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代建藍(lán)海 劍指未來(lái)

在人類(lèi)漫長(zhǎng)的歷史長(zhǎng)河中，社會(huì)分工問(wèn)題一直縈繞在思想家們的心中，揮之不去。早在公元前430年，古希臘歷史學(xué)家、作家色諾芬(公元前444～前354年)指出分工會(huì)使產(chǎn)品制造得更精美，質(zhì)量更高。1776年3月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng) 斯密的《國(guó)富論》中首次提出了勞動(dòng)分工的觀點(diǎn)，并系統(tǒng)地闡述了勞動(dòng)分工對(duì)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和增進(jìn)國(guó)民財(cái)富的巨大作用；而分工理論也為后來(lái)“科學(xué)管理之父”泰勒的管理理論奠定了基礎(chǔ)。 人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步離不開(kāi)專業(yè)化分工，只有專業(yè)分工才能實(shí)現(xiàn)效益較大化，更好地創(chuàng)造財(cái)富，而其本質(zhì)可以概括成十個(gè)字——讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。 近些年，伴隨著工業(yè)化的精細(xì)分工在社會(huì)各行各業(yè)地滲透，一系列新興社會(huì)詞條和生活詞條衍生出來(lái)，已經(jīng)成為或正在成為行業(yè)細(xì)分的標(biāo)志。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，“輕資產(chǎn)”、“代建”、“代建模式”、“小股操盤(pán)”等說(shuō)法，就成為當(dāng)下最為熱門(mén)的詞匯之一。 那么，何為代建？業(yè)內(nèi)外可謂眾說(shuō)紛紜，有人從字面意思理解為代為建設(shè)或建造，是屬于建筑業(yè)范疇的概念；有人認(rèn)為代建和小股操盤(pán)是房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的不同模式，通過(guò)企業(yè)品牌、管理、團(tuán)隊(duì)和資源的輸出，實(shí)現(xiàn)效益較大化；也有人認(rèn)為代建有狹義和廣義之分，傳統(tǒng)的政府代建、項(xiàng)目代建均為狹義概念，廣義代建指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中，房企結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行組合輸出其品牌及其品牌所蘊(yùn)含的核心管理與服務(wù)能力，而項(xiàng)目代建和小股操盤(pán)均是代建范疇中的不同模式或類(lèi)型。如果你通過(guò)百度或其他搜索軟件去查詢，你會(huì)查到“工程代建”、“代建制”等相關(guān)詞匯，給出的解釋是：項(xiàng)目代建制最早起源于美國(guó)的建設(shè)經(jīng)理制(CM制)，是業(yè)主委托一稱為建設(shè)經(jīng)理的人來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)工程項(xiàng)目的管理，包括可行性研究、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、竣工試運(yùn)行等工作，但不承包工程費(fèi)用。因此，關(guān)于代建的概念，學(xué)術(shù)界、政府，以及房地產(chǎn)行業(yè)各自從利益分配、道德風(fēng)險(xiǎn)、委托機(jī)制、制度建設(shè)、代建模式等不同角度進(jìn)行概念的界定和內(nèi)涵解讀，形成了明顯差異化的概念界定。 可見(jiàn)，房地產(chǎn)代建的概念目前在國(guó)內(nèi)外尚無(wú)統(tǒng)一的界定，現(xiàn)階段對(duì)其研究亦相對(duì)匱乏，對(duì)參與企業(yè)的界定、代建模式、盈利模式等較為模糊，行業(yè)內(nèi)外對(duì)其內(nèi)涵的理解更具狹義和片面化。 伴隨著市場(chǎng)化改革，我國(guó)的房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)已經(jīng)從起步進(jìn)入快速發(fā)展階段，而且必將走向深度專業(yè)化，成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要新興細(xì)分領(lǐng)域。我們認(rèn)為政府代建制度改革以及居民住房制度改革是驅(qū)動(dòng)代建行業(yè)最核心的兩個(gè)外部力量。政府代建從“財(cái)政投資，政府管理”的單一模式轉(zhuǎn)向社會(huì)資本的多種參與合作模式，比如保障房、集體安置房等；住房制度改革則起源于城鎮(zhèn)住房制度改革由福利分房、集資合作建房向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變。在市場(chǎng)化改革的推動(dòng)下，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的專業(yè)分工特點(diǎn)將繼續(xù)放大。 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代之后，行業(yè)的專業(yè)化要求更高，企業(yè)的品牌影響力、資金實(shí)力、創(chuàng)新能力以及前后端資源的整合能力都成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素。尤其是在信息與技術(shù)的快速?zèng)_擊下，對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)與服務(wù)的訴求表現(xiàn)愈加突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)化程度持續(xù)增強(qiáng)。一方面，專業(yè)能力相對(duì)薄弱的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至是具備一定品牌影響力和專業(yè)化開(kāi)發(fā)能力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，為分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，積極尋求品牌優(yōu)勢(shì)更為強(qiáng)大的代建方，以支付相應(yīng)的代建管理費(fèi)的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；另一方面，傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)和新興的私募基金不滿足于財(cái)務(wù)投資者的角色，更深入地參與到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，形成了一批專業(yè)的地產(chǎn)投資人。 房地產(chǎn)代建或?qū)⒆鳛橐粋€(gè)全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域并發(fā)展壯大，在房地產(chǎn)行業(yè)中正扮演越來(lái)越重要的角色，并將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本書(shū)結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代建的現(xiàn)狀與國(guó)外房地產(chǎn)代建的發(fā)展特征，定義房地產(chǎn)代建是由有開(kāi)發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開(kāi)發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。 未來(lái)，隨著越來(lái)越多的房企介入房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)中，亟須對(duì)房地產(chǎn)代建的特征、業(yè)務(wù)模式、企業(yè)格局、發(fā)展趨勢(shì)以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等進(jìn)行系統(tǒng)而的認(rèn)識(shí)和了解，本書(shū)希望通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展階段及代建模式等進(jìn)行梳理，歸納總結(jié)房地產(chǎn)代建的內(nèi)涵界定及研究意義，并通過(guò)挖掘企業(yè)和項(xiàng)目的代建特征和運(yùn)營(yíng)模式，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、提高項(xiàng)目管理水平、發(fā)揮行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用等方面貢獻(xiàn)微薄力量。