引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)公司財務(wù)預(yù)算范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點

1.資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長

由于房地產(chǎn)公司開發(fā)對象的特殊性，使得房地產(chǎn)開發(fā)時需要投入龐大的資金。在龐大的土地價格與房屋工程造價下，房地產(chǎn)公司一次將投入高額的資金，對于此情況，要求房地產(chǎn)公司應(yīng)采用各類有效的途徑和渠道開展資金的籌集工作。同時，由于房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營過程存在長期性、資金周轉(zhuǎn)困難等現(xiàn)象，所以要想短時間內(nèi)收回資金還具有很大難度，致使資金周轉(zhuǎn)不靈。

2.投資決策困難，存在較大開發(fā)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有較長的開發(fā)周期，不可避免的會發(fā)生諸多的不可確定因素，而這些因素很有可能會影響到開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗及效益，所以，明確指出房地產(chǎn)公司進行投資決策過程中必須對項目的可行性加以論證，而這樣一來使得投資決策難度提高。由于房地產(chǎn)公司不具備高的調(diào)整能力，變動性差，只要項目開始施工，就無法再把資金抽回，這無疑給公司的投資帶來了巨大的風(fēng)險隱患。

3.存在多樣化的財務(wù)形式，財務(wù)管理存在較大難度

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)會經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等各環(huán)節(jié)，開發(fā)活動涉及方方面面，所以，呈現(xiàn)出了多樣化的財務(wù)形式。此外，房地產(chǎn)公司活動參與者一般包括了房地產(chǎn)公司及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及內(nèi)部各單位和各上級管理部門，給財務(wù)管理帶來了較大的難度。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理中存在的問題

1.不重視全面成本及費用管理

這里所說的成本及費用管理指的是針對房地產(chǎn)公司日常開發(fā)經(jīng)營時所有費用與開發(fā)產(chǎn)品成本的產(chǎn)生而實施的涵蓋預(yù)算、計劃、控制、分析、評價等在內(nèi)的各種有效的管理活動，其主要職責(zé)是將房地產(chǎn)公司內(nèi)部潛力充分挖掘，貫徹節(jié)約目標(biāo)，合理控制開發(fā)產(chǎn)品成本和其他費用的支出，保障企業(yè)在競爭激烈的市場中具有較高的競爭實力。房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本與費用管理在公司內(nèi)部管理中屬于核心內(nèi)容，全面成本管理明確指出房地產(chǎn)公司要求做到全員、全過程、全方位的成本管理，貫穿于房地產(chǎn)公司開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營全程。

2.缺乏完善的財務(wù)管理制度

國有企業(yè)與民營企業(yè)在制度建設(shè)過程中有著一定的差異性，這就使得房地產(chǎn)公司起步運行時，大部分的工作都難以有相匹配的制度依據(jù)，特別是財務(wù)管理工作上，房地產(chǎn)公司中常出現(xiàn)資金不集中、多頭開戶、財權(quán)分割等各類對公司發(fā)展極為不利的情況，大部分款項支付過程中均不具備相關(guān)的經(jīng)濟合同備案，財務(wù)部門無法全面獲悉款項的來源、發(fā)生細(xì)節(jié)，也沒有針對資金設(shè)置專門的歸口部門，這樣就使得房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層難以及時的了解項目資金的實際運轉(zhuǎn)情況。

3.各部門間的協(xié)調(diào)性差

在房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務(wù)管理工作中，財務(wù)部門與經(jīng)濟部門和工程部門接觸中還存在一些矛盾問題，比如，在實施的制度中指出各部門每個月三十號前要將用款申請遞交到財務(wù)部門中，然后，財務(wù)部門再對月份用款計劃進行科學(xué)的匯總與合理的編制，報經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，由財務(wù)部門進行所需資金的籌集，同時根據(jù)已經(jīng)確立的用款計劃辦事。然而實際情況是，經(jīng)濟部門和工程部門常由于諸多因素而無法根據(jù)此規(guī)定辦事。在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門中最難解決的問題就是資金的計劃性執(zhí)行力度不強，引起該問題發(fā)生的根本原因是各部門沒有認(rèn)識到財務(wù)管理的重要性，認(rèn)為控制屬于財務(wù)部門管轄范疇，不按照相關(guān)制度辦事。在和經(jīng)濟部門合作時，財務(wù)部門的任務(wù)是為經(jīng)濟合同支付費用。根據(jù)上述例子，經(jīng)濟部門作業(yè)過程中，經(jīng)常不根據(jù)相關(guān)規(guī)定提交申請，雖有相關(guān)的制度但未得到有效執(zhí)行，而財務(wù)部門與經(jīng)濟部門是同等級的，沒有權(quán)力管理經(jīng)濟部門，對于經(jīng)濟部門的拖后行為，只有領(lǐng)導(dǎo)層方可予以處理。

三、強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的具體對策

1.推行全面成本及費用管理

成本及費用管理涉及房地產(chǎn)商品壽命周期各環(huán)節(jié)階段，房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本管理工作具體涵蓋了成本及費用的預(yù)測、計劃、控制、核算、檢查、分析這些內(nèi)容，要想保證成本及費用管理具有高水平，房地產(chǎn)公司就應(yīng)有效管理所有成本費用，并且還應(yīng)全面調(diào)動員工參與成本及費用管理工作的熱情，促進公司經(jīng)濟效益最大化，嚴(yán)格根據(jù)國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)公司成本及費用開支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，保障房地產(chǎn)公司各環(huán)節(jié)經(jīng)濟水平，落實全面成本及費用管理。

2.創(chuàng)新財務(wù)管理制度

實際工作中常有一些問題無法根據(jù)以往的工作經(jīng)驗有效解決，所以需要通過制度創(chuàng)新來及時處理。比如，在貨幣資金控制的安全問題中，因無法獲悉準(zhǔn)確的審批權(quán)限而導(dǎo)致財務(wù)管理難以有序運行，要想通過以往的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來解決此問題難度較大。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)貫徹落實三級審核制度，以此提高財務(wù)部門的管理水平，摒棄傳統(tǒng)中看見有領(lǐng)導(dǎo)簽字就立即付款的行為。比如，某個項目運行時，發(fā)生了嚴(yán)重超過預(yù)算的現(xiàn)象并有領(lǐng)導(dǎo)的簽字，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)這個情況，結(jié)合三級審核制度提出相應(yīng)的異議，認(rèn)為高出財務(wù)預(yù)算，最終款項被放置到下一階段中支付，從而推動財務(wù)預(yù)算的有效運行。

3.處理好各部門間的關(guān)系

在對房地產(chǎn)公司財務(wù)部門和其他部門間的矛盾沖突進行處理時，必須先充分了解財務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)涵，財務(wù)預(yù)算工作的完成其實就是全員運行的過程，而并非財務(wù)部門自身能夠完成的，所以，要求財務(wù)部門在協(xié)調(diào)和各部門間的關(guān)系時，各部門也要與財務(wù)部門良好的配合以實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)預(yù)算目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)層也必須對財務(wù)預(yù)算管理工作予以足夠的重視與支持，設(shè)置專門的預(yù)算管理組織、預(yù)算執(zhí)行部門與審計部門，推進財務(wù)預(yù)算正常運行。此外，房地產(chǎn)公司財務(wù)部門實施財務(wù)預(yù)算體系時應(yīng)將自身具有的財務(wù)核心作用全面發(fā)揮，充分了解財務(wù)預(yù)算的階段性目標(biāo)，如果存在預(yù)算目標(biāo)范圍以外或者預(yù)算目標(biāo)嚴(yán)重不足的情況，第一時間匯報給領(lǐng)導(dǎo)層，財務(wù)部門在財務(wù)管理工作中具有主導(dǎo)與核心作用，應(yīng)該承擔(dān)起對各部門間關(guān)系的有效處理。

4.加強財務(wù)定期檢查與考核

房地產(chǎn)公司不僅要做好投資回收銜接、增強資金運用水平，同時還必須做好投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究工作。科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)測能夠降低財務(wù)風(fēng)險，將各類風(fēng)險抵制在萌芽之中。對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等實施財務(wù)指標(biāo)分析，加強財務(wù)監(jiān)督，節(jié)約成本費用，提高經(jīng)濟效益。

四、結(jié)論

綜上所述可知，財務(wù)管理在房地產(chǎn)公司中屬于重要部分，對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理起到了重要的保障作用。房地產(chǎn)公司要想持續(xù)健康發(fā)展，一套完善的財務(wù)管理體系不可少，該體系能夠保證房地產(chǎn)公司有效籌資、投資及用資等，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極構(gòu)建一套行之有效的財務(wù)管理體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳彩珍.淺談我國民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題及治理對策[J].經(jīng)濟師，2009（8）

篇2

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的特點

在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理難度增加了。

1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務(wù)風(fēng)險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資項目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險加劇。

2.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財務(wù)關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當(dāng)前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理難度是有所增加的。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務(wù)處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

2.成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

4.財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施

1.健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度：如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強化監(jiān)督機制，強化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。

2.提高決策者的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

3.擴大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù)，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創(chuàng)新，可采取多種方法進行。

4.提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

5.加強風(fēng)險控制。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的風(fēng)險控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務(wù)活動和經(jīng)濟活動，科學(xué)進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施,2011(7).

篇3

（二）部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來比較繁瑣

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，涉及項目繁多，各級管理單位在財務(wù)管理體系中對接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費繁多，給公司的財務(wù)管理帶來很重的任務(wù)。明目繁多的費用如：基礎(chǔ)設(shè)施費、土地拆遷費、前期準(zhǔn)備費、物業(yè)費、安裝費用等。這些費用的管理均需要財務(wù)管理部門投入很大的精力，財務(wù)部門內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財務(wù)會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問題時找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。

（三）成本管理和財務(wù)預(yù)算的意識有待加強

一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務(wù)預(yù)算工作不到位，沒有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財務(wù)管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的對策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績，離不開一個健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實到每一個會計期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險，公司的發(fā)展切不可冒險激進，要立足長遠(yuǎn)，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)，落實企業(yè)的社會責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財務(wù)管理意識

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。

（三）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實財務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務(wù)管理和財務(wù)基礎(chǔ)，努力把財務(wù)管理水平提高到最佳。財務(wù)工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評審力度

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在生活中，有好多公司就是因為公司的財務(wù)管理出現(xiàn)了問題，有的導(dǎo)致公司財務(wù)困難，限制了企業(yè)的投資發(fā)展，有的甚至觸犯了國家的法律法規(guī)，直接導(dǎo)致了企業(yè)的滅亡。隨著房地產(chǎn)公司的進一步發(fā)展和國內(nèi)公司對財務(wù)管理重要性認(rèn)識的加深，越來越重視房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的研究。房地產(chǎn)公司為了獲得進一步的發(fā)展，就必須加強對財務(wù)的管理，提高財務(wù)管理水平。

1 房地產(chǎn)財務(wù)管理的作用

①提高資金使用率。加強房地產(chǎn)的財務(wù)管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業(yè)帶來較大的收益。同時，還能優(yōu)化融資環(huán)境，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供充足的資金保障。

②通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，企業(yè)財務(wù)管理可以通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整，設(shè)置項目開發(fā)的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進行控制。

2 財務(wù)管理問題

①管理制度不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善科學(xué)的財務(wù)管理，雖然一些企業(yè)建立相應(yīng)的管理制度，但是在實際應(yīng)用中，仍舊是流于表現(xiàn)形式，缺乏具體的措施，由于財務(wù)管理制度不規(guī)范，進而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，既影響員工的發(fā)展，又影響企業(yè)的長期發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度缺乏可操作性，企業(yè)財務(wù)工作過于盲目，導(dǎo)致財務(wù)分析無法得到應(yīng)有的有效應(yīng)用，加上理論與實踐的相互脫節(jié)，從而使得項目在實施之前缺乏可行性分析。

②財務(wù)管理意識淡薄。在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，往往把公司管理工作的重點放在經(jīng)濟效益方面，缺乏對財務(wù)管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠(yuǎn)發(fā)展過程中，忽視了財務(wù)管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務(wù)管理的作用看成是記賬、薪資發(fā)放等，對財務(wù)管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務(wù)管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，增加公司經(jīng)營的風(fēng)險和面臨的挑戰(zhàn)。

③企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)人為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

④風(fēng)險意識不足。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)管理風(fēng)險意識，目前諸多的房地產(chǎn)企業(yè)各個部門統(tǒng)一由企業(yè)主自己所決定，加上缺乏較高的素質(zhì)水平、學(xué)歷水平、復(fù)雜關(guān)系，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理分工不明確，專業(yè)性不強，面對較多的投資機會，缺乏科學(xué)判斷，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，從而造成財務(wù)管理風(fēng)險的增加，致使公司面臨較大的風(fēng)險控制；又比如企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)不熟，對財務(wù)制度掌握不到位，一些財務(wù)人員只是為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，缺乏應(yīng)有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發(fā)生，這樣，必然會為企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

3 財務(wù)管理解決對策

①強化財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須強化財務(wù)管理意識，將整個財務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的重要組成部分，確保所有財務(wù)人員的高度配合，比如企業(yè)管理人員要從自身做起，增強財務(wù)管理理念，從高層抓起，嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律和財務(wù)制度，要求財務(wù)人員要將財務(wù)工作重點放在財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務(wù)人員全面參加公司的預(yù)決算、合同的會審和監(jiān)督合同履行情況。

②健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度，如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強化監(jiān)督機制，強化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序，提高會計質(zhì)量。

③建立財務(wù)監(jiān)督體制。加強內(nèi)部審計，充分重視企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部審計的重要性，以具有專業(yè)水平的審計人員，并在此基礎(chǔ)上保證審計部門的獨立性、權(quán)威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴(yán)格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業(yè)收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強財務(wù)管理部門執(zhí)行全面預(yù)算管理的能力的培養(yǎng)，財務(wù)部門要按照財務(wù)預(yù)算目標(biāo)加強管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實責(zé)任，兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟行為的定性約束。

④優(yōu)化融資方式。在現(xiàn)有的社會經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該改善企業(yè)原有的融資模式，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，具體方法如下：其一，借助房地產(chǎn)信托。在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)公司可以充分借助房地產(chǎn)信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強對資金的統(tǒng)一管理。公司的財務(wù)管理部門要加強對資金的統(tǒng)一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現(xiàn)象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標(biāo)榜著一家企業(yè)，是企業(yè)的一張臉。信用良好的企業(yè)能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款。這對于企業(yè)來說，非常重要，這樣企業(yè)就會有更多的資金去經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。

⑥合理、合法運用稅收籌劃手段。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅核算中選擇對企業(yè)有力的扣費方式。比如在土地增值稅核算中，房地產(chǎn)開發(fā)費用有兩種扣除辦法，作為公司的財務(wù)管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。

4 結(jié) 語

在房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的今天，加強房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，尤其是公司的財務(wù)管理，具有非常重要的意義。公司財務(wù)管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系公司的競爭力和公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。從本公司的實際情況出發(fā)，深入問題的本質(zhì)，強化投資管理，找到解決問題的對策，規(guī)避風(fēng)險，不斷完善房地產(chǎn)公司的管理體制，才能保證房地產(chǎn)公司的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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2.資本結(jié)構(gòu)和資金控制存在問題

資本結(jié)構(gòu)的不合理和資金控制上產(chǎn)生的問題也是目前困擾許多行業(yè)和企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商由于需要大量資金進行房地產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)，因此往往會進行高負(fù)債經(jīng)營。然而高負(fù)債經(jīng)營往往會導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理以及利息費用的支出過高等嚴(yán)重的問題，給企業(yè)的財務(wù)管理帶來困難。其次房地產(chǎn)企業(yè)在資金控制上面也存在著問題。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資和開發(fā)項目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。

3.稅收籌劃和利潤分配的問題

稅收籌劃和利潤分配也是目前企業(yè)在財務(wù)管理上應(yīng)當(dāng)引起重視的方面，但是很多企業(yè)并沒有采取有效的措施進行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業(yè)凈利潤、改善企業(yè)經(jīng)營者與出資者之間的關(guān)系。如前所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改掉片面追求利潤最大化的“陋習(xí)”，而應(yīng)當(dāng)加強對股東利益的關(guān)注，并且實現(xiàn)更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地增值稅、消費稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。

4.缺乏事前財務(wù)預(yù)算控制和事后財務(wù)評價

全面預(yù)算管理系統(tǒng)下的企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)要求企業(yè)必須做好事前財務(wù)預(yù)算和事后財務(wù)評價的工作。但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)成本體系并沒有得到有效的實施，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導(dǎo)致最終的凈利潤數(shù)據(jù)并不樂觀。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套有效的事前財務(wù)預(yù)算體系和時候財務(wù)評價體系也是非常必要的。

二、正確定位財務(wù)管理的核心作用，體現(xiàn)財務(wù)管理的價值

1.提高財務(wù)管理人員素質(zhì)，加強財務(wù)管理人才隊伍建設(shè)

提高財務(wù)管理人員素質(zhì)包括加強財務(wù)管理人員的崗前培訓(xùn)以及財務(wù)管理人員的平時繼續(xù)教育。房地產(chǎn)企業(yè)必須從源頭做起，應(yīng)當(dāng)盡量招聘一些高素質(zhì)的財務(wù)管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務(wù)管理工作以及擁有多項財務(wù)管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應(yīng)當(dāng)注意財務(wù)管理人員技能的提升，加強對財務(wù)管理人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)，加強對最新財務(wù)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，做到與時俱進，并讓員工意識到學(xué)無止境，只有加強自身財務(wù)管理能力的提升才能不被淘汰。

2.健全內(nèi)部控制建設(shè)，強化外部審計

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強和健全內(nèi)部控制建設(shè)，根據(jù)企業(yè)內(nèi)控準(zhǔn)則COSOII或者國際最新規(guī)定，完善內(nèi)部控制五要素（或者八要素），建立全面的內(nèi)部控制評價體系。并且在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立和健全企業(yè)的內(nèi)審機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設(shè)的企業(yè)內(nèi)部控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)聘請知名的會計師事務(wù)所來強化企業(yè)的外部審計。房地產(chǎn)企業(yè)不能為了自身利益而與會計師事務(wù)所私下溝通，制造虛假的財務(wù)報表或者虛假的審計報告、驗資報告等。所聘請的會計師事務(wù)所也應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，客觀地對房地產(chǎn)公司的財務(wù)進行評價，出具公正的財務(wù)審計報告，以保證企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

3.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強資金控制

在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)中加強資金控制和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)往往是高負(fù)債經(jīng)營，因此，應(yīng)當(dāng)減少房地產(chǎn)企業(yè)對金融機構(gòu)和大量資金的依賴，從財務(wù)管理的角度將房地產(chǎn)企業(yè)從以資金和勞務(wù)堆積而成的粗放模式轉(zhuǎn)為技術(shù)集中型。另外，促使房地產(chǎn)企業(yè)上市也是調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業(yè)對于金融機構(gòu)借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強資金控制主要包括減少房地產(chǎn)企業(yè)胡亂投資的行為以及加強營運資金的管理。由于籌資、投資和經(jīng)營是企業(yè)財務(wù)管理必不可少的三個重要內(nèi)容，因此加強這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產(chǎn)經(jīng)營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務(wù)費用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制。

4.強調(diào)成本控制和存貨管理

房地產(chǎn)企業(yè)的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強調(diào)房產(chǎn)公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環(huán)節(jié)。此外，在企業(yè)中杜絕浪費可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強存貨管理意味著房地產(chǎn)工資應(yīng)當(dāng)加強營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉(zhuǎn)的速率。

5.建立健全事前預(yù)算控制和事后財務(wù)評價體系

建立健全財務(wù)事前預(yù)算控制和事后財務(wù)評級體系包括建立和完善一套標(biāo)準(zhǔn)成本核算系統(tǒng)，以及做好單位成本的核算和控制，計算實際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本的差額以分析原因等等。在房地產(chǎn)企業(yè)建立好事前預(yù)算控制，包括制定房地產(chǎn)開發(fā)的每一項標(biāo)準(zhǔn)成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標(biāo)準(zhǔn)成本與實際成本之間的差異進行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發(fā)生實際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算成本的情況，讓企業(yè)的成本處于可控的范圍之內(nèi)。

篇6

一、政策干預(yù)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導(dǎo)致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預(yù)政策進行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險。這是因為，在利用政策干預(yù)進行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險應(yīng)對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預(yù)測和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的原因有如下幾點：

(一)財務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險意識，既不注意完善財務(wù)制度，更不注意提升財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導(dǎo)致在財務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過高的風(fēng)險，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務(wù)管理風(fēng)險。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務(wù)院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險。同時，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)管理成本，高投入必然也會帶來高風(fēng)險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務(wù)管理的風(fēng)險之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導(dǎo)致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴(yán)重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險。

三、降低房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對風(fēng)險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務(wù)管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務(wù)管理制度，將自身的實際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對項目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務(wù)的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務(wù)監(jiān)管的同時，進一步細(xì)化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務(wù)會計信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務(wù)風(fēng)險的正確估算和及時的風(fēng)險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導(dǎo)他們充分認(rèn)識到財務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強化對財務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對意識，真正讓他們在財務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

篇7

一、財務(wù)動態(tài)管理的概念

作為財務(wù)管理的一種模式，財務(wù)動態(tài)管理是指一個通過對未來財務(wù)運營狀況與目標(biāo)結(jié)果的模擬，運用選用的動態(tài)財務(wù)指標(biāo)及預(yù)先設(shè)置好的輔助管理工具和財務(wù)專業(yè)分析，將企業(yè)信息的變化過程。動態(tài)財務(wù)管理是一種整體的財務(wù)信息動態(tài)管理流程。對于房地產(chǎn)這個行業(yè)來講，財務(wù)動態(tài)管理就是在房產(chǎn)實際工作中個項目以及日常管理通過對未來財務(wù)運營和目標(biāo)進行設(shè)定，然后選用動態(tài)財務(wù)指標(biāo)，在計算輔助和動態(tài)分析下，顯示公司項目可能受不確定因為影響的可能性，將實時動態(tài)目標(biāo)與預(yù)定目標(biāo)做對比，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)財務(wù)的動態(tài)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中動態(tài)財務(wù)管理的可行性與必要性

實施動態(tài)財務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項目價值的客觀要求。要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，要求房地產(chǎn)公司具有持續(xù)的長久的創(chuàng)新力。能夠不斷超越對手提高自身。在房地產(chǎn)創(chuàng)新極易被模仿甚至超越。因此房地產(chǎn)公司要想長足持續(xù)發(fā)展，必須從內(nèi)部財務(wù)管理來尋求突破，從財務(wù)運轉(zhuǎn)高度尋求自身發(fā)展空間，傳統(tǒng)的財務(wù)運作模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足如今大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)的需求，從創(chuàng)新和現(xiàn)實狀況發(fā)展來看，動態(tài)財務(wù)管理都是不二的選擇。

信息化技術(shù)普遍應(yīng)用為動態(tài)財務(wù)管理提供了技術(shù)保障。隨著計算機普及和企業(yè)局域網(wǎng)發(fā)展，傳統(tǒng)財務(wù)管理壓力越來越大。經(jīng)濟全球化和信息化是當(dāng)今經(jīng)濟發(fā)展的動態(tài)和趨勢，財務(wù)管理也不例外。要實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，必須要有恰當(dāng)?shù)墓ぞ撸聦嵶C明計算機技術(shù)發(fā)展，電腦軟件的開發(fā)與信息網(wǎng)絡(luò)化為財務(wù)動態(tài)管理提供的相應(yīng)的技術(shù)保障。

三、從房地產(chǎn)成本管理看財務(wù)動態(tài)管理優(yōu)勢

當(dāng)前，許多公司的項目存在著多個業(yè)態(tài)、動態(tài)管理對成本進行分?jǐn)偅?dāng)然這種方式有利也有弊，總體看來還是弊大于利的。

雙管理方式的優(yōu)勢：

在這種管理模式下，過渡比較自然，不至于從傳統(tǒng)的管理模式直接跳轉(zhuǎn)到最新的動態(tài)管理模式之下，使公司整個財務(wù)有天翻地覆的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)有比較穩(wěn)定自然的過渡期和適應(yīng)期。

兩種管理模式的優(yōu)勢都可以得到有效發(fā)揮，以互補的形式進行財務(wù)管理，既對未來預(yù)見把握到位，如過往也可以有很好的了解，兩種財務(wù)管理同時進行，模擬性和實際性都可以把握到位。

雙管理方式的不足：

雙管理模式下財務(wù)管理界定不明，比較容易造成財務(wù)混亂不清，沒有明確規(guī)定，管理員往往會采用自己最熟悉、最簡單的財務(wù)管理方式，這樣不利于相對比較繁瑣的動態(tài)財務(wù)管理模式的應(yīng)用，更不利于從傳統(tǒng)模式到動態(tài)管理模式的逐漸轉(zhuǎn)變。

人力物力財力的浪費更是顯而易見的，同一份工作兩組不同的人用兩種不同的方法在做，勢必會造成資源的浪費，擴大房地產(chǎn)的成本。而且兩者的財務(wù)預(yù)算結(jié)果存在的不一致勢必會使得項目運營有一定的阻礙。而且動態(tài)管理能夠及時有效地進行成本控制和管理，雙模式下這種優(yōu)勢很難得到全面發(fā)揮。

因此雙管理模式只能作為一種過渡時期的財務(wù)模式，動態(tài)管理才是下一步房地產(chǎn)財務(wù)管理的主流。

四、動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)操作流程

前期準(zhǔn)備工作。在項目初期，以財務(wù)部為主相關(guān)部門輔助完成前期財務(wù)信息采集與整理，并集體參與相關(guān)財務(wù)分析的報告，為系統(tǒng)后期運行做好鋪墊。

進行成本分解。將項目資料分析編制后，財務(wù)人員要按照系統(tǒng)預(yù)定的初始投資目標(biāo)，根據(jù)系統(tǒng)流程，將每個階段目標(biāo)成本具體到成本要素分到相應(yīng)部門，并且在一定時段內(nèi)做好信息溝通和調(diào)整工作。

成本跟蹤管理。在項目實施過程中，依據(jù)目標(biāo)值進行項目實施，系統(tǒng)會對各個項目執(zhí)行情況給予評定，本將結(jié)果反饋給相關(guān)部門并促使其及時了解和調(diào)整計劃任務(wù)。當(dāng)然也可以根據(jù)階段累計項目的行館成本對比初期目標(biāo)成本，核實項目投資及部門運轉(zhuǎn)。

實施項目動態(tài)管理。系統(tǒng)可以實現(xiàn)自動保存和隨時輸出已執(zhí)行項目記錄，將執(zhí)行情況作為部門工作績效考評的一部分，對項目成本超支部分，能夠及時找出原因和相應(yīng)對策，及時控制成本。

做好項目考評。每個項目在建設(shè)完成后都會對其總投資和目標(biāo)投資情況進行及時考核和對比，對于超支部分要及時分析原因，總結(jié)經(jīng)驗。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建

構(gòu)建原理：房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個關(guān)聯(lián)整個企業(yè)的系統(tǒng)性工程，構(gòu)建前必須系統(tǒng)了解其設(shè)計原理，即在動態(tài)管理的定義內(nèi)，立足于對財務(wù)數(shù)據(jù)的及時處理與反饋，將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理構(gòu)建成一個通過實時反映項目資金運作情況的信息平臺。通過這一平臺，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標(biāo)資金通過不同市場環(huán)境發(fā)生變化，并對動態(tài)財務(wù)指標(biāo)與目標(biāo)值進行比較然后及時反饋，供給企業(yè)決策層，能夠有效防范市場投資風(fēng)險。

構(gòu)建思路：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和資金流特點，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)財務(wù)管理模式，以產(chǎn)業(yè)鏈理論為理論，具體到房地產(chǎn)中各個實時項目中，實現(xiàn)財務(wù)角度的全員管理。建立財務(wù)動態(tài)管理鏈，在這一管理鏈中，公司任意環(huán)節(jié)的成本支出都在動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)中之冠展現(xiàn)，財務(wù)控制得到進一步加強。

系統(tǒng)設(shè)計：系統(tǒng)設(shè)計是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的重點所在，其主要工作工作是建立適合于企業(yè)的動態(tài)財務(wù)管理平臺，使企業(yè)財務(wù)管理能在同一系統(tǒng)內(nèi)斗能得到實現(xiàn)。它的設(shè)計主要包括對于需求的分析，各個模塊的選擇與設(shè)置、管理系統(tǒng)的具體運行和系統(tǒng)的集成管理幾個方面來進行。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理是企業(yè)對于成本控制和管理的一個明智選擇，有著實施的現(xiàn)實意義，不僅有益于房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理水平的提高，更可以實現(xiàn)對于資金和成本的實時控制，提高資金安全性，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)健的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇8

1 我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究現(xiàn)狀

我國對于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風(fēng)險甚至零風(fēng)險的投資建設(shè)，這就導(dǎo)致了我國對于風(fēng)險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀(jì)90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的研究。一些專家、學(xué)者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風(fēng)險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務(wù)風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項目財務(wù)風(fēng)險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實際的、系統(tǒng)化的風(fēng)險管理體系與風(fēng)險管理模式，是當(dāng)前理論界與實業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務(wù)為主。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要由以下六個方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動風(fēng)險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導(dǎo)致企業(yè)成本費用增加或減少，預(yù)期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重點在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談?wù)撏顿Y報酬率，才有資格談?wù)撈髽I(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務(wù)預(yù)算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟周期影響的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟有著相當(dāng)密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進作用；相反在經(jīng)濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟周期變化而膨脹或萎縮的風(fēng)險。

2.2.4 融資風(fēng)險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達(dá)不到預(yù)期的收益或者融資沒有達(dá)到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當(dāng)巨大的償還債務(wù)風(fēng)險。

2.2.6 預(yù)期投資回報風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預(yù)期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實現(xiàn)的。由于存在種種不能預(yù)期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風(fēng)險。

3 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的原因

3.1 企業(yè)管理者的風(fēng)險意識淡薄

財務(wù)風(fēng)險存在于財務(wù)活動的始終，是企業(yè)管理層與財務(wù)人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務(wù)人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足，防范風(fēng)險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中，正是由于相關(guān)人員的意識淡薄，從而導(dǎo)致了應(yīng)收賬款風(fēng)險產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負(fù)債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運行的關(guān)鍵所在，也是引起財務(wù)危機的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務(wù)風(fēng)險。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性

我國企業(yè)財務(wù)關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責(zé)權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

4.1 提高管理層及財務(wù)人員的財務(wù)水平

隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務(wù)核算細(xì)則等方面，并且全面施行新會計準(zhǔn)則，企業(yè)有必要進行財務(wù)方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務(wù)管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務(wù)機制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風(fēng)險。有必要加強財務(wù)人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓(xùn)，從而提高自身素質(zhì)，進而提高自身財務(wù)管理水平。

4.2 實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預(yù)算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項目的成敗與經(jīng)濟效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該以資本預(yù)算與項目預(yù)算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預(yù)算，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)依據(jù)企業(yè)運營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構(gòu)建財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。對于項目預(yù)算，財務(wù)部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預(yù)算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認(rèn)真貫徹執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，從而提高投資決策的準(zhǔn)確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟行為，從而發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警功用。

4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.4 完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

4.5 收益分配風(fēng)險的防范

篇9

房地產(chǎn)企業(yè)在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅欢康禺a(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時間長等特點。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過貸款融資用于項目開發(fā)和建設(shè)，而運用貸款融資就會帶來一系列的財務(wù)問題。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。而財務(wù)問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財務(wù)問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財務(wù)資源的來源上看，財務(wù)資源來源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財務(wù)正常運行的重要問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)運行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識來看，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的意識不是很強，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財務(wù)的管理和監(jiān)督。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎(chǔ)上，同時加強和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和監(jiān)督體系，并增強企業(yè)財務(wù)管理的意識，最終實現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤，提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題分析

2.1 財務(wù)資源較少

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的主要動力因素是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風(fēng)險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務(wù)問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來的風(fēng)險，通常會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設(shè)定較高的門檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔(dān)保機構(gòu)貸款，目前，從全國各個地方的擔(dān)保機構(gòu)的的擔(dān)保數(shù)據(jù)來看，很多擔(dān)保公司的擔(dān)保能力還非常有限，擔(dān)保費用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔(dān)保機構(gòu)自有擔(dān)保資金十分有限，抵抗市場風(fēng)險能力較差，難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財務(wù)管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細(xì)的投資和開發(fā)建設(shè)計劃，卻沒有把相應(yīng)的計劃目標(biāo)進行層層分解，制定出更加詳細(xì)的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發(fā)建設(shè)項目投入的成本過高，無法對企業(yè)資金進行集中合理的分配和控制，資金運行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務(wù)院陸續(xù)加緊對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了內(nèi)部財務(wù)監(jiān)管部門，制定了財務(wù)監(jiān)督制度，但由于各種原因財務(wù)監(jiān)管部門難以準(zhǔn)確有效的發(fā)揮相應(yīng)作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財務(wù)管理問題意識不強

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能對開發(fā)建設(shè)項目進行合理科學(xué)的規(guī)劃，一旦項目開始開發(fā)建設(shè)，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務(wù)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發(fā)建設(shè)。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風(fēng)險大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金匱乏的前提下，應(yīng)該盡量聘請具有一定資質(zhì)的財務(wù)專員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財務(wù)資金。由于企業(yè)的財務(wù)資金對企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身條件，利用社會內(nèi)部的廣大有利條件，對企業(yè)自身有限的財務(wù)資源進行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建立合理的董事會管理制度

房地產(chǎn)公司要對企業(yè)進行有效的掌控和管理，確保財務(wù)政策與財務(wù)計劃的有效實施，就必須對公司進行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心地位，有效的實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的管理和運行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責(zé)任上、權(quán)限上及監(jiān)管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發(fā)建設(shè)項目制定相應(yīng)的計劃，采取不同的財務(wù)監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財務(wù)預(yù)算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中，財務(wù)預(yù)算存在很多的突發(fā)因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以開發(fā)建設(shè)項目的整體預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的整個的運行過程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的整個投入進行精確地研究部署、從項目的開發(fā)，設(shè)計、施工、結(jié)算等內(nèi)容進行整體預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)預(yù)算編制，從而提高開發(fā)建設(shè)項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務(wù)損失。

3.2.3加強資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運行不暢。因此，要加強資金的流動管理，制定合理的資金流動監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運營對資金的需求。在財務(wù)收支上要實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)和施工的資金需求；同時增強企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進行資金成本監(jiān)控

對項目開發(fā)建設(shè)的整個過程都實行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目財務(wù)管理的重要組成部分，是整個財務(wù)管理的核心。對從開發(fā)建設(shè)到最后的結(jié)算都要實行嚴(yán)格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強外部審計監(jiān)督

企業(yè)通過內(nèi)部審計，可以通過內(nèi)部的監(jiān)督審計及時發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財務(wù)問題，同時也能起到加強內(nèi)部審計對公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠內(nèi)部的審計監(jiān)督還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須加強社會外部對企業(yè)的審計監(jiān)督，社會外部的監(jiān)督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應(yīng)通過社會外部的審計機構(gòu)對其公司進行外部審計。

4.結(jié)語

總而言之，在當(dāng)今市場經(jīng)濟的條件下，財務(wù)問題已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況存在的基本問題進行分析，并通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資源的相對匱乏，財務(wù)管理和監(jiān)督體系不健全，加上財務(wù)問題意思的淡薄等各個方面的問題進行具體分析。同時提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王海濤.試論公司財務(wù)管理問題[J].公用事業(yè)財會，2010（2）.

篇10

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)

1.房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的范圍

房地產(chǎn)銷售收入通常可以理解為開發(fā)商公司自主進行房產(chǎn)的開發(fā)并且進行自主的進行售賣，而獲得的經(jīng)濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關(guān)設(shè)施的售賣利益收入等。房地產(chǎn)開發(fā)公司進行自主售賣的房產(chǎn)存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關(guān)合同的簽訂，或者是開發(fā)商公司在房產(chǎn)還沒有進行開發(fā)之前就已經(jīng)和購房者簽訂好了協(xié)議，然后根據(jù)協(xié)議進行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。一般情況下，開發(fā)商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)，同時，用于開發(fā)商固定資產(chǎn)的房產(chǎn)是一般不會被納入“房地產(chǎn)銷售收入”的核算范圍。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的原則

進行房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)工作應(yīng)該達(dá)到以下幾點標(biāo)準(zhǔn)要求：第一，開發(fā)商公司沒有對于房產(chǎn)商品的風(fēng)險承擔(dān)以及報酬所得的權(quán)利，而是將其一并給予購房者；第二，開發(fā)商公司已經(jīng)不具有商品房屋的管理以及保留的相關(guān)權(quán)利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經(jīng)濟利益可以在公司內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)使用。開發(fā)商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴(yán)格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒有獲得房屋的相關(guān)銷售或者預(yù)售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預(yù)售，那么預(yù)售的價錢只可以符合預(yù)收性質(zhì)的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預(yù)收價款不可以等同為銷售收入。只有當(dāng)相關(guān)的驗收手續(xù)以及證件齊全以后，才可以進行預(yù)收款的轉(zhuǎn)換，將“預(yù)收施款”轉(zhuǎn)為“銷售收入”。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的時限

（1）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司使用預(yù)售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經(jīng)濟利益應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定，進行利潤率計算，并且計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，然后將所得數(shù)據(jù)加入同一時間段內(nèi)的企業(yè)應(yīng)該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，預(yù)售收入的利潤率是需要相關(guān)稅務(wù)單位依據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w經(jīng)濟情況進行確定。當(dāng)進行預(yù)售的產(chǎn)品竣工以后，開發(fā)商公司需要將所得的經(jīng)濟效益進行及時的計算，并且依據(jù)相關(guān)內(nèi)容將成本進行計算，并且要將實際所得的經(jīng)濟利潤進行結(jié)算，同時要將納稅所用數(shù)額進行計算，最后計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額。

（2）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的，以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：采取一次性全額收款方式售房的，應(yīng)于實際收到價款或取得了收款憑據(jù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取分期付款方式售房的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，應(yīng)在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取委托方式售房的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：采取支付手續(xù)費方式委托售房的，應(yīng)按實際收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取視同買斷方式委托售房的，應(yīng)在收到代銷單位代銷清單時按合同或協(xié)議規(guī)定的價格確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取包銷方式委托售房的，應(yīng)在付款日按包銷合同或協(xié)議約定的價格確認(rèn)收入的實現(xiàn)，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的含義

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對于整個社會的經(jīng)濟發(fā)展來說占據(jù)著飛鏟重要的影響作用，房地產(chǎn)行業(yè)的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及領(lǐng)域是很多的，這就使得影響房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理的因素也非常的多。房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理不僅包括對于外界公司的經(jīng)濟統(tǒng)計，同時其主要的內(nèi)容是自身公司內(nèi)部的經(jīng)濟財務(wù)的管理活動，以及公司內(nèi)部未來經(jīng)濟的發(fā)展變化情況，總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容包括內(nèi)外兩個內(nèi)容，一個是相關(guān)公司的財務(wù)來往情況，一個是自身公司的財務(wù)情況。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在其財務(wù)管理方面要做的科學(xué)并且合理，這樣才可以將復(fù)雜的財務(wù)情況進行有效的管理，并且取得很好的預(yù)想成果，進而獲得更好的市場發(fā)展需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理目前存在的主要問題

（1）缺乏財務(wù)預(yù)算經(jīng)驗和管理意識

很多開發(fā)商企業(yè)總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權(quán)，并且在該土地上組織人員進行工程的設(shè)計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預(yù)想的經(jīng)濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行土地的收購已經(jīng)相關(guān)事項方面沒有進行應(yīng)有的預(yù)算以及統(tǒng)計，便開始進行工程的建造，那么這就會導(dǎo)致經(jīng)濟目標(biāo)沒有辦法十分準(zhǔn)確并且正確的確定，這樣就會影響開發(fā)商公司對成本的指標(biāo)分解以及合理的預(yù)算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務(wù)管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準(zhǔn)備不夠

不少房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期準(zhǔn)備中，過于關(guān)注成本控制，缺乏成本預(yù)算、核算以及財務(wù)計劃制定等工作。企業(yè)沒有根據(jù)實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設(shè)時成本超標(biāo)，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預(yù)算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務(wù)管理不夠科學(xué)合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟損失，甚至可能造成企業(yè)的財務(wù)體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產(chǎn)的項目工程建設(shè)，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制和財務(wù)管理，多數(shù)是分開管理，這使得最終效益和預(yù)計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設(shè)、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預(yù)算要統(tǒng)計分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無法科學(xué)管理建設(shè)項目的成本控制。

3.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的措施

（1）完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率；適當(dāng)引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（2）提升對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對市場的洞察和判斷能力

房地產(chǎn)行業(yè)需要其對未來市場有準(zhǔn)確并且長遠(yuǎn)的預(yù)見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務(wù)管理方面，這需要相關(guān)專業(yè)能力及其強并且富有十分豐富經(jīng)驗的財務(wù)管理人員，這要求他們能夠?qū)τ谑袌龅膶嶋H發(fā)展現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展方向進行準(zhǔn)確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務(wù)情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發(fā)生公司能夠?qū)τ谶M行的項目有一個十分明確的認(rèn)知。總的來說，加強房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業(yè)發(fā)展的必然所需，這就要求公司以及財務(wù)管理部門等相關(guān)人員的同時切實的努力。

（3）制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財務(wù)狀況，結(jié)合市場特點，建立一套財務(wù)管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和財務(wù)管理有效連接起來，實現(xiàn)財務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對財務(wù)會計人員進行專業(yè)的培訓(xùn)，使他們不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理和成本控制管理中的問題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進財務(wù)管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進系統(tǒng)的快速建立。

（4）推行全面預(yù)算模式

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的本身的特點，采取按照資金預(yù)算以及項目作為基礎(chǔ)依據(jù)，同時進行公司年度責(zé)任的預(yù)算管理方式，這樣可以很好的實現(xiàn)預(yù)期效果。項目預(yù)算指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司將進行開發(fā)的工程項目當(dāng)作預(yù)算目標(biāo)，同時對于建設(shè)過程中的項目對其建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計費用、開發(fā)的投資成本以及其他可能產(chǎn)生的相關(guān)費用進行事先的預(yù)算以及整體的把控。

（5）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)其中較為重要的內(nèi)容便是對于施工項目地點以及施工時間的準(zhǔn)確認(rèn)定，然后才是進行一次的施工以及銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發(fā)商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發(fā)商需要考慮的內(nèi)容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內(nèi)容，只有購房者對于相關(guān)條件因素感到滿意，開發(fā)商進行項目的建設(shè)才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關(guān)投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學(xué)合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學(xué)的項目選址，能夠幫助開發(fā)商企業(yè)進行接下來的一系列工作，對于財務(wù)管理來說，企業(yè)成本的核算和財務(wù)處理的效率都會有所上升。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，一定程度上來講，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入確認(rèn)的客觀性要低于其他行業(yè)。當(dāng)前的市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰(zhàn)。企業(yè)想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發(fā)展需求。進行成本控制以及財務(wù)管理的有機結(jié)合，不僅可以保障企業(yè)內(nèi)容更加和諧的發(fā)展，同時還可以將企業(yè)的各項資源合理的分配優(yōu)化，進一步提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻(xiàn)

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[2]張煌強.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價研究[J].廣西社會科學(xué)，2015，（7）：81-85.

[3]石芯月，王宏波.淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.

篇11

（二）、組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；

（三）、擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案；

（四）、擬訂公司基本管理制度；

（五）、制定公司具體規(guī)章；

（六）、提請聘任或者解聘副經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人；

（七）、聘任或者解聘除應(yīng)由執(zhí)行董事決定聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；

（八）、執(zhí)行董事會授予的其他職權(quán)。

二、主要例行工作：

（一）、執(zhí)行董事會決議，主持全面工作，保證經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，及時、足額地完成董事會和集團公司下達(dá)的還本付息和利潤指標(biāo)。

（二）、組織實施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的公司年度工作計劃和財務(wù)預(yù)算報告及利潤分配、使用方案。

（三）、實施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的新開發(fā)項目。

（四）、根據(jù)公司會議管理制度，每周五組織總經(jīng)理辦公會議；每周六下午16:00-18:00參加例會學(xué)習(xí)，每月30日由總經(jīng)理主持生產(chǎn)調(diào)度會；由總經(jīng)理負(fù)責(zé)召開。

（五）、組織指揮公司的日常經(jīng)營管理工作，在董事長委托權(quán)限內(nèi)，以法人代表的身份代表公司簽署有關(guān)協(xié)議、合同、合約和處理有關(guān)事宜。

（六）、決定組織體制和人事編制，決定總經(jīng)理助理人選，各職能部門和下屬各關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)理以及其他高級職員的任免、報酬、獎懲，決定派駐境外機構(gòu)人員。監(jiān)理健全公司統(tǒng)一、高效的組織體系和工作體系。

（七）、根據(jù)生產(chǎn)和經(jīng)營管理需要，有權(quán)聘請專職或兼職法律、經(jīng)營管理、技術(shù)顧問，并決定其報酬。

（八）、決定對成績顯著的員工予以獎勵、加薪和晉級，對違紀(jì)員工的處分，直至辭退。

（九）、審查批準(zhǔn)年度計劃內(nèi)的經(jīng)營、投資、改造、基建項目和流動資金貸款、使用、貸款擔(dān)保的可行性報告。

（十）、健全公司財務(wù)管理制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，做好增收節(jié)支和開源節(jié)流工作，保證現(xiàn)有資產(chǎn)的保值和增值。

（十一）、抓好公司的生產(chǎn)、服務(wù)工作，配合各分公司搞好生產(chǎn)管理。

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一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

（一）債務(wù)風(fēng)險

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，大部分企業(yè)的負(fù)債率一般維持在一個較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70% 上下，這與房地產(chǎn)項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當(dāng)企業(yè)某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業(yè)在高負(fù)債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險問題。在日常經(jīng)營的過程中，如果項目出現(xiàn)問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業(yè)的盈利空間，還會導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來看，雖然其營業(yè)額高達(dá)151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負(fù)債總額達(dá)460億元，并多次面向市場舉債，企業(yè)的實質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴張的背景下，有關(guān)市場人士與專家斷言企業(yè)隨時會出現(xiàn)會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

（二）再融資風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨開發(fā)完成一個完整的地產(chǎn)項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會選擇到與相關(guān)金融機構(gòu)合作。不過，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機構(gòu)合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問題、信用問題、開發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業(yè)的財務(wù)、債務(wù)風(fēng)險。例如，作為我國曾經(jīng)民營企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機后，大部分企業(yè)開始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運營者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。

（三）利率變動風(fēng)險

利率作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展情況進行調(diào)整。其中，2007 年利率調(diào)整對整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟較大的比例，并開始影響到國家經(jīng)濟的正常發(fā)展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產(chǎn)泡沫進行調(diào)整，實行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營上一旦出現(xiàn)問題而導(dǎo)致盈利空間無法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營與項目投資，甚至破產(chǎn)。

（四）管理上的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)作為實體經(jīng)濟，其與各行政部門的經(jīng)濟往來較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計等部門。而在經(jīng)濟來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險問題，例如，隨著國家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務(wù)失誤等問題。另外，如果某一企業(yè)的財務(wù)管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業(yè)在財務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門經(jīng)濟來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的對策

（一）構(gòu)建成熟的融資渠道

現(xiàn)階段，在整個行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險過大問題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負(fù)盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險控制在可承受范圍之內(nèi)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

針對于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無法獨立完成項目開發(fā)問題，企業(yè)在進行項目開發(fā)時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進行考慮。另外，企業(yè)面對相關(guān)項目進行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經(jīng)營而利用到金融杠桿提升收入，但是負(fù)債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強化現(xiàn)金流動的有效管理，進而取得最大的經(jīng)濟效益。

（三）樹立正確的風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風(fēng)險意識。在具體的工作上，可以基于國民經(jīng)濟發(fā)展進行把握，并科學(xué)合理的針對國家的政策改變進行解讀，然后預(yù)測出可能出現(xiàn)的變化問題，從而可以提前避免風(fēng)險問題，提升風(fēng)險應(yīng)對能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時構(gòu)建相對應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險基金儲備，進一步提升自身在市場經(jīng)濟中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國目前經(jīng)濟發(fā)展情況來說，其正好處于一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，政策、市場變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險。

（四）強化前期調(diào)查有效控制成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了它是一種高風(fēng)險的行業(yè)，并且容易受到社會經(jīng)濟環(huán)境和政府政策的影響。在進行項目投資的前期必須加強對于投資風(fēng)險的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險報告。因此風(fēng)險評估是地產(chǎn)項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有正確認(rèn)識到成本管理的重要性，要正確認(rèn)識到成本控制在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預(yù)算，整個項目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財務(wù)預(yù)算。要加強對于整個過程的財務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，對于整個過程要嚴(yán)格的審核。

四、結(jié)束語

綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險類型，然后有針對性的強化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動力支持。

參考文獻(xiàn)：

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2

按照上述原則，企業(yè)集團財務(wù)管理機構(gòu)及其運行設(shè)置如下：

說明如下：

1.集團公司是整個企業(yè)集團的權(quán)力中心，在財務(wù)管理方面起著對整個企業(yè)集團的籌資、運用、收回與分配等的戰(zhàn)略決策作用。集團公司具體財務(wù)管理工作由財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)。財務(wù)總監(jiān)是由董事會直接委派代表所有者意志專司財務(wù)管理與監(jiān)督的專職、專業(yè)人員。為便于財務(wù)總監(jiān)職責(zé)的履行，財務(wù)總監(jiān)直接向董事會負(fù)責(zé)。集團公司財務(wù)部直接受命于財務(wù)總監(jiān)。

子公司在法律上是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的法人實體，但由于其受母公司產(chǎn)權(quán)控制，這樣在財務(wù)機構(gòu)的設(shè)置上和財務(wù)會計工作的安排上要統(tǒng)一由集團公司決定。關(guān)聯(lián)公司與此基本類同。

分公司、直屬分廠由于對外不具法人資格，因此，其財務(wù)管理的主要工作可集中在集團公司財務(wù)部進行，即有關(guān)籌資、投資決策的業(yè)務(wù)由集團公司統(tǒng)一規(guī)劃，其只負(fù)責(zé)基層單位的會計核算工作。

2.由于董事會本身的職責(zé)規(guī)定和人員構(gòu)成等因素，其不能過多干預(yù)企業(yè)經(jīng)營活動，也難以對經(jīng)營者實施日常專業(yè)性監(jiān)督，實際上董事會的管理和監(jiān)督在及時性和有效性上尚存不足之處。可考慮在總經(jīng)理（經(jīng)營者）負(fù)責(zé)全面經(jīng)營管理工作同時，委派財務(wù)總監(jiān)專司財務(wù)監(jiān)管之責(zé)，雙方分別走相互聯(lián)系又相互制約的兩個職責(zé)系統(tǒng)。按內(nèi)部控制原則，企業(yè)最高經(jīng)營者（經(jīng)理層）應(yīng)屬“不相容職務(wù)”，不應(yīng)賦予過多的強權(quán)或獨權(quán)，即人、財、物等諸大權(quán)不能歸集于一人，該層需設(shè)定制約與分權(quán)機制。分別設(shè)立經(jīng)營者與財務(wù)總監(jiān)，是符合內(nèi)部控制要求。所要強調(diào)的是，董事會在選擇經(jīng)營者或委派財務(wù)總監(jiān)時，必須事先明確雙方各自的責(zé)、權(quán)、利，以保證雙方相互配合、相互聯(lián)系、相互約束，共負(fù)企業(yè)發(fā)展重任。

3.財務(wù)總監(jiān)應(yīng)按高層職位設(shè)置。

4.監(jiān)事會是專司企業(yè)監(jiān)督之職的基本組織，其設(shè)立與功能是依法規(guī)定，非公司制國有企業(yè)是依據(jù)《國有企業(yè)財產(chǎn)監(jiān)督管理條例》組成，公司制企業(yè)是依據(jù)《公司法》或公司章程設(shè)立。

5.由監(jiān)事會（或董事會）直接負(fù)責(zé)內(nèi)部審計，以提高內(nèi)部審計地位，保證其監(jiān)管監(jiān)督職能發(fā)揮。盡管財務(wù)總監(jiān)也具有監(jiān)督職能，但由于其本身也參與企業(yè)經(jīng)營決策和組織財務(wù)收支活動，故其不具備獨立性身份。所以經(jīng)營者、財務(wù)總監(jiān)的工作狀況以及在其監(jiān)督下的財務(wù)收支過程及結(jié)果本身又要受到獨立的內(nèi)部審計再監(jiān)督，從而完整構(gòu)成企業(yè)多層次、全方位、全過程的監(jiān)督體系。

3

構(gòu)建企業(yè)集團財務(wù)管理機制，除設(shè)置相應(yīng)管理機制外，還應(yīng)考慮以下內(nèi)容：

1.以垂直領(lǐng)導(dǎo)為主的“雙重”財務(wù)會計工作體制。在多層次管理體制和多元化投資大中型企業(yè)，特別是集團化經(jīng)營企業(yè)，可考慮建立由集團公司財務(wù)總監(jiān)的“垂直”領(lǐng)導(dǎo)和下屬企業(yè)單位負(fù)責(zé)人“橫向”領(lǐng)導(dǎo)相結(jié)合，以“垂直”領(lǐng)導(dǎo)為主的財務(wù)工作組織體系。財務(wù)總監(jiān)在董事會授權(quán)下，負(fù)責(zé)整個企業(yè)范圍內(nèi)財務(wù)會計組織工作，包括財務(wù)機構(gòu)的設(shè)置與下屬主要財務(wù)負(fù)責(zé)人的統(tǒng)一任免（有些財務(wù)崗位或主要負(fù)責(zé)人須經(jīng)董事會批準(zhǔn)后再由財務(wù)總監(jiān)執(zhí)行任免決定）；與這種組織體系相關(guān)的財務(wù)人員業(yè)務(wù)考核，工作評價，提任晉級，獎罰等主要事項由財務(wù)總監(jiān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)；各獨立核算單位的會計核算工作的原則性規(guī)定也統(tǒng)一由財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)；下屬財務(wù)負(fù)責(zé)人要向財務(wù)總監(jiān)和本單位負(fù)責(zé)人共同報告其工作。這種自上而下以“垂直”領(lǐng)導(dǎo)為主的“雙重”領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)工作組織體系，一方面使所有者對其資產(chǎn)的監(jiān)管要求一開始就有了組織上的保證，從而為日后有效的財務(wù)管理與監(jiān)督奠定了基礎(chǔ)；另一方面，可保證所有者的意志和最高層次的各項決策、指令自上而下得到迅速貫徹執(zhí)行，并保持自下而上的暢通的信息反饋渠道，保證各項決策建立在準(zhǔn)確、及時、可靠的信息基礎(chǔ)上。當(dāng)然，一旦“雙重”領(lǐng)導(dǎo)中出現(xiàn)指令各異情況，在這種工作體系下處于“一仆二主”地位的財務(wù)人員可能在許多問題上陷入矛盾和困惑之中。對此，首先由企業(yè)統(tǒng)一按《會計法》和國家、企業(yè)有關(guān)財務(wù)會計方針政策和企業(yè)具體情況，建立明確的財務(wù)人員職責(zé)職權(quán)，使財務(wù)人員所做所為均有制度、標(biāo)準(zhǔn)去約束、衡量和評價；其次，要認(rèn)識到財務(wù)人員工作的嚴(yán)格化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化是整個企業(yè)對財務(wù)工作的統(tǒng)一要求和原則，也是保證整個企業(yè)有效、高效運轉(zhuǎn)和企業(yè)財產(chǎn)安全與完整的重要措施，爭取下屬企業(yè)單位負(fù)責(zé)人對此達(dá)到共識，并對財務(wù)人員的工作給予充分理解和支持；再次，若財務(wù)人員認(rèn)為是違法、違規(guī)或違背上級有關(guān)政策的財務(wù)收支，應(yīng)按照《會計法》和職責(zé)權(quán)限規(guī)定去辦理，要求財務(wù)人員的做法是有根有據(jù)，有法可依的；最后財務(wù)總監(jiān)對下屬企業(yè)主要財務(wù)人員的考核評價既要按照財務(wù)工作的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)人員職責(zé)要求去考慮，也要充分參考下屬企業(yè)單位負(fù)責(zé)人的意見。

2.“上檢下報”工作制度。與“雙重領(lǐng)導(dǎo)”工作組織體系相適應(yīng)，實行“上檢下報”工作制度。所謂“上檢”是指財務(wù)總監(jiān)作為集團公司最高財務(wù)負(fù)責(zé)人要對整個企業(yè)范圍內(nèi)各項財務(wù)制度、財務(wù)計劃、各項決策的實際遵守執(zhí)行情況及財務(wù)收支的實際發(fā)生情況進行經(jīng)常性的檢查和督促，這些工作已在財務(wù)總監(jiān)職權(quán)、權(quán)限中明確，這就要求財務(wù)總監(jiān)或其委派人員定期或不定期的到有關(guān)部門和下屬各企業(yè)單位檢查了解情況。所謂“下報”是指企業(yè)有關(guān)部門，特別是下屬各獨立核算單位要定期向財務(wù)總監(jiān)上報會計報表（包括匯總會計報表或合并會計報表、基層會計報表）、財務(wù)報告和其他有關(guān)文件資料，并及時上報其在工作中所遇到的有關(guān)需要財務(wù)總監(jiān)掌握和解決的財務(wù)問題（除財務(wù)人員外，企業(yè)任何人員，也都有責(zé)任上報有關(guān)財務(wù)問題）。財務(wù)總監(jiān)通過“上檢下報”及時掌握整個企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)狀況變動情況，及時發(fā)現(xiàn)、控制和上報存在的各種財務(wù)問題。這樣做，在保證企業(yè)政令上下貫通的同時，也使企業(yè)真實的經(jīng)營狀況、存在的問題及時準(zhǔn)確地反映到有關(guān)決策部門，保證決策的科學(xué)合理，并使發(fā)現(xiàn)的問題得以迅速解決。

3.以統(tǒng)一管理為特征的權(quán)責(zé)規(guī)定。第一，對于集團公司，在財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下，以財務(wù)部為主體，承擔(dān)下列職責(zé)：（1 ）對資產(chǎn)實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)度、分級使用、分級核算辦法，母子公司固定資產(chǎn)的購建、報廢、盤盈、調(diào)入、調(diào)出、投資等資產(chǎn)變動的經(jīng)濟行為，以及折舊計提方式，統(tǒng)一由集團公司財務(wù)部辦理審批。子公司負(fù)責(zé)日常管理與核算，確保資產(chǎn)收益率的實現(xiàn)。（2）統(tǒng)一管理資金，對內(nèi)是資金調(diào)度中心，對外是籌集資金“窗口”，實行統(tǒng)存統(tǒng)貸、開戶集中、內(nèi)部借貸辦法。（3）統(tǒng)一財務(wù)報表，集團公司與子公司實行財務(wù)報表匯總核算。（4）統(tǒng)一上繳稅利，子公司由集團一個口對外繳納稅利。（5 ）統(tǒng)一投資權(quán)，子公司技改開發(fā)，對外投資等方案，經(jīng)核準(zhǔn)，由集團公司統(tǒng)一投資實施。第二，對于子公司，財務(wù)部門主要職責(zé)：（1 ）根據(jù)國家規(guī)定及集團公司管理辦法，負(fù)責(zé)組織本公司的財務(wù)核算工作。（2 ）建立以成本利潤為內(nèi)容的財務(wù)管理體系。（3）承擔(dān)本公司資產(chǎn)運營、 資金活動的增值任務(wù)。（4）編制財務(wù)報表，按期上繳利潤與稅費。

4.以資產(chǎn)增值為主的經(jīng)營考核制度。（1）要按資產(chǎn)經(jīng)營方式， 體現(xiàn)資產(chǎn)增值為主的考核內(nèi)容，實行資本收益率、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率、資本增值率、資產(chǎn)負(fù)債率、社會貢獻(xiàn)率等效益指標(biāo)的考核。 （2）由財務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，集團公司財務(wù)部組織實施指標(biāo)考核。一是對子公司簽訂資產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任書。二是對子公司的指標(biāo)執(zhí)行情況，進行年度考核評估，報告董事會。