引論：我們?yōu)槟砹?3篇不動產登記條例范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
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首先，為土地制度改革提供了基礎數(shù)據(jù)。
如果土地制度需要改革，不動產登記提供了第一手的資料。集體土地所有權、房屋建筑物構筑物所有權、森林林木所有權、耕地林地草地等土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權、抵押權、法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利，都屬于此次不動產登記范圍。可見此次不動產登記從農村到城市一網(wǎng)打盡，沒有漏網(wǎng)之魚。
2014年，某塊地、某間房屬于哪個地方、哪個個人，某人的林地在北緯多少度東經多少度，查詢不動產登記數(shù)據(jù)可以得出法律意義上的結論，比以前大致劃拉一下，要清晰得多，在此基礎上，林權等交易才是清晰可行的。
其次，未來不動產交易有章可循，農村目前根據(jù)人口不斷進行土地分割的情況有可能終結。
為了盤活農村資產，一些地區(qū)進行林地、承包地抵押，或者進行市場轉讓，爭議較多。如何進行準確的定價？一些承包地過二三十年再分一次，或者農場主承包了土地之后，由于地價升值，農民要求收回，地方政府需要征地，進入農村的大筆資金在沒有具體不動產權證、沒有法律保障的情況下很容易打水漂。不動產登記開啟了未來的不動產交易之門，不動產登記需要登記上不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請，進行登記，那些經過登記的農場主、土地獲得者也就有了一定的保障。
不動產具有唯一編碼，不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用于該條例。村東頭一塊土地，以前是誰的，現(xiàn)在抵押給誰了，鄰居張三提出了異議，法院是否進行了查封，都在數(shù)據(jù)系統(tǒng)中，這塊地法律上歸誰所有、經營權歸誰一目了然。
未來土地爭議將隨著農業(yè)人口的消失而減少，2014年7月31日的《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，明確提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度。取消農業(yè)戶口與非農業(yè)戶口性質區(qū)分和由此衍生的藍印戶口等戶口類型，統(tǒng)一登記為居民戶口，體現(xiàn)戶籍制度的人口登記管理功能。建立與統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度相適應的教育、衛(wèi)生計生、就業(yè)、社保、住房、土地及人口統(tǒng)計制度。戶籍意義上的農民身份不存在了，還有什么承包地、宅基地嗎？
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一、整合不動產登記職責
這一點是毋庸置疑的。《物權法》第十條第二款就明確規(guī)定：“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。” 2013年3月15日十二屆人大一次會議審議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》中就明確要求，“減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，……分別整合由一個部門承擔”。同年3月26日國務院辦公廳的“關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知”明確要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責的整合。由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，在2014年6月前出臺不動產登記條例并實施不動產統(tǒng)一登記制度。2013年11月20日國務院常務會議決定：將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔。由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動產交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關部門承擔。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統(tǒng)一到一個部門。
《條例》將“整合不動產登記職責”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實《物權法》和《國務院機構改革和職能轉變方案》的要求。為了實現(xiàn)這一點，《條例》第六條規(guī)定，“國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監(jiān)督”。
二、規(guī)范登記行為
不動產登記行為非常復雜，既涉及到各種復雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動產登記機構、登記申請人、有關國家機關。在這個過程中，如果要規(guī)范各方的登記行為，確保登記依法有序進行，做到登記的真實與準確，就必須要有明確而詳細的規(guī)定對登記行為加以規(guī)范。這對于實現(xiàn)統(tǒng)一登記的我國而言更為重要。因為以往不同的不動產權利由不同的登記機構依據(jù)不動產的登記程序記載于不同的登記簿上，而現(xiàn)在要統(tǒng)一登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產上的權利由統(tǒng)一的登記機關依據(jù)統(tǒng)一的程序記載于統(tǒng)一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規(guī)范。正因如此，《條例》從登記機構的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個環(huán)節(jié)做出了明確的規(guī)定，以規(guī)范各方的登記行為。
三、方便群眾申請登記
方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個重要目標。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等。可以說，《條例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。
第一，以往由于登記機構、登記程序的分散，導致人民群眾因為一樁房地產交易要分別到土地登記機構、房屋登記機構辦理兩次登記，繳納兩次費用并領取兩本權屬證書，極不方便。因此，統(tǒng)一登記職責在很大程度上能夠方便群眾申請登記。
第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料并事先填寫好示范文本，從而節(jié)約了登記申請的時間。
第三，《條例》第十五條第一款規(guī)定，當事人或者其人應當?shù)讲粍赢a登記機構辦公場所申請不動產登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。
第四，依據(jù)《條例》第十七條，“不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規(guī)定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動產登記機構的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。
第五，《條例》第二十條要求，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續(xù)，除非法律另有規(guī)定。這樣可以防止登記機構隨意拖延辦理登記的時間，當然具體的每一類登記的時限是不同的，有些登記如所有權初始登記、抵押權設立登記可能復雜一些，需要時間長一些，有些登記時間很短，甚至要求一個工作日內就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個工作日。
第六，《條例》第二十一條第二款規(guī)定，“不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產權屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規(guī)定相比，刪掉了“相應的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因為不動產登記機構不統(tǒng)一，所以各類不動產登記機構發(fā)放不同的不動產權屬證書和登記證明，甚至同一不動產因其權利不同發(fā)放的權屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統(tǒng)一的不動產權屬證書和登記證明，不再按照不同的權利來區(qū)分不同的證書。最后，為了穩(wěn)定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規(guī)定，“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續(xù)有效”。
四、保護不動產權利人合法權益
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《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）的最大亮點是把原來分散在不同機構登記的不動產統(tǒng)一由一個機構辦理，特別是解決了房、地分離登記帶來的諸多麻煩。而原來房、地登記的管理體制存在極大的不同，由此帶來登記模式的較大差異。《條例》出臺前，不但土地和房屋分別由不同機構辦理登記，而且僅就土地登記而言，不同性質的土地權利或主體，是由不同的登記部門辦理的，導致發(fā)證主體也不同。以無錫為例，農村土地經營承包權是由農委辦理的，集體土地的所有權和使用權登記的發(fā)證主體根據(jù)地方性法規(guī)可以是區(qū)級人民政府，國土使用權及其他權利則由縣、市人民政府登記。可見在土地權利登記方面，形成了三類完全不同的登記發(fā)證主體，即農委、區(qū)級人民政府、縣或市人民政府。房屋登記同樣存在類似情況，在我國一些地方，集體土地上的房屋登記和國有土地上的房屋登記分別由建設主管部門和房產主管部門負責，國有土地上的房屋登記管理中，具體從事登記事務的主體有市房產主管機構下屬單位和區(qū)級房管部門等多個單位，這些不同單位從事登記業(yè)務，有的是基于地方性法規(guī)授權辦理，有的是受市房產主管部門委托。由于這些單位分屬不同的行政機關，導致業(yè)務口徑不一致，登記效率低下，登記風險也時時發(fā)生。
《條例》第六條規(guī)定，縣級以上人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。這就將原來散落在各個不同主管部門的登記職能歸集到一個部門行使，而原來不同政府層級的登記體制也隨之得到改變、變得順暢。根據(jù)此項規(guī)定，各地正在組建或已組建的不動產登記機構主要有兩種模式：一種是縣（市）國土資源局為不動產登記機構，為一級機關法人，不動產登記局作為內設機構掛在國土局的地籍處；另一種是隸屬于縣（市）人民政府的不動產登記局為登記機構，也是一級機關法人。這種管理體制改變了原來多頭登記、多個層級、多個部門分別承擔責任的狀態(tài)。
二、不動產登記能否授權或委托非機關組織實施
由于不動產統(tǒng)一登記后業(yè)務范圍更廣、內容更復雜、登記類型更多，僅由國土局或不動產登記局內部處室部門從事登記業(yè)務是不太現(xiàn)實的。就無錫而言，國土局地籍處（掛牌不動產登記局）僅有3-4個人，而不動產登記業(yè)務每年達30多萬份，因此必然要有專門從事登記具體事務的團隊，一般各地的國土局或不動產登記局會沿襲原有做法，成立具有事業(yè)單位性質的登記中心，由登記中心具體從事登記業(yè)務。根據(jù)行政法理論，不動產登記屬行政確認行為，登記中心作為非政府組織是以自己的名義開展登記工作、承擔法律責任，還是以國土局或不動產登記局的名義開展工作呢？這要看該登記中心開展登記工作是經法定授權還是受上級主管機關的委托。由于《條例》僅規(guī)定了由不動產登記機構負責不動產登記，而未規(guī)定登記機構下屬的事業(yè)單位可以開展登記工作，因此，不動產登記局下屬的登記中心能否以自己的名義開展登記工作有賴于地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。如果地方性法規(guī)、規(guī)章未能就此作出相應規(guī)定的，則作為一級機關法人的不動產登記局或國土局可以委托下設的登記中心行使登記事權。登記中心作為受托登記組織必須是依法成立、由熟悉法律、法規(guī)且具有一定專業(yè)技能工作人員組成的機構。受委托的登記中心僅作為行為主體開展登記工作，雖然其基于自己的考量獨立認定事實、適用法律，但仍不能獨立承擔責任，而是由委托機關國土局承擔訴訟、復議、賠償?shù)呢熑巍?/p>
三、對外提供不動產登記信息的主體應該如何統(tǒng)一
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同時，在不動產登記中，登記機構也需要查詢與登記有關的上述部門的信息，如申請主體的身份信息，婚姻關系信息（有時需要），公司設立、變更或注銷信息等。與上述單位建立信息共享機制后，也就能方便獲悉登記所需要的信息，對各方的工作都會帶來便利。
二、因不動產登記信息具有私密性，對內對外都要采取保密措施
由于不動產登記信息的利用越來越廣泛，有些地方曾因不動產登記信息的泄露發(fā)生過較嚴重的社會負面影響，加強登記信息的保護也成為登記機構的共識。為加強信息的保密性，《條例》第二十六條對共享單位和登記機構內部工作人員作出了應當保密之要求。根據(jù)該規(guī)定，登記機構要對內部工作人員的信息查詢權限依其工作崗位性質予以細分和限定，從管理角度強化信息保護意識，對于因工作需要能夠查詢所有不動產登記信息的人員要作出特別的保密規(guī)定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享單位與登記機構要本著對對方負責的態(tài)度遵守雙方所簽保密協(xié)議要求，不得未經允許擅自對外提供共享單位的信息。
此外，根據(jù)《條例》第二十八條規(guī)定，依法可以查詢的單位和個人所獲不動產登記信息只能用于提出查詢申請時的查詢目的，不能用于其他目的。這是對外信息獲取者的保密要求。為防止信息泄露，更好地保護權利人的私密信息不受侵犯，《條例》在“法律責任”一章中明確了信息泄露者應承擔的法律責任。
三、信息共享后申請會更簡化，登記審查會更方便
與登記信息共享的審批、交易管理單位所制作的審批文件或產生的經備案的交易合同等都是不動產登記所需收取的申請材料，信息共享后，登記機構可方便地調取這些本該由申請人提交的材料。同時，與登記信息共享的還有公安、民政、工商、稅務等單位，因而與登記有關的身份主體信息、納稅情況、有些情況下需要的婚姻狀況等也可以方便地從這些共享單位的系統(tǒng)中查知，申請人也就不需要復印由這些部門制作的證件或證明。由此以來，一方面，申請人可以少提交很多材料，節(jié)省費用，比如經房管部門頒發(fā)預售許可證的，在房屋初始登記時就不需提交該證的復印件給登記機構了，房屋網(wǎng)簽合同在房管信息系統(tǒng)中能查獲的，在房屋轉移登記時也不必提交合同全文了（只需提供有當事人簽章的一頁）；另一方面，登記機構也可少收取很多材料，方便了移交和資料整理。更為重要的是，可以大大提高申請材料的真實性，登記機構通過共享系統(tǒng)核對證件或證明可以方便查知申請人提交的材料是否屬實。在沒有共享信息之前，不同部門出具的證明往往真?zhèn)坞y辯，對于存有疑點的書證，登記機構要通過信函、電話等方式加以驗證，費力費時。
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一、不動產登記與房地產經濟的關系
不動產登記指的是經由權利人或者是利害關系人的主動申請，由國家專職部門將相關的不動產物權以及相應的變動事項記錄在不動產登記簿的一種行為。不動產不僅包括房地產，還包括草地、林地、礦產等等，因為這些不動產具有不可以移動的特性，就使得其權利歸屬難以界定。因此為了解決這一問題，我國頒布了不動產登記條例，以此為依據(jù)明確各種各樣的產權關系。
就房地產行業(yè)來說，實施不動產登記條例的最終目的并不是降低房價，因為兩者之間不存在直接聯(lián)系，房價的高低主要取決于房地產商的供求關系以及一些其他的外界因素。不動產登記條例實施的目的也不是方便房產稅的征收，因為它僅僅是房產稅的前期準備以及技術支撐。通過具體的實施情況我們可以知道，開展房地產登記首先可以有效保護房地產權人的合法權益，因為不動產登記可以對產權關系進行明確的界定，從而在法律層面上予以產權人相應的保護，同時還可以維護產權交易的安全與秩序。
二、不動產登記房地產經濟的影響
（一）不動產登記對房價的影響
從房價變動的情況來看，人們關注的重點并不是不動產登記條例的具體內容以及實施情況，而是在不動產登記過程中國家對房地產政策的調整情況。決定房價的因素有很多，比如人口數(shù)量、收入水平、市場環(huán)境、貨幣供應等等，因此國家在調節(jié)住房資源的實際過程中，保有環(huán)節(jié)房產稅對其具有十分重要的意義。不動產登記條例實施的主要目的并不是調控房價，而是推動相應房產制度的可持續(xù)發(fā)展，從而形成一個規(guī)范、有序的房地產市場環(huán)境，以此來降低房地產交易過程中的潛在風險，促進我國房地產行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。此外，從短期市場的沖擊上來講，不動產登記可以為個人住房的房產稅征收帶來一定的技術支持，并且還可能影響購房者對于市場預期的判斷。由此可見，不動產登記條例的頒布在一定程度上確實增加了我國整體房價下行的壓力。
（二）不動產登記對二手房的影響
在不動產登記條例的實施過程中，其主要目標并不是對房地產的調控，這是因為在短時間內不動產登記對房地產市場發(fā)展的影響極其微小。實施不動產登記的主要目的是統(tǒng)一管理相關部門的工作，并以此為基礎建立全國性的房地產信息管理平臺，從而簡化申請過程、統(tǒng)一審批流程，以此來提高工作效率。就目前的實施情況而言，不動產登記過程中并沒有涉及到存量房地產，因此在不動產登記信息管理平臺正式運行前，購房者通常都是處于一種觀望的狀態(tài)，并且具有投資意向的購房者也不會對現(xiàn)有房產進行大量的拋售。由此可見，不動產登記條例的頒布對房地產經濟的影響會更多的體現(xiàn)在未來房地產市場運行的規(guī)范當中。
從短期的分析結果來看，不動產對于二手房房源的增加的可能具有很大影響，但是對于大中型城市來說，二手房房源并不會影響到一手房的產生。從長期的分析結果來看，不動產登記可以為房產稅的征收帶來一定的技術基礎，因此我們就可以知道二手房房產稅的征收必然會影響到房價的變化。此外，在不動產登記條例中并沒有提及人為條件對其名下房產情況的查詢，但是我們可以通過一系列的分析，突破傳統(tǒng)房產信息查詢的瓶頸，從而激發(fā)投資性購房者的拋售行為，以此來增加高端二手房的供應量，對于穩(wěn)定二手房的市場價格具有十分重要的意義。
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二、不動產登記程序的啟動及申請主體問題
按照《物權法》等相關規(guī)定，通常情況下不動產登記是依當事人申請進行，其中以雙方申請為一般原則，以單方申請為例外情形；不動產登記程序的啟動以當事人申請為一般原則，以依囑托或依職權進行為例外情形。在國家規(guī)范及我市以往政策規(guī)定中，對依當事人申請進行的登記均有詳細規(guī)定，而對于依囑托或依職權進行系統(tǒng)性規(guī)定較少，在國家規(guī)范只有該兩類登記程序沒有具體登記內容。此次，在《天津市不動產登記規(guī)范》中單獨設立一章“根據(jù)有關部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動產登記條例》和《天津市土地管理條例》規(guī)定的情形，對依據(jù)有關國家機關囑托進行的登記、登記機構依職權進行的登記以及依拆遷整理單位申請進行的登記從申請主體、登記材料、審查要點等方面進行了詳細規(guī)定，既做到于法有據(jù)又解決實際問題。
三、不動產登記的公告問題
本著既依法為相關當事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務，又減輕當事人負擔的原則，對公告的種類、情形、場所、時限等在規(guī)范中進行詳細規(guī)定。
（一）公告的種類及情形
1.登簿前公告，即將準予登記事項記載于登記簿前進行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權登記，宅基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及房屋所有權、土地承包經營權的首次登記；不動產登記經辦機構依職權辦理的登記；按照《天津市不動產登記條例》第七十六、七十七條規(guī)定的歷史遺留問題登記。2.登記結果公告，主要包括《天津市不動產登記條例》第三十條規(guī)定的依囑托進行的登記和《天津市土地管理條例》第二十九條規(guī)定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時應當收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應當公告作廢。
（二）公告場所
除歷史遺留問題因涉及不特定人重大權益，需要在本市主要報紙予以公告外，其余的公告都可以在不動產登記經辦機構的門戶網(wǎng)站及不動產所在地等指定場所進行，最大限度的減輕當事人負擔。
（三）公告時限
登簿前公告除歷史遺留問題需公告3個月外，其余的公告時限為不少于15個工作日。
四、不動產登記中涉及的公證問題
一直以來，為了保護不動產權利人合法權益，降低其不動產被他人處分的風險，對于自然人處分不動產以及繼承或接受遺贈取得不動產的，均需對授權委托書和繼承權進行公證。此次對于境外申請人處分不動產的，其授權委托書應當經公證或者認證的規(guī)定予以保留；對境內自然人處分不動產的，如委托他人辦理，其授權委托書公證不作為必要前提，可以在申請登記時與人共同到不動產登記經辦機構現(xiàn)場簽訂授權委托書；對于繼承和受遺贈類登記，提交經公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權屬來源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設置了一套程序進行處理，主要是基于當事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機構的問詢查驗、各相關人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關于此類做法的爭議也未停息，在減輕當事人經濟負擔的同時，當事人合法權益受到侵害的風險也在增加，尤其對于由登記機構依當事人舉證對其是否有權繼承進行審核，已經進入到了對民事法律關系的實質性審查，這既超出了登記機構的職責范圍，也影響登記安全和登記效率，在當前登記人員普遍緊張的情況下也影響對其他登記業(yè)務的合理的人員配比。
五、規(guī)范不動產分割合并或范圍發(fā)生變化等變更登記問題
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二、不動產登記對房價的影響
從房價的角度進行分析，人們所關注的并不是不動產登記制度的內容與實施，而是在不動產登記基礎上房地產政策的調整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面，在對住房資源進行調節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產稅具有非常關鍵的作用。不動產登記的主要功能并不是對房價進行調控，而是實現(xiàn)制度長遠性的設計與改進，促進有序、規(guī)范的房地產市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產權風險，進一步促進房地產市場的平穩(wěn)運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產登記為個人住房房產稅的征收奠定了堅實的技術基礎，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講，不動產登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產登記與房價下降之間并不存在必然的關系，不動產登記主要的目的是對產權進行明晰登記。不動產登記對于居民不動產的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔心房產稅推出，從而傾向于拋售房產。但這部分人數(shù)量有限，對房地產經濟的沖擊也是有限的。
三、不動產登記對二手房的影響
不動產登記并沒有將房地產調控中作為其主要的目標，在短期內對房地產市場的影響也是有限的。不動產登記的主要目標是對多個部門的工作進行統(tǒng)一，建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎平臺，實現(xiàn)審批、申請流程等方面的簡化。當前，不動產登記條例的執(zhí)行對象中并未涉及到存量房地產，購房者在不動產登記信息管理平臺全面運行之前會保持觀望狀態(tài)，投資性購房者很少會出現(xiàn)大量拋售的情況。因此，不動產登記對房地產經濟的影響更多的體現(xiàn)在未來市場運行規(guī)范方面。不動產登記條例的實施確實對二手房市場產生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對其名下的房產狀況進行查詢，但是能夠通過地址對房產持有人進行推導，打破了傳統(tǒng)的房產信息查詢的瓶頸，可能會引發(fā)投資性購房者的拋售行為，高端二手房供應量可能會出現(xiàn)增加的情況，有利于平抑二手房市場價格。從短期進行分析，不動產登記對房價的影響是有限的，對二手房房源的增加可能產生更大的影響，但是對于大中城市來講，二手房房源并不會對一手房產生較大的影響作用。從長期進行分析，不動產登記為房產稅的征收奠定了基礎，二房產稅的征收必然會對房價產生較大的影響。因此，不動產登記的長期影響較為顯著。不動產登記實施之后，政策對房價的影響將會逐漸體現(xiàn)出來，調控將更加精準。總體來講，不動產登記對于房價過快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動產登記條例的實施將增加二手房房源，但是并不會對樓市供應產生巨大的“傾向力”。
四、不動產登記對整個房地產經濟的影響
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更，字典中的解釋為“改變，改換”；正，解釋為“改正，糾正（錯誤）”。更正，顧名思義，也就是糾正錯誤的意思。更正登記作為糾正房地產登記錯誤的一種方式和手段被明文列入房地產登記法律法規(guī)中，在國家層面和上海出現(xiàn)的時間并不同步，其內涵和適用范圍也不盡一致。
（一）國家層面的規(guī)定
《物權法》出臺之前，我國國家層面的登記規(guī)章《城市房屋權屬登記管理辦法》（建設部令第57號）中僅規(guī)定了登記機關以注銷房屋權屬證書的方式糾正不實登記的糾錯制度，尚未出現(xiàn)“更正登記”的概念。
2007年頒行的《物權法》作為規(guī)范財產關系的民事基本法律，在其“不動產登記”一節(jié)正式將“更正登記”作為糾正不動產登記簿記載錯誤的手段和方法，予以了明確。
《物權法》第19條：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
配合《物權法》的施行而出臺的《房屋登記辦法》（建設部令第168號）則通過第74、75條兩個條文對更正登記的具體適用條件、申請材料和更正程序作了詳細的規(guī)定。
從《物權法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定來看，國家層面的更正登記適用范圍廣泛，既可以依當事人（權利人、利害關系人）的申請進行更正，也可以由登記機構自行更正，而且兩種更正方式均適用于所有的“不動產（房屋）登記簿記載的事項錯誤”，包括房屋物理狀況的記載錯誤，也包括權利人、權利狀況等涉及房屋權利歸屬和內容的記載錯誤。
（二）《上海市房地產登記條例》中的立法沿革
上海在1995年制定地方性房地產登記法規(guī)《上海市房地產登記條例》，從1996年開始實行“房地合一”的登記模式。這一版《登記條例》中也未出現(xiàn)更正登記的概念，直至2002年《登記條例》修訂，增立第18條，創(chuàng)設了更正登記糾錯制度。該版《登記條例》下，不論依權利人申請更正，還是登記機構依職權采取更正，只要“發(fā)現(xiàn)房地產登記冊的記載有誤”，就可以進行更正，因此在登記實務中應用廣泛。
《登記條例》在2008年再次被修訂，延續(xù)了2002年《登記條例》的更正糾錯制度，但是更正登記的適用范圍被大大限制了：對于當事人申請的更正登記，如果房地產權利人不同意更正，那么只有生效法律文件證明登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的才能更正；而登記機構的依職權更正，則僅限于登記簿的記載出現(xiàn)了與原申請文件不一致的情形。
《登記條例》第61條：房地產權利人、利害關系人認為房地產登記簿記載事項有錯誤的，可以持有關證據(jù)申請更正登記。申請更正登記的事項涉及第三人房地產權利的，有關權利人應當共同申請。
房地產登記機構應當自受理更正登記申請之日起20日內完成審核。經審核，有下列情形之一的，房地產登記機構應當予以更正，并書面通知有關當事人：第一，房地產登記簿記載的權利人書面同意更正，且房地產登記簿記載事項確有錯誤的；第二，房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發(fā)生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的。
《登記條例》第62條：房地產登記機構發(fā)現(xiàn)房地產登記簿記載與原申請登記文件不一致的，應當書面通知有關的房地產權利人辦理更正登記手續(xù)。當事人無正當理由不辦理更正手續(xù)的，房地產登記機構可以依據(jù)原申請登記文件對房地產登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。
二、上海市房地產登記糾錯制度的局限和解決途徑
（一）房地產登記錯誤的類型
依據(jù)造成登記錯誤的不同原因，房地產登記錯誤可以劃分為不同的類型，舉例而言有以下幾類。
1.書寫錯誤類
案例：2003年2月9日，A公司向某區(qū)登記處申請辦理某地塊的土地使用權初始登記，并提交了登記申請書、建設用地批準書、建設工程規(guī)劃許可證、竣工驗收證明等材料，其中建設用地批準書上載明“土地所有權性質”為“集體”，A公司自填的登記申請書中對土地權屬性質勾選的也是“集體”，但是登記人員辦理初始登記時在登記信息系統(tǒng)中卻誤將土地狀況的“權屬性質”選為了“國有”，并因此向A公司核發(fā)了土地權屬性質記載為“國有”的房地產權證。
2.認定事實有誤類
案例一：某套房屋的原產權人為黃某，2009年2月，黃某的弟弟假冒其兄，又另找他人假冒自己，至某區(qū)登記處申請將該房屋過戶至自己名下，并提交了一份虛假的房地產買賣合同，區(qū)登記處向黃某的弟弟頒發(fā)了產證。2010年7月，黃某向法院提起行政訴訟，庭審中查明了上述造假事實。
案例二：某套房屋的產權人為干某，2009年11月，干某的兒子找人假冒其父，與石某簽訂了抵押借款合同，將干某的房屋抵押給石某借得95萬元，其后假干某與石某共同至區(qū)登記處申請辦理干某房屋的抵押權登記，區(qū)登記處向石某核發(fā)了抵押登記證明。2011年12月，區(qū)法院作出生效刑事判決，確認干某之子的上述詐騙事實。
3.登記申請文件事后被撤銷或確認無效類
案例：某房屋原系公有住房，承租人為項某。2007年1月，項某的外孫女王某在未經其家人協(xié)商一致的情況下，代其家人在《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》上簽字，約定房屋歸項某、王某兩人共同共有，并據(jù)此與公房公司簽訂公有住房出售合同，辦理了產權轉移登記。2008年5月，項某等三人向法院提起民事訴訟，法院判決確認了項、王與公房公司簽訂的公有住房出售合同無效。
4.登記權利人的主體不適格類
案例：某公房原來由張某承租，1996年10月，張某與市房管局簽訂《公有住房出售合同》購買了產
權，并由其人填寫了產權登記申請書，但因故直至1999年11月區(qū)登記處才受理該房屋的轉移登記，
并于1999年12月向張某核發(fā)了房地產權證。2010年3月，張某的孫子提起行政訴訟主張撤銷張某的產證，
篇11
在我國物權法中不動產登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權利人或與其有緊密關系的人申請之后，然后再把不動產權變更事宜由相關的職能部門記載到登記簿上。就其本質而言，不動產登記就是物權公示。如果不動產權有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發(fā)揮不動產的排他作用。現(xiàn)階段我國的不動產登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產登記制度具有非常重要的現(xiàn)實意義。
1現(xiàn)階段我國不動產登記制度存在的不足
11機構缺乏整合力度
盡管我國制定的不定產有明確的規(guī)定，即不動產登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監(jiān)督和指導，而對于市級或縣級的不動產登記工作應該由當?shù)卣付ㄏ嚓P部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構統(tǒng)一。據(jù)調查，部分區(qū)域的國土資源部門并沒有積極地設立負責不動產登記的機構，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協(xié)調好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區(qū)的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產的機構隸屬于當?shù)卣缓笸ㄟ^國土資源部門指導。不僅如此，把各地區(qū)市級和縣級登記不動產的機構設置于當?shù)氐膰临Y源部門也是非常困難的。
12技術標準和信息未實現(xiàn)統(tǒng)一
隨著我國頒布不動產登記條例及其正式施行，制定不動產統(tǒng)一登記制度已經變得迫在眉睫。不動產登記的登記依據(jù)、登記簿冊、信息平臺以及登記機構應該要實現(xiàn)“四統(tǒng)一”，同時還必須要逐步地規(guī)范不動產統(tǒng)一登記的權籍調查、信息平臺建設、操作規(guī)范等。但是現(xiàn)階段部分地區(qū)在登記不動產的過程中卻沒有嚴格根據(jù)“四統(tǒng)一”的要求進行，反而更多的是結合當?shù)氐膶嶋H情況來進行不動產登記。這就造成國家制定的關于不定產登記的相關規(guī)范也不能順利徹底地執(zhí)行，相關數(shù)據(jù)也得不到兼容。這就導致在統(tǒng)一登記不動產之后還必須重新整理相關數(shù)據(jù)，這無形之中就加大了工作量。
13不動產登記制度缺乏公信力
在進行不動產登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的。基于我國目前施行的關于不動產登記方面的法律法規(guī)，不動產登記制度公信力方面的法規(guī)還比較缺乏。這種問題具體表現(xiàn)為：其一，關于推定權利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規(guī)定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產登記信息交易的人員。如果登記不動產的名義人在將其真實權利隱瞞的前提下出賣了不動產，而在不動產交易的時候則是根據(jù)登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產真實的權利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產。
14相關的法律十分混亂
現(xiàn)階段，我國在不動產登記方面的司法解釋、部門規(guī)章、地方法規(guī)及其法律法規(guī)等沒有統(tǒng)一標準且內容十分混亂，更有甚者有的法律法規(guī)還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產資源法以及物權法等法律主要是關于不動產登記的，而城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關于不動產登記的行政法規(guī)的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規(guī)則等是涉及不動產登記的地方性政策和法規(guī)。盡管這些政策和法規(guī)詳細地規(guī)定了不動產登記的相關問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產登記，相關的政策法規(guī)在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產登記相關人員的負擔，同時還對不動產登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現(xiàn)很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產信息的查閱。盡管我國制定的關于不動產登記條例已經開始施行，但是它還需要有相關的法律法規(guī)和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現(xiàn)象。
2完善我國不動產登記的建議
21專門制定規(guī)范不動產登記程序的政策法規(guī)
要想規(guī)范不動產登記的程序，首先要在國家制定的物權法中統(tǒng)一不動產的登記規(guī)范、登記模式及其物權模式。同時不僅要嚴格實施不動產登記條例，而且還必須要對不動產登記的其他法律法規(guī)進行積極的完善。盡管現(xiàn)存的關于不動產的法律法規(guī)也有很多，但是部分法律法規(guī)之間存在互相矛盾、不協(xié)調以及重復的現(xiàn)象。因為不動產登記在人們日常生活中有著非常重要的作用，所以修改和完善不定產登記相關的政策法規(guī)是非常必要的。一方面要明確不動產登記的程序、效力以及性質，構建完善的不動產登記制度；另一方面還必須要制定一些關于不定產統(tǒng)一登記配套的制度和政策。相關部門可以制定一些能夠支持不動產統(tǒng)一登記相關的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產登記相關的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產登記法律體系的邏輯性、科學性以及統(tǒng)一性。
22盡快制定不動產的技術規(guī)程及其統(tǒng)一登記標準體系
為了確保我國各地區(qū)的不動產登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現(xiàn)不定產登記數(shù)據(jù)信息不兼容的現(xiàn)象，應該盡快制定不動產的技術規(guī)程及其統(tǒng)一登記的標準體系。通過統(tǒng)一建立不定產登記的平臺使不定產登記信息可以實現(xiàn)信息化管理。但是因為不動產登記的信息是由各個部門分別負責管理的，所以應該盡快建立一個不動產的管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以實現(xiàn)不動產檔案信息查詢的管理和不動產統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)，從而有效地實現(xiàn)了不動產登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術、互聯(lián)網(wǎng)技術等現(xiàn)代技術構建完整的不動產登記管理系統(tǒng)，從而使不動產的管理實現(xiàn)內外聯(lián)動，最大限度地提升所登記信息資料的準確性。
23專門制定不動產登記的審查制度
不動產物權變動的公信效力對其交易的穩(wěn)定性具有決定性的作用，而不動產登記的信息是否真實則決定了不動產登記的公信效力，檢驗不動產登記信息是否真實的前提是實質審查制度的實施。但是考慮到物權法處于起步階段，我國的實質審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權法沒有對不動產登記時是否進行實質審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進行不動產登記的時候并沒有全面落實實質審查工作，這就造成不動產登記出現(xiàn)很多錯誤的信息，從而極大地損害了不動產登記人的利益。由此可見，專門制定不動產登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質審查工作可以在很大程度上提高不動產登記資料信息的準確性和真實性，從而避免在進行不動產交易的時候出現(xiàn)不必要的交易風險；其次，開展實質審查工作還可以督促相關部門認真履行自己的職責，一心一意為人民服務。
3結論
綜上所述，隨著我國社會的快速發(fā)展，不動產登記制度也逐漸成為人們日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我國的不動產登記制度還存在著一些諸如機構缺乏整合力度、技術標準與信息沒有統(tǒng)一、缺乏公信力、相關法律比較混亂等問題，我國的相關職能部門應該不斷努力，積極完善不動產登記制度，確保其能夠充分發(fā)揮自身的職能。
參考文獻：
篇12
國土資源部副部長徐德明日前表示，中國必須建立不動產統(tǒng)一登記制度，以保護廣大群眾的利益并確保經濟的可持續(xù)增長。不過，他也承認，建立不動產統(tǒng)一登記制度是一項艱巨的任務。
普遍認為，對不動產進行統(tǒng)一登記，將使政府更容易地查明哪些人擁有多套住房并征收房產稅。這對于樓市調控原本是好事，為何讓國土部如此為難？
事實上，早在2013年3月28日晚，國務院辦公廳就通知，要求2014年6月底前出臺不動產登記條例。
隨后在2013年11月20日國務院常務會議上又指出：要將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔。
具體內容包括：第一，國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。第二，建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)有關部門對不動產審批、交易和登記信息的共享。第三，推動建立不動產登記信息已發(fā)公開查詢系統(tǒng)。
不過不動產統(tǒng)一登記核心的全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作雖然已經啟動4年，但進展并不順利。媒體屢屢傳出“利益集團阻撓”的報道，40個重點城市的聯(lián)網(wǎng)逾期8個月才完成，而更大范圍的城市聯(lián)網(wǎng)工作進度則遙遙無期。
住房信息聯(lián)網(wǎng)遲遲難以出爐，不動產統(tǒng)一登記料將困難重重，能否順利沖破阻撓為房產稅征收擴容奠定基礎，從而實現(xiàn)房價下跌？
“”版住房信息聯(lián)網(wǎng)沒有殺傷力
住房信息聯(lián)網(wǎng)遲遲難以實現(xiàn)，顯示了相關進程推行緩慢，讓國土部深深意識到其“艱巨”
此前住房信息聯(lián)網(wǎng)的技術難題主要存在于：一是從技術上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質數(shù)據(jù)、產權比較復雜的央產房、還有小產權房等。當然，還包括“利益集團”的阻撓。
如今將不動產登記統(tǒng)一到國土部一個部門，令出一家，理論上有利于解決房產稅征收的技術難題，不過還要看國土部能夠獲得多大的支持來沖破“利益集團”的阻撓。
因此，不動產登記的全面實施預計仍將會持續(xù)較長時間，而查詢由于涉及個人隱私等多方面的問題，預計仍將受到嚴格的限制。
國務院雖然要求在2014年6月底前出臺不動產登記條例，同時還將增設查詢服務，但將限制在此前的法律法規(guī)范圍內，備受爭議的“以人查房”，或仍為“”，被嚴格限制。
據(jù)媒體報道，為減少聯(lián)網(wǎng)阻力，確保個人財產信息安全，住建部于2013年內部下發(fā)的“暫行辦法”，個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)在住建部不設查詢端口、住建部不設授權查詢權限、查詢結果不作為法院判決和行政處罰依據(jù)，同時，國家住建部、省、自治區(qū)層面也不辦理查詢業(yè)務。
這一經過“”的住房信息聯(lián)網(wǎng)方案，一方面為了安撫“利益集團”的擔憂，同時也讓其設立初衷失去意義。
光大證券分析師徐高坦言，不動產統(tǒng)一登記制度的建立更有利于明確農民的房地產權，促進城鄉(xiāng)間不動產要素的流轉。同時他也認為，將為房地產調控、房產稅全面鋪開提供基礎信息。
出了房產稅也難以打壓房價
不動產登記和房產稅是組合拳，長期來看，房產稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋，增加供給；還能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產生房價下降預期。
但從各國經驗來看，房產稅主要作為地方政府收入來源，而非政策調控手段。英美日韓香港等國家和地區(qū)的房產稅稅率一般都不高，主流稅率占住宅價值的0.2-1.4%，對家庭指出的負擔也比較低。
韓國曾通過綜合房地產稅來打擊囤積房屋，香港通過調整差餉減免和物業(yè)稅稅率來平滑房地產市場的波動；這些政策產生的了一定的效果，但效果多是短期的，且單一房產稅的效果并非十分顯著。從長期看，房產稅并不能改變房地產市場的長期走勢。
以2012年為例，地方財政收入6.1萬億，地方政府性基金收入3.4萬億，土地出讓金收入達到2.8萬億，占地方政府性基金收入的83%，占地方財政收入的44%。在中國土地出讓金收入是地方財政收入的重要來源。
