引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種不確定因素的影響,使房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果下降,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失的可能性。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

21法律、政策環(huán)境

首先,國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策,對(duì)土地的使用和土地的開發(fā)做出一系列的規(guī)定,會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的開發(fā)。其次,政府征收的各種稅費(fèi),會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)的成交量。再次,政府還出臺(tái)了其他的政策,也影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本,使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大；國(guó)家還提高了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率,增大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。最后,政府還制定了房產(chǎn)買賣的政策,影響到了房地產(chǎn)的銷售量。

22行業(yè)和經(jīng)營(yíng)特征方面

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),具有資金投入量大、開發(fā)周期長(zhǎng)等一系列特點(diǎn),在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資建設(shè)的時(shí)候,房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃,還要購買土地、施工建設(shè)、綠化環(huán)境等,才能把已經(jīng)完工的房產(chǎn)進(jìn)行銷售,投資回報(bào)期比較長(zhǎng)。另外,房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現(xiàn)積壓,就無法獲得投資回報(bào),那么前期投入的資金也就白白浪費(fèi),給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

31建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng),就是利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù),設(shè)置一些敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo),構(gòu)建數(shù)學(xué)模型,對(duì)企業(yè)未來可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。通過構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警模型,如果一旦預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)企業(yè)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)給管理者提示,從而就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前的預(yù)測(cè)。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)這方面起步晚,缺乏相關(guān)的經(jīng)驗(yàn),因而房地產(chǎn)企業(yè)的管理者可以向我國(guó)的其他行業(yè)和國(guó)外的相同行業(yè)進(jìn)行借鑒,學(xué)習(xí)他們?cè)跇?gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)方面先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn),以此為借鑒,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。

32融資渠道多元化,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適度舉債,合理調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。在能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營(yíng)銷資金和項(xiàng)目建設(shè)資金的需求,保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能夠順利實(shí)施,這樣才有助于保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)使用傳統(tǒng)的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉(zhuǎn)流動(dòng)的資金,保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求,另一方面,除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng),吸引外部的債權(quán)人對(duì)其進(jìn)行投資,還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

33采取有效措施規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

為了有效地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)銀行貸款利率的分析,對(duì)銀行貸款利率提高可能帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)測(cè),提前做好預(yù)防工作,采取一系列有效措施,對(duì)可能存在的利率風(fēng)險(xiǎn)提前進(jìn)行防范,同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警,一旦發(fā)現(xiàn)未來可能存在利率風(fēng)險(xiǎn),可以盡早給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員發(fā)出警示信號(hào),以便房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員可以及時(shí)有效的做好防范準(zhǔn)備。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行簽訂合同的時(shí)候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因?yàn)楦?dòng)利率的合同很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響,浮動(dòng)利率隨時(shí)變動(dòng),更容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利率風(fēng)險(xiǎn)。

34加強(qiáng)資金管理,提高資金的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強(qiáng)資金的管理,認(rèn)識(shí)到資金管理的重要性,對(duì)資金的運(yùn)用要做好合適的計(jì)劃,避免鋪張浪費(fèi),避免不必要的支出,做好資金的節(jié)流,保證資金能夠用到恰當(dāng)?shù)奈恢?。另?還要對(duì)資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的控制,對(duì)資金的投資、營(yíng)運(yùn)要做好適當(dāng)?shù)陌才?這樣可以確保房地產(chǎn)企業(yè)日常活動(dòng)對(duì)資金的要求,保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規(guī)模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會(huì)影響到資金的流動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)要保證其支付水平,房地產(chǎn)企業(yè)的支付能力要得到相應(yīng)的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。

35提高房地產(chǎn)企業(yè)高管及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員的綜合素質(zhì)息息相關(guān)。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)比較高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平也不會(huì)差。相反,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及高管人員綜合素質(zhì)不高,那么該家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平可能會(huì)比較差。因而,房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學(xué)習(xí)一些基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)知識(shí),比如強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財(cái)務(wù)決策。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員要注重選拔高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),高管人員還可以組建一支優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員團(tuán)隊(duì),發(fā)揮團(tuán)隊(duì)集體的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還應(yīng)該增強(qiáng)解決實(shí)際問題的能力,不斷培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí),提高自身的職業(yè)道德。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)及高管人員還要學(xué)習(xí)工程造價(jià)、竣工結(jié)算等與房地產(chǎn)相關(guān)的理論知識(shí),這樣才能更好地維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。（2）財(cái)務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指資金從籌集、投入、運(yùn)營(yíng)、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程。

1.1.2 內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類。

在此活動(dòng)過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財(cái)務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時(shí)間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中的收入、成本、經(jīng)營(yíng)管理水平等;收益分配過程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)叫分為收支性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)某時(shí)段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。投入資金不足會(huì)破壞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)形成流動(dòng)比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要指經(jīng)營(yíng)管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要有銷售風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

(4)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)來說，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對(duì)被動(dòng)地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險(xiǎn)。

2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

2.1 確立財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。

2.2 結(jié)合實(shí)際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等策略防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.3.1 籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，管理措施失當(dāng)會(huì)使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于借入資金而言，企業(yè)在取得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，實(shí)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動(dòng)取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項(xiàng)目；二是投資證券市場(chǎng)；三是投資商貿(mào)活動(dòng)。在決策中要追求收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險(xiǎn)中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會(huì)成本（常用有價(jià)證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對(duì)于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級(jí)并評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對(duì)象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個(gè)方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國(guó)外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報(bào)警度

分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對(duì)應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗(yàn)分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報(bào)來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對(duì)此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對(duì)具體的情況做出具體分析，及時(shí)采取措施對(duì)其加以控制、排除，以免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長(zhǎng)能力的四個(gè)模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因?yàn)橛芰κ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本目標(biāo)，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營(yíng)就沒有意義，當(dāng)然存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 喻輝, 余珍. 論財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)危機(jī)的關(guān)系[J]. 商場(chǎng)現(xiàn)代化, 2009, (01) :330

[2] 劉麗, 張金貴. 試論公立醫(yī)院財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制[J]. 衛(wèi)生軟科學(xué), 2009, (01) :42-43

篇3

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場(chǎng)分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報(bào)分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動(dòng)后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國(guó)家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最初的購買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會(huì)因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)；在融資結(jié)構(gòu)方面，對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會(huì)有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營(yíng)管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金成本控制的意識(shí)薄弱，對(duì)資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對(duì)資金運(yùn)營(yíng)管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)核算上，對(duì)實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理

（1）做好項(xiàng)目投資的可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目前，首先要設(shè)立專門的項(xiàng)目可行性研究小組，對(duì)項(xiàng)目所在的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效的調(diào)研和分析，對(duì)項(xiàng)目全周期的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分的研究和論證，從而避免投資決策的盲目性，有效預(yù)測(cè)和防范可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)存在的不確定性較多，因此企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中要注意盡量縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，避免開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)外在宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期，加快資金周轉(zhuǎn)。

（2）合理安排投資組合規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，順應(yīng)市場(chǎng)需求，對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行組合開發(fā)，如合理分配商業(yè)、辦公和住宅產(chǎn)品的比例，針對(duì)不同的消費(fèi)群體合理安排戶型布局，避免單一樓盤或產(chǎn)品的滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失；在項(xiàng)目投資上，由于資金占用量大，可與其他企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性管控

（1）優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

企業(yè)良好的資金結(jié)構(gòu)對(duì)整個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)行以及發(fā)展壯大有著非常重要的作用，也是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層進(jìn)行籌資決策的重要參考。對(duì)于負(fù)債資金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在科學(xué)預(yù)測(cè)自身資金實(shí)力、償債能力的基礎(chǔ)上控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)等償債能力指標(biāo)進(jìn)行有效的控制；另一方面負(fù)債結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對(duì)流動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有效控制，保障企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來償還相應(yīng)的負(fù)債，確保企業(yè)的償債能力。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據(jù)企業(yè)的資金特點(diǎn)選擇不同的籌資渠道，既要發(fā)揮銀行貸款等傳統(tǒng)籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）加強(qiáng)資金流動(dòng)性管控

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，整個(gè)周期的資金鏈條供應(yīng)均會(huì)存在問題，因而必須意識(shí)到資金流動(dòng)性存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)面臨資金困境。企業(yè)的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)等。

對(duì)于現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)測(cè)算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，將企業(yè)的資金庫存控制在合理的范圍內(nèi)，提高企業(yè)的支付能力，確保項(xiàng)目建設(shè)及新增項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。

對(duì)于應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將應(yīng)收賬款回收作為重點(diǎn)工作，加快資金回籠，確保資金能夠持續(xù)有效供應(yīng)；企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)部門應(yīng)從房源認(rèn)購開始，依據(jù)預(yù)售合同的付款節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效的跟蹤、催收，并按照應(yīng)收賬款的時(shí)間及金額進(jìn)行分類處理，對(duì)逾期收款重點(diǎn)分析，逐套解決應(yīng)收賬款。

3.全周期的財(cái)務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)開發(fā)周期為著眼點(diǎn)，從初始資金的籌集、投資、運(yùn)營(yíng)到經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配，對(duì)全周期的資金活動(dòng)進(jìn)行合理統(tǒng)籌、科學(xué)安排。首先，在項(xiàng)目預(yù)算方面，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)一級(jí)計(jì)劃的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，如前期的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售經(jīng)營(yíng)、稅務(wù)清算等內(nèi)容來編制項(xiàng)目開發(fā)的全周期預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目的成本費(fèi)用按照開發(fā)節(jié)奏合理匹配收支情況，并監(jiān)督各相關(guān)部門認(rèn)真執(zhí)行；其次，在資金預(yù)算方面，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的具體運(yùn)行情況，對(duì)資金的需求和使用進(jìn)行全面的規(guī)劃，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并通過定期考評(píng)的方式對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面的約束，充分發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)督和預(yù)警作用。

4.完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管理水平。

篇4

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)主要是事前準(zhǔn)備活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動(dòng)籌集資金，進(jìn)而開展房地產(chǎn)的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售、再投資、再生產(chǎn)的循環(huán)過程。房地產(chǎn)的籌資活動(dòng)是企業(yè)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的起點(diǎn)，籌得足夠多的資金，然后進(jìn)行資金的運(yùn)營(yíng)。然而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)籌集資金的方式多樣化，同時(shí)就會(huì)有不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如籌資方式不當(dāng)、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理等都可能造成資金浪費(fèi)，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)

由于不確定因素，可能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和償債能力，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資環(huán)境的復(fù)雜性，投資過程中會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)。例如投資項(xiàng)目的滯后性，無法與時(shí)代接軌；投資項(xiàng)目大小的選擇無法適應(yīng)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有的企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，可能會(huì)造成企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在完成前面的籌資活動(dòng)與投資活動(dòng)后，接下來的工作就是資金回收。俗語說“有付出就會(huì)有回報(bào)”，這同樣適于房地產(chǎn)企業(yè)。資金在回收過程中，不論是從時(shí)間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督、規(guī)定的影響，同時(shí)受國(guó)家財(cái)政金融利率政策的影響等。企業(yè)的管理水平也與資金回收有著密切的聯(lián)系。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過上述系列過程后，獲得了收益，會(huì)面臨收益如何分配的問題。在如何分配收益問題上，我們又面對(duì)留存收益和分配股息如何分配的問題。是用更多的資金去重新投資，擴(kuò)大規(guī)模，還是在現(xiàn)有的規(guī)模上穩(wěn)定發(fā)展，分給股東更多的利益，不同的選擇會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金鏈至關(guān)重要，收益分配的好壞會(huì)直接影響投資者的積極性，影響企業(yè)的外在形象，可能會(huì)降低企業(yè)信譽(yù)。

二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理、建立預(yù)警防范體系

（一）加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過兩種途徑進(jìn)行籌資，一是增發(fā)股票，擴(kuò)大規(guī)模，即所有者投資。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)可以利用上一循環(huán)的留存收益進(jìn)行第二次投資。二是從外界借入資金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產(chǎn)證券化等途徑最大效益的利用資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利益最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）重視投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，既要大膽迎接挑戰(zhàn)，又要謹(jǐn)慎對(duì)待投資風(fēng)險(xiǎn)，盡最大的努力降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要充分掌握市場(chǎng)需求，土地信息，經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)利率等各方面的信息，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資的最大效益、風(fēng)險(xiǎn)最小、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

（三）完善現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在實(shí)踐上的上下不一致就會(huì)造成一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)成本、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應(yīng)的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，加大現(xiàn)金的流動(dòng)比率，使企業(yè)能有更多的運(yùn)營(yíng)資金進(jìn)行企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高收益分配風(fēng)險(xiǎn)的管理

留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯(lián)系，相互制約，此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)權(quán)衡兩者的關(guān)系與企業(yè)的實(shí)際情況，合理分配。企業(yè)如果處于快速發(fā)展的狀態(tài)，需要投入更多的資金擴(kuò)大規(guī)模，這就需要更多的留存收益進(jìn)行二次投資。企業(yè)如果利率過高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)。

（五）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，進(jìn)行預(yù)警和分析

任何預(yù)測(cè)都是以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，企業(yè)應(yīng)該注重財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的搜集整理，并進(jìn)行相應(yīng)分析，綜合考慮各種因素建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期指標(biāo)、短期指標(biāo)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)等的分析對(duì)比，構(gòu)建一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達(dá)到財(cái)務(wù)預(yù)警的作用。在建立預(yù)警體系的基礎(chǔ)上，要進(jìn)行深入分析，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

（六）樹立正確的成長(zhǎng)觀念，堅(jiān)持原則

面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的各種誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正視房地產(chǎn)企業(yè)中的“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)等，不能盲目擴(kuò)大規(guī)模，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展。追求質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)信譽(yù)，堅(jiān)持自己的原則，努力在大趨勢(shì)下穩(wěn)步發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性與風(fēng)險(xiǎn)性，積極采取防范措施，分散風(fēng)險(xiǎn)、順勢(shì)改革、打好基礎(chǔ)。從根本做起，從小事做起，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、經(jīng)濟(jì)、高速發(fā)展。

三、結(jié)論

綜上，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時(shí)代步伐，不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求，針對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀做出正確的分析，并提出相應(yīng)的政策。正確對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)，尋找適于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理政策。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中高效、全面的完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范系統(tǒng)與制定相應(yīng)的預(yù)警措施，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高速、穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的理論意義。

參考文獻(xiàn)：

篇5

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場(chǎng)上存在的很多中小企業(yè)又使得市場(chǎng)集中度過低，不能有效的配置市場(chǎng)資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會(huì)加大整個(gè)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究和分析，并從中尋找出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，來達(dá)到完善整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的目的。

1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

1.1狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我們一般將狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稱作籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是由企業(yè)的負(fù)債所導(dǎo)致的，具體來說就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負(fù)債，從而使得企業(yè)未來的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)不存在負(fù)債，它的財(cái)務(wù)狀況相對(duì)就比較穩(wěn)定，因此我們可以說企業(yè)不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)通過貨幣化來表現(xiàn)出來，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中面臨著各種財(cái)務(wù)損失的可能性，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的影響。因此我們一般認(rèn)為廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，這也更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際狀況。因此綜上所述，本文認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在著巨大的不確定性，從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)損失的可能。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。

2.1政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價(jià)格政策、環(huán)護(hù)政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，影響其進(jìn)一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個(gè)周期很長(zhǎng)的過程，在這個(gè)過程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動(dòng)，而對(duì)于很多中小企業(yè)來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，很容易成為國(guó)家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國(guó)五條”。2011年1月26日，我國(guó)政府又出臺(tái)了“國(guó)八條”，緊接著的是“新國(guó)八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價(jià)。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認(rèn)為這種風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國(guó)家支持的項(xiàng)目進(jìn)行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過長(zhǎng)，比如可以投資國(guó)家保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。

2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)則指的是一個(gè)社會(huì)的人文、社會(huì)、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財(cái)務(wù)損失的可能。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會(huì)問題，從而產(chǎn)生了極大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中，違背了城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，損害了廣大人民的利益，這些項(xiàng)目會(huì)很容易受到大多數(shù)人的反對(duì)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大投資，將項(xiàng)目投資到不同區(qū)域時(shí)，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中面臨著極大地社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。例如，昆明市在城市化擴(kuò)張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜砹藰O大的影響，導(dǎo)致后來的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。

2.3籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營(yíng)、開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時(shí)供應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，給開發(fā)商帶來財(cái)務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個(gè)環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運(yùn)營(yíng)下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來無法估計(jì)的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)一般都會(huì)向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時(shí)，就會(huì)存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商接下來的運(yùn)作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時(shí)處理這個(gè)問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目資不抵債，最后經(jīng)營(yíng)失敗，出現(xiàn)巨大財(cái)務(wù)損失。在當(dāng)前開放的市場(chǎng)環(huán)境下，如何通過風(fēng)險(xiǎn)最低、費(fèi)用最少的方式籌到資金成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡(jiǎn)單，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.4投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)一般指的是在房地產(chǎn)商在進(jìn)行投資過程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達(dá)到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場(chǎng)都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達(dá)不到預(yù)期收益，因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的投資風(fēng)險(xiǎn)狀況。

2.5資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)銷售過程中，企業(yè)難以短時(shí)間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項(xiàng)目上，并給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來利潤(rùn)，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會(huì)使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來極大的負(fù)擔(dān)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)一方面會(huì)受到國(guó)家宏觀政策和財(cái)政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團(tuán)隊(duì)

不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個(gè)企業(yè)的成功都離不開一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)趨于下降，在這種環(huán)境下，一個(gè)企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團(tuán)隊(duì)，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制

房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對(duì)成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目前，一定要做好可行性分析、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營(yíng)過程，都要嚴(yán)格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強(qiáng)對(duì)原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價(jià)意思，實(shí)行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費(fèi)用從而達(dá)到控制成本的目的。

3.3善于利用市場(chǎng)機(jī)遇

雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進(jìn)程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國(guó)居民的財(cái)富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機(jī)會(huì)，充分利用市場(chǎng)環(huán)境，爭(zhēng)取進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

3.4提高資金使用效率

減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營(yíng)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實(shí)現(xiàn)間接融資，動(dòng)態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹(jǐn)慎估計(jì)壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)投資模式，促進(jìn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過這些措施來保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展。

4對(duì)未來的展望

從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，我國(guó)人均GDP超過2000美元、城市化進(jìn)程的加深、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表明未來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿?，雖然近期我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程，短期內(nèi)的市場(chǎng)低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型付出代價(jià)，但同時(shí)我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷背后的機(jī)遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會(huì)產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道也會(huì)呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資方向而言，保障性住房將是一個(gè)非常重要的項(xiàng)目，結(jié)合當(dāng)下我國(guó)國(guó)情，我國(guó)的房地產(chǎn)政策不可避免將會(huì)向保障性住房?jī)A斜，保障性住房將成為我國(guó)多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會(huì)主要通過土地、稅收和信貸政策實(shí)現(xiàn)，未來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會(huì)更多的涉及保障性住房方面。

總而言之，在當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營(yíng)理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識(shí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力，總之，一個(gè)完善的財(cái)務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。

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篇6

房地產(chǎn)作為人們進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，與人們的生活息息相關(guān)，在社會(huì)發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到西方發(fā)達(dá)國(guó)家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便是其中較為重要的一個(gè)。如何加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

二　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論綜述

1．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

所謂風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)未來預(yù)期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的種種財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營(yíng)時(shí)期內(nèi)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般具有不確定性、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避性以及預(yù)測(cè)決策性等特點(diǎn)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會(huì)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因通常有以下幾點(diǎn)：一是預(yù)期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中債務(wù)資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會(huì)使得預(yù)期收益有很大的不確定性，因此，一旦實(shí)際收益嚴(yán)重偏離預(yù)期值，企業(yè)將會(huì)面臨巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。二是市場(chǎng)利率的影響。市場(chǎng)利率是會(huì)經(jīng)常波動(dòng)的，而對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)來說，企業(yè)負(fù)債比例高，一旦市場(chǎng)利率上升，企業(yè)將會(huì)面臨更多的負(fù)債利息，除此之外，市場(chǎng)利率上升還會(huì)降低消費(fèi)者的購房欲望，嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致市場(chǎng)低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有嚴(yán)格的質(zhì)量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預(yù)算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)債的比例過高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴(yán)格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴(yán)謹(jǐn)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)較重。

三　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中主要存在以下問題：一是負(fù)債比重高，不能形成合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般規(guī)模較大，需要強(qiáng)大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)時(shí)往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應(yīng)收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機(jī)構(gòu)尋求大量貸款，使得企業(yè)負(fù)債加重，進(jìn)而加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)管理中，負(fù)債的提高會(huì)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，從而使得企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債比率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了歷史的最高點(diǎn)。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負(fù)債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會(huì)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。二是對(duì)日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，存貨和應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對(duì)較低。當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也僅僅是進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算，缺乏有效的成本預(yù)算和資金管理，不能對(duì)應(yīng)收賬款及時(shí)回收，從而導(dǎo)致企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的資金保障，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。三是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的事前調(diào)查準(zhǔn)備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認(rèn)為只要有項(xiàng)目可做就可以進(jìn)行投資，缺乏對(duì)項(xiàng)目的事前調(diào)查以及有效的財(cái)務(wù)分析工作，導(dǎo)致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對(duì)于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)意識(shí)，從而導(dǎo)致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

四　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施具體有以下幾個(gè)方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開辟多種融資方式，降低企業(yè)對(duì)銀行貸款融資的依賴性，應(yīng)從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過適當(dāng)擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模進(jìn)行融資，合理控制股權(quán)和債務(wù)的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度分批注入資金，而不是一次性注入從而導(dǎo)致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進(jìn)行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長(zhǎng)，如果款項(xiàng)不能夠及時(shí)收回容易導(dǎo)致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應(yīng)，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)男庞闷谙藜涌鞈?yīng)收賬款的回收，對(duì)于逾期尚未支付的款項(xiàng)應(yīng)多及利息，進(jìn)而督促款項(xiàng)的收回，保持資金的流動(dòng)性。做好投資的事前準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目的開發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉(zhuǎn)速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的分析并且做出預(yù)期的評(píng)價(jià)，同時(shí)對(duì)于不確定因素的影響做好充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。完善內(nèi)部管理，加強(qiáng)企業(yè)合作。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預(yù)算體系，保證財(cái)務(wù)管理的有效性，加強(qiáng)內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作用。其次，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，做好項(xiàng)目的評(píng)估和成本預(yù)算，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對(duì)于企業(yè)之間要加強(qiáng)交流和學(xué)習(xí)，鞏固企業(yè)間的合作，從而達(dá)到雙贏的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，這既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。

參考文獻(xiàn)

篇7

2011年下半年以來，國(guó)家為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)如：提高銀行存款準(zhǔn)備金率、居民限購政策、房產(chǎn)稅政策、提高一手房的首付比率等。在這一系列嚴(yán)厲的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)。北京住建委報(bào)告顯示：北京市有473家房產(chǎn)企業(yè)不能申請(qǐng)延續(xù)工商執(zhí)照注銷。武漢房管局報(bào)告顯示：武漢在冊(cè)的房產(chǎn)開業(yè)企業(yè)減少近15.4%。四川省建設(shè)廳報(bào)告顯示：四川共有423家房產(chǎn)企業(yè)不能辦理延續(xù)手續(xù)注銷開發(fā)資質(zhì)。從2011-2012年，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)企業(yè)大量破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)不善有不可推卸的責(zé)任，但是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境不斷變化也是重要的影響因素。目前，大部分文獻(xiàn)僅關(guān)注企業(yè)內(nèi)部因素，忽略外部環(huán)境變化的影響。對(duì)于受國(guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是片面的。鑒于此，本文在借鑒了國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，分析外部環(huán)境對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響關(guān)系，然后對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行匯總、分類，并利用SD模型構(gòu)建外部環(huán)境與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，得出因果圖。最后，進(jìn)行政策調(diào)控實(shí)驗(yàn)，根據(jù)模擬的結(jié)果為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供參考建議。

1、外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響

外部環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系可以從房地產(chǎn)企業(yè)的籌資及運(yùn)營(yíng)2個(gè)方面進(jìn)行分析。首先，對(duì)于籌資活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)由于其所屬行業(yè)的特殊性決定了它不可能僅僅依靠自有資本滿足其自身對(duì)資金的需要。因而在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中避免不了需要從外部籌集資金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在前期開發(fā)過程中對(duì)資金的需求無疑是最大的，因此籌集資金過程中利率的影響對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有著較強(qiáng)的作用力。國(guó)家通過政策性的調(diào)控，限制房地產(chǎn)企業(yè)的過渡擴(kuò)張，提高貸款利率，將大大升高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，對(duì)于營(yíng)運(yùn)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)為建造商品房而取得的土地使用權(quán)占用的資金無疑是巨大的。占用資金量過大將影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和資金利潤(rùn)率。另外，在房企開發(fā)過程中對(duì)鋼材等原材料的需求及相互關(guān)聯(lián)企業(yè)間的債務(wù)往來，在極大程度上也影響著房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率及應(yīng)收賬款的回收率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響是毋庸置疑的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，如圖1所示。

2、外部環(huán)境對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的實(shí)證分析

（1）模型的選擇。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)是研究信息反饋系統(tǒng)的學(xué)科，很適合研究外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)內(nèi)生觀點(diǎn)認(rèn)為：系統(tǒng)的行為模式與特征主要取決于其內(nèi)部的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)與反饋機(jī)制；系統(tǒng)在內(nèi)外變量和制約因素的作用下以一定的規(guī)律發(fā)展。因此，要想運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)分析，首先要辨識(shí)、描述企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境的之間的關(guān)系。

（2）模型指標(biāo)的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的構(gòu)成因素眾多，而且各種外部因素相互作用形成復(fù)雜的關(guān)系，在考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，既不能只考慮企業(yè)內(nèi)部因素，也不能將內(nèi)部、外部所有的因素都考慮進(jìn)來。根據(jù)國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，本文擬以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境受外部環(huán)境影響最大的經(jīng)營(yíng)和籌資活動(dòng)為切入點(diǎn)，從相互作用的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自身和外部環(huán)境兩個(gè)方面探索影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的主要因素。從房地產(chǎn)行業(yè)的主要方面來看，資源是稀缺的，在供給一定的情況下，需求增加，導(dǎo)致價(jià)格上漲。在一定的時(shí)期內(nèi)，土地和建材供給是基本不變的，而房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求增加，這將導(dǎo)致土地和建材的價(jià)格上升，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本增加。在供給一定的情況，需求決定商品價(jià)格。在一定時(shí)期內(nèi)，房屋的存量是不變的?？梢砸暈榉课莨┙o一定的，消費(fèi)者需求直接影響房屋的價(jià)格，影響房屋的銷量，這也會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期。在房地產(chǎn)行業(yè)的次要方面上，宏觀方面的利率因素會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式；微觀層面的相關(guān)企業(yè)的信用也會(huì)影響應(yīng)收賬款的回收率。這些都影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力，改變資本結(jié)構(gòu)，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

基于以上的分析，本文將房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分成資源風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)生命周期風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)5個(gè)類型。對(duì)于上述5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)維度的具體評(píng)測(cè)，擬采用定性和定量相結(jié)合的方法對(duì)外部環(huán)境的指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建，以保證結(jié)果的準(zhǔn)確性。①資源風(fēng)險(xiǎn)。資源風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)行業(yè)的土地及建筑材料等資源的稀缺性。主要是土地及建筑材料的市場(chǎng)供需情況。具體的衡量指標(biāo)包括：定量指標(biāo)：供應(yīng)商集中度；定量指標(biāo)：土地、建筑材料的購進(jìn)價(jià)格指數(shù)。②行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指包括全房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)程度。它主要衡量指標(biāo)如下：定量指標(biāo)：行業(yè)集中度，行業(yè)內(nèi)企業(yè)年增加率；定性指標(biāo)：房產(chǎn)品差異化程度。③行業(yè)生命周期風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)生命周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期所處的各個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的具體影響程度。房地產(chǎn)行業(yè)生命周期階段對(duì)房屋成交量會(huì)在一定程度上表現(xiàn)出不同的增長(zhǎng)速度。它主要衡量指標(biāo)如下：定量指標(biāo)：銷售增長(zhǎng)率；定性指標(biāo)：行業(yè)所處生命周期階段。④信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指各種影響房地產(chǎn)企業(yè)償付能力的因素。主要衡量指標(biāo)有：定性指標(biāo)：企業(yè)回收賬款的難易程度，定量指標(biāo)關(guān)聯(lián)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)比率，關(guān)聯(lián)企業(yè)壞賬率。⑤利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的利率政策。利率風(fēng)險(xiǎn)的衡量指標(biāo)如下：定性風(fēng)險(xiǎn)：政策優(yōu)惠程度，利率波動(dòng)幅度；定量指標(biāo)：行業(yè)利率水平。本文結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究，對(duì)于定性指標(biāo)，采用專家咨詢、打分等方法。定量指標(biāo)給出的如下的計(jì)算公式，如表l所示。

對(duì)于定性指標(biāo)采用專家打分方式評(píng)價(jià)非財(cái)務(wù)指標(biāo)表，如表2所示，表中列示了一些可以參考的指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

參與打分的專家依照表2所示的參考評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在對(duì)照評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量之后，專家按照5個(gè)層級(jí)對(duì)各個(gè)非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行打分，這5個(gè)層級(jí)分別對(duì)應(yīng)著100～90分、90～80分、80～70、70～60分和60分以下，將專家打分情況進(jìn)行匯總并加權(quán)平均處理，即得到每個(gè)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)測(cè)度值。這些指數(shù)都是外生變量。

再設(shè)計(jì)內(nèi)生變量前先要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行分類，然后設(shè)定衡量指標(biāo)。因?yàn)槟Ｐ驮O(shè)計(jì)要求內(nèi)生變量要以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的路徑設(shè)定。選擇自由現(xiàn)金流量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)水平。因?yàn)椋旱谝?，在?jǐn)慎、一致的企業(yè)財(cái)務(wù)要求企業(yè)在某一時(shí)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)并能保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流量；第二，只有在企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的情況下，企業(yè)才能有財(cái)力去擴(kuò)張，爭(zhēng)占更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)。因此，考察房地產(chǎn)企業(yè)的自由現(xiàn)金流量的變化情況來判斷其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)可信的手段。

（3）模型的應(yīng)用。截止到2012年末，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過6萬家，其中近70%為中小型房地產(chǎn)企業(yè)。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以中小企業(yè)占多。因此本文對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的研究標(biāo)的為市場(chǎng)占多的中小房企。因此，選取黑龍江省A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（中小房企）的具體數(shù)據(jù)為例，首先運(yùn)用vensim軟件畫出其變量的SD模型，然后根據(jù)本文中的公式得到各個(gè)關(guān)于外部環(huán)境財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體數(shù)值，同時(shí)，計(jì)算出將相關(guān)財(cái)務(wù)政策參數(shù)數(shù)值，得到常量參數(shù)表和水平變量初值表，最后將2007-2012年的A房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)代人因果圖中，對(duì)模型進(jìn)行調(diào)試。最后進(jìn)行政策檢驗(yàn)，如圖2所示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)sD模型猶如一張風(fēng)險(xiǎn)地圖，它將行業(yè)環(huán)境與企業(yè)財(cái)務(wù)有機(jī)結(jié)合到一起，形象地演繹出行業(yè)環(huán)境影響企業(yè)財(cái)務(wù)的傳導(dǎo)機(jī)理。那么接下來的問題是如何根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)地圖中的各項(xiàng)外部環(huán)境指標(biāo)，定量的說明對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響的大小。

關(guān)于中長(zhǎng)期貸款利率的調(diào)控實(shí)驗(yàn)。假定各年房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款利率提高1%，通過計(jì)算機(jī)仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表3所示。

關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)控實(shí)驗(yàn)。每年成交的土地價(jià)格是基準(zhǔn)地價(jià)的幾倍，通過調(diào)整土地價(jià)格，假定土地價(jià)格各年提高5%，通過計(jì)算機(jī)仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表4所示。

關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)現(xiàn)銷比的調(diào)控實(shí)驗(yàn)。假定各年現(xiàn)銷比提高40%，通過計(jì)算機(jī)仿真模擬，部分指標(biāo)調(diào)控前后的結(jié)果，如表5所示。

3、結(jié)論及建議

本文運(yùn)用sD模型的方法，進(jìn)行政策實(shí)驗(yàn)，根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果，分析房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體研究，得出以下結(jié)論并提出相關(guān)建議：

篇8

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。作為典型的資金密集型企業(yè)，它具有投入資金量大、回收期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)和它本身所具有的特殊的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊(yùn)藏著比一般企業(yè)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇、國(guó)家政策繼續(xù)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)求生存、促發(fā)展迫切需要解決的問題。只有充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能采取相應(yīng)的控制措施，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，以保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果和預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風(fēng)險(xiǎn)，更適于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制。當(dāng)前備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括開發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)、資金供求風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)即設(shè)置敏感性指標(biāo)，通過觀察其變化，從而對(duì)企業(yè)已存在的或者將面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)測(cè)。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的分析，能夠了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)結(jié)果，預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。反映房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系，包括盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)以及基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)等。

2012年、2013年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來看，負(fù)債水平仍然高居不下；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值與2011年幾乎持平，凈負(fù)債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年雖然有所上升，但是運(yùn)營(yíng)效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑的企業(yè)較上年增加了26家，達(dá)到87家；凈資產(chǎn)收益率均值呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，降至11.23%（如表1所示）。

通過數(shù)據(jù)分析可見：面對(duì)市場(chǎng)的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產(chǎn)企業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏低，有待進(jìn)一步加強(qiáng)?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均開始關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響和作用，但對(duì)其反應(yīng)普遍比較遲鈍，缺乏風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)控制管理。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)及成因分析，從根源上加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，所處的環(huán)境十分復(fù)雜。作為高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是在我?guó)房地產(chǎn)企業(yè)還屬于一個(gè)新興的行業(yè)，有著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。行業(yè)自身的特點(diǎn)和外部宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響也無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部宏觀環(huán)境因素

1. 市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)處在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的環(huán)境中，市場(chǎng)格局的變化導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系和購房者消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人購房者的個(gè)性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)不同的客戶群體進(jìn)行細(xì)分，要在項(xiàng)目定位上具有前瞻性，不斷創(chuàng)新營(yíng)銷方式?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活機(jī)制，直接會(huì)導(dǎo)致商品滯銷的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在低碳經(jīng)濟(jì)下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大沖擊。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的要求，“低碳建筑”將會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場(chǎng)新的革命，是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)動(dòng)力不足、低碳技術(shù)不成熟、節(jié)能激勵(lì)機(jī)制不健全等原因，現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)面臨著許多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)及風(fēng)險(xiǎn)。

2. 稅收、土地政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，其中最關(guān)鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴(yán)重，國(guó)家出臺(tái)了新的土地政策，比如企業(yè)未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開發(fā)所儲(chǔ)備的土地，將會(huì)被征收閑置土地稅甚至?xí)粺o償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和預(yù)期收益率。從表1數(shù)據(jù)中可以看到，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)是稅收籌劃的重點(diǎn)，涉及的稅種多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時(shí)由此帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也很大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身因素

1. 行業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，開發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力低等特點(diǎn)決定了它具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理之中。較高的資產(chǎn)負(fù)債率在給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的同時(shí)給企業(yè)帶來了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得企業(yè)在貨幣市場(chǎng)的籌資難度進(jìn)一步增大，籌資風(fēng)險(xiǎn)增加。受關(guān)聯(lián)性影響的作用，當(dāng)通貨膨脹幅度上升時(shí)，建筑材料、勞動(dòng)力的成本以及管理費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)的上升，而相關(guān)行業(yè)成本的上升會(huì)使得房地產(chǎn)商品增加的開發(fā)成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費(fèi)用占用的資金比例過高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 資金管理不善。首先，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金管理意識(shí)淡薄，缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)控制觀念，對(duì)現(xiàn)金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金的結(jié)算和計(jì)劃方面的管理還不夠完善，導(dǎo)致信息脫節(jié)，資金管理和調(diào)度比較被動(dòng)；再次，企業(yè)內(nèi)部的資金管理權(quán)責(zé)不夠明確，項(xiàng)目的拆遷、規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素使得工期延長(zhǎng)，成本增加，風(fēng)險(xiǎn)加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費(fèi)者購買欲望的下降，使得商品房市場(chǎng)滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數(shù)據(jù)顯示，將近50%上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)，資金鏈趨緊，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，如果項(xiàng)目整體的規(guī)劃缺乏可行性，市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，技術(shù)分析不到位，對(duì)未來市場(chǎng)的估計(jì)過于樂觀，就會(huì)造成決策失誤的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另外，項(xiàng)目投資決策后，由于投資估算出現(xiàn)偏差，會(huì)使資金無法正常流轉(zhuǎn)，影響投資結(jié)果，甚至導(dǎo)致投資無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 缺乏全面預(yù)算管理。預(yù)算管理在財(cái)務(wù)管理中處于十分重要的地位，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視預(yù)算管理對(duì)成本的節(jié)約，對(duì)系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的認(rèn)識(shí)不足，對(duì)全面預(yù)算的重視度和執(zhí)行力度不到位，從而降低了企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加了面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值率下跌為31.87%，成本費(fèi)用整體較高，資源利用率低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模并購、集團(tuán)化趨勢(shì)，如何加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的問題。從以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因來看，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范要做到：

（一）把握國(guó)家的宏觀政策，發(fā)展低碳房地產(chǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢(shì)在很大程度上受到國(guó)家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確理解國(guó)家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)項(xiàng)目投資，減輕成本壓力，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，推動(dòng)“低碳房地產(chǎn)”的發(fā)展，進(jìn)行低碳建筑的研發(fā)，擺脫舊的經(jīng)營(yíng)模式，開拓創(chuàng)新，從而提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立低碳意識(shí)，選擇環(huán)保型材料，合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，在不影響居住質(zhì)量的基礎(chǔ)上做到節(jié)能減排，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的低碳整合，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低因市場(chǎng)消費(fèi)脫節(jié)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如圖1所示）。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資策略

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要嚴(yán)格控制負(fù)債的比例，合理安排產(chǎn)權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，依據(jù)自身的融資能力、獲利能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最優(yōu)組合，降低籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)要降低對(duì)金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發(fā)行小面值的有價(jià)證券、上市發(fā)行股票、利用房地產(chǎn)信托、委托發(fā)行住房建設(shè)證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉(zhuǎn)變，爭(zhēng)取主動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（三）科學(xué)決策，謹(jǐn)慎投資

房地產(chǎn)企業(yè)部分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于投資失誤導(dǎo)致的，而這部分風(fēng)險(xiǎn)恰恰是可以避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，應(yīng)該充分準(zhǔn)備投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，這是做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析的前提。為了實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，避免盲目投資，在投資過程中應(yīng)注重投資與市場(chǎng)、政策的緊密結(jié)合，從而規(guī)避決策失誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)對(duì)能力。比如企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，開發(fā)不同類型物業(yè)或者同一類型物業(yè)不同檔次、不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的組合來分散風(fēng)險(xiǎn)；在綠色經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行探索，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（四）控制資金管理，重視現(xiàn)金流

為了降低由于日常資金管理不善導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，努力減少資金的閑置，節(jié)約融資成本；其次，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，尤其是重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，在日常的資金運(yùn)作中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，可以提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題所在，并采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)；最后，要加強(qiáng)存貨管理。商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創(chuàng)新營(yíng)銷策略，利用互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博、電商平臺(tái)等高效的營(yíng)銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，并降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）實(shí)施全面預(yù)算管理，提高資金使用效率

全面預(yù)算管理能夠?qū)Y金進(jìn)行全程控制，保證資金使用和企業(yè)戰(zhàn)略的有效結(jié)合。為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)編制預(yù)算計(jì)劃，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保障預(yù)算計(jì)劃的實(shí)行。比如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會(huì)占到開發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強(qiáng)材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的同時(shí)伴隨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些問題予以高度的關(guān)注。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取得長(zhǎng)足發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是十分復(fù)雜的，應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)需要不斷地進(jìn)行思考和應(yīng)對(duì)。市場(chǎng)上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正朝著規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展，部分企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)聯(lián)盟也是為了化解區(qū)域財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，并且有效地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，順應(yīng)時(shí)代潮流，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)所有財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，是各種風(fēng)險(xiǎn)因素在企業(yè)財(cái)務(wù)上的集中體現(xiàn)。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅限于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，而且不當(dāng)?shù)耐顿Y活動(dòng)、營(yíng)運(yùn)活動(dòng)、分配活動(dòng)同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式具有較大的特殊性，具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高，投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。但是由于在快速擴(kuò)張過程中面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，所以必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性，這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，極度地依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)。土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性，造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)。在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處，同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)?？偣驹讷@取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性，這削弱了總公司對(duì)項(xiàng)目公司的控制。在財(cái)務(wù)上，總公司也很難有效地對(duì)項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

4.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期才能全部完成。周期越長(zhǎng)、不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來源劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險(xiǎn)，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在極端情況下，就存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用，但也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力。在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目等的可行性分析評(píng)價(jià)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.制定和實(shí)施合理的財(cái)務(wù)預(yù)算。由于財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過程中可能會(huì)出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來，充分發(fā)揮企業(yè)的財(cái)務(wù)職能。

2.加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能結(jié)束，由于開發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)常常會(huì)給企業(yè)的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常，就會(huì)造成資金鏈的斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)性的管理，在財(cái)務(wù)收支中要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查，對(duì)資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，盡可能減少存貨資金的數(shù)額。

3.優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲(chǔ)備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備，讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模得到擴(kuò)大，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目投資方案是否合理可行。在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須綜合提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益。

參考文獻(xiàn)：

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“企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存”?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動(dòng)性及企業(yè)自身活動(dòng)的復(fù)雜性、多變性和人們對(duì)未來認(rèn)識(shí)和控制的局限性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，用何種策略對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別衡量、分析和控制，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理理論和實(shí)踐工作中急需解決的課題。

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從資金活動(dòng)的內(nèi)容來看，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義持兩種觀點(diǎn)：第一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于各種不確定因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)加?。坏诙?，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從狹義上看，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要完全消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

（1）客觀存在性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（3）分散轉(zhuǎn)移性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征使風(fēng)險(xiǎn)組合、遠(yuǎn)期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財(cái)務(wù)工具在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)行運(yùn)用，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為可能。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

（4）預(yù)測(cè)決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（5）收益共存性。即風(fēng)險(xiǎn)與收益并存且成正比關(guān)系，一般來說，財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。

（6）激勵(lì)性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因很多，既有房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因，也有房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因有以下幾點(diǎn)：

3．1外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。

3．2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。對(duì)財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策都存在經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，一言堂的工作作風(fēng)在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中仍然普遍存在。由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系沒有理順

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制。

3．4資本結(jié)構(gòu)有待改善

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可以把財(cái)務(wù)狀況分為三種類型：一類是流動(dòng)資產(chǎn)的購置主體由流動(dòng)負(fù)債籌集，輔以長(zhǎng)期負(fù)債籌集，固定資產(chǎn)由長(zhǎng)期自有資金和大部分長(zhǎng)期負(fù)債籌集，也就是流動(dòng)負(fù)債全部用來籌集流動(dòng)資產(chǎn)，自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn)，還是正常的資本結(jié)構(gòu)型。二類是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負(fù)債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

4．1培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

領(lǐng)導(dǎo)要具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順內(nèi)部各種財(cái)務(wù)關(guān)系，明確各部門在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所具有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，真正做到權(quán)責(zé)分明。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性和重要性，調(diào)動(dòng)其參與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的積極性，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把化解風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作首要責(zé)任和目標(biāo)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，贏利能力就越強(qiáng)，因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)的主題。

4．2建規(guī)立章

房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使財(cái)務(wù)管理人員將風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終，以控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4．3分析財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境，完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測(cè)，調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境進(jìn)行分析研究，還可以進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的功能有：信息收集、預(yù)知危機(jī)、控制危機(jī)。

4．4以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為指導(dǎo)，建立長(zhǎng)效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

建立長(zhǎng)效財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長(zhǎng)短期負(fù)債比率。

4．5引進(jìn)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)有機(jī)過程，通常包括：一是識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和全面估計(jì)，認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能的損失程度。二是預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和分析的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)決策和控制方法，健全財(cái)務(wù)信息的控制系統(tǒng)等。三是風(fēng)險(xiǎn)的損失處理。通過事先防護(hù)性安排，對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失迅速作出積極有效的反應(yīng)，以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)機(jī)制的正常運(yùn)行。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能使財(cái)務(wù)管理有序、有效進(jìn)行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

4．6利用信息手段支持有效的財(cái)務(wù)管理

用信息化進(jìn)行采購管理，利用合同控制降低產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。用信息化進(jìn)行生產(chǎn)管理，以銷定產(chǎn)，按市場(chǎng)供應(yīng)，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)，變房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)為市場(chǎng)用戶的拉動(dòng)。用信息化進(jìn)行庫存管理，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金自轉(zhuǎn)，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過信息技術(shù)手段，動(dòng)態(tài)地掌握分析房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的平衡點(diǎn)，減少庫存積壓。

4．7大膽而謹(jǐn)慎地利用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

以期貨、期權(quán)、互換為風(fēng)險(xiǎn)管理手段的衍生金融工具本身就有規(guī)避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達(dá)到套期保值的作用，回避市場(chǎng)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。但由于期權(quán)、期貨具有高杠桿率會(huì)使其本身風(fēng)險(xiǎn)程度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)充分利用有利時(shí)機(jī)，往往從高風(fēng)險(xiǎn)中獲取高收益。房地產(chǎn)企業(yè)高管人員應(yīng)充分識(shí)別和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理定位到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，把握多變的市場(chǎng)機(jī)遇，發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

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篇11

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國(guó)外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國(guó)內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測(cè)模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤(rùn)、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國(guó)部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化引起的不確定性而對(duì)個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤(rùn)都存在較大的不確定性。

（3）資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營(yíng)運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對(duì)性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢(shì)必對(duì)中國(guó)企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位、發(fā)展趨勢(shì)很難把握，造成他們對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對(duì)銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長(zhǎng)期以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

借鑒國(guó)內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對(duì)來說，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（二）我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過對(duì)企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對(duì)1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測(cè)五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測(cè)精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對(duì)表1中所列的我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)

我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過對(duì)各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測(cè)投資環(huán)境，繼而預(yù)測(cè)未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對(duì)企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場(chǎng)份額和土地供應(yīng)都相對(duì)有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地?cái)U(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場(chǎng)投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸?、三線城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

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篇12

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)正快速發(fā)展起來。然而，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻越來越嚴(yán)重。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要是因?yàn)槭袌?chǎng)的不確定性以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中難以控制的內(nèi)部因素，而使得企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)與實(shí)際收益發(fā)生較大偏離，造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失。總結(jié)起來，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包含投資及融資風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)營(yíng)及回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。在這些難以預(yù)測(cè)、難以規(guī)避和難以防范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅下，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要了解和分析其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并在此基礎(chǔ)上采取有效措施加強(qiáng)應(yīng)對(duì)與防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

1.外部原因

造成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因主要是來自于復(fù)雜多變的外部環(huán)境因素，尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)政策、法律政策、利率變動(dòng)及市場(chǎng)變動(dòng)等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的沖擊。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的低迷狀態(tài)后呈現(xiàn)出全新的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷上漲，但在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和相關(guān)法律政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的宏觀影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)開展受到一定的消極影響，財(cái)務(wù)危機(jī)加劇。此外，房地產(chǎn)業(yè)相比其他產(chǎn)業(yè)，其投資項(xiàng)目的資金額度較大，負(fù)債比較高，而隨著銀行利率的升高，企業(yè)的融資成本逐漸增加，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2.內(nèi)部原因

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)諸多管理投資不善的因素都在較大程度上加劇了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其本身具有投資周期長(zhǎng)和投資金額大以及大量不確定因素等特征，投資決策的制定對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)卻并未在投資開發(fā)前進(jìn)行足夠的調(diào)查分析以及財(cái)務(wù)預(yù)算方案編制，導(dǎo)致很多情況下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)規(guī)范性，造成戰(zhàn)略投資決策失誤，盲目舉債的問題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較密集，對(duì)資金的管理是其財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上存在資金低效、流動(dòng)失衡的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來了巨大的影響。也正由于房地產(chǎn)企業(yè)在投融資決策上的失誤，在很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)債務(wù)資本量的提升，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率急劇增加，造成了資本結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，使得企業(yè)陷入較為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)中。

二、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的策略

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)

相比西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，并且受國(guó)家經(jīng)濟(jì)和法律政策的影響較大。為了提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家在房地產(chǎn)業(yè)方面的政策變化，以及時(shí)引導(dǎo)企業(yè)投資方向，指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)政策變化而進(jìn)行投資策略的調(diào)整，進(jìn)而提升投資風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。與此同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款進(jìn)行融資的經(jīng)營(yíng)模式，并且投資項(xiàng)目具有成本高和投入大的諸多特殊性，因而為了提升房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，降低銀行資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)對(duì)外部投資環(huán)境做出監(jiān)測(cè)與判斷，指導(dǎo)投資戰(zhàn)略決策的制定與實(shí)施。

2.完善內(nèi)控制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理

內(nèi)控制度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是其生存與發(fā)展的根本，房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，還應(yīng)該從企業(yè)的根本出發(fā)，建立完善的內(nèi)控制度，明確企業(yè)各部門的職責(zé)范圍，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)優(yōu)化其組織治理結(jié)構(gòu)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)混亂的局面。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)活動(dòng)。根據(jù)外部市場(chǎng)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及內(nèi)部管理的要求，企業(yè)要修訂和完善相關(guān)決策機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制及經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的控制體系，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。同時(shí)，企業(yè)在構(gòu)建規(guī)范化控制體系過程中，還應(yīng)該聘請(qǐng)專家對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的知識(shí)教育，以強(qiáng)化其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)范日常工作行為。

3.加強(qiáng)全面預(yù)算，確保投資項(xiàng)目順利開展

為了確保投資項(xiàng)目的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在其自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)及發(fā)展戰(zhàn)略上進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)要制定詳細(xì)科學(xué)的預(yù)算方案，并詳細(xì)分配好資金籌集、經(jīng)營(yíng)成果及人力財(cái)力投入等各環(huán)節(jié)工作。在財(cái)務(wù)預(yù)算工作中，還要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的費(fèi)用以及開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)算管理，對(duì)項(xiàng)目收益進(jìn)行預(yù)估。而待其預(yù)算方案編制完成后，企業(yè)則應(yīng)該嚴(yán)格將其貫徹落實(shí)，并積極優(yōu)化各項(xiàng)作業(yè)流程，使其符合預(yù)算方案中的規(guī)劃。值得重視的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，一定要確保各項(xiàng)資源的合理使用，降低成本，防范風(fēng)險(xiǎn)，提高效益。

4.構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力

健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有重要的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。為此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，即基本信息系統(tǒng)分析檢測(cè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)。通過建立一支專門的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理隊(duì)伍，對(duì)企業(yè)的基本財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效的分析與監(jiān)控，及時(shí)收集和財(cái)務(wù)信息；時(shí)刻關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的細(xì)節(jié)，提升識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)；最后采取可靠措施進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的處理。通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建，全面提升企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

三、結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷適應(yīng)市場(chǎng)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，加強(qiáng)優(yōu)化和創(chuàng)新企業(yè)財(cái)務(wù)管理，不斷提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇13

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由財(cái)務(wù)管理過程中各種內(nèi)外環(huán)境因素引起的，此因素具有無法預(yù)料和難以控制等特點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理偏離預(yù)期的目標(biāo)，從而導(dǎo)致一定的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目額外收益也有一定的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)存在不同。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：

1從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中需要大量的資金，其自身所擁有的資金相對(duì)較少，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金大都以借貸形式獲取，因此大部分企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期都處于負(fù)債狀態(tài)。項(xiàng)目在開發(fā)過程中如果資金不能按照預(yù)期的規(guī)劃回收，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無法償還負(fù)債。

2房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問題。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，往往是多個(gè)項(xiàng)目同步進(jìn)行，此種情況在一些集團(tuán)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)明顯，企業(yè)通過再籌資的方式可以很好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。一些企業(yè)采取籌資連鎖擔(dān)保模式，資金在連鎖擔(dān)保的情況下運(yùn)行，一旦某一個(gè)鏈條斷裂，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)資金問題，此種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來致命的打擊。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控方法

房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷提高監(jiān)控和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能應(yīng)對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。通常，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)前會(huì)有一些前兆現(xiàn)象，只有對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前兆掌握清楚，才能準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，具備消除風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控需要一些宏觀策略做指導(dǎo)，才能把各種風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度。

從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)看，如果出現(xiàn)流動(dòng)資金減少、銀行貸款依然、應(yīng)收賬款相對(duì)減少等狀況，說明企業(yè)的發(fā)展存在安全隱患，發(fā)展后勁相對(duì)不足，需要轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展方式，才能解決企業(yè)財(cái)務(wù)資金問題，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件；如果企業(yè)在發(fā)展過程中債務(wù)狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產(chǎn)企業(yè)在高債務(wù)下運(yùn)轉(zhuǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很快暴露出來；此外，企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)原因，企業(yè)自身資本與總體資本的比例降低，已經(jīng)說明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成，如果企業(yè)不采取相關(guān)的策略，財(cái)務(wù)危機(jī)會(huì)馬上暴露出來。

從微觀指標(biāo)角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以幫助企業(yè)有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)收益指標(biāo)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中起到重要作用。如果企業(yè)在發(fā)展過程中收益下降，并且逐漸呈現(xiàn)虧損現(xiàn)象，充分說明企業(yè)離破產(chǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)，雖然在初期可能會(huì)出現(xiàn)盈利的現(xiàn)象，但是偶發(fā)事件和非主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的凈資產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)增加。此時(shí)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性盈利而項(xiàng)目收益出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)危機(jī)已經(jīng)形成。如果不采取積極有效的措施，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)產(chǎn)生。財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響，主要是從現(xiàn)金比例和資產(chǎn)負(fù)債率兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，如果資產(chǎn)負(fù)債率比例過大，說明企業(yè)負(fù)債問題較大，企業(yè)所隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。現(xiàn)金比例主要是從企業(yè)所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動(dòng)負(fù)債的比例狀況來者，通過此方法可以看出企業(yè)即刻償還債務(wù)的能力。通過計(jì)算得出的現(xiàn)金比例越高，說明企業(yè)短期內(nèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

風(fēng)險(xiǎn)管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略需要從風(fēng)險(xiǎn)回避角度出發(fā)。項(xiàng)目實(shí)施過程中如果風(fēng)險(xiǎn)事故出現(xiàn)的可能性較大，或者不可避免的時(shí)候，必須主動(dòng)出擊，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，按照一定的方法和策略對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，保證行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在，須考量正在進(jìn)行的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但是此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在，即使及時(shí)停止活動(dòng)，也會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，此控制方法具有一定的局限性，必須實(shí)時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)監(jiān)控，保證各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，符合市場(chǎng)發(fā)展和財(cái)務(wù)管理的要求，以有效防范各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)回避策略只有在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下才能發(fā)揮作用，采取財(cái)務(wù)回避策略可以保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率處于較低的狀態(tài)，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展提供重要保障。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要通過采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略，把各種風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽階段，才能從根本上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，保障企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)防范需要認(rèn)真研究影響風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，對(duì)每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，才能避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略是積極主動(dòng)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范方法。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理首先需要制定風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，只有從措施上滿足防范風(fēng)險(xiǎn)的需要，才能合理處理風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)隔離是房地產(chǎn)企業(yè)避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要措施。通過分析，把容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的單位從房地產(chǎn)企業(yè)中隔離出來，避免與其他企業(yè)連帶承受風(fēng)險(xiǎn)，從根本上把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度。

應(yīng)急計(jì)劃是避免風(fēng)險(xiǎn)的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)該充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，制定風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后的應(yīng)急計(jì)劃，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失降低到最低限度。應(yīng)急計(jì)劃主要從兩個(gè)方面展開：一方面是企業(yè)為避免潛在風(fēng)險(xiǎn)而制定的應(yīng)急計(jì)劃措施；另一方面是企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后，采取相應(yīng)的應(yīng)急計(jì)劃保證企業(yè)充分進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。

保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁也是房地產(chǎn)企業(yè)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該采取的一種策略。從保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)看，保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁能保證房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，通過辦理房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

存在風(fēng)險(xiǎn)問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，缺乏必要的財(cái)務(wù)預(yù)算管理策略和意識(shí)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地征用成本、經(jīng)濟(jì)效益、資金運(yùn)作等方面存在一定的問題，企業(yè)運(yùn)行過程中缺乏細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)率下降。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金運(yùn)作上存在盲目性，沒有真正從財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略高度去分析成本，沒有進(jìn)行專門的成本控制管理，只簡(jiǎn)單地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，因此企業(yè)成本投入較大，而真正實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益較少，造成投入和產(chǎn)出不平衡。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在舉債隨意的現(xiàn)象，沒有深挖企業(yè)內(nèi)部資金潛力，在企業(yè)發(fā)展過程中，不斷地向單位借款或者向銀行貸款，導(dǎo)致企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)不斷加大，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度也在成本增加過程中提升。

房地產(chǎn)企業(yè)的資本總數(shù)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，同時(shí)，總資本中借入資本與自有資本的比例對(duì)項(xiàng)目開發(fā)同樣會(huì)產(chǎn)生影響，如果二者的比例不恰當(dāng)，就會(huì)形成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要拿地，如果銀行貸款比例較低，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率增大，財(cái)務(wù)杠桿此時(shí)發(fā)揮的作用會(huì)增強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

風(fēng)險(xiǎn)管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施之前，需要認(rèn)真調(diào)研市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入了解。為保證市場(chǎng)調(diào)研工作的順利開展，企業(yè)需要成立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)和專門的部門組織，經(jīng)常深入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的各種狀況進(jìn)行分析研究，對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)和市場(chǎng)容量進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，深入分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況。只有認(rèn)真研究市場(chǎng)要素，才能獲取市場(chǎng)的第一手重要資料，為后期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的研究既要看到現(xiàn)在，又要著眼未來，要從市場(chǎng)承受力和容量?jī)蓚€(gè)方面考慮，準(zhǔn)確定位投資目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中，只有加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目具有行業(yè)特點(diǎn)，如投資大、資金回收周期長(zhǎng)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r差異大等，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資過程中容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、工程建設(shè)環(huán)境等因素的影響。針對(duì)各種要素可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，需要建立配套的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略和措施。可以對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)期分析，保證投資方案的可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)投資過程涉及的項(xiàng)目較多，因此可以采取投資組合理論分析方法，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行組合分析，保證投資的科學(xué)性、合理性，把項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低狀態(tài)，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

建立財(cái)務(wù)管理預(yù)警體系，可以有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)過程中需要建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警措施，資金運(yùn)轉(zhuǎn)過程中需要建立現(xiàn)金流量預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)資金狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)警，能夠幫助投資者實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況，及時(shí)采取財(cái)務(wù)措施，避免不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。