引論：我們?yōu)槟砹?3篇不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)，不僅是一個(gè)法律概念，而且是一個(gè)生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動(dòng)產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護(hù)，所有國家無一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)類法律中對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記的概念即可得知，不動(dòng)產(chǎn)登記是國家確定的相關(guān)機(jī)構(gòu)（通常是行政或司法機(jī)構(gòu)），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運(yùn)行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要手段。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬，定紛止?fàn)帯．?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過具有國家公信力的登記機(jī)關(guān)予以登記后，經(jīng)過必要的公示程序，才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來。其次，維護(hù)交易安全，降低交易成本。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對(duì)隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護(hù)交易安全的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過國家確定的登記機(jī)關(guān)的登記，進(jìn)行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實(shí)的物權(quán)情況，而選擇是否進(jìn)行交易。同時(shí)，假如沒有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，第三人進(jìn)行每一筆交易都必須對(duì)交易的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項(xiàng)交易成本。

二、我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足

（一）欠缺統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律

建國以后，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡(jiǎn)略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機(jī)關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國盡快制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明確

眾所周知，我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)定，個(gè)人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。

（三）法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制缺失

不動(dòng)產(chǎn)登記是國家為了保持不動(dòng)產(chǎn)流通的順暢以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人而進(jìn)行的一種以國家公權(quán)力為后盾的公示。國家財(cái)政每年撥出一筆款項(xiàng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯(cuò)誤保險(xiǎn)賠償機(jī)制，即通過申請(qǐng)人繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)而將登記錯(cuò)誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)予以分擔(dān)了。由于我國財(cái)政壓力逐年增大，由財(cái)政分擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是我國目前也還未建立其他的登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明

我國《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財(cái)產(chǎn)類法律要么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任毫無規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對(duì)其予以明確。而國務(wù)院2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個(gè)條文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見，我國不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補(bǔ)充完善的地方還非常之多。

三、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)想

（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

建國以來，我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對(duì)房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。

我國政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了此問題的重要性。2014年國務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動(dòng)產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說是一個(gè)重大的進(jìn)步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動(dòng)產(chǎn)登記的全部問題是不現(xiàn)實(shí)的。不動(dòng)產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運(yùn)行效果，其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補(bǔ)充和具化存在。

（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國《物權(quán)法》、《民法通則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡(jiǎn)略。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動(dòng)產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán)，建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán)，地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運(yùn)而生。例如，伴隨著房?jī)r(jià)的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價(jià)值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認(rèn)為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應(yīng)當(dāng)將新興不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也囊括進(jìn)去。

（三）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個(gè)國家立法，目前流行的風(fēng)險(xiǎn)分散方式有三種。其一是建立登記錯(cuò)誤賠償基金。此種方法為登記機(jī)關(guān)在每件不動(dòng)產(chǎn)登記中按比例收取一定的費(fèi)用作為登記錯(cuò)位賠償基金。其二是財(cái)政特別撥款。此做法是由國家財(cái)政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項(xiàng)作為登記錯(cuò)誤的賠償專用金。其三是購買登記錯(cuò)誤責(zé)任保險(xiǎn)，由登記機(jī)關(guān)購買商業(yè)保險(xiǎn)。就我國國情與司法實(shí)踐而言，首先，我國登記實(shí)行按件收費(fèi)制，每筆不動(dòng)產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)只收取極地的登記工本費(fèi)不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費(fèi)用用作建立登記錯(cuò)誤賠償基金，則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動(dòng)產(chǎn)在我國還具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)公共屬性，登記費(fèi)用的增加勢(shì)必影響我國社會(huì)穩(wěn)定與和諧。其次，我國財(cái)政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項(xiàng)賠償?shù)怯涘e(cuò)誤造成的損失也不太現(xiàn)實(shí)。因此，筆者認(rèn)為我國目前宜采取由登記機(jī)關(guān)購買登記錯(cuò)誤責(zé)任險(xiǎn)的方式，將登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險(xiǎn)公司之上。

（四）明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償相關(guān)問題

筆者認(rèn)為，我國在接下來的不動(dòng)產(chǎn)登記立法之中，要著重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度，是一項(xiàng)民事制度。登記機(jī)關(guān)因過錯(cuò)造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇，如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)。其次，所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件，是指要對(duì)登記機(jī)關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過錯(cuò)的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點(diǎn)可以結(jié)合我國《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認(rèn)為，法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國登記機(jī)關(guān)處于只收取廉價(jià)的工本費(fèi)，卻承擔(dān)高額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)木薮箫L(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀。因此不宜適用無過錯(cuò)歸責(zé)原則，而應(yīng)當(dāng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則，從而使登記機(jī)關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來。

四、結(jié)語

筆者考察建國以來我國不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎重視。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，就可以看出我國政府建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認(rèn)為，結(jié)合上述我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制以及賠償責(zé)任等問題。

參考文獻(xiàn)：

篇2

德國作為大陸法系的典型，其不動(dòng)產(chǎn)登記審查歷經(jīng)了實(shí)質(zhì)審查至形式化“窗口審查”的發(fā)展歷程，而其中介入不動(dòng)產(chǎn)登記，替代不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行“前置審查”的恰是公證機(jī)構(gòu)。公證貫穿于不動(dòng)產(chǎn)交易至登記的整個(gè)過程，可謂深入每一個(gè)毛孔，自引致物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約，至達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意的物權(quán)契約以及利害關(guān)系人同意轉(zhuǎn)讓的聲明，其往往會(huì)現(xiàn)于同一公證書之中。此種前置審查模式，極大程度上保障了物權(quán)變動(dòng)的合法性和真實(shí)性，又最大限度地減輕了登記機(jī)構(gòu)的審查負(fù)擔(dān)和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)因德國公證較強(qiáng)的證據(jù)效力，又盡可能地減少了因物權(quán)歸屬及利用而引致的糾紛，降低了申請(qǐng)人的救濟(jì)成本。德國的模式也一直被諸多學(xué)者所推崇，被視為登記審查的最佳模式，為登記機(jī)構(gòu)與公證機(jī)構(gòu)完美契合的典范。然而不可忽視的是，德國的這種公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合模式亦是經(jīng)歷了一個(gè)階段的發(fā)展，并不斷通過立法強(qiáng)制賦予公證機(jī)構(gòu)審查職責(zé)進(jìn)而起到前置審查以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之目的。德國模式的發(fā)展，包括法律的強(qiáng)制規(guī)定，同時(shí)亦存在民眾對(duì)于公證預(yù)防成本的正確認(rèn)知，這些都與公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中所發(fā)揮的作用是分不開的，其必然經(jīng)歷了推廣、不認(rèn)同到逐步發(fā)揮其作用而得到認(rèn)可的過程。而基于我國不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，其一，無立法支持。我國采法定與自愿相結(jié)合的原則，強(qiáng)制公證鮮有法律規(guī)定，加之指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章及規(guī)范亦無強(qiáng)制要求。且《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中多處明示原本實(shí)務(wù)中多采公證的可以不經(jīng)公證，更造成了公證與不動(dòng)產(chǎn)登記契合的阻礙。其二，現(xiàn)階段民眾對(duì)于公證之預(yù)防功能尚不具備足夠的認(rèn)識(shí)，且有些公證義務(wù)的預(yù)防成本要大于救濟(jì)成本，那么便使得公證形同雞肋，“前置審查”也就成了可望不可及的美好愿望。

二、公證之于不動(dòng)產(chǎn)登記中的定位――補(bǔ)充輔助，逐步指引

既然無從以德國、法國的公證“前置審查”為模式，那么我國公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中究竟處于何種位置？面對(duì)實(shí)務(wù)中較為迫切的現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)制公證思路的摒棄、輿論的關(guān)注、申請(qǐng)人的頻繁咨詢，使得登記機(jī)構(gòu)不得不思考公證之外登記機(jī)構(gòu)的出路。筆者認(rèn)為，公證雖不做強(qiáng)制要求，但公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中仍應(yīng)作為有效補(bǔ)充適用，蓋因其在證據(jù)效力及減輕登記機(jī)構(gòu)壓力及風(fēng)險(xiǎn)方面的作用仍是十分明顯的。登記機(jī)構(gòu)在實(shí)務(wù)中應(yīng)堅(jiān)持不引導(dǎo)、不強(qiáng)制、明利害、曉責(zé)任的原則。

不引導(dǎo)即不積極引導(dǎo)群眾繼續(xù)針對(duì)特殊事項(xiàng)進(jìn)行公證。比如較為復(fù)雜的繼承案件，倘若申請(qǐng)人咨詢業(yè)務(wù)或提出申請(qǐng)便建議并引導(dǎo)申請(qǐng)人進(jìn)行公證，一則剝奪了申請(qǐng)人之選擇權(quán)，二則容易誤導(dǎo)申請(qǐng)人之判斷，加重申請(qǐng)人之負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)作用應(yīng)由“法”來發(fā)揮，此處之“法”應(yīng)為廣義的“法”，其不僅涵蓋《物權(quán)法》《公證法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及其操作規(guī)范，還包括其他與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件等。通過此廣義的“法”明確登記之嚴(yán)肅性及提交真實(shí)合法資料的義務(wù)來引導(dǎo)申請(qǐng)人作出有利自己的選擇，逐步凸顯公證之預(yù)防作用，發(fā)揮“法”的引導(dǎo)作用。不強(qiáng)制便是不得以任何形式明令要求必須公證，否則便不予受理。此做法不僅存在行政違法而涉訴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有違方便群眾及依申請(qǐng)?jiān)瓌t。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向申請(qǐng)人表明登記申請(qǐng)的利害，其物權(quán)公示的效力及作用，以期使申請(qǐng)人知曉提交真實(shí)材料的義務(wù)及提供虛假材料的責(zé)任，從而使得申請(qǐng)人在登記時(shí)自主做出判斷，涉及法律關(guān)系復(fù)雜、糾紛風(fēng)險(xiǎn)重大的登記類型，相信通過“法”之引導(dǎo)及利害責(zé)任的知曉，自愿選擇公證預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的比例會(huì)得以上升，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亦會(huì)減輕負(fù)擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)。

三、“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)的工作開展

隨著公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中地位的日漸淡化，在“后公證時(shí)代”登記機(jī)構(gòu)面臨的主要問題實(shí)為由外部審查轉(zhuǎn)由自主承擔(dān)一部分實(shí)質(zhì)審查職責(zé)的問題。如先前實(shí)務(wù)中多經(jīng)公證的繼承業(yè)務(wù)及自然人委托，不經(jīng)公證后，其審查職責(zé)便自然而然地落到了登記機(jī)構(gòu)身上。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記審查自審查主體而言，可分為外部審查和自主審查。采公證前置為外部審查模式，由登記機(jī)構(gòu)審查則為自主審查模式，在外部公證審查模式淡化的前提下，通過開發(fā)新的外部審查模式及強(qiáng)化自主審查，尤其是實(shí)質(zhì)審查能力，以降低風(fēng)險(xiǎn)、平衡預(yù)防和救濟(jì)成本是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以考慮的出路之一。

首先，公證的淡化、特殊類型業(yè)務(wù)強(qiáng)制公證的廢止并非壞事，通過登記機(jī)構(gòu)的自我挖潛，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的軟硬件資源，優(yōu)化各種外部條件，基于自身對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的熟悉，相信對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)，尤其是特殊業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是極具可行性的。從軟硬件資源來講，包括但不限于強(qiáng)化登記人員素質(zhì)，推行不動(dòng)產(chǎn)登記員制度，強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的行政職權(quán)，優(yōu)化登記設(shè)備設(shè)施。優(yōu)化外部條件，加強(qiáng)與其他部門之間的信息互通共享，擴(kuò)展對(duì)于審查所需資源的掌握范圍，以期最大限度地保障審查的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

篇3

篇4

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)，具有在自然或法律范圍內(nèi)不可移動(dòng)的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動(dòng)產(chǎn)登記是國家對(duì)于物權(quán)制定了的一項(xiàng)法律制度，由專屬部門在權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變更情況進(jìn)項(xiàng)登記，本質(zhì)上具有司法效果。從最早2007年《物權(quán)法》的制定，到2013年11月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度的提議再到2016年1月21日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，這一系列的相關(guān)工作彰顯了我國政府與領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)工作的積極重視的態(tài)度以及銳意改革的決心，標(biāo)志著我國在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示上取得了改革的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的意義

我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。它的建立為我國的不動(dòng)產(chǎn)交易提供了清晰的產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易、獲取、處置進(jìn)行了規(guī)范。簿證統(tǒng)一是保護(hù)物權(quán)保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權(quán)力矛盾，同時(shí)也生成了反腐敗等衍生價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在形式上讓土地與房屋實(shí)現(xiàn)了房地合一，簡(jiǎn)化了工作程序，在流程上實(shí)行一站式管理，使管理更高效，促進(jìn)了房產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此前，我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度按不動(dòng)產(chǎn)所屬經(jīng)濟(jì)范疇來登記信息，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，相應(yīng)信息未進(jìn)行實(shí)名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記之后，對(duì)公職人員的房產(chǎn)信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實(shí)施后國家對(duì)公民的住房信息了解更全面，提高了房產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)確性，房產(chǎn)投資人群拋售房產(chǎn)，在一定程度上減弱了住房空置的現(xiàn)象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時(shí)也為國家關(guān)于農(nóng)村土地三權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)）分立的制度管理提供了保障，進(jìn)一步保證了農(nóng)民的合法利益。從長(zhǎng)期看為房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等新稅制的健全奠定了制度基礎(chǔ)。此外，依此制度建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，以電子存儲(chǔ)的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行登記，提高了信息的安全性與準(zhǔn)確性，符合大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求，是管理技術(shù)的一項(xiàng)革新。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度加強(qiáng)管理的具體思路及措施

我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從2007年《物權(quán)法》頒布至今，經(jīng)歷了近10年的時(shí)間，可見改革任務(wù)的任重道遠(yuǎn)。我國不動(dòng)產(chǎn)管理的客觀環(huán)境決定了改革的實(shí)施進(jìn)度。首先，我國缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)制與條例，不同部門、不同地域?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)分別管理，給統(tǒng)一登記工作帶來了難度。其次，該項(xiàng)工作的管理過程觸及了部門和個(gè)人的利益，實(shí)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一登記制度需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)改革管理：

1.提高員工素質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記工作是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)跟蹤的工作，隨著交易事項(xiàng)的頻繁發(fā)生，給該項(xiàng)工作帶來大量的工作量，需要相關(guān)工作人員要有認(rèn)真、細(xì)致的工作態(tài)度，要依據(jù)該項(xiàng)工作的時(shí)態(tài)特性及時(shí)進(jìn)行信息登記與更新工作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要相關(guān)工作人員既要有法律知識(shí)又要掌握土地管理領(lǐng)域的測(cè)繪等專業(yè)技術(shù)，這就需要管理部門要加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善員工隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)素質(zhì)。

2.加強(qiáng)部門管理

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)土地、林權(quán)、房產(chǎn)等進(jìn)行的統(tǒng)一管理，該制度的實(shí)施需要國土、房管、農(nóng)林等多個(gè)職能機(jī)構(gòu)的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態(tài)，要加強(qiáng)部門間的溝通與銜接工作，建立統(tǒng)一的工作局面。

3.注重制度建設(shè)

任何一項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)都是制度的革新，不動(dòng)產(chǎn)登記制度從分別登記到統(tǒng)一登記是我國不動(dòng)產(chǎn)管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據(jù)與之相配伍。國家及相關(guān)制度建設(shè)部門要做好頂層制度規(guī)劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領(lǐng)與規(guī)范改革的腳步，同時(shí)要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，消除改革的不利因素，確保新制度實(shí)施期間的平穩(wěn)過渡。

4.實(shí)施違規(guī)問責(zé)

落實(shí)責(zé)任制，是保證制度實(shí)施的有效途徑。不動(dòng)產(chǎn)管理是對(duì)產(chǎn)權(quán)、財(cái)權(quán)的管理，在管理過程中常常觸及的是個(gè)人的利益，極易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在制度推行中，要對(duì)工作人員的錯(cuò)誤及違規(guī)行為給予相應(yīng)的處罰，要加強(qiáng)員工的自律性管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將人為因素的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

5.拓寬登記領(lǐng)域

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關(guān)基礎(chǔ)制度的建立和完善，我國該項(xiàng)工作也應(yīng)該不斷的拓寬登記的領(lǐng)域與范圍， 要擴(kuò)大公示及交易安全維護(hù)等方面的權(quán)利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進(jìn)行的更測(cè)底。

三、結(jié)束語

伴隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，我國的各項(xiàng)法制得到了不斷的完善與健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的變革，規(guī)范了物權(quán)及產(chǎn)權(quán)管理，在法制層面上創(chuàng)建了良好的交易環(huán)境，推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。改革至今，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革實(shí)施的合理性、合法性。相關(guān)部門及個(gè)人要重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在最大范圍內(nèi)維護(hù)該項(xiàng)制度，推進(jìn)此項(xiàng)改革的進(jìn)程。

篇5

異議登記制度作為我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中重要的一部分，有關(guān)該制度的相關(guān)立法卻并不完善。繼2007年《物權(quán)法》頒布，2008年接連出臺(tái)的《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》初步確立了我國異議登記制度，但有關(guān)異議登記的法律規(guī)定的恰當(dāng)性問題引起了很大的爭(zhēng)議。將近10年過去，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值也不可同日而語，由此引發(fā)的爭(zhēng)議更需恰當(dāng)解決。本文以我國異議登記制度的立法目的為背景，試從異議登記期間處分的法律效力入手，提出自己的見解以及對(duì)完善立法的建議。

一、異議登記期間處分效力的相關(guān)立法及學(xué)說之爭(zhēng)

（一）現(xiàn)有立法的相關(guān)規(guī)定

“異議登記擊破登記簿公信力但不能登記簿的推定力”②目前已成為共識(shí)，而異議登記是否可以限制處分卻爭(zhēng)議不斷。筆者考察我國的相關(guān)立法，《物權(quán)法》未明確規(guī)定，而在《土地登記辦法》以及《房屋登記辦法》立法者有了明確的態(tài)度：《房屋登記辦法》規(guī)定房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理，《土地登記辦法》規(guī)定不得辦理土地權(quán)利的變更登記。

筆者又收集了幾個(gè)城市的法規(guī)發(fā)現(xiàn)，我國幾乎所有的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記的地方性法規(guī)、規(guī)章都認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理甚至是不予受理登記權(quán)利人進(jìn)行的房屋過戶登記以限制其處分。我們不難看出立法采取的觀點(diǎn)是，在異議登記之后登記權(quán)利人的行為構(gòu)成無權(quán)處分，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕辦理過戶登記，異議登記期間應(yīng)當(dāng)暫緩辦理，否則會(huì)增加登記機(jī)關(guān)的工作量同時(shí)還會(huì)造成交易秩序的混亂。③

（二） 學(xué)說之爭(zhēng)

對(duì)于這個(gè)問題，我國學(xué)界目前有三種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為異議登記并不會(huì)對(duì)登記簿記載的權(quán)利人的處分權(quán)產(chǎn)生限制。異議登記后登記權(quán)利人仍可以處分其財(cái)產(chǎn)。異議登記只是打破登記簿公信力，避免他人的善意取得而已。④第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記后登記權(quán)利人雖未被剝奪或限制其權(quán)利，可以處分爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)，但是登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理過戶登記，由此造成不能及時(shí)過戶，由登記權(quán)利人承擔(dān)違約責(zé)任。⑤第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議登記的直接法律效力就是對(duì)登記權(quán)利人的處分權(quán)進(jìn)行了限制，使其在一定時(shí)間內(nèi)不得處分爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)，以維護(hù)真正權(quán)利人的利益。⑥

第一種觀點(diǎn)主張異議登記不能限制處分，被學(xué)界稱為“允許處分制度”或“否定說”，第二和第三種觀點(diǎn)的表述不同，但是對(duì)交易產(chǎn)生的實(shí)際影響是相同的，即限制了登記權(quán)利人的處分，學(xué)界稱之為“限制處分制度”或“肯定說”。

二、 我國異議登記期間處分效力學(xué)說評(píng)析

筆者支持“否定說”，即異議登記不應(yīng)限制登記權(quán)利人處分權(quán)，登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)拒絕為其進(jìn)行過戶登記，理由如下：

第一，異議登記不表征權(quán)利，一旦申請(qǐng)即限制實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人權(quán)利的侵犯。限制處分的做法侵犯了公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。因?yàn)樯暾?qǐng)了異議登記并不代表申請(qǐng)人一定為真正權(quán)利人，換言之，申請(qǐng)人為真正權(quán)利人的概率為50%。登記具有公信力，登記簿上所示之人有權(quán)對(duì)名下不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益、處分，而限制處分、不辦理過戶登記等于是100%認(rèn)為該不動(dòng)產(chǎn)不屬于登記權(quán)利人，登記之人卻不能處分，這從某種程度上否認(rèn)了登記的公信力，也剝奪了登記權(quán)利人的交易自由。限制處分的做法不管從邏輯上還是利益的分配上都是不合適的。

第二，異議登記期間允許處分可以實(shí)現(xiàn)異議登記制度設(shè)立目的。從立法目的角度來看，異議登記制度之本質(zhì)在于給予真正權(quán)利人臨時(shí)性救濟(jì)，防止第三人因善意取得而完成交易取得財(cái)產(chǎn)。那么，只有限制處分才可以達(dá)到此目的嗎？筆者認(rèn)為并非如此。權(quán)利人在申請(qǐng)了異議登記之后，該不動(dòng)產(chǎn)已然成為爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)，第三人在與登記權(quán)利人交易時(shí)有義務(wù)進(jìn)行房屋權(quán)屬情況調(diào)查，此時(shí)的第三人是屬于“明知”不構(gòu)成善意取得。在這一過程中，第三人的做法表明其自愿承擔(dān)該爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)所帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)。可見，異議登記期間允許處分可以實(shí)現(xiàn)異議登記制度設(shè)立目的。

第三，從異議登記對(duì)現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響看，允許處分更有益于維持市場(chǎng)的穩(wěn)定。從對(duì)現(xiàn)實(shí)交易的實(shí)際影響看這個(gè)問題，我們要考察兩種學(xué)說哪一種更有益于市場(chǎng)的穩(wěn)定。異議登記的存在已經(jīng)對(duì)第三人有“震懾”的作用，明確的告訴第三人即將交易的不動(dòng)產(chǎn)是存在風(fēng)險(xiǎn)的。那么，第三人知曉異議登記的存在后依然選擇交易無非兩種情況：一是對(duì)爭(zhēng)議房屋的權(quán)屬已有清楚的認(rèn)識(shí)，有確實(shí)的證據(jù)可以證明該不動(dòng)產(chǎn)屬登記權(quán)利人所有；二是第三人自愿冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，屬市場(chǎng)投機(jī)或其他原因。第一種情形下，若我們?cè)试S變更登記，第三人對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬是有把握的，現(xiàn)實(shí)生活中撤銷該登記情況會(huì)很少。即使有，需要進(jìn)行的也只是恢復(fù)交易前的狀態(tài)，增加的是行政制度方面的成本。⑦限制處分反而會(huì)阻礙交易的進(jìn)行，雙方喪失了交易機(jī)會(huì)。現(xiàn)實(shí)生活中更容易出現(xiàn)的情況是因市價(jià)波動(dòng)而使雙方遭受損失。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，登記權(quán)利人會(huì)以更高價(jià)賣給其他人而損害第三人的利益，第三人只能請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任的賠償。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)第三人可能會(huì)購買更低價(jià)房子而損害登記權(quán)利人的利益。綜上，允許處分制度下增加了制度成本，但三方利益均未受損害；而限制處分卻阻礙了交易，會(huì)給交易雙方帶來更大的損失，不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。

第四，異議登記期間限制處分可能架空訴訟保全制度。在限制處分制度之下，異議登記和訴訟保全都具有限制處分的效力。根據(jù)《民事訴訟法》第100條和第101條的規(guī)定，無論是訴前保全還是訴訟保全，申請(qǐng)的條件非常嚴(yán)格，反觀異議登記的申請(qǐng)條件非常寬松，申請(qǐng)人無需征得登記權(quán)利人的同意，單方即可申請(qǐng)異議登記。當(dāng)事人當(dāng)然愿意選擇成本較低的異議登記來達(dá)到限制處分目的，但作為行政程序的異議登記申請(qǐng)不應(yīng)與作為司法程序的財(cái)產(chǎn)保全制度有相同效力，限制處分極易架空財(cái)產(chǎn)保全制度。

三、我國異議登記處分相關(guān)立法的完善

基于上述分析，筆者認(rèn)為無論是從異議登記制度之設(shè)立目的角度還是從促進(jìn)交易維護(hù)交易安全角度以及與訴訟程序的對(duì)接上，都應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)。異議登記使得第三人知悉該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在的瑕疵，提前向第三人發(fā)出了“風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警”，第三人獲得了“提前性保護(hù)”。此時(shí)，第三人在與登記權(quán)利人進(jìn)行交易時(shí)有機(jī)會(huì)也有能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，其行為屬于意思自治，在明知交易風(fēng)險(xiǎn)存在的情況下選擇繼續(xù)進(jìn)行交易，責(zé)任自負(fù)的冒險(xiǎn)行為也無需再尋求法律保護(hù)。在此基礎(chǔ)之上，在沒有損害第三人信賴?yán)娴那疤嵯拢怯洸惧e(cuò)誤，真正權(quán)利人的利益得到回復(fù)，第三人的利益和真正權(quán)利人的利益均得到兼顧。⑧

綜上，應(yīng)盡快在《物權(quán)法》中確立不動(dòng)產(chǎn)異議登記期間允許處分的制度，而地方性法規(guī)、規(guī)章采取的是限制處分，實(shí)有檢討之必要。

四、結(jié)語

“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國王不能進(jìn)”這句有名的法諺道出了私有財(cái)產(chǎn)的重要性，作為私有財(cái)產(chǎn)中價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬自然是《物權(quán)法》中一個(gè)重要的問題。2015年3月，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已開始施行，中國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度即將建立，完善立法工作猶為迫切。相信未來立法必將對(duì)異議登記期間處分效力予以明確，以定紛止?fàn)帯９P者相信我國異議登記制度會(huì)不斷的完善和發(fā)展，理論界和實(shí)務(wù)界需要共同努力。（作者單位：西北政法大學(xué)民商法學(xué)院）

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注解：

① 程嘯：《論異議登記的法律效力與構(gòu)成要件》，載于《法學(xué)家》2011年第5期

② 彭姣：《異議登記效力和注銷問題的再思考――以異議登記效力期間為視角》，載于《社會(huì)科學(xué)家》2015年2月第2期

③ 尹飛、李倩：《異議登記的本質(zhì)與效力――房屋登記辦法研討之七》，載于《房屋登記辦法》論壇2008.10期

④ 崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第64頁

⑤ 王利明：《物權(quán)法研究》（修訂版，上卷），中國人民大學(xué)出版社2007年版，第352頁

篇6

一、轉(zhuǎn)交付的制度內(nèi)容

美國的物權(quán)變動(dòng)采物權(quán)意思主義的立法模式。不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人僅就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同意思表示一致，不足以導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，轉(zhuǎn)讓人將表達(dá)其轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)心意思的契書（deed）交付給受讓人方發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。“契書交付須具有三要素：一是轉(zhuǎn)讓人制成了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書；二是轉(zhuǎn)讓人具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)給受讓人的內(nèi)心意思；三是將契書交付給受讓人占有。在上述三要素中，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)心意思是最重要的因素。只要有事實(shí)能夠證明轉(zhuǎn)讓人的內(nèi)心意思，而不論契書實(shí)際上由轉(zhuǎn)讓人占有、受讓人占有，還是第三人占有，均發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。易言之，轉(zhuǎn)讓人雖然將契書交付給受讓人，但并不具有使契書交付有效、所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的內(nèi)心意思，所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，相反，轉(zhuǎn)讓人制成了所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書，主觀上確實(shí)具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思，盡管尚未實(shí)際交付給受讓人，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。”[1]（P261—262） 可見，契書是載有轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)內(nèi)心意思的書面文件，是轉(zhuǎn)讓人單方的意思表示，在買賣雙方就買賣合同達(dá)成協(xié)議的基礎(chǔ)之上，轉(zhuǎn)讓人實(shí)施交付契書的物權(quán)行為，方發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的后果，為了便于與德國法的物權(quán)形式主義的立法模式相區(qū)分，稱此為物權(quán)意思主義的立法模式。在這種立法模式下，登記不是所有權(quán)變動(dòng)的生效要件，而是公示要件，經(jīng)過登記的所有權(quán)可以對(duì)抗第三人。依英美早期的普通法，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在債權(quán)契約意思表示一致后，須以交付不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有為要件，現(xiàn)實(shí)占有的交付須經(jīng)過嚴(yán)格鄭重的儀式。“首先，土地所有權(quán)人要站在自己的土地上，用雙手捧起地上的土、樹枝等象征土地本身的物親手交給受讓人，并用恰當(dāng)?shù)恼Z言表示：”在此我將我的土地所有權(quán)交付給你及你的繼承人。‘然后離開土地，接著，受讓人接過轉(zhuǎn)讓人交給的土等物后，留在土地上，表示對(duì)土地已經(jīng)實(shí)施了現(xiàn)實(shí)占有。“[1]（P245） 這種轉(zhuǎn)移所有權(quán)的儀式幾經(jīng)發(fā)展，終以交付載有轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)意思的契書的方式取代。

不動(dòng)產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)交付制度（escrow）是物權(quán)意思主義的產(chǎn)物，制度設(shè)計(jì)的目的在于預(yù)防或補(bǔ)救不動(dòng)產(chǎn)交易中雙方當(dāng)事人給付不能的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付實(shí)際上是契書的轉(zhuǎn)交付，轉(zhuǎn)交付的成立須完成幾個(gè)環(huán)節(jié)：首先，轉(zhuǎn)讓人必須已經(jīng)簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，并且契書的內(nèi)容、形式完全合格；其次，轉(zhuǎn)讓人須親手將契書交付給負(fù)有轉(zhuǎn)交義務(wù)的第三人，即轉(zhuǎn)交人（escrow depositary），通常是由銀行充當(dāng)，此為契書的第一次交付。轉(zhuǎn)交人非任何一方當(dāng)事人的人或受托人，他的義務(wù)只是執(zhí)行轉(zhuǎn)讓人的指示，于一定事件發(fā)生或一定條件成就時(shí)將契書交付給受讓人。轉(zhuǎn)交人未依轉(zhuǎn)讓人的指示履行其義務(wù)而給轉(zhuǎn)讓人造成損失的，要承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。在Miller訴Craig案件中， 轉(zhuǎn)交人按照初級(jí)法院的判決未經(jīng)告知出賣人即將買受人支付的預(yù)付款性質(zhì)的定金退還給買受人，當(dāng)判決被高級(jí)法院的判決撤銷時(shí)，買方拒不交付金錢，使出賣人遭受損失，轉(zhuǎn)交人要負(fù)責(zé)賠償。最后，待轉(zhuǎn)讓人指示的一定事件發(fā)生或一定條件成就時(shí)，轉(zhuǎn)交人將契書交付給受讓人，此為契書的第二次交付。契書第二次交付須以一定條件的成就為前提，在不動(dòng)產(chǎn)的有償交易中，通常是受讓人向轉(zhuǎn)交人交付的應(yīng)當(dāng)支付的全部?jī)r(jià)款，或者履行其他義務(wù)。受讓人成就條件，接受轉(zhuǎn)交人交付的契書，取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程完結(jié)。轉(zhuǎn)讓人采轉(zhuǎn)交付方式交付契書不以書面形式為要件。即轉(zhuǎn)讓人通過文書指示轉(zhuǎn)交人將契書轉(zhuǎn)交給受讓人和通過口頭方式指示轉(zhuǎn)交人將契書轉(zhuǎn)交給受讓人具有同等的法律后果。因?yàn)椋D(zhuǎn)交付雖涉及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不是土地買賣合同，不屬欺詐法約束范圍，口頭的指示仍有效力。例如，A將其黑地出賣給B，簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，并親手將契書交給X銀行——轉(zhuǎn)交人，口頭指示X：當(dāng)B分期交付全部?jī)r(jià)款后，將契書轉(zhuǎn)交給B.B按照約定分五次全部交付了價(jià)金，但X經(jīng)A指示拒絕將契書交付給受讓人B，A提出將B交付的全部?jī)r(jià)金返還給B，遭B拒絕。此案中，A口頭指示X以B分期支付全部?jī)r(jià)款為條件轉(zhuǎn)交契書給B，只要B履行了交付價(jià)金的義務(wù)，轉(zhuǎn)交付即對(duì)B具有法律上的強(qiáng)制力。按照大多數(shù)州的法律，B擁有黑地的所有權(quán)，并有權(quán)要求X交付契書。

契書的兩次交付具有完全不同的法律后果：契書的第一次交付，所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，但是賦予轉(zhuǎn)讓人約束，轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的全部控制，非遇有受讓人支付不能情形不得任意將契書撤回；契書的第二次交付，是契書交付制度，即物權(quán)變動(dòng)制度的重心，轉(zhuǎn)交人一經(jīng)完成第二次交付，所有權(quán)人喪失所有權(quán)，受讓人取得所有權(quán)，即所有權(quán)自第二次交付之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人。但是，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以第二次交付為準(zhǔn)認(rèn)定是原則，于契書的第一次交付后，發(fā)生了法律規(guī)定的特定情況，所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，或所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可另作其他解釋：

1.第二次交付未完成的，仍可認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移

在契書交付的諸多因素中，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)心意思是最重要的因素，在契書的轉(zhuǎn)交付制度中亦如此。受讓人向轉(zhuǎn)交人支付價(jià)金或成就其他條件后，盡管轉(zhuǎn)交人尚未將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，只要有事實(shí)能夠證明轉(zhuǎn)讓人有將契書交付給受讓人的主觀目的，也不影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。易言之，只要轉(zhuǎn)讓人約定的條件或事件發(fā)生，而不論契書的物質(zhì)載體——紙是否已經(jīng)由轉(zhuǎn)交人實(shí)際交付給受讓人占有，均發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。但受讓人實(shí)際占有契書是其對(duì)土地享有所有權(quán)的最好的證據(jù)，只有借助占有的契書方可在登記機(jī)關(guān)予以所有權(quán)登記。因此，轉(zhuǎn)交人將契書實(shí)際交給受讓人占有亦有其重要的法律意義。轉(zhuǎn)交人未實(shí)際交付的，受讓人有權(quán)要求交付契書。

2.所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及至契書的第一次交付之時(shí)

所有權(quán)自第二次交付時(shí)起轉(zhuǎn)移是原則，遇有法律規(guī)定的特定情況，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及至第一次交付之時(shí)。法律規(guī)定的特定情況有幾種：

（1）轉(zhuǎn)讓人于第一次交付和第二次交付之間死亡。如前所述，只要轉(zhuǎn)讓人約定的條件成就或事件發(fā)生，即便契書未由轉(zhuǎn)交人實(shí)際交給受讓人，也發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，因?yàn)槠鯐桓蹲钪匾囊蛩厥寝D(zhuǎn)讓人通過交付契書轉(zhuǎn)移其所有權(quán)給受讓人的目的。轉(zhuǎn)讓人于第二次交付前死亡，不可能有主觀目的，故所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)溯及到第一次交付之時(shí)。

（2）轉(zhuǎn)讓人于第二次交付之前喪失行為能力。轉(zhuǎn)讓人喪失行為能力如同死亡一樣喪失表達(dá)其主觀目的的能力，基于與轉(zhuǎn)讓人死亡的同樣道理，所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)溯及至契書的第一次交付之時(shí)。

（3）公平要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力溯及契書第一次交付之時(shí)的，所有權(quán)自轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人時(shí)起轉(zhuǎn)移給受讓人。例如，A是黑地的所有權(quán)人，將黑地以5000美元的價(jià)金賣給B，依照約定，B以分期付款的方式支付價(jià)金，每年支付100美元，5年內(nèi)全部支付完畢。A采契書的轉(zhuǎn)交付方式將契書交給X銀行，指示X于B全部支付價(jià)金時(shí)將契書轉(zhuǎn)交給B.當(dāng)B依約定支付3000美元的價(jià)金給X時(shí)，A的債權(quán)人C依法院的勝訴判決向B主張6000美元的債權(quán)， 行政司法長(zhǎng)官依法定程序?qū)⒑诘赝ㄟ^買賣的方式抵債給C，并簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，交付給C.C立即占據(jù)了黑地，并要求B將黑地的全部?jī)r(jià)金5000美元交付給他。此案涉及兩項(xiàng)重要原則：其一，債權(quán)人的權(quán)利是一種派生的權(quán)利，由該派生性質(zhì)所決定，債權(quán)人所享有的權(quán)利不能大于或高于A的權(quán)利，A已經(jīng)受償3000美元，只有2000美元的請(qǐng)求權(quán)，因此，C作為A的債權(quán)人對(duì)B不能享有大于A的權(quán)利，只能請(qǐng)求B給付2000美元。其二，在契書的轉(zhuǎn)交付中，所有權(quán)自契書的第二次交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，公平要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)自契書的第一次交付之時(shí)的，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間應(yīng)溯及到契書的第一次交付之時(shí)。在此案中，受讓人已經(jīng)交付了3000美元，而且基于債權(quán)人權(quán)利的派生性，A的債權(quán)人只能對(duì)B享有2000美元的請(qǐng)求權(quán)，若令B向C支付全部?jī)r(jià)金是不公平的，為此，應(yīng)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及到契書的第一次交付之時(shí)，以此禁止C向受讓人請(qǐng)求大于受讓人在轉(zhuǎn)交付中尚欠的價(jià)金數(shù)額。[2]（P587） A將土地轉(zhuǎn)讓給B，B分期支付價(jià)款，A簽署契書，并交付銀行，約定在價(jià)款全部交付時(shí)轉(zhuǎn)交給B.B按時(shí)交付了價(jià)金，但A將土地再度出賣給他人，并交付契書。此時(shí)，轉(zhuǎn)交付的效力如何？依據(jù)公平原則，第一買受人所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間可以溯及到契書的第一次交付之時(shí)。如此，第一買受人的所有權(quán)先于第二買受人，避免一物二賣給第一買受人造成損失。

3.第二次交付雖已完成，但所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移

轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人，指示轉(zhuǎn)交人以受讓人支付全部?jī)r(jià)金為條件轉(zhuǎn)交契書給受讓人，但在受讓人支付全部?jī)r(jià)金之前，轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，受讓人接受契書，在登記機(jī)關(guān)予以所有權(quán)登記，此時(shí)轉(zhuǎn)交付的效力如何？回答是：在受讓人交付全部?jī)r(jià)金之前，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)交人不是轉(zhuǎn)讓人的人，他違反轉(zhuǎn)讓人指示的行為對(duì)轉(zhuǎn)讓人無任何拘束力，即便受讓人已經(jīng)將土地出賣給善意的次買受人，轉(zhuǎn)讓人仍然可以契書轉(zhuǎn)交付無效對(duì)抗善意的次買受人，登記法也無法改變這一結(jié)果，依據(jù)登記法主張權(quán)利的善意次買受人不受法律的保護(hù)。當(dāng)然，在轉(zhuǎn)讓人與善意的次買受人的利益沖突中，法律決不會(huì)置一方當(dāng)事人利益于不顧，而只偏袒另一方當(dāng)事人。受讓人經(jīng)轉(zhuǎn)讓人允許實(shí)際占有土地，轉(zhuǎn)交人又錯(cuò)誤地轉(zhuǎn)交契書給受讓人，土地所有權(quán)的雙重表征——土地的占有和契書的占有均為受讓人所具備，次買受人根本無法得知受讓人所有權(quán)瑕疵的，或者轉(zhuǎn)讓人明知轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地將契書轉(zhuǎn)交受讓人，而未及時(shí)主張契書轉(zhuǎn)交付無效的，轉(zhuǎn)讓人不可以對(duì)抗善意的次買受人，善意次買受人的權(quán)利優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利予以保護(hù)。轉(zhuǎn)讓人過早地轉(zhuǎn)移土地的實(shí)際占有即應(yīng)當(dāng)承受一定的風(fēng)險(xiǎn)；轉(zhuǎn)讓人明知轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地交付契書給受讓人而沒有及時(shí)主張權(quán)利，是其有過錯(cuò)，轉(zhuǎn)讓人因此而喪失對(duì)抗善意的次買受人的能力在理論上是完全能夠成立的。

二、轉(zhuǎn)交付的制度價(jià)值

（一）轉(zhuǎn)交付制度的擔(dān)保功能

轉(zhuǎn)交付在不動(dòng)產(chǎn)的有償交易中是非常典型并普遍適用的一種交付方法。① 這種方法之所以普遍適用，是因?yàn)樗鼘?duì)于雙方當(dāng)事人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)都具有非常好的擔(dān)保功能。受讓人從事不動(dòng)產(chǎn)交易預(yù)期實(shí)現(xiàn)的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)所可能遭遇的最大風(fēng)險(xiǎn)② 是，他向轉(zhuǎn)讓人支付了價(jià)金后，轉(zhuǎn)讓人將不動(dòng)產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓他人，或在不動(dòng)產(chǎn)上為他人設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。轉(zhuǎn)交付制度以保障交易安全為宗旨而設(shè)立，轉(zhuǎn)交付的所有內(nèi)容均以最大可能地保障雙方當(dāng)事人權(quán)利實(shí)現(xiàn)為中心而設(shè)計(jì)，對(duì)受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保是轉(zhuǎn)交付制度的天職之一。轉(zhuǎn)交付制度通過兩項(xiàng)功能達(dá)到對(duì)受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)擔(dān)保之目的：第一，轉(zhuǎn)交付制度將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的決定權(quán)賦予受讓人自己。依所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)則，受讓人不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)能否實(shí)現(xiàn)完全取決于轉(zhuǎn)讓人，轉(zhuǎn)讓人遵守誠信義務(wù)，如約將所有權(quán)契書交付給受讓人，受讓人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)即無障礙。至于受讓人是否如約交付價(jià)金則與能否如約獲得所有權(quán)無關(guān)。受讓人如約交付價(jià)金的，還有可能遭致所有權(quán)轉(zhuǎn)移不能，乃至于價(jià)金返還不能的風(fēng)險(xiǎn)；但是轉(zhuǎn)交付場(chǎng)合，第一次交付一經(jīng)完成，轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的全部控制，非依合理理由，轉(zhuǎn)讓人不得任意將契書撤回。受讓人能否取得所有權(quán)不再取決于轉(zhuǎn)讓人，而完全取決于受讓人自己。一旦受讓人完成給付價(jià)金的義務(wù)或完成其他合同約定的義務(wù)，受讓人實(shí)現(xiàn)所有權(quán)便成為必然。即便轉(zhuǎn)交人未依約在收受價(jià)金后將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，也不能阻止受讓人受讓所有權(quán)；即便轉(zhuǎn)讓人因可歸責(zé)的原因或不可歸責(zé)的原因轉(zhuǎn)移所有權(quán)不能，受讓人也不會(huì)遭致價(jià)金返還不能的風(fēng)險(xiǎn)。第二，轉(zhuǎn)交付制度具有保全順位的功能。轉(zhuǎn)交付場(chǎng)合，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以受讓人接受所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書時(shí)為準(zhǔn)認(rèn)定，這與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)則不無區(qū)別。但是，如果第一次交付完成之后，轉(zhuǎn)讓人將交易標(biāo)的物再行轉(zhuǎn)讓他人，或再行設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可以溯及至第一次交付之時(shí)，保全了受讓人所有權(quán)的順位，并可以對(duì)抗第三人。這與德國法的預(yù)告登記制度有異曲同工之妙用。

轉(zhuǎn)交付制度最難能可貴之處在于：它在最大可能地保障受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，又最大限度地保障轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)后如數(shù)地收回價(jià)金。第一，轉(zhuǎn)交付制度賦予轉(zhuǎn)讓人價(jià)金債權(quán)以最好的擔(dān)保方式。第一次交付轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的控制，但并不因此而喪失所有權(quán)，標(biāo)的物所有權(quán)仍然在轉(zhuǎn)讓人控制當(dāng)中。轉(zhuǎn)讓人實(shí)際上是用控制在自己手中的所有權(quán)擔(dān)保受讓人支付的全部?jī)r(jià)金。一旦受讓人未履行義務(wù)或未成就條件，轉(zhuǎn)讓人將重新恢復(fù)對(duì)所有權(quán)契書的控制，恢復(fù)所有權(quán)的完滿狀態(tài)。因此，就轉(zhuǎn)讓人基于不動(dòng)產(chǎn)交易而對(duì)對(duì)方享有的價(jià)金債權(quán)而言，轉(zhuǎn)交付制度實(shí)際上賦予了轉(zhuǎn)讓人相當(dāng)于所有權(quán)保留一樣的“擔(dān)保物權(quán)”。如果說，在物的擔(dān)保中，于自己物上設(shè)定的擔(dān)保（讓與擔(dān)保、所有權(quán)保留）較之于他人物上設(shè)定的擔(dān)保（抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)）更安全、更可靠，那么，轉(zhuǎn)交付制度無疑給轉(zhuǎn)讓人的價(jià)金債權(quán)提供了最安全的擔(dān)保方式。第二，轉(zhuǎn)交付制度賦予轉(zhuǎn)讓人對(duì)抗第三人的效力。因轉(zhuǎn)交人的錯(cuò)誤，于受讓人支付價(jià)金之前，將契書交付給受讓人，致使受讓人辦理登記手續(xù)后再度出讓給善意的第三人，只要轉(zhuǎn)讓人自己無疏忽而致過錯(cuò)，轉(zhuǎn)讓人可以對(duì)抗第三人——次買受人。

因此，如果給轉(zhuǎn)交付制度作一評(píng)價(jià)的話，不妨說它創(chuàng)造了“零風(fēng)險(xiǎn)”。“在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，所謂風(fēng)險(xiǎn)是指某種不利事件或損失發(fā)生的概率及其后果的函數(shù)，換言之，即指人們因?qū)ξ磥淼男袨榈臎Q策及客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生多種偏離的綜合。”[3]（P334） 在民法學(xué)上，不動(dòng)產(chǎn)買賣中的風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)楫?dāng)事人不能預(yù)測(cè)或控制的原因?qū)е缕诖鎸?shí)現(xiàn)不能，并且因獲取期待利益而付代價(jià)的無意受損。不動(dòng)產(chǎn)交易中每一方當(dāng)事人所承受的可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)均源于彼此的相對(duì)方，即對(duì)方當(dāng)事人誠實(shí)信用、嚴(yán)于履約的不確定性因素是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源。而風(fēng)險(xiǎn)之所以能夠存在，恰恰是因?yàn)榕c當(dāng)事人預(yù)定目標(biāo)偏離的不利后果的發(fā)生非當(dāng)事人本人的能力所能控制和避免，如果當(dāng)事人將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭纱_定因素，將未來行為的決策權(quán)掌控在自己手中，風(fēng)險(xiǎn)則不稱其為風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度功能就在于它將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭纱_定因素，將控制在對(duì)方當(dāng)事人手中的決定權(quán)轉(zhuǎn)移到自己手中，只要自己恪守諾言，誠實(shí)守信，就不會(huì)遭受因期待利益實(shí)現(xiàn)不能而致其所付代價(jià)的無意受損。

（二）轉(zhuǎn)交付制度與相關(guān)制度的價(jià)值比較

1.轉(zhuǎn)交付與預(yù)告登記

美國法上的轉(zhuǎn)交付制度對(duì)于買受人而言，具有保全所有權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán)的效力、保全所有權(quán)設(shè)定順位的效力以及對(duì)抗第三人的效力。采完全不同物權(quán)變動(dòng)模式的德國法（形式主義）與美國法（意思主義），竟然存在效力如此相似的兩種物權(quán)變動(dòng)中的制度——轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度，可見現(xiàn)代法對(duì)動(dòng)態(tài)安全的重視程度。但是，認(rèn)真地對(duì)轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度做一比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)他們?nèi)源嬖谛┪⒉罹啵旱谝唬D(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度的功能和作用均為保證交易安全、防范交易風(fēng)險(xiǎn)，但是，在預(yù)告登記制度中受益的當(dāng)事人僅為買受人，預(yù)告登記制度本身賦予出賣人的是束縛而不是利益，對(duì)于出賣人在不動(dòng)產(chǎn)交易中所可能遭受的轉(zhuǎn)移所有權(quán)之后收回價(jià)金不能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)告登記制度是無能為力的。轉(zhuǎn)交付制度則不同，它不僅可以防范買受人支付代價(jià)后，預(yù)期利益實(shí)現(xiàn)不能的風(fēng)險(xiǎn)，還可以避免出賣人價(jià)金受償不能時(shí)，標(biāo)的物所有權(quán)的無意喪失。第二，轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度均需第三人的介入，預(yù)告登記制度中介入的第三人為登記機(jī)關(guān)，轉(zhuǎn)交付制度中介入的第三人通常是銀行、信托公司或產(chǎn)權(quán)公司。而且，當(dāng)事人均因?yàn)榈谌说慕槿攵虻谌酥Ц兑欢ǖ馁M(fèi)用。但是，預(yù)告登記制度中登記機(jī)關(guān)的職責(zé)是單一的，即為買受人的利益辦理登記手續(xù)；而轉(zhuǎn)交付制度中，第三人須審慎為雙方當(dāng)事人的利益完成自己的工作，第三人未盡審慎注意義務(wù)，而給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人賠償損失。這實(shí)際上是將當(dāng)事人自己在不動(dòng)產(chǎn)交易中應(yīng)當(dāng)盡的注意義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給了第三人，無形中第三人在不動(dòng)產(chǎn)交易中充當(dāng)了安全衛(wèi)士的角色。第三，轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中的一物二賣均具有防范功能，但是效果卻大相徑庭。在此，我們不妨以此買受人未查知前買人的存在而與出賣人簽訂買賣合同為假定條件。預(yù)告登記制度所保護(hù)的僅僅是預(yù)告登記的權(quán)利人，預(yù)告登記權(quán)利人以外的其他買受人，即便是先于預(yù)告登記權(quán)利人與出賣人簽訂買賣契約，并先于買受人向出賣人支付價(jià)金，也不會(huì)受到預(yù)告登記制度的保護(hù)。可以說，在確保預(yù)告登記權(quán)利人取得標(biāo)的物所有權(quán)的意義上，預(yù)告登記制度是無與倫比的制度，但是它沒有辦法杜絕出賣人以圖謀私利為目的收受多方買受人的價(jià)金，以及其他買受人支付價(jià)金后取得標(biāo)的物所有權(quán)不能的風(fēng)險(xiǎn)。因此，預(yù)告登記制度充其量在一物二賣場(chǎng)合各個(gè)買受人的利益沖突中，以及若干動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的沖突中作出一個(gè)合乎理性的價(jià)值選擇。轉(zhuǎn)交付制度，中間人在嚴(yán)密的制度下履行轉(zhuǎn)交義務(wù)的必然結(jié)果是：任何一方當(dāng)事人只有履行了自己的給付義務(wù)，方可以得到對(duì)方當(dāng)事人的給付；任何一方當(dāng)事人沒有得到對(duì)方當(dāng)事人的給付的，決不會(huì)喪失自己所為的給付；出賣人絕不可能以一物收受多重價(jià)金，買受人決不會(huì)遭受取得標(biāo)的物所有權(quán)不能，又喪失價(jià)金的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度在杜絕風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，仍然發(fā)揮著價(jià)值選擇與價(jià)值判斷的功能。

如果我們用功能的單一性和功能的復(fù)合性來概括轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度在價(jià)值功能上的差別，那應(yīng)該是再貼切不過的了。當(dāng)然，預(yù)告登記制度也有轉(zhuǎn)交付制度所不能替代的優(yōu)越性。例如，法院對(duì)標(biāo)的物采取財(cái)產(chǎn)保全措施，通過預(yù)告登記向世人宣布標(biāo)的物正在爭(zhēng)議當(dāng)中，以使財(cái)產(chǎn)保全措施貫徹到底，轉(zhuǎn)交付制度無法取代預(yù)告登記制度；又如，不動(dòng)產(chǎn)正在建設(shè)過程中，轉(zhuǎn)讓人尚未取得所有權(quán)，暫時(shí)無法通過中間人辦理轉(zhuǎn)交手續(xù)，而轉(zhuǎn)讓人又急需買受人支付價(jià)款，于此情形，預(yù)告登記制度的效果最佳。

2.轉(zhuǎn)交付與所有權(quán)保留

轉(zhuǎn)交付制度就出賣人以其保留的標(biāo)的物所有權(quán)擔(dān)保價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能而言，與所有權(quán)保留同。但是，所有權(quán)保留制度擔(dān)保功能的單一性和相對(duì)性又是我們不敢恭維的。所有權(quán)保留通常只適用于分期付款買賣，它最大的功能是擔(dān)保出賣人交付標(biāo)的物占有之后價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是，這種擔(dān)保功能的效力不是絕對(duì)的，是相對(duì)的，出賣人在價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)不能時(shí)能否將標(biāo)的物取回，以免遭風(fēng)險(xiǎn)仍然取決于買受人是否誠信。標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)合，買受人通過對(duì)標(biāo)的物的占有向世人展現(xiàn)了其對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利外觀，善意的次買受人通過合法有償?shù)姆尚袨槿〉脴?biāo)的物所有權(quán)，并已經(jīng)向買受人履行了價(jià)金給付義務(wù)，之后買受人破產(chǎn)，無力向出賣人支付價(jià)金，出賣人因善意第三人取得所有權(quán)而喪失自己對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)保留消滅，出賣人無法取回標(biāo)的物；次買受人對(duì)買受人的價(jià)金債務(wù)已經(jīng)因清償而消滅，出賣人于買受人破產(chǎn)時(shí)又不得向次買人行使代位權(quán)——出賣人本人無法控制的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生了。盡管如此，所有權(quán)保留制度對(duì)出賣人還可以稱其為擔(dān)保，但對(duì)于買受人，它卻種下了風(fēng)險(xiǎn)。在買受人交付全部?jī)r(jià)金之前，買受人對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)不是既得權(quán)，而是期待權(quán)。能否成就現(xiàn)實(shí)取決于不確定的條件。在標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)合③，出賣人不僅對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)，而且具有所有權(quán)的權(quán)利外觀——登記名義人，他對(duì)標(biāo)的物仍然享有處分權(quán)，甚至無須第三人為善意。一旦他將標(biāo)的物再次轉(zhuǎn)讓他人，買受人將可能遭致所有權(quán)取得不能，已經(jīng)支付的價(jià)金又無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。總之，所有權(quán)保留制度仍然具有預(yù)告登記制度相同的擔(dān)保功能的單一性和局限性，以及風(fēng)險(xiǎn)掌控的被動(dòng)性等特征，由此所決定，孤立地適用所有權(quán)保留制度，不僅無益于動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)，還為動(dòng)態(tài)安全設(shè)下了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，只有與其他相關(guān)的制度配套運(yùn)用（如預(yù)告登記制度），方能在一定意義上驅(qū)除風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，轉(zhuǎn)交付制度所具有擔(dān)保功能的雙重性與風(fēng)險(xiǎn)掌控的主動(dòng)性不得不讓人佩服美國不動(dòng)產(chǎn)法對(duì)轉(zhuǎn)交付制度設(shè)計(jì)的周密及高超。

三、借鑒轉(zhuǎn)交付制度的成功范例

臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)交易法》經(jīng)對(duì)美國轉(zhuǎn)交付制度加以改造，建立了不動(dòng)產(chǎn)交易的付款中間人制度。不動(dòng)產(chǎn)交易在臺(tái)灣一直是一個(gè)困擾司法界的問題。不動(dòng)產(chǎn)糾紛層出不窮，尤其是期房交易，開發(fā)商收受買受人支付的價(jià)金后，將房屋再度出賣他人，或者撇下爛尾工程一走了之，買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)不能，并喪失已經(jīng)支付的價(jià)金。在《不動(dòng)產(chǎn)交易法》頒布之前，臺(tái)灣雖不乏調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)交易的法律規(guī)范，但是牽涉之法律問題十分復(fù)雜，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)頗有不利影響，為致力于不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛之防止、交易個(gè)案安全與公平之保證、并建立良好的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，《不動(dòng)產(chǎn)交易法》制定并頒布。

對(duì)美國的轉(zhuǎn)交付制度予以借鑒并加以改造而建立付款中間人制度是《不動(dòng)產(chǎn)交易法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的一個(gè)突出貢獻(xiàn)。《不動(dòng)產(chǎn)交易法》第21條規(guī)定：“買受人得指定金融業(yè)者為付款中間人，出賣人不得拒絕。買受人為二人以上者，出賣人得就建議之金融業(yè)者中，選定其一為付款中間人。”《不動(dòng)產(chǎn)交易法》建立的付款中間人制度主要是用于期房買賣，買受人將房屋價(jià)款交付給付款中間人，付款中間人依據(jù)工程進(jìn)度向出賣人支付款項(xiàng)，工程全部完成，買受人期待的所有權(quán)成為現(xiàn)實(shí)的，付款中間人將價(jià)金全部交付給出賣人。在付款中間人制度中首先受益的是買受人，買受人免遭所有權(quán)取得不能時(shí)無意喪失價(jià)金的風(fēng)險(xiǎn)。其次是出賣人，只要出賣人依約履行義務(wù)，其價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)便成為必然，而非偶然。

《不動(dòng)產(chǎn)交易法》付款中間人制度的成功之處有二：第一，對(duì)美國的不動(dòng)產(chǎn)法上的轉(zhuǎn)交付制度作了適合于自己的物權(quán)變動(dòng)模式的改造。臺(tái)灣法的物權(quán)變動(dòng)模式為物權(quán)形式主義，與美國的物權(quán)意思主義的變動(dòng)模式不同，轉(zhuǎn)交付制度不可能原形照搬。在付款中間人制度下，付款中間人在中間為之轉(zhuǎn)交付的標(biāo)的僅為價(jià)金，付款中間人的義務(wù)不僅僅是轉(zhuǎn)交價(jià)金，而且負(fù)有審核工程進(jìn)度的義務(wù)，旨在，依據(jù)工程進(jìn)度將買受人支付的價(jià)金轉(zhuǎn)交給出賣人，這要求充當(dāng)中間人的金融業(yè)者具有審核工程進(jìn)度的能力。美國的轉(zhuǎn)交付制度，轉(zhuǎn)交人為之轉(zhuǎn)交付的標(biāo)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書和價(jià)金，所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書為主要標(biāo)的。應(yīng)該說《不動(dòng)產(chǎn)交易法》經(jīng)改造轉(zhuǎn)交付制度而確立的付款中間人制度是臺(tái)灣民法確定的物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式所要求的。第二，臺(tái)灣借鑒德國的預(yù)告登記以及日本的假登記制度，在土地法及土地登記規(guī)則中確立了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記有保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力、保全所有權(quán)順位的效力和預(yù)警的效力。預(yù)告登記之后，發(fā)生中間處分，若中間處分行為為法律行為的，一旦預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，中間處分行為與預(yù)告登記相抵觸的，失去其效力。臺(tái)灣法在借鑒德國法預(yù)告登記制度的同時(shí)，又不排斥美國不動(dòng)產(chǎn)法上的轉(zhuǎn)交付制度，在不動(dòng)產(chǎn)交易法中確立付款中間人制度，使得兩大法系的不動(dòng)產(chǎn)交易中的安全制度在同一個(gè)法度下完美的結(jié)合，這不失為對(duì)外國法借鑒的成功范例。其實(shí)，臺(tái)灣法借鑒外國法的成功也揭示了這樣一個(gè)問題：任何一個(gè)制度都有其功能上的局限性和片面性，而現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)交易中威脅動(dòng)態(tài)安全的因素卻是錯(cuò)綜復(fù)雜的，因此，孤立地設(shè)計(jì)并適用某一制度，欲達(dá)保護(hù)動(dòng)態(tài)安全之目的是及其困難的，動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)須建構(gòu)一個(gè)完整而協(xié)調(diào)的制度體系。盡管我們?cè)趯?duì)各種制度進(jìn)行價(jià)值比較中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)交付制度所具有的擔(dān)保功能的復(fù)合性與掌控交易風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)性等其他制度所無法取代的優(yōu)點(diǎn)，但是，我們?nèi)匀粦?yīng)當(dāng)承認(rèn)，轉(zhuǎn)交付制度應(yīng)當(dāng)置于一個(gè)完整的制度體系當(dāng)中，只是因?yàn)槠涮赜械膬?yōu)越，在該制度體系中應(yīng)當(dāng)賦予一個(gè)重要地位而已。

臺(tái)灣的付款中間人制度是成功的，但仍然有缺憾。學(xué)者認(rèn)為在一些條款的規(guī)定上過于原則與抽象，還有待于進(jìn)一步研究。諸如：金融業(yè)者是否應(yīng)有審核建筑工程進(jìn)度的專業(yè)能力；若干買受人所指定的付款中間人為不同的金融業(yè)者，出賣人選定其一為付款中間人時(shí)，其他買受人提出反對(duì)意見，應(yīng)當(dāng)如何處理等問題法律均無具體規(guī)定。再者，目前實(shí)務(wù)中的建筑經(jīng)理公司，也完全符合條文所規(guī)定的付款中間人角色的全部條件，但《不動(dòng)產(chǎn)交易法》沒有規(guī)定建筑經(jīng)理公司應(yīng)當(dāng)扮演的角色，實(shí)為法之缺失，應(yīng)當(dāng)予以重新檢討。此外，經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)還需驗(yàn)證的一個(gè)重要缺憾是付款中間人制度適用范圍的錯(cuò)位。依《不動(dòng)產(chǎn)交易法》的初衷，付款中間人制度適用于期房交易。但是，開發(fā)商之所以在房屋尚未建成時(shí)即以低于現(xiàn)房交易的價(jià)格將房屋出賣他人，是基于融資的原因。然而，買受人不直接將價(jià)金交付給開發(fā)商，而由付款中間人視工程的進(jìn)度將價(jià)金酌情轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，開發(fā)商的訂約目的便難以實(shí)現(xiàn)。由此會(huì)出現(xiàn)十個(gè)開發(fā)商采用付款中間人制度將會(huì)有八個(gè)開發(fā)商破產(chǎn)的嚴(yán)重局面。因此，實(shí)踐證明付款中間人制度不易適用于期房交易。與《不動(dòng)產(chǎn)交易法》的立法意旨相反，實(shí)務(wù)中現(xiàn)房交易適用付款中間人制度卻收到了良好的效果，是買賣雙方均喜聞樂見的制度。

四、我國物權(quán)變動(dòng)模式下轉(zhuǎn)交付的制度設(shè)計(jì)

我國的物權(quán)變動(dòng)模式，依現(xiàn)行法的規(guī)定為債權(quán)形式主義的立法模式。目前多有學(xué)者對(duì)物權(quán)變動(dòng)的模式進(jìn)行探討研究，爭(zhēng)論主要圍繞著我國應(yīng)采債權(quán)形式主義抑或物權(quán)形式主義展開。從我國的法律背景及學(xué)者的主張來看，法國和日本的債權(quán)意思主義和英美的物權(quán)意思主義不應(yīng)為我所采，而形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式似乎是必然，要么是物權(quán)形式主義，要么是債權(quán)形式主義。本文因?yàn)槠迺簩?duì)我國究竟應(yīng)采哪種形式主義模式不作論述，僅以形式主義的立法模式為背景設(shè)計(jì)適合我國國情的轉(zhuǎn)交付制度。

（一）轉(zhuǎn)交付制度在保護(hù)動(dòng)態(tài)安全制度體系中的地位

交易風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)言之，就是從事交易的當(dāng)事人所付代價(jià)的無意損失。導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生有以下兩大原因——不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，如不可抗力以及可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因。就發(fā)生幾率而言，前者顯然遠(yuǎn)不及于后者。因不可抗力發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，非由任何一方當(dāng)事人所能控制，理論上研究重心與合同法的核心不在于防范風(fēng)險(xiǎn)，而在于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后損失的合理分配；可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)掌控在對(duì)方當(dāng)事人手中，法律的核心重在風(fēng)險(xiǎn)防范，非損失的合理分配。損失的合理分配表現(xiàn)的是法的公平價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)的防范卻代表著法的安全價(jià)值。在法所追求的公平、自由、平等、安全等價(jià)值中，現(xiàn)代法將安全置于價(jià)值位階之首。風(fēng)險(xiǎn)防范的制度構(gòu)建在法律體系建構(gòu)中的重要地位不難想像。對(duì)于損失的合理分配，我國現(xiàn)行合同法已經(jīng)有系統(tǒng)而詳盡的規(guī)定，但是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范目前的現(xiàn)行法似乎無任何舉措。既然動(dòng)態(tài)安全是現(xiàn)代法奉為至上的法價(jià)值，我們應(yīng)當(dāng)不遺余力的建構(gòu)一個(gè)完整而協(xié)調(diào)的制度體系保護(hù)動(dòng)態(tài)安全。因?yàn)檗D(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記等制度均有不得被他項(xiàng)制度所取代的功能和作用，都應(yīng)該成為該制度體系中的重要組成部分。對(duì)此，臺(tái)灣法已經(jīng)為我們提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。但是，由于轉(zhuǎn)交付制度所具有擔(dān)保功能的復(fù)合性和風(fēng)險(xiǎn)掌控的主動(dòng)性等優(yōu)點(diǎn)，在建構(gòu)制度體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予制定轉(zhuǎn)交付制度一個(gè)非常突出的地位。

（二）轉(zhuǎn)交付制度的適用范圍

美國轉(zhuǎn)交付制度與臺(tái)灣的付款中間人制度僅適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)交易同樣會(huì)發(fā)生與不動(dòng)產(chǎn)交易一樣的風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)我國的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，若此制度擴(kuò)張適用于動(dòng)產(chǎn)交易無論在理論上還是在實(shí)踐上都不會(huì)存在障礙，因此，我們不妨做一嘗試，將轉(zhuǎn)交付制度擴(kuò)張適用于動(dòng)產(chǎn)交易。不動(dòng)產(chǎn)交易，出賣人將辦理所有權(quán)登記的所有文件交付轉(zhuǎn)交人，于買受人將價(jià)金交付轉(zhuǎn)交人時(shí)，轉(zhuǎn)交人辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。所有權(quán)自登記之日起轉(zhuǎn)移給買受人。動(dòng)產(chǎn)交易，標(biāo)的物適宜轉(zhuǎn)交付的，出賣人將標(biāo)的物交付給轉(zhuǎn)交人，于買受人將價(jià)金交付轉(zhuǎn)交人時(shí)，轉(zhuǎn)交人將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人。標(biāo)的物所有權(quán)自轉(zhuǎn)交人將標(biāo)的物交付給買受人時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人。

（三）標(biāo)的物及價(jià)金所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間

買賣標(biāo)的物所有權(quán)若為不動(dòng)產(chǎn)的，自所有權(quán)登記時(shí)起轉(zhuǎn)移；動(dòng)產(chǎn)的，自轉(zhuǎn)交人交付給買受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。但是，公平要求的，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可以溯及至出賣人將辦理所有權(quán)登記的所有文件或動(dòng)產(chǎn)交付給轉(zhuǎn)交人之時(shí)，以保全買受人所有權(quán)的順位。

價(jià)金所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間是一個(gè)復(fù)雜的問題。一般而言，價(jià)金是貨幣，即一般等價(jià)物，所有權(quán)人一經(jīng)喪失對(duì)貨幣的占有即喪失所有權(quán)，任何人一經(jīng)占有貨幣，即取得所有權(quán)，若所有權(quán)取得無合法根據(jù)，經(jīng)占有而取得貨幣所有權(quán)的人向原所有權(quán)人負(fù)有返還價(jià)金的債務(wù)。因此，買受人一經(jīng)將價(jià)金交付給轉(zhuǎn)交人，便喪失所有權(quán)，轉(zhuǎn)交人因占有而取得價(jià)金所有權(quán)。買受人于出賣人未履行給付義務(wù)時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)交人享有返還價(jià)金的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；出賣人履行給付義務(wù)的，出賣人對(duì)轉(zhuǎn)交人享有返還價(jià)金請(qǐng)求權(quán)。若轉(zhuǎn)交人資不抵債的，買賣雙方的返還價(jià)金的請(qǐng)求權(quán)由債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)請(qǐng)求權(quán)——所有物返還請(qǐng)求權(quán)。以確保轉(zhuǎn)交付制度對(duì)雙方當(dāng)事人擔(dān)保功能。

（四）轉(zhuǎn)交人

轉(zhuǎn)交人應(yīng)當(dāng)由法律認(rèn)可的銀行擔(dān)當(dāng)，不動(dòng)產(chǎn)交易的，還可以由登記機(jī)關(guān)擔(dān)當(dāng)。轉(zhuǎn)交人須依當(dāng)事人的旨意履行轉(zhuǎn)交義務(wù)，因過錯(cuò)而給任何一方當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。雙方當(dāng)事人可以商定轉(zhuǎn)交人，商議不成的，買受人有權(quán)指定轉(zhuǎn)交人，出賣人不得拒絕。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)交人支付一定的費(fèi)用，未支付費(fèi)用的，轉(zhuǎn)交人可不予受理。

注釋：

① 在土地的無償交易中，轉(zhuǎn)讓人通過轉(zhuǎn)交人轉(zhuǎn)交契書也是一種普遍適用的有效的交付方法，但與有償交易中的轉(zhuǎn)交付呈現(xiàn)出明顯的不同：1）無償交易中的轉(zhuǎn)交付通常以轉(zhuǎn)讓人死亡為條件。在轉(zhuǎn)讓人指示轉(zhuǎn)交人以其死亡為條件將契書轉(zhuǎn)交給受讓人的，所有權(quán)于契書第一次交付的時(shí)間，即轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人的時(shí)間發(fā)生轉(zhuǎn)移。非自轉(zhuǎn)讓人約定的事件發(fā)生時(shí)，即轉(zhuǎn)讓人死亡時(shí)轉(zhuǎn)移。這是無償交易中的轉(zhuǎn)交付與有償交易中的轉(zhuǎn)交付的主要區(qū)別。之所以如此，是因?yàn)椋D(zhuǎn)讓人的死亡是必定會(huì)發(fā)生的事件，不確定的是死亡的時(shí)間，轉(zhuǎn)讓人指示轉(zhuǎn)交人以其死亡為轉(zhuǎn)交付的條件，表明轉(zhuǎn)讓人具有確定的轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)給受讓人和放棄對(duì)已經(jīng)賦予給B的終級(jí)所有權(quán)控制的主觀目的。因此，第一次交付即為契書的有效交付。但此時(shí)受讓人所受讓的不是完整的土地所有權(quán)，而是一種將來所有權(quán)。即土地所有權(quán)雖發(fā)生轉(zhuǎn)移，受讓人并不可以實(shí)施對(duì)土地的現(xiàn)實(shí)占有，轉(zhuǎn)讓人死亡，受讓人方可以取得土地的占有。在轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人后，至轉(zhuǎn)讓人死亡之前，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間的關(guān)系實(shí)際上是終生所有權(quán)人與承繼所有權(quán)人的關(guān)系。但是，如果轉(zhuǎn)讓人約定他有權(quán)于契書交付給轉(zhuǎn)交人后隨時(shí)將契書取回，契書的第一次交付不為有效的交付，將來所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移。盡管轉(zhuǎn)讓人并未主張將契書取回。2）轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，轉(zhuǎn)讓人是否放棄對(duì)契書的控制、在多大程度上對(duì)契書有權(quán)控制取決于轉(zhuǎn)讓人的意志。而契書的交付是否有效，又取決于轉(zhuǎn)讓人對(duì)契書的控制程度。通常，轉(zhuǎn)交人在一定事件發(fā)生或一定條件成就之前，要聽從轉(zhuǎn)讓人進(jìn)一步的指示和控制。例如，轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，指示：“在我死亡時(shí)將契書交給受讓人，如果在那之前我沒有將契書取回。”很顯然，轉(zhuǎn)讓人雖將契書交給轉(zhuǎn)交人，但自己保留了對(duì)契書控制的權(quán)利，他可以隨時(shí)將契書撤回。此種情形下，轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，不發(fā)生契書交付的法律后果，所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移。將來受讓人是否能取得所有權(quán)不確定。3）轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人， 指示轉(zhuǎn)交人以非轉(zhuǎn)讓人或受讓人所能控制的意外事件為條件轉(zhuǎn)交契書給受讓人，關(guān)于所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移的問題有多種觀點(diǎn)，更合乎邏輯的觀點(diǎn)認(rèn)為：受讓人于特定事件發(fā)生時(shí)取得所有權(quán)。例如，轉(zhuǎn)讓人將契書交給轉(zhuǎn)交人，指示：“如果我先于受讓人死亡，將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，如果他先于我死亡，再將契書退給我。”轉(zhuǎn)讓人所指特定事件“我先于他死”“他先于我死”均不為轉(zhuǎn)讓人或受讓人所控制，轉(zhuǎn)讓人的目的很明顯是于特定事件發(fā)生時(shí)將所有權(quán)保留給自己，另特定事件發(fā)生時(shí)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人。而特定事件的發(fā)生不確定，所有權(quán)不能自契書的第一次交付時(shí)轉(zhuǎn)移，而應(yīng)于特定事件發(fā)生為條件的第二次交付時(shí)轉(zhuǎn)移。在這一點(diǎn)上，與土地有償交易中的轉(zhuǎn)交付具有同樣效力。

② 不動(dòng)產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)包括可歸責(zé)于一方或雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)和不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度的設(shè)立非以預(yù)防或合理分擔(dān)不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)為目的，因此，本文所言風(fēng)險(xiǎn)專指可歸責(zé)于一方或雙方當(dāng)事人的原因所致之風(fēng)險(xiǎn)。

③ 關(guān)于標(biāo)的物能否為不動(dòng)產(chǎn)，各國法規(guī)定不同，《德國民法典》明確規(guī)定所有權(quán)保留不適用于不動(dòng)產(chǎn)，日本民法及我國合同法對(duì)此未有明文，學(xué)說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)可以適用所有權(quán)保留。參見近江幸治著，祝亞等譯：《擔(dān)保物權(quán)法》，法律出版社2000年版，第52頁。

[參考文獻(xiàn)]

篇7

1.1發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步上升，產(chǎn)品多樣化趨勢(shì)明顯

2016年1至6月，國內(nèi)共發(fā)行信貸資產(chǎn)支持證券43只，發(fā)行規(guī)模達(dá)1345.85億元，較2015年上半年（發(fā)行規(guī)模1152億元）增長(zhǎng)了16.83%。產(chǎn)品多樣化趨勢(shì)明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發(fā)展迅速

2016年上半年，國內(nèi)發(fā)行的43單信貸資產(chǎn)支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產(chǎn)品金額占比為76.75%。在非CLO類產(chǎn)品中，發(fā)行規(guī)模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展存在的不足

2.1個(gè)人住房貸款證券化產(chǎn)品發(fā)展緩慢

個(gè)人住房貸款是銀行信貸資產(chǎn)中比較優(yōu)良的信貸資產(chǎn)，也是銀行信貸資產(chǎn)中放貸時(shí)間最長(zhǎng)，最需要盤活的資產(chǎn)。央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年6月末，國內(nèi)個(gè)人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長(zhǎng)30.9%。而根據(jù)中債資信相關(guān)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，至2016年6月末，國內(nèi)發(fā)放個(gè)人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個(gè)人購房貸款余額的0.25%。

2.2“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品尚處于空白狀態(tài)

我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的“三農(nóng)”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款。“三農(nóng)”的信貸資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)偏低，違約風(fēng)險(xiǎn)高于其他信貸資產(chǎn)。主要原因：一是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)受氣候條件等客觀環(huán)境影響較大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高；二是農(nóng)村地區(qū)低收入人群聚集，農(nóng)戶收入不穩(wěn)定，農(nóng)戶融資渠道欠缺。這些因素嚴(yán)重阻礙了‘三農(nóng)”信貸資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品發(fā)展。

2.3公積金貸款支持證券發(fā)展?jié)摿ι形吹玫匠浞职l(fā)揮

2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報(bào)告》顯示，2015年，國內(nèi)共發(fā)放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長(zhǎng)68.10%。截至2015末，國內(nèi)公積金個(gè)人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實(shí)施了證券化，占公積金個(gè)人住房貸款余額的比重僅為0.22%。可見，我國的住房公積金貸款支持證券業(yè)務(wù)發(fā)展空間巨大。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記新規(guī)對(duì)我國信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展的影響

3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發(fā)展

首先是有助于優(yōu)化個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量。隨著近幾年我國房地產(chǎn)去庫存壓力猛增，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，房地產(chǎn)商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經(jīng)成為個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量下降的主要原因。《細(xì)則》第八十六條規(guī)定：“申請(qǐng)預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移材料、不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，再辦理預(yù)告登記。”這一規(guī)定將從根本上解決了同一不動(dòng)產(chǎn)不同階段同時(shí)抵押的問題，可有效預(yù)防開發(fā)商攜款潛逃，也確保了購房者對(duì)房子所有權(quán)和購房抵押的唯一性，提升了個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量。

其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)。《細(xì)則》第九十五條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)，按照統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)建設(shè)和信息服務(wù)等工作。”這將促進(jìn)我國在短時(shí)期內(nèi)建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)，使抵押權(quán)人追蹤抵押貸款及其附隨權(quán)利的轉(zhuǎn)移情況變得更加方便。個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動(dòng)我國個(gè)人住房抵押貸款證券化的發(fā)展，使其在市場(chǎng)上更有競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2有助于推動(dòng)“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展

一是《條例》第二條明晰了不動(dòng)產(chǎn)的概念，在第五條指出集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)等權(quán)利登記的要求條件。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施為有效盤活農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)提供了強(qiáng)有力的保障以及依據(jù)。

二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、海域使用權(quán)以及相關(guān)定著物的確權(quán)，還有抵押權(quán)登記的實(shí)施，使得與“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)抵押更為的簡(jiǎn)單和明確。有利于“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展。“三農(nóng)”信貸資產(chǎn)證券化將會(huì)給投資者提供一種全新的投資方式，引導(dǎo)更多的社會(huì)流動(dòng)資金支持我國的“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)。

3.3有助于改善小微企業(yè)融資環(huán)境，緩解其融資難問題

首先，明確了不動(dòng)產(chǎn)的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動(dòng)產(chǎn)唯一性。《細(xì)則》第五十六條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)和該土地、海域上的建筑物、構(gòu)筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實(shí)施讓金融機(jī)構(gòu)在今后處置不動(dòng)產(chǎn)抵押品的時(shí)候不再遇到房屋、土地分屬多個(gè)不同抵押權(quán)人等情形，避免抵押權(quán)混亂和抵押權(quán)人實(shí)施權(quán)益沖突造成的處置難度。

其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權(quán)人基本權(quán)益。條例的實(shí)施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長(zhǎng)期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權(quán)人的最基本的權(quán)益，也降低了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，促進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化發(fā)展的建議

4.1開展不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合，盡早實(shí)現(xiàn)信息共享

不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的電子化已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，要加快建立全國不動(dòng)產(chǎn)登記信息統(tǒng)一系統(tǒng)，整合各部門掌握的不動(dòng)產(chǎn)信息，完善電子登記系統(tǒng)，使其能夠完整呈現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信息。將有以利于抵押權(quán)人更詳細(xì)和全面了解抵押物，準(zhǔn)確的判斷抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，推定不動(dòng)產(chǎn)抵押交易市場(chǎng)化建設(shè)。

4.2借鑒國外先進(jìn)做法，出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)支持、保障不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有效實(shí)施

日本不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)擁有百年的歷史，其不動(dòng)產(chǎn)登記的主要法律依據(jù)是“民法”和“不動(dòng)產(chǎn)登記法”兩項(xiàng)法律。為了法律的嚴(yán)密性，日本曾對(duì)全國土地情況進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)近30年的調(diào)查勘測(cè)，繪制成土地圖冊(cè)，作為有關(guān)部門依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。我們可以借鑒國外的做法，出臺(tái)專門的法律法規(guī)，不斷修改完善不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的全面落實(shí)。

4.3加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記新規(guī)的宣傳推廣

篇8

一、《物權(quán)法》中與擔(dān)保物權(quán)相關(guān)的重要規(guī)定及對(duì)金融業(yè)的影響

(一)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和預(yù)告登記制度

《物權(quán)法》第10條規(guī)定“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。從制度上避免了因多頭登記人為造成的登記效力沖突。第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議時(shí)，可以申請(qǐng)預(yù)告登記，登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。

我國企業(yè)融資難、融資成本高除了動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度薄弱的原因外，現(xiàn)行抵押登記制度存在的不足也是一個(gè)重要原因。比如，登記機(jī)構(gòu)分散、有些權(quán)利找不到登記機(jī)構(gòu)、登記信息查閱困難、登記收費(fèi)過高等。《物權(quán)法》在第二章第一節(jié)專門規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記”，確立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，第13條和第22條還專門規(guī)定:禁止實(shí)踐中出現(xiàn)的登記機(jī)構(gòu)給登記設(shè)置門檻、亂收費(fèi)等行為。統(tǒng)一、高效、低成本的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有利于當(dāng)事人辦理物權(quán)登記，降低雙方的交易成本，提高擔(dān)保的可靠性，保護(hù)交易安全和交易秩序。當(dāng)然，物權(quán)法還只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度做了原則性的規(guī)定，具體的內(nèi)容有待出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》明確。

物權(quán)公示是確認(rèn)所有權(quán)屬的一項(xiàng)重要原則。《物權(quán)法》規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示形式為交付，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以登記為公示方式。但現(xiàn)行的法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)必須在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際存在后才能到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)，這就導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)的“一房多賣”、“多重抵押”等現(xiàn)象，給銀行貸款管理帶來了諸多麻煩。

針對(duì)這些問題，《物權(quán)法》設(shè)立了預(yù)告登記制度，規(guī)定當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)的效力。預(yù)告登記具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律效果，從而解決了“一房多賣”和“多重抵押”問題，也切實(shí)保護(hù)了銀行的合法權(quán)益。

(二)允許約定實(shí)現(xiàn)抵押、質(zhì)押權(quán)

根據(jù)《擔(dān)保法》，只有在主債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)才能實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。《物權(quán)法》對(duì)此作了補(bǔ)充，第179條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”，第208條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償”，這些條款對(duì)債權(quán)人相當(dāng)有利。規(guī)定發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形時(shí)，也可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)。《物權(quán)法》的這一規(guī)定將實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的條件留給當(dāng)事人自己約定，將會(huì)使金融機(jī)構(gòu)具有更大的自主性。

(三)擴(kuò)充了抵押、質(zhì)押物范圍

《物權(quán)法》實(shí)施前，由于受法律制度和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)理念的約束，我國的融資擔(dān)保一直過分依賴于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，這在一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)人民銀行2006年初步估算，由于擔(dān)保法和登記制度的限制，我國約有價(jià)值16萬億元的企業(yè)和農(nóng)戶動(dòng)產(chǎn)(主要是存貨、應(yīng)收賬款、農(nóng)業(yè)資產(chǎn)等)無法用于信貸擔(dān)保。如果按照50%的貸款折扣率計(jì)算，這些動(dòng)產(chǎn)原本可以擔(dān)保生成約8萬億元的貸款，相當(dāng)于我國金融機(jī)構(gòu)三年的新增貸款額。與《擔(dān)保法》相比，在《物權(quán)法》中，可用于擔(dān)保的范圍擴(kuò)大了。主要體現(xiàn)在兩方面:

一是由一般禁止修改為一般許可。1995年的擔(dān)保法規(guī)定:依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)才可抵押。這就意味著那些法律、行政法規(guī)既沒有規(guī)定不得抵押，又沒規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)都不能抵押。而《物權(quán)法》第179條第(七)項(xiàng)規(guī)定:法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)可以抵押。也就是說只要是法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)都可以抵押。極大地拓寬了抵押物的范圍。

二是應(yīng)收賬款可以質(zhì)押。在世界大多數(shù)國家，應(yīng)收賬款是最重要的動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保品，尤其是對(duì)中小企業(yè)。從我國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際情況看，中小企業(yè)的實(shí)物財(cái)產(chǎn)，如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等相對(duì)來說比較少，或者價(jià)值比較低，符合擔(dān)保法規(guī)定的融資擔(dān)保工具比較少。據(jù)報(bào)道，目前中小企業(yè)60%以上的資產(chǎn)為應(yīng)收賬款，法律不支持應(yīng)收賬款融資造成的沉淀資本高達(dá)5.5萬多億元。雖然，我國部分銀行也嘗試開展應(yīng)收賬款質(zhì)押，比如出口退稅質(zhì)押。但由于擔(dān)保法沒有明確規(guī)定出口退稅的權(quán)利是否可以質(zhì)押，也沒有明確相應(yīng)的質(zhì)押登記機(jī)關(guān)，使得銀行的權(quán)利是否構(gòu)成質(zhì)押權(quán)缺乏法律根據(jù)，銀行貸款安全存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。雖然2004年最高人民法院以司法解釋的形式肯定了出口退稅質(zhì)押的效力，但物權(quán)法的頒布使得這一質(zhì)押形式具有了更高的、法定的效力。因此，物權(quán)法明確將應(yīng)收賬款納入了擔(dān)保物的范圍，也就明確了在包括出口退稅在內(nèi)的應(yīng)收賬款上設(shè)定的質(zhì)押權(quán)的合法有效性，這對(duì)緩解中小企業(yè)融資難將會(huì)起到很好的作用。

(四)創(chuàng)設(shè)動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押

《物權(quán)法》第181條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度。浮動(dòng)抵押制度是英國首創(chuàng)的一種擔(dān)保制度，是指企業(yè)以全部財(cái)產(chǎn)或部分財(cái)產(chǎn)為企業(yè)債務(wù)提供擔(dān)保，該財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值隨著企業(yè)自由經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)而增減，只有在合同約定或者法律規(guī)定的事由發(fā)生時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值才能確定的一種抵押。它的核心就在于抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的浮動(dòng)性，而我國傳統(tǒng)抵押制度的特性恰恰在于強(qiáng)調(diào)抵押財(cái)產(chǎn)的特定化。值得注意的是，物權(quán)法規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度，只是部分借鑒和引進(jìn)了浮動(dòng)抵押制度，與國外相比，有兩個(gè)特點(diǎn):第一，抵押物范圍窄。抵押物只是動(dòng)產(chǎn)，而且僅限于抵押人的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和成品等動(dòng)產(chǎn)，不包括其他動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和應(yīng)收賬款等；第二，抵押人范圍更廣。國外法一般強(qiáng)調(diào)抵押人只能是公司，甚至是只能是股份公司。而我國物權(quán)法將抵押人的范圍擴(kuò)大為所有類型的企業(yè)(包括公司、合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、“三資企業(yè)”等)、個(gè)體戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。擴(kuò)大抵押人范圍的主要目的在于解決中小企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)者融資難的問題。同時(shí)第188條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押應(yīng)辦理登記，抵押權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，未登記的不得對(duì)抗善意第三人。動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押豐富了商業(yè)銀行的擔(dān)保類型，擴(kuò)大了商業(yè)銀行追索財(cái)產(chǎn)的范圍，有利于金融機(jī)構(gòu)開拓新的市場(chǎng)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，降低信貸集中度。

(五)創(chuàng)設(shè)最高額質(zhì)權(quán)制度

所謂最高額質(zhì)押指出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)議，在最高額限度內(nèi)，以質(zhì)物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保。最高額質(zhì)押的優(yōu)點(diǎn)在于不必每次交易都設(shè)定質(zhì)押權(quán)，不但手續(xù)簡(jiǎn)化，而且可以滿足快速、安全辦理業(yè)務(wù)的需要。所以在實(shí)踐中，很多銀行都希望辦理質(zhì)押貸款時(shí)能夠采取最高額質(zhì)押的方式。《物權(quán)法》規(guī)定，出質(zhì)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。這就賦予了最高額質(zhì)押方式的合法地位，使一直困擾銀行界“最高額質(zhì)押”無法可依的問題得到了最終解決。最高額質(zhì)押擔(dān)保方式的確立，有利于簡(jiǎn)化質(zhì)押擔(dān)保手續(xù)，方便當(dāng)事人，節(jié)約當(dāng)事人成本，更好地發(fā)揮質(zhì)押擔(dān)保的功能，促進(jìn)金融市場(chǎng)交易的發(fā)展。

(六)縮短抵押權(quán)存續(xù)期間

為督促抵押權(quán)人積極行使權(quán)利，《物權(quán)法》第202條規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”，改變了《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》關(guān)于主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后2年內(nèi)仍可通過訴訟行使擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定。

(七)取消保證人先履行抗辯權(quán)

《物權(quán)法》第176條關(guān)于“第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，突破了《擔(dān)保法》第28條“同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，使得債權(quán)人可根據(jù)實(shí)際狀況，靈活選擇清償對(duì)象，最大限度維護(hù)債權(quán)。

(八)不通過訴訟也可處置抵押物

根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，如果債務(wù)人對(duì)債權(quán)逾期未清償?shù)氖聦?shí)沒有異議，只是就如何處理抵押財(cái)產(chǎn)與債權(quán)人未達(dá)成一致，債權(quán)人可直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣變賣抵押財(cái)產(chǎn)來償債，無需對(duì)借貸行為提訟。

二、金融業(yè)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)

盡管《物權(quán)法》中作了許多新的規(guī)定，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理有著明顯的促進(jìn)作用，但是應(yīng)當(dāng)看到《物權(quán)法》在帶來積極作用的同時(shí)也帶來了較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為:

(一)動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》規(guī)定動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押，對(duì)加快金融業(yè)務(wù)發(fā)展是一個(gè)良好機(jī)遇，但同時(shí)也潛含了不少的風(fēng)險(xiǎn)。浮動(dòng)抵押的主要優(yōu)點(diǎn)在于:第一，抵押物的浮動(dòng)性擴(kuò)大了抵押物范圍，增加了抵押人的擔(dān)保能力；第二，對(duì)于抵押人而言，浮動(dòng)抵押使抵押人既能融通資金，又對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不產(chǎn)生任何影響和妨礙，抵押人實(shí)際上獲得了雙重利益；第三，浮動(dòng)抵押的設(shè)定手續(xù)簡(jiǎn)便，只需要登記浮動(dòng)抵押合同即可，無須也無法對(duì)抵押人用于抵押的財(cái)產(chǎn)分別做登記。比如，以全部財(cái)產(chǎn)抵押的，可以登記為“以現(xiàn)有或?qū)⒂械娜縿?dòng)產(chǎn)抵押”；以部分財(cái)產(chǎn)抵押的，可以登記為“以現(xiàn)有或?qū)⒂械臋C(jī)器設(shè)備、產(chǎn)成品抵押”等。但對(duì)這一制度的固有缺陷可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)貸款利益受損的后果也應(yīng)當(dāng)高度重視:第一，只有在合同約定或法律規(guī)定事由出現(xiàn)時(shí)，抵押物的具體范圍才能最終確定，這就給金融機(jī)構(gòu)在簽訂抵押合同時(shí)預(yù)測(cè)抵押物的價(jià)值，確定相應(yīng)貸款額度帶來困難；第二，浮動(dòng)抵押設(shè)定后，抵押人有自由處分抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，流出抵押人的財(cái)產(chǎn)就自動(dòng)退出抵押物的范圍，正如物權(quán)法第189條規(guī)定的那樣:浮動(dòng)抵押權(quán)登記設(shè)定后，仍不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押物的買受人。也就是說，在合同約定或法律規(guī)定事由出現(xiàn)前，抵押人賣出的財(cái)產(chǎn)都不屬于浮動(dòng)抵押物。這樣的話，浮動(dòng)抵押權(quán)的登記可以說是形同虛設(shè)，也很難避免抵押人故意通過處分財(cái)產(chǎn)逃避金融機(jī)構(gòu)貸款債權(quán)。可以說，物權(quán)法規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度是一柄雙刃劍，使用不當(dāng)?shù)脑挘芸赡苡绊懡鹑跈C(jī)構(gòu)貸款安全。

(二)應(yīng)收賬款質(zhì)押的風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》中關(guān)于“質(zhì)押”的規(guī)定相對(duì)于《擔(dān)保法》，最大的亮點(diǎn)就是增加了“應(yīng)收賬款”可以作為質(zhì)押的標(biāo)的。但應(yīng)收賬款主要是一個(gè)會(huì)計(jì)學(xué)上的概念，在法律上包括哪些具體內(nèi)容，物權(quán)法沒有或者只有原則性的規(guī)定。且應(yīng)收賬款容易被當(dāng)事人虛構(gòu)貿(mào)易背景捏造出來，對(duì)金融機(jī)構(gòu)甄別真實(shí)的貿(mào)易背景提出了較大的挑戰(zhàn)。另根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，并不是所有的普通債權(quán)都可以作為可質(zhì)押的“應(yīng)收賬款”，質(zhì)押的“應(yīng)收賬款”，要經(jīng)過信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記后才成立質(zhì)押權(quán)。

(三)訴訟時(shí)效縮短的風(fēng)險(xiǎn)

訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿時(shí)，即喪失了請(qǐng)求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)權(quán)利的制度。在法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請(qǐng)求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。可見，訴訟時(shí)效是權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)，獲取人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的法定時(shí)間界限。它包含兩層意思，一是權(quán)利人在此時(shí)間內(nèi)享有依訴訟程序請(qǐng)求人民法院予以保護(hù)的權(quán)利；二是這一權(quán)利在此時(shí)間內(nèi)連續(xù)不行使即歸于消滅。

《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前的主要法律依據(jù)是最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第12條規(guī)定:“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”。而《物權(quán)法》第202條則規(guī)定:“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。上述規(guī)定確認(rèn)了擔(dān)保物權(quán)的訴訟時(shí)效為主債權(quán)的訴訟時(shí)效，不再有2年的額外時(shí)效，大大縮短了擔(dān)保物權(quán)的訴訟時(shí)效。這就要求金融機(jī)構(gòu)一定要在主債權(quán)的訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，否則法院將不予保護(hù)該擔(dān)保物權(quán)。

《物權(quán)法》還規(guī)定:抵押權(quán)人若不在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)，法院便不予保護(hù)；出質(zhì)人請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，質(zhì)權(quán)人應(yīng)予以賠償；若接受已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)為抵押物，而抵押人未在3個(gè)月內(nèi)辦理正式登記，抵押人就未得到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)也將面臨落空的風(fēng)險(xiǎn)。

(四)異議登記的風(fēng)險(xiǎn)

《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記的目的在于限制不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，以保障提出異議登記的利害關(guān)系人的權(quán)利。

但目前我國異議登記制度還不完善。一方面實(shí)行異議登記后，登記的公示作用將會(huì)減弱，甚至權(quán)利設(shè)定和移轉(zhuǎn)的登記因?yàn)楫愖h登記的存在而降低了其應(yīng)有的價(jià)值。另一方面，異議登記制度在實(shí)踐中也不易操作。

在我國金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放的貸款中，擔(dān)保貸款的比重占到了82%，其中人保和物保平分秋色。在各登記機(jī)構(gòu)記載的擔(dān)保物權(quán)人，90%以上的債權(quán)人為銀行。在目前我國異議登記還不夠成熟的條件下，如果當(dāng)事行在辦理擔(dān)保登記時(shí)，法律把關(guān)不嚴(yán)，稍有疏忽就有可能導(dǎo)致登記手續(xù)存在漏洞，利害關(guān)系人即可通過辦理異議登記來削弱銀行的擔(dān)保物權(quán)。如異議成立，對(duì)于債權(quán)金融機(jī)構(gòu)來講，無疑就失去擔(dān)保保障。

三、完善物權(quán)擔(dān)保的相應(yīng)措施與建議

(一)積極修訂和完善現(xiàn)行的規(guī)章制度

各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)以各類貸款合同和擔(dān)保合同為清理重點(diǎn)，修改其中的無效條款，確保合同內(nèi)容與《物權(quán)法》保持一致；要增加相應(yīng)的債權(quán)保護(hù)條款，加快金融債權(quán)處置效率，最大限度減少風(fēng)險(xiǎn)。

(二)準(zhǔn)確適用法律沖突規(guī)則

《物權(quán)法》是關(guān)于物權(quán)的一般法，但不是規(guī)范物權(quán)的唯一法律，其他法律有關(guān)物權(quán)的規(guī)定難免與《物權(quán)法》發(fā)生沖突，只有正確適用沖突規(guī)則，才不至于產(chǎn)生法律上的混亂，具體運(yùn)用如下:

《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等特別法與《物權(quán)法》沖突時(shí)，依據(jù)特別法優(yōu)于一般法之規(guī)則適用特別法。

《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》沖突時(shí)，依據(jù)上位法優(yōu)于下位法之規(guī)則適用《物權(quán)法》。

同階位的《民法通則》與《物權(quán)法》沖突時(shí)，依據(jù)后法優(yōu)于前法之規(guī)則適用《物權(quán)法》。

(三)及時(shí)行使抵押權(quán)

《物權(quán)法》規(guī)定“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”，這與《擔(dān)保法》的司法解釋規(guī)定“擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”有很大的不同。

(四)密切關(guān)注其他相關(guān)制度的調(diào)整和出臺(tái)

由于《物權(quán)法》的很多規(guī)定都屬于原則性規(guī)定，具體實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)程有待于其他法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)一步細(xì)化和完善。因此，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注《物權(quán)法》配套的法律機(jī)制建設(shè)，及時(shí)將這些互相聯(lián)系和作用的法律法規(guī)作為一個(gè)法律整體來理解和把握。根據(jù)變化及時(shí)提出應(yīng)對(duì)方案，調(diào)整和完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理。如《物權(quán)法》明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法由其它法律、行政法規(guī)規(guī)定。且具體登記工作事關(guān)擔(dān)保物權(quán)效力，而將要制定的登記規(guī)定與現(xiàn)行規(guī)定有較大差異，因此各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)制度的起草工作，認(rèn)真提出修訂意見，出臺(tái)后應(yīng)及時(shí)學(xué)習(xí)，確保登記行為的有效性。

參考文獻(xiàn)

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篇9

案例

原告系系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人。2003年7月，案外人甲獲悉原告的系爭(zhēng)房屋尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，遂冒充該集團(tuán)總經(jīng)理助理，騙取房產(chǎn)證，隨后辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)人由原告變更為乙個(gè)人。之后，甲利用偽造的乙身份材料、虛假購銷合同，虛構(gòu)乙以該房產(chǎn)為抵押擔(dān)保，與被告A銀行簽訂《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款借款合同》和《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款最高額抵押合同》，騙取銀行貸款人民幣250萬元。

2004年6月25日，被告A銀行與被告B簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，被告A銀行將借款人乙1戶1筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告B，自雙方約定自債權(quán)轉(zhuǎn)讓之日起，與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的有關(guān)的全部從權(quán)利（包括但不限于保證債權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)）同時(shí)轉(zhuǎn)讓。2004年11月19日，雙方在報(bào)紙上就包括系爭(zhēng)債權(quán)在內(nèi)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公告。

2005年6月27日，房地產(chǎn)登記管理部門根據(jù)原告申請(qǐng)將上述房屋權(quán)利人更正登記為原告。系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)他項(xiàng)狀況信息中登記的他項(xiàng)權(quán)利人為被告A銀行。

2009年，原告訴請(qǐng)法院確認(rèn)設(shè)立在系爭(zhēng)房屋之上的抵押行為無效。被告A銀行以善意取得系爭(zhēng)房屋之抵押權(quán)提出抗辯。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律制度基礎(chǔ)

我國物權(quán)法第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”從而確定了物權(quán)變動(dòng)的公示原則。第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”從而確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效的規(guī)則。第16條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”從而確定了登記正確性的效力規(guī)定。而第106條正是確定了登記公信力的規(guī)定。這一法律規(guī)范群正是德國、瑞士、我國臺(tái)灣地區(qū)等以不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度機(jī)制從無權(quán)利人處合法取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在我國即不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。從這一制度群的設(shè)計(jì)和運(yùn)作機(jī)制來看，前一規(guī)范為后一規(guī)范提供邏輯前提和基礎(chǔ)，后一規(guī)范又是前一規(guī)范的必然結(jié)果，彼此銜接緊密，呈現(xiàn)遞進(jìn)式的應(yīng)用過程。故我國物權(quán)變動(dòng)立法正是采納了德國式的不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件及本案例分析

根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定：“無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”第3款規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”由此可見，我國《物權(quán)法》在對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人的靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全與善意受讓人的動(dòng)態(tài)交易安全之間進(jìn)行權(quán)衡之時(shí)，優(yōu)先選擇了后者。楊立新、王利明老師曾對(duì)類似案例做過頗具代表性的邏輯推理過程：1.冒名處分人出賣他人房產(chǎn)屬于無權(quán)處分；2.第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；3.第三人已支付價(jià)款并完成過戶登記；4.第三人善意。[1]筆者認(rèn)為其將善意取得構(gòu)成的邏輯起點(diǎn)落腳于行為人的無權(quán)處分有所不妥，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的邏輯起點(diǎn)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤登記。因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊闹贫然A(chǔ)是物權(quán)變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度，其唯一可信賴的虛假權(quán)利外觀即為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤權(quán)屬登記，無權(quán)處分等物權(quán)權(quán)利規(guī)范之外的虛假外觀都不在善意信賴的范圍之內(nèi)。

故，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的第一個(gè)要件為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤登記。所謂登記簿的錯(cuò)誤權(quán)屬登記是指登記簿上的權(quán)利人并非不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人。善意第三人正是基于對(duì)登記簿上的登記情況的信賴而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)行為，若登記正確，則不存在登記公示帶來的善意保護(hù)。

第二，當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)為善意。

傳統(tǒng)民法上動(dòng)產(chǎn)善意取得制度規(guī)定為善意且無過失，這也即是動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意之涵義：不知情或非因重大過失而不知情。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度一般認(rèn)為僅為不知即可。此種“善意”的產(chǎn)生是基于對(duì)以國家信譽(yù)為后盾的不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的信賴，通常只要抵押權(quán)人信賴了登記，除非其明知登記是錯(cuò)誤的或存在異議登記，就應(yīng)當(dāng)推定其為善意。苛刻的要求抵押權(quán)人非因故意或重大過失不知或不應(yīng)知抵押人不具有抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)，等于要求抵押權(quán)人肩負(fù)起調(diào)查核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的責(zé)任，而在我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度及相關(guān)配套制度不完備、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的現(xiàn)狀下，將這種登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到抵押權(quán)人身上，明顯顯失公平。而從另一個(gè)角度來看，若因抵押權(quán)人的重大過失而未發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤，并因此排除了善意取得制度的適用，同時(shí)也是自降不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的表現(xiàn)，是與《物權(quán)法》第16條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”效力規(guī)定相背離的。司法實(shí)踐中若過于寬泛的解釋抵押權(quán)人的應(yīng)知范圍，就會(huì)使登記簿的效力規(guī)定成為一紙空文。

所以這種善意應(yīng)以抵押權(quán)人對(duì)登記簿的信賴作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，這種界定也符合我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的以公示公信為原則的立法理念。因?yàn)槲餀?quán)作為一項(xiàng)對(duì)世權(quán)，需要對(duì)方知情才具有對(duì)抗效力，登記作為一種公開手段向世人宣告了物權(quán)權(quán)利人。人們基于對(duì)公信力的信賴，通過登記的情況判斷所有者和其他權(quán)利人狀況。若僅僅將善意判定標(biāo)準(zhǔn)界定在受讓人的不知情或應(yīng)知情的標(biāo)準(zhǔn)中，而忽略物權(quán)公示原則的因素，這種善意或許在債權(quán)關(guān)系上具有一定的意義，例如雙方未惡意串通訂立合同，但在物權(quán)領(lǐng)域中卻缺乏立足點(diǎn)，因?yàn)槲餀?quán)的權(quán)屬并不因主觀善意而得以確認(rèn)。再者，物權(quán)法第16條確定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力，卻不曾對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有作出推定效力的確認(rèn)，這也說明不動(dòng)產(chǎn)的登記公示對(duì)于權(quán)力的推定效力要高于動(dòng)產(chǎn)之交付公示的權(quán)利推定效力。這也正是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中以登記公示取得公信力的特點(diǎn)，保障了抵押權(quán)人的利益，保護(hù)了交易的安全，也正是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度建立的初衷。

本案的關(guān)鍵爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告A可否適用善意取得制度取得系爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押權(quán)。在本案中，被告A通過查閱房產(chǎn)交易部門的產(chǎn)權(quán)登記情況判斷系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人即為行為人，基于對(duì)產(chǎn)證公信力的信賴而辦理的抵押貸款業(yè)務(wù)，并且被告A與行為人的抵押貸款協(xié)議并不不合理的約定，被告A是以支付合理貸款數(shù)目為對(duì)價(jià)的，正也體現(xiàn)了被告A的善意。

本案判定銀行是否善意時(shí)還將爭(zhēng)議點(diǎn)集中在銀行是否盡到了審慎義務(wù)。《中華人民共和國銀行法》第35條規(guī)定“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。”第36條規(guī)定“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查。”《貸款通則》第27條規(guī)定“貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。”第28條規(guī)定“貸款人應(yīng)當(dāng)建立審貸分離，分級(jí)審批的貸款管理制度。審查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查人員提供的資料進(jìn)行核實(shí)、評(píng)定，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出意見，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。”從以上規(guī)定可知，銀行的審慎義務(wù)范圍在于對(duì)抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬、價(jià)值、實(shí)現(xiàn)可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查，核實(shí)資料。而基于對(duì)已登記材料的合理信賴，銀行已對(duì)行為人提供的各項(xiàng)資料進(jìn)行了核實(shí)。若要求被告A對(duì)登記在案的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，則未免過于苛刻，由其對(duì)行為人的惡意買單顯失公平。對(duì)登記真實(shí)性的審查屬于登記機(jī)關(guān)的義務(wù)，抵押權(quán)人并無此義務(wù)，因登記錯(cuò)誤造成后果應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)關(guān)及其惡意抵押人承擔(dān)，而不應(yīng)由抵押權(quán)人承擔(dān)。這也違背了前述“善意”之界定標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)物權(quán)法第16條公示原則的違背。案例中原告所稱被告A未進(jìn)行實(shí)地查看，這不能作為銀行未履行審慎義務(wù)的抗辯，毫無法律法規(guī)依據(jù)。實(shí)地查看僅是銀行自身完成審查的手段，而不是法律規(guī)定必須履行的義務(wù)。

第三，抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)。抵押權(quán)人不能無償或以明顯不合理的價(jià)格取得抵押權(quán)，《物權(quán)法》將“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”作為善意取得的構(gòu)成要件之一就是為了保護(hù)動(dòng)態(tài)交易的安全，合理有償?shù)慕灰仔袨橐彩呛饬康盅簷?quán)取得是否善意的標(biāo)準(zhǔn)之一。本案中，被告A已根據(jù)雙方簽訂的《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款借款合同》和《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款最高額抵押合同》，將250萬元的貸款發(fā)放給行為人，即已支付了合理對(duì)價(jià)。值得注意的是，此處不動(dòng)產(chǎn)抵押中的“合理對(duì)價(jià)”的界定是否要求與抵押物的真是評(píng)估價(jià)格相當(dāng)？基于抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的特殊性質(zhì)，筆者認(rèn)為只要以雙方合意的價(jià)格有償取得抵押權(quán)便可。因?yàn)榈盅簷?quán)是基于債權(quán)而設(shè)立的，債權(quán)本身并不存在合理之說。

第四，物權(quán)變動(dòng)的形式要件――依法登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記公示為生效要件，未完成登記的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。抵押行為不進(jìn)行登記公示的，抵押權(quán)就無法設(shè)立。而在本案例中，被告A已經(jīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行了審查，抵押權(quán)也已經(jīng)法定登記。依法登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)具有公定力公信力。善意抵押權(quán)人就能夠基于對(duì)公信力的信賴確認(rèn)所取得的抵押權(quán)的效力。

基于以上分析，被告A在與行為人甲辦理抵押貸款的過程中，對(duì)系爭(zhēng)房屋的錯(cuò)誤登記系不知情且善意，并按約定支付了合理對(duì)價(jià)，抵押權(quán)也依法進(jìn)行了登記，符合善意取得的構(gòu)成要件，其應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為善意取得該系爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押權(quán)。

四、結(jié)語

篇10

不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式,是指在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中行政登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法遵循何種程度與范圍的審查原則來對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行核查與認(rèn)可。不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式不同,體現(xiàn)了行政權(quán)對(duì)私權(quán)利的干涉程度的不同,同時(shí)其審查方式還涉及到登記的法律效力、登記的效率和登記錯(cuò)誤的法律責(zé)任等問題,因而不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是不登記行為的核心程序要件,也是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心問題。就目前國內(nèi)學(xué)者對(duì)此問題的看法,主要有兩種觀點(diǎn),即形式審查和實(shí)質(zhì)審查。在這兩種審查模式中,行政主體的參與程度、對(duì)登記后果的責(zé)任大小及其對(duì)登記審查的范圍、事項(xiàng)、程度等都是不一樣的,兩者有很大的區(qū)別。

一、形式審查

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記形式審查系指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí),只對(duì)法律所要求的形成登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,而不對(duì)這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行甄別。因此,登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記要件瑕疵造成當(dāng)事人或第三人權(quán)益受損不承擔(dān)責(zé)任。西方多數(shù)國家采取這種審查模式,這是因?yàn)橐环矫婵梢院?jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記程序,提高登記效率;另一方面,形式審查還有利于分清登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人的法律責(zé)任界限。但同時(shí)也存在登記的公信力比較弱、登記錯(cuò)誤率比較高的缺點(diǎn)。

二、實(shí)質(zhì)審查

實(shí)質(zhì)審查是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是在對(duì)申請(qǐng)人主張的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)進(jìn)行審查時(shí),既要對(duì)形成不動(dòng)產(chǎn)登記所需的形式要件是否完備進(jìn)行審查,還要對(duì)這些要件的合法性與真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂真實(shí)性是指登記所要求的身份、主張等要件必須符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合法性是指登記要件要符合登記相對(duì)人和第三人之間的特定法律關(guān)系或承諾,即還要審查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符、有無瑕疵,而不得損害第三人的權(quán)益。如果因登記有錯(cuò)誤、遺漏等情況導(dǎo)致第三人受損,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,這是因?yàn)楦鶕?jù)實(shí)質(zhì)審查作出的登記具有公信力,登記內(nèi)容具有對(duì)世的可信效力,善意第三人的信賴?yán)嬉蛐姓怯浂艿奖Ｗo(hù)。實(shí)質(zhì)審查的優(yōu)點(diǎn)在于保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性和合法性,減少瑕疵登記的幾率,使得國家公信力得到維護(hù),而不至于因瑕疵登記糾紛造成不動(dòng)產(chǎn)登記制度公信力下降。當(dāng)然這種審查方式也存在弊端:一方面,實(shí)質(zhì)審查方模式與形式審查模式相比,其審查范圍更廣,審查程序要求更高,那么其行政成本也將會(huì)高于形式審查,有限的行政資源會(huì)被過量消耗;另外一方面,因?yàn)閷?shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)是由行政機(jī)關(guān)掌握,所以,可能會(huì)導(dǎo)致國家行政權(quán)的過度干涉而濫用行政權(quán)。

三、我國應(yīng)采用的審查原則

篇11

預(yù)告登記指的是請(qǐng)求權(quán)人為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而進(jìn)行的預(yù)先登記。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這是我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度第一次在立法上加以確認(rèn)，是我國物權(quán)立法上的重大創(chuàng)新，填補(bǔ)了我國法律體系中該方面的空白。

一、預(yù)告登記制度在商品房買賣中的價(jià)值

（一）秩序價(jià)值

秩序是法的價(jià)值基礎(chǔ)。從物權(quán)法角度看，法律的秩序價(jià)值主要是通過物權(quán)變動(dòng)的公示和公信原則來體現(xiàn)的，物權(quán)關(guān)系通過公示的方式透明化并為廣大群眾知悉，進(jìn)而成為人們進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的參照。預(yù)告登記制度對(duì)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的有序進(jìn)行有著及其重要的作用，預(yù)告登記通過公示債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，賦予該債權(quán)物權(quán)性效力，引起他人對(duì)已經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)的警示和尊重，維持不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的有序進(jìn)行。

（二）效率價(jià)值

法的基本價(jià)值是效率。一種法律制度的創(chuàng)設(shè)，效率都是其追求的目標(biāo)之一，預(yù)告登記制度也不例外的體現(xiàn)出這一點(diǎn)，該制度通過對(duì)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記保全賦予該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)保護(hù)的效力，保障不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的順利進(jìn)行。在商品房買賣中，只要商品房買受人依照法律規(guī)定進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，其即以較低的成本付出保證了自己的權(quán)益最大化的實(shí)現(xiàn)，這正是預(yù)告登記制度效率價(jià)值的充分體現(xiàn)。

（三）公平價(jià)值

在不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)中，買賣雙方的地位是不平等的，不動(dòng)產(chǎn)出賣方因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)而處于優(yōu)勢(shì)地位，而不動(dòng)產(chǎn)買受方則處于弱勢(shì)地位，不動(dòng)產(chǎn)出賣方經(jīng)常會(huì)因自己處于優(yōu)勢(shì)而單方面不履行合同，并與他人再次訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，侵害原房屋買賣合同中買受人基于合同而享有的期待利益。預(yù)告登記制度以為不動(dòng)產(chǎn)交易提供公平的保護(hù)為目的，使買受人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)通過登記獲得物權(quán)性質(zhì)的保護(hù)效力。預(yù)告登記制度通過這種保護(hù)作用有力地保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)交易中的弱者，使交易雙方的地位處于平等狀態(tài)。

二、商品房買賣預(yù)告登記的法律效力

預(yù)告登記制度在商品房買賣活動(dòng)中的最主要的功能是對(duì)商品房物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保全，其效力主要表現(xiàn)為權(quán)利保全的效力、順位保全的效力、預(yù)警效力以及完全效力。

（一）商品房預(yù)告登記的權(quán)利保全效力

不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生任何物權(quán)變動(dòng)的效力。權(quán)利保全主要體現(xiàn)在兩方面，一方面在于防止預(yù)告登記義務(wù)人在權(quán)利人不知情的情況下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再處分，以充分保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利；另一方面是排斥第三人善意取得物權(quán)，買受人的請(qǐng)求權(quán)通過預(yù)告登記得到保全以后，便擁有了對(duì)抗善意第三人的效力，其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一旦與預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相沖突，則沒有法律效力。

（二）商品房預(yù)告登記的順位保全效力

預(yù)告登記的效力不僅能保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，還能保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的順位。順位保全的效力是指通過不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記所保全的債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)，而不以該物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記記載的時(shí)間為準(zhǔn)。預(yù)告登記按登記先后順序?qū)⒏鱾€(gè)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以排列，根據(jù)預(yù)告登記的時(shí)間確定物權(quán)的順位。預(yù)告登記制度就是通過順位制度來體現(xiàn)其所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先地位。

（三）商品房預(yù)告登記的預(yù)警效力

通過預(yù)告登記將已經(jīng)進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)處分向社會(huì)公眾公開，使公眾充分知曉標(biāo)的物上的權(quán)利情況，以此來消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)轭A(yù)告登記具有權(quán)利保全和順位保全的效力，因此預(yù)告登記對(duì)第三人在對(duì)同一標(biāo)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記前有預(yù)警的作用。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，不知預(yù)告登記也不是第三人進(jìn)行抗辯的理由，第三人從預(yù)告登記應(yīng)認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記權(quán)利人日后為不動(dòng)產(chǎn)登記的可能性。

（四）商品房預(yù)告登記的完全效力

完全效力又稱為破產(chǎn)保護(hù)效力，是指預(yù)告登記后合同履行期限未至或者合同履行條件尚未成就時(shí)，預(yù)告登記義務(wù)人由于各種原因陷入破產(chǎn)、依法強(qiáng)制拍賣等履行不能的狀態(tài)所發(fā)生的排斥他人，使自身請(qǐng)求權(quán)得以繼續(xù)保全的效力。預(yù)告登記的完全效力在商品房銷售中表現(xiàn)為債權(quán)人享有取回權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷于破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以通過取回權(quán)的行使以實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。完全效力是預(yù)告登記制度保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)使其具有物權(quán)性的集中體現(xiàn)。

三、我國預(yù)告登記效力存在的缺陷與完善

（一）對(duì)順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力以及抗辯效力的界定模糊

根據(jù)《物權(quán)法》第20條可知，我國預(yù)告登記制度的效力僅僅體現(xiàn)在權(quán)利保全的效力，而沒有明確規(guī)定順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力。《土地登記辦法》規(guī)定：“預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。”《房屋登記辦法》規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”以上法律規(guī)定并沒有體現(xiàn)預(yù)告登記是否具有排除法律文書效力和對(duì)抗優(yōu)先受償權(quán)的作用，另外也沒有對(duì)國家征收的問題以及預(yù)告登記義務(wù)人是否享有抗辯權(quán)等重要問題做出具體規(guī)定。

（二）預(yù)告登記效力的完善

首先，規(guī)定順位保全的效力。順位保全權(quán)是當(dāng)事人的一種利益，逾越順位必將損害順位在先的人的利益，順位保全效力對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人利益保障是必不可少的。

其次，增加規(guī)定預(yù)告登記義務(wù)人享有抗辯權(quán)。《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人抗辯權(quán)沒有規(guī)定，導(dǎo)致預(yù)告登記制度都無法解決實(shí)際生活中的許多問題。通過預(yù)告登記行為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)雖具有了物權(quán)的某些特征，但當(dāng)事人之間的基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有變化，所以預(yù)告登記義務(wù)人對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人所享有的抗辯權(quán)并沒有消滅。

最后，增加破產(chǎn)保護(hù)效力。對(duì)債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是否包括已經(jīng)辦理過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，我國破產(chǎn)法以及其他法律并無明文規(guī)定。根據(jù)破產(chǎn)法和有關(guān)法律的規(guī)定，他人享有取回權(quán)和別除權(quán)的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從這些規(guī)定亦可推知，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不應(yīng)包括經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)應(yīng)具有對(duì)抗破產(chǎn)的效力。

商品房預(yù)告登記制度是商品房交易安全以及房地產(chǎn)法律制度基礎(chǔ)，它能夠有效維護(hù)買房者的交易的權(quán)利和利益，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序，完善商品房預(yù)告登記制度對(duì)完善我國現(xiàn)行法律體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，維護(hù)交易雙方的利益和安全意義重大。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].北京，法律出版社，2009.

篇12

[案情簡(jiǎn)介]A夫妻出全款為即將辦理結(jié)婚登記的兒子B購買了一處商品房（產(chǎn)權(quán)人為B） 。購房后A夫妻心中忐忑不安，擔(dān)心日后兒子婚姻有變，房產(chǎn)被分割。B為了卻父母的擔(dān)憂，欲與A夫妻協(xié)議約定：該房的所有權(quán)實(shí)際歸A夫妻，B只擁有使用權(quán)；B未經(jīng)A夫妻允許不得擅自處分該房（如出租、出售、抵押等）；如有必要A夫妻可以要求B協(xié)助將產(chǎn)權(quán)更名到A夫妻任一方名下。現(xiàn)雙方為此約定申辦公證。

[案情分析]對(duì)此約定能否辦理公證本處有不同意見。一種意見認(rèn)為不能辦理。依《物權(quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定，該約定與登記內(nèi)容相悖，約定不合法，不能成立。第二種意見認(rèn)為可以辦理。此約定是雙方當(dāng)事人自愿簽訂的，符合《合同法》規(guī)定，沒有哪部法律、法規(guī)規(guī)定不允許不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人另行簽訂協(xié)議約定自己名下房屋歸他人所有。筆者同意第二種觀點(diǎn)，分析如下：

一、該約定即合同內(nèi)容符合法律規(guī)定，系當(dāng)事人合意，自簽字后生效

該約定符合一般合同生效的要件：一，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二，意思表示真實(shí)；三，不違反法律或者社會(huì)公共利益。《物權(quán)法》第九條規(guī)定應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)上的效力，不是指不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅未經(jīng)登記，所簽訂的合同或協(xié)議也不成立，不生效。《物權(quán)法》第十五條更明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間有關(guān)訂設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”故本案所說約定符合法律規(guī)定，系當(dāng)事人合意，經(jīng)簽字后生效。

該約定與夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議有相似之處。《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間的所得歸夫妻雙方共有。但第十九條又規(guī)定夫妻可以約定婚姻存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，該約定對(duì)雙方有約束力。基于我國的登記制度，夫妻財(cái)產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)往往只登記一人名下。他人不能僅以房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記薄上登記為一人所有即認(rèn)定該房產(chǎn)為此人所有，還必須了解夫妻間是否有財(cái)產(chǎn)約定，如有約定或共識(shí)，應(yīng)當(dāng)以財(cái)產(chǎn)約定、共識(shí)為準(zhǔn)，因?yàn)樯婕八綑?quán)應(yīng)以當(dāng)事人自己的意思為基準(zhǔn)，只要不違反法律規(guī)定公權(quán)不宜介入。

二、合同與登記產(chǎn)生的法律效力不同

登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它更多的是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)公示方法。如果當(dāng)事人之間就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，只要不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定和社會(huì)公共利益，即使沒有辦理登記，合同仍然有效。民法學(xué)將這種合同看成是物權(quán)變動(dòng)的原因行為。合同產(chǎn)生的是債權(quán)效力，而登記產(chǎn)生的是物權(quán)效力，合同成立與登記產(chǎn)生的法律后果和承擔(dān)的責(zé)任也不同。本案協(xié)議中的A夫妻與B達(dá)成了合意，A只是擁有基于該協(xié)議產(chǎn)生的債權(quán)效力，債權(quán)的效力是對(duì)人的效力。只有辦理房產(chǎn)變更登記手續(xù)后A才擁有物權(quán)效力。又如買賣雙方簽訂了房屋買賣合同（或協(xié)議），合同即生效，但是如果買方?jīng)]有去辦理房屋過戶登記手續(xù)，房屋所有權(quán)就沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，也就是說沒有產(chǎn)生物權(quán)效力，雖然基于有效的買賣合同買賣雙方受到法律的保護(hù)，但合同產(chǎn)生的只是債權(quán)效力，依合同的約定違約方應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，合同中的一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求另一方實(shí)際履行合同。合同可以調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因，登記可以顯示不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的結(jié)果。肯定和保護(hù)當(dāng)事人雙方訂立不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)合同的目的，滿足了人們的客觀需求，對(duì)我們公證業(yè)務(wù)的發(fā)展大有裨益。

三、該約定實(shí)質(zhì)上是一個(gè)隱名合同，隱名合同屬法律允許范疇

篇13

另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，最高人民法院的上述司法解釋雖然對(duì)合同當(dāng)事人達(dá)成的債權(quán)債務(wù)契約之效力與物權(quán)變動(dòng)后果的效力進(jìn)行了區(qū)分，并使該立法內(nèi)容在結(jié)構(gòu)上趨于將債權(quán)行為與物權(quán)行為相分離，但卻未真正體現(xiàn)出采用了物權(quán)變動(dòng)的無因性理論，且從合同適當(dāng)履行的原則上分析，該內(nèi)容實(shí)際上采用的是登記公示主義。因?yàn)槲餀?quán)的變動(dòng)多以民事法律行為產(chǎn)生，最常見的法律事實(shí)就是合同，所引起的最直接的法律關(guān)系是以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容依附于債權(quán)合同存在，二者是從屬關(guān)系，如果引起物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同無效或者被撤銷，依照我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，必然會(huì)引起返還財(cái)產(chǎn)的法律責(zé)任，并無不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移因登記或未登記而有不同的規(guī)定，這說明我國法律制度有關(guān)債權(quán)合同的效力完全可以追及因其而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力，也即債權(quán)合同無效或被撤銷，因其產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)也將無效或被撤銷；另外，該解釋的內(nèi)容并不能得出未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果的結(jié)論。按照合同適當(dāng)履行的原則，合同義務(wù)必須由當(dāng)事人采取適當(dāng)?shù)穆男行袨楸ＷC實(shí)現(xiàn)，由于物權(quán)行為從屬于合同行為，其獨(dú)立性是相對(duì)的，所以說物權(quán)行為只能是保證合同內(nèi)容和效果得以實(shí)現(xiàn)的手段，也即是必要的履行方式，如果當(dāng)事人未按照法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡穆男蟹绞饺ヂ男辛x務(wù)，則對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求其履行“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡姆ǘx務(wù)，在沒有第三人介入的情況下，其結(jié)果仍然導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，一份具有物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的債權(quán)合同只要合法有效，物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生是不難實(shí)現(xiàn)的，也是具有明確的法律保障的，這就推定出這樣一個(gè)結(jié)論：未經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為并不是不能實(shí)現(xiàn)變動(dòng)效果的無效民事行為，而是效力待定的民事行為，該效力是否發(fā)生只取決于產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)行為的債權(quán)合同能否履行。可見，當(dāng)事人之間的合意直接決定著物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生，物權(quán)行為并非絕對(duì)地獨(dú)立，這與物權(quán)行為的無因性理論存在本質(zhì)區(qū)別；還有，解釋中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，其實(shí)質(zhì)在于確立通過登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以公示力和公信力的制度，最大限度地維護(hù)交易安全，而不在于約束物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人。例如，甲向乙出賣房屋并達(dá)成了買賣房屋的協(xié)議，但未辦理登記，如果不存在第三人，如果甲乙任何一方要求登記均可得到法律上的支持，物權(quán)變動(dòng)的后果自然會(huì)發(fā)生，而如果甲又向丙出賣房屋并辦理了登記，則甲乙的買賣關(guān)系即不能再產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的后果。甲丙之間的登記行為就起到了對(duì)抗第三人乙的作用，可見，登記在這里的實(shí)質(zhì)作用只是對(duì)抗第三人，而非約束當(dāng)事人，這也是登記公示主義的表現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)均未能揭示出我國物權(quán)變動(dòng)模式的真正價(jià)值取向，但二者的爭(zhēng)論卻深刻地反映出了現(xiàn)行法律制度在物權(quán)變動(dòng)規(guī)則上存在的模糊不定。解決這一問題的關(guān)鍵在于如何認(rèn)識(shí)我國法律制度在物權(quán)行為理論上的傳統(tǒng)，這也是法學(xué)界近年來爭(zhēng)論不休的難題，至今仍未有定論。前者的觀點(diǎn)對(duì)物權(quán)行為理論持肯定態(tài)度，并強(qiáng)調(diào)了物權(quán)行為的絕對(duì)獨(dú)立，但卻忽視了物權(quán)行為無因性的相對(duì)化理論已普遍被確立物權(quán)行為理論國家的立法例所接受，物權(quán)行為的效力已越來越廣泛地受到作為原因的債權(quán)行為的制約；后者的觀點(diǎn)則過于強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人的意思表示，不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，使物權(quán)概念處于徒有虛名的狀態(tài)，不利于維護(hù)物權(quán)交易的安全穩(wěn)定；如何在二者之間尋求結(jié)合點(diǎn)，才是真正值得研究的問題。

最高法院《解釋（一）》的內(nèi)容突出地凸顯出將債權(quán)合同與物權(quán)行為進(jìn)行區(qū)分的意圖，并且對(duì)二者的效力問題作出了不完整的解釋，這顯然傾向于引入物權(quán)行為無因性的理論，但由于解釋內(nèi)容的不完整，使得這一意圖反而不能實(shí)現(xiàn)。比如，甲向乙出售房屋簽訂了合同交付了房屋，但未辦登記，如果發(fā)生糾紛，乙向甲請(qǐng)求履行合同辦理登記，依解釋的內(nèi)容合同有效，甲應(yīng)負(fù)協(xié)助乙辦理登記的義務(wù)，這顯然是基于債權(quán)合同產(chǎn)生的債務(wù)請(qǐng)求權(quán)，但因雙方未辦理登記，房屋所有權(quán)仍然屬于甲，若甲以所有權(quán)人的身份要求乙返還房屋的話，即出現(xiàn)了債務(wù)請(qǐng)求權(quán)與物上請(qǐng)求權(quán)的對(duì)抗，有關(guān)部門總不能一方面判定甲應(yīng)協(xié)助乙辦理登記以使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，另一方面又判定乙向甲返還房屋吧？又如，按照我國《合同法》的規(guī)定，標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，在這里并未以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，而是以交付為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，由于交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移極有可能不是同步的，以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移要件的制度相對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人而言還有什么現(xiàn)實(shí)意義呢？以登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)在此即成了一具“空殼”，不具任何現(xiàn)實(shí)意義。這些問題用登記要件主義的觀點(diǎn)顯然解釋不通，這說明完全采用登記要件主義與我國

現(xiàn)行的法律制度存在邏輯上的矛盾。