引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)是國民生活的必需品及城市化進(jìn)程的需要；（2）在固定資產(chǎn)投資中也具有最重要的地位；
（二）我國房地產(chǎn)業(yè)基本特征
（1）壟斷性。
我國房地產(chǎn)市場存在兩大壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的壟斷。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（2）整體市場供不應(yīng)求。
（3）房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個行業(yè)相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈。
商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的動機(jī)
（一）政策態(tài)度
國家當(dāng)前對于房地產(chǎn)業(yè)持有區(qū)別的限制態(tài)度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價上漲不引起民怨；既希望房地產(chǎn)繼續(xù)為GDP做貢獻(xiàn)，又不希望經(jīng)濟(jì)社會被房地產(chǎn)綁架。無論是窗口指導(dǎo)、隔空喊話，還是出臺“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現(xiàn)國家政策對于房地產(chǎn)業(yè)運行的批判發(fā)展的態(tài)度。
（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)品
常見商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包括貸款、票據(jù)、表外融資等。
商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款主要指房地產(chǎn)項目開發(fā)貸。按照監(jiān)管部門要求，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放除開發(fā)貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發(fā)貸款必須實行名單制管理，并區(qū)別于土儲貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔(dān)保方式均有嚴(yán)格限定，不得展期續(xù)作；開發(fā)貸審查要點包括：申報要件審查、經(jīng)營情況審查、授信方案審查、財務(wù)和非財務(wù)分析、擔(dān)保審查等。
票據(jù)主要指銀行承兌匯票，該產(chǎn)品實際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規(guī)模縮減，不能滿足企業(yè)需要，故實際采用較少。各房企通常運用貨幣貸款。
表外融資是銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)領(lǐng)域，出于規(guī)避監(jiān)管、騰挪信貸規(guī)模等目的，金融機(jī)構(gòu)不斷嘗試各種方式將表內(nèi)資產(chǎn)出表，開展各種通道業(yè)務(wù)。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監(jiān)管部門對表外融資采取審慎、“實質(zhì)大于形式”的監(jiān)管態(tài)度。
（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)動機(jī)
商業(yè)銀行自始不愿放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因為對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)信貸項目具有快速提升資產(chǎn)規(guī)模、利潤水平高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、易于實現(xiàn)多產(chǎn)品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔(dān)保方式有力等特點，是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的最主要動機(jī)。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及監(jiān)管規(guī)避
金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動機(jī)之一就是規(guī)避監(jiān)管。
監(jiān)管部門對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管手段主要包括窗口指導(dǎo)、業(yè)務(wù)限制、規(guī)模控制、存貸比調(diào)節(jié)等，其中較為主要的包括禁止發(fā)放開發(fā)貸款、限制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模等。但由于監(jiān)管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對既有的單一產(chǎn)品或融資方式進(jìn)行限制，這就給商業(yè)銀行不斷出臺創(chuàng)新手段，繞開監(jiān)管提供了空間。
當(dāng)前最主流的監(jiān)管規(guī)避手段為將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“出表”，不體現(xiàn)在信貸資產(chǎn)中，而以自營投資、同業(yè)業(yè)務(wù)的面目出現(xiàn)，以達(dá)到規(guī)避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產(chǎn)項目提供融資。雖然8號文、127號文等政策不斷出臺，但金融機(jī)構(gòu)們?nèi)栽诓粩噙M(jìn)行金融創(chuàng)新，以期更完美的規(guī)避監(jiān)管。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險審查要點
（一）政策與合規(guī)風(fēng)險
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險主要體現(xiàn)在國家和行業(yè)政策變化對業(yè)務(wù)運作的影響，比如限貸政策對開發(fā)貸的影響、限購政策對住房按揭業(yè)務(wù)的影響等。
合規(guī)風(fēng)險主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)操作是否符合各項監(jiān)管要求，比如項目自有資金比例要求等規(guī)定，在進(jìn)行業(yè)務(wù)風(fēng)險審查時，需要嚴(yán)格予以執(zhí)行。
（二）信用風(fēng)險
信用風(fēng)險是商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險審查的重點內(nèi)容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風(fēng)險，重點對以下幾個方面予以關(guān)注：（1）企業(yè)背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理機(jī)制。（2）企業(yè)外部評價。（3）企業(yè)經(jīng)營情況。（4）企業(yè)財務(wù)情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔(dān)保方式審查。
（三）完工風(fēng)險
開發(fā)商由于資金鏈、外部監(jiān)管、物理環(huán)境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時完工的風(fēng)險，這將影響到項目銷售，進(jìn)而影響現(xiàn)金流回收造成還款來源不足，導(dǎo)致逾期。
（四）關(guān)聯(lián)風(fēng)險
當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)項目均以項目公司來運作，一來可以輕易實現(xiàn)自有資金比例要求，二來項目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項目結(jié)束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數(shù)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，資金最終流向的監(jiān)管難度較大。
（五）擔(dān)保風(fēng)險
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2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避措施要想在房地產(chǎn)投資活動中有效的規(guī)避風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展，除了一些無可避免的風(fēng)險之外，更要加強對風(fēng)險的規(guī)避。首先要充分地對市場進(jìn)行調(diào)查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進(jìn)而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結(jié)構(gòu)的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預(yù)期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當(dāng)?shù)貙⑼顿Y力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規(guī)避風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)融資活動中風(fēng)險產(chǎn)生的原因和應(yīng)對措施
1、融資風(fēng)險產(chǎn)生的原因我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進(jìn)行融資的有上市公司、銀行貸款、預(yù)售款以及企業(yè)墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和政策的影響，進(jìn)而對房地產(chǎn)的融資造成了巨大風(fēng)險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產(chǎn)的融資已經(jīng)沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據(jù)全額的21%。同時，由于很多小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)信用較差的現(xiàn)象，進(jìn)而影響其融資。其次缺乏穩(wěn)定的資金來源，由于受到資產(chǎn)負(fù)債和期限配比和結(jié)構(gòu)配比要求的限制，房地產(chǎn)的融資通常都是短期的，很多商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供貸款也是短期的，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期通產(chǎn)較長，所以短期的資金來源不利于房地產(chǎn)的企業(yè)的長期發(fā)展。從銀行的角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現(xiàn)象，流動風(fēng)險增加。
2、房地產(chǎn)融資風(fēng)險的應(yīng)對措施首先，要拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業(yè)務(wù)相結(jié)合，因此，對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，就應(yīng)該加緊業(yè)務(wù)拓展，促進(jìn)直接融資和間接融資的緊密結(jié)合，進(jìn)而形成較為合理的融資結(jié)構(gòu)，保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產(chǎn)融資實行政策上的放松，比如優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，放寬房地產(chǎn)行業(yè)股票融資限制，鼓勵中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)板市場的發(fā)展以及放寬對私募性質(zhì)股權(quán)投資基金的審批限制等等。其次，大力發(fā)展房地產(chǎn)債券市場，保證房地產(chǎn)資金的長期來源。發(fā)行房地產(chǎn)債權(quán)進(jìn)行融資的方式，是目前相對穩(wěn)定的一種長期融資方式，相比之下，風(fēng)險有所降低，同時，也保證了房地產(chǎn)企業(yè)長期資金的來源。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期需要長期穩(wěn)定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，同時，在政府對銀行的嚴(yán)格把控下，限制對房地產(chǎn)行業(yè)貸款以及限制其預(yù)售額等等都會給房地產(chǎn)的融資造成極大的影響，因此房地產(chǎn)的中長期的債權(quán)就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了資金來源，保證了房地長在發(fā)展過程中的資金需要。
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一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險
資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長，資金風(fēng)險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風(fēng)險，其實是在企業(yè)加速擴(kuò)張的過程中，其面臨的風(fēng)險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務(wù)風(fēng)險并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務(wù)活動過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產(chǎn)業(yè)投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風(fēng)險。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指在進(jìn)行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對投資可能帶來的風(fēng)險進(jìn)行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時把握其風(fēng)險動向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時地掌控風(fēng)險，將風(fēng)險問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國內(nèi)市場環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機(jī)會，房地產(chǎn)企業(yè)會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上。不管我國房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經(jīng)濟(jì)適用房。對房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導(dǎo)致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財務(wù)風(fēng)險中。在經(jīng)濟(jì)調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測的，企業(yè)也同樣無法預(yù)見。對于政府的不可預(yù)見的政策變動，企業(yè)只能參考市場的動向及行業(yè)發(fā)展特點及政府的最新策略進(jìn)行預(yù)估，但預(yù)計結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風(fēng)險②。近年來，國家為了遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價格波動等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險。可以說，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產(chǎn)公司會十分關(guān)注國家政策的動向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機(jī)，對企業(yè)的長期發(fā)展不利③。
（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對資金的依賴性較強。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財務(wù)壓力④。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財務(wù)風(fēng)險。近年來國內(nèi)的房價攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一旦有風(fēng)吹草動，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)截至
目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項目后一般都會繼續(xù)購進(jìn)地皮，以保證新項目的連續(xù)性。但在工程項目快結(jié)束時，市場行情可能會存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財務(wù)問題。對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因為目前我國房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產(chǎn)市場過快地發(fā)展，各地政府遵照國家意見陸續(xù)頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入。現(xiàn)在大多數(shù)人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施
（一）加強項目驗證，采取科學(xué)化決策
房地產(chǎn)投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進(jìn)行投資風(fēng)險性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對投資項目進(jìn)行多方驗證分析是投資項目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進(jìn)行項目立項的主要依據(jù)。一個項目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行項目投資前做好科學(xué)化分析驗證工作，及時制定出風(fēng)險防范方案，以切實保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多渠道融資
房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關(guān)鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠為企業(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。
篇4
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接關(guān)系到社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風(fēng)險也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強防范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財務(wù)風(fēng)險
1.債務(wù)風(fēng)險
作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負(fù)債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場上進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產(chǎn)生較高的財務(wù)風(fēng)險。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負(fù)債越高，利息支出數(shù)額越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負(fù)債率的升高，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。
2.利率變動風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經(jīng)濟(jì)政策變動而對利率做出的調(diào)整將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動風(fēng)險較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機(jī)，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營不善，未實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)，企業(yè)將陷入財務(wù)危機(jī)中，難以確認(rèn)正常的經(jīng)營與發(fā)展。
3.經(jīng)營管理風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在運營中會和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟(jì)往來，如政府部門、審計部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險較高，最終會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.融資風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)危機(jī)的對策
1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨立開發(fā)項目，需要進(jìn)行融資解決，企業(yè)在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項目的收益情況。盡管負(fù)債經(jīng)營可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。
2.擴(kuò)寬融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴(kuò)寬融資渠道，實現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場對接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進(jìn)行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進(jìn)行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進(jìn)入中國金融市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國外融資渠道，實現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負(fù)債率，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
3.加強項目調(diào)查
房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險企業(yè)，受到社會經(jīng)濟(jì)政策等社會環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進(jìn)行大量的項目考察及風(fēng)險調(diào)研，出具一份風(fēng)險評估報告，以有效降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、實現(xiàn)成本控制。其次，對項目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識成本管理，加強財務(wù)核算，對項目建設(shè)進(jìn)行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。
4.注重風(fēng)險預(yù)警
房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的不可預(yù)見性，且市場環(huán)境瞬息萬變，一旦企業(yè)財務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財務(wù)危機(jī)，若財務(wù)危機(jī)不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機(jī)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強財務(wù)風(fēng)險意識。針對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，在危機(jī)出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補救措施，將企業(yè)危機(jī)扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測，這些指標(biāo)包括開發(fā)項目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策也不斷調(diào)整與變化，這勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對宏觀經(jīng)濟(jì)形式的分析、經(jīng)濟(jì)政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險及財務(wù)危機(jī)的概率降至最低。
三、結(jié)語
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強項目調(diào)查、注重風(fēng)險預(yù)警等措施，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
篇5
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因
（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系
雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。
（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視
房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。
（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)
利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。
（四）融資渠道單一
我國的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策
（一）完善部門和制度建設(shè)
思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的順利進(jìn)行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。
（二）加強財務(wù)預(yù)算工作
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項目的可行性、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。
（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)
資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因為負(fù)債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負(fù)債率，堅持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。
（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)
融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對于分擔(dān)財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。
三、總結(jié)：
房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進(jìn)了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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篇6
一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致人們對過高的房價望而卻步，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟(jì)手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：
（一）金融政策
當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國家利用利率政策對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，主要是通過調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)備金率，影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，間接控制貨幣的供應(yīng)量。國家通過調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（二）房產(chǎn)稅的征收
征收房產(chǎn)稅是當(dāng)前西方國家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當(dāng)前我國的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產(chǎn)的購買量，導(dǎo)致居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。
（三）限購令的出臺
限購令是當(dāng)前我國為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們?yōu)榱送顿Y導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)百姓的利益有著重要的作用。
（四）一些具體行業(yè)政策
為了加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。當(dāng)前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當(dāng)前國家主要是對房價上漲過快的城市進(jìn)行調(diào)控，但是對于當(dāng)前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導(dǎo)致國家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措施，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還需要進(jìn)一步加強控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)大多數(shù)居民的利益。
二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風(fēng)險
房地產(chǎn)的金融風(fēng)險主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)在進(jìn)行投資之后未能得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，造成金融機(jī)構(gòu)的損失。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的金融風(fēng)險對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過于單一
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種相互依存的關(guān)系。但是這也一定程度上導(dǎo)致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴(yán)重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的失誤也會一定程度上將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)不完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)姆绞教Ц叻績r。當(dāng)前我國的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項目逐漸增加，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項目相比我國的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競爭力，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗，但是也增加了我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序有待于完善
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當(dāng)前我國的商品房庫存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導(dǎo)致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導(dǎo)致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴(yán)重影響了投資方的經(jīng)濟(jì)利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，國家逐漸重視一些經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。
三、如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險
近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理的，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（一）增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟(jì)效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴(yán)格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴(kuò)大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（二）健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范
房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價的行為進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對當(dāng)前外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進(jìn)一步加強相應(yīng)的法律制度建設(shè)，對與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題進(jìn)行及時解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律法規(guī)，并學(xué)習(xí)和借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
（三）對個人住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格的控制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進(jìn)一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學(xué)規(guī)范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來源之一，在個人進(jìn)行貸款時需要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的評估，評估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會住房保障機(jī)制。當(dāng)前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。
（四）完善抵押貸款擔(dān)保
合理的抵押擔(dān)保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險，因此進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔(dān)保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔(dān)保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機(jī)構(gòu)的貸款，但是隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風(fēng)險，再加上一些開發(fā)商的抵押擔(dān)保不完善，導(dǎo)致嚴(yán)重的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失。完善政府住房抵押擔(dān)保制度可以有效地降低一些金融機(jī)構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開放中存在的金融風(fēng)險。另一方面完善個人信用制度。當(dāng)前個人住房貸款也是一些金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔(dān)保缺少一定的規(guī)范性，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在今后的管理中需要完善個人信用擔(dān)保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關(guān)的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
四、結(jié)語
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當(dāng)前由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步加強國家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險不僅僅對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時對于一些金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和風(fēng)險，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)
篇7
二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質(zhì)就會存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險，都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響，主要是以下幾個方面：
1.負(fù)債率高
通過一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉(zhuǎn)，在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。
2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運用少
根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險都壓在銀行身上。同時，主要是運用國內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風(fēng)險全部集中在國內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險。
3.財務(wù)涉及面廣，管理較難
企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務(wù)活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。
三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的有效措施
1.構(gòu)建正確的風(fēng)險評價體系
首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險評價指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險水平，把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶ζ滹L(fēng)險及時預(yù)防和提出相對應(yīng)的措施，這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)上樹立一個標(biāo)準(zhǔn)，使得財務(wù)評估工作更加具有針對性、目的性。
2.開發(fā)多渠道的融資方式
只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況，逐步的開發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃，在保持公司原有負(fù)債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財務(wù)管理的費用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價值來降低財務(wù)面臨的風(fēng)險。
3.要完善財務(wù)管理策略，加強內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系
作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理，約束與非約束相結(jié)合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組，對財務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督，實現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開發(fā)和設(shè)計上，對成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務(wù)監(jiān)督小組，在各個環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務(wù)風(fēng)險控制的保障。
篇8
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的相關(guān)概述
（一）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的背景
隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，我國政府加強了對土地的調(diào)控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉(zhuǎn)讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業(yè)，將依靠關(guān)系而獲得發(fā)展的企業(yè)淘汰于市場的發(fā)展中，但是卻提高了房地產(chǎn)企業(yè)的購買成本。在房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面，我國政府提高了商業(yè)貸款的利率，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，另外，隨著商業(yè)銀行的不斷發(fā)展和銀行的風(fēng)險意識不斷加強，其加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠銀行來進(jìn)行融資已經(jīng)難以滿足企業(yè)的需求，致使房地產(chǎn)企業(yè)需要謀求新的融資方式。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道和具體方式
房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道是指企業(yè)資金的來源。目前，房地產(chǎn)的融資渠道主要有商業(yè)銀行貸款、非金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)資金、外商資金和民間資金等。房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問題
（一）過于依賴銀行融資
在我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資渠道單一，過分依賴于商業(yè)銀行的貸款，不利于企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。我國房地產(chǎn)的主要融資方式是流動資金貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。但是對于商業(yè)銀行而言，對高風(fēng)險和高收益的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行貸款，會增加銀行收益的風(fēng)險，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的融資占據(jù)較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險和獲得收益不成比例，不利于商業(yè)銀行的穩(wěn)定發(fā)展。因此，銀行在加強貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)斷裂，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（二）資金回籠困難
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在高速的發(fā)展之中，但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，房產(chǎn)的空置面積在不斷增加，根據(jù)相關(guān)資料顯示，我國的房地產(chǎn)空置率已經(jīng)超過10%的國際房產(chǎn)空置警戒線。其主要原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商注重于高檔房產(chǎn)的開發(fā)，忽略了房產(chǎn)開發(fā)的均衡性，致使房地產(chǎn)的資金回籠困難。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)的過程中，存在捂盤銷售的現(xiàn)象，開發(fā)商將房產(chǎn)分批銷售，目的在于給消費者造成房產(chǎn)緊張的假象，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)商刻意提高房產(chǎn)價格，從而在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的難度，不利于保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。
（三）存在墊資現(xiàn)象
在我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中，常常存在墊資承包的現(xiàn)象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發(fā)建設(shè)款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業(yè)的活動資本，但是會將風(fēng)險從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到建筑商。這種風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的對策
（一）創(chuàng)新融資方式
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款來保證企業(yè)資金鏈的合理運營，不利于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多樣化發(fā)展，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身實際情況，創(chuàng)新融資方式，以便可以促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方式的對策主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、進(jìn)行資產(chǎn)證券融資
在房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展中，將房地產(chǎn)資金以證券的方式進(jìn)行融資可以使群眾參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險加大，特別在房地產(chǎn)建筑的初期，需要企業(yè)不斷的注入資金來保證房地產(chǎn)的正常開發(fā)。在這種情況下，企業(yè)通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進(jìn)行融資，并且制約條件較少，有助于企業(yè)在短時間內(nèi)籌集資金。
2、以上市的方式進(jìn)行融資
在房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展中，企業(yè)通過上市的方式進(jìn)行融資，可以利用增發(fā)、轉(zhuǎn)債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的正常運營。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模可以迅速擴(kuò)張。同時，企業(yè)通過上市可以優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險，還可以通過上市來提高企業(yè)的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。
3、以信托的方式進(jìn)行融資
在房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新中，信托融資的方式可以拓寬企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業(yè)銀行的貸款審批嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經(jīng)過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調(diào)整靈活，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信托融資來調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的多樣化需求。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式之一。
4、以投資基金的方式進(jìn)行融資
在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新發(fā)展中，企業(yè)通過投資基金組織的形式可以有效的進(jìn)行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風(fēng)險，豐富企業(yè)的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進(jìn)而可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。
（二）加強對資金鏈的管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理中，存在資金回籠困難和墊資等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的措施，加強對資金鏈的管理，以便促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，對資金的運營和風(fēng)險進(jìn)行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規(guī)避風(fēng)險。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業(yè)資金來源的渠道。最后，企業(yè)要加強對員工創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，充分調(diào)動員工的積極性，以便可以保證企業(yè)始終擁有創(chuàng)新的動力。
（三）加強政府的宏觀調(diào)控
在企業(yè)的發(fā)展中，中小企業(yè)面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現(xiàn)象，企業(yè)要制定合理的方案，調(diào)整自身的結(jié)構(gòu)。另外，政府要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，以便促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。首先，政府要加強對中小企業(yè)的保護(hù)措施，保證其可以穩(wěn)定的運營，防止大企業(yè)將市場壟斷而影響中小企業(yè)的發(fā)展。其次，政府要加強對企業(yè)的運營調(diào)控，促進(jìn)大型企業(yè)與中小企業(yè)的合作，以便可以使中小企業(yè)獲得生存的機(jī)會。最后，政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，增加中小企業(yè)的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業(yè)資金鏈的合理運營。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，只有政府加強宏觀調(diào)控，才可以保證房地產(chǎn)市場資源配置的合理性。
四、結(jié)束語
在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業(yè)融資渠道的單一性、企業(yè)對資金鏈缺乏有效的管理和市場機(jī)制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強對資金鏈的管理，以期我國房地產(chǎn)行業(yè)可以得到高速的發(fā)展。
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篇9
房地產(chǎn)屬于資金需求較大的一個行業(yè)，巨大的資金需求單單依靠自身所擁有的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以，融資就成為了決定房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定快速發(fā)展的重要因素。因此，對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的研究，對于保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展是有著重要意義的。
一、房地產(chǎn)融資概述
1998年我國的金融行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持開始向投資與銷售兩方面轉(zhuǎn)變，在1998年，我國房地產(chǎn)的開發(fā)貸款余額數(shù)達(dá)到2028.92億元，而在2003年我國在房地產(chǎn)的開發(fā)貸款余額數(shù)則達(dá)到了6657.35億元，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款方面的增長速度是要比同期的房地產(chǎn)全部金融機(jī)構(gòu)貸款的增長速度高出較多的。在2004年我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金籌資總額達(dá)到了17168.8億元，這也表現(xiàn)出了我國的房地產(chǎn)融資有了較大的進(jìn)步，在這個時期我國的房地產(chǎn)融資主要來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主所籌措的資金、銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款、預(yù)售定金、預(yù)售所收取的資金。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在2007年其進(jìn)行融資的手段不斷增加，銀行借貸、證券市場融資和其他一些融資方式都成為了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資的手段。2008年，由美國次貸危機(jī)引起的全球性的金融危機(jī)，對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的影響，房地產(chǎn)投資增速從這時開始筑底。從房地產(chǎn)行業(yè)融資方面來看，政府部門及銀行出臺的一系列相關(guān)控制政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生了巨大的沖擊，大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)投資上因為籌集不到銀行資金，而使得大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過地下錢莊或高利貸暫時緩解財務(wù)危機(jī)，但許多中小房地產(chǎn)企業(yè)都因為高額的負(fù)債而不得已選擇破產(chǎn)。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀
（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)融資策略指的是房地產(chǎn)企業(yè)采用一定的方法和步驟，在某一段時間之內(nèi)為了能夠?qū)崿F(xiàn)融資所指定的一系列計劃。權(quán)益資本與分債務(wù)資本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的兩個部分，債務(wù)資本是指房地產(chǎn)企業(yè)因為自身經(jīng)營過程之中向銀行和某些金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款所產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系從而形成的一種資本；權(quán)益資本是指房地產(chǎn)企業(yè)所有者在對企業(yè)進(jìn)行投資或者是企業(yè)在自身的經(jīng)營過程之中因利潤分配而產(chǎn)生的積累。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，需要投入大量資金，一般的房地產(chǎn)項目，少則需要投資數(shù)千萬，多則就要投資幾億甚至數(shù)十億。房地產(chǎn)的項目通常從規(guī)劃，征地拆遷、建設(shè)直到銷售，其周期短則需要3年，長則需要5到8年，投資之后要進(jìn)行資金回收的周期是很長的，而在這個期間是沒有收入的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有雄厚的資金作為后盾，資本的結(jié)構(gòu)是否合理，融資渠道是否完善的，這些都是是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目能否正常平穩(wěn)運行的決定性因素。
一直以來我國的房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)的負(fù)債率都較高。在我國大型的房地產(chǎn)上市企業(yè)其資產(chǎn)負(fù)債率是比同行的其他企業(yè)低出較多的，相反中小型的房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)負(fù)債率則是同行企業(yè)高多較多了。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)其所負(fù)債大部分都屬于短期負(fù)債，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)的償還債務(wù)的能力較弱，其存在著較大的財務(wù)風(fēng)險。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)其資本結(jié)構(gòu)特征主要有兩點：其一，房地產(chǎn)企業(yè)自身所擁有的資金較少，房地產(chǎn)企業(yè)的資本總額當(dāng)中權(quán)益資本所占有的比例過小，對于風(fēng)險的抵抗能力較差。其二，房地產(chǎn)企業(yè)通常其自身的負(fù)債比例比較高，在房地產(chǎn)企業(yè)的資本總額當(dāng)中長期負(fù)債所所占有的比例比較小，在融資方面短期的銀行借款所占比重較大，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。
（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的現(xiàn)狀
融資策略限定了融資方式的種類和使用方式，融資方式在融資策略的實施過程中體現(xiàn)出自身的價值。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式一般有以下幾種：
1.信貸
在當(dāng)前的各類融資產(chǎn)品當(dāng)中，銀行融資所具備的低成本和其成熟性是其他融資方式所不具備的，這也導(dǎo)致了在之前的時期之內(nèi)，銀行信貸對于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展起到了決定性的作用。另一方面，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展銀行對于風(fēng)險管理機(jī)制不斷完善，這使得房地產(chǎn)進(jìn)行銀行融資的門檻不斷增加。目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款推出了信貸營銷方針，因此，房地產(chǎn)企業(yè)若是要得到銀行貸款就一定要在加強企業(yè)自身的管理，使得企業(yè)的資金鏈能夠良性發(fā)展。
2.信托
2004年之后我國的房地產(chǎn)行業(yè)信托市場得到了快速的發(fā)展。2006年1月到3月之間，我國的房地產(chǎn)信托市場共推出23個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其所設(shè)計的資金達(dá)到了31.67億元，而且信托資金投向幾乎囊括了房地產(chǎn)所設(shè)計的每個領(lǐng)域與環(huán)節(jié)，在其運用的方式方面也是各種各樣。當(dāng)前我國房地產(chǎn)信托市場的繁榮真是因為房地產(chǎn)信托融資所促成的。
3.上市
上市作為一種重要的融資手段和方式不但能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，分散金融風(fēng)險，同時也能夠為房地產(chǎn)企業(yè)贏得良好的品牌效應(yīng)。上市能夠提升企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)其上市所面臨的障礙主要在以下四個方面，第一，房地產(chǎn)企業(yè)通常有著較強的地域性，股民對于房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的環(huán)境不甚了解；第二，房地產(chǎn)具有較長的開發(fā)周期，因此，企業(yè)的投資回收周期過長；第三，房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式不夠透明，第四，對于房地產(chǎn)泡沫的危害認(rèn)識不夠。
4.聯(lián)合開發(fā)
聯(lián)合開發(fā)指的是房地產(chǎn)開發(fā)商和一家或者幾家具備實力的企業(yè)，共同合作進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。當(dāng)前我國的大部分中型房地產(chǎn)企業(yè)都會采取這種融資方式，其一方面能夠讓企業(yè)的資金充裕，另一方面還能夠分散與轉(zhuǎn)移融資的負(fù)擔(dān)。當(dāng)前我國一些資金較為充足的企業(yè)都會以合作或者是股權(quán)投資的方式進(jìn)入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中。對于這種融資方式而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強其和其他企業(yè)的經(jīng)濟(jì)合作，通過支付利率或者是其他方式獲取其他企業(yè)投資，這是房地產(chǎn)企業(yè)的一種比較良性的融資方式。對于中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其和大企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，既可以實現(xiàn)企業(yè)的融資，又可以憑借大企業(yè)的信譽實現(xiàn)房地產(chǎn)的良好銷售。
三、對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的建議
（一）對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的建議
1.初創(chuàng)期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對于創(chuàng)業(yè)初期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其應(yīng)該盡可能的采取權(quán)益資金，而盡量少的采用債務(wù)資金，對其最為重要的融資內(nèi)容就是吸引風(fēng)險投資者。在創(chuàng)業(yè)初期的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨著較大的風(fēng)險，大多數(shù)的風(fēng)險投資者是不會進(jìn)行投資的。特別是風(fēng)險投資者通常是不會對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行干預(yù)的，因此他們會特別注重房地產(chǎn)企業(yè)是否有著長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃和具備長遠(yuǎn)發(fā)展的能力。
2.成長期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對于成長期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在資質(zhì)上已經(jīng)達(dá)到了一定的高度，在土地的儲備上面有了較高的能力，企業(yè)通常也有了一定的社會知名度和信譽，企業(yè)和銀行之間的關(guān)系有了長足的進(jìn)步。這個時期的房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的利用資本市場的機(jī)會，通過各種手段進(jìn)行上市融資；而在這個時期的房地產(chǎn)企業(yè)因為有了大量的房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金進(jìn)入，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了和國際性投資機(jī)構(gòu)合作的可能性；若是有機(jī)會企業(yè)則可以發(fā)行債券，采用債券融資的方式。
3.成熟期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對于成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在這個時期，房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速的采用負(fù)債融資和公司較低的利潤留存尋求融資。在成長期企業(yè)是完全采用權(quán)益資本融資，而在成熟期企業(yè)則可以采用一些債務(wù)融資的方式，這樣能夠為企業(yè)帶來較大的價值。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式之一就是債權(quán)融資，債權(quán)是一個房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)非常重要的組成內(nèi)容，成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的社會知名度和信譽度，這些都是企業(yè)獲取銀行信貸的保證。
（二）對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的建議
1.改善自身融資條件
房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善企業(yè)的經(jīng)營管理，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，不斷加強對投資者的吸引力；同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該誠實守信，不斷提升企業(yè)自身的資信度，用企業(yè)良好的信用和真實信息去獲得融資一方的信任與支持。
2.消除股權(quán)融資的壁壘
房地產(chǎn)企業(yè)若是資金不夠充裕，就需要放棄保守觀念，消除企業(yè)股權(quán)融資的壁壘，擴(kuò)大企業(yè)股權(quán)對外融資。其一，當(dāng)前銀行信貸政策要求房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到35%以上自由資金；其二，雖然債權(quán)融資能夠保障企業(yè)的控制權(quán)，然而債券融資在某些時候會因為房地產(chǎn)企業(yè)自身所限制而不可以保障企業(yè)能夠獲得所需要的足夠資金，同時債券融資對于企業(yè)而言成本過高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并非會適合其在任何情形下都采用這種方式進(jìn)行融資，若是對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有利的話，讓出一部分的企業(yè)的控制權(quán)也是可以的，股權(quán)的轉(zhuǎn)讓是一種能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的途徑，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金越來越多。股權(quán)融資的途徑隨著金融產(chǎn)品的不斷豐富，其選擇余地也越來越大，除了傳統(tǒng)的聯(lián)合開發(fā)、股票上市等方式外，新近興起的房地產(chǎn)投資信托、風(fēng)險投資等方式也可供選擇。
3.采用多元融資方式
目前房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到政府的重視，政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷增多，這導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行融資的門檻不斷增高，所以，在這種情況之下 ，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的方式上面應(yīng)該多元化，多元化的融資方式才可以保障企業(yè)在當(dāng)前的政策大環(huán)境下能夠得到更好的發(fā)展。多元化的融資方式能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實際情況，采取最為適合自身的融資方式以達(dá)到最佳的融資效果。
4.做好融資規(guī)劃，最大限度降低融資成本
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資始終是其發(fā)展過程當(dāng)中非常重要的一個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者一定要重視企業(yè)的融資問題，做好房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)劃，把融資規(guī)劃納入到房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中。這樣能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的把握機(jī)會進(jìn)行融資，對融資的風(fēng)險更好的控制，選擇一種最為適合企業(yè)的融資方式，最大限度地降低企業(yè)的融資成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資和項目的開發(fā)進(jìn)度是緊密聯(lián)系的，在工程項目的投資決策分析階段，需要配套的編制項目的現(xiàn)金流量進(jìn)行預(yù)測，以統(tǒng)籌資金的盈虧，做好相應(yīng)的融資方案，才能夠避免當(dāng)資金富裕時還負(fù)債，增加利息費用的負(fù)擔(dān)，以及不因資金的緊缺而倉促融資，產(chǎn)生額外的融資費用。房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營過程當(dāng)中資金流量巨大，企業(yè)若能夠?qū)θ谌胭Y金和支出資金的配比做好規(guī)劃，就能夠為企業(yè)省下較多的融資成本，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是有著良好效益的。
結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的促進(jìn)作用，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其對于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。在新的環(huán)境之下，我國房地產(chǎn)業(yè)要有著持續(xù)的良性發(fā)展就首先要解決的就是房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，從改善自身融資條件、消除股權(quán)融資的壁壘、采用多元融資方式、做好融資規(guī)劃，最大限度降低融資成本和聘用專業(yè)融資顧問幾個方面入手，這樣才能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
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篇10
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險情況
（一）房地產(chǎn)融資成本非常高
國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷出臺和落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)性貸款限制越來越嚴(yán)格，住房按揭貸款規(guī)模受到越來越多限制，房貸利率逐步上調(diào)，從而極大地限制了房地產(chǎn)企業(yè)依靠房屋預(yù)售款作轉(zhuǎn)投資金的勢頭。在此情形下，許多房地產(chǎn)企業(yè)只能被迫進(jìn)行社會民間融資或者向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)借款，造成這兩者融資的規(guī)模呈現(xiàn)逐步快速擴(kuò)大的趨勢，而這兩種渠道的融資利率普遍都比銀行同期基準(zhǔn)利率高，有的高達(dá)數(shù)倍甚至數(shù)十倍，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本逐漸走高，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前的銀行貸款成本。
（二）房地產(chǎn)投資周期比較長，資金回籠比較慢
房地產(chǎn)開發(fā)不是一項三兩天或者三兩月就能完成的工程，因而其資金運行周期都比較長，短則一兩年長則三四年，有的甚至五年以上。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，從投資立項開始，到規(guī)劃設(shè)計，再到建筑施工，最后到資金回籠，都有一個比較漫長的周期。此外，在此周期內(nèi)，不但要受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的影響，還要受到市場自身剛性需求的影響，因此資金回收期常常具有不確定、市場化、多變性等特點。
（三）房地產(chǎn)融資機(jī)會成本比較大，風(fēng)險系數(shù)比較高
當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采取了吸收大量社會資金的融資形式，不但融資涉及戶數(shù)、人數(shù)多，而且規(guī)模很大，月利率高達(dá)3%—5%，甚至8%以上。在當(dāng)前嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了尋求稅收利好，做出了賬外賬。這樣，就會在很大程度上，使得企業(yè)財務(wù)管理形成很大弊端，對企業(yè)的財務(wù)管理制度造成損害，同時埋下違法違規(guī)的“惡因”，使得企業(yè)稅收違法成本不斷增加，融資成本（有的最少提高20%）和風(fēng)險系數(shù)大大提高，從而不利于企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險越來越大
近年來，隨著房價的持續(xù)上升，國家不斷出臺宏觀政策進(jìn)行引導(dǎo)、調(diào)控和限制，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不對投資保持謹(jǐn)慎。前些年，由于一些房產(chǎn)投資者盲目大量投資，在很大程度上造成了房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，形成很大的“泡沫經(jīng)濟(jì)”景象。現(xiàn)實是房地產(chǎn)的剛性需求有限，真實的房地產(chǎn)市場需求量需要打個折扣計算。
三、加強房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中財務(wù)管理的對策措施
（一）努力提升財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)水平
要提高房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財務(wù)管理科學(xué)化水平，就要堅持以人為本，就要不斷提高財務(wù)管理人員的意識和能力。因此，要經(jīng)常和定期開展各種財會培訓(xùn)班，加強對財務(wù)人員的融資知識、風(fēng)險意識、工作方法、職業(yè)道德、法紀(jì)觀念的培養(yǎng)。
（二）積極改進(jìn)財務(wù)管理方式方法，加強對融資的規(guī)范化管理
當(dāng)前，在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中，企業(yè)的財務(wù)管理方式方法比較單一，因此應(yīng)積極借鑒和引進(jìn)國外先進(jìn)的操作手段和融資工具，加強融資產(chǎn)品創(chuàng)新，加強對融資的籌集、分配、使用的科學(xué)化、規(guī)范化管理，提高融資資金的使用效率。
（三）合理編制財務(wù)預(yù)算，為融資提供科學(xué)決策依據(jù)
根據(jù)企業(yè)融資實際情況，利用財務(wù)人員的專業(yè)知識，綜合考慮融資成本、融資結(jié)構(gòu)、融資風(fēng)險、市場狀況的情況，編制合理的財務(wù)預(yù)算，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和管理層進(jìn)行科學(xué)決策提供重要依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。
（四）加強財務(wù)成本管理，拓展融資渠道
在房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中，要充分考慮融資各個環(huán)節(jié)成本需要，積極利用各種方法加強財務(wù)管理，加強公司財務(wù)的內(nèi)部審計和監(jiān)督。同時，要積極拓展企業(yè)融資渠道，改變過于依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實力。
篇11
收錄日期：2016年6月21日
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)的崛起和發(fā)展是當(dāng)代中國經(jīng)濟(jì)的一個重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它影響到國民經(jīng)濟(jì)的方方面面，在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)形勢依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的壓力，在當(dāng)前這種不利情況下，對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行認(rèn)真研究，正確認(rèn)識風(fēng)險，并提出積極應(yīng)對措施，具有重要意義。
二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險
（一）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險主要來自于我國相關(guān)政府部門，是政府在通過對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行整體分析、研究的基礎(chǔ)上，利用政策的發(fā)放，來實行的一種宏觀調(diào)控行為，對房地產(chǎn)整個行業(yè)的走向具有至關(guān)重要的影響。同時，國家政府相關(guān)政策也是各個房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行新的投資計劃時，重點關(guān)注的一個問題。近年來國家關(guān)于改善農(nóng)村環(huán)境，實施新型城鎮(zhèn)建設(shè)政策，以及為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產(chǎn)業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)，全國各地房地產(chǎn)整體處于上升的趨勢。但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)這一良好的發(fā)展態(tài)勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產(chǎn)整體價格較高，且關(guān)乎每一個人的生活，因此房地產(chǎn)業(yè)的走向?qū)ξ覈鴩窠?jīng)濟(jì)的整體發(fā)展具有重要的影響。也正是基于此，房地產(chǎn)一直都是歷屆政府關(guān)心的重要民生問題，也是政府政策調(diào)控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產(chǎn)價格容易擾亂國民經(jīng)濟(jì)秩序，對社會的穩(wěn)定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。再加上世界經(jīng)濟(jì)形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據(jù)我國整體經(jīng)濟(jì)形勢，來制定相關(guān)的稅收政策、行業(yè)政策，以此來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體走向。
（二）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在市場供求關(guān)系以及行業(yè)競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風(fēng)險。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下，人們對居住的環(huán)境在舒適性、便捷性以及品質(zhì)性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的一個主要原因，消費者的消費觀念會對房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當(dāng)在同一地段出現(xiàn)幾所同類型的房源后，往往會出現(xiàn)房源滯銷的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期目標(biāo)。由于許多房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，而在這個過程中隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)展變化，人們在房地產(chǎn)方面的消費主張、需求等也會發(fā)生改變，因此如若房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開展初期缺乏對整個市場發(fā)展的預(yù)期性，則很有可能造成價格過低或產(chǎn)品滯銷，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益造成影響。
（三）融資風(fēng)險、利率風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業(yè)的必要選擇。但是當(dāng)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題或者融資過高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不面臨較高的融資風(fēng)險，這種風(fēng)險的產(chǎn)生，與房地產(chǎn)企業(yè)項目本身周期長和規(guī)模大等特征具有緊密的關(guān)系，因此無論是房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資風(fēng)險管控能力還是多變的市場環(huán)境，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的融資風(fēng)險。
利率風(fēng)險主要是因為銀行或者資金出借方調(diào)整自身還款利率而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險。特別是當(dāng)銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產(chǎn)企業(yè)的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產(chǎn)商品的消費決策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理以及產(chǎn)品銷售都產(chǎn)生較大的風(fēng)險。
（四）項目建設(shè)階段的風(fēng)險，主要包括規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、施工進(jìn)度風(fēng)險以及施工質(zhì)量風(fēng)險。在項目建設(shè)階段中，規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險主要體現(xiàn)在房屋建筑面積設(shè)計不合理、戶型設(shè)計以及戶型比例不合理、小區(qū)容積率設(shè)計不合理、小區(qū)綠化率設(shè)計不合理等，當(dāng)這種風(fēng)險產(chǎn)生時，建筑本身所具有的美觀性、實用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產(chǎn)生這種風(fēng)險的原因則主要是因為工程定位發(fā)生偏差、設(shè)計參數(shù)產(chǎn)生偏差、后者不完整以及在此基礎(chǔ)上所產(chǎn)生的設(shè)計方案優(yōu)選偏差等問題。
在項目建設(shè)階段，施工進(jìn)度風(fēng)險是一種常見的風(fēng)險之一，導(dǎo)致施工進(jìn)入風(fēng)險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業(yè)素養(yǎng)難以滿足施工進(jìn)度要求、施工質(zhì)量問題所導(dǎo)致的返工現(xiàn)象引發(fā)工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進(jìn)度的拖延，施工成本投入勢必會持續(xù)加大，這不僅體現(xiàn)為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要付出更多的融資成本。另外，從房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售來看，施工進(jìn)度風(fēng)險的產(chǎn)生，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的具備不可控特點的市場環(huán)境變化因素，而這很可能會擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間。
施工質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)開展工程建設(shè)項目中的生命線，這是因為施工質(zhì)量不僅影響著施工進(jìn)入和房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，而且會對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象、企業(yè)文化等產(chǎn)生不容忽視的影響，繼而直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升。施工質(zhì)量風(fēng)險的產(chǎn)生，與施工方案的科學(xué)性、施工材料的質(zhì)量、施工隊伍的素質(zhì)以及施工監(jiān)管單位的專業(yè)水平等具有緊密的關(guān)系，一旦施工過程產(chǎn)生質(zhì)量問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的所有戰(zhàn)略環(huán)節(jié)都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發(fā)商還是施工監(jiān)理方，都應(yīng)當(dāng)將施工質(zhì)量管控放在至關(guān)重要的位置，通過做好投標(biāo)方與施工方資質(zhì)驗證、施工設(shè)計、施工組織、材料商優(yōu)選、竣工驗收等工作，來確保施工質(zhì)量能夠始終處于可控范圍之內(nèi)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范措施
（一）密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，適時調(diào)整融資手段。政府行為對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響很大，因此在房地產(chǎn)企業(yè)對自身項目風(fēng)險做出評估的過程中，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)行政策以及政策走向作為重要的依據(jù)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)腋黜椃结樥咦龀錾钊氲难芯浚绕涫且P(guān)注與房地產(chǎn)市場具有緊密相關(guān)的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的發(fā)展動向特別是房地產(chǎn)市場中的需求動向等做出準(zhǔn)確的判斷，而這種判斷，則能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的調(diào)整提供重要的依據(jù)，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。在此過程中，需要做出重點注意的是國家對宏觀經(jīng)濟(jì)政策所做出的調(diào)整，這是因為宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢產(chǎn)生直接的影響，同時還對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他市場因素產(chǎn)生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產(chǎn)融資成本的變化產(chǎn)生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實現(xiàn)自身的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富自身的融資手段、合理優(yōu)化與配置自身資本結(jié)構(gòu)，從而提高自身對國家宏觀調(diào)控所具有的抗風(fēng)險能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要在此方面組建專門的風(fēng)險預(yù)警小組，通過研究市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化為企業(yè)的發(fā)展提供依據(jù)，從而使自身的決策能夠符合市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展方向，并把握住市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化為自身發(fā)展所帶來的機(jī)遇。
（二）做好全面的市場調(diào)研，準(zhǔn)確把握市場定位。市場調(diào)研工作的開展，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入市場之前找準(zhǔn)切入點，并在對自身市場定位做出準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，正確選擇項目的目標(biāo)定位適應(yīng)房地產(chǎn)市場以價格和價格為主導(dǎo)的市場競爭體制。要想把握房地產(chǎn)項目的市場方向，就必須對房地產(chǎn)各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行全面了解，對房地產(chǎn)行業(yè)的政策取向進(jìn)行綜合分析。對企業(yè)將要開發(fā)的項目是否屬于政府政策支持產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)查，對于政府扶植的項目，應(yīng)優(yōu)先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規(guī)等方面的優(yōu)惠；其次，還對房地產(chǎn)項目的地點、環(huán)境、功能要求等特點進(jìn)行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體；最后，還要對項目附近樓盤的設(shè)計理念、售價、面積、開發(fā)商實力等情況進(jìn)行了解，充分發(fā)揮自身企業(yè)優(yōu)勢。要想在眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢，脫穎而出，就必須充分結(jié)合企業(yè)的自身情況，憑借對房地產(chǎn)行業(yè)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的房地產(chǎn)項目，形成一套具有自身經(jīng)營特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質(zhì)的產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位，深入發(fā)展，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中占據(jù)一席之地。
（三）降低負(fù)債籌資風(fēng)險。在財務(wù)杠桿效應(yīng)的影響下，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)撬動更多的資本，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)有能力開放更多的房地產(chǎn)項目，并為自身帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。顯然，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性的超前發(fā)展，這對于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負(fù)債需要被掌握在房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受的基礎(chǔ)上，如果在負(fù)債管理方面不考慮企業(yè)的承受能力，那么當(dāng)負(fù)載比例過高并超過企業(yè)承受能力的時候，企業(yè)也將面臨更大甚至致命的債務(wù)風(fēng)險。這也決定了，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須重視對自身的資本結(jié)構(gòu)做出優(yōu)化，并通過確保負(fù)債的合理性來實現(xiàn)自身籌資風(fēng)險的降低。從具體的實施策略來看，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得貸款或者使用其他渠道進(jìn)行籌資時，應(yīng)當(dāng)盡量選取內(nèi)部資源抵押的方式，從而將債務(wù)風(fēng)險控制在自身的可承受范圍之內(nèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也有必要對自身的融資渠道進(jìn)行進(jìn)一步的拓展，從而實現(xiàn)風(fēng)險的分化，這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構(gòu)建起具有更大風(fēng)險規(guī)避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風(fēng)險進(jìn)行分散。
（四）加強工程質(zhì)量管理，提高專業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理呈現(xiàn)出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現(xiàn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現(xiàn)為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質(zhì)量管理中所面臨的實際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標(biāo)注出來，可以有效提升工作人員的質(zhì)量風(fēng)險防控意識，從而發(fā)揮出警示的作用，但是由于只標(biāo)注問題而沒有解決問題，這讓房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質(zhì)量管理中，不僅需要發(fā)現(xiàn)問題，而且需要從制度、人事、技術(shù)等多個方面探索問題解決路徑，并構(gòu)建起完善的質(zhì)量管控體系，通過明確崗位責(zé)任制度來強化其他各項制度的落實與貫徹，從而提升工程質(zhì)量水平。另外，工程質(zhì)量管理團(tuán)隊的專業(yè)水平，對于工程質(zhì)量管理工作的開展發(fā)揮著決定性的作用，因此在引導(dǎo)工程質(zhì)量管理團(tuán)隊開展日常管理工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有必要針對質(zhì)量管理人員實際工作需求強化培訓(xùn)工作，確保工程質(zhì)量管理團(tuán)隊專業(yè)水平、職業(yè)道德等能夠得到不斷地提升，并適應(yīng)工程質(zhì)量管理環(huán)境與工程質(zhì)量管理要求的不斷變化，從而促使工程質(zhì)量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質(zhì)量風(fēng)險的發(fā)生。
篇12
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力之一，現(xiàn)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有一定的行業(yè)特殊性。例如，具有一定的項目開發(fā)周期性，在開發(fā)周期內(nèi)，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運作貫穿著整個開發(fā)周期。金融業(yè)為其提供資金來源，與房地產(chǎn)行業(yè)相依相存，共同發(fā)展，關(guān)系密不可分。
毫無疑問，融資對于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展來講，是非常重要的，尤其是在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控政策的背景下，國內(nèi)各中小型房地產(chǎn)企業(yè)均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進(jìn)行分析，選擇正確的融資渠道組合。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)企業(yè)融資是指通過一定的途徑，為項目開發(fā)籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內(nèi)源融資，是指公司經(jīng)營活動結(jié)果產(chǎn)生的資金，即公司內(nèi)部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構(gòu)成。一種是外源融資，是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經(jīng)濟(jì)主體籌集資金。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)源融資無法滿足項目開發(fā)需求的情況，所以大多會轉(zhuǎn)向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產(chǎn)投資信托基金等方式。
（一）2015年銀行貸款方式現(xiàn)狀
銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)開發(fā)運營的全過程。2016年1月19日，國家統(tǒng)計局公布了《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長2.6%；國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。
狹義的銀行貸款資金僅包括房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款，2015年度共計發(fā)放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款外，還包括個人按揭貸款，合計共有36876億元。
（二）2015年債券融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資與上市房地產(chǎn)企業(yè)股票融資是相似的，通過一個開發(fā)項目進(jìn)行債券融資，總的來說，房地產(chǎn)債券融資是一種專項融資。
2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債主體不斷擴(kuò)容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導(dǎo)下，非上市公司參與發(fā)債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優(yōu)質(zhì)房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發(fā)行400億元境內(nèi)債，創(chuàng)房企發(fā)債規(guī)模記錄；中海發(fā)行兩個品種規(guī)模共計80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創(chuàng)房企發(fā)債利率新低；龍湖首獲批發(fā)行80億元境內(nèi)公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。
（三）2015年股票融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因為股票融資可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。截止到2015年年底，我國注冊的房地產(chǎn)企業(yè)約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有137家，2008年金融危機(jī)之后，成功在中國A股市場上市的企業(yè)僅有4家，2009年上市的有世聯(lián)行和南國置業(yè)，2015年上市的有招商蛇口（換股吸收合并重組）和新城控股（B股轉(zhuǎn)A股），其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個房地產(chǎn)企業(yè)。2015年1月，證監(jiān)會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩(wěn)定。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2015年定向增發(fā)規(guī)模達(dá)到1579億元，同比大幅增長254%。
（四）2015年房地產(chǎn)投資信托基金融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的重要手段，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，并交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運作，該基金募集資產(chǎn)將專門用于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態(tài)。2015年，面對房地產(chǎn)市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團(tuán)分別于7月和11月推出全國首單物業(yè)費ABS和購房尾款A(yù)BS。天虹商場所持深圳鼎誠物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃圓滿完成，天虹商場收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣14.5億元，實現(xiàn)了國內(nèi)市場首單國有不動產(chǎn)類REITs項目最終落地。
（五）2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況
就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計融資總額為24967.5億元。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資組合策略選擇
房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持：房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展初期則需融資來開發(fā)項目；處于發(fā)展中期則需要融資來維持項目；發(fā)展到一定規(guī)模一定階段還需要融資擴(kuò)大規(guī)模。如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運作中最為重要的一環(huán)。
（一）成立初期的融資組合策略
一個剛剛成立不久的房地產(chǎn)企業(yè)，要想在激烈的房地產(chǎn)競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進(jìn)行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩(wěn)定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產(chǎn)經(jīng)營也會形成阻礙。此時，可以選擇“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸收新的投資者進(jìn)入，共同拿地開發(fā)，進(jìn)行原始的資本積累。
（二）成長期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)不斷地進(jìn)行項目開發(fā)和銷售，此階段將陸續(xù)形成資金流回企業(yè)，同時隨著項目的開發(fā)、廣告的宣傳，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)貙⒕哂幸欢ǖ闹龋袠I(yè)競爭力將逐步提高。此時，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應(yīng)商的商業(yè)信用額度。除了該模式外，還可以繼續(xù)采用“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸引潛在機(jī)構(gòu)投資者和風(fēng)險投資資金。
（三）成熟期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)處于成熟階段，企業(yè)的市場競爭力大幅提升，擁有了穩(wěn)定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業(yè)為了進(jìn)一步擴(kuò)張市場，占領(lǐng)更大的房地產(chǎn)市場，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以到證券市場公開發(fā)行股票或債券進(jìn)行融資，還可以向房地產(chǎn)投資基金籌資和國外投資基金籌資等。
（四）衰退期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有項目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項目時，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現(xiàn)較大的現(xiàn)金流入，出現(xiàn)資金盈余。但僅靠該盈余又無法進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，此時可以吸收合并其他房地產(chǎn)企業(yè)，打開新的市場格局，重新回歸市場。
除了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期決定著融資組合策略外，其實在項目開發(fā)過程中，項目開發(fā)周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發(fā)資金的投入與使用，回收在時間和金額上做到協(xié)調(diào)一致，以保證項目的順利進(jìn)行。
四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對融資風(fēng)險的措施
（一）建立多層次的房地產(chǎn)融資策略
我國雖然有多種融資渠道，但根據(jù)本文2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策下，銀行貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)倍感資金壓力。建立一個多層次的房地產(chǎn)融資體系，為不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)提供區(qū)別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項目風(fēng)險。
（二）根據(jù)企業(yè)資金情況，適時調(diào)整戰(zhàn)略方向
根據(jù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策可以看出，現(xiàn)階段國家層面對房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需謹(jǐn)慎對待新的開發(fā)項目，避免過度的市場擴(kuò)張，控制項目開發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)是國家監(jiān)控的重點行業(yè)，因其與金融體系、國家經(jīng)濟(jì)命脈息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受國家政策的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)據(jù)此調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產(chǎn)處于破產(chǎn)清算的風(fēng)口浪尖，因其同時在重慶開發(fā)8個樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現(xiàn)斷裂，被迫申請破產(chǎn)保護(hù)。
（三）慎重選擇開發(fā)項目，注意區(qū)域風(fēng)險
房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，區(qū)域位置上的選擇尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純考慮房價預(yù)期走勢，而更應(yīng)該考慮銷售是否受阻，對應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價大多出現(xiàn)同比下降，也證明了目前二三線城市房地產(chǎn)市場趨于飽和，若房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行盲目擴(kuò)張，將會走進(jìn)融資難的困境，并出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險。
（四）開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，加快房款回收速度
房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，最終將會體現(xiàn)其產(chǎn)品屬性，只有生產(chǎn)適合對應(yīng)人群居住的產(chǎn)品，消費者才愿意購買。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期，需進(jìn)行市場調(diào)研，了解消費者真正的需求，開發(fā)適銷對路的居住產(chǎn)品。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業(yè)營運現(xiàn)金，降低融資風(fēng)險，擺脫融資困境。
五、結(jié)語
當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式越來越多，企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展和資金需要，進(jìn)行融資方案組合的設(shè)計，主動進(jìn)行房地產(chǎn)金融的發(fā)展和創(chuàng)新，由單一融資模式轉(zhuǎn)向多元化、多層次的融資體系。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道策略的選擇，也要與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段相適應(yīng)，不同的發(fā)展階段需要采取不同的融資模式。同時，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業(yè)發(fā)展注入血液，企業(yè)有了良好的發(fā)展才能形成良好的競爭力，最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
（作者單位為重慶樂信實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司）
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篇13
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)由傳統(tǒng)的向銀行貸款模式，進(jìn)一步向房地產(chǎn)上市、信托、企業(yè)債券、海外融資以及股權(quán)融資等途徑轉(zhuǎn)變。但是，對于中小房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績、信用等級以及償債能力等各個領(lǐng)域都有很多缺陷，而且融資貸款所存在的安全因素一般很難評審?fù)ㄟ^中小房地產(chǎn)貸款開發(fā)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
（一）不健全的金融市場結(jié)構(gòu)
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場主流依舊是銀行信貸，盡管近些年房地產(chǎn)信貸取得迅猛發(fā)展，然而，就目前而言，信托產(chǎn)品仍然不能滿足我國房地產(chǎn)融資需求。因為受到政策的制約，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)難以上市，而且房地產(chǎn)企業(yè)也很難發(fā)行債券。
（二）過多的間接融資
現(xiàn)階段，我國超過70%的房地產(chǎn)企業(yè)資金都是通過銀行貸款所得，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險非常大。房地產(chǎn)商品一旦出現(xiàn)滯銷，就會導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)速度慢，這樣就很容易出現(xiàn)銀行債務(wù)難追償與資金不抵債等情況，最終導(dǎo)致出現(xiàn)死賬、壞賬的情況。我國房地產(chǎn)存在非常高的間接融資比例，使金融風(fēng)險的加大。此外，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券比較困難，大多為停滯狀態(tài)。
（三）投資增長過快
不同于其它低收益率行業(yè)的是，房地產(chǎn)行業(yè)在近些年逐漸迅猛發(fā)展，很多行業(yè)外資金像房地產(chǎn)行業(yè)涌入。在一定程度上加劇了房地產(chǎn)的國際、國內(nèi)市場競爭，不斷下調(diào)利潤率直至與社會平均利潤率持平，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)融資風(fēng)險逐漸加大。
（四）宏觀環(huán)境滯后
在我國，房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展并非針對企業(yè)融資與市場本身法則具體實施，而是我國政府介入過于頻繁、過多所造成。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及建議
（一）進(jìn)一步發(fā)展信托產(chǎn)業(yè)
對于物業(yè)而言，房地產(chǎn)信托投資持有存在長期性，而且在政策扶持下，所產(chǎn)生的大量機(jī)構(gòu)投資者使得房地產(chǎn)投資逐漸趨于長期化，有效降低我國房地產(chǎn)市場短期交易行為，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定非常有利。若信托可以成為房地產(chǎn)投資主體，那么對境地投資過程中的違規(guī)行為與非理都非常有利。所以，必須進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托。
（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
就本質(zhì)而言，房地產(chǎn)公司債券的發(fā)行，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。中長期企業(yè)債券能夠?qū)⒈容^穩(wěn)定的資金來源提供給房地產(chǎn)企業(yè)，對信貸政策影響房企融資力度的降低非常有利，降低房地產(chǎn)對信貸融資的依賴性。進(jìn)一步優(yōu)化我國房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)。此外，因為房地產(chǎn)企業(yè)資金開發(fā)需求量相對比較大，而且其資產(chǎn)負(fù)債率非常高，所以間接融資能夠在一定程度上提升負(fù)債成本，有利于降低財務(wù)成本。
（三）不斷擴(kuò)充股市規(guī)模
凡是上市的房地產(chǎn)企業(yè)，都具有比較大的股市融資規(guī)模，而且融資成本也比較低，不必向投資者還本，也無需將利息支付給投資者，使企業(yè)經(jīng)營成本得到有效降低。上市融資后實施相應(yīng)的合資、并購以及收購等資本運作，進(jìn)一步提高企業(yè)專業(yè)水準(zhǔn)與服務(wù)范圍，同時通過配股、增發(fā)等各種方式，將可能會帶給銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去。現(xiàn)階段，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)大約有90家，其所占比例僅為我國總房地產(chǎn)企業(yè)的3%，所以，可對房地產(chǎn)上市企業(yè)融資規(guī)模進(jìn)行不斷擴(kuò)充。
四、進(jìn)一步發(fā)展我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證化
20世紀(jì)末期以來，住房抵押貸款證券化是最為關(guān)鍵的一種國際金融創(chuàng)新，現(xiàn)階段已成為加拿大、美國等西方發(fā)達(dá)國家對住房金融市場進(jìn)行構(gòu)筑的主要途徑。住房抵押貸款證券化不僅是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的結(jié)果，同時也是創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的有效動力。就全球范圍而言，住房抵押貸款證券化是將我國房地產(chǎn)市場搞活的有效方式。
五、積極創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
在我國，良性發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)對平穩(wěn)增長我國經(jīng)濟(jì)具有非常深遠(yuǎn)的意義。在政府宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強的進(jìn)程中，尤其是銀行對房地產(chǎn)貸款利率與控制貸款業(yè)務(wù)的不斷提高，使得房地產(chǎn)投資融資難度的進(jìn)一步增加，最終使得我國房地產(chǎn)融資渠道發(fā)生重大變革，使得銀行貸款逐漸由單純的資金融資逐漸性多元化方向發(fā)展，對房地產(chǎn)融資風(fēng)險的降低，資本利用效率的提高，以及發(fā)地產(chǎn)支柱作用的充分發(fā)揮，具有非常重要的意義。
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