要依靠自身的行政權威去管理房地產經濟的發展，缺乏與房地產經濟發展相配套的法律法規體系，導致房地產的市場運行缺乏科學化和規范化。我國制定了很多保證房地產運行的法律法規，可是這些政策大部分成了擺設，不能發揮應有的法律效力；

第四，在房地產開發的過程中沒有實現資源的優化配置。我國對于房地產的發展缺乏詳細的規劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產開發中如果資源沒有實現有效利用，直接影響城市其他行業的發展。另外，房地產企業在進行房地產投資之前必須考慮好成本問題和公共設施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩定性，房地產行業本身容易出現泡沫經濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設施，這就容易導致土地價格出現泡沫現象，從而形成房地產的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產的泡沫經濟形成。銀行是一個特殊的組織結構，具有一般企業的逐利性，而房地產作為固定資產，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產行業的重要力量。企業為房地產開發商商提供大量的信貸資金，幫助開發商謀取更多的經濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩定發展。

三、為解決國內房地產經紀管理問題提出的相應對策

由上文可知，國內的房地產經濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發展規劃。隨著社會主義市場經濟體制的不斷深入發展，我國的經濟結構和發展方式也發生了一些變化，很多企業開始意識到房地產行業對于人們居住條件的改善和國民經濟增長具有重要的推動作用。因此房地產企業在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發，明確房地產經濟管理的目標，根據企業的實際情況制定長期發展戰略規劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經濟穩定發展和提升綜合經濟實力的重要保證。根據時間長短的不同，可以把經濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業的發展方向，可以用來指導房地產的發展，進一步帶動其他行業的經濟增長，促進房地產市場的有序進行；

第二，建立健全現有的管理體系。目前國內的房地產經濟管理過程中出現一些問題，這些問題的引起原因比較復雜，只有通過改革房地產的管理體系才能解決目前國內的房地產市場秩序混亂的問題。房地產企業應該充分發揮政府經濟職能在市場經濟中的宏觀調控作用，遵循市場經濟規律，堅持市場調節和政府宏觀調控相結合，最終建立一個科學、規范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產行業的可持續發展提供一個和諧、美好的社會環境。

第三，做好相關法律法規的完善工作。法律法規的完善工作是一個長期積累和發展的過程，需要從我國具體的基本國情出發，結合目前國內房地產經濟管理中出現的問題，建立和完善現有的法律法規體系，保證房地產市場經濟的正常開展，實現房地產經濟管理的科學化和規范化。建立完善的符合房地產行業發展規律的法律法規體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產行業的發展，同時還能為房地產市場經濟的正常運行提供一個良好的社會環境。

總而言之，房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，對經濟的發展具有重要的推動作用，因此，政府應該積極應對國內房地產經濟管理中出現的問題，提出相應的解決對策，更好的促進房地產經濟的健康發展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產經濟管理的問題與對策[J];貴州農村金融;2011年04期

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一、我國房地產經濟管理過程中存在的問題

（一）缺乏連續性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調整房地產市場供需平衡方面，以此控制國內房價的增長速度和供應數量。然而，我國政府在房地產市場管理方面，存在缺乏連續性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產市場需求。目前，我國政府不能從本質上認識對房地產市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經濟管理政策，不能對房地產行業進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。

（二）相關法律、法規體系的不健全。從國外房地產經濟管理經驗來看，房地產經濟管理政策有效執行的前提是完善的法律、法規體系。目前，我國房地產行業處于初級發展階段，房地產經濟管理缺乏完善的法律、法規。雖然房地產經濟管理貫穿于房地產開發、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產整個階段的經濟管理法。同時，我國房地產法律、法規建設落后于我國房地產行業發展，經常出現房地產法律存在真空的現象。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。

二、我國房地產經濟管理建議和對策

在充分了解我國房地產經濟管理現狀的基礎上，分析房地產經濟管理存在的問題，利用歸納、總結和分類的方法，提出我國房地產經濟管理對策。

（一）制定連續性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產業經濟結構調整和產業發展方式轉變，所以我國經濟發展的關鍵就是“轉型和發展”?！拔覈枰浞终J識房地產行業對于改善國民居住條件和提高生活質量的重要作用，以及其在我國經濟增長的特殊地位?！闭枰贫ㄟB續性發展規劃。我國房地產行業處于初級發展階段，需要制定連續性發展規劃，以保證房地產行業健康發展。同時，在連續性發展規劃的背景下，政府需要明確房地產經濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉居民實際居住需求和城鎮化建設需求之間的矛盾。連續性政策的制定可以維護社會的穩定，促進國民經濟和諧，保證房地產經濟管理目標的實現。其三，應制定長期發展規劃。在了解我國房地產行業發展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產行業經濟管理長期發展規劃，以此保證房地產行業健康、穩定地發展，避免出現“越長越調，越調越長”的調控常態。從房地產市場發展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產市場經濟管理目標進行明確規定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產行業經濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產市場的違法行為。

（二）完善相關法律、法規體系。目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其一，房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定?！拔覈枰⒎戏康禺a市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策?！逼涠?，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進《房地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。

（三）完善我國房地產經濟管理途徑。我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。

三、結束語

我國房地產市場處于初級發展階段，相關法律、法規還不完善，大大影響了我國政府經濟管理的執行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產市場情況，加強對房地產經濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產市場健康、穩定的發展。另外，我國政府應該借鑒國外房地產經濟管理的先進經驗，提高我房地產經濟管理水平，促進我國房地產行業健康發展。

參考文獻：

[1]余凱.中國房地產宏觀調控的長效機制研究[J].首都經濟貿易大學學報，2008（4）：12.

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從表面上來看，我國房地產行業發展較為繁榮，但是探究到行業內部，其實還是存在較多問題，而且這些問題嚴重威脅到我國房地產行業的可持續發展，不能忽視。

為了加大對房地產行業的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價的快速增長，但是從實際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題，反而加大了租房者的負擔。土地、原材料、人工、機械等房地產行業所需要的物質成本不斷上漲，造成房地產行業的成本上升，間接推動了房地產價格的上漲。另一方面，一是消費需求還在增加，使得房地產的交易量也不斷增加，二是我國實施城鎮化的發展戰略，也將推動房地產行業的發展。當前我國房地產經濟管理的原則是實行土地國有化，將土地所有權、使用權和經營權相互分離，這樣有助于國家對土地進行整體規劃，也有助于相關政策的順利執行。

二、當前房地產經濟管理過程中存在的問題

（一）政策大多為短期政策，缺乏連續性

最近幾年，我國將房地產市場的調控重點放在供需平衡上，但是大多數政策都是短時間內的，缺乏連續性的政策，沒有從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，無法進行長期有效的管理。同時，政府在制定短期政策和長期政策時，所控制的目標會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機者提供了擾亂市場獲利的機會，不利于我國房地產行業的穩定發展。國家相繼經濟適用房、房產稅收、國五條政策都暴露出我國對管理目標模糊的事實。

（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監督制度

政策出臺的目的在于加強市場管理，促進房地產行業健康發展，但是當前諸多政策流于形式，政策的執行缺乏相應的監督體系。一方面房價持續上漲，使得購房者的壓力進一步增大；另一方面民間出現了大批的炒房者，進一步抬高了房屋價格，導致我國出臺的諸多房地產經濟管理政策都無法有效地發揮其效果。另外，中央政府和地方政府實行兩級監管，導致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時對于管理的職責和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國房地產行業出現“上有政策，下有對策”的惡性循環體系。房地產屬于高回報產業，房地產是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現權錢交易等腐敗情況，影響中央政府的經濟管理效果。

（三）相關法律、法規體系的不健全

法律、法規體系的健全是進行有效房地產經濟管理的前提，雖然我國房地產行業發展較為繁榮，但是法律體系的建設嚴重滯后，導致房地產行業有不少漏洞并誕生不少投機者擾亂市場。當前我國房地產經濟管理的文件或政策大多由國務院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴肅性、穩定性和長期性，使得房地產行業經常出現無法可依、有法不依、執法不嚴的局面。

三、解決我國房地產經濟管理過程中問題的建議和對策

（一）制定連續性政策，做到長期管理

首先，我們對城市要進行合理定位，從區域位置、實地觀摩、資料調查和歷史情況這四方面來對城市進行定位，根據城市的定位確定相應的發展戰略，然后政府制定連續性發展規劃，明確房地產經濟管理的目標，緩解需求與建設之間存在的差距和矛盾，維護社會和諧穩定，促進經濟持續發展。最后，我國長期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規定房地產經濟管理的目標和自己的角色，發揮自身的作用，引導國民進行健康的住房消費。

（二）建立健全管理機制

健全的管理機制可以使房地產良性發展，政府要發揮經濟管理在房地產行業的作用，使房地產行業本身和國家調控都能促進房地產行業健康、穩定的發展。另外，中央政府需要調整財稅制度，降低地方政府財政對房地產行業的依賴性，并對的情況嚴厲打擊，并挑選典型案例對地方政府進行教育，維護市場環境，促進房地產行業健康發展。

（三）完善法律、法規體系

目前，我國出臺與房地產相關的法律法規只有《土地管理法》《城市房地產管理法》和《建筑法》幾部，數量比較少，而且缺乏具有行業針對性的《房地產法》，相關部門應快速推動《房地產法》的出臺，使我國在進行房地產經濟管理和出現房地產經濟糾紛時做到有法可依。從過去幾次國家的調控政策來看，效果不是很理想。

（四）開展實際勘察，了解土地住房居住情況

地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴，導致不少違建工程，另外有些開發商在取得土地審批之后，由于種種原因導致工程建設無法正常進行，造成土地資源的閑置浪費。對于這種情況，各級政府應定期對轄區的土地使用情況進行調查，對閑置土地要回收或重新規劃，嚴厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應定期統計閑置房屋數量，結合實際購房需求，從而判斷房地產行業是否處在健康狀態，建立房地產市場預警系統，幫助政府制定長期的房地產經濟管理規劃。

（五）轉換經濟補償方式，滿足房地產的實際需求

雖然我國總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。就如何解決房價高這一民生問題，可以采取經濟補償的形式，對于購房者，可以對其經濟狀況進行調查和評估，根據地區的不同和購房者的經濟狀況不同制定相應的補償標準，縮小低收入人群與高房價之間的差距。當前我國采取的廉租房和經濟適用房政策，執行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。

（六）提高環保意識，增強生態觀念

房地產經濟的開發理應與環境的發展相協調，房地產開發商必須不斷增強環境保護意識，只有這樣，房地產經濟才能持續健康長遠發展。在開發投資項目時要對當地的生態環境進行調查，認真聽取專家意見，開發建設過程中更要科學規劃，合理利用土地，提高開發土地的生態經濟效益，積極發展園林綠化，建立房地產開發與環境保護協調發展的綜合決策機制和協調機制，將“綠色空間、綠色家園”的開發設計理念貫穿于開發建設過程始終，使房地產經濟成為生態環境的有機組成部分。

四、結束語

由于社會的日益發展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足使用需求，從而給房地產行業的快速發展提供了先決條件。但是由于房地產行業發展得過快過熱，在發展過程中出現了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進行調控，但是成效有限。我國需要準確、客觀地了解房地產行業的發展現狀，借鑒國外先進管理經驗，在提高我國房地產經濟管理水平的前提下，促進我國房地產行業健康穩定的發展。

（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）

參考文獻

[1] 崔光燦.房地產價格與宏觀經濟互動關系實證研究――基于我國31個省份面板數據分析[J].經濟理論與經濟管理，2009（1）.

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一、房地產經濟管理中存在的問題

隨著房地產行業的快速發展使得各個房地產企業開始注重房地經濟管理工作，為提高自身實力開始加強對房地產的經濟管理力度。但是在實際的管理過程中依然存在著許多問題。

1.房地產經濟管理缺乏正確認識

房地產經濟管理中存在眾多問題，最為突出的就是企業對房地產經濟管理的認識不足，大部分房地企業認為房地產經濟管理與企業財務管理具有一定的關系，因此企業將房地產的經濟管理工作交給財務部門進行管理，這樣的做法使得很多相關部門的工作受到影響。

2.房地產經濟管理體系不完善

出于促進房地產行業適應社會發展目的，國家對房地產經濟管理加大重視力度，先后制定了不少相關規定和法律，但是在實際的實施過程中并沒有起到多大成效，房地產經濟管理沒有過多改善。這主要是因為政策實施過程中并沒有與實際情況相結合，導致政策的實施難以解決實際問題。

3.房地產經濟管理缺乏長遠目標

我國整個房地產事業存在著一個普遍問題就是缺乏長期發展目標，政府制定的相關政策也缺乏一定的科學性和合理性。一般的房地產制定的企業發展計劃都是按照短期的，同時政府對其存在的問題分析和結論也存在著一定的片面性，其措施也不能充分的解決房地產經濟管理中存在的問題。很多房地產企業只顧眼前經濟利益，對管理制度制定不當，導致企業的發展受到阻礙。

二、房地產經濟管理的策略分析

1.正確認識房地產經濟管理

房地產經濟管理與房地產企業的各個部門都有一定的聯系，好的經濟管理可以增強企業各部門之間的聯系，使得各個部門之間的功能充分發揮，并能夠促進各部門的工作效率的提高，對房地產行業的發展具有不可代替的作用。企業要想使房地產經濟管理的目標得以真正實現，就要樹立正確的認識，企業應該對房地產經濟管理采取有效的管理措施，運用科學的辦法對其進行管理，房地產項目施工之前根據其實際情況制定周密、合理、科學、有效的經濟管理計劃。在進行投標之前要對自身實力有所把握，并且要對當地的實際情況進行事先考察，比較自身情況是否符合其要求，正確認識房地產經濟管理工作內容，企業每位員工都對企業的經濟管理工作要貢獻自己的一份力量。

2.制定完善的房地產經濟管理體制

作為房地產企業，要制定合理的經濟管理體制，促進自身與市場的適應能力和自身的調節能力，使得企業能夠順應市場的發展和變化，企業要根據實際情況靈活運用管理制度。只有這樣，企業才能得到良好的發展空間。這就要求企業加強自身的實力以及制定完善的管理制度。在實際的實行過程中若有問題可以及時的采取解決措施、盡可能降損失。國家要對房地行業進行有效的宏觀調控，中央政府和地方政府相互協作，對房地產經濟活動進行監測，避免違規行為的出現，以此促進房地產行業的健康穩步發展。

3.找準發展方向，制定長遠發展目標

房地產企業要明確并制定長遠的發展目標，這對企業的可持續發展具有關鍵作用，企業在制定目標前，要充分了解當前市場發展動向以及自身實際情況以確保制定方案的科學有效。另外國家在制度制定時也要根據社會的現狀制定順應時展的管理制度。政府對制度執行時要針對不同情況對不同問題進行有效解決，加強政府執行力度，真正做到政府對房地產的宏觀調控。房地產經濟管理者要正確理解政府頒布的各項制度和法規，管理人員要樹立正確的經濟管理理念，充分利用政府制定的法律法規，對企業的經濟管理樹立長遠目標，使得企業的經濟管理制度順應社會以及房地產市場的發展趨勢。

三、結束語

當前房地產行業發展迅猛，它不僅為人們創造了舒適的生活環境，并且在很大程度上提高了我國經濟水平。房地產的發展離不了科學的房地產經濟管理體系，但在現有的房地產經濟管理中存在著許多問題，例如：企業對房地產經濟管理認識不足、缺乏完善的經濟管理體制、在管理上沒有長遠的發展目標等。這就要求企業加強房地產經濟管理體制的建設，政府要通過宏觀調控的方式對房地產行業進行控制，以促進房地產行業的健康發展。

參考文獻：

[1]王向前. 分析我國房地產經濟管理中存在的問題與對策[J]. 黑龍江科技信息，2012，04：150.

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1、房地產價格的特征

1.1地域性

房地產即不動產，其固定不變的區位是決定價格的一個根本因素。房地產地域性的特征不但使其外部效應表現得更為突出，使房地產市場隱含一定的地域性壟斷。

1.2異質性

房地產由于其區位、自然、經濟的差異和建筑物式樣、朝向、規模、裝修、設備等方面的差別，強化了其異質性。房地產商品的異質性主要表現為位置固定性、質量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產市場上不能實現統一價格。

1.3趨升性

房地產價格一般具有趨升性。長期來看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導致房地產具有增值、保值性。房地產商品的相對稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費者收入水平提高及技術持續進步等多種因素決定房地產價格的趨升性不可避免。

1.4權益性

房地產價格實際是一種權益價格。由于價格是對依附于房地產上的權利的衡量，實物狀況相同的同一宗房地產按其不同的權益要求而可以具有不同的價格。

1.5政策性

房地產行業關系到國計民生，其市場發展形態和價格水平受到政府政策的重要影響。土地市場受政府的嚴格把控，土地的權屬性質、稀缺性以及耕地保護的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類土地利用規劃以及相關土地保護政策都會對區域土地價格產生重大影響。國家和地方各種宏觀經濟政策及房地產業本身的調控政策對房地產價格的影響也很大。

1.6多樣性

房地產價格既可以用買賣價格即出售價格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當的折現率折現，就可能得到買賣價格。

2、房地產價格的決定

在市場經濟條件下，房地產商品的價格及變化趨勢由供給與需求共同決定；反之，房地產商品的價格水平及變化又引導供求數量的調整。房地產供給是指在一定市場條件下房地產的生產者或持有者愿意并能夠提供給市場的房地產數量，它反映出市場條件與生產者或持有者供應意愿之間的對應關系。這里的市場條件包括房地產價格、需求者收入水平、相關商品的價格，建材、家具等互補品、消費者偏好、廠商營銷手段和價格預期等。在房地產供小于求時，形成賣方市場，價格上升，供給增加，需求出現減少，實現均衡。反之亦然，市場機制運行的結果是最終趨向于市場均衡。

3、房地產價格的構成

房地產價格主要由房地產開發成本和利潤兩大部分構成。其中，房地產開發成本是開發企業在開發和銷售房屋的過程中發生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營銷管理等各種支付。利潤指房地產開發企業在銷售房地產的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤總額往往由營業利潤、投資收益和營業外收支差額三部分構成。開發成本是決定開發企業回報以及下一生產周期房地產供應的重要因素。只有房地產價格等于或大于開發成本，開發商才能補償耗費的資金，開發活動才能夠持續下去。開發成本的構成是以生產費用為理論基礎的成本價格的組合，它與市場價格有房地產開發建設涉及較多環節，所以開發成本的構成包含較多內容。以住宅開發為例，從房地產開發企業經營核算看，主要包含以下幾部分。

（1）土地費用。土地費用包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。由于土地自然供給有限，經濟供給缺乏彈性，土地費用在房地產價格中所占比例有逐步上升的趨勢。

（2）前期工程費和建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是用于建安工程建設的總成本費用，即房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例較大。市政公共設施費用。

（3）管理費用。管理費用主要包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、培訓費、養老保險費等，一般在整個成本構成中所占比例較小。

（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開發項目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關系，其所占成本構成比例相對不穩定。

（5）稅費。包含稅收和行政性費用兩部分。

4、房地產價格的分類

房地產與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產市場的特殊運行規律，決定了房地產價格的分類形式具有多樣性。不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類：

（1）成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。

（2）市場調節價、政府指導價和政府確定價。

（3）基準地價、標定地價和房屋重置價格。

（4）土地價格、建筑物價格和房地價格。

（5）總價格、單位價格和樓面地價。

（6）所有權價格、使用權價格和其他權益的價格。

（7）買賣價格、租賃價格、典當價格、抵押價格、保險價格。

（8）現房價格和期房價格。

（9）起價、標價、成交價和均價。

（10）保留價、起拍價、應價和成交價。

參考文獻

[1]劉亞臣.房地產經營管理.大連：大連理工大學出版社，2008.3

[2]朱丹.地價與房價的關系不同觀點分析.商情，012年

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1 路徑理論的介紹

路徑通俗的理解就是到達目的地的路線。房地產宏觀調控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運用科學的手段,以期達到預期效果的途徑。

第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標,沒有目標就構不成路徑,這如同汽車導航系統一樣,必須設立一個行駛目的地,導航系統通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達目的地所走過的路線就是路徑。

第二,路徑具有現實性。脫離現實的路徑就像空中樓閣,不切實際,只有從實際出發,才能找到確實可行的路徑,達到預期的目的。

第三,路徑具有系統性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復雜的環境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統籌運用,系統的構成達到目標的路徑。

路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產宏觀調控手段主要包括經濟手段、法律手段、行政手段。經濟手段是指通過調整各市場主體的物質利益關系,影響經濟行為的一種宏觀管理手段。主要包括財政政策、貨幣政策；法律手段是指根據一定的立法程序,將經濟運行發展的規律和準則加以固定,并通過司法、執法活動對特定社會經濟現象進行管理的一種手段。包括專業性規范和相關性規范；行政手段是指憑借上下級領導關系和管理權限的大小,通過行政命令的形式自上而下進行管理的一種手段。行政手段包括：計劃手段、規劃手段、行政管理手段。

2 路徑理論下房地產業宏觀調控的選擇與實現

第一,房地產供給調控路徑。房地產供給調控路徑主要針對房地產市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發商、中介以及少量房地產持有者。該調控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產供給,以期達到市場供需平衡的狀態。當市場繁榮時,房地產價格上漲,大多數供給者選擇持有房產,以期待更高收益。例如開發商的捂盤惜售,政府運用房地產供給調控路徑,從經濟、法律、行政等手段增加房地產市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產價格由P1下降至P2,房地產市場重新回到均衡狀態(見圖1)；當市場低迷時,房產供給者為了規避風險,拋售房屋,市場價格下跌,同樣政府可以運用房地產供給宏觀調控路徑,減少房地產供給總量,穩定房地產市場。

第二,房地產需求調控路徑。房地產需求宏觀調控路徑則是針對房地產市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調節,達到市場的均衡。當市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機性需求等多重需求下,市場供不應求,房價上漲,此時政府通過房地產需求調控路徑――上調利率、提高銀行準備金率、提高首付比例等抑制房地產市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產價格由P1下降至P2,穩定房地產市場(見圖2)；當市場低迷時,反之來刺激房地產市場需求。

第三,房地產交易調控路徑。房地產交易是房地產市場的晴雨表,房地產交易調控主要通過稅收來實現。主要的目的是限制投資性和遏制投機性炒作,減少房地產泡沫。當市場繁榮時,提高房地產交易稅費,增加房地產的炒作成本,促進房地產市場健康穩定的發展；當市場低迷時,剛性需求主導市場,通過房地產交易調控路徑,減少在交易中的稅費,刺激房地產市場回暖。

第四,房地產持有調控路徑。持有環節是房地產市場的終端環節,對持有環節的調控有利于實現房地產市場價值,使房地產稅收更趨于合理,促進資源的集約利用,在調控路徑設置中,把房產面積和房產總價作為重要的參考要素,房產面積越大、總價越高,持有環節的稅費也就越高。

第五,房地產監察調控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩定的房地產市場離不開對市場的監督,加強對房地產從業人員的培訓,提高從業人員的素質；嚴厲打擊違法犯罪行為,維護社會主義市場經濟；細化行業標準,減少合同糾紛。

在路徑理論的運用中主要遵循以下四點原則：第一，目標導向原則。路徑的特點就是具有目標性,房地產業宏觀調控路徑選擇首要原則即是目標導向原則,有明確的目標才有調控的方向,在目標確定的前提下再來選擇房地產業宏觀調控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區別對待；第三，戰略性原則。房地產業的發展在國民經濟中具有一定的戰略地位,房地產業宏觀調控路徑的選擇一樣要具有戰略性,路徑要具有延續性；第四，系統性原則。每一種路徑都有它的正面效應和負面效應,在房地產業宏觀調控路徑選擇上一定要有系統性,不要顧此失彼,實現帕累托最優。

3 當前市場狀況下房地產業宏觀調控路徑選擇分析

3.1 國家宏觀調控的特點及存在的問題

(1)調控急功近利。政策的實施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項政策實施后,短時間內達不到理想的效果,就急于出臺下一個調控政策,等到政策累加效應出現時,市場反應過于激烈,出現年初抑制房地產、年底刺激房地產的尷尬局面。

(2)調控缺乏戰略性。房地產作為國民經濟的重要產業,國家在調控時缺乏系統性、戰略性?？v觀近幾年的房地產宏觀調控政策,大都是以單一的調控方式進行,頭痛醫頭腳痛醫腳,政策缺乏銜接性、戰略性。

(3)調控效果不理想。國家宏觀調控的主要目標是要穩定房地產市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產平均銷售價格來看,房價在國家宏觀調控下一路高歌猛進,居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調控備受質疑。

(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設廉租房和經濟適用房。而在建設過程中,制定的指標又不能按質按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。

3.2 問題原因分析

(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統一性。但分稅制下,地方政府的事權和財權不對等,致使地方政府企業化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發,在對其不利的情況下,地方政府在實施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財政獨行其道。

(2)房地產業對國民經濟的影響巨大,政府調控需要考慮國民經濟的承受能力。房地產業是名副其實的支柱產業,其對國民經濟的拉動作用不可忽視。房地產行業的發展,具有很強的輻射帶動作用,對房地產業進行調控,勢必會影響到房地產相關產業的發展,在當前的經濟形勢下,政府的調控要考慮到國民經濟的承受能力,這導致政府調控畏首畏尾,難見效果。

(3)房地產過分依賴于金融機構的支持。我國房地產業的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產業過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業的發展,甚至誘發次貸危機在中國上演。

(4)房地產稅收結構不科學。房地產行業存在三個環節：一是開發環節，二是交易環節，三是持有環節。而我國的稅收主要集中在開發環節和交易環節,對于房地產的持有環節,國家并沒有相應的稅收,在房地產稅收上存在空白。

4 我國房地產產業宏觀調控可行路徑

(1)在房地產監察調控路徑上,首先要科學確定地方政府和中央政府的權利與義務。中央政府的政策必須要由地方政府來執行,科學的確定各級政府的權利與義務有利于權責分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執行力,保證中央政府宏觀調控落實到位。其次降低房地產對國民經濟的影響。大力發展實體經濟,降低房地產業對國民經濟的影響；大眾投資渠道,促進資本的有效保值增值。

(2)在房地產供給調控路徑上,推行房地產供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產采用完全的市場化,在既定的范疇內,政府不加干預；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數量大,價格太高會影響社會的穩定,對于這部分群體,房地產市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設,保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設有利于體現社會公平、有利于保持社會的穩定、有利于和諧社會的營造。

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一、房地產企業財務風險防范機制

房地產財務風險就是房地產企業在發展過程中會受到內外環境的影響致使企業出現破產風險或使普通股收益發生大幅度的變動的風險。房地產財務風險也可以理解為房地產企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配過程中會因不同因素而使房地產企業的生存、盈利及發展發面受到重大的影響。在市場經濟大環境下，房地產企業財務風險是客觀存在的，要想將風險和影響完全消除是不切實際的。在這種情況下，就應該建立房地產財務風險預警機制，將房地產企業財務風險值降至最低。財務風險防范機制如下：

(一)完善風險防范體系

要完善風險防范體系，就應該建立完善的風險防范體系，建立健全的管理機制，抓好內部制度建設，加強對相關財務人員的素質培養并將房地產相關資金細節問題落實到實處，將資金細節落實到實處，明確風險監管職責，落實好相應人員責任并明確相關責任制。同時要建立健全的成本控制體系，費用支出必須經過嚴格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費。

(二)發揮風險預警系統作用

所謂的風險預警系統，就是以信息為基礎并貫穿于企業經營活動始終的全過程，以企業財務報表、經營計劃及相關的資料依據，通過財會、金融、企業管理及市場營銷管理等理論，利用數學模型或是比例分析法對財務管理全過程進行控制，在出現問題時能及時采取相應的應變措施，將房地產財務風險降至最低的風險預警機制。要想風險預警系統的作用，就應該對相應的企業信息進行分析，對可能出現的風險信息進行預警或提前采取相應的措施，降低財務風險。在發生財務風險的時候，能夠及時找到致使財務不佳的根源，使經營者能夠財務相應措施，阻止情況進一步惡化。

二、房地產企業財務風險管理

(一)確立資本結構

要想對房地產財務風險進行有效管理，確立合理的資本結構是必不可少的。畢竟公司資本結構合理與否和籌資決策有直接關系，公司在籌資決策的時候，會根據企業的實際狀況，對影響決策的相關因素進行綜合分析并確立合理的資本結占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應該選擇最佳融資方式、融資對象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對象，管理者就應該成本和收益進行權衡，并在此基礎上對股權融資和債權融資進行分析。此外，還要對資金額和期限進行適當的選擇。只有將公司的負債率和債務期限進行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運行。只有對公司成本結構進行合理優化，才能更好的實現企業最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財務風險。

(二)加強對外部環境的應變能力

房地產企業是受外部環境影響較強企業，特別是在經濟環境復雜多變的今天，受外部環境的影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境的變化常給房地產企業發展帶來一定的財務風險，這種財務風險是不可預見的，更無法對其施加直接影響。但是可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，隨時關注外部環境的變化，結合公司實際情況對風險進行預測，并根據相應的預測，采取相應的措施，制定財務管理政策，對不合理的措施進行及時調整。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。

(三)提高公司全員風險管理意識

要想對財務風險進行相應的控制，離不開公司全員風險管理意識。首先公司領導要有較強的風險管理意識和較強的責任感，能根據實際情況做出正確的決策，以降低財務風險。只有領導帶頭，明確相關部門應該承擔的責任、義務，真正實現權責分明，各部門才能更好的配合財務管理人員進行相應的工作，財務管理人員的風險意識才能得以加強，才能真正地意識到房地產財務活動的復雜性和重要性，才能積極地參與到房地產財務管理中去。也只有這樣，財務管理人員才能將房地產風險預警作為首要目標，以財務風險控制體系為導向，更好的對財務風險進行預防，使財務風險得到有效控制。

三、結束語

隨著我國經濟突飛猛進的發展，房地產企業也在迅速的發展。然而，房地產企業畢竟是后興起的產業，在激烈的市場競爭條件下，容易受內外經濟環境的影響而出現財務風險。在這種情況下，房地產企業財務風險預警和管理是十分必要的。只有加強房地產企業財務風險預警和管理，才能更好地促進房地產企業經濟發展。

參考文獻：

[1]張建朝.房地產公司財務監督的理論與對策研究[J].財政監督.2010

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為加強對房地產經紀機構及房地產經紀從業人員管理，規范房地產經紀行為，促進房地產經紀行業健康發展，根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》、建設部等七部委《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》、《北京市外地來京務工經商人員管理條例》、《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地產經紀機構管理規定》等有關規定，現將有關問題通知如下：

一、掛牌公示制度

本市實施房地產經紀掛牌公示制度，各房地產經紀機構及其下設的分支機構應在其住所明顯位置懸掛《營業執照》、《北京市房地產經紀機構資質證書》正本或《北京市房地產經紀機構（分支機構）資質證書》原件并張貼其全部執業經紀人《北京市房地產經紀資格考試合格證》復印件。

二、合同管理制度

（一）、房地產經紀機構從事房地產經紀業務，必須簽訂房地產經紀合同，房地產經紀合同應保留三年以上。未簽訂房地產經紀合同，不得收取傭金。

（二）、房地產經紀合同應符合《合同法》的規定，推薦使用市工商局與市國土房管局制訂的合同示范文本。

（三）、房地產經紀合同實行房地產經紀人負責制，每份房地產經紀合同應有《北京市房地產經紀資格考試合格證》持證人簽字并注明資格證書號碼。

（四）、非因房地產經紀機構的原因導致房地產經紀事項未完成或部分完成的，房地產經紀機構可以要求委托人支付在房地產經紀活動中發生的必要費用，但應在房地產經紀合同中載明。

三、房地產經紀廣告

房地產經紀機構房地產經紀廣告，應在廣告中載明機構名稱、資質證書號碼。廣告內容必須真實，不得虛假廣告，不得以其他房地產經紀機構名義廣告，不得允許其他組織或個人以本機構的名義廣告。

四、房地產經紀業務規范

（一）、房屋租賃經紀業務

1.房地產經紀機構從事房屋租賃經紀業務的，應查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權屬證明，并將復印件保留三年以上，以備相關部門查驗，不得居間不符合出租條件的房屋。

2.房地產經紀機構從事涉外房屋租賃居間業務（所謂“涉外房屋租賃”是指承租人為境外人士或外資機構）的，應在房地產經紀合同中告知房屋出租人到市涉外安全審查辦公室辦理涉外安全審查手續，經批準后，方可出租。

3.房地產經紀機構從事外地來京人員房屋租賃居間業務的，應在房地產經紀合同中告知房屋出租人到房屋所在地的區縣國土房管局或其授權的機構辦理房屋租賃許可證，取得租賃許可證后到房屋所在地公安機關辦理租賃安全合格證。

4.房地產經紀機構從事房屋租賃居間業務的，應在房地產經紀合同中告知租賃雙方當事人到房屋所在地的區縣國土房管局或其授權的機構辦理房屋租賃合同備案手續，其中涉外房屋租賃應到市國土房管局辦理。

5.房地產經紀機構從事房屋租賃業務的，應與委托人簽訂委托合同，委托合同應明確委托的具體事項及上述相關手續的辦理責任方。所簽房屋租賃合同應注明該房屋的權屬情況及委托關系。

6.房地產經紀機構以本機構名義承租房屋并轉租的，須經房屋出租人同意。未經出租人書面同意的，不得將承租的房屋轉租。房地產經紀機構將本機構所承租的房屋轉租的，應負責辦理上述相關手續。

房屋租賃合同的承租人與轉租合同的轉租人應為同一主體，不得以機構員工個人名義承租后以公司名義轉租，不得以機構名義承租后以個人名義轉租。

（二）、存量房買賣經紀業務

1.房地產經紀機構從事存量房買賣經紀業務的，應查驗買賣雙方的身份證明和房屋權屬證件，并將復印件保留三年以上，以備相關部門查驗，不得居間不符合上市條件的房屋。

2.房地產經紀機構從事存量房買賣經紀業務的，應在房地產經紀合同中明確標明該房屋售價或售價范圍、各項稅費標準、傭金標準及支付責任方。

3.經房地產經紀機構撮合成交的，房地產經紀機構應協助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同中的房屋售價應與房地產經紀合同約定的售價范圍相符，如有變化，應征得委托人書面同意。房地產經紀機構不得暗箱操作，非法賺取差價。

（三）、商品房（含經濟適用住房）代銷業務

1.房地產經紀機構從事商品房（經濟適用住房）代銷業務的，應查驗房地產開發企業的營業執照、資質證書及所售項目的預售許可證或權屬證件，不得代銷未取得預售許可證的項目或未取得房屋所有權證和國有土地使用證的現房。

2.房地產經紀機構從事商品房（經濟適用住房）代銷業務的，收取定金或其他費用時應與購房人簽訂合同，并約定定金或其他費用的處理方式。

五、房地產經紀糾紛投訴的處理

消費者對房地產經紀機構及其下設的分支機構、房地產經紀從業人員的投訴由該機構或分支機構住所所在地的區縣國土房管局負責調解處理。區縣國土房管局受理房地產經紀糾紛的投訴后，應將投訴情況通知被投訴房地產經紀機構。房地產經紀機構應自接到通知之日起3個工作日內向區縣國土房管局提交調查說明材料（應注明是否愿意接受調解）及有關合同（協議）、發票（收據）。區縣國土房管局根據投訴人提交的投訴材料及被投訴房地產經紀機構提交的說明材料進行調解并將處理結果報市國土房管局。

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在房地產行業競爭越來越激烈的背景下，怎樣運用科學的手段引導房地產行業發展，怎樣根據房地產企業的實際情況，使用先進的計算機網絡技術，建立經濟管理體系，使經濟管理體系更加系統全面，從而提升房地產企業的競爭力，使房地產企業在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，已經是我們首要的研究課題。

1 房地產經濟發展的未來走向

在經濟水平不斷發展的背景下，房地產行業之間的競爭也越演越烈。房地產行業是我國國民經濟發展的支柱行業之一，對國民經濟的興起以及發展都起著至關重要的作用，運用科學的手段引導房地產行業發展將會是我國房地產經濟發展的未來方向。

1.1 合理規劃建設用地。搞好“城市經營”

在很多人的心目中，“城市經營”與“炒地皮”是等同的。其實并不是完全都是這樣。房地產企業大多是通過接手建筑施工項目，轉手出售直接獲利。但是房地產企業也會建造大型商場、娛樂用房等建筑用來長期出租，這些建筑可以在一定程度上提升所在城市的審美觀，吸引游人前來觀光，甚至是外資前來投資，在增加建筑企業經濟收入的同時也增加城市的經濟收入?？偠灾?，運用科學手段，合理規劃建設用地，搞好“城市經營”，可以在增加建筑企業經濟收入的同時也增加城市的經濟收入，一舉兩得。

1.2 強化政府經濟職能。市場將逐漸走向成熟化

根據我國現今房地產的增資速度可以看出，我國的房地產行業十分繁榮，但是單純從市場方面看，房市仍處在向成熟過度時期。在未來的日子里房地產市場會漸漸回落。根據居民的實際經濟水平及購買能力，樓市依然會經久不衰。目前，我國運用科學手段，加強了對房地產市場的調節，這種調節可以幫助房地產行業迅速向成熟逼近，使房地產市場越來越成熟，從而促進房地產企業的經濟收入。

1.3 加強政府宏觀調控。地價將趨于合理水平

房地產行業主要涉及了金融和土地兩大產業，并且將這兩大產業緊緊連在一起。土地本身就是不可再生資源，現今可供使用的土地資源又十分的缺乏，而金融資源在一定層面上講，是可以無限使用的。如果房地產市場的經濟突然中斷，將會帶來不可預計的損失。因此，在市場經濟背景下，政府加強宏觀調控是十分必要的，政府應該運用各種科學手段，根據各地區的實際情況，對各地區的房價進行一定的調節，使房價更為合理。

2 房地產企業經濟管理體系建立的必要性

2.1 有效降低房地產企業項目投資決策的風險

房地產行業是我國國民經濟發展的支柱行業之一，房地產行業具有生產周期長、擁有大量資金、受環境等因素影響大等特點。結合房地產行業自身的特征，項目投資決策是否有效將會是保證房地產行業持續、穩定及健康發展的首要問題。建立經濟管理體系及有效地實施，提前做好投資評估測試，對投資的風險進行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產企業投資的風險，避免房地產企業因此而陷入經濟危機中。

2.2 實現以成本管理和成本控制為中心的項目運作管理

想要使企業發展并且生存下去，就必須要遵循現代企業管理技術理論進行有效的成本管控。房地產企業想要發展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產經濟體系方面出發，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項目的設計、項目的施工等，十分全面并且系統地顯現出在項目運營建設過程中核算對象的成本構成情況以及預警經濟管理信息系統，最終完成預期中房地產企業成本核算和成本控制的目標，達到項目運營管理目的。建筑經濟管理體系的建立，可以使房地產企業的管理層在控制成本變動以及掌控投資進度時有依據可依，保證了房地產企業管理層對項目實施過程的成本管理和成本控制。

2.3 實現客戶價值最大化，大大增加企業的效益

建立房地產企業經濟管理體系，不僅可以實現以成本管理和成本控制為中心的項目運營管理，還可以實現客戶價值最大化，大大增加企業的效益。房地產企業經濟管理體系的構建可以通過客戶關系管理體系，十分高效并且全面的對客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產企業經濟管理體系的構建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進一步使房地產項目運行的效率得到提高，使房地產也銷售人員對銷售業務流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業的經濟收入水平，并且使企業的品牌效益得到提升。

3 房地產企業經濟管理體系建立的思路

3.1 房地產企業經濟管理體系實施的宣傳動員及物資保障

3.1.1 確保房地產企業經濟管理體系實施的宣傳動員力度

房地產企業經濟管理體系的建立需要有先進管理知識的配合，將各個零散的小型系統整合為一個連貫且全面的管理體系。企業經濟管理體系的建立是對企業內部管理體系直接進行調整，會引起企業內部大量變動，需要企業管理層的領導以及員工的高度配合才可以實施，需要企業全體人員參加，嚴重的說，缺少任意人員都有可能會影響企業經濟管理體系的成功實施。因此，在企業經濟管理體系實施前，有必要加大企業經濟管理體系實施的宣傳，使企業中的每一個都可以順利的投入到企業經濟管理體系的實施中，從而使企業經濟管理體系順利實施。

3.1.2 確保房地產企業經濟管理體系實施的人員、物資條件

充足的物質資源是經濟管理體系實施的首要條件，在經濟管理體系實施前，人員和資金提前的合理調動是至關重要的。在企業管理層的許諾下，確保企業充足自己的運行，并且建立起一個經濟管理體系實施小組，經濟管理體系實施小組組要由熟練運用軟件和精通管理學知識的員工組成，該小組可以在經濟管理體系實施過程中，協調企業各個部門之間的矛盾，督促各部門完成經濟管理體系的相關任務，協助經濟管理體系的實施。除此之外，該小組還應該及時做好經濟管理體系維護人員的培訓工作，為經濟管理體系提供充足的人員。

3.2 加強系統日常維護，保證系統安全平穩地正常運行

房地產企業經濟管理體系的建立是一個循序漸進的過程，在建立企業經濟管理體系的過程中，需要不斷地對以建立的企業經濟管理體系進行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業經濟管理體系的日常維護工作看起來雖小，但也是不容忽視的。在企業經濟管理體系建立過程中，通過日常對企業經濟管理體系的維護工作，使企業經濟管理體系不斷完善，從而形成符合企業特色的經濟管理體系。

3.3 通過培訓和制定制度。提高員工素質

想要使企業經濟管理體系有效的實施并且不斷地完善，根據企業的情況制定相關企業經濟管理體系的相關制度是必不可少的。在企業經濟管理體系實施且正式進入管理的過程中，為了使企業經濟管理體系實施的更有效果，根據企業的實際情況，為企業員工制定相應的企業經濟管理體系規范制度，將企業經濟管理體系的實施過程分解成每一個細小的任務，具體分配到每一個員工的身上，是每一個都是任務去實施企業經濟管理體系，這樣可以調動員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實施企業經濟管理體系，最終使企業經濟管理體系實施更加順利，更加完善。除此之外，在企業經濟管理體系實施的過程中，還應該組織員工進行企業經濟管理體系的相關培訓，只有通過一定程度的培訓后，員工才可以對企業經濟管理體系更加了解，便于企業經濟管理體系的實施，在培訓的過程中，員工還可以掌握計算機技術以及管理方面的相關知識，使計算機技術在企業經濟管理體系中更好地得到應用，彌補企業經濟管理體系的一些漏洞，使企業經濟管理體系更有利的實施。

4 總結

綜上所述，房地產企業經濟管理體系建立的具體實施過程中，需要結合企業的實際情況，考慮很多因素，包括人力因素、經濟因素、環境因素等。企業經濟管理體系的建立，可以幫助企業更快速、便捷地收集相關經濟數據，并及時進行處理，及時了解客戶的需求，及時面對市場的挑戰，降低項目所隱藏的危機，使房地長行業在競爭日益激勵的市場競爭中占據更大的優勢，總之，企業經濟管理體系的建立，百利而無一害。最后希望本文的相關理論，可以實踐于房地產企業經濟管理中，并發揮一定實效。

參考文獻

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精裝修房設計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設計標準要根據項目

類別、戶型特點、樓盤規模、銷售價格來確定。 一般來說，中高擋、戶型面積和規模較大的樓盤，裝修設計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設計則應該簡潔、實用、經濟。

（二）建立精裝修住宅的分級體系及裝修標準。

二、精裝修住宅的設計范圍、設計方法及原理。

（一）設計范圍的界定：住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內容。 精裝修房交樓標準部分的設計內容： 主要是廚房、衛生間的全部設計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設計。櫥柜是固定的家具，應該屬于精裝修房交樓標準的內容。

（二）精裝修住宅的設計方法

1、客戶分析、產品定位。確定住宅精裝修的標準、范圍。

2、在戶型設計階段介入精裝修設計內容。

3、在施工圖階段與設備專業的對接。

4、裝修設計與公共空間及戶外空間的對接。、

（三）精裝修住宅設計原理（全面家居解決方案）

全面家居解決方案是從建筑設計方案開始，對戶型、室內設計、景觀設計、廚房衛生間設計、水電氣設計、收納及儲藏系統等多個細節統一研究，并注重系統的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經有了很大的提升和進步。主要有公共空間系統、玄關系統、廳房空間系統、廚房空間系統、衛浴空間系統、住宅的收納空間設計、家政空間區域、家居智能化系統、人文空間系統九個系統組成。

1、公共空間系統

從入戶大堂到入戶門，設計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。

2、玄關系統

玄關空間的設計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關空間既要便于換鞋，放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。

3、廳房空間系統

廳房空間的設計既要注重品位，又要求舒適。

4、廚房空間系統

從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設計。

5、衛浴空間系統

衛浴的空間設計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設計能夠最大限度提高衛浴空間的使用率。

6、住宅的收納空間設計

收納空間的設計應該分布在室內空間每一個角落。收納空間需要精細化分類。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結合起來，在美化家居環境的同時，實現收納功能。

7、家政空間區域

家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區、手洗區、放置區、收納區的不同分區和功能要求。

8、家居智能化系統

由于智能家居系統能夠為人們提供更加輕松、有序、高效的現代生活環境，因此已經成為房地產商追逐的熱點。它既契合民眾對于智能化、舒適化生活的深度需求，又為低迷的房地產行業注入了新的活力。

三、精裝修住宅的運作模式

1、菜單式裝修型

多種設計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。

2、開發商引導型

有限的方案（風格）選擇，建立統一標準下的部品工廠化制造、專業化安裝，裝修級別根據產品定位相對固定。

3、開發商集成型

統一標準，統一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。

4、專業公司管理型

由精裝修項目管理公司來總承包統一管理精裝修設計及部品的研發、工業化生產組織、現場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。

四、房地產精裝修成本管理的方法和建議

在精裝修項目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對精裝修工程項目相當重要。

（一）精裝修工程成本管理的通用方法：設定精裝修成本目標、指導精裝修設計、精裝修成本測算、工程招投標、竣工驗收與結算。

在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設定成本目標，指導精裝修設計，在成本目標范圍內實現精裝修設計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統一，找出效果和成本的最佳比值，實現價值工程最優化。突出裝修亮點，并對設計單位設定限額設計標準。

（二）提升精裝修工程成本管理的建議　 1、精裝修樣板先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務的，而對于精裝修工程來說，實體交樓樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在實樓做，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發生大規模返工、出現裝修不合理情況。

2、裝修風格盡量簡約、要突出亮點

簡約式裝修風格不僅市場化接受程度高，給客戶留的自由發揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點。精裝修工程成本要對客戶關注的地方重點投入，在大堂、電梯廳、走廊、會所、客廳、廚房衛生間重點配置，室內設計突出幾個亮點，而其他區域可以在保證風格基礎上、簡約化基本配置，避免功能過剩、而沒有亮點，在保證品質的基礎上節約成本。

3、設計盡早介入、探討精裝產品標準化、先平面后立面再園林的設計模式 精裝設計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期成本增加。

工序管理難點在于施工單位多，協調耗費精力大。成品保護是精裝修工程施工管理的難題，因此成品保護必須得投入更多人力。

五、結束語

目前，精裝修房屋已成為市場需求趨勢，很多消費者均表示，直接入住精裝修房，省時省力，還可免去與市場打交道的麻煩，愿意購買信得過的精裝修房，因此，房地產開發企業只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優勢，設計準確定位、盡早介入、合理管控成本，迅速實現低成本擴張，才能在競爭中具備優勢。

參考文獻

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    1.1 會計基礎工作薄弱

    會計基礎工作薄弱,國家統一的會計制度執行不到位,對外提供虛假或不真實的會計資料,內部會計監督流于形式。單位負責人違法干預會計工作,使秩序混亂、會計信息失真等,擾亂單位會計工作。管理混亂給貪污、挪用單位資金或侵吞單位資產等不法分子可乘之機。因此加強會計監督,強化內部制度,規范會計行為和管理,已成為解決當前會計秩序混亂、會計信息失真和維護所有者權益的重要措施。

    1.2法律意識薄弱

    隨著我國市場化進程的提高和經濟改革深入,相關法律制度逐步得到了健全和完善。如《會計法》明確要求各單位應當建立健全的內部會計監督、內部管理制度,并在此基礎上與之配套的規章——《內部會計制度規范》。但部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機取巧,執法不嚴,姑息將就,賣人情給面子的現象普遍。有些單位內部管理制度不健全,管理松弛,造成了一些經濟犯罪。

    1.3 人力資源政策不健全,導致企業員工的素質不高

    房地產公司員工的能力、誠實品性以及對員工的管理是控制環境的主要因素。總體來說,我國很多房地產企業的管理水平、人員素質不高,企業管理者價值觀扭曲、缺乏敬業精神、缺乏管理能力,人事政策缺乏透明度、缺乏激勵機制、不能夠選拔出合格的人才和調動人的積極性。

    1.4法人內部監督機構作用不明顯

    許多企業雖然設立了董事會、監事會,總經理班子,但是,在實際工作中,董事會、監事會的監控作用嚴重弱化,往往缺乏有效的監督作用。

    2 加強企業內部管理的建議

    2.1建立良好的內部管理環境

    任何企業的生存在于一定的內部管理環境之中,內部管理環境的好壞。直接影響到企業內部管理制度的遵循和執行,以及企業經營目標、整體戰略目標的實現。加強和完善企業內部管理,應注意企業內部管理環境的建設。包括經營理念、方式和風格,組織機構,授權和分配責任的方法。人才資源管理政策和務實,外部環境的影響等。只有建立良好的內部管理環境,才能保證管理制度的真正落實,才能真正達到內部管理的目的。

    2.2加強企業內部各方面的內部牽制制度

    內部牽制是對具體業務進行分工,不能由一個部門或一個人完成一項業務的全過程,而必須由其他部門或人員參與。并且與之銜接的部門能自動地對前面已完成的工作進行正確性檢查。它由適當授權、不相容工作的責任分工、憑證和記錄、接近控制,獨立檢查等環節組成。這種制約包括上、下級之間的互相制約、相關部門之間的相互制約。如會計信息收集、歸類過程中。除了制單外,必須有復核并由財會主管批審;又如現金流轉業務中,現金收支的審批、收入和支出、印鑒的報關、記賬等業務應分工管理,互相牽制。在內部牽制中。必須采取工作輪換制,這樣才能有更好工作的效果。工作輪換制是根據不同崗位在系統管理中的重要程度,明確規定并嚴格控制每一員工在某一崗位的履職時間。對關鍵崗位應頻繁輪換,次要的崗位可少一些。從輪換中暴露出存在的問題揭示制度的缺陷、管理的缺陷。

    2.3加強企業財務內部管理

    建立嚴密的企業內部管理制度是安全,有效的財務管理的基礎。結合企業實際,嚴格按《會計法》和《會計基礎工作規范》的要求設立財務管理的程序和崗位,稽核監督的辦法。

    2.4加強企業內部稽核制度

    在激烈的競爭壓力下,企業較多地強調生產,不同程度的放松了內部管理。沒有正確處理好發展與管理的關系,輕視內部稽核的作用,企業的經營者認為,稽核部門不能創造效益,還有占用人員編制增加經營成本,沒有從根本上重視內部稽核制度建設。企業經營管理的很多案例表明,一些問題的發生,并不是因為沒有制定,而是沒有嚴格自執行制度,缺少內部稽核制度。

    2.5加強企業內部審計制度

    內部審計作為企業內部管理體系的一個重要方面,其主要任務是相對獨立的監督本企業的生產經營活動是否按照所指導的方針政策和計劃執行,對內部單位財務收支的真實、合法、效益進行監督。它主要是為企業經營者服務,當前有較多企業輕視內部審計的作用,將企業內部審計機構合并,這就是企業內部審計無法發揮作用。如果要發揮企業內部審計的作用,就必須保證內部審計機構的相對獨立性,直接對董事會負責,這樣才能夠真正發揮企業內部審計的作用,監督和保護企業的資產、財產安全,監督企業朝著合理、合法的良性方面發展,保證企業內部管理制度的正確執行。

    2.6 加強會計基礎工作, 提高工作人員素質

    會計人員是會計工作的主要承擔者,會計基礎工作是會計人員從事會計工作最直接的對象。為此,加強會計基礎工作,要做好如下兩點:

    (1)要提高會計人員的政治素質

    市場經濟中,會計人員的職業準則和職業道德極為重要。誠信是市場經濟的基石,也是會計人員安身立命之本。當前會計信息的失真及弄虛作假,賬目混亂,都與會計人員的職業道德、政治素質有關。故要提高會計工作的質量,增強會計監督的力度,必須重視會計隊伍的自身建設,要純潔會計隊伍,加強對會計人員的思想道德教育;在會計人員的培養使用上,要宣傳正面典型,樹立正氣,形成積極向上的職業道德氛圍,進一步加強對會計人員的職業道德、法律法規教育。

    (2)要提高會計人員的業務素質