引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作成為了企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理就是對(duì)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位完成，必然要對(duì)建筑工程涉及的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系相當(dāng)密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿(mǎn)足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶(hù)的需要，收集他們的意見(jiàn)，建立起買(mǎi)家意見(jiàn)與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。

建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)抓起，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)細(xì)致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟(jì)比較。其次是施工圖的設(shè)計(jì)，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計(jì)開(kāi)始的，萬(wàn)丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，對(duì)客戶(hù)需要的戶(hù)型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計(jì)。

二、開(kāi)發(fā)管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)企業(yè)內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)及建筑工程、銷(xiāo)售、后勤部門(mén)進(jìn)行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)手段。

工程開(kāi)發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，這三項(xiàng)管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問(wèn)題，如土地開(kāi)發(fā)商盲目圈地囤地嚴(yán)重、舊城改造的進(jìn)展緩慢、保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足等。為了避免上述問(wèn)題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運(yùn)用管理中的規(guī)劃職能，同時(shí)明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各方面工作的知識(shí)基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，然后基于這個(gè)基礎(chǔ)開(kāi)展工程管理工作，以保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程和方法的關(guān)注力度，再運(yùn)用合適的方法來(lái)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能提高企業(yè)的效益。

三、項(xiàng)目施工管理

所謂項(xiàng)目施工管理就是對(duì)建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程的管理。其中質(zhì)量、投資及進(jìn)度管理是項(xiàng)目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場(chǎng)施工管理兩個(gè)方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對(duì)施工隊(duì)伍及監(jiān)理隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場(chǎng)施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過(guò)程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：一是必須強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)；二是應(yīng)不斷強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，送出去”的形式學(xué)習(xí)，先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場(chǎng)扎實(shí)的普及基本知識(shí)，強(qiáng)化技能提高；三是強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目的，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制的重要作用，以達(dá)到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。

四、物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時(shí)為住戶(hù)提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿(mǎn)意度作為服務(wù)管理中的基本準(zhǔn)則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來(lái)建構(gòu)企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是為客戶(hù)提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨(dú)完成其中一項(xiàng)工程是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有將這四個(gè)方面進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心工作。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專(zhuān)業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來(lái)了許多嚴(yán)重問(wèn)題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，影響了項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度。為了解決這類(lèi)問(wèn)題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿(mǎn)足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性分析強(qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。

許多情況下，施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門(mén)未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見(jiàn)上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專(zhuān)家、協(xié)調(diào)人員召開(kāi)研究會(huì)議，通過(guò)有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

2、可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對(duì)工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。

3、在建設(shè)過(guò)程中持續(xù)開(kāi)展研究。可施工性分析強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過(guò)系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。

六、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進(jìn)步與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國(guó)居民住房條件,也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要獲取長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運(yùn)用專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)行以顧客滿(mǎn)意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念，不斷提供讓顧客滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

【l】李元明．房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理之淺見(jiàn)[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

篇2

在制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略之前，首先必須從以下兩個(gè)方面對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。

一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)

供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類(lèi)材料供應(yīng)商、研究咨詢(xún)公司、設(shè)計(jì)院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷(xiāo)售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價(jià)格信號(hào)和整合市場(chǎng)需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策理念

基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營(yíng)成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。

1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計(jì)師是住戶(hù)。為避免巨大風(fēng)險(xiǎn)，要切合市場(chǎng)需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場(chǎng)的需求。基于服務(wù)質(zhì)量的顧客滿(mǎn)意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之源。

2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理

企業(yè)信譽(yù)是一個(gè)企業(yè)獲得社會(huì)公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對(duì)企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會(huì)公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購(gòu)買(mǎi)一套房屋，因此，在市場(chǎng)不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見(jiàn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，購(gòu)房者會(huì)極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。

3、樹(shù)立終身服務(wù)觀(guān)念

從實(shí)際銷(xiāo)售看，一個(gè)企業(yè)的早期顧客的意見(jiàn)對(duì)后期銷(xiāo)售的影響很大。如果說(shuō)一名顧客對(duì)一件普通商品的滿(mǎn)意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)大約會(huì)分別傳給10和25個(gè)受眾，則受一名購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房子的滿(mǎn)意評(píng)價(jià)和抱怨意見(jiàn)影響的聽(tīng)眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。

4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個(gè)基本觀(guān)點(diǎn):質(zhì)量不是靠檢驗(yàn)出來(lái)的，質(zhì)量要從源頭抓起。考慮到材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒(méi)有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從根本上杜絕失誤。

5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹(shù)立社會(huì)責(zé)任

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長(zhǎng)期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤(rùn)觀(guān)和社會(huì)責(zé)任觀(guān)。企業(yè)的社會(huì)責(zé)任包括:為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。例如國(guó)內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬(wàn)科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤(rùn)時(shí)，卻提出一句著名的口號(hào)――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬(wàn)科公司在中國(guó)地產(chǎn)界贏得巨大聲譽(yù)，而一個(gè)缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長(zhǎng)久俘虜消費(fèi)者的心。

以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗(yàn)證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營(yíng)決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點(diǎn)就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力，避免短期行為，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會(huì)的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營(yíng)策略制定過(guò)程的分析

A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長(zhǎng)中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對(duì)日益增長(zhǎng)的土地價(jià)格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤(pán)時(shí)，其本身競(jìng)爭(zhēng)力極弱，可以說(shuō)不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。

該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。

1、2006年上海房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況

去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了新一輪的宏觀(guān)調(diào)控政策，市場(chǎng)行情受到一定影響，但從整體情況來(lái)看，上海房產(chǎn)市場(chǎng)新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。去年滬上多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。

“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場(chǎng)步入適應(yīng)調(diào)整時(shí)期”是2006年二手房市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)。2006年上海二手房總體趨勢(shì)上保持量縮價(jià)下跌的態(tài)勢(shì)。

在2006年，非住宅類(lèi)地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點(diǎn)。

由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。

去年商業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。

總體來(lái)說(shuō)，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何則更多的是感性方面的預(yù)測(cè)，判斷未來(lái)樓市走向其實(shí)即判斷政策走勢(shì)。預(yù)計(jì)今年的政策無(wú)論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因?yàn)檎呔哂袦笮?yīng)；加上去年的“70”“90”政策會(huì)在今年發(fā)力，未來(lái)5年上海將形成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來(lái)自本地，更有國(guó)際需求。在價(jià)格方面，2007年樓市無(wú)論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都仍將穩(wěn)中有升。

2、市場(chǎng)總體供求分析

2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢(shì)，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。全市平均地價(jià)水平較低。

3、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)需求最新調(diào)查

根據(jù)調(diào)查，未來(lái)一年消費(fèi)者購(gòu)房選擇最熱門(mén)的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶(hù)選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，其主要原因是其區(qū)域的總體房?jī)r(jià)的性?xún)r(jià)比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來(lái)一年房?jī)r(jià)接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價(jià)在20000元/平方米以上的樓盤(pán)僅有少量的購(gòu)買(mǎi)意向。有50%以上的客戶(hù)會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國(guó)內(nèi)成功人士的青睞。購(gòu)房者在未來(lái)一年購(gòu)房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價(jià)格和地段。

4、高端住宅市場(chǎng)供求情況分析

高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量開(kāi)始放大，且市場(chǎng)需求量也有很大的增長(zhǎng)，從1999年的7.1%市場(chǎng)份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。

2006年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控的措施具體落實(shí)，對(duì)高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價(jià)樓盤(pán)的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房?jī)r(jià)仍居高不下。由此可見(jiàn)，在未來(lái)幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長(zhǎng)還將持續(xù)。

近日來(lái)，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)高檔住宅的開(kāi)發(fā)將主要集中在靜安、長(zhǎng)寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨(dú)特景觀(guān)資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。

近幾年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)高價(jià)位樓盤(pán)產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價(jià)位樓盤(pán)經(jīng)過(guò)多年的激烈發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)已不再是簡(jiǎn)單的地段和部分產(chǎn)品要素的競(jìng)爭(zhēng)，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營(yíng)銷(xiāo)企劃等綜合高指標(biāo)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會(huì)從地段、品質(zhì)、景觀(guān)、品牌等幾大方面來(lái)作為選擇樓盤(pán)的最基本要素。從版塊分布來(lái)看：全市高價(jià)位樓盤(pán)的價(jià)格相對(duì)比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價(jià)格最高，景觀(guān)是支持豪宅價(jià)格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國(guó)路沿線(xiàn)區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場(chǎng)輻射區(qū)域版塊等，也是高價(jià)位樓盤(pán)集中的區(qū)域。客戶(hù)區(qū)域分布：從區(qū)域來(lái)細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營(yíng)業(yè)主居多，徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)以本區(qū)域高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶(hù)其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來(lái)人士居多，他們注重未來(lái)發(fā)展大環(huán)境和增值空間。

5、上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究

市場(chǎng)概述：受2002年-2004年寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格的高漲及投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)所產(chǎn)生的高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，大量發(fā)展商投資興建寫(xiě)字樓，使上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量自2006年開(kāi)始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長(zhǎng)；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及中國(guó)加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫(xiě)字樓的需求量。2006年，在寫(xiě)字樓租金持續(xù)增長(zhǎng)、絕大多數(shù)寫(xiě)字樓都已提價(jià)的情況下，寫(xiě)字樓交易形勢(shì)喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升，估計(jì)可能出現(xiàn)新的租金上漲。

從近年上海寫(xiě)字樓租金的變化可以看到，受整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，各個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫(xiě)字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。

市場(chǎng)空置率分析：2006年一季度對(duì)辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。

市場(chǎng)租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個(gè)季度上升后繼續(xù)保持長(zhǎng)勢(shì)。

未來(lái)市場(chǎng)展望：上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供求緊張趨勢(shì)依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項(xiàng)目情況分析，預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)還將新上市400萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。

6、市場(chǎng)亮點(diǎn)――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)

繼去年年末甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢(shì)后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場(chǎng)青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級(jí)辦公樓分庭抗禮之勢(shì)。

其領(lǐng)軍代表包括近來(lái)頗受關(guān)注的“八號(hào)橋”創(chuàng)意時(shí)尚工業(yè)園區(qū)。

“八號(hào)橋”位于建國(guó)中路8-10號(hào)，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車(chē)制動(dòng)器公司，廠(chǎng)區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠(chǎng)房8棟。

2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時(shí)尚生活策劃咨詢(xún)(上海)有限公司共同對(duì)上海汽車(chē)制動(dòng)器公司生產(chǎn)場(chǎng)地實(shí)施改造，創(chuàng)立“八號(hào)橋”。

“八號(hào)橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個(gè)激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號(hào)橋”。

經(jīng)過(guò)一番設(shè)計(jì)和包裝，老廠(chǎng)房徹底改變了面貌，拋開(kāi)工業(yè)老廠(chǎng)房原有的沉重感，隨處可見(jiàn)的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠(chǎng)房的高空間、多層次的布局，開(kāi)展各種時(shí)尚展覽活動(dòng)。

目前，“八號(hào)橋”已成為各類(lèi)設(shè)計(jì)創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來(lái)自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國(guó)ALSOP設(shè)計(jì)公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)、影業(yè)制作。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，這也是當(dāng)今國(guó)際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。“八號(hào)橋”已成為全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)中首個(gè)以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點(diǎn)，是上海都市旅游的新景點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場(chǎng)、辦公樓市場(chǎng)雖有一定的市場(chǎng)需求，但對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。

首先，舊廠(chǎng)房的改造無(wú)須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財(cái)大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長(zhǎng)避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。

其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項(xiàng)，精心打造出類(lèi)似且超越“八號(hào)橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。

通過(guò)以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，并經(jīng)過(guò)實(shí)踐取得成功。

最后，通過(guò)深入了解上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)化定位，明確努力方向，通過(guò)運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。

四、結(jié)束語(yǔ)

A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略并獲得成功的實(shí)例，反映了了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略是一個(gè)成功企業(yè)的關(guān)鍵所在。總之，作為一個(gè)企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營(yíng)策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【參考文獻(xiàn)】

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[4] 孔令文：招商引資300問(wèn)[J].外資利用，(2003)第079371號(hào)。

篇3

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理情況

（一）損益預(yù)算

在損益預(yù)算中，成本預(yù)算、收入預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算以及費(fèi)用預(yù)算等都是主要的內(nèi)容。在有關(guān)通行辦法中具有明確的規(guī)定，即房地產(chǎn)企業(yè)在確認(rèn)銷(xiāo)售收入時(shí)，必須滿(mǎn)足以下要求：已經(jīng)簽訂商品房銷(xiāo)售合同，已經(jīng)確定銷(xiāo)售收入；獲得竣工備案表，且驗(yàn)收竣工商品房合格；已經(jīng)科學(xué)合理地計(jì)量了商品房的有關(guān)成本；客戶(hù)驗(yàn)收商品房時(shí)，商品房移交的相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦妥。通過(guò)成本管理部門(mén)、工程部門(mén)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)等的通力合作，財(cái)務(wù)預(yù)算管理部門(mén)就能獲得有效的信息支持，并能夠?qū)①M(fèi)用預(yù)算、成本預(yù)算以及收入預(yù)算等高效地加以完成。而稅費(fèi)預(yù)算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅以及土地增值稅等，且與收入成本預(yù)算以及項(xiàng)目管理存在一定的關(guān)系。

（二）現(xiàn)金流量預(yù)算

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理既能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行科學(xué)合理地控制和規(guī)劃，又能對(duì)資金進(jìn)行集中強(qiáng)化管理。通常現(xiàn)金預(yù)算主要包括兩大部分，即流入現(xiàn)金以及流出現(xiàn)金的預(yù)算，而流入現(xiàn)金主要包括銷(xiāo)售回款以及銀行貸款等。針對(duì)銷(xiāo)售回款，市場(chǎng)環(huán)境以及銷(xiāo)售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現(xiàn)金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進(jìn)度等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用主要有兩個(gè)，一是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，二是可以預(yù)計(jì)的企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況。但是目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過(guò)程中，由于財(cái)務(wù)預(yù)算編制認(rèn)識(shí)不全面，很多部門(mén)認(rèn)為，財(cái)務(wù)預(yù)算管理僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，因而各部門(mén)之間缺乏有效的合作，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問(wèn)題。

（二）缺乏對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算項(xiàng)目的科學(xué)分解與準(zhǔn)備執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)不同，執(zhí)行和制定財(cái)務(wù)預(yù)算的方式也不同，分析其原因：首先在對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時(shí)，客觀(guān)性不足，且沒(méi)有對(duì)企業(yè)明年的財(cái)務(wù)狀況以及計(jì)劃進(jìn)行認(rèn)真的分析，因此導(dǎo)致了實(shí)際經(jīng)營(yíng)情?r與編制目標(biāo)分解聯(lián)系不足。其次是相關(guān)的業(yè)務(wù)部門(mén)缺乏較強(qiáng)的執(zhí)行力度。

（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，存在較多的不確定因素，而開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)則是最重要的一點(diǎn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，由于套用了以往的財(cái)務(wù)預(yù)算方法，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在一定的問(wèn)題，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)及年度財(cái)務(wù)預(yù)算聯(lián)系不足等。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐方法

（一）合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，如果項(xiàng)目預(yù)算存在問(wèn)題，就不能充分利用企業(yè)的資金，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)以及造成資金短缺的情況。因此在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)需要收集大量資料，并對(duì)其進(jìn)行整理分析，以便對(duì)整體項(xiàng)目情況進(jìn)行全方位的考慮，從而達(dá)到合理編制財(cái)務(wù)項(xiàng)目預(yù)算的目的。另外各個(gè)部門(mén)也需要加強(qiáng)監(jiān)督和合作，并將整體大于部分的作用充分發(fā)揮出來(lái)，從而促使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）強(qiáng)化各部門(mén)的配合度、現(xiàn)金預(yù)算及損益預(yù)算

在財(cái)務(wù)預(yù)算管理的工作中，其涉及到前期手續(xù)費(fèi)、建安工程費(fèi)、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)、綜合地價(jià)等多個(gè)方面，而通過(guò)預(yù)算收入成本，就能分期規(guī)劃現(xiàn)金預(yù)算，并將準(zhǔn)備籌資工作做好。因此在財(cái)務(wù)預(yù)算管理實(shí)踐工作中，需要不斷強(qiáng)化各部門(mén)的配合度，同時(shí)對(duì)現(xiàn)金預(yù)算以及損益預(yù)算進(jìn)行強(qiáng)化，這樣才能確保財(cái)務(wù)預(yù)算管理達(dá)到真正的目的。

（三）提高財(cái)務(wù)預(yù)算的考核程度

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，就必須展開(kāi)一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而這是財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本要求。在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過(guò)程中，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化管理，就需要切實(shí)落實(shí)好經(jīng)營(yíng)策略。而企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過(guò)程中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算考核程度，增強(qiáng)預(yù)算的約束力以及控制力，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算是最有效的方法。在實(shí)際工作中，特別是針對(duì)建設(shè)部門(mén)與銷(xiāo)售部門(mén)的工作，就必須根據(jù)預(yù)算范圍落實(shí)和開(kāi)展好預(yù)算工作以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理執(zhí)行與監(jiān)督的優(yōu)化

篇4

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位日益突顯，并呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)一線(xiàn)高素質(zhì)應(yīng)用人才的市場(chǎng)需求增加。為此，國(guó)內(nèi)不少高職院校紛紛開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)，培養(yǎng)適合房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)類(lèi)應(yīng)用型人才，服務(wù)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，以滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)人才的需求。而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作為高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)人才的一個(gè)專(zhuān)業(yè)方向，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》 課程是其中一門(mén)非常重要的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程的學(xué)習(xí)，有利于培養(yǎng)高職學(xué)生進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、投資決策分析的能力，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個(gè)層面的工作，對(duì)于拓寬學(xué)生就業(yè)渠道也起了不可估量的作用。

一、存在的不足

1.課程地位不明確，教學(xué)重點(diǎn)不突出。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》作為一門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的教學(xué)計(jì)劃中本課程地位不明確，目標(biāo)不清晰，涉及內(nèi)容龐雜，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的獲取、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)管理等。課程內(nèi)容面面俱到但不深入。并且該課程的內(nèi)容和其他課程有所交叉。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程的建設(shè)階段管理，與《工程項(xiàng)目管理》課程內(nèi)容沖突；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程中的物業(yè)管理與《物業(yè)管理》課程交叉；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》課程中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》課程內(nèi)容交叉。因此，在該課程的教學(xué)中容易出現(xiàn)重復(fù)講授、教學(xué)過(guò)程中重點(diǎn)不突出問(wèn)題。

2.教學(xué)模式基本上以教師為中心、單一課堂教學(xué)模式為主。在目前的教學(xué)方法上仍然以教師為主導(dǎo)。通過(guò)教師的講解在一定程度上可以讓學(xué)生學(xué)習(xí)該課程思路清晰，掌握大量的知識(shí)和信息，少走彎路。但學(xué)生只是被動(dòng)地接受知識(shí)，對(duì)習(xí)題、作業(yè)等能夠得心應(yīng)手，但碰到實(shí)際應(yīng)用問(wèn)題卻無(wú)法解決，難以激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，阻礙其創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的發(fā)展。因此，展開(kāi)教學(xué)模式與教學(xué)方法方面的研究對(duì)發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀(guān)能動(dòng)性作用突出。

3.實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》是一門(mén)應(yīng)用性較強(qiáng)的課程，需要培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際解決問(wèn)題的能力。這就必須使教學(xué)面向?qū)嵺`。但在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》教學(xué)過(guò)程中，普遍存在以課堂理論教學(xué)為主，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)不完善，與企業(yè)的合作不夠緊密。導(dǎo)致學(xué)生理論知識(shí)夠用，感性認(rèn)識(shí)不足。因此，探討實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)教學(xué)作為本課程教學(xué)環(huán)節(jié)的作用也有其必要性。

二、解決思路

1.確立課程目標(biāo)。根據(jù)房地產(chǎn)人才應(yīng)用特點(diǎn)，著手研究高職院校應(yīng)用型人才培養(yǎng)目標(biāo)和業(yè)務(wù)要求，在該課程體系中要以素質(zhì)為基礎(chǔ)，以能力為中心，以實(shí)用為目的，立足培養(yǎng)應(yīng)用型人才，滿(mǎn)足學(xué)生就業(yè)和社會(huì)需要。基礎(chǔ)理論知識(shí)以“必需、夠用”為度，突出能力和素質(zhì)培養(yǎng)，使學(xué)生不僅掌握與職業(yè)能力相關(guān)的必需、夠用的理論與實(shí)踐知識(shí)，而且還具備一個(gè)房地產(chǎn)人才應(yīng)有的綜合素質(zhì)。該課程也應(yīng)成為學(xué)生學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價(jià)》、《工程招投標(biāo)》、《房地產(chǎn)金融》等課程的基礎(chǔ)課程。

2.建立基于“工作過(guò)程系統(tǒng)化”的課程體系開(kāi)發(fā)模式。本課程以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主線(xiàn)安排工作內(nèi)容，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)劃分為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、土地使用權(quán)的獲取、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理七個(gè)學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生以最接近工作實(shí)際的方式開(kāi)展學(xué)習(xí)，真正掌握實(shí)際工作所需的能力，真正做到學(xué)以致用。各個(gè)學(xué)習(xí)情境采用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)、行動(dòng)導(dǎo)向”的教學(xué)方法，融知識(shí)、方法、素質(zhì)培養(yǎng)于一體，提高學(xué)生的分析能力、判斷能力、問(wèn)題解決能力，從而提高學(xué)生的綜合職業(yè)能力。（下轉(zhuǎn)252頁(yè)）

（上接250頁(yè)）

3.強(qiáng)化課程設(shè)計(jì)、實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)教學(xué)，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)的教學(xué)理念。在實(shí)踐教學(xué)中，使“實(shí)踐性”教學(xué)與“理論性”教學(xué)的比例接近1∶1。在整個(gè)實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中，密切與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介公司的合作，建立穩(wěn)定的融“教學(xué)、培訓(xùn)、生產(chǎn)、技能鑒定和技術(shù)服務(wù)”、“五位一體”的重點(diǎn)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地。如可以提供更多的機(jī)會(huì)讓學(xué)生到房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作過(guò)程，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作等，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)，以強(qiáng)化學(xué)生綜合運(yùn)用知識(shí)能力、策劃能力、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力、文獻(xiàn)檢索能力和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析能力的培養(yǎng)。

4.教學(xué)方法靈活多樣，注重學(xué)生應(yīng)用性能力培養(yǎng)。在教學(xué)過(guò)程中，制定一套能引導(dǎo)學(xué)生積極思維、自主學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮教與學(xué)兩方面的積極性的新的教學(xué)方法。在理論教學(xué)中，可以運(yùn)用項(xiàng)目式教學(xué)、情景教學(xué)等方法，讓學(xué)生在完成某項(xiàng)任務(wù)的同時(shí)提高相關(guān)技能；同時(shí)配合案例教學(xué)，提高學(xué)生分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力。如我校準(zhǔn)備建設(shè)一個(gè)水利培訓(xùn)樓，具體的項(xiàng)目方案還在探討中。針對(duì)這一項(xiàng)目，在教學(xué)中就可以讓學(xué)生分組自主設(shè)計(jì)一個(gè)可行性研究報(bào)告，將理論知識(shí)用于實(shí)踐，避免單一的理論講授為主，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，提高教學(xué)效果。

著眼于培養(yǎng)高技能應(yīng)用型人才的目標(biāo)，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》這門(mén)課程的改革任重道遠(yuǎn)。在教學(xué)過(guò)程中，教師在課程內(nèi)容體系、教學(xué)方法、實(shí)踐環(huán)節(jié)等方面需加以改進(jìn)，同時(shí)應(yīng)掌握中國(guó)房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控政策，與理論相結(jié)合，適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充教材以外的知識(shí)，才能讓學(xué)生系統(tǒng)地運(yùn)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)于實(shí)踐，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

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篇5

一、地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理作用與意義

(一)有利于企業(yè)實(shí)時(shí)全面控制

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的最根本需求，是企業(yè)針對(duì)生產(chǎn)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的全面管理，是通過(guò)預(yù)算編制對(duì)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督與事前控制，是一種通過(guò)監(jiān)督控制模式對(duì)各項(xiàng)工作與控制要求所產(chǎn)生偏差的實(shí)時(shí)控制管理，是企業(yè)確保利益及生產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各階段進(jìn)行權(quán)衡和把握，通過(guò)不斷的分析總結(jié)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作用進(jìn)行考評(píng)，并對(duì)各部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行考核，進(jìn)一步落實(shí)部門(mén)責(zé)任制，確保企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可控制與可管理，保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利益。

(二)有利于企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理在某種程度上是決策人員針對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行的主觀(guān)判斷及管理經(jīng)驗(yàn)的預(yù)估，這種策略的嚴(yán)謹(jǐn)性取決于決策人員對(duì)市場(chǎng)情況的把握及管理經(jīng)驗(yàn)的積累情況，這為企業(yè)實(shí)時(shí)全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的財(cái)務(wù)管理在某種程度上避免了人為主觀(guān)因素的分析偏差所帶來(lái)的負(fù)面影響，是通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理全面分析，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查，在數(shù)理統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)預(yù)算成本及經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行控制和把握，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的處理措施進(jìn)行合理安排，并全面評(píng)估企業(yè)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能會(huì)遇到的困難，并詳細(xì)地進(jìn)行處理方案的策略分析，有助于企業(yè)靈活處理財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的各種情況，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制有良好的健壯性。

(三)有利于企業(yè)健全激勵(lì)機(jī)制

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從預(yù)算編制指標(biāo)上來(lái)講就是企業(yè)各部門(mén)應(yīng)該按照進(jìn)度完成的各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)，企業(yè)各個(gè)部門(mén)明確了具體的預(yù)算目標(biāo)，然后將具體責(zé)任明確到每一個(gè)員工，這樣員工具有明確的任務(wù)目標(biāo)及在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)目標(biāo)所應(yīng)獲得的薪酬，以及獎(jiǎng)懲制度等，使企業(yè)員工以個(gè)人為單位對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行達(dá)標(biāo)檢查，同時(shí)明確只有部門(mén)整體預(yù)算目標(biāo)的達(dá)標(biāo)，個(gè)人利益才能獲得認(rèn)可和執(zhí)行，進(jìn)一步推動(dòng)了企業(yè)員工相互協(xié)作、自我技能提升的工作能力，促進(jìn)了企業(yè)激勵(lì)機(jī)制的健全，提高了企業(yè)員工的凝聚力。

(四)有利于企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)需要認(rèn)真分析企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情及市場(chǎng)需求，并且合理配置人力資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)的最大化為宗旨，同時(shí)在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)以降低成本為目標(biāo)，對(duì)企業(yè)各生產(chǎn)流程中的資源進(jìn)行成本控制，為企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理同時(shí)實(shí)現(xiàn)了各任務(wù)落實(shí)到責(zé)任人，并且對(duì)各個(gè)任務(wù)的進(jìn)度進(jìn)行進(jìn)度控制，為企業(yè)產(chǎn)品的按時(shí)生產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行后延伸到企業(yè)產(chǎn)品的整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)的全面控制打下了基礎(chǔ)。因此企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且有利于各產(chǎn)品任務(wù)的進(jìn)度把握與宏觀(guān)調(diào)控，同時(shí)落實(shí)了產(chǎn)品品質(zhì)與責(zé)任人制度，提高了產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升提供了條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者大多不精通財(cái)務(wù)管理，投資決策經(jīng)常出于個(gè)人主觀(guān)判斷，缺乏財(cái)務(wù)理念。很多房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)部和銷(xiāo)售部建設(shè)往往高于財(cái)務(wù)部，忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位。

(二)財(cái)務(wù)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)大多屬于家族式經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有設(shè)置健全的財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)，沒(méi)有內(nèi)部控制制度，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中缺乏財(cái)務(wù)管理和必要的會(huì)計(jì)監(jiān)督，制度的不健全定然要造成財(cái)務(wù)管理的混亂，這必然為以后企業(yè)的發(fā)展和壯大留下隱患。

(三)企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創(chuàng)業(yè)階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場(chǎng)融資。中小企在財(cái)務(wù)管理中存在的諸多問(wèn)題，使其提供給社會(huì)的財(cái)務(wù)信息很難取信于人，這就使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場(chǎng)融資更是無(wú)從談起，資本的短缺是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。

三、信息化環(huán)境下管理會(huì)計(jì)開(kāi)展的思路

(一)按照管理會(huì)計(jì)的要求，規(guī)范信息系統(tǒng)應(yīng)用

調(diào)整會(huì)計(jì)核算資料必須對(duì)會(huì)計(jì)信息標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)信息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一，使得各類(lèi)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)滿(mǎn)足管理會(huì)計(jì)的要求。隨著信息化應(yīng)用范圍的擴(kuò)展，目前的數(shù)據(jù)庫(kù)多已由最初的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)化到多維數(shù)據(jù)庫(kù)。其維度的設(shè)置，包括數(shù)據(jù)類(lèi)別及其內(nèi)涵必須有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)表、字段等的設(shè)置也要在這一標(biāo)準(zhǔn)下統(tǒng)一。如在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，一般來(lái)講，成本管理本身較之會(huì)計(jì)核算對(duì)于成本數(shù)據(jù)的要求要詳細(xì)很多。在信息系統(tǒng)初始化階段，必須對(duì)兩大系統(tǒng)科目?jī)?nèi)涵及對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)多重交叉導(dǎo)致后期的數(shù)據(jù)無(wú)法關(guān)聯(lián)。

(二)應(yīng)用信息化手段，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算的實(shí)時(shí)控制

全面預(yù)算是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容，企業(yè)可以通過(guò)手工方式也可通過(guò)信息系統(tǒng)開(kāi)展全面預(yù)算的編制，但在預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控上，特別是控制類(lèi)預(yù)算，如費(fèi)用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達(dá)到理想的效果。利用流程化管理，把數(shù)據(jù)嵌入企業(yè)的信息系統(tǒng)，在業(yè)務(wù)發(fā)生的同時(shí)即可進(jìn)行實(shí)時(shí)的進(jìn)度監(jiān)控和支出控制。控制策略可以采用強(qiáng)控制，凡超預(yù)算項(xiàng)目嚴(yán)禁生成憑證，也可采用預(yù)警方式，控制類(lèi)項(xiàng)目支出達(dá)到一定金額或比例即進(jìn)行自動(dòng)提示。對(duì)于收入類(lèi)預(yù)算，同樣也可及時(shí)采集相關(guān)數(shù)據(jù)予以展現(xiàn)。

在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件下，更可以在財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，對(duì)業(yè)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行開(kāi)展控制。

四、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的方法和觀(guān)點(diǎn)

管理會(huì)計(jì)是新興的會(huì)計(jì)分支，目前在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用的方法和觀(guān)點(diǎn)如下。

(一)作業(yè)成本法

該方法是從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因（表現(xiàn)為特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或作業(yè)）來(lái)認(rèn)識(shí)成本。通過(guò)作業(yè)來(lái)確認(rèn)生產(chǎn)費(fèi)用，再依據(jù)產(chǎn)品確認(rèn)其耗用的作業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)了以作業(yè)為中心的成本計(jì)量目標(biāo)。

(二)目標(biāo)成本法

該方法是以同行業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性的產(chǎn)品價(jià)格作為新產(chǎn)品售價(jià)的上限；根據(jù)期望的產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量，決定利潤(rùn)目標(biāo)；以預(yù)計(jì)的具有競(jìng)爭(zhēng)性的售價(jià)減去目標(biāo)利潤(rùn)，確定產(chǎn)品生產(chǎn)的目標(biāo)成本；運(yùn)用“成本筑入”的思想，在成品產(chǎn)出的同時(shí)，將成本一并“筑入”。新產(chǎn)品的目標(biāo)成本一旦確定，就應(yīng)當(dāng)為以后的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)建立各自相關(guān)的目標(biāo)成本，各部門(mén)都要為其目標(biāo)成本承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次，把財(cái)務(wù)管理人員置于管理者地位。在財(cái)務(wù)人員的任用上，要培養(yǎng)、引進(jìn)、選拔高素質(zhì)的人才，敢于讓家族外人才擔(dān)任財(cái)務(wù)管理崗位，不能任人唯親。如果強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品生產(chǎn)前各階段（特別是產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段）對(duì)目標(biāo)制定及實(shí)施的影響，就應(yīng)采用目標(biāo)成本法；如果從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因角度認(rèn)識(shí)成本，宜采用目標(biāo)成本法，通過(guò)提高作業(yè)效率和減少不必要、無(wú)效率的作業(yè)來(lái)達(dá)到降低成本的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用管理會(huì)計(jì)時(shí)，應(yīng)該以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)，努力拓寬管理會(huì)計(jì)所需資料、信息的來(lái)源渠道，規(guī)范財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的提供，保證財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息真實(shí)、有效，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)提供的信息能夠直接應(yīng)用到管理會(huì)計(jì)中，為房地產(chǎn)企業(yè)投、融資活動(dòng)創(chuàng)造良好的氛圍。由于我國(guó)管理會(huì)計(jì)理論體系和實(shí)踐都有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身的弱點(diǎn)也使管理會(huì)計(jì)很難盡快得到應(yīng)用，因此政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的整體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

篇6

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2％，其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，同比增長(zhǎng)12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長(zhǎng)25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2％；個(gè)人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營(yíng)方式。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營(yíng)方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營(yíng)的利益與風(fēng)險(xiǎn)并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

從理論上來(lái)講，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，則它只會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒(méi)有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會(huì)使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無(wú)力支付到期本息，這時(shí)債權(quán)人就可能會(huì)強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷(xiāo)售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，負(fù)債經(jīng)營(yíng)不僅會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加還會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時(shí)避免籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過(guò)高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問(wèn)題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問(wèn)題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動(dòng)負(fù)債、多少長(zhǎng)期負(fù)債。我國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長(zhǎng)期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險(xiǎn)。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長(zhǎng)短期負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時(shí)，對(duì)其盈利能力與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題的治理措施

篇7

中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)

中華人民共和國(guó)監(jiān)察部

中華人民共和國(guó)建設(shè)部

中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部

二三年五月三十日

附件：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡試行辦法

第一條、為加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理，規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的收費(fèi)行為，維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本辦法。

第二條、凡是國(guó)家行政機(jī)關(guān)及其事業(yè)單位向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收費(fèi)的，適用本辦法。

第三條、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交費(fèi)登記卡）由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)持有，收費(fèi)單位實(shí)施收費(fèi)時(shí)填寫(xiě)。

第四條、縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡制度的主管部門(mén)，會(huì)同監(jiān)察、建設(shè)（房地產(chǎn)）、國(guó)土資源、企業(yè)治亂減負(fù)等部門(mén)依法對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交費(fèi)登記卡制度實(shí)施情況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

第五條、交費(fèi)登記卡由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)統(tǒng)一制定，由市、縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)印制并免費(fèi)發(fā)放給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

第六條、交費(fèi)登記卡須列明收費(fèi)單位名稱(chēng)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)時(shí)間、收費(fèi)金額、收費(fèi)員姓名等有關(guān)內(nèi)容。

第七條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)憑《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書(shū)》和項(xiàng)目立項(xiàng)等相關(guān)文件，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所在地人民政府價(jià)格主管部門(mén)申領(lǐng)交費(fèi)登記卡。

第八條、收費(fèi)單位在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收費(fèi)時(shí)，須出示政府價(jià)格主管部門(mén)頒發(fā)的《收費(fèi)許可證》，并按《收費(fèi)許可證》所列項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如實(shí)填寫(xiě)交費(fèi)登記卡，并開(kāi)具規(guī)定的票據(jù)。

收費(fèi)單位拒不填寫(xiě)或者不如實(shí)填寫(xiě)交費(fèi)登記卡的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有權(quán)拒繳。

第九條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部成本管理制度，建立與財(cái)務(wù)賬目、票據(jù)相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)臺(tái)賬。

第十條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在向政府價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，應(yīng)提供與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目一致的交費(fèi)登記卡，作為政府價(jià)格主管部門(mén)審核成本和銷(xiāo)售價(jià)格的依據(jù)。

篇8

Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中圖分類(lèi)號(hào)：F812.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)存在的目的是追求利潤(rùn)，而企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是資本利潤(rùn)最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)最大化的功能，就必須建立和完善資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制，促使企業(yè)按照資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制的內(nèi)在要求進(jìn)行運(yùn)作，廣泛有效地進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是投入資金多，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，所以在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對(duì)項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理。實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)機(jī)制運(yùn)行的必然需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)，必然要引入財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的必要性

預(yù)算與預(yù)測(cè)密切相關(guān)。預(yù)算建立在科學(xué)的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與決策基礎(chǔ)上，利用實(shí)物與價(jià)值等不同形態(tài)來(lái)反映相關(guān)企業(yè)在未來(lái)特定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)的成果及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一系列規(guī)劃和計(jì)劃。而預(yù)測(cè)是對(duì)未來(lái)不可知因素、變量以及結(jié)果的不確定性建立在科學(xué)基礎(chǔ)上的主觀(guān)判斷。預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，而預(yù)算則是針對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果而相應(yīng)提出的對(duì)策性方案。所以，可以說(shuō)預(yù)算是根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果采用的一系列預(yù)先的補(bǔ)救措施及防御。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度越高，就越發(fā)不能忽視預(yù)算以及預(yù)算管理。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的顯著特點(diǎn)是建設(shè)周期特別長(zhǎng)，投入資金特別多，投資風(fēng)險(xiǎn)非常大，因此就必須在項(xiàng)目的初步規(guī)劃階段，對(duì)具體每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資與成本費(fèi)用準(zhǔn)確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，這就是財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，重點(diǎn)考慮怎樣降低成本費(fèi)用，預(yù)算的考核也直接與費(fèi)用的節(jié)約或超支掛鉤，注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理觀(guān)念。企業(yè)負(fù)責(zé)人往往在財(cái)務(wù)管理時(shí)，忽視了對(duì)其他部門(mén)的管理，將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其成為財(cái)務(wù)報(bào)表。其他部門(mén)很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。

（二）預(yù)算管理機(jī)制不健全

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒(méi)有建立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)，沒(méi)有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。把全面預(yù)算管理交給財(cái)務(wù)部門(mén)，而沒(méi)有健全企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制。法人治理機(jī)構(gòu)的不完善，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制不健全。

（三）預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相脫節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀(guān)性，很多企業(yè)通過(guò)對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)情況和上一年度指標(biāo)值來(lái)決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，沒(méi)有認(rèn)真地對(duì)企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時(shí)，這種預(yù)算指標(biāo)就會(huì)缺乏客觀(guān)性。

（四）缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)、預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。沒(méi)有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒(méi)有密切配合。

（五）預(yù)算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和激勵(lì)機(jī)制

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制落實(shí)不到位的問(wèn)題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的主要問(wèn)題。在預(yù)算執(zhí)行中，沒(méi)有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，也沒(méi)有建立預(yù)算獎(jiǎng)懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個(gè)人感情去評(píng)價(jià)被考核方，使考核過(guò)程不能按原則進(jìn)行，或考核結(jié)果缺乏激勵(lì)機(jī)制，沒(méi)有建立配套的預(yù)算考核制度，各級(jí)管理者重視不夠，使考核工作流于形式

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容及舉措

1、編制資金預(yù)算

企業(yè)資金預(yù)算管理中的關(guān)鍵點(diǎn)于一個(gè)企業(yè)現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)進(jìn)度與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的精確銜接和匹配。企業(yè)應(yīng)通過(guò)形式各異的資金預(yù)算形式，平衡統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流，以能夠更好地合理調(diào)配、使用資金。

在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目拓展部門(mén)應(yīng)積極組織研發(fā)、財(cái)務(wù)、策劃、工程等部門(mén)，測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資總額、定位、分期投入資金的時(shí)間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)算》及《項(xiàng)目投資匡算》，從而根據(jù)項(xiàng)目需要投入的啟動(dòng)資金，以及企業(yè)可動(dòng)用的資金存量來(lái)決定投資該項(xiàng)目是否合理、是否有利潤(rùn)。

企業(yè)制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃后，應(yīng)立即組織測(cè)算開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量，隨之根據(jù)該測(cè)算編制《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》。一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及項(xiàng)目投資匡算是該項(xiàng)目資金流量預(yù)算編制的基礎(chǔ)性資料。項(xiàng)目資金流量預(yù)算能夠完整地反映項(xiàng)目在周期內(nèi)各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流情況，從而幫助企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流能否實(shí)現(xiàn)平衡統(tǒng)籌進(jìn)行提前預(yù)判。與此同時(shí)，通過(guò)編制該預(yù)算，可以調(diào)整企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算，為其提供決策依據(jù)。《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》應(yīng)該按季度反映，也可按月反映。如果按照月度來(lái)反映，對(duì)企業(yè)基礎(chǔ)資料的要求程度很細(xì)，也考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的計(jì)劃管理水平，否則預(yù)算的準(zhǔn)確度會(huì)大大降低。

對(duì)于同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)作的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在短期內(nèi)公司的資金能否在各公司和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行統(tǒng)籌，需借助于編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來(lái)達(dá)到平衡。所以，對(duì)公司整體的資金執(zhí)行編制短期預(yù)算，既可以解決項(xiàng)目資金流量預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算準(zhǔn)確度不高的問(wèn)題，又可以幫助公司短期資金收付，它在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算中，應(yīng)該受到高度重視。

2、執(zhí)行與控制資金預(yù)算

編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門(mén)在進(jìn)行具體的資金收付時(shí)，應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行資金的審核支付時(shí)，除了對(duì)憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進(jìn)行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項(xiàng)支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時(shí)安排支付；如不是，或者實(shí)際支付款項(xiàng)大于預(yù)算的金額款項(xiàng)，都應(yīng)先和承辦部門(mén)溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

3、分析調(diào)整預(yù)算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動(dòng)態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析與調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。

四、關(guān)于全面落實(shí)并完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理的幾點(diǎn)建議

1、細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理的責(zé)任

通過(guò)預(yù)算管理，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，將企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中，通過(guò)自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門(mén)管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門(mén)方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時(shí)通過(guò)建立嚴(yán)密的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化對(duì)各部門(mén)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評(píng)。避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟(jì)損失。

2、強(qiáng)化資金集中管理 ，通過(guò)預(yù)算加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

篇9

因此，我們借鑒德國(guó)職業(yè)教育的成功經(jīng)驗(yàn)，以“熟練掌握崗位技能、專(zhuān)業(yè)技能”為教學(xué)主線(xiàn)，把“能夠勝任企業(yè)崗位要求”作為教學(xué)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，依據(jù)“以能力為根本，以就業(yè)為導(dǎo)向”的宗旨，以企業(yè)的實(shí)際“工作過(guò)程”為導(dǎo)向，設(shè)計(jì)出反映真實(shí)工作過(guò)程的教學(xué)過(guò)程，真正實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與用人單位就業(yè)崗位的“零距離”對(duì)接。

本專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)加快城市化進(jìn)程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)的是能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，系統(tǒng)掌握房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)與管理的基本理論知識(shí)和專(zhuān)業(yè)操作技能，熟悉國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事行政、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、業(yè)務(wù)和顧問(wèn)等工作的高級(jí)技能型人才。具體來(lái)說(shuō)，該專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)出來(lái)的畢業(yè)生應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)專(zhuān)業(yè)能力：（1）房地產(chǎn)法律、法規(guī)及其相關(guān)法律、法規(guī)運(yùn)用的能力；（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析的能力；（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、定位、競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別的能力；（4）房地產(chǎn)租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的能力；（7）公關(guān)、危機(jī)處理的能力。

本專(zhuān)業(yè)的教學(xué)現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，雖然本專(zhuān)業(yè)已經(jīng)設(shè)置了《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，但是，由于理論教學(xué)的局限性，畢業(yè)生只能縱向掌握每門(mén)課程獨(dú)立的知識(shí)體系，而不能橫向?qū)⒍嚅T(mén)課程進(jìn)行綜合運(yùn)用，完成實(shí)際工作中的任務(wù)。例如，在新建商品房租售的工作過(guò)程中，畢業(yè)生只能縱向、單一地運(yùn)用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》課程中的相關(guān)知識(shí)去完成工作。殊不知，該項(xiàng)工作過(guò)程需要橫向、綜合地運(yùn)用《公共關(guān)系與禮儀》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》、《房地產(chǎn)金融》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》等多門(mén)課程的相關(guān)知識(shí)。因此，為了彌補(bǔ)課堂內(nèi)理論教學(xué)的缺陷，我們要開(kāi)發(fā)新的教學(xué)模式，縮短畢業(yè)生的上崗時(shí)間。

本專(zhuān)業(yè)綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練的開(kāi)發(fā)

（一）開(kāi)發(fā)依據(jù)

本專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生主要就業(yè)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和租售流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。該流程包括可行性研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工、竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目銷(xiāo)售、交房、房屋使用、房屋租售等環(huán)節(jié)。

從專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)出發(fā)，為了能使本專(zhuān)業(yè)的學(xué)生鞏固所學(xué)的專(zhuān)業(yè)技能，提高橫向綜合運(yùn)用所學(xué)理論的能力，增強(qiáng)動(dòng)手能力，更好地接受企業(yè)文化，我們開(kāi)發(fā)了以該流程“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的綜合性職業(yè)技能訓(xùn)練。

（二）訓(xùn)練目標(biāo)

該流程“工作過(guò)程”緊貼工作實(shí)際，讓學(xué)生在就業(yè)前就能比較真實(shí)地接觸到各種工作場(chǎng)景。通過(guò)真實(shí)工作場(chǎng)景的模擬，學(xué)生不僅掌握資料搜集、數(shù)據(jù)分析、禮儀接待、危機(jī)處理等基本技能，還可以加強(qiáng)房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、簽訂合同、辦證服務(wù)、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能。

在訓(xùn)練過(guò)程中，學(xué)生可以橫向綜合已學(xué)理論知識(shí)，將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合，有效提高專(zhuān)業(yè)技能，為其自身就業(yè)條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應(yīng)屆畢業(yè)生安排到房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際工作崗位上，縮短企業(yè)對(duì)新進(jìn)員工的培訓(xùn)周期。轉(zhuǎn)貼于

（三）訓(xùn)練內(nèi)容

與課堂教學(xué)知識(shí)點(diǎn)結(jié)合訓(xùn)練以完成實(shí)際工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，把各門(mén)專(zhuān)業(yè)課程之間相對(duì)獨(dú)立的理論知識(shí)體系打破，將各個(gè)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行橫向綜合，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)第一線(xiàn)的崗位工作緊密結(jié)合，以“職業(yè)技術(shù)優(yōu)先”、“動(dòng)手能力優(yōu)先”為指導(dǎo)思想，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手操作能力。

以模塊為單位進(jìn)行劃分訓(xùn)練是以多個(gè)模塊為內(nèi)容依次展開(kāi)的。模塊設(shè)計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售流程“工作過(guò)程”中相關(guān)環(huán)節(jié)所對(duì)應(yīng)的崗位工作為導(dǎo)向進(jìn)行的，分為房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等五個(gè)模塊。每個(gè)模塊均涉及了“工作過(guò)程”中的相應(yīng)環(huán)節(jié)，五個(gè)模塊包含了“工作過(guò)程”的所有環(huán)節(jié)。

（1）房地產(chǎn)投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項(xiàng)目策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案、撰寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)投資策劃崗位上從事房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃等典型工作。

（2）房地產(chǎn)估價(jià)模塊。該模塊由規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)準(zhǔn)備、房屋使用、房屋租賃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬房地產(chǎn)估價(jià)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生搜集資料、實(shí)地勘察、分析數(shù)據(jù)、選擇估價(jià)方法、撰寫(xiě)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)估價(jià)崗位上從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等典型工作。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模塊。該模塊由項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、模擬建設(shè)工程招投標(biāo)、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)運(yùn)用、辦理土地出讓或劃撥手續(xù)、組織招投標(biāo)、租售接待、租售談判等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)崗位上從事土地取得、建設(shè)工程招標(biāo)、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模塊。該模塊由項(xiàng)目銷(xiāo)售、房屋租售等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬簽訂合同、模擬辦證服務(wù)、模擬辦理貸款手續(xù)等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、公關(guān)、危機(jī)處理、簽訂合同、辦證服務(wù)、代辦按揭貸款等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)崗位上從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)等典型工作。

（5）物業(yè)服務(wù)模塊。該模塊由交房、房屋使用等環(huán)節(jié)組成，依據(jù)各個(gè)環(huán)節(jié)的典型工作過(guò)程設(shè)計(jì)了模擬小區(qū)入住辦理等綜合訓(xùn)練項(xiàng)目。通過(guò)這些項(xiàng)目的綜合訓(xùn)練，可以加強(qiáng)學(xué)生房地產(chǎn)法規(guī)運(yùn)用、危機(jī)處理等職業(yè)技能，可以讓畢業(yè)生在物業(yè)服務(wù)崗位上從事前期介入驗(yàn)收服務(wù)、入住服務(wù)、使用期物業(yè)服務(wù)等典型工作。

以“工作過(guò)程”為導(dǎo)向的教學(xué)模式將學(xué)生作為學(xué)習(xí)行動(dòng)的主體，以職業(yè)技能作為學(xué)習(xí)元素，在基于職業(yè)活動(dòng)的學(xué)習(xí)情境中打破傳統(tǒng)的理論體系，將知識(shí)點(diǎn)重新橫向整合，以有效完成相關(guān)崗位的典型工作為最終目的。

篇10

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營(yíng),包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、品牌店、酒店旅館、娛樂(lè)性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展

我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來(lái)的,1998年以前由于國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有廣州天河城、北京新世紀(jì)中心、東方廣場(chǎng)。在1990年以后,特別是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入迅速發(fā)展的時(shí)期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長(zhǎng)。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),其投資風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尚處于發(fā)展的初級(jí)階段,開(kāi)發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷(xiāo)售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)甚至成本也難以彌補(bǔ),形成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別

(一)政治風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是由于國(guó)家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)造成經(jīng)濟(jì)利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)最主要的固定資產(chǎn)投資,與國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密,國(guó)家會(huì)通過(guò)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),這勢(shì)必會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會(huì)投向國(guó)家政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績(jī)、打造形象工程等原因,近年來(lái)國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過(guò)熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到目前,全國(guó)縣級(jí)以上城市商業(yè)街存量已超過(guò)3000條,地、縣級(jí)城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%,隱性空置率超過(guò)20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng),在這期間的城市規(guī)劃的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來(lái),很多項(xiàng)目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是由市場(chǎng)供給與需求的失衡所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過(guò)多,供過(guò)于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動(dòng)使得社會(huì)上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過(guò)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費(fèi)水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的要求,市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿(mǎn)足商家的經(jīng)營(yíng)的要求,造成這一風(fēng)險(xiǎn)的原因在于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)進(jìn)行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場(chǎng)的需求進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),而是非理性的先開(kāi)發(fā)后招商,這必然會(huì)造成市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴(yán)重的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

2.融資風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn),即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀(guān)念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)在70%-80%左右,對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其項(xiàng)目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長(zhǎng),因此受利率變化的影響更大。利率作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo),2001年至2008年國(guó)家對(duì)五年以上貸款利率調(diào)整過(guò)18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對(duì)于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),會(huì)大大增加其融資成本。

(三)開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營(yíng)管理中要進(jìn)行有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,在前期的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進(jìn)行有效的招商活動(dòng)。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的人才及經(jīng)驗(yàn),套用住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式,沒(méi)有進(jìn)行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動(dòng),待項(xiàng)目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進(jìn)行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實(shí)現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶(hù)之間的矛盾,嚴(yán)重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

(一)按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的宏觀(guān)政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目開(kāi)工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)及融資風(fēng)險(xiǎn)的控制

1.根據(jù)市場(chǎng)需求量,規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的兩個(gè)原因,要做好以下兩個(gè)方面。第一,根據(jù)市場(chǎng)的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類(lèi),因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng),所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國(guó)家政策的調(diào)整,未來(lái)幾年經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)大量建設(shè),必然形成對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果,而后期的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的效果如何又取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前是否有一個(gè)完善的商業(yè)策劃。只有對(duì)項(xiàng)目選址、業(yè)態(tài)定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶(hù)的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進(jìn)行建設(shè),后期的管理運(yùn)營(yíng)才能順暢的進(jìn)行,商戶(hù)才能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益,既避免與商戶(hù)之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤(rùn)。

2.開(kāi)拓融資渠道,防范融資風(fēng)險(xiǎn)

要防范融資風(fēng)險(xiǎn)中利率變化給企業(yè)帶來(lái)的成本的增加,一方面可以通過(guò)固定利率貸款鎖定項(xiàng)目成本,但解決問(wèn)題的根本在于大力開(kāi)拓融資渠道,提高自有資金比例,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭(zhēng)取上市融資或者通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資,也可以引進(jìn)外資,擴(kuò)大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過(guò)以上措施減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險(xiǎn),又能通過(guò)上市或引進(jìn)外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

(三)加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng),防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與其他類(lèi)別房地產(chǎn)的最大不同在于項(xiàng)目完工后的管理運(yùn)營(yíng)階段,因?yàn)轫?xiàng)目成本的彌補(bǔ)、利潤(rùn)的獲得都是在這一階段實(shí)現(xiàn),所以管理運(yùn)營(yíng)階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中至關(guān)重要的階段,對(duì)國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,要防范開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下策略。

1.樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀(guān)念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)而不是整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式,樹(shù)立房地產(chǎn)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀(guān)念,在項(xiàng)目完工后通過(guò)有效地商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)存進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷升值。

2.增加人才儲(chǔ)備,完善管理運(yùn)營(yíng)

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,因此需要具備這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對(duì)管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計(jì)培養(yǎng)計(jì)劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題,建立商業(yè)品牌

一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營(yíng)主題,最終建立一個(gè)被消費(fèi)者認(rèn)同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)環(huán)境和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模,通過(guò)對(duì)項(xiàng)目中商戶(hù)進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的精準(zhǔn)定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì),以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一的情況下,通過(guò)引進(jìn)主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動(dòng)效應(yīng)下,逐步樹(shù)立項(xiàng)目的商業(yè)品牌。

參考文獻(xiàn):

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[2]李翔.商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與研究[D].重慶大學(xué),2008

篇11

一、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)指的是通過(guò)房地產(chǎn)的出租，買(mǎi)賣(mài)，抵押等各種經(jīng)濟(jì)手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟(jì)交易方式，也是這個(gè)社會(huì)所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱(chēng)。通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)地皮的開(kāi)發(fā)和拓新，同時(shí)買(mǎi)家通過(guò)貨幣去交易的一種，買(mǎi)與賣(mài)的交易橋梁。它是由市場(chǎng)主體、客體和媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個(gè)大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換的場(chǎng)所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)運(yùn)行主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來(lái)講的， 它可以分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)等。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)， 具有壟斷經(jīng)營(yíng)性質(zhì)， 即國(guó)家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合。

二、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)形成的原因

1.房地產(chǎn)商的認(rèn)知過(guò)于商業(yè)化

更多的房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來(lái)的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實(shí)際是利國(guó)利民的根本，不惜為了一己私欲的過(guò)多的去抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)多級(jí)的住房多級(jí)市場(chǎng)也是房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的主要原因，二手房屋的買(mǎi)賣(mài)也解決了很多外來(lái)城市移民對(duì)房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場(chǎng)上大肆的牟取暴利，把本來(lái)僅僅的二手房屋價(jià)格，抬高到一手房屋的定位，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求解決了市場(chǎng)的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂(lè)于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤(rùn)，同時(shí)也推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的步伐。

2.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)缺乏深遠(yuǎn)的系統(tǒng)思考

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)卻有意無(wú)意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價(jià)值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái)。政府、銀行、開(kāi)發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴(yán)格約束。政府政策對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來(lái)發(fā)展前景有很大的影響。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問(wèn)題，從而也注定了房地產(chǎn)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)主脈所割不開(kāi)的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的對(duì)策

1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)具有經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)性質(zhì)， 即在經(jīng)營(yíng)與使用消費(fèi)之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與經(jīng)營(yíng)者， 經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者， 乃至消費(fèi)者之間的交易行為。二手市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)， 三級(jí)市場(chǎng)主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費(fèi)有重大的意義。在我國(guó)， 房地產(chǎn)二手市場(chǎng)已形成了一個(gè)完整的、有機(jī)的市場(chǎng)體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進(jìn)了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)有著廣闊的前景，樹(shù)立讓利于民的思想， 并加強(qiáng)宣傳， 不斷提高居民的商品意識(shí)， 為活躍房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)打下良好的思想基礎(chǔ)。同時(shí)加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。

2.調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國(guó)人多地少的特點(diǎn)，很多經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)商，想根據(jù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目從而來(lái)提高國(guó)民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時(shí)經(jīng)濟(jì)相關(guān)開(kāi)發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的。目前為止，我國(guó)的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠(yuǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的地方，如此一來(lái)政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財(cái)力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場(chǎng)的發(fā)展， 也不是鼓勵(lì)低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來(lái)調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的重點(diǎn)，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報(bào)以及建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及單位多等特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)耳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了一般項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性、相對(duì)性和可管理性等特點(diǎn)以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的多級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，以整體銷(xiāo)售、整體出租，或部分銷(xiāo)售、部分出租的方法作為基本模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的方式。

參考文獻(xiàn)：

篇12

1、旅游房地產(chǎn)的概念。目前,我國(guó)對(duì)旅游房地產(chǎn)的概念沒(méi)有確切的定義,大多數(shù)認(rèn)為:旅游房地產(chǎn)的概念可從廣義的和狹義的兩個(gè)角度來(lái)看,廣義的旅游房地產(chǎn)是以休閑度假為目的,直接銷(xiāo)售給旅游者的住宿設(shè)施和間接為旅游服務(wù)的房地產(chǎn)設(shè)施。狹義的旅游房地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托,以滿(mǎn)足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的,借助專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售渠道售賣(mài)給旅游者的作為第二居所的住宅設(shè)施。旅游房地產(chǎn)的研究應(yīng)該從狹義的角度來(lái)探析。

2、旅游房地產(chǎn)的分類(lèi)。一般說(shuō)來(lái),旅游房地產(chǎn)可分為以下幾類(lèi):一是景區(qū)住宅、風(fēng)景名勝度假村等,是指開(kāi)發(fā)商利用旅游開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置而開(kāi)發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。二是時(shí)權(quán)酒店,指將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份(如一年51周),出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán),消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。三是產(chǎn)權(quán)酒店,指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人,同時(shí)投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理,獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。四是養(yǎng)老型酒店,指投資人在退休前購(gòu)買(mǎi)退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位,委托管理公司經(jīng)營(yíng)至退休后自用。委托管理期間,將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下,該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購(gòu)再出售,收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村,指在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地附近開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。

二、麗江旅游房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

納西古樂(lè)、玉龍雪山、三江并流、東巴文化等構(gòu)成了麗江旅游的質(zhì)素,卓越的旅游環(huán)境,對(duì)旅游者形成強(qiáng)勢(shì)召喚,麗江也成為了云南最早進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地區(qū)之一,隨著云南開(kāi)發(fā)旅游小鎮(zhèn)的政策指導(dǎo),麗江古城、束河古鎮(zhèn)、玉龍雪山高爾夫等被相繼開(kāi)發(fā)出來(lái),這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)推動(dòng)了麗江旅游發(fā)展的同時(shí),也豐富了麗江旅游房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)。2008年,瑞安房地產(chǎn)已確定在麗江投資一個(gè)建筑面積約120萬(wàn)平方米的新農(nóng)村建設(shè)度假勝地;中邦置業(yè)和米丘環(huán)境公司也確定開(kāi)發(fā)一個(gè)集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國(guó)”項(xiàng)目。2009年,昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設(shè)國(guó)際頂級(jí)度假酒店――古城阿曼(AMAN)酒店。到目前為止,麗江市共有149個(gè)招商引資國(guó)內(nèi)合作項(xiàng)目,在建項(xiàng)目有112個(gè),籌建項(xiàng)目有10個(gè),已完成的項(xiàng)目有27個(gè)。

旅游房地產(chǎn)因其具有優(yōu)越的環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實(shí)用性,在麗江有著巨大的發(fā)展空間。然而在麗江旅游房地產(chǎn)逐漸升溫之時(shí),許多問(wèn)題也突顯了出來(lái)。

1、經(jīng)營(yíng)模式單一,缺乏創(chuàng)新。目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方式普遍過(guò)于傳統(tǒng)和呆板,除了項(xiàng)目單純照搬沒(méi)有創(chuàng)新外,在經(jīng)營(yíng)操作上也普遍采用單一的模式,不能形成穩(wěn)定的消費(fèi)群體,難以形成一個(gè)整體的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。

2、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂,缺乏行業(yè)規(guī)范。我國(guó)與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)不完善,旅游房地產(chǎn)方面相關(guān)信托、保險(xiǎn)方面的法律體系也不健全,嚴(yán)重限制了旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店等都屬新興行業(yè),在其發(fā)展中存在法律地位不明確,無(wú)法可依等問(wèn)題,從而引發(fā)缺乏誠(chéng)信、酒店價(jià)值與價(jià)格不符,導(dǎo)致行業(yè)形象受損,甚至引發(fā)信用危機(jī)。

3、缺乏整體規(guī)劃,未能實(shí)現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合。近幾年麗江的旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期旅游發(fā)展速度,市場(chǎng)上出現(xiàn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較為零散,部分項(xiàng)目沒(méi)有結(jié)合麗江的旅游特色,旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)多注重于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),未能實(shí)現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合,多數(shù)項(xiàng)目沒(méi)有后續(xù)性,致使麗江較多項(xiàng)目處于閑置狀態(tài),旅游經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并未實(shí)現(xiàn)。

四、對(duì)麗江旅游房地產(chǎn)的建議

1、加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新,特別是營(yíng)銷(xiāo)手段。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新是良性發(fā)展的前提,在旅游房地產(chǎn)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中要找準(zhǔn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系中的位置,避免同一地區(qū)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的雷同現(xiàn)象,圍繞麗江旅游資源的特點(diǎn),進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同,旅游房地產(chǎn)的所有權(quán)不一定發(fā)生轉(zhuǎn)移,它出賣(mài)的是它的功能、服務(wù)及其軟性消費(fèi)品。所以在營(yíng)銷(xiāo)手段上,必須進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新,向國(guó)際潮流靠攏,不一定將自己限定在房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售模式上。例如推行貴賓會(huì)員卡、異業(yè)聯(lián)名卡,甚至可以進(jìn)行跨行業(yè)結(jié)盟,跨國(guó)度聯(lián)動(dòng),實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)資源最大限度的挖掘。

2、制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”。這對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了明確限制。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十二條規(guī)定:“商品住宅按套銷(xiāo)售,不得分割拆零銷(xiāo)售。”這也限制了時(shí)權(quán)酒店和度假村的開(kāi)發(fā)。為此,國(guó)家旅游局應(yīng)與建設(shè)部協(xié)商,對(duì)屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn),鑒于它使用變化大的特點(diǎn),制定相關(guān)的法規(guī),促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

3、健全法律約束機(jī)制,加強(qiáng)監(jiān)督管理,做到違法必究。當(dāng)前,關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善,發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象,投資者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。政府應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī),使得執(zhí)法部門(mén)能有法可依。同時(shí),應(yīng)加大執(zhí)法力度,加強(qiáng)監(jiān)督管理,對(duì)損害投資者利益的經(jīng)營(yíng)者堅(jiān)決給予法律制裁,以營(yíng)造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境,使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。例如在合同文本中加入信息公開(kāi)條款,明確規(guī)定銷(xiāo)售旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品中哪些信息是必須向購(gòu)買(mǎi)者公開(kāi),使購(gòu)買(mǎi)者在了解情況后做出購(gòu)買(mǎi)決策,如果出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳資料中夸大投資回報(bào),在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽定的委托合同中,許下誘人的承諾,以此誤導(dǎo)消費(fèi)者或采用欺詐性銷(xiāo)售、非法集資等手段牟取暴利,要給予相應(yīng)的制裁。

4、加強(qiáng)規(guī)劃,整合旅游與房地產(chǎn)資源。(1)大區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃。大區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃即旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在麗江的整體規(guī)劃。根據(jù)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目與麗江旅游資源環(huán)境的關(guān)系,麗江旅游房地產(chǎn)的布局可選擇位于城郊的各個(gè)度假區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)等自然環(huán)境和交通條件較好的地區(qū)。服從旅游城市和旅游風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃和發(fā)展需求,結(jié)合麗江的實(shí)際情況,圍繞旅游度假地本身資源特色,將人文環(huán)境、民俗文化等因素整合到旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中,努力為旅游者和居民創(chuàng)造一個(gè)舒適方便、經(jīng)濟(jì)安全和優(yōu)美的旅游、度假、休閑的環(huán)境,從而充分發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。(2)小區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃。旅游房地產(chǎn)應(yīng)盡量接近環(huán)境優(yōu)越的度假區(qū),項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境破壞和工業(yè)污染要少,空氣質(zhì)量和社會(huì)治安狀況要好,特別是分時(shí)度假村、產(chǎn)權(quán)酒店這類(lèi)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目,由于其目的就是為度假服務(wù),且房產(chǎn)擁有者較多,項(xiàng)目應(yīng)位于度假接待中心,使旅游度假功能得到充分發(fā)揮,優(yōu)越的資源能為更多的人服務(wù)。

總之,現(xiàn)階段麗江的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目較多,因此在發(fā)展麗江旅游房地產(chǎn)過(guò)程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色,加強(qiáng)創(chuàng)新,認(rèn)真思考旅游房地產(chǎn)的核心點(diǎn),多借鑒其他城市旅游房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn),引進(jìn)在運(yùn)作、管理、認(rèn)識(shí)水平等具有優(yōu)勢(shì)的實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),同時(shí)要加強(qiáng)規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)的完美結(jié)合,創(chuàng)造項(xiàng)目持續(xù)價(jià)值。

參考文獻(xiàn):

篇13

1.運(yùn)營(yíng)組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理沒(méi)有具體的運(yùn)營(yíng)管理方法和機(jī)制，它是無(wú)形的，它的主要對(duì)象是人，通過(guò)對(duì)人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理和制造業(yè)不一樣，可以對(duì)生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化而發(fā)生變動(dòng)，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營(yíng)管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對(duì)待房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，否則只會(huì)為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)被動(dòng)，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)通常是分開(kāi)設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加茁壯的成長(zhǎng)。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過(guò)這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過(guò)程，使經(jīng)營(yíng)管理和銷(xiāo)售成為一站式的服務(wù)理念，這對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶(hù)存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對(duì)于產(chǎn)品出廠(chǎng)后，客戶(hù)如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才可以同廠(chǎng)房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中，客戶(hù)是直接參與生產(chǎn)的，客戶(hù)占據(jù)著重要的角色，如果客戶(hù)是消極的，那么就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)負(fù)作用，而客戶(hù)的積極樂(lè)觀(guān)則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶(hù)的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶(hù)服務(wù)的周到得體就會(huì)使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對(duì)象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶(hù)是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會(huì)使服務(wù)的客戶(hù)更加的愉快歡樂(lè)，如此房地產(chǎn)就會(huì)源源不斷的獲得客戶(hù)的認(rèn)可，使銷(xiāo)售額持續(xù)增加，所以這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種積極樂(lè)觀(guān)的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對(duì)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會(huì)引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬?gòu)。

同時(shí)還需要政府部門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以?xún)?nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來(lái)進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國(guó)的金融市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展，但是這對(duì)商業(yè)融資地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過(guò)間接融資的方式來(lái)進(jìn)行資金的籌措。基金的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有對(duì)其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴(lài)很高，達(dá)到了90%，全國(guó)城市建設(shè)對(duì)銀行的依賴(lài)也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問(wèn)題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場(chǎng)上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專(zhuān)業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開(kāi)發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開(kāi)讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的另一個(gè)就會(huì)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對(duì)象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營(yíng)模式還不得分曉，在近些年來(lái)，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接

如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡(jiǎn)單輕松，然而對(duì)于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷(xiāo)售。如今的房地產(chǎn)銷(xiāo)售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過(guò)自身的需要只需要點(diǎn)擊開(kāi)房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開(kāi)網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會(huì)，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢(shì)。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開(kāi)創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)展的趨勢(shì)，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場(chǎng)為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開(kāi)創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會(huì)擁有更好的銷(xiāo)售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會(huì)引起注意力，才會(huì)吸引更多的人前來(lái)進(jìn)行購(gòu)物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對(duì)房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒(méi)有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來(lái)才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營(yíng)管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營(yíng)管理的順利開(kāi)展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營(yíng)管理模式

市場(chǎng)，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的主要內(nèi)容，所以無(wú)論什么項(xiàng)目的開(kāi)始都必須是市場(chǎng)，但是市場(chǎng)的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場(chǎng)信息知道的不及時(shí)，就會(huì)使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯(cuò)誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對(duì)市場(chǎng)有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對(duì)我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問(wèn)題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶(hù)提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效保障。同時(shí)還要對(duì)策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶(hù)滿(mǎn)意。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開(kāi)發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營(yíng)者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會(huì)像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來(lái)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式通過(guò)打造強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營(yíng)者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績(jī)，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的出現(xiàn)是中國(guó)的首創(chuàng)，通過(guò)零散銷(xiāo)售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和零散銷(xiāo)售各自運(yùn)營(yíng)等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷(xiāo)售。各自經(jīng)營(yíng)是指各自購(gòu)買(mǎi)商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營(yíng)模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來(lái)對(duì)發(fā)展和長(zhǎng)期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)也沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的實(shí)際意義

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過(guò)程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過(guò)，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)失去方向，失去運(yùn)作的動(dòng)力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長(zhǎng)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理使自身獲得有效地整改，使銷(xiāo)售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更加的輝煌，會(huì)帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。

我們的生活離不開(kāi)地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》浚覀冃枰谏虡I(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對(duì)其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營(yíng)面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：