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篇1
Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1. 前言
房地產開發前期拿地階段，規劃設計人員根據當地規劃局出具的規劃條件，初排設計方案，同時給予專業的意見和建議，讓開發商拿來作為參考，甚至可以結合成本專業給方案做個經濟測算，讓開發商對項目有個預先較為準確的判斷，這在現如今房地產形勢越來越嚴峻的非常時期，顯得尤為重要。
2.項目分析—洛陽某項目
2.1項目簡述
項目位于洛陽市，地塊東側道路紅線寬30米，南側道路紅線寬95米，西側道路紅線寬30米，北側道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標如圖所示，其中1地塊和2地塊指標可以平衡。
2.2項目現場考察
項目地塊南側是城市主干道；西側是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規劃圖紙上看，該樓盤東側沿街設了商鋪；地塊東側為某科研樓，據當地人反饋，私密性要求較高；地塊北側是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。
2.3項目制約因素
規劃條件制約
1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質R2/C2（二類居住用地兼容商業服務業用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；
3地塊：用地面積33252m2，用地性質：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。
3.規劃概念方案設計
3.1 總平面設計
規劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現較強的儀式感和層次感。
地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當地城市規劃技術管理規定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團，為提高項目品質，兩個組團分別考慮較大的中心景觀區域，可結合會所、泳池等設計。
交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區直接進入地下車庫，不進入地面園區，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設置，南北兩個地塊形成呼應與貫通，同時結合小區入口設置大堂，讓業主步行通過大堂進入園區，提升園區整體品質，創造一種歸屬感和尊貴感。
根據前期市場調研，該片區的商業比重偏低，因此該地塊應適當多的布置商鋪，一方面可以提升片區配套，另一方面從房地產銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側、北側以及洛宜路兩側布置，西側商業可以跟現已在建的其他樓盤形成商業氛圍，北側商業可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側營造內街氛圍，東側由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業。
3.2空間設計
建筑點板結合，組團考慮較大的中心景觀區域；整個地塊沿中間道路兩側建筑較低，營造較為舒適的內街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達到較好的天際線效果。
整個園區建筑底層架空，可將景觀延伸進來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質。
4.設計難點及建議
4.1 難點
項目規劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經過初步測算，在保證較好項目品質的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設計時要考慮與周邊道路的關系，創造宜人的街景效果。
4.2 建議
針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產開發前期人員與當地規劃局進行溝通與協商，是否可變更規劃條件，不然建議開發商慎重拍地；建議開發商成本專業人員對該項目進行經濟測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預判；建議配合園區服務體系，做適當面積的配套設施，以提升園區整體價值。
篇2
就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
2．法律顧問職能
為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。
3．財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
4．導演的職能
房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
5．船長的職能
認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
篇3
Key words： principal and interest analysis；real estate；project development
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0029-04
0 引言
當今房地產行業競爭激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的前期決策及經濟評價。量本利分析法在多個領域中廣泛應用，但在房地產開發中應用較少。本文將量本利分析法并結合Excel擬合的非線性模型運用到房地產開發項目的前期決策階段，分析得到開發項目保本開發量，最佳開發量，經營安全率，企業成本費用控制等，為房地產開發項目前期決策及經濟評價提供科學合理的依據。
1 房地產開發相關概念
1.1 房地產的含義
房地產包括房產與地產，是指土地及其定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱[1]。進行房地產概念界定的原則：①房產和地產二者耦合不可分離。②一般情況下，房地產概念中的“地”是指承載用地。③一般情況下，房地產界定需從房屋建筑出發。④房地產的定義（內涵）具有層次性。
綜合上述可將房地產定義為：房地產是指土地、建筑物和其他附屬物所衍生出的各種財產權利。
1.2 房地產開發的基本概念
房地產開發的概念是房地產開發企業根據城市規劃對國有建設用地進行房屋建設、基礎設施的行為。
房地產開發首先要依據城市規劃，堅持全面規劃，合理布局，經濟效益與社會效益兼顧。房地產開發具有綜合性、長期性、時序性、地域性、風險性等特性。
2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型
2.1 量本利分析法的基本概念
“量”即為數量。在一般情r下，量為銷售數量，為了方便研究和分析，我們有時把銷售數量等于生產數量。
“本”即為成本。我們把總成本劃分為固定成本和可變成本。一般情況下，在一定的生產規模內，固定成本是不隨產品產量的變動而變動的成本，可變成本是隨產品產量的變動而變動的成本[3]。
“利”即為利潤。在生產經營活動中產生的盈利，在數值上利潤=銷售收入減-銷售稅金及附加-總成本 （總成本=固定成本+可變成本）。
2.2 量本利分析法的基本原理
量本利分析法是通過研究及分析數量、成本和利潤之間的關系，找出項目方案在盈利與虧損臨界點時產量、單價、成本的臨界值，盈虧臨界點即為保本點。反映了在一定的生產經營狀態下項目方案的產量、利潤與成本的平衡關系[4]。
2.3 量本利分析法的一般模型
2.3.1 線性量本利分析法模型
從圖2中可以看出， 銷售收入R與總成本C的交點，即為盈虧平衡點（Break Even Point，BEP），BEP對應的橫坐標Q0即為盈虧平衡時的產量，其對應的縱坐標R0即為盈虧平衡時的銷售收入。當產量QC，即盈利。盈虧平衡點的Q0越小，企業保本點越低，盈利空間越大，生產經營風險越小。
2.3.2 非線性量本利分析法模型
由于在實際生產經營過程情況比較復雜，可變因素眾多，各種條件和負荷并非一成不變，因此產品成本變化并非是一條直線即并非簡單呈線性變化。同時，在市場供求關系的影響下，銷售收入線也并非一條直線即并非呈線性變化[5]。故實際生產經營的量本利分析圖如圖2所示。
從圖2中可看出，總成本線C與銷售收入線R有兩個交點B與D（即盈虧平衡點），其對應的橫坐標分別是Q01，Q02。當產量QR，企業處于虧損狀態；當產量Q0Q02時，C>R，企業又處于虧損狀態。因此，在盈利階段產量Q介于Q01與Q02之時，企業處于盈利狀態，此時的產量是合理經濟產量即經濟規模。
量本利分析法在房地產開發中運用不是很多的重要原因就是非線性量本利分析法模型難以確定。本文依據企業技術水平及大量歷史經驗數據通過Excel進行成本和收益離散點回歸擬合，得到非線性量本利分析法模型并進行進一步分析。
3 量本利分析法在房地產開發中的基本模型及經濟評價
數量、成本分析：
房地產開發項目的固定成本與變動成本與一般的生產項目、工業投資項目不同。房地產開發項目的最終產品是具體的建筑物，具有獨特性，一次性等屬性。根據固定成本和變動成本的含義及工程項目開發建設中實際發生的成本屬性，將工程項目的固定成本和變動成本進行如下分類（圖 3）。
關于量的確定，由于建筑物有著獨有的建筑設計，結構設計等，所以房地產開發項目不好以產品產量來衡量，可以使用工程量或者土地面積等其他指標來衡量[6]。因此，本文的量即建筑面積。
3.1 制定合理開發量
①保本開發量。
從圖1中可以看出，房地產開發項目的銷售收入線與總成本線交于一點BEP，其對應的橫坐標Q0即房地產開發項目的保本開發量。
式中F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q0為保本開發量。
②利潤最大時的開發量。
從圖2中可看出，當開發量介于經濟規模Q01與Q02之間時，建設項目處于盈利階段。
設函數R（Q）為銷售收入曲線，函數C（Q）為總成本曲線。根據盈虧平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到兩個解即兩個保本點所對應的保本產量Q01及Q02，也就是濟規模范圍[7]。
盈利函數I（Q）為：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用極值原理，對函數I（Q）求一階導數并令I’（Q）=0，可求得盈利最大時所對應的產量Q。即
I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0
即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要確定求得的Q是否就是最優開發量我們必須對I（Q）求二階導數來進行檢驗，諾I’’（Q）
3.2 控制企業的成本費用
設目標利潤函數為I（Q），即：
I=R-C=Q（P-V）-F
式中 I為目標利潤，R為總銷售收入，C為總成本，F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q為開發量。
3.3 企業經營狀態分析
通過量本利分析法可計算得企業經營安全率，是反映企業經營狀況好壞的一個重要指標。
式中Q0為實際或計劃產銷量，Q1為盈虧平衡點產銷量。一般可根據表1數據進行判斷。
通過安全經營率可反映房地產企業經營狀況好壞，安全性高低等，使項目前期決策更加的科學、合理。
4 案例分析
本項目總建筑面積16363平方米，其中地上總建筑面積10523平方米，地下總建筑面積5840平方米。房地產開發項目總成本如表2。住宅每平米售價23000元/m2，共10523平方米；車庫售價12000元/個，共124個；地下儲藏室售價5000元/m2，共1191.06平方米。
4.1 保本開發量
由表2可知本項目固定成本為13976.86萬元，總變動成本為7455.14萬元，因為總建筑面積是16363平方米，可得單位可變成本為4556.10元/平方米。
再進行平均單價估算：
住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均價格23000元/m2；
地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均價格3567.69元/m2；
總收益=237215790.00+20835300.00=25805.11萬元
地上建筑比例=10523/16363=0.643097；
地下建筑比例=5840/16363=0.356903；
本項目計劃開發量（Q1）為16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本項目可行。
4.2 企業經營狀態分析
由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本項目的經營狀態為較安全。
4.3 企業成本費用控制
本項目的目標利潤I為4373.11萬元，建筑面積Q為16363平方米。盈虧平衡點時固定成本為13976.86萬元，單位可變成本為4556.10元/平方米。得：
也就是說在其他條件不變的情況下，項目的可變成本在盈虧平衡點V0即4556.10元/平方米的基礎上漲幅不得超過2672.56元/平方米，否則企業將虧損；項目的固定成本在盈虧平衡點F0即13976.86萬元的基礎上，漲幅不得超過4373.11萬元，否則企業將虧損。
4.4 最佳開發量
諾要求得最佳開發量，就要知道銷售收入曲線的函數式R（Q）和總成本曲C（Q）。根據本企業自身的技術水平和大量經驗數據估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。本案例在根據本公司現有的開發技術水平和參考大量經驗數據后，在前期估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。通過Excel分別對大量的成本和收益離散點進行回歸擬合，得到銷售收入函數R（Q）和總成本函數C（Q）。如圖4 成本、收益、利潤回歸曲線圖所示。雖然該圖并沒有從（0，0）點開始計算，但是我們所要求的是非線性量本利分析在兩個保本點之間求最大盈利值，因此所選取的建筑面積范圍（包含兩個保本點）已滿足計算要求。雖然個別點偏離回歸曲線，但是整體回歸函數不受個別點影響，所得回歸函數正確可用。
由圖4可得，通過計算機擬合的回歸函數分別為：
成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912
銷售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08
則利潤函數為：
I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
即利潤函數I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
利用極值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。
但諾要檢驗所求得的Q是否就是最大盈利時的最優開發量，還必須通過對I（Q）求二階導數并進行z查。
I’’（Q）=-0.0018
5 結語
房地產市場競爭日益激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的經濟評價及前期決策，必須對項目的運作采取相應的措施進行有效的管控。這是當今房地產開發企業取得項目成功開發的關鍵。
在房地產開發項目的前期決策階段，應用量本利分析法，依據市場行情及企業以往項目開發歷史數據進行項目經濟評價，得到開發項目保本開發量，最佳開發量，企業經營安全率，企業成本費用控制等，提高房地產開發項目前期決策水平。
參考文獻：
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[5]毛義華.工程經濟學[M].浙江大學出版社，2014.
[6]孟君娜.建設工程經濟[M].武漢理工大學出版社，2014.
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一、引言
我國房地產業快速發展于2003年以后的兩個市場的構建，即堅持住房市場化的同時完善住房保障體系。在此期間，為了遏制房地產市場過快、過熱和過度發展，中央啟動了一輪又一輪、長達十年的宏觀調控，但由于進入門檻較低、開發收益較高、城鎮化提速等原因，房地產業過快發展的勢頭不減反增。據中國指數研究院的數據顯示，2003～2014年，全國商品房銷售面積從3.4億平方米增長至12億平方米，累計增長3.5倍，年均復合增長率12%；銷售額從7956億元上升至7.6萬億元，累計增長9.5倍，年均復合增長率22.5%；房屋新開工面積由5.5億平方米增長至18億平方米，年均復合增長率14.6%①。然而，從2014年開始，國內經濟換擋減速明顯、結構調整力度加大，房地產市場開始進入“新常態”，除了部分中心城市外，不少城市都存在一定的房價下跌壓力，部分地產資本也開始進入其他領域或行業尋求新的利潤增長點，國內房地產行業新一輪洗牌格局逐步呈現。那些仍固守原有盈利模式和開發理念，不能有效適應動態復雜多變外部環境的企業，開始陷入難以為繼甚至無奈關閉的境地。而以萬科股份、保利等為代表的國內百強房地產開發企業，成長績效顯著，除了其土地儲備和開發資金充足外，一個重要原因是這些企業均在適應環境變化方面不斷加大投入、進行探索，企業競爭優勢持續得到提升。由此可見，在當前“新常態”發展環境下，認識和提升企業動態能力，已經成為眾多房地產開發企業提升持續競爭優勢的前提和基礎。
企業動態能力的概念最早由Teece和Pisan在1994年提出[1]；1997年他們進一步明確了企業動態能力的概念和理論，認為動態能力是企業整合、構建、重新組合內外部能力以適應快速變化環境的能力[2]；1998年又進一步將動態能力概念重新定義為企業快速和有效感知及獲取機會的能力[3]；2007年為了進一步解釋其內部結構，又提出動態能力可分解為機會與威脅感知的能力、機會把握和獲取的能力、資源整合與重構的能力三個維度的新動態能力分析框架[4]。此后，動態能力作為一個熱點吸引大批學者介入研究，其研究視角大體可劃分為三種：一是能力觀，即動態能力是能力的一個子集，是企業快速、有效應對環境變化的能力[5-7]；二是資源觀，即動態能力著眼于企業對資源進行整合、重構，以建立企業的競爭優勢[8，9]；三是學習觀，即動態能力是一種集體學習活動模式，借助知識創新的過程，支撐企業提升對環境的適應效果和效率[10，11]。迄今為止，國內外關于動態能力的研究雖然取得不少成果，但立足于房地產開發企業動態能力研究的文獻并不多見，有限的研究也多集中在核心能力方面，如王宏偉等將房地產企業核心能力歸納為企業家能力、市場能力、組織整合與學習能力三個方面[12]；解凍等從組織特質、價值觀、角色定位、技能和知識等方面構建了基于知識的房地產企業核心能力模型[13]。但房地產開發企業的動態能力是什么？其維度結構是什么？現有研究并沒有給予解答，而這恰恰對國內房地產開發企業有效應對“新常態”發展環境、不斷提升自身競爭優勢等，具有重要的現實意義。
二、房地產開發企業動態能力的維度結構及量表開發
（一）房地產開發企業動態能力的維度結構
企業動態能力理論認為，在變幻莫測、競爭激烈的復雜環境下，企業能夠感知這種威脅和機會，并通過快速學習，持續整合和配置現有組織資源，快速響應外部環境改變自身結構，向客戶持續提供新產品、新服務、甚至新業態，從而達成市場競爭優勢的持續。而房地產開發企業的動態能力，首先強調組織學習，由于開發區域的政策、市場差異，再加上土地資源獲取難度大、行業調控政策和需求偏好變化，使得企業必須通過不斷學習，全面提升企業素質以應對內外環境變化風險。其次是資源整合，房地產開發企業是典型的集成土地、資金、設計、建設、設備安裝、營銷和物業等各種資源與服務的“系統集成商”，企業必須根據項目特點配置優化資源、協調上下游各相關關系，才能確保項目的有效完成。第三是組織變革，企業需要在不同發展階段、結合不同環境特點，通過調整變革組織，實現企業快速發展，如萬科股份就是通過“加法期”、“減法期”和“深化期”三個階段的組織變革來完善內部管控體系，建立了長期競爭優勢。因此可以認為，房地產開發企業動態能力是指房地產開發企業通過不斷更新企業知識結構，整合優化組織資源結構，以及變革組織能力結構，實現企業行為（即組織慣例）的適應性更新，使企業適應快速變化環境的需要，從而提升自身的競爭優勢。房地產開發企業動態能力維度結構的具體內容包括：
1.組織學習，是房地產開發企業動態能力的動力源[6，10，11]。它通過“干中學”與“學中干”等方式，實現新獲取知識（即增量知識）與原有知識（存量知識）的有機融合和重新配置。Zollo和Winter認為，組織學習是組織為追求高績效而進行調整慣例的系統性方法，分成經驗積累、知識表達和知識編碼[10]；Haeckel和Nolan則將組織學習分成感知、解釋、決策、行動[14]。本文認為組織學習是企業一種自我更新機制，通過感知、理解、獲取、應用等，增強組織機體的柔性，實現組織的持續創新。
2.整合重構，是房地產開發企業動態能力的主導力量。它是組織根據洞察到的環境變化及其需要而進行資源結構更新、驅動慣例優化的創新過程。整合重構可分為資源整合和資源重構兩個方面，其中資源整合包括內部的人財物等有形無形資源的整合，也包括外部的合作伙伴和顧客資源等的整合[15]。資源結構更新是指通過重置、更新和淘汰等途徑修補和配置企業現有的資源，提高企業對外部環境的適應力[2，4，8]。
3.組織變革，是房地產開發企業動態能力的策略內容。它是組織為有效應對內外部環境的變化，主動對組織的原有狀態進行變革和調整，以實現組織效能的改善和提高 [16]。組織變革是組織根據洞察到的環境變化及其需要而進行組織結構更新，驅動慣例優化的創新過程，組織變革可分為創新文化、變革效率、變革推進、變革支持、變革激勵和變革彈性等主要內容。
（二）房地產開發企業動態能力測度量表開發
根據上述關于房地產開發企業動態能力內涵及維度結構的界定，其測度量表的開發包括以下幾個步驟：一是通過文獻研究，圍繞房地產開發企業動態能力理論維度細分的概念內涵設計題項；二是對多家房地產開發企業中高層管理人員就測度量表進行深度訪談，并結合訪談意見和量表設計的原則，對量表內容進行修改；三是對同領域的學者和經驗豐富的管理人員進行預測試，對量表作進一步修改完善。最終形成房地產開發企業動態能力的調查問卷，涉及3個維度、24個測量條目（見表1所示）。三、數據收集與分析處理過程
（一）數據收集
為了有效搜集數據，分別通過以下三種方式發放調查問卷：一是借助賽普咨詢公司（國內做房地產管理咨詢的領軍企業）的調查網站，由其合作伙伴公司的管理層直接在網上進行填答；二是借助中國指數研究院（國內房地產數據分析研究的領軍企業）、北大縱橫（國內管理咨詢的領軍企業）兩個知名機構，分別對與其有合作或有業務往來的房地產開發企業發放調查問卷；三是借助業務關系和朋友推薦等，對房地產開發企業中高層管理者通過郵件方式進行問卷調查。本次調查先后發放問卷280份，收回有效問卷193份，有效問卷回收率達到68.93%。在這些有效回收的樣本中，注冊地在環渤海區域的占比53%，資質為一級開發商的占比61%，企業年齡在21年及以上的占比30%，資產量在51億～500億元之間的占45%。
（二）探索性因子分析
在問卷數據收集完成后，首先進行KMO和Bartlett's球形檢驗，其中KMO值0.949，Bartlett's球形檢驗的卡方值為3368.762，達到顯著性水平（P
（三）驗證性因子分析
為了進一步檢驗房地產開發企業動態能力維度結構及其可靠性，采用結構方程建模工具AMOS17.0進行驗證性因素分析，檢驗理論模型構建的收斂效度和區別效度。
1.模型擬合度。采用以下檢測指標測量模型擬合度：x2/df一般小于2為擬合良好，RMSEA小于0.08為擬合良好，GFI、AGFI 、NFI、IFI 、CFI這幾項指標數值在0.9～1之間時為擬合良好，在0.8～0.9之間時為擬合可以接受。經過驗證性因子分析發現，x2/df、RMSEA、GFI、NFI、IFI 、CFI都滿足擬合良好標準，只有AGFI略低于擬合良好標準，但也達到擬合可接受要求，見表3所示。由此可見，房地產開發企業動態能力三維度模型的整體擬合優度是完全可以接受的。
2.收斂效度。收斂效度是為了測量同一概念不同題項之間是否高度相關。首先，根據表2可見，三個維度題項的因子負載均在0.574～0.892之間，高于0.5的最低要求，表明量表具有較好的收斂效果。并且通過模型比較分析發現，相對于虛無模型、一維模型、二維模型等，三維模型是最佳理論模型。
3.區別效度。區別效度是指量表不同維度或概念間是否存有顯著差異。根據Fornell等提出的判斷方法[17]，當各維度本身的平均方差提取量AVE值的平方根值大于該維度和其他維度之間的相關系數，表明各維度間具有良好的區別效度。如表4分析結果顯示，房地產開發企業動態能力中每個維度AVE的平方根值均顯著大于任何兩個維度之間的相關系數，由此可見，房地產開發企業動態能力的三個維度具有良好的區別效度。
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一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產投資的實物期權特點
第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點,房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。
第二,房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。
房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后,在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續投資,建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續期權得不到執行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。
第三,房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大,因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性,使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。
第四,房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產開發項目具有期權特性。
(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。
(3)房地產開發所產生的收益現值,類似于期權標的資產的市場價格。
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房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規模經濟要求
1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。
2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。
三、房地產規模經濟實現途徑
1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規模經濟的支撐要素
從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：
1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。
2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。
3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。
從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：
1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。
2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。
上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。
3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。
此外，由于各城市政治、經濟、文化、科研、社會發展、對外開放程度的不同，因此其房地產市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經濟、文化、科研、社會發展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。
4．產業及產品差別。規模經濟并非是適用于所有產業與產品的概念。在房地產產業經濟運作中，有些商品房的規模經濟效益十分明顯；有些商品房的規模經濟效益則不十分明顯，甚至不存在規模經濟性。
參考文獻：
1．喬梁．規模經濟論．對外經濟貿易大學出版社，2000．
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前言
人們生在城市之中，對于合理的城市規劃有著迫切的需求。而房地產開發對于城市規劃的整體走向有著巨大的影響，任何一項地產開發工程都必須在城市規劃的要求之下進行。然而目前的房地產行業呈現非常混亂的局面，各種違規違章開發工程層出不窮，嚴重背離了城市總體規劃的方向，不利于城市的長遠發展。
2.城市規劃與房地產開發之間的關系
2.1城市規劃的概念
城市規劃的主要工作是對城市未來制定發展藍圖。對于未來城市的發展、城市建筑的布局以及城市各項公共設施的建立作出一個全面性的合理計劃。城市規劃是對城市進行管理的首要工作，也是城市管理的基礎。沒有一個好的城市規劃，城市未來的發展就會缺少方向性和目標。一般來說，城市規劃的主要工作是由規劃設計院和規劃管理局來完成的。這兩個部門都屬于政府下屬的職能部門，因此，就其本質來講，城市規劃是一項政府工作。它負責對各項城市建設提供必要的技術支持，城市規劃的最終結果要滿足公眾的需求、保障公民的權益、促進城市的和諧發展。
2.2房地產開發的概念
房地產開發室指在城市整體規劃的要求下，對各種建筑物以及城市的各項基礎設施的進行開發、建造以及經營管理等一系列的活動。房地產的開發主要由房地產公司負責進行，其本質上是一種企業行為。房地產開發企業的最終目標是為了獲取利潤，實現企業的利潤最大化。實際上，房地產開發行業也確實是高投資、高回報的行業。在許多國家，房地產行業都已經成為了各國經濟體中的重要組成部分。
2.3二者之間的關系
從總體上來說。城市規劃和房地產開發構成了硬幣的兩個正反面。二者的共同運作構成了城市建設和發展的動力。我們每一個人的生活環境和生活方式都受到城市規劃和房地產開發的影響。然而，城市規劃和房地產開發之間也有著明顯的區別。城市規劃反映的是一種政府行為，它必須從城市的長遠發展和維護公共利益出發，對城市建筑以及公共設施的建設作出計劃。而房地產開發是一種純粹的企業行為，企業的最終目的是為了獲取最大利潤，為了得到更多的利潤，許多房地產開發企業會不惜犧牲一定的公眾利益。城市規劃和房地產開發室城市建設的兩個不同階段，二者有著一個共同的目的，那就是滿足公眾的生活和生產需要，提供良好的生活環境。城市規劃是一個方向，那么房地產開發便是實際的動力和手段。城市規劃中的各種建設目標必須依靠房地產開發來實現。二者互相促進，互相補充。
城市規劃為城市發展提供了發展方向和發展目標。然而城市規劃只是停留在紙面上的一種設想和計劃，要想實現城市規劃的內容必須依靠房地產開發來完成。房地產開發作為實現城市規劃的重要手段之一，也是最經濟最快速的一種手段。因此，城市規劃和房地產開發之間存在著指導與被指導、宏觀和微觀、目的和手段、短期和長期之間的關系。二者的共同運作對于實現城市的最終規劃目標有著巨大的促進作用。二者相互聯系。但是二者也存在著相互制約的關系。因為房地產開發雖然是實現城市規劃的手段之一，房地產開發畢竟是城市規劃的種有效的實施過程,有利于合理解決城市建設與維護資金的來源,有利于推行房屋市場化、商品化。這正是房地產業的生命力所在。一般來說宏觀、全局、長遠的利益應擺在首要位置,但局部、微觀、短期的利益也要兼顧。沒有局部也就沒有整體,沒有短期行為無以達到長期目標;沒有微觀的分析、集合、也就不可能有正確的宏觀的判斷發展。
總之，城市規劃是整個城市管理中的首要任務，它必須起著對房地產開發行業的引導作用。反過來，房地產開發為城市規劃的實現提供了現實的動力和手段，幫助城市規劃的最終完成。房地產開發企業必須在城市規劃的指引下，以可持續發展的理念為指導，更好地完成城市規劃中的各項工作。
3.城市規劃對房地產開發的影響
3．1城市規劃影響房地產開發的總量
城市的資源是有限的，城市規劃的主要工作就是在有限的資源下盡量滿足公眾需求，為公眾帶來更多的便利。因此，對于城市建筑和基礎設施的建設，城市規劃中一般會有明確的規定。因此，房地產開發企業的開發量也必須在城市規劃中規定的開發規模之下，而不能隨意對城市土地進行開發。另外，城市規劃的整體布局和側重方向也對開發商進行地產開發提供了一定的導向性。而實際上，凡是符合城市規劃要求，能夠促進城市發展的各種地產開發項目，政府都是予以支持的。這不僅能夠減少企業開發的風險，也能提高經濟效益。同時，在城市規劃中對比如建筑密度、容積率和綠地率等都有一定的要求，房地產開發企業在進行工程開發時必須時刻注意符合其要求。
3.2城市規劃影響房地產開發的效益
房地產的開發效益受到城市規劃的影響。通常來說，城市的性質、城市資源配置的合理程度、城市建筑的密集度等都會影響城市土地價格的高低，進而對房地產企業的收益造成影響。而這些因素往往是由城市規劃來決定的。城市規劃對于城市長期的發展規劃和發展方向提供引導，這也確定了城市中的房地產的供需狀況。比如，在大中型城市以及經濟發展迅速沿海城市，人員流動量較大，對于房地產的需求量也較大，這就造成了房地產價格居高不下的情況。
3.3城市規劃有利于促進房地產企業發展
城市規劃具有長期性和發展性，它必須經過長時間的發展建設才能夠最終完成。因此，城市規劃往往具有一定的前瞻性和導向性。從城市規劃中可以得到國家對于城市建設的某些指導性信息，這對于房地產開發企業尤為重要。房地產開發企業根據這些信息來預先對適合開發的地段進行分析計劃，生成相應的開發方案，以期在未來的實際開發中獲取主動權。同時，公開透明的信息披露政策也會使得開發商形成合理的預期，促進房地產企業的發展。
4對于房地產行業的調控措施
雖然房地產行業是實現城市規劃的重要手段，但是從目前房地產開發的現實情況來看，還存在不按城市規劃要求開發以及房地產市場混亂的問題，因此有必要從城市規劃角度對房地產行業進行一定的調控。
4.1房地產開發的規劃技術控制
對于城市規劃的直接調控主要由兩種控制手段：一是控制公共投資的權利，另一個是鼓勵或限制私人投資對物質環境開發的權利。這兩個手段的核心是對環境容量的控制。因此，在對房地產開發的規劃技術進行控制時主要是通過以下幾個方面進行：第一，對于人口數量的控制；第二，對于用地規劃的控制；第三，對于規劃布局及開發方向的控制；第四，對限制開發地區的控制等。
4.2利用城市規劃政策對發地產開發進行引導
對于房地產開發行業的政策引導是對房地產行業進行調控的一項首要的間接調控機制。也是政府對于調節城市規劃和房地產開發關系的重要手段。政策引導是城市規劃調控房地產開發的重要機制，是政府發揮城市規劃宏觀調控作用的重要手段。目前，在英國的城市規劃體系中，規劃政策的運用已經成為了國家對于房地產開發進行調控的重要手段之一。所謂城市規劃政策，就是在一定的時期內，城市規劃局為了實現一定的規劃目標所確立的各項政策和規定。在市場經濟條件下，城市規劃對房地產開發的政策引導應該體現在：第一，城市規劃對投資的信息引導；第二公共開發引導商業開發第三，公交導向型（TOD）開發；第四，運用規劃獎勵手段進行投資引導。
5結束語
城市規劃是城市發展和管理的方向標。合理有效的城市規劃方案有利于促進城市發展，也有利于提高公眾福利。然而，城市規劃中的工程建設工程必須有房地產開發行業來完成。二者之間存在著緊密的聯系，城市規劃的內容影響。本文重點分析了二者關系，并提出了幾點對于房地產企業的調控措施，希望可能從城市規劃角度對房地產行業的調控提供幫助。
【參考文獻】
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重慶房地產市場在09年上半年供需穩步回暖，并在08年末陸續出臺的有利市政規劃政策條件影響下，各大新區建設如火如荼，使得依托各類景觀生態資源的地產項目獲得了充分的發展空間。而眾多資源型地產項目在09年暑期的熱賣，充分印證了在市場消費力并未完全恢復下，充分發現并利用那些滿足絕大多數購房者長期消費需求（如宜居、娛樂等方面）的配套資源，整合打造新的房地產概念進行市場推廣，對于開發商盈利的重要性。其中最為引得業內外矚目的當屬具備絕佳景觀資源配套、市場潛力無限的公園地產。
重慶獨特的生態植被資源、兩江環繞的地理布局、以及組團式的布局結構，皆為景觀資源型地產的發展打下了良好的基礎。而公園地產大多以大面積的生態景觀配套為賣點，有的則以結合旅游、娛樂、消費功能的主題公園+住宅+酒店的復合項目為定位。其出現更是滿足了中高層置業人士對居住環境品質的追求，并且特別適宜與老人同住的成熟兩代或三代中產家庭。在市場表現方面，以位于西城中央、背靠2000畝雙山公園的晉愉嶺海·翡翠冷項目和南山風景區內融合度假功能的復合主題公園地產——海昌·加勒比項目在09年的熱賣，也證明了具備稀缺性生態資源的地產項目在重慶市場具備相當良好的發展前景。
二、開發概念產生的影響因素及關系研究
（一）、影響因素初判
重慶作為金融危機之后全國房地產發展態勢較為良好的城市，新的房地產開發概念層出不窮。而根據觀察，從各種房地產開發概念的產生與發展與區域物業需求度（大到各種類型物業項目：如各類復合地產項目等，小到各種物業形態：如住宅的復式、錯層、躍層、聯排、疊拼等形式）以及區域城市用地規劃方向有著密切關系。
新的房地產開發或居住理念與引導城市用地規劃方向互相影響，如因為城市發展對居住環境質量需求的明顯增強使得重慶政府在金融危機之后提出“宜居重慶、森林重慶”的理念，并在重慶西部九龍坡區一帶重點規劃的林地景觀區域，也引導了公園地產等新型地產開發概念的誕生。
而資源型地產項目（具有良好的生態環境規劃或配套等）需求度的明顯增加直接表現為該類型物業供需市場的穩步回暖，也直接促生了該類地產概念的發展。
另一方面，市場供需狀況直接受國家政策調控。比如09年上半年全國市場有迅速升溫現象，國家即出臺二套房貸調控政策提高二次購房首付比例及利率，對可能出現的市場泡沫進行抑制從而控制了新型地產開發概念的進一步產生和發展。
（二）、開發概念的四象限模型【1】
通過總結歸納幾大影響因素，將經典的四象限模型進行演變（如圖1）。
第一象限：區域城市用地規劃方向限制引導并且限定該區域房地產開發的方向，因此將其關系初步判定為正相關情況, 可得dC／dP=Ci + kiP (0
P=PSn／∑(n)n=1PS
第二象限：區域物業需求度則直接促生該區域房地產新型物業開發，因此將其關系初步概括為正相關情況,可得dC/dD=-Cj+kjD (0
D= （SSn／∑(n)n=1SS）／（VSn／∑(n)n=1VS）
當此類物業類型尚未開發，銷售量、存量皆為0時，即為絕對需求率。
第三象限：而區域物業需求度的直接體現為其市場供需狀況，而市場供需狀況則直接受政策調控影響，當多種物業市場出現過熱集聚效應時，政策將會進行抑制性的調控。近年來，國家所出臺的各級針對房地產進行調控的政策大都秉承過熱便抑制，過冷便刺激的原則，以保持整個房地產市場的穩定發展，從而控制了新型地產開發概念的進一步產生和發展，因此在這里把相關調控政策與區域物業需求度的關系初步判定于非線性負相關情況，即區域物業需求度越高，政策正向調控頻率越低。
第四象限：區域城市用地規劃方向大多與針對房地產市場的調控政策保持一致的步調，因此將其關系初步判定于非線性正相關情況。
在土地市場供應條件一定，經濟增長、利率降低、信貸及建設成本減少等因素使得區域房地產市場發展迅速的情況下，區域用地規劃加大將會提高新型房地產開發或居住概念出現頻率，引發某類物業因原有開發量、存量偏少而在銷售市場上供不應求的情況下普遍發生，從而刺激此類物業開發量，引起區域房地產市場過熱，此時相關調控政策將出臺抑制市場過熱、抑制土地供應，從而減小區域用地規劃規模，使模型回到平衡；當土地市場供應條件一定，經濟疲軟、利率提升、信貸及建設成本增大等因素使得區域房地產市場發展速度減緩的情況下，區域用地規劃將會降低新型房地產開發或居住概念出現頻率，從而影響此類物業開發供應降低市場熱度，此時相關調控政策將出臺刺激市場發展、擴大土地供應，提高區域用地規劃規模，使模型回到平衡。
（三）、資源型地產利潤模型[2]
重慶地區資源型地產因其所依賴的資源屬性大都遠離市區處于城郊地帶且片區規劃面積較大（如景觀林地），雖項目升值空間巨大，但因市政規劃建設開始較晚使其周邊生活、商業等各類配套較為欠缺，從而會在一定程度上影響到項目銷售。而項目地處郊區也會增加市區購房者看房以及未來生活成本。因此假設前來看房的消費者與各個項目呈直線均勻分布，暫不考慮各個項目的具體產品定位及具體優缺點（v為購房者對項目的關注頻率，k為每英里看房及未來生活成本， F為意向購房者密度， D為規劃片區內各項目之間距離，T為規劃片區邊界距離，S為單個項目的銷售量，變量P為單位商品房銷售均價， C為單位商品房開發均成本，C0為開發商其它固定投入成本）：
按照交付成本相同：
P+kT= P0+k(D-T)
因此可以得到：
區域邊界距離： T=(P0 -P+kD)/2k
銷售量： S=2vFT=vF(P0 -P+kD)/k
建立區域資源型地產開發商利潤模型:
B=(P-C)vF(P0- P+kD)/k-C0
當唯一變量P=（P0+kD+C）/2時，利潤B有最大值
在此條件下，當各個開發商都開始遵循此模型時：
P0=P=kD+C ，T= D/2 , S=2vFT=vFD
可以發現當k（每英里看房及未來生活成本）值越大， D（各項目之間距離）值越大，單個項目價格越高，即開發商壟斷性越高。
篇9
策劃是中國改革開放后實行社會主義市場經濟的熱門話題,隨著改革開放的深入,由原來政府部門統一的計劃經濟轉變成了市場經濟,無論是企業還是個人,如果不積極與市場靠攏,主動參與市場,就很難適應,終將被市場所淘汰。這樣必然加劇了商業的各種競爭程度,為了在自由競爭中取得成功,行業或個人隨時都要關注市場的各種變化并了解熟悉發現掌握在市場競爭中領先的方式方法,在此基礎上找到取勝的良計妙策,然后才能獲得成功。這就是人們通常所稱的策劃的概念。
人們對策劃含義的理解多樣:一種認為策劃就是對某件事某種項目有何計劃打算用什么計謀采取何種謀策、劃策,然后綜合實施運行。也有的認為策劃是通過與生產管理的緊密協調,對廣告營銷、公共新聞等的綜合運用,使某件事某種項目達到較好的效果。
策劃是整合科學策劃,是通過全新的理念和思路,對生產力的各種要素資源重新整合,使之產生1+1>2甚至原子裂變式的市場效應或者經濟效益,策劃是全部生產力要素的綜合,甚至是經濟因素與政治因素社會因素,以及其他多種因素的綜合。歸納起來,策劃是一個系統工程,是建立在有效地整合多種學科,經濟學、商業經濟學、市場營銷學、管理學、廣告學等基礎上的一門復合性科學交叉的邊緣科學。
二、房地產策劃業的發展脈絡
房地產行業作為一個資金密集型行業資金需求量動輒幾千萬甚至幾億元,一個項目的成與敗,往往決定了一個公司的命運,故任何開發商在做項目時,都是慎之又慎的,需要對這個項目進行大量的調研評估,于是一個新興的房地產策劃業就應運而生了,可以說房地產策劃隨著房地產業的產生而產生。所謂房地產策劃就是在深入研究和理解區域房地產市場的基礎上,對某個特定的房地產項目進行整體的評估、設計、包裝,使之領先于市場潮流,符合于目標客戶口味的一種行為過程,隨著房地產業從賣方市場過渡到買方市場,房地產策劃由于與房地產行業的聯動關系,跟隨市場一起成長,也逐步邁向成熟,所以順著房地產市場的發展脈絡可以摸索到房地產策劃的發展軌跡。
首先,在產品觀念時代,策劃找感覺。房地產剛剛走向市場化,開發商手里有資金、土地,開發什么項目呢?這時的策劃往往依賴于企業領導或同幾個專家一起討論,市場調研沒有受到絲毫的重視,主觀臆斷色彩十分濃郁,每個人都憑著自己的感覺。感覺找對了,項目也能獲得成功,感覺找不對,就難講了,我國的空置房一直居高不下,恐怕就和感覺型策劃有很大關系推銷觀念時代策劃找賣點在很長的一段時間里,策劃的含義僅僅是廣告策劃而已,廣告公司即為房地產策劃專家,其最鮮明的特點是借助以往的平面推廣經驗,再尋找一個項目和其他項目的區別點,即賣點來進行宣傳推廣。并且,這一時期賣點的定位還主要以地段,價格等最基本的房地產要素來體現。
其次,在準營銷觀念時代,策劃找概念。隨著注意力經濟時代的來臨,產品的同質性引發了房地產市場的概念之戰,以附加意義上的概念炒作來增加項目的標新立異成為時尚,同時消費者的潛在需求也引起了較大的關注,市場的空白點成為策劃關注的焦點,一時間環保住宅,綠色住宅,智能住宅,種種概念鋪天蓋地,應該說這是種進步,策劃不再是賣點的雜燴,而是統一概念下的多個層次。
再次,營銷觀念時代,策劃找需求。競爭的壓力,積壓樓盤的現實,使開發商不再只關注于產品的本身轉而也要看消費者的臉色了,消費者關心什么,注重什么,那項目就傾向于什么,消費者遠比開發商和經銷商們想像得要成熟得多,他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚,因為房屋畢竟不是口紅,于是開發商們開始生產你所能夠出售的東西,而不是出售你能夠生產的東西發現欲望,并滿足它們,而發現欲望的責任,就落在了策劃身上。在此有人還將賣點、概念、造勢奉若法寶的時候,另有一些策劃人卻轉而去研究市場,分析消費者的真正需求,于是市場便出現了這樣的現象:一方面,有些樓盤叫好不叫座,另一方面,一些名氣并不響亮的樓盤卻賣得紅紅火火。
最后,在社會營銷觀念時代,策劃找平衡。最近幾年提出這樣的問題,一個在服務和滿足個體消費者需要方面干得很出色的企業,是否必定也能滿足廣大消費者在社會的長期利益呢?市場的營銷觀念回避了消費者需要,消費者利益和長期社會福利之間隱含的沖突,對此,社會營銷觀念要營銷者在制訂營銷政策時能權衡三方面的利益,即公司利潤、消費者需要的滿足和社會利益,房地產作為特殊的產品,它的社會性尤其突出,當有一天,不但小區建得如此漂亮而且周圍環境也改造得如此優美,那說明市場已到了社會營銷階段,這時的策劃就不但要研究目標市場了,而是要縱觀全局在個體消費者和社會消費者之間,在樓盤與城市建設之間找一種平衡。
三、我國房地產策劃業的現狀問題與若干探討
由于房地產策劃扮演的角色顯得越來越重要,各種各樣從事房地產策劃的公司如雨后春筍般地涌現,其水平也參差不齊,這些公司根據其從事的范圍可以分為以下四種:房地產包裝廣告類策劃公司,如廣告公司、新聞媒體。房地產銷售策劃類公司,如房地產公司、顧問公司。房地產全程策劃公司,如各種咨詢,顧問類公司。房地產戰略策劃公司,不僅限于對房地產企業的產品進行策劃,還對房地產企業本身進行策劃,即將產品和企業視為整體進行策劃。目前,從事房地產策劃的公司如同目前的房地產開發公司一樣,在全國范圍內遍地開花,呈現出一種散、亂、差、的局面,與房地產開發公司一樣,也出現了兩極分化的現象,實力雄厚的房地產策劃公司則主要從事戰略策劃和全程策劃,而廣大多數房地產公司則從事銷售策劃和廣告包裝類策劃。這也與開發商的素質有關,有的開發商素質高,一開始就注重前期策劃,產品適銷對路,自然就有市場,下一輪的開發又注重戰略策劃,從而又形成企業品牌,就在房地產市場上越做越大。另一方面有的開發商不懂市場,盲目投資,在項目都施工了好幾層樓的時候甚至已完工開始銷售的時候才想到策劃,馬上請策劃師把脈,實際上,在這個時候已經是病入膏肓,無藥可救,最多再做做虛假廣告包裝一下。目前房地產項目策劃的作業水平參差不齊,但絕大多數是僅僅處于做做市場調研,然后進行包裝廣告形象類的炒作,其市場調研也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價,其調研范圍非常局限,所以從事的策劃主要是銷售策劃,稱不上前期策劃,也不能稱為營銷策劃。也有一部分房地產項目策劃是處于概念+營銷階段,如目前房地產市場上頻繁出現的區位概念,圍繞地段優勢炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星級的家、運動就在家門口等。炒品質概念,物業品質概念較為實在,可有的夸夸其談,甚至電話線上網變成寬帶上網等。銷售策劃地產賣的是產品,而不是概念,決不能盲目跟風,概念推廣也不是不重要,但是要看如何去整合,要結合項目實際壯況,對目標客戶的摸底和目標客戶心態分析,為此要進行艱苦細致的調查和客觀科學的分析整理。
房地產策劃公司在當今激烈的市場競爭中要想站穩腳跟,與房地產開發公司一樣,也需要進行戰略策劃,需要對企業自身進行定位,確定自己在時間,空間,行業三維座標系上的位置,根據各個企業的特性為企業量身訂造,提出一套企業發展近、中、遠期有機結合的策略思路,明確企業的核心能力和階段性目標與突破點,進行市場組合,整合各種資源,使企業內外部協調一致地推動企業或項目向目標前進。
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房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。
二、房地產規模經濟要求
1． 房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。
2． 企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。
確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。
3． 企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。
三、房地產規模經濟實現途徑
1． 房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。
2． 房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。
3． 企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。
同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。
四、房地產規模經濟的支撐要素
從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：
1． 擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。
2． 資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。
3． 企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。
從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：
1． 政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。
2． 市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。
上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。
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隨著房地產行業市場競爭的越發激烈以及國家一系列宏觀調控政策機制的不斷出臺，房地產開發企業經營管理面臨的壓力越來越大，在新的復雜市場環境下，房地產企業要贏得生存發展，就必須進一步加強內部管理，特別是在房地產開發項目的管理方面，應該更加注重有效的質量管理和成本控制，通過精細化的房地產開發項目管理，提高房地產開發企業的整體管理水平，促進房地產開發企業的長遠穩定發展。
二、精細化管理概念以及房地產開發項目實施精細化管理的必要性
精細化管理是企業現代化管理理念與管理技術的有機融合，重點是通過對企業項目中細節、流程的優化控制，來進一步提高整體運轉效率，進而達到降低成本、提高質量和效益的目的。現代化的精細化管理應用實施，需要綜合運用各種信息化、系統化、標準化和程序化的手段，對企業項目運作中的各項經營活動進行精密的組織設計和協調管理。對于房地產企業而言，在開發項目中實施精細化管理的必要性主要體現在兩個方面：
從房地產企業的內部管理方面分析，房地產開發項目具有明顯的項目建設開發周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風險。應對這些風險問題，真正確保房地產開發項目效益的實現，必須采取精細化的管理模式，及時解決房地產項目開發中存在的各種問題，提高房地產開發項目風險防范控制能力。
在房地產企業經營發展面臨的外部環境方面，隨著國內房地產行業市場的不斷發展變化，國家對于房地產產業也相繼出臺了一系列的調控管理政策。適應這些政策要求，真正確保房地產開發項目經濟效益目標的實現，要求房地產開發企業必須加強項目開發建設階段的控制管理，通過精細化的管理手段，來保證房地產企業開發項目全過程適應市場環境變化，進而增強房地產開發企業的市場生存能力。
三、當前房地產開發項目管理中存在的問題分析
第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產開發項目在建設管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認識，認為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設管理工作的各個環節，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導致了成本控制管理目標難以實現。
第二，管理制度化以及規范化水平不高。確保整個房地產開發項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現階段很多房地產開發項目為了加快項目建設進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設開展過程中經常出現各種問題，甚至影響了房地產開發項目的正常運轉。
第三，房地產開發項目管理協調不夠。由于對項目缺少精細化的籌劃O計，造成了房地產開發項目建設實施過程中出現了協調管理方面的問題。特別是對房地產開發項目的成本、質量和進度方面的協調管理不足，目標管理在實際的執行過程中出現了偏差，影響了整體效益目標最大化的實現。
四、房地產開發項目精細化管理組織實施
第一，加強對房地產開發項目精細化管理的組織保障。在房地產開發項目管理中實施精細化管理，首先，應該建立精細化的組織管理保障體系，特別是對房地產開發項目的運營管理模式進行改進，構建全新的項目精細化運營管理架構，明確房地產開發項目設計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產開發項目精細化管理中的責任，并注重加強各個部門之間的溝通協調和相互配合，確保房地產開發項目精細化管理的順利推進實施。其次，應該完善房地產開發項目精細化管理的機制保障，特別是建立房地產開發項目考核機制，對各個責任部門在房地產開發項目管理中的責任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產開發項目管理目標的順利實現。此外，還應該注重加強房地產開發項目管理過程中的聯動保障管理，增強房地產開發項目管理工作的合力，確保整體管理目標的實現。
第二，以成本、質量和進度作為房地產開發項目精細化管理的關鍵。成本、質量和進度這三要素，是整個房地產開發項目管理的關鍵所在。在成本的精細化管理方面，應該結合房地產企業開發項目的實際情況，建立科學有效的成本費用控制管理系統，健全開發項目預算管理體系，全面地設置管理費用、銷售費用、財務費用、開發成本等費用成本科目，以及固定資產、無形資產等資本性支出，對項目成本實施預算管理。同時，嚴格按照預算計劃對各種成本費用支出進行預算審批，特別是加強預算外的預算追加和預算調整控制，以確保預算目標的實現，真正降低成本費用支出。在質量精細化管理方面，應該建立質量精細化管理體系，明確房地產開發項目的設計質量、施工過程質量、質量通病防范、竣工驗收等各個環節的標準，執行標準化的控制管理，防范各種質量問題發生。在進度的精細化管理方面，則應該結合房地產開發項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務書，并加強進度控制監督，確保進度目標的實現。
第三，加強開發項目的風險防范控制管理。風險防范控制管理也是房地產開發項目精細化管理的重要內容，在具體的管理工作開展過程中，應該根據項目情況，認真研究國家有關房地產政策及相關規定，并開展市場分析和預判，進一步確定項目的發展目標和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風險隱患有針對性地制定風險防范體系，規避經營管理風險。此外，在房地產項目開發管理過程中，還應該進一步加強內部控制管理，完善內控體系，做到依法合規審慎經營，切實規避各類風險隱患問題。
第四，提高房地產開發項目管理過程中的組織協調管理。組織協調管理在項目建設管理中具有非常關鍵的作用。在房地產開發項目實施過程中，應根據不同階段，適時、準確地加強協調管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設計部門、監理部門和施工部門之間的協調，在項目管理機構建設、項目管理制度建設，進度控制、質量控制、安全控制、成本控制，項目建設的現場管理、生產要素管理、技術管理、合同管理、信息管理、協調管理、風險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構實現各項管理工作之間的協調有序，以確保項目嚴格按照進度計劃、質量控制標準和成本管控要求有序進展。
五、結語
在房地產開發項目管理中實施項目精細化管理，應該結合房地產開發企業的實際情況，以成本、質量和進度管理作為目標，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產開發項目管理的精細化水平，促進房地產企業開發項目整體管理水平的提高。
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一、房地產市場分析
1、房地產市場是一個區域性市場
在討論房地產市場之前,了解房地產市場的特性是非常重要的。市場絕不是一個簡單的概念,眾所周知,市場或者產業的概念是很難準確定義的。羅賓遜(1933)提出從某一給定的商品開始考察該商品的替代品,在考察這些替代品德替代品,直到商品出現明顯差異來確定該商品的市場界限。豪泰林(1929)、張伯倫(1951)、蘭卡斯特(1966)描述了一個產業中的產品差異性的問題,他們認為一種商品可以用質量、區位、時間、適用性等特性來定義。商品可以定義為不同特性的組合,而消費者對不同的特性具有不同的偏好。從房地產市場的特性來看,房地產市場不是一個統一的大市場,而是一個區域性的市場。從替代性來看,不同地區的房地產不具有替代性,即使是同一地區的房地產,如果區位地段不同,其替代性也很差。從房地產的質量、區位等特性來看,不同的房地產的差異也非常大。所以,從地理區域上看,房地產市場的地理區域應該是一個較小的概念。不應該有中國房地產市場或某某省房地產市場的概念。也就不應該有全國統一的房地產市場的調控措施。
2、房地產市場是一個壟斷市場
福利經濟學的兩個基本定理說的是:完全競爭的均衡一定是帕累托最優;任何帕累托最優的配置都能通過選擇一組正確的價格而由市場來實現。完全競爭均衡的一個重要性質就是每一商品都按其邊際成本來銷售。完全競爭市場是有效率的。但大多數市場都不符合完全競爭市場的條件,尤其是房地產市場。一方面是因為每一個樓盤都具有不可復制性,另一方面是因為房地產的信息的嚴重的不對稱。消費者很難獲得所需要的信息。因此,房地產開發商都具有很大的市場勢力,可以將房地產價格提高到遠遠高于其邊際成本之上。顯然,對壟斷市場采取從宏觀上的需求和供給兩方面的措施效果不會太理想,而且有很大的副作用。調控措施太強烈,會使全國的每一個房地產市場陷入蕭條,進而影響整個宏觀經濟。調控力度不大時,對房地產的價格又不會產生大的影響。
二、房地產價格分析
1、從房地產價格的構成來看
從房地產價格的構成來看,房地產價格的核心是土地價格。在西方經濟學中,土地作為一種生產要素,其使用價格(地租)決定于其邊際產出,該理論基本上排除了地價大幅波動的可能性,因為作為一種生產要素,其價格由其邊際產出決定,在一般情況下土地邊際產出較穩定,所以地價不會暴漲暴落,從而房地產價格也應基本穩定。
但在現實世界中這一結果并不完全正確,國外大部分發達國家都經歷過房地產價格的大幅度波動的情況。現階段我國城市化、工業化進程加快,對非農用地的需求旺盛,但土地的供給在一些地區相對不足,使得國家土地公開拍賣的價格持續上漲,結果是土地價格越來越高。同時也應看到,一些地方政府想從土地市場得到更多的收益,從而將土地價格人為抬升的現象也是存在的。
一些房地產開發商為獲得土地的增值收益,也采取各種手段囤積土地,進一步造成了地價的上漲。房地產商以此為借口,導致房地產價格持續上升。房地產價格隨著土地價格的上漲而上漲,有一定的合理性。但是,土地約束是成為房地產價格上漲的必然因素嗎?
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一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻：
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