引論：我們?yōu)槟砹?3篇建設(shè)項(xiàng)目投資決策分析范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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二、建設(shè)工程項(xiàng)目與工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

1.建設(shè)工程項(xiàng)目國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》（GB/T503326-2006）將建設(shè)工程項(xiàng)目定義為“建設(shè)工程項(xiàng)目是為完成依法立項(xiàng)的新建、擴(kuò)建、改建的各類(lèi)工程（土木工程、建筑工程及安裝工程等）而進(jìn)行的有起止日期的、達(dá)到規(guī)定要求的、一組相關(guān)聯(lián)的受控活動(dòng)組成的特定過(guò)程、包括策劃、勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行、竣工驗(yàn)收和考核評(píng)價(jià)等”。2.工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義為：工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定的事件或條件，一旦發(fā)生，就會(huì)對(duì)一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)，如進(jìn)度、成本和質(zhì)量等造成積極或消極的影響。

三、建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1.建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的構(gòu)成建設(shè)工程項(xiàng)目在投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中引起風(fēng)險(xiǎn)的因素眾多，其后果嚴(yán)重程度各異。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，實(shí)現(xiàn)合理地縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性，尋找影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，為投資者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。（1）自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)指由于自然現(xiàn)象導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，包括客觀存在的自然條件、氣候條件以及工程現(xiàn)場(chǎng)條件等。因素的不確定性對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響和直接破壞，這些自然風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率比較小，但是一旦發(fā)生便可能造成較大損失。投資者必須加以分析和處理。常用的方法是購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、等等。（2）政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)主要指在承包市場(chǎng)所處的不穩(wěn)定的國(guó)家和地區(qū)的政治背景可能給承包商帶來(lái)的嚴(yán)重?fù)p失。由于政策潛在變化給建設(shè)項(xiàng)目帶來(lái)不同形式的經(jīng)濟(jì)損失或機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)環(huán)境還未完善的條件下，政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響尤為重要。在我國(guó)建筑市場(chǎng)還不規(guī)范，投資商都非常關(guān)注政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要包括：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)氣等）、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)（國(guó)有化等）、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。（3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)（容積率變化、建筑密度、用途的相容性）、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)（近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、類(lèi)似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)）、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。（4）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)對(duì)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（供給、購(gòu)買(mǎi)力）、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（通貨膨脹、匯率變化、資金變現(xiàn)、稅率變動(dòng)）、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)（一般地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)）、融資風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)標(biāo)管理風(fēng)險(xiǎn)（土地競(jìng)標(biāo)、工程競(jìng)標(biāo)、合同管理）、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。（5）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)可能給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的損失。2.建設(shè)工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征（1）客觀性投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移。引起投資風(fēng)險(xiǎn)的各種不確定因素，包括自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、等等。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資，要與外界經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等發(fā)生聯(lián)系。建設(shè)項(xiàng)目作為一種商品，成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控制的重要目標(biāo)。投資者可以加強(qiáng)投資的內(nèi)部管理，卻無(wú)法完全排除外界對(duì)投資的影響。（2）多樣性項(xiàng)目投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目決策、選址、購(gòu)買(mǎi)土地、設(shè)計(jì)施工、監(jiān)督驗(yàn)收、財(cái)務(wù)控制、營(yíng)銷(xiāo)、管理自成體系，需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對(duì)外部的“天時(shí)、地利、人和”，一招失誤滿(mǎn)盤(pán)皆輸。同時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目投資涉及面廣，與政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)技術(shù)變革、消費(fèi)者需求等息息相關(guān)，易受波動(dòng)因素的影響，不同因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)也不同。（3）補(bǔ)償性由于建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較高，但風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資不僅僅只有負(fù)面的影響。如果能夠正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)使收益大幅度提升。所以對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該一味消極地預(yù)防，有時(shí)可以將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作一種機(jī)會(huì)。

四、某軟件園建設(shè)項(xiàng)目的案例分析

1.軟件園建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)對(duì)軟件園投資項(xiàng)目有別于一般建設(shè)工程項(xiàng)目，因此進(jìn)行軟件項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析首先需要明確軟件園項(xiàng)目特點(diǎn)：第一，軟件園項(xiàng)目具有持有收益強(qiáng)的特點(diǎn)。租金收入是保持軟件項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的重要效益動(dòng)力，租金的高低并不在于售出價(jià)與建造成本的對(duì)比，而是受到多種園區(qū)形成指標(biāo)的影響。產(chǎn)業(yè)集聚、品質(zhì)、區(qū)位、運(yùn)營(yíng)機(jī)制、品牌都會(huì)對(duì)日后收益產(chǎn)生影響；第二，軟件園項(xiàng)目具有公共服務(wù)多樣性的特點(diǎn)。在完整的軟件園內(nèi)，應(yīng)該滿(mǎn)足從企業(yè)-產(chǎn)品-從業(yè)人員，三個(gè)層面的活動(dòng)需求，特別是后進(jìn)項(xiàng)目，特別強(qiáng)調(diào)共性平臺(tái)的整合，幫助進(jìn)園企業(yè)降低成本，以達(dá)到企業(yè)的進(jìn)入。這些共包括：（1）開(kāi)放式技術(shù)支撐平臺(tái)（常用小型機(jī)開(kāi)發(fā)環(huán)境、大型數(shù)據(jù)庫(kù)開(kāi)發(fā)環(huán)境、軟件開(kāi)發(fā)與測(cè)試平臺(tái)、系統(tǒng)集成開(kāi)放實(shí)驗(yàn)室）；（2）增值服務(wù)（Internet接入、信息服務(wù)、信息、應(yīng)用服務(wù)及訪問(wèn)共享數(shù)據(jù)庫(kù)等），另外還包括軟件園的高速寬帶網(wǎng)（Intranet）為入園企業(yè)提供ISP、ICP、ASP和IDC等服務(wù)，形成一個(gè)虛擬電子社區(qū)；（3）行業(yè)支撐體系（電子商務(wù)、物業(yè)管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理、軟件產(chǎn)品測(cè)試、等），另外，還有園區(qū)生活必須有餐飲、娛樂(lè)、金融等服務(wù)行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)中。第三，投資回收期長(zhǎng)、規(guī)模大，另外在經(jīng)營(yíng)的過(guò)渡期，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力也提出很高的要求。一般要經(jīng)過(guò)2~3年的運(yùn)營(yíng)過(guò)渡期才能趨于成熟，需要有雄厚的儲(chǔ)備資金。而且，投資回收期較長(zhǎng)需要占用大量的資金。第四，由于軟件園項(xiàng)目具有極強(qiáng)的對(duì)外性和積聚效應(yīng)，受到地方產(chǎn)業(yè)政策的約束。大型軟件園區(qū)的規(guī)劃一般需要得到當(dāng)?shù)卣闹С帧５谖澹a(chǎn)業(yè)全球化。構(gòu)筑在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上的軟件產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)形成了全球化產(chǎn)業(yè)鏈條。在此分工模式下，我國(guó)的軟件園帶有全球產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和國(guó)際化分工下產(chǎn)業(yè)群聚特色。2.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和應(yīng)對(duì)策略本項(xiàng)目作為某軟件園異地?cái)U(kuò)張，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括宏觀風(fēng)險(xiǎn)和微觀風(fēng)險(xiǎn)。宏觀風(fēng)險(xiǎn)包括其政治、政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域人文風(fēng)險(xiǎn)等。宏觀風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)榫哂胁豢煽剐裕谄浞婪逗鸵?guī)避過(guò)程中，主動(dòng)性較弱，因此不作重點(diǎn)考慮。而微觀風(fēng)險(xiǎn)存在于：（1）品牌在異地落地所遇到的阻力；（2）人才儲(chǔ)備無(wú)法跟進(jìn)項(xiàng)目的推進(jìn)；（3）資金壓力較大；（4）目標(biāo)市場(chǎng)規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不明朗；（5）當(dāng)?shù)氐谋Ｗo(hù)性政策風(fēng)險(xiǎn)；（6）持有型物業(yè)的收益波動(dòng)；另外，由于項(xiàng)目部分研發(fā)物業(yè)出售比例較高，需要面臨一定的市場(chǎng)考驗(yàn)，招商難度較大。具體風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策如下：①品牌從本質(zhì)上說(shuō)是銷(xiāo)售者向購(gòu)買(mǎi)者長(zhǎng)期提供的一組特定的特點(diǎn)、利益和服務(wù)的允諾。一個(gè)品牌最持久的涵義就是它的價(jià)值、文化和個(gè)性，它們確定了品牌的基礎(chǔ)。品牌的推廣體現(xiàn)了一個(gè)品牌與消費(fèi)者的聯(lián)系、在消費(fèi)者心目中形成品牌意識(shí)的過(guò)程。某軟件園的品牌價(jià)值是一種超越所持有形資產(chǎn)的外在價(jià)值。因此，本項(xiàng)目應(yīng)該充分重視客觀存在的品牌認(rèn)知度的區(qū)域差異和品牌異地推廣執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，充分分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，利用各種科學(xué)的選擇模式來(lái)制定最優(yōu)的品牌擴(kuò)張方式，發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)迅速擴(kuò)大企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模和資本紐帶。②某軟件園項(xiàng)目的人才儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于對(duì)公司業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張的支撐力度不足。這對(duì)母公司在異地公司組建初期對(duì)其人力資源的支持有著較高的要求。③充分認(rèn)識(shí)并結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境。近年來(lái)，某市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展，全市生產(chǎn)總值（GDP），年均增長(zhǎng)率高達(dá)20%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不斷加快，某市信息產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)增加值占GDP比重超過(guò)10%，已經(jīng)成為某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一支柱產(chǎn)業(yè)。但某市在軟件產(chǎn)業(yè)氛圍，特別是形成特色產(chǎn)業(yè)集聚的效能還比較匱乏，可能選取的發(fā)展出路比較窄，加之該地區(qū)受資源環(huán)境影響，對(duì)電子信息產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的被動(dòng)調(diào)整，造成區(qū)域內(nèi)同質(zhì)建設(shè)過(guò)量。在該區(qū)域內(nèi)各軟件園熱點(diǎn)追逐方向基本趨同。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中適當(dāng)放寬入園標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目功能規(guī)劃的靈活，保證兼顧到電子信息業(yè)的高端。④軟件園作為承載軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，從產(chǎn)業(yè)集聚的角度強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)度和相似度，并且隨著行業(yè)的發(fā)展，軟件產(chǎn)品的生命周期不斷縮短，產(chǎn)業(yè)面臨的技術(shù)更新速度加快和資金占用規(guī)模加大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，軟件產(chǎn)業(yè)作為資本一技術(shù)雙密集型產(chǎn)業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也將牽連到軟件園的經(jīng)營(yíng)，特別是處于國(guó)際軟件產(chǎn)業(yè)鏈下游的離岸外包業(yè)務(wù)，受?chē)?guó)際金融市場(chǎng)的變化影響較大，如利率、匯率、資本收益率變動(dòng)以及主板、二板和場(chǎng)外市場(chǎng)等多層次資本市場(chǎng)的規(guī)范程度與規(guī)模大小會(huì)直接或間接的影響軟件的離岸外包業(yè)務(wù)的進(jìn)行。而且，由于園區(qū)經(jīng)營(yíng)追求的集聚效應(yīng)，勢(shì)必園區(qū)持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)單一的風(fēng)險(xiǎn)。⑤軟件園作為政策的載體，對(duì)地方政策具有較強(qiáng)的依賴(lài)性，特別是在當(dāng)?shù)剀浖a(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下的充分競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境下，政策資源的公平性，對(duì)于異地?cái)U(kuò)張企業(yè)尤為重要。本項(xiàng)目應(yīng)積極爭(zhēng)取政策和經(jīng)濟(jì)扶持，必要時(shí)甚至需要與強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成競(jìng)爭(zhēng)性戰(zhàn)略聯(lián)盟。⑥在投資規(guī)模和運(yùn)行規(guī)模一定的情況下，通過(guò)引入第三方投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)行維護(hù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行載體的建設(shè)，降低軟件園投入規(guī)模和運(yùn)營(yíng)成本。⑦目前項(xiàng)目研發(fā)物業(yè)中培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、商務(wù)配套、服務(wù)物業(yè)等內(nèi)容全部按照銷(xiāo)售考慮，前期出售規(guī)模較大，特別是周邊區(qū)域同質(zhì)研發(fā)型物業(yè)的集中入市，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目前期招商構(gòu)成一定的壓力。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模適量，因此具有較強(qiáng)的操作性。

篇2

糧食倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)關(guān)系到民生之本，國(guó)家新建1000億斤糧庫(kù)的計(jì)劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對(duì)于糧食倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用。

1 敏感性分析法

敏感性分析是通過(guò)研究建設(shè)項(xiàng)目主要不確定因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設(shè)項(xiàng)目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當(dāng)?shù)拇胧┖蜎Q策。

根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，如經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值或經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等所做的敏感性分析叫經(jīng)濟(jì)敏感性分析[1]。而根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo)所的敏感性分析叫財(cái)務(wù)敏感性分析。

依據(jù)每次所考慮的變動(dòng)因素的數(shù)目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

1.1 單因素敏感性分析

單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來(lái)計(jì)算特定不確定因素對(duì)項(xiàng)目的影響。但現(xiàn)實(shí)中很難成立，因?yàn)樵陧?xiàng)目投資和運(yùn)行中，往往會(huì)有兩個(gè)及以上的不確定因素同時(shí)變化。

1.2 多因素敏感性分析

單因素敏感性分析的方法很簡(jiǎn)單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實(shí)際上，一個(gè)因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性，因而能反映幾個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的綜合影響，彌補(bǔ)單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質(zhì)[2]。

2 敏感性分析的目的和步驟

2.1 敏感性分析的目的

（1）把握不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化時(shí)，方案的經(jīng)濟(jì)效果最好，在什么范圍內(nèi)變化效果最差，以便對(duì)不確定性因素實(shí)施控制。

（2）區(qū)分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風(fēng)險(xiǎn)小的方案。

（3）找出敏感性強(qiáng)的因素，向決策者提出是否需要進(jìn)一步搜集資料，進(jìn)行研究，以提高經(jīng)濟(jì)分析的可靠性。

2.2 敏感性分析的步驟

（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產(chǎn)投資、可變成本、銷(xiāo)售收入、建設(shè)期貸款利率及外匯匯率等。

（2）確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。衡量建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)較多，敏感性分析一般只對(duì)幾個(gè)重要的指標(biāo)進(jìn)行分析，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，故選為敏感性分析的指標(biāo)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的指標(biāo)相一致。

（3）基準(zhǔn)收益率的選擇。基準(zhǔn)收益率也叫基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是指企業(yè)或行業(yè)以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，是投資決策者對(duì)項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評(píng)價(jià)和判斷投資方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行的一個(gè)主要依據(jù)和重要的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。基準(zhǔn)收益率的確定主要取決于資金來(lái)源構(gòu)成、投資的機(jī)會(huì)成本、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹率等幾個(gè)因素，通常工業(yè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率選10%為宜[3]。

（4）計(jì)算因不確定因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值，一般就所選定的不確定因素，設(shè)若干變動(dòng)幅度（通常用變化率表示）。然后計(jì)算與每級(jí)變動(dòng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值，建立一一對(duì)應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。

單因素敏感性分析相對(duì)簡(jiǎn)單，只選擇其中一個(gè)變動(dòng)因素，假定其他因素都不變化，而計(jì)算該因素變化對(duì)分析指標(biāo)的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個(gè)或兩個(gè)以上因素，計(jì)算它們變化對(duì)分析指標(biāo)的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來(lái)分析計(jì)算，例如假定投資和成本上漲，而銷(xiāo)售下降的組合。

（5）計(jì)算敏感度系數(shù)并對(duì)敏感因素進(jìn)行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較小的變動(dòng)就能使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)出現(xiàn)較顯著改變的因素。敏感度系數(shù)的計(jì)算公式為

式中 β 評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)于不確定因素F的敏感度系數(shù)；

ΔA 不確定因素F發(fā)生ΔF變化率時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A的相應(yīng)變化率（%）；

ΔF 不確定因素F的變化率（%）。

敏感度系數(shù)越大說(shuō)明該因素越敏感。

（6）計(jì)算變動(dòng)因素的臨界點(diǎn)。臨界點(diǎn)指項(xiàng)目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過(guò)極限，項(xiàng)目的效益指標(biāo)將不可行。例如當(dāng)建設(shè)投資上升到某值時(shí)，內(nèi)部收益率將剛好等于基準(zhǔn)收益率，詞典成為投資上升的臨界點(diǎn)。其含義是指某一變量的變化達(dá)到一定的百分比或者一定數(shù)值時(shí)，項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小?/p>

3 計(jì)算

某糧庫(kù)物流功能提升項(xiàng)目計(jì)劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運(yùn)營(yíng)周期N年。（基準(zhǔn)收益率i=10%）

計(jì)算得凈現(xiàn)值

3.1 單因素敏感性分析

（1）以建設(shè)投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當(dāng)一個(gè)因素變化時(shí)，其他兩個(gè)保持不變

（2）選擇項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為評(píng)價(jià)指標(biāo)， 時(shí)項(xiàng)目可行

（3）計(jì)算列表如下：

由公式

計(jì)算得 建設(shè)投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .

那么，凈現(xiàn)值對(duì)于 值較大的因素變化的反應(yīng)最敏感，即引起 值最大的那個(gè)變化因素為敏感因素。

3.2 多因素敏感性分析

令 和 分別代表建設(shè)投資和年收入變化的百分?jǐn)?shù)，則項(xiàng)目必須滿(mǎn)足 時(shí)才能可行。可分別取 為±5%， 為±10%，便可計(jì)算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項(xiàng)目可行。

4 結(jié)論

篇3

1.電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資管理范圍和目標(biāo)

本文中電網(wǎng)建設(shè)投資管理指的是地市公司管轄的220千伏、110千伏電壓等級(jí)電網(wǎng)建設(shè)投資。

電網(wǎng)建設(shè)投資管理的目標(biāo)是，通過(guò)實(shí)施全過(guò)程投資管理，進(jìn)一步完善投資管理流程，強(qiáng)化投資決策分析，提高電網(wǎng)投資效益，為公司整體戰(zhàn)略決策提供參考，從而實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)效益和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙贏共進(jìn)的局面。

2.電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資管理主要流程

2.1電網(wǎng)建設(shè)需求預(yù)測(cè)

電網(wǎng)建設(shè)一方面從優(yōu)化電網(wǎng)結(jié)構(gòu)、負(fù)荷預(yù)測(cè)、建設(shè)堅(jiān)強(qiáng)智能電網(wǎng)等方面預(yù)測(cè)需求；另一方面也要考慮用戶(hù)的用電需求。電網(wǎng)規(guī)劃及前期工作要選取合理的維度指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，構(gòu)建項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)相應(yīng)的評(píng)價(jià)方法，設(shè)計(jì)各指標(biāo)的權(quán)重，計(jì)算項(xiàng)目得分。

2.1.1電網(wǎng)項(xiàng)目前期評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

結(jié)合地市公司電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，同時(shí)參照評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的5大原則：科學(xué)性原則、可操作性原則、動(dòng)靜定性定量指標(biāo)結(jié)合原則、系統(tǒng)性原則、獨(dú)立性原則，在借鑒其他學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，本文的電網(wǎng)項(xiàng)目前期評(píng)價(jià)主要從建設(shè)性指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)、技術(shù)性指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)等四個(gè)方面著手構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。具體指標(biāo)體系見(jiàn)圖1。

指標(biāo)體系中，技術(shù)性指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo)、建設(shè)性指標(biāo)中的重要性和項(xiàng)目性質(zhì)指標(biāo)為定性指標(biāo)，視項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)、地域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等具體情況而定。

建設(shè)性指標(biāo)的三級(jí)指標(biāo)中，供電能力不足指標(biāo)可通過(guò)容載比反映，目前，220千伏電網(wǎng)容載比一般為1.6～1.9，110千伏電網(wǎng)容載比為1.8～2.1；負(fù)荷增長(zhǎng)率要大于10%。

經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的二級(jí)指標(biāo)中，成本費(fèi)用指標(biāo)為項(xiàng)目具體情況估算值；投資效益指標(biāo)的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值指標(biāo)要大于項(xiàng)目估算投資值，內(nèi)部收益率指標(biāo)及項(xiàng)目基準(zhǔn)利率指標(biāo)，大于等于當(dāng)期五年以上商業(yè)貸款利率，投資回收期110千伏及以上一般為10年，投資利潤(rùn)率為項(xiàng)目后評(píng)價(jià)指標(biāo)。

技術(shù)性指標(biāo)主要考慮項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)先進(jìn)性和技術(shù)推廣性，隨著綠色電網(wǎng)、智能電網(wǎng)等理念的不斷發(fā)展，電網(wǎng)項(xiàng)目將不斷采用先進(jìn)性、智能化技術(shù)，對(duì)于項(xiàng)目的技術(shù)評(píng)價(jià)更加強(qiáng)調(diào)技術(shù)設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化和可推廣性。

2.1.2電網(wǎng)項(xiàng)目前期評(píng)價(jià)方法選擇

目前電網(wǎng)投資常用的評(píng)價(jià)方法有基于定量與定性相結(jié)合的層析分析、模糊綜合評(píng)價(jià)，三角模糊數(shù)評(píng)價(jià)等系統(tǒng)化的決策方法。鑒于前兩種方法存在依賴(lài)專(zhuān)家判斷的相對(duì)主觀性和一致性檢驗(yàn)的相對(duì)復(fù)雜性，本文在評(píng)價(jià)方法上選用三角模糊數(shù)評(píng)價(jià)方法。該方法通過(guò)構(gòu)造調(diào)整判斷矩陣，可有效避免專(zhuān)家判斷所產(chǎn)生的誤差。通過(guò)三角模糊數(shù)評(píng)價(jià)方法得到的評(píng)價(jià)結(jié)果是每個(gè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)集相應(yīng)的隸屬度。

通過(guò)前期電網(wǎng)需求預(yù)測(cè)，評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立及評(píng)價(jià)方法選擇，電網(wǎng)規(guī)劃便可從投資收益、投資效益、電網(wǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)等多角度提出電網(wǎng)建設(shè)投資意見(jiàn)，為電網(wǎng)可研提供參考。

2.2構(gòu)建電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)

篇4

一、項(xiàng)目投資決策分析的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

項(xiàng)目投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用，投資的周期性波動(dòng)也決定了經(jīng)濟(jì)的周期性變化。現(xiàn)階段我國(guó)企業(yè)在項(xiàng)目投資方面存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)為：重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，投資所形成的生產(chǎn)能力過(guò)剩等問(wèn)題。究其原因主要包括以下方面：

（一）投資信息不對(duì)稱(chēng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信息對(duì)于投資者的重要性是不言而喻的，投資者只有全面掌握投資信息，才能做出正確的投資決策，并有效確定調(diào)控方法和手段。獲取信息的渠道不暢，不完備甚至是錯(cuò)誤的信息，則會(huì)使得投資決策缺乏科學(xué)性，這可能造成重復(fù)建設(shè)、影響資金的使用效率和最優(yōu)投資方案的選擇，從而導(dǎo)致投資效率的降低甚至失敗。

（二）投資項(xiàng)目管理與決策水平較低

企業(yè)對(duì)投資決策問(wèn)題的重視程度不足以及專(zhuān)業(yè)人才的匱乏等是造成項(xiàng)目管理與決策水平低的主要原因。企業(yè)的決策層往往缺乏財(cái)務(wù)、投資、法律等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，缺乏駕馭風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，對(duì)決策的過(guò)程和環(huán)節(jié)也缺乏認(rèn)識(shí)，往往導(dǎo)致決策失誤。此外，由于項(xiàng)目前期調(diào)研不充分，項(xiàng)目決策缺乏數(shù)據(jù)支持，主要依靠經(jīng)驗(yàn)判斷，投資的隨意性較大，導(dǎo)致其投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高，使得投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)增加。

二、項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）投資環(huán)境的分析

1、宏觀環(huán)境分析

宏觀環(huán)境包括貨幣政策、財(cái)政政策以及產(chǎn)業(yè)政策等，企業(yè)只有準(zhǔn)確地把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，才能做出正確的投資決策，否則主觀片面的決策往往會(huì)面臨失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

2、行業(yè)環(huán)境分析

任何行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷一個(gè)從萌芽、成長(zhǎng)到成熟、衰退的生命周期過(guò)程。處于成熟期的行業(yè)往往有著較快的增長(zhǎng)速度，市場(chǎng)前景良好，利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)占有率較高，且在市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)成熟、健全，因此成熟期的行業(yè)是投資者應(yīng)予以關(guān)注的。

3、企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)還應(yīng)關(guān)注行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度

一般而言，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度越高，企業(yè)產(chǎn)品的同質(zhì)性和可替代性就越強(qiáng)，企業(yè)在行業(yè)中的決定權(quán)就越小，企業(yè)的利潤(rùn)和產(chǎn)品的價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響就越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高；而壟斷性越高的行業(yè)，企業(yè)的利潤(rùn)與產(chǎn)品的價(jià)格主要取決于企業(yè)自身的話(huà)語(yǔ)權(quán)和政府的管制，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（二）項(xiàng)目投資要符合企業(yè)總體的發(fā)展戰(zhàn)略

企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略明確了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向、定位和盈利水平，是企業(yè)項(xiàng)目投資的準(zhǔn)繩。項(xiàng)目投資須在符合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略的前提下進(jìn)行，應(yīng)符合企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)。如果項(xiàng)目投資符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，那么企業(yè)可以在原有投資的基礎(chǔ)上追加投資。若所投資的項(xiàng)目有悖于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，那么即使該項(xiàng)投資能夠暫時(shí)獲利，也可能由于缺少長(zhǎng)期資源的支撐而最終導(dǎo)致失敗。

（三）確定合理的項(xiàng)目投資規(guī)模

篇5

1.海口房地產(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目?jī)?nèi)部和市場(chǎng)現(xiàn)狀與變化預(yù)測(cè)的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問(wèn)題主要在于:(1)借助過(guò)去和現(xiàn)時(shí)海口房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過(guò)科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。(2)以過(guò)去和現(xiàn)時(shí)海口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金需求情況和開(kāi)發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測(cè)。(3)通過(guò)測(cè)算模型庫(kù)，將海口房地產(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測(cè)和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開(kāi)發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測(cè)和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫(kù)，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專(zhuān)家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測(cè)算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢(xún)和輸出。

2.系統(tǒng)功能要求

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由海口市場(chǎng)分析、項(xiàng)目(或方案)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)測(cè)算分析及其優(yōu)劣評(píng)價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡(jiǎn)單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。

31.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)

本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級(jí)細(xì)化、逐級(jí)抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來(lái)的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級(jí)模塊調(diào)用和控制。

根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：

海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫(kù)的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由海口房地產(chǎn)投資信息模型、海口市場(chǎng)分析模型、方案測(cè)算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。

2.人機(jī)對(duì)話(huà)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人機(jī)界面，就要從用戶(hù)著手，滿(mǎn)足基本的一些要求：

(1)在與決策者交互的過(guò)程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫(kù)、模型庫(kù)、知識(shí)庫(kù)以及方法庫(kù)的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對(duì)話(huà)過(guò)程。(4)協(xié)調(diào)用戶(hù)和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。

人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請(qǐng)求;②與四庫(kù)系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶(hù)

3.模型及模型庫(kù)設(shè)計(jì)

(1)海口房地產(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢(xún)。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場(chǎng)信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場(chǎng)信息內(nèi)容，市場(chǎng)信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢(xún)模塊可以根據(jù)用戶(hù)的需求，檢索出特定的市場(chǎng)信息供使用者參考。

(2)海口市場(chǎng)分析模型。包括市場(chǎng)供給分析模塊，市場(chǎng)需求分析模塊，市場(chǎng)供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場(chǎng)供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類(lèi)型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類(lèi)型等對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)。市場(chǎng)供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上，按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)海口本地和投資者等的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)投資開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)；然后采用多種模型，以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則，對(duì)項(xiàng)目(方案)物業(yè)類(lèi)型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。

(3)方案測(cè)算和分析模型。方案測(cè)算和分析模型主要對(duì)海口房地產(chǎn)投資進(jìn)行方案測(cè)算和投資分析。包括土地投資測(cè)算和分析模塊，建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測(cè)算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對(duì)項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開(kāi)發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測(cè)算與分析。建設(shè)投資測(cè)算和分析模塊用以首先對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡(jiǎn)化工程概預(yù)算法對(duì)項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測(cè)算和分析。經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測(cè)法等對(duì)項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評(píng)價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成，投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測(cè)算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測(cè)值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。

(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定海口房地產(chǎn)投資決策評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對(duì)決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對(duì)各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡(jiǎn)要的結(jié)果報(bào)告。

(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表)查詢(xún)和打印。

(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫(kù)中。結(jié)構(gòu)如下：

4.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量?jī)?nèi)存變量對(duì)系統(tǒng)過(guò)程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類(lèi)型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類(lèi)，共9種數(shù)據(jù)庫(kù)。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫(kù)作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對(duì)舊有項(xiàng)目查詢(xún)的一種標(biāo)識(shí)；建筑類(lèi)型數(shù)據(jù)庫(kù)用于各種類(lèi)型的選擇及各類(lèi)建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫(kù)作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫(kù)是各種類(lèi)型數(shù)據(jù)庫(kù)的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫(kù)的作用是便于用各種表格形式將各類(lèi)敏感性分析結(jié)果打印輸出。

5.知識(shí)庫(kù)設(shè)計(jì)

隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫(kù)存儲(chǔ)，并按照簡(jiǎn)單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫(kù)中，積累多了知識(shí)庫(kù)獲取的知識(shí)也越多，一些問(wèn)題可直接進(jìn)行推理求解。

知識(shí)庫(kù)的結(jié)構(gòu)如下：

6.方法庫(kù)設(shè)計(jì)

首先將海口房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中，然后方法庫(kù)管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫(kù)，最終輸出數(shù)據(jù)。

4、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.開(kāi)發(fā)環(huán)境

系統(tǒng)主要采用VC為開(kāi)發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫(kù)支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫(kù)中。

2.開(kāi)發(fā)計(jì)劃

本系統(tǒng)開(kāi)發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)庫(kù)。程序塊和模型庫(kù)要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測(cè)試和一般的維護(hù)階段。

5、結(jié)束語(yǔ)

總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開(kāi)發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：

1.能較精確地完成海口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。

2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評(píng)估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。

3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。

參考文獻(xiàn)：

[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》

篇6

1.1.1編制投資估算的必要性

投資估算是基本建設(shè)前期工作中的重要環(huán)節(jié)之一。是決策性的文件，它是研究、分析建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果的重要依據(jù)。在可靠性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，估算就作為設(shè)計(jì)任務(wù) 下達(dá)的投資限額，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算起控制作用，并作為獎(jiǎng)金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。因此，在經(jīng)濟(jì)工作中應(yīng)該實(shí)事求是的反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，反映建設(shè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀 況，從估算開(kāi)始就要正確完整地反映工程項(xiàng)目的建設(shè)投資。

1.1.2投資估算必須是設(shè)計(jì)的真實(shí)反映

在投資估算中，應(yīng)該實(shí)事求是的反映 設(shè)計(jì)內(nèi)容，這就要求設(shè)計(jì)人員從工程規(guī)模和項(xiàng)目?jī)?nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖。主要工藝要進(jìn)行多方案比較，方案要優(yōu)化，設(shè)計(jì)方案不僅技術(shù)上可行，而且經(jīng)濟(jì)上更應(yīng)合 理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開(kāi)始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過(guò)程中去，按照工程造價(jià)管理的原則，合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，盡可能打足 投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)。

1.1.3合理取定設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)

工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的前期決策階段，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)的合理取定至關(guān)重要。投資估算編制過(guò)程中，非通用的、價(jià)值較大的設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)的取定，由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)者與有代表性的廠家溝通了解后來(lái)確定，比參考類(lèi)似設(shè)備、未找到類(lèi)似設(shè)備時(shí)參考其他設(shè)備或漫天詢(xún)價(jià)等常規(guī)辦法更行之有效，可在很大程度上提高投資估算的精度。

首先，在工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)是建設(shè)投資中比重最大的部分，會(huì)占到建設(shè)投資的50%以上，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)是固定資產(chǎn)投資中的積極部分，占建設(shè)投資比重的增大，意味著生產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步和資本有機(jī)構(gòu)成的提高。其次，即使在項(xiàng)目規(guī)劃和項(xiàng)目建議書(shū)階段，對(duì)投資估算的精度要求低，可以采用生產(chǎn)能力指數(shù)法、單位生產(chǎn)能力法、比例法、系數(shù)法等，而其中精度相對(duì)較高的比例法和系數(shù)法也均是以擬建項(xiàng)目的主要設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)已建同類(lèi)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)、其他工程費(fèi)等費(fèi)用與設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)的百分比或主要設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)占項(xiàng)目靜態(tài)投資的比例來(lái)測(cè)算建設(shè)投資。再次，在可行性研究階段需采用相對(duì)詳細(xì)的投資估算方法—指標(biāo)估算法。指標(biāo)估算法中，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)需根據(jù)項(xiàng)目主要設(shè)備清單及價(jià)格、費(fèi)用資料詳細(xì)測(cè)算。綜上，在前期決策階段，能否合理地取定設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)關(guān)系到投資估算的精度，對(duì)項(xiàng)目投資決策至關(guān)重要。

在投資估算的編制過(guò)程中，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)尤其是非通用的、價(jià)值較大的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的取定，在較短的編制時(shí)間內(nèi)，同時(shí)在主要設(shè)備清單中，設(shè)備的規(guī)格型號(hào)或參考型號(hào)、主要技術(shù)（性能）指標(biāo)、材質(zhì)等這些在取定設(shè)備價(jià)時(shí)很關(guān)鍵的指標(biāo)的描述不可能很詳盡，并且在此階段也無(wú)需達(dá)到足夠地深度時(shí)，這項(xiàng)工作就變得難上加難。參考類(lèi)似設(shè)備、未找到類(lèi)似設(shè)備時(shí)參考其他設(shè)備，存在時(shí)間上的滯后性、不能及時(shí)反映市場(chǎng)情況，并且只能是簡(jiǎn)單類(lèi)別，而且在很多時(shí)候并不是設(shè)備價(jià)隨設(shè)備指標(biāo)簡(jiǎn)單線性變化；漫天詢(xún)價(jià)則可能存在所選廠家不具有代表性、所詢(xún)價(jià)位設(shè)備技術(shù)過(guò)先進(jìn)或已落后，要么存在對(duì)設(shè)備主要指標(biāo)把握偏移，詢(xún)價(jià)不到位等多種問(wèn)題，勢(shì)必造成設(shè)備價(jià)格水平失真,估算價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的脫節(jié)。而在此階段專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員如果有選擇地與一些設(shè)備廠家進(jìn)行溝通，在及時(shí)掌握到最新的設(shè)備信息，使技術(shù)更先進(jìn)、流程更趨于合理的同時(shí)，由于更專(zhuān)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，可以比造價(jià)人員更精準(zhǔn)地選擇到有代表性的生產(chǎn)廠家、把握到設(shè)備的主要指標(biāo)，了解到真實(shí)的設(shè)備市場(chǎng)價(jià)，可在極大程度上提高設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)的精度，進(jìn)而有助在很大程度上提高投資估算的精度。

1.1.4建筑安裝工程費(fèi)用估算要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)

在前期決策階段，建筑工程費(fèi)用一般按平米造價(jià)指標(biāo)估算，安裝工程費(fèi)按安裝工程費(fèi)率估算。平米造價(jià)指標(biāo)和安裝工程費(fèi)率通常參考經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)取定，如電氣工程安裝費(fèi)率為13％，自控工程安裝費(fèi)率為9％。但平米造價(jià)指標(biāo)水平的高低與建（構(gòu)）筑物結(jié)構(gòu)形式，裝修檔次密切相關(guān)，安裝工程費(fèi)率的取定，與項(xiàng)目的工藝流程，安裝工程量的多少，安裝復(fù)雜程度等都有很大關(guān)系。為此，編制投資估算時(shí)工程造價(jià)人員不能對(duì)各類(lèi)工程項(xiàng)目均簡(jiǎn)單地采用統(tǒng)一的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)計(jì)算，而應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)人員溝通，了解項(xiàng)目工藝流程，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，考慮差別，因時(shí)因地準(zhǔn)確取定平米造價(jià)和安裝費(fèi)率，以保證估算費(fèi)用更合理適當(dāng)，符合項(xiàng)目實(shí)際。如：某工程項(xiàng)目中工藝主廠房子項(xiàng)建筑工程費(fèi)用測(cè)算時(shí)，要結(jié)合工程特殊情況，平米造價(jià)指標(biāo)的測(cè)算應(yīng)加以考慮數(shù)量龐大、構(gòu)造及施工工藝復(fù)雜但不計(jì)取建筑面積的風(fēng)溝、鋼平臺(tái)等項(xiàng)目的建筑工程費(fèi)用，方能較準(zhǔn)確反映工程實(shí)際情況；再如鈾濃縮工程中離心級(jí)聯(lián)大廳子項(xiàng)的電氣工程，由于用電設(shè)備種類(lèi)繁多、且用電負(fù)荷大，供電穩(wěn)定性要求高，電力電纜、控制電纜、導(dǎo)線、橋架等材料用量比一般工業(yè)項(xiàng)目明顯超出很多，安裝工作量非常大，因此，我們?cè)诠浪汶姎夤こ贪惭b費(fèi)時(shí)，就要考慮這些實(shí)際工程特點(diǎn)，對(duì)常規(guī)的費(fèi)率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，使估算費(fèi)用更準(zhǔn)確、合理。

1.2在建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)中應(yīng)運(yùn)用全壽命周期成本理論

在建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)中，應(yīng)運(yùn)用全壽命周期成本理論對(duì)多個(gè)建設(shè)方案進(jìn)行比選，可將項(xiàng)目建設(shè)投資、運(yùn)行成本綜合考慮，選擇出成本最低的方案。應(yīng)擇優(yōu)選擇融資成本最低的融資方案，并制定出切實(shí)可行的融資方案。并應(yīng)運(yùn)用全壽命周期成本等理論對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化。

此外，在建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)中，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，提出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警、預(yù)報(bào)和相應(yīng)的對(duì)策，將很有助于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的“精益管理”。

1.3保證決策質(zhì)量的前提下縮短決策周期

篇7

建筑業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的快速和穩(wěn)定發(fā)展起到了重要的作用,同時(shí),建筑生產(chǎn)安全問(wèn)題也逐漸成為制約建筑業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。建筑安全事故不僅能夠?qū)е氯松韨σ约耙恍┢渌?jīng)濟(jì)損失,更重要的是它還會(huì)導(dǎo)致工人的施工質(zhì)量和生產(chǎn)率的下降,對(duì)工程質(zhì)量以及建筑施工企業(yè)的形象也是巨大的損失。反之,安全的建筑施工企業(yè)則可以避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失并且獲得質(zhì)量和工期方面的回報(bào)。所以建筑安全決策對(duì)建筑企業(yè)自身的生存來(lái)說(shuō)也是息息相關(guān)的。

安全經(jīng)濟(jì)決策是對(duì)工程設(shè)計(jì)及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)中需要解決的特定安全問(wèn)題,從經(jīng)濟(jì)的角度運(yùn)用安全科學(xué)的理論和分析評(píng)價(jià)方法,系統(tǒng)地收集分析信息資料,提出各種安全措施方案,經(jīng)過(guò)論證評(píng)價(jià),從中選定經(jīng)濟(jì)上最優(yōu)方案并予以實(shí)施的過(guò)程。建筑企業(yè)安全經(jīng)濟(jì)決策的作用和目的主要有以下三個(gè)方面:

①突出安全經(jīng)濟(jì)決策在建筑安全科學(xué)和安全管理中的地位;

②用"令人滿(mǎn)意"的準(zhǔn)則代替?zhèn)鹘y(tǒng)決策理論的"最優(yōu)化"準(zhǔn)則,提出了目標(biāo)沖突、創(chuàng)新程序、時(shí)機(jī)、來(lái)源和群體處理方式等一系列有關(guān)經(jīng)濟(jì)決策程序的問(wèn)題;

③強(qiáng)調(diào)在決策中要采用定量方法和計(jì)算技術(shù),并重視心理因素、家庭責(zé)任、人際關(guān)系、社會(huì)和諧等因素在決策中的作用。

2 建筑企業(yè)安全投資決策的過(guò)程和程序

決策理論認(rèn)為制定有效的決策需要有幾個(gè)邏輯步驟,我們稱(chēng)其為"合理的決策模式"或者"基本模式"。它包括一系列步驟――查找問(wèn)題、總結(jié)方案、評(píng)估方案(使用正確的分析辦法)、根據(jù)決策目標(biāo)比較每種方案的預(yù)期效果、選擇和決定出與目標(biāo)最吻合的方案。大致包括六個(gè)步驟,如圖1所示。

建筑企業(yè)要進(jìn)行安全的經(jīng)濟(jì)投資決策,必須明確決策問(wèn)題的性質(zhì)、特征、范圍、背景、條件、原因等,即為什么要經(jīng)濟(jì)決策,不經(jīng)濟(jì)決策可能會(huì)造成的損失和正確經(jīng)濟(jì)決策后的產(chǎn)生的社會(huì)效益;建立建筑經(jīng)濟(jì)安全目標(biāo)不能脫離經(jīng)濟(jì)主體的實(shí)際背景,即建筑項(xiàng)目的安全水平,要符合實(shí)際,要本著充分利用經(jīng)濟(jì)上的有利條件,提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的原則建立決策目標(biāo);準(zhǔn)確、全面的信息和對(duì)信息資料的科學(xué)分析,必要的時(shí)候需要大量的歷史數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出的可能概率都是正確決策的前提,所以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策分析必須重視調(diào)查研究工作;設(shè)計(jì)備選方案是經(jīng)濟(jì)決策的關(guān)鍵,只有設(shè)計(jì)出高效率的實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)的行動(dòng)方案,才能選出最優(yōu)或者最滿(mǎn)意方案。

3 建筑企業(yè)安全投資決策的分類(lèi)

按對(duì)決策問(wèn)題的自然狀態(tài)的認(rèn)知程度劃分,可以分為以下3種:

1)確定型決策

確定型決策比較簡(jiǎn)單,就是指決策者和分析者完全能了解決策事物狀況下的決策。

2)風(fēng)險(xiǎn)型決策

風(fēng)險(xiǎn)型決策是指決策者對(duì)客觀自然狀態(tài)不甚了解,但對(duì)未來(lái)狀態(tài)發(fā)生的概率可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和歷史資料等信息合理地估計(jì)出來(lái),在已知概率的基礎(chǔ)上進(jìn)行決策,自然要冒一定風(fēng)險(xiǎn),故稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)型決策。建筑企業(yè)安全管理方案的優(yōu)選過(guò)程是一個(gè)典型的風(fēng)險(xiǎn)決策過(guò)程。它實(shí)質(zhì)上是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)中投資與效益的原理,按照風(fēng)險(xiǎn)決策中的某種(或某些)決策準(zhǔn)則,從眾多的、能使建設(shè)項(xiàng)目的安全狀況達(dá)到社會(huì)可接受的安全狀況標(biāo)準(zhǔn)的安全管理決策方案中優(yōu)選出最滿(mǎn)意的方案,從而使得改善建設(shè)項(xiàng)目安全狀況的投資及效益與方案實(shí)施后的建設(shè)項(xiàng)目總的安全狀況達(dá)到一種最佳的協(xié)調(diào)關(guān)系。

3)不確定型決策

在決策中,如果決策者和分析者對(duì)事物發(fā)生的概率也不能知道時(shí)就為不確定型決策,在對(duì)決策條件完全未知的情況下,只能憑決策者的態(tài)度和意愿進(jìn)行決策。

4 建筑企業(yè)安全投資決策的目標(biāo)

決策是決策者追求未來(lái)特定的目標(biāo)而對(duì)所處的現(xiàn)實(shí)態(tài)勢(shì)有目的的延伸到未來(lái)態(tài)勢(shì)的理智性產(chǎn)物。決策目標(biāo)是指在一定外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境條件下,在市場(chǎng)調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上所預(yù)測(cè)達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo)是根據(jù)所要解決的問(wèn)題來(lái)確定的,因此,必須把握住所要解決問(wèn)題的要害。只有明確了決策目標(biāo),才能避免決策的失誤。

建筑安全投資決策目標(biāo)要從政府、企業(yè)和個(gè)人這三個(gè)層面理解,政府是站在市場(chǎng)中宏觀決策的地位,是對(duì)建筑安全起監(jiān)督和引導(dǎo)企業(yè)以及個(gè)人加強(qiáng)安全的主體,它的決策最終來(lái)保障整個(gè)社會(huì)的和諧和健康發(fā)展。企業(yè)是中觀的層次,是直接進(jìn)行安全決策和管理的主體,企業(yè)的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)利益的最大化,但由于事故成本的加大,企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益也將受損,要維護(hù)自身的利益,企業(yè)進(jìn)行決策時(shí)由于利益的驅(qū)動(dòng),加大了安全投入,減少了安全事故的發(fā)生,也保護(hù)了勞動(dòng)者,使企業(yè)和個(gè)人利益達(dá)到一致,從而也促進(jìn)了社會(huì)的和諧。個(gè)人是微觀的主體,他們是安全決策的直接受益者,他們更多是提高自身的安全意識(shí),嚴(yán)格執(zhí)行安全要求。

總之,建筑安全投資決策目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),貫穿于建筑的全過(guò)程和全方位的,最終用經(jīng)濟(jì)的投入來(lái)達(dá)到安全的目標(biāo),將建筑安全投資決策的最終目標(biāo)定位于保護(hù)每個(gè)建筑工人的安全與健康,即實(shí)現(xiàn)最合理的經(jīng)濟(jì)投入保障建筑安全的最大化。

【參考文獻(xiàn)】

篇8

一、總論

公司名稱(chēng)：煙臺(tái)張?jiān)Ｆ咸厌劸乒煞萦邢薰?/p>

英文全稱(chēng)：Yantai Changyu Pioneer Wine Company Limited

（一）主要研究目的

本次研究報(bào)告旨在運(yùn)用各種投資決策指標(biāo)進(jìn)行投資決策分析，以葡萄酒行業(yè)的張?jiān)Ｆ咸丫乒卷?xiàng)目投資為主要研究對(duì)象，以項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資分析、靜態(tài)投資分析、凈現(xiàn)值和投資回報(bào)率、投資回收期等指標(biāo)為依據(jù)，得出結(jié)論項(xiàng)目是否適宜投資，做出決策。

（二）項(xiàng)目介紹

煙臺(tái)張?jiān)?guó)際葡萄酒城于2012年張?jiān)９居瓉?lái)120周年華誕時(shí)動(dòng)工建設(shè)，總投資60億元人民幣，規(guī)劃占地面積6200畝（約合4平方公里）。

煙臺(tái)張?jiān)?guó)際葡萄酒城建設(shè)項(xiàng)目由七大主題功能區(qū)組成，包括葡萄酒生產(chǎn)中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國(guó)際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮(zhèn)、葡萄種植示范園。

二、估算和效益分析

（一）投資估算

煙臺(tái)張?jiān)?guó)際葡萄酒城建設(shè)項(xiàng)目由七大主題功能區(qū)組成，包括葡萄酒生產(chǎn)中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國(guó)際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮(zhèn)、葡萄種植示范園。項(xiàng)目均為固定資產(chǎn)投資，計(jì)劃投資款39億投建項(xiàng)目固定資產(chǎn)，據(jù)了解，公司項(xiàng)目建成投產(chǎn)預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入95億，年創(chuàng)稅收25億。每年付現(xiàn)成本21000萬(wàn)。

項(xiàng)目固定資產(chǎn)使用期限10年，折舊方法按照平均年限法計(jì)提折舊，殘值率按照5%進(jìn)行折算。

（二）靜態(tài)指標(biāo)分析

1.投資回收期

項(xiàng)目投資回收期=2+（95850/481575）=2.199

投資回收期反映著在沒(méi)有考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上投資回收的速度，國(guó)際葡萄酒城項(xiàng)目投資回收速度較快，兩年左右的時(shí)間就可以回收成本，當(dāng)然，這也是忽略貨幣時(shí)間價(jià)值和其他市場(chǎng)不定性因素的保守估計(jì)得出的。

2.平均報(bào)酬率

平均報(bào)酬率=各年凈現(xiàn)金流量的平均值/總投資額*100%

平均報(bào)酬率是投資項(xiàng)目在壽命周期內(nèi)平均的年投資報(bào)酬率，項(xiàng)目總投資額60億，投資報(bào)酬率達(dá)到了45.84%，在同行業(yè)范圍內(nèi)有較好的回報(bào)，適宜投資。

3.動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析

動(dòng)態(tài)投資指標(biāo)是充分考慮了時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，主要包括凈現(xiàn)值NPV，凈現(xiàn)值率NPVR，現(xiàn)值指數(shù)RI，內(nèi)部收益率IRR，修正內(nèi)部收益率MIRR等。

（假O資本成本率為10%，再投資年收益率為9%）

凈現(xiàn)值為正數(shù)，表示貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入量大于貼現(xiàn)后的現(xiàn)金流出量，該投資項(xiàng)目的報(bào)酬率大于預(yù)定的貼現(xiàn)率，表明此投資方案有利，可以接受；現(xiàn)值指數(shù)大于1，說(shuō)明其收益超過(guò)成本；投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為41.18%大于資本成本10%的假設(shè)，表明項(xiàng)目投資方案可以接受。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，經(jīng)過(guò)動(dòng)、靜態(tài)投資指標(biāo)的分析表明，該投資項(xiàng)目對(duì)于公司的利益回報(bào)的發(fā)展有利，故公司可以接受該項(xiàng)目的投資。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡紅艷.張?jiān)Ｆ咸丫乒煞萦邢薰矩?cái)務(wù)分析.[D].四川：四川大學(xué)，2014.

篇9

1. 忽視投資決策的重要作用，項(xiàng)目定義不明確。

項(xiàng)目投資決策分析目前已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，尤其是國(guó)家重點(diǎn)工程和大型工程均經(jīng)過(guò)投資專(zhuān)家的論證，探討其可行性，可是相當(dāng)部分中、小型工程項(xiàng)目仍不重視項(xiàng)目的投資決策分析，也不對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定義，只是經(jīng)過(guò)非專(zhuān)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)同志一起討論、商量，就決定進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)，以致于在后期的工程建設(shè)中，又變更項(xiàng)目的規(guī)模、投資設(shè)備方案、工程實(shí)施的原材料等等，從而導(dǎo)致工程實(shí)際投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資限額。

2 .方案缺少優(yōu)化設(shè)計(jì)，不進(jìn)行項(xiàng)目方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。

我國(guó)較多采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì),這樣很容易導(dǎo)致設(shè)計(jì)保守，在規(guī)范已經(jīng)考慮了足夠的結(jié)構(gòu)承重要求下，再增加分項(xiàng)分?jǐn)?shù)，增大鋼筋配比，增大梁的截面積。同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案不進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的比較分析，能采用磚混結(jié)構(gòu)的卻選取用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。更有甚者一些設(shè)計(jì)單位從自身的經(jīng)濟(jì)利益去考慮，根本不考慮投資的節(jié)約。

3 .項(xiàng)目施工階段，設(shè)計(jì)變更多。

一般地講，對(duì)于設(shè)計(jì)文件除非不得不進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，否則任何人員無(wú)權(quán)擅自更改設(shè)計(jì)。但是隨著社會(huì)的進(jìn)步，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，伴隨著產(chǎn)生新的功能要求以及新材料、技術(shù)的應(yīng)用。項(xiàng)目業(yè)主為更好地貼近現(xiàn)代生活，提出對(duì)原設(shè)計(jì)文件的使用功能進(jìn)行修改，使用更好的材料，要的是高檔、超前，造成工程項(xiàng)目投資成倍的增加。

4 .造價(jià)管理人員綜合素質(zhì)差，不能滿(mǎn)足投資控制工作的需要。

目前的工程造價(jià)師，主要業(yè)務(wù)大多只是依靠定額進(jìn)行工程概預(yù)算的審結(jié)，由于業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)層面的差距，使他們?cè)诂F(xiàn)代造價(jià)管理的工作中不能得心應(yīng)手，表現(xiàn)得技術(shù)素質(zhì)差，缺乏處理工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的能力；缺乏相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和法律知識(shí)，處理工程索賠能力差。這種業(yè)務(wù)素質(zhì)，必然導(dǎo)致工程項(xiàng)目投資的超支。

另外合同管理不規(guī)范，宏觀政策的變化，物價(jià)上漲等客觀因素均能引起投資超支。然而作為項(xiàng)目的管理人員，我們知道，在工程項(xiàng)目管理工作中，業(yè)主是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程的總集成者，也是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程的總組織者。為此我想從業(yè)主處于項(xiàng)目管理的核心地位，從源頭上和管理的方法上提出工程項(xiàng)目投資管理防止出現(xiàn)超支援的對(duì)策。

1. 切實(shí)做好投資決策分析，確定投資控制的目標(biāo)。

投資決策是工程項(xiàng)目建設(shè)的第一步工作。在這一階段，據(jù)西方一些國(guó)家分析，投資機(jī)會(huì)分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)用總計(jì)約為總投資的1%左右，但是它的決策結(jié)果對(duì)總投資的影響是：一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為60～70 %；對(duì)使用功能的影響在70～80%。由此可見(jiàn)項(xiàng)目的投資決策對(duì)項(xiàng)目投資具有決定性的影響。

作為項(xiàng)目業(yè)主就要從思想上遺棄可行性研究可有可無(wú)，還多浪費(fèi)了部分資金的想法。相反應(yīng)在工程項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，聘請(qǐng)或委托資深的咨詢(xún)公司或高級(jí)顧問(wèn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)分析，融資情況分析，調(diào)查市場(chǎng)情況等，經(jīng)業(yè)主同意，確定工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、場(chǎng)地、生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設(shè)備的選型等問(wèn)題。然后再采用生產(chǎn)能力指數(shù)法，綜合指標(biāo)估算法等合適的估價(jià)方法，編制出建設(shè)投資和流動(dòng)資金所需的資金總額即：投資估算，并測(cè)算出建設(shè)期方案資金使用計(jì)劃。

經(jīng)過(guò)投資決策分析，一方面論證了項(xiàng)目在功能上、技術(shù)上和財(cái)務(wù)上的可行性；另一方面從投資控制的角度上講，它確定了投資控制的目標(biāo)，是預(yù)防投資超支的根本所在。

2、按規(guī)定進(jìn)行限額設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。

在工程項(xiàng)目建設(shè)周期的全過(guò)程中，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資有重要的影響，是僅次于投資決策階段。所以業(yè)主在設(shè)計(jì)階段的投資控制更應(yīng)該發(fā)揮其主動(dòng)控制的職能，業(yè)主在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)，在設(shè)計(jì)合同或委托設(shè)計(jì)任務(wù)中明確以下幾點(diǎn)對(duì)投資控制是非常必要的。

a 必須按要求進(jìn)行限額設(shè)計(jì)即按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，再按初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。這樣就要求設(shè)計(jì)單位自主加壓，自覺(jué)要求各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員強(qiáng)化投資控制意識(shí)。在擬定設(shè)計(jì)原則、技術(shù)方案和選擇設(shè)備過(guò)程中先掌握工程的參考造價(jià)和工程量，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量進(jìn)行設(shè)計(jì)，提出節(jié)約投資的措施，力求將造價(jià)和工程量控制在限額范圍之內(nèi)。

b及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量跟蹤。現(xiàn)階段我們的業(yè)主只要把設(shè)計(jì)進(jìn)行委托，到設(shè)計(jì)文件完成，中間很少有人過(guò)問(wèn)。國(guó)際上早就開(kāi)始了讓工程師進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制。在設(shè)計(jì)過(guò)程中及階段設(shè)計(jì)完成時(shí)，委托工程師對(duì)設(shè)計(jì)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深入細(xì)致的審核。特別是審查設(shè)計(jì)保守，進(jìn)行過(guò)分設(shè)計(jì)，這樣可以提高其經(jīng)濟(jì)性，起到節(jié)約投資的目的。

c必須進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選。業(yè)主本身在這方面的知識(shí)往往處于劣勢(shì)，但通過(guò)不同設(shè)計(jì)方案之間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，可以從中選擇最佳的設(shè)計(jì)方案，從而以較低的成本獲得較高的建筑功能。

3、實(shí)行投資目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制，是進(jìn)行投資控制的有效工具。

工程項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)、施工，到營(yíng)運(yùn)階段是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，少則幾個(gè)月，多則幾十年。如果等到在竣工結(jié)算時(shí)再去分析投資偏差，勢(shì)必導(dǎo)致竣工結(jié)算與投資估算之間相差甚遠(yuǎn)。我主張?jiān)陧?xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，實(shí)施投資目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制，使超投資的現(xiàn)象處于萌芽之中。

按照投資控制的動(dòng)態(tài)原理：“項(xiàng)目投入項(xiàng)目進(jìn)展收集項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)投資目標(biāo)的實(shí)際與計(jì)劃進(jìn)行比較進(jìn)行偏差分析并進(jìn)行糾編”的這一循環(huán)過(guò)程，針對(duì)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，不同的項(xiàng)目建設(shè)周期，定期進(jìn)行循環(huán)。并從中收集項(xiàng)目實(shí)施的有關(guān)數(shù)據(jù)，采用表格法、曲線法去計(jì)算出投資偏差，并分析產(chǎn)生的偏差是業(yè)主原因、設(shè)計(jì)原因、施工原因。并根據(jù)這些原因采取相應(yīng)的措施來(lái)糾正投資偏差，從而實(shí)現(xiàn)投資的動(dòng)態(tài)控制和主動(dòng)控制。

4、依據(jù)合同管理，有效解決索賠問(wèn)題，是進(jìn)行投資控制的主要途徑。

目前的建筑市場(chǎng)，項(xiàng)目業(yè)主與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位已經(jīng)不存在任何行政關(guān)系，而是依靠合同來(lái)規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，通過(guò)合同來(lái)明確投資控制的目標(biāo)。

要依據(jù)合同進(jìn)行投資控制，首先要做到合同文本的嚴(yán)謹(jǐn)性，做到有法可依，從而保證合同的嚴(yán)肅性，為工程投資的有效控制提供法律上的保證。我們的合同示范文本與FIDIC新出版的《施工合同書(shū)》相比，在合同文本的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同文件的責(zé)、權(quán)、利方面還存在差距，后者涵蓋了業(yè)主的索賠、承包商要求的變更等有關(guān)工程建設(shè)的方方面面，并且對(duì)業(yè)主、承包商雙方的權(quán)利和義務(wù)做出了更加嚴(yán)格明確的規(guī)定，因此就很有必要結(jié)合我國(guó)建筑、保險(xiǎn)、金融等方面的法律法規(guī)，吸收FIDIC等中外合同文本中合理的部分，修訂我國(guó)現(xiàn)行的合同文本，使之更嚴(yán)謹(jǐn)，更具備可操作性。

其次要發(fā)揮工程師的作用，使之更方便有效地解決爭(zhēng)議、索賠問(wèn)題，在FIDIC合同條款之下，工程師是業(yè)主與承包商之間公正的第三方，合同履行過(guò)程中不論是業(yè)主還是承包商的各種要求均應(yīng)提交工程師，其做出決定，在業(yè)主與承包商達(dá)成一致以前，不得對(duì)工程師的權(quán)力加以進(jìn)一步限制。這樣工程師就可以充分地發(fā)揮其施工管理的經(jīng)驗(yàn)，借助于工程現(xiàn)場(chǎng)的第一手資料，客觀、公正地處理業(yè)主與承包商之間的分歧，問(wèn)題處理結(jié)果很容易被雙方所接受。相關(guān)事實(shí)已經(jīng)證明，以合同管理為出發(fā)點(diǎn)，充分發(fā)揮工程師自身的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，可以有效地實(shí)現(xiàn)投資控制的目標(biāo)，保證業(yè)主取得合同的最佳成本效益。

5、綜合提升造價(jià)管理人員的素質(zhì)，提高投資控制的質(zhì)量。

篇10

1人防工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制概論

人防工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制主要是指工程項(xiàng)目建設(shè)投資決策設(shè)計(jì)及發(fā)包與實(shí)行環(huán)節(jié)，將工程項(xiàng)目造價(jià)控制于批準(zhǔn)及限額范圍之內(nèi)，這樣有利于及時(shí)糾正易出現(xiàn)的誤差，從而確保工程項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)提升各建設(shè)項(xiàng)目共同應(yīng)用人力、物力和財(cái)務(wù)的效益。經(jīng)專(zhuān)家分析，工程造價(jià)設(shè)計(jì)費(fèi)用對(duì)于總體工程投資的影響可達(dá)75%，這時(shí)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程項(xiàng)目造價(jià)控制最為關(guān)鍵。具體來(lái)講，應(yīng)于決策環(huán)節(jié)落實(shí)人防工程投資估算工作，人防工程造價(jià)控制往往貫穿于整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中，決策環(huán)節(jié)應(yīng)確定各類(lèi)技術(shù)經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)所帶來(lái)的影響；應(yīng)注重工程項(xiàng)目于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的造價(jià)控制，若是設(shè)計(jì)考慮不全面則施工環(huán)節(jié)極易出現(xiàn)各類(lèi)資源浪費(fèi)；確定科學(xué)有效的工程項(xiàng)目招投標(biāo)造價(jià)控制，工程項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)中造價(jià)控制最易取得控制效果；接下來(lái)應(yīng)充分控制工程項(xiàng)目變更時(shí)的造價(jià)控制，工程項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)的造價(jià)控制為末尾環(huán)節(jié)，這時(shí)的造價(jià)控制應(yīng)注重工程各種項(xiàng)目的變更，建設(shè)工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)深層次了解工程項(xiàng)目變更的全過(guò)程，同時(shí)分析其影響因素以提出針對(duì)性處理策略；最后是審查工程項(xiàng)目竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的造價(jià)控制，這主要包括工程竣工決算的竣工結(jié)算材料、工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各類(lèi)鑒定型材料。

2前期造價(jià)控制概述

2.1前期造價(jià)控制

人防工程造價(jià)控制是始終貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程中，決策環(huán)節(jié)中各類(lèi)技術(shù)經(jīng)濟(jì)確定，這些對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)非常關(guān)鍵，尤其是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定及建設(shè)位置選擇和工藝評(píng)定選用與設(shè)備選用等均是直接關(guān)乎工程造價(jià)高低。造價(jià)高低及投資量也直接關(guān)乎項(xiàng)目決策，因此決策環(huán)節(jié)投資估算對(duì)建設(shè)項(xiàng)目決策方面有著極大的影響。為了確保工程投資估算精確無(wú)誤，不存在高估或是壓價(jià)等現(xiàn)象，決策環(huán)節(jié)務(wù)必重視這兩個(gè)方面工作的嚴(yán)格落實(shí)。

2.2深刻考慮造價(jià)影響問(wèn)題

應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目決策深度且考慮造價(jià)方面影響因素。早期決策人防工程需要建設(shè)與否時(shí)決策環(huán)節(jié)工作非常簡(jiǎn)單、粗劣。項(xiàng)目建議書(shū)也往往就只是兩張紙，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告僅僅幾頁(yè)，這些本質(zhì)上并未達(dá)到項(xiàng)目決策深度，并且涉及到項(xiàng)目投資額估算的準(zhǔn)確性，最終結(jié)果更是會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目投資失穩(wěn)，因此各省市均編制了各類(lèi)規(guī)范性文件，明確規(guī)范了項(xiàng)目投資決策主要程序，并且明確項(xiàng)目建議書(shū)及可行性分析報(bào)告文件編制深度。文件要求對(duì)涉及到工程造價(jià)的各方面因素務(wù)必全方位考慮，嚴(yán)格落實(shí)五個(gè)合理：第一，科學(xué)合理地確定項(xiàng)目規(guī)模。各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目均有著合理規(guī)模選擇方面的問(wèn)題，規(guī)模大小適應(yīng)性對(duì)資源配置優(yōu)化極為關(guān)鍵，綜合市場(chǎng)各方面因素及技術(shù)因素和環(huán)境條件因素等確定適宜的規(guī)模；第二，科學(xué)合理地確定建設(shè)對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平務(wù)必基于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，再結(jié)合位置特征及工程規(guī)模和等級(jí)與功能合理性等方面的確定；第三，科學(xué)合理地選擇建設(shè)位置。基于適應(yīng)于建設(shè)規(guī)劃條件下則考慮到土地征購(gòu)費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)和動(dòng)力設(shè)備費(fèi)等；第四，科學(xué)合理地布設(shè)方案，務(wù)必做到整體布局緊湊且建設(shè)工程量降低，節(jié)省用地及投資；第五，科學(xué)合理地選用設(shè)備，務(wù)必選擇標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的、優(yōu)質(zhì)且價(jià)格適中的設(shè)備。需要說(shuō)明的是，以上“五個(gè)合理”比較適用于各級(jí)指揮所等等級(jí)較高的項(xiàng)目，一般性項(xiàng)目，即普通居住小區(qū)的結(jié)合民用建筑易地修建的防空地下室，其決策階段相對(duì)簡(jiǎn)單明了：由當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T(mén)按照《人民防空法》和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定結(jié)合該地區(qū)的具體情況，通過(guò)一定的計(jì)算決定該小區(qū)應(yīng)建防空地下室的數(shù)量、功能和等級(jí)。

2.3重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)投資控制

工程造價(jià)控制往往是始終貫穿于項(xiàng)目全部建設(shè)過(guò)程中的，不過(guò)項(xiàng)目建設(shè)中務(wù)必突出其重點(diǎn)。工程控制主要是于施工前期投資決策及設(shè)計(jì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目在做出對(duì)應(yīng)投資決策之后則控制工程造價(jià)的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)。據(jù)有關(guān)分析指出，盡管設(shè)計(jì)僅占工程全壽命費(fèi)用比重的1%，卻于決策正確條件下其對(duì)工程造價(jià)影響程度是75%，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的重要性不言而喻。一個(gè)好的人防工程設(shè)計(jì)應(yīng)符合戰(zhàn)時(shí)及平時(shí)的功能要求，又做到安全、適用、經(jīng)濟(jì)、合理。如何來(lái)保證戰(zhàn)時(shí)功能、平時(shí)功能和安全經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一？那就需要人防設(shè)計(jì)和平時(shí)民用設(shè)計(jì)協(xié)同進(jìn)行。人防設(shè)計(jì)可以前置到與總平面圖同時(shí)進(jìn)行，考慮既要節(jié)約用地，又要結(jié)合地形地貌、因地制宜、合理布置。接下來(lái)根據(jù)決策，反復(fù)優(yōu)化方案，以確定最優(yōu)的平面布置和結(jié)構(gòu)形式。防護(hù)設(shè)備盡量選用經(jīng)久耐用、高效率、低能耗、工藝先進(jìn)、能快速安裝、快速拆除的設(shè)備。人防設(shè)計(jì)單位還要建立完善的圖紙會(huì)審制度，減少設(shè)計(jì)差錯(cuò)，避免因設(shè)計(jì)圖紙?jiān)蚨l(fā)的錯(cuò)、漏、缺現(xiàn)象，避免不必要的工程返工造成投資的增加。

2.4投標(biāo)環(huán)節(jié)造價(jià)控制

人防建設(shè)工程招投標(biāo)通常是分為建設(shè)項(xiàng)目總承包招投標(biāo)、工程勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)、工程施工招投標(biāo)與設(shè)備材料招投標(biāo)這些方面。投標(biāo)環(huán)節(jié)可謂是選擇適宜的施工單位最關(guān)鍵的方式，更是造價(jià)控制的主要內(nèi)容，民用建筑里面主要為清單報(bào)價(jià)，因?yàn)槿朔捞厥庑钥蛇x用費(fèi)率招標(biāo)方式展開(kāi)招標(biāo)。因此招標(biāo)環(huán)節(jié)務(wù)必編制嚴(yán)格費(fèi)率及工程類(lèi)別和執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)標(biāo)時(shí)務(wù)必選用適宜的評(píng)標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)定，最終評(píng)定出最優(yōu)投標(biāo)方案，使得投標(biāo)報(bào)價(jià)及施工方案和質(zhì)量與工期，加上投標(biāo)單位信譽(yù)及業(yè)績(jī)等各方面綜合評(píng)定分最高。通常確定中標(biāo)單位之后則招投標(biāo)雙方于規(guī)定時(shí)間之內(nèi)簽訂施工合同。按照人防工程具體情況選用工程合同價(jià)格確定方式，可采用固定合同價(jià)、可調(diào)合同價(jià)或是選擇成本加酬金確定合同價(jià)及最高限定成本和最大酬金確定合同價(jià)。

3施工中的造價(jià)控制

3.1材料價(jià)格

因?yàn)槿朔拦こ淌腔谌嬉?guī)劃及突出重點(diǎn)和平戰(zhàn)結(jié)合與質(zhì)量第一等工作方針?biāo)归_(kāi)的，材料占總造價(jià)比重的70%，材料價(jià)格編制對(duì)造價(jià)控制極為關(guān)鍵，因此務(wù)必確保各種材料適宜于當(dāng)下市場(chǎng)材料價(jià)格市場(chǎng)行情，應(yīng)展開(kāi)多家詢(xún)價(jià)且擇優(yōu)選定。

3.2工程變更

務(wù)必嚴(yán)格進(jìn)行工程變更工作審核，工程變更通常是包括設(shè)計(jì)變更及進(jìn)度計(jì)劃變更和施工環(huán)境變更與原招標(biāo)文件及工程量清單中未包括的某些新增工程等。建設(shè)工程管理人員務(wù)必掌控工程變更過(guò)程，嚴(yán)格根據(jù)以下程序進(jìn)行：提出工程變更、分析提出工程變更對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)的影響、分析合同條款及會(huì)議、通訊記錄、初步確定處理變更的費(fèi)用、時(shí)間范圍及質(zhì)量要求、確認(rèn)工程變更。計(jì)算工程變更價(jià)款往往是采用下述方式，若是合同中具備適應(yīng)于變更工程價(jià)格的，則根據(jù)合同已經(jīng)有的價(jià)格來(lái)計(jì)算變更合同價(jià)款；若是合同中僅是類(lèi)似于變更狀況的對(duì)應(yīng)價(jià)格，則通常是將此作為主要基礎(chǔ)，從而確定變更價(jià)格，變更適應(yīng)的合同價(jià)款；若是合同中并沒(méi)有類(lèi)似及應(yīng)用的價(jià)格，這時(shí)則經(jīng)由承包方提出適應(yīng)變更價(jià)格，務(wù)必和承包方實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，要經(jīng)過(guò)工程造價(jià)管理部門(mén)嚴(yán)格裁定。經(jīng)過(guò)建設(shè)中的人防工程施以不定期的檢查，并且及時(shí)發(fā)現(xiàn)其間所存在的工程變更間某些未達(dá)標(biāo)的問(wèn)題，比如工程量計(jì)算不準(zhǔn)確及材料單價(jià)定價(jià)不適宜等狀況，務(wù)必及時(shí)提出針對(duì)性策略施以糾正。

3.3簽證審核

因?yàn)楣こ淌┕ぶ型豢杀苊鈺?huì)出現(xiàn)圖紙中未涉及到的項(xiàng)目或所要拆除的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，這時(shí)進(jìn)行簽證項(xiàng)目時(shí)則務(wù)必及時(shí)去勘察現(xiàn)場(chǎng)具體狀況，嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)工程量及工程位置，這樣可確保工程量方面不會(huì)存在工程量不符合真實(shí)狀況，更不會(huì)存在圖紙自身范圍之內(nèi)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目重復(fù)狀況，使得造價(jià)在過(guò)程中得以充分控制。

3.4竣工環(huán)節(jié)造價(jià)控制

務(wù)必準(zhǔn)確無(wú)誤地解讀合同各項(xiàng)條款，比如合同所約定的結(jié)算方式及計(jì)價(jià)根據(jù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加上主材價(jià)格及優(yōu)惠和承諾條件等各相關(guān)方面，從而防止出現(xiàn)計(jì)費(fèi)重復(fù)性。嚴(yán)格審核工程量計(jì)量方式及結(jié)果，比如核實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證及隱蔽工程驗(yàn)收詳細(xì)記錄等方面，這些都務(wù)必要有監(jiān)理工程師簽字認(rèn)證，若是其間存在某些問(wèn)題則不能列進(jìn)結(jié)算中。詳細(xì)查閱工程驗(yàn)收記錄和施工日記，且對(duì)承包商方面所履約的各項(xiàng)情況嚴(yán)格審核，承包商若是未履行合同義務(wù)及合同約定履行義務(wù)，這時(shí)務(wù)必嚴(yán)格根據(jù)合同中約定條款施以工程款項(xiàng)扣罰。

4結(jié)語(yǔ)

造價(jià)控制工作可謂是將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)與管理等集于一體的系統(tǒng)性工程，采用經(jīng)濟(jì)及技術(shù)結(jié)合方式施以全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制，這也是造價(jià)控制最為有效的方式。人防工程造價(jià)控制務(wù)必是貫穿于人防工程全部建設(shè)過(guò)程，不斷強(qiáng)化各個(gè)階段造價(jià)控制及管理，編制嚴(yán)格的策略處理各個(gè)環(huán)節(jié)所存在的問(wèn)題，使得人防工程建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制確保于批準(zhǔn)的額定概算范圍，從而體現(xiàn)出戰(zhàn)備效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益這三個(gè)方面效益的充分提升。

作者:陳國(guó)超 單位:佛山市中晟人防建筑設(shè)計(jì)院有限公司

參考文獻(xiàn)

篇11

在擬建項(xiàng)目的評(píng)估中，要制定多個(gè)擬實(shí)施方案，運(yùn)用最優(yōu)化原理對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，然后通過(guò)對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行可行性分析研究，計(jì)算出一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)，最后依據(jù)計(jì)算出的指標(biāo)對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行對(duì)比分析，找出最終選定的實(shí)施方案，所以項(xiàng)目的投資決策所選擇的實(shí)施方案必須是最優(yōu)方案，是利潤(rùn)最大化方案，也是資金利用效率最高的方案。保證評(píng)估所用指標(biāo)的來(lái)源一致，相互可比。對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析其是否可行，其關(guān)鍵在于通過(guò)預(yù)測(cè)方案未來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算方案相關(guān)的重點(diǎn)指標(biāo)，將計(jì)算出的指標(biāo)數(shù)值與類(lèi)似項(xiàng)目或行業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，從而確定項(xiàng)目方案是否可行，投資決策是否正確。但是，評(píng)估時(shí)所選的計(jì)算基數(shù)不盡相同，應(yīng)用條件也不完全一致。所以，此時(shí)務(wù)必保證指標(biāo)的一致性、可比性。若遇到不一致時(shí)要根據(jù)其應(yīng)用條件進(jìn)行調(diào)整，只有這樣才能保證所得出的方案為最優(yōu)方案，才能保證投資決策和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的正確性。

2、不確定因素

市場(chǎng)的變化是瞬息萬(wàn)變的，項(xiàng)目投資的收益，與項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，是共同存在的，在項(xiàng)目進(jìn)行投資之前，對(duì)即將投資的項(xiàng)目，進(jìn)行合理科學(xué)的評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目投資是否能成功的重要前提。在評(píng)價(jià)體系中，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，又占有核心的位置，有的投資者對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不夠重視，或者雖然重視了，但是不夠合理，這些都會(huì)導(dǎo)致投資的盲目性，進(jìn)而失敗。更進(jìn)一步說(shuō)，還會(huì)造成投資者與社會(huì)資源的較大損失，這些都體現(xiàn)了項(xiàng)目投資之前，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要性。合理科學(xué)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以幫助投資者分析投資項(xiàng)目能否獲利，并且在此基礎(chǔ)上，衡量、評(píng)價(jià)、規(guī)避項(xiàng)目投資帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)更科學(xué)、更合理，如何開(kāi)展項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作，進(jìn)而幫助我們減少風(fēng)險(xiǎn)，防范風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的不確定性因素主要包括技術(shù)因素、資金結(jié)構(gòu)因素、利率匯率因素、物價(jià)變動(dòng)因素、生產(chǎn)能力因素、宏觀政策因素、建設(shè)期因素等，合理科學(xué)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以幫助投資者分析投資項(xiàng)目能否獲利，并且在此基礎(chǔ)上，衡量、評(píng)價(jià)、規(guī)避項(xiàng)目投資帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)更科學(xué)、更合理，如何開(kāi)展項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作，是廣大項(xiàng)目投資者面臨的重要而極具現(xiàn)實(shí)意義的問(wèn)題。建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)為主線，同時(shí)還評(píng)價(jià)了項(xiàng)目的建設(shè)方案、項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度等方面，他們與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是互相影響、互相聯(lián)系的。項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，廣大的項(xiàng)目投資者，需要科學(xué)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)理論、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法體系的指導(dǎo)。進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的過(guò)程中，可以將一些備選方案進(jìn)行排序，排序的標(biāo)準(zhǔn)，可以按照風(fēng)險(xiǎn)的大小來(lái)進(jìn)行，可以在各個(gè)備選方案中，選出經(jīng)濟(jì)效益最大，并且風(fēng)險(xiǎn)最小的方案作為最終的投資方案，以此來(lái)衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小以及項(xiàng)目針對(duì)特定的項(xiàng)目，如何規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。在評(píng)價(jià)體系中，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，又占有核心的位置，有的投資者對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不夠重視，或者雖然重視了，但是不夠合理，這些都會(huì)導(dǎo)致投資的盲目性，進(jìn)而失敗。更進(jìn)一步說(shuō)，還會(huì)造成投資者與社會(huì)資源的較大損失，這些都體現(xiàn)了項(xiàng)目投資之前，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要性。合理科學(xué)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以幫助投資者分析投資項(xiàng)目能否獲利，并且在此基礎(chǔ)上規(guī)避項(xiàng)目投資帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)更科學(xué)、更合理，如何開(kāi)展項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。

敏感性分析，是我們?cè)陧?xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中，經(jīng)常使用的方法，有時(shí)我們也把它稱(chēng)為不確定性分析方法，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，不確定性因素主要包括技術(shù)因素、資金結(jié)構(gòu)因素、利率匯率因素、物價(jià)變動(dòng)因素、生產(chǎn)能力因素、宏觀政策因素、建設(shè)期因素等，當(dāng)這些因素發(fā)生變化的時(shí)候，也會(huì)或多或少的影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)為主線，同時(shí)還評(píng)價(jià)了項(xiàng)目的建設(shè)方案、項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度等方面，他們與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是互相影響、互相聯(lián)系的，并且這些相關(guān)方面的評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要的先行條件，如果離開(kāi)了這些相關(guān)方面的討論，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，變成了只追求短期利潤(rùn)的不切實(shí)際的行為。項(xiàng)目的債權(quán)人、項(xiàng)目的債務(wù)人、項(xiàng)目的受益人以及項(xiàng)目的管理者等。這些群體同投資者一樣，也在關(guān)心著項(xiàng)目的獲利能力、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力等等。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)理論與方法形成的科學(xué)評(píng)價(jià)體系，可以從財(cái)務(wù)的視角下，評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否可行、或以多少以及風(fēng)險(xiǎn)大小。能夠給投資者以及其他的相關(guān)利益群體，用可以量化、可視化的方式，對(duì)項(xiàng)目的投資有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而在投資決策的過(guò)程中，減少失誤。提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，可以使項(xiàng)目的投資者，在項(xiàng)目的籌資過(guò)程中，合理選擇籌資方案，合理使用資金，項(xiàng)目投資者可以有效的規(guī)劃資金、利用資金。項(xiàng)目的債權(quán)人、項(xiàng)目的債務(wù)人、項(xiàng)目的受益人以及項(xiàng)目的管理者等，在投資決策的過(guò)程中，可以從財(cái)務(wù)的視角下，評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否可行、或以多少以及風(fēng)險(xiǎn)大小。能夠給投資者以及其他的相關(guān)利益群體，用可以量化、可視化的方式，對(duì)項(xiàng)目的投資有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，起到輔助決策的作用，我們可以利用敏感性分析的方法，達(dá)到分析風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3、結(jié)論

以項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本理論和方法并且結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在投資決策的過(guò)程中，可以從財(cái)務(wù)的視角下，評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否可行、或以多少以及風(fēng)險(xiǎn)大小。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的同時(shí)，以?xún)衄F(xiàn)值率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為主要的決策依據(jù)，以靜態(tài)投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期作為次要的輔助決策依據(jù)的評(píng)價(jià)方法。提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，可以使項(xiàng)目的投資者，在項(xiàng)目的籌資過(guò)程中，合理選擇籌資方案，合理使用資金，項(xiàng)目投資者可以有效的規(guī)劃資金、利用資金。能夠給投資者以及其他的相關(guān)利益群體，用可以量化、可視化的方式，對(duì)項(xiàng)目的投資有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，起到輔助決策的作用。建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)為主線，同時(shí)還評(píng)價(jià)了項(xiàng)目的建設(shè)方案、項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度等方面，他們與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是互相影響、互相聯(lián)系的。

參考文獻(xiàn)

篇12

近年來(lái)，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受?chē)?guó)家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購(gòu)、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來(lái)10年內(nèi)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長(zhǎng)，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門(mén)新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)越來(lái)越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

一、可行性分析的概念

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱(chēng)作可行性分析。一般來(lái)說(shuō)包括市場(chǎng)分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來(lái)判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。可行性研究的過(guò)程既是深入調(diào)查研究的過(guò)程，又是多方案比較研究的過(guò)程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。

由以上概念可見(jiàn)，可行性分析可以理解為一門(mén)集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：

（一）開(kāi)發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門(mén)立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營(yíng)管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱領(lǐng)性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開(kāi)發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。

可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國(guó)可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場(chǎng)分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場(chǎng)分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國(guó)外有成熟完善的理論體系，國(guó)內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1]肖彥，路立敏，張莉.投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的修正[J].改革與戰(zhàn)略，2007.

[2]劉洪玉.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006.

篇13

1 《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》的課程特點(diǎn)

作為工程管理專(zhuān)業(yè)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課，《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》的課程特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1）系統(tǒng)性。一方面表現(xiàn)為課程內(nèi)容的完整性，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估是對(duì)市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)等各方面的分析和評(píng)價(jià)；另一方面表現(xiàn)在課程內(nèi)容的相互聯(lián)系、相互作用性。例如，項(xiàng)目市場(chǎng)分析是生產(chǎn)規(guī)模分析、風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)，技術(shù)分析是經(jīng)濟(jì)分析的前提條件，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析、社會(huì)效益分析的基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)這些內(nèi)容全部的分析和評(píng)估，才能得出對(duì)項(xiàng)目完整的、全面的認(rèn)識(shí)[1]。

2）綜合性。《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》是研究擬建項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性、合理性以及效益、費(fèi)用之間關(guān)系的一門(mén)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)相結(jié)合的交叉學(xué)科。其實(shí)質(zhì)內(nèi)容是對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)評(píng)估來(lái)決定投資項(xiàng)目方案的優(yōu)劣或選擇最佳投資方案，是在借鑒諸多相關(guān)學(xué)科知識(shí)的基礎(chǔ)上，闡述建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估的基本理論、基本方法和指標(biāo)體系，具有較強(qiáng)的綜合性。在涉及具體內(nèi)容時(shí)，以經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程技術(shù)等學(xué)科知識(shí)為基礎(chǔ)，同時(shí)也需相應(yīng)的數(shù)學(xué)和外語(yǔ)基礎(chǔ)為學(xué)習(xí)前提。

3）實(shí)踐性。《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》是對(duì)來(lái)自生產(chǎn)、社會(huì)實(shí)際的具體項(xiàng)目的評(píng)估，是以客觀真實(shí)的項(xiàng)目案例為背景，針對(duì)性和綜合性強(qiáng)；對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景分析、建設(shè)必要性分析、建設(shè)地點(diǎn)的選擇以及技術(shù)論證、經(jīng)濟(jì)論證、風(fēng)險(xiǎn)分析、環(huán)境分析評(píng)價(jià)等都與社會(huì)實(shí)踐密切相關(guān)。依托實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目全面的、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)，決定項(xiàng)目必要性、可行性、合理性的可靠程度，最終服務(wù)于實(shí)踐。

4）政策性。建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估時(shí)需要依據(jù)國(guó)家、行業(yè)和部門(mén)的有關(guān)政策、規(guī)劃、法規(guī)及參數(shù)，包括國(guó)家制定和頒布的產(chǎn)業(yè)政策和投資政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，有關(guān)部門(mén)頒布的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目評(píng)估規(guī)范和參數(shù)，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》以及有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的批復(fù)等。當(dāng)國(guó)家、行業(yè)和部門(mén)的有關(guān)政策、規(guī)劃、法規(guī)及參數(shù)發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目評(píng)估的依據(jù)就發(fā)生了變化，從而可能導(dǎo)致評(píng)估的內(nèi)容、參數(shù)及評(píng)估結(jié)論就發(fā)生變化。

5）信息化。工程管理的信息化是必然趨勢(shì)，電腦技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)更新快，工程項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的發(fā)展會(huì)給工程管理帶來(lái)很多新的管理模式和軟件。工程管理軟件越來(lái)越多，并將被大量使用，其使用必將加快工程管理的工作效率，簡(jiǎn)化很多程序上的紕漏。建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估涉及到的軟件，如項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、數(shù)據(jù)處理等軟件。因此，不管是教師還是學(xué)生都要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，了解、熟悉和掌握項(xiàng)目評(píng)估有關(guān)軟件和計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)。

2 教學(xué)體系注重目標(biāo)性、實(shí)踐性和發(fā)展性

正是由于《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》課程具有系統(tǒng)性、綜合性、實(shí)踐性、政策性和信息化的特點(diǎn)，在構(gòu)建課程體系時(shí)，應(yīng)把握這些課程特點(diǎn)及執(zhí)業(yè)特點(diǎn)，依托目標(biāo)性、實(shí)踐性及發(fā)展性的構(gòu)建原則，使學(xué)生建立現(xiàn)代的科學(xué)的項(xiàng)目評(píng)估思維觀念和方法，以能力為本位，更好地掌握知識(shí)。

1）目標(biāo)性。《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》課程設(shè)置的主要目的是使學(xué)生了解我國(guó)目前在建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估領(lǐng)域內(nèi)公認(rèn)的總體理論框架和指標(biāo)體系，掌握建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估的內(nèi)容、程序和方法、各項(xiàng)指標(biāo)及其計(jì)算，從而使學(xué)生具備相關(guān)的投資分析技術(shù)和實(shí)踐能力，并且為具體項(xiàng)目的決策和上馬提供科學(xué)依據(jù)和理論指導(dǎo)。必須緊緊圍繞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下工程管理專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)，使學(xué)生在有限的時(shí)間內(nèi)熟悉、掌握項(xiàng)目分析評(píng)估理論，又能使學(xué)生的綜合素質(zhì)得到有效鍛煉和全面提高。工程管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)生走上工作崗位后，大部分將在國(guó)內(nèi)外工程建設(shè)、房地產(chǎn)、投資與金融等領(lǐng)域從事相關(guān)管理工作，同時(shí)可能是在政府、教學(xué)和科研單位從事教學(xué)、科研和管理工作。另外，工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭凶稍?xún)工程師、造價(jià)工程師等執(zhí)業(yè)注冊(cè)資格制度。因此，《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》課程設(shè)置內(nèi)容可以與資格考試結(jié)合起來(lái)，增加學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，增強(qiáng)綜合分析問(wèn)題的能力，提高適應(yīng)社會(huì)的能力。

2）實(shí)踐性。在課程改革中必須注重《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》的實(shí)用性和操作性，防止脫離現(xiàn)實(shí)需要的純理論化、抽象化的教學(xué)，使學(xué)生既能掌握項(xiàng)目評(píng)估的基本理論知識(shí)，又能熟練地從事項(xiàng)目評(píng)估實(shí)務(wù)操作。在課程教學(xué)活動(dòng)過(guò)程中，增設(shè)實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，鍛煉學(xué)生實(shí)際評(píng)估能力。實(shí)踐課的開(kāi)展可以根據(jù)條件選擇校內(nèi)和校外，校內(nèi)主要在實(shí)驗(yàn)室，利用EXCEL、項(xiàng)目評(píng)估軟件等模擬完成項(xiàng)目評(píng)估；校外實(shí)踐課可以選擇實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地、現(xiàn)場(chǎng)的評(píng)估，參閱已有項(xiàng)目評(píng)估書(shū)進(jìn)行對(duì)比分析，以提高學(xué)生的實(shí)際動(dòng)手評(píng)估能力[2]。此外，可以先引入案例，導(dǎo)出每堂課的理論知識(shí)，然后結(jié)合所授內(nèi)容引導(dǎo)學(xué)生開(kāi)展一定的教學(xué)研究與實(shí)踐活動(dòng)。

3）發(fā)展性。現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、評(píng)估的理論、內(nèi)容和手段及相關(guān)法規(guī)、政策、參數(shù)的變化應(yīng)及時(shí)反映在課程教學(xué)過(guò)程中，教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法和手段也應(yīng)及時(shí)更新，尤其要加強(qiáng)教材建設(shè)和實(shí)驗(yàn)室建設(shè)。工程管理專(zhuān)業(yè)與實(shí)際結(jié)合比較緊密，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)估主要是通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)的手段實(shí)現(xiàn)的。將理論教學(xué)與相關(guān)軟件實(shí)際應(yīng)用結(jié)合起來(lái)，加強(qiáng)學(xué)生實(shí)戰(zhàn)操作能力，為日后走入社會(huì)打下基礎(chǔ)。

3 教學(xué)內(nèi)容突出工程管理專(zhuān)業(yè)特色，突出職業(yè)能力乃至執(zhí)業(yè)能力的培養(yǎng)特色

1）首先，應(yīng)突出工程管理專(zhuān)業(yè)特色，突出工程建筑和項(xiàng)目管理的特點(diǎn)，重點(diǎn)在于建設(shè)項(xiàng)目的決策分析與評(píng)價(jià)。同時(shí)，應(yīng)注意與其他專(zhuān)業(yè)課之間的銜接，如《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《項(xiàng)目融資》等課程。為了避免課程之間的交叉重復(fù)，同時(shí)保證知識(shí)體系的完整性，《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》課程的教學(xué)內(nèi)容應(yīng)主要包括建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估的基本概念、基本要求和基本內(nèi)容，市場(chǎng)分析、技術(shù)分析（廣義的，包括資源條件分析評(píng)價(jià)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)場(chǎng)地、建設(shè)方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工藝技術(shù)方案分析、環(huán)境影響分析等）、投資估算與項(xiàng)目融資方案分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，其中，投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、不確定性分析等內(nèi)容應(yīng)與《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》、《項(xiàng)目融資》等課程結(jié)合起來(lái)，講過(guò)的可以一帶而過(guò)，主要是通過(guò)案例進(jìn)行完整評(píng)估內(nèi)容的分析，針對(duì)決策過(guò)程涉及的一系列分析評(píng)價(jià)內(nèi)容和方法，從而完善學(xué)生項(xiàng)目評(píng)估的系統(tǒng)的知識(shí)理論體系。

2）其次，突出職業(yè)能力乃至執(zhí)業(yè)能力的培養(yǎng)特色。與職業(yè)能力、執(zhí)業(yè)資格考試結(jié)合起來(lái)，不斷充實(shí)教學(xué)內(nèi)容。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格日趨看重。工程管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)生走上工作崗位后，將報(bào)考造價(jià)工程師、咨詢(xún)工程師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格。《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》課程的教學(xué)內(nèi)容與咨詢(xún)工程師考試中“項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)”和造價(jià)工程師考試中“建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)”等內(nèi)容相通，因此可以與最新的考試重點(diǎn)結(jié)合，在授課過(guò)程中進(jìn)行講解，如投資決策、投資估算、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等知識(shí)點(diǎn)，增加學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，增強(qiáng)綜合分析問(wèn)題的能力，提高適應(yīng)社會(huì)需求的能力。

4 教學(xué)方法靈活多樣

1）以市場(chǎng)為導(dǎo)向，依托實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)行案例教學(xué)。大量采用案例，以真實(shí)的案例進(jìn)行課堂教學(xué)。這樣，教師講課言之有物，學(xué)生也可以形成具體的認(rèn)識(shí)，并且通過(guò)理論分析與現(xiàn)實(shí)的對(duì)比，可以更深刻地領(lǐng)會(huì)授課內(nèi)容，及時(shí)提出問(wèn)題，尋找答案。教師可以利用自己完成的或接觸的項(xiàng)目評(píng)估實(shí)戰(zhàn)案例，同時(shí)從報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒介上搜集真實(shí)的項(xiàng)目評(píng)估資料，從而激發(fā)學(xué)生興趣，提高學(xué)習(xí)效率。同時(shí)，結(jié)合知名的大型建設(shè)項(xiàng)目投資運(yùn)動(dòng)中所涉及的一系列問(wèn)題，如建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)環(huán)境分析與評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)影響分析和社會(huì)評(píng)價(jià)等，將這些內(nèi)容分配在具體的章節(jié)講解中，加深學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握，并培養(yǎng)愛(ài)國(guó)主義精神。另外，利用“工學(xué)交替”等契機(jī)，引入本地的、身邊的項(xiàng)目，從熟悉的事物著手，引導(dǎo)學(xué)生積極思考，做到理論與實(shí)際的緊密結(jié)合。

2）探討采用“討論式”的以學(xué)生為主、教師引導(dǎo)的師生合作型教學(xué)模式。組織學(xué)生對(duì)有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行討論，積極引導(dǎo)學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行討論、分析和總結(jié)，從不同的角度進(jìn)行思考，以啟發(fā)思考，開(kāi)拓思路，加強(qiáng)學(xué)生的主觀能動(dòng)性，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新思維、動(dòng)手能力和實(shí)際操作能力，提高綜合素質(zhì)。同時(shí)教師也能夠獲得寶貴教學(xué)資源，達(dá)到教學(xué)相長(zhǎng)的效果。

3）加強(qiáng)過(guò)程考核。可以將學(xué)生進(jìn)行分組，一個(gè)小組共同完成一個(gè)具體項(xiàng)目的評(píng)估文件的編制。針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型和發(fā)展階段，有的小組完成項(xiàng)目建議書(shū)的編制，有的小組完成可行性研究報(bào)告文件的編制，有的完成項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制；每個(gè)小組也可以站在不同評(píng)估者的角度，如站在金融機(jī)構(gòu)的角度，或站在有關(guān)主管部門(mén)的角度分別進(jìn)行項(xiàng)目的評(píng)估，從而使學(xué)生從不同角度、不同內(nèi)容上，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估文件的編制有更深入細(xì)致的了解、熟悉和掌握，從而更好地掌握理論知識(shí)，加強(qiáng)實(shí)踐能力，進(jìn)一步地提高學(xué)生實(shí)際動(dòng)手能力。

5 結(jié)語(yǔ)

工程管理專(zhuān)業(yè)《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估》具有系統(tǒng)性、綜合性、實(shí)踐性、政策性和信息化等課程特點(diǎn)，在教學(xué)體系的設(shè)置中，依據(jù)專(zhuān)業(yè)和技能培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)實(shí)踐性教學(xué)等環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)，完善整體教學(xué)規(guī)劃，同時(shí)注重發(fā)展性原則。教學(xué)內(nèi)容上結(jié)合咨詢(xún)工程師等執(zhí)業(yè)資格考試，側(cè)重建設(shè)項(xiàng)目的決策分析與評(píng)價(jià)。在教學(xué)方法上，盡量采用案例教學(xué)，積極引入現(xiàn)代化的“討論式”的教學(xué)手段，同時(shí)加強(qiáng)過(guò)程的考核，以培養(yǎng)與專(zhuān)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的“知識(shí)+技能+工作能力”的應(yīng)用型人才。

參考文獻(xiàn)：