引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)投資策略范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

在2005 年，以土地市場建設(shè)和交易規(guī)范為重點的相關(guān)法律和具體政策出臺將是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的主要手段，確保我國國有土地的管理進入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管嚴(yán)格的新階段，國有土地的市場化配置水平顯著提高，越來越規(guī)范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實力競爭、業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。

加息從負(fù)面影響供求

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大；二是消費者購買商品房所需資金量大。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個對利率非常敏感的行業(yè)。利率提升既影響開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金的成本，從而影響到商品房的供給和價格，同時又影響消費者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價格。

對于開發(fā)商來說，加息提高投資資金來源中的商業(yè)銀行貸款成本。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。

對于買房者來說，加息主要是提高了月供支出。我們假設(shè)：住房現(xiàn)價50 萬元，首付2 成， 貸款期限15 年，貸款利率為自營性個人房貸基準(zhǔn)利率，測算不同加息幅度下月供支出的變化。經(jīng)過測算，得到的結(jié)果如表一所示。當(dāng)自營性個人房貸基準(zhǔn)利率提高基點從25 到200 個基點變化時，如果以10 月29 日加息后基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)（利率為5.31%），則月供支出增加額從53 元向437 元增加。

當(dāng)個人房貸基準(zhǔn)利率相比2004年10 月29 日加息150 個基點時，住房消費需求對利率的敏感性將越來越強，降低消費質(zhì)量、延遲消費和持幣待購等行為和預(yù)期越來越濃厚，消費需求受到的抑制作用越來越大。 (見圖2)

升值預(yù)期和升值從正面影響供求

房地產(chǎn)是抗通脹、流動性良好的實物類資產(chǎn)，人民幣升值將提高外資和內(nèi)資對房地產(chǎn)的需求。但在在行業(yè)層面上，我們認(rèn)為，人民幣升值對房地產(chǎn)的消費需求影響不大，這是因為消費需求主要是國內(nèi)居民的需求，而且首先取決于收入水平。同時我們認(rèn)為，人民幣升值一旦成為現(xiàn)實，按照政府的意圖也將是首先放開人民幣的匯率浮動范圍，這個幅度預(yù)計在開始至少在2005 年內(nèi)將相當(dāng)有限，估計在3－6%。所以總體看，人民幣升值對房地產(chǎn)供求的正面影響局部大于全局，預(yù)期效應(yīng)大于實際結(jié)果，1-2年內(nèi)不具備可持續(xù)性影響。

三、行業(yè)投資策略及重點公司推薦

基于上述事實,我們認(rèn)為在2005 年對房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略選擇是：配置行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)和精選資源優(yōu)勢企業(yè)。這是基于房地產(chǎn)市場依然保持興旺而開發(fā)商數(shù)量急劇減少，同時土地儲備和經(jīng)營性物業(yè)價值提升的條件下所做出的判斷。

1．行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)將具有更大的市場發(fā)展空間

土地儲備決定盈利水平

在土地供應(yīng)這個房地產(chǎn)業(yè)市場化的最大瓶頸解決之后，土地取得與儲備決定發(fā)展商的生存與否。（1） 土地二級市場的建立使資源信息不對稱、資源取得不透明的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財政收入最大化和拍賣方商業(yè)利益因素考慮，都非常重視有關(guān)項目的宣傳推廣，普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標(biāo)準(zhǔn)要求一并，擴大了有實力企業(yè)的參與程度，在實施“招拍掛”后大發(fā)展商的土地儲備數(shù)量迅速上升。（2 ）大面積土地資源出讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍有效阻擋中小企業(yè)進入，并在一定程度上具備市場定價權(quán)。現(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推出大幅土地進行拍賣，同時參與的大企業(yè)學(xué)習(xí)香港經(jīng)驗，常常是多個發(fā)展商組成銀團聯(lián)手投標(biāo)，資金實力不濟導(dǎo)致開發(fā)用地儲備缺乏直接使中小發(fā)展商喪失市場地位，過去數(shù)量龐大的發(fā)展商迅速成為項目公司，并且在項目完成之后宣布告別房地產(chǎn)行業(yè)，有數(shù)據(jù)表明，北京市目前4000 家房地產(chǎn)公司正在以每年40%的速度減少，行業(yè)龍頭企業(yè)的出現(xiàn)指日可待。

資金實力制約發(fā)展速度

篇2

根據(jù)我們調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2006年私募股權(quán)投資在中國房地產(chǎn)行業(yè)有31起投資案例，投資金額達30.37億美元，分別占2006年傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的42.5%和46.6%，也分別占了2006年中國私募股權(quán)投資市場整個案例總數(shù)（129個）的24%和投資總額（129.73億美元）的23.4%。從房地產(chǎn)行業(yè)投資案例總數(shù)與投資總額來看，房地產(chǎn)行業(yè)在2006年我國私募股權(quán)投資中占有舉足輕重的地位。

此外，根據(jù)我們的統(tǒng)計，在2007年第一季度私募股權(quán)投資對傳統(tǒng)行業(yè)的投資案例中，無論從投資案例數(shù)還是從投資金額來看，房地產(chǎn)行業(yè)的投資都居各行業(yè)之首。統(tǒng)計范圍內(nèi)，2007年第一季度私募股權(quán)投資在中國房地產(chǎn)行業(yè)共有9起投資案例，投資總額高達9.66億美元，分別占第一季度傳統(tǒng)行業(yè)案例總數(shù)和投資總額的39.1%和51.6%。

篇3

（一）房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達成一致并進行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場的核心是形成房地產(chǎn)市場交易價格。

（二）房地產(chǎn)市場特性

由于房地產(chǎn)不可移動性，因此房地產(chǎn)交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益，而不是物業(yè)本身。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場。由于房地產(chǎn)不可移動，其區(qū)域性極強。不同國家、不同城市甚至一個城市內(nèi)的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件、供給關(guān)系、價格水平都會大相庭徑。①

（三）我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。出臺遏制部分房價過快上漲的辦法后，房價出現(xiàn)回落，投機性購房需求得到一定抑制，保障性安居工程進展順利。2011年是中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年，國家加強了房地產(chǎn)市場調(diào)控。國務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。

二、限購令下昆明主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析

（一）土地市場供求情況

土地供給方面，從同比增長率來看月度供應(yīng)變化，2011年土地供應(yīng)量大幅上漲。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2010年土地供應(yīng)量的峰值出現(xiàn)在12月為7337畝，2011年的峰值出現(xiàn)在6月為17961畝，達到最高同比增長率4797%。

從土地成交來看，限購之后，土地成交的同比增長率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現(xiàn)顯著增長。整體來看，2011年土地市場的增長，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來自于政府對于土地供應(yīng)的大規(guī)模放量，其在土地市場供應(yīng)的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結(jié)為新城開發(fā)、舊城改造、保障房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)四個方面產(chǎn)生了對土地和資金的大量需求，為實現(xiàn)上述工程，在地方財政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財政收入就成為重要的資金保證途徑。

（二）全市房屋成交情況

據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬平方米。雖受限購限貸影響，成交套數(shù)少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年昆明全年成交套數(shù)73016套，成交面積583.57萬平方米。2009年成交總房源套數(shù)78134套，成交面積702.35萬平方米，有大幅度增長，比2008年翻了近1倍。

（三）昆明房地產(chǎn)市場預(yù)測

從宏觀經(jīng)濟來看，2012年11月CPI回落、PMI指數(shù)低于50%、樓市價格回落等系列信號，國家本輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，但也帶來了2013年經(jīng)濟下行的風(fēng)險。宏觀基本面從緊縮到微調(diào)，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計仍將達到40%以上，保持了良好的發(fā)展勢頭，也為2013年及后期的昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展打下了基礎(chǔ)。結(jié)合土地市場來看，昆明2012年逆勢高走，實現(xiàn)了供應(yīng)面積、成交面積和成交總額的大幅上揚，其中住宅用地就可能形成3232萬平方米的建筑面積，形成32萬套的供應(yīng)量，對未來市場形成了充沛的供應(yīng)量。

2014年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

三、限購令下房地產(chǎn)企業(yè)投資策略

2013年政府的宏觀調(diào)控得到進一步的深化及落實，土地政策及樓市調(diào)控雙管齊下，房地產(chǎn)市場逐步由高速成長向常態(tài)發(fā)展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場抗風(fēng)險能力較強，但行業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前的房地產(chǎn)投資依舊面臨新的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。要想在市場內(nèi)尋求更好的生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行房地產(chǎn)投資策略的重新調(diào)整。

（一）策略一：順勢而為

在限購令下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整好心態(tài)，從積極的意義上解讀調(diào)控，正視和承擔(dān)調(diào)控的存在。

從國家政策趨勢看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力配合政府推進當(dāng)前“房地產(chǎn)合理化運動”，把投資重心轉(zhuǎn)移到建設(shè)保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當(dāng)前樓市調(diào)控的政策趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)可以配合政府建設(shè)保障性住房，這將有利于投資者在激烈競爭下占有市場。

（二）策略二：科學(xué)定位

房地產(chǎn)具有的固定性、適應(yīng)性、異質(zhì)性的特征，其價值本身受到區(qū)位環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、外觀裝飾等影響。限購之后，房地產(chǎn)投資空間受到擠壓，對房地產(chǎn)項目進行科學(xué)定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業(yè)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)制定適合不同目標(biāo)客戶群的方案，來優(yōu)化市場定位。

（三）策略三：成本管理

由于房地產(chǎn)的長期使用性，開發(fā)周期長、流程多，成本項目的構(gòu)成十分復(fù)雜，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到進行成本控制的重要性。在限購的新形勢下，低成本戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)企業(yè)最基本的競爭戰(zhàn)略。更新成本管理理念，有效地實施戰(zhàn)略，能快速培育企業(yè)的核心競爭力。

（四）策略四：薄利營銷

在房地產(chǎn)定價方面，還應(yīng)考慮低價營銷的策略。對限購后推案的項目來說，低價入市成為了最為直接且有效的價格策略。除了考慮到成本定價和市場定價策略，對不同客戶可采取差別定價策略。對于首購置業(yè)者、老顧客置業(yè)、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優(yōu)惠。

結(jié)語

通過資料收集和分析，可以看到，短期之內(nèi)，國家對房地產(chǎn)市場堅持宏觀調(diào)控的取向不變，公民對房地產(chǎn)的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷。在此背景下，策略轉(zhuǎn)型與調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)市場著力解決的問題。鑒于此，

本文提出了針對性的建議：（1）順勢而為：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好心態(tài)，配合政府建設(shè)保障性安居工程；（2）科學(xué)定位：投資空間擠壓下，優(yōu)化市場定位及產(chǎn)品定位；（3）成本管理：低成本戰(zhàn)略；（4）薄利營銷：實行低價營銷策略及差別定價策略，以滿足不同投資者和置業(yè)者需求。（作者單位：云南大學(xué)）

參考文獻

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[2] 王書城.中國房價大趨勢[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，2011.

[3] 李慶生.建造黃金屋：高回報房地產(chǎn)投資策略[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，2008.

篇4

在政府宏觀調(diào)控的大背景下，住宅市場成交量受到了明顯的抑制。據(jù)佑威地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前樓市整體新增供應(yīng)量同比已出現(xiàn)大幅回落，交易量同比更下挫了4成。此外，數(shù)據(jù)還顯示供求量自2006年以來同期相比已處于最低水平。

不過，在2012年春節(jié)過后，排除節(jié)日影響的上海樓市開始出現(xiàn)了稍許回暖的跡象，成交量放大，其中不乏豪宅項目。據(jù)佑威地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，相比普通住宅市場成交量的大幅下滑，豪宅成交量相對穩(wěn)定并有所增長，單價6萬元以上的豪宅成交量雖不多，但成交面積在3月已開始小幅上升。

目前行業(yè)的低迷狀態(tài)或?qū)⒀永m(xù)，但豪宅等高端物業(yè)可能拉動樓市。對于頂級物業(yè)而言，其價值也將隨著板塊優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。種種跡象表明，未來頂級豪宅市場仍具有足夠的長期投資增長性。雖然調(diào)控政策的影響仍然非常大，但在人民幣升值預(yù)期和通脹的雙重背景考量下，被壓抑已久的需求融合了自住和保值的雙重目的，高端客戶往往會主動做出入市選擇性，而且這種趨勢已在2012年年初開始逐步走強。

在國際金融危機下，美國的豪宅市場同樣也在熱銷。幾乎每個明星或高管為防止資產(chǎn)縮水，都開始尋求保值增值的辦法，于是投資豪宅成為了風(fēng)險轉(zhuǎn)移的最好途徑之一。在眾多投資者看來，豪宅是一種時間資產(chǎn)，不受任何限購或其他政策影響，而城市中心、自然資源和歷史文化等這些不可復(fù)制的資源，自然又將頂級豪宅和普通住宅劃出了鴻溝，頂級住宅成為主流的資產(chǎn)配置也不足為怪。對于國內(nèi)的豪宅市場，隨著一類城市核心地段的供給緊縮，頂級住宅價值愈加凸顯，對稀缺資源的占有更是豪宅保值增值的核心，而同時囊括完善的商業(yè)配套及歷史文化的豪宅更是少之又少，投資者將為此競相爭奪。

房價尋底中的投資機會

中國大多數(shù)富豪選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)不論是自住還是投資，往往更注重樓盤的品質(zhì)、知名度、投資回報等指標(biāo)。集城市最優(yōu)質(zhì)資源、稀缺性、不可復(fù)制性等特性于一身的高端物業(yè)，使得投資者可享有便利的交通、舒適的環(huán)境、高端的教育資源，以及未來有較大的升值空間。因此，一種會讓人有物超所值感覺，并甘心為之付出的沖動，使得高端物業(yè)目前仍是市場上房價尋底過程中最具競爭力的投資之一。

據(jù)財通證券的房地產(chǎn)業(yè)2012年投資策略顯示，2011年以來，國家加大了以限購、限貸、限價為核心的地產(chǎn)調(diào)控政策以及緊縮信貸的宏觀貨幣政策。截至2012 年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控沒有明顯的松動跡象，房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮時代已結(jié)束，未來將步入平穩(wěn)增長的階段。財通證券進一步預(yù)計2012年上半年開發(fā)商的資金危機將更為嚴(yán)峻，雖然政策調(diào)控已接近底部，但拐點仍未現(xiàn)。上市房企經(jīng)過多輪調(diào)控的磨煉，較之2008年具有更強的抵風(fēng)險能力，這個行業(yè)存在階段性的估值修復(fù)機會，通過提升市場對政策面及基本面見底的預(yù)期，從而帶來行業(yè)的趨勢性投資機會。

長江證券的2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了積極的變化，市場開始從行業(yè)長期健康發(fā)展的角度來重新審視，多層次住房體系的逐步完善以及各方面政策目標(biāo)的逐漸實現(xiàn)，使得未來將成為一個逐步回歸市場化的過程。對于重歸市場化的趨勢判別，長江證券認(rèn)為，首先本輪政策的目標(biāo)房價的合理回歸已開始逐步實現(xiàn)。其次隨著保障住房體系的逐步完善，未來仍然需要各類消費層次的商品房來滿足市場需求。最后，政策目標(biāo)從長期上看仍希望維持經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

中信建投的2012年度房地產(chǎn)行業(yè)投資策略認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的低估值為反彈奠定了基礎(chǔ)，目前房地產(chǎn)行業(yè)的基本面并未好轉(zhuǎn)，房價仍位于下降通道。不過，房價的進一步下降和購房者對2013年以后限購政策逐步放松的預(yù)期放大，因此可能在第3季度末或第4季度迎來商品房銷售的底部回暖，而可售量豐富且有較高品質(zhì)的樓盤在反彈時將成為投資首選，從而帶來房地產(chǎn)板塊的整體投資機會。

品質(zhì)與附加值的競爭

篇5

2013年2月國務(wù)院公布調(diào)控房價的新五項措施無疑在中國房市掀起了軒然大波，自2003年國務(wù)院出臺 “18號文件”至今，恰是中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控10周年，且不論政府調(diào)控效果如何，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，調(diào)控政策頻出銀根一再收緊，其傳統(tǒng)的單一依靠銀行貸款融資途徑受到嚴(yán)峻考驗。地產(chǎn)行業(yè)資金高度密集、金融屬性強，但目前存在的客觀問題是房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款這種間接融資模式，市場缺乏其它金融工具。早在2005年行業(yè)商會會長聶梅生就曾經(jīng)提出房地產(chǎn)行業(yè)主要向銀行借貸這種間接融資模式要轉(zhuǎn)變，應(yīng)該動員社會上閑散資金通過各種形式投入進來，分享行業(yè)發(fā)展紅利、穩(wěn)定市場。

根據(jù)國際房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，促進融資多元化、發(fā)展地產(chǎn)融資市場必將是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。近幾年國內(nèi)市場正在積極探索地產(chǎn)融資新途徑，房地產(chǎn)基金得到迅速發(fā)展。中國城鎮(zhèn)化進程持續(xù)進行中，房地產(chǎn)市場需求仍強勁，發(fā)展房地產(chǎn)基金這一有效的融資工具既能減少銀行和其它金融機構(gòu)的風(fēng)險又能推動房地產(chǎn)行業(yè)的進步，更能促進行業(yè)金融化進程。

二、房地產(chǎn)基金的優(yōu)勢

歐美等發(fā)達國家推出房地產(chǎn)基金較早，發(fā)展成熟亦有完善的法律體系支持。如美國地產(chǎn)業(yè)已形成房地產(chǎn)基金為主導(dǎo)，開發(fā)商、建造商、銷售商等為輔的格局，行業(yè)融資來源中銀行僅占15%，房地產(chǎn)基金達35%的份額，其中房地產(chǎn)投資信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類資金集合計劃，是標(biāo)準(zhǔn)的可流通的金融產(chǎn)品。

國外的REITs具有高收益、低波動、低稅收、流動性強等優(yōu)點，這既與當(dāng)?shù)厥袌龅奶攸c和政策密不可分，也是其內(nèi)在優(yōu)點所決定的。（1）房地產(chǎn)基金主要是股權(quán)投資，不會增加開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，相比之下銀行借貸和發(fā)行債券都屬于債務(wù)融資，不但會增加企業(yè)的債務(wù)成本，并且銀行通常是嫌貧愛富，資金分配不平衡；企業(yè)發(fā)行債券則受到諸多法律法規(guī)的嚴(yán)格要求、程序復(fù)雜。（2）房地產(chǎn)基金的投資策略是分散投資以防范風(fēng)險，因而對某個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會使得該企業(yè)喪失對項目的控制權(quán)和經(jīng)營權(quán)。（3）房地產(chǎn)基金運作專業(yè)化，操作過程中容易積累豐富的經(jīng)驗，掌握靈活的融資策略，資金來源廣泛。（4）房地產(chǎn)基金可以將高品質(zhì)和較低品質(zhì)的地產(chǎn)項目捆綁銷售，獲得理想的價格。（5）房地產(chǎn)基金是普通個人投資者參與地產(chǎn)投資的重要渠道，起到穩(wěn)定市場的作用。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、利潤可觀，若早有成熟的房地產(chǎn)基金使得社會閑散資金可以分享行業(yè)紅利，也許就不會有那么多炒房團了。

三、我國房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀

2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為嚴(yán)厲，銀行信貸一再緊縮，使得房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展，不過房地產(chǎn)基金在國內(nèi)還是一個新興領(lǐng)域，加上政策環(huán)境不完善、專業(yè)人才缺乏等問題的制約，其發(fā)展模式與國外相比還有很大差別。

目前多數(shù)房地產(chǎn)基金以私募方式募集，通過金融機構(gòu)委貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或以股權(quán)投資，與真正意義上的房地產(chǎn)基金有很大不同。私募股權(quán)基金由GP和LP組成，GP是普通合伙人，通常出資比例很少，主要負(fù)責(zé)基金管理，LP是有限合伙人，負(fù)責(zé)出資。國內(nèi)的房地產(chǎn)基金主要還是以投資公司形式運作，投資公司的形式有諸多弊端：基金規(guī)模相對較小、股東容易操縱公司、投資利益得不到保障，還易陷入非法融資的風(fēng)險。

另外，房地產(chǎn)基金的退出機制受限于國內(nèi)市場環(huán)境也存在先天不足。由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)基金通過IPO方式退出難以實現(xiàn)，因此多采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東回購和管理層收購等退出方式。投資人出于對風(fēng)險的考慮以及管理人急于做出業(yè)績等因素導(dǎo)致我國房地產(chǎn)基金通常追求短期回報，不利于基金的長期發(fā)展。根據(jù)國外成熟經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)基金應(yīng)該長期化甚至永續(xù)化，以投資人的退出而非基金的退出結(jié)束，這樣房地產(chǎn)基金才能獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)論

鑒于成熟的國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗來看，發(fā)展房地產(chǎn)基金既能實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的轉(zhuǎn)型，又能有效的防范金融風(fēng)險，對促進我國房地產(chǎn)行業(yè)金融化進程起到舉足輕重的作用。（1）中國政府應(yīng)放眼長遠(yuǎn)，首先要建立健全法律環(huán)境，明確稅收優(yōu)惠政策，這對房地產(chǎn)基金的初期發(fā)展尤為重要；其次政府應(yīng)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為、培育房地產(chǎn)中介市場；另外，除了支持大型國有企業(yè)，政府還應(yīng)鼓勵民營房地產(chǎn)基金公司快速成長，做大做強國內(nèi)房地產(chǎn)基金。（2）隨著宏觀調(diào)控的長期深入以及行業(yè)發(fā)展的逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金合作的需要越來越明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動加強與房地產(chǎn)基金公司的合作，防范風(fēng)險，共同促進行業(yè)發(fā)展。（3）房地產(chǎn)基金公司要采取“引起來”和“走出去”的戰(zhàn)略，加強與國際先進水平的專業(yè)化公司合作，這樣才能提高自身的專業(yè)資產(chǎn)管理水平，盡快培養(yǎng)出專業(yè)化、了解市場又精通業(yè)務(wù)的管理隊伍，促進我國房地產(chǎn)基金快速成長。

參考文獻：

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題

（一）財務(wù)管理意識薄弱的問題

我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多都是家族式的企業(yè)，企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全操作企業(yè)的最高管理層，從而導(dǎo)致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企業(yè)橫向之間和縱向之間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而造成資金使用效率低下，資金鏈斷裂，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財政管理大權(quán)掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現(xiàn)象及其嚴(yán)重。很多往來業(yè)務(wù)都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的賬本都一式兩份，其中一份是為應(yīng)付檢查。以上因素導(dǎo)致了企業(yè)在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，財務(wù)人員的財會專業(yè)知識嚴(yán)重缺乏，應(yīng)用水平不高，最終使得企業(yè)財務(wù)管理停滯在較低水平。這樣就導(dǎo)致了財務(wù)人員制作的財務(wù)報表不能真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財務(wù)報表進行決策，就會使得財務(wù)決策失誤，進而嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）不重視預(yù)算管理職能

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務(wù)管理制度，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報率等方面進行財務(wù)分析，不能將實際情況與企業(yè)財務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未能發(fā)揮充分的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)編制財務(wù)預(yù)算的目的僅僅是將預(yù)算任務(wù)交給財務(wù)部門進行審批、控制。由于財務(wù)部門與上級之間信息不對稱，只能根據(jù)企業(yè)申報的預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，不能對企業(yè)所有支出的必要性做出正確的判斷，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

（三）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全

財務(wù)是企業(yè)資金進出的總閘門，通過財務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認(rèn)真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財會信息不能及時、準(zhǔn)確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務(wù)的集中統(tǒng)一管理，這無疑對經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生起了一種“促進”作用。但是我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖建立內(nèi)部監(jiān)控機制但也未嚴(yán)格執(zhí)行，特別是有的企業(yè)將管理與監(jiān)督合并在一起，使得權(quán)責(zé)不明責(zé)任很難追究，監(jiān)管機制形同虛設(shè)，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

（四）低效的資金管理問題

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理有助于實現(xiàn)預(yù)期收益，完成既定的發(fā)展目標(biāo)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有計劃的使用資金，在資金比較多時就隨意開支，不分必要與非必要，資金不足時很容易因無法進行資金周轉(zhuǎn)而使得企業(yè)陷入財務(wù)危機。有的企業(yè)在項目啟動前不對項目資金的使用做整體的計劃，在資金使用時只考慮對單一項目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。也有企業(yè)認(rèn)為資金越多越好，使得企業(yè)大量的閑置資金以備不時之需，從而造成資金的嚴(yán)重浪費、資金使用效率低下。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施

（一）優(yōu)化企業(yè)的融資行為

融資行為對于企業(yè)來說是一項非常重要的財務(wù)活動，成功的融資行為，不僅會解決企業(yè)的財務(wù)危機，還會給企業(yè)帶來巨大的利潤。然而，不恰當(dāng)?shù)娜谫Y行為，會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險，導(dǎo)致無法償還，甚至導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。所以，對企業(yè)融資風(fēng)險的控制是刻不容緩的，必須作為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重心工作。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險高的產(chǎn)業(yè)，所以公司制定合理的資金運用方案和合理的融資方案尤為重要。企業(yè)一定要選擇正確的融資方案和融資渠道，謹(jǐn)記融資的目的是保證經(jīng)營活動的可持續(xù)。

（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機制

財務(wù)風(fēng)險管理是一個識別風(fēng)險和評估風(fēng)險、評價風(fēng)險、控制風(fēng)險、處理風(fēng)險損失的過程。應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的措施是在風(fēng)險識別、評估和評價的基礎(chǔ)上進行的，所以風(fēng)險識別、評估、評價是極其重要的。企業(yè)要想及時解決出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，就需要制定詳細(xì)科學(xué)的財務(wù)計劃和方案，健全財務(wù)管理系統(tǒng)，對財務(wù)決策采取科學(xué)的方法。想要健全財務(wù)風(fēng)險管理的機制，首先要建立科學(xué)的統(tǒng)計分析制度，利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，從而對未來風(fēng)險進行預(yù)測，目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題從而采取相應(yīng)的措施來控制風(fēng)險。第二，建立完善的客戶管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量很大，生產(chǎn)期很漫長，企業(yè)的經(jīng)營活動依賴于客戶的資金，客戶信用的好與壞很大程度上決定企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，所以對客戶的信用、資金的評估就顯得尤為重要了。第三，建立科學(xué)的內(nèi)部管理制度。企業(yè)的經(jīng)營決策在企業(yè)內(nèi)部必須進行嚴(yán)格的評估、審查、預(yù)測，用科學(xué)的方法和多角度去分析，避免決策失誤造成風(fēng)險。

（三）提高管理人員風(fēng)險意識

企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險想要得到有效的治理，最好的方法是完善企業(yè)的內(nèi)部管理體制。要讓企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理人員明確，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是貫穿于整個經(jīng)營管理過程中的，所以財務(wù)管理人員必須在財務(wù)工作的每一個環(huán)節(jié)做好風(fēng)險防范工作。完善企業(yè)內(nèi)部管理體制就是完善企業(yè)內(nèi)部的控制制度，提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識和防范意識。

首先，著力加強企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)知識和道德水平。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考試，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能夠很好地滿足企業(yè)的需要，其中財務(wù)人員的道德水平的提高是尤為重要的。其次，完善財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營特點和財務(wù)管理制度缺陷，在企業(yè)的經(jīng)營過程中不斷地探索，從而構(gòu)建內(nèi)部的財務(wù)控制體系，并根據(jù)實際情況不斷的完善。在企業(yè)的資金管理中，要嚴(yán)格按照財務(wù)管理制度來直營，定期查賬對賬，對賬實不符的情況要及時查找原因。

（四）組合投資策略

由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，房地產(chǎn)行業(yè)不是很穩(wěn)定，所以房地產(chǎn)行業(yè)在進行投資時，就需要組合投資策略來降低風(fēng)險系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。尤其是當(dāng)某個房地產(chǎn)項目的風(fēng)險非常大時，企業(yè)可以通過和其他公司共同合作，從而減少了投資風(fēng)險，同時也避免了投資風(fēng)險過大而產(chǎn)生的財務(wù)危機。由于房地產(chǎn)市場的需求不穩(wěn)定，企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等結(jié)合兩項或者多項進行綜合開發(fā)，避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失，同時單一產(chǎn)品帶來的風(fēng)險也能有效的規(guī)避了。所以說組合投資策略對于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險是非常可取的手段。

[參考文獻]

[1]朱國榮.淺析如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系[J].財政監(jiān)督，2012（8）：17-19

[2]馬海敏.對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理和成本控制問題的探討[J].2012（1）：46-48

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投資與理財：你們覺得今年的房價總體的走勢怎樣？

諾亞財富：未來一到兩年房地產(chǎn)供給將逐漸處于上升空間，迎來放量期；短期內(nèi)房產(chǎn)稅難以全面鋪開，對需求產(chǎn)生實質(zhì)影響有限；而房貸額度收緊，一定程度上會抑制部分需求，房地產(chǎn)整體銷售增速會略有回落；房價漲勢不改，只是漲幅會有所放緩，逐步趨向溫和；個別城市的住宅市場可能存在房價偏高的風(fēng)險。

一線城市供應(yīng)量逐步加大、人口吸納力強、剛需旺盛以及基數(shù)效應(yīng)，2 014年房價仍然維持小幅上漲趨勢；二線城市中，不同城市間出現(xiàn)分化，部分供大于求的城市（諸如溫州、杭州）不排除泡沫擠破的可能，而供需兩旺的城市房價將趨于平穩(wěn)；大部分房企對三四線城市風(fēng)險已有預(yù)警，開發(fā)商2013年拿地已經(jīng)多回流至一二線城市。隨著三四線城市新增供應(yīng)量的下降，未來幾年現(xiàn)有的庫存可能會逐漸緩慢消化。

投資與理財：從投資的角度來看，你覺得目前房地產(chǎn)項目是否依然值得投資？

諾亞財富：房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置中一項重要的大類資產(chǎn)，應(yīng)該說在任何時候都會有投資的機會。考慮到目前中國經(jīng)濟下行，中央多次強調(diào)不能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，而房地產(chǎn)行業(yè)上下關(guān)聯(lián)多個行業(yè)，仍是中國經(jīng)濟的強有力支撐，行業(yè)崩盤不利于中國經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展。加之地方政府對土地出讓金的依賴暫時難以改變、新型城鎮(zhèn)化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)生大的風(fēng)險的可能性稀微。

不建議對房地產(chǎn)投資感興趣的投資者持有實物房產(chǎn)，可以考慮通過地產(chǎn)基金、地產(chǎn)母基金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品，參與地產(chǎn)利潤的分配環(huán)節(jié)，更多地分享中國房地產(chǎn)市場的增長紅利。

投資與理財：2 014年的房地產(chǎn)投資策略是什么？

篇8

一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問題

（一）調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

產(chǎn)生于資本循環(huán)運動過程中的財務(wù)風(fēng)險，在不同的經(jīng)濟活動階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個階段，在每個階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險。第一是融資的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動。政府調(diào)控政策的實施，使得人們對于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動減少；第二是投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調(diào)研的失實，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產(chǎn)生的風(fēng)險，當(dāng)國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當(dāng)國家實施緊縮的宏觀調(diào)控措施時，產(chǎn)品的銷售就會存在困難；第四是收益風(fēng)險，企業(yè)的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風(fēng)險。

（二）現(xiàn)有的財務(wù)預(yù)警機制不適應(yīng)調(diào)控政策

近幾年大量企業(yè)開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來反映一個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險程度。而且主要采取定量分析法來進行預(yù)警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)指標(biāo)的分析來進行財務(wù)風(fēng)險預(yù)測，預(yù)測變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國的財務(wù)預(yù)警是在國外的實證性研究的基礎(chǔ)上進行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營者信息嚴(yán)重不對稱，經(jīng)營者在信息編報方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨立審計機制和監(jiān)督機制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

（三）調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響

國家對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟社會的正常有序發(fā)展，同時也會造成其他經(jīng)濟方面問題的出現(xiàn)，如國家的加息政策，導(dǎo)致房屋購買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會出現(xiàn)滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購買和投資，加息會增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國家還會增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的措施

（一）加強對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低財務(wù)風(fēng)險

對于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現(xiàn)低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權(quán)融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產(chǎn)投資基金等方式。投資風(fēng)險的管理要注意在充分了解城市規(guī)劃信息和土地使用以及房地產(chǎn)供應(yīng)和市場需求情況的前提下進行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和供求錯位的現(xiàn)象。

（二）建立健全適應(yīng)經(jīng)濟調(diào)控政策的財務(wù)預(yù)警機制

要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營運和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財務(wù)預(yù)警機制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預(yù)測企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，都會影響到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，在進行財務(wù)危機預(yù)警分析時都必須將它們考慮在內(nèi)。財務(wù)預(yù)警機制建立可以將是否有財務(wù)危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經(jīng)營策略的調(diào)整。

（三）多做市場調(diào)研，了解政策的動態(tài)影響

企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場調(diào)研，了解調(diào)控政策的動態(tài)影響，同時也要了解市場的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因為房地產(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對住房市場，因此企業(yè)可以加強對于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時涉足多個行業(yè)，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強對具有競爭力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進行房地產(chǎn)投資時更應(yīng)慎重，因為房地產(chǎn)投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資決策時要關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險很大程度上來源于財務(wù)風(fēng)險，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉(zhuǎn)。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產(chǎn)品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場的需求等措施來應(yīng)對國家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進行多元化的開發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對行業(yè)周期風(fēng)險的能力加強。業(yè)務(wù)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進行資本運作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語

總之，政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟的惡性發(fā)展，促進了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道，另一方面對房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強對政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí)，也要注意投資風(fēng)險的分析和規(guī)避。加強對投資各個環(huán)節(jié)的掌控，降低投資風(fēng)險，建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險預(yù)警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。

篇9

易居中國積累了從房地產(chǎn)發(fā)展商到高端客戶，從商業(yè)銀行到各類金融機構(gòu)，從房地產(chǎn)中介顧問機構(gòu)到房地產(chǎn)專業(yè)研發(fā)機構(gòu)等整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中高端資源。

易居中國的專業(yè)經(jīng)驗和資源優(yōu)勢，為基金公司從投資項目尋找、投資項目分析決策、投資項目整合、投資項目退出等整個投資過程提供了不可替代的技術(shù)支持，為易居房地產(chǎn)基金創(chuàng)造優(yōu)秀的投資業(yè)績提供不可或缺的資源保證。

2、易居房地產(chǎn)基金優(yōu)秀的管理團隊

易居房地產(chǎn)基金的掌舵人是易居中國的創(chuàng)始人周忻，周先生將易居中國打造成中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者，并使易居中國在美國紐交所成功上市。易居房地產(chǎn)基金的管理團隊有來自中國房地產(chǎn)研究咨詢和房地產(chǎn)開發(fā)的資深的成功實踐者，有來自世界500強企業(yè)負(fù)責(zé)投資發(fā)展的高端人才，有來自房地產(chǎn)投資、分析領(lǐng)域的專業(yè)精英人士。他們組成了易居房地產(chǎn)基金的優(yōu)秀管理團隊，在易居中國的強大資源管理平臺上以專業(yè)的經(jīng)驗投資于蘊藏著巨大投資機會的中國房地產(chǎn)市場。

3、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的機會

2008年，中國房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，一方面存在著時不我待的發(fā)展機會。

另一方面，幾乎所有的房地產(chǎn)商都不同程度存在著融資的困難，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)調(diào)整，在調(diào)整的過程中必然蘊藏著稍縱即逝的絕佳投資機會，在這樣的現(xiàn)實條件下，具有深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的易居房地產(chǎn)投資基金將有機會獲得巨大的成功。

二、投資策略

1、PRE-IPO房地產(chǎn)企業(yè)投資

利用易居中國的資源優(yōu)勢，第一時間掌握投資項目信息，以全方位戰(zhàn)略合作的方式股權(quán)投資于優(yōu)質(zhì)的擬上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，利用資本市場實現(xiàn)投資的增值。

2、以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)

A、以股權(quán)收購房地產(chǎn)項目公司的方式取得土地或物業(yè)

利用房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機會以股權(quán)投資的方式直接獲得超值的住宅、商業(yè)和工業(yè)用途的土地或物業(yè)，再通過易居中國對投資標(biāo)的重新進行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使土地或物業(yè)價值大幅度提升后，通過與易居中國戰(zhàn)略合作開發(fā)商共同合作開發(fā)，由易居中國快速實現(xiàn)相應(yīng)房地產(chǎn)的銷售，使土地或物業(yè)實質(zhì)性增值；或經(jīng)過易居中國對土地或物業(yè)進行整體策劃從而使土地或物業(yè)價值重新發(fā)現(xiàn)及價值提升后直接轉(zhuǎn)手出售，快速實現(xiàn)土地或物業(yè)的增值。

B、以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀項目公司

以股權(quán)投資的方式參股房地產(chǎn)公司的項目公司，由項目公司開發(fā)，再通過易居中國對投資項目重新進行專業(yè)的市場定位、營銷策劃、資源配置，從而使投資項目價值大幅度提升后，通過易居中國快速實現(xiàn)銷售，使項目實質(zhì)性增值；或者開發(fā)完成后擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過與專業(yè)團隊合作經(jīng)營物業(yè)出租實現(xiàn)投資的增值。

三、易居中國的市場地位

1、易居中國的業(yè)績

2004年度CIHAF中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)

2005年度中國房地產(chǎn)策劃百強企業(yè)百強之星

2005年CCPE中國房地產(chǎn)營銷行業(yè)十大杰出貢獻企業(yè)

2006年度中國房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)機構(gòu)

2006年度中國房地產(chǎn)策劃行業(yè)領(lǐng)先公司品牌

2005-2007年連續(xù)三年中國房地產(chǎn)策劃百強綜合實力TOP10第一名

2007中國房地產(chǎn)策劃百強綜合實力第一名

2007最佳綜合服務(wù)機構(gòu)

2、易居中國市場敏銳度

擁有行業(yè)內(nèi)獨一無二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系

擁有中國唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產(chǎn)市場研究、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域的專業(yè)研究院――上海易居房產(chǎn)研究院；

擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)――“CRIC SYSTEM”，并在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)

擁有中國房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大的客戶資料數(shù)據(jù)庫――“易居會”置業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫：

擁有國內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)銷售案場無線局域網(wǎng)全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)

強大的研究力量，豐富的數(shù)據(jù)庫，科學(xué)的管理體系，使得易居對中國房地產(chǎn)市場保持著高度敏銳，隨時可以捕捉到房地產(chǎn)市場最好的投資機會。

3、易居中國在房地產(chǎn)市場的資源

同時易居中國具有各類房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)庫，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各類研究機構(gòu)、中介顧問機構(gòu)、金融機構(gòu)等建立了廣泛的聯(lián)系。

四、易居海外基金情況：易居中國房地產(chǎn)投資基金1號

基金管理方為易居中國注冊在開曼群島的非全資子公司易居資產(chǎn)，其中易居(中國)的兩位高管以個人名義總共投資了2800萬美元

規(guī)模：1億美元，春節(jié)后才開始真正建倉易居海外基金實際投資情況(案例)

項目位置：上海

投資方式：與某教育機構(gòu)合作開發(fā)

盈利模式：長期出租

總建筑面積：25萬平方米

一期建筑面積：5萬平方米

一期總投資額：2000萬美元

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一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險

主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

4.市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險

法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，實際上是對建筑工程實施的風(fēng)險管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時要學(xué)會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗或技術(shù)方法進行風(fēng)險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。

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房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，房屋銷售不僅直接關(guān)系到能否將房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為市場所需的商品，實現(xiàn)投資回收并獲取利潤，也是影響項目成敗的重要因素。

二、現(xiàn)階段我國房屋銷售情況分析

國家統(tǒng)計局的2010年2月到2015年5月份全國商品房銷售面積和銷售額的圖表顯示（圖一）。截止到2015年上半年，全國商品房總銷售額達到24409億元，同比增長3.1%；商品房銷售面積為35996萬平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，階級分化卻日趨嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售中將面臨怎樣的風(fēng)險，以及該如何處理這些風(fēng)險，將成為開發(fā)者首要研究的問題。

三、房屋銷售中的主要風(fēng)險

1．定價風(fēng)險

決定房地產(chǎn)項目獲利能力的關(guān)鍵因素之一是房屋的銷售價格。定價風(fēng)險主要是由于市場定位不準(zhǔn)確、市場調(diào)研不充分，或者是缺乏對房地產(chǎn)市場價格變動的跟蹤，致使房屋銷售定價策略不合理而給房地產(chǎn)項目開發(fā)所帶來的損失。在房地產(chǎn)市場，消費者對價格最敏感。房屋銷售定價不當(dāng)，盲目提高或壓低銷售價格，均可能產(chǎn)生銷售風(fēng)險。

2．銷售渠道風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)商品房的價值，就必須通過適當(dāng)?shù)匿N售渠道。正確選擇銷售渠道，有助于擴大銷售量、加速資金回籠，以達到投資回收并獲取利潤的目的。如果銷售渠道選擇不恰當(dāng)，可能會影響到銷售目標(biāo)的實現(xiàn)。

3．促銷方式風(fēng)險

不管選擇何種銷售渠道，要想順路完成銷售目標(biāo)，還必須有恰當(dāng)?shù)拇黉N方式向消費者傳遞樓盤信息，讓潛在的購房者或置業(yè)投資者認(rèn)識、了解銷售的樓盤，引導(dǎo)其購買意愿或投資意向。

四、如何應(yīng)對房屋銷售中的問題與風(fēng)險

1．通過充分的市場調(diào)研找準(zhǔn)項目的市場定位

房地產(chǎn)企業(yè)要重視前期策劃階段的市場定位，通過充分的市場調(diào)研和細(xì)化市場分析，了解潛在的消費群體的居住生活規(guī)律、喜好、社會特點等，在房屋價格、戶型、產(chǎn)品品質(zhì)和適度超前性等方面找準(zhǔn)市場定位，設(shè)計出符合目標(biāo)客戶源要求的產(chǎn)品，從源頭上減少因市場定位失誤而可能帶來的銷售隱患。

2．制定合理的營銷策略

項目營銷策劃應(yīng)與投資策略、資金運作方式結(jié)合起來，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌確定營銷策略，如銷售產(chǎn)品的定價、入市時機的確定、促銷方式的組合運用、銷售渠道的選擇等。

3．加強項目宣傳和推廣工作

項目的宣傳和推廣要有系統(tǒng)周密的策劃，通過巧妙的新聞攻勢、媒體廣告、公關(guān)活動等，有計劃、有節(jié)奏地將房地產(chǎn)項目的賣點有效傳播給廣大消費者；要借助設(shè)計得體的樣板房，不斷激發(fā)購房者情感精神層面的體驗要求，以此強化購房者的購買信心。

4．采取靈活的價格策略并準(zhǔn)確把握銷售時機

價格定位和銷售時機的選擇往往是影響銷售成果，甚至是決定項目成敗的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行價格定位時，應(yīng)該采取靈活多變的動態(tài)價格定位和價格策略，根據(jù)市場需求變化、競爭對手情況和樓盤自身特點和實際情況，使價格與銷售渠道、促銷方式、入市時機等更好地結(jié)合，促進和擴大銷售。

五、總結(jié)

現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，在國家不斷推出利好政策下，尤其是全面放開二胎以后，消費者對房地產(chǎn)的關(guān)注度還將繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是國家宏觀經(jīng)濟的重要組成部分。但面對高庫存的壓力和嚴(yán)峻的市場環(huán)境，如何進行房地產(chǎn)營銷應(yīng)該成為企業(yè)首先考慮的問題。

作者:趙駿 單位:華北水利水電大學(xué)

參考文獻:

[1]虞和錫著.工程經(jīng)濟學(xué)[M].北京:中國計劃出版社，2002.

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房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是近年來才出現(xiàn)的新管理理念，在對投資風(fēng)險的識別以后再進行風(fēng)險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風(fēng)險造成的影響，起到以最小的投資實現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業(yè)風(fēng)險管理的咨詢機構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險，其實際收益可能在各種風(fēng)險因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風(fēng)險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風(fēng)險、資源風(fēng)險、政策風(fēng)險等，是受社會和經(jīng)濟環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價風(fēng)險、決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和組織風(fēng)險等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財務(wù)風(fēng)險甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風(fēng)險增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設(shè)計上的優(yōu)勢。

3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險發(fā)展趨勢。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟風(fēng)險降低的同時，政府調(diào)控政策帶來的風(fēng)險有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險預(yù)警機制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險對策

4.1 了解市場行情，理性投資房地產(chǎn)市場投資

要實現(xiàn)收益是以市場需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產(chǎn)市場中存在對房屋的需求，可以實現(xiàn)房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場首先要深入了解市場現(xiàn)狀、預(yù)估市場前景，找準(zhǔn)投資點。了解市場現(xiàn)狀要從市場調(diào)研、細(xì)分市場和其他外生變量對房地產(chǎn)市場可能造成的影響。

第一，市場調(diào)研需要充分了解當(dāng)前市場需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競爭如何，市場未來的走向又是什么。

第二，市場細(xì)分是為了在此基礎(chǔ)上確定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)群體。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要對目標(biāo)人群的消費特點、消費心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關(guān)營銷策略、確定價格標(biāo)準(zhǔn)以及在項目設(shè)計中的項目功能設(shè)計符合目標(biāo)人群偏好。

第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來的影響，如消費觀念、我國的住宅方式、國外住宅發(fā)展和最新動態(tài)、行業(yè)內(nèi)的最新技術(shù)和設(shè)計、新能源新材料的開發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場，是企業(yè)預(yù)估風(fēng)險、理性預(yù)期、降低成本的基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場理性決策，尋找最佳投資點。

第四、加強投資調(diào)研及決策分析

一般房地產(chǎn)企業(yè)項目投資量較大、籌備建設(shè)的時間相對較長，在管理過程中會產(chǎn)生許多不確定的風(fēng)險因素。要想防范和有效控制住這些風(fēng)險的發(fā)生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調(diào)查和研究、計算，對項目上可能會出現(xiàn)的一些經(jīng)濟、財務(wù)、社會效益等風(fēng)險，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。同時要完善決策風(fēng)險管理，建立科學(xué)的風(fēng)險管理判斷體系，提高決策的風(fēng)險管理意識，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風(fēng)險管理工作。

4.2 加強工程監(jiān)管

投資項目資金的消耗主要在工程建設(shè)方面，由于房地產(chǎn)項目投資主體和建設(shè)主體相分離，在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進行項目建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，保質(zhì)保量按期完成項目是投資者需要應(yīng)對的又一難題。健全對投資項目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊伍關(guān)口，通過項目招標(biāo)制選擇經(jīng)濟實力雄厚、技術(shù)實力強、管理經(jīng)驗豐富、價格合理、效率高以及有良好信譽的施工隊伍； 其次要簽訂施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經(jīng)濟利益，防范道德風(fēng)險，施工合同要注意明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，施工工期，工程質(zhì)量，開發(fā)商應(yīng)付賬款，關(guān)于風(fēng)險分擔(dān)責(zé)任的條款，施工中發(fā)生變更時的索賠責(zé)任以及相關(guān)特殊條款； 最后，聘請專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理對項目施工全面監(jiān)督和管理，督促施工隊嚴(yán)格履行合同，對工期、質(zhì)量、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控，協(xié)調(diào)施工方與開發(fā)商的關(guān)系，及時化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。

4.3 分散投資風(fēng)險

4.3.1 轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險

房地產(chǎn)投資者的有意識地將損失轉(zhuǎn)嫁給與之有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔(dān)成為轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險，主要有通過建筑工程施工合同將風(fēng)險向施工轉(zhuǎn)移、購買商業(yè)保險把風(fēng)險轉(zhuǎn)向保險工商、證券化項目資金、投資獲利期權(quán)、契約型轉(zhuǎn)移等等。其中，商業(yè)投保是企業(yè)通過購買商業(yè)保險來實現(xiàn)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略，包括房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險等業(yè)務(wù)，針對房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)投保，投保的房產(chǎn)時能是房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)專修材料等財產(chǎn)，保期一般是一年，可以續(xù)保，保費由雙方協(xié)商規(guī)定。

對房地產(chǎn)投保主要是由于房地產(chǎn)商品是不動產(chǎn)這一特性，不動產(chǎn)不可移動，從而容易遭受自然災(zāi)害意外事故毀損，一旦發(fā)生，則會帶來巨大的財產(chǎn)損失和人員傷害，因此有必要購買房地產(chǎn)保險進行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)項目資金循環(huán)，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動開展。項目投資資金證券化，是房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項目開發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有價證券，在這個轉(zhuǎn)化過程中，開發(fā)商和項目之間的關(guān)系也同時發(fā)生變化，從直接的物權(quán)關(guān)系向以金融工具為媒介的債權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變，從而實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

4.3.2 組合投資分散風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)商的組合投資策略是指對開發(fā)結(jié)構(gòu)進行組合投資達到分散風(fēng)險的目的，一般來說包括投資區(qū)域劃分、投資區(qū)域選擇、投資時間分散、組合多種類型項目進行投資等手段。投資區(qū)域劃分是指企業(yè)將資金投向的項目所屬地區(qū)按各自的經(jīng)濟發(fā)展水平等進行劃分； 投資區(qū)域選擇則是在劃分了投資區(qū)域的基礎(chǔ)上，開發(fā)商在不同區(qū)域選擇投資項目進行投資，避免特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣波及整個企業(yè)投資； 投資時間分散是開發(fā)商要選擇合理的投資時間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進去，增加了企業(yè)的風(fēng)險還降低了資金的使用效率。

企業(yè)投資的跨時期決策有利于資金的合理配置，保證企業(yè)在長期的投資的持續(xù)性，避免出現(xiàn)后勁不足，工程爛尾現(xiàn)象出現(xiàn)； 投資項目多類型組合是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論在房地產(chǎn)業(yè)投資的運用，是指房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)投資項目的各自的獲利能力和風(fēng)險程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產(chǎn)項目，不把雞蛋放到一個籃子里，進行分散投資來降低風(fēng)險。經(jīng)過實踐檢驗，這種投資策略對于房地產(chǎn)投資避險方面效果顯著。

5.結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要意義，作為房地產(chǎn)市場中供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何在當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，國家進行宏觀調(diào)控的政策背景下應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)，合理制定房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理對策，具有重要意義。雖然房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是客觀存在且隨機變化的，但是企業(yè)還是可以根據(jù)實際情況進行房地產(chǎn)投資的風(fēng)險管理，要摸清市場，理性決策，運用適宜的房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移和組合策略，降低風(fēng)險，增強企業(yè)競爭力。

參考文獻：

篇13

中城投資成立于2002年，由中國著名房地產(chǎn)企業(yè)――如萬科、萬通、龍湖、建業(yè)、華遠(yuǎn)等――組成的“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟”成員企業(yè)發(fā)起成立，成長為中國最大的專業(yè)類資產(chǎn)管理公司之一，目前有股東55家。中城投資的成長和發(fā)展使得這些企業(yè)之間“聯(lián)合融資、聯(lián)合投資”的想法逐步落地，并越走越遠(yuǎn)。

發(fā)展路徑中，中城投資立足于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，不斷擴展業(yè)務(wù)板塊：從聯(lián)合融資、聯(lián)合投資拓展到聯(lián)合財富管理。“中城投資在‘投資+’的道路上，走得比‘互聯(lián)網(wǎng)+’的歷史還要長，這也是中城投資今天最寶貴的財富。”路林表示，聯(lián)合投資是中城投資“成立到現(xiàn)在最重要的一個使命，在創(chuàng)業(yè)投資中互相給力、給信心，在成長投資中互相給賺錢的機會。”

2013年，中城投資改制成為“投資管理股份有限公司”，定向增發(fā)12億股，吸收資本超過16億元人民幣，成為中國資本金最大的私募股權(quán)投資機構(gòu)。中城投資隨后啟動資本市場上市進程，海外紅籌架構(gòu)和國內(nèi)新三板均是中城投資考慮的上市途徑。在路林看來，以上這些動作直接推動中城投資“進入高速成長的軌道”，業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓展至房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理、股權(quán)投資（VC/PE）與資產(chǎn)管理、證券投資與資產(chǎn)管理及海外投資與資產(chǎn)管理等多個領(lǐng)域。

新三板+紅籌：中城投資的資本路徑

對投資機構(gòu)而言，未來行業(yè)前景如何？在中城投資策略報告會上，中城投資總裁路林表示，“過去十年是開發(fā)的黃金十年，而未來十年是投資的黃金十年。”

“資本市場不僅是中國經(jīng)濟的晴雨表，也是經(jīng)濟的發(fā)動機。”在路林看來，資本市場，包括“私募和公募、場內(nèi)和場外聚集的資本力量”，正在改變中國經(jīng)濟――“以改革預(yù)期和資本市場充足的流動性能夠盤活存量資產(chǎn)，能夠以權(quán)益資本重組債務(wù)資本、整合過剩產(chǎn)能。”

路林在接受采訪時表示，中城投資“正在利用資本市場的機會抓住下一個投資的黃金十年。”

路林評價，新三板能給中城投資帶來雙重機會：一方面“企業(yè)借助新三板，可以實現(xiàn)新的定向增發(fā)、做市交易，包括轉(zhuǎn)板交易，幫助企業(yè)快速成長。”另一方面，新三板為中城投資“提供了批量的股權(quán)投資機會，為資產(chǎn)管理機構(gòu)新的業(yè)務(wù)類別提供了直接動力。”因此，中城投資將在新三板私募股權(quán)基金產(chǎn)品上“有更大的投入。”

在資本運作方面，路林表示，在國內(nèi)資本市場，“中城聯(lián)盟投資股份有限公司已經(jīng)邀請中介機構(gòu)進場，制定了詳細(xì)的方案，今年將在新三板掛牌。”

中城投資于2014年9月在開曼群島設(shè)立了“中城聯(lián)盟國際投資管理控股有限公司（中城聯(lián)盟控股CGI）”，由中城投資55家股東在BVI分別設(shè)立的SPV共同組建，這將成為中城投資在海外紅籌上市的主體。

投資+：夢想家、探險家、行動家

“無論是面對下一個十年，還是下一個大市場、大事件、大周期，中城投資都是從投資開始起步，我們叫‘投資+’。 ”路林如此描述中城投資的使命。“‘投資+’首先是個夢想家，也是個探險家，更是個行動家。”

如何才能利用好未來的黃金十年？路林給出的答案是“創(chuàng)新、升級、轉(zhuǎn)型”――這正是中城投資2015年投資策略報告會的主題。

“創(chuàng)新就是試錯、就是探險。沒有試措、沒有行動、沒有歷險，就談不上創(chuàng)新。”這是路林對“創(chuàng)新”的理解，“僅僅停留在口頭，停留在關(guān)鍵詞上的創(chuàng)新，沒有任何意義。”路林轉(zhuǎn)述中城投資董事、萬科企業(yè)總裁郁亮的觀點，“一個企業(yè)如果能夠生存10年以上，它就有巨大的試錯機會和改錯機會，在不斷試錯的基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新、升級和轉(zhuǎn)型。”――成立于2002年的中城投資正是在不斷的創(chuàng)新、升級中發(fā)展前行。

對于“升級”，路林認(rèn)為，“不僅僅是中城投資業(yè)務(wù)的升級，也是企業(yè)戰(zhàn)略的升級和產(chǎn)業(yè)型態(tài)的升級。而對于“轉(zhuǎn)型”，路林強調(diào)從開發(fā)行業(yè)向投資行業(yè)的轉(zhuǎn)型――“從宏觀經(jīng)濟甚至全球動力來講，下一個十年是投資的黃金十年，是轉(zhuǎn)型驅(qū)動的黃金十年。”

如何實現(xiàn)“創(chuàng)新、升級與轉(zhuǎn)型”？中城投資的策略一是“以新謀舊”，二是“以外促內(nèi)”。前者強調(diào)引入新技術(shù)，使用新方法，進入新領(lǐng)域，適應(yīng)新周期；后者強調(diào)“以外延促進內(nèi)生”，例如通過合資合作、兼并收購、海外戰(zhàn)略等外來力量的引入促進成長和發(fā)展。

轉(zhuǎn)型與升級：多類別綜合類資管公司

“多類別的綜合類資產(chǎn)管理公司”是中城投資給自己的定位：“多類別就是從一到十的過程，意味著中城投資從房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理，逐步走到股權(quán)投資與資產(chǎn)管理、證券投資與資產(chǎn)管理、海外投資與資產(chǎn)管理上。”

路林用數(shù)字來描述中城投資走過的歷程：“過去的13年中，在自有投資只有1個億的情況下，滾動到2013年，中城投資累計投資超過100億。2013年，在定向增發(fā)和業(yè)務(wù)的升級轉(zhuǎn)型之后，現(xiàn)在的累計投資規(guī)模達500億，余額超過200億。”

“中城投資已經(jīng)完成了從房地產(chǎn)投資公司向房地產(chǎn)專業(yè)類資產(chǎn)管理公司的升級。”路林如此概括中城投資的升級。“在500億投資總額當(dāng)中，在200億的管理余額當(dāng)中，90%是受托投資管理，拿到圈內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外委托人的資金。”資產(chǎn)管理客戶的來源是什么？路林的答案是“來源于中城投資的私人財富管理、特定圈層的客戶，也來自于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型資本的客戶。”

在中城投資的戰(zhàn)略定位上，中城投資作為資產(chǎn)管理公司，路林強調(diào)了資產(chǎn)配置的重要性。在中城投資的資產(chǎn)管理中，“大類方面有房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)以外的股權(quán)基金、證券基金；在流動性方面，有貨幣基金和股票基金；在區(qū)域上，有國內(nèi)基金和海外基金。”