引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產糾紛的相關法律范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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    (3)標的涉外,主要指我國在國外享有所有權及承租權的房地產以及所發(fā)生的經(jīng)濟活動。

    一般來說,涉外房地產主要包括以下二個方面的內容:

    1.外向型房地產外向型房地產是指建造商品房向境外人士銷售。

    它又包括兩個方面的內容,一是我們通常所說的外銷商品房二是中資直接在海外投資開發(fā)并在當?shù)亟?jīng)營銷售房地產。

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深圳是我國的中心城市，該地區(qū)一直在不斷改革，力爭走在其他城市前端。深圳小產權房問題也一直存在，小產權房的數(shù)量占城市住房總量的55%，該地區(qū)小產權房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產權房亂建的現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)，問題日益突顯，打亂了市場秩序，阻礙了城市經(jīng)濟的發(fā)展。要想實現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，就必須在公民權利保障視角下合理的解決小產權房問題，提高房屋的利用率。

二、小產權房的類型

（1）農村集體用地上修建的小產權房。這種類型的小產權房具有以下特點：一是農民會選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產權房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產權房。目前，政府出讓的小產權房數(shù)量也不斷增多，這部分小產權房在修建的過程中沒有按照相關規(guī)定進行，房屋不具備任何產權證明。在這樣的情況下，政府依舊對外銷售此類房屋，導致房屋存在糾紛隱患。

三、公民權利保障視角下解決小產權房問題的必要性

（1）社會發(fā)展的需求。事實證明，社會公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩(wěn)步發(fā)展。但是，從人們生活現(xiàn)狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對于城市中收入較低的人群來說，因為收入較低，根本無法購買城市住房，只能購買小產權房，如果小產權房可以被法律所認可，這在一定程度維護了購買者的合法權益。

四、公民權利保障視角下小產權房問題解決對策

（1）完善小產權房相關法律法規(guī)。目前，我國住房產權相關的法律法規(guī)非常少，即便是國家下發(fā)相關文件，當?shù)卣矔愿鞣N理由拖延時間。《住宅法》是一部專門解決小產權房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內容是幫助人們解決小產權房問題，保障人們的合法權利。該法律是從公民權利出發(fā)，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產權。保障公民權利是政府應盡的義務，也是政府必須履行的職責。世界其他國家也在結合實際情況完善本國的法律法規(guī)，以保障人們的基本權利。案例：美國是一個民主性國家，美國《住宅法》的核心內容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續(xù)頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產權房問題的對策，更好的保障了人們的住房權。（2）建立并完善小產權房保障體系。社會保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識才能不斷增強。要想完善我國社會保障體系，國家必須結合本國小產權房實際情況合理的制定《保障法》，并認識到加強農村保障體系建設的重要性，把農村保障體系建設和城市保障體系建設結合在一起，推動農村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。（3）發(fā)揮政府職能。在解決小產權房問題的過程中，政府必須發(fā)揮職能，起到一定的引導作用，降低房產糾紛發(fā)生的概率。政府應該從公民權利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權利。

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一、房產權、籍管理作用

房產權屬、戶籍登記管理是行政基礎工作，其具體涵蓋對經(jīng)濟適用住房的相關審核管理、認定測繪管控、面積審核管理、核查違規(guī)行為、推進私房體制、開展房產轉讓、產權確認、抵押管理、糾紛管理、保障對象審核等工作。由此可見，創(chuàng)設嚴格審核管理體制，可有效提升房產管理工作準確性，提升服務水平，規(guī)避失誤現(xiàn)象，體現(xiàn)業(yè)務開展的公正合法性，保證群眾應享有的合法權益，并降低房產糾紛事件的發(fā)生機率。對于房產測繪的相關認定，同中介服務業(yè)務有所不同，基于測繪成果會被直接引入衡量權屬登記，體現(xiàn)了該項管理內容的重要性。依據(jù)測量目標及具體任務，應遵循行政控制及房產經(jīng)營開發(fā)的全面需求，進行細化調查并明確用地單元的具體范疇、座落情況與關系特征，進而依據(jù)房產權籍管理標準做好編號工作，令其真正成為房地產檔案工作的有效索引。同時應遵循統(tǒng)一編號原則，進而為清晰的整理權屬檔案、創(chuàng)建房產地理信息現(xiàn)代化體系，科學引入自動化、網(wǎng)絡化、計算機技術輔助房產管理營造良好的基礎。

二、房產拆遷管理作用

伴隨房地產工程建設規(guī)模的持續(xù)擴充，拆遷任務日益繁重，為提升拆遷管理的科學法制性，我們應通過實踐探索，明晰安置補償標準，做好調節(jié)裁定、監(jiān)督審核，確保資金的應用到位。房產拆遷管理涉及到民事及行政相關法律關系，屬于一類交叉融合的工作，增加了實際管理難度，因此相關管理部門與執(zhí)行人應全面做好良好解釋與統(tǒng)籌宣傳工作。應明晰拆遷公告相關內容，令其同許可證包含的信息統(tǒng)一一致。同時應符合相關管理條例，對于限定期限內沒有搬遷的對象，應由房屋地區(qū)政府出面責令相關單位實施強制拆遷，也可由拆遷管理機構向法院提出拆遷申請。

三、經(jīng)營開發(fā)管理作用

伴隨我國住房體制的全面改革，集資、合作建房、一體化居住辦公格局的開創(chuàng)、房改體制的深化推進，房地產市場實現(xiàn)了快速推進發(fā)展。安居工程的開創(chuàng)、經(jīng)濟適用住房的建設，國家稅收政策的傾斜，令經(jīng)濟條件有限的百姓也有了自己的住房，并令人均享有住房面積顯著提升，實現(xiàn)了樓房化的現(xiàn)代居住特征。我國各地域還逐步推行了住宅產業(yè)現(xiàn)行發(fā)展的策略，令住宅交易相關稅收顯著下降，并創(chuàng)建經(jīng)濟適用住房，履行貨幣化分配策略，令商品房積壓的市場威脅顯著降低，并形成了GDP提升的積極影響。在我國大型城市中房地產行業(yè)吸引了較多的經(jīng)費投資，同工商業(yè)相互產生積極影響，令城市提升了經(jīng)濟含量，并加快了城市化建設進程。在這樣一種良好的環(huán)境支撐下，較大規(guī)模的房地產行業(yè)開發(fā)經(jīng)營成為其必然的發(fā)展結果與趨勢。在另一些城市，房地產行業(yè)的發(fā)展沒有同工商業(yè)相互呼應，令房產行業(yè)變?yōu)槌鞘谢l(fā)展的主體推動力量，該類城市房地產行業(yè)的消費支撐主要為周圍居住人民，因而形成了其郊區(qū)化的住宅管理模式。為此，我們應明晰房地產發(fā)展現(xiàn)實特征，制定適宜的經(jīng)營發(fā)展策略，才能適應市場發(fā)展，提升核心競爭力。

四、物業(yè)管理核心作用

房產管理工作還包括物業(yè)服務管理，實踐階段中應全面貫徹相關法規(guī)策略，做好企業(yè)資質考察、申報批準、科學引導及監(jiān)督管理。還應全面履行業(yè)主大會及委員會管理體制，做好日常管控監(jiān)督，開展物業(yè)招投標管理，做好公共設施、場地的資金籌集應用的管理批復。還應做好物業(yè)管理執(zhí)行相關規(guī)范的查處管控，明確服務費用及相關管理標準，并聯(lián)合有關機構全面落實控制。對物業(yè)管理單位的數(shù)據(jù)應做好相關統(tǒng)計與科學調研，完善房地產住宅的相關裝修工作管理。在前期還應做好物管的承接、協(xié)調與驗查管理，引導物業(yè)政務公開，服務區(qū)域改造完善，組織開展各項精神文明實踐活動，并做好安全事故的應急管理。對于冬季供暖地區(qū)，應做好物業(yè)管理供暖服務，優(yōu)化相關工作簡報文件的制定、通知下發(fā)與相關通報管理。對于物業(yè)管理信息、檔案、業(yè)委會的合同、投標等應做好全面保存管理，并履行必要的法規(guī)制度管理執(zhí)行職能。

五、完善房產檔案實踐管理

房產檔案產生于相關行政管理單位實施的產權查驗、登錄、變更、轉移階段中，具有顯著的保存價值，可為后續(xù)的調查管控提供歷史資料。具體涵蓋文字、計算資料、表格圖紙、視頻視像、電子資料等媒介形式。存儲內容則涵蓋審批文件、登記票據(jù)、產權、證書、申請文件、協(xié)議資料、國土使用憑證、證明存根等資料。由產權資料的收入、匯總、整理、查找應用階段中，應確保各項工作環(huán)節(jié)的良好對接，促進房產檔案權籍管理工作的順暢實施，令其發(fā)揮良好的服務應用效能。再者應參考其管理應用的實際狀況，全面推行房產權、籍資料檔案技術業(yè)務相關操作標準，進而提升管控科學性。規(guī)范管理階段中應做好資料產權的整理歸檔、合理編號與集成分類，明確各項檔案的管理期限，全面掌握存儲檔案設施的相關標準要求，進而做好庫房管控，完善協(xié)調房產檔案的應用查閱管理及保密工作，實行科學研究統(tǒng)計，確保數(shù)據(jù)登錄工作準確、科學、流程規(guī)范。還應完善做好整理檔案與資料裝訂工作。實施該類科學的管理工作，可為房產檔案管理與系統(tǒng)升級打下良好的條件基礎。因此我們應由根本入手，完善管理制度，科學履行法規(guī)法律政策，引入現(xiàn)代化、信息化管理手段，創(chuàng)建完善系統(tǒng)的房產資料數(shù)據(jù)庫，擴充紙質檔案信息，填補電子數(shù)據(jù)資料，做好雙重存儲管理，實施序列化保管、規(guī)范化存儲、完整化管理、清晰化、高效化服務，進而為房產管理的高效、規(guī)范、現(xiàn)代化開展提供完善保障。

六、結語

總之，房產管理作用顯著，承擔重要的服務職能。我們只有明晰其作用內涵，強化管理，優(yōu)化服務，才能提升管理水平，創(chuàng)設顯著效益，并推進房地產行業(yè)實現(xiàn)優(yōu)質、高效、科學、現(xiàn)代化的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]高新民.正確處理好住宅產業(yè)的作用[J].住宅與房地產，2009（01）.

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在房地產市場興旺蓬勃的今天，各種各樣的法律問題和合同糾紛是非常不可忽視的一方面。最高人民法院的第一批指導性案例中就有上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，通過研究這個案例，能夠給予我們關于居間合同和“跳單”問題的更深刻認識，并通過此案例，啟發(fā)出筆者對房產中介公司如何應對“跳單”的法律風險的一些思考和建議。

一、案情簡介

（一） 案件概況

原告：上海中原物業(yè)顧問有限公司

被告：陶德華

原告上海中原物業(yè)顧問有限公司訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。

被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李寶萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產權人李寶萍到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產經(jīng)紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產顧問有限公司（簡稱某房地產顧問公司）帶陶德華之妻曹美娟看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產后六個月內，陶德華或其委托人、人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產顧問公司支付傭金1. 38萬元。

（二） 法院判決

上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：1.撤銷上海市虹口區(qū)人民法院（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決；2.中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

上海市第二中級人民法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。

二、爭議焦點

在本案中，筆者主要探討兩個爭議焦點：

第一，雙方簽訂的《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”格式條款效力的效力如何？

原告上海中原公司在11月27日與被告陶德華簽訂的《房地產求購確認書》這一合同是屬于什么性質的合同？房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定是否合法、有效？

第二，被告陶德華有沒有構成“跳單”，即構成違約？

賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售，陶德華通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，而并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，這樣做是否構成“跳單”違約？

三、案件相關法律問題分析

（一） 《房地產求購確認書》的法律性質及禁止“跳單”條款的效力

1.居間合同和格式條款的法律概念引入

對于居間合同和格式條款的概念，《合同法》均有明確規(guī)定：

《合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”

《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”

2.《房地產求購確認書》具有居間合同屬性

根據(jù)《合同法》關于居間合同的規(guī)定，居間人的義務是向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人的義務是在居間人促成合同訂立后向其支付居間報酬或傭金。在本案所涉及的合同中，居間人上海中原公司的義務是向委托人陶德華提供房源信息，提供訂立房屋買賣合同的機會，而委托人的義務是對上海中原公司提供的服務支付報酬。因此根據(jù)上文所引的法律規(guī)定，這一合同具有居間屬性，而不屬于合同等其他合同。

3.禁止“跳單”格式條款有效

根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定：“如果格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方存在免除其責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，該條款無效”。對于本合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定這一禁止“跳單”格式條款是否有效，筆者認為該條款是為防止買方陶德華利用上海中原公司提供的房源信息卻跳過中原公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實，且并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定是有效的。

（二）被告陶德華有沒有構成“跳單”

1.客戶構成“跳單”的要素分析

《合同法》第四百二十六條、第四百二十七條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。但是如果任由委托人看房后跳開中介公司，逃避支付傭金的約定義務，則對居間人顯屬不公平。因此，確認客戶“跳單”的要素就顯得很有必要，筆者認為認定客戶構成“跳單”的要素主要有以下四個方面：

第一，有效的禁止“跳單”條款。即在雙方訂立的居間合同中，具有不違反民法和合同法等相關法律的禁止“跳單”條款的存在，這是確認客戶構成“跳單”的法律依據(jù)和大前提。

第二，房產中介公司提供了居間服務。即房產中介公司履行了居間合同的主要義務，如根據(jù)客戶的要求提供房源信息，帶領客戶看房等等，并留下了相關證據(jù)。

第三，客戶在看房后的合理期間內“跳單”。對于房產居間合同如本案《房地產求購確認書》中的禁止“跳單”的格式條款，里面約定了看房后的一定期限內不得“跳單”。本案中的約定是6個月，上海市第一中級人民法院的周峰和李興認為3個月比較妥當，此3個月的期限從看房完成之日起開始算，而不是從居間合同簽訂之日起算。

第四，客戶“跳單”時是惡意的。比如為了逃避支付或者少支付居間報酬，自己或者利用第三人與賣房人直接簽訂房屋買賣合同，或者故意透漏信息給第三人使第三人與賣房人簽約，等等。而如果賣房人將同一所房屋通過多個中介公司出售，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，買方選擇了服務更好，價格更低的中介公司，這符合民法的契約自由精神，此應為善意，與前面所說的惡意相對應，不應構成違約。

2.本案中被告陶德華并無違約

該案中，被告陶德華雖然與原告上海中原公司有合同在身，合同中也規(guī)定了符合法律規(guī)定的禁止“跳單”格式條款，中原公司也提供了房源信息、帶領看房的居間服務，但陶德華是通過正當途徑對多個中介公司的對比，善意的選擇了價格更優(yōu)惠的另一家中介公司，此做法并無不妥，符合傳統(tǒng)民法中的契約自由精神，彰顯了以人為本的原則，因此，筆者認為法院判罰非常準確，被告陶德華并沒有構成“跳單”違約。

四、本案帶來的一些思考——房產中介公司應對“跳單”的法律風險防范

在如火如荼的中國房地產市場，各種各種的房產糾紛數(shù)不勝數(shù)，該案中的房屋買賣居間合同糾紛就是一個非常普遍的存在。該案作為最高人民法院的指導性案例，它的判罰彰顯了社會主義法律以人為本的思想，但在間接上也使中介公司之間的競爭更加激烈，面臨的法律風險也更高。因此本人針對中介公司如何應對“跳單”的法律風險有一些思考和建議。

第一，房產中介公司人員應加強對“跳單”違約的法律認識。房產中介公司的相關人員，應該認真學習和分析最高人民法院的這一指導性案例，理解“居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得‘跳單’違約；但是同一房源信息經(jīng)多個中介公司，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬于‘跳單’違約”的深刻含義，從法律思維上武裝自己，以便在日后的中介工作中更加游刃有余，避免犯錯。

第二，房產中介公司應完善自己的合同和相關條款。一般來說，房產中介公司都有自己一整套的合同或者協(xié)議文本，這些文本都是事先做好，可重復使用的，也就是按照合同法的規(guī)定，屬于格式合同和格式條款。本指導性案例雖然認可了禁止“跳單”條款，但并非條款無懈可擊。比如本案的格式條款規(guī)定“看房后6個月內禁止跳單”，筆者也認為期限偏長，如果改為3個月左右，避免出現(xiàn)加重買房人責任、排除買房人權利而被法院認為是無效格式條款的法律風險。同時，關于格式條款中的違約金或賠償金，在該案例中，如果陶德華惡意“跳單”，應按照與出賣方就該房地產交易價格的1%向

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隨著我國房地產市場的迅速發(fā)展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，加強依法管檔的法制觀念。

房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據(jù)。《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發(fā)的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產交易部門的制度規(guī)定是實現(xiàn)檔案管理內部控制的有力保證。

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民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內容具有關聯(lián)性、處理結果互為因果或互為前提的案件。因房地產登記行為而產生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時,由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴重損害了司法權威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機制成為司法實務中亟待解決的一個重大課題。

對民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時進行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無一公認的解決民行交叉案件的方案。

二、沖突根源:房地產登記行為的多重屬性

(一)房地產登記行為產生行政與民事雙重法律效果

房地產登記,是指房地產主管部門將申請人的房地產權利登記于政府特定的簿冊上,并頒發(fā)房地產權利證書的一種法律制度,是依法確認房地產產權的法定手續(xù)。房地產登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當事人認為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。

同時,登記機構在對房地產進行登記過程中,又會涉及到房地產權屬變動的原因行為。所以,該行為又會產生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產登記行為是不動產物權變動的生效要件。根據(jù)《物權法》的規(guī)定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅都應當進行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產登記具有推定登記內容為正確的效力。即使登記是錯誤的,但對于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認其與真實物權相同的法律效果。三是房地產證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產證作為國家行政機關發(fā)放的確認房地產歸屬的權證,在民事訴訟中可以成為確定房地產權屬的證據(jù)。

由此可見,房地產登記涉及到兩個法律關系,一個是作為登記基礎的房地產所有權民事法律關系,另一個是登記機構對申請人的申請進行審查并予以核準登記的行政法律關系。這些法律關系相互交叉,錯綜復雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。

(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)

房地產登記系對既有法律關系的記載,是一種非賦權性的具體行政行為。根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定,登記機構的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關產權的權屬清楚,登記機構就予以登記。至于引起變動的原因行為是否真實合法,具有法律效力,登記機構無需也無法進行實質意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對房地產變動的原因行為進行實質性審查)及登記機構審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內容真實性存在一定程度的分離。

房地產登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。房地產登記標志著國家房地產行政主管機關依據(jù)法律對房地產所有權歸屬的認可和公示,也是對民事法律關系中所有權取得法律行為的認可。第三人基于該信賴而從事的交易應依法受到保護。基于此,對房地產登記行為進行實質審查是登記行為公定力的必然要求。

可見,房地產登記行為作為行政確認類登記,行政機關只負責對其進行形式審查。而登記行為在私法領域的公定力、公信力則要求對產生變動的原因行為進行實質審查,兩者相互脫節(jié)。當房地產權屬變動的原因行為無效、不合法,導致登記機構對房地產的權屬登記錯誤時,對登記機構的錯誤登記可提起行政訴訟,對權屬變動是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護則會引發(fā)民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。

三、解決之道:民事優(yōu)先原則

(一)基本思路:維護法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能

穩(wěn)定性是法律權威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時代的發(fā)展,法律又不可避免地會出現(xiàn)滯后性。所以,當現(xiàn)實生活中新出現(xiàn)的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時,從理論上為引進新的法律機制進行探討雖屬必要,但更重要和當務之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實務中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對之進行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實務界不致于一籌莫展。

雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對此種情況就無所作為,束手無策。司法實踐的現(xiàn)實困境,實際上對現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求。“面對存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動性,憑著自己的法律素養(yǎng)來解決實踐中紛繁復雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權衡和解釋相關法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進而彌補法律的缺陷。”房地產登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運用自由裁量權,根據(jù)立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。

(二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則

在房地產登記中,登記機構對引起房地產權屬變動的原因行為是一種形式審查,登記機構對房地產權屬的登記也不代表對原因行為合法有效的認定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導致權屬變動無效。可見,房地產權屬的變動從根本上來說取決于引起權屬變動的原因行為,房地產登記對原因行為不會產生實質影響。因此,在房地產登記案件中,當事人實際主要是對登記所涉及的民事法律關系有爭議,只是由于該行為為登記機構所確認并基于登記而生效,導致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應當建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。

在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時,還應澄清以下幾個問題:(1)由于房地產登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個行政訴訟和一個民事訴訟,也有可能是一個行政訴訟和多個民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產權屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產證的證明力并不是絕對的,其只是一種優(yōu)勢證據(jù)。如果一方當事人提供的其他證據(jù)足以房產證登記的內容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對房產證不予采信,而無需等待當事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權屬變動的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對該房產的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。

注釋:

篇7

求助人：李先生

A：李先生，你好。

首先要回答你的是：若你對于房屋買賣中的相關事宜需要和開發(fā)商做特別約定或對于《商品房預售合同》的相關條款進行變更的，只要不違反法律禁止性規(guī)定，你完全有權與開發(fā)商進行協(xié)商，并就協(xié)商一致的內容，在《商品房預售合同》的補充條款中予以明確。

根據(jù)《合同法》第十二條規(guī)定：“當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。”我們說示范文本一般是由權威性的政府機關或是第三方擬定的，具有專業(yè)性、公正性、全面性等特點。此外，根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。且合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。

由此可見，合同的簽訂應為合同雙方自愿，且協(xié)商一致的結果，只要合同內容不違反法律禁止性規(guī)定，那么就可以與對方進行協(xié)商。我們說，政府提供的《商品房預售合同》示范文本，僅是起到了一個示范作用，推薦各方使用，而不是強制使用，限制當事人自主決定合同的內容和條款，所以《商品房預售合同》示范文本的條款是可以修改的，并不存在開發(fā)商告知你們不能修改的情形。作為購房人也完全有權對自己簽訂的合同提出異議，我們說合同簽訂是 雙方合意的結果，一方不得將自己的意志強加給另一方。

若開發(fā)商將上述合同及文件確定為不能修改，那么作為購房人就更應當謹慎審核購房合同及其相關文件的內容，在可能的情況下可以請專業(yè)的律師陪同，就購房合同及相關文件的內容進行審核。

就本律師以往的經(jīng)驗，開發(fā)商為了保障自己的投資收益和最大限度地維護自身利益，會在購房合同及相關文件中做出有利于自己的描述和約定，可能在一些購房人眼里，購房合同及文件中這些都屬于霸王條款。反觀購房人，或許用個人或家庭很大一部分的積蓄來購買房屋，因此對于如此大宗的交易，還是應當謹慎對待，對于內容可能產生歧義或意思含糊不清的條款要讓開發(fā)商解釋清楚，對于一些可能產生對自己不利后果的條款，要有底線，并據(jù)理力爭！雖然很多情況下，開發(fā)商較為強勢，若一些開發(fā)商堅決不同意修改購房合同的條款，購房人應認真考慮，慎重地做出決定。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經(jīng)濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業(yè)務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師曾為多個大型房地產銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園等房地產的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大、財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點問題進行講解，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

今年1月底，我看中了某新開的樓盤，并與該樓盤的開發(fā)商就購買其中一套期房簽訂了《商品房預售合同》，本人按照預售合同的約定支付了首期款，并辦理了貸款手續(xù)。但前兩天單位體檢，我查出身體存在問題，需要進行治療。這一突如其來的變故，對于剛剛買房的我，是一個很大的打擊，第一治療需要用錢，第二如果因病休息，我的收入來源將無法得到保障，那么我也將無法及時足額的償還貸款。這讓我非常頭疼，也非常著急，就此，我咨詢了一些朋友，有些朋友說：“只要你和開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》還沒有到房產交易中心進行登記備案，就說明你們簽訂的《商品房預售合同》還沒有生效，你有權向開發(fā)商告知終止上述《商品房預售合同》的履行。同時，要求開發(fā)商返還已支付的購房款。我不知道上述說法是否正確，是否有依據(jù)，請您幫我解答一下，非常感謝。

求助人：小劉

A：小劉，你好。

我對于你的遭遇感到非常同情。對于你所述的購房合同何時生效的問題，我們應該具體問題具體分析。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

此外，根據(jù)《上海市房地產轉讓辦法》規(guī)定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但有下列情形除外：

1.轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的生效條件成立之日起生效。

2.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進行合同公證或轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

根據(jù)上述規(guī)定，我們首先要對你已經(jīng)簽訂的《商品房預售合同》中的相關生效條款進行審核，明確你所簽訂的購房合同中對于合同生效條款是如何約定的。如果約定合同經(jīng)雙方當事人簽訂之日起生效的，那么毫無疑問你所簽訂的購房合同已經(jīng)生效。第二，若合同約定了生效條件的，你要看看該生效條件是否已經(jīng)得到滿足，如果滿足了，那么該合同生效；若未滿足，那么該合同可能尚未生效。第三，即使合同約定了登記備案為購房合同的生效條件，但是合同的一方已經(jīng)履行了主要義務，而另一方也接受的，那么該合同也視為生效。因此，購房合同的登記備案并非是合同生效的前提條件。

此外，依據(jù)小劉的介紹，我了解到，你和開發(fā)商在《商品房預售合同》簽訂后，已經(jīng)支付了所購房屋的首期款，開發(fā)商也已經(jīng)接受，且你也按照購房合同的約定，辦理了相關的貸款手續(xù)。從上述情況看，無論你所簽訂的《商品房預售合同》的生效條件是簽訂后生效還是登記備案后生效，其實，你履行了購房合同的主要義務，開發(fā)商也予以接受，因此你和開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效。

那么對于你目前的實際情況，我建議你可以先前往醫(yī)院開具你的體檢證明，并帶上你的病歷、醫(yī)院的相關化驗報告與開發(fā)商進行友好協(xié)商，妥善處理所購房屋合同的解除事宜。根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗，如果你的病情非常嚴重，可能失去經(jīng)濟來源的，那么你可以按照情勢變更原則與開發(fā)商解除所購房屋的《商品房預售合同》。

如果你的病情并非嚴重到妨礙購房合同履行的，開發(fā)商一般會要求你繼續(xù)履行購房合同的約定；若你執(zhí)意要解除，那么將根據(jù)合同違約條款的約定進行處理。

法律小常識

所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同基礎動搖或喪失，使合同難以履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權力的介入，改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當事人當初訂立合同的意思和約定之外，重新分配合同各方當事人在合同履行中應當獲得的利益和風險，情勢變更原則所追求的價值目標是公平和公正。

情勢變更原則的適用條件：

1.有客觀情勢發(fā)生異常變化的事實。

2.發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前。

篇8

“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。

首先，二手房交易中的巨大利益驅使，因陰陽合同差價可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規(guī)定需要交納營業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經(jīng)濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。

其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關法律規(guī)定過于模糊，沒有對相關的法律法規(guī)條款進行合理的司法解釋。“陰陽合同”是典型的雙方惡意串通損害國家利益的行為，根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應屬無效合同，有過錯的當事人應承擔相應的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。

再次，現(xiàn)有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現(xiàn)象禁而不止。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。同時《城市房地產管理法》規(guī)定了國家實行房地產成交價格申報制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。

相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構或依托計算機評稅軟件系統(tǒng)，對房地產市場中發(fā)生交易的二手房進行評估。但評估機構有時會因追求經(jīng)濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評稅系統(tǒng)標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。

二、二手房陰陽合同的危害及風險

“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經(jīng)濟秩序，影響國家宏觀調控手段的實施。二手房交易中產生的數(shù)據(jù)，是國家和相關部門了解市場和出臺相關措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實，相關部門對市場的了解就越真實，出臺相關調控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態(tài)反映失真，不利于國家對房產市場進行及時有效的宏觀調控。

買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權益轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經(jīng)濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關法規(guī)上講，應當以備案轉讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實的內容，其中部分內容是合同當事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關權力機關查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質嚴重甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。

三、二手房“陰陽合同”的防范與對策

要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產生，必須采取針對性的措施。

首先，司法部門應修訂相關司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產生。未經(jīng)過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，不提供法律保護。

買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關部門應該出臺相應的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經(jīng)過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。

其次，各管理部門應根據(jù)實際情況制定管理細則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽合同”的產生。例如房管部門加強房地產中介機構的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對一些有資質、信譽好、實力強的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業(yè)務。同時建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權益。稅務管理部門及時更新基準價格數(shù)據(jù)，因為納稅的多少是“陰陽合同”產生的直接原因，而房地產交易價格是動態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務機關應該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴重的，依刑事犯罪處理。

最后，各有關部門應聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽合同”的產生，維護二手房市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

篇9

A：劉先生，你好！

根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十二條的規(guī)定，婚姻關系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。

根據(jù)上述規(guī)定，1997年你和妻子在婚姻關系存續(xù)期間，你們雙方用夫妻共同財產出資購買了以你父親名義參加房改的房屋，并將該房屋的產權登記在你父親一人的名下。那么現(xiàn)在你和妻子決定結束婚姻關系，離婚時你妻子主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割，人民法院將不予支持。

那么該套房屋根據(jù)產權證上權利人的顯示，其權屬應歸你父親所有。你妻子可以向你父親主張購買該房屋時的出資。該出資可作為夫妻共同財產進行劃分。當然，基于公平原則，除了上述購房款的本金外，你妻子還可以就該筆款項的銀行利息部分一并要求你父親予以歸還。但需要注意的是，該購房款的主張并非是對該房屋產權的主張，而只是基于該部分借款債權的主張。

為更好地普及法律常識，同時為廣大讀者提供法律服務，本刊聯(lián)合北京大成（上海）律師事務所開設“法律服務”欄目。大成律師事務所是中國成立最早、規(guī)模最大的合伙制律師事務所之一，曾連續(xù)三年被《亞洲法律雜志》（ALB）評為“亞洲規(guī)模50強第一名”。本刊聯(lián)手大成律師事務所開設“法律服務”專欄，除定期向讀者介紹相關法律專業(yè)知識外，還為廣大的普通民眾提供法律支持和服務。如你在生活中碰到困惑的法律問題，或有法律糾紛需要咨詢，都可把相關情況發(fā)至郵箱：，我們將請大成律師事務所的相關專業(yè)律師來作解答。

本期主持：王棟律師

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，在公司法律服務領域，擔任了眾多國內外知名企業(yè)的常年法律顧問，為企業(yè)日常運營中的風險識別和防控，以及經(jīng)營中遇到的各種法律問題提供法律服務。在房地產法律業(yè)務領域，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。并就高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等各類房地產項目的租賃、銷售、物業(yè)管理等提供專項法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解。在十多年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了眾多數(shù)額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀電視臺法治欄目及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

法律小常識

對于協(xié)議離婚，在實踐中通常以兩種方式解除婚姻關系，第一種是雙方簽署《自愿離婚協(xié)議書》，并共同前往民政局辦理離婚手續(xù)。第二種是雙方前往法院，就離婚及財產分割事宜達成協(xié)議，并由法院居中出具《民事調解書》。

雖然《自愿離婚協(xié)議書》對于男女雙方具有法律約束力，但因履行上述協(xié)議發(fā)生糾紛的，可以依法向法院提訟，由法院認定其效力，由此可見，《自愿離婚協(xié)議書》并不具有強制執(zhí)行的效力。而法院出具的《民事調解書》卻具備強制執(zhí)行力。因此，為了避免離婚財產分割在執(zhí)行中可能存在的問題，本律師建議男女雙方即便就離婚財產分割達成一致的，也可以前往有管轄權的法院走調解程序，同時男女雙方可以要求法院在調解書中明確雙方對于上述協(xié)議以及一方違反協(xié)議或調解書應當承擔一切法律責任。

Q2：王律師，你好！

本人與現(xiàn)在的丈夫于2009年認識，2010年年初我發(fā)現(xiàn)自己懷孕，我現(xiàn)在的丈夫和家人得知這一情況，要求我們立刻結婚。我丈夫當時還許諾將自己2004年購買的一套一百多平方米的商品房過戶到我的名下，為此他還寫了一份贈與說明。2010年3月，我和我現(xiàn)在的丈夫領取了結婚證書，并舉行了婚禮。但時至今日我丈夫也沒有兌現(xiàn)自己的承諾，一直拖延并找各種借口拒絕履行將其婚前的一套商品房過戶到我名下的承諾。其父母也對此置若罔聞。結婚后本人也發(fā)現(xiàn)我丈夫的脾氣古怪，我們兩個的性格不合，我一直糾結著是否要結束這段婚姻關系。在此，我想請教一下王律師，我是否可以通過打官司的方式要求我丈夫履行其婚前的承諾，并判令其將自己所確認的那套婚前購買的房屋過戶到本人的名下？謝謝！

求助人：萬小姐

A：萬小姐，你好！

根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條的規(guī)定，婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六條的規(guī)定處理。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。

依據(jù)上述兩條規(guī)定，除了根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第二款規(guī)定的情形外，你丈夫在婚前許諾將自己婚前所購買的一套商品房過戶到你的名下，即使你丈夫寫了贈與說明，但其在將該商品房的產權轉移之前，即該商品房的產權變更登記到你名下之前，你丈夫還是可以撤銷贈與行為。若你就此請求法院判令你丈夫繼續(xù)履行贈與的，法院將不予支持。

Q3：王律師，你好！

我和我妻子結婚已經(jīng)四年了，前段時間有朋友告訴我，我的妻子和她的上司有曖昧關系，讓我注意。后來通過了解，問題比自己想象的還嚴重。就此我和我妻子進行了溝通，她主動地承認自己與上司有不正當?shù)哪信P系，并提出離婚。為了盡快與我離婚，我妻子提出放棄一切夫妻共同財產份額中屬于她自己的部分，凈身出戶，并就此與我簽署了離婚協(xié)議書。但到了要共同前往民政局辦理離婚手續(xù)的時候，我妻子突然不同意解除婚姻關系。從一定途徑我了解到，我妻子不同意離婚的主要原因，是其上司并沒有就她離婚后，他們在一起給予她承諾。但對于我來說，妻子的行為是我不能容忍的，因此，我決定向法院提出離婚訴訟。我想問問王律師，我是否可以依據(jù)我和我妻子簽訂的離婚協(xié)議中所約定的財產分配事宜，來請求法院判令離婚并依照該協(xié)議的約定要求妻子履行凈身出戶的承諾？

求助人：孫先生

篇10

一、婚前按揭房的定性問題

離婚案件中，涉及到房產的分割，首先要先定性房子的權屬問題，房子是婚前個人財產，還是婚后共同財產？如果是個人財產那么就不存在分割問題，歸婚前所有一方，如果是婚后共同財產就應當分割。離婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么處理此類財產分割的關鍵就是對該按揭房如何認定確定它的性質問題，即應定性為婚后夫妻共同所有財產還是個人婚前所有財產的問題。針對此類財產糾紛，不同的法官出于對法律不同的理解，也就是說法官在處理此類糾紛時，個人自由裁量權的行使不同，就會得出不同的結論。

有一種觀點認為，按揭房的性質應該以房子的房產證登記的時間作為區(qū)分婚前、婚后財產的分水嶺。根據(jù)《物權法》第9條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，依照《物權法》的規(guī)定，只要按揭房的房產證的登記在婚前，該按揭房就是婚前個人財產；如按揭房的房產證在結婚后登記取得，那么該按揭房產就是夫妻婚后共同財產，離婚時可以分割。

有另一種觀點認為，婚前按揭房應以房屋買賣合同訂立時間并結合首付款交付的時間來劃分其房屋產權性質，進而確定按揭房是婚前個人財產和婚后共同財產。如果按揭房的買賣合同在夫妻雙方結婚前簽訂而且首付款也是在夫妻雙方結婚前交付的，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，該房屋買賣合同已經(jīng)生效。按照《合同法》規(guī)定的合同權利義務應當由簽訂合同的主體來承受，所以，該按揭房應為交夫妻雙方結婚前首付一方的婚前個人財產。依照這種觀點，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同并交付了首付款的，房屋產權證登記在首付方名下的，無論房產證的取得在婚前還是婚后獲得，均認為是夫妻關系中婚前首付方的婚前個人財產。

另還有第三種情況：夫妻婚前一方簽訂商品房買賣合同，但是結婚后夫妻雙方共同支付首付及共同貸，房屋的產權證也是夫妻結婚后登記取得。此類按揭房在實際生活中我認為，雖然商品房買賣合同簽訂是在雙方婚前，即原因行為是在婚前，但是商品按揭房買賣合同的履行即交付首付和還貸均是在夫妻雙方結婚后。也就是說，次按揭房是用夫妻共同財產來交的首付和還貸，且實際情況也是夫妻雙方共同履行了商品房買賣合同中買受人的義務。因此，此類按揭房不論產權證的取得是在婚后還是在婚后，都應當認定為夫妻財產，離婚分割是按照夫妻共有財產進行分割。同時，按揭貸款也應當作為夫妻共同債務，進行明確由誰承擔。一般此類情況下，該按揭房認定為夫妻共同財產是無爭議的。

對于有爭議的前兩種觀點，筆者同意第一種觀點。在我國，擔保法和相關的民事法規(guī)沒有對按揭房的房產性質做出明確的規(guī)定，其本質認為是抵押貸款合同。不動產權即房屋產權證書是權利人（即房屋所有權人）享有該不動產物權即該房子的對外宣布及公示，也包括夫妻雙方的關系。筆者認為，在離婚訴訟中，財產分割雖在夫妻之間進行，但分割的是夫妻共同財產。按照我國《婚姻法》的規(guī)定，應是夫妻二人結婚登記后，雙方合法取得財產。因此，對于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋產權登記應歸為夫妻共同財產。

在婚姻案件中遵守登記生效主義，以權屬登記時間來判別財產性質，既符合《婚姻法》的規(guī)定，也符合《物權法》的基本精神。因此，筆者比較贊同第一種觀點。但也有人擔心按揭房一方完全沒有出錢卻僅因為結婚登記就成為房屋共有人，若以后離婚還須分到房產的一半，這樣會不公平。筆者不這樣認為，房屋產權對于普通公民來講，是財產中最重大的財產，是家里最值錢的物品，也許是幾代人的心血，若婚前首付一方在意自己的財產，注意保護自己權利，就會積極地在婚姻登記前辦理好房屋的產權登記。或者婚姻登記時沒辦好權屬登記，也可以結婚時進行夫妻財產約定。若首付一方，不積極行使自己該權利，就是對該房屋產權婚后共有的默認。但是，為了保護公民經(jīng)濟的安全，維護市場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，結合我國《婚姻法》的立法精神，對按揭房婚后登記產權，婚前首付的那部分金錢，應從夫妻共有價值中劃分出來，首付的金錢應視為婚前首付個人一方的婚前財產。

二、婚前按揭房產的增值部分實際生活中應如何解決

房價市場在我國，一直是上升趨勢，只是多少問題，一般的離婚案件中，若涉及離婚時分割房屋價值的糾紛，一般情況下，離婚時房屋價格跟最初購房時價格相比一般都有所上漲。因此，夫妻雙方離婚時，婚前爭議的按揭房都存在不同程度的增值情況，我國房屋增值的原因很多，如有的增值是對房屋進行了豪華裝修、修繕使其增值；有的增值是由于市場房子緊缺，房子的剛性需求，導致房價不斷上漲等原因所致。有的房子增值是因在學區(qū)好地段等原因導致增值等。筆者認為，關于離婚時，夫妻雙方就一方在婚前貸款購買房屋的增值部分如何處理糾紛，應該按照當事人對房屋增值所做貢獻大小、不同應做出不同處理。

如果夫妻雙方結婚后共同對房屋進行精心裝修、修繕而使婚前房屋價值有所增加的，依據(jù)我國民法及物權法理論的相關規(guī)定，應認為是物的添附，添附之物應該歸屬于不動產的所有權人，但不動產所有人應把因添附而增值的部分給對方也就是夫妻另一方一定的經(jīng)濟補償，只有這樣才符合我國民法通則的規(guī)定。因此，離婚時，婚前按揭房所有權人即房產證登記人，應該把添附增加的價值部分折價補償給離婚時的有房產糾紛的夫妻雙方另一方一半的經(jīng)濟補償。

由于房屋市場商家的炒房，以及由于通脹通縮、房地產市場行情的變化等因素，形成購買按揭房時的合同價格往往和離婚時的房屋市場價格有較大的差別。一般來講，大部分情況都是離婚時按揭房屋價格高于購買時價格很多。針對該增值如何定性、處理是此類案件爭議的焦點，但是現(xiàn)行婚姻法及其司法解釋并沒有做出明確規(guī)定。筆者認為，對于婚前按揭房屋并在婚前已經(jīng)取得房產證產權登記的，是一方的婚前個人財產。因此，在離婚時按揭房漲價升值時，其升值部分也應屬于夫妻一方婚前個人財產的升值；如果婚后按揭房屋的市場價格下跌，也不視為夫妻共同財產的減少。也就是說，婚前辦理房產登記且在一方名下按揭房產，因其增值或下跌不屬于夫妻共同財產的變化，不存在增值部分的分割爭議。但對于婚前辦理按揭，婚后辦理房屋產權登記的認定為是夫妻共同財產，隨著房產市場行情的變化，無論是漲還是跌，都是夫妻共同財產的變化。其增值或下跌部分都是夫妻財產的共同變化，不影響其權利歸屬，但是離婚時有權要求分割增值部分。

現(xiàn)實生活中，其實房屋增值并非房屋實際增值，大多是房價波動、物價上漲、炒房原因導致，是一種虛擬的增值，在房子所有權沒有變動即房子沒有進行實際買賣的情況下，婚前按揭房的增值部分一直處于一種虛擬不存在的狀態(tài)，因為房屋產權沒有變動就沒有帶來實際上的房屋價值增值。因而對于婚前按揭房婚后辦理產權登記的，在離婚時，進行財產分割，增值部分應按市場價格，減去折舊部分，酌情考慮其增值是因婚前按揭方首付而購買房屋的前提下產生，給沒有占有房屋的另一方一定的適當?shù)慕?jīng)濟補償。

三、婚姻關系存續(xù)期間歸還貸款的性質及分割

根據(jù)我國《物權法》的規(guī)定，對于夫妻雙方一方婚前按揭房并在婚前辦理房屋產權登記的，視為夫妻雙方中一方結婚前個人所有財產。夫妻雙方中婚前按揭并且屬于個人所有的一方，即婚前取得房屋所有權一方，為了個人貸款而將其按揭房的產權權益抵押給銀行，房屋個人所有權的一方跟銀行之間形成法律上債權債務關系，此債權債務關系是夫妻一方在婚姻登記之前與銀行之間發(fā)生的抵押合同關系，因此該債務應屬于按揭房所有人一方婚前的個人債務。因而，貸款銀行也只能向特定的債務人即按揭房屋所有權一方主張自己的債權權利，而不能向務人結婚后的配偶主張其債權權利。因此，針對此類按揭房還貸款情況，應認定為實際上是以夫妻共同財產償還了按揭房房產所有人一方的婚前個人債務，因為還銀行的貸款而在夫妻之間產生了民法上的債權債務關系。所以，在夫妻雙方離婚時，婚前按揭房所有權人一方應當予以返還夫妻關系存續(xù)期間共同償還貸款的配偶一方已支付的房款。離婚后沒有償還的按揭債務仍為房屋所有人個人債務。考慮到在婚姻關系存續(xù)期間，以夫妻共同財產償還一方的婚前個人所負按揭貸款債務，是基于雙方存在婚姻關系的基礎上，無償幫助另一方償還婚前個人債務。因此，夫妻離婚時，如果只是簡單地返還已經(jīng)歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑢Ψ蚱蘖硪环矫黠@的有些不公平，還應當償還其利息，才能符合我國《物權法》的基本精神。

參考文獻：

[1] 宋安成.夫妻房產共有與否的認定及法理分析――從《婚姻法》解釋三相關規(guī)定談起[J].中國房地產，2011，（10）.

[2] 劉俊海，尹紅強.《婚姻法解釋（三）》體現(xiàn)若干制度創(chuàng)新[N].人民法院報，2011-08-19.

篇11

婚姻法是私法，婚姻關系為私法法律關系。人們可以通過各種方式，妥當?shù)匕才抛约旱纳睢．斒氯丝梢赃x擇、處分自己的私權利。可以選擇婚姻中的財產(包括房產)為一方或另一方購置，也可以選擇共同出資購置。可以選擇雖一方購置但通過明示的方式確定為夫妻共有，或者通過贈與的方式為另一方所有。這一立法意旨在“婚姻法解釋三”第十條體現(xiàn)得更加明顯。對于一方婚前按揭的房產，原則上雙方協(xié)商。而在協(xié)商無果，達不成協(xié)議的情形下，“誰按揭，房產歸誰”。試圖調控或改變具有深厚底蘊的社會傳統(tǒng)，法律恐怕力有未逮。美國的“禁酒令”，北京“禁放煙花爆竹”的地方性法規(guī)的未成就預期立法效果，即是明證。“唯有進入社會生活的規(guī)范，才是活的規(guī)范”，“法律規(guī)則至少被人普遍地承認并加以遵行，它們才創(chuàng)造團體的秩序”［3］，法律規(guī)定不可能輕而易舉地改變生活的邏輯。“在當代以及任何其他時代，法的發(fā)展重心既不在于立法，也不在于法學或司法判決，而在于社會本身。”［3］現(xiàn)實中已經(jīng)看見，另一方要求在房產證上加自己的名字，房產“共名”將會成為一種趨勢。甚或可能出現(xiàn)以房產“共名”作為雙方婚姻成立的一個條件。作為一種規(guī)避，現(xiàn)實婚姻中的彩禮轉移到婚房上去了。以前是要房子，現(xiàn)在改要彩禮，而且要求漲彩禮的標準。女方要那么多彩禮其實也是買房子，只不過是用自己的名字，或者加上自己的名字。多元方式解決婚房在一定程度上會成為趨勢。“婚姻法解釋三”在房產權屬上把所有權與出資聯(lián)系在一起，這在一定程度上可能改變男方提供住房，女方準備生活用品的基本格局。盡管，從夫居仍然是多數(shù)人的婚居方式，女方購置房產作為婚房，數(shù)量還不是很大。而且，在短期內，預計也不會很大。在“婚姻法解釋三”對房產權屬作了明確的界分之后，一個可能的趨向是:對于一些經(jīng)濟條件較好的女方也會考慮到購置房產，或者雙方共同承擔首付，甚至女性承擔更多。也可能先租房，經(jīng)濟能力許可時再購房。女性可能更多地走出家庭。傳統(tǒng)意義上的女性婚后操勞家務、贍養(yǎng)父母、撫育孩子，男方在家庭勞動中付出較少，這可能也是性別角色的一種必然。然而，財產過分清晰化的一個結果，則是女方要更多地考慮自己的未來。“在現(xiàn)實生活中，夫妻雙方共同生活多年之后，承擔家務勞動較多的一方，其職業(yè)發(fā)展和其他方面可能會受到較大的牽制，經(jīng)濟基礎和謀生能力相對較弱;而配偶他方則基于對方的奉獻和犧牲而獲得較大的利益，如學業(yè)的進步、事業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟地位的提高。”［4］一種假設是:這種與生理或心理相適應的家庭分工，可能會因此而有所改變。

“婚姻法解釋三”房產權屬條款的真正使命

1．家庭糾紛案件呈逐年增多，離婚率不斷攀升。我國第一代獨生子女開始進入婚姻期，而隨著逐步加快的城市化進程，社會聚合力的弱化，婚姻觀念的變化，離婚程序的簡化等，離婚率的持續(xù)上升成為中國離婚狀況發(fā)展的大勢。在眾多離婚者中，年輕人所占的比率越來越大。而且，婚姻不穩(wěn)定，持續(xù)時間較短，有些結婚僅一年左右。閃結閃離的情況增多。民政部2010年社會服務發(fā)展統(tǒng)計報告顯示:2006年粗離婚率為1．46‰，比上年增加0．09個千分點。2007年粗離婚率為1．59‰，比上年增加了0．13個千分點。2008年粗離婚率為1．71‰，比上年增加0．12個千分點。2009年粗離婚率為1．85‰，比上年增加0．14個千分點。2010年粗離婚率為2．0‰，比上年增加0．15個千分點。從近五年情況看，離婚人數(shù)逐年上升，年平均增幅為7．0%［5］。2．離婚財產糾紛的主要指向是房產，高房價是“婚姻法解釋三”出臺的另一個重要原因之一。自1998年以來，尤其是2003年至2008年的6年間，我國商品住宅銷售價格指數(shù)呈快速上漲態(tài)勢。同比指數(shù)分別為104．8%，109．7%，107．6%，105．5%，107．6%，106．5%。2009年房價指數(shù)回落為101．5%，2010年房價同比指數(shù)卻高為110%［6］。尤其在一線城市，房價與人均收入比遠不協(xié)調，畸高房價已經(jīng)成為婚姻不能承受之重。許多人一輩子就圍繞一套房子在轉，或者說買一套房成為一生的追求。由于子女的經(jīng)濟條件有限，很多父母往往可能傾其畢生的積蓄為自己的子女購買了婚房。不難理解，婚姻中房產的出資者理所當然擔心因可能的離異而使其房產流失一半。3．離婚案件中的房產分割，不同程度存在“同案不同判”現(xiàn)象。案件的基本情況、司法中不同標準或習慣，法官的素質，沒有努力追求案件處理結果確定性義務等，都可能成為“同案不同判”的重要原因。但不可忽視的一個重要方面是相關法律規(guī)定的不明確，操作性不強，或者根本不具備操作性。“同案不同判”無疑會導致司法不確定，有損司法權威，影響司法公信力。“婚姻法解釋三”有關房產權屬的規(guī)定，尤其是第十條關于婚前購置房產的權屬分配，為法院離婚中的房產糾紛提供了可操作性的法律依據(jù)，有益于規(guī)范、統(tǒng)一司法裁斷，保障司法公正。4．“婚姻法解釋三”還有著著眼未來，有一定的前瞻性的考慮，意圖適應市場化或國際化情勢下婚姻的可能發(fā)展。因為，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，自由、平等理念的傳播與接納，權利意識尤其是物權理念的提升與強化將成為不可避免。而且，事實上，對于已經(jīng)接受了“婚前財產公證”“夫妻AA制”人們而言，“婚姻法解釋三”第七條、第十條是他們樂于接受的。“婚姻法解釋三”對房產權屬的配置無非是財產AA制在房產上的一個具體體現(xiàn)而已。

篇12

求助人：小岑

A：小岑，你好！

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分，離婚時應根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

依據(jù)上述規(guī)定，夫妻離婚對于雙方財產的分割，一般而言，有約定從約定，也就是說，夫妻雙方就夫妻共同財產或是夫妻一方的財產分割或補償有約定的，按照彼此已達成的約定辦理。若小岑你同意你妻子的要求，給予上述房產所對應市場價格的一半作為對她的補償，這不違反法律的規(guī)定。

但若雙方協(xié)議不成，訴至法院的話，就當前的司法實踐而言，人民法院一般將該房產判歸房產的產權登記一方也就是小岑的名下，對于尚未歸還的貸款也應由作為產權登記一方的小岑獨自承擔。

根據(jù)小岑的介紹，婚后該房屋的貸款仍由小岑支付，但根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，在夫妻雙方未對夫妻共同財產有所約定的前提下，仍屬于以夫妻共同財產還貸。

離婚時由產權登記一方的小岑對妻子進行補償。法院補償?shù)臉藴室话銥椋阂噪p方婚后共同還貸支付的款項及該部分貸款所相對應該房產的增值部分為限，并根據(jù)照顧子女和女方權益的原則按一定比例進行劃分。

其次，關于婚前購房，且房屋的產權僅為購房人的前提下，只要婚姻存續(xù)八年，就自動轉成夫妻共同財產的問題，也經(jīng)常有人向我咨詢。根據(jù)《婚姻法解釋一》第十九條的規(guī)定，夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。由此可見，除夫妻雙方對該財產有約定外，夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系延續(xù)時間的長短轉化為夫妻共同財產。因此，上述說法是不正確的。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經(jīng)濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業(yè)務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

我的兒子和兒媳婦于2010年3月登記結婚，婚后與我和老伴同住，但由于我們與兒子兒媳的生活習慣不同，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾。現(xiàn)在我和親家商量，同意共同出資給孩子們買一套房，讓他們小夫妻倆獨立生活。但對方要求在產證上只寫我兒媳婦一個人的名字，我想咨詢一下，像這種情況，該房產是屬于他們小兩口的夫妻共同財產，還是我兒媳婦的個人財產？謝謝。

求助人： 徐先生

A：徐老先生，你好。

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第七條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

依據(jù)上述規(guī)定，若婚后由你的親家一方出資為你兒媳婦購買房屋，且產權登記在你兒媳婦名下的，視為你親家對于你兒媳婦一方的贈與，該房產應認定為你兒媳婦的個人財產。

但若按照您的介紹，是由你們兩家老人共同出資購買房屋的，除你們兩家對該房產有約定（例如，該房產確定歸誰所有）外，該房產無論登記在你兒子名下還是你兒媳婦名下，該房產均可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

但為了避免日后不必要的矛盾和糾紛，本律師建議徐老先生在支付購房款時，最好用銀行轉賬的方式，并保留相應的轉賬憑證、收條等能證明由您支付購房款的付款憑證。

Q3：王律師，您好！

我和我丈夫婚后買了一套房，并對外出租，該房屋的權利人僅寫了我丈夫一個人的名字。但他未經(jīng)我允許擅自將該房屋賣予他人，并已經(jīng)辦理了產權登記過戶手續(xù)，我想咨詢一下，我能否撤銷他們的房屋買賣合同，追回該房屋？

求助人：李女士

A：李女士，你好！

根據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

依據(jù)上述規(guī)定，若該購房人并不知道該房屋是你和你丈夫的共同財產，且已經(jīng)支付了該房產合理的對價并辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，你再向法院主張追回該房屋，人民法院將不予支持。但是，若你丈夫擅自處分你們共同共有房屋造成你損失的，離婚時你可以向你丈夫請求賠償，該賠償請求，法院應予支持。

此外，若你丈夫有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為，你也可以在你們婚姻關系存續(xù)期間，向人民法院提出分割夫妻共同財產的請求。

夫妻財產約定

《婚姻法》第十九條，夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。

夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

篇13

1 房屋測量的意義

房產測量是房地產管理工作的基礎。準確的進行房主的測量是保證產權合法利益的有利依據(jù)。房產測量的最主要內容就是房屋面積的測量，它不僅要為房產管理部門提供依據(jù)，還是保障房產所有者的切身利益。進行房屋面積的重要意義主要從以下幾個方面體現(xiàn)：

1.1 房產面積測量可以維護房產所有者合法權益的重要依據(jù)。房屋面積的測量經(jīng)過相關部分的確認，并體現(xiàn)在房屋所有權證件上，就具備了一定的法律效力，任何單位與個人涉及到房產糾紛之類的相關問題時，都要以房產證件上記錄的房屋面積為依據(jù)。

1.2 房產測量是進行城市建設與城市規(guī)劃的重要依據(jù)。國家有關部門會從房產測量中對城市建設進行整體的分析，房屋的自然狀況與權屬情況都是進行城市建設的重要參考依據(jù)。

1.3 房產測量是防止房產開發(fā)單位進行商業(yè)欺詐的有效手段。近些年的房地產熱，著實讓房地產的開發(fā)商們大賺了一筆，但是，在房地產開發(fā)的過程中，受經(jīng)濟利益的趨使，房地產開發(fā)單位開發(fā)的建筑面積縮水現(xiàn)象在一定范圍內還是存在的，因此，進行房產測量也是對商品房建設、銷售的一種監(jiān)督，也是防止房產開發(fā)單位侵吞購房者利益的一種有效手段。

2 傳統(tǒng)的房屋測量的方法

2.1 房屋面積直接測量法

這個辦法是使用最為普遍的方法，也是最容易實行的方法。它是根據(jù)房屋的形狀，進行計算得出的面積。然而，在實際的測量過程中，如果房屋面積是矩形、梯形或其他規(guī)則圖形，則測量難度不大，但是，有很多房屋的地面并非規(guī)則圖形，這時就需要將其劃分成多個圖形分別計算再相加，得出最后的面積。

2.1.2 圖紙測量法

房屋的建設是根據(jù)建筑圖紙實施，因此，可以借助于圖紙進行房屋面積的測量。常用的測量方法主要有求積儀法和方格網(wǎng)法兩種。求積儀法首先是在光滑的水平圖板鋪放一張圖紙，采用求積儀測量出房屋面積大小。如果測量的面積較大，可以將圖紙分開，先單獨測量再進行合算。方格網(wǎng)法是在需要測量的圖形上面鋪蓋一層具有透明毫米小方格的紙張，之后對占據(jù)的小方格數(shù)量進行計算，根據(jù)小方格代表的實際面積，求出整個房屋圖形的面積。

2.2 數(shù)字測量方法

這種方法是先根據(jù)數(shù)字測繪技術測量出房屋的平面圖，之后根據(jù)坐標計算出房屋的實際面積。

2.3 對房屋建筑面積進行實際測量

在房屋測量中使用非常普遍的測算方法就是實地量距法以及坐標解析法，這兩種是在現(xiàn)如今測量方面精度最高的測量方法。

3 房產測量的先進技術

3.1 房產數(shù)字化測圖技術

隨著計算機技術和電子技術的發(fā)展，房產數(shù)字化技術的在房產測量中得到廣泛的應用與普及。數(shù)字化測圖技術是傳統(tǒng)測圖技術的升級，它不但具有成圖質量高，出圖速度快等優(yōu)點，而且其還具有勞動強度低，圖載信息量大等特點。數(shù)字化測圖技術已經(jīng)發(fā)展為房產測繪技術的主要技術，有效的促進了房產信息管理數(shù)字化。

數(shù)字化測圖技術是通過多種手段，對數(shù)據(jù)信息進行收集，并輸入到計算機內部，計算機的相關軟件對其數(shù)據(jù)進行整合處理，最終輸出房產圖。數(shù)字化測圖技術是以采集的房產有關數(shù)據(jù)為依據(jù)進行輸圖的，因此，房產信息的采集要房產測量工作中就變得尤其重要了。進行房產信息采集的方法主要有三種：第一種是全野外數(shù)據(jù)采集，主要是通過常用測距與測角設備，采集距離與角度等有效信息，再將這些幾何信息存入到計算機內進行房產的測量。第二種是利用原有的房產圖形文件進行信息采集，例如房產開發(fā)圖紙、房產地形圖等通過掃描儀或者是數(shù)據(jù)采集儀將這些圖形轉換為計算機數(shù)據(jù)，進行處理。第三種是利用航拍相片進行數(shù)據(jù)的采集，從航拍的圖像上進行房產信息數(shù)據(jù)的采集。

3.2 運用房產解析法測量房屋面積

房屋銷售面積測算是一個十分復雜的問題，其主要包括房屋面積測量和用地面積測量兩個部分。而房屋面積測量又包括房屋建筑面積、房屋使用面積、房屋產權面積、房屋共攤面積等幾個方面。由于房屋面積產生的經(jīng)濟糾紛是比較多的，因此，嚴謹、科學、合理的測量方法將是房屋銷售的有力保證。

解析法是測量房屋面積最常用的方法，最為簡單易行。它是根據(jù)房屋用地界址與邊界點的坐標計算出來的房屋面積。也可以使用房角點的坐標計算房屋面積。

3.3 GIS技術在房產測量中的應用

提高房產測量的效率與質量的有效措施就是使用先進的技術。GIS技術能夠在最短的時間內幫助工作人員繪制出房屋的分層分房的平面圖，并根據(jù)國家房屋規(guī)定的相關標準對房屋的總面積及共攤面積進行計算，最終得了精確的測量結果。

4 房屋面積計算有關問題

在涉及房屋面積計算的問題上，常與房屋預售登記、產權證以及購房合同中，登記的建筑面積數(shù)據(jù)不唯一而糾紛不斷。所以，要想合理得出房屋面積的計算，就要先掌握以下幾個知識。

4.1 套內使用面積

“套內使用面積”，也稱之為“使用面積”以及“實用面積”。從總的技術層面分析，它是按水平投影所得面積來進行運算的，具體計算規(guī)則按是否為住宅區(qū)別對待。

4.2 套內建筑面積

套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積三部分組成。套內墻體面積為套內占有范圍的維護或承重墻體或其他承重支撐物所占的面積，其中各套之間的分隔墻與套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻，均據(jù)水平投影面積的一半計入墻體面積，其中一般把山墻歸類為外墻所屬范圍。而套內自有墻體面積全部按水平投影面積計入套內墻體面積。對于套內陽臺建筑面積，則均按陽臺和房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中沒有封閉的陽臺以水平投影面積的一半當做建筑面積來處理；而已經(jīng)封閉的陽臺則為水平投影面積和建筑面積為一對一關系。

4.3 房屋共有建筑面積

為若干個產權業(yè)主公共擁有或集體使用的建筑面積，一般依據(jù)協(xié)議或文件對應比例匹配給每個業(yè)主。

4.4 房屋產權面積

房屋產權面積就是我們俗稱的“建筑面積”，也就是我們在居住地的房產政府機構所得到的房屋產權證上所描述的面積它為產權主根據(jù)相關法律享有的房屋所有權的房屋建筑面積。

4.5 它們之間的關系

從上面幾個都涉及到房屋面積計算概念的給出，我么就達到下面一個簡單的公式：套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面=積套內建筑面積；套內建筑面積+共有建筑面積中的分攤給本戶的面積=房屋產權面積。

4.6 問題的說明

只要我們清楚地掌握了上述幾個面積的計算，就可以防止開發(fā)商混淆視聽，打球，以大充小，做到心里有數(shù)。

5 結束語

正如我們所知道的，房屋測量及房屋面積計算有關問題與人民群眾日常息息相關，是關系到人民群眾能否安居樂業(yè)、幸福生活的的大事，所以，我們在進行測量和計算工作，一定不要出現(xiàn)哪怕是一星半點的紕漏。因為倘若因測量和計算不當或錯誤出現(xiàn)這樣、那樣的問題，必將會給房產測繪有關部門的威信帶來沖擊，也給人民群眾帶來困擾，嚴重時可能會付諸于法律。正因為如此，我們在進行房屋測量及房屋面積計算時，一定要嚴格操作、規(guī)范計算，認真履行自己的職責，才能取得企業(yè)、政府以及群眾的共同擁戴。

參考文獻：