引論：我們?yōu)槟砹?3篇房產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
2.文化產(chǎn)業(yè)投資的回報(bào)鏈條長(zhǎng)，文化產(chǎn)品的價(jià)值可以反復(fù)得到體現(xiàn)，投資收益可以延伸。文化投資的回報(bào)是在一個(gè)長(zhǎng)鏈條上，通過(guò)分段轉(zhuǎn)讓和銷售而逐步獲得的。如動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)中一部作品的成功，不僅會(huì)帶來(lái)直接的收益，還可以延伸產(chǎn)業(yè)鏈，將卡通形象作為品牌開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)衍生產(chǎn)品。美國(guó)迪斯尼公司制作《獅子王》，投資4500萬(wàn)美元，僅其衍生產(chǎn)品的收入已達(dá)20億美元。
3.文化產(chǎn)業(yè)投資主要由無(wú)形資本的投資等元素組成。文化產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的發(fā)展表現(xiàn)為：貨幣資本與其他智力、技術(shù)、信息等資本相融合，許多國(guó)家將文化產(chǎn)業(yè)稱為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，由此可見(jiàn)創(chuàng)意、知識(shí)、品牌、管理等在文化產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)中發(fā)揮著重要的作用。文化產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不再是單純的物質(zhì)資本競(jìng)爭(zhēng)，在當(dāng)今社會(huì)更是無(wú)形資本等綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是人才的競(jìng)爭(zhēng)。
4.復(fù)合型人才缺乏。投資的風(fēng)險(xiǎn)主要在于管理理念差異、集創(chuàng)意與管理于一體的復(fù)合型人才的缺乏以及商業(yè)模式的不確定性。以文化產(chǎn)業(yè)從大范圍來(lái)看，文化的投資可以分為三大塊，包括藝術(shù)品投資，這亦是文化產(chǎn)業(yè)比較有特色之處；出版集團(tuán)等傳統(tǒng)的傳媒衍生出來(lái)的投資機(jī)會(huì)以及在投資界來(lái)看最多見(jiàn)的互聯(lián)網(wǎng)、動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)文化等相關(guān)的新媒體。這些文化企業(yè)最大的挑戰(zhàn)就是人。但目前我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)方面的人才市場(chǎng)還有很大的或缺，尤其是同時(shí)精通企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型的人才比較欠缺。
5.文化產(chǎn)業(yè)涉及的領(lǐng)域很廣泛。文化產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比，文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)容雜。文化產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是由演藝業(yè)、出版業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、報(bào)刊雜志業(yè)、廣播電視業(yè)、電影業(yè)、文化旅游業(yè)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)、電子游戲業(yè)、動(dòng)漫業(yè)、文化培訓(xùn)業(yè)、藝術(shù)拍賣業(yè)、城市會(huì)展業(yè)等10余個(gè)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)所組成的產(chǎn)業(yè)群，內(nèi)容非常龐雜。
所以，文化產(chǎn)業(yè)投資具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。因而對(duì)投資者提出了更高的要求，要求投資者具備文化項(xiàng)目的評(píng)估能力、經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。
二、文化產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于初級(jí)階段，目前文化產(chǎn)業(yè)的投資面臨這眾多的風(fēng)險(xiǎn)，既有一般投資具有的信用風(fēng)險(xiǎn)，也有由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整形成的政策風(fēng)險(xiǎn)，更有文化產(chǎn)業(yè)自身的特殊性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)文化產(chǎn)業(yè)投資的特點(diǎn)，本文提出了文化產(chǎn)業(yè)的三方面風(fēng)險(xiǎn)。
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。文化產(chǎn)品無(wú)論就生產(chǎn)還是消費(fèi)都具有很大的不確定性，因此投資文化產(chǎn)業(yè)要承擔(dān)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，文化產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)功能是通過(guò)其社會(huì)功能實(shí)現(xiàn)的，這些和消費(fèi)者緊密相關(guān)。而消費(fèi)者花銷在文化產(chǎn)品上往往不可預(yù)測(cè)，這就注定文化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。文化產(chǎn)品在起初是依賴藝術(shù)創(chuàng)造者的個(gè)人因素，這一切也是不可預(yù)測(cè)和控制的，這無(wú)形中也增加了文化產(chǎn)品的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。
2.信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生從直接原因看可能有三種情況：一是借款人在貸款到期前破產(chǎn)倒閉，資產(chǎn)價(jià)值不能抵償債務(wù)，致使銀行無(wú)法收回本金；二是借款人由于資金緊張不能按期歸還銀行貸款。三是借款人人為因素，故意不換銀行的貸款。目前我國(guó)文化的投資中信用風(fēng)險(xiǎn)的存在是一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)，有不少文化產(chǎn)業(yè)公司利用資本市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)調(diào)整過(guò)程中的文化產(chǎn)業(yè)的不熟悉，進(jìn)行炒作來(lái)榨取資本。這表明，文化企業(yè)的資信狀況是資本投資信用風(fēng)險(xiǎn)的直接原因，這就需要銀行等金融資本對(duì)文化產(chǎn)業(yè)投資時(shí)要全面的調(diào)查并采取措施抵御信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.政策風(fēng)險(xiǎn)。文化產(chǎn)業(yè)既有經(jīng)濟(jì)屬性又有政治屬性，尤其是其中的大眾傳播產(chǎn)業(yè)，作為黨和國(guó)家的重要媒體，其一直在最突出的地位，使得其相對(duì)其他行業(yè)而言計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩更濃，行業(yè)受政策的影響更多。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于準(zhǔn)備投資傳媒的資本至關(guān)重要。隨著體制的改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步深化，我國(guó)傳媒業(yè)開(kāi)始注重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的探索，國(guó)家的相關(guān)政策對(duì)此行業(yè)至關(guān)重要。
綜合以上三方面的風(fēng)險(xiǎn)指出文化產(chǎn)業(yè)投資存在的主要問(wèn)題：
1．缺乏文化項(xiàng)目的評(píng)估能力，銀行貸款遭遇制度難題。文化產(chǎn)業(yè)主要是以知識(shí)產(chǎn)權(quán)和品牌價(jià)值等無(wú)形資產(chǎn)作為資產(chǎn)表現(xiàn)形式，固定資產(chǎn)規(guī)模普遍較小，可供抵押的固定資產(chǎn)很少，缺少擔(dān)保手段。而無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估與變現(xiàn)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)又是一個(gè)難以把握的課題，銀行對(duì)其價(jià)值的認(rèn)定往往非常保守，這使得優(yōu)秀的文化企業(yè)和項(xiàng)目難以得到銀行資金支持。
2.風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的支持力度較小。目前，國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)投資主要集中在文化產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域， 而對(duì)其他領(lǐng)域介入較少。究其原因，一是風(fēng)險(xiǎn)投資的特性決定了它不可能廣泛地進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)，它垂青的只是那些高回報(bào)、具有可持續(xù)商業(yè)模式和完整產(chǎn)業(yè)鏈的項(xiàng)目；二是政府對(duì)廣播、電視、平面媒體和有線網(wǎng)絡(luò)等傳媒領(lǐng)域的管制比較嚴(yán)格，存在諸多政策限制；此外，國(guó)有文化企業(yè)產(chǎn)。
3.權(quán)不明晰等問(wèn)題也成為風(fēng)險(xiǎn)投資的一個(gè)障礙。文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)有待進(jìn)一步完善。目前為止，我國(guó)已經(jīng)初步建立起了一系列與文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，但仍有待完善:缺少針對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的擔(dān)保法規(guī)；現(xiàn)存文化產(chǎn)業(yè)法規(guī)體系與WTO 對(duì)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)政策的要求之間存在矛盾；文化娛樂(lè)業(yè)以行政命令沖擊法律法規(guī)，有令不行的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)；文化市場(chǎng)的稽查管理力度不夠，影片、光盤、圖書等文化產(chǎn)品的盜版活動(dòng)猖撅；對(duì)文化產(chǎn)品知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)不夠等。
4.防范文化產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策完善相關(guān)政策。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于投資的環(huán)境依賴越來(lái)越強(qiáng)，文化產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)由于其特殊的文化及意識(shí)形態(tài)屬性，資本的準(zhǔn)入問(wèn)題應(yīng)高度重視。在投資來(lái)源上,鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人、境外資金興辦文化企業(yè)。在投資方式上,采取獨(dú)資、合資、合作、合營(yíng)等多種途徑;既可以資金方式投入,也可以土地、無(wú)形資產(chǎn)和技術(shù)方式投入入股;還可以通過(guò)股票市場(chǎng)發(fā)行股票、債券以及文化彩票等方式籌措資金。此外,還可以通過(guò)流動(dòng)資金的貸款、固定資產(chǎn)貸款、聯(lián)營(yíng)股本貸款、循環(huán)貸款、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上的溢價(jià)轉(zhuǎn)讓和拍賣、項(xiàng)目貸款等間接融資解決資金短缺的問(wèn)題。為了提升文化產(chǎn)業(yè)資源配置的國(guó)際化程度,亦可大膽引進(jìn)外資。目前,我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘還比較高,民間投資進(jìn)入的深度明顯不足,這不僅體現(xiàn)在民間資本與國(guó)有資本在市場(chǎng)準(zhǔn)入條件上的不平等,還體現(xiàn)在我國(guó)對(duì)民間資本與外來(lái)資本的區(qū)別對(duì)待。為了充分調(diào)動(dòng)民間資金,廣開(kāi)投資渠道,筆者認(rèn)為:首先,要打破壟斷,鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng),支持民間力量投資文化項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)文化投資主體多元化和融資渠道的多樣化,讓市場(chǎng)在長(zhǎng)期資源的配置方面發(fā)揮主要和關(guān)鍵作用。
故各級(jí)政府的文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)部門在文化產(chǎn)業(yè)投資方面要完善文化產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入政策，為文化產(chǎn)業(yè)的投資者創(chuàng)造文化產(chǎn)業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。鼓勵(lì)多元化資本參與發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)。
篇2
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
一、房產(chǎn)“拼殺”基本概述
(一)房產(chǎn)“拼殺”
房產(chǎn)“拼殺”活動(dòng)是指一種多人集資購(gòu)房,房產(chǎn)所有權(quán)依概率決定歸屬的房產(chǎn)投資活動(dòng)。其特點(diǎn)在于:一是集資購(gòu)房降低了個(gè)體的出資額,購(gòu)房者們?cè)谫?gòu)房中投人等額資金,資金總額為該房產(chǎn)價(jià)值。二是房產(chǎn)所有權(quán)決定方式所帶來(lái)的低投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資特點(diǎn)。因此此種投資更類似于一種賭博行為,投資者們依等額資金投入而具有相同的概率獲得房產(chǎn)。由于此種房產(chǎn)投資方法具有成本低的特點(diǎn),相對(duì)于高昂的房?jī)r(jià)而言,即使投資者未能獲得房產(chǎn)所有權(quán),成本損失也在可以接受的范圍內(nèi)。
(二)傳統(tǒng)理論的局限
傳統(tǒng)投資理論對(duì)于投資問(wèn)題的分析,主要是通過(guò)成本收益分析來(lái)進(jìn)行。依照投資人為理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè),期望效用理論可以描述一般投資者的投資行為。以房產(chǎn)投資為例,假設(shè)投資者投入成本為A,獲得房產(chǎn)的概率為p,房產(chǎn)本身價(jià)值為B,那么按照房產(chǎn)拼殺規(guī)則,必然總有B*P=A,這一等式在任何條件下成立,也就是說(shuō)投資者獲得0經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。既然依照期望效用理論投資者僅獲得0經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),那么為何還有如此多的投資者有參與此類投資的動(dòng)機(jī)呢?行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理可以對(duì)此作出解釋。
二、房產(chǎn)“拼殺”及行為經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為,投資者在做投資決策時(shí)不完全依賴于腦的理性,決策本身要經(jīng)歷一個(gè)心理過(guò)程,其中主要包括認(rèn)知過(guò)程、情緒過(guò)程和意志過(guò)程。而在其中,由于種種因素的作用,可能會(huì)產(chǎn)生認(rèn)知偏差、選擇偏好等非理性決策,這也就影響了投資決策的完全理性,產(chǎn)生資產(chǎn)定價(jià)偏差。房產(chǎn)“拼殺”就可以由上述基本理論描述。
(一)認(rèn)知過(guò)程中的判斷啟發(fā)式和偏差
所謂啟發(fā)法,是指人們?cè)谧鰶Q策的時(shí)候,當(dāng)我們沒(méi)有時(shí)間認(rèn)真思考某個(gè)問(wèn)題時(shí);當(dāng)我們負(fù)載的信息過(guò)多,以至于無(wú)法充分地對(duì)其進(jìn)行加工時(shí);當(dāng)手中的問(wèn)題并不十分重要,以至于我們不必太過(guò)思慮時(shí);當(dāng)我們?nèi)狈ψ龀鰶Q策所需的可靠的知識(shí)或信息時(shí),由于認(rèn)知上具有惰性,往往只根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)或部分信息作出決策。因此決策有可能正確,也有可能產(chǎn)生較大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和錨定效應(yīng)中,代表性偏差更能解釋房產(chǎn)“拼殺”現(xiàn)象,投資者由于忽略了結(jié)果的貝葉斯優(yōu)先,容易產(chǎn)生“賭徒謬誤”,無(wú)意識(shí)的夸大結(jié)果出現(xiàn)的概率,因而高估了投資的收益,產(chǎn)生非理性決策。
此外,錨定效應(yīng)在決策中也扮演了重要角色,由于媒體的宣傳,在此類“拼殺”活動(dòng)中,更可能被報(bào)道的一定是成功的投資,這會(huì)在將要作出投資的人中產(chǎn)生心理效應(yīng),將投資本身錨定在一定會(huì)以低成本獲利這一結(jié)果上,認(rèn)為夸大了投資的收益。
(二)情緒過(guò)程中的過(guò)分自信和心理賬戶效應(yīng)
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為:因?yàn)槿说钠谩⑿拍睢⑶楦小⑷烁竦纫蛩刈饔?人們往往具有過(guò)度自信、損失厭惡、后悔厭惡的特性。此外,對(duì)于財(cái)產(chǎn)而言,同時(shí)具有一個(gè)心理賬戶來(lái)衡量財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
大量的認(rèn)知心理學(xué)的文獻(xiàn)認(rèn)為,人是過(guò)度自信的,尤其對(duì)其自身知識(shí)的準(zhǔn)確性過(guò)度自信。人們系統(tǒng)性地低估某類信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)將過(guò)度自信定義為,認(rèn)為自己知識(shí)的準(zhǔn)確性比事實(shí)中的程度更高的一種信念,即對(duì)自己的信息賦予的權(quán)重大于事實(shí)上的權(quán)重。關(guān)于主觀概率測(cè)度的研究也發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在過(guò)度估計(jì)自身知識(shí)準(zhǔn)確性的情況。當(dāng)然。就房產(chǎn)“拼殺”活動(dòng)而言,人們也表現(xiàn)出過(guò)度自信的狀態(tài),系統(tǒng)性的高估投資會(huì)獲利的可能性。
而在衡量后悔厭惡和損失厭惡帶來(lái)的心理效應(yīng)時(shí),很明顯的人們更傾向于機(jī)會(huì)成本效應(yīng)可能帶來(lái)的損失厭惡,認(rèn)為自己如果不投入少量的購(gòu)房資金,很可能面對(duì)較大的機(jī)會(huì)成本,而事實(shí)上這還是沒(méi)有尊重貝葉斯優(yōu)先的一種表現(xiàn)。
更為重要的是心理賬戶對(duì)于投資決策的影響。心理賬戶與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)賬戶不同,其本質(zhì)的特征是“非替代性”,也就是不同賬戶的金錢不能完全替代,這使人們產(chǎn)生“此錢非彼錢”的認(rèn)知錯(cuò)覺(jué),從而導(dǎo)致非理性的經(jīng)濟(jì)決策行為。投資者會(huì)過(guò)分夸大自己的投入資金的價(jià)值而看輕另一賬戶――收益賬戶資金的價(jià)值,因此將少量的成本資金與大量的收益資金等同了起來(lái),造成決策偏差。心理賬戶效應(yīng)同樣反映的是過(guò)分夸大的概率在成本和收益賬戶之間的聯(lián)系。
(三)意志過(guò)程中的羊群效應(yīng)
意志過(guò)程主要指人的從眾心理和自我控制作用。從眾心理可以由羊群效應(yīng)來(lái)描述,它是指由于對(duì)信息不充分的和缺乏了解,投資者很難對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的不確定性作出合理的預(yù)期,往往是通過(guò)觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強(qiáng)化,從而產(chǎn)生的從眾行為。在房產(chǎn)“拼殺”投資中,只要出現(xiàn)一定數(shù)量的投資者,其他猶豫不決的投資者就很有可能會(huì)跟風(fēng)投資,這可能是因?yàn)樗麄冃睦砩蠈?duì)于不投資帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本過(guò)于看重的原因,也可能僅僅就是一種人的本性。羊群效應(yīng)作用于此類投資的作用是十分巨大的。
三、結(jié)論
房產(chǎn)“拼殺”作為一種投資形式,并不是一種完全合乎理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)的投資方式。除了腦的理性分析外,投資者的心理過(guò)程的對(duì)于投資的影響也是十分巨大的。啟發(fā)式偏差、心理賬戶效應(yīng)等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念對(duì)于解釋此類問(wèn)題是有很大的說(shuō)服力的,而通過(guò)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)研究投資行為,也正在逐漸成為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要研究方法。
參考文獻(xiàn):
篇3
因項(xiàng)目地點(diǎn)不同、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況不同、建設(shè)進(jìn)度不同、資金運(yùn)作模式不同，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有以下六種：
一、抵押貸款型
運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)。此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清晰，也是前期已經(jīng)兌付的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的主流模式，選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1、 信托融資規(guī)模與抵押物的價(jià)值比率，價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公正地評(píng)估。抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產(chǎn)價(jià)格在高位運(yùn)行，抵押比率應(yīng)該控制得更為嚴(yán)格，通常應(yīng)當(dāng)不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評(píng)估價(jià)格打3折抵押）則比較安全。
2、 抵押物的權(quán)屬是否清晰。如施工方對(duì)建筑物的留置權(quán)是否影響抵押物的變現(xiàn)？開(kāi)發(fā)商是否在國(guó)土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實(shí)的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項(xiàng)權(quán)利證明，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。
3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行狀況，已經(jīng)取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經(jīng)具備土地規(guī)劃證和土地使用權(quán)證），截至到信托產(chǎn)品發(fā)行時(shí)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目的位置、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格及市場(chǎng)前景等。
4、 借款的開(kāi)發(fā)商是否有償債能力，以往的信譽(yù)如何。如有第三方提供擔(dān)保，則考察擔(dān)保方的信用等級(jí)應(yīng)作為投資者的工作重點(diǎn)。
二、房產(chǎn)回購(gòu)型
運(yùn)作原理：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后開(kāi)發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買該房產(chǎn)，如果到期后開(kāi)發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。此種信托的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于以下幾個(gè)方面：
1、 提防風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按照約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。投資者可以考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。
2、開(kāi)發(fā)商承諾回購(gòu)的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大跌價(jià)的可能性。目前，一般信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往以低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格一半的價(jià)格購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)。投資者也應(yīng)經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)狀況。
3、 如信托公司在購(gòu)買房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記或未履行項(xiàng)目管理職責(zé)，則開(kāi)發(fā)商可能一房多賣，發(fā)生糾紛（如開(kāi)發(fā)商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)很高）。投資者可以在投資期內(nèi)要求信托公司出具是否辦理了房產(chǎn)備案登記的證明，且要求信托公司履行項(xiàng)目盡職管理的責(zé)任，以避免該風(fēng)險(xiǎn)。
三、財(cái)產(chǎn)受益權(quán)型
運(yùn)作原理：利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。選擇此種信托時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：
1、 項(xiàng)目房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況是否能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配？
2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。信托公司應(yīng)落實(shí)抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
3、 房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計(jì)劃中的優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比率應(yīng)不高于50%。
四、股權(quán)型房地產(chǎn)信托
運(yùn)作原理：信托公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集的資金認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實(shí)際建設(shè)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)部分股權(quán)。在目前房地產(chǎn)公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項(xiàng)目現(xiàn)金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)水平較高，投資者在選擇投資此類信托時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：
1、 提防風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，往往要向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員，但是否能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，還需投資者審慎分析。
2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設(shè)資金后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期又面臨資金短缺，即信托產(chǎn)品的募集資金不足以覆蓋項(xiàng)目資金缺口，如此時(shí)不能獲取后續(xù)資金來(lái)源（銀行貸款或預(yù)售回款），則此房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為“爛尾”項(xiàng)目，屆時(shí)信托產(chǎn)品就會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。、
3、 如該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。投資者應(yīng)重點(diǎn)考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何？是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證？另外，考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷售前景和當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，也應(yīng)是投資者的主要工作。
篇4
由于前期國(guó)家出臺(tái)了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險(xiǎn)也很大。尤其隨著國(guó)家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)降下來(lái)。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房?jī)r(jià)也一直在攀升，超過(guò)了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，并采取策略應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場(chǎng)，批發(fā)市場(chǎng)或者是購(gòu)物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購(gòu)物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來(lái)增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對(duì)于房租的多少都會(huì)產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平緊密相連，隨著物價(jià)的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個(gè)店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過(guò)租金來(lái)獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營(yíng)模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長(zhǎng)。就像購(gòu)物中心，如果要建成一個(gè)特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過(guò)渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有雄厚的資金來(lái)周轉(zhuǎn)才行。最后，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)管理要求也會(huì)偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別激烈，所以對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過(guò)程中肯定是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險(xiǎn)如下：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是針對(duì)于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收益的問(wèn)題。也可以說(shuō)是資金流出與期望不符的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營(yíng)管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來(lái)擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會(huì)增大。第二，拖欠風(fēng)險(xiǎn)也是應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)房屋購(gòu)買者或者租賃者不按時(shí)交房租或者借款的時(shí)候，由于拖欠自己所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而給房產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是最難把握的，它會(huì)隨著市場(chǎng)的走向而變動(dòng)。利率風(fēng)險(xiǎn)顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐?lái)的風(fēng)險(xiǎn)。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動(dòng)作，這樣以來(lái)，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)直接掛鉤了。由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開(kāi)始都是不能流動(dòng)的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過(guò)長(zhǎng)，使用周期等早場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動(dòng)性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無(wú)流動(dòng)性變化風(fēng)險(xiǎn)。自然災(zāi)害帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)一般人都可以理解，像是地震、水災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過(guò)這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司那里，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過(guò)由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最重要的防范策略。最好的辦法就是通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來(lái)講，要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)比較了解，對(duì)于市場(chǎng)的走向要有比較深刻的意識(shí)，最重要的是要針對(duì)自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有非常客觀的認(rèn)識(shí)，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢(shì)。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。簡(jiǎn)單地講就是回避一些風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二，損失控制。它主要是指通過(guò)一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過(guò)改善管理方法，減少風(fēng)險(xiǎn)投資。三，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險(xiǎn)公司就是一個(gè)很好的平臺(tái)。
商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視也不可阻擋的。建設(shè)銀行對(duì)此投資者在實(shí)施投資項(xiàng)目貸款的同時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)自身及市場(chǎng)狀況進(jìn)行金融分析，盡量避免脫離實(shí)際的計(jì)劃付諸行動(dòng)，必要時(shí)采取相應(yīng)的措施，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
篇5
現(xiàn)實(shí)世界購(gòu)房隊(duì)伍共有六種心態(tài)。第一種，自用為主的心態(tài)，年輕小伙、大姑娘結(jié)婚前的購(gòu)房大多屬于此類，結(jié)婚必須有房，租房結(jié)婚感覺(jué)不是自己的家，買房就是為了結(jié)婚，幾乎沒(méi)有出租、出售的想法。第二種，投資為主的心態(tài)，年歲已高者購(gòu)房大多屬于此類，投資股票感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)太大，興辦企業(yè)自己的體力、精力不允許，購(gòu)買房產(chǎn)――出租他人可以獲得穩(wěn)定租金，既可以保障自己養(yǎng)老，同時(shí)能給孩子留下一筆財(cái)產(chǎn)。第三種；自用、出租的心態(tài)，父母親在孩子十幾歲時(shí)的購(gòu)房屬于此類，在孩子談婚論嫁前出租他人收取租金，到了孩子談婚論嫁時(shí)停止出租也不出售供孩子結(jié)婚之用。第四種；自用、出租、出售都行的心態(tài)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲則出售，租金較大則出租，租金太低就空放著，出售、出租、空放著留給自用都行，反正買房比把錢存在銀行要強(qiáng)，富得流油的人好多購(gòu)房屬于此類。第五種，出租、出售的心態(tài)，購(gòu)房沒(méi)打算自己使用，房?jī)r(jià)大幅上漲則出售，否則出租，較富裕的人購(gòu)房大多屬于此類。第六種，賭一把、碰碰運(yùn)氣賺取差價(jià)的心態(tài)，購(gòu)房既沒(méi)打算自己使用，也沒(méi)有長(zhǎng)期持有出租他人的想法，購(gòu)房就是為了短期內(nèi)賺取差價(jià)，形勢(shì)不妙就立刻出售。
六種心態(tài)由三種需求組合、組成：第一種，自用性需求；第二種，投資性需求，購(gòu)后出租他人收取租金；第三種，投機(jī)性需求，賺取差價(jià)。
二 房地產(chǎn)復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條的運(yùn)行規(guī)律
當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的蕭條，預(yù)期房?jī)r(jià)不會(huì)再跌時(shí)，自用性需求率先入市，房產(chǎn)成交數(shù)量逐漸增加，價(jià)格逐步上漲。預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，一部分自用性需求提前購(gòu)房，投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房逐漸加大購(gòu)買量，致使房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮景象。投機(jī)和投資進(jìn)一步加大購(gòu)買量，成交量嚴(yán)重大于實(shí)際剛性需求，房產(chǎn)價(jià)格高于價(jià)值，形成泡沫。價(jià)值中軸線的回拉作用終究會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)并走向衰退和蕭條。預(yù)期房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投機(jī)性需求由買方變成賣方，房?jī)r(jià)下降，成交數(shù)量減少。預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降，一部分自用性需求推后購(gòu)房，投資性房產(chǎn)和投機(jī)性房產(chǎn)逐漸加大拋售量，致使房地產(chǎn)的衰退進(jìn)一步擴(kuò)大，成交量嚴(yán)重小于實(shí)際剛性需求，價(jià)格低于價(jià)值，形成蕭條。價(jià)值中軸線的回拉作用慢慢會(huì)使房地產(chǎn)升溫并走向復(fù)蘇和繁榮。如此就形成復(fù)蘇――繁榮――衰退――蕭條的房地產(chǎn)周期。
房地產(chǎn)繁榮時(shí)期超出實(shí)際剛性需求的成交數(shù)量，必然要經(jīng)過(guò)蕭條時(shí)期成交量小于剛性需求來(lái)修復(fù)。繁榮時(shí)間越長(zhǎng)，蕭條時(shí)間相應(yīng)也會(huì)越長(zhǎng)；繁榮時(shí)期的成交量越大，蕭條時(shí)期的成交量會(huì)相應(yīng)越小。房產(chǎn)成交數(shù)量長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)之和等于實(shí)際剛性需求總量，房產(chǎn)成交數(shù)量圍繞實(shí)際剛性需求上下波動(dòng)是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在規(guī)律，剛性需求是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在中軸線。
投機(jī)性需求助漲了繁榮時(shí)期的泡沫，助跌了蕭條時(shí)期的冷清，使繁榮、蕭條時(shí)期房?jī)r(jià)、成交量嚴(yán)重偏離房產(chǎn)價(jià)值和剛性需求。徹底杜絕、打死投機(jī)性需求，只有自用性和投資性需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)、成交量偏離房產(chǎn)價(jià)值和剛性需求的偏離度會(huì)較小。偏離度較小要好于大幅度偏離，應(yīng)該對(duì)投機(jī)性購(gòu)房嚴(yán)格控制甚至徹底杜絕。
三 投機(jī)性需求的特點(diǎn)及限期過(guò)戶的調(diào)控措施
投機(jī)性購(gòu)房來(lái)去匆匆，并不戀戰(zhàn)，賺一把后快速撤離。來(lái)去匆匆，速戰(zhàn)速?zèng)Q，這是投機(jī)性購(gòu)房的顯著特點(diǎn)，同時(shí)也是其致命軟肋所在。“二手房的房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，至少在原房產(chǎn)證填發(fā)日期18年之后才可辦理”的措施，可切中要害，能有效打擊投機(jī)行為。緣由很簡(jiǎn)單：間隔時(shí)間不滿18年不能過(guò)戶，在18年間隔期滿之前，二手房的購(gòu)買人因?yàn)閾?dān)心售房人突然某一天可能反悔――雙方發(fā)生糾紛――不能順利過(guò)戶，所以不會(huì)輕易購(gòu)買。買方不買就意味著賣方難賣，二手房很難售出就意味著人們投機(jī)性購(gòu)房的熱情很低。二手房在間隔期滿18年之前很難售出，直接決定個(gè)人、企業(yè)投機(jī)性購(gòu)房的想法和動(dòng)力很低很低，接近為零。如此，投機(jī)性購(gòu)房幾乎為零，房地產(chǎn)市場(chǎng)只有自用性和投資性需求，會(huì)使成交量圍繞剛性需求小幅波動(dòng)，房?jī)r(jià)圍繞房產(chǎn)價(jià)值中軸線上下小幅波動(dòng)。
“二手房的房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，至少在原房產(chǎn)證填發(fā)日期18年之后才可辦理。”的措施，還需要以下兩項(xiàng)配套措施，才能確保不留空子，真正發(fā)揮效力，否則針尖大小的空子會(huì)形成足球球門大的窟窿。
第一，需增補(bǔ)“房產(chǎn)登記部門，違反‘18年期限’辦理二手房產(chǎn)買賣過(guò)戶手續(xù)，會(huì)得到相應(yīng)處罰”的條款。必須配套嚴(yán)厲的條款，才能真正震懾房產(chǎn)登記部門工作人員，使其不敢收受賄賂――違規(guī)、違法辦理二手房產(chǎn)買賣過(guò)戶手續(xù)。
篇6
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收現(xiàn)狀
在我國(guó)稅從項(xiàng)目立項(xiàng)到施工再到銷售的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。涉及到眾多稅種，這些稅費(fèi)金額大，如果能合理地進(jìn)行稅收籌劃，能夠降低投資項(xiàng)目的成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進(jìn)稅收制度的進(jìn)一步完善。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。
（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃
土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)。因此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長(zhǎng)率，可以通過(guò)價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開(kāi)發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。
（四）實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。
三、房地產(chǎn)稅收籌劃方式
（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃
納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃。
（二）利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的房地產(chǎn)稅收籌劃空間。
1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營(yíng)業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費(fèi)附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時(shí)，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負(fù)T1=營(yíng)業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。
2、采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。
總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負(fù)均衡點(diǎn)。由于租金的收入相對(duì)固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營(yíng)收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時(shí)，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。
（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實(shí)際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評(píng)估收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)估計(jì)價(jià)款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價(jià)款只將收回部分確認(rèn)為收入。
四、結(jié)語(yǔ)
以上討論了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的技術(shù)及方案。但在實(shí)際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨(dú)立的，各稅種之間存在著聯(lián)系。所以我們?cè)趯?duì)某一稅種進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)考慮其對(duì)別的稅種的影響，以達(dá)到降低企業(yè)整體稅負(fù)的效果。
篇7
（1）就長(zhǎng)期籌資而言，有效的財(cái)務(wù)管理能夠合理地安排籌資的時(shí)間、規(guī)劃資本及債務(wù)結(jié)構(gòu)和分配股利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)規(guī)劃立項(xiàng)時(shí)申報(bào)的投資總額來(lái)確定該企業(yè)的注冊(cè)資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關(guān)的法律法規(guī)。而通過(guò)不同的籌資方案的對(duì)比，可以找出符合該企業(yè)自身的經(jīng)驗(yàn)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（2）就長(zhǎng)期投資而言，有效的財(cái)務(wù)管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)安排合理的投資規(guī)模，提高投資的收益以及控制投資的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目拿地時(shí)，必須要根據(jù)該項(xiàng)目土地的所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案做出敏感性分析和可行性研究，通過(guò)對(duì)不同方案下盈利能力和現(xiàn)金流進(jìn)行的評(píng)估，選出符合該企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略以及市場(chǎng)需求的投資方案。在后來(lái)執(zhí)行方案時(shí)，還要結(jié)合政府的宏觀政策、市場(chǎng)的行情以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)方案進(jìn)行及時(shí)有效的修整。
（3）就營(yíng)運(yùn)資本的管理而言，有效的財(cái)務(wù)管理工作能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)高資金的營(yíng)運(yùn)效率。房產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)以及之后的銷售期所產(chǎn)生的資金流量是相當(dāng)巨大的，企業(yè)應(yīng)從自身的實(shí)際情況出發(fā)，通過(guò)預(yù)算體系的全面建立和業(yè)績(jī)考評(píng)來(lái)提高預(yù)算的準(zhǔn)確性，從而合理地確定企業(yè)的資金流向，并盡可能用最少的營(yíng)運(yùn)資本來(lái)支持與之相同的營(yíng)運(yùn)中的現(xiàn)金流。
可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作實(shí)質(zhì)就是對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)行效益管理。一旦房地產(chǎn)企業(yè)能夠開(kāi)展有效的財(cái)務(wù)管理工作，那么一定能幫助企業(yè)控制經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，并達(dá)到價(jià)值最大化的企業(yè)目標(biāo)。然而，在現(xiàn)實(shí)中，各大房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一些財(cái)務(wù)漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，造成了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理所存在的問(wèn)題
（一）有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究
部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的決策時(shí)，缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財(cái)務(wù)的可行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據(jù)管理層的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，這樣的依據(jù)缺乏了數(shù)據(jù)的支撐，缺乏了科學(xué)的系統(tǒng)的可行性論證和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的分析。
（二）企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視
房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者沒(méi)能讓企業(yè)的財(cái)務(wù)人員更多地參與到企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中去，他們對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)，還簡(jiǎn)單地停留在日常報(bào)銷、記賬、付款以及編制財(cái)務(wù)報(bào)表等工作層面上。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的制定時(shí)，若沒(méi)有財(cái)務(wù)人員，那么就沒(méi)有辦法有效地測(cè)算出項(xiàng)目籌資的時(shí)間點(diǎn)、籌資期限和金額的大小。由于房產(chǎn)企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)。
更重要的是，這部分資金不光要用在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)上，還會(huì)用在經(jīng)營(yíng)銷售的部分階段上。如果在后來(lái)再出現(xiàn)資金需求，這時(shí)再進(jìn)行籌資，那么勢(shì)必會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，會(huì)讓人感覺(jué)“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃又有什么意義呢？
這樣的現(xiàn)象在許多中小型的民營(yíng)房產(chǎn)企業(yè)中尤為突出和嚴(yán)重，究其本質(zhì)原因，還是因?yàn)樗袡?quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的不分無(wú)法在企業(yè)內(nèi)部對(duì)管理中設(shè)立有效的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。
（三）資金的管理存在問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)
在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，由于資金來(lái)源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。這就導(dǎo)致了一般規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)不可能在同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目，更別說(shuō)跨地域的投資了。由于多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個(gè)項(xiàng)目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項(xiàng)目的配套設(shè)施或后期建設(shè)，抑或投資建設(shè)另一個(gè)項(xiàng)目。而對(duì)于一些拆遷項(xiàng)目，由于拆遷的過(guò)程較長(zhǎng)，而且當(dāng)中會(huì)有各類的不可預(yù)見(jiàn)的補(bǔ)償問(wèn)題，開(kāi)發(fā)資金的管理也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，在這期間房產(chǎn)企業(yè)需要的資金量是比較大的，而且回收期很長(zhǎng)，因此在投資過(guò)程中企業(yè)一直都承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。而由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者為了追逐更高額的投資回報(bào)，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，其自身的投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)越來(lái)越大。 這就顯得房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理顯得更加重要。
（四）缺乏高效的財(cái)務(wù)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營(yíng)者除了財(cái)務(wù)管理的意識(shí)不強(qiáng)外，財(cái)務(wù)管理的模式也比較單一。僅僅嚴(yán)格控制了項(xiàng)目的成本和流出資金，對(duì)于預(yù)算和資產(chǎn)的管理以及財(cái)務(wù)的分析等都不夠重視，缺乏有內(nèi)部有效的監(jiān)督管理制度，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)管理的混亂。
由于國(guó)家的住房商品化的形勢(shì)推動(dòng)，房產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，而在經(jīng)營(yíng)中更多的是重視項(xiàng)目的施工和銷售這兩個(gè)方面的管理，而財(cái)務(wù)管理工作并沒(méi)有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來(lái)?yè)?dān)任財(cái)務(wù)人員。這就很容易使得房產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理工作缺乏一個(gè)明確的分工，也缺乏專業(yè)性。
三、針對(duì)存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)策分析
（一）增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的意識(shí)
基于房產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃性強(qiáng)、復(fù)雜性大的經(jīng)驗(yàn)管理特點(diǎn)，只有通過(guò)有效的資本管理，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控，給企業(yè)帶來(lái)最大化的利益。所以房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，確立財(cái)務(wù)管理在整個(gè)企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財(cái)務(wù)人員在自身企業(yè)內(nèi)部的話語(yǔ)權(quán)。
（二）加大財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度
房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，所以在房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須加大對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性，并降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的工作人員應(yīng)審查并核實(shí)項(xiàng)目可行性的調(diào)查報(bào)告中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至具體的施工細(xì)節(jié)也不能放過(guò)，并全面分析調(diào)研運(yùn)行該項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)等，預(yù)測(cè)出運(yùn)行該項(xiàng)目可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)的措施，能夠有效地避免因風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的資金流失的現(xiàn)象的出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)和全面。
（三）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房產(chǎn)項(xiàng)目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息及各種銷售稅費(fèi)。房產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制其重點(diǎn)在于對(duì)施工建設(shè)的成本控制，所以對(duì)它進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理控制是非常必要的。首先要嚴(yán)格把關(guān)招投標(biāo)這一環(huán)節(jié)，避免暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生；其次要選擇一個(gè)合格的施工隊(duì)伍，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)信譽(yù)好、合格的施工隊(duì)伍才能在根本上保證工程的質(zhì)量，才能杜絕或減少因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的成本增加的現(xiàn)象；對(duì)要簽訂的合同進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并注意工程的簽證。
（四）建立和完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度體系
資本的有效管理是財(cái)務(wù)管理工作的本質(zhì)，以達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。那么就需要得到企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的密切配合。同時(shí)，由于房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)以及地域性極強(qiáng)的特點(diǎn)，那么就更需要企業(yè)實(shí)行更加嚴(yán)格的資本管理，預(yù)防各類經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。所以房產(chǎn)企業(yè)必須在自身內(nèi)部建立其一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理制度體系，其中應(yīng)該包括：一是關(guān)于投融資的決策體系。在該體系中，要根據(jù)公司的戰(zhàn)略管理的目標(biāo)，制定出相應(yīng)的投融資的規(guī)模、相關(guān)的資本和債務(wù)結(jié)構(gòu)以及利潤(rùn)和現(xiàn)金流的評(píng)價(jià)指標(biāo)等等。二是預(yù)算管理的體系。這一體系是指在一個(gè)假設(shè)的周期內(nèi)，預(yù)測(cè)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并編制預(yù)算金額，為企業(yè)設(shè)定出目標(biāo)值。三是業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個(gè)體系所設(shè)定的目標(biāo)和實(shí)際的執(zhí)行結(jié)果之間的差異，是上兩個(gè)體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財(cái)務(wù)管理制度能夠行之有效地執(zhí)行。五是提高并強(qiáng)化信用的觀念，做到規(guī)范經(jīng)營(yíng)及誠(chéng)實(shí)守信。
（五）提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和管理水平
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也不斷增加了對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求。按照我國(guó)相關(guān)的規(guī)定，單位的財(cái)務(wù)人員必須要有會(huì)計(jì)證才可以從事財(cái)務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實(shí)現(xiàn)行之有效的財(cái)務(wù)管理，就必須對(duì)財(cái)務(wù)人員的從業(yè)這個(gè)進(jìn)行嚴(yán)格的審查及核實(shí)。企業(yè)在進(jìn)行招聘時(shí)不但要嚴(yán)格考察財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，還要對(duì)財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會(huì)道德進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，以降低在日后的工作中出現(xiàn)損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個(gè)有利于企業(yè)發(fā)展的合格的員工。
篇8
其中，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)投資平均為每平方米60元左右。報(bào)告預(yù)測(cè)，“十五”期間，全國(guó)城鄉(xiāng)住宅累計(jì)竣工面積將達(dá)57億平方米，如按城鎮(zhèn)住宅竣工計(jì)劃的半數(shù)實(shí)現(xiàn)智能化計(jì)算，“十五”期間用于智能化系統(tǒng)的投資就達(dá)810億元，作為智能建筑市場(chǎng)主力的智能住宅小區(qū)發(fā)展前景可觀。
美國(guó)權(quán)威市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)Pearl Research聯(lián)合對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了深入的調(diào)查，調(diào)查研究表明：到2005年初，智能信息家電硬件產(chǎn)品的費(fèi)用占據(jù)了網(wǎng)絡(luò)化家庭建設(shè)費(fèi)用的85.14%，其價(jià)值約為4100億美元，其余是軟件和技術(shù)服務(wù)支持所花費(fèi)的費(fèi)用。目前在歐洲國(guó)家，德國(guó)約有37.68%、瑞典和英國(guó)約有36.54%、法國(guó)和意大利約有34.5%的家庭已經(jīng)使用上部分智能化家居的產(chǎn)品。在亞洲地區(qū)，日本約有27.31%、韓國(guó)約有25.84%、中國(guó)約有4.45%的家庭具備一定的智能化家居設(shè)備。
隨著我國(guó)3111工程的推進(jìn)，創(chuàng)建平安城市和建設(shè)和諧社會(huì)的深入，無(wú)疑會(huì)對(duì)智能社區(qū)的發(fā)展起到催化劑的作用。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)5年中國(guó)的智能化小區(qū)將以30%的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2010年我國(guó)大中城市中的60％住宅要實(shí)現(xiàn)智能化。所以，如何更快、更好的營(yíng)銷這個(gè)巨大市場(chǎng)是擺在每一個(gè)智能家居營(yíng)銷商面前的最大的課題。據(jù)目前全國(guó)各智能家居營(yíng)銷商的成功營(yíng)銷模式，現(xiàn)總結(jié)為如下十大成功營(yíng)銷模式：
一、房產(chǎn)合作
房產(chǎn)合作營(yíng)銷方式又分為：精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作、樣品房項(xiàng)目合作、樓盤交房定時(shí)展示合作三大營(yíng)銷方式：
精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作
主要是指針對(duì)那些比較高檔的精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目，把智能家居這一塊納入房產(chǎn)預(yù)算中，這樣對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，既可以讓智能家居成為樓盤的一個(gè)很好的“賣點(diǎn)”，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷售方式，一般要在房產(chǎn)立項(xiàng)預(yù)算前進(jìn)行。
銷售模式的特點(diǎn)：利潤(rùn)最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長(zhǎng)、資金回收時(shí)間比較長(zhǎng)。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商分期結(jié)算貨款。
樣品房項(xiàng)目合作
主要在房產(chǎn)樓盤造樣板房時(shí)，跟房產(chǎn)商合作，作為樣板房的一部分，這樣對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，既是一個(gè)宣傳點(diǎn)，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷售方式一般在房產(chǎn)打樁時(shí)，就要立即考慮跟房產(chǎn)商的樣板房合作事宜。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、影響面大、利潤(rùn)豐厚、資金回收快。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商成交單數(shù)定額分享利潤(rùn)或比例分享利潤(rùn)，直接跟戶主結(jié)算貨款。
樓盤交房定點(diǎn)展示合作
主要在樓盤準(zhǔn)備交房給戶主時(shí)，入住樓盤兩至三個(gè)月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設(shè)點(diǎn)展示，演示智能家居，因這段時(shí)間為裝修高峰期。對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)這是一個(gè)贏利點(diǎn)。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實(shí)用、最有效、最直接、最經(jīng)濟(jì)的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商可以交場(chǎng)地費(fèi)、月租費(fèi)；跟戶主是直接結(jié)算貨款。
二、裝修合作（讓別人為您推銷產(chǎn)品的最佳方法）
跟各裝修公司合作，利潤(rùn)共享，由商來(lái)負(fù)責(zé)安裝及售后服務(wù)，對(duì)各裝修公司設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，由裝修公司來(lái)負(fù)責(zé)產(chǎn)品推薦。
銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結(jié)算方式：跟裝修公司分享利潤(rùn)；跟戶主直接結(jié)算貨款。
跟裝修公司合作應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：
1. 利潤(rùn)分配
一定要把更多的利潤(rùn)點(diǎn)讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產(chǎn)品，一般宜在分享20%以上的利潤(rùn)點(diǎn)。
2. 智能設(shè)計(jì)培訓(xùn)
一定要對(duì)裝修公司的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)的特點(diǎn)、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓裝修設(shè)計(jì)人員培訓(xùn)成您產(chǎn)品的推銷員。
3. 尋找更多的裝修公司
如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓(xùn)更多的智能家居設(shè)計(jì)師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產(chǎn)品，這是最重要和省力的銷售方式。
三、系統(tǒng)集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）
尋找裝修相關(guān)類合作商，分享利潤(rùn)，共同推銷智能家居產(chǎn)品，主要是一些安防產(chǎn)品銷售商、建材銷售商、電子產(chǎn)品銷售商、電器燈具銷售商、弱電總包等，對(duì)它們來(lái)說(shuō)，智能家居產(chǎn)品既是一個(gè)配套銷售的產(chǎn)品，又是一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，所以，會(huì)比較樂(lè)意去經(jīng)銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點(diǎn)類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。
銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結(jié)算方式：跟系統(tǒng)集成商分享利潤(rùn)；跟戶主直接結(jié)算貨款。
四、設(shè)立下一級(jí)經(jīng)銷商（分享賺錢的方法，才能獲得更多的財(cái)富）
通過(guò)做地方性的招商廣告來(lái)尋找下一級(jí)及經(jīng)銷商，分享智能家居的樂(lè)趣與投資商機(jī)，一定要做到統(tǒng)一的政策。
五、專業(yè)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)（把鋼用在刀刃上，才能事半功倍）
通過(guò)在專業(yè)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)來(lái)宣傳和銷售智能家居產(chǎn)品，例如大型建材市場(chǎng)、燈具電器市場(chǎng)、專業(yè)電子市場(chǎng)、安防市場(chǎng)等，因?yàn)榈竭@些地方來(lái)的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準(zhǔn)客戶。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟(jì)而且穩(wěn)定的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。
六、智能家居專賣店（最親切的服務(wù)、最專業(yè)的品牌效應(yīng)）
通過(guò)設(shè)立專業(yè)的智能家居形象店，一方面來(lái)銷售智能家居產(chǎn)品，另一方面也是無(wú)形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產(chǎn)品真正貼近老百姓的生活。
銷售模式的特點(diǎn)：影響面比較大、是比較穩(wěn)健、經(jīng)濟(jì)的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。
貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。
七、超市式銷售（貼近生活、貼近百姓，讓智能走進(jìn)千家萬(wàn)戶）
通過(guò)超市等開(kāi)鋪式銷售門面，來(lái)大量銷售產(chǎn)品，當(dāng)然，這種方式主要用在產(chǎn)品比較成熟期時(shí)，但在初期，可以通過(guò)展板演示和促銷員講解，來(lái)達(dá)到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式。
銷售模式的特點(diǎn)：影響面較廣、宣傳效果較好、適合于投資不是很大的中型超市做促銷，效果比較長(zhǎng)久、真正能深入人心、貼近百姓生活。
貨款結(jié)算方式：跟超市定期結(jié)算；跟戶主直接結(jié)算。
八、特殊戰(zhàn)略合作模式
通過(guò)在當(dāng)?shù)卣乙恍└嘘P(guān)系的人建立特殊戰(zhàn)略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)，提升品牌效果，建立知名度。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、影響面大、利潤(rùn)豐厚、影響面大、但投資額大、工期長(zhǎng)、資金回收時(shí)間比較長(zhǎng)。
貨款結(jié)算方式：跟政府直接結(jié)算。
九、設(shè)計(jì)院合作模式
通過(guò)選擇在本地排名前幾位的設(shè)計(jì)院合作，找到該設(shè)計(jì)院的水電設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合作，一定要對(duì)水電設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)的特點(diǎn)、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓水電設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)人員培訓(xùn)成為您公司的直接面對(duì)客戶的一線專業(yè)設(shè)計(jì)人員。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟(jì)而且穩(wěn)定的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟客戶直接結(jié)算貨款。
十、項(xiàng)目合作模式
篇9
價(jià)格決定因素方面
二手公寓的投資回報(bào)率最大的決定因素在于其所在小區(qū)周邊環(huán)境及物業(yè)配套設(shè)施的成熟與否；而對(duì)于商鋪投資來(lái)說(shuō)，地段是決定其價(jià)格的關(guān)鍵因素，對(duì)于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來(lái)說(shuō)，除了地段因素外，面積也是影響出租價(jià)的重要因素。
投資回報(bào)率方面
由于北京的大公司眾多，擁有大批高收入、追求高品質(zhì)生活的白領(lǐng)，因而北京的公寓租賃市場(chǎng)相當(dāng)活躍，二手公寓出租容易且收益穩(wěn)定，但是資金的回收周期比較長(zhǎng)；而商鋪的租金回報(bào)率高，投資回收周期短。
投資風(fēng)險(xiǎn)方面
篇10
（一）房產(chǎn)稅對(duì)投資需求具有抑制作用
房產(chǎn)稅的開(kāi)征的投資需求的影響最大，基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最近十年如火如荼的發(fā)展趨勢(shì)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征將引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)更加理性。相比過(guò)去，房產(chǎn)稅是消費(fèi)者購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)平白無(wú)故多出的一筆錢，這將不僅對(duì)自住型消費(fèi)者產(chǎn)生影響，對(duì)投資型消費(fèi)者也將產(chǎn)生巨大壓力。對(duì)于自住型消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于住房需求屬于剛性需求，住房消費(fèi)在一定程度上屬于必需品，房產(chǎn)稅的開(kāi)征加大了他們的經(jīng)濟(jì)壓力，使自住型消費(fèi)者在壓力之下購(gòu)置戶型更小、均價(jià)更低的房產(chǎn)。正是由于房產(chǎn)稅的作用，使得自住型消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，從而更加理性地選擇購(gòu)置的房產(chǎn)，使得自己能最大程度減少繳納房產(chǎn)稅的同時(shí)又找到最適合自己的戶型。而對(duì)于投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征不僅將增加他們購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力，還將大大增加對(duì)手中持有的房產(chǎn)成本。這必然會(huì)使得房地產(chǎn)的投資的預(yù)期收益大大降低，削弱投資型購(gòu)房者對(duì)于繼續(xù)投資房地產(chǎn)的熱情，從而抑制房產(chǎn)投資的需求。
（二）房產(chǎn)稅可以為地方政府提供穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源
由于土地資源具有稀缺性以及保值性，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展自然而然使得土地價(jià)格水漲船高，土地出讓金在各地政府中財(cái)政收入所占比例越來(lái)越大。與此同時(shí)，地方政府對(duì)于土地財(cái)政收入的依賴越來(lái)越嚴(yán)重，土地出讓金在多地政府成了“第二財(cái)政”。正是由于地方政府對(duì)于土地財(cái)政收入的依賴性，使得一些地方官員為了提升政績(jī)盲目進(jìn)行征地拆遷，從而引發(fā)拆遷過(guò)程中的一系列糾紛和矛盾，影響了和諧社會(huì)的構(gòu)建。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“土地財(cái)政”缺乏可持續(xù)性，而房產(chǎn)稅的開(kāi)征將為地方政府提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源。
（三）房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響
由于房產(chǎn)稅改革可以積極地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)狀，房產(chǎn)稅被寄予了很高的期望，人們希望它能夠有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)象，更希望房產(chǎn)稅能夠起到立竿見(jiàn)影的作用。然而，影響房地產(chǎn)價(jià)格的決定性因素是供求關(guān)系，征收房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用非常有限，不能從根本上遏制高房?jī)r(jià)。
二、房貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)的影響
根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，利率提高增加了房產(chǎn)購(gòu)置者以及開(kāi)發(fā)商的資金成本壓力，從而抑制過(guò)快上漲的需求欲望。于此同時(shí)，投資者的融資難度大大增加，資金壓力明顯加大，一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒作。另外，利率的提高是政府向市場(chǎng)房產(chǎn)投資行為的表態(tài)，希望能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)的過(guò)快上漲降溫。然而現(xiàn)實(shí)情況卻不如預(yù)期，這是因?yàn)檠胄袑?duì)投資者在融資成本與投資預(yù)期收益的問(wèn)題上產(chǎn)生了偏差。由于房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)很大程度上是由于部分投資者的投機(jī)行為導(dǎo)致的，因此央行以此為出發(fā)點(diǎn)，目的就是為了能夠有效抑制炒房者的投機(jī)行為。但是現(xiàn)實(shí)情況表面這只是央行的一廂情愿。根據(jù)現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論以及廣義的MM定理，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的融資成本來(lái)說(shuō)并不是有融資成本決定了投資行為的預(yù)期收益，而是投資者的預(yù)期收益決定了該項(xiàng)目的融資成本。也就是說(shuō)，炒房者對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)期收益決定了房地產(chǎn)投資的融資成本，并不是房地產(chǎn)投資的融資成本決定了炒房的預(yù)期收益。只要炒房者對(duì)于房產(chǎn)投資還是具有相當(dāng)大的預(yù)期收益，簡(jiǎn)單的提高利率并不會(huì)有效遏制他們的投資欲望，這也是央行收緊房貸政策幾乎失敗的原因。
三、限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)的影響
（一）“限購(gòu)令”的短期影響分析
從短期來(lái)看，由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，使得其在一方面上具有必需品一般的剛性需求，而另一方面，由于土地有其稀缺性和保值性，使得房地產(chǎn)有了保值和增值的投資屬性，因此市場(chǎng)上有一群專門靠炒房謀生，房地產(chǎn)成為了普通消費(fèi)者和炒房團(tuán)的熱門追逐產(chǎn)品。而限購(gòu)令的出臺(tái)，使得消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)價(jià)格會(huì)下降直到自己的心理價(jià)位，因此造成了短期的成家量和價(jià)格的雙雙下降，但是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，限購(gòu)令的出臺(tái)使得他們的購(gòu)房數(shù)量受到了限制，但是有了雄厚資金的支持，他們將注意力轉(zhuǎn)移到了將至更高，升值潛力更大的高端樓盤，通過(guò)單體價(jià)格的提高來(lái)彌補(bǔ)總數(shù)量的減少。由于一正一負(fù)的抵消效應(yīng)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有如預(yù)期般下跌，換句話說(shuō)，限購(gòu)令對(duì)于房?jī)r(jià)的影響短期來(lái)看并不大
（二）“限購(gòu)令”的長(zhǎng)期影響分析
從長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)令的推出確實(shí)抑制了部分的住房投資需求，一方面使得普通住宅的價(jià)格有了一定程度的下降，另一當(dāng)面高端樓盤的價(jià)格卻產(chǎn)生了上升的趨勢(shì)。之所以產(chǎn)生了這樣的現(xiàn)象，原因是在經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展中，限購(gòu)令的推出使得部分投資者放棄了普通住宅的投資轉(zhuǎn)向了高端樓盤的投資，因此造成了普通住宅的價(jià)格有了一定程度的下跌而高端樓盤的價(jià)格有了一定幅度的上漲。由于一正一負(fù)的抵消效應(yīng)，房產(chǎn)的成交量從總體數(shù)量上來(lái)看并沒(méi)有發(fā)生大幅度的上漲或者下跌。這是因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來(lái)看，由于土地的稀缺性以及人口基數(shù)的日益擴(kuò)大，供給數(shù)量是受到限制的，因此限購(gòu)令對(duì)于成交量的影響并不是很大。
四、總結(jié)
宏觀政策出臺(tái)的主要目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，使得房地產(chǎn)既能滿足一般消費(fèi)者的剛性需求，又能使得地方政府得到長(zhǎng)期、可持續(xù)的財(cái)政收入，得到雙贏的目的，形成一個(gè)良好的循環(huán)。從目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)的供給和需求產(chǎn)生了一定程度的不對(duì)稱，這對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展將產(chǎn)生很多負(fù)面的影響。房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性，再過(guò)去的十年中，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，但是房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)、健康的發(fā)展關(guān)系到社會(huì)的方方面面，如何通過(guò)國(guó)家政策的引導(dǎo)使得民有所居，實(shí)現(xiàn)偉大的“中國(guó)夢(mèng)”將是一個(gè)困擾政府的一大難題。
參考文獻(xiàn)：
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篇11
一、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的現(xiàn)有理論（觀點(diǎn)）
近幾年來(lái)，針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究，大致可歸納為五種觀點(diǎn)。
1、 房產(chǎn)稅將推高房?jī)r(jià)
Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”。他們假設(shè)整個(gè)國(guó)家的資本回報(bào)率固定、資本自由流動(dòng)，從而資本不承擔(dān)任何稅負(fù)，房產(chǎn)稅完全由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，從而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。
2、房產(chǎn)稅難以抑制房?jī)r(jià)上漲
持該觀點(diǎn)的學(xué)者從三個(gè)角度論證了在房產(chǎn)稅制度下，房?jī)r(jià)仍將上漲。
（1）供求失衡論
鄭龍佳（2006）認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲是各種因素共振的結(jié)果，而剛性需求則是房?jī)r(jià)上漲的根本原因，僅僅依靠對(duì)個(gè)人保有住房開(kāi)征一道房產(chǎn)稅就試圖抑制甚至逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)連年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，無(wú)異于天方夜譚。而賈祖國(guó)（2013）從供給角度進(jìn)行分析，并得出結(jié)論：要解決目前大城市商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的問(wèn)題，最關(guān)鍵的還是大幅增加土地供應(yīng)，尤其是普通商品房以及保障房的供應(yīng)。在張健銘（2011）看來(lái)，房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控組合拳中的一個(gè)動(dòng)作，只有從供需關(guān)系這個(gè)根上著手，有效打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，才能平穩(wěn)房?jī)r(jià)。
再如徐寧、吳福象（2012），從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的穩(wěn)定性角度出發(fā)，運(yùn)用了帕斯奎爾-惠頓四象限模型嵌入到動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型，評(píng)估了房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。研究結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖然一定程度上起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)作用，但不能從根本上扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的正向發(fā)散趨勢(shì)，原因是過(guò)低的稅率加之住宅需求曲線的正斜率導(dǎo)致房?jī)r(jià)收斂的周期延長(zhǎng)。
（2）投資推動(dòng)論
根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，王晨曦，汪馳，胡燕玲（2012）認(rèn)為，目前，征稅方案本身和房地產(chǎn)相關(guān)配套政策還不完善，它還不能成為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的有力政策。中國(guó)的股市由于制度原因始終無(wú)法吸引大多數(shù)投資者，而其它的投資渠道又有限，所以房地產(chǎn)安全且收益高的特點(diǎn)，就使得房產(chǎn)稅在中國(guó)難以抑制房?jī)r(jià)。
3、房產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)下跌
抑制房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)在國(guó)內(nèi)大體有兩種邏輯：第一種邏輯認(rèn)為，我國(guó)房?jī)r(jià)偏高的原因是當(dāng)前土地政策導(dǎo)致房屋土地的70年租金包含在住房成本當(dāng)中，最終開(kāi)發(fā)商將這部分成本間接轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，因此高房?jī)r(jià)是高成本所推動(dòng)的。房產(chǎn)稅改革后，土地政策獲得的出讓金收入會(huì)歸并到房產(chǎn)稅中逐年實(shí)現(xiàn)，于是房產(chǎn)稅改革會(huì)導(dǎo)致一次性進(jìn)入住房?jī)r(jià)格中的土地出讓金演化成為70年的稅收收入，顯然這種做法會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前住房成本的大幅度下降，進(jìn)一步形成住房的降價(jià)效應(yīng)。
第二種邏輯是根據(jù)短期和長(zhǎng)期的供求關(guān)系來(lái)分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的作用。李彬（2010）認(rèn)為，消費(fèi)性需求只隨著租金的變化而變化，房產(chǎn)稅的開(kāi)征不會(huì)對(duì)其造成直接影響，但會(huì)使投資（投機(jī)）性需求減少。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所以在短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量相對(duì)穩(wěn)定。但由于房產(chǎn)稅的出臺(tái)，房地產(chǎn)的潛在投資收益率相對(duì)于其他投資標(biāo)的而言，其收益下降而風(fēng)險(xiǎn)上升，這將導(dǎo)致資金從房產(chǎn)投資市場(chǎng)流出轉(zhuǎn)投其他資產(chǎn)市場(chǎng)，從而住房的供給量增加。根據(jù)短期內(nèi)需求與供給變動(dòng)的動(dòng)態(tài)均衡分析，開(kāi)征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本增加，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，這將使房產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給增加，租金下降。租金下降所產(chǎn)生的替代效應(yīng)使部分原打算自置房產(chǎn)的消費(fèi)性投資者暫緩或放棄購(gòu)房計(jì)劃，繼續(xù)通過(guò)租賃方式解決住房問(wèn)題，消費(fèi)性住房需求下降。因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺(tái)將使房產(chǎn)的消費(fèi)性與投資性需求同時(shí)下降且供給增加，這將使房?jī)r(jià)下降。
而對(duì)于長(zhǎng)期而言，長(zhǎng)期房地產(chǎn)供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權(quán)掌握在政府手中，與房?jī)r(jià)并無(wú)必然關(guān)系，但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長(zhǎng)期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變了需求結(jié)構(gòu)。因此，長(zhǎng)期看房產(chǎn)稅不僅使房?jī)r(jià)下降，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。
在國(guó)外，由Mieszkowski（1972）提出了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的“新觀點(diǎn)”，他認(rèn)為，傳統(tǒng)觀點(diǎn)的局部均衡分析是高度誤導(dǎo)的。一方面，傳統(tǒng)觀點(diǎn)忽視了所有轄區(qū)均有房產(chǎn)稅；另一方面，房產(chǎn)稅不僅影響住房資本配置，而且影響非住房資本配置。為此，他們假定整個(gè)經(jīng)濟(jì)包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類，資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動(dòng)，并導(dǎo)致資本的錯(cuò)誤配置，產(chǎn)生了“利潤(rùn)稅效應(yīng)”和“流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)”。而Case和Grant（1991）模擬發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)非常顯著，房產(chǎn)稅將會(huì)使房?jī)r(jià)下降。
4、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大
在呂立新（2010）看來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)抑制購(gòu)房需求會(huì)起到一定作用，但是作為一個(gè)稅種，不能把它看成調(diào)控房?jī)r(jià)的利器，其實(shí)它對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用還是有限的。中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所高培勇認(rèn)為，房?jī)r(jià)等于成本、利潤(rùn)和稅金的總和，房產(chǎn)稅只對(duì)稅金部分進(jìn)行調(diào)節(jié)，故而對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用不大。
國(guó)外學(xué)者對(duì)于該觀點(diǎn)也有自己的理論。Hamulton（1975）提出了“受益觀點(diǎn)”，且將其逐步發(fā)展。他們假定消費(fèi)者可自由流動(dòng)，不同轄區(qū)為爭(zhēng)奪消費(fèi)者在房產(chǎn)稅和公共服務(wù)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。在上述假定下，每個(gè)轄區(qū)內(nèi)消費(fèi)者所支付的房產(chǎn)稅相同，地方公共服務(wù)完全由房產(chǎn)稅來(lái)提供，房產(chǎn)稅和公共服務(wù)未資本化為住房?jī)r(jià)值。據(jù)此，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是受益稅，僅影響地方公共支出，不影響住房?jī)r(jià)值和資源配置。
5、房產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)短期下跌長(zhǎng)期上漲
對(duì)于以上三種主流觀點(diǎn)，南昌大學(xué)MPA聯(lián)合課題組（2011）提出了獨(dú)到的見(jiàn)解，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅短期具有心理威懾作用，但從長(zhǎng)期來(lái)看并不能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，反倒會(huì)推高房?jī)r(jià)、房租。房產(chǎn)稅的開(kāi)征，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)無(wú)疑是利空，持房者將會(huì)對(duì)成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源，這將增加市場(chǎng)供應(yīng)，從而供大于求使得房?jī)r(jià)下跌。另外，房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫，使市場(chǎng)更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來(lái)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)很多一二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)中期上漲的趨勢(shì)不會(huì)造成太大影響。從抑制房?jī)r(jià)的角度講，房產(chǎn)稅的作用將不會(huì)是長(zhǎng)期的，開(kāi)征房產(chǎn)稅，只是增加房屋保有環(huán)節(jié)的成本，調(diào)整樓市供求結(jié)構(gòu)。
二、對(duì)現(xiàn)有理論（觀點(diǎn)）的評(píng)述
針對(duì)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響這一問(wèn)題，有著五種完全不同的觀點(diǎn)，究其原因在于各個(gè)學(xué)者研究的角度、方法不同。有些學(xué)者從供求關(guān)系的角度分析，還有的從投資回報(bào)率、房?jī)r(jià)構(gòu)成、稅負(fù)的流轉(zhuǎn)效應(yīng)等視角進(jìn)行解讀，再加上影響房?jī)r(jià)的因素眾多且環(huán)環(huán)相扣，所以從不同的切入點(diǎn)入手得出的結(jié)論也不盡相同。
對(duì)于第一種觀點(diǎn)――房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”，在當(dāng)時(shí)的那個(gè)年代具有一定的借鑒作用，但對(duì)于當(dāng)今的中國(guó)而言我認(rèn)為不太適用。第一，房產(chǎn)稅不一定完全由消費(fèi)者承擔(dān)，轉(zhuǎn)嫁的程度需要取決于需求彈性的大小。第二，該觀點(diǎn)的假設(shè)與現(xiàn)實(shí)還存在相當(dāng)大的差距，比如對(duì)資本回報(bào)固定、資本不承擔(dān)任何稅負(fù)的假設(shè)存在一定的問(wèn)題。
再來(lái)看“房產(chǎn)稅難以抑制房?jī)r(jià)上漲”這一觀點(diǎn)。首先是供求失衡論，價(jià)格變動(dòng)分析的最本質(zhì)原因就是供給與需求的改變，從而使得均衡點(diǎn)移動(dòng)。不過(guò)在他們的分析框架中沒(méi)有把房租市場(chǎng)考慮進(jìn)去，房租市場(chǎng)與住房交易市場(chǎng)之間存在著聯(lián)動(dòng)關(guān)系，兩者相互影響，所以忽略了這一重要因素會(huì)使得最終結(jié)論與實(shí)際之間出現(xiàn)偏差。其次是投資推動(dòng)論，不可否認(rèn)在過(guò)去10多年中，投資及投機(jī)性需要在一定程度上推高了房?jī)r(jià)，但在限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等各項(xiàng)政策下，這一需求已經(jīng)被嚴(yán)重壓縮，剩下的只有改善性需求和剛性需求，所以我對(duì)這一論點(diǎn)持懷疑態(tài)度。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。國(guó)內(nèi)的第一種邏輯有一定的道理，將當(dāng)前的房?jī)r(jià)進(jìn)行分解，可以發(fā)現(xiàn)地價(jià)占的比重相當(dāng)大，如果房產(chǎn)稅能夠在一定程度上取代地價(jià)，能提供地方財(cái)政一筆可觀的收入，那么房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。但是就目前的政策來(lái)看，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重較低，例如重慶在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的第一年里房產(chǎn)稅收入才1億元，可謂杯水車薪。另外，根據(jù)當(dāng)前重慶的房產(chǎn)稅細(xì)則，房產(chǎn)稅的收入要投入到保障房的建設(shè)中，那么指望房產(chǎn)稅能夠撼動(dòng)土地財(cái)政的期望恐怕就要落空了。
第二種邏輯運(yùn)用了供求分析的方法，我個(gè)人認(rèn)為此觀點(diǎn)在房產(chǎn)稅背景下對(duì)供給和需求變動(dòng)情況的分析比較合理，但是對(duì)房租影響的分析思路不敢茍同。其分析的邏輯為“開(kāi)征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)持有成本增大，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將盡量減少房產(chǎn)閑置時(shí)間，這將使房產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給增加，租金下降”。而實(shí)際上一二線城市房產(chǎn)的空置率并不高，開(kāi)征房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)持有者的成本增加，使得供給曲線向左上方移動(dòng)，最后的結(jié)果是供給減小而租金上升。
對(duì)于國(guó)外學(xué)者提出的的房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的“新觀點(diǎn)”，其核心思想是資本會(huì)從高稅區(qū)流向低稅區(qū)，在國(guó)外有一定的實(shí)際意義。但對(duì)中國(guó)而言，東西部貧富差距比較大，東部一線城市對(duì)住房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二三線城市的需求，這時(shí)候稅率對(duì)資本流動(dòng)的影響力會(huì)大打折扣，所以流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)不會(huì)很明顯。
第四種觀點(diǎn)從房?jī)r(jià)構(gòu)成的角度入手，分析稅金變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。我個(gè)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)等于成本、利潤(rùn)和稅金的總和顯示的是房?jī)r(jià)的合理估值，但是當(dāng)市場(chǎng)上供大于求或者供不應(yīng)求時(shí)，房屋的價(jià)格就會(huì)偏離價(jià)值，而中國(guó)現(xiàn)在的情況就處在偏離的軌道上，房?jī)r(jià)存在一定的泡沫，所以該公式可能不適用。
最后，我個(gè)人更偏向于第五種觀點(diǎn)，房產(chǎn)稅對(duì)短期的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長(zhǎng)期的影響，這使得短期房?jī)r(jià)下跌但長(zhǎng)期依然上漲。在短期，房產(chǎn)稅的出臺(tái)具有一定的心理威懾作用，在增大供給的同時(shí)又有效地降低了投資和投機(jī)性需求，使得房?jī)r(jià)下跌。但對(duì)于長(zhǎng)期而言，中國(guó)的樓市依舊是供不應(yīng)求的局面，如果不能有效地增加供給，那么房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)就很難改變。（作者單位：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際貿(mào)易學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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篇12
(放長(zhǎng)線才能釣大魚)
房產(chǎn)合作營(yíng)銷方式又分為：精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作、樣品房項(xiàng)目合作、樓盤交房定時(shí)展示合作三大營(yíng)銷方式：
精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作
主要是指針對(duì)那些比較高檔的精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目，把智能家居這一塊納入房產(chǎn)預(yù)算中，這樣對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，既可以讓智能家居成為樓盤的一個(gè)很好的“賣點(diǎn)”，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷售方式，一般要在房產(chǎn)立項(xiàng)預(yù)算前進(jìn)行。
銷售模式的特點(diǎn)：利潤(rùn)最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長(zhǎng)、資金回收時(shí)間比較長(zhǎng)。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商分期結(jié)算貨款
樣品房項(xiàng)目合作
主要在房產(chǎn)樓盤造樣板房時(shí)，跟房產(chǎn)商合作，作為樣板房的一部分，這樣對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，既是一個(gè)宣傳點(diǎn)，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷售方式一般在房產(chǎn)打樁時(shí)，就要立即考慮跟房產(chǎn)商的樣板房合作事宜。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、影響面大、利潤(rùn)豐厚、資金回收快。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商成交單數(shù)定額分享利潤(rùn)或比例分享利潤(rùn)，直接跟戶主結(jié)算貨款。
樓盤交房定點(diǎn)展示合作
主要在樓盤準(zhǔn)備交房給戶主時(shí)，人住樓盤兩至三個(gè)月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設(shè)點(diǎn)展示，演示智能家居，因這段時(shí)間為裝修高峰期。對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)這是一個(gè)贏利點(diǎn)。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實(shí)用、最有效、最直接、最經(jīng)濟(jì)的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商可以交場(chǎng)地費(fèi)、月租費(fèi)；跟戶主是直接結(jié)算貨款。
二、裝修合作
(讓別人為您推銷產(chǎn)品的最佳方法)
跟各裝修公司合作，利潤(rùn)共享，由商來(lái)負(fù)責(zé)安裝及售后服務(wù)，對(duì)各裝修公司設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，由裝修公司來(lái)負(fù)責(zé)產(chǎn)品推薦。
銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結(jié)算方式：跟裝修公司分享利潤(rùn)；跟戶主直接結(jié)算貨款。
跟裝修公司合作應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：
利潤(rùn)分配：
一定要把更多的利潤(rùn)點(diǎn)讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產(chǎn)品，一般宜在分享20％以上的利潤(rùn)點(diǎn)。
智能設(shè)計(jì)培訓(xùn)：
一定要對(duì)裝修公司的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)XlO智能家居的特點(diǎn)、銷售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓裝修設(shè)計(jì)人員培訓(xùn)成您產(chǎn)品的推銷員。
尋找更多的裝修公司：
如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓(xùn)更多的智能家居設(shè)計(jì)師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產(chǎn)品，這是最重要和省力的銷售方式。
三、系統(tǒng)集成商合作
(最佳的合作是更大成功的前提)
尋找裝修相關(guān)類合作商，分享利潤(rùn)，共同推銷智能家居產(chǎn)品，主要是一些安防產(chǎn)品銷售商、建材銷售商、電子產(chǎn)品銷售商、電器燈具銷售商等，對(duì)它們來(lái)說(shuō)，智能家居產(chǎn)品既是一個(gè)配套銷售的產(chǎn)品，又是一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，所以，會(huì)比較樂(lè)意去經(jīng)銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點(diǎn)類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。
銷售模式的特點(diǎn)：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結(jié)算方式：跟系統(tǒng)集成商分享利潤(rùn)；跟戶主直接結(jié)算貨款。
四、設(shè)立下一級(jí)經(jīng)銷商
(分享賺錢的方法，才能獲得更多的財(cái)富)
通過(guò)做地方性的招商廣告來(lái)尋找下一級(jí)及經(jīng)銷商，分享智能家居的樂(lè)趣與投資商機(jī)，一定要做到統(tǒng)一的政策。
五、專業(yè)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)
(把力用在刀刃上，才能事半功倍)
通過(guò)在專業(yè)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)來(lái)宣傳和銷售智能家居產(chǎn)品，例如大型建材市場(chǎng)、燈具電器市場(chǎng)、專業(yè)電子市場(chǎng)等，因?yàn)榈竭@些地方來(lái)的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準(zhǔn)客戶。
銷售模式的特點(diǎn)：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟(jì)而且穩(wěn)定的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。
六、智能家居專賣店
(最親切的服務(wù)、最專業(yè)的品牌效應(yīng))
通過(guò)設(shè)立專業(yè)的智能家居形象店，一方面來(lái)銷售智能家居產(chǎn)品，另一方面也是無(wú)形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產(chǎn)品真正貼近老百姓的生活。
銷售模式的特點(diǎn)：影響面比較大、是比較穩(wěn)健、經(jīng)濟(jì)的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。
貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。
七、超市式銷售
(貼近生活、貼近百姓，讓智能走進(jìn)千家萬(wàn)戶)
篇13
上面只是從房產(chǎn)作為資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值的角度來(lái)分析。實(shí)際市場(chǎng)上房產(chǎn)的價(jià)格并不總是反映其內(nèi)在價(jià)值，而應(yīng)是圍繞其內(nèi)在價(jià)值上下波動(dòng)，而影響其價(jià)格上下波動(dòng)的因素非常多也非常復(fù)雜。比如：投資市場(chǎng)的資金面、投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)期、政府的政策等因素。其中最重要的是資金面，本質(zhì)上投資市場(chǎng)的價(jià)格都是由資金驅(qū)動(dòng)的。這就是為什么世界各國(guó)在其本幣升值的過(guò)程中其房產(chǎn)的價(jià)格也相應(yīng)的走出一輪上升過(guò)程的原因。理論上說(shuō)本幣升值以其本幣來(lái)衡量的房產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)該上升，之所以出現(xiàn)房?jī)r(jià)以升值的本幣衡量也有大幅上升，乃是追逐本幣升值的資金驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。這也正是說(shuō)明中國(guó)目前一個(gè)地區(qū)或城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)封閉的體系，而是有大量的外來(lái)資金進(jìn)入的體系，這些外來(lái)的資金推高了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價(jià)格，使得房?jī)r(jià)高出了用當(dāng)?shù)厥杖胨胶饬繎?yīng)該具有的價(jià)格。作為市場(chǎng)的均衡因素：政府，在這樣的情況下對(duì)這類資金的控制是合理的也是應(yīng)該的，因?yàn)檫@些資金最終是會(huì)離開(kāi)的，當(dāng)資金開(kāi)始流出的時(shí)候，房?jī)r(jià)的下跌是要當(dāng)?shù)氐木用窈徒鹑跈C(jī)構(gòu)承擔(dān)的。政府必須為此作好防范準(zhǔn)備。
