引論：我們?yōu)槟砹?3篇消防產(chǎn)品論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

1.2曲折發(fā)展———二十一世紀新疆紡織產(chǎn)業(yè)

進入新世紀后，新疆紡織產(chǎn)業(yè)又迎來了新的發(fā)展機遇，產(chǎn)業(yè)投入不斷增加，產(chǎn)業(yè)裝備不斷現(xiàn)代化，產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)層次不斷提升。[3]但產(chǎn)業(yè)鏈不完善，產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)單一，高附加值產(chǎn)品少，使得新疆紡織企業(yè)抵御風險能力較弱，在與內(nèi)地企業(yè)競爭中往往處于弱勢。

2新疆紡織產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

目前，新疆紡織產(chǎn)業(yè)由棉紡織、毛紡織、麻紡織、針織、服裝、化纖等子產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會議代表名冊和網(wǎng)上的信息，在新疆紡織企業(yè)總數(shù)中，棉紡織企業(yè)約占39%，毛紡織企業(yè)約占8.1%，亞麻企業(yè)約占1.5%，針織企業(yè)約占3.7%，服裝企業(yè)約占46.3%，化纖企業(yè)約占6.6%，家紡企業(yè)約占1.5%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，棉紡織產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著主導地位，2010年，新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的51%；化纖產(chǎn)業(yè)在新疆紡織產(chǎn)業(yè)中的主導地位也十分突出，依托豐富的棉花原料，新疆粘膠產(chǎn)業(yè)發(fā)展也非常迅速，2010年，粘膠纖維產(chǎn)能占到全國20%，產(chǎn)值約占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的46%；毛紡織業(yè)是新疆傳統(tǒng)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但在市場和內(nèi)地企業(yè)的雙重擠壓下，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)始終處于不斷萎縮中，2010年，新疆毛紡織產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右；新疆服裝企業(yè)數(shù)量不少，但企業(yè)規(guī)模都普遍偏小，產(chǎn)值也較低，2010年，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值也僅占新疆紡織產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的1%左右（見圖1）。由此可見，新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不均衡。服裝、家紡等下游終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的缺乏，導致了新疆紡織企業(yè)的產(chǎn)品主要銷往內(nèi)地市場。遠離消費市場，長途的運輸，使新疆紡織企業(yè)的生產(chǎn)和銷售面臨重重困難；同時，對內(nèi)地市場的依存度過高，又使得新疆紡織企業(yè)極易受到內(nèi)地紡織企業(yè)需求波動的影響。此外，從紡織產(chǎn)業(yè)價值鏈來看，高附加值產(chǎn)品的缺乏，也導致了新疆紡織產(chǎn)業(yè)利潤率不高，抵御市場風險能力較弱，原料價格的上漲，勞動力成本的增加，能源費用的提高，都會對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，2004年及近幾年棉花價格的上漲對紡織企業(yè)的影響就可見一斑。而另一方面，由于新疆紡織品終端產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能的不足，使得新疆地區(qū)有很多紡織消費品來自于內(nèi)地。長途的運輸，使得新疆地區(qū)紡織品的銷售價格普遍高于內(nèi)地市場，從而損害了新疆地區(qū)廣大紡織品消費者的利益。

3新疆棉紡織、服裝產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

3.1新疆棉紡織產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

新疆棉紡織企業(yè)主要分布于北疆的烏魯木齊市、昌吉回族自治州、塔城地區(qū)、博爾塔拉蒙古自治州、石河子市、奎屯市，南疆的巴音郭楞蒙古自治州、阿克蘇地區(qū)、喀什地區(qū)、和田地區(qū)，以及東疆的哈密地區(qū)和吐魯番地區(qū)。根據(jù)2013年新疆自治區(qū)紡織工業(yè)工作會議代表名冊和網(wǎng)上的信息，目前，新疆棉紡織企業(yè)中約90.6%的企業(yè)是單紡企業(yè)，只生產(chǎn)棉紗，棉紡織產(chǎn)業(yè)中各產(chǎn)能的發(fā)展極不均衡。由于棉紡產(chǎn)能遠遠多于棉織產(chǎn)能，因此，新疆棉紡企業(yè)的棉紗產(chǎn)品，除少量本地消化外，絕大部分得運往外地銷售。這一方面增加了企業(yè)運輸?shù)呢摀硪环矫嬉彩沟眯陆藜徠髽I(yè)的發(fā)展受到了內(nèi)地下游企業(yè)發(fā)展的制約[7]。2008年的金融危機導致了內(nèi)地紡織企業(yè)產(chǎn)品市場的萎縮，使得內(nèi)地紡織企業(yè)對棉紗需求的減少，這一現(xiàn)象馬上就影響到了新疆棉紡企業(yè)，市場競爭激烈程度的加劇，使得新疆一部分產(chǎn)品單一，檔次較低，主要是依賴內(nèi)地市場銷售的棉紡企業(yè)陷入了生存困境。根據(jù)對新疆48家生產(chǎn)棉紗產(chǎn)品企業(yè)的調(diào)研，新疆棉紡產(chǎn)品主要有普梳紗、精梳紗、半精梳紗、緊密紡紗、氣流紡紗、色紗等。其中，生產(chǎn)普梳紗的企業(yè)約占棉紗生產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的35.4%，生產(chǎn)精梳紗的企業(yè)約占77%，生產(chǎn)緊密紡紗的企業(yè)約占54.2%，生產(chǎn)氣流紡紗的企業(yè)約占31.2%，生產(chǎn)半精梳紗的企業(yè)約占2.1%，生產(chǎn)色紗的企業(yè)約占4.2%。這些數(shù)據(jù)表明，新疆棉紡產(chǎn)品主要集中在白紗方面，色紗作為紗線中的高端產(chǎn)品，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中所占的比例很少。在白紗方面，產(chǎn)品主要集中在高檔的精梳紗、緊密紡紗中，此外，普梳紗、氣流紡紗也占據(jù)了一定的比例。這說明新疆棉紡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較均衡，產(chǎn)品檔次呈梯度，基本能滿足下游產(chǎn)業(yè)不同產(chǎn)品的需求。普梳紗產(chǎn)品紗支基本在16s-40s范圍，其中，生產(chǎn)16s-25s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)普梳紗企業(yè)總數(shù)的35.3%，生產(chǎn)26s-40s紗的企業(yè)約占64.7%；精梳紗產(chǎn)品紗支基本在40s-350s范圍，其中，生產(chǎn)40s-60s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)精梳紗企業(yè)總數(shù)的21.6%，生產(chǎn)60s-100s紗的企業(yè)約占72.2%，生產(chǎn)100s以上的企業(yè)約占6.2%；氣流紡產(chǎn)品的紗支基本在12s-32s范圍，其中，生產(chǎn)12s-20s紗的企業(yè)約占生產(chǎn)氣流紡紗企業(yè)總數(shù)的73.3%，生產(chǎn)21s-32s紗的企業(yè)約占26.7%。從上述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以看到，新疆棉紡產(chǎn)品主要偏向于中高檔，這使得新疆棉紡產(chǎn)品在同類產(chǎn)品的市場競爭中具有較強的競爭力。新疆地區(qū)棉織面料類產(chǎn)品主要有棉坯布、棉印染布、棉針織布等。其中，棉印染布作為棉坯布的下游產(chǎn)品，2010年產(chǎn)量只占棉坯布產(chǎn)量的0.39%。制約棉印染產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因有很多，其中之一是，新疆地區(qū)生態(tài)環(huán)境非常脆弱，自治區(qū)政府對印染產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相當慎重；其二是印染布與最終消費市場的聯(lián)系非常密切，必須緊跟市場潮流，這就要求印染布從下單到交貨，周期必須很短，而新疆地區(qū)服裝業(yè)不發(fā)達，對印染布的需求不大，這就使得印染產(chǎn)品必須以內(nèi)地市場為主，長途的運輸制約了新疆印染布產(chǎn)品在內(nèi)地市場的競爭力[9]。由于本地缺乏印染產(chǎn)業(yè)，因此新疆地區(qū)大部分棉坯布也以內(nèi)地市場為主。相比于棉紗，長途的運輸，除了增加產(chǎn)品成本外，也使得新疆棉布的交貨周期較長，不能滿足瞬息萬變的市場需求，導致新疆棉布在內(nèi)地市場的競爭力較弱。[10]新疆地區(qū)生產(chǎn)的針織面料主要是為了滿足企業(yè)后續(xù)產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，因此進入市場的較少。

3.2新疆服裝產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析

目前，新疆服裝生產(chǎn)企業(yè)大約有60多家，主要以生產(chǎn)職業(yè)裝、工裝、舞臺裝為主，其銷售市場主要是本地的企業(yè)和消費者，還有一部分銷往國外。新疆服裝企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，無法產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益。而且由于產(chǎn)品設計能力不強，市場開拓能力較弱，再加上新疆地區(qū)上游原料產(chǎn)業(yè)的缺失，因此無論是在內(nèi)地市場還是在本地市場，新疆服裝產(chǎn)業(yè)的競爭力都很弱，市場占有率很低。

4新疆紡織產(chǎn)品銷售市場分析

4.1本地市場

新疆占全國陸地總面積的六分之一，但總?cè)丝谥挥?200多萬；再加上新疆是一個多民族居住的地區(qū)，各民族、甚至是相同民族不同居住區(qū)域之間的文化也存在著差異，因此，新疆地區(qū)對紡織品的需求具有很明顯的多樣性[11]，單個市場容量不大。目前新疆紡織產(chǎn)業(yè)以新疆地區(qū)為主銷售市場的主要是服裝。目前，在新疆工商部門注冊的生產(chǎn)型服裝企業(yè)有4000多家，絕大多數(shù)為小微企業(yè)，中型企業(yè)僅三家。總體情況是：企業(yè)規(guī)模小、分布散、實力弱。由于新疆服裝企業(yè)規(guī)模很小，生產(chǎn)成本較高，因此在大陸產(chǎn)品的銷售中，即使內(nèi)地企業(yè)的產(chǎn)品成本加上運費，在價格上也具有競爭優(yōu)勢。此外，內(nèi)地企業(yè)與國際市場聯(lián)系更緊密，能及時跟進國際服裝潮流，因此在高檔服裝領(lǐng)域，新疆企業(yè)也不具備競爭優(yōu)勢。這也是新疆服裝企業(yè)始終得不到快速發(fā)展的原因之一。新疆地區(qū)服裝企業(yè)要發(fā)展，必須依托自己的優(yōu)勢。新疆地區(qū)對紡織品的需求具有很明顯的民族性和地域性，每個細分市場需求量不大，正好適合于規(guī)模小、實力弱的服裝企業(yè)實施小而專、特色經(jīng)營的戰(zhàn)略。新疆服裝企業(yè)可以依托自己了解市場的優(yōu)勢，針對目標客戶開發(fā)具有特色的服裝，從而以產(chǎn)品的特色來吸引消費者，贏得市場[12]。而實力較強的服裝企業(yè)，則可以利用新疆的地域優(yōu)勢開拓周邊的國際市場。由于歷史原因，新疆周邊國家與新疆地區(qū)少數(shù)民族的文化具有很大的相通性，而且這些國家的服裝產(chǎn)業(yè)都不太發(fā)達，因此對中國產(chǎn)品具有較大的潛在需求[13]。

4.2內(nèi)地市場

內(nèi)地市場是新疆紡織產(chǎn)品的主要市場。根據(jù)對48家棉紡企業(yè)的調(diào)查，僅有5家企業(yè)產(chǎn)品在本地市場銷售，其余企業(yè)產(chǎn)品銷售市場都在內(nèi)地（見圖2）。在內(nèi)地市場中，除17家企業(yè)產(chǎn)品在集團內(nèi)部下游企業(yè)之間流通外，其余企業(yè)產(chǎn)品都進入了普通流通領(lǐng)域，參與內(nèi)地市場的競爭。鑒于新疆的棉花資源優(yōu)勢，新疆的棉紡產(chǎn)品在內(nèi)地市場具有一定的競爭優(yōu)勢，但運輸成本以及新疆火車外運運能的不足，在一定程度上又削弱了這些優(yōu)勢[15]。因此對新疆棉紡企業(yè)而言，要想進一步獲得發(fā)展，首先必須擴大生產(chǎn)規(guī)模，提高規(guī)模經(jīng)濟效益，降低產(chǎn)品成本，以彌補長途運輸所帶來的不利因素；其次，應完善新疆地區(qū)的紡織產(chǎn)業(yè)鏈，增加本地市場對棉紗的需求量，減少棉紗對內(nèi)地市場的依存度。

4.3國際市場

新疆地處亞洲中心，有多個口岸與周邊國家接壤，貿(mào)易地理位置極具優(yōu)勢；此外，由于歷史原因，新疆少數(shù)民族的文化又與周邊國家相通。這一切都為新疆紡織產(chǎn)業(yè)開拓周邊國際市場創(chuàng)造了有利的條件。但一直以來，新疆紡織產(chǎn)業(yè)出口的產(chǎn)品主要以棉花、棉紗、棉坯布等半成品為主，附加值很低，而高附加值制成品的出口很少。再加上出口量不大，因此對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動作用不大[16]。新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈的完善是很重要的一環(huán)。服裝產(chǎn)業(yè)作為紡織產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對新疆整個紡織產(chǎn)業(yè)鏈都具有極大的帶動作用。而新疆服裝產(chǎn)業(yè)要發(fā)展，開拓國際市場是很重要的一環(huán)。因此，國際市場是新疆紡織產(chǎn)業(yè)很重要的一個銷售市場，其開拓程度對新疆紡織產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。

篇2

一、當前消防產(chǎn)品監(jiān)督管理工作中存在的問題

(一)消防產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管不到位。目前，對生產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管主要依托公安部消防產(chǎn)品合格評定中心的認證檢查和各級產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督抽查。總體而言，消防產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的市場準入比較嚴格，申請、檢驗、認證過程比較規(guī)范，我國大部分消防產(chǎn)品質(zhì)量標準要求較高，生產(chǎn)企業(yè)在辦理產(chǎn)品市場準入時需要投入大量資金。而由于市場競爭激烈，有的企業(yè)在取得國家質(zhì)量合格證書后，為了減少成本投入，以偷工減料，以次充好方式非法生產(chǎn)大量不符合市場準入和產(chǎn)品質(zhì)量標準要求的產(chǎn)品，并將這些產(chǎn)品以廉價的方式投入市場。有的生產(chǎn)企業(yè)默許甚至縱容無證企業(yè)貼牌生產(chǎn)，從中取利，導致部分消防產(chǎn)品質(zhì)量問題突出。公安部消防產(chǎn)品合格評定中心的認證檢查只針對已辦證的企業(yè)，對無證貼牌生產(chǎn)的企業(yè)無法有效監(jiān)管。另外，從每年各級產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)部門的產(chǎn)品抽查計劃來看，消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管并不是各級產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)部門的工作重點，導致監(jiān)管不到位，出現(xiàn)監(jiān)管盲區(qū)。(二)消防產(chǎn)品流通領(lǐng)域監(jiān)管不到位。現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，相應地帶動了產(chǎn)品流通領(lǐng)域的發(fā)展，促使流通方式的多元化，如生產(chǎn)企業(yè)整售、定制，小門店代售，網(wǎng)購等。發(fā)達的物流配送系統(tǒng)，給消防產(chǎn)品的流通帶來了便利，同時給流通領(lǐng)域的產(chǎn)品監(jiān)管帶來了困難。而消防產(chǎn)品的經(jīng)銷商、商則游離于正規(guī)生產(chǎn)企業(yè)和貼牌生產(chǎn)企業(yè)之間，根據(jù)市場需要選擇產(chǎn)品，給產(chǎn)品市場帶來很大沖擊。同樣，消防產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)管也不是各級工商部門的監(jiān)管重點，工商部門對消防產(chǎn)品經(jīng)銷商、商沒有進行有效的監(jiān)管，導致消防產(chǎn)品流通領(lǐng)域監(jiān)管不到位。(三)消防產(chǎn)品使用領(lǐng)域監(jiān)管不到位。市場對消防產(chǎn)品的鑒別能力不高，許多消防產(chǎn)品用戶在進貨時不注意核實產(chǎn)品的法定手續(xù)和產(chǎn)品來源渠道，給劣質(zhì)產(chǎn)品提供了可乘之機。有的使用單位為了降低成本，對假冒偽劣的產(chǎn)品睜一只眼，閉一只眼。在當前的消防監(jiān)督管理模式下，公安消防部門消防產(chǎn)品監(jiān)管力量非常薄弱，缺乏相應的專業(yè)人才，沒有專職的消防產(chǎn)品監(jiān)督崗位，部分從事消防產(chǎn)品監(jiān)督工作的監(jiān)督人員面對復雜的消防產(chǎn)品業(yè)務知識和執(zhí)法流程，有畏難情緒。導致使用領(lǐng)域消防產(chǎn)品質(zhì)量問題突出，即使發(fā)現(xiàn)問題，也處理不到位。(四)消防產(chǎn)品的分段管理導致監(jiān)管難度大。按照《消防法》、《消防產(chǎn)品監(jiān)督管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門、工商行政管理部門、公安機關(guān)消防機構(gòu)分別對生產(chǎn)、流通和使用領(lǐng)域消防產(chǎn)品質(zhì)量進行監(jiān)督管理，這種分段監(jiān)管模式，使消防產(chǎn)品案件辦理往往需要多部門、跨區(qū)域協(xié)作，程序復雜，辦案周期長，調(diào)查取證難，辦案成本高，致使辦案部門積極性不高，難以形成對假冒偽劣產(chǎn)品的有效打擊。

篇3

房地產(chǎn)品牌由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)經(jīng)營時有計劃、有目的地設計和塑造，并由社會公眾通過對企業(yè)及其產(chǎn)品的品質(zhì)和價值的認知而確定的商號或商標，是公眾對企業(yè)及其產(chǎn)品的理性認識和感性認識的總和。房地產(chǎn)品牌由企業(yè)品牌和項目品牌共同構(gòu)成。結(jié)合目前我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際狀況，高品質(zhì)的樓盤一般具有以下幾個特點:合適的客戶定位、實用的套型設計、節(jié)能的建筑科技、和諧的設計形象、完善的社區(qū)配套、優(yōu)美的小區(qū)景觀、安全的安保體系和以人為本的物業(yè)管理。

1．從房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心層次入手，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。消費者購買房地產(chǎn)的目的是為了獲得能夠穩(wěn)定的生活、居住，滿足自己的生存和安全需要。房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心層次是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的堅實基礎，想做出高品質(zhì)的樓盤，首先應該做好充分的市場調(diào)研，準確定位出客戶類型，做出正確的發(fā)展策劃，結(jié)合策劃對房地產(chǎn)進行規(guī)范化的設計。比如在環(huán)保意識不斷提高的今天，人們越來越關(guān)注自己生活和居住環(huán)境的健康性，室內(nèi)空氣質(zhì)量和住宅的通風性作為檢驗樓盤質(zhì)量高低的標準之一受到人們的關(guān)注。世界衛(wèi)生組織定義“健康住宅”標準之一就是住宅是否裝有換氣性能良好的換氣設備，能否將室內(nèi)污染物質(zhì)排出室外。其次，在建造過程中，對施工的每一個環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)，使用國家規(guī)定標準的材料，使房地產(chǎn)產(chǎn)品的硬質(zhì)量過關(guān)。而且在房地產(chǎn)產(chǎn)品設計和建造過程中盡可能的考慮資源的節(jié)約、循環(huán)和環(huán)保的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品競爭在經(jīng)歷了住宅質(zhì)量，裝修標準等硬環(huán)境競爭后，也開始在軟環(huán)境上比拼。

2．加強房地產(chǎn)產(chǎn)品的形式層次，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的形式層次實質(zhì)上是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式。形式產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)向市場提供房地產(chǎn)產(chǎn)品實體和勞務的外在表現(xiàn)，同時也是可以為消費者識別的面貌特征。房地產(chǎn)的有形產(chǎn)品主要有區(qū)位、質(zhì)量、規(guī)格、設施、環(huán)境等。所以，有形產(chǎn)品是消費者限購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應該首先著眼于消費者購買時追求的利益，以便更好地滿足消費者的需求，從這一點出發(fā)再去尋找使其利益得以實現(xiàn)的形式，進行產(chǎn)品設計開發(fā)。只有這樣，才能進一步提高樓盤質(zhì)量，提高消費者的生活水平，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，在營造舒適、安全、衛(wèi)生、健康的居住環(huán)境的同時，也會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得一定的經(jīng)濟利益。核心產(chǎn)品層次只有在成功轉(zhuǎn)化為形式產(chǎn)品層次后，消費者的效用才能得到有效地滿足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益才有實現(xiàn)的可能。當然，要提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，只從理論上論述是不夠的，要切實的提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，需要有一支精干的設計和建造團隊，只有各種專業(yè)人員互相團結(jié)合作，才會切實的提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)。現(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)逐步從營銷時代向產(chǎn)品時代的過渡，房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)的提升受到越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。

3．升華房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加層次，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加層次是消費者購買和使用房地產(chǎn)產(chǎn)品而得到的附加服務與附加利益的總和。比如房地產(chǎn)企業(yè)為消費者提供信貸服務、咨詢服務、售后服務、物業(yè)服務等。附加層次可以為消費者提供更多的利益和更為強烈的滿足感。在當前市場經(jīng)濟高度發(fā)達的情況下，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴重，因此房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭逐步集中到了附加產(chǎn)品上來。附加產(chǎn)品的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營人員要深入挖掘和總結(jié)消費者要求的綜合性和多層次性。在制定產(chǎn)品的開發(fā)和營銷戰(zhàn)略時，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意結(jié)合自身的資金實力和經(jīng)營特點，控制延伸產(chǎn)品所增加的成本和消費者的承受能力。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加層次上要體現(xiàn)出高品質(zhì)，就要有整體上合理的規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)人士要從項目的選址、建筑的規(guī)劃、周邊的環(huán)境、市政配套和經(jīng)濟指標等方面進行分析，以確定該項目開發(fā)的可行性。還可以通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行精裝修、設計精美、使公共場所滿足消費者的需求，從而提升樓盤品質(zhì)。其次，在項目選址確定后，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體規(guī)劃要合理，在建設過程中選用環(huán)保節(jié)能的材料，提高施工質(zhì)量和裝修標準，完善項目的整體景觀綠化。在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，如何創(chuàng)造高水平的產(chǎn)品附加值，滿足不同消費者群體多層次的需要，是決定房地產(chǎn)企業(yè)競爭水平高低的關(guān)鍵。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)制定產(chǎn)品策略和營銷戰(zhàn)略時，必須充分重視附加產(chǎn)品功能的創(chuàng)新。

篇4

本文作者：白冬梅工作單位：三江學院

我國成品住房的發(fā)展沿革

在我國商品房交付存在毛坯房與成品房兩種類型并存的狀態(tài)。過去之所以會出現(xiàn)毛坯房，主要是福利分房時代的產(chǎn)物。當時，房屋的建造成本均由國家承擔，限于財力，國家不可能給所有房屋都裝修。當時，一級、二級房屋的交房標準都是水泥地面、水泥墻裙。隨著人民生活水平的提高，人們對居住質(zhì)量的要求也逐漸提高。雖然當時分到手的房子產(chǎn)權(quán)并不屬于自己，但人們通常會在拿到房子之后，打掉原先的水泥墻裙、水泥地面等，重新裝修。后來，有人提出干脆以毛坯房交房，以免造成浪費。在福利分房的制度取消之后，這種以“毛坯房”交易的習慣卻沿襲下來，這造就了今天毛坯房占領(lǐng)大部分商品房市場的現(xiàn)狀。上世紀九十年代，伴隨著我國住房制度的逐漸改革，市場逐漸認識到了發(fā)展“成品房”的重要性。1994年，原建設部印發(fā)了《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》，其目的是“為了滿足住戶對住房再裝飾的要求，克服由于家庭裝飾管理薄弱造成的房屋結(jié)構(gòu)破壞、影響使用功能、妨礙鄰近居民生活，以及大量浪費等”；1999年國務院辦公廳《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》中提出“加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費和擾民等現(xiàn)象”；2002年，為了貫徹《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，建設部又編制了《商品住宅裝修一次到位實施細則》，其根本目的在于“逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房；規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序。堅持技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的原則，貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保方針，鼓勵開發(fā)住宅裝修新材料新部品，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高效率，縮短工期，保證質(zhì)量，降低造價”；2008年，住房和城鄉(xiāng)建設部了《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，提出“制定出臺相關(guān)扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實際，科學規(guī)劃，分步實施，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標”。目前，北京成品住房占新建總量的30％、上海約占50％、廣州占70％多，深圳力爭在2010年底前，實現(xiàn)成品住房銷售率100%。成品住房在新建住宅總量中的比例逐漸加大，市場份額正在以每年5%～10%的速度快速增長。成品房主要集中于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的大中城市，尤其集中在北京、上海、廣州等大城市，在一些普通的市、縣、鄉(xiāng)級等中小城鎮(zhèn)里所占比重很小，甚至處于市場空白狀態(tài)。以上現(xiàn)狀這是多方面的原因共同決定的：其一，住宅市場上毛坯房已經(jīng)成為交易主體，由于“路徑依賴”的存在，取消原來的毛坯房以成品住房取代需要一段時間；其二，推廣成品住宅需要相應的政策激勵以及稅收優(yōu)惠，在目前形勢下，如果沒有優(yōu)惠政策，消費者購買成品房的成本會大于購買毛坯房；其三，由于缺乏成品住房的質(zhì)量標準以及相應的監(jiān)督保障措施，住房的質(zhì)量尤其是裝修質(zhì)量難以保證，消費者投訴的情況較多。從市場監(jiān)督的角度來看，雖然成品住房的發(fā)起者是政府部門，但是政府部門在住宅的監(jiān)督管理上并沒有能走在市場的前列甚至缺位，這也是目前市場上成品住房的投訴尤其是關(guān)于裝修的投訴特別多的原因。

成品住房裝修的監(jiān)管管理體系的缺陷

成品住房雖然提出的已經(jīng)較長一段時間，但是由于激勵機制以及監(jiān)督機制等市場監(jiān)督管理機制缺失，形成了成品住房“裹足不前”的狀況，要形成良好的市場監(jiān)督管理機制必須建立完整的市場監(jiān)管體系。在我國，完善的市場監(jiān)管體系應該是：以政府宏觀調(diào)控為基礎，行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結(jié)合，實施政府主導、多主體分層監(jiān)管、社會廣泛參與的市場監(jiān)管模式。其中，政府在市場監(jiān)管中起主導的作用。良好的監(jiān)督管理體系需要建立完整的監(jiān)督管理體制以及配套完善的監(jiān)督管理制度。前面的內(nèi)容正是在這樣理念的基礎上，分析了成品住房及其裝飾裝修監(jiān)督管理的組織機構(gòu)以及相應管理制度，綜合前文的內(nèi)容，可以分析得出目前成品住房的監(jiān)督管理體系存在以下的問題：（1）在組織結(jié)構(gòu)方面。從宏觀角度來看，成品住房及其裝飾裝修的內(nèi)容應當屬于住房和城鄉(xiāng)建設部及其在各地的組織機構(gòu)管理，其內(nèi)部不同的機構(gòu)負責管理成品住房及其裝修不同環(huán)節(jié)的內(nèi)容。例如，房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管負責房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、市場監(jiān)督、交易合同等，建筑市場監(jiān)管負責建筑企業(yè)的資質(zhì)、市場監(jiān)督、安全質(zhì)量管理等等。但是對于裝飾裝修環(huán)節(jié)而言，有的地方存在多頭管理的現(xiàn)象。以江蘇省的組織結(jié)構(gòu)為例，裝飾裝修市場的質(zhì)量監(jiān)督由江蘇省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督總站負責管理，但是同時又存在江蘇省裝飾中心負責裝飾裝修企業(yè)資質(zhì)、質(zhì)量安全的管理。這樣的情況同樣也存在于其他地方。（2）在制度建設方面。從前文的內(nèi)容可以得知，現(xiàn)有的法律法規(guī)等雖然沒有明確界定是針對半成品住房或者成品住房，但是無論從住房交易、招標投標、質(zhì)量管理等方面而言，都是以毛坯房為基礎的。現(xiàn)有關(guān)于成品住房的交易、招標投標、質(zhì)量管理的法律法規(guī)并不健全。截止到目前為止，只有政府部門的相關(guān)的指導性文件和地方出臺的一些關(guān)于裝修質(zhì)量標準，并沒有專門針對成品住房交易、質(zhì)量管理等方面的制度規(guī)定。目前，除重慶市于2008年出臺了《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》、2010年江蘇省頒布了《成品住房裝修技術(shù)標準》外，還沒有針對成品住房的一整套監(jiān)督管理體系。

篇5

長期以來，由于我國物權(quán)立法的缺位，忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸到底屬于誰？在現(xiàn)有的條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產(chǎn)權(quán)歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

對于商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的認識，現(xiàn)行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。二是推定歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中對小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，反之，其產(chǎn)權(quán)屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權(quán)論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。本人認為，上述的登記憑證確權(quán)論相對恰當，登記憑證確權(quán)論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權(quán)論中“否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)”的認識有失偏頗，其忽視了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實和缺陷，以致認識上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關(guān)商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的問題。

本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，和有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權(quán)的取得與房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，從所有權(quán)（物權(quán)）法和債權(quán)法兩個角度，分析土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關(guān)系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權(quán)之間的法律關(guān)系，運用邏輯推理的，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車位房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。

一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)法律制度的形式、房地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和特征。

1、房地產(chǎn)法律制度的形式。

在的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個重要問題。

2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依規(guī)定辦理過戶登記。

2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

建設部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。

《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準登記的房地產(chǎn)受法律保護。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。

《深圳特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，不得分割。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權(quán)利人，是指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受法律保護。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積細則》第一條第（二）款第2項規(guī)定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或的場所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應屬于建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。

3、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征。

從上述的相關(guān)規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：

（1）在規(guī)范土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物之間的關(guān)系時，采用土地使用權(quán)和土地上蓋建筑物所有權(quán)的法律概念和法律規(guī)范。

（2）只有具備土地使用權(quán)的當事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一①。

（3）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。

（4）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

（5）在二級房地產(chǎn)市場中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。

這意味著，只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。

（6）在二級房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買方依法所有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

（7）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認和保護。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護。

（8）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。

（9）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。

上述我國房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨②，法定登記，確權(quán)保護。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)法定登記而確權(quán)，只有國家確認和保護的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。

4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與特點。

上述房地產(chǎn)權(quán)的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)具有以下特點：

（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（2）在實質(zhì)要件上，只有取得有相應土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額。

計算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》。

（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)法”，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。

從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。

（7）在二級市場的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方雙方當然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買方

（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

二、土地使用權(quán)出讓和《土地使用權(quán)出讓合同書》中有關(guān)建筑物轉(zhuǎn)讓的約定。

政府通過拍賣、協(xié)議買賣方式將國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)開發(fā)商取得宗地號土地使用權(quán)證書，宗地號的土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商。

政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發(fā)建設完工期限等規(guī)定。同時，《土地使用權(quán)出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規(guī)則》。

由此可見，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在二級市場首次轉(zhuǎn)讓建筑物時，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。

在商品房住宅小區(qū)建筑物時首次轉(zhuǎn)讓時，當房地產(chǎn)開發(fā)商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。

1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)應按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。

由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。

，在房地產(chǎn)初始登記的實務中，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對于共有、他項的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機關(guān)并不辦理，停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。

2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

在二級市場首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認買方的房地產(chǎn)權(quán)。

在首次轉(zhuǎn)移登記實務中，停車位的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移亦不記載于房地產(chǎn)證權(quán)。

由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。

四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。

目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

2、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。

3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。

房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。

由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”的條款違反法律的強制性規(guī)定，該類條款無效。

在二級市場的房地產(chǎn)買賣實務中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在《房地產(chǎn)買賣合同》約定小區(qū)不計算建筑容積率停車位的產(chǎn)權(quán)歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門，或房地產(chǎn)開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”、“停車位的法律權(quán)利屬于賣方”。

從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效。

此外，政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)應按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構(gòu)裁決確認該類條款無效。

當然，對上述房地權(quán)利發(fā)生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過程中是否只能作為一項交易的財產(chǎn)對待，應當根據(jù)各類交易的具體情況具體”③。

六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。

在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》。

在房地產(chǎn)買賣實務中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得政府房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)出的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計算建筑容積率停車位，或?qū)⑼＼囄慌c住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進行房地產(chǎn)買賣活動，否則，房地產(chǎn)管理機關(guān)將依法給予查處。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規(guī)定。

此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強制性規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。

七、應進一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計算建筑容積率停車位的法律權(quán)利歸屬。

目前，對商品房住宅小區(qū)不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。

據(jù)媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索。

1、加強對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律保護。現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護產(chǎn)生不同的認知與解讀，給社會經(jīng)濟秩序帶來諸多的。小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)對房地產(chǎn)市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產(chǎn)法律制度，強化法律對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護。

2、提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階。現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。

3、完善房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護措施。房地產(chǎn)作為要式登記、確權(quán)保護的不動產(chǎn)，登記確權(quán)保護的具體措施是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的《房地產(chǎn)證》，對建筑物共用部位、他項權(quán)利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利人無法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，以完全物權(quán)的絕對權(quán)直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權(quán)益。盡快完善房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護措施，提升登記確權(quán)制度的法律位階，對保護當事人合法權(quán)益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。

我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機關(guān)對城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應有一個長遠的戰(zhàn)略目標，住宅小區(qū)內(nèi)共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區(qū)內(nèi)不計算容積率停車位的法律權(quán)利應進一步明確定位歸屬于小區(qū)的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優(yōu)惠和鼓勵的政策措施，調(diào)動和刺激房地產(chǎn)開發(fā)商建設各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。

綜上所述，在目前的房地產(chǎn)法律制度下，商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位的產(chǎn)權(quán)由取得停車位《房地產(chǎn)證》的權(quán)利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)的全體房地產(chǎn)權(quán)人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產(chǎn)權(quán)歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規(guī)定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護。

注釋：

①王利明著：《物權(quán)法》、人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

②王利明著：《物權(quán)法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第317頁

③王利明著：《物權(quán)法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報》2002年8月19日第13版

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①王利明著：《物權(quán)法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版。