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篇1
房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規模經濟要求
1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。
2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。
三、房地產規模經濟實現途徑
1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規模經濟的支撐要素
從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。
3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。
從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。
2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。
上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。
此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。
4．產業及產品差別。規模經濟并非是適用于所有產業與產品的概念。在房地產產業經濟運作中，有些商品房的規模經濟效益十分明顯；有些商品房的規模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規模經濟性。
參考文獻：
1．喬梁．規模經濟論．對外經濟貿易大學出版社，2000．
篇2
房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規模經濟要求
1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。
2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。
三、房地產規模經濟實現途徑
1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規模經濟的支撐要素
從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。
3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。
從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。
2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。
上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。
此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。
4．產業及產品差別。規模經濟并非是適用于所有產業與產品的概念。在房地產產業經濟運作中，有些商品房的規模經濟效益十分明顯；有些商品房的規模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規模經濟性。
參考文獻：
1．喬梁．規模經濟論．對外經濟貿易大學出版社，2000．
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今后，房地產經紀機構應在代售、代租房屋地點懸掛資格證書。
三、對清理后予以保留和今后新批準設立的房地產經紀機構，按其注冊資金、經紀人數量、從業年限、經營業績以及社會信譽等條件評定等級。房地產經紀機構分為一、二、三三個等級。具體條件如下：
（一）一級
（1）注冊資金100萬元以上（含100萬元）；
（2）有15名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；
（3）從事房地產經紀業務連續四年以上；
（4）近三年成交房屋面積100萬平方米以上；
（5）近三年沒有發現有損害當事人合法權益的行為；
（6）以房地產經紀為主營業務。
（二）二級
（1）注冊資金50萬元以上（含50萬元）；
（2）有10名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；
（3）從事房地產經紀業務連續三年以上；
（4）近三年成交房屋面積50萬平方米以上；
（5）近三年沒有發現有損害當事人合法權益的行為；
（6）以房地產經紀為主營業務。
（三）三級
（1）注冊資金30萬元以上（含30萬元）；
（2）有6名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；
（3）從事房地產經紀業務一年以上；
（4）從業以來沒有發生損害當事人合法權益的行為。
四、新申請房地產經紀資格，應具有10萬元以上注冊資金和有3名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員，并暫不定級。開展業務一年后具備條件的可申請晉升資格等級。
五、從事房地產經紀服務的人員，由省建委或市、縣房地產管理部門根據當地房地產市場需求情況組織培訓考試，考試合格的發給《房地產經紀人資格證》，實行持證上崗制度。
六、房地產經紀機構按其資格等級允許的項目范圍如下：
一級經紀機構可允許各類商品房或其它房屋項目；
二級經紀機構允許建筑面積15萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；
三級經紀機構允許建筑面積8萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；
篇4
本辦法所稱房地產經紀人，是指依照本辦法審批成立，從事房地產經紀活動的單位和個人。
第三條、縣級以上人民政府工商行政管理部門依法對房地產經紀人進行監督管理。其主要職責是：
（一）房地產經紀人的注冊登記；
（二）依法保護合法經營，會同房地產管理部門查處違法經營；
（三）依照法律規定，對房地產經紀合同進行監督管理；
（四）會同房地產管理部門指導房地產經紀人自律組織的工作；
（五）協同房地產管理部門認定房地產經紀人資格。
縣級以上人民政府房地產管理部門負責房地產經紀人的行業管理。其主要職責是：
（一）制定房地產經紀人的規章制度并監督執行；
（二）會同工商行政管理部門認定房地產經紀人資格；
（三）負責房地產經紀人的專業培訓；
（四）指導經紀人的經紀活動，協同工商行政管理部門查處違法經營。
第四條、經紀人依照本辦法進行的經紀活動受法律保護。經紀人從事經紀活動應當遵守法律、法規、規章，遵循自愿、公平、平等互利、誠實信用原則。
第五條、本辦法適用于本省行政區域內進行的房地產經紀活動。法律、法規、規章另有規定的，從其規定。
第二章、申辦條件
第六條、從事房地產經紀活動的人員必須經過考試合格并取得省建委、省工商局核發的《房地產經紀資格證書》。
房地產經紀人員的培訓和考核工作，由省建委、省工商局組織或其委托的單位組織實施。
《房地產經紀資格證書》實行定期考核制度，具體辦法另行制定。
第七條、申請辦理《房地產經紀資格證書》的，應具備以下條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）具有高中以上文化程度；
（三）有兩年以上從事房地產行業的實際工作經驗，具有一定的法律知識和房地產專業知識；
（四）前3年內沒有犯罪或經濟違法行為。
國家和省規定不允許兼職的人員不得申請《房地產經紀資格證書》。
第八條、設立房地產經紀人事務所應當符合以下條件：
（一）有固定的業務場所；
（二）注冊資本或登記資金數額不少于人民幣10萬元；
（三）有3名以上取得《房地產經紀資格證書》的專職人員；
（四）有健全的管理機構、章程和財務制度；
（五）合伙人之間有書面合伙協議。
房地產經紀人事務所可以從事除包銷房地產以外的各項房地產經紀人業務。
第九條、設立房地產經紀公司應當符合下列條件：
（一）具有相應的組織機構和固定的業務場所；
（二）注冊資本不少于人民幣30萬元；
（三）有5名以上取得《房地產經紀資格證書》的專職人員；
（四）《公司法》規定的其他條件。
房地產經紀公司從事房地產包銷業務的，其注冊資本不得少于人民幣300萬元。
第十條、個體房地產經紀人應具備以下條件：
（一）有固定的業務場所；
（二）取得《房地產經紀資格證書》；
（三）登記資金數額不少于人民幣3萬元。
個體房地產經紀人只能從事房地產居間、經紀業務。
第十一條、房地產開發企業有3名以上取得《房地產經紀資格證書》的專職人員，申請在其營業范圍中增加房地產經紀業務的，應報原辦理工商登記的工商行政管理部門和同級房地產管理部門同意后，由工商行政管理部門辦理變更登記。
第三章、經紀管理
第十二條、申辦房地產經紀人事務所或房地產經紀公司的，應持本辦法第八條或第九條規定的相應材料，向工商行政管理部門提出申請，同時抄報同級房地產管理部門，經房地產管理部門出具審查意見后，工商行政管理部門予以辦理注冊登記。房地產經紀組織在領取到營業執照后一個月內，到房地產管理部門備案。
取得《房地產經紀資格證書》的個人從事房地產經紀活動的，必須到工商行政管理部門申辦營業執照后，方可開展房地產經紀業務。
第十三條、《房地產經紀資格證書》的有效期為兩年。持證人必須于有效期屆滿前2個月，到當地房地產行政管理部門或工商行政管理部門領取由省建委與省工商行政管理局共同制發的《房地產經紀人從業情況登記表》，按有關要求如實填寫，并由其所在的房地產經紀組織簽署意見并加蓋公章后，報省建委（或其授權部門）省工商行政管理局（或其授權部門）審核。審核通過的，由省建委和省工商行政管理局為其換發新證，未換發新證的，不得從事房地產經紀活動。
第十四條、在外省已取得《房地產經紀資格證書》的人員來我省依托房地產經紀組織從事房地產經紀活動的，必須到省建委、省工商局辦理備案手續；要獨立從事房地產經紀活動的，按本辦法第十二條規定辦理。
第十五條、房地產經紀人在經紀活動中享有以下權利：
（一）依法收集、利用房地產商業信息；
（二）要求委托方提供真實的相關材料；
（三）完成經紀業務后按照規定或者約定獲取傭金或者要求支付經紀活動經費；
（四）法律、法規、規章規定的其他權利。
第十六條、房地產經紀人在經紀活動中應當履行下列義務：
（一）遵守國家有關法律、法規、規章和政策規定；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的職業道德；
（三）按核準的業務范圍從事經營活動；
（四）如實介紹房地產交易有關情況；
（五）按約定為當事人保守商業秘密；
（六）按規定收取費用；
（七）依法繳納稅費。
第十七條、房地產經紀人為當事人提供房地產經紀服務，應當與當事人簽訂房地產經紀合同，應當使用經紀合同示范文本，應在簽訂房地產經紀合同30天內，將合同副本報當地工商行政管理部門備案，接受監督管理。
房地產經紀合同應包括下列主要內容：
（一）經紀事項；
（二）提供經紀服務的要求或者標準；
（三）收費標準、數額、支付方式和時間；
（四）經紀合同的履行期限；
（五）違約責任和糾紛解決方式；
（六）雙方當事人約定的其他事項。
第十八條、房地產經紀人在房地產經紀活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受經紀合同以外的酬金或其他服務，或者利用業務之便，牟取其他不正當利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產經紀業務；
（三）同時在兩個或兩個以上經紀人組織執業；
（四）與一方當事人惡意串通損害另一方當事人利益；
（五）為權屬不清的房地產和按規定不準買賣或交換的房地產提供中介服務；
（六）兼職房地產經紀人接受與所在單位有競爭關系的當事人委托，促成交易；
（七）違反法律、法規、規章的其他行為。
第十九條、房地產經紀人的服務未能達到合同中經紀事項的要求和標準，應不收取或減少費用，但由委托人自身的責任造成的除外。
第二十條、房地產經紀人開展經紀活動，必須公正、誠實，嚴禁弄虛作假、收受賄賂，損害當事人合法權益。
房地產經紀人違反合同造成當事人經濟損失的，除償付違約金外，還應對造成的損失進行賠償。
第二十一條、房地產經紀人與委托人有利害關系的，應當自行回避，委托人有權要求回避。
第二十二條、工商行政管理部門和房地產管理部門應當按照各自職責，依法加強對房地產經紀人的監督管理，房地產經紀人應當接受監督檢查，提供檢查所需的文件、帳簿、報表和其他有關材料。
第二十三條、房地產經紀活動的費用按閩價〔1997〕房字41號規定的標準收取。
第二十四條、開展房地產經紀活動應設立財務帳簿，載明開展業務所支出的費用、收取的服務費以及按照國家規定應當載明的其他內容。收費應開具國家統一的收費票據，經營所得應依法納稅。
第二十五條、房地產經紀人（含兼營房地產經紀的開發企業）歇業或因其他原因停止經紀活動的，應向工商行政管理部門辦理歇業或注銷登記手續，并報房地產管理部門備案。
篇5
隨著我國房地產行業的迅猛發展,房地產的暴力誘發了房地產經紀人行業的發展與繁榮。房地產經紀人也發揮了越來越重要的地位。然而由于房地產經紀行業的服務水平良莠不齊,經紀人素質和專業水平不高、參差不齊都等原因,導致的部分房地產經紀人欺騙消費者、違規操作的行為屢見不鮮。至今房地產經紀人這個職業還不被廣大消費者所認同。有些房屋信息中甚至出現了“中介免談”的字樣。人們一時間在認可房地產經紀人為客戶提供服務和信息的同時,仍要對其可靠性、真實性和價格性等心存疑慮。
1 房地產經紀人誠信缺失表現
1.1 房地產經紀人對客戶誠信缺失表現
房地產經紀人對客戶誠信缺失的表現主要有:欺詐消費者、設置合同陷阱、隱瞞真實信息和對消費者“放鴿子”。這些誠信缺失行為一方面嚴重損害了消費者的利益;同時也損害房地產經紀機構和經紀人本身的利益。
① 欺詐消費者
欺詐行為是房地產經紀人誠信缺失的表現之一。在房地產經紀活動者,部分房地產經紀人常常與“房托”串通共同欺詐消費者;房地產經紀人在代收傭金時,對委托人謊稱需要收取額外費用,而把收取的費用挪為自己使用,還有的房地產經紀人擅自截留或侵吞傭金。
② 設置合同陷阱
在房地產經紀活動中,很多消費者對房地產經紀行業的相關規定不甚了解。而房地產經紀人常常利用消費者的這個盲點,故意在與消費者簽訂的合同中設置一些陷阱條款,誘使消費者違約,從而獲得非法利益。如:房地產經紀人常常在合同中規定禁止租房者與房主私下聯系,而又將房主的信息故意泄露給消費者,暗示消費者與房東可以進行聯系。當消費者不滿意房子,想要退房時,房地產經紀人就會以消費者違約與房主進行聯系為由,騙取消費者的押金。
③ 隱瞞真實信息
在房地產經濟活動中,消費者進行的所有活動都是與房地產經紀人息息相關的,消費者關于房子的信息絕大部分也是來源于房地產經紀人。因此,房地產經濟活動中房地產經紀人提供的交易信息對消費者做出的交易決定至關重要。然而,在實際交易活動中,由于利益的趨勢,房地產經紀人往往隱瞞一些對自己不利的信息,導致消費者做出錯誤的交易行為。
④ 對消費者“放鴿子”
這種一種最不道德的房地產經紀人誠信缺失行為。一些小房地產中介公司在面臨房地產經紀市場不景氣或者在交易活動中出現重大問題時,往往采用這種行為來逃避法律的責任。先按照正規途徑獲取消費者的傭金,等到正式交易時房地產經紀人早已逃之夭夭。
1.2 房地產經紀人對公司誠信缺失表現
房地產經紀人對公司誠信缺失表現主要體現在房地產經紀人無資質和在交易中大肆賺取交易差價兩個方面。
① 房地產經紀人無資質
城市房地產中介服務管理規定》中第8條和11條明文規定了從事房地產經紀行業人員必須持有國家注冊的房地產經紀人資格證。實際上,房地產經紀行業很多從業人員并無相關的從業資質要求,有些房地產經紀人為了獲得這個職位而向他人借取經紀人資格證書,甚至制作假的經紀人資格證書。這些行為在一定程度上影響了房地產中介公司的發展水平和行業信譽。
② 賺取交易差價
在房地產經紀活動者,房地產經紀人常常采用這種手段為自己“額外創收”。比如房地產經紀人在交易過程中利用自己的工作之便欺上瞞下,外向消費者收取高額的手續費,而又將手續費中的一小部分上交給公司,私自扣留大半部分手續費。或者房地產經紀人利用公司資源暗地里與消費者進行交易,在損害房地產經紀公司的前提下,一套房屋經過“操作”,消費者和房地產經紀人都能獲得一定的經濟利益。
2 房地產經紀人誠信缺失成因分析
2.1 相關法律法規不完善
由于我國房地產經濟行業起步晚,發展時間短,且發展速度又十分迅速,因此在短時間內積累了發達國家數十年間出現的幾乎所有問題。短時間內并不能制定應對所有問題的相關法律法規,同時,房地產經濟行業的誠信經營理念也還沒有深入人心。盡管國家和地方政府制定了一些關于房地產中介行業的相關法規,如《城市房地產法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》《認證認可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產中介服務管理辦法》、《經紀人管理辦法》等,但這些法律法規仍不完善,相對也比較滯后,往往原來出現的問題剛剛制定出解決辦法,又出現了新的誠信問題。同時房地產經紀人許多方面在法律上尚屬于空白,為一些不誠信的房地產經紀人提供了可乘之機。
2.2 消費者維權意識不強
對于消費者來講,房地產經紀活動往往是一次性的。消費者進行本次房地產經紀活動后不再選擇下次交易,因此導致了房地產經紀人可以大膽的欺詐消費者而不擔心受到消費者的報復。而且由于消費者自身維權意識不強,往往在受到欺詐后采取忍氣吞聲,自認倒霉的方式,而也不愿通過法律等手段懲罰房地產經紀人。這也助長了房地產經紀人不誠信行為。
另一反面,由于相關法律的不完善,消費者在受到房地產經紀人欺詐行為后,即使想通過法律途徑解決,也缺少必備的訴訟途徑。現有的法律法規對房地產經紀人的懲罰力度也不夠,這樣就會導致房地產經紀人已較小的懲罰風險去獲得更大的收益。
2.3 政府部門監控力度弱
由于房地產經紀行業是一個新興的中介服務行業,發展時間較短,政府尚未對其建立一整套完善的監控機制。目前我國房地產經紀行業政府監控力度不足主要體現在以下三個方面:
① 政府的監管起步晚。中國房地產經紀業的發展不是一開始就受到了政府部門的直接監管得,因為早期的房地產經紀業可以說完全是自發而生的,其行業準入制度要求低,行業管理制度不完善,行業進入非常容易,這也是得對從業人員的專業知識水平和經驗要求較低。
② 市場管理的多元化。房地產經紀業的管理部門涉及都規劃、價格、國土等多個部門,也因此產生了多元管理體制,這就造成了實際市場管理的政出多門,職能不清。
③ 放任不管。由于很多中介服務機構沒有達到規定的執業標準,他們甚至無場地、無資金、無工商登記、稅務登記,僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業。因此,工商、稅務等部門也不值得管,而城管、街道不知道如何管,導致出現了眾多的黑中介,也就談不上有序管理了。
2.4 房地產經紀信息不對稱
由于房地產經紀活動是一次性的交易活動,幾乎不存在重復博弈現象。因此,房地產經紀人從自身利益出發進行博弈,完全可以以損害部分消費者的利益為前提來獲取自身的更大利益。在此過程中,房地產經紀人往往是通過對消費者虛假信息來進行的。在房地產經紀活動中,房地產經紀人處于交易信息的絕對優勢地位,其掌握的與這宗交易有關的信息比消費者和委托人多得多,哪些是“虛假信息”、“欺騙行為”,他們最清楚,買方或賣方事前并不清楚,“當事人的不誠實行為能被及時觀察到”的條件顯然不具備。許多房地產經紀人就不愿在信用這一塊長期投資,而是選擇另一條捷徑,靠誠信缺失的道路來追求短期的獲利。從經濟角度看,短期內放棄信用這個機會成本,收益會更高。
3 房地產經紀人誠信建設的主要內容
① 建立房地產經紀人信用信息征集制度
房地產經紀人信用信息征集是房地產經紀人誠信體系運行的基礎。在信用征集過程中,經紀行業及從業人員信息征集是房地產經紀人信用信息征集制度的重點。誠信信息的征集制度的重點是消費者對房地產經紀人的信息反饋,政府等各部門得到消費者對房地產經紀人的反饋信息后,通過法律法規等各種手段,對房地產經紀人進行必要的誠信公示,并且還要進行適當的懲罰或獎勵。
② 建立房地產經紀人誠信獎懲機制
建立完善的房地產獎懲機制是房地產經紀人誠信建設的主要部分 。房地產經紀人獎勵和懲罰的力度不夠,是導致經紀人誠信缺失的重要因素,因此,我們要建立經紀人守信獎勵和失信懲罰的機制,并根據信用等級狀況,實行分類監管,依靠對守信房地產經紀人的獎勵,帶動其他經紀人,讓他們看到實惠。對不誠信經紀人實行淘汰制,依法責令關閉或吊銷營業執照的,對吊銷營業執照負有清算義務的投資人在未履行清算義務的情況下,可限制其對外投資、公開違法記錄并選擇典型予以公示等。
③ 建立房地產經紀人信用評價制度
房地產經紀人的誠信是對公眾的誠信,是對社會的誠信,這種信用不光是一種經濟信用,而且也是一種社會信用,因此其誠信評價的指標體系不僅要考慮其經濟信用狀況,而且要更加側重于對其社會信用狀況的考察。對房地產經紀人本身的考察主要看其市場準入、經營行為和市場退出三方面的信用指標。
④ 建立房地產經紀人信用公示制度
政府及市場參與者的信息不對稱,是造成社會誠信缺失的重要原因。因此,對房地產經紀人誠信狀況評價的結果應當按照國家有關規定及時向社會進行公示。誠信信息公示一般包括房地產經紀人的身份信息公示和違法行為記錄公示。
4 房地產經紀人誠信建設措施
① 加強政府監管力度
一是要實行嚴格的市場準入制度。這就要求從事房地產經紀人執業人員必須按有關規定通過統一考試,取得相應執業資格證書,然后才可以在中介服務機構服務,這其中還要通過其所受聘的機構注冊登記后,才能夠以正當房地產經紀人的身份從事房地產中介業務。二是實行嚴格的年度審驗制度。要對房地產經紀人的執業資格每年審驗一次,要由其服務機構統一審核上報,并及時的進行公示。三是強化房地產經紀人的日常行為管理。要加強對房地產經紀人的日常行為監控,做到房地產經紀人的實時跟蹤備案,來規范房地產經紀人行為。四是加強房地產經紀人信用信息建設,完善房地產經紀人信用檔案,為公眾監督提供依據,為公眾查詢房地產經紀人信用信息提供服務,為公眾對房地產經紀人違法違規行為提供投訴途徑。
② 建立房地產經紀人誠信狀況的數據庫
房地產經紀業領域的信息的嚴重不對稱是造成諸多失信現象重要原因。由于具體交易中的信息是很難控制的,但我們可以公開擁有信息主體的房地產經紀人及其經紀機構的以往交易誠信記錄,將其誠信狀況建立統一數據庫,來解決措施信息不對稱。從而使房地產經紀人的誠信狀況真正成為其參與社會經濟活動的重要依據。并逐步建立和完善房地產交易信息的制度化,對房地產經紀人加以約束。依據這樣的措施,就可以讓社會大眾發揮作用,有效規范房地產經紀人失信行為。
③ 房地產經紀公司要加強對房地產經紀人的管理
一是要定期對房地產經紀人進行培訓和教育,規范人才的引進機制,不斷提高員工的素質和業務水平,從整體建設房地產經紀人隊伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司內部的信譽檔案;建立有效的員工激勵制度,培養員工的歸屬感和忠誠度。三要建立員工懲戒制度,對房地產經紀人“跑私單”、在多家中介兼職等現象堅決予以打擊,并向全社會公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地產經紀人執業管理。房地產經紀人在參與服務時,必須以其所屬機構的名義進行服務,本著認真負責的態度,維護機構的形象。
參考文獻:
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篇6
第四條從事房地產經紀服務活動應當遵守法律、法規的規定；遵循自愿、公平、誠實信用的原則；遵守職業道德。
第五條市房產行政主管部門負責本市房地產經紀服務管理監督工作，組織實施本辦法。
各區縣房產行政主管部門負責本轄區內的房地產經紀服務管理監督工作。
市房產行政主管部門可以委托所屬房地產經紀服務管理機構具體實施房地產經紀服務的管理和監督職能。
各級工商、稅務、物價等部門，依照各自職責權限，協助房產行政主管部門實施本辦法。
第六條房地產經紀服務機構和人員可以依法組織行業協會，對房地產經紀服務行業的經營服務進行自律監督；行業協會的業務活動接受房產行政主管部門及房地產經紀服務管理機構的指導。
第七條市房產行政主管部門應當加強對房地產經紀服務機構、專業人員條件及其經營服務行為等情況的監督檢查，并定期向社會公布檢查結果。
第八條從事房地產經紀服務活動，應當設立相應的具有獨立法人資格的經紀服務機構。
設立房地產經紀服務機構，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有不少于十五平方米的固定經營場所；
（三）有規定數量的注冊資金和經費；
（四）有房地產經紀服務相應職業資格證書的人員不少于三人；
（五）法律、法規規定的其他條件。
房地產經紀服務相應職業資格證書的頒發，按照國家、省和市的有關規定執行。
第九條設立房地產經紀服務機構，應當向當地工商行政管理部門領取營業執照后，方可開業。
房地產經紀服務機構應當自領取營業執照之日起三十日內，持營業執照、企業章程、經紀服務人員的職業資格證書和聘用合同等文件向所在地房產行政主管部門備案。房產行政主管部門應當在受理備案后發給備案證明。
第十條房地產經紀服務機構設立分支機構,應當按照本辦法第九條的規定辦理相關手續。
房地產經紀服務機構變更名稱、經營場所、注冊資金等以及歇業或其他原因終止經紀服務活動的，應當依法向工商行政管理部門辦理有關手續，同時向房產行政主管部門備案。
第十一條房地產經紀服務機構向委托人提供房地產經紀服務時，應當明示下列事項：
（一）房地產經紀服務機構的登記注冊、備案以及服務人員的執業資格等情況；
（二）涉及經紀服務業務的房地產的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況。
第十二條房地產經紀服務機構開展業務，應當與委托人簽訂書面的經紀服務合同。房地產經紀服務合同包括下列主要內容：
（一）當事人的姓名、名稱和住所；
（二）經紀服務項目名稱、內容及要求；
（三）合同履行方式、期限；
（四）經紀服務費的數額和支付方式、時間；
（五）違約責任和糾紛解決方式；
（六）雙方約定的其他內容。
市工商行政管理部門和市房產行政主管部門可以根據國家和省的有關規定，制訂房地產經紀服務合同示范文本并監督執行。
第十三條房地產經紀服務機構依法銷售各類商品房或其它房屋，應當持有委托人出具的委托書或雙方簽訂的委托合同，并予以明示。
第十四條房地產經紀服務機構應當對經紀服務活動中涉及的房地產的合法性、真實性進行審查。
房地產經紀服務機構應當將知道或應當知道的合同雙方當事人的資信狀況、履約能力、房地產權屬等情況如實告知委托方和合同他方。法律、法規另有規定的除外。
第十五條房地產經紀服務機構未經委托人同意，不得將受委托的經紀服務業務轉托給其他經紀服務機構。
第十六條房地產經紀服務機構應當按照價格行政主管部門規定的服務收費標準收費，并在其經營場所的醒目位置公示其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準等事項。
第十七條房地產經紀服務機構開展業務應當設立業務臺帳，建立業務記錄。業務臺帳和業務記錄應當載明業務活動中的收入、支出等費用，以及房產行政主管部門要求載明的其他內容。
房地產經紀服務機構應當定期向所在地房產行政主管部門報送業務統計報表。業務統計報表可以向社會公開，法律、法規另有規定的除外。
第十八條房地產經紀服務人員不得同時在兩個或兩個以上房地產經紀服務機構從業；不得以個人名義接受委托，收取費用；進行經紀服務活動應當出示相關房地產經紀服務職業資格證書，并及時向委托人告知委托業務的進展情況。
第十九條房地產經紀服務機構及其人員提供房地產經紀服務不得有下列行為：
（一）索取合同以外的酬金或者其他財物；
（二）提供虛假材料或者隱瞞真實情況；
（三）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（四）以詆毀其他房地產經紀服務機構、人員或者支付介紹費等不正當手段爭攬業務；
（五）為權屬不清或法律、法規禁止轉讓、抵押、出租的房地產提供經紀服務；
（六）法律、法規和規章禁止的其他行為。
第二十條違反本辦法第九條第二款規定的，由房產行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，處以一千元以上三千元以下罰款。
第二十一條違反本辦法第十一條規定的，由房產行政主管部門責令限期改正，予以警告。
第二十二條違反本辦法第十八條規定，同時在兩個或兩個以上房地產經紀服務機構從業或者以個人名義接受委托、收費的，由房產行政主管部門責令限期改正，予以警告；情節嚴重的，處以三千元以上一萬元以下的罰款。
第二十三條違反本辦法第十九條規定的，由房產行政主管部門責令限期改正；拒不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款。
篇7
一、引言
房地產具有價值量大、產權多樣、交易程序復雜、信息不對稱等特性,在交易過程中離不開專業的中介服務。優質的房地產經紀服務有利于住房二級市場的發展、有利于提高房地產市場效率、有利于維護房地產交易安全。近幾年來,房地產經紀機構和從業人員隊伍迅速壯大,但是仍然出現從業人員素質參差不齊、專業人才匱乏、缺乏必要的理論知識和實踐經驗、沒有經過專門職業道德教育和專業技能培訓等問題,這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質,乃至服務意識等方面都與發達國家有著較大的差距。因此,亟需提高房地產經紀行業的服務水平、規范發展房地產經紀行業,以引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件,促進房地產市場持續健康發展。
二、北京房地產經紀行業服務水平現狀調查
1. 房地產經紀行業的總體看法
調查顯示,有47%的消費者沒有接受過房地產經紀服務,有53%的消費者通過房地產經紀機構幫助其完成房屋買賣或租賃交易,其中35%的消費者在房地產經紀機構的幫助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消費者提到曾經遇到過不誠信的房地產經紀機構,由此對房地產經紀機構印象很差。而當問到今后若有房產交易時,是否會選擇房地產經紀機構提供服務時,只有58%的消費者回答“會”。
2.房地產經紀機構的評價
(1)不選擇房地產經紀服務的原因
第一,收取傭金高。有61%的消費者認為房地產經紀人收取的費用偏高。目前北京房地產經紀行業的收費標準為:從事房屋租賃的,傭金為一個月的租金;從事房屋買賣的,傭金為房屋價格的1%-3%,多數情況為3%。發達國家除美國的傭金率為5%-7%之外,其他國家傭金率均較低,為1%-2%。但是,北京的房價收入比遠遠高于發達國家,導致消費者負擔的傭金水平相對要高。
第二,服務不完善。有49%的消費者認為房地產經紀行業的服務質量、服務內容不合理,難以滿足消費者的需求。與許多國家的房地產經紀人相比,我國房地產經紀人承擔的責任和義務相距甚遠。例如,我國房地產經紀人僅僅提供居間和代辦服務,而美國的房地產經紀人服務內容還包括合理確定房價、住宅勘查、責任保險等許多專業服務,我國房地產經紀人的收費標準與所提供的服務嚴重不匹配。
第三,缺乏誠信。調查中只有12%的消費者認為房地產經紀機構是講究誠信的,這主要是由于一些中小型房地產經紀公司常采用虛假信息、收取不合理費用和制造不公平合同等方式獲取暴利,致使整體經紀公司在大眾心目中口碑不佳,從而影響了整個行業的發展。
(2)選擇房地產經紀機構的依據
從調查數據來看,“熟人推薦”和“信用較高”是最重要的選擇依據,分別占22.7%和20.9%;其次是“服務質量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距離較近”和“公司規模”,分別占15.9%、10%和9.1%;最后為“廣告宣傳”和“公司環境”,分別占2.3%和1.8%。
3.房地產經紀人的評價
(1)信息告知
88%的消費者認為房地產經紀人基本能夠提供所需信息,其中44%的消費者認為能夠提供有用信息但不夠全面;70%的消費者認為信息告知是比較及時的;59%的消費者認為所提供的房源信息是令人滿意的。
(2)服務態度
73%的消費者認為房地產經紀人的服務態度令人滿意,表明目前北京房地產經紀人還是比較積極的為顧客提供服務。39%的消費者認為是在房地產經紀人幫助下安全的完成了交易,14%的消費者認為未能提供滿意的服務。
(3)專業水平
70%的消費者認為房地產經紀人的服務熱情,但是專業水平不高,有16%的消費者認為服務素質差、職業技能低,只有14%的消費者認為服務熱情并專業,比較滿意。房地產經紀人的職業道德、業務素質、專業技能等還需要有較大的提高。
三、影響房地產經紀行業服務水平的原因分析
1.法制建設明顯滯后
1994年出臺的《城市房地產管理法》,明確了房地產中介機構的法律地位,為發展和管理房地產經紀行業提供了法律依據。隨后,有關部門又先后了《城市房地產中介服務管理規定》、《關于房地產中介服務收費的通知》等法規文件,對房地產經紀服務作了原則性規定,但沒有突出房地產經紀行業的特殊性,缺乏明確具體的實施細則,可操作性不強。加上專門法律法規的缺失,還沒有建立起系統的行業法律法規體系。
2.行政管理職責不明確
房地產業的快速發展帶動了經紀業的高速發展,但是市場的調控機制(包括法律體系、管理制度)還不能適應行業發展的需要。在法律法規不夠健全的情況下,政府管理部門除了自行實施許可以外,還承攬了諸多行業自律管理的事務。由于政府在行業自律管理上處于時間上、空間上和專業上的信息不對稱地位,以致管理難以到位、難見成效。
3.行業準入門檻低
由于房地產經紀市場準入條件寬松,北京房地產經紀機構大多規模較小,而且一些房地產中介機構的工作人員都沒有專業資質。難以為客戶提供準確、滿意的專業服務。整個行業的科技含量較低,影響了客戶對經紀行業提品的信賴度。
4.行業監管體系不完善
當前行業監管體系不完善主要表現在:一是各管理部門(工商行政管理部門、房地產管理部門,物價及稅務等部門)之間缺少具體的橫向聯系,政出多頭、管理脫節。二是房地產經紀行業組織作用沒有充分發揮,自律管理的方式與手段比較落后,目前還沒有專門法律法規確立行業組織的地位與作用,也沒有明確行政主管部門與行業組織具體管理職責的劃分。三是房地產經紀人員職業資格制度的落實不到位。因此,在房地產經紀行業準入門檻低,對房地產經紀機構和房地產經紀人誠信制度建立不完善的情況下,難以對其進行有效的管理。
四、提升房地產經紀行業服務水平的對策建議
1.完善相關法律制度
首先,應盡快出臺《房地產經紀管理辦法》,確定房地產經紀市場運行規則,規范從業行為,界定房地產經紀機構與經紀人的權利、義務與責任,明確規定房地產經紀機構的信息公示和告知義務等。其次,健全房地產經紀人的市場準入及退出、獎懲、繼續教育、個人負責制度,加強房地產從業人員素質建設。再次,完善房地產經紀服務收費管理。按服務種類、內容和階段制定服務收費標準。最后,制定房地產經紀合同示范文本。房地產經紀人承辦經紀業務,應采用房地產管理部門、工商管理部門共同制定的房地產經紀合同示范文本,并附執行該項經紀業務的房地產經紀執行人簽名。此外,還應建立營業保證金制度或執業保險制度,保護消費者合法權益。
2.加強房地產經紀行業誠信建設
首先,可以由中國房地產估價師與房地產經紀人學會,建立全國統一的房地產經紀機構和經紀人資信評價體系,在全行業開展房地產經紀機構和經紀人評價。其次,完善房地產經紀機構和經紀人信用檔案系統,提供公開查詢業務,使房地產經紀機構和經紀人的不良記錄公開透明,接受社會監督。最后,加強行業自律,行業組織要制定房地產經紀人執業規則、示范合同文本、服務質量標準、職業道德規范和繼續教育制度,全面提高房地產經紀人的業務素質。
3.加強房地產經紀信息管理
房地產管理部門應當建立并完善房地產交易信息系統,充分整合信息資源,通過信息技術手段,提高信息交換、權屬查詢、合同簽訂直至產權登記整個流程的交易效率,簡化交易程序,實現政府對房地產經紀行業的有效監管。通過該系統實現查詢交易房地產的權屬狀況、統一交易信息平臺、網上簽訂交易合同、網上合同即時備案、自動統計經紀機構和人員的業績、產權登記部門共享合同數據等。
4.明確相關管理職責
實行既統一又分工、協調銜接的房地產經紀市場監管主體制度,劃清管理職能,理清管理關系。由工商行政管理部門按照對一般企業管理的要求,對房地產經紀機構進行工商登記。房地產經紀機構經營中存在的問題,由房地產管理部門及時發現,并通報工商行政管理部門處理。房地產經紀人資格取得由人事管理部門、房地產管理部門共同負責。房地產經紀人員注冊登記管理由房地產經紀行業組織負責,接受主管部門監督。房地產經紀行業組織要發揮在行業誠信建設方面的重要作用,積極探索房地產經紀人執業資格注冊與房地產經紀行業自律管理相結合的管理模式。
5.提高從業人員素質
一是加強從業人員的資質管理,創設執業資格制度,對學歷、實踐年限、業務知識等都要作具體規定。二是擴充從業人員的專業知識,通過定期和不定期的組織培訓,增加從業人員在房地產經紀、房地產估價、房地產投資分析、房地產營銷策劃、法律咨詢等方面的專業知識。三是規范從業人員行為,這就需要充分發揮行業協會的重要作用,建立經紀人管理檔案,記錄其工作中的重大事件、投訴以及表彰等,以便對從業人員行為進行約束和規范。
我國房地產經紀行業己經有了一個良好的開端,房地產經紀機構須對消費者行為給予高度重視,應該根據消費者的需求特點,致力于高效的專業化服務,建立企業的誠信機制并設計合理的收費標準,注重規模建設、合理布局,全面提高企業的市場競爭力,不斷提升整個經紀服務行業的質量。
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篇8
據徐州市國土資源房屋評估和經紀協會統計顯示，截至2015年底，具有房地產經紀資質的徐州市房地產經紀企業共計659家，其中具有A級資質的企業52家，具有B級資質的企業69家，具有C級資質的企業538家。
規模較大的企業有連鎖店30家以上，包括鋼運房產、大澤置業、中房網絡、大業興房產、中原地產、美聯物業等本地和外地房地產經紀企業在徐州市場上形成兩分天下的競爭態勢。
（1）本地企業競爭分析。本地企業按市場占有率大致可分為三個陣營：第一陣營的包括鋼運房產、中房網絡、大澤置業與大業興房產等企業連鎖店規模均在50家以上，各自占據房地產經紀服務市場10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產、中先地產、博頓房產等企業連鎖店均在10至50家，市場占有率各約5%左右；第三陣營的房地產經紀企業是指連鎖店在10家以下的經紀企業群體。
（2）外地企業競爭分析。外地企業的競爭主要來自香港中原地產以及美聯物業，其二三級市場聯動的業務經營模式、純粹的經紀人管理制度以及標準化的服務體系在香港市場取得成功的同時迅速復制到內地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產經紀服務市場占據牢固的市場地位；21世紀不動產于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內的No.1地位所彰顯的品牌號召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經營的加盟方式形成公司營銷渠道網絡，可以預見21世紀不動產必將成為未來徐州房地產經紀服務市場不可忽視的重要競爭對手。
二、徐州房地產經紀服務中存在的主要問題
（一）法律、法規滯后
住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》于2010年10月27日經住房和城鄉建設部第65次部常務會議審議通過，并經國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。徐州國土資源房屋評估與經紀協會為規范房地產經紀服務業，維護房地產市場秩序，促進房地產健康發展，于2005年制定了《徐州市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場發展變化的不斷推進，地方法律法規在促進和規范徐州房地產市場健康有序發展的同時，與國家法律規范相比表現出明顯的滯后性。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據；缺乏明晰的法律法規對經紀企業及行為加以規范和管理，以切實保障消費者的權益，造成與經紀企業相關的法律糾紛屢見媒體的現象時有發生。
（二）不正當競爭普遍存在
一是無照非法經營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進行房地產買賣和租賃等經紀業務；二是給錢就做，有利就做，經紀企業間相互壓低價格；三是超業務范圍經營，個別經紀企業通過幫助客戶墊資提前還貸或進行資產抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務變成了經紀公司獲取利潤的生財之道等現象時有發生。不規范服務和黑經紀的存在使得對房屋經紀的投訴連續幾年居高不下，不僅嚴重損害了消費者的合法權益和經紀行業的整體形象，也造成了守法經紀企業經營成本的提高，市場中甚至出現了“劣幣驅逐好幣”的“格雷欣現象”。
（三）行業監管問題
在行業監管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，導致房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監管不力。目前，無論是政府房地產主管部門――徐州市國土資源和房地產管理局的直接監管，還是由行業協會――徐州市徐州市國土資源房屋評估和經紀協會進行的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題，監管基本上流行形式。
（四）房地產經紀人員職業資格制度落實不到位
從2002年國家開始實行房地產經紀人員職業資格制度以來，全國取得房地產經紀人執業資格的人數超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產經紀人執業資格。但是，從市場反映的實際情況來看，徐州房地產經紀服務從業人員的素質偏低的現象仍然不容樂觀，這與房地產經紀人職業資格制度的落實不到位密切相關。目前來看，由于行業的快速發展吸引了大批有志于本行業的人員取得了房地產經紀人協理以及國家級房地產經紀人執業資格，所以目前從業人員的執證比例逐步升高，但從從業人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業資格制度落實不到位的現象十分明顯，這給行業的監管帶來極大的麻煩。
三、徐州房地產經紀服務市場的行業前景及對策分析
（一）行業前景
（1）擁有廣闊的市場空間。房地產經紀市場是完整健康的房地產市場的重要組成部分，美國、香港等發達國家和地區房地產經紀市場的成交量占整個房地產市場成交量的比例占80%以上。進入十二五時期，徐州面臨更多的發展機會，由剛性需求所引起的二手房市場規模的日趨擴大，對房地產經紀服務的需求不斷增加，徐州市的房地產業正處在由增量市場向存量市場轉變的重要發展階段，二手房和商品房的交易比例達到1比0.7到0.8是徐州二手房市場比較協調的比例，也是政府部門的一個工作目標。
（2）發展機會巨大，人才和信息是關鍵。房地產經紀服務作為以人員和信息為主要資源的服務行業，其核心競爭力主要體現在人才和信息的數量與質量上。一方面，較高的人員素質，意味較高的服務質量、服務水平和較強的企業競爭力；另一方面，信息資源是企業生存和發展的基礎，缺少信息，企業就失去了存在的根基。但歸根結底，人才是房地產經紀企業生存和發展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產經紀機構的人員流動率較高，怎樣才能留住人才并提高企業員工的整體素質，是企業能否把握住機會的關鍵所在。
（二）對策分析
（1）建立更強有力的資金監管機制保證交易結算資金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結，同時，銀行根據買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設了此項業務；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監管。可由當地房屋產權管理局即設立了二手房交易資金監管的業務，只要買賣雙方自愿選擇了房產局對資金進行監管，房產局即聯合銀行對交易資金的流轉予以控制，只有當買方取得房屋所有權證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產經紀機構，政府部門也不存在關門歇業的風險。又如在發達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務所流轉，由律師監管。因為相比較于房地產經紀機構，律師事務所的設立、經營以及律師本人的執業條件要嚴格得多，資金流轉的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對于房屋的租賃業務，出租人在與房地產經紀機構簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產經紀機構停留的時間，以降低風險。
（2）從交易合同規范房地產經紀機構的從業規范。房地產經紀合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。依據我國《合同法》及業務實踐，下列內容在一份房地產經紀合同中是必不可少的：當事人的名稱或姓名、住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產經紀企業往往利用合同信息的不對稱性特點，進行“合同欺詐”，使房地產經紀行業受到嚴重影響。因此，建議取消現狀下各經紀機構各自采用自已訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到徐州市國土資源房屋評估和經紀協會處集中采購（或無償領取）。合同從成交價款、標的、中介費取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。
（3）嚴格房地產經紀企業資質認定的及房地產經紀人（協理）執業（職業）資格程序。目前徐州房地產經紀企業資質認定為A、B、C三級，房地產經紀企業至少需要具有房地產經紀人三個及經紀人協理四個以上的專業房地產經紀人員組成。對于房地產經紀人員的管理及考核，房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，一是建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發揮行業協會的作用，加強行業自律。一個行業的行業協會往往是健全該行業的必需機構。綜觀房地產中介業發達的國家（地區）的經驗，要完善房地產中介業的結構，除了國家立法規范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業協會發揮其教育及監督的功能，以提高行業整體素質、加強行業自律。北京市雖然也成立了相應的行業協會，但是其目前的發展狀況與有效承擔社會賦予的相應職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業協會要逐步承擔起原由行政部門承擔的資質評定，審核和從業人員教育培訓、資格管理等行業管理工作。政府部門要給協會明確的授權，健全和強化學會的機構職能和力量。政府部門除了保留監督和最終裁定權之外，其它所有的事情都應交給協會來辦。
參考文獻：
篇9
住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章，該規章旨在從制度層面規范房地產經紀活動，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益，從而為促進我國房地產行業各級市場健康發展提供制度保障。
一、房地產經紀服務業的內涵
房地產經紀是由房地產經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地產市場交易順利實現一系列居間、、行紀等經紀活動，是以提取傭金為經營特征，為房地產買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的經紀服務。
二、重慶市房地產經紀服務業現狀分析
1997年直轄以來，伴隨著重慶市城市化水平高速發展，重慶市房地產經紀服務市場得到快速發展的同時，其交易形式仍主要采用房地產經紀組織“居間”交易模式，這種相對落后的交易模式存在許多問題。
(一)經紀機構準入門檻低，良莠不齊。因工商注冊不以辦理相關資質為前提，造成規模小、執業風險意識不強、服務質量低的經紀機構大量存在，甚至出現1人公司。在國家對房地產的宏觀調控政策作用下，引發一批小規模的經紀機構迅速關門，遺留問題無人解決，易引發社會矛盾。
(二)經紀機構惡性競爭，缺乏誠信，甚至采取欺詐等手段促成交易。例如《重慶市物價局、重慶市國土資源和房屋管理局關于印發規范房產經營收費的通知》(渝價[2000]358號)規定，房屋買賣收費，按不超過成交價的2％計收。而有一些大型經紀機構收費高達3％4％，又有小型經紀機構迫于市場競爭壓力，收費打折到0.5％至1％，造成了同行業不正當競爭；交易活動中還存在房地產經紀服務人員偷吃“差價”、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”糊弄人現象，嚴重擾亂了房地產經紀行業市場秩序。
(三)經紀人員素質普遍偏低，故意或無意間造成交易糾紛
1.利用不具備條件的房產進行公開掛牌銷售。一些中小型經紀機構的員工在促成買賣雙方進行交易的過程中，不履行合理審查房產證件和賣方授權的義務，利用買賣雙方對房地產買賣流程的信息不對稱的現實情況，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產交易。導致房地產經紀合同無效，從而損害了買賣雙方的利益，引發糾紛。
2.缺乏基本的職業道德，販賣客戶資料獲取利益。
(四)部分經紀機構內部管理混亂
1.招聘人員素質標準不一。多數房地產經紀機構招聘經紀人員時，對經紀人員沒有資質和學歷的要求，又缺乏系統的培訓，導致大多經紀人員缺乏從業責任心和法律知識，致使不少房地產經紀合同因經紀人員的疏忽不能履行或無效，從而引發糾紛。
2.經紀機構合同往往不合規范。
(五)相關法律法規滯后，加大了此類糾紛事件的處置難度
重慶國土資源房屋評估與經紀協會于2005年制定了《重慶市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著房地產市場不斷發展，由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性所引起的房地產經紀服務業的復雜內涵，以及其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定，在服務過程中出現的許多新問題，由于行業標準不明晰或相關制度落實不到位導致的制度缺失等，在一定程度上阻礙了重慶房地產經紀服務業健康有序發展。
三、規范重慶市房地產經紀服務業的對策建議
借簽國內外房地產經紀服務業的先進發展經驗，結合重慶實際情況，相關政府職能部門應以“五個重慶”、“民生十條”建設為契機，從制度層面著力推進重慶房地產經紀服務業健康有序發展。
(一)主管部門及經紀機構方面。進一步明確重慶國土資源房屋評估與經紀協會的職責，落實房地產經紀機構設立的條件、程序以及經紀機構年檢年審制度，加大行業監管力度，提高經紀機構違規成本，從源頭上規范經紀機構誠信、合法經營。建議引入房地產交易當事人監督模式和經紀市場競爭對手監督模式，作為政府監督的輔助手段。
(二)職業資格方面。房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，并將成交業務量作為各經紀人(協理)執業業績，終身備案登記(經紀人(協理)更換執業機構可據此作為業績證明)，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能。
(三)成交合同方面。取消現狀下各經紀機構各自采用自己訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到房地產經紀人協會處集中采購(或無償領取)。合同從成交價款、標的、經紀費用取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。
(四)客戶宣傳方面。充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋經紀的一面之辭，對房地產買賣交易流程缺乏認識。因此，政府有關部門應利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網絡等傳統方式，結合要求經紀機構門店張貼政府統一派發的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶的風險意識和法律意識。
參考文獻：
篇10
附件河南省城市房地產中介服務管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條、在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章、中介服務人員資格管理
第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條、從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條、國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章、中介服務機構管理
第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章、中介業務管理
第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條、房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條、房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條、房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章、附則
第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
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一、區域規劃對地方房地產經濟的影響
區域規劃在刺激地方經濟之前，首先激活了當地的房地產市場。目前多數炒房者紛紛踩著區域規劃制訂的時點，介入相關地區的房地產市場。大到國家級區域規劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機，體現了區域規劃對區域樓市的明顯帶動和提振作用。
（一）區域規劃改善當地基礎建設的同時也引起了房價的快速上漲區域規劃的影響是長期的。區域房地產潛在價值提升，可以吸引外地資金進入，加速該區域開發。不過，近期部分地區房價因區域規劃而被過度炒作，這無疑是對未來發展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。
2009年11月，國務院批復《關于調整天津市部分行政區劃的請示》，同意撤銷天津市塘沽區、漢沽區、大港區現行建制，設立天津市濱海新區行政區。隨后的三個月，濱海新區房價累計漲幅超過50%：今年1-2月累計成交11591套，同比增長39.7%。
2010年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布，海南房地產和土地價格不斷攀升。隨后的一個多月內，海南主要城市房價漲幅超過100%。
（二）區域規劃是房地產持續穩定發展的基礎，但不應成為短期投資炒作的對象如果瘋炒一陣房地產，最后造成房地產巨大泡沫的話，區域振興必將大打折扣。理論上來講，區域性發展規劃作為一種刺激和拉動經濟的工具，短期內能創造出一個洼地，吸納各種要素進轉自省略入并加快流動，從而迅速催生資本聚集效應。但區域性發展規劃一旦成了一件人人都在賭運氣的標的，就非常容易背離實際，陷于概念性的炒作，由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產作為資本增值和發展突破的首選項，首當其沖會被拖入。縱觀近些年許多區域崛起的現實，房地產不連跳幾個臺階、基礎設施建設不突飛猛進、城市化推進節奏不加快，區域經濟一定是不會有起色的。于是，區域性發展規劃與房地產業發展機會、區域經濟與房地產業部門經濟，就直接劃上了等號。如果不能扭轉這種極端錯了位的聯系，后果是很難設想的。
（三）區域規劃成為地方房地產泡沫的直接誘因已經看到，一些地區在剛剛拿到批文之后，當地房地產市場已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，價格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產泡沫破滅，一個最主要的原因，就是這種錯覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設特區，結果那里卻變成了房地產投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。實業沒有做起來，大多數資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動性漩渦的作用，土地、房屋的價格受到劇烈攪動，變得嚴重脫離實際，在缺少真實性需求支持的情況下，最終摔了個粉碎。
包括海南等新近拿到規劃批文的區域，在迎來又一輪歷史性機遇的同時，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了，"概念性炒作危機"陰影卻始終沒有走遠。盡管有人認為，眼下的市場已不是當年的初級形態，以前的悲劇當不致重演。但我認為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規劃存在，流動性漩渦就一定要出現。原因在于，當前的中國市場并不缺少流動性。在今天，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區域注入，這對于各個準備起步的區域板塊的撬動是很明顯的。
二、房地產業對經濟發展的作用
房地產業在經濟系統中所起的作用，不僅包含自身所承載的基本作用，同時還包括在經濟鏈中帶動相關產業、聯結生產與生活的作用，促進產業結構調整的作用、影響公共投資和個人消費傾向的作用，以及拉動城市基礎設施建設，改善城市生產、生活環境等方面作用。
1、房地產業增加值對GDP的貢獻率
房地產業對經濟增長起到了巨大的拉動作用，從1997年之后，房地產業對經濟增長的貢獻率首先呈攀升趨勢，03年達到27.7％，隨后批發零售業，金融業，商務服務業，信息傳輸、計算機服務和軟件業等幾大行業相繼進入了更為快速的發展時期，迅速占領了第三產業的大部分空間，而房地產在宏觀政策的控制下，快速增長的勢頭相對放緩，貢獻率隨之回落，但是05年仍達到了22％以上。所以從近幾年來的貢獻指標分析，房地產對我區經濟增長起到了極為關鍵的作用。
2、房地產業促進城市經濟發展，有利于區域價值的提高
各種房屋建筑是城市經濟存在和發展的主要空間條件，也是一個城市形象的展現。房地產業可以為城市提供基礎設施、生活設施以及各行各業和居民的用地用房，從而對城市進行綜合開發利用，這也是房地產業在旁側效應方面發揮的重要作用。如北京朝陽區CBD、燕莎、朝外、亞運村等多個經濟熱點區域都是以率先發展起來的房地產業為基礎，而逐漸發展壯大的。隨著這些區域的集聚效益不斷發揮，將吸引更多的企業和人才，聚集更多的技術和資金，進一步促進經濟的發展。
3、對經濟可持續發展的影響
經濟可持續發展是區域可持續發展的核心內容，區域可持續發展首先是經濟發展，只有經濟發展才能使人類脫離貧困，并解決資源和環境問題。經濟發展可以為環境保護和資源開發提供資金和技術，是社會可持續發展的根本前提。宏觀經濟是房地產投資的基礎，其發展水平和發展趨勢直接決定房地產投資的發展方向和投資方式。房地產投資能夠促進宏觀經濟的增長，推進經濟和社會的繁榮發展。
同時，不同區域的經濟發展定位也在一定程度上決定房地產投資行為，區域經濟的性質、功能。特點和發展水平都會對房地產投資方向和投資方式產生影響。當不同區域根據自身特點和發展狀況確定發展戰略和城市定位時，對于房地產投資結構有不同的要求。商業城市、工業城市和旅游城市需要不同比重的房地產投資構成，在同一城市定位下，發展階段不同也會產生房地產投資需求比例的不同。只有根據實際情況，確定適當的房地產投資結構，才能與宏觀經濟發展相協調。
4、對社會可持續發展的影響
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1問題提出
早在1970年，人們就開始著手研究勝任力的問題，總體上經歷了概念提出、概念拓展及實證研究三個階段。隨著勝任力理論研究的不斷深入，勝任力模型大量應用到實際當中，其研究對象、范圍、適用群體也在逐步擴大。如今，勝任力理論、模型的應用已經不僅僅局限于外國企業，國內企業也在大量應用勝任力模型來幫助企業找到最適合企業的人才，不僅應用于民企，也應用于國企、事業單位，甚至非盈利性組織也多有涉及。相對而言，國內對勝任力的研究比國外遲一些，我們在勝任力概念及模型構建等理論上的研究可以借鑒或參照外國的相關書籍或文獻，在已有的研究基礎上進行更深層次的探討，但針對我國各行業、領域、具體職位的崗位勝任力研究亟待深入，需要結合國情、行情、企業真實、具體的現狀進行研究，并且還有待于進一步應用到具體的實踐中去。
同時，從宏觀的角度分析，住房是城鎮居民安居樂業，社會和諧發展的根本。只有結合國情處理好住房交易問題，才能讓人們有家可歸，有所可居，才能使社會生活更加融洽，實現國泰民安，進而實現社會主義和諧社會的偉大構想。在現實生活中，各種買房需求充斥著房地產市場：改善性需求、投資性需求、也有剛性需求如結婚用房，需求方如果僅依靠自己的能力，往往由于信息不暢、專業性不強等諸多原因導致沒有閑暇時間，無法滿足購房的愿望，買賣房屋的交易不能順利完成，造成供需雙方浪費了大量時間、精力，資源得不到優化配置。
房地產經紀人這一角色正是適應市場需求的產物，是調節供需矛盾、為滿足居民對房屋這一特殊商品的交易需求的產物。房地產經紀人在國家法律法規及政策的引導下，緩解或解決了居民買賣房屋的矛盾，使房屋這一資源在買賣與租賃中實現了優化配置。同時，在這一領域專業化分工的出現，降低了買賣雙方的交易成本，為雙方節省了大量的時間、精力、金錢。而第三方的介入與擔保行為，對交易安全也起到了保障作用。房地產中介行業的良性發展，意味著更多的資源能夠得到更多的機會重新匹配，達到資源優化配置的目的，在買賣雙方能夠承受的范圍之內，達成交易，實現了雙方利益最大化。
所以，結合我國國情研究房地產經紀人的勝任力模型，從中提煉出作為優秀房地產經紀人的必備能力，對房地產行業、從事房地產中介的企業的下一步優化發展必然有一定的指導意義。
2房地產經紀人的界定及其特殊性
房地產經紀是指在房地產市場中專門提供房地產信息、技術和政策法規咨詢服務，從事房地產策劃、評估和業務，為房地產交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協助辦理有關手續，從而收取傭金的自然人和法人1。他們的工作具備一個特殊點，這個特殊點在行業中被稱為“一手托兩家”。也就是說，房地產經紀人不同于一般的銷售人員――隸屬于某一特定公司，以銷售該公司特有的產品并與其他公司競爭的人員。由于信息的相對公開，往往多家公司都掌握同一信息，這就導致了作為一名房地產經紀人，不僅在與其他公司的房地產經紀人競爭，甚至也在與自己公司內部的同事競爭，不僅在競爭買房客戶，也在競爭賣房業主即房屋這一特定商品的擁有者。
土地資源的稀缺性，導致房產資源的稀缺，各種需求不斷膨脹，供需矛盾逐漸突出。由于房產產品具有排他性和唯一性，即任何一座房產由于地理位置、樓層、布局以及價格等等具有唯一性；在合法的范疇內，沒有任何兩家客戶可以同時買到或租到同一處房產，具有排他性。同時，房地產經紀人交易的目的只在提供服務、搜集信息進行匹配，最終促成雙方交易。他們起到了溝通橋梁的作用，直接實現了房產買賣或租賃雙方的利益，間接實現了房地產公司、經紀人的利益。這些都造就了房地產經紀人工作方式的獨特性。
3房地產經紀人勝任力調查問卷
3.1 房地產經紀人勝任力調查問卷的設計
本調查問卷的主要目的在于搜集勝任力數據進行分析、構建勝任力素質模型，所以將此前總結整理出的34個勝任力特征詞條分別用一句話來描述，形成了房地產經紀人勝任力模型調查問卷的主要部分。
本調查問卷分為兩大部分，第一部分為背景信息，主要包括：性別、年齡、學歷、婚姻狀況、在本行業的工作年限、在本單位的工作年限及職級。第二部分為勝任素質問題，由43個勝任力特征詞條所形成的描述性語句組成。
3.2 房地產經紀人勝任力調查問卷的發放與回收
本次調查問卷的調查對象為某房地產公司的北京地區的房地產經紀人，職級從見習經紀人至主任，采取隨機抽取的形式進行調查。
本次調查問卷共發放了258份，收回212份，回收率為82.17%。此次調查問卷是否有效的判別標準為：如果一份問卷有某題沒有作答，或者所有題目的做答均為同一個答案的，則此份調查問卷為無效。根據以上的標準，在收回的調查問卷中，無效問卷為56份，有效問卷為156。調查問卷回收的有效率為73.58%。
3.3 數據的錄入
舍去56份無效問卷，將剩余的156份有效問卷逐條錄入EXCEL表格《房地產經紀人勝任力模型調查問卷數據》中，并最終導入SPSS文件《房地產經紀人勝任力模型調查問卷數據分析》。
3.4 信度分析
在數據真實、準確、完整錄入的基礎上，本研究使用SPSS軟件“scale”中的Reliability Analysis命令來進行Cronbach’s Alpha信度分析，分析顯示Cronbach’s Alpha系數為.936（≥.8），說明通過《房地產經紀人勝任力模型調查問卷》整理所得的問卷達到了可接受的水平，即該測量達到了足夠的信度。
4房地產經紀人勝任力模型構建流程概述
房地產經紀人勝任力模型的構建將大體分為兩個部分：房地產經紀人勝任力數據t檢驗分析及房地產經紀人勝任力數據因子分析。前者目的在于，在所有的勝任素質詞條中，排除對勝任力無顯著影響的勝任素質詞條，精簡勝任素質詞條，使整體研究更加科學、合理。后者目的在于，把精簡后的勝任素質詞條根據因子進行分類，形成房地產經紀人勝任力維度，從而構建房地產經紀人勝任力模型。
4.1定義總體標識的標識變量
根據之前的優秀績效組與普通績效組的分類標準，定義一個標識變量為績效，如為優秀績效組則標識“1”，如為普通績效組則標識為“2”，以區分樣本組別。
4.2房地產經紀人勝任力模型的統計軟件分析
4.2.1 房地產經紀人勝任力數據t檢驗分析
本研究采用t檢驗分析中的兩獨立樣本t檢驗分析，以確定34個勝任素質詞條是否對優秀績效組樣本及普通績效組樣本有顯著影響。
經過兩獨立樣本t檢驗分析，共有5個檢驗變量不能顯著區別兩獨立樣本的檢驗變量，分別為責任感、適應能力、靈活性、沖突管理、主動性、余下29個變量。如表1所示，能夠顯著區別兩獨立樣本的變量為信息挖掘與獲取、焦點引導、細節分析、果斷力、突發事件處理、服務意識、協調能力、需求導向、傾聽能力、影響力、進程引導、心理素質、應變能力、追求卓越、成功欲、熱切激情、自我發展能力、獲取信任、關系建立與維系、人際敏感、自我信任、誠實守信、房地產政策法規、營銷知識與技能、房地產產品知識、房地產金融知識、理解力、預見力、判斷力。
4.2.2 房地產經紀人勝任力數據因子分析
對得到的29個勝任力素質詞條進行因子分析，目的在于將29個勝任力素質詞條進一步分類，形成房地產經紀人勝任力素質維度，搭建勝任力框架，構建勝任力模型。
旋轉后的因子分析結果如表1所示：
表1旋轉后的因子分析結果表
如表所示，通過對29個勝任力素質進行因子分析，共提取出6個公因子，結合各公因子中所包含的勝任力素質，分別命名為問題解決能力、溝通能力、成就欲、人際能力、知識技能及洞察力。所以，房地產經紀人勝任力模型由問題解決能力、溝通能力、成就欲、人際能力、知識技能及洞察力這6個維度構成，各維度又由若干勝任力素質組成，具體如下：
(1) 問題解決能力包括信息挖掘與獲取、焦點引導、細節分析、果斷力、突發事件處理、服務意識、協調能力、需求導向；
(2) 溝通能力包括傾聽能力、說服力、進程引導、心理素質及應變能力；
(3) 成就欲包括追求卓越、成功欲、熱切激情及自我發展能力；
(4) 人際能力包括獲取信任、關系建立與維系、人際敏感、自我信任及誠實守信；
(5) 知識技能包括房地產政策法規、營銷知識與技能、房地產產品知識、房地產金融知識；
(6) 洞察力包括理解力、預見力及判斷力。
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二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。
一、房地產中介服務的主要功能
1. 咨詢服務
房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。
2. 價格評估
房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。
3. 經紀
房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。
4. 法律服務
各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。
二、我國房地產經紀市場發展現狀
據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。
根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。
在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③
簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。
從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。
三、房地產經紀行業現實存在的問題
（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。
（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。
根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。
（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。
我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。
（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。
我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤
四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策
那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：
（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。
（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。
1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。
2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。
（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。
建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：
1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；
2. 建立房地產經紀人保證金制度；
3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；
4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；
5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥
（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制
房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。
五、結論
隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。
注釋：
①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。
②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.
③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.
