引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)抵押擔(dān)保范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
鑒于債務(wù)人_________________與乙方于_________年_____月_____日簽訂了《_________________________________》(下稱(chēng)主合同)，為保障乙方在主合同項(xiàng)下享有的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，甲方自愿以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)為債務(wù)人履行主合同向乙方作抵押但保。甲方雙方經(jīng)協(xié)商一致，訂立本抵押合同。
第一條 本合同設(shè)定抵押的房地產(chǎn)如下：房地產(chǎn)坐落 區(qū) 小區(qū) 街(路) 號(hào)(附 號(hào)) 棟 單元 樓 號(hào)房地產(chǎn)名稱(chēng)房屋結(jié)構(gòu)所有權(quán)人房屋所有權(quán)證號(hào)預(yù)售合同備案號(hào)建筑總面積(平方米)抵押房產(chǎn)面積(平方米)土地使用權(quán)證號(hào) 用地總面積(平方米)抵押房產(chǎn)分?jǐn)偼恋孛娣e(平方米)建筑總樓層抵押樓層使用性質(zhì)房地產(chǎn)狀況四至 東： 南： 西： 北： 以下欄目?jī)H供在建工程填寫(xiě)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》編號(hào)已交納的土地使用權(quán)出讓金施工進(jìn)度及工程竣工日期《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)已投入工程款已完成工作量和工程量
第二條 本合同擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)：_______________________________幣種：______________數(shù)額：大寫(xiě)__________________小寫(xiě)_______________ 債務(wù)履行期限：自_______年____月____日起至_______年____月____日止。
第三條 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值為人民幣(大寫(xiě))_______________。
第四條 抵押房地產(chǎn)由甲方占用與管理。甲方在抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，負(fù)責(zé)抵押房地產(chǎn)的安全與完好，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。如果抵押房地產(chǎn)人為毀損、滅失以及發(fā)生其他使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減損的情況時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方修復(fù)抵押房地產(chǎn)，或在_____天內(nèi)重新提供相應(yīng)的經(jīng)乙方認(rèn)可的其他等值抵押物。
第五條 本合同抵押擔(dān)保范圍為乙方主債權(quán)_______________萬(wàn)元，占主債權(quán)____ %，及由此產(chǎn)生的附屬債權(quán)。
第六條 本合同抵押期限按下列第_____種方式約定： 1、自抵押登記之日起至________年______月______日止; 2、不作約定。
第七條 本合同自簽字之日起三十天內(nèi)，由甲乙雙方共同到XX市房產(chǎn)管理局辦理抵押登記。
第八條 抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)書(shū)面告知乙方，并按下列第____種方式執(zhí)行： 1、重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，變更抵押合同，甲乙雙方共同到登記機(jī)關(guān)辦理變更抵押登記手續(xù); 2、甲方以拆遷受償價(jià)款償乙方在本合同擔(dān)保范圍內(nèi)的主債權(quán)及附屬債權(quán)。
第九條 抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓按下列第____種方式執(zhí)行： 1、未經(jīng)乙方同意，甲方不得將抵押的房地產(chǎn)全部或部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵償?shù)谌絺鶆?wù)、贈(zèng)與或以其他方式處置; 2、甲方將抵押的房地產(chǎn)全部或部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)通知乙方并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，轉(zhuǎn)讓價(jià)款須交乙方指定的機(jī)構(gòu)提存。
第十條 抵押房地產(chǎn)的再抵押按下列第____種方式執(zhí)行： 1、未經(jīng)乙方同意，甲方不得將抵押房地產(chǎn)再進(jìn)行抵押; 2、甲方將抵押房地產(chǎn)余額部分再次抵押時(shí)，應(yīng)通知乙方并告知新抵押權(quán)人抵押房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，但所擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分的____%。
篇2
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)與組織模式
1.政府抵押貸款擔(dān)保基金
在我國(guó)，房地產(chǎn)領(lǐng)域是和其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系最緊密的，同時(shí)它和政府管理也存在著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔(dān)著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)交易通過(guò)登記來(lái)完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)來(lái)監(jiān)控貸款人的行為，還可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對(duì)便捷，還避免了金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.社會(huì)私營(yíng)擔(dān)保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保服務(wù)，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔(dān)保模式的貸款，還需要建立社會(huì)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)作為補(bǔ)充，其結(jié)構(gòu)的設(shè)置可以運(yùn)用合伙投資模式。可以運(yùn)行的業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)、置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司
當(dāng)以上三種抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展不健全的時(shí)候，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用變相的抵押擔(dān)保，當(dāng)開(kāi)發(fā)商為房地產(chǎn)購(gòu)置者提供擔(dān)保的同時(shí)，也肩負(fù)著一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。并且這種擔(dān)保模式也違背了我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)明文規(guī)定，并沒(méi)從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司，該類(lèi)公司與開(kāi)發(fā)商完全分離開(kāi)來(lái)，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對(duì)全國(guó)各地建立房屋置業(yè)擔(dān)保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進(jìn)了房屋置業(yè)擔(dān)保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
1.科學(xué)評(píng)估擔(dān)保物價(jià)值
如果抵押貸款沒(méi)有依照規(guī)定期限進(jìn)行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保物，要符合其債務(wù)的價(jià)值，并滿(mǎn)足房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。如果抵押物價(jià)值沒(méi)有達(dá)到貸款負(fù)債額的價(jià)值時(shí)，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的負(fù)債額就變成了用來(lái)做抵押物品的實(shí)際價(jià)值。如果抵押物品的實(shí)際價(jià)值超出房地產(chǎn)負(fù)債面額時(shí)，其超出的價(jià)值就是所有人的權(quán)益，此時(shí)的債務(wù)額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實(shí)際價(jià)值成為相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的首要風(fēng)險(xiǎn)根源。而被抵押物品的實(shí)際價(jià)值往往是由其市場(chǎng)價(jià)值所決定的，當(dāng)市場(chǎng)信息有效并且沒(méi)有其他不正常因素干擾時(shí)，抵押物所形成的最終估價(jià)，即為購(gòu)買(mǎi)方與出售方彼此達(dá)成意愿的價(jià)格。
2.建立長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長(zhǎng)的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于其余的擔(dān)保類(lèi)型來(lái)說(shuō)也具有很長(zhǎng)的期限。在漫長(zhǎng)的擔(dān)保期限中，當(dāng)出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價(jià)格的變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機(jī)情況時(shí)，如果只是臨時(shí)將擔(dān)保費(fèi)率提升是沒(méi)有太大作用的，所以一定要建立長(zhǎng)期的貸款擔(dān)保戰(zhàn)略。我們可以采用擔(dān)保多樣化的手段，可以實(shí)行跨地域的抵押貸款擔(dān)保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價(jià)值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營(yíng)，將擔(dān)保價(jià)值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔(dān)保抵押機(jī)制
擔(dān)保行為通常是擔(dān)保人所擔(dān)負(fù)的義務(wù)行為，但很可能因?yàn)閭鶆?wù)人的因素，當(dāng)擔(dān)保人履行其義務(wù)行為之后，一定要將擔(dān)保人在履行其義務(wù)時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失完成追索。因此可以進(jìn)行反擔(dān)保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)擔(dān)保人的反擔(dān)保。通過(guò)施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔(dān)保物整體價(jià)值提高，還增進(jìn)了貸款擔(dān)保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得到明顯降低。
4.建立再保險(xiǎn)與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，政府相關(guān)的監(jiān)察部門(mén)需要對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出資本金充足率的嚴(yán)格規(guī)定。經(jīng)實(shí)踐表明，在確保抵押擔(dān)保行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)中，有可能出現(xiàn)再保險(xiǎn)的情況，如某擔(dān)保公司貸款業(yè)務(wù)中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔(dān)保制度
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的法律制度不夠完善，要想切實(shí)的規(guī)避貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關(guān)的法律制度作為保障。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)情況時(shí)，可以讓銀行進(jìn)行自行處置，讓資產(chǎn)評(píng)估所對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押物做價(jià)值評(píng)估，讓銀行有充足的權(quán)利來(lái)處置違約人的抵押物品，無(wú)需經(jīng)過(guò)違約人同意。還要積極探索合理科學(xué)的抵押物處理方式，除了拍賣(mài)、折價(jià)等形式，還可以通過(guò)債權(quán)人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國(guó)已經(jīng)成立了許多置換公司，并進(jìn)行此類(lèi)糾紛的快速處理。
三、結(jié)論
當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，對(duì)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的防范還有待提高，我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保機(jī)制還不完善，還需要健全相應(yīng)的法律保障制度。盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)擔(dān)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，需要不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)擔(dān)保體系的構(gòu)建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不斷降低。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳志宇.個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的功能與負(fù)面效應(yīng)分析[J].淮北煤炭師范學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）.2010（04）
篇3
篇4
第一條抵押擔(dān)保的債權(quán)
乙方提供的房產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)為根據(jù)_________年_________月________日甲方與____________實(shí)業(yè)有限總公司簽訂的協(xié)議書(shū)規(guī)定的大__________________實(shí)業(yè)有限總公司應(yīng)支付的_________萬(wàn)元補(bǔ)償款，其支付期限分別為_(kāi)________年_________月_________日支付_________萬(wàn)元；_________年_________月_________日支付_________萬(wàn)元。
第二條抵押物
乙方愿提供座落于______市_________路號(hào)的_______________大廈的房產(chǎn)作_________實(shí)業(yè)有限總公司履行義務(wù)的抵押擔(dān)保，該房產(chǎn)面積__________________平方米，屬框架結(jié)構(gòu)，屬乙方所有，其房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)_____________；土地使用證號(hào)___________.
第三條雙方同意抵押擔(dān)保的范圍與__________________實(shí)業(yè)有限總公司履行義務(wù)承擔(dān)責(zé)任的范圍相同，包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
第四條抵押期間，乙方應(yīng)妥善保管、使用抵押的房產(chǎn)。如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止侵害抵押物行為并有權(quán)要求再提供擔(dān)保。
第五條本抵押協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)向甲方提供抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證號(hào)，由甲方負(fù)責(zé)辦理抵押物的評(píng)估并向有關(guān)登記相關(guān)辦理抵押物登記，評(píng)估費(fèi)和抵押物登記費(fèi)用雙方各半承擔(dān)。
第六條因本抵押協(xié)議履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的，由抵押物所在地人民法院管轄。
第七條本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，另一份送有關(guān)機(jī)關(guān)登記備案。
甲方：___________________
代表：___________________
乙方：_______________大廈
篇5
房產(chǎn)抵押反擔(dān)保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地產(chǎn)證、有完全處分權(quán)的房產(chǎn)抵押給擔(dān)保中心以取得貸款的一種反擔(dān)保方式。
【法律依據(jù)】
《擔(dān)保法解釋》第2條：反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其他人。
反擔(dān)保方式也可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押。
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篇6
住所(地址)：_________________
抵押人(乙方)：__________
身份證號(hào)碼：_________________ 電話(huà)： _________________
住所(地址)：_________________
借款人(丙方)：__________
身份證號(hào)碼：_________________ 電話(huà)： _________________
住所(地址)：_________________
聲明：乙丙雙方已閱讀本合同所有條款。應(yīng)乙丙雙方要求，甲方已經(jīng)就本合同做了相應(yīng)的條款說(shuō)明。乙丙雙方對(duì)本合同條款的含義及相應(yīng)的法律后果已全部通曉并充分理解。
根據(jù)借款人(丙方) 與貸款人于____ _ ___年_____ ___月__________日簽訂的____________________________(以下稱(chēng)主合同，合同編號(hào)： )以及甲方與貸款方簽訂的________________________(以下稱(chēng)保證合同)、甲方與丙方簽訂的《委托保證合同》(合同編號(hào)： )，甲方就主合同項(xiàng)下的債務(wù)為丙方提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保。經(jīng)丙方要求，乙方愿意就保證合同項(xiàng)下的全部款項(xiàng)以其享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)向甲方提供抵押，為丙方進(jìn)行反擔(dān)保。甲、乙、丙三方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，約定如下條款：
一、乙方以“抵押物清單”(附后)所列之財(cái)產(chǎn)向甲方設(shè)定抵押，抵押財(cái)產(chǎn)評(píng)估作價(jià) 萬(wàn)元。
二、乙方抵押期限自借款合同約定的還款期屆滿(mǎn)后兩年止。
三、乙方保證抵押物為其合法所有(或依法享有處分權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán))的無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。
四、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)辦理抵押登記手續(xù)，承擔(dān)抵押登記費(fèi)用，保證抵押的合法性。乙方在本合同簽定之日將抵押物權(quán)屬證明文件交給甲方，抵押期間該抵押物由乙方保管。
五、抵押反擔(dān)保范圍：擔(dān)保金額(大寫(xiě))人民幣_(tái)__________ _萬(wàn)元及利息、借款方應(yīng)支付貸款方的違約金或罰息、保證人代償?shù)谋窘鸺袄ⅰ⑦`約金以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用(包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)、抵押物處置費(fèi)等)。
六、本合同的效力獨(dú)立于主合同及保證合同，主合同及保證合同無(wú)效不影響本合同的效力。因主合同及保證合同無(wú)效所產(chǎn)生的后果由乙方承擔(dān)。
七、本合同項(xiàng)下有關(guān)的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管、公證等費(fèi)用均由乙方和丙方承擔(dān)。
八、主合同期限屆滿(mǎn)，丙方未能清償債務(wù)，甲方代丙方履行還款義務(wù)后，甲方有權(quán)以法定的方式處置抵押物并從所得價(jià)款中優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
九、抵押期間，乙方有義務(wù)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無(wú)損，并隨時(shí)接受甲方的檢查。
十、乙方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并自愿將甲方作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的唯一受益人。
十一、抵押期間，抵押物如發(fā)生投保范圍內(nèi)的損失，或者因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，保險(xiǎn)賠償金或損害賠償金應(yīng)視為抵押財(cái)產(chǎn)，由乙方存入甲方指定的賬戶(hù)，抵押期間乙方不得動(dòng)用。
十二、抵押期間，抵押物造成環(huán)境污染或其他損害，應(yīng)由乙方獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
十三、抵押期間，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得贈(zèng)與、遷移、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分本合同項(xiàng)下抵押物。
十四、抵押期間，經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款應(yīng)存入甲方指定的賬戶(hù)，抵押期間乙方不得動(dòng)用。
十五、為確保抵押物的真實(shí)性、合法性，乙方承諾：
1、乙方向甲方提供的抵押物無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議;
2、未向他人設(shè)置抵押、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或以其它任何方式處分過(guò);
3、抵押物無(wú)被查封、扣押、受追索的情況;
4、抵押物無(wú)第三人主張權(quán)利或提出異議。
十六、在抵押期間，乙方發(fā)生合并、分立、變更、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、法定代表人變更等情況，其合并、分立、變更后的法人或其它組織仍繼續(xù)承擔(dān)或連帶承擔(dān)本合同項(xiàng)下的反擔(dān)保責(zé)任。
十七、違約責(zé)任：
(一)未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方若擅自處分抵押物的，其行為無(wú)效。甲方有權(quán)要求乙方恢復(fù)抵押物原狀，且乙方應(yīng)按甲方為丙方提供的擔(dān)保額的20%向甲方支付違約金。
(二)有下列情況之一，乙方應(yīng)按甲方為丙方提供擔(dān)保額的20%向甲方支付違約金，給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，還應(yīng)進(jìn)行損害賠償：
1、抵押物存在權(quán)屬爭(zhēng)議;
2、已向他人設(shè)置抵押、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或以其它任何方式處置抵押物;
3、抵押物有被查封、扣押、受追索的情況;
4、有第三人對(duì)抵押物主張權(quán)利或提出異議;
5、有擅自轉(zhuǎn)讓、隱匿抵押物的行為。
十八、乙方若出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，應(yīng)提前三十日書(shū)面通知甲方：
1、法定代表人更換、改變住所或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、減少注冊(cè)資金等; 2、因承包、租賃、聯(lián)營(yíng)、股份制改造、分立、被兼并(合并)、對(duì)外投資及其它原因而改變經(jīng)營(yíng)方式或組織形式等。
十九、乙方被其他債權(quán)人訴諸法律等情況發(fā)生時(shí)，應(yīng)在情況發(fā)生后二日內(nèi)將情況通知甲方。
二十、抵押期間，乙方發(fā)生下列情況之一，甲方有權(quán)提前依法處分抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：
1、乙方被宣告破產(chǎn)或被解散;
2、乙方違反本合同約定義務(wù)或發(fā)生其他嚴(yán)重違約行為;
3、主合同履行期間丙方被宣告破產(chǎn)、被解散、擅自變更企業(yè)體制致使甲方所擔(dān)保的款項(xiàng)落空、卷入或即將卷入重大的訴訟程序、發(fā)生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠(chéng)意的行為等情況。
二十一、甲方依法處分抵押物所得的價(jià)款，按下列順序分配：
1、支付抵押物的保管費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及甲方代丙方償還貸款所發(fā)生的費(fèi)用;
2、貸款方本息損失及甲方的代償損失;
3、甲方收取丙方逾期本息5%的違約金;
4、甲方代貸款方收取貸款方和借款方所約定的違約金;
5、補(bǔ)償上述款項(xiàng)后，剩余部份返還乙方。
二十二、其他約定事項(xiàng)
_________________________________________________________________________
二十三、本合同經(jīng)甲、乙、丙三方簽字、蓋章后生效。抵押物依法應(yīng)進(jìn)行抵押登記的，本合同在“抵押物清單”中的抵押物依法辦理抵押登記之日起生效。
二十四、本合同一式肆份，甲方、乙方、丙方各執(zhí)壹份，登記機(jī)關(guān)執(zhí)壹份。
甲方：
有權(quán)簽字人：
乙方：
有權(quán)簽字人：
篇7
第五組是證明鐘輝麟已還和未還本息的憑證。1、《中國(guó)工商銀行貸款對(duì)帳單》表明,未還本金港幣461,826.03元;2、《國(guó)際業(yè)務(wù)部按揭貸款卡片帳》表明，已還本金145,506.97港元。
被告鐘輝麟提交4份證據(jù)材料：1、中電德信發(fā)展有限公司出具的收款收據(jù)，證明鐘輝麟還貸本息港幣222,017.41元。2、《武漢廣場(chǎng)工程風(fēng)險(xiǎn)承包合同書(shū)》，證明房屋竣工時(shí)間遲于購(gòu)房合同約定的交房時(shí)間，而貸款人未予審查;3、湖北省高級(jí)人民法院(20xx)鄂民四初字第3號(hào)民事判決書(shū)、最高人民法院(20xx)民一終字第24號(hào)民事判決書(shū)，證明華信公司逾期交房，房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除;4、國(guó)通支行工商登記資料。
被告華信公司提交2份證據(jù)：20xx年11月14日《企業(yè)登記信息表》、《情況說(shuō)明報(bào)告》，證明國(guó)通支行與國(guó)際業(yè)務(wù)部之間沒(méi)有法律關(guān)系。
原告國(guó)通支行、被告鐘輝麟、被告華信公司提交的上述證據(jù)材料，經(jīng)庭前交換、庭審質(zhì)證，雙方當(dāng)事人發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)如下：
鐘輝麟對(duì)國(guó)通支行提交的第二組證據(jù)材料中房產(chǎn)抵押擔(dān)保借款合同、借據(jù)的真實(shí)性不持異議，但認(rèn)為不能證明貸款已劃至華信公司帳上;第一組證據(jù)不能證明國(guó)通支行與國(guó)際業(yè)務(wù)部的關(guān)系;第三組證據(jù)催款通知書(shū),沒(méi)有說(shuō)明國(guó)通支行與國(guó)際業(yè)務(wù)部的關(guān)系，且鐘輝麟未收到催款通知書(shū);第五組證據(jù)對(duì)帳單及按揭貸款卡片帳計(jì)算的還款金額有誤，不予認(rèn)可，應(yīng)以答辯狀為準(zhǔn)。
華信公司對(duì)國(guó)通支行提交的證據(jù)材料的真實(shí)性除第四組證據(jù)“傳真” 外均不持異議，但認(rèn)為第一組證據(jù)即便能夠證明國(guó)通支行的設(shè)立與其承接國(guó)際業(yè)務(wù)部債權(quán)債務(wù)的行為屬于債權(quán)轉(zhuǎn)移法律行為，但因未通知保證人華信公司，因而債權(quán)轉(zhuǎn)移無(wú)效;第二組證據(jù)不能證明放貸主體合法有效;第三組證據(jù)與華信公司無(wú)關(guān);第四組中的郵件證據(jù)，郵件查詢(xún)單“華信管理收發(fā)章收”，不能證明華信公司收到此郵件，即便收到也不能證明郵件內(nèi)容就是《要求履行擔(dān)保責(zé)任函》;第五組證據(jù)確定的利率不符合法律規(guī)定，不予認(rèn)可。
國(guó)通支行對(duì)鐘輝麟提交的4份證據(jù)材料真實(shí)性不持異議。但認(rèn)為其證據(jù)1已印證了國(guó)通支行已履行貸款義務(wù)，國(guó)通支行委托中電德信發(fā)展有限公司代收還款并不違反合同和法律規(guī)定;證據(jù)2《武漢廣場(chǎng)工程風(fēng)險(xiǎn)承包合同書(shū)》是開(kāi)發(fā)商與承包商之間的文件，與銀行貸款無(wú)關(guān)。銀行在按揭貸款前，根據(jù)中國(guó)工商銀行外匯貸款暫行辦法有關(guān)審查范圍規(guī)定，對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查，主要對(duì)是否具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)、是否取得相關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)證照、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否真實(shí)進(jìn)行審查，而無(wú)義務(wù)審查開(kāi)發(fā)商與承包商之間承包關(guān)系;證據(jù)3民事判決書(shū)所確認(rèn)的事實(shí)及判決結(jié)果，與國(guó)通支行無(wú)關(guān)
華信公司對(duì)鐘輝麟證據(jù)真實(shí)性不持異議,但認(rèn)為證據(jù)3與本案無(wú)關(guān)。
篇8
1.房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣(mài)該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性?xún)纱蠡拘再|(zhì)。
1.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性
關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。
1.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值支配權(quán)，其所支配的對(duì)象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價(jià)值。
2.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
2.1房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣(mài)該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
2.2房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。我國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。
3.房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對(duì)抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。
3.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力
3.1.1優(yōu)先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力，簡(jiǎn)而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無(wú)須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
3.1.2房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
3.1.3抵押物價(jià)值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
3.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對(duì)房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
3.2.1房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價(jià)值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價(jià)值對(duì)其沒(méi)有影響，因此無(wú)論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對(duì)抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
3.2.2房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)其它抵押權(quán)的影響
房地產(chǎn)價(jià)值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個(gè)債權(quán)，同時(shí)，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。
4.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱(chēng)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿(mǎn)足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程。
4.1房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來(lái)行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。
4.1.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。
4.1.2債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。
4.2房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。
一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)三種。在我國(guó)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣(mài)方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
4.3房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序。
在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣(mài)該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣(mài)所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
5.房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)在性質(zhì)上為擔(dān)保物權(quán)，其設(shè)定一般有存續(xù)期限，為有期物權(quán)，并非如所有權(quán)那樣永恒存續(xù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)得因一定的法律事實(shí)而消滅。作為一種擔(dān)保物權(quán)，其既可因物權(quán)消滅的一般原因而消滅，又可因擔(dān)保物權(quán)消滅的原因而消滅，又有自己獨(dú)特的消滅原因。
參考文獻(xiàn)：
1.黃河：《房地產(chǎn)法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版。
篇9
一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣(mài)該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性?xún)纱蠡拘再|(zhì)。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性
關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。從立法上來(lái)看，對(duì)于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔(dān)保物權(quán)的一種。德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣為例；第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國(guó)、前蘇聯(lián)為例。我國(guó)民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié)；第三，制定專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行規(guī)定。如我國(guó)《擔(dān)保法》。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對(duì)世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護(hù)方法上區(qū)別于債權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對(duì)于所抵押之房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價(jià)值權(quán)。價(jià)值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔(dān)保的共同屬性。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值支配權(quán)，其所支配的對(duì)象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價(jià)值。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對(duì)于標(biāo)的物實(shí)體的支配，通過(guò)這種支配而獲得標(biāo)的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對(duì)標(biāo)的物價(jià)值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過(guò)對(duì)抵押物價(jià)值的把握而實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的目的。
房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對(duì)抵押物實(shí)體的支配，而是在于對(duì)抵押物價(jià)值的把握，能夠同時(shí)滿(mǎn)足現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)債權(quán)擔(dān)保和擔(dān)保物經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說(shuō)，相對(duì)于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價(jià)值權(quán)。
二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
（一）房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣(mài)該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱(chēng)）、住址；⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑷房地產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；⑸抵押擔(dān)保的范圍；⑹當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。我國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時(shí)就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，填寫(xiě)并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時(shí)提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請(qǐng)后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門(mén)對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實(shí)性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。
三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對(duì)抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力
1、先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力，簡(jiǎn)而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無(wú)須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
⑴房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。
⑵房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣(mài)價(jià)金優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。
⑶房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。
⑷孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開(kāi)始實(shí)行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。我國(guó)《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。
4、抵押物價(jià)值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對(duì)房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價(jià)值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價(jià)值對(duì)其沒(méi)有影響，因此無(wú)論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對(duì)抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)其它抵押權(quán)的影響
房地產(chǎn)價(jià)值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個(gè)債權(quán)，同時(shí)，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個(gè)房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請(qǐng)日標(biāo)準(zhǔn)，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請(qǐng)?jiān)谙鹊牡盅簷?quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請(qǐng)的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書(shū)所載明的日期。
3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)房屋租賃的影響
與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)后，原租賃合同對(duì)房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱(chēng)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿(mǎn)足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。
（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來(lái)行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有三：
1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。
3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)失。我國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。
（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式
一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)三種。在我國(guó)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣(mài)方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。拍賣(mài)方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實(shí)現(xiàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序
債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債權(quán)未獲清償?shù)模盅簷?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣(mài)該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣(mài)所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅
（一）因抵押的房地產(chǎn)滅失且無(wú)替代物而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)乃物權(quán)，作為其標(biāo)的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無(wú)法繼續(xù)存在而消滅。
房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物上代位性，因此，當(dāng)房地產(chǎn)滅失時(shí)，如果有賠償金、保險(xiǎn)金或補(bǔ)償金，則房地產(chǎn)抵押權(quán)及于該賠償金、保險(xiǎn)金或補(bǔ)償金，房地產(chǎn)抵押權(quán)并不消滅。
（二）因被擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅
依我國(guó)立法，抵押權(quán)相對(duì)于主債權(quán)，具有絕對(duì)的附從性。房地產(chǎn)抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)也消滅。
被擔(dān)保債權(quán)可因如下原因而消滅：⑴債務(wù)人或第三人為全部之清償；⑵債務(wù)人對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷(xiāo)條件時(shí)，其債權(quán)相互抵銷(xiāo)；⑶房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)。
（三）因房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而消滅
如前所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿(mǎn)而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，故原則上既不得因所擔(dān)保之債權(quán)罹于消滅時(shí)效而消滅，同時(shí)也不得因除斥期間之經(jīng)過(guò)而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復(fù)雜法律關(guān)系的實(shí)際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權(quán)得因一定期間之經(jīng)過(guò)而消滅。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，其請(qǐng)求權(quán)已因時(shí)效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時(shí)效完成后五年間不行使其抵押權(quán)的，該抵押權(quán)消滅。在我國(guó)，此除斥期間為二年。
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2、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社，1998年版。
3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。
篇10
一、某房地產(chǎn)抵押案例
某包裝印刷有限公司，為了解決自己的資金緊張問(wèn)題，向某個(gè)財(cái)務(wù)公司借款870萬(wàn)元人民幣。在借款的時(shí)候，該包裝印刷有限公司把自己名下的國(guó)有土地使用作為貸款的抵押物，總共價(jià)值為1355.5萬(wàn)元。但是，在規(guī)定的期限內(nèi)，包裝印刷公司并沒(méi)有按時(shí)的償還貸款，財(cái)務(wù)公司向該地所述的法院提起了民事訴訟。法院在受理這起民事訴訟之后，根據(jù)該包裝印刷公司的實(shí)際情況，宣布該公司破產(chǎn)。在包裝印刷公司的破產(chǎn)過(guò)程中，因?yàn)閭鶛?quán)方財(cái)務(wù)公司的抵押物優(yōu)先受償權(quán)沒(méi)有得到體現(xiàn)，而且包裝印刷公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)并不能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)所破產(chǎn)費(fèi)用的清償。法院對(duì)包裝印刷公司的破產(chǎn)裁定，沒(méi)有完全的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)公司的民事權(quán)益。因此，財(cái)務(wù)公司又向法院提起了行政訴訟和行政賠償訴訟，要求國(guó)土規(guī)劃局賠償他們的相關(guān)損失。法院在進(jìn)行一定的審理之后認(rèn)為，房地產(chǎn)的抵押登記不合法。最后經(jīng)過(guò)法院的審判，認(rèn)定規(guī)劃國(guó)土局應(yīng)該賠償財(cái)務(wù)公司的870萬(wàn)人民幣和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。
二、房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律問(wèn)題
根據(jù)上述案例可知，房地產(chǎn)抵押的過(guò)程中，會(huì)牽涉到多方的權(quán)益，引起一定的法律問(wèn)題。因此，抵押人和債權(quán)人在簽訂房地產(chǎn)抵押合約的時(shí)候，需要抵押人和債權(quán)人全面的了解房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律，充分的考慮所有可能出現(xiàn)的影響因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押的合法性，保證房地產(chǎn)抵押的有效性，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押的重要作用。
（一）抵押權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)抵押的過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)。把自己名下的房地產(chǎn)合法的轉(zhuǎn)讓給他人，會(huì)形成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)。在房地產(chǎn)的抵押過(guò)程中，如果再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)蜁?huì)產(chǎn)生抵押權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權(quán)的法律關(guān)系。房地產(chǎn)抵押期間，抵押人如果要對(duì)已經(jīng)辦理過(guò)登記的抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰皶r(shí)的通知抵押權(quán)人，并且告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)被抵押的真實(shí)情況。如果已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，抵押權(quán)人或者受讓人處于不知情的狀態(tài)，抵押的房地產(chǎn)再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為屬于無(wú)效行為，不被法律承認(rèn)。在合法的抵押物轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，如果轉(zhuǎn)讓抵押物的機(jī)制不符合其自身的價(jià)值，抵押人必須向抵押權(quán)人提供一定的擔(dān)保。如果抵押權(quán)人沒(méi)有提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押物的轉(zhuǎn)讓屬于不合法行為。
（二）房地產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保原則
房地產(chǎn)的抵押人為了某些原因向債權(quán)人進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的過(guò)程中，還涉及到房地產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保問(wèn)題。房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保行為，具有一定的法律原則和法定期限，需要抵押人和債權(quán)人在擬定合約的時(shí)候，具體的進(jìn)行說(shuō)明。隨著我國(guó)《擔(dān)保法》的頒布，越來(lái)越多的人都已經(jīng)逐漸的接受和認(rèn)同了《擔(dān)保法》中“抵押不登記無(wú)效”的規(guī)定。這一內(nèi)容，屬于我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)抵押過(guò)程中實(shí)施的強(qiáng)制登記制度。但是，對(duì)于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的期限仍然缺乏明確的認(rèn)識(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，抵押人是否可以自己對(duì)抵押期限進(jìn)行設(shè)置的問(wèn)題，我國(guó)的法律還沒(méi)有明確的規(guī)定。因此，一旦涉及這項(xiàng)問(wèn)題，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的抵押造成一定的影響。例如，某房地產(chǎn)的抵押人在進(jìn)行抵押的過(guò)程中，對(duì)抵押的期限作出了設(shè)置，但是在限定的時(shí)間內(nèi)卻沒(méi)有向債權(quán)方拿回抵押的能力。在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)的判定問(wèn)題，就會(huì)成為法院的一項(xiàng)難點(diǎn)。針對(duì)這種問(wèn)題，要想從根本上解決，需要我國(guó)政府完善相關(guān)的法律。
（三）房地產(chǎn)抵押的限制
雖然我國(guó)的法律允許一些人或者企業(yè)利用自己的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，但是在房地產(chǎn)抵押的過(guò)程中，還會(huì)受到一定的限制。在我國(guó)的《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》這兩項(xiàng)法律法規(guī)中，對(duì)房地產(chǎn)的抵押設(shè)定了具體的限制。例如，房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的過(guò)程中，抵押人不能對(duì)房地產(chǎn)的土地所有權(quán)進(jìn)行抵押。這要求抵押人在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的過(guò)程中，應(yīng)該區(qū)分房地產(chǎn)所屬土地的性質(zhì)，屬于劃撥方式取得的土地，是不可以進(jìn)行抵押的。不能抵押的土地，還包括耕地、自留地、宅基地和自留山等一些歸屬于集體所有的土地。這些土地的使用權(quán)也是不能進(jìn)行抵押的，但是這些土地的依法承包者，具有使用權(quán)的除外等。
三、結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展。大多數(shù)人都有屬于自己的房產(chǎn)，房地產(chǎn)抵押已經(jīng)成為一些債權(quán)人運(yùn)用的主要債權(quán)擔(dān)保形式。在房地產(chǎn)抵押的過(guò)程中，會(huì)牽連到一些相關(guān)的法律問(wèn)題，只有全面的了解，才能保證房地產(chǎn)抵押的合法性。
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地上無(wú)房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
本辦法所稱(chēng)抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱(chēng)抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱(chēng)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。
第五條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
第六條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。
第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。
房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條 以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十二條 以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。
第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。
第二十條 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條 抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)不繼續(xù)履行原抵押合同。
第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。
第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所；
（二）主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；
（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；
（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；
（六）抵押期限；
（七）抵押權(quán)滅失的條件；
（八）違約責(zé)任：
（九）爭(zhēng)議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；
（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。
第二十七條 以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：
（一）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；
（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。
第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件；
（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請(qǐng)書(shū)；
（三）抵押合同；
（四）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；
（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
第三十三條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核，凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記。
因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。
抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。
經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。
抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第三十八條 因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。
第三十九條 抵押入占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足，或者直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。
抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。
第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
（一）債務(wù)履行期滿(mǎn)，抵押權(quán)屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄サ模袢擻治茨苡氳盅喝ㄈ舜锍裳悠諑男行櫚模狐br>
（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；
（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣(mài)等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第四十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。
第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條 抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：
（一）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；
（二）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（三）發(fā)現(xiàn)被拍賣(mài)抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的；
（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；
（五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；
（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；
（五）剩余金額交還抵押人。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
第七章 法律責(zé)任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒(méi)有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)向折遷主管部門(mén)申請(qǐng)保留追償債務(wù)權(quán)利，并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)，拆遷人應(yīng)當(dāng)暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件，直至法院作出判決為止。
拆遷期限屆滿(mǎn)，若法院尚未作出判決，經(jīng)縣級(jí)以上房屋拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)，拆遷人可以依法實(shí)施拆遷，并辦理證據(jù)保全。
第五十二條 登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
篇12
地上無(wú)房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。第三條本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
本辦法所稱(chēng)抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱(chēng)抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱(chēng)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
第四條以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。
第五條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。
第六條國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén))負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。
第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；
(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況告知抵押權(quán)人。
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。
房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條以?xún)勺谝陨戏康禺a(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十二條以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。
第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。
第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。
第二十條預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第二十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。
第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所；
(二)主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額；
(三)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
(四)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；
(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；
(六)抵押期限；
(七)抵押權(quán)滅失的條件；
(八)違約責(zé)任：
(九)爭(zhēng)議解決方式；
(十)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；
(十一)雙方約定的其他事項(xiàng)。
第二十七條以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同。
第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：
(一)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)；
(二)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；
(三)已投入在建工程的工程款；
(四)施工進(jìn)度及工程竣工日期；
(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。
第四章房地產(chǎn)抵押登記
第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件；
(一)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
(二)抵押登記申請(qǐng)書(shū)；
(三)抵押合同；
(四)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；
(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
第三十三條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)。
第三十四條以依法取得的房屋所有權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)抵押登記。
因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。
第五章抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。
抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。
經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。
抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第三十八條因國(guó)家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。
第三十九條抵押入占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足，或者直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。
抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。
第六章抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
(一)債務(wù)履行期滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；
(二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；
(三)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；
(四)抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
(五)抵押合同約定的其他情況。
第四十一條有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過(guò)拍賣(mài)等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。
第四十二條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第四十三條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。
第四十四條處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：
(一)抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；
(二)抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
(三)發(fā)現(xiàn)被拍賣(mài)抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的；
(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；
(五)其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。
第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：
(一)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
(二)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；
(三)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；
(四)賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；
(五)剩余金額交還抵押人。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
第七章法律責(zé)任
第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈(zèng)與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無(wú)效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；沒(méi)有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提訟。
篇13
房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委托專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，選用適宜的估價(jià)辦法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)地點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析，依據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，測(cè)算出房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)值，以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估，主要為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的方法。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值一般為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，
二、以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)
1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的主要是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
2、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，理論上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的時(shí)間，在估價(jià)委托合同中另有約定的除外，若估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地勘查完成時(shí)間不一致的，應(yīng)該在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定一致，并在估價(jià)報(bào)告中標(biāo)明，用于提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意。現(xiàn)場(chǎng)查勘有兩項(xiàng)工作要點(diǎn)，一是確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況，其二是確定其附帶的權(quán)益。
3、未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)緊密結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)原則合理選取各項(xiàng)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的公允性。在建工程項(xiàng)目的評(píng)估，應(yīng)取得工程承、發(fā)包雙方出具、并經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)是否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優(yōu)先受償款的扣除依據(jù)。其他已抵押擔(dān)保的債權(quán)，應(yīng)以權(quán)屬證書(shū)上所載明的記錄為準(zhǔn)，必要時(shí)應(yīng)與權(quán)屬登記部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，并作好調(diào)查記錄。
4、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響的因素要認(rèn)真加以分析，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明，如國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、估價(jià)對(duì)象自身因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素等。
宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均有可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大的影響，估價(jià)師對(duì)未考慮及無(wú)法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)因素必須予以說(shuō)明。
估價(jià)對(duì)象自身因素指其在抵押期限內(nèi)能否保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的使用狀態(tài)，且隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、功能及周?chē)h(huán)境的變化均有可能造成貶值。例如在采用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其總收益的測(cè)算為估價(jià)對(duì)象在剩余合法使用年限內(nèi)的年總收益的折現(xiàn)值，如果不能保證估價(jià)對(duì)象的實(shí)體完整使用功能，那么估價(jià)時(shí)設(shè)定的年收益就不可能實(shí)現(xiàn)，使估價(jià)結(jié)果失實(shí)。
對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響較為直觀的市場(chǎng)因素是供求關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，造成抵押價(jià)值下跌。
5、房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相比較，強(qiáng)調(diào)了謹(jǐn)慎性原則。抵押價(jià)值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)，又要保護(hù)抵押人應(yīng)有的權(quán)利。同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)采用兩種或兩種以上的估價(jià)方法分別進(jìn)行測(cè)算，在確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，應(yīng)對(duì)每種估價(jià)方法的相對(duì)重要性、適宜性、可靠性進(jìn)行定性分析、判定，為每種估價(jià)結(jié)果所賦予的權(quán)重提供可靠的依據(jù)。
三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)需關(guān)注與規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)
1、抵押合法有效。抵押房地產(chǎn)一般是指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國(guó)家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。屬?lài)?guó)有的房地產(chǎn)作抵押時(shí)，需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可；凡股份制企業(yè)、合資合營(yíng)企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時(shí)需經(jīng)全體共有人書(shū)面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購(gòu)商品房或在建商品房抵押時(shí)，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時(shí)，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。
2、易于變賣(mài)、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿(mǎn)足處分渠道暢通，易于變賣(mài)的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會(huì)加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價(jià)值的條件。從本質(zhì)上來(lái)講，變現(xiàn)價(jià)值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時(shí)間特征的價(jià)值。
3、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。①在一些地區(qū)，由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門(mén)缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；②對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定的抵押權(quán)。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
