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第二條管理內容

本辦法所稱的準入評估管理是指本辦法第一條適用范圍的工業項目允許或不允許實施。

第三條管理評估機構

為加強對全市工業投資項目評估工作的領導，市政府建立市工業投資項目準入評估管理領導小組，由分管副市長任組長，成員單位由市政府辦、發改局、經貿局、科技局、國土資源局、規劃建設局、環保局、安監局等有關部門組成，負責全市工業投資項目的準入評估；領導小組下設辦公室（設在市經貿局），市經貿局局長兼任辦公室主任，負責項目準入評估的日常工作。

第四條準入條件

項目必須符合以下準入條件：

（一）項目必須符合國家、省、市的產業投資導向目錄和產業布局要求；

（二）項目生產中必須嚴格達到國家環境保護方面的有關規定和要求；

（三）項目生產工藝必須達到安全生產、消防等方面的有關要求；

（四）項目生產必須符合節能降耗等方面的有關要求；

（五）投資者有實際用地需求并充分節約集約利用土地，其中：

1．市內企業需新增土地投資的，其原有廠區容積率必須達到《省工業建設項目用地控制指標》規定的控制指標，且無閑置和空閑土地；

2．企業內行政辦公、生活服務設施用地，國家級和省級園區、開發區內企業不得超過工程項目總用地面積的7%，其他不得超過工程項目總用地面積的10%；

（六）強化畝均投入，項目用地投資強度在《省工業建設項目用地控制指標》規定的相關指標的基礎上提高20%，作為項目投資強度標準；

（七）項目選址符合《城市（鎮）總體規劃》和《控制性詳細規劃》，建設項目的各項規劃經濟技術指標符合《規劃條件》的規定；

（八）對總用地面積小于30畝的工業建設項目，不得分期預審、分期辦理農轉用和拆分供地；對總用地面積小于10畝及單位投資強度小于每畝150萬元的工業建設項目，原則上不再單獨供地。

第五條優先準入項目

達到本辦法第四條規定要求并具備下列條件之一的工業項目在同等條件下給予優先準入：

（一）投資者系國內外500強工業企業、國內外行業龍頭企業，且項目符合國家《產業結構調整指導目錄》或《外商投資產業指導目錄》鼓勵類要求；

（二）投資者系本市雙百工程企業，項目符合國家《產業結構調整指導目錄》鼓勵類要求，且屬我市重點鼓勵發展的新興產業、支柱發展產業；

（三）投資者系國家重點扶持的高新技術企業，或項目屬于國家重點支持的高新技術領域、擁有關鍵技術知識產權的發明專利項目、傳統產業整合提升項目；

（四）符合國家有關規定的循環經濟、清潔生產型項目。

第六條否決條件

對不符合以下任何一項條件的投資項目，實行一票否決：

（一）投資項目屬于國家、省、市明令禁止的項目；

（二）達不到《省工業建設項目用地控制指標》中規定的雙控指標（投資強度、建筑容積率）；

（三）投資項目單位工業增加值綜合能耗高于控制性指標；

（四）投資項目屬于危險化學品生產、儲存建設項目，未在市化工企業集聚區；投資項目未能通過市危險化學品生產、儲存、使用立項審批聯席會議聯審的；

（五）投資項目不符合市（鎮）總體規劃和控制性詳細規劃；

（六）投資項目選址不符合市生態功能區規劃、市飲用水源保護區規劃、省水功能環境功能區規劃要求的；

（七）投資項目選址不能滿足防護距離要求的；

（八）項目主要污染物排放總量控制指標不能落實的；

（九）項目產生生產廢水排放但投產前不能接入污水管網的；

（十）已實現區域集中供熱或規劃為集中供熱區域的地區，項目需要新增燃煤（包括重油）鍋爐的。

對被一票否決的項目，不再繼續第七條及以下程序，對未被一票否決的項目，實施第七條及以下程序，開展百分數評估。

對本辦法出臺前原有老企業需改造提升等的項目，視具體情況酌定。

第七條評估程序

工業投資項目準入程序遵循公開、公平、公正的原則，具體程序如下：

（一）首先由項目投資者向所在鎮（街道）、開發區提交意向項目申請資料：

——意向項目基本情況表；

——法人營業執照復印件和法人代表身份證復印件、投資者身份證復印件；

——項目基本情況（包括項目名稱、投資方情況、市場背景、主要技術經濟指標、建設標準和規模、工藝流程、主要設備、投資規模、資金籌措方案、環境影響、節能降耗、安全生產、項目建設計劃、經濟效益等內容）；

項目投資者對照本辦法規定及打分表進行自評。

（二）各鎮（街道）、開發區在收到相關資料后，對項目進行初審并予以打分，經初審初評后及時報市工業投資項目準入評估管理領導小組辦公室（市經貿局）。

（三）市工業投資項目準入評估管理領導小組辦公室在接到鎮（街道）、開發區提交的項目申請資料后，及時召開成員單位會議（一般情況下，每周一次），對項目進行評估并打分，提高工作效率。

（四）市工業投資項目準入評估管理領導小組成員單位完成審核后，對綜合得分在75分以上的項目原則上允許準入，并按得分高低排序給予要素資源配置。對允許準入的項目由領導小組辦公室出具《工業投資項目準入確認書》。項目業主憑《工業投資項目準入確認書》辦理項目用地報批及招投標、核準或備案、環保、用能、安全、復核驗收等相關手續。在項目辦理或實施過程中不得擅自調整和變更項目性質和內容，由于客觀原因確需改變的，需重新進行評估。

（五）涉及危險化學品生產、儲存、使用的新建、改建、擴建、遷建項目，先報市危險化學品生產、儲存、使用立項審批聯席會議聯審，聯審通過后按本辦法予以評估。

（六）對總投資5億元人民幣或5000萬美元以上的鼓勵類項目，對我市產業結構調整和轉型升級起重要作用、經濟社會效益和資源利用突出的項目實行一事一議制。一事一議的項目，由辦公室提出意見，報市工業投資項目準入評估管理領導小組審定。

第八條準入監管

項目實行合同管理，由項目投資者對相關指標進行承諾，經通過準入評估并依法受讓國有土地的投資項目，由各鎮（街道）、開發區與投資者簽訂相關經濟合同（合同文本另行制定）。

各鎮（街道）、開發區負責本轄區內工業投資項目準入的屬地監管，評估領導小組辦公室會同有關部門對評估的項目按照本辦法進行事后跟蹤。《意向項目基本情況表》、《工業投資項目準入確認書》和投資合同作為用地項目復核驗收的主要依據，達不到相關指標的驗收不予通過，同時不得享受我市有關獎勵和扶持政策。

篇2

本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。

第四條、經省、自治區、直轄市人民政府批準，具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經濟適用住房上市出售的交易市場：

（一）已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮職工家庭住房狀況進行了普查，并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理；

（二）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理辦法；

（三）已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售的具體實施辦法；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第五條、已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（二）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（三）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（四）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（六）上市出售后形成新的住房困難的；

（七）擅自改變房屋使用性質的；

（八）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

第六條、已購公有住房和經濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交下列材料：

（一）職工已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證書；

（三）身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件；

（四）同住成年人同意上市出售的書面意見；

（五）個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。

第七條、房地產行政管理部門對已購公有住房和經濟適用房所有權人提出的上市出售申請進行審核，并自收到申請之日起十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。

第八條、經房地產行政主管部門審核，準予出售的房屋，由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續，如實申報成交價格。并按照規定到有關部門繳納有關稅費和土地收益。

成交價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由買賣雙方協商議定。房地產交易管理部門對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估。

第九條、買賣當事人在辦理完成交易過戶手續之日起三十日內，應當向房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記手續，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記手續。

在本辦法實施前，尚未領取土地使用權證書的已購公有住房和經濟適用房在2000年底以前需要上市出售的，房屋產權人可以憑房屋所有權證書先行辦理交易過戶手續，辦理完房屋所有權轉移登記手續后三十日內由受讓人持變更后的房屋所有權證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。

第十條、城鎮職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。

以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有后，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規定處理；也可以直接上市出售，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后，由職工與原產權單位按照產權比例分成。原產權單位撤消的，其應當所得部分由房地產交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。

第十一條、鼓勵城鎮職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后一年內該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內該戶家庭已按照市場價購買住房的，可以視同房屋產權交換。

第十二條、已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關規定執行。個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。

第十三條、已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房等政府提供優惠政策建設的住房。

第十四條、違反本辦法第五條的規定，將不準上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十五條、違反本辦法第十三條的規定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價（或者標準價）購買公有住房或者政府提供優惠政策建設的住房的，由房地產行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產權登記手續，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第十六條、房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十七條、省、自治區、直轄市人民政府可以根據本辦法的規定和當地實際情況，選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點。

篇3

第三條  本辦法所稱的已購公有住房，是指城鎮職工（含居民，下同）根據國家和縣以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定按成本價格購買的公有住房。

本辦法所稱的經濟適用住房，是指城鎮職工（含居民，下同）按市、縣人民政府指導價購買的國家給予優惠政策建造的住房，包括安居房、廣廈房、解危解困房和集資合作建設的住房。

第四條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售必須依法進行，遵循自愿、平等、等價有償的原則，成交價格由買賣雙方協商議定，其合法權益受法律保護。

第五條  已購公有住房和經濟適用住房出售后，該職工不得以任何理由再按照成本價購買公有住房，也不得購買政府提供優惠政策的經濟適用住房或租住公有廉租住房。

第六條  市、縣人民政府應當在建立職工家庭住房檔案，清理、糾正違規住房，并根據本辦法制定當地公有住房和經濟適用住房上市出售實施方案的基礎上，經省人民政府批準后，開放已購公有住房和經濟適用住房交易市場。

第七條  省人民政府建設行政主管部門負責全省已購公有住房和經濟適用住房上市出售的管理工作。

各市、州、縣人民政府和地區行政公署房地產管理部門負責本行政區域內的已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理工作。

第二章  出售條件

第八條  職工已購公有住房和經濟適用住房，在取得合法房屋產權證書后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超過其住房面積控制標準部分（不含公攤面積）未按規定以市場價補足差價的已購公有住房；

（二）超過其住房面積控制標準部分未按規定補交稅費的已購經濟適用住房；

（三）超過其住房面積控制標準購占兩套以上公有住房、經濟適用住房的，或者以非市場租金租住公有住房又按住房制度改革政策購買的公有住房、經濟適用住房；

（四）利用公款超標準裝修，超標準部分未按規定補足裝修費用的；

（五）上市出售后會形成新的住房困難的；

（六）以分期付款或抵押貸款方式購買，但房價款尚未付清或未經抵押權人同意上市出售的；

（七）處于房屋拆遷公告范圍內的；

（八）擅自改變房屋使用性質的；

（九）法律、法規以及縣以上人民政府規定的其他情形。

第九條  與機關辦公區、學校教學區和企事業單位生產區、工作區分割不開的已購公有住房和經濟適用住房，只能向原產權單位或者單位職工出售。

第三章  出售程序

第十條  市（縣）人民政府房地產管理部門應在房地產交易市場設立已購公有住房和經濟適用住房上市出售服務專柜，房地產交易管理部門、產權管理部門、住房制度改革管理部門實行聯合辦公，為職工出售已購公有住房和經濟適用住房辦理有關手續提供便利。

第十一條  職工出售已購公有住房和經濟適用住房，應到房地產交易市場公有住房和經濟適用住房上市出售服務專柜，向房地產交易管理部門提出申請，填報已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表，并提交下列材料：

（一）房屋所有權證書、土地使用權證書；

（二）房屋所有權人（含共有權人）簽署的同意出售的書面意見；

（三）房屋所有權人（含共有權人）身份證及戶籍證明；

（四）購房專用發票或有效付款憑證；

（五）職工及其配偶所在單位出具的已購公有住房或經濟適用住房是否超標，超標部分是否按規定補差，有無違規購占住房，是否已作糾正的證明。已建立職工家庭住房檔案的，可不再提交單位證明。

第十二條  房地產交易管理部門在受理申請后，應當會同縣以上住房制度改革管理部門對是否符合售房條件進行審核；房屋產權管理部門應在該申請出售房屋的所在地公告售房信息，并對該房屋面積進行復核。

自公告售房信息之日起7個工作日內，單位和個人可對該房屋上市出售提出異議；該房屋原產權單位可提出同等條件下保留優先購買權的書面意見。

房地產交易管理部門應自收到申請之日起15日內，根據審核和公告情況，作出是否準予該房屋上市出售的書面答復。準予出售的，應通知保留優先購買權的原產權單位參與交易。

第十三條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售的買賣當事人應當依法簽訂房屋買賣合同，如實申報成交價格，經房地產交易管理部門核實后，按規定繳交有關稅費。房屋產權管理部門應自交易過戶手續完畢之日起30日內，辦理房屋所有權轉移登記手續，發放房屋所有權證。

第十四條  已購公有住房和經濟適用住房出售時，房屋所有權和該房屋所占用的土地使用權同時轉移，買方應憑變更后的房屋所有權證書到土地管理部門辦理土地使用權變更登記。

尚未領取土地使用權證書的已購公有住房和經濟適用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有權人可以憑房屋所有權證到房地產交易管理部門先行辦理交易過戶手續，辦理完房屋所有權轉移手續之日起30日內，由買方持變更后的房屋所有權證書到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。辦理土地使用權證書，除工本費外，不得收取其他任何手續費。

第十五條  已購公有住房實際復核面積與房屋所有權證書標明面積不符的，以實際復核面積為準。實際復核面積大于房屋所有權證書標明面積的，在該購房職工住房面積控制標準范圍內的部分按購房當年房改成本價、超過住房面積控制標準的部分按購房當年市場價，向原產權單位補足購房款后，方可上市出售。

第四章  交易稅費

第十六條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售，按國家現行規定繳交下列稅費：

（一）出售居住超過一年的已購公有住房和經濟適用住房，免繳營業稅；居住不足一年的，營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計繳；

（二）買方暫按當地執行的契稅稅率標準減半繳納契稅；

（三）買賣雙方分別按成交價的0.5‰繳納印花稅；

（四）普通住宅暫免繳納土地增值稅；

（五）買方按所購住房座落位置的標定地價的10％、沒有標定地價的按成交價的1％繳納土地出讓金；

（六）按成交價的0.5％交納交易手續費（含房屋產權登記費等），由買賣雙方各負擔一半；

（七）房屋所有權證、土地使用權證工本費各按10元交納。

國家稅費政策有新規定的，從其規定。

第十七條  鼓勵職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后一年內，該戶家庭按照市場價購買住房的，或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內，該戶家庭已按照市場價購買住房的，按房屋產權交換繳交稅費。

第十八條  職工按本辦法規定以市場價出售已購公有住房和經濟適用住房，在依法繳交稅費后，其收入歸職工所有。

第五章  房屋售后維修

第十九條  已購公有住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前已購公有住房售后維修管理的有關規定執行，職工原繳納的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。

第六章  罰則

第二十條  違反本辦法第五條的規定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，又以非法手段按照成本價購買公有住房或者政府提供優惠政策建設的經濟適用住房的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門責令其退回所購房屋或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處1萬元以上3萬元以下罰款；以非法手段租住公有廉租住房的，責令退還公有廉租住房，按市場住房出租標準補交租金，并可處相當于補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元。

第二十一條  采取欺騙手段，將不得上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處3萬元以下罰款。

第二十二條  從事公有廉租住房出租管理工作的人員違反本辦法規定出租公有廉租住房的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門處以相當于承租人按市場住房出租標準補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元；并由其所在單位或上級主管部門給予行政處分。

第二十三條  從事已購公有住房和經濟適用住房出售管理工作的人員弄虛作假、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十四條  依照本辦法第二十條、第二十一條和第二十二條收取的罰款、補交房價款、補交租金和沒收的違法所得，應一并上交財政。

第二十五條  當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

篇4

為規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理，培育和發展住房二級市場，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，制定本規定。

一、職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸個人所有。

二、已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房人按上市出售的已購公有住房或經濟適用住房所在地的標定地價的10％交納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。

購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住房辦理產權登記。

三、已購公有住房和經濟適用住房的土地使用權是以劃撥方式取得的，其土地出讓金依法上交財政，專項用于城市基礎設施建設。

已購公有住房的土地使用權是以出讓方式取得的，其上交的相當于土地出讓金的價款按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政或返還原產權單位，專項用于住房補貼。其中已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50％上交財政，50％返還原產權單位；屬事業單位的，全額返還原產權單位。

四、職工出售已購公有住房屬于規定標準面積內的部分，其售價在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部歸出售人所有；售價在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％歸出售人所有；售價在每建筑平方米5000元以上部分，50％歸出售人所有。售價扣除歸出售人所有部分后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。

屬于超標面積部分，其售價扣除售房職工支付的購買超標面積的房價款后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。

五、已購經濟適用住房上市出售時，除由購房人按第二條規定標準繳納土地出讓金外，其出售收入全部歸出售人所有。

六、出售人是住房面積未達到規定標準的職工，可申請返還其夫婦雙方應得的住房補貼，返還額不超過上交財政或返還原產權單位的售房收入部分且不超過職工應得的住房補貼。

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    為適應建立社會主義市場經濟體制的需要，促進企業經營機制轉換，盡快把企業推向市場，保障出售、解散、破產的國有企業職工的基本生活，維護社會安定，現就解決出售、解散、破產的國有企業在職職工安置和離退休人員社會保障問題提出如下意見：

    一、解決出售、解散、破產國有企業在職職工安置和離退休人員社會保障問題，應本著“集體自救、系統內調、自謀職業、市場就業”相結合的原則，從實際出發，充分調動各方面的積極性。

    二、鼓勵出售、解散、破產國有企業的職工自愿組織就業、自謀職業和從事第三產業。由同級勞動部門審查確認，稅務部門核準后，給予二年免征、三年減半征收所得稅；工商部門優先辦理營業執照、安排攤位；符合產業政策的，銀行或其他金融機構應按照貸款原則給予貸款支持。

    三、國有企業出售、解散、破產時，企業主管部門、勞動部門與所屬企業應協商制定職工（包括離休人員）安置方案。首先在本系統內調劑安置，需要跨地區、跨系統調劑的，由勞動、人事部門協助解決。確實安置不了的，無論原企業是否參加待業保險，均由社會保險公司按待業保險的有關規定辦理待業保險。

    四、出售國有企業的職工（包括離退休人員）原則上由買方全部接收。在企業公開出售的過程中，應把買方接納職工作為出售企業的條件。

    五、出售、解散、破產國有企業的待業職工，在新建、擴建企業招工時，勞務市場應優先推薦，企業應優先予以招收。

    六、出售、破產的國有企業中，非因工病休六個月以上的職工，不符合退休、退職條件，本人無自救能力，又無法安排其重新就業的，可由企業主管部門負責介紹到當地民政部門領取定期社會救濟金。

    七、出售、破產的國有企業中，因工傷長期休息的職工，經勞動鑒證委員會確認，按工傷保險規定享受有關待遇。

    八、對出售、解散、破產國有企業的特困職工，企業主客部門和勞動部門應優先安排其重新就業，并鼓勵其自謀職業；資金有困難的，可從待業保險基金的生產自救費中借貸一定數額進行扶持；稅務、工商、城建等部門應給予減免稅、費的優惠政策。

    九、出售、破產國有企業的職工距法定退休年齡不足五年的，得到安置的，到接收單位后，經本人申請，企業同意，可辦理退出工作崗位休養手續；沒有得到安置的，按待業保險有關規定享受待業保險后仍未就業的，由社會保險公司按養老保險金發放標準發給生活費，達到退休年齡時再辦理正式退休手續。

    十、國有企業出售、破產后，財政和國有資產管理部門可從出售企業所得收入和破產企業資產清算中，提取一定數額的資金交給社會保險公司，作為職工待業保險金和離、退休人員退休養老金的補充。

    十一、國有企業出售、破產后，財政和國有資產管理部門可從出售企業所得收入和破產企業資產清算中，根據企業離、退休人員退休時的工資總額，按國家規定的在職職工醫療費用提取比例（計算到省當年統計的平均壽命止）一次性提取原企業離、退休人員的醫療費用，交由社會保險公司支付，不足部分由財政部門和社會保險公司共同研究解決。

篇6

對于商品房維修資金和售后公房三項維修資金兼有的業委會，根據小區的立項性質，確定帳目公布的規范標準。

商品房

一、帳目結構

房屋維修資金帳目公布以業委會為單位。按戶列帳，每個門牌幢設一個公共戶，業委會設一個業委會公共戶。

二、商品房維修資金收支項目分類和收益記存、費用分攤方法

1、商品房維修資金收支項目分五大類。

日常收益:主要指公共部位、共用部位的經營收益，如停車費收益、廣告牌收益等。

資金增加:主要指維修資金分戶金額的增加，如維修資金本金的交納，本金的利息及本金增值收入。

資金減少:主要指維修資金分戶金額的非費用分攤減少，如維修資金本金的退還、滅失及用于增值的資金暫時性減少。

業委會活動經費。

日常維修更新、大修和專項維修更新費用。

2、商品房維修資金收益記存、費用分攤方法

小區公共部位收益計入業委會公共戶，自然幢、門牌幢共用部位收益計入門牌幢公共戶，開發單位、購房人交納的維修資金本金及利息計入各分戶。

業委會活動經費、小區公共部位日常維修更新費用、小區公共部位大修專項維修更新費用在全業委會范圍內進行分攤。自然幢及門牌幢共用部位日常維修更新費用、自然幢及門牌幢大修專項維修更新費用在相應門牌幢范圍內進行分攤。商品房維修資金按先公共戶資金再分戶資金的順序分攤使用。

三、商品房維修資金帳目公布表編制說明

商品房維修資金帳目公布表由維修資金帳戶收益、支取及對帳單組成。

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、將所有在小區范圍進行分攤的維修資金收支，按月份分日常收益、資金增加、資金減少、活動經費和維修五類科目公布。

四、商品房維修資金帳目公布表生成和公布方式

房屋維修資金帳目公布表由業主委員會或者其委托的物業管理企業編制，每半年公布一次。

在小區管理處、小區公示欄內張貼。業主分戶的余額對帳單由專戶銀行寄送。

五、以商品房立項的小區中售后房三項維修資金帳目的公布

以商品房立項的小區，維修資金的管理使用以《市商品住宅維修基金管理辦法》為依據，帳目公布按照商品房維修資金帳目公布規范。

售后房

一、售后房三項維修基金帳目結構

售后房三維修基金分街坊基金、房屋維修基金、電梯水泵大修基金（有電梯房屋有）三部分，由市公積金中心統一監管、增值。

二、售后房三項維修基金費用分攤方法

在分攤使用三項維修基金前，首先應確定管轄范圍內售后房的比例，將維修項目總費用按售后房比例折算出三項維修基金應分攤金額。有新出售的公房，應及時到建設銀行新增開戶，并及時調整基金分攤中的售后房比例。

街坊基金：街坊基金用于全業委會范圍的小修養護、中大修、綠化養護和小區照明電費四類支出。分攤方法是全業委會分攤。

房屋維修基金：房屋維修基金用于房屋的小修養護，中大修，水泵檢修、報修、搶修、電費，樓道燈照明，信報箱分攤八類支出。分攤方法是門牌幢分攤。

電梯水泵大修基金：電梯水泵大修基金用于房屋電梯、水泵的大修。分攤方法是門牌幢分攤。

三、售后房小區公共收益的處理方法

由于售后房三項維修基金無法計入收益，因此售后房小區的公共收益在扣除管理成本后，由物業公司代管。

四、售后房三項維修基金帳目公布表編制說明

1、列示維修資金帳戶期初總額、收入總額、支出總額和帳戶期末余額。

2、確定管轄范圍內售后房的比例，將維修項目總費用按售后房比例折算出三項維修基金應分攤金額。

五、售后房三項維修基金帳目表生成和公布方式

售后房三項維修基金帳目公布表由業主委員會或其委托的物業管理企業每半年公布一次。

在小區管理處、小區公示欄內張貼三項維修基金帳目表。

業主分戶的余額對帳單由專戶銀行寄送。

篇7

【案例】據信息時報報道，廣州市中山大道某小區業主劉小姐向記者反映，她家小區的周末集市越來越龐大，占道擾民不說，租金誰收，水電誰付也不清不楚。記者走訪多個小區，發現利用小區道路出租攤位牟利的問題已經非常普遍，其中的糊涂賬讓業主憂心。據附近商鋪的店員透露，進場擺攤要先向物業服務企業提交申請，再由物業服務企業統一安排和分配攤位。攤位的租價大致是周一到周四200-300元/晚，而周五、周末則需要500-600元/晚。至于小攤的電線則是從小區的大堂里接出來的。小區業主們均表示從來不知道物業服務企業收取的租金去向，擺攤所用的水、電費用物業服務企業也沒有進行明細公示。

這個案例引發了筆者的深思，我國《物權法》雖對建筑物共有部分的收益歸屬進行了明確規定，但在實際操作中，由于種種原因，業主與物業服務企業之間還是因具體的收益分配問題產生了不少矛盾。為解決這一問題，本文將圍繞著（一）建筑物共有部分應當如何界定；（二）建筑物共有部分的收益應該歸誰所有；（三）建筑物共有部分的收益分配制度應如何完善這三點逐步展開分析探討。

二、建筑物共有部分的界定

在解決建筑物共有部分的收益歸屬及分配問題前，我們要先對建筑物共有部分的范圍進行界定。建筑物共有部分，是指區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。

（一）按照其形成的原因，在法理上可以分為法定共有部分和約定共有部分。

法定共有部分屬于法律明文規定，按其在區分建筑物中之自然屬性而為區分所有權人共同所有的建筑物部分或建筑物附屬部分，如《物權法》第73條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”《物權法》第74條第3款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

約定共有部分則指屬專有部分但約定由區分所有權人共同使用的部分，如物業小區內專為業主委員會、業主提供的會議室、管理員室、交誼廳等。

（二）按照執行的職能差別，在范圍上可分為共用部位和共用設施設備。

共用部位是維持建筑物牢固安全，連接各專有部分的建筑構件，是區分所有建筑物成立的必備條件，是各專有部分賴以存在的紐帶。共用部位具體指住房主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指同一棟建筑物內，供該棟建筑物全體業主享有共有權的、保證建筑物正常發揮效用的各種設備設施的總稱。共用設施設備具體指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

三、建筑物共有部分的收益歸屬問題

（一）收益歸屬及其分配使用的現狀

據溫州商報記者報道，居住在城南龍居A幢的一居民告訴記者，她每天進出電梯都能看到廣告，但從來沒有人告訴她這個廣告費用到哪里去了；下呂浦春秋社區包女士說，她知道小區里有額外收入，如小區車庫出租等，但物業服務企業從來沒有向他們公示相關的賬目清單。文景花苑一居民說，物業服務企業搞創收可以理解，但物業服務企業有必要告知業主經費去向。

目前，我國各地區在有關建筑物共有部分的收益歸屬及其分配使用的問題上，存在著大量狀態不明的情況。許多物業服務企業為了自身利益的滿足，跳過業主，在沒有事先征得業主同意的情況下直接與商家洽談簽約，利用小區共有部分開展經營活動，如設立攤位、投放廣告等，所得收益也沒有向業主公示和返還，而是收歸己有。下圖以投放小區廣告合同的簽訂為例，生動展現了這一混亂境況：

可見，利用建筑物共有部分經營所獲取的收益是一塊巨大的奶酪，但就這塊奶酪即這些收益究竟該歸誰享有的問題，在現實中往往會引起業主與物業服務企業之間的糾紛。經有關調查總結，這些收益的去向主要有：

1、補充物業管理費用的不足。據報道，廣東省深圳市景洲大廈業主委員會調整物業管理費用的公示通知，稱該小區包括停車費、電梯廣告費等在內的業主公共財產收益近150萬元中的部分款項，將用于補貼業主物業管理費用。這樣一來，該小區物業管理費將比同類小區物業管理費的政府指導價標準還低。而這筆錢從未經過小區業主委員會任何人之手，全部直接轉到業主基金賬戶上。

2、作為小區公共設施維修資金。有的物業服務企業表示，目前這筆費用主要用作補充維修基金，“雖然這是物業服務企業的一筆額外收入，但我們并沒有侵占這筆費用，相反我們把它補充到維修基金中去了，應該也是屬于返還給了業主。”

3、入物業服務企業的帳，由業主委員會監管。這種情況的出現多半是由于業主委員會沒有賬戶，或新建小區尚未成立業主委員會等。但由于業主維權意識缺失和業主自治能力不強，出現了有些小區的物業服務企業和開發商“一手遮天”或業主委員會與物業服務企業勾結，發生了大量物業區域的公共收益被侵吞的現象，導致本來屬于業主的公共收益很難歸業主所有。

4、物業公司直接占為己有。由于對自身法律地位及職能的認識不清，許多物業服務企業理所當然地認為這是自身的一種補貼。加上大多數業主對此并不關注，小區公共設施收益很容易被侵占，在法律上可稱之為“隱權”。

（二）應然的收益歸屬問題

1、業主享有建筑物共有部分的所有權

《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”據物權法的規定，所有權人對自己所有的不動產或者動產，享有占有、使用、收益和處分的權利。收益權能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規定外，收益歸所有人所有。而收益是指收取因所有物而帶來的利益，包括孳息和利潤。

因此，很顯然，小區業主作為建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分經營而獲取的收益，這是因法律關系而取得的利益，相當于取得法定孳息。雖然我國《物權法》對孳息的概念未作規定，但參照我國臺灣《民法典》在第69條中的規定：“稱法定孳息者，謂利息、租金及其它因法律關系所得之收益”，可得出上述結論。

此外，我們必須明確物業服務企業所處的法律地位和職權范圍。《物權法》第82條規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑物區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。即物業服務企業基于與所有權人簽訂的委托合同，才獲得了從屬于所有權的物業管理權。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，在相應的權限范圍內行使權力，不可越權。

2、業主享有建筑物共有部分的收益權

由我國《物權法》第80條可知，作為建筑物區分所有權人，各共有所有權人可依規約或其共有持份，獲得因公用部分所生利益之權利。而《物業管理條例》第55條也規定，利用物業公共部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。綜上所述，利用小區共有部分經營所獲取的收益應歸業主所有。而物業服務企業或其他管理人基于業主的委托接管小區物業的，僅僅充當服務機構的角色，其擅自利用小區共有部分進行經營活動并將所得收益收入囊中的行為是沒有任何權利基礎和法律依據的。

另外，值得注意的是，目前大部分小區內都有不止一棟建筑物，假設某一棟建筑物的部分外墻面投放了廣告，取得的收益是歸這棟樓的全體業主呢還是歸小區的全體業主？對此，我們要明確收益應該歸小區的全體業主，因為可能有的建筑物適合做廣告，有的不合適，而小區作為一個整體，收益應該歸大家所有的。

3、物業服務企業可獲一定收益

依據業主與物業服務企業的約定，基于招商時所花的成本和經營管理上投入的勞動，物業服務企業可適當獲得部分公共收益，以滿足其管理成本和一定的利潤要求。值得注意的是，物業公司獲取的報酬并不是基于“物業”管理，即物權而產生的利益，而是基于委托合同，即債權而獲取的利益。

四、完善建筑物共有部分收益分配制度的建議

（一）確立建筑物共有部分的收益分配原則

1、以“約定優先”為基本原則

民事法律關系中雙方當事人可以自己的意思自治也即自行約定，這種合法的約定受到法律的保護。而物業服務企業與業主在共有部分的收益分配上的關系屬于民事法律的范疇。因此，業主、業主委員會和物業公司有合同約定的，應按照約定分配，即使是收益100％歸業主或者歸物業公司，或者全部拿來充抵物業管理服務費，都是有效的，當然這種約定也是可以變更，做出新約定的。雙方沒有約定或約定不明確的，按共有持份或地方性法規執行分配。

2、兼顧公平原則

作為民法意義上的公平主要強調的應是權利和義務、利益和負擔在相互關聯的社會主體之間的合理分配或分擔。這種分配或分擔的結果與其付出相適應，并能夠為當事人和社會所認可。利用建筑物共有部分經營所獲取的收益學理上應歸業主所有，但物業服務企業基于招商時所花的成本和經營管理上投入的勞動，依公平原則，因其付出可相適應獲得部分收益，以滿足其管理成本和一定的利潤要求。

（二）細化共有部分收益分配的相關法規

我國《物權法》第80條規定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”《物業管理條例》第55條也規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

一些地方性法規對此也作了規定，以《江蘇省物業管理條例》為例，其規定得具體而且實踐性較強，值得其它地區借鑒和學習。其第33條規定：“利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30％用于補貼物業管理公共服務費，收益的70％納入維修基金，但合同另有約定的除外。”

（三）健全共有部分收益分配制度的具體措施

1、業主享收益，物業服務企業得傭金

業主作為所有權人，理應享有共有部分的收益，但物業服務企業在招商與經營管理上付出了勞動，依公平原則，物業服務企業應得到一定的傭金。

【案例】首旅酒店物業公司接管華遠尚都和盈都后，采用“業權”分配的方式，全體業主可以按約定共享社區可經營的公共場所、樓頂及電梯間廣告、人防工程、地面公共停車位等共有部分的全部收益。華遠的業主，在進行房屋買賣交易時會與華遠簽訂一份補充契約，對自己擁有房產公用建筑面積按比例享有權益所有權，而物業服務企業只是從這些收益中抽取一定傭金。

按照協議，適當分配部分公共收益給物業服務企業，能滿足其管理成本和一定的利潤要求，能讓其更有動力維護好公共設施，盡服務職責。另外，在部分沒有成立業主委員會或尚未成立業主委員會的小區，可以參考“酬金制”的做法，先由物業公司代收這筆費用，年底進行分成。但由于目前我國部分物業服務企業出現不誠信的現象，造成業主對物業服務企業的不信任，也增加了落實這種做法的難度。

2、由小區業主委員會介入，與物業服務企業就收益分配達成合意。

業主對于公共設施、公共場所的共有權利，主要表現在管理和收益兩個方面。對業主公共收益部分，應在除去物業公司管理成本后歸全體業主所有。但往往物業公司會夸大管理成本，導致業主收益減少。在此情況下，依“約定優先”的基本原則，應由業主委員會與物業公司事先通過約定的方式明確成本，以避免業利受損。因為全體業主才是公共收益的本原權利主體，不能由使用人扣除后交給業主，而應當由權利人決定具體的程序、成本、收益歸屬，不能本末倒置，讓“使用人、管理人”凌駕于權利人之上。需要注意的是，業主委員會不能由幾個人決定如何處分屬于全體業主共有的收益，而應該通過召開業主大會予以處置分配。

3、應建立管理規約與多數決議合理結合的自治規則。

如上所述，業主委員會開業主大會，通過管理規約與多數決議對共有部分收益予以處置。

在德國，除依靠《住宅所有權法典》的規定外，對住宅所有權人事務的調整主要通過住宅所有權人自己作出的“共同規約”和多數決議來實現。

在我國，《物業管理條例》第17條第1款規定：“管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。”業主委員會在就收益分配與物業服務企業進行協商時應當依照管理規約的約定。

此外，對于多數決議，筆者認為應當按照所決議內容的重要性，進一步規定表決權的簡單多數（即過1/2）或者絕對多數（即過2/3或者3/4）的要求。

依《物業管理條例》第12條的規定，絕對多數決議只適用于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”，對“制定和修改管理規約”則只適用簡單多數決議。《物權法》第76條也規定：“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”此處的“管理規約”也僅僅是一種需要簡單多數表決權的多數決議而已。

管理規約在建立業主團體的基本法律關系和共同生活制度、維護業主團體的穩定以及充分保護每一個業主的財產所有權方面發揮著關鍵作用，“制定和修改管理規約”異常重要。因此，筆者認為對于“制定和修改管理規約”應當適用絕對多數決議。

總而言之，在我國調整建筑物區分所有權關系的法律中應當建立管理規約與多數決議合理結合的自治規則組合模式，最終實現由管理規約所保障的個人利益與由多數決議所體現的多數人利益之間的最佳平衡。

4、行政性監督

《物業管理條例》第5條規定：“國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”根據《物業管理條例》第66條規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

五、結論

建筑物共有部分的收益分配問題是影響我國物業管理朝更高水平發展的一大桎梏。本文明確了建筑物共有部分的收益歸業主所有；提出了在建筑物共有部分的收益分配制度方面，應遵循“約定優先”的基本原則和公平原則，在無約定或約定不明的情況下參照有關地方性法規，并建議進一步規定表決權的簡單多數或絕對多數的要求，最后提議對建筑物共有部分的收益分配加強行政性監督。本文對此問題的建議尚有不足之處，所述觀點未盡成熟，有待進一步研究。

參考文獻

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篇8

行政事業單位國有資產是各級政權建設和國家機器正常運轉的物質基礎，也是行政事業單位履行職責和促進發展的重要保障。管好用好行政事業單位國有資產，對于加強政權基礎建設，深化經濟體制改革，促進政府職能轉變，構建廉潔高效政府，具有十分重要的意義。近年來，我市在這方面做了大量工作，取得了一定成效，但隨著各項改革的深入，現行的經營管理體制日益暴露出一些矛盾和問題，進一步推進行政事業單位國有資產經營管理體制改革，已迫在眉睫，刻不容緩。

（一）改革行政事業單位國有資產經營管理體制，是深化財政體制改革、完善市場經濟體制的客觀要求。隨著社會主義市場經濟的深入推進，我國財政體制正逐步向現代公共財政體制的方向轉變，當前財政改革的重要內容就是深入推進部門預算、國庫集中收付、政府采購等管理制度改革。準確掌握行政事業單位現有資產的存量、結構和使用情況，建立與公共財政相適應的管理機制，制定公正合理的資產配置標準，實現從只注重資金分配向既注重資金分配又注重實物管理轉變、從只注重單一的當期增量向當期增量和累積存量并重過渡，有利于科學編制部門預算，優化財政支出結構，增強財政的分配和調控能力。

（二）改革行政事業單位國有資產經營管理體制，是規范政府分配行為、解決資金緊缺矛盾的現實需要。據初步統計，全市僅市級行政事業單位就有國有資產17.15億元，負債總額7.06億元，凈資產10.09億元，固定資產10.04億元，其中房屋建筑物6.53億元。這是政府多年來持續投入而積累留存下來的，過去一直按照“單位自配、自用、自管”的方式，由行政事業單位占有、使用和管理。這種管理方式存在三個方面的弊端：一是占有不均，產權不清。有的單位工作量不大，事務單純，人員較少，但占有較多的優質資產；而一些人多事繁的單位人均占用的資產很少，個別單位甚至完全靠租用場地辦公。未辦理產權“兩證”的達60%以上，車庫、門市、綠地、公用設施等權屬不清、界限不明、公私難分。二是管理混亂，效益低下。許多部門國有資產存量不清、帳實不符、管理混亂，公房出租占總面積的16%以上，個別單位將公房廉價出租，甚至一租幾十年，國有資產收益大量流失。個別單位的建設項目遲遲無法開工，有的建設進度緩慢，有的土地長期閑置，導致資產利用率不高，使用效益較低。三是辦公分散，銜接不便。部分單位辦公地點過于分散，給工作銜接、后勤保障和群眾辦事帶來了諸多不便，增加了行政成本，降低了辦事效率，影響了政府形象。推進行政事業單位國有資產經營管理體制改革，既有利于規范政府分配行為，提高行政效能，又有利于盤活存量，提高資產使用效益，解決經濟發展和公共公益設施建設資金緊缺的矛盾。

（三）改革行政事業單位國有資產經營管理體制，是從源頭上預防和治理腐敗的重要舉措。當前，由于各部門、各單位國有資產占有、使用和收益的不均衡，致使有些部門和單位把相當一部分精力放到了爭資金、比福利、搞創收上，影響了正常工作開展和職能職責發揮。個別部門和單位利用手中的權力和掌握的行政資源，謀取小團體和個人利益，影響了依法行政和公正執法，滋生了一些腐敗現象。推進國有資產經營管理體制改革，改變行政事業單位既當“裁判員”又當“運動員”的錯位行為，可以有效防止行政資源利益化、公共資源部門化，鏟除滋生腐敗的土壤，同時也有利于避免部門濫用資源配置權與民爭利，形成公平、公正的市場競爭環境。

總之，推進行政事業單位國有資產經營管理改革，意義重大，勢在必行。大家一定要充分認識這項工作的必要性、重要性和緊迫性，把思想和行動統一到市委、市政府的決策部署上來，切實抓緊、抓好、抓出成效。

二、行政事業單位國有資產經營管理改革的主要任務

推進行政事業單位國有資產經營管理體制改革，不是為了收回和削弱部門的權利，而是通過建立國有資產經營、管理和監督長效機制，促進國有資產保值增值。總的要求是：按照“所有權、使用權、經營權相分離”的原則，進一步明晰產權，理順關系，逐步建立“國家所有、政府統管、單位使用”的國有資產管理體制。加快辦公用房等非經營性實物資產的調劑整合力度，推行行政事業單位國有資產集中統一管理，逐步實現行政事業單位集中辦公，達到優化配置、集約高效目的。按照“整合資源、盤活存量、市場運作、保值增值”的原則，發揮國有資產的價值和使用價值，促進政府職能轉變和國有資產的規范管理、有效經營。

為確保行政事業單位國有資產經營管理體制改革順利推進，市政府出臺了《巴中市市級行政事業單位國有資產管理辦法（試行）》（市政府令第31號），下發了《關于印發〈市級行政事業單位國有資產經營管理改革實施方案〉的通知》，市級各部門要按照政府令和《通知》要求，扎實有效推進，確保從12月起按照新的《辦法》規范運行。各縣（區）要參照市上制定的管理辦法和實施方案，盡快啟動實施。

（一）認真抓好資產清理核實和移交。凡是納入范圍的市級部門和單位要按照統一的時間安排和規定，認真負責地搞好相關資產清查，準確反映本部門、本單位的資產管理和經營情況，如實填報《資產清理登記表》，積極主動做好占有、使用國有資產產權辦理、變更登記，做到不拖延時間、不隱匿手續、不消極對待。財政、國土、住建等部門要認真審查核實并搞好業務手續移交，及時核發《產權登記證》，建立資產管理信息系統。在產權辦理上，國土、住建等部門要積極協助各部門妥善解決有糾紛、有爭議的問題，不留后遺癥。對改革過程中涉及到的國有資產實行臨時管制措施，暫停辦理市級行政事業單位不動產出租、調撥、轉讓和對外投資等事宜。對清查核實的債權、債務，暫時維持原債權、債務關系不變，仍由原單位負責；原始檔案資料由各單位妥善保管，不得遺失和銷毀。

（二）統一市場運營和收益管理。按照“資產市場運營一個主體，收益形成和解繳一個環節”的原則，嚴格落實“三集中、五統一”管理機制，由國資經營機構統一開展行政事業單位國有資產的市場經營活動，經營性收入及固定資產處置收益，必須全額上繳市級財政專戶，由政府統籌安排使用。財政部門要對市政公共設施、城市公共空間、社會公共服務相關的政府特許經營權收益，以及對行政事業單位經營服務性收入加強監管，防止公共收益流失或被部門利益化、福利化，杜絕非法侵占行為，確保資產運營和收益管理規范有序。

（三）規范資產配置、使用、處置行為。一是規范資產配置行為。各單位必須堅持“厲行節約”的原則，充分整合利用存量資產，調劑使用閑置資源，盡量減少新購，確因工作需要必須購置資產的，必須按規定程序辦理，任何單位都不得擅自購置，不得超標準或舉債購置。今后財政預算部門資產購置經費，要充分考慮到各單位國有資產實際情況，強化預算約束。機關事務管理局要制訂科學合理的調劑辦法，對閑置的、超標準占用的非經營性資產，及時進行統一調劑，切實解決單位之間資產占用不均的問題。當前重點是通過調劑整合，規劃引領，有步驟地推進集中辦公，以降低行政成本。二是規范資產使用行為。行政事業單位資產雖然來源渠道不一，但都屬于國有資產，我們必須倍加珍惜，倍加愛護，規范使用，合理運用，充分利用。要建立和健全行政事業單位國有資產管理責任制，堅持資產管理與財務管理并重，實現管錢與管物相結合。不得以任何形式利用國有資產舉辦經濟實體，不得擅自將非經營性資產轉為經營性使用。對利用國有資產對外投資、抵押、擔保的，要進行可行性論證，報經財政審核、政府批準后方可實施。三是規范資產處置行為。每一宗資產的處置，都要由財政部門會同機關事務管理局申報、政府審批，未經批準不得處置。除行政事業單位資產內部調劑可用行政手段外，其他經營性資產的處置，必須引入競爭機制，走招標、拍賣之路，實現資產收益最大化。

三、推進行政事業單位國有資產經營管理改革的保障措施

改革行政事業單位國有資產經營管理體制，是推進依法行政、依法理財和打造陽光政府的一件大事，也是觸動部門利益的一件難事，必須加強領導，落實責任，精心組織，規范操作，確保改革工作扎實有序推進。

（一）強化組織領導。各部門要按照市委、市政府的統一部署，將行政事業單位國有資產經營管理改革工作納入重要議事日程，主要領導要親自抓，并明確分管領導和具體承辦人員，將任務細分到時段，把責任明確到人頭，真正做到領導到位、人員到位、措施到位、工作到位。財政、住建、國土等部門要加強協調配合，整體聯動，形成工作合力。

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《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年(含)以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(含單棟住宅樓)，以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區［2］。據統計，目前和平里街道住宅小區大多已引入物業服務企業進行管理，其余部分為老舊小區如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個社區中，10余個社區都存在老舊小區，屬于老舊小區較多的街道。老舊小區主要由居委會協調產權單位管理，剩下少數為業主自治管理或處于無人管理狀態。

2和平里街道加強老舊小區物業管理的實踐

2．1全力配合老舊小區升級改造

東城區政府與和平里街道辦事處不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對多個老舊小區進行綜合整治和升級改造，對交林2號樓南側等8處道路進行修復，設置小黃莊一區等8處路牙、樹池和金屬護欄，為興化社區、七區社區的老舊小區加裝安全監控探頭，開展地壇北里1號樓北側與和平里九小門前花園的綠化工作。通過老舊小區升級改造，提升了城市功能、優化了人居環境、改善了治安狀況。

2．2協調產權單位解決物業問題

和平里街道的老舊小區大多無物業公司管理，出現物業管理問題根據目前政策只能由產權單位負責解決。為此，和平里街道辦事處對地區內老舊小區開展調查，摸清各小區、各單元樓、各層所涉及的產權單位，逐一核實權屬信息，查找單位基本情況和聯系方式，建立老舊小區臺賬，為解決老舊小區物業問題打下了堅實的基礎。在工作中，和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區居民需求，積極協調產權單位處理居民反映的各類物業問題。2016年，街道辦事處共辦理涉及老舊小區物業管理問題的市長信箱3件、區長信箱35件、非緊急救助470件，重點協調西營房9號院物業失管、安定路24號樓物業棄管、和平里七區停車管理等問題，多次聯系、督促相關產權單位及時解決居民合理訴求，有效地維護了居民的權益。

2．3規范小區居民自治形式

和平里街道高度重視老舊小區自治管理工作，明確了業委會為主、自管會為輔的居民自治模式，對業委會相關工作進行部署分工，形成社區建設工作辦公室牽頭、社區居委會配合的工作格局，指導居民自治工作，協助小區管理。積極協助符合條件小區的業主選舉成立業主委員會。街道辦事處根據相關法律、法規制作并發放《業主、業主大會、業主委員會物業管理基本知識手冊》，及時委任小區所在社區居委會中有經驗的社區工作者擔任業主委員會籌備組組長，協調居委會場地等資源協助業主籌備工作;在業委會工作的各個階段，協助業主向北京市住房與城鄉建設委員會、東城區房管局等主管部門咨詢;涉及法律方面的問題，街道辦事處利用律師顧問的資源，協助業主依法制定管理規約與議事規則，維護業主自身的合法權益。街道辦事處根據每個業委會的實際情況，制作了業委會的工作時間表，對業委會的工作進行記錄，在規定時間內及時提醒業主委員會開展工作，逐步規范業委會的工作。經過街道辦事處對轄區內業委會的協助、指導和監督，涌現出雍和家園小區業主委員會、和平里中街三號院小區業主委員會、湖景苑小區業主委員會等一批切實維護業益、運行規范、協助居委會參與小區治理的優秀業主委員會，雍和家園小區業主委員會的經驗更是在北京市業委會工作領域得到推廣。探索自管會、社區社會組織等老舊小區自治管理模式。和平里街道根據各老舊小區突出的物業管理問題，分類指導社區居委會和居民開展自助管理。例如，安德路47號院停車位不足，停車糾紛多發，街道指導安德路社區居委會組織小區車主成立車輛自管會;林調社區環境衛生問題突出，街道指導林調社區熱心居民成立“綠滿家園”環境美化服務隊，以社區社會組織的形式參與小區環境治理，獲得居民的一致好評。

3老舊小區物業管理存在的問題

3.1規劃設計先天不足，基礎設施損毀嚴重

例如，隨著居民生活水平的提高，私人機動車保有量飛速增長，大多小區停車位數量都無法滿足居民停車需求;加之多數老舊小區規劃時沒有配備專門的停車位，這導致很多小區存在安裝地鎖，占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為，造成了停車糾紛投訴多發，影響了社會公平和居住環境。老舊小區一直是重建設輕管理，硬件設施長期失管失修，維護不及時，造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問題。基礎設施的修復需要大量資金投入，物業公司難以承擔相關維修費用，加之由于原產權單位交接不規范，導致房屋公共維修基金使用困難，造成一系列歷史遺留問題。

3．2物業運營難度大，棄管現象多發

多數老舊小區早年主要是為了解決職工的住房困難問題，規劃方案比較簡單，設計存在“先天不足”。隨著經濟社會的發展和人民生活水平的提高，老舊小區的基礎設施已不能滿足居民的需求，老舊房屋也需要專項維護，大幅提高物業管理成本。另一方面，老舊小區的“造血”功能差。部分老舊小區還存在產權單位占用住房，停車位外包等情況，公共收益難以統籌使用;部分經濟適用房和回遷房由于相關政策規定，物業費用標準低;許多居民是單位退休職工，認為物業管理還應由單位負責，不認同現代物業管理方式，花錢買服務的意識尚未形成。

3．3產權單位復雜，協同配合缺失

老舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有經濟適用房、央產房、房改房、央產上市房、承租房等。產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。產權人也是多種多樣，有居民個人、房管部門、單位產權人、托管房、二手房產權人等，多種產權形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見。原產權單位若出現分立、合并或解散等情況，責任主體更是無從談起。老舊小區復雜的產權結構無疑為物業問題的解決、業主大會的組建和物業費用的收取帶來了障礙。3．4居民主人翁意識不足，自治能力欠缺多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。而且老舊小區由于居住環境較差，目前居民多為老人、弱勢群體和外來人員，這些人員收入較低，主人翁意識不足，在自治能力方面有所欠缺，導致業主委員會難以成立，物業公司無法選聘，物業問題沒有合法主體牽頭。

4改善老舊小區物業管理的建議

4．1提升老舊小區物業管理投入效果

老舊小區難以依賴居民出資或者物業公司入駐實現老舊小區規范化物業管理。因此，政府應該“精準滴灌”，提升對老舊小區物業管理的投入效果。改善小區的基礎設施狀況，一方面要通過拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區居住環境;另一方面，對目前還不能拆遷的老舊小區，加大資金投入，加強老舊小區改造力度，要以規范化物業管理需要的條件為導向，更新、維護老舊小區基礎設施。鼓勵物業公司入駐老舊小區。對進駐老舊小區的物業公司每年劃撥一定的物業管理補貼，用于彌補經營虧損，提高物業公司服務的質量和積極性。發放老舊小區物業費用補貼。完善物業費用補貼相關制度，形成居民花錢買服務的意識。

4．2探索準物業管理模式

根據《北京市物業管理辦法》第二十一條規定，物業服務企業可以將專項服務委托給專業企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人［3］。未選聘物業服務企業且無法選舉產生業主委員會的老舊小區，可以由社區居委會牽頭組織召開業主大會，客觀收集業主意見，實現由業主共同決定將各專項服務委托給專業企業或者個人，根據需求提供菜單式物業管理有償服務。實現外包式半專業化物業管理，做到低標準收費，高標準管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識，使得居民適應現代化物業管理模式，從而為過渡到標準化物業管理打好基礎。

4．3促進小區居民依法自治

小區的事情是所有業主的事情，真正由廣大業主選出的業委會不但能夠協調化解業主之間的矛盾，還能夠規范小區內公共收益的征收和使用，合理經營和維護小區內的公共物業，提升小區的治安管理水平。首先，在一些居民自治意識不強、選舉業主委員會條件不成熟的老舊小區，可以先實行樓長制度，選出有責任心的業主擔任樓長，協助居委會參與小區管理，以這種方式建立居民自治的基礎。其次，探索采取政府購買服務方式，引入社會組織參與小區管理，協助業委會為居民提供服務，為小區管理出謀劃策。最后，加強業主參與網絡渠道構建，網絡的間接性也可以緩解鄰里之間當面提出意見的尷尬，使每一個業主都可以平等地發表自己的意見。

參考文獻:

［1］趙楠楠．物業管理糾紛的產生原因及對策［J］．法制與經濟，2014，05．

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[中圖分類號] F812.42 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）08- 0081- 02

作為當今社會重要的能源資源，油氣資源在我國乃至全世界范圍內的各個領域都發揮著重要作用，其勘探、開采及供應關系著國家的經濟命脈。油氣資源稅費不僅是影響油氣資源勘探、開采及供應等的重要因素，而且是國家參與及調節油氣資源收入分配的重要方式。為達到與社會經濟發展及建設節約型社會的要求相適應，油氣資源稅費制度經歷了幾次改革，取得了一定成效。

1 我國現行主要油氣資源稅費制度構成

1.1 資源稅

自國務院1984年9月18日頒布《中華人民共和國資源稅條例（暫行）》后，經歷了擴圍、改變計征方式等一系列改革，現行征收依據為2011年11月1日開始執行的《中華人民共和國資源稅暫行條例》。此次資源稅改革首先從石油和天然氣領域進行，將原有的從量計征改為從價計征，暫依油氣銷售額的5%進行征收。在實際征收過程中，5%僅為資源稅征收的基準線，剔除掉由財政部和國家稅務總局確定的綜合減征率，即為實際的征收率。

1.2 礦產資源補償費

依據1997年7月3日對《礦產資源補償費征收管理規定》（1994年2月27日）修改后的有關規定，“為了保障和促進礦產資源的勘查、保護與合理開發，維護國家對礦產資源的財產權益”，凡是在我國境內及所管轄海域開采礦產資源的，都應當繳納礦產資源補償費，在實際征繳過程中由地質礦產主管部門會同財政部門共同完成，屬于中央與地方政府的共享收入，不同地區分享比例有所差別：中央與省、直轄市及中央與自治區按分別按收入的5∶5、4∶6進行分成。且將其納入到預算當中實行專項管理。在征收過程中，油氣資源按照其銷售收入1%的礦產資源補償費費率及開采回采率計算應繳納的礦產資源補償費數額，主要應用于礦產資源的勘查支出。

1.3 礦業權使用費與價款

國家依據資源所有者的身份按照《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》《礦產資源開采登記管理辦法》等規定，向取得探礦權及采礦權的企業收取的使用費與價款，由礦業權等級管理部門負責征收，并統一納入到國家預算管理。使用費主要包括探礦權使用費和采礦權使用費。探礦權使用費依區塊面積按勘查年度收取，采礦權使用費按礦區面積按年計征。價款則是開采企業為取得國家已出資勘探并探明的礦產地的礦業權所支付的費用。礦業權價款不僅體現了勘探者勞動的投入及其剩余價值，同時也體現了其應為礦產資源地絕對地租的組成部分。

1.4 石油特別收益金

為石油價格形成機制的改革步伐，同時規范石油特別收益金的征收管理，促進國民經濟協調健康的發展，2006年3月26日，我國出臺了《石油特別收益金征收管理辦法》。規定中指出，石油特別收益金采用5級超額累進稅率，以石油開采企業所售原油的月加權平均價格為依據，起征點為40美元/桶（之所以采用美元/桶作為依據，是為了便于參照國際石油價格水平），按月計算按季繳納。

2 我國現行油氣資源稅費制度存在的問題

按照現有資源稅費制度的相關規定，雖然對在資源合理開發及保護油氣資源和生態環境健康可持續發展方面取得了明顯成效，但是當今世界經濟、社會環境日趨復雜，石油企業的內、外部環境發生也了巨大的變化，使得在各項稅費政策實施過程中顯現出其不足之處。

2.1 資源稅費優惠力度較弱，調節作用逐漸弱化

（1）缺少鼓勵邊際油田開采及三次采油技術應用的優惠政策。開采油田及采用三次采油技術可以使得油氣開采企業在已開采油氣的基礎上進一步增加產量，然而，由此造成了各油氣田之間以及同一油氣田的二級單位間的收益及稅負水平有較大的差異。我國這次資源稅的改革只是將油氣資源稅改為從價計征，并沒有涉及到有關鼓勵企業積極開采等優惠政策的制定。使得本應具有促進資源有效開采、減少浪費、實現資源可持續發展等職能的資源稅并未發揮應有作用，不利于調節級差收益的目標的實現。

（2）缺少鼓勵開發高凝油等低品位油氣資源的優惠政策。隨著開采程度的深入，高凝油、稠油等品質較差的石油逐步被油氣企業所開采，從產量上來看有逐年增加的趨勢。然而由于其開采的難度較大、工藝要求較高，開采過程中容易造成凝、堵等技術問題，因此為了提高油氣資源的開采效率，應加大對難采油藏的稅費優惠力度，避免“棄貧采富”現象的產生，增加油氣資源的產量。

（3）缺少與不同開采階段相適應的優惠政策。由于在開采過程中，企業投入與產出之間有較大的差異，因此我們可以將油氣開采劃分為開發、上升、穩定和遞減等4個階段。以國際經驗來看，應根據油氣田開采所處階段的不同制定不同稅稅率及減免稅政策。一般情況下，在開發期由于企業處于投資初期，投資額大且短期內不能獲得利潤；在上升期和遞減期，企業獲利能力較弱；在穩定期則可以取得較為穩定的收入，可全部收回投資成本取得收益。這樣可以使得處于不同開采階段油氣企業的投入產出較為均衡，減少由于開采期不同導致的利潤差異，調動油氣企業合理開采資源的積極性。

2.2 稅費征收標準不適應發展要求

（1）實行單一比例稅率，難以體現級差收益。資源稅的設計是為了調整不同品質資源之間的級差收益，因此多數資源稅采用級差費率或稅率。我國自2011年11月起實施的《中華人民共和國資源稅暫行條例實施細則》，僅將原有的油氣資源從量計征改為按照單一比例稅率5%征收，而并未根據實際情況進行差別對待，不能體現資源稅調節級差收益的作用。

（2）現行資源補償費、礦業權使用費與價款設計不合理，有損所有者權益。由于我國目前制定的礦產資源費率過低、征繳存在難度，導致自開征以來，實際征繳量少，且須用作礦產資源勘查費用的補償，成為投資者的利潤，而補償費費率低導致企業對資源無序、大量開采，并未達到促進資源合理開發的目的，不利于企業轉變粗放的管理方式，無法充分體現礦產資源的稀缺性和耗竭性。

2.3 特別收益金設計尚需完善

從目前全球油價的總體走勢來看，短期內仍將處于較高的位置。為了維護國家的自然資源所有者權益，避免石油開采企業獲取過多的超額利潤，同時使國內有關石油稅費政策和國際接軌，我國針對開采并銷售原油的企業征收石油特別收益金。雖然特別收益金的征收在短期內影響石油開采企業的利潤，但從長期發展來看，特別收益金的征收能夠督促企業提升管理水平，提高資源的配置效率。但在實際征收過程中，我國的特別收益金不僅從名稱上與國外的資源租金稅不相符合，而且在具體征收標準的設計上沒有同企業超額利潤掛鉤。由此可見，我國的特別收益金并沒有完全同國際接軌，僅作為一種非稅收入，并未體現公共收益這一特性。

2.4 生態補償機制設計不完善

生態補償主要是其他城市對資源開發型城市的補償以及資源開發企業對國家、礦區居民的補償。從我國現行資源稅費體系的設計來看，主要是通過礦產資源補償費的形式進行的資源補償，然而這僅有的礦產資源補償費費率水平與其他發達國家的相比較低，無法實現生態補償的作用，不足以彌補對國家、礦區居民的損失，亦無法實現其他城市對資源開發型城市的補償。為了體現資源所有者的財產權和收回勘探成本而設置探礦權、采礦權使用費由探礦權人和采礦權人每年向國家交納，同樣并未涉及價值補償及生態補償等問題。

3 我國油氣資源稅費制度改革建議

3.1 加快完善油氣資源稅改革的進程

征收油氣資源稅主要為了調節由于各種客觀因素差異的存在而產生的級差收益，公平稅負，防止資源浪費，促進油氣的有效開采。

（1）適當提高現行稅率。我國目前采用資源稅和礦產資源補償費共存的形式對于資源開采進行調節，但是由于礦產資源補償費費率僅為銷售收入的1%，且其在征收過程中顯現出多種弊端，因此可依據精簡稅費的原則，取消礦產資源補償費。而對于油氣資源稅的征收可按照現有稅率增加1個百分點的方式進行初步改革。隨著資源稅改革的推進，逐步提高稅率百分點，直至接近國際一般水平。

（2）根據地區、油氣品質的差異性制定稅收優惠政策。由于外部生態環境、油氣開發難度、油氣品質的差異會直接影響到油氣開采企業的盈利水平，因此應對西北及海洋油氣田等開發難度大、環境惡劣的地區實行優惠的稅率，對品質較差的稠油、高凝油及三次采油等按照一定標準減征，例如在該油氣企業應繳納油氣資源稅的稅額的基礎上設置一定的減征比率，以此補貼由于環境等因素帶來的開采成本差異。

（3）根據油氣田開發階段的不同設計稅率。油氣田處于不同的開發階段，油氣田的投入和產出有較大差別，導致經濟效益差異巨大，因此針對企業在資源開發不同階段設置不同的稅率。由于在開采過程中不同油氣田之間存在差別，很難根據開發時間的長短界定開發階段，可以考慮根據油氣開發企業的銷售收入或盈利水平界定其開發階段，并根據開發階段不同設計不同稅率水平。

3.2 完善礦業權使用費與價款

油氣資源消耗殆盡是目前全球面臨的重大問題，為了能夠更好地促進現有油氣資源開發的可持續健康發展，提高資源的回采率，可以考慮利用市場化手段配置油氣資源礦業權，實行資源有償取得制度。具體來說，在新設的油氣礦業權取得時采用招拍掛的形式，油氣企業必須通過公開、公平、公正的招投標機制取得礦業權，以此保障國家作為資源所有者、企業作為資源投資者的利益，改變目前存在的油氣企業利潤高、而國家作為資源所有者的權益無法得到保障的現狀，同時維護了國家和企業的合法權益。

3.3 完善石油特別收益金制度

近些年國際原油價格大幅度提升，中國地質科學院的報告指出，至2020年，中國原油的進口依存度將高達70%。依照現行從價計征的油氣資源稅計算，加重了油氣資源稅的稅負。因此，應考慮適時提高石油特別收益金的起征點，以此使油氣企業減輕稅負，增加資金積累，減輕油氣企業的總體油氣資源稅費水平，促進油氣企業的順利發展。同時，可考慮設置差別征收率。對于低品油及邊際油田在征收資源稅過程中采取優惠稅率的同時，仍可在石油特別收益金征收中實行差別征收率，以此補貼低品油及邊際油田的開發成本，鼓勵油氣資源的開采。

3.4 建立生態補償機制

由于油氣資源的開采過程中對資源本身及周圍環境等所造成影響，而生態補償機制的建立就依據外部成本內部化的原則，運用政府和市場兩種手段進行調節，實現“誰污染誰付費、誰利用誰補償”。然而生態補償機制的建立，并非某一主體能實現的，應從多角度進行功能劃分。

（1）考慮由相關部門對礦區生態環境負責評價，以某一時間節點為準，在此之前已存在的問題由國家負責治理，對此之后產生的環境污染等問題有相關企業負責，對其征收一定的補償保證金，而有關部門根據企業的實際開采情況及可能造成的環境污染狀況制訂階段性計劃，由相關部門審查企業治理效果，如達到預期效果則退換期補償保證金，否則不予歸還保證金，情況嚴重者甚至加收其罰金。

（2）擁有社會管理者和油氣資源受益者雙重身份的國家，不僅在管理過程中起到監督者的作用，同時應以收益的一部分作為補償金，通過轉移支付等方式對修復歷史遺留下來的生態問題、因資源開發而受到影響的居民等給予補償，同時應承擔在大力宣傳增強人們環保意識、為提高環保水平而進行的科研教育費用等方面的支出。

主要參考文獻

[1]先福軍.新疆油氣資源稅改革效應分析[J].稅務研究，2011（12）：26-30.

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二、強化支出監管，對20*年下撥的30萬元以上的大額專項資金進行了跟蹤檢查：

根據*財發[200*]13號文的要求，對20*年下撥的30萬元以上的大額專項資金—基礎設施配套費的使用情況進行了跟蹤檢查，20*年共收基礎設施配套費1030萬元，加上年結余90萬元，共計1120萬元，當年實際撥付800萬元，結余320萬元。在撥付中，由于我們是嚴格按照《*縣城市建設專項資金管理意見》的要求操作的，經過跟蹤檢查，未發現挪用、截留等違規現象，確保了城建資金的安全和有效使用。

三、加大宣傳力度，通過*縣財政信息網對政府非稅收入進行了宣傳：

政府非稅收入是適應公共財政改革的需要，在預算外資金概念的基礎上發展起來的，與預算外資金相比，范圍更廣，分類更加科學，管理要求更高。為提高人們對政府非稅收入的認識，我們加大了宣傳力度，先后將《關于加強政府非稅收入管理的通知》（財綜[20*]53號）、《江蘇省政府批轉財政廳等部門〈關于實行非稅收入收繳管理制度改革意見〉的通知》（蘇政發[20*]15號）、《市政府轉發市財政局等部門關于加強政府非稅收入管理意見的通知》（徐政發[20*]102號）、《*縣政府非稅收入管理暫行辦法》（*政發[20*]82號）、《縣領導在全縣非稅收入管理暨政府采購工作會議上的講話》、《局領導在全縣非稅收入管理暨政府采購工作會議上的講話》在*縣財政信息網上進行了廣泛宣傳，為政府非稅收入的規范化管理營造一個良好的氛圍，宣傳效果十分顯著。

四、積極配合縣物價部門，認真開展了20*年度收費年審：

收費年審是行政事業性收費管理工作的重要內容，是物價、財政部門多年來的共同工作。根據省市文件要求，會同物價部門聯合下發了《關于認真做好20*年度收費年審工作的通知》，明確了年審對象、年審內容、年審方法和時間安排等。本著一組就有財政部門1名工作人員的原則，從綜合股、票據辦抽調6人，積極配合物價部門利用一個月的時間對全縣392家單位的345項收費項目按要求進行了逐一年審，經過年審降低標準收費3項，其中針對出租汽車收費的2項；取消了10項收費，其中針對出租汽車收費的8項。通過年審，進一步規范了收費行為，優化了我縣經濟發展軟環境。

五、明確專人，嚴格管理，注重抓好了土地出讓收支的管理：

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（二）國有資產管理工作的不斷加強促進了國有資本經營預算的開展

近年來，全國各地國有資產管理工作不斷加強，國有資本經營預算作為一種監督、管理、運作的重要手段日益引起各級政府的高度重視。因為將國有資本經營收入和支出納入預算管理，可以充分發揮預算的分配、調節和監督職能，維護國家作為國有資產所有者的權利，提高國有資本的運營效率，增強國有資本的控制力，從而有效地促進國有資產的優化配置和國有資產管理體制的改革。

（三）公共財政體系的構建使國有資本經營預算的出現成為必然

隨著公共財政框架構建和國資管理體制改革工作的逐步推進，國有資本經營預算的作用日顯突出。事實上它有著公共財政預算不能替代的功能、特點和作用，它的收入來源主要是國有資本經營收益，支出安排也以追求經濟效益和資本金績效為目的，而這恰恰是公共財政不可能也不應該出現的內容。

時至國有資產管理體制改革日趨深入的今日，建立國有資本經營預算制度、開展國有資本經營預算編制工作將有著更加重要的意義和作用：

第一，建立國有資本經營預算有利于促進政府職能的轉變，使政府的“資產所有者”職能得到真正體現。在市場經濟當中，政府作為社會管理者，不能參與市場的運作行為，更不能干預企業的經營行為，因而建立國有資本經營預算可有效地促進政府職能的轉變，充分發揮政府的“資產所有者”職能，增強政府對社會經濟的宏觀調節和控制能力。

第二，建立國有資本經營預算有利于體現國家憑借所有者身份參與社會產品分配所形成的市場經濟體制，促進市場經濟的健康發展。國有資本經營預算是改變過去計劃經濟體制下社會公共收支與國有資本經營收支混為一體，行政管理者分配職能取代國有資產所有者分配職能的有效辦法，因此國有資本經營預算的建立將會對市場經濟的健康發展起到極大的促進作用。

第三，建立國有資本經營預算有利于加強國有資本對社會經濟的宏觀控制力，進而推動社會資本的有序發展，共同建立公平的市場經濟秩序。國有資產管理部I，]以國有資產所有者的身份參與國有資本的利潤分配，將收益用于重點項目、重點目標和重點行業的再投資，可不斷提高國有經濟的控制力和競爭力，推動社會資本的發展，與各種所有制經濟形式共同建立起公平的市場經濟秩序。

第四，建立國有資本經營預算有利于加強國有資產的監督和管理，避免國有資產不應有的流失，實現真正意義上的國有資產保值增值。因為國有資本經營預算將國有資本經營的收入和支出納入預算管理，可充分發揮預算的分配和監督職能，維護國家作為國有資產所有者的權益。

二、國有資本經營預算的編制

（一）國有資本經營預算的組成

國有資本經營預算由預算收入和預算支出組成。

1.國有資本經營預算收入是指國有資產管理部門、國有資產營運機構（國有資產授權經營公司），及其權屬企業對經營性國有資產進行投資經營和產權運作所產生的收益，主要包括：（1）國有資產營運機構及國有獨資或全資企業實現的稅后利潤；（2）公司制企業中按國有資本出資比例計算分享的稅后利潤，包括股息、紅利和其他形式收入；（3）國有獨資企業產權轉讓收入；（4）公司制企業國有股權轉讓收入；（5）國家以特許經營權、知識產權、土地使用權等國有經濟資源作價投入形成國有資本的轉讓收入；（6）按照國家法律、法規規定依法獲得的其他收入。

2.國有資本經營預算支出主要用于國有資本的再投資和再發展，主要包括：（1）向企業投資或轉增資本支出，包括新設企業投資、國有獨資企業增加資本金、股份有限公司擴股、配股及有限責任公司增資等；（2）國有資產營運機構的監管費用支出，包括為組織國有資本收益預算實施所發生的費用，經營管理國有資產的費用，委派產（股）權代表、監事、財務總監、審計的費用等；（3）其他支出。

（二）國有資本經營預算的編制原則

國有資本經營預算編制應遵循下列原則：

1.收支有度。國有資本預算收入的編制應實事求是、穩妥可靠，按照規定必須列入預算的收入，不得隱瞞、少列；國有資本預算支出的編制應當統籌運作、主次分明、留有后備。

2.綜合平衡。國有資本經營預算收入和支出必須做到既充分合理地利用資金，又不超前分配和超額使用資金。

3.保證重點，兼顧一般。安排國有資本預算支出時，對關系國計民生的重點項目、主導產業的投資應優先安排。

4.效益原則。國有資本預算支出應該用于有效投資，確保資本投入的效益，從而實現國有資本的合理流動，優化國有資本的配置。

（三）國有資本經營預算的編制內容。

國有資本經營預算的編制內容由預算說明書和預算收支表兩部分組成：

1.預算說明書，應包括以下內容：（1）預算編制單位（國有資產管理部門、國有資產營運機構及其權屬企業）基本概況：（2）預算編制的主要依據及增減變化情況說明；（3）預算收支安排情況，包括收支規模、安排依據、計劃年度內收支與報告年度比較的增減情況和原因說明，（4）預算編制中存在問題以及解決問題準備采取的措施等。

2.預算收支表。（1）國有資本經營預算明細表；（2）國有資本經營預算調整明細表；（3）國有資本經營決算明細表，（4）國有資本經營預算、調整及決算明細表有關項目說明：①國有資本經營收入，其所含的主營業務收入、其他業務凈收入、營業外凈收入等項目的不確定因素較強，且不屬于單純的資本運營收益，從長遠角度看不應在國有資本經營預（決）算主項目中進行編制。鑒于國有資本編制初創階段的一些特殊情況，目前暫時列在預算收入項目之中；②國有資本投資收益，其項目下所列示的主要是資本經營類收益；③國有產權轉讓收入，其所含內容為涉及國有資產產權轉讓的各種收入，此類收入成因復雜，在實際編制當中應考慮具體情況；計算準確后填列；④其他收入，其填列范圍應包括以上收入項目之外的所有國有資本經營、運作收入；⑤國有資本經營支出，其所含的主營業務成本、主營業務稅金及附加、三項費用，以及“所得稅”項目均為經營性指標，同樣存在較強的不確定性，不屬于單純的資本運營支出，從長遠角度看不應在國有資本經營預（決）算主項目中進行編制，亦因目前的特殊情況，暫時列在預算支出項目之中；⑥補充資料，主要體現各資產管理和運營單位的有關輔助資料，應結合各預算編制單位的實際情況加以具體說明。

（四）國有資本經營預算的編制和審批主體。

各級國有資產管理部門是國有資本經營預算的主要編制單位，負責編制匯總預算，監督預算的執行。國有資產營運機構或權屬企業是次一級國有資本經營預算的編制主體，負責制定本級次的預算、組織預算收入的收繳和支出的管理，完成預算目標。從目前看各級政府應是國有資本經營預算的審批主體，經過審批由本級國有資產管理部門組織執行，并下達給下一級單位具體實施。

（五）國有資本經營預算的編制級次。

各地方國有資產的管理級次是隨著管理模式和改革進度的不同而存有差異的，歸結起來主要的級次和模式有三種：

1.三級管理模式，即國有資產管理部門——國有資產營運機構——權屬企業。這一模式下的國有資本經營預算編制級次要按照其管理模式進行三級編制，即權屬企業編制三級國有資本經營預（決）算；國有資產營運機構編制二級并匯總三級國有資本經營預（決）算；國有資產管理部門編制一級并匯總二級國有資本經營預（決）算。

2.二級管理模式，即國有資產管理部門——國有資產營運機構或權屬企業。這一模式下的國有資本經營預算要進行二級編制，即國有資產營運機構或權屬企業編制二級國有資本經營預（決）算，國有資產管理部門編制一級并匯總二級國有資本經營預（決）算。

3.一級管理模式，即國有資產管理部門或營運機構。這一模式下耍直接編制一級國有資本經營預（決）算。

（六）國有資本經營預算的編制時間和程序。

國有資本經營預算和決算年度同會計年度一致，白公歷1月1日起至12月31日止。預算編制以人民幣為計算單位。國有資本經營預算（下年）和決算（當年）編制任務由國有資產管理部門于每年年末向各下級單位進行布置，各下級編制單位于次年初向國有資產管理部門報送下年度預算草案和上年度決算報告。國有資產管理部門審核預算草案并匯編出總預算，報同級政府審批后實施；同時審核各下級單位的決算草案并匯編出總決算，報同級政府批準。

（七）國有資本經營預算編制的執行。

國有資產管理部門對各下級編制單位的預算收支執行情況進行監管和考核。預算支出按預算確定的用途、范圍及用款進度由各級次編制單位自主決定，并于每一會計年度的中期和終期向上一級編制單位報告其所運營的國有資本經營預算執行情況。預算執行年度內由于特殊情況需要增加預算支出的，由各級編制單位編制預算調整方案，經上一級編制單位審批后進行調整，未經批準不得調整預算。

三、國有資本經營預算編制過程中的問題與思考

目前，隨著市場經濟的建立和不斷完善，特別是新的國有資產管理體制的確立，建立國有資本經營預算的條件日趨成熟。經過一段時間對國有資本經營預算編制的探索與實踐，筆者對國有資本經營預算編制在增強了感性認識的同時，也發現了一些實際問題，如：受改革大環境的影響，國有資本經營預算與政府公共預算相互重疊，一時難以完全分離開來，無法作為獨立的預算來運行；國有資本經營預算編制尚處于“初級”階段，難以進行規范、全面、準確的編制；在國有資本經營預算編制中是實行預算會計制度還是企業會計制度還有待進一步探討，不同的會計制度會對預算編制產生不同的影響，與財政預算比起來，國有資本經營預算有著自身的特點，其最主要的特點是它面對的是企業和市場，由于企業和市場的不穩定性，導致預算和決算有可能產生較大差距；由于市場的原因，預算沒有完成，政府部門在進行審批時，對此類行為如何認定、評價等等。針對這些問題筆者展開了較為深入的思考，并期待著在今后的實踐中進一步加以完善和解決。

1.研究處理好國有資本經營預算與公共財政預算的關系，努力解決“相互重疊”問題，盡快確立國有資本經營預算的法律地位。

篇13

我國證券市場創建初期，由于股市容量小，不能承受大公司上市帶來的沖擊和壓力，許多企業采取分拆上市，分拆上市使得大量與上市公司業務相關的資產留在了母公司，導致上市公司與大股東之間的產業鏈被人為地分離，帶來了很多弊端。近年來，隨著國家若干政策法規的陸續出臺，證監會于2005年4月29號正式啟動了股權分置改革，后股權分置時代到來，目前已基本完成，股權分置改革使得非流通股通過向流通股東支付對價的方式獲得了流通權，消除了我國資本市場發展的制度缺陷，這有利于促進大股東資產注入的快速發展。許多大股東也紛紛將原分拆上市時剝離的資產注入到其控制的上市公司。但是，由于我國大多數上市公司的股權集中度較高，大股東可能憑借控制權優勢注入劣質資產或虛增注入資產價值以獲取私人收益，并對上市公司產生不利影響。證券市場上，大股東濫用控制權以侵害小股東的現象比比皆是。如何有效約束大股東利益輸送已引起了實務界和學術界的廣泛關注。

二、利益輸送理論分析

（一）大股東與小股東的委托理論

委托―理論（Principal-Agent Theory）是威爾遜、斯彭斯和澤克豪澤和羅斯等在契約理論基礎上研究企業內部信息不對稱和激勵問題時提出來的。伯利和敏恩斯提出了所有權與控制權相分離的理論。其后，詹森和麥克林在伯利和敏恩斯的基礎上對管理者與股東之間的問題進行了系統的研究。如何規范和約束人的行為，降低成本，解決委托―問題成為公司治理的核心和焦點。

自20世紀90年代后期開始，理論突破傳統理論的研究局限，開始關注所有者之間的利益沖突，而不再局限于所有者與經營者之間的沖突以及雙方的利益協調機制。這一時期的研究始于人們對伯利和敏恩斯廣泛持股假設的質疑。在對公司股權結構進行了深入的實證研究后發現，即使在美國最大的一批上市公司中，股權相對集中的情況也占相當的比例。股權的集中，導致另一類問題的產生，即控股股東掠奪小股東（Shleifer and Vishny，1997）。股權集中下的大股東與中小股東間的問題己取代了股東與經理層間的問題，并成為公司治理中的焦點。我國上市公司的控制權與所有權普遍高度集中，“一股獨大”的現象嚴重，中國市場同樣存在嚴重的大股東與中小股東的問題。

（二）信息不對稱理論

信息不對稱理論（Asymmetric Information Theory）產生于20世紀70年代，是阿克爾洛夫在論述“檸檬市場”時提出的，它是指信息在相互對應的經濟個體之間呈不均勻、不對稱的狀態分布，即有些人對某些事情掌握的信息比另外一些人多一些。由于信息不對稱的存在，大股東與中小股東在信息鏈條中處于一種不平等的地位，大股東在股票市場中處于強勢地位，掌握著絕對的信息優勢，而中小股東處于弱勢地位，對企業的決策大多只能被動接受。

而在委托―關系中，成本產生的根源即在與委托人與人之間的信息不對稱。由于委托人與人之間存在著嚴重的“信息不對稱”可能會產生損害或侵蝕委托人利益的道德風險和機會主義行為，由此產生成本問題。

（三）控制權收益理論：利益協同效應和壕溝防御效應

對控制權收益的正式研究是從古若絲曼和哈特（Grossman and Hart，1988）開始的，他們將公司控制權收益分為控制權的公共收益和控制權的私有收益兩方面：一方面，控股股東通過積極參與公司經營管理活動提高公司業績，所有股東均可按照持股比例獲取收益；另一方面則是控股股東通過公司控制權而獲得的收益，這部分收益屬于控股股東獨自享有的，而這部分收益則主要來自于控股股東利用對公司的控制權侵蝕中小股東利益所得，這種收益就是控制權的私有收益。

（1）利益協同效應（Alignment Effect）。當控股股東持股比例達到較高的水平時，其控制權與現金流權分離程度較低，控股股東的利益輸送行為由于其與公司的利益將日趨于一致而隨其持股比例的提高而減弱。控股股東既有動機去追求公司價值最大化，又有能力對企業管理層施加足夠的控制以實現自身利益，使控股股東與中小股東的利益趨于一致，形成利益協同效應。

（2）壕溝防御效應（Entrenchment Effect）。當控股股東在較低的控股水平上，同時又能控制上市公司時，其控股權與現金流權分離程度較高，控股股東更傾向于通過隱性或顯性的方法侵占中小股東的利益，從而產生與“利益協同效應”相反的“壕溝防御效應”，降低公司的績效。

（四）理論綜述

總之，委托――關系是大股東利益輸送的基礎；大股東與中小股東的信息不對稱為大股東利益輸送提供了條件；而控制權收益則是大股東利益輸送的動力來源。

三、我國上市公司大股東利益輸送行為

大股東利益輸送行為最早發現并系統論述的是約翰遜（Johnson）。約翰遜（2000）用“隧道”（tunneling）一詞描述大股東為了自身利益，通過“地下隧道”而將公眾公司的資產和利潤轉移出公司的行為，即企業通過控制人通過各種合法或者非法手段從企業轉移資產和利潤到自己手中，這種行為往往是對中小股東的一種剝奪。

控股股東的存在，造成控制權和現金流權的分離，使得控股股東利用控制權侵占小股東利益成為一種必然。一般來說我國上市公司控股股東利益輸送有以下幾種。

1.股權再融資

股權再融資原本是上市公司為解決經營中資金短缺的問題的重要手段。但是，在再融資程序簡單，監管寬松的條件下，大股東完全可以通過股權再融資進行“圈錢”，然后改變募集資金使用用途，將之用于高風險項目或通過利益輸送行為占用上市公司資金，完成對小股東的侵害。

2.資產重組

資產重組是指企業資產的擁有者、控制者與企業外部的經濟主體進行的，對企業資產的分布狀態進行重新組合、調整、配置的過程，或對設在企業資產上的權利進行重新配置的過程。具體包括股權置換和資產置換等方式。大股東完全可以通過非公平的置換價格完成利益輸送，比如提高置入資產價格，降低置出資產價格以及其他的惡意并購重組行為。

3.關聯交易

關聯交易是指一家公司與其關聯人之間的交易。關聯交易客觀上可能給企業帶來或好或壞的影響。從有利的方面講，交易雙方因存在關聯關系，可以節約大量商業談判等方面的交易成本，并可運用行政的力量保證商業合同的優先執行，從而提高交易效率。從不利的方面講，由于關聯交易方可以運用行政力量撮合交易的進行，從而有可能使交易的價格、方式等在非競爭的條件下出現不公正情況，形成對小股東的侵害。

4.選擇高管

大股東可以通過選聘高管，從而更加完美的操控上市公司，助其順利完成利益輸送。大股東可以在董事會和管理層安插自己的心腹親信，如此便可更加便利的控制公司，進而實現利益輸送。

5.在職消費

這種情況多指大股東兼任公司高管的情形，在家族企業中比較多見，大股東的在職消費，明顯是由全體股東分攤的，卻是大股東一人受益，侵占了小股東利益。這些在職消費包括購買高檔汽車、裝修豪華辦公室等。

四、我國上市公司大股東利益輸送監管現狀及其存在的問題

（一）大股東盈利補償承諾

為充分保護全體股東尤其是中小股東的權益，監管部門已在新修訂的上市公司并購重組法律法規中作了一系列保護中小股東權益的規定，其中最為直接的就是要求并購重組方對上市公司或者注入資產在達不到盈利預測或者評估目標值時進行補償的制度安排。如，《上市公司重大資產重組管理辦法》（2008年）規定，符合條件的上市公司應當在重大資產重組實施完畢后3年內的年度報告中單獨披露相關資產的實際盈利數與評估報告中利潤預測數的差異情況，并由會計師事務所對此出具專項審核意見；交易對方應當與上市公司就相關資產實際盈利數不足利潤預測數的情況簽訂明確可行的補償協議（胡可果，2012）。

（二）會計準則限制

財政部2006年的新《企業會計準則》不僅體現了與國際準則的趨同的特點，而且體系完善。新準則的實施極大的提高了會計信息的質量，進一步縮小了會計盈余管理的空間，一定程度上抑制上市公司操縱利潤的空間。但新準則仍存在許多需要在實踐中不斷完善的方面，政府有關部門應當對已出臺的具體會計準則和會計制度進行不斷地補充和修訂。

（三）信息披露制度限制

一種有效治理上市公司資產注入等關聯交易中的利益輸送行為的方法就是讓這種行為暴露在眾人的監督之下。通過提高資產注入等關聯交易信息披露的充分性和透明度，使財務信息使用者和監管部門更容易“看穿”上市公司利用資產注入進行利益輸送，證券市場就會出售其股票，上市公司的股價就會下跌，控股股東的財富就會減少，這種利益輸送行為就會逐漸得到抑制。

五、結論

大股東的資產注入行為將顯著改善上市公司的經營狀況，股東間利益結構并引起股價劇烈波動，而由于大股東和小股東在信息和能力等方面天然處于不對稱的競爭地位，大股東明顯占據優勢，資產注入過程中的股東利益均衡問題對于小股東而言具有極為重要的意義。由于我國資本市場在相當長時期里普遍存在大股東濫用控制權、利益輸送的現象，中國證監會在過去幾年，一直致力于規范大股東行為。按照目前的法律規定，上市公司因為虛假陳述且被中國證監會或其他政府部門正式處理過，投資者才能提訟。其行為即便存在明顯不合理或明顯侵害中小投資者利益之處，中小投資者所能做的最多就是“用腳投票”。

參考文獻：

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