引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的內(nèi)涵
1、房地產(chǎn)開發(fā)
開發(fā)一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設(shè)的土地。
房地產(chǎn)開發(fā)實際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動可以細分為六個環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專業(yè)的咨詢公司來完成。第三、細節(jié)設(shè)計，開發(fā)企業(yè)一般不承擔設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進行管理。
我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因為在房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。
2、房地產(chǎn)經(jīng)營
房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。
第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實現(xiàn)它的價值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。
第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經(jīng)營只有出租這一形式，國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當下我國是房產(chǎn)經(jīng)營的重大市場，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。
3、房地產(chǎn)的管理計算
房地產(chǎn)管理計算是房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進行科學化和經(jīng)濟化的優(yōu)化控制與整合。其實房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算，或者說房地產(chǎn)的管理計算貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風險最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營過程中，巨大的利潤與風險是結(jié)伴而來的，在開發(fā)與經(jīng)營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業(yè)在投標過程中向業(yè)主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。
以上風險都需要房產(chǎn)企業(yè)進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競爭能力。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序
1、投資決策階段
這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調(diào)研、可行性研究、成本管理計算和方案設(shè)計等內(nèi)容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經(jīng)過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優(yōu)的機會。
2、前期工作階段
這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發(fā)經(jīng)營。在這一階段還要對房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時間價值及計算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果進行計算。
3、建設(shè)階段
這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。開發(fā)企業(yè)接下來要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工
4、租售階段
也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計算，計算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業(yè)管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。
結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發(fā)經(jīng)營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。
參考文獻：
篇2
土地費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地依法使用所交付的各種費用；規(guī)劃設(shè)計費用，即對實施地界的人文地質(zhì)的考察與規(guī)劃所產(chǎn)生的各項支出；基礎(chǔ)設(shè)施工程以及公共配套設(shè)施費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對一地界進行開發(fā)的同時一般會對該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進行建設(shè)，包括教育、醫(yī)療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設(shè)所需要的費用，也包括后期的維護與新物件開發(fā)；信貸費用，即房地產(chǎn)開發(fā)過程中從銀行取得的貸款會相應(yīng)的產(chǎn)生銀行的信貸費用。
（二）管理維護費用
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門管理和組織經(jīng)營活動而產(chǎn)生各項費用，在外籌集各項資金產(chǎn)生的費用以及對房地產(chǎn)開發(fā)地界的維護和設(shè)施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務(wù)所產(chǎn)生的各項費用等。
稅費，即房地產(chǎn)企業(yè)依法按照國家法律政策規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅等各項稅費。
預(yù)期之外費用，即在房地產(chǎn)的開發(fā)投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預(yù)料之內(nèi)的費用的產(chǎn)生等等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)不是盲目的投資與建設(shè)，房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個長期的過程。如何將房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)帶來的經(jīng)濟效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設(shè)位置的選擇、房地產(chǎn)建設(shè)水平以及周邊環(huán)境等因素，這些因素都是制約其經(jīng)濟效益最大化的重要因素。下面就此進行系統(tǒng)的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目選址和規(guī)劃限制條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的選址位置的好壞直接影響著開發(fā)出來的物業(yè)的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應(yīng)的配套設(shè)施與之相對應(yīng)。材料中海河開發(fā)公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發(fā)的政策契機，是按照當?shù)貑拥耐恋卣黹_發(fā)部署而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。海河開發(fā)公司對當?shù)氐脑袟l件進行綜合整治和開發(fā)并得到了很好的經(jīng)濟效益。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學合理，求真務(wù)實
自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業(yè)如何才能在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間獨占鰲頭取得更好的經(jīng)濟效益呢？科學合理的規(guī)劃、開發(fā)以及進行長期的開發(fā)地區(qū)人文考察是開發(fā)工作的重中之重。五年來海河開發(fā)公司秉承現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，以科學合理的開發(fā)觀念為指導(dǎo)，擁有求真務(wù)實的思想理念多次獲得當?shù)氐南冗M單位文明單位稱號。事實證明，開發(fā)規(guī)劃是否科學合理嚴重影響著開發(fā)經(jīng)濟效益的獲得與否。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的水平
隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，人們對其居住環(huán)境的要求也越來越高，因而房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，開發(fā)地區(qū)城市的繁華程度、交通便捷度以及當?shù)厝宋奶卣鞯拳h(huán)境包括當?shù)氐尼t(yī)療、教育、通訊等生活設(shè)施的復(fù)雜程度都會在不同程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與規(guī)劃。因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行一個地區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)時，更應(yīng)該充分考慮房產(chǎn)開發(fā)項目周邊環(huán)境與配套設(shè)施等基本特征，并將其充分融合進房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導(dǎo)致規(guī)劃無法進行。
（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)項目的后期營銷
作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發(fā)公司是一個從事基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施開發(fā)的公司。面向的對象是大多數(shù)人群，但要想實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)后期的營銷環(huán)節(jié)是一個不可缺少的硬性環(huán)節(jié)。營銷活動貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的全過程。在開發(fā)項目之前的營銷活動以及開發(fā)項目之后進行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業(yè)的良好形象，另一方面又能實現(xiàn)對企業(yè)開發(fā)項目進行宣傳與推廣，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很快的獲得其預(yù)期的經(jīng)濟效益。
三、中國房地產(chǎn)開發(fā)及投資與經(jīng)濟效益分析
房地產(chǎn)開發(fā)從根本上講是一個投入與產(chǎn)出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經(jīng)濟效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務(wù)活動等費用和開發(fā)項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中如何衡量一個企業(yè)的投資所帶來的效益的多少呢？房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯(lián)系。下面對此進行系統(tǒng)的分析：
（一）對于數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的分析
通過對數(shù)據(jù)的各方面計算可以得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的增長呈現(xiàn)由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調(diào)控的影響下，GDP的數(shù)值隨之呈現(xiàn)減小的變化趨勢。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數(shù)據(jù)值都是跌宕起伏的，導(dǎo)致在一定程度上影響了協(xié)整變量的檢測準確性，因此，我們就需要時間來整理數(shù)據(jù)以便于平穩(wěn)性檢測。
（二）協(xié)整方法及檢測
協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一在兩個極端進行檢測，就會限制兩個結(jié)果產(chǎn)生一定的偏差存在。那么想把平穩(wěn)檢測作為標尺，就要對協(xié)整方法進行驗證。就可以得出房地產(chǎn)的開發(fā)投資和GDP存在著協(xié)調(diào)關(guān)系，也就是說房地產(chǎn)的投資每增加一個數(shù)據(jù)后，當?shù)氐慕?jīng)濟也會有一個數(shù)據(jù)量的增長。
（三）因果分析檢驗
經(jīng)濟學家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經(jīng)濟變量之間的因果關(guān)系，進行格蘭杰因果關(guān)系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩(wěn)性，在協(xié)整檢驗中顯然說明房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長存在一種長期均衡的關(guān)系，下面則需要進一步證明兩者之間是否存在這種關(guān)系及影響。再次，需要接著用因果關(guān)系的方法對其因果關(guān)系進一步分析。
篇3
循環(huán)經(jīng)濟是一種全新的經(jīng)濟發(fā)展模式，體現(xiàn)了科學的發(fā)展觀。所謂循環(huán)經(jīng)濟就是以資源的循環(huán)利用和高效利用為目標，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經(jīng)濟發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟要求企業(yè)在資源投入、產(chǎn)品生產(chǎn)及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態(tài)型資源循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的以依賴資源消耗為主要特征的經(jīng)濟發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟與傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展模式相比，有著鮮明的特征：循環(huán)經(jīng)濟是一種全新的經(jīng)濟觀、系統(tǒng)觀、價值觀、生產(chǎn)觀和消費觀。
1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟理論的必要性
1.1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟理論是破解我國環(huán)境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成績，但是生態(tài)環(huán)境也受到了較大程度的破壞，長期重開發(fā)輕保護的經(jīng)濟發(fā)展模式導(dǎo)致我國生態(tài)環(huán)境十分脆弱。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，消耗大量的物資和能源，其對環(huán)境的污染和對資源的過度開發(fā)勢必對我國環(huán)境事業(yè)產(chǎn)生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟理論是保護環(huán)境的客觀需求。
1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟理論是走新型工業(yè)化道路的內(nèi)在要求。循環(huán)經(jīng)濟理論指導(dǎo)下的循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展模式是一種多重閉環(huán)反饋式循環(huán)過程，其主要過程為“資源產(chǎn)品再生資源”。房地產(chǎn)開發(fā)中的各種工業(yè)中廢棄物若能得到有效的利用，將會緩解房地產(chǎn)行業(yè)對污染物的超常規(guī)排放和對自然資源的超常規(guī)利用。
1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟理論是全面建設(shè)小康社會的必然選擇。全面建設(shè)小康社會的奮斗目標是建設(shè)一個全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的社會主義新社會。建設(shè)社會主義生態(tài)文明是全面建設(shè)小康社會的主要目標之一。 近年來發(fā)展迅速的房地產(chǎn)行業(yè)，理應(yīng)把循環(huán)經(jīng)濟理論的研究和應(yīng)用納入到行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃中來，為我國的環(huán)境保護事業(yè)和全面建設(shè)小康社會做出房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有的貢獻。
2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟理論的意義
如今循環(huán)經(jīng)濟理論正越來越受到各行各業(yè)的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進理念和經(jīng)濟發(fā)展模式受到我國的房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛推崇的先進經(jīng)濟形態(tài)正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。
循環(huán)經(jīng)濟實質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟，其主要意義有：
2.1 循環(huán)經(jīng)濟可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中經(jīng)濟利益與社會利益的雙贏。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長，而忽視了環(huán)境資源的承載能力。“高開采、高消耗、高排放”經(jīng)濟發(fā)展模式，造成資源短缺、環(huán)境污染。如果在房地產(chǎn)開發(fā)中運用模擬自然生態(tài)系統(tǒng)運行方式和規(guī)律的循環(huán)發(fā)展模式，就能實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用與房產(chǎn)行業(yè)利潤增加的雙贏。
2.2 循環(huán)經(jīng)濟可以實現(xiàn)生產(chǎn)和消費可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式將開發(fā)與消費割裂開來，形成開發(fā)過程中大量生產(chǎn)、大量廢棄與消費過程中大量浪費結(jié)合的惡性循環(huán)。在我們?nèi)粘Ｉ钪谐３３霈F(xiàn)這樣的情況，有的購房者在購買了房產(chǎn)后，往往對房屋已有設(shè)施進行大修大改，造成了資源的浪費。因此，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟可將生產(chǎn)和消費有機結(jié)合起來，把房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)管理納入到可持續(xù)發(fā)展的框架內(nèi)。
2.3 循環(huán)經(jīng)濟可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中資源的高效利用。循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節(jié)約成本。傳統(tǒng)的粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是通過把廢物大量地排放到環(huán)境中來實現(xiàn)利潤的增長。但是在這種粗放式的發(fā)展模式下，對資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環(huán)境，也阻礙了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本、提高利潤。而在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟，則可以把房地產(chǎn)開發(fā)活動組織成 “資源產(chǎn)品再生資源再生產(chǎn)品”的雙向循環(huán)流動過程，從而最大限度地減少末端處理，實現(xiàn)開發(fā)房產(chǎn)與保護環(huán)境并重。
3 循環(huán)經(jīng)濟理論在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的應(yīng)用
把循環(huán)經(jīng)濟思想融于到對工程項目全壽命周期的管理中，從項目開始到最終結(jié)束，通過項目策劃和項目控制等手段使循環(huán)經(jīng)濟思想在房地產(chǎn)開發(fā)管理中得以實現(xiàn)。
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃是房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)，項目規(guī)劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)管理中循環(huán)經(jīng)濟的應(yīng)用也一樣，只有在初始的項目規(guī)劃階段體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟思想，才能保證循環(huán)經(jīng)濟在整個工程項目開發(fā)過程中得到有效的貫徹。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃和開發(fā)是一項復(fù)雜的工程，其中包括地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、市場研發(fā)、融資管理、成本測算和營銷策劃等。循環(huán)經(jīng)濟思想應(yīng)該落實在房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)中，才能真正發(fā)揮其有效性。如何保證循環(huán)經(jīng)濟思想真正落到實處，這就需要在項目規(guī)劃階段把循環(huán)經(jīng)濟思想納入其中。
3.2 工程設(shè)計階段。工程設(shè)計是房地產(chǎn)項目施工的依據(jù)，是房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標與水平的具體體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)項目來說，其設(shè)計的優(yōu)劣，直接影響房產(chǎn)的美觀和使用功能。可以說，工程設(shè)計是工程質(zhì)量的的決定性環(huán)節(jié)，而在房產(chǎn)工程設(shè)計中能否體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟思想也是循環(huán)經(jīng)濟理論在房地產(chǎn)開發(fā)中實用效果的決定性環(huán)節(jié)。如何在設(shè)計階段對房產(chǎn)項目進行有效管理，并把循環(huán)經(jīng)濟思想融入到項目設(shè)計中，整個房產(chǎn)項目的循環(huán)經(jīng)濟實踐做好準備，是工程實施工作的首要任務(wù)。 我國目前對于房產(chǎn)項目的循環(huán)經(jīng)濟應(yīng)用技術(shù)和管理經(jīng)驗，因此更應(yīng)在項目設(shè)計階段把循環(huán)經(jīng)濟思想深入貫徹到每一個細節(jié)中。
3.3 工程建設(shè)階段。工程建設(shè)階段也稱為工程施工階段，是進行房產(chǎn)項目開發(fā)的主要實踐階段，也是循環(huán)經(jīng)濟思想的具體實施階段。在工程建設(shè)階段中，如何把設(shè)計中的循環(huán)經(jīng)濟思想與工程施工相結(jié)合是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于目前我國的建筑行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟運用方面還缺乏經(jīng)驗和成功案例，因此常常出現(xiàn)設(shè)計思想無法最終實現(xiàn)的情況。如果破解這一難題，首先我認為應(yīng)學習國際上如何在房地產(chǎn)項目開發(fā)中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟思想的先進經(jīng)驗。其次，加強對此方面人才的培養(yǎng)。人才是成功的關(guān)鍵。最后，我認為應(yīng)該加強產(chǎn)學研合作，從而提高我國房地產(chǎn)施工行業(yè)的整體水平。
我國的經(jīng)濟正處于高速發(fā)展時期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續(xù)發(fā)展面臨的矛盾與形勢仍然突出和嚴峻。雖然近年來環(huán)境保護日益受到各方關(guān)注，但是我國的經(jīng)濟增長方式還相當粗放。我國每創(chuàng)造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發(fā)展進程的規(guī)律表明，當一國人均GDP處于500一300。美元的發(fā)展階段時，往往對應(yīng)著人口、資源、環(huán)境等“瓶頸”約束最嚴重的時期，而我國目前正處于這一時期。按照現(xiàn)在的增長方式，經(jīng)濟總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續(xù)發(fā)展，樹立科學的發(fā)展觀，推進循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展模式，才能走出一條科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源利用少、環(huán)境污染低、人力資源得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。
近年來，我國房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展與我國日益嚴重的環(huán)境問題是分不開的。我國面臨的環(huán)境問題呈現(xiàn)復(fù)雜化態(tài)勢，比如生態(tài)系統(tǒng)遭受結(jié)構(gòu)性破壞、生態(tài)功能紊亂加劇、局部地區(qū)生態(tài)退化趨勢加劇等問題交織。種種的環(huán)境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，我國的環(huán)境將不堪重負，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)走以保護環(huán)境和高效利用資源為基本特點的循環(huán)經(jīng)濟之路，是實現(xiàn)科學發(fā)展、全面建設(shè)小康社會、加快現(xiàn)代化步伐的必然選擇。
參考文獻
篇4
第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責，負責轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
第四條進行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當遵循經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)，堅持可持續(xù)發(fā)展。
第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關(guān)信息。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當依法向工商行政管理部門申請登記。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。
第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：
（一）營業(yè)執(zhí)照；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當自受理之日起七日內(nèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質(zhì)的書面決定。
第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。
開發(fā)主管部門應(yīng)當自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準予核定資質(zhì)等級的書面決定。
第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負責人的，應(yīng)當在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準。
編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。
土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項目，應(yīng)當符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。
第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當組織有關(guān)部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項目手冊。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。未經(jīng)本級人民政府批準，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當根據(jù)開發(fā)項目進度，會同財政部門擬定應(yīng)當由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計劃，報本級人民政府批準。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當按照批準的建設(shè)計劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時交付使用。
開發(fā)項目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準的設(shè)計方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。
第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進行開發(fā)項目建設(shè)。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照建筑節(jié)能設(shè)計標準，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔相應(yīng)的責任。
第二十五條開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。
未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進行商品房預(yù)售。
第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當自受理商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi)，依法作出是否準予許可的書面決定。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。
第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。
房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。
商品房使用說明書應(yīng)當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。
第三十四條買受人應(yīng)當自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。
非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當訂立銷售合同。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當真實、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
第五章法律責任
第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：
（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。
第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責令限期改正或者警告；情節(jié)嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：
（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；
（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。
第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期改正、補辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：
（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；
（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（三）不實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（四）銷售商品房時，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責任。
篇5
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，嚴格控制零星建設(shè)。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第五條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中的重大問題。
計劃、規(guī)劃、工商、物價等行政主管部門應(yīng)當按照各自的職責，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)主管部門做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第六條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當符合《條例》第五條規(guī)定的條件，其中，在設(shè)區(qū)的市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮(zhèn)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當在200萬元以上。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當書面征求本級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到書面征求意見之日起10日內(nèi)出具審查意見書，作為企業(yè)登記的依據(jù)之一。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級，報省人民政府建設(shè)行政主管部門審批，領(lǐng)取資質(zhì)等級證書；須報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的，由省人民政府建設(shè)行政主管部門審核后予以轉(zhuǎn)報。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔所有建設(shè)項目；
（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積在30萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，不得承擔29層以上建筑物的建設(shè)項目；
（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積在15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，不得承擔15層以上建筑物的建設(shè)項目；
（四）四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發(fā)，或者與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，不得承擔7層以上建筑物的建設(shè)項目。
第十條 省外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當持資質(zhì)等級證書向省人民政府建設(shè)行政主管部門申請辦理資質(zhì)核驗，并到房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
境外經(jīng)濟組織或者個人來本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當按照國家規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第十一條 省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢。符合資質(zhì)升級條件的，晉升資質(zhì)等級；不符合資質(zhì)等級條件的，予以降級或者吊銷資質(zhì)證書。
省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進行年檢時，不得收取年檢費用。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十二條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)市場供求情況等，編制本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計劃，報經(jīng)本級人民政府批準后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織實施。
第十三條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會同本級計劃、規(guī)劃、土地等行政主管部門建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應(yīng)當根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對項目的用地方式提出意見，報本級人民政府批準。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)《條例》第十二條第二款的規(guī)定提出意見，并出具房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營權(quán)實行招標投標制度。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，采取招標方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
以依法取得的國有土地使用權(quán)作價入股進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由土地使用權(quán)人采取招標方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同后，應(yīng)當持房地產(chǎn)開發(fā)合同到規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理規(guī)劃、用地審批手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)合同應(yīng)當載明下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃、設(shè)計要求；
（二）開工期限和建設(shè)進度；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求及建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（四）項目建設(shè)質(zhì)量要求；
（五）項目拆遷補償、安置要求；
（六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對項目提供的配套條件；
（七）違約責任以及雙方約定的其他事項。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察、設(shè)計、施工及監(jiān)理，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標方式擇優(yōu)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與勘察、設(shè)計、施工及監(jiān)理單位簽訂書面合同，明確質(zhì)量責任。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)合同的規(guī)定進行項目開發(fā)，并根據(jù)先地下、后地上的原則統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，其中經(jīng)營性的公共設(shè)施建設(shè)投資不得攤?cè)肷唐纷≌杀尽７康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將經(jīng)營性的公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓。
對零星建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項目的房地產(chǎn)綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套標準，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取綜合開發(fā)補助費，用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)。綜合開發(fā)補助費的具體征收、使用辦法由省人民政府財政、價格、建設(shè)行政主管部門共同制定。
第二十條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請綜合驗收，并提交下列材料：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件落實情況的材料；
（二）拆遷安置方案落實情況的材料；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；
（四）項目竣工圖和技術(shù)檔案材料；
（五）單項工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗收材料；
（六）物業(yè)管理落實情況的材料；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)材料。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當按照《條例》第十七條、第十八條的規(guī)定進行綜合驗收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點的住宅小區(qū)，由省人民政府建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗收。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合《條例》第二十條、第二十一條規(guī)定。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，受讓人應(yīng)當為依法成立并具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件，并經(jīng)商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房，應(yīng)當公布下列事項：
（一）預(yù)（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書、營業(yè)執(zhí)照及商品房預(yù)售許可證明；
（三）預(yù)售商品房的交付使用時間，現(xiàn)售商品房的竣工驗收合格證明；
（四）項目及其配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的平面示意圖；
（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準，公用建筑面積的分攤辦法；
（六）商品房的價格和付款方式；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第二十四條 商品房預(yù)（銷）售，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。合同應(yīng)當載明下列內(nèi)容：
（一）當事人姓名或者名稱及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分攤的公用建筑面積）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；
（四）商品房的價格、付款方式及付款時間；
（五）預(yù)售商品房交付使用的時間；
（六）商品房的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及質(zhì)量標準；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）違約責任以及爭議解決的方式；
（九）當事人雙方認為需要約定的其他事項。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。
經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導(dǎo)價，具體辦法由省人民政府價格、建設(shè)行政主管部門共同制定。廉租住房價格實行政府定價，具體辦法由市、縣人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。
第二十六條 經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預(yù)售商品房的購買人可以將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，雙方當事人應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意證明等材料到原預(yù)售合同備案部門備案。
預(yù)售經(jīng)濟適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預(yù)售經(jīng)濟適用住房再行轉(zhuǎn)讓。
第二十七條 商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照《條例》第三十一條規(guī)定，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
第二十八條 商品房交付使用后，在住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期內(nèi)，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。工程質(zhì)量監(jiān)督單位拒絕核驗的，購買人可以向其主管的建設(shè)行政主管部門投訴，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當在接到投訴之日起3日內(nèi)責令工程質(zhì)量監(jiān)督單位予以核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。
商品房交付使用后，購買人擅自改變結(jié)構(gòu)或者設(shè)備位置造成商品房質(zhì)量受損的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任，給其他用戶造成損失的，責任人應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第二十九條 商品房交付使用后2年內(nèi)，購買人認為商品房的實際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省人民政府建設(shè)行政主管部門的規(guī)定申請復(fù)測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復(fù)測面積的誤差值超過測量規(guī)范允許范圍的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照售房合同規(guī)定的售房價格退還多收的房款；購買人要求退房的，應(yīng)當予以退房；給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第五章 法律責任
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)等級證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令改正，報請頒發(fā)資質(zhì)等級證書的部門降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)等級證書。
第三十一條 負責工程質(zhì)量監(jiān)督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關(guān)責令改正，對責任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應(yīng)的賠償責任。
第三十二條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，《條例》規(guī)定給予處罰的，按照《條例》的規(guī)定給予處罰。
第三十三條 國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
篇6
第三條 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。
房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第四條 國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進行房地開發(fā)、經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護。
第五條 國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政主管部門具體實施。
國有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經(jīng)營的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會同有關(guān)部門具體實施。
第二章 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第六條 土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標、拍賣等方式進行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。
第七條 土地使用者應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
第八條 通過有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項目總投資20％進行投資、開發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第九條 以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個人進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當按規(guī)定向當?shù)厥小⒖h人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
第十一條 土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國家規(guī)定到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。
第十二條 因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當?shù)疆數(shù)厥小⒖h土地管理和房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。
抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。
第十三條 土地使用期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當交還土地使用證，由當?shù)厥小⒖h土地管理部門注銷其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
在收回土地使用權(quán)的同時，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，由當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門注銷其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
第十四條 土地使用期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關(guān)規(guī)定核定。
申請續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
第十五條 土地使用權(quán)出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)補償。
第十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費）。
第三章 房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營
第十七條 鼓勵以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營：
（一）實行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。
（二）開辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業(yè)性用房、用地。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護等服務(wù)活動。
（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開展橫向經(jīng)濟聯(lián)合或合股經(jīng)營。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔。
第十九條 國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項開發(fā)，下同）。
申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準文件和銀行驗資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門進行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級證書，憑證到工商行政管理機關(guān)登記注冊，辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十條 各種所有制的房屋均可依法進行轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等。
第二十一條 買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押的除外。
第二十二條 各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過程中發(fā)生的經(jīng)營活動，均須到當?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場進行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴格履行協(xié)議、合同。
第二十三條 市、縣房地產(chǎn)交易管理部門可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：
1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務(wù)。
2.為交易當事人提供洽談、協(xié)商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務(wù)。
3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個人提供合法的經(jīng)營窗口。
4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進入市場。
5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場所。
第二十四條 房地產(chǎn)交易市場的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易 管理手續(xù)費的收費標準由有關(guān)部門另行制定。
第二十五條 房地產(chǎn)交易價格根據(jù)不同的交易對象，實行指令性價格、指導(dǎo)性價格、市場調(diào)節(jié)價格。各類價格的計價原則和標準，由縣以上人民政府物價部門會同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門制定，報當?shù)厝嗣裾鷾蕦嵤?/p>
第二十六條 商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：
1.房產(chǎn)經(jīng)營者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過出讓取得的《國有土地使用證》。
2.除土地使用權(quán)出讓金外，實際投資已達該建設(shè)項目總投資的20％以上。
3.工程施工進度和竣工交付日期已確定。
4.預(yù)售計劃和對象符合規(guī)定。
5.已落實預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。
預(yù)售商品房的出售方和購買方應(yīng)依法簽訂商品房購銷合同，并嚴格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經(jīng)濟合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。
第二十七條 允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，依照我國和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。
第二十八條 設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。
設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準的項目建議書、可行性報告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級。
第四章 責任與處罰
第二十九條 違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門責令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。
第三十條 不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準土地使用權(quán)的機關(guān)無償收回土地使用權(quán)。
第三十一條 未按本辦法取得資質(zhì)合格證進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無效，分別由縣級以上建設(shè)行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟損失的，依法追究直接責任人或單位主管人員的經(jīng)濟責任；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第三十二條 城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)追究刑事責任。
第五章 附 則
篇7
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條 市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市房地產(chǎn)開發(fā)的行政主管部門（以下稱市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負責全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作。市有關(guān)部門，依照政府規(guī)定的職責，負責與之相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)是指以其他經(jīng)營為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。
第六條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)具備下列條件：
（一）有800萬元以上的注冊資本，流動資金不低于500萬元；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員和統(tǒng)計人員；
（三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經(jīng)營場所。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責任公司、股份有限責任公司或國有獨資公司。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)符合本辦法第六條的規(guī)定外，還應(yīng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第八條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請資質(zhì)初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)在接到申請之日起15日內(nèi)辦理資質(zhì)初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規(guī)定的，在接到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審意見之日起30日內(nèi)予以登記。不符合條件不予登記的，應(yīng)說明理由。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起15日內(nèi)，持下列文件到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；
（六）固定辦公經(jīng)營場所證明。
第十條 經(jīng)上級建設(shè)行政主管部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外埠來沈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動時，均應(yīng)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門注冊備案。凡未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格的項目單位，均須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依照有關(guān)規(guī)定審查批準，并到市工商管理部門申請登記為房地產(chǎn)開發(fā)項目公司后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)項目公司應(yīng)予以注銷。房地產(chǎn)開發(fā)項目公司申請確定資質(zhì)等級的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對其開發(fā)業(yè)績進行考核，符合條件的，批準資質(zhì)等級，核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定接受資質(zhì)年度檢查。并定期向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和市統(tǒng)計部門報送統(tǒng)計資料及有關(guān)資料。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。應(yīng)堅持新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造相結(jié)合的原則，注重基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，提高城市規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，增加和豐富城市綠地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)和優(yōu)秀近、現(xiàn)代建筑。
第十三條 土地使用權(quán)在招標、拍賣、協(xié)議、劃撥前，市規(guī)劃土地管理部門和市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)對下列事項提出書面意見，作為依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補償、安置形式。
第十四條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，資本金不得低于項目總投資的30%。
第十六條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，轉(zhuǎn)讓地上有建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)到市房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。并到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，更換項目批準文件。未完成拆遷安置任務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得轉(zhuǎn)讓。
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照限時制度的規(guī)定，按時完成房地產(chǎn)開發(fā)項目。對停緩建項目，可延長竣工時限，但延長時限最多不得超過一年。在延長時限內(nèi)仍未竣工的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門收回該項目建設(shè)權(quán)，重新組織招標、拍賣；對閑置土地項目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經(jīng)原批準用地的人民政府批準后組織實施。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)和施工企業(yè)資質(zhì)與開發(fā)項目等級必須相對應(yīng)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中，每季度末報送市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計要求，通過招標投標方式，優(yōu)選勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，并簽訂合同。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到申請之日起30日內(nèi)，組織有關(guān)部門，依照有關(guān)規(guī)定進行驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房銷（預(yù)）售，應(yīng)提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（五）工程施工合同；
（六）預(yù)售商品房分層平面圖；
（七）商品房預(yù)售方案。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)承擔賠償責任。
第二十三條 商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購買人有權(quán)退房；如對購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔賠償責任。
第二十四條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第六章 法律責任
第二十五條 違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第二十六條 違反本辦法規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和其他有關(guān)部門給予警告、限期整改、停止或取消項目開發(fā)建設(shè)權(quán)、拍賣資產(chǎn)、降低直至取消資質(zhì)等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：
（一）申請資質(zhì)等級初審時隱瞞真實情況、弄虛作假的；
（二）未按規(guī)定辦理變更或注銷手續(xù)的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的；
（四）未如實填寫或者未按規(guī)定時間交驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的；
（五）瞞報或未按規(guī)定報送統(tǒng)計報表的；
（六）未按規(guī)定進行資質(zhì)年檢的；
（七）未按規(guī)定向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；
（八）未按規(guī)定辦理有關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)而擅自開發(fā)建設(shè)的；
（九）無故拖期回遷超過半年以上的；
（十）住宅小區(qū)、組團按規(guī)定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達到綜合驗收標準的，交付使用后一年未完成配套建設(shè)也不采取任何措施的。
第二十八條 違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗收不合格的，依照本辦法第二十九條規(guī)定處理。
第二十九條 違反本辦法規(guī)定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以房屋總造價2%的罰款；情節(jié)嚴重的，由市工商管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門取消其開發(fā)項目建設(shè)權(quán)，市土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。
第三十一條 違反本辦法規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由市房產(chǎn)管理部門，責令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十二條 國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
篇8
Keywords: landscape; Real estate; development
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：
1 前言
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高，人們對美好生存環(huán)境的要求也隨之越來越高，因而房地產(chǎn)園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創(chuàng)造人類優(yōu)美環(huán)境的綜合藝術(shù)，其任務(wù)就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結(jié)合自己多年在房地產(chǎn)行業(yè)園林景觀設(shè)計及施工管理的經(jīng)驗，詳細分析了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，具體有以下幾個方面：
2 園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義
2.1 政府的各類相關(guān)要求
1993年建設(shè)部的國家標準《城市居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，居住小區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等；新區(qū)建設(shè)綠地率不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。
2.2 對于房地產(chǎn)企業(yè)
低碳、生態(tài)、環(huán)保現(xiàn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)宣傳的熱點、銷售的賣點，園林景觀已經(jīng)成為品牌地產(chǎn)的一張名片，從客戶的角度來講，它是第一關(guān)注點；從銷售的角度來講，它是最大的賣點；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點；對于開發(fā)商來說，它是利益的增長點；。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產(chǎn)的重要因素，有時甚至對其是否購買產(chǎn)生決定性的作用。由此可見，居住區(qū)園林景觀對房地產(chǎn)商或購房者來說都產(chǎn)生了很大的影響。
2.3 對于小區(qū)居民
居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經(jīng)常利用和享受的最經(jīng)濟的一種綠地。對居住小區(qū)綠地的合力綠化，對居民的身心健康有著不可估量的影響，它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境，而且能為居民提供豐富多彩的活動場地，滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能，它能改善居住環(huán)境的小氣候，調(diào)節(jié)氣溫，增加空氣濕度，防止西曬，降低風速，也能組織空間，美化環(huán)境，豐富居住小區(qū)內(nèi)容，為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境，綠地還能起到防火抗災(zāi)的作用。
3 房地產(chǎn)園林景觀元素的應(yīng)用
園林設(shè)計師應(yīng)當廣游天下美景，多接觸真自然大山水，多搜集積累景觀素材，進而更好地總結(jié)它們美的本質(zhì)，才能把它們最打動人心的地方放到我們的設(shè)計作品中。在不斷的設(shè)計中，只有充分運用各設(shè)計元素的要點，才能不斷地創(chuàng)造更多的精品，對于設(shè)計元素我們經(jīng)常用到的有植物、庭院理水、石頭等等，最常用的為以下兩個元素：
3.1 植物
現(xiàn)代園林的植物配置，在滿足生態(tài)功能的前提下，多賦草木以情趣，才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然；其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調(diào)和成色彩紛呈、高低錯落的多層次立體植物景觀。同時，地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要，其強大的覆蓋功能對防止水土流失、維護生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用，并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。
3.2 庭園理水
如果說植物是園林景觀的靈魂，那水就是景觀的魂魄，中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛。“一池三山”、“水狹必間其隔”等等都是有關(guān)水景的重要理論。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項目品味的重要手段，比如依山傍水的自然環(huán)境，人工開挖的琥珀，以及借助江景、湖景等自然景觀，豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動靜變化，運用了一些高科技手段，把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來，展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設(shè)計應(yīng)用，給園林增加了不少靈氣。
4 房地產(chǎn)開發(fā)中園林景觀應(yīng)用存在的一些問題
4.1 因地制宜。
因地制宜就是要結(jié)合房地產(chǎn)項目所在地的實際情況、結(jié)合其功能要求進行設(shè)計，使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理，是否更適應(yīng)當?shù)氐臍夂驐l件，不能為渲染“熱帶風光”、“歐陸風格”，在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種，導(dǎo)致植物生長不良、甚至死亡；園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能；園林的道路廣場設(shè)置是否比例得當，能否兼顧景觀與功能使用等等，這都要進行理性的分析，僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。
4.2忽視人們的需求。
在做園林設(shè)計時沒有充分調(diào)研、考慮人們對于功能及景觀的實際需求，只是在辦公室閉門造車，回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時，卻發(fā)現(xiàn)他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠的地方設(shè)置休息廳，但是沒有很好的設(shè)計通行道路，導(dǎo)致很少人到廳休息，造成資源的浪費；也曾有時我們覺得植物在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個賣點，也許是嘩眾取寵，把整個小區(qū)的樹木栽種得密不透風。周密的考慮，不生搬硬套，才能達到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。
4.3 施工及養(yǎng)護管理水平落后。
居住小區(qū)的綠地其綠化效果和功能的體現(xiàn)不是竣工后就全部得到的，后期的養(yǎng)護管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護，綠地草坪退化嚴重，雜草混生，病蟲害防治跟不上，木本花卉及喬灌木修剪不到位，造成植物生長不夠理想，未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。
5 結(jié)束語
今天，通過園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的推廣和應(yīng)用，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都對園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和地位有了共識，也把房地產(chǎn)景觀作為提高品質(zhì)和品位的主要選擇，這也就確定了園林景觀在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用，但怎樣才能讓兩者有機地結(jié)合起來，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益和社會效益，我認為有以下幾點：第一，景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步；第二，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的策劃同步；第三，景觀規(guī)劃與房地產(chǎn)的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀設(shè)計，將更好的景觀呈現(xiàn)給人們。
參考文獻：
篇9
前言
近年來,伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本決定房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)的價格波動影響社會經(jīng)濟發(fā)展的不同層面。控制房地產(chǎn)成本、穩(wěn)定房價，減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著重大的意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本控制的意義
房地產(chǎn)業(yè)加強成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項目開發(fā)取得圓滿成功。現(xiàn)在，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的環(huán)境有更加嚴峻地考驗。要提升利潤，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在當前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制，可以有效減少項目全程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)較為科學合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業(yè)的建設(shè)成本和運營成本，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護也有著良好地促進作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
2.影響房地產(chǎn)價格的主要因素
2.1土地供應(yīng)量不足，價格節(jié)節(jié)攀升。
土地市場需求旺盛，土地供應(yīng)量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經(jīng)營者，掌控著城鎮(zhèn)建設(shè)用的土地的供應(yīng)，地方政府在土地市場上的調(diào)控，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱及房價高低。
2.2政府行政性收費項目較多，費用偏重。
房地產(chǎn)企業(yè)承擔的政府行政性收費項目繁多，費用偏重是導(dǎo)致房價居高不下的又一個主要原因。
建設(shè)工程政府行政性收費主要是項目“四證”所涉及到的費用，包括國有土地使用權(quán)證五項，商品房預(yù)售許可證三項，建設(shè)工程規(guī)劃行政許可證六項，建設(shè)工程施工許可證三項，共計十七個項目的行政性收費，各項收費增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項費用之外，還有項目繁雜的行政性收費。
2.3企業(yè)社會公共負擔重，費用開支大。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅要承擔房屋建設(shè)工作，還要承擔諸如道路，自來水、污水等的建設(shè)費用；有些地方甚至要承擔各種非贏利性的公用設(shè)施的建設(shè)費用。
2.4企業(yè)涉及稅種多、稅率高、稅賦重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種頗多，一般稅收負擔可達到15%左右。稅率偏高，負擔較重，企業(yè)為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價。
2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍具有項目運作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產(chǎn)的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調(diào)高銀行貸款利率，企業(yè)承擔貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區(qū)為例進行測算，包括前期購地、套費、辦開工手續(xù)等費用在內(nèi)，項目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業(yè)應(yīng)承擔貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達到330元～405元。
2.6建材價格波動，建安成本提高。
房地產(chǎn)項目的開發(fā)，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。
3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制的主要措施
3.1政府改善外部環(huán)境，抑制開發(fā)經(jīng)營成本
3.1.1控制土地供應(yīng)總量，降低土地價格。
土地供應(yīng)量不足，價格就一定會上漲。政府要加強土地宏觀調(diào)控，加強土地儲備，維持適量的土地供應(yīng)，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導(dǎo)致炒地之風盛行、地價狂漲。對超過規(guī)定用量而未進行開發(fā)的土地，在進行補償后，政府需強制性收回，以持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。
3.1.2加大清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理行政收費的力度。
各級政府要認真貫徹落實國家關(guān)于清理行政性收費的有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費的一些不合理收費，應(yīng)切實進行全面整頓。對國家已禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收或者變相征收；對現(xiàn)有收費項目，適當調(diào)低收費標準；對可收、可不收的項目予以停收；以利于降低開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營成本，減輕購房者負擔。
3.1.3適當減免稅賦，減輕企業(yè)負擔，促進居民消費。
適當?shù)亩愂照撸瑫σ粋€行業(yè)的健康發(fā)展起到促進作用。政府對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策適當放寬；如適當減少企業(yè)營業(yè)稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產(chǎn)業(yè)成本的開支，促進居民住房消費將起到較好的效果。
3.1.4發(fā)揮政府職能，加強宏觀調(diào)控，維持物價平穩(wěn)。
通過市場這只無形之手，可優(yōu)化建筑材料產(chǎn)業(yè)的資源配置，使其既保證具有適當生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強宏觀調(diào)控這只有形的手，調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行、抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定，維持穩(wěn)定的建筑材料價格。
3.2加強企業(yè)內(nèi)部管理，全過程控制開發(fā)經(jīng)營成本
3.2.1通過招標選擇監(jiān)理單位。
選擇好的監(jiān)理工程師不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關(guān)，控制工程成本的支出。因此，開發(fā)商在選擇監(jiān)理工程師時應(yīng)進行公開招標；通過公開招投標可以選擇到技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理工程師來承擔項目的監(jiān)理任務(wù)。
3.2.3做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制。
規(guī)劃設(shè)計是控制項目投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計階段對投資的影響較大，也就是說規(guī)劃設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的好壞，不僅影響到項目施工階段的投資，還會影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益。因此，開發(fā)商一定要采取有力措施，保證項目規(guī)劃設(shè)計階段的工作質(zhì)量，切實加強設(shè)計階段的工程成本控制，主要措施包括加強規(guī)劃階段的經(jīng)濟論證；實行限額設(shè)計管理（按照批準的項目設(shè)計任務(wù)書、投資估算，控制項目的初步設(shè)計、投資總概算）；加強設(shè)計出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實行項目招投標，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費用；加強設(shè)計變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設(shè)備價格，降低建安工程造價；加強支付程序管理、控制竣工結(jié)算；加強融資管理、降低資金使用成本等等。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營成本的控制，就是運用科學技術(shù)，采用科學的工具和手段，充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，降低整個項目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調(diào)控，對地產(chǎn)行業(yè)進行適當?shù)恼{(diào)整，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益。
參考文獻:
篇10
1、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制有著重要的意義
首先，它可以保證項目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從成本方面下功夫。
其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)更為科學合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業(yè)的建設(shè)成本和運營成本，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭力。
第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護也有著良好地促進作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
2、目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著諸多的問題
首先，前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經(jīng)常忽視對于招標環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請招標是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標方式，它之所以受到青睞，是因為其招標周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現(xiàn)圍標或者串標的可能，招標與投票方可能在私下里達成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現(xiàn)變故。而實際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標準的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)商對設(shè)計環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計環(huán)節(jié)，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計費較低，設(shè)計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學的設(shè)計導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴重，會出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進程，同時也在無形中增加了成本。
3、成本控制的具體措施
房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內(nèi)容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設(shè)計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：
（1）實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計，則設(shè)計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標或委托。
（2）加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。
（2）嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
（四）竣工結(jié)算階段
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
參考文獻：
篇11
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當說明理由。
工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。
勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應(yīng)的責任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當載明商品房預(yù)售許可證明的文號。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。合同應(yīng)當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和
房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章法律責任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第四十條國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章附則
篇12
1.房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理
1.1設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。
這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負責。細節(jié)看起來是小事，其實有大隱患， “規(guī)劃方案無小事”。這種細節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。
1.2規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。
現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。
1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費是很有限的。這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。2.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計的要點
2.1總體開發(fā)設(shè)想
房地產(chǎn)商在拿到項目用地后，結(jié)合政府對于項目用地的控制性詳細規(guī)劃，地塊未來的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項目的定位、物業(yè)種類等等因素。在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環(huán)節(jié)著手：①企業(yè)現(xiàn)金流測算與把握；②政府的控制規(guī)劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調(diào)查；⑥房屋的單價、總價構(gòu)成；⑦開發(fā)商擅長的開發(fā)類型；⑧開發(fā)商要求的利潤和品牌，結(jié)合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、項目所在地的市場行情、公司的現(xiàn)金流等等指標，制定合理的開發(fā)周期。
2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃
路網(wǎng)是一個城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計才能提升整個城市的通暢感和品質(zhì)感，居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設(shè)計合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計是項目規(guī)劃設(shè)計的要點之一。目前，國民經(jīng)濟發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家?guī)撞寇嚕囕v的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區(qū)提出了較高的要求。為了使小區(qū)內(nèi)行人安全，行車對人無干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時設(shè)計人車分流道路系統(tǒng)，即車行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開，汽車入小區(qū)后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。隨著汽車數(shù)量的日益增長，不僅對小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計合理，同時對小區(qū)的停車車位數(shù)量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關(guān)部門也在居住區(qū)開發(fā)設(shè)計時對小區(qū)車位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計除了人車分流設(shè)計外，還應(yīng)對步行系統(tǒng)的無障礙設(shè)計、系統(tǒng)的可達性等等做詳細合理的系統(tǒng)設(shè)計。
2.3配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃
為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開發(fā)在項目前期規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)根據(jù)項目地塊居住人口的數(shù)量，合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施，要求數(shù)量合適，分布合理，以便方便每位小區(qū)居民，同時在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營的相關(guān)問題。
2.4綜合管網(wǎng)的規(guī)劃
綜合管線的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線進行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問題，小區(qū)將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區(qū)的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是擺在設(shè)計師面前的問題。良好的規(guī)劃設(shè)計，不僅為房地產(chǎn)商降低開發(fā)成本，還為后期的各種管線的驗收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。
2.5綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃
如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環(huán)境要求在不斷的提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區(qū)是否高檔的重要標準。為此，在居住區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區(qū)的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)，同時在建筑單體布置時要多結(jié)合景觀設(shè)計師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計多留發(fā)揮的空間。
2.6生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃
鑒于響應(yīng)國家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生態(tài)節(jié)能設(shè)計規(guī)劃也是當前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的要點之一。項目規(guī)劃設(shè)計時適當從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術(shù)增加居住的舒適度、降低開發(fā)成本等等。
2.7建筑設(shè)計規(guī)劃
建筑單體的規(guī)劃設(shè)計可以說是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計重要要點之一，建筑單體是項目總體規(guī)劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計的優(yōu)劣直接關(guān)系到項目的銷售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。
（1）建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規(guī)劃設(shè)計時，房地產(chǎn)更多應(yīng)重點關(guān)注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規(guī)劃理念。
（2）建筑戶型規(guī)劃。建筑戶型的設(shè)計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質(zhì)量。
3.工程成本控制
3.1前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及以往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。
3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。同時，加強承包商管理工作，完善投標單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標。
4.結(jié)束語
目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，其距發(fā)達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方面依然需要我們做更為深刻的研究。
參考文獻:
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篇13
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進入市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值，滿足社會對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動中，進行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
一、進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營創(chuàng)新的必要性
（1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質(zhì)量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設(shè)施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購買產(chǎn)品時考慮的重要因素。
（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結(jié)構(gòu)不合理，只能達到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產(chǎn)品個性化的需求，用戶的生活品質(zhì)難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品品牌方面進行創(chuàng)新，標新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。
（3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，用戶對產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的創(chuàng)新內(nèi)容
（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的觀念創(chuàng)新。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進行的房屋建設(shè)和銷售活動。我認為應(yīng)該是通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行創(chuàng)造性、計劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟效益的過程。因為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟利益密切相關(guān)的產(chǎn)品，它是一個人一生創(chuàng)造的剩余價值的體現(xiàn)，是一個家庭最大的消費支出，也認為是最安全的投資項目。如果開發(fā)商僅僅認為建成了一個小區(qū)就達到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的目的，就大錯特錯了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應(yīng)該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應(yīng)該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導(dǎo)向，在開發(fā)與經(jīng)營過程中不斷的進行提高、改進，開發(fā)出更加適應(yīng)人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術(shù)創(chuàng)新
技術(shù)創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質(zhì)、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費需求。高標準的規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應(yīng)用及小區(qū)綠化、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，是當今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場是檢驗創(chuàng)新的最好標準，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷進行創(chuàng)新、調(diào)整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理創(chuàng)新
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營企業(yè)之間的經(jīng)營活動，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理工作十分復(fù)雜，開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個環(huán)節(jié)的失誤，就能導(dǎo)致整個投資計劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)各項工作的關(guān)系，對企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進行整合，對策劃、組織、協(xié)調(diào)工作進行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風險，是管理工作創(chuàng)新的目的。
（4）技術(shù)創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成
創(chuàng)新不僅是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力，而且也是一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟全球化和我國加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強自己的市場競爭能力，必須不斷創(chuàng)新。實踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強占先機，掌握優(yōu)勢，贏得主動。
總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務(wù)、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營如何創(chuàng)新
（1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)。建設(shè)健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營銷重視并運用新的經(jīng)濟信息服務(wù)手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
（3）要與新的經(jīng)濟體制相結(jié)合，在組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源管理及運用上進行改進，主要體現(xiàn)在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經(jīng)營模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營模式在市場繁榮時期比較容易生存，但這種模式面臨著負債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競爭力。應(yīng)該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個環(huán)節(jié)，如土地購買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)模化、科技化以至于全球化。
（5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的規(guī)模化管理，房地產(chǎn)應(yīng)盡量成片規(guī)模化的開發(fā)經(jīng)營。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設(shè)備集中采購的低成本優(yōu)勢，固定成本的分攤優(yōu)勢。使產(chǎn)品價格降下來，同時又能爭取房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。
四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的工程建設(shè)管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設(shè)計，并有足夠的流動資金支持工程的建設(shè)。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時查找原因，制定相應(yīng)的措施及時趕上，因為相當一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時，工程建設(shè)進度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進度快就可以爭取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經(jīng)營業(yè)績。
綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
