引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”概述
營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負(fù)減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價(jià)外稅，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計(jì)算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會(huì)降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會(huì)為企業(yè)帶來稅負(fù)的增加，經(jīng)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測(cè)算，原來的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)成本。消極影響主要體現(xiàn)于財(cái)務(wù)報(bào)表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進(jìn)行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時(shí)取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對(duì)其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實(shí)際上，營改增對(duì)產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進(jìn)行稅負(fù)抵扣和避免重復(fù)征稅兩個(gè)方面。
二、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)
（一）進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時(shí)容易形成五方面風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等無法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進(jìn)行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費(fèi)用（如設(shè)備費(fèi)用、土建工程施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、三通一平的施工費(fèi)）均不能進(jìn)行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報(bào)批報(bào)建費(fèi)不能抵扣，主要包括招投標(biāo)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi)等。三是期間費(fèi)用中娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)的費(fèi)用均不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運(yùn)輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。
（二）特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈(zèng)送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個(gè)人消費(fèi)或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)（自建房產(chǎn)）轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營改增前以固定資產(chǎn)進(jìn)行利潤分配是不需要繳納營業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時(shí)繳納增值稅，會(huì)產(chǎn)生稅款滯納金。
（三）取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
價(jià)外費(fèi)用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的除價(jià)款之外的各種性質(zhì)的收費(fèi)，它主要包含看房費(fèi)、訂金等，以及代其他部門收取的一些費(fèi)用，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等。首先，如看房費(fèi)、訂金等價(jià)外費(fèi)用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關(guān)法律進(jìn)行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價(jià)外費(fèi)用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
（四）轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
國家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計(jì)算需要扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款主要是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積與房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價(jià)款。但是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)以返還的形式進(jìn)行扣除，因此在財(cái)政稅票上的金額不能作為扣除土地價(jià)款的計(jì)算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地稅價(jià)款存在少繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。
三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃
增值稅與營業(yè)稅相比，有兩個(gè)顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣實(shí)現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。一是對(duì)上交票據(jù)嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁不合格票據(jù)報(bào)銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因?yàn)樵鲋刀悓?duì)農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時(shí)，要嚴(yán)格把控發(fā)票取得時(shí)間，減少票據(jù)時(shí)間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長，因此企業(yè)必須與當(dāng)?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報(bào)時(shí)間；二是重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)亍a(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進(jìn)行分離將會(huì)從高征收，因此在銷售時(shí)要分離。
（二）強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)
以上四種風(fēng)險(xiǎn)涉及到的會(huì)計(jì)核算非常復(fù)雜，因此強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)是一個(gè)非常重要的防范措施。一是對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和稅法知識(shí)進(jìn)行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)人員的觀念，營業(yè)稅核算是簡(jiǎn)單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財(cái)務(wù)人員不能再以懶散、簡(jiǎn)單的工作態(tài)度對(duì)待票據(jù)核銷，好的財(cái)務(wù)人員可以在營改增后減少企業(yè)的稅負(fù)成本，而不稱職的財(cái)務(wù)人員則可能高于原來的稅負(fù)成本；三是增值稅納稅申報(bào)采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)人員計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，快捷、準(zhǔn)確的填報(bào)納稅信息。
四、結(jié)語
營改增作為我國有史以來最大的財(cái)稅改革，對(duì)原來征收營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國十年來驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營改增后將會(huì)帶來一系列的風(fēng)險(xiǎn)，如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細(xì)以實(shí)踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進(jìn)一步深入探討。
參考文獻(xiàn)：
[1]馮秀娟. “營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防范[J]. 財(cái)會(huì)月刊：上， 2016（9）：73-75.
篇2
2011年12月13日-15日，全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議在山東舉行。本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問題進(jìn)行了深入探討和研究，并對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅，不是利用傳統(tǒng)的稽查手段，而是利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)的理論和方法對(duì)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易進(jìn)行反避稅調(diào)查和調(diào)整。對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)管理，也不再局限于對(duì)企業(yè)所得稅的關(guān)注，而是進(jìn)一步拓展到了土地增值稅、營業(yè)稅等與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易相關(guān)的各項(xiàng)稅收。
一、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的認(rèn)定
所謂房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關(guān)系或重大影響關(guān)系的企業(yè)，包括總機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)、母公司與子公司、同一總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、同一母公司的不同子公司等。
根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例釋義第一百零九條的規(guī)定，構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達(dá)到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達(dá)到15%或以上的；
3、企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50％或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10％是由另一企業(yè)擔(dān)保的；
4、企業(yè)的董事或經(jīng)理等高級(jí)管理人員一半以上或有一名常務(wù)董事是由另一企業(yè)委派的；
5、企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)必須由另一企業(yè)提供的特許權(quán)利才能正確進(jìn)行的；
6、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營購進(jìn)的原材料、零配件等是由另一企業(yè)所控制或供應(yīng)的；
7、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或商品的銷售是由另一企業(yè)所控制的；
8、對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、交易具有實(shí)際控制的其他利益上相關(guān)聯(lián)的企業(yè)（包括家族、親屬關(guān)系等）。
二、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)分析
房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)是指房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部或關(guān)聯(lián)企業(yè)之間為了實(shí)現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，在銷售貨物、提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等時(shí)違背市場(chǎng)交易原則而內(nèi)部制定的價(jià)格。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)將導(dǎo)致收入和費(fèi)用在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的重新分配，從而達(dá)到避稅的目的。
在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，轉(zhuǎn)讓定價(jià)表現(xiàn)形式日趨復(fù)雜化。具體包括：
1、貨物購銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
貨物購銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在購銷建筑施工設(shè)備、原材料以及完工產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)活動(dòng)中，利用“高進(jìn)低出”或“低進(jìn)高出”的手段，將成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司高價(jià)從關(guān)聯(lián)企業(yè)購入施工設(shè)備或者是建筑材料，從而增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目，從而達(dá)到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產(chǎn)公司低價(jià)向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓剛建成的商業(yè)大樓，構(gòu)成了房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)。在房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。
2、勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過支付設(shè)計(jì)、管理、廣告、咨詢等勞務(wù)費(fèi)用的高低，影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立關(guān)聯(lián)建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發(fā)直接費(fèi)用，以提高開發(fā)成本，減少土地增值稅，同時(shí)也減少了企業(yè)所得稅。廣東某大型房地產(chǎn)公司下設(shè)全資設(shè)計(jì)公司、文化公司、技術(shù)咨詢公司，各子公司一年收到母公司設(shè)計(jì)、宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過購買母公司的藝術(shù)品作為各子公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移。
3、無形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
無形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間專利、專有技術(shù)、商標(biāo)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不按該類交易的市場(chǎng)價(jià)格收取特許權(quán)使用費(fèi)，或故意將土地使用權(quán)在關(guān)聯(lián)企業(yè)間轉(zhuǎn)讓，從而影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。如：福州某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府劃撥地使用權(quán)，又將該塊地轉(zhuǎn)讓到其全資子公司名下開發(fā)房產(chǎn)，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規(guī)避了土地增值稅。
4、資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過貸款利率的高低來影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本費(fèi)用。例如，房地產(chǎn)集團(tuán)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費(fèi)用。
三、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的動(dòng)機(jī)
1、可以規(guī)避部分企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，我國企業(yè)所得稅的基本稅率為25%，但對(duì)于國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)和小型微利企業(yè)分別實(shí)行15%和20%的優(yōu)惠稅率。根據(jù)納稅人的不同情況，企業(yè)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價(jià)，使得成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配，規(guī)避部分企業(yè)所得稅。臨沭縣某房地產(chǎn)公司通過新投資成立一家建筑施工企業(yè)（其企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收方式），二者構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目多由該施工企業(yè)承建。在施工過程中，建筑施工企業(yè)通過高開發(fā)票，增加建筑安裝成本，轉(zhuǎn)移利潤到關(guān)聯(lián)企業(yè)。雖然建筑施工企業(yè)按發(fā)票金額繳納了3%的營業(yè)稅，但由于關(guān)聯(lián)施工企業(yè)采取核定征收方式計(jì)算繳納所得稅，這部分轉(zhuǎn)移的利潤在施工企業(yè)相當(dāng)于乘以應(yīng)稅所得率后再乘以適用稅率計(jì)算繳納所得稅，整體少繳了25%企業(yè)所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)，依照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收的一種稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額會(huì)直接影響其土地增值稅金額，轉(zhuǎn)讓收入越低，扣除項(xiàng)目越大，增值率越低，企業(yè)的適用稅率也會(huì)越低，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價(jià)，以低于市場(chǎng)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，或者以高于市場(chǎng)的價(jià)格向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付安裝工程費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等途徑來增加扣除項(xiàng)金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產(chǎn)公司低價(jià)向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，構(gòu)成房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)，涉案稅額達(dá)180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)涉稅風(fēng)險(xiǎn)
自2002年以來，房地產(chǎn)行業(yè)多次被列入全國稅收稽查的重點(diǎn)行業(yè)。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)擁有足夠的法律武器和技術(shù)手段對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)進(jìn)行調(diào)查和調(diào)整，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)已經(jīng)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅關(guān)注的焦點(diǎn)。
根據(jù)國家稅務(wù)總局的反避稅工作精神，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)監(jiān)管將會(huì)日益嚴(yán)格，全國范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開。在這種新趨勢(shì)下，有關(guān)聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)范關(guān)聯(lián)交易，調(diào)整定價(jià)策略，有效預(yù)防、控制、避免轉(zhuǎn)讓定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)成為一項(xiàng)頗具挑戰(zhàn)性的工作。
1、規(guī)范關(guān)聯(lián)交易。房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解企業(yè)自身的關(guān)聯(lián)交易情況，正確認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按照《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)策略及時(shí)進(jìn)行審閱和調(diào)整，保證交易價(jià)格的公允性，規(guī)范納稅行為，有效預(yù)防對(duì)于轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅務(wù)審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、重視關(guān)聯(lián)申報(bào)。有關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)關(guān)聯(lián)交易情況，是法納稅人的基本義務(wù)，不履行義務(wù)就會(huì)受到處罰，企業(yè)很可能被列為稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查的重點(diǎn)對(duì)象之一。全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議明確指出要利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)手段，要求房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)提供關(guān)聯(lián)交易的資料，并在全國實(shí)現(xiàn)聯(lián)查。《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法》列出的關(guān)聯(lián)交易類型主要包括有形資產(chǎn)購銷、無形資產(chǎn)使用、提供勞務(wù)和資金融通四大類，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行準(zhǔn)確界定和分類，在填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》時(shí)，如實(shí)披露房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的詳細(xì)情況，據(jù)實(shí)填報(bào)《企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報(bào)告表》。存在重大關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)讓定價(jià)專業(yè)人士尋求幫助，以控制并降低轉(zhuǎn)讓定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
篇3
一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)
稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒有明確的定義，我國學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會(huì)、管理當(dāng)局和企業(yè)的全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值”這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。
二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義
近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分。在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理的部分）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴(yán)格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國家稅務(wù)局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)必檢的對(duì)象。并且公眾目前普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴(yán)重，這也說明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高。
首先對(duì)于國家來說，從2006年開始，國家逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購令、銀行加息等政策的出臺(tái)，2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國家財(cái)政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)和國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義重大。
其次對(duì)于企業(yè)自身來說，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)。一方面成立稅務(wù)管理部門進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進(jìn)行整體涉稅事項(xiàng)布局，合理安排稅務(wù)事項(xiàng)處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評(píng)價(jià)。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制紊亂會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項(xiàng)處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)能否進(jìn)行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會(huì)直接影響稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、檢查，進(jìn)而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營。
三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法
為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。
(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平
應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗來負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報(bào)的人員或者財(cái)務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購部門）還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)核算、填制申報(bào)，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)分析、評(píng)估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行一定的稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見。
(二)對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制
企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制是一種防范性的控制機(jī)制，是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運(yùn)作、規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過程的控制力度。實(shí)現(xiàn)每個(gè)企業(yè)流程稅務(wù)價(jià)值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估、控制，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，通過這些體系的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。
(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度
風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，是包括匯報(bào)制度和匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)方面。它的主要作用是在于能明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項(xiàng)的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行有針對(duì)性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須的匯報(bào)事項(xiàng)。匯報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)決定了各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問題。方便于匯報(bào)文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問題一定要及時(shí)匯報(bào)，并且已標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部文本進(jìn)行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么他應(yīng)該向他的主管部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)。
(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度
所謂建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。
一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過加強(qiáng)培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。
二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期(每月或每季度)對(duì)本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。
三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，另外即使設(shè)計(jì)了清晰的目標(biāo)和措施，但是由于相關(guān)部門和人員的不理解，可能會(huì)導(dǎo)致責(zé)任人不能有效的執(zhí)行，實(shí)施的效果將會(huì)大打折扣，所以，信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
四、結(jié)束語
以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。
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篇4
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防范
（一）規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生
首先，確定承包商提供發(fā)票的具體時(shí)間；實(shí)際購買、銷售貨物或者提供勞務(wù)過程中，會(huì)采用各種結(jié)算方式進(jìn)行，企業(yè)采購接受時(shí)，必須根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)情況，合同簽訂中強(qiáng)調(diào)適合自己的結(jié)算方式，并對(duì)承包商提供發(fā)票的時(shí)間加以確立。我國稅務(wù)總局在頒布實(shí)施的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)在對(duì)完工的工程進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收后，應(yīng)按照所簽訂合同中的約定，適當(dāng)?shù)目哿艚ㄖ惭b施工企業(yè)相應(yīng)的工程款，以將其列為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，土地增值稅的計(jì)算過程中，建筑安裝施工企業(yè)在質(zhì)量保證金基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)實(shí)際根據(jù)發(fā)票所載金額科學(xué)合理的進(jìn)行一番扣除。所以，從房地產(chǎn)業(yè)的角度上看，與建筑商合同簽訂時(shí)必須明確強(qiáng)調(diào)工程完工結(jié)算過程中要開具全額發(fā)票。
其次，確立承包商所開發(fā)票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊(yùn)含諸多的稅目，這些稅目間會(huì)存在較大的稅率差別。承包商提供發(fā)票時(shí)，出于對(duì)降低自身稅負(fù)的考慮，往往會(huì)提供稅率不高的發(fā)票，或者所提供的發(fā)票與具體業(yè)務(wù)間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)清楚的指出發(fā)票的開具要求及其類型。比如，關(guān)于電梯工程的發(fā)包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發(fā)票和建筑安裝工程專業(yè)發(fā)票的條款，并且，對(duì)于建筑安裝工程的發(fā)票，必須由項(xiàng)目實(shí)際場(chǎng)所的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供。這樣所開具的發(fā)票才會(huì)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定相一致。
另外，確立與規(guī)定背道而馳的發(fā)票而引起的賠償責(zé)任；如果企業(yè)采購過程中所得到的發(fā)票與規(guī)定不相符，比如發(fā)票抬頭不符合企業(yè)名稱等，均會(huì)對(duì)企業(yè)造成影響，使其發(fā)生一定的損失。為了有效避免因發(fā)票問題而造成的損失情況，房地產(chǎn)業(yè)簽訂采購合同時(shí)必須詳細(xì)規(guī)定承包商因發(fā)票問題應(yīng)擔(dān)負(fù)起的賠償責(zé)任。比如，可以明確規(guī)定如果承包商所開具的發(fā)票存在稅務(wù)問題，必須擔(dān)負(fù)起一定的民事賠償責(zé)任。
（二）明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)按照各種經(jīng)營活動(dòng)的類型，合同簽訂時(shí)明確實(shí)際中應(yīng)承擔(dān)的稅收管理責(zé)任，以降低或消除經(jīng)濟(jì)糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)出租方承擔(dān)起承租方承租使用房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)占地土地使用稅。倘若出現(xiàn)承租方繳納前述稅款的現(xiàn)象，那么，承租方享有一定的權(quán)力在應(yīng)付出租人的租金中予以適當(dāng)?shù)目鄢瑫r(shí)，根據(jù)銀行同期貸款利率進(jìn)行資金占用費(fèi)的加計(jì)。簽訂采購合同過程中應(yīng)詳細(xì)指出，購貨方?jīng)]有將全部貸款結(jié)清前，供貨方享有貨物所有權(quán)，在對(duì)運(yùn)輸費(fèi)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，具體內(nèi)容有：服務(wù)運(yùn)輸中所提供的人工費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及因?qū)嶋H運(yùn)費(fèi)收入而應(yīng)繳納的各類稅金。
（三）嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)
首先，產(chǎn)品實(shí)際銷售時(shí)，如果應(yīng)收貸款一時(shí)間難以收回或者有一些難以收回的，應(yīng)通過賒銷或者分期收款結(jié)算方式，同時(shí)，還要在合同簽訂時(shí)明確貸款的收款期限。其次，若產(chǎn)品銷售中的主要對(duì)象是商業(yè)企業(yè)，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應(yīng)要求通過委托代銷結(jié)算的方式對(duì)銷售業(yè)務(wù)予以及時(shí)有效的處理，嚴(yán)格按照實(shí)收的貸款開展銷售稅額的分期計(jì)算工作，這樣就能夠延緩納稅時(shí)間。另外，采購方進(jìn)行采購合同的簽訂時(shí)，應(yīng)明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關(guān)系，以此節(jié)約增值稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施
（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優(yōu)納稅方案
企業(yè)經(jīng)營過程中，應(yīng)對(duì)有著相同經(jīng)營目的的諸多經(jīng)營手段與方式做一番納稅評(píng)估與測(cè)算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業(yè)促銷方式的不同，就算是其利潤數(shù)額一致，納稅負(fù)擔(dān)也會(huì)存在不同。
（二）通過代建方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進(jìn)一步擴(kuò)大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)向客戶收取代建費(fèi)用的一種行為方式。從房地產(chǎn)業(yè)角度上看，盡管獲得了相應(yīng)的收入，但卻未出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其實(shí)際收入就是勞務(wù)報(bào)酬，在營業(yè)稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產(chǎn)業(yè)采用代建方式雖能降低稅負(fù)，但必須要在開發(fā)初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負(fù)。此外，應(yīng)盡可能的減少代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)，并把節(jié)約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動(dòng)的良好配合，而且對(duì)房?jī)r(jià)的降低也有著相應(yīng)的作用。
（三）項(xiàng)目建設(shè)過程中的稅收籌劃
首先，通過新增扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅實(shí)施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的核心成本之一，其在構(gòu)建普通標(biāo)準(zhǔn)房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業(yè)應(yīng)新增扣除項(xiàng)目將房地產(chǎn)的實(shí)際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對(duì)有關(guān)借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有明確的規(guī)定：關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偤湍艹鼍呓鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，能結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行扣除，不過不得高出基于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；對(duì)于不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘邿o法出具金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)自身擁有的土地使用權(quán)具體支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（10%內(nèi)）進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算與扣除。
（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項(xiàng)目來籌劃
在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅與土地增值稅屬于兩項(xiàng)重要的稅種，交易環(huán)節(jié)的前奏主要是合同的簽訂。進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)在不降低收入的同時(shí)通過明確合理的收入項(xiàng)目，減少稅率及稅基，以實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。
三、結(jié)束語
綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體涵蓋了納稅義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、納稅時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、稅收發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、稅收成本風(fēng)險(xiǎn)，要想有效防止經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)；明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)這幾個(gè)方面入手。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規(guī)的行為。
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篇5
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動(dòng)，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。
從國稅發(fā)[2003]83號(hào)、國稅發(fā)[2006]31號(hào)到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國稅發(fā)[2009]31號(hào)、國稅函[2009]342號(hào)、國稅函[2010]201號(hào)文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對(duì)企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對(duì)稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對(duì)降低企業(yè)運(yùn)營成本尤其重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施
房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。
(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。
(3)在國外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。
(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。
(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。
(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理
1、營業(yè)稅
篇6
目前我國現(xiàn)行的營業(yè)稅存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，給許多企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)壓力，增值稅是以抵扣機(jī)制作為核心的，這也是增值稅的本質(zhì)特征，根據(jù)已經(jīng)實(shí)行“營改增”的企業(yè)實(shí)際核算情況來看，“營改增”的實(shí)行在企業(yè)的發(fā)展中表現(xiàn)出一定的促進(jìn)作用。事實(shí)證明，“營改增”的實(shí)行是新時(shí)代企業(yè)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)潮流發(fā)展，改善以往的傳統(tǒng)管理模式，營業(yè)稅改增值稅對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也有一定程度上的意義，其在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也包括促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理模式的發(fā)展。目前我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還是處于傳統(tǒng)的粗放管理模式，稅負(fù)加重時(shí)有發(fā)生，“營改增”的出臺(tái)無疑是為房地產(chǎn)企業(yè)完善自身管理體制和提高企業(yè)管理水平提供了良好的機(jī)會(huì)。“營改增”之后，如何健全完善自身管理體制和提高企業(yè)管理水平，改善企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著十分重大的意義。在我國的稅制改革之前，我國的稅收包括營業(yè)稅和增值稅兩個(gè)方面，但是兩個(gè)稅收同時(shí)存在使得企業(yè)稅負(fù)不能夠協(xié)調(diào)。“營改增”實(shí)行后能在一定程度上減輕企業(yè)稅負(fù)，消除重復(fù)征稅的弊端，減輕企業(yè)繳稅的負(fù)擔(dān)；另一方面，國家在實(shí)行稅制改革之后，建筑企業(yè)的“營改增”也得到了實(shí)行，建筑施工的材料眾多，稅制改革使得這些材料的采購都可以用獲取的發(fā)票，進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，使得企業(yè)的稅收繳納和清算工作更加規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)，減少了企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅負(fù)壓力，促進(jìn)了企業(yè)的稅收管理工作。
三、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的動(dòng)因
（1）利于完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收稅制改革是增值稅鏈條不斷完善的過程，“營改增”，使增值稅鏈條更加完整，從動(dòng)態(tài)看，由于產(chǎn)品在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，消除了重復(fù)征稅，有利于促進(jìn)分工，提高經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化增值稅收入的增長。
（2）利于增強(qiáng)財(cái)務(wù)稅收管理，促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)因“營改增”后要求賬務(wù)處理規(guī)范，才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，而現(xiàn)有的施工行業(yè)營業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放型，虛開發(fā)票現(xiàn)象嚴(yán)重，給后續(xù)稅收征管帶來困難，企業(yè)存在極大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，有利于行業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，形成良性循環(huán)。
（3）消除重復(fù)征稅，利于企業(yè)減輕稅負(fù)“營改增”后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)間避免了重復(fù)征稅，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的分工與合作，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負(fù)的降低。
（4）促進(jìn)地方政府的房地產(chǎn)政策改革“營改增”后對(duì)中央和地方政府間收入分配發(fā)生變化，營業(yè)稅收入全部屬于歸地方收入，增值稅收入25%劃歸地方，差距較大，這就要求盡快推行地方稅制改革，促進(jìn)倒逼機(jī)制的形成，從而推動(dòng)地方主動(dòng)改革地方稅制。
四、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析
（1）可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)大幅上升由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各類稅金，企業(yè)很難取得土地成本和公共配套成本的進(jìn)項(xiàng)，主要原因?yàn)椋和恋爻杀菊嫉介_發(fā)成本的25%～35%之間，由于土地來源多樣，很難依法取得增值稅專用發(fā)票；“營改增”初期的存貨和固定資產(chǎn)將不能被抵扣，房地產(chǎn)業(yè)的存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按“營改增”政策的一貫性思維，房地產(chǎn)企業(yè)的初期存貨和固定資產(chǎn)會(huì)和交通、通信業(yè)一樣不能抵扣。目前，房地產(chǎn)企業(yè)存貨積壓嚴(yán)重，消化存貨大約需要2年～4年時(shí)間，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后銷售存貨時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量的銷項(xiàng)稅額，同時(shí)缺少相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，與稅改前繳納的營業(yè)稅相比，項(xiàng)目公司的增值稅稅負(fù)很可能成倍增長。
（2）賬務(wù)處理復(fù)雜，涉稅風(fēng)險(xiǎn)加大由于稅收政策的變化巨大，核算難度較原來大幅增加，財(cái)務(wù)人員面臨新舊稅制的銜接不適、業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算的生疏等難題。由于財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，可能造成財(cái)務(wù)核算不合規(guī)、申報(bào)不準(zhǔn)確等風(fēng)險(xiǎn)。“營改增”不但改變了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系，而且還帶來了開票、認(rèn)證、報(bào)稅、稅款繳納等一系列新問題，稍有不慎便會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
（3）發(fā)票管理嚴(yán)格，違規(guī)處罰嚴(yán)厲代開、虛開增值稅發(fā)票的違法處罰比營業(yè)稅更嚴(yán)厲，刑法第205條規(guī)定了虛開增值稅專用發(fā)票罪；第206條規(guī)定偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪；第208條規(guī)定了非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造增值稅專用發(fā)票罪等，個(gè)人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財(cái)產(chǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建安企業(yè)普遍存在較多虛開“甲供材”現(xiàn)象，在“營改增”新形勢(shì)下，商品買賣的合同、物流、資金流、發(fā)票等要素將相互印證，由“甲供材”引發(fā)的虛開、代開專用發(fā)票行為將被有效遏制。
五、提前籌劃，積極制定實(shí)施應(yīng)對(duì)策略
（1）改革管理模式，適應(yīng)稅改帶來的變革“營改增”絕不僅是簡(jiǎn)單的稅務(wù)管理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理各方面的重大變革，對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、資質(zhì)管理、業(yè)務(wù)模式、管理流程、關(guān)聯(lián)交易、供應(yīng)商選擇、合同條款、管理環(huán)節(jié)等帶來一系列重大影響。例如，在選擇供應(yīng)商時(shí)，一般納稅人和小規(guī)模納稅人進(jìn)項(xiàng)稅抵扣差異達(dá)到13%。
（2）重視人員培訓(xùn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)未雨綢繆，提前組織人員培訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增進(jìn)對(duì)“營改增”的認(rèn)識(shí)。增值稅計(jì)稅復(fù)雜，可抵扣項(xiàng)目的增值稅專用發(fā)票是影響成本和稅負(fù)的關(guān)鍵，不僅要求財(cái)務(wù)人員熟悉增值稅抵扣，更要求營銷、采購和工程人員熟悉財(cái)務(wù)和稅務(wù)知識(shí)，共同協(xié)作實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的充分抵扣。制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的管理具有重要的促進(jìn)作用，面對(duì)“營改增”可能帶來的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制顯得更加重要和迫切，提前應(yīng)對(duì)和防范“營改增”后帶來的經(jīng)濟(jì)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（3）重視采購管理，避免合同條款陷阱對(duì)原有的采購模式，需按照“票、款、貨”三流一致的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，即開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位與接受貨款的單位一致，才能實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。對(duì)不同納稅類型的供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)審，測(cè)算不同情況下不同供應(yīng)商的價(jià)格平衡點(diǎn)。簽訂采購合同時(shí)，注意是否為含稅價(jià)格、開票時(shí)限與條件等，規(guī)避合同陷阱。
（4）借鑒“營改增”經(jīng)驗(yàn)，盡快適應(yīng)過渡期借鑒其他行業(yè)的“營改增”經(jīng)驗(yàn)，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)。在2014年度結(jié)賬前，對(duì)本年稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對(duì)賬務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救，做好“營改增”與匯算清繳準(zhǔn)備。妥善處理“營改增”過渡期間事宜，確保企業(yè)利益最大化。
（5）延遲購貨，加快清理庫存房地產(chǎn)企業(yè)盡量在“營改增”前延遲購貨，或開具發(fā)票，保證購貨的進(jìn)項(xiàng)稅額足額抵扣；“營改增”后稅率將提升為11%或17%，比“營改增”前大幅提高，應(yīng)盡快銷售庫存房產(chǎn)及物資規(guī)避高額稅負(fù)。
篇7
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)總類
人們的生活包括四件事，其中房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到人們住的方面，也可以稱之為不動(dòng)資產(chǎn)[1]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從購買土地、到開發(fā)建設(shè)期，一直到最后銷售或出租，期間它涉及了多種稅種。在購買土地階段，主要需要繳納契稅、印花稅；在建設(shè)階段，主要需要繳納土地使用稅、印花稅；在房屋銷售銷售階段，主要需要繳納增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅；在房屋出租階段，主要需要繳納增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。當(dāng)然，在企業(yè)運(yùn)營過程中，還會(huì)涉及個(gè)人所得稅、印花稅等稅種。
二、恒大集團(tuán)的稅務(wù)交納情況及現(xiàn)狀
恒大集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)為主的公司，它是集地產(chǎn)、金融、健康、旅游及體育為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，公司已在香港聯(lián)合交易所上市。其全年合約銷售額已超3000億元，總資產(chǎn)已達(dá)萬億，根據(jù)恒大集團(tuán)的相關(guān)年報(bào)可知每年納稅也達(dá)到了一百多個(gè)億。在恒大集團(tuán)的財(cái)務(wù)部中有一個(gè)專門處理稅務(wù)的科室，配有專業(yè)的繳稅人員。這個(gè)稅務(wù)部門負(fù)責(zé)對(duì)日常的稅務(wù)事件進(jìn)行有效的管理，包括納稅申報(bào)、與稅務(wù)部門的溝通等。同時(shí)需要對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收政策進(jìn)行及時(shí)地了解，讓公司可以及時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整。對(duì)于重大的涉稅項(xiàng)目的進(jìn)行策劃，以防止稅務(wù)事件的發(fā)生[4]，以此來減少公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)與壓力。
三、恒大集團(tuán)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問題及原因
在恒大集團(tuán)的企業(yè)內(nèi)部也存在著納稅的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，第一，納稅的管理機(jī)構(gòu)不完善。集團(tuán)的管理模式是采用事業(yè)部財(cái)務(wù)部門的垂直管理，事業(yè)部門是根據(jù)產(chǎn)品的經(jīng)營和地區(qū)來區(qū)分的[5]。劃分后的模式是建立了多個(gè)事業(yè)部，再按照地區(qū)把多個(gè)事業(yè)部集中起來，設(shè)立一個(gè)負(fù)責(zé)人來獨(dú)立管理，每個(gè)事業(yè)部采用獨(dú)立方式核算業(yè)務(wù)。此管理模式為樹形模式，在管理方面有著一定的問題。如果一個(gè)事業(yè)部沒有重視整體的利益，或者是違反當(dāng)?shù)氐姆删蜁?huì)增大企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槠錇榉稚⒐芾斫?jīng)營，所以在企業(yè)的成本支出上會(huì)有很大的增加。且人員素質(zhì)不同，讓企業(yè)加大了納稅風(fēng)險(xiǎn)。雖然在集團(tuán)內(nèi)部已經(jīng)增加了稅務(wù)部門，但這是歸于賬務(wù)部門下屬單位，也就是說稅務(wù)部門的每一個(gè)決策都要經(jīng)過財(cái)務(wù)部門的審批。在日常的工作中受到財(cái)務(wù)部門的管轄，這樣就會(huì)讓稅務(wù)部門因?yàn)樯霞?jí)部門的原因，造成納稅信息的人為篡改，極易造成風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過對(duì)比我們可以看出，恒大集團(tuán)的稅務(wù)部門的工作是屬于稅務(wù)管理之后工作，沒有在前期的籌劃工作。一個(gè)正規(guī)的稅務(wù)部門應(yīng)該在前期就開始管理，再到中間的掌控，最后才是核算等后期相關(guān)處理的全面化工作流程。它應(yīng)該是涵蓋了整個(gè)集團(tuán)的業(yè)務(wù)，是為了降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而存在的。第二，管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不重視。現(xiàn)在恒大集團(tuán)的管理層還是停留在傳統(tǒng)的籌劃方面，即以減少納稅為目的的層次上。沒有對(duì)整個(gè)公司的經(jīng)營的納稅風(fēng)險(xiǎn)做出合理、詳細(xì)的評(píng)估，管理層的目光還只是停留在政府稅務(wù)部門的懲罰階段。沒有一個(gè)提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理意識(shí)，不利于公司戰(zhàn)略發(fā)展。第三，納稅的制度不完善。沒有一個(gè)完善的納稅風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，沒有合理的管理制度，就會(huì)使公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。由于對(duì)一些小問題完全忽視其存在，很可能最后造成公司非常嚴(yán)重的納稅風(fēng)險(xiǎn)后果。仍然以減少稅務(wù)為目的的籌劃方案，反而會(huì)加大企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。第四，評(píng)估體系不完善。集團(tuán)內(nèi)部的稅務(wù)只是對(duì)內(nèi)部的日常納稅進(jìn)行管理，對(duì)公司的稅務(wù)進(jìn)行籌劃減少納稅，沒有對(duì)賬務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析評(píng)估。特別是在事前的掌控風(fēng)險(xiǎn)上沒有合理的管理，缺少完整的體系。第五，稅務(wù)信息缺少交流。交流是一個(gè)企業(yè)的重要的生存方式，可以讓一個(gè)企業(yè)在信息交流中獲取大量的外部政策情況及其他相關(guān)信息，從而達(dá)到有效的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)相關(guān)的文獻(xiàn)了解到，雖然集團(tuán)也有信息方面的交流，但是同稅務(wù)機(jī)關(guān)之間沒有一個(gè)良好的交流，沒有及時(shí)對(duì)新的法律進(jìn)行詳細(xì)了解，存在著很大的稅務(wù)方面的爭(zhēng)議，造成了納稅的巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)導(dǎo)致了納稅款項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤的情況。第六，集團(tuán)內(nèi)部的監(jiān)管不完善。在集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部雖然已經(jīng)成立了監(jiān)管部門，但他們的主要工作是監(jiān)督公司內(nèi)部的各個(gè)經(jīng)營部門，對(duì)各個(gè)部門的工作進(jìn)行監(jiān)督，依據(jù)評(píng)估結(jié)果做出獎(jiǎng)懲措施。把評(píng)估后的結(jié)果成了納稅風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，并且將公司的風(fēng)險(xiǎn)管理、信息、環(huán)境分析等做了相應(yīng)的披露。使公司的稅務(wù)成了雞肋，稅務(wù)部門的評(píng)估當(dāng)下發(fā)給下屬部門時(shí)，全都由財(cái)務(wù)直接了，沒有一個(gè)完善的納稅流程，沒有一個(gè)合理的納稅監(jiān)督，沒有一個(gè)真實(shí)性的納稅風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告。同時(shí)，在公司內(nèi)部沒有一個(gè)獨(dú)立的財(cái)務(wù)進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，使公司管理力度大大減少，也讓公司面臨很大的納稅風(fēng)險(xiǎn)，以上種種全是由于公司內(nèi)部的監(jiān)督力度不夠而造成的損失。
四、完善恒大集團(tuán)稅務(wù)管理體系
針對(duì)上述恒大集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)，筆者給出了相應(yīng)的納稅風(fēng)險(xiǎn)避開方法，即通過進(jìn)行相關(guān)策略性的分析，從而提高公司全面的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)工作。第一，實(shí)行財(cái)務(wù)分析法和流程D方法。通過對(duì)公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理分析，對(duì)所交納的稅費(fèi)，及過去的納稅情況，完成相應(yīng)的計(jì)算后，再和同行業(yè)中的其他公司做一下比較，完成對(duì)本公司的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[6]。公司可以把每個(gè)事業(yè)部所在地的稅務(wù)部門納稅情況做為預(yù)警值來對(duì)其進(jìn)行標(biāo)注，從而降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。流程圖法是將工作流程詳細(xì)化，把各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的拆分，在納稅時(shí)可以分部的進(jìn)行處理，逐步地施行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的流程管理，重視其小問題存在性，防止造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立評(píng)估模型。對(duì)企業(yè)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有條理的綜合評(píng)定，通過一定指標(biāo)，把公司的大概的風(fēng)險(xiǎn)做出相關(guān)的模型，分析到詳細(xì)的部分。根據(jù)公司每個(gè)年度的指標(biāo)與同行之間進(jìn)行比較分析，采用企業(yè)的負(fù)擔(dān)率作為評(píng)估指標(biāo)，此項(xiàng)指標(biāo)也是稅檢機(jī)關(guān)的重要指標(biāo)。建立評(píng)估模型圖表把相關(guān)數(shù)據(jù)寫上，在通過負(fù)擔(dān)率的分析，減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)納稅。負(fù)擔(dān)率是指：納稅人在一定時(shí)期內(nèi)所交的依率計(jì)征稅額占其實(shí)際收益的比例。一般來說，它是收益課稅中衡量納稅人負(fù)擔(dān)程度的主要標(biāo)志，是研究和制定稅收政策的重要依據(jù)。第三，建立整體風(fēng)險(xiǎn)模型。在做整體的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，通過企業(yè)的償債能力，利潤及營業(yè)額等來間接的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。建立一個(gè)整體數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)圖表，把償債能力數(shù)據(jù)及利潤與營業(yè)額數(shù)據(jù)都寫在圖表上面，在加上每年應(yīng)交納稅后的收入，及相關(guān)的成本來分析。
五、結(jié)論
隨著世界經(jīng)濟(jì)的全球化，各個(gè)公司之間在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形式下競(jìng)爭(zhēng)變得日趨嚴(yán)重。所以有的公司就在納稅上做手腳，特別是最近幾年，出現(xiàn)了很多稅務(wù)門事件，我國對(duì)此現(xiàn)狀做了處理，使風(fēng)險(xiǎn)管理的識(shí)別、評(píng)估和險(xiǎn)控都做了相關(guān)的研究。本文通過對(duì)恒大集團(tuán)的案例分析，分析了房地產(chǎn)業(yè)在管理上的風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)行了合理化建議，保證企業(yè)經(jīng)營利潤的可觀收入，減少風(fēng)險(xiǎn)。
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篇8
一、納稅籌劃基本原則
1.合法性原則
納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對(duì)法律的深刻理解和精確把握進(jìn)行，絕對(duì)不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。
2.整體性原則
納稅籌劃是對(duì)納稅人的整體稅收負(fù)擔(dān)的一種籌劃和減輕，因此，應(yīng)當(dāng)遵循整體性原則。
3.減稅性原則
納稅籌劃是一種減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負(fù)擔(dān)直至稅收負(fù)擔(dān)最輕。
4.成本效益原則
納稅籌劃要有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有效。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題
1.誤把納稅籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)處理的工作
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認(rèn)為：“稅收就是財(cái)務(wù)部門的事，財(cái)務(wù)部門所作的財(cái)務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財(cái)務(wù)人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。
2.誤把納稅籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行
房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢？這是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時(shí)已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。
3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理
目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營過程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務(wù)部門的不規(guī)范操作，往往給財(cái)務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施
1.加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)
怎樣利用國家的稅收政策來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動(dòng)納稅”走向“主動(dòng)納稅”，對(duì)出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財(cái)務(wù)人員非財(cái)務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識(shí)，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關(guān)系稅”對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險(xiǎn)。
2.重視規(guī)范性的決策操作
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財(cái)務(wù)人員具備籌劃意識(shí)，各個(gè)部門的人員均要具有籌劃意識(shí)才能達(dá)到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)必須遵守國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。
3.重視戰(zhàn)略籌劃
雖然能就事論事對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個(gè)整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對(duì)某個(gè)方案進(jìn)行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費(fèi)用，這種片面的考慮，忽略了該項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。
4.重視前瞻性籌劃發(fā)展
不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就開始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。
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篇9
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析
房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險(xiǎn)及施工難度，涵蓋了一系列的稅點(diǎn)，筆者將在自己工作當(dāng)中的一些遇到的問題進(jìn)行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運(yùn)行及分配利用。促進(jìn)多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強(qiáng)稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過程上，來完善稅收。
我們將進(jìn)一步的對(duì)稅務(wù)進(jìn)行解刨及探析：
（一）合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩
稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進(jìn)行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此不應(yīng)反對(duì)，這一特點(diǎn)使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。
（二）籌劃性經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性
稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有計(jì)劃的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排來尋求未來稅負(fù)相對(duì)最輕、經(jīng)營效益相對(duì)最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。
（三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)
直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報(bào)正確、繳稅及時(shí)足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)損失，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護(hù)主體合法權(quán)益。
（四）多維性
籌劃過程的多維性從時(shí)間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程，任何一個(gè)可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會(huì)計(jì)方法的選擇、購銷活動(dòng)的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)階段，都應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊(cè)地點(diǎn)、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動(dòng)不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。
房地產(chǎn)業(yè)在我國國有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系。現(xiàn)在好居民在購買房屋的同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時(shí)包含了稅點(diǎn)進(jìn)去。
二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃
（一）營業(yè)稅籌劃
營業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷售的同時(shí)無形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國內(nèi)外形成了一種史上以來的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點(diǎn)降低在最低限度。
（二）增值稅籌劃
增值稅對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。2011年10月31日，財(cái)政部公布財(cái)政部令，增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)有較大幅度上調(diào)。
（三）房產(chǎn)稅籌劃
房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進(jìn)行核算及分析。
（四）企業(yè)所得稅籌劃
中小型企業(yè)在社會(huì)中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動(dòng)正確運(yùn)營的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進(jìn)程。來完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當(dāng)中的主營因素之一。企業(yè)所得稅在我國產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進(jìn)行稅務(wù)查收。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題
（一）考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性
現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競(jìng)爭(zhēng)也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對(duì)稅務(wù)這一塊也有相對(duì)的了解和采取不同的方式進(jìn)行， 對(duì)購買房?jī)r(jià)的市民帶來了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對(duì)房間稅務(wù)有基本認(rèn)識(shí)， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運(yùn)營好稅收這一點(diǎn)，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機(jī)關(guān)單位對(duì)企業(yè)也有一定的影響。
（二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益
根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當(dāng)新發(fā)生的費(fèi)用或損失小于取得的利益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的，當(dāng)費(fèi)用或損失大于取得的利益時(shí)，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當(dāng)做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。
（三）稅法和會(huì)計(jì)制度的分離
由于會(huì)計(jì)核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會(huì)計(jì)這一塊有一些不同的說法。會(huì)計(jì)主體是根據(jù)會(huì)計(jì)信息需求者的要求進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經(jīng)濟(jì)的脊髓， 納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨(dú)立納稅人。因此，會(huì)計(jì)主體和納稅主體是相同的，有的時(shí)候也完全不一樣。由于會(huì)計(jì)制度與稅法的目的不同，對(duì)收益、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時(shí)間和范圍有時(shí)也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異― ―時(shí)間性差異和永久性差異。
四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會(huì)計(jì)，有會(huì)計(jì)規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識(shí)， 尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識(shí)和精通稅務(wù)知識(shí)，這樣在企業(yè)中也突出了會(huì)計(jì)稅務(wù)的這一要點(diǎn)。稅務(wù)會(huì)計(jì)的本職工作：一是要根據(jù)會(huì)計(jì)稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項(xiàng)目、利潤和稅務(wù)進(jìn)行比較和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報(bào)表來滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤進(jìn)行預(yù)算和籌備，對(duì)稅務(wù)利潤進(jìn)行運(yùn)營和合理計(jì)劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的實(shí)力和特點(diǎn)效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測(cè)方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計(jì)學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運(yùn)籌學(xué)方法以及會(huì)計(jì)學(xué)方法等，因此， 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點(diǎn)使籌劃活動(dòng)是一項(xiàng)高智 力的活動(dòng)，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識(shí)，深則精致的方案。
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一、企業(yè)增值納稅方面的風(fēng)險(xiǎn)
一般來說，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其增值納稅方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)的一些違法違規(guī)的涉稅行為，由于這些行為沒有準(zhǔn)確的按照一些稅收政策以及稅收法規(guī)去執(zhí)行，結(jié)果導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)的冒著違法的風(fēng)險(xiǎn)，將來將造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的領(lǐng)域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時(shí)這也意味著增值納稅制度的復(fù)雜性，所以說，從及時(shí)準(zhǔn)確的納稅、準(zhǔn)確的進(jìn)行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)就比較大，尤其是相對(duì)于其他的行業(yè)來說。
另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于是實(shí)業(yè)行業(yè)，其開發(fā)的周期一般都需要幾年的時(shí)間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項(xiàng)費(fèi)用收入和支出的會(huì)計(jì)核算具有一定的復(fù)雜性，尤其處于外地流動(dòng)性的開發(fā)階段，整個(gè)開發(fā)的成本更加具有不確定性。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處于不大的變化過程中，很多的財(cái)務(wù)人員不能做到全面的掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核算，而能夠及時(shí)的正確核算納稅金額的財(cái)務(wù)人員更是少之又少。綜上以上多個(gè)方面的因素，所以我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為嚴(yán)重的增值納稅風(fēng)險(xiǎn)。
二、“營改增”政策的基本情況
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)其經(jīng)營的調(diào)整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況，但是也影響了其當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)效益，有利于積極的維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。所以“營改增”這三個(gè)字實(shí)際上就是表達(dá)了營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悺Ｔ鲋刀惥托枰康禺a(chǎn)企業(yè)按照自己的增值部分的收入來進(jìn)行繳納，然后根據(jù)這一部分的收入來進(jìn)行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質(zhì)上就是國家的一種減稅的政策，而且是實(shí)行的一種結(jié)構(gòu)性的減稅措施。
“營改增”的實(shí)質(zhì)就是將傳統(tǒng)繳納營業(yè)稅中的應(yīng)稅項(xiàng)目變更為繳納增值稅，也就是對(duì)于房地產(chǎn)增值部分進(jìn)行納稅，從而能夠避免重復(fù)納稅的發(fā)生。自從“營改增”開始推行試點(diǎn)，到今天而言已經(jīng)過去了幾年的時(shí)間。對(duì)于“營改增”的稅收政策來說，其實(shí)際上就是指房地產(chǎn)企業(yè)不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅，而是繳納一定的增值稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行一定程度的減免可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，從另一個(gè)角度來看促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)積極地發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)更長遠(yuǎn)的目標(biāo)，防止房地產(chǎn)企業(yè)在自身的納稅方面浪費(fèi)一些不必要的資源上。
三、“營改增”政策在增值納稅方面的風(fēng)險(xiǎn)
隨著“營改增”在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的不斷推廣改革，整體對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用比較明顯，然而在房地產(chǎn)企業(yè)營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）“營改增”政策可能出現(xiàn)重復(fù)征稅的風(fēng)險(xiǎn)
隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區(qū)實(shí)施的目的就是要消除房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)結(jié)果顯示卻是稅收增加了。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)待營改增本就是為了減少稅負(fù)，然而這種結(jié)果使得部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此政策產(chǎn)生了抵觸，加上對(duì)政策的一種恐懼心里，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營改增”政策的排斥。現(xiàn)在國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風(fēng)險(xiǎn)，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。
（二）“營改增”逐步退化為營業(yè)稅的一種
實(shí)際上的增值稅的征收對(duì)象主要是針對(duì)于增值額的，需要企業(yè)自我準(zhǔn)確的計(jì)算其經(jīng)營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉(zhuǎn)稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業(yè)稅是與增值稅有明顯的區(qū)別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對(duì)于銷售性質(zhì)的普通貨物，當(dāng)然也涵蓋著一些附帶的勞務(wù)。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計(jì)稅方法以及核算等方面與營業(yè)稅是一樣的。由此可見，若對(duì)于營改增不進(jìn)行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業(yè)稅的一種的危險(xiǎn)。
四、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”方面改進(jìn)建議
面對(duì)企業(yè)營改增政策帶來的一些風(fēng)險(xiǎn)，政府和企業(yè)需要做的是對(duì)誤區(qū)進(jìn)行深入分析，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，為企業(yè)贏得更好地利益。
（一）全面學(xué)習(xí)稅收法規(guī)政策
一般來說，稅收方面涉及到的法規(guī)政策較為復(fù)雜，而且經(jīng)常更新，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時(shí)的學(xué)習(xí)這些政策法規(guī)，做到深刻的理解這些政策，體會(huì)其中含義，從而在實(shí)際的工作中靈活的運(yùn)用，力保房地產(chǎn)企業(yè)的全部的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合法納稅。例如，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其要結(jié)合自己的特點(diǎn)和環(huán)境去解讀這些政策法規(guī)，有重點(diǎn)的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)處于合法的范圍。同時(shí)要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權(quán)利，這樣有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，減輕稅負(fù)，增加稅后利潤。
（二）加強(qiáng)深入學(xué)習(xí)營改增政策
盡管“營改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是由于這一政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響比較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個(gè)社會(huì)的廣泛的關(guān)注，但是人們?nèi)匀蝗狈?duì)其的深入了解，也恰恰是這個(gè)原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能夠減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在此改革的過程中，可能會(huì)存在一些曲折，但最終營改增的目標(biāo)是確定的，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過有效的方式增強(qiáng)對(duì)營改增的理解，提高企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)營改增的關(guān)注度，首先從領(lǐng)導(dǎo)開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對(duì)營改增的學(xué)習(xí)了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應(yīng)商聯(lián)系的過程中，都要首先在營改增政策上達(dá)成一致意見，避免后期產(chǎn)生分歧。
五、結(jié)束語
“營改增”可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在“營改增”的改革中要運(yùn)用創(chuàng)造性思維來處理行業(yè)內(nèi)的各種問題，并在實(shí)踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關(guān)工作，使得企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
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中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項(xiàng)發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)淼慕?jīng)營管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源科學(xué)的測(cè)算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況相結(jié)合，使企業(yè)運(yùn)營的整個(gè)過程，在充分考慮稅收影響的同時(shí)考慮企業(yè)的成本費(fèi)用最優(yōu)化，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益最大化，最終達(dá)到整合企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的目的。
2.有利于企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高
要想做好稅收籌劃，及時(shí)、密切關(guān)注國家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺(tái)是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員除了必備的財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關(guān)行業(yè)政策變化，對(duì)稅收的變化趨勢(shì)要有敏銳的洞察力。一旦國家相關(guān)稅收政策變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)最大財(cái)務(wù)利益出發(fā)，采取行動(dòng)，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)中去。因此，稅收籌劃客觀上促進(jìn)了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高。
3.有利于促進(jìn)稅收法律法規(guī)的健全
稅收籌劃可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實(shí)際應(yīng)用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過對(duì)稅法的“邊際”效應(yīng)獲取企業(yè)利益的同時(shí)，也將稅法在實(shí)際應(yīng)用中的缺陷反饋給征稅機(jī)關(guān)和相關(guān)的稅法研究人員。從而推動(dòng)相關(guān)部門在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進(jìn)著稅法的健全。
4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財(cái)務(wù)核算
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)程度，會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎(chǔ)條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對(duì)稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全，賬證不完整，會(huì)計(jì)信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長期性，工程成本的復(fù)雜性，成本發(fā)生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專業(yè)化，財(cái)務(wù)核算規(guī)范化。
5.有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，提高稅收合作與信任
中小房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，即賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款繳納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，或風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)等措施，可以減少和規(guī)避稅務(wù)處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中，為爭(zhēng)得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)，不斷與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進(jìn)了企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作與信任。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀
1.財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)
房地產(chǎn)企業(yè)作為國家的一門新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長、成本發(fā)生復(fù)雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的特殊性。其賬務(wù)處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識(shí)多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算和管理經(jīng)驗(yàn)，部分企業(yè)存在會(huì)計(jì)核算不健全，賬目設(shè)置零亂，賬證不全，其財(cái)務(wù)管理水平低下，無法實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。
2.管理層對(duì)稅收籌劃的意識(shí)不夠重視，決策層不夠民主
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃認(rèn)識(shí)程度是稅收籌劃的基礎(chǔ)條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃不了解，甚至認(rèn)為稅收籌劃是高水平的財(cái)務(wù)造假，通過造假大肆進(jìn)行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機(jī)會(huì)難得，財(cái)務(wù)部門等財(cái)稅專業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。
3.會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱
部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算不健全、成本費(fèi)用歸類不正確、賬目設(shè)置不規(guī)范、臺(tái)賬登記不完整、賬證不清、會(huì)計(jì)信息失真、收入確認(rèn)不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字支付款項(xiàng)、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫存、大額現(xiàn)金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領(lǐng)用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實(shí)際不符等；預(yù)算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細(xì)的預(yù)算作基礎(chǔ)，如土地增值稅的籌劃等。
4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性
稅收籌劃決策關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、營銷、管理等所有活動(dòng)。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強(qiáng)調(diào)稅收籌劃，但是在實(shí)際運(yùn)用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用土地增值稅中有關(guān)普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果在設(shè)計(jì)階段忽略了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)這一規(guī)定，后期的籌劃就會(huì)化為烏有。
5.稅收籌劃忽視籌劃成本
稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實(shí)際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機(jī)會(huì)成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會(huì)割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計(jì)成本的聘用專業(yè)的稅務(wù)專家為其稅務(wù)咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時(shí)，不計(jì)成本地增加成本支出，無限制地降低售價(jià)；在日常稅收籌劃中，花費(fèi)于分析測(cè)算等的人力、物力、財(cái)力遠(yuǎn)大于稅收籌劃收益等。
6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系
簡(jiǎn)單看每一稅種，似乎都是獨(dú)立的，有單獨(dú)的條例和實(shí)施細(xì)則。但事實(shí)上，每一種稅都通過某一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時(shí)，易忽略準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用、損失中營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費(fèi)用及土地增值稅繳納的多寡等對(duì)企業(yè)所得稅的影響。
三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策建議
1.提高全員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)水平
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)水平，如聘請(qǐng)權(quán)威人士（專家）到公司作全員講解等。財(cái)務(wù)核算是稅收籌劃的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)核算不健全，賬目混亂，成本費(fèi)用歸類不清，項(xiàng)目預(yù)算不夠精細(xì)，都會(huì)給稅收籌劃帶來障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員及時(shí)把握。
2.加強(qiáng)稅收合作與信任
一方面要求納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定及時(shí)繳納稅款，并信賴稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定是公正和準(zhǔn)確的；另一方面也要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有責(zé)任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應(yīng)建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，服從稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，力爭(zhēng)企業(yè)的稅收籌劃得到稅務(wù)機(jī)關(guān)及相關(guān)人員的認(rèn)可，任何單方的行為都會(huì)給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理將會(huì)引發(fā)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業(yè)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
3.重視籌劃成本，務(wù)實(shí)稅收籌劃的可操作性
中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)應(yīng)遵循成本效益原則與從實(shí)際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實(shí)際支出允許在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認(rèn)為負(fù)債融資對(duì)企業(yè)具有節(jié)稅效應(yīng)，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實(shí)操中如果該項(xiàng)目的預(yù)售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費(fèi)用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項(xiàng)目貸款，籌劃利息抵稅的效應(yīng)顯然是不成功的。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，必須把各種實(shí)際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。
4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅(jiān)持合理性與綜合平衡
篇12
一、東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與成本
稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)行稅務(wù)籌劃因各種原因失敗而付出的代價(jià)。主要包括：稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度不健全，相關(guān)信息嚴(yán)重失真或領(lǐng)導(dǎo)部門對(duì)稅務(wù)聳劃缺乏足夠清醒的認(rèn)識(shí)，就會(huì)造成稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)的不穩(wěn)定，增加風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃是一種事前行為，具有長期性和預(yù)見性，而國家政策、稅收法規(guī)在今后一段時(shí)間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實(shí)行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預(yù)知性，可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)大為增加。稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權(quán)利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實(shí)現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運(yùn)用合法手段減輕稅負(fù)的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負(fù)的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負(fù)的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會(huì)破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和形象，而且還會(huì)受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)制裁。造成無可挽回的負(fù)面影響。稅務(wù)籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，既有收益也有風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)除了可能會(huì)產(chǎn)生意想不到的風(fēng)險(xiǎn)之外。也有可能會(huì)增加成本。稅務(wù)籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進(jìn)行稅務(wù)籌劃而增加的支出。稅務(wù)籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務(wù)專家費(fèi)用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實(shí)施計(jì)劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關(guān)聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于實(shí)施稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟(jì)行為的費(fèi)用和支出。
成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問題。當(dāng)東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的收益大于其籌劃成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極開展和實(shí)施稅務(wù)籌劃：當(dāng)東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的成本高于其收益時(shí)。就應(yīng)當(dāng)主動(dòng)放棄稅務(wù)籌劃。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本效益分析時(shí)，還要認(rèn)真考慮稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)大小。在沒有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然是收益越大越好；但存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不能簡(jiǎn)單比較收益的大小。還應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)的高低以及經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益大小。
二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法
綜合運(yùn)用國內(nèi)外專家學(xué)者稅務(wù)籌劃的方法與技術(shù)，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價(jià)法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點(diǎn)法、分劈法等。
轉(zhuǎn)讓定價(jià)法是指兩個(gè)或兩個(gè)以上有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動(dòng)中進(jìn)行的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運(yùn)用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間。
因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響。
遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實(shí)現(xiàn)銷售收入或加大前期成本費(fèi)用扣除的方法，降低企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到推遲納稅的目的。
比較法是在不違法的情況下，對(duì)多個(gè)納稅方案計(jì)算納稅效果，比較其綜合稅負(fù)。從中選擇稅負(fù)最低、納稅風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，
避稅臨界點(diǎn)法的關(guān)鍵是，尋找最佳稅負(fù)的臨界點(diǎn)。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護(hù)企業(yè)及個(gè)人的合法權(quán)益。
分劈法是指在合理合法的情況下。把應(yīng)納稅所得額、財(cái)產(chǎn)、交易合同進(jìn)行適當(dāng)分劈，達(dá)到節(jié)稅的目的。
三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的主要問題
1、稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)沒有準(zhǔn)確把握稅務(wù)籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應(yīng)稅行為、產(chǎn)生納稅義務(wù)后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務(wù)，達(dá)到不履行或者不足額履行納稅義務(wù)的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴(yán)厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務(wù)籌劃是符合稅法以及政府相關(guān)規(guī)定的合法行為。
2、只重稅負(fù)高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨福Y(jié)果在實(shí)際工作中往往達(dá)不到預(yù)期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達(dá)到減少所得稅目的的，這可能會(huì)給企業(yè)帶來利潤指標(biāo)下降的負(fù)面影響。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有著眼于整個(gè)籌劃期間的稅負(fù)最小化，只考慮當(dāng)年的稅負(fù)最低，而沒有考慮這種稅負(fù)減少對(duì)其他年份的影響。
3、缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面普遍存在專業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員往往對(duì)稅務(wù)知識(shí)一知半解，只能夠填寫會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表，卻不會(huì)對(duì)申報(bào)表進(jìn)行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務(wù)籌劃。
4、片面夸大稅務(wù)籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)籌劃時(shí)，錯(cuò)誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實(shí)際上，稅務(wù)籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。
四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題的對(duì)策
1、樹立法治觀念，依法實(shí)施稅務(wù)籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須嚴(yán)格遵守國家和地方政府的相關(guān)稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無論一時(shí)取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價(jià)的。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要熟悉國家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定，又要仔細(xì)分析企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營密切相關(guān)的內(nèi)容，最終將兩者有機(jī)結(jié)合起來，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益又符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案。
2、提高稅務(wù)籌劃的專業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅費(fèi)籌劃時(shí)，籌劃人員必須要具有相當(dāng)?shù)亩愂諏I(yè)知識(shí)和水平。要對(duì)國家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認(rèn)識(shí)和了解，才能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計(jì)，才能降低企業(yè)的成本和納稅負(fù)擔(dān)。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面提高稅務(wù)籌劃人才的專業(yè)水平。
3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃行為最終要達(dá)到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須依賴稅務(wù)機(jī)關(guān)承認(rèn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合法。只有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。并且依照法定程序履行了相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，稅務(wù)籌劃行為才會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業(yè)良好的納稅信譽(yù)和形象。取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度信任和認(rèn)同。力求實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的“雙贏”。
4、從整體和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行稅務(wù)籌劃。東莞房地廣：開發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務(wù)籌劃思路和方案，應(yīng)從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務(wù)籌劃應(yīng)在項(xiàng)目決策之初就開始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目要高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，并應(yīng)充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
篇13
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作流程
房地產(chǎn)企業(yè)投資于一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，需展開包括受讓土地使用權(quán)、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售或自用等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，分布于以下四個(gè)環(huán)節(jié)：
1.前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)
前期準(zhǔn)備工作主要包括取得土地使用權(quán)，項(xiàng)目立項(xiàng)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和規(guī)劃，五個(gè)許可證審批，市場(chǎng)調(diào)研和規(guī)劃，預(yù)算，融資，決定開發(fā)模式，確定建筑施工方、監(jiān)理方。
2.建筑施工環(huán)節(jié)
按照確定的開發(fā)模式開展建筑施工，工程監(jiān)理；市場(chǎng)營銷，預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品。完工驗(yàn)收和竣工結(jié)算。
3.銷售環(huán)節(jié)
銷售開發(fā)產(chǎn)品，辦理購房貸款和房產(chǎn)證手續(xù)。
4.保有環(huán)節(jié)
銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品，或轉(zhuǎn)為自用或出租。工作重心轉(zhuǎn)向售后服務(wù)、移交物業(yè)管理、招商租賃等工作。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式
國際上房地產(chǎn)開發(fā)有兩種基本開發(fā)模式：香港模式和美國模式。香港模式的核心在于，樓盤以項(xiàng)目開發(fā)為組織形式，在整個(gè)開發(fā)流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產(chǎn)公司獨(dú)立完成。而美國模式則完全不同，整個(gè)開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)完全由獨(dú)立的機(jī)構(gòu)運(yùn)行，投資人通常是非常有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)基金、退休基金或者退伍軍人基金。房屋建造由專門的建筑商完成，物業(yè)管理則由專門的物業(yè)公司來完成①。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)完全借鑒了香港模式。在整個(gè)開發(fā)流程中，從購買土地、房屋建造到銷售管理都由一家房地產(chǎn)公司獨(dú)立完成。內(nèi)地的國有土地出讓模式在很大程度上也學(xué)習(xí)了香港經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)不能自由交易，經(jīng)營性用地只能通過政府的“招拍掛”出讓方式獲得。正是內(nèi)地這種獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式，與重交易輕保有環(huán)節(jié)征稅的房地產(chǎn)稅制相結(jié)合，才造就了當(dāng)今市場(chǎng)上各種形式的“項(xiàng)目合作開發(fā)或合作建房”模式。實(shí)踐中，人們通常將項(xiàng)目的建設(shè)方式和經(jīng)營模式統(tǒng)稱為項(xiàng)目的開發(fā)模式，主要包括以下三種模式：
1.自建開發(fā)模式
有土地使用權(quán)的企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)，整個(gè)開發(fā)流程均由本企業(yè)獨(dú)立完成。這些企業(yè)一般為具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)。
2.代建開發(fā)模式
有土地使用權(quán)一方委托房地產(chǎn)企業(yè)代為開發(fā)建設(shè)，并支付代建費(fèi)，開發(fā)主體為委托方。受托方必須是有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，委托方則無此限制。
3.合作開發(fā)模式
合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上是一種對(duì)土地、技術(shù)、資金等房地產(chǎn)要素的調(diào)配整合，是合作開發(fā)主體為完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而通過合同的方式將各個(gè)主體擁有的要素有效結(jié)合到一起的民事行為②。實(shí)務(wù)中，由于土地產(chǎn)權(quán)制度和房地產(chǎn)開發(fā)香港模式的約束，內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)形式多樣，可歸結(jié)為以下兩大類：
（1）共同出資成立獨(dú)立法人公司
一方以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、個(gè)人共同投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，成立獨(dú)立法人房地產(chǎn)公司來完成整個(gè)開發(fā)流程。
（2）合作開發(fā)不成立獨(dú)立法人公司
一方以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、個(gè)人合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不成立獨(dú)立法人公司來運(yùn)作該項(xiàng)目，合作各方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。實(shí)踐中，合作各方通常選擇以下五種具體合作方式之一來完成項(xiàng)目開發(fā)：
①提供土地使用權(quán)換取固定收益方式 --轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為
合作各方約定，提供土地使用權(quán)一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，如：固定數(shù)量的房屋、貨幣或其他權(quán)益。這種合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。
②提供資金換取固定開發(fā)產(chǎn)品方式 ―銷售開發(fā)產(chǎn)品行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量的房屋。這種合作實(shí)為房屋買賣行為。
③提供資金換取固定貨幣數(shù)額方式 C借款行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣。這種合作實(shí)為借款行為。
④提供資金換取開發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)方式 C房屋租賃行為
合作各方約定，提供資金一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或以其他形式使用開發(fā)產(chǎn)品（房屋）。這種合作實(shí)為房屋租賃行為。
⑤ 共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方式 C房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)
合作各方約定，各方提供土地使用權(quán)、資金、項(xiàng)目管理技術(shù)等共同投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目合作清算后，按約定比例向合作各方分配項(xiàng)目利潤。這種合作方式即為法律上真正認(rèn)可的“房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)”模式。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)涉稅處理
（一）房地產(chǎn)稅制概況
中國內(nèi)地現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架是在1994年分稅制改革的基礎(chǔ)上確立的。其中直接以地產(chǎn)、房產(chǎn)為征稅對(duì)象的有五個(gè)稅種：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅；與房地產(chǎn)密切相關(guān)的有五個(gè)稅種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等，共十個(gè)稅種。（見表1）
（二）房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的涉稅處理
2005年至今，最高人民法院和國家稅務(wù)總局分別頒布了若干司法解釋和部門規(guī)章，為各類房地產(chǎn)“合作開發(fā)”行為的稅收征收管理和法律糾紛解決提供了更明確的法律依據(jù)。依據(jù)這些法規(guī)，不同的項(xiàng)目開發(fā)模式或方式涉及不同的納稅義務(wù)，稅負(fù)高低不一，差異較大，開發(fā)模式的選擇決定了項(xiàng)目開發(fā)的涉稅處理方式和合作各方的稅負(fù)。本文以法律上認(rèn)可的“房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)”模式，即合作各方共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目合作方式為基準(zhǔn)，分析其涉稅處理過程。房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目自前期準(zhǔn)備階段起，至合作清算結(jié)束，均應(yīng)以本企業(yè)（有土地使用權(quán)一方）為財(cái)務(wù)核算主體和納稅主體，從四個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)、十個(gè)稅種、兩方納稅主體三個(gè)維度處理涉稅事項(xiàng)：
1.四個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)
如上表所列，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的所有環(huán)節(jié)均應(yīng)積極履行納稅義務(wù)，正確計(jì)算并按時(shí)繳納各項(xiàng)應(yīng)納稅金及附加費(fèi)；到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)立項(xiàng)及按月申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品銷售情況。
2.十個(gè)稅種
在開發(fā)過程中及合作清算結(jié)束時(shí)所產(chǎn)生的所有涉稅事項(xiàng)，本企業(yè)均應(yīng)正確計(jì)算并按時(shí)繳納各項(xiàng)應(yīng)納稅費(fèi)，其重點(diǎn)和難點(diǎn)在于合作清算年度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作。
3.兩方納稅主體
合作開發(fā)項(xiàng)目的納稅主體包括兩方：一方為本企業(yè)，負(fù)有項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營所涉及的所有納稅義務(wù)；另一方為合作方，承擔(dān)項(xiàng)目稅后利潤分配的所得稅。
房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目通常在開發(fā)產(chǎn)品銷售完畢當(dāng)年實(shí)施合作清算工作。合作清算結(jié)束時(shí)，本企業(yè)應(yīng)根據(jù)清算結(jié)果所列的項(xiàng)目稅后利潤，按約定比例分配給合作方。實(shí)際支付分配款時(shí)，若合作方為個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)或個(gè)人，企業(yè)還應(yīng)就實(shí)際分配的項(xiàng)目稅后利潤，代扣代繳個(gè)人所得稅；若合作方為法人企業(yè)，則合作方取得該合作項(xiàng)目稅后利潤應(yīng)視同股息、紅利，屬于企業(yè)所得稅的免稅收入，合作方免交企業(yè)所得稅。合作清算結(jié)束后，剩余稅后利潤留歸本企業(yè)，構(gòu)成企業(yè)的稅后凈利潤。
合作清算結(jié)束后，企業(yè)需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案分配合作方項(xiàng)目稅后利潤情況，并依要求報(bào)送合作清算報(bào)告。由于合作開發(fā)項(xiàng)目為合作各方共同管理，財(cái)務(wù)核算清查工作及合作清算結(jié)束時(shí)的涉稅處理較為復(fù)雜，故合作各方通常聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所實(shí)施清算工作并出具合作清算報(bào)告。
房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的專業(yè)管理活動(dòng)，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營管理等多學(xué)科知識(shí)，故要求財(cái)務(wù)人員具備較高的綜合素養(yǎng)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，方能保證合作開發(fā)項(xiàng)目涉稅處理工作的合法性及合理性，從而盡可能規(guī)避或降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值大化。
注釋：
①常青著，中國房地產(chǎn)到底怎么辦，浙江大學(xué)出版社，2011
②王衛(wèi)國著，中國土地權(quán)利研究，中國政法大學(xué)出版社，1997
參考文獻(xiàn)：
[1]許明編著.房地產(chǎn)稅收政策深度解析[M].中國市場(chǎng)出版社，2013.
[2]常青著.中國房地產(chǎn)到底怎么辦[M].浙江大學(xué)出版社，2011.
