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一、引言

所謂“營改增”，指的是國家于2012年推行的將營業稅改為增值稅，即對項目統一征收增值稅來代替原來征收的營業稅的稅法改革。增值稅是一種對產品和服務增值的部分進行征稅的稅種，其最大的優點是可以明顯減少重復收稅的問題。隨著中國稅制改革步伐的逐步推進，增值稅變成了中國間接稅的首要稅種。但因房地產業本身存在的像土地這樣的固定資產不能抵扣，涉及業務范圍廣，項目成本結構復雜，所涉及稅種數量多的問題，該行業的稅務改革方案遲遲不能出臺。直到2016年，國家對房地產業的改革中，其增值稅的稅率高至11%，一直承受著沉重的稅收負擔。所以，新的稅務制度下就需要新的稅務籌劃策略，才能使企業得到更好的發展。

二、“營改增”稅制對房地產業的影響

1.稅收負擔增加的稅務風險

“營改增”之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%?！盃I改增”之后，房地產開發企業由原來繳納營業稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面看，“營改增”后稅率有大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產業無法取得足夠的增值稅專用發票作為進項抵扣的情況下，將面臨著稅負加重的稅務風險。

2.房地產業的財務風險加大

從房地產業的經營特點來看：第一，開發經營具有計劃性及復雜性。第二，開發建設周期長，投資數額大。第三，因工期影響等因素，經營風險大。以上的經營困難影響著企業能夠獲得的增值稅發票的時間和數量，而房地產業的稅負與進項稅額的抵扣直接關聯，因此，特殊情況下難免出現代開、虛開增值稅發票的行為，這樣也就容易造成房地產業的稅務風險。

3.建安成本現金流出增加的風險

參考建辦標[2016]4號文件：工程造價=稅前工程造價×（1+11%），從建筑業本身能取得抵扣項來源分析，其稅前工程造價相較營改增前變化不大，所以因稅率的提高，工程造價也有明顯的增加，而增加的部分勢必會通過提高建筑施工承包合同總額向房地產開發企業轉移，所以建安成本現金流出會有明顯增加。

三、房地產業納稅籌劃方法的建議（不考慮選擇簡易征收方式）

1.梳理上游合作企業名單，選擇合適的合作方

我國采用的是稅款抵扣的辦法，用公式表示就是：應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。由此可知，在遵守稅法的前提下，想達到控制應納增值稅稅額的目的，納稅人一方面可以降低銷項稅額，另一方面可以增大進項稅額。然而，就房地產業而言，不管采取哪種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷售稅額也隨之確定了。那么，房地產業的稅收籌劃重點就應該放在如何擴大進項抵扣上。因此，房地產業可以在選擇合適的合作方上達到擴大進項抵扣的目的。

稅法對于正?？傻挚鄣倪M項稅額有明確規定，即必取得增值稅專用發票。出于此種考慮，在報價差異不大的情況下，建議房地產企業選擇從一般納稅人處采購物資。因為一般納稅人具備開具增值稅專用發票的條件且稅率高，房地產業憑借該發票就可以抵扣較多進項稅額。相反，小規模納稅人通常情況下只能提供增值稅普通發票或者由稅務機關代開的3%稅率的增值稅專用發票，房地產企業要么不能抵扣要么抵扣稅額較少。

在確保能取得增值稅專用發票的同時還應考慮發票取得的及時性，以保證進項稅額能夠均衡的參與抵扣。所以有必要對合作的供應商進行梳理分類，從優秀中選擇最優的合作方。

總之，從擴大進項稅抵扣以減輕房地產業稅負的角度看，達此目的的一切方法都系于增值稅發票的收集上，而增值稅專用發票又必須從上游合作方手里獲取，因此，合作方的選擇實乃重中之重。

2.開發產品業態的轉型應適應市場趨勢

根據市場情況，房地產公司還可以通過調整開發業態，開展多元化經營，將普通住宅、非普通住宅和商業辦公同步開發，適當增加精裝房，統考增值稅、土增稅、企業所得稅整體稅負，合理地進行納稅籌劃以減輕企業稅負。同時，市場需求是不斷變化的，房地產公司應當及時預判市場并把握市場脈搏，了解消費者需求，及時調整產品的開發業態和銷售模式，提高項目的去化速度，以加快資金回籠，降低企業稅負壓力。

3.加強對增值稅發票的管理工作

“營改增”政策推行后，增值稅發票等同于貨幣資金，同時為應對項目竣工時的增值稅清算、土增稅清算和企業所得稅清算，對發票的管理工作就顯得尤為重要。所以，房地產企業應編制企業內部發票管理辦法并嚴格執行。首先是對于購入發票的管理，確保任用專業的財務人員來對增值稅發票領鉤、開具、保管和核對；其次是對從外部取得發票的管理，加強對業務部門經辦人員進行發票知識培訓；最后是對發票流轉環節做好流程管理，確保發票從房地產企業開具到客戶取得和從合作方開出到房地產企業財務部門統一保管整個過程有人負責。

總之，房地產業增值稅核算方法既新又雜，既需要財務人員不斷提高自己的專業水平，及時掌握稅收政策的最新動態，同稅務機關和專業培訓機構保持密切聯系，增進同行業的交流，向他們學習有價值、可借鑒的稅收籌劃方法；又需要房地產企業內招標部門和合同管理等部門重新設計招標文件和合同中涉稅條款，從源頭上控制稅務風險。

四、結語

房地產業關乎千家萬戶，很多家庭奮斗一輩子的目的，不過是渴望一套房子的夢想。我國社會經濟的發展，推動著稅收政策的相繼變化，而“營改增”稅改政策對房地產業的影響又是廣泛而深刻的，正確處理好增值稅下的納稅籌劃，是房企為順利過渡并向前發展所要打的一場攻堅戰。文章站在“營改增”稅改政策對房地產業影響的角度，提出了稅務改革的方法，以期房地產業能在新稅制下能得到更好的發展。

參考文獻：

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隨著國家鼓勵房地產行業的健康發展，政府對房地產宏觀調控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產調控的方向之一。稅務籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，日益成為房地產開發企業合理降低稅收負擔、實現企業效益、增強自身市場競爭力的有效舉措。

所謂稅務籌劃，就是指納稅人在復雜的涉稅環境中，在遵守稅法的前提下，通過合理安排和策劃企業的經營活動，以規避涉稅風險，控制、減少稅負，以達到稅后經濟效益最大化為目的的經濟活動。

一、房地產開發企業稅務籌劃的意義

（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求

房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。

（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。

（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道

良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。

二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略

（一）前期準備階段稅務籌劃

房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。

（二）開發建設階段稅務籌劃

開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務籌劃

房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。

（四）物業持有階段稅務籌劃

在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。

三、房地產行業稅務籌劃存在的問題

雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足

房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自主權，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏

稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。

(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠

稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識

要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。

（二）重視培養稅務籌劃的專業人才

一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。

（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理

有效的風險管理能夠促使房地產開發企業的稅務籌劃達到預期節稅效果，因此，風險意識應當貫穿企業稅務籌劃的整個過程。首先，企業應樹立稅務籌劃風險管理的理念，制定稅務籌劃風險管理目標，其次，建立健全稅務籌劃風險評估的方法和程序，制定風險控制方案。最后，建立稅務籌劃風險管理考核制度，對風險進行實時監控。此外，對稅收政策變動的準確把握、密切關注稅收法律法規的變動，也是降低稅務籌劃風險的有效方法，尤其在當前房地產行業納入“營改增”的宏觀背景下，關注實時政策顯得尤其重要，這要求房地產開發企業加強對稅收政策的學習，定期更新稅務籌劃人員的專業知識。

參考文獻：

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房地產業稅收籌劃案例分析

――興邦房地產開發公司籌劃實務

興邦房地產開發公司是主要從事居民住宅及商業用房開發，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等業務的股份制企業，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業用房開發量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產開發企業。

通過對興邦房地產開發公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：

1．資金籌措的納稅籌劃

興邦房地產公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（1）通過金融機構融資。興邦房地產公司新開發一個項目，需要資金1500萬元。如果企業選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節稅39.6萬元(120×33%)。

（2）通過發行債券融資。對于上述項目，如果興邦房地產公司經批準發行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元(150×33%)。

2．收入確認的稅收籌劃

興邦房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應交營業稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

國稅發[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》規定：對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。

3．土地增值稅的籌劃

興邦房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，興邦公司應繳納土地增值稅為：

增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：

普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）

應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元）

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。

4．閑置房地產投資籌劃

興邦房地產公司在城市繁華地帶有一處空置房產，該房產有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為400萬元。

下面我們進行一般性分析，假設房產原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中興邦公司所占份額為X2，出租和聯營的稅負分別為Y1、Y2。

（1）采取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房屋租賃屬服務業，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；

房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為12%X1；

城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為7%×5%Xl＝0.35%X1；

教育費附加：3%×5%X1＝0.15%X1；

印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1；

所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%×(X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1)=31%X1

總體稅負Y1＝營業稅＋房產稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費附加

＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1

（2）采取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產稅稅負=1.2%×(1－30%)K＝0.0084K；

土地使用稅(此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區單位稅額為0.7元／平方米)，假設該房產使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7×L=0.7L；

所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=X2×33%=33%X2；

總體稅負Y2=房產稅稅負 + 土地使用稅稅負 + 所得稅稅負

=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

（3）尋求稅負均衡點

由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：

0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33

在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：

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一、稅務籌劃的概念及特點

（一） 合法性。

稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業作出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。

（二） 可籌劃性。

經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕，經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性特點。

（三） 目的性。

房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。

（四） 多維性。

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節。均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

（5）專業性

稅務籌劃的專業性很強，其核心是熟練掌握我國的稅收政策。稅收法規變化頻繁，不少稅收法規的規定不夠明確，這些情況給實際操作帶來許多困難。成功的稅務籌劃方案需要稅收專業人士和企業所在行業的專業人士合作完成。

二、房地產企業稅務籌劃技術

房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其耗點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一） 規避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格，扣除額的調節來實現。

（二） 投資轉化技術

房地產開發企業、除了開發、銷售房產這—傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

（三） 稅基籌劃技術

房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集巾于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四） 實現技術

主營業務收入的籌劃，其切人點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃

（1）營業稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種流轉稅。房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產。稅率皆為5%。通常來說，我們可以從以下幾個方面對營業稅進行籌劃：

① 價外費用的籌劃

營業稅的計稅依據是營業額，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資

費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業”稅目中的“”業務。只對其從事此項業務取得的手續費收入征收營業稅。這就為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了空間。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。但是，如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。例如，某房地產公司去年營業收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業稅應交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業公司收取.則房地產公司應交納營業稅300000*5%=1500萬元。節約稅金250萬元。

② 利用稅率不同的籌劃

因為營業稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產公司節約不少稅金。例如，甲企業開發的房地產毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算?？偯娣e為50000平方米。如果甲企業不成立裝修公司。只簽訂一份銷售合同，則營業稅為：

9000*50000*5%=2250萬元：如果甲企業簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。節約100萬元。

（2）土地增值稅的稅務籌劃。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例））規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。

①根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃。土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

②利用土地增值稅起征點作稅收籌劃。土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

③選擇合適的建房方式，a.合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。b.代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的納稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

（3） 房產稅籌劃

房產稅是以房產為征稅對象。依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產原值一次減除10%一30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；從租計征就是以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。對于從價計征.由于它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少。合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵。因此，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對于從租計征，租金的大小直接決定了房產稅的多少。不少房地產開發企業在簽訂房屋租賃合同時。往往將水費、電費和房屋租金統統放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發企業應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立負擔，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費，也應該在租賃合同中明確為代扣代繳項目。通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。

（4） 企業所得稅的稅務籌劃分析

我國自2008年1月1 日起施行內外資統一的新企業所得稅法，稅率為25%。企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。

①合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

②合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。

總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅務籌劃的區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻

[1]張艷純 企業納稅籌劃[M].長沙：湖南大學出版社，2004.

[2]毛夏鸞 企業納稅籌劃操作實務[M].北京：首都經貿大學出版社，2004.

篇5

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。

二、房地產企業納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產企業的稅收存在兩個環節：一是企業產生稅收的環節；二是企業交納稅收的環節。但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行

房地產企業為什么總在稅收方面出現問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業內部缺乏必要的納稅管理

目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。其他業務部門的不規范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產開發企業納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學習

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現減輕稅負的目的，是目前房地產企業納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業產生的影響，才能避免納稅風險。

2.重視規范性的決策操作

房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

3.重視戰略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業務或單個環節可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產開發公司的納稅籌劃沒有一個整體系統的規劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業在開發、經營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業的效益，卻被同樣增加的經營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發展

不少房地產企業就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業從開發房產的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業規避納稅風險，還能免去不必要的經濟損失和名譽上的受損。所以，房地產企業要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規劃，這樣，才能給企業帶來更多的收益。

參考文獻：

[1]馬圣君：房地產企業土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

篇6

(一)房地產企業所得稅稅務籌劃的含義

企業所得稅是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他所得所征收的一種稅收,它是國家參與企業利潤分配的重要手段。我國企業所得稅法將納稅人分為居民企業和非居民企業,其中居民企業是指依法在中國境內成立,或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。居民企業應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象,包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利等權益性投資所得,以及利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業所得稅稅務籌劃是指房地產企業在符合國家法律及稅收法規的前提下,按照稅收政策法規的導向,事前選擇稅收利益最大化的納稅方案處理自己的生產、經營和投資、理財活動的一種企業籌劃行為。

(二)房地產企業所得稅稅務籌劃的意義

房地產企業所得稅的稅務籌劃是以符合稅收政策導向為前提的,無論對于起,還是對于國家來說,它都有重大的意義。首先,它有利于實現企業財務目標。房地產企業經營的重要財務目標就是實現稅后利潤最大化,而企業所得稅的多少將直接影響著稅后利潤的大小。如果房地產企業能夠作好稅務籌劃工作,就可以使企業在當期或未來一定時期內少繳納企業所得稅,增大稅后利潤。其次,它有利于企業競爭力的提高。企業在進行各項財務決策之前,進行細致合理的所得稅稅務籌劃有利于規范其行為,使整個企業的經營管理更為合理和合法,實現財務活動健康有序的運行。再次它有利于優化產業結構,合理配置資源。房地產企業根據稅法中稅基與稅率的差別,根據稅收的各項優惠、鼓勵政策,進行有關稅務籌劃活動,雖然在主觀上是為了企業價值最大化目標的實現,但在客觀上卻是在國家稅收經濟杠桿的作用下,沿著國家宏觀調控的目標,逐步走向了優化產業結構和生產力合理布局的道路,體現了國家的產業政策,有利于促進資源的合理配置。

二、企業所得稅法的相關規定

(一)對準予扣除項目的規定

應納稅所得額是企業所得稅的計稅依據,按照企業所得稅法的規定,應納稅所得額為企業每一個納稅年度的收入總額,減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除,以及允許彌補的以前年度虧損后的余額?；竟綖?應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-以前年度虧損。由此可見,扣除項目對于應納稅所得額的確定就至關重要,因此,我國企業所得稅法對扣除項目作出了明確的規定,主要體現在扣除項目的范圍和扣除標準上。在范圍上,我國企業所得稅法規定企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出,包括成本、費用稅金、損失和其他支出,準予在計算應納稅所得額時扣除。向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項,企業所得稅稅款,稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規定標準的捐贈支出,贊助支出,未經核定的準備金支出,企業之間支付的管理費、企業內營業機構之間支付的租金和特許權使用費,以及非銀行企業內營業機構之間支付的利息等,不允許稅前扣除。在扣除標準上,工資、薪金支出,匯兌損失等可按照實際發生額扣除,但有些項目必須按照規定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除。

(二)對稅收優惠的規定

稅收優惠,是指國家運用稅收政策在稅收法律、行政法規中規定對某一部分特定企業和課稅對象給予減輕或免除稅收負擔的一種措施。我國企業所得稅法規定了包括免稅、減稅、加計扣除、加速折舊、減計收入、稅額抵免等一系列稅收優惠方法。具體包括以下十項:一是免征與減征優惠主要體現在從事農、林、牧、漁業項目的所得和國家重點扶持的公共基礎設施項目投資經營的所得等;二是國家需要重點扶持的高新技術企業減按15%的所得稅稅率征收企業所得稅;三是小型微利企業減按20%的所得稅稅率征收企業所得稅;四是對研究開發費、企業安置殘疾人員所支付的工資加計扣除優惠;五是創投企業從事國家需要重點扶持和鼓勵的創業投資,可以按投資額的一定比例抵扣應納稅所得額;六是企業的固定資產由于技術進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法;七是企業綜合利用資源,生產符合國家產業政策規定的產品所取得的收入,可以在計算應納稅所得額時減計收入;八是指企業購置并實際使用規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的,該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免;九是民族自治地方的自治機關可以決定減征或者免征企業所得稅中屬于地方分享的部分;十是非居民企業減按10%的所得稅稅率征收企業所得稅。

(三)對防止企業避稅的規定

稅務籌劃是在國家在符合國家法律及稅收法規的前提下進行的,而有的企業在利益驅動下,可能會采取一些避稅措施,這與稅務籌劃是不同的。我國新企業所得稅法對防止企業避稅做出的規定,主要是針對企業與其關聯方之間可能發生的避稅行為。這里的關聯方是指與企業存在資金、經營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關系,直接或者間接地同為第三者控制或在利益上具有相關聯的其他關系等關聯關系之一的企業、其他組織或者個人。企業與其關聯方之間的業務往來,不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的,稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關依照規定進行特別納稅調整后,除了應當補征稅款外,并按照國務院規定加收利息。而且稅務機關有權在關聯方交易發生的納稅年度起10年內,進行納稅調整。所以,企業在進行稅務籌劃的過程中,應該符合國家法律及稅收法規的前提下進行,避免誤用關聯方交易等避稅方法,因為這些方法不僅不能正確地給企業進行稅務籌劃,還可能適得其反,給企業帶來損失。

三、房地產企業所得稅稅務籌劃方法

(一)利用準予扣除項目進行稅務籌劃

把握好稅法在準予扣除項目的相關規定,選擇適當的會計處理方法,是所得稅稅務籌劃的關鍵環節。首先,我國企業所得稅法規定企業實際發生的準予在計算應納稅所得額時扣除的合理的支出包括成本、費用稅金、損失和其他支出,而稅收滯納金,罰金、罰款和被沒收財物的損失,超過規定標準的捐贈支出,贊助支出。因此,房地產企業應該盡量避免發生該類支出,因為這些支出要面臨多重的損失,既包括自身支出的增加,也包括不能在所得稅上扣除的損失。其次,企業發生的有些支出項目必須按照規定的標準扣除,超過標準的部分不予扣除,所以房地產企業需要把握好這些項目的扣除標準。例如職工福利費不超過工資薪金總額14%的部分準予扣除;工會經費不超過工資薪金總額2%的部分準予扣除;職工教育經費不超過工資薪金總額2.5%的部分準予扣除;業務招待費按照發生額的60%扣除,但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰; 廣告費和業務宣傳費支出不超過當年銷售(營業)收入15%的部分準予扣除,超過部分,準予結轉以后納稅年度扣除;企業發生的公益性捐贈支出,不超過年度利潤總額12%的部分,準予扣除。

(二)利用稅收優惠進行稅務籌劃

利用稅收優惠進行稅務籌劃,是一種簡單易行的措施,值得房地產企業將稅法靈活運用。因為稅收優惠稅法的導向,可以使納稅人獲得合法的節稅利益,對整個國家的經濟建設也是非常有利的。同時國家也是鼓勵企業這么做,因為稅務籌劃不僅減輕了企業的稅收負擔,同時它也促進了國家的宏觀調控。與房地產企業所得稅稅收優惠有關的包括以下兩點。首先,關于安排殘疾人員加計扣除優惠,企業安排的殘疾職工,按實際支付給殘疾職工工資100%加計扣除。企業安排國家鼓勵安置的其他就業人員,按實際支付給該職工工資的50%加計扣除。房地產企業可以利用企業所得稅法關于這一點的稅收優惠條件,在合適的崗位聘用一些殘疾人和國家鼓勵的其他就業人員,這樣一方面可以給社會做出更大的貢獻,另一方面,也可以幫助企業減少企業所得稅。其次,企業所得稅法規定購置并實際使用節能環保設備或安全生產專用設備的,其設備投資額的10%可從企業當年的應繳納所得稅額中抵免,當年不足抵免的,可在以后5年內逐年延續抵免。房地產企業如果在經營過程中如果需要購買機器設備的話,可以考慮是否購置并實際使用節能環保設備或安全生產專用設備,這樣既保護了環境,也可以少交納企業所得稅。

(三)利用會計核算進行稅務籌劃

在我國現行所得稅法下,房地產企業除了利用準予扣除項目和稅收進行稅務籌劃外,還可以利用會計核算中的不同處理方面進行稅務籌劃。這種方法可能沒法減少企業的納稅總額,但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年,而由于貨幣具有時間價值,因此,納稅時間的遞延也會給房地產企業帶來收益。首先,房地產企業可以通過對收入確認時間的控制進行稅務籌劃。在每一個納稅年度,房地產企業應納稅所得額為它的收入總額,在進行所得稅籌劃時,企業應特別關注臨近年終發生的收入的確認,因為這類業務最容易對收入確認時點進行籌劃,如果房地產企業當年的收入大大超過可扣除項目的話,可以考慮能否使原先計劃下一年確認的收入符合當年確認收入的條件。其次,房地產企業可以利用固定資產的折舊方法及年限的不同進行稅務籌劃。固定資產折舊是房地產企業成本的重要組成部分,運用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上是不一致的,則分攤到各期的固定資產的成本也存在差異,這最終會影響到企業稅負的大小。現行企業所得稅法規定,企業的固定資產由于技術進步等原因,確需加速折舊的,可以縮短折舊年限,或者采取加速折舊的方法,房地產企業可以利用這些規定進行企業所得稅稅務籌劃。

參考文獻:

[1]陳煥平.淺談房地產企業的稅務籌劃.河北企業,2009年04期

[2]中國注冊會計師協會.稅法.經濟科學出版社,2008

篇7

（一）房地產企業所得稅的特點

1、不存在稅負轉嫁問題

企業所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于所得稅而言，納稅與負稅主體，不會出現稅負轉嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據

企業所得稅的應繳稅額就是應納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現了按能負擔。

3、所得稅的彈性較高

企業的所得稅與房地產企業的實際收入所得有著直接的聯系，所得額較高對應的稅基與稅率就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經營情況有著直接關系。

4、稅額較大

房地產行業屬于資金密集型的行業，房地產開發企業的投資時間長，資金量大，因此稅基也相對較大，所得稅的稅金數額相比其他企業更高。

（二）房地產企業開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產企業的稅負

房地產企業項目開發資金流量大，涉稅種類多，稅金數額較高，開展所得稅的稅負籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負支出，因而節稅效果明顯。

2、有助于防范房地產企業的稅務風險。房地產企業的所得稅的稅務籌劃是以法律法規作為框架和準繩，通過所得稅的稅務籌劃，可以及時發現企業稅務管理中的風險漏洞，避免由于納稅風險造成房地產企業的損失。

3、可以促進企業財務管理水平的提高

稅務籌劃是一項法律法規與政策性很強的專業工作，強化納稅籌劃管理，可以促使企業的財務管理人員提高自身的政策、理論、實務技能水平，對于提高房地產企業的財務管理水平具有較好的推動作用。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃的原則

（一）合法合規性的原則

對于房地產企業的所得稅籌劃，應該嚴格基于國家稅法以及相關稅收政策執行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產企業出現稅務風險，而且對于房地產企業的聲譽以及項目開發建設的實施都會造成嚴重的不良影響。

（二）實效性的原則

國家或者是不同的省市對于房地產行業的政策導向都是不斷的調整的，而房地產企業的所得稅稅務籌劃又具有明顯的針對性，因此在所得稅的稅務籌劃上應當注重實效性，準確地把握好各項稅收政策時機。

（三）統籌均衡的原則

對于房地產企業的所得稅稅收籌劃，應該將其置于房地產企業的整體稅負中統籌考慮，不能由于所得稅稅務籌劃方案造成其他環節稅負或者是整體稅負的提高，應該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產企業所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運用各種所得稅稅收籌劃技術

在房地產企業的所得稅的稅收籌劃上，應該全面的利用各種稅收籌劃技術，具體運作上可以采取以下幾項技術措施：

1、納稅時間的籌劃

對納稅時間進行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值，因此房地產開發企業應該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產企業經營業務完工，即房地產產品投入使用、竣工證明已在房地產管理部門備案、取得初始產權證明，房地產開發企業應該合理的把握這些完工條件，適當延后完工時間。

2、合理利用各種扣除項目

有效的增加成本扣除，可以降低企業的所得稅納稅基數。房地產開發企業可以通過加速固定資產折舊來減少稅基，同時在我國稅法中規定，對于一些關于職工保障及福利項目可以作為扣除，因此房地產企業可以合理的調整企業職工的福利支出，既可以起到激勵職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準確的運用各種優惠條件

不同地區在房地產行業稅收政策上都有著不同的優惠條件，房地產開發企業應該結合項目區域的實際政策情況，合理的利用好各種稅收優惠政策，提高減稅效果。

（二）針對重點環節開展房地產企業所得稅的稅務籌劃

1、科學的選擇房地產開發企業的會計政策

房地產企業的所得稅應稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據，也就是對差異科目調整計算。因此，在房地產企業的所得稅的稅務籌劃上，應該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負的影響，選擇最有利于降低稅負的會計政策。

2、以固定資產的籌劃為突破

房地產企業經營業務就是以不動產為主要內容，因此在稅務籌劃上應該把固定資產籌劃作為重點。綜合考慮房地產企業的預計凈殘值以及折舊年限，適當的采取加速折舊的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產企業就應該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應該區別管理，同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時，在資金的管理上，重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負。

（三）分階段做好房地產企業的所得稅稅收籌劃

對于房地產開發企業而言，所得稅籌劃的關鍵就在于項目開發建設管理過程中，因此所得稅的籌劃也應該根據項目開發不同階段制定籌劃方案。

1、項目開發準備階段

重點是全面的組織財務管理人員掌握項目開發建設所在地的稅收政策以及稅收優惠，確定納稅申報地。同時，對項目分支機構組織形式根據稅收政策的不同進行把握。

2、項目開發階段

重點是合理的選擇項目開發建設的籌資方式，以及確定好開發項目的竣工時間以及銷售時間，確定好最佳的時間節點。

3、項目銷售階段

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二、房地產開發企業稅務籌劃存在的問題

我國房地產開發企業在近些年獲得了長足的發展，但是在稅務籌劃方面存在一些不足，具體體現在以下幾點：

1.稅務籌劃理念不夠先進

從目前來看，我國不少房地產開發企業常常是在出現稅務問題后才想辦法采取相應的解決措施，這就導致企業存在稅務管理制度缺乏，正式納稅籌劃方案不足的問題，進而造成企業難以實施有效的納稅籌劃工作。這種情況直接說明房地產開發企業的稅務管理理念還不夠先進，仍舊停留在事后解決的層面，事前預防的意識還不夠扎實。由于稅務籌劃理念不夠先進，所以房地產開發企業難以進行有效的納稅風險評估，在一定程度上增加了企業的稅務風險。

2.稅收風險管理意識不足

房地產開發企業是社會經濟發展的重要產物。但從目前來看，有些房地產開發企業的政企定位不夠清晰，企業的領導層基本是政府統一任命的，企業法人代表幾乎都在地方黨委和相關部門中擔任要職，企業的資金和利潤依舊由國家控制，在人事任免、利益分配等方面，政府依舊發揮著決定性作用，這就導致企業的管理模式中有著強烈的政府行政色彩。從掌控經濟資源的角度來看，房地產開發企業的利潤和稅收都是國家的經濟資源，企業的所得稅和增值稅都是國家收入，所以企業領導層認為企業納稅和上繳利潤都是屬于國家的，這從心理上就降低了對稅法的崇拜感。企業在生產經營中也很少有意識地防范稅務風險，如果企業出現稅務危機，領導層一般會采取托關系、找熟人的方式去解決。而稅務部門又基于面子考慮，不對房地產開發企業的稅收違法行為進行強烈曝光，這就導致房地產開發企業的稅收風險管理意識嚴重不足。

3.稅企之間溝通不順暢

房地產開發企業的稅務籌劃工作不到位，還有一部分原因是稅企雙方溝通不暢造成的，由于稅企交流不暢，雙方對稅收政策的理解不盡相同，容易造成信息不對稱情況。毫無疑問，良好的溝通和交流能夠有效減少征納雙方對稅收政策理解的偏差，減少企業由于理解偏差而導致的稅收風險。

三、房地產開發企業優化稅務籌劃的策略

針對存在的問題，房地產開發企業應該從以下幾點入手來優化稅務籌劃：

1.優化稅務風險管理部門的設置

房地產開發企業要加強稅務籌劃工作，要優化稅務風險管理部門的設置，要與企業的整體發展戰略相銜接。房地產開發企業要想適應市場經濟的發展，必須設置專門的稅務風險管理部門，由總經理領頭，賦予稅務部門的部長一定的決策權，使其參與到企業決策過程中，還要尊重稅務部門的獨立性和自主性，發揮其在稅務管理工作中的應有價值。具體而言，房地產開發企業要使稅務部與財務部處于同等的地位上，由總經理直接領導，利用領導層的高度關注，使稅務部門與其他業務部門進行密切合作，稅務部還要招聘能力過硬、業務熟練的稅務專業管理人員。

2.提升辦稅人員的綜合素質

我們都知道我國的稅收法律比較復雜，如果辦稅人員綜合素質不高，可能會導致企業產生偷稅漏稅的不良心理。要想獲得長遠發展，房地產開發企業必須提高辦稅人員的綜合素質。首先，企業要完善現有的人員結構，面向社會招聘財務總監、職業經理人、稅務部總經理等高級人才；其次，企業要主動引進專業的稅務人員，為企業的辦稅人員隊伍注入新鮮血液，要選拔出真正優秀的稅務高級管理人員，并為其提供良好的發展條件，使其盡情發揮才能；再次，企業還要加強稅務業務培訓，促使稅務人員加強稅法學習，提高法律意識，格盡職守，專心工作；最后，企業還要構建有效的獎懲機制，對于在稅務籌劃工作中表現出色的工作人員，要及時給予獎勵和表彰，激發起工作積極性。對于在稅務籌劃工作中表現不佳，給企業造成稅務損失的工作人員，要嚴懲不貸、以儆效尤。

3.建設稅務風險防控機制

諾貝爾經濟學獎獲得者斯科爾斯曾經做過一項研究，研究結果顯示，稅務風險管理工作做得好的企業，每年可以為企業多創造高達38%的經濟利潤。企業進行稅務風險管理，旨在規避稅務風險，并為企業創造更多的利潤。要加強稅務風險防控，企業一般要重點關注企業的發展戰略、對外投資計劃、重要經營活動、跨國經?I業務方案和戰略執行等方面可能存在的風險點。對于房地產開發企業來說，要從企業的籌資、融資、投資、生產經營、利益分配等各個涉稅業務環節加強事前、事中和事后的科學籌劃。具體而言，房地產開發企業要做到以下幾點工作：

一是加強風險意識，企業領導層要認識到稅務籌劃和稅務管理不一定能完全獲得經濟利益，如果籌劃方案沒有生效，反而會對企業帶來稅收損失。二是企業要強化合法性原則。房地產開發企業的稅務部門要熟練、正確地應用稅收法律法規，在稅法的準許范圍內加強稅務籌劃，堅決摒棄偷稅漏稅的違法違規行為。三是企業要提前制定應對稅務籌劃風險的計劃和方案，在籌劃稅務之前，要全面評估各種方案，對于各種意外情況，要盡量做到未雨綢繆，防患于未然。一旦發生意外，房地產開發企業要將損失降低到最低程度。三是可以聘請專業的稅務機構轉移稅務風險。針對房地產開發企業當前的發展情況，可以考慮將部分稅務事項外包具有專業知識和專業技能的稅務師事務所等中介機構，這樣不僅能轉嫁風險，同時還能提高稅務管理工作的效率。

4.加強內外稅務信息溝通

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一、關于稅務籌劃

1.稅務籌劃的合法性：稅務籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內進行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務籌劃的前提，當存在了多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實踐技術的掌握，做出納稅最優化的選擇。對于違反稅收法律規定，逃避納稅責任，以降低稅收負擔的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅決加以反對和制止。

2.稅務籌劃的籌劃性：在納稅行為發生之前，對經濟事項進行規劃、設計、安排，達到減輕稅收負擔的目的。在經濟活動中，納稅義務通常具有滯后性，企業交易行為發生后才繳納流轉稅；收益實現或分配之后，才繳納所得稅；財產取得之后，才繳納財產稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經營、投資和理財活動是多方面的，稅收規定也是有針對性的。納稅人和征稅對象的性質不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個方面為納稅人提供了可選擇較低稅負決策的機會。

3.稅務籌劃的目的性：稅務籌劃的直接目的就是降低稅負，減輕納稅負擔。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負。低稅負意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時間，獲取貨幣的時間價值。通過一定的技巧，在資金運用方面做到提前收款、延緩支付。

4.稅務籌劃的風險性：對稅收政策理解不準確或操作不當，而在不知覺情況下采用了導致企業稅負不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務機關的處罰都可能使得稅收籌劃的結果背離預期的效果。

5.稅務籌劃的專業性：專業性不僅是指稅務籌劃需要由財務、會計專業人員進行，而且只面臨社會化大生產、全球經濟一體化、國際貿易業務日益頻繁、經濟規模越來越大，僅靠納稅人自身進行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務、稅務咨詢作為第三產業便向專業化的方向發展。

二、稅務籌劃的切入點

稅務籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進行的，這些空間體現在不同的稅種上、不同的稅收優惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數額的基本稅制要素上等等，因此應該以這些稅法客觀存在的空間為切入點。

1.選擇空間大的稅種

從原則上說，稅務籌劃可以針對一切稅種，但由于不同稅種的性質不同，稅務籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務籌劃的重點；選擇稅負彈性大的稅種作為稅務籌劃的重點，稅負彈性越大，稅務籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。因此，稅務籌劃自然要瞄準主要稅種。另外稅負彈性還取決于稅種的要素構成。這主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優惠。稅基越寬，稅率越高，稅負就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優惠越多，稅負就越輕。

2.以稅收優惠政策

稅收優惠是稅制設計中的一個重要要素，也是貫徹一定時期一國或地區稅收政策的重要手段。國家為了實現稅收調節功能，一般在稅種設計時，都設有稅收優惠條款，企業如果充分利用稅收優惠條款，就可享受節稅效益。因此，用好、用足稅收優惠政策本身就是稅務籌劃的過程。選擇稅收優惠政策作為稅務籌劃突破口時，應注意兩個問題：一是納稅人不得曲解稅收優惠條款，濫用稅收優惠，以欺騙手段騙取稅收優惠；二是納稅人應充分了解稅收優惠條款，并按規定程序進行申請，避免因程序不當而失去應有權益。

3.以納稅人構成

按照我國稅法規定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項稅收。因此，企業理財進行稅務籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負擔問題。如在1994 年開始實施的增值稅和營業稅暫行條例的規定下，企業寧愿選擇作為營業稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規模納稅人。因為，營業稅的總體稅負比增值稅總體稅負輕，增值稅一般納稅人的總體稅負較增值稅小規模納稅人的總體稅負輕。當然，這不是絕對的，在實踐中，要做全面綜合的考慮，進行利弊分析。

以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點，影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據和稅率。計稅依據越小，稅率越低，應納稅額也越小。因此，進行稅務籌劃，無非是從這兩個因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應納稅額。

4.以不同財務管理環節和階段

企業的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅務籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在低稅率地區如實施新企業所得稅法以前可以選擇沿海開發區、高新技術開發區、國家鼓勵的西部等地區，會享受到稅收優惠選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內資與中外合資、聯營企業與合伙企業、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。

經營管理階段，不同的固定資產折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納稅所得額；不同的存貨計價方法的選擇，一般來說，在物價持續下降時，采用先進先出法計算的成本較高，利潤相對減少，反之，如能采用后進先出法，則可相對降低企業的所得稅負擔；采購時，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。

三、建議對策

（一）營業稅的稅務籌劃分析

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》，房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產。稅率皆為5%。房地產開發公司營業稅的計稅依據是房地產開發公司的銷售額，房地產經紀公司的銷售額為向房地產開發公司收取的傭金。營業稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據業務特點進行稅收籌劃：1.減少營業稅應稅項目的流轉次數。我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據營業稅法的規定，甲企業以土地使用權，乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業稅。3.在房地產企業中，如果企業在開發之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業適用的3％低稅率繳納營業稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）企業所得稅的稅務籌劃分析

我國自2008 年1 月1 日起施行內外資統一的新企業所得稅法，稅率為25％。企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。

1.合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。

總結：

房地產開發是中國當前和今后的經濟增長點，在中國經濟中發揮著重要作用，本文從投資活動和經營活動等方面對房地產開發企業稅務籌劃進行了詳細的分析和探討，涉及到了營業稅、企業所得稅的稅務籌劃分析，以期達到合理避稅，使法人利益最大化的目的。

參考文獻：

[1]王麗.房地產開發企業稅務籌劃探析.財會通訊，2014（1）.

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一、企業稅務籌劃必要性

眾所周知，稅收籌劃對企業具有極為重要的作用。它影響著企業的經營利潤，在特定的稅收政策和環境下，合理的稅收籌劃，不僅可以減輕企業的稅負，節約開支，還可以提高企業的利潤和可用資金，從而大大提高了企業的競爭力，并在此基礎上實現企業價值的最大化和企業發展的良性循環。而對房地產企業來說，由于具有投資規模大，資金密集，建設周期長等的特點，從設立項目到中期施工再到最后的銷售過程中，會涉及一系列稅種，比如營業稅、房產稅、所得稅以及土地增值稅等。這些稅種現金流支出巨大，如果能夠對其進行合理的稅務籌劃，便可以大大提高資金使用價值、降低項目總體成本，同時也使企業建立正確的依法納稅的稅收法制觀念，促進了稅收制度的進一步完善。如果不能夠合理的進行稅務籌劃，那么對于房地產企業的財務狀況和經營成果產生一系列負面效應：成本無法有效控制，利潤潛力未能充分挖掘，企業經營目標與理念無法實現，同樣也不能對稅收制度的建設和完善產生助推影響。

二、房地產開發企業稅收籌劃技術

怎么樣才能降低納稅成本，從而降低房地產開發企業的稅負，用合理的、最低的成本實現企業利益最大化，這是很多房地產經營者都在思考的問題。

房地產開發企業因其行業特點，業務涉及領域范圍廣泛，經營活動和方式也較為靈活，所以采取的籌劃技術手段相應地也應該是多樣的，根據籌劃技術的特點和業務領域的不同，將其歸納為以下幾種。

（一）規避平臺籌劃

對于土地增值稅來說，它適用于四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。因為我們可以選擇規避平臺籌劃規律對其進行稅務籌劃，在這個籌劃的技術過程中，最關鍵的一點是要爭取調節銷售價格、扣除額等來實現對增長率的有效控制，進而實現合理避稅，爭取企業稅后收益最大化。

（二）投資轉化技術

除了傳統的開發、銷售房產的模式，房地產開發企業還可以采用更加多樣的經營模式，比如出租、投資聯營等，這樣的投資轉化技術，更好的對房地產開發企業稅務進行籌劃。

（三）稅基籌劃技術

因為房地產開發企業投資額巨大，要保持其持續經營能力，就必須不斷籌措資金，不同的籌資方式對稅基的影響也不同，稅基的降低也是合理避稅的有效手段之一。例如就具體的融資方式而言，企業可以采取銀行貸款籌資、發行債券等職權融資，也可以采取股權融資；但就對稅基的意向來說，債權融資存在利息抵稅效應。股權融資則不能降低稅基，因為其屬于權益資金模式，利潤分配是在稅后進行。

（四）收入實現技術

基于實現技術，對市場銷售和收入的結轉進度進行合理籌劃控制，通過把控收入的確認進度來降低稅負。具體到房地產企業來說，國家相關稅收政策對于其收入確認條件等方面的約束總體來說是很嚴格的，企業所得稅的預繳要按照預售收入的預計利潤率進行納稅，營業稅的繳納要把房產銷售定金、預收房產款包括在內，但不并意味著沒有籌劃空間。

三、房地產稅務籌劃具體方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

在房地產開發中土地增值稅的籌劃中，最常用的方法就是納稅臨界點籌劃法，它是指納稅人在經營中遇到稅收的臨界點時，通過對收入和支出進行調控，以合理降低稅負。例如土地增值稅稅法相關條例規定，納稅人在出售普通的住宅時，如果增值額不及扣除項目金額的百分之二十，則不需要征收土地增值稅；如果超過了百分之二十，那么其全部的增值額都應該按照相關稅法規定進行征稅。這里的百分之二十就是臨界點，在稅收的籌劃過程中，充分注意和把握臨界點的稅負效應。作為開發主體，可以綜合市場、稅收等各種因素，制訂科學的定價機制，控制臨界增值率；同時也可以從提升產品品質的角度入手，提高成本投入從而使增值稅扣除項目增加，從而控制收稅臨界增值率。

（二）利用不同的投資方式進行稅收籌劃

一般來說，房地產企業有兩種物業經營方式：一種是出租物業取得租金；還有一種就是房地產聯營按占股比例分取利潤。投資方式的不同，將導致不同的稅收籌劃方式。針對目前房地產行業普遍經營現狀，下面舉例進行對比分析。

1.如果是按照出租取得租金的方式，那么需要承擔的稅負主要為：

（1）營業稅。嚴格來說，房屋租賃屬于服務業的范疇，那么營業稅就要按照租金收入的5%進行計稅征稅。

（2）房產稅。租金收入的12%進行計征稅。

（3）城建稅。位于市區的房地產開發企業，城建稅稅率為營業稅的百分之7%（視地區差異不同，其中市區7%、縣城和鎮5%、其他地區1%，現以市區為例），也就是說，為租金收入的（5%×7%）0.35%進行計稅征稅。

（4）教育費附加。租金收入的0.15%進行計稅征稅。

（5）印花稅。根據國家相關法律法規規定，在訂立合同的時候，企業必須繳納印花稅，具體金額為租金收入的0.1%。

（6）所得稅。城建稅、教育費附加和營業稅可以在稅前去除，那么企業應該繳納的所得稅應該為租金收入的25%×（1-5%-0.35%-0.15%），即為租金收入的23.62%。

綜上所述，把六種稅負相加便可以計算出物業出租企業總體稅負為租金收入的41.22%。

2.如果是按照聯營方式，那么需要承擔的稅負主要為：

（1）房產稅。按照相關稅法規定，房產稅應該在扣除房產原值的10%-30%之后進行1.2%的計稅，假設房產原值為A，并且按照30%計算，那么應該繳納的房產稅為（1-30%）×1.2%，即為0.84%A。

（2）土地使用稅。土地使用稅的稅負各地不一，我們假設城區的單位稅額為B元/平方米，面積為C，則土地使用稅為BC。

（3）所得稅。假設聯營利潤為D，則所得稅為25%D。

綜上所述，三種稅負相加便可以計算出總體稅負為（0.84%A+BC+25%D）。

無論是哪一種方式，我們都可以找到稅負的均衡點。一般來說，租金是前期可初步確定，故而我們可以利用租金來預測聯營收入利潤，即當41.22%*租金收入=0.84%A+BC+25%D時，可得D=（41.22租金收入-0.84A-BC）/25。

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

資金是房地產開發企業的命脈，作為資金密集型行業，采取什么樣的資金籌措方式，對企業經營成果容易產生長遠影響。從稅收的角度來說，不同的資金籌措模式對企業稅收的影響是顯著而深遠的，可以充分地利用房地產開發企業對資金需求規模大的特點，結合公司自身特點，對稅收進行籌劃。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業在確認收入的時候，在稅法規定的原則范圍內，充分利用會計的謹慎性原則，用客觀實際的標準進行收入確認評估，對能夠確定收回的部分確認為收入。

綜上所述，對于房地產企業的稅收籌劃有多種技術和方案，且每一個稅種的籌劃并非獨立，它們之間存在著緊密的聯系。在實際的操作中，需要根據自身經營環境并結合企業自身特點，我們對某一種稅種進行籌劃的時候，要充分考慮到其他稅種的影響，對企業整體影響進行充分評估， 最終實現對企業整體稅負進行降低的目的。

參考文獻：

[1]謝翠.稅務籌劃在房地產開發企業中的應用.經營管理者.2010（04）.

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除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業和資金有著千絲萬縷的聯系，企業所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業的資金大多來源于銀行體系，企業融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業飛速發展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規范性文件較少，這就使得部分房地產企業在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業內部的風險。受房地產企業巨大經濟利益的誘惑，很多企業把眼光轉到了房地產企業，有些企業不惜血本投資房地產行業，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業相比其它行業更復雜，如果沒有合理的稅務規劃，就會給企業帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業亟待解決的問題。由于房地產企業稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業的難題。

接下來，筆者將聯系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。

二、房地產開發企業稅務籌劃的相關原則

（一）合法性原則

合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業發展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區的籌劃。各房地產企業一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

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企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產開發周期長，稅收對企業經營業績的短期影響不明顯，導致某些企業在未做稅務清算之前未能足夠重視各種稅負特別是土地增值稅和企業所得稅對企業盈利的影響。

2、對納稅存在錯誤認識

在很多房地產企業中，理所當然的將納稅籌劃作為財務部門獨立可完成的工作，不重視開發全過程中各個部門的配合，致使企業出現多交了稅、還被稅務機關處罰的情況。房地產企業的財務人員雖了解相關稅務知識并且經常與稅務機關打交道，但是如何將稅務知識以及稅務機關的各項要求貫徹到日常經營活動中去，是需要企業領導予以重視以及各部門進行配合才可以完成的，不然稅務工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產企業特別是中小房企對稅收籌劃應有正確的態度和認識。

3、房地產企業內部缺乏納稅管理

目前我國的房地產企業內部，雖然企業財務人員也在進行稅收相關規定的學習，但是由于針對性不強，不夠系統全面，對房地產企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現象。

4、房地產企業不知如何規避風險

由于缺乏妥當的納稅管理，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易給企業造成納稅風險。因此，只有加強企業領導層對稅收影響盈利的認識，以及各相關部門的節稅意識，才有可以真正實施稅務籌劃工作，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。

5、企業內納稅籌劃實施不及時

由于未能事前進行籌劃，等會計核算完成后，發現有可合法合理規避稅款，這時已無法改變交稅的現實，造成不必要的開支，減弱了企業的盈利能力。

二、加強房地產企業的稅務籌劃措施

1、項目開發全過程籌劃

即從取得土地使用權、項目立項、籌資、開發建設、銷售等各方面加強稅務籌劃。房地產企業產品開發周期長，涉及政府部門、企業繁多，決定了其稅務籌劃內容的復雜性。所以，房地產企業在制定稅務籌劃時，就應進行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權時或之前，就應對在該幅土地上開發產品的定位及物業類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。

以物業類型為例，在同樣的一幅土地上，開發不同類型的物業稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯排或TH物業，各項稅金（包括營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據物業的定位標準不同，占比也不同。如為普通高層物業，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對普通住宅面積有規定，戶型設計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規定，貸款規模影響企業所得稅的計算，同時要考慮公司的財務風險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產企業的財務人員需要在項目發展的全過程介入，才有可能進行稅務籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數計算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優的會計核算方式

房地產開發企業在同一或相鄰地塊有不同的開發項目，對這些項目進行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業財務管理人員可以對這兩種方式的利弊進行衡量，對稅金進行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內，減少稅金，減輕稅務負擔，提高企業綜合經濟效益。

3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優惠政策

我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務籌劃提供了條件，運用該政策需要根據政策本身的規定進行籌劃，避免產生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務負擔平衡點，進行產品定價，實現稅負最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發別墅住宅，一塊開發純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結構的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統一規劃，統一核算收入和成本，計算整體稅負。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業的核算方式。

4、加強借款利息和營銷優惠的稅務籌劃

我國大部分的房地產企業主要通過銀行貸款進行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進行借款利息的籌劃。我國稅法對企業借款利息有相關方面的政策，房地產企業可以根據自身特點，選用合適的籌劃方法。

三、房地產企業稅務籌劃的發展趨勢

篇13

（1）合法性。稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業作出繳納低稅負的決策。稅務籌劃只能在法律許可的范圍內進行，違反法律規定逃避稅負是偷稅行為，必須加以反對和制止。

（2）超前性。稅務籌劃是在納稅方案實施前的規劃和設計安排。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在應稅行為發生之前通過納稅人充分了解現行稅法知識和財務知識，結合企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕，經營效益相對最好的決策行為，是一種合理合法的預先籌劃。這與避稅、偷稅等都是在事中、事后進行是根本不同的。

（3）全面性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在企業設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，還應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。稅務籌劃要綜合考慮納稅人的總體利益，兼顧局部利益與整體利益、短期利益與長期利益。

（4）時效性。稅收法律、法規和政策是隨著政治、經濟形勢的不斷變化而變化的。因此，納稅人在進行稅務籌劃時，必須隨時把握稅收政策所發生的變化，及時作出相應的變動，適時籌劃，保證稅務籌劃的有效性。

二、稅務籌劃的建議

（1）項目前期籌建與投入環節，重在用好用足稅收優惠政策。主要包括勘探、工程建設、機械設備采購或租賃、安全與環保系統配套投入等。這一環節的稅收籌劃可以考慮：購買設備的稅收抵免，可根據企業所得稅法的規定，企業購買并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產的專用設備的，該專用設備的投資額的10%的部分可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度內結轉抵免。

（2）合理利用關于伴生礦、伴采礦、伴選礦的征稅規定進行稅收籌劃。在采礦與選礦等生產運營包括礦產原料采掘、篩選、儲存、運送等。所謂伴生礦，是指在同一礦床內，除主要礦種外，含其他多種可供工業利用的礦產成份?？紤]到一般性開采是以主產品的元素成分開采為目的，確定資源稅稅額時，一般將主產品作為定額的主要依據，同時也考慮作為副產品的元素成分及其他相關因素。企業在開采之前就應關注礦產品適用稅額相對較低的礦產資源，使得整個礦床的礦產品適用較低稅率；所謂伴采礦，是指開采單位在同一礦區內開采主產品時，伴采出來的非主產品元素礦石。對于量大的伴采礦，由省、自治區、直轄市人民政府根據規定對其核定資源稅單位稅額標準；量小的，在銷售時，按照國家對收購單位規定的相應品目的單位稅額標準繳納資源稅。如果伴采礦的單位稅額相對較高，則利用這項政策進行稅務籌劃的關鍵在于讓稅務機關認定伴采礦量小。伴采礦量的大小由企業自身生產經營所決定，企業在開采之初合理確定伴采礦開采規模，稅務機關在進行認定時，對企業數量較小的伴采礦，確定的單位稅額標準較低，企業可利用這種稅務處理方式，決定伴采礦的數量開采；如果伴采礦的稅額相對較低，則企業應進行相反的操作。所謂伴選礦，是指對礦石原礦中所含主產品進行選精礦的加工過程中，以精礦形式伴選出的副產品。對于以精礦形式伴選出的副產品不征收資源稅，對納稅人而言，最好的籌劃方式就是盡量完善工藝，引進技術，使以非精礦形式伴生出來的副產品以精礦形式出現，從而達到少繳稅款的目的。

（3）利用國家有關稅種的征免稅項目優惠的稅收籌劃。如以煤炭開采過程中伴生的舍棄物油母頁巖為原料生產的頁巖油等自產貨物實行增值稅即征即退的政策；以煤矸石、煤泥、石煤、油母頁巖為原料生產的電力和熱力等自產貨物實行增值稅即征即退50%的政策。