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對此,《不動產登記暫行條例實施細則》第105條明確規定:“本實施細則施行前,依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的,不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。”簡單來說,就是在產權未變更、轉移的情況下,可以一直持有舊證書,老百姓不用著急去換新證。

如何進行不動產統一登記呢?《實施細則》規定:申請不動產登記的,申請人應當填寫登記申請書,并提交身份證明以及相關申請材料。申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復印件,復印件應當與原件保持一致。

專家還表示,如果當事人不申請,登記機構不會主動或強制登記。

三類主體可以查詢不動產登記資料

關于不動產登記資料查詢問題,《不動產登記暫行條例實施細則》明確提出,國家實行不動產登記資料依法查詢制度,并把查詢主體限定為權利人、利害關系人、有關國家機關,而這三類主體 查詢、復制其不動產登記資料的范圍也不一樣。

根據細則,權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的,依照本條規定辦理。

專家表示,將查詢主體限制在權利人、利害關系人、有關國家機關,這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產登記資料。

如何才能進行查詢呢?根據實施細則,權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料:查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的,提交證實存在利害關系的材料。

權利人、利害關系人委托他人代為查詢的,還應當提交人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產登記資料無需提供查詢目的的說明。有關國家機關查詢的,應當提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員的工作證。

小區內道路綠地登記為業主共有

建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產,業主在進行不動產登記時,能否也對此進行登記呢?《不動產登記暫行條例實施細則》提出,包括道路、綠地以及公用設施和物業服務用房等可一并申請登記為業主共有。

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一、不動產登記錯誤賠償責任概述

法律概念是構建法律制度的基礎，然而關于不動產登記錯誤賠償責任的概念則在不同國家、因不同學者而有不同概念。由于概念的差異，不動產登記錯誤賠償責任的性質自然亦有所不同，但其最終歸宿卻均應為維護不動產物權變動、交易秩序及安全。

1.不動產登記錯誤賠償的含義及類型。在界定不動產登記錯誤賠償責任時，首先應當明確登記錯誤的含義。關于登記錯誤，理論界有廣義說、狹義說及折中說三種觀點。廣義說認為，登記錯誤是指登記簿上所記載的事項與原始實時狀態不符的現象，產生這些現象的原因既包括登記機關的錯誤及遺漏，又包括物權合意的瑕疵，還包括有效登記完畢后的一些法定原因，如繼承、合并或者法院的判決。狹義說認為，登記錯誤是指基于有效的原因而為的登記，因登記錯誤或遺漏所致的，登記不上的內容與登記原因文件所記載的內容不符。折中說則認為，登記錯誤產生的原因不僅包括狹義登記錯誤產生的原因，還包括因登記原因瑕疵導致的錯誤登記。持廣義說的典型代表國家為德國，狹義說以中國臺灣地區為典型，折中說以瑞士為代表。根據《物權法》第19條：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿所記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。”第21條第2款：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”可見，《物權法》采取了折中說，因此，不動產登記錯誤賠償責任的含義可以概括為：當事人或登記機構在不動產登記中造成他人損害時，依法應當承擔的賠償責任。根據這一定義，可以推出不動產登記錯誤賠償責任包含如下特征：第一，其產生原因包括虛假登記與違法登記；第二，其責任主體是登記過程中的當事人及登記機構；第三，其形態既可以為侵權責任也可以為違約責任。

根據不動產登記錯誤賠償責任的產生原因，可以將不動產登記錯誤賠償責任分為三種類型：即當人事的賠償責任、登記機構的賠償責任及多數人侵權的賠償責任。當事人的賠償責任是由于虛假登記產生的，指申請不動產登記的當事人提供虛假材料，造成他人損害，該當事人依法應當承擔的責任。登記機構的賠償責任則是因為登記機構沒有盡到應有的審查職責進行了錯誤的登記，給他人造成損害而應承擔的責任。多數人侵權的賠償責任包含兩種類型，第一種是虛假登記的當事人與登記機構工作人員惡意串通而進行的共同侵權；第二種是虛假登記當事人及登記機構構成無意思聯絡的數人侵權。第一種責任無疑是共同連帶責任，第二種責任則是各主體承當的與其過錯相適應的責任。

2.不動產登記機構賠償責任的性質。基于虛假登記當事人的錯誤造成損害的，當事人應當承擔的為民事賠償責任。但是基于登記機構錯誤登記造成他人損害的，其應當承擔的賠償責任究竟為何種性質，理論界有兩種觀點：即行政賠償責任說和民事賠償責任說。一種觀點認為，此賠償責任為行政賠償，登記機構的賠償責任屬于國家賠償責任中的行政賠償責任。其理由有兩個：其一，登記機構為國家行政機構；其二，登記行為為行政行為。另一種觀點認為，此賠償責任為民事賠償責任。理由如下：第一，雖然登記主體為行政機構，但本質上，登記行為為物權變動行為，具有私法性質；第二，若將此責任界定為國家賠償責任則不利于保護受害人的合法權益；第三，中國以《國家賠償法》來確定國家應當承擔的責任，然而此賠償責任不在其范圍內。

對以上兩種觀點分析比較，可見其爭議的焦點在于登記行為的性質是公法行為還私法行為，筆者認為，不動產登記兼具公私法雙重屬性，而不得單獨將其歸為公法行為或者私法行為，但行為性質并非決定賠償責任的性質，保護當事人合法權益是承擔賠償責任的最終落腳點，鑒于中國不動產登記現階段的具體情況，行政賠償更有利于保護當事人的合法權益。

3.不動產登記錯誤賠償責任構成。行政賠償責任的構成要件包括以下四個：責任主體、損害事實、違法行為以及違法行為與損害事實之間的因果關系。在不動產登記錯誤賠償責任中，其責任主體應當是國家機關及其工作人員；損害事實即錯誤登記而引發的當事人權益損害的客觀存在；國家機關或其工作人實施了違法行使職權的行為；國家機關或其工作人員實施的違法行為是造成當事人權益受損的直接原因。當然，行政賠償的實現具有一個不可忽視的前提條件，即當事人已經窮盡其他救濟途徑而無法獲得實際賠償。

二、不動產登記錯誤賠償模式

1.德國的賠償模式。在德國和瑞士等國家，由于登記錯誤致使當事人權益受損害的，賠償金由國家負擔。在德國，登記收取的全部費用上繳國庫，因此其賠償金由國家負擔。《瑞士民法典》明確規定，各州對不動產登記過程中產生的損害負賠償責任。這種由國家負擔賠償金的機制其出發點有兩個：首先，登記行為為公法行為，登記公信力來源于國家的強制力，登記體現了國家意志，在整個登記過程中，登記機關起著主導的作用，體現登記公信力的登記簿也是由登記機關制作頒發，因此，當由于登記機關及其工作人員的違法或失職行為造成登記錯誤而給當事人造成損害時，將這一責任視為不動產登記制度本身的責任，國家承擔賠償責任。其次，國家負擔機制是公共負擔平等理論的產物 [1]。這種理論認為，不動產登記這一國家行為其目的在于維護公共利益，因此，其費用應當有全體公民共同負擔。登記費用由國家機關收繳，登記錯誤造成損害而產生的賠償金便理應由國家財政來負擔。國家負擔機制的優點在于登記錯誤賠償責任的承擔主體是具有國家信用作保障的，實現的可能性較大，但通常情況下，國家賠償適用“最小化”原則，即其賠償范圍非常狹窄，僅限于當事人因登記錯誤而受到的直接的、實際的損失，且尋求賠償的程序煩瑣，這些都不利于當事人權益的保護。同時，由國家負擔賠償責任，加重了國家財政的負擔，偶然性的登記錯誤，會對國家財政的穩定性帶來巨大沖擊。

2.澳大利亞的賠償模式。在采用托倫斯登記制度的國家，如澳大利亞、新西蘭、美國部分州以及中國臺灣地區，因登記錯誤而產生的賠償金由登記機關建立的登記錯誤賠償責任基金負擔。中國臺灣地區《土地法》明確規定，登記錯誤的賠償金由行政機關支付，抽取登記費用的10%用作登記錯誤賠償基金，專供登記錯誤賠償所用。這一負擔機制也叫利用者負擔機制，即登記申請人在申請登記時繳納一定的登記費用，登記機關抽取費用的一部分來建立登記錯誤賠償責任基金，該基金只能用于支付登記錯誤賠償金，不得用于其他用途。這種機制認為，登記申請人是登記的受益人，“按照受益原則，享受政府所提供的特定的公共物品或勞務的效益，當相應地為此支付一部分費用，即所謂誰受益誰出錢”[2]。因此，在這種機制中，貫徹著公平負擔理論。這一機制的優點在于賠償金來源的穩定性，但在實際操作中仍然會存在一定困難：其一，登記機關收取的登記費用較低，采用這種機制無疑會加重登記費用。其二，登記錯誤的出現具有偶然性，收取登記費用的多少比例能夠滿足登記錯誤的賠償，較難確定。比例過高則加重登記申請人負擔，比例過低，又不能彌補登記錯誤給當事人帶來的損害。

3.英國的賠償模式。在英美等國家，為了保證登記申請人的權利免受第三人的原因而造成財產性的損失，出現了私人經營的“產權保險公司”。這種公司通過審查投保人的資料，確定突然出現第三人來影響投保人權利的可能性的大小，根據這種可能性與投保人簽訂保險合同，收取保險費用。這種保險公司很早以前就出現了，在一定區域內壟斷，掌握了大量的資料，其功能類似于德國的土地登記簿。在采取保險機制的國家里，登記不具有公信力，一旦登記錯誤造成損害，保險公司向投保人支付保險金來彌補損失。保險負擔機制的優點在于登記錯誤賠償的資金來源于商業化的保險公司，能夠充分保證當事人的權益。然而，保險負擔機制的實現需要完善的配套機制與之配合，才能發揮其功效。在中國保險公司很難掌握登記信息，也很難涉足不動產登記過程，這樣，對保險公司來說，保險風險過高。

三、建立中國不動產登記賠償基金

不同的登記錯誤賠償機制只要找到適合其發展的土壤，均能充分發揮其效力。因此，在選擇中的不動產登記錯誤賠償模式時，應堅持從中國不動產登記現狀出發，在此基礎上，吸收各國家和地區的先進經驗，尋找解決中國不動產登記錯誤賠償責任的良方。

中國應當建立不動產登記賠償基金制度[3]。其理由有如下兩點：其一，建立登記賠償基金有利于維護受害人的合法權益。目前，因登記錯誤受有損害的當事人只能通過行政訴訟的方式獲得救濟，費時費力，而在賠償基金制度下，當事人可以直接申請賠償，如登記機構拒絕，當事人還可以通過訴訟的方式解決，這樣，其權益就有了雙重保障。其二，建立登記賠償基金制度，能夠有效降低登記機構的賠償風險，有助于登記機構職責的履行。不動產對人們的生產、生活都具有極為重要的意義，一旦登記出現錯誤，對當事人的影響是非常大的，如這種風險均有登記機構負擔，無疑會降低工作效益，不利于不動產物權的流轉，賠償基金制度能夠化解登記機構的風險。

參考文獻：

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《物權法》第十八條規定，“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”。依此規定，《物權法》賦予不動產登記資料有權查詢的民事主體為權利人、利害關系人。

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二十七條規定，“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”。《條例》重申了《物權法》關于有權查詢的民事主體，同時增加了有關國家機關。

《實施細則》進一步貫徹《物權法》和《條例》的規定，將不動產登記資料查詢主體及查詢范圍作出明確規定：一是權利人可以查詢、復制其全部的不動產登記資料；二是因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況；三是法院、檢察院、國家安全機關、監察機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《操作規范》）對查詢主體作出了與《實施細則》一致性規定。強調查詢不動產登記資料的單位和個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得泄漏查詢獲得的不動產登記資料。

《房地產登記技術規程》第6.1.4條規定，“登記資料不得僅以權利人姓名或名稱為條件進行查詢”。第6.2.1條規定，“自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況”“所有權人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權證（房地產權證），可查詢、復制其房地產的登記簿中信息”“其他權利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項權證（房地產他項權證或登記證明），可查詢、復制登記簿中相關信息”“利害關系人提供身份證明、與查詢房地產有利害關系的證明、房屋坐落，可查詢、復制登記簿中相關信息”。第6.2.2條還規定了房屋所有權人、預告登記權利人、抵押權人、房屋繼承人（受遺贈人）、公證機構、仲裁機構等主體查詢、復制其他登記資料的權限范圍。

《土地登記資料公開查詢辦法》第二條規定，“對于土地登記結果即土地登記卡和宗地圖，任何單位和個人都可以公開查詢”。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第七條規定，“房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，單位和個人可以公開查詢”。

對比以上法律規章，可以得出《物權法》對登記資料的查詢、復制主體僅作了原則性安排，即權利人和利害關系人。國土資源部、住房和城鄉建設部先后出臺的《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產登記技術規程》對房地產登記簿記載有關信息查詢利用持公開查詢觀點，即任何自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可查詢登記簿中房地產的自然狀況及查封、抵押等權利限制狀況。而《條例》對登記資料查詢主體作出了明確規定，排除了任何人公開查詢的情況。此外，《條例》沒有像《房地產登記技術規程》那樣作出“以人查房”的禁止性規定，為個人家庭住房信息查詢及有關國家機關查詢提供了法律依據。

從法律位階分析看，效力最高的是《物權法》，其次是國務院頒布的《條例》，再次是國土資源部《土地登記資料公開查詢辦法》《實施細則》《操作規范》，住房和城鄉建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產登記技術規程》。2015年3月1日起施行的《條例》屬于國務院法規，效力高于其他部門規章，且頒布時間遲于其他規章。因此，從法律依據來講，不動產登記資料的查詢應當以《條例》《實施細則》和《操作規范》為準。

三、不動產登記資料利用實踐與對策

我國不動產登記資料查詢利用一直是采用依法、分類原則。不動產登記資料依法公開查詢，不是不加區分和限制地向所有申請主體進行全部公開，而是“有限公開”，依法對不同查詢主體進行不同范圍的公開，按不同申請主體的權限提供不同的查詢和復制服務。《實施細則》第九十四條規定，權利人可以查詢、復制的是與其不動產相關的所有登記資料，查詢、復制范圍是最大的，不僅包括不動產登記簿，也包括原始資料。《實施細則》第九十七條規定，“因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況”。可見，利害關系人不可以像權利人那樣任意查詢、復制所有登記資料，只可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等。

那么，工作實踐中應如何貫徹落實《條例》《實施細則》的規定，既防止不動產登記信息泄漏，保護權利人隱私，又方便群眾辦事，做好服務工作呢？

1.完善不動產登記系統，整合提升登記數據質量

不動產登記數據質量，直接影響不動產登記資料查詢。當前不動產統一登記剛剛起步，各地都需要將原房屋、土地等登記信息移遷整合到不動產登記業務系統過去房屋、土地登記數據還都存在這樣那樣的遺留問題，這些問題得不到及時解決將會直接影響不動產登記資料的查詢利用。因此，要提升不動產登記系統功能，首先要從整合、提高登記數據質量入手。

2.重視不動產登記簿建設，突出登記簿信息利用

《物權法》第十六條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”。不動產登記資料的對外利用主要是不動產登記簿記載信息的對外查詢利用。不動產統一登記以來，多數登記系統開發商主要精力都放在業務類型、業務流程、登記、發證等環節的開發上，沒有將不動產登記簿建設提高到重要位置，甚至在登記核準時間、繕證環節可回退或修改等問題上出現差錯（以筆者所在城市為例），這些差錯會造成不動產登記簿記載錯誤，給對外查詢利用、司法查封等工作帶來嚴重的后果。因此，不動產登記機構一定要重視不動產登記簿建設，突出登記簿信息利用。

3.加強信息互通共享，切實減輕群眾負擔

《條例》第二十五條規定，“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”。目的是能夠更好地確保登記的真實與準確，有利于加強政府的行政管理，實現政府部門間的信息溝通。比如，通過信息共享，民政部門可實時核查低保困難家庭不動產登記信息，免去“老弱病殘”保障對象往返不動產登記機構申請出具不動產登記信息查詢證明，既提升社會保障部門公信力，也有利于減輕登記機構查詢壓力。

4.推行網絡自助服務，提高查詢服務效率

不動產登記信息的查詢利用是物權公示的方式，利用率非常高，而且登記資料查詢利用全部免費。因此，在確保信息安全、相關技術符合規范的條件下，推行網絡自助查詢服務，將會大大提高服務效率，減輕窗口查詢壓力。比如開通網絡核查不動產權屬證書（明）真偽、查詢不動產自然狀況及限制情況等，到服務大廳自助出具不動產登記證明、出具無房證明等。

5.推行委托查詢，依法規范查詢行為

國家對房地產市場進行宏觀調控，實行差別化貸款及稅收政策，均要求住房貸款申請人或納稅申請人提供家庭住房證明，明確規定家庭成員包括查詢申請人、配偶及其未成年子女。根據《條例》《實施細則》的規定，“利害關系人不應包括登記權利人的近親屬”。因此，夫妻雙方不可以查詢對方名下不動產登記信息。此時，登記機構若一味要求夫妻雙方同時到場查詢，容易引發矛盾，影響窗口服務效率和質量。筆者認為，類似查詢可用委托查詢，因為《條例》規定委托不需要公證，登記機構只需關注查詢程序是否合規即可。

6.嚴格登記信息管理，強化信息保密責任

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住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室編著的《房屋登記辦法釋義》，將建設部《房屋登記辦法》第六十八條規定的“房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記”，解釋為“預告登記轉為相應的房屋登記”。業內將“預告登記轉為相應的房屋登記”，稱作“預告登記轉本登記”。

在本文圖1所示的“預告登記終結程序示意圖”中，相對于“預告登記”（見圖1中C）而言，“不動產物權協議”“預告登記約定”（見圖1中A、B），是預告登記的前置程序；“預告登記轉本登記”“注銷預告登記”“預告登記失效”（見圖1中D、E、F），是預告登記的終結程序。

關于預告登記的前置程序和作用，除《中華人民共和國物權法》第二十條第一款有規定外，建設部《房屋登記辦法》、國土資源部《土地登記辦法》《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》等相關的不動產登記規范也都規定得很清楚。但是，關于預告登記的終結程序，相關的不動產登記規范從各自的角度，作出了不同的規定。這也是本文要嘗試討論預告登記終結程序的原因。

預告登記的終結程序，只可能有兩種走向：要么“預告登記轉本登記”（見圖1中D），要么“預告登記失效”（見圖1中F）。法律關于預告登記終結程序的規定，應當界定清楚預告登記終結程序的兩種走向，否則，會涉嫌邏輯上的不周延。

《中華人民共和國物權法》第二十條規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。前述關于預告登記終結程序的規定，似乎有兩點瑕疵：第一，只規定了“預告登記失效”的情形（見圖1中K、F），沒有規定“預告登記轉本登記”的情形（見圖1中K、D）。第二，基于不動產物權協議的“債權消滅或者自能夠進行不動產登記”的情形相對隱秘，因為沒有規定當事人必須申請注銷預告登記（見圖1中K、E），對于不動產登記機構而言，很難斷定債權是否消滅、預告登記是否失效、不動產是否可以登記，不便保護預告登記權利人的合法權利。

國土資源部《土地登記辦法》第六十二條規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。如果說前述關于預告登記終結程序的規定也有立法瑕疵的話，其瑕疵似乎等同于《中華人民共和國物權法》的相關規定（見圖1中J、F）。

建設部《房屋登記辦法》第六十八條規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。不難看出，《房屋登記辦法》立法時，建設部可能已經注意到預告登記終結程序的兩種走向。前述規定中的“或者”，表述的是選擇關系，前后關聯了終結預告登記程序的兩種情形（見圖1中H、D、E）。

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一、不動產登記資料并非不動產登記簿

《物權法》第十六、十七條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。這是我國首次在法律層面提到不動產登記簿，并且明確不動產登記簿是物權最高效力的憑證，取代了房產證的地位。不動產登記簿是登記機構制作的，是記載不動產權利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。

不動產登記資料是權利人在申請不動產登記時向登記機構提交的反映其產權來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關材料，可見，登記資料是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎的證據材料。不動產登記資料主要是指登記案卷。登記案卷內除了當事人向登記機構提出的登記申請外，還有當事人提供的各種登記文件資料，以及登記機構在核準該項登記時審核過程的記錄以及申請人的一些身份證明資料。

不動產登記簿集中體現不動產權利狀況，主旨體現物權公示。設置不動產登記簿的目的是物權公示，應當允許公開查閱，提供驗證信息后，任何人可以對不動產的自然狀況和權利狀況以及不動產是否設定抵押和地役權等情況進行查閱。不動產登記資料中有一些涉及當事人個人隱私的內容，諸如婚姻、收養、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。因此，建立不動產登記簿后，交易人欲知悉不動產權利狀況，通過查詢不動產登記簿即可，無須查詢登記資料。

不動產登記簿是不動產登記資料內容的集中體現，源于登記資料，但又不是簡單的登記資料的復制匯總，而是經過登記機構審核制作后，旨在體現不動產的權屬和權利狀況，并且對個人隱私內容進行了選擇性屏蔽，不動產登記資料則是全部的不動產登記信息。兩者在查詢方面有明顯區別，登記資料的查詢要比不動產登記簿嚴格很多。以前的《城市房地產權屬檔案管理辦法》和現在的《不動產登記暫行條例實施細則》都要求，登記資料的查詢者必須是所有權人或利害關系人或辦法明確規定的相關部門。

二、法律法規對不動產登記查詢的相關內容

《檔案法》第二十條規定，中華人民共和國公民和組織持有合法證明，可以按照有關規定，利用檔案館未開放的檔案以及有關機關、團體、企業事業單位和其他組織保存的檔案。《律師法》第三十五條規定，根據案情的需要律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。《物權法》第十八條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

三、《實施細則》出臺前房屋登記資料的查詢情況

不動產登記查詢中，涉及房屋查詢的約占律師查詢需求的八成以上，《實施細則》出臺前，房屋登記資料和登記簿查詢的相關規定對不動產登記查詢有很深的影響意義。

《房產登記簿管理試行辦法》第十四條規定，個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權利限制狀況；權利人提供身份證明材料、利害關系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關系人的材料等，可以查詢、復制該不動產登記簿上的相關信息。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第八條、第十條對哪些部門可以查詢原始資料進行了范圍明確，同時規定可以委托他人查詢原始登記憑證，第十一條對非本人查詢進行了范圍限制，仲裁、訴訟案件的當事人應當提交仲裁機構或者審判機關受理案件的證明，受理的案件須與當事人所申請查詢的事項直接相關；委托查詢的，除按上述規定提交材料外，受托人還應當提交載明查詢事項的授權委托書和本人身份證明。

四、律師查詢時也應嚴格區分不動產登記資料和登記簿

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某市登記機構詢問：我市中級人民法院在一起民事訴訟案件中做出判決，認定某單位為第三人擔保的抵押合同無效。現該判決書已發生法律效力，抵押人要求我單位注銷已辦理的抵押登記。但是法院在判決書中并沒有撤銷抵押登記，抵押權人也不愿意交出抵押登記證書。在這種情況下，我們是否可以受理？如果可以，應該用更正登記還是注銷登記？

金紹達：2010年，最高人民法院以法釋〔2010〕15號文頒發了《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》。其中第八條規定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》對此也做了類似的規定。因而，對已登記的抵押權，人民法院可以在民事訴訟中認定抵押合同無效。

無效的合同自始沒有法律效力，抵押合同被認定無效后，作為不動產物權登記的基礎已不再成立。因而，這一抵押事項不應再保留于不動產登記簿，當事人可以就此提出注銷登記申請。《不動產登記暫行條例》第三條所規定的登記種類包括了注銷登記和更正登記，更正登記是消除登記權利與真正權利不一致的狀態，利害關系人申請更正登記時要取得登記簿記載的權利人書面同意；而注銷登記是徹底地取消登在冊的事項，并不一定要登記簿記載的權利人書面同意。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十八條在規定當事人可以申請辦理注銷登記的范圍時，也明確包括了“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的”（第一款第四項）。因此，本例應當適用注銷登記。

《細則》第七十條在規定當事人申請抵押權注銷登記時應“持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料”，如依此，應當提交不動產登記證明。然而，《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）在規定申請抵押權注銷登記應提交的材料時，又明確了“抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產登記證明；抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書”（《規范》14.4.3）。依此，則毋須提交不動產登記證明。

《細則》是行政規章，其效力本應優于《規范》。然而，在實踐中，當抵押合同被認定無效后，要求抵押人從抵押權人那里取得登記證明是難以做到的。況且，這一抵押權在實體上已經不能成立，登記機構予以注銷并無不當。因此，當抵押合同被人民法院認定無效后，抵押人單方申請抵押權注銷登記時，可以持生效的法律文書申請。在注銷登記后，登記證明無法收回的，按《細則》第二十三條規定公告作廢。

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1.1發行規模穩步上升，產品多樣化趨勢明顯

2016年1至6月，國內共發行信貸資產支持證券43只，發行規模達1345.85億元，較2015年上半年（發行規模1152億元）增長了16.83%。產品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發展迅速

2016年上半年，國內發行的43單信貸資產支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產品金額占比為76.75%。在非CLO類產品中，發行規模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.國內信貸資產證券化發展存在的不足

2.1個人住房貸款證券化產品發展緩慢

個人住房貸款是銀行信貸資產中比較優良的信貸資產，也是銀行信貸資產中放貸時間最長，最需要盤活的資產。央行統計數據顯示，2016年6月末，國內個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據中債資信相關報告數據顯示，至2016年6月末，國內發放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。

2.2“三農”信貸資產證券化產品尚處于空白狀態

我國金融機構發放的“三農”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款。“三農”的信貸資產質量相對偏低，違約風險高于其他信貸資產。主要原因：一是農業經濟受氣候條件等客觀環境影響較大，經營風險較高；二是農村地區低收入人群聚集，農戶收入不穩定，農戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農”信貸資產支持證券化產品發展。

2.3公積金貸款支持證券發展潛力尚未得到充分發揮

2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內共發放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%。可見，我國的住房公積金貸款支持證券業務發展空間巨大。

3.不動產登記新規對我國信貸資產證券化發展的影響

3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發展

首先是有助于優化個人住房抵押貸款質量。隨著近幾年我國房地產去庫存壓力猛增，房地產業的風險越來越大，房地產商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經成為個人住房抵押貸款的質量下降的主要原因。《細則》第八十六條規定：“申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。”這一規定將從根本上解決了同一不動產不同階段同時抵押的問題，可有效預防開發商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質量。

其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統。《細則》第九十五條規定：“不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務等工作。”這將促進我國在短時期內建立健全抵押貸款電子記錄系統，使抵押權人追蹤抵押貸款及其附隨權利的轉移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發展，使其在市場上更有競爭力。

3.2有助于推動“三農”信貸資產證券化發展

一是《條例》第二條明晰了不動產的概念，在第五條指出集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等權利登記的要求條件。不動產登記制度的實施為有效盤活農村不動產資產提供了強有力的保障以及依據。

二是土地承包經營權、林權、海域使用權以及相關定著物的確權，還有抵押權登記的實施，使得與“三農”經濟相關的不動產抵押更為的簡單和明確。有利于“三農”信貸資產證券化的發展。“三農”信貸資產證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導更多的社會流動資金支持我國的“三農”經濟。

3.3有助于改善小微企業融資環境，緩解其融資難問題

首先，明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產唯一性。《細則》第五十六條規定建設用地使用權、海域使用權和該土地、海域上的建筑物、構筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構在今后處置不動產抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權人等情形，避免抵押權混亂和抵押權人實施權益沖突造成的處置難度。

其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權人的最基本的權益，也降低了抵押貸款的風險。

4.完善不動產登記制度，促進信貸資產證券化發展的建議

4.1開展不動產登記信息數據整合，盡早實現信息共享

不動產登記系統的電子化已經成為必然趨勢，要加快建立全國不動產登記信息統一系統，整合各部門掌握的不動產信息，完善電子登記系統，使其能夠完整呈現不動產信息。將有以利于抵押權人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產抵押交易市場化建設。

4.2借鑒國外先進做法，出臺相關法律法規支持、保障不動產登記制度的有效實施

日本不動產登記制度已經擁有百年的歷史，其不動產登記的主要法律依據是“民法”和“不動產登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規，不斷修改完善不動產登記實施細則，推動不動產登記制度的全面落實。

4.3加強不動產登記新規的宣傳推廣

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不動產登記職責和機構整合是推進不動產統一登記的前提，也是國土資源部確定的今年的工作目標。從全國的情況來看，截至3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。即使已經完成職責整合的市縣，大多也尚未將相應的登記機構進行整合，登記人員也未整合到位。這種進度已經制約了不動產統一登記整體工作的推進，特別是市縣級不動產登記職責和機構整合工作嚴重滯后。

不動產統一登記的順利實施，首要的是解決職責和機構的整合問題。只有權責清晰、分工合理、流程高效，才能真正實現不動產統一登記保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人合法財產權的目的。否則，一盤散沙或名實不符的登記管理，都不會帶來不動產登記制度質的飛躍，更不會對構建房地產市場平穩發展的長效機制起到積極作用。

為此，各地應全力以赴推進整合工作，借鑒示范城市的成功經驗，積極研究推動本地的不動產登記職責和機構整合，盡快建立起適宜的不動產登記體系。今年2月，國土資源部確定四川瀘州市瀘縣、江蘇徐州等15個地市作為首批不動產登記示范城市。瀘州在全國率先完成登記機構和職能整合。“瀘州經驗”的一大亮點就是把數據標準庫建在前面。信息的互通互聯，掃除了統一登記的最大障礙。這也符合國家不動產登記的要求，在未來國家、省、市、縣四級登記信息最終都要實現實時共享。

根據國土資源部、中央編辦近日聯合下發的《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》，各地首先要整合不動產登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域登記等職責整合由一個部門承擔，嚴禁隨意拆分不動產登記職責，確保不動產登記職責的完整性。在職責整合中，不能因部門利益而損害權利人的利益。其次是在不動產登記職責和機構的整合中要最優使用資源，科學統籌調配相關資源，考慮原有各類不動產登記工作的專業性和連續性。再次是厘清登記職責，整合歸并登記機構，盡快實現不動產登記機構的高效重組和流程再造。

盡管困難重重，不動產統一登記的大幕已經拉開。隨著《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》的施行，在總結示范城市經驗教訓的基礎上，在各級部門的積極推動下，各級不動產登記職責和機構的整合正在加速。在職責和機構的整合完成后，不動產統一登記的大格局就會呈現，下一步就是繼續在法規制度上不斷完善，形成完整的不動產登記體系。

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按份共有是指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額分別對其共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。共同共有必須以存在共同關系為前提，而按份共有則沒有此限制。

共同共有的發生，一般基于權利主體一定的人身關系，如夫妻關系、家庭關系和共同繼承關系。共同共有的類型主要有三種：一是夫妻共有財產。二是家庭共有財產。家庭成員相互之間，也是人身關系，是一定范圍內的親屬關系。三是共同繼承的財產，指在繼承開始以后，遺產分割之前，同一順序的繼承人對遺產享有共有權的財產。一般認為，這種共有是共同共有。另外，除了以上三種因婚姻家庭關系產生的共同共有外，現代法律認為，基于合伙關系產生的合伙共有財產的性質，也是共同共有關系。因而，對于不動產登記機構來說，沒有共有關系基礎的個人之間、單位之間、個人與單位之間宜采取按份共有的共有方式，不宜采取共同共有的共有方式。

二、不動產轉移登記與變更登記

不動產轉移登記是指不動產權屬發生轉移而進行的登記。《房屋登記辦法》第三十二條規定，發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導致房屋所有權發生轉移的；（八）法律、法規規定的其他情形。

《房屋登記辦法》第三十六條規定，發生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權變更登記：（一）房屋所有權人的姓名或者名稱變更的；（二）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；（三）房屋面積增加或者減少的；（四）同一所有權人分割、合并房屋的；（五）法律、法規規定的其他情形。

《土地登記辦法》第三十八條規定，本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的登記。可見，《土地登記辦法》將權利主體轉移的轉移登記與權利主體未發生轉移，僅權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更的變更登記統一成為變更登記。這主要是因為《土地登記辦法》制定依據之一的《城市房地產管理法》第六十一條規定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

《不動產登記暫行條例》第三條規定，不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。可見，不動產登記中轉移登記與變更登記是兩種不同的登記類型，最關鍵的區別在于權利的主體是否發生變化，轉移登記中權利主體不再是同一個主體，而變更登記中權利主體是同一的。

對于不動產登記機構來說，糾結于變更登記與轉移登記這兩種登記類型的原因，不僅僅在于規范不動產登記行為，更重要的原因在于轉移登記按照規定是要交稅的，變更登記則不需要。《契稅暫行條例》規定，轉移房屋、土地權屬的行為應當依法繳稅。如果共有性質的變化屬于轉移登記，則當事人必須要交稅，稅務部門出具的完稅證明就成為不動產登記機構的必要收件材料之一。

三、共有性質變更的法律依據

《物權法》第九十九條規定，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。在共有關系存續期間，各共有人對共有財產沒有確定的份額，在共有的基礎喪失時或者有重大理由需要分割時，共有人可以約定將共同共有轉變為按份共有。在不動產登記機構受理工作中，較為典型的是因離婚辦理的房產分割、合并。《物權法》第九十九條的規定并沒有明確不動產從共同共有到按份共有的轉變是屬于轉移登記，還是變更登記。

《房屋登記辦法》第十三條規定，共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。從字面理解，似乎“共有性質變更”和“共有人份額變更”都屬于共有房屋所有權變更登記。但仔細推敲，不難發現，此條文強調的是共有人共同申請，至于“變更”一詞，并不是狹義的變更，而是包括轉移在內的變更。因此，《房屋登記辦法》也沒有對共有性質變更的情況做出規定。

《上海市房地產登記條例實施若干規定》第十一條規定，有下列情形之一的，當事人應當申請房地產轉移登記：（一）共有房地產的共有人發生增減的；（二）按份共有房地產的共有人之間發生份額轉讓的。有下列情形之一的，當事人應當申請房地產變更登記：……（四）房地產共有關系由等額按份共有轉為共同共有，或者由共同共有轉為等額按份共有的。

《浙江省國有土地范圍內房屋登記實施細則》第十七條規定，共同共有轉為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉為共同共有，或者按份共有的份額發生變化的，當事人應當申請轉移登記。共同共有轉為等額按份共有，或者等額按份共有轉為共同共有的，當事人應當申請變更登記。

這兩個地方性規定非常具有代表性，大多數不動產登記機構都是參照這兩個規定辦理不動產相應登記的。稅務部門的征稅方法也基本與此相同。這樣的規定，對不動產登記機構而言，非常具有操作性，有效填補了法律規定的空白。然而，這兩個規定對共同共有與按份共有之間的轉變，是以共同共有等同于等額按份共有為理論依據的。 筆者上文提到了共同共有和按份共有的概念區別，顯然，將共同共有等同于等額按份共有在理論上是無法成立的。

四、共有性質變更的幾個問題

《房地產登記技術規程釋義》中的傾向性意見認為，盡管按份共有與共同共有所反映的權利內涵不同，但確實無法量化共有性質變化所導致的房屋所有權轉移，并且避稅不等于逃稅，合法避稅是允許的，因此，將共有性質的變化認定為變更登記比較合理且易于操作。隨著經濟的發展、時代的進步，我們的不動產登記理論和實踐也在不斷地發生變化。越來越多的學者和業內人士傾向于認為，共有性質發生變更的不動產登記屬于變更登記，而非轉移登記。《不動產登記暫行條例實施細則（征求意見稿）》第三十四條明確將“共有性質發生變更的”列為變更登記的一種類型。但我們也應當認識到，這項規定與不動產登記機構、稅務部門的現行做法有著很大的區別，一旦正式公布，可能會面臨以下問題。

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二、行政復議與行政訴訟的異同

行政復議與行政訴訟都是解決行政爭議的救濟途徑，有相同之處：第一，目的相同，都是為了保護行政相對人或具體行政行為利害關系人的合法權益而設置的事后救濟途徑；第二，啟動的被動性，兩者都實行不告不理原則，需行政相對人提起行政復議或行政訴訟后，行政復議機關或人民法院才會介入。

行政鴕橛植煌于行政訴訟，其不屬于司法權范疇，是行政機關進行的準司法性活動。行政復議的發起者是認為具體行政行為侵犯了其合法權益的公民、法人或其他組織，一般是具體行政行為的行政相對人或是利害關系人，作出具體行政行為的行政機關是被告，復議機關作為居中裁決者解決行政爭議。雖然行政復議具有準司法性，但與法院行使司法權還是有本質區別的。行政復議機關解決行政爭議的權利并不是最終的權利，行政復議申請人或行政機關對行政復議決定不服的，可以提起行政訴訟。行政復議與行政訴訟的區別：第一，審理機關不同。行政訴訟的審理機關是人民法院，行政復議機關按照《行政復議法》的規定確定。不動產統一登記后，各地方的不動產登記職責一般由市國土資源局承擔，作出不動產登記具體行政行為的行政主體是市國土資源局。按照《行政復議法》規定，不動產登記行政復議的復議機關通常為市政府，具體復議事務由市政府法制辦下屬的行政復議中心承辦。第二，受案范圍不同。按照《行政復議法》第六條規定，行政復議的受案范圍比較寬泛，包括人身權、財產權及其他合法權益。只要行政相對人認為具體行政行為違法侵權，都可以提起行政復議。按照《行政訴訟法》第十二條的規定，行政訴訟的受案范圍僅限于提訟的公民、法人或者其他組織認為具體行政行為侵害其人身權、財產權的。第三，審理范圍不同，行政復議機關有權對具體行政行為的合理性和合法性進行全面審查，并有權撤銷、變更原具體行政行為或代替原行政機關重新作出具體行政行為。行政訴訟中，人民法院一般只審查具體行政行為的合法性，不審查其合理性，人民法院有權判決撤銷、變更原具體行政行為，但不能代替原行政機關重新作出具體行政行為。第四，審理依據不同。《行政訴訟法》第六十三條規定，人民法院審理行政案件，以法律和行政法規、地方性法規為依據。地方性法規適用于本行政區域內發生的行政案件。人民法院審理民族自治地方的行政案件，并以該民族自治地方的自治條例和單行條例為依據。人民法院審理行政案件，參照規章。雖然《行政復議法》和《行政復議法實施條例》未明確審理依據，但從相關規定來看，具體行政行為涉及的法律、行政法規、地方性法規、規章、行政機關制定和的決定、命令等都屬于行政復議的審理依據，但具體行政行為適用依據是否正確，需行政復議機關審查后確認。

三、行政復議決定書的法律效力

按照《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）規定，國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。按此規定，不動產登記機構必須按照法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理相應的登記。這是司法文書的法律效力。

行政復議決定書是復議機關根據復議申請人的申請，依據事實和法律，對被申請復議的具體行政行為的合法性和合理性予以審查，就具體行政行為的實體方面和程序方面審查后作出的具有法律效力的文書。按照《行政復議法》規定，行政復議決定書一經送達，即發生法律效力。 被申請人應當履行行政復議決定。被申請人不履行或者無正當理由拖延履行行政復議決定的，行政復議機關或者有關上級行政機關應當責令其限期履行，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予警告、記過、記大過的行政處分；經責令履行仍拒不履行的，依法給予降級、撤職、開除的行政處分。

四、行政復議決定能否注銷登記

依據《行政復議法》的規定，被行政復議的具體行政行為出現下列情形之一的：1.主要事實不清、證據不足的； 2.適用依據錯誤的；3.違反法定程序的； 4.超越或者的； 5.具體行政行為明顯不當的，行政復議機關依法作出決定，撤銷、變更或者確認該具體行政行為違法，撤銷或者確認該具體行政行為違法的，可以責令被申請人在一定期限內重新作出具體行政行為。按照此項規定，行政復議機關作出決定，認定登記行為違法，要求登記機構注銷其頒發的不動產權證是合乎規定的。

《不動產登記暫行條例實施細則》第二十八條第四項規定，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的，當事人可以申請辦理注銷登記。行政復議決定書并非生效法律文書，故不能依據該項規定，應按照第二十八條第五項規定的“法律、行政法規規定的其他情形”。

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根據國土資源部全面實施不動產登記時間表，今年是推進不動產統一登記的實施過渡期。回顧這一年來，《不動產登記暫行條例》于3月1日開始實施，實施細則經過半年多的征求意見已完成法定程序。今年以來，中央層面的相關制度設計步伐不斷加快。4月底，國土資源部、中央編辦聯合下發《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》。隨后，國土資源部下發《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》。但由于種種原因，部分工作推進并不盡如人意。當前整合工作主要存在地方政府認識不到位、工作進展不平衡、地方國土資源部門主動性不夠等問題，須各地明確職責，通過督導推動整合。

為此，國土資源部第四季度將就此在全國開展專項督察，對今年12月31日前不能如期基本完成不動產登記職責機構整合的地方提出問責。據悉，截至目前，全國已有198個市（州）完成市級職責整合，1193個縣（區）完成縣級職責機構整合，分別占全國市縣總數的60%和42%。在年底前完成市縣級不動產登記職責機構整合，確實時間緊、任務重、難度大。

在此次專項督察工作中，有兩個重點問題將被嚴查。一是將職責整合到一個部門，而機構設置在另一個部門；二是行政職責在一個部門而辦事機構在另一個部門。在這種情況下，最容易出現對不動產統一登記的有關工作“互不負責”“互相扯皮”的現象。專項督察主要包括兩項重要內容，一是職責明確，就是地方政府或編制管理部門已經發文將各類不動產的登記職責、業務流程整合到了一個部門，保持完整性；二是機構健全，就是不動產登記機構的“三定”已經發文明確，包括行政單位，也包括具體經辦機構。

經報請國務院同意，作為不動產統一登記牽頭部門的國土資源部，已經確定在專項督察工作的基礎上，全面“裸曬”各市縣不動產登記職能整合的工作進度，并依據工作進度進行公開排名，定期向全社會公布。既有專項督查，又有社會監督，這說明國家整合不動產登記機構職責的決心，也彰顯了政府公開透明的工作作風。

在明確了時間節點之后，不動產登記機構職責整合將指日可待。經過整合，將改變長期以來形成的不動產多頭登記的體制。這種做法不利于不動產權利的清晰和交易安全，不利于市場決定性作用的發揮和有效運行。不動產統一登記將對各類社會經濟活動產生正面、積極的影響。從長遠看，不動產統一登記后，有利于建立房地產市場調控長效機制，促進房地產市場秩序的健康穩定。

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在不動產善意取得制度中，受讓人善意與否，直接關系到能否適用這一制度，從而發生不動產所有權的轉移。以德國和日本民法典為例，《德國民法典》第932條規定受讓人明知或因重大過失而不知動產不所有者，即為非善意；《日本民法典》第192條規定須善意無過失。我國《物權法》中尚無關于善意標準的具體規定。法律法規中關于善意標準的缺失嚴重影響了適用善意取得制度的合法性、統一性和合理性。（二）“合理價格”的判定缺失

按照我國《物權法》第一百零六條之規定，有登記瑕疵的不動產要適用善意取得制度，受讓人須已支付了合理的價款給出讓人，否則便不能以這一制度取得不動產的所有權。縱觀我國與此相關的法律法規，并無對“合理價格”這一對應制定出相關的標準或細則，也沒有對價格合理與否做出指導性的規定。這一立法缺失不僅影響了善意取得制度的適用，有損該條文的嚴謹性和實用性；同時也賦予了法官在這一方面過大的自由裁量權，可能對當事人的合法權益造成不當損失，有違制定善意取得制度的初衷。（三）登記責任賠償制度不完善

我國《物權法》第21條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”該條規定的是關于登記錯誤的賠償責任。在登記錯誤的情況下，既有可能對真正的權利人產生一定的損失，也有可能損害到善意第三人的合法利益，因此，造成損害或登記錯誤的當事人或登記機關需對此類損失承擔賠償責任。在當事人賠償的情況下，往往會發生找不到賠償義務人或者其無支付能力的情況，從而造成真實權利人或善意第三人的損失無處索賠，影響了交易安全和公示公信的效力；在登記機關賠償的情況下，由于缺乏相關的細則，使得真實權利人或善意第三人的損失無法得到充分彌補，不能維護登記機關的權威性和交易的安全性。四、完善我國不動產善意取得制度的建議

通過上述分析，結合我國當前的實際，筆者認為，應采取以下措施完善我國的不動產善意取得制度：（一）規范善意判斷的標準

如何判斷善意取得中的“善意”一直是學界爭論的焦點，也是不動產善意取得制度適用中的核心問題，我國的《物權法》也并為對“善意”的標準做出界定。

筆者認為，判斷受讓人善意與否，首先應當看受讓人是否知道對方為無權處分人，因為如若受讓人明知對方為無權處分人而仍與其交易，應認定為“惡意”；其次還要看受讓人是否盡到了合理的注意義務，即受讓人是否應當知道對方是無權處分人，關于這一點的判斷，須放在具體的客觀環境下考察，具體情況具體分析。因此，筆者贊同“消極觀念說”，即受讓不知道且不應當知道對方為無權處分人即為“善意”。另外，對“善意”與否的判斷不應當設立過高的“門檻”，使得不動產善意取得制度流于形式，無法發揮其維護交易安全的作用。（二）制定“合理價格”的標準