引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及其對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)存在兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，即經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性和經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，這兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不同于一般的其他企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，一般一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始購(gòu)置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時(shí)間。而企業(yè)會(huì)計(jì)的核算一般是以一年為周期來(lái)進(jìn)行的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)周期并不會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生影響，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段對(duì)會(huì)計(jì)核算會(huì)產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，收入的確認(rèn)是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實(shí)際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認(rèn)為收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認(rèn)為當(dāng)期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售更多地采用預(yù)售的方式來(lái)進(jìn)行，但是按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預(yù)售方式下的產(chǎn)品銷售并沒(méi)有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，因此在預(yù)售時(shí)并不能確認(rèn)銷售收入，企業(yè)預(yù)售得到的收入一般作為預(yù)收賬款處理。但實(shí)際企業(yè)在預(yù)售時(shí)產(chǎn)品相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者，預(yù)售時(shí)企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對(duì)確定，未來(lái)只存在很小的風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的處理會(huì)低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預(yù)收賬款。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益具有很大的不確定性。同時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量方法和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)一般企業(yè)來(lái)講是以固定資產(chǎn)的形式列報(bào)于資產(chǎn)負(fù)債表中，其價(jià)值計(jì)量一般采用歷史成本法，因此其市場(chǎng)價(jià)值的變化對(duì)其會(huì)計(jì)期間的收益并不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的易變性對(duì)一般企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項(xiàng)目均作為企業(yè)的存貨計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)，存貨計(jì)價(jià)方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計(jì)價(jià)方法會(huì)得出不同的期末資產(chǎn)價(jià)值，并對(duì)當(dāng)期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價(jià)格的易變性和存貨計(jì)價(jià)方法選擇的靈活性會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動(dòng)性，并且其可靠性也會(huì)受到影響，這會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的難度。

除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有的周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對(duì)外進(jìn)行銷售，但房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本一般是以工程項(xiàng)目整體進(jìn)行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷售過(guò)程中必然會(huì)造成成本和售價(jià)的不配比。由于房產(chǎn)的售價(jià)與其樓層、朝向、戶型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價(jià)可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)按照相同的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷售取得的收入與其成本并不能實(shí)現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會(huì)受到很大的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)造了一系列指標(biāo)對(duì)企業(yè)的盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力進(jìn)行分析，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的局限性。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價(jià)值的能力，而這種能力是通過(guò)收入減去相應(yīng)的成本費(fèi)用后的余額即利潤(rùn)來(lái)表現(xiàn)的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價(jià)值的創(chuàng)造在各個(gè)會(huì)計(jì)期間保持相對(duì)的平衡，因此利用利潤(rùn)指標(biāo)基本可以反映出企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)于會(huì)計(jì)周期，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造在不斷地進(jìn)行，但其收入與成本的確認(rèn)具有階段性，因此利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。除了收入與成本確認(rèn)的階段性對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計(jì)入各套房屋，而為整個(gè)產(chǎn)品完工和銷售而支付的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也以會(huì)計(jì)期間計(jì)入各期，造成成本、費(fèi)用與收入的不配比，這會(huì)進(jìn)一步扭曲利潤(rùn)指標(biāo)，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷。

2.2 房地產(chǎn)預(yù)售制度下企業(yè)大量預(yù)收賬款的存在，導(dǎo)致報(bào)表反映的企業(yè)償債能力不實(shí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售實(shí)行預(yù)售制度，企業(yè)在預(yù)售時(shí)一般會(huì)按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價(jià)款，但按照收入的確認(rèn)原則，只有等到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)才能確認(rèn)銷售收入，在此之前，預(yù)售取得的收入以預(yù)收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相當(dāng)長(zhǎng)，因此預(yù)收賬款的掛賬時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年。從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，預(yù)收賬款是企業(yè)的負(fù)債，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，其在簽訂完預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對(duì)確定，根據(jù)項(xiàng)目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預(yù)收賬款確認(rèn)為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實(shí)際已經(jīng)完工履約部分，同時(shí)也包含企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)的利潤(rùn)而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報(bào)表資料分析企業(yè)償債能力會(huì)因高估企業(yè)負(fù)債而影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。

2.3 企業(yè)開(kāi)發(fā)成本計(jì)價(jià)不準(zhǔn)確，造成資產(chǎn)賬實(shí)不符。企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本的計(jì)價(jià)主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，導(dǎo)致以歷史成本計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)，尤其是對(duì)土地成本的核算，賬面價(jià)值會(huì)與其實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)入工程成本的支出也會(huì)與在建項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會(huì)影響報(bào)表使用都對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目的判斷。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性的分析，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法進(jìn)行改進(jìn)，以正確判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實(shí)。而包括財(cái)務(wù)報(bào)表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)利用表外信息，充分考慮會(huì)計(jì)方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和收益的計(jì)量產(chǎn)生的影響。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束而可靠性受到影響，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)對(duì)其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時(shí)，將對(duì)屬于已實(shí)現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理估計(jì)企業(yè)的負(fù)債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)項(xiàng)目，正確判斷企業(yè)的償債能力。

3.3 重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表項(xiàng)目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講現(xiàn)金流量的獲得相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對(duì)現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭公民.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的幾個(gè)問(wèn)題［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．