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篇1
我國的高房價問題受到人們的廣泛關注，尤其是其年平均漲幅遠遠高于居民收入以及國家GDP的增長速度。我國政府也多次提出并采用了一定的方式和政策來對高房價予以抑制，對高房價的抑制成為了當前國家宏觀經濟調控的重要問題。房價持續增長不但透支了公眾的消費能力，同時還影響到了房地產產業的持續健康發展，影響到國家的長治久安。
二、我國高房價形成的原因
（一）土地財政及稅費方面的問題
由于土地供應方面，國家采用通過土地來獲得巨大收益的土地財政政策，直接造成房地產廠商的開發成本增加。一些學者在對影響房地產價格因素的研究過程中，發現政府，尤其是各級地方政府的財政收入對土地的依賴程度越來越高，而這種程度越高時，當地的房價往往越高。另外，一些政府人通過控制房地產來獲得巨大的收益也是造成房地產價格高漲的重要原因之一。再次，在進行房地產開發過程中，各種稅費項目繁多。例如，開發過程中除了土地出讓金以及雙重配套費用之外，還征收防雷檢驗費、防震檢驗費、綠化費、墻改費以及施工放線費等。部分地區的費用項目達到50多項，牽涉到的部門達到25個之多，占到了房價的20%左右。
（二）寬松的銀行貸款增加了房地產的流動資金
寬松的銀行貸款政策直接導致房產銷售之前的打折促銷減少。當前，國內的一些房地產企業在進行項目開發時，資金的缺口普遍增加，存在著資金欠缺的問題。而這時，銀行樂于給開發商提供貸款，主要原因在于：其一，處于貸款過程中的土地開發貸款具有明顯的政府背景，而其他類型的貸款則是在開發商得到土地使用權利之后，以土地作為抵押來獲得的。從這個角度來看，房地產開發貸款的風險一般較低；其二，高額的利潤回報是銀行樂意貸款的另一個原因。房地產商在開發過程中需要銀行進行墊資，而銀行也由于這種墊資行為獲得了對應的收益，成為了一個重要的獲益途徑。這些原因導致開發商前期為增加資金流動而需要采用的打折促銷活動減少，房價難以下跌。
（三）住房結構不盡合理
在房價較高的年代，由于市場的真實需求者是對高檔房有需求的高收入者。在這種情況下，房地產商為了實現利益的最大化，往往會將大量的資金都投入到高檔房產的開發過程中去，直接造成了我國房地產的供需不平衡。大面積的高檔房開發過多，小戶型的開發卻嚴重不足。這種結構的不合理直接造成了大量高檔房地產的空閑，土地資源被浪費，將住房需求進行了扭曲，進一步抬高了商品住房的房價，導致房價持續攀升。
（四）商品住房成為了多人群的獲利工具
當住房成為了商品之后，開發商、銀行以及消費者都希望通過這個商品獲得自己需要的利益，達成自己的利益訴求。
房地產商在完成房產開發之后，首先需要回收其前期的投資成本，消除后續售房的隱患。這時，房地產企業會利用企業內部的少數員工以普通消費者的身份向銀行貸款，提前認購其中一部分住房，通過這種囤房達到回收資金的目的。而住房的獲利特性從本質上決定了房地產商具有需要提高房價的趨勢。微觀經濟學有說明——商品銷售者收入的變化是與需求彈性直接相關的，由于住房的彈性需求比較小，因此價格的提高會直接增加銷售者的收入，而價格的降低則會迅速的導致銷售者收入下降。那么，房地產商為了實現自身利益的最大化，必然會想辦法提高房價的內。
而消費者的投機需要是造成房價非理性上漲的一個重要原因。由于住房的商品特性，人們始終堅信房價的不斷上漲將導致其持續升值，導致房產成為了一種超過了正常商品消費水平以及含有過多的獲益需求的另類“商品”。
三、高房價走勢分析與預測
（一）近期房價漲幅趨緩，總體迅速下跌可能性不大
房子是與民生問題直接相關的問題，政府在國家管理的過程中必然對之十分關注。當時，雖然有國家的宏觀調控以及地方政府的控制，我國一線城市的房價依然處于高位。從上的分析我們雖然可以得出高房價是城市經濟持續發展的必然產物，但是當人們“拿著存折卻發現沒有資格當房奴”時，人們會認識到這種情況的嚴重性，同時這種情況也另政府感到擔憂。于是，我國政府連續出臺相關的政策，對房價進行控制。例如，2010年4月出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，對各種炒房和投機性質的購房提出了嚴格的控制措施。通過宏觀調控來減少投機性購房，對房價上漲進行了有效的減緩與控制。
（二）中長期房價緩慢持續上揚為主
從中長期發展趨勢來看，我國的一線城市，主要八廓：北京、上海、廣州以及深圳等城市，當前依然處于一個地產繁榮發展的階段，雖然存在一些泡沫，但是房價還是處于一個相對安全的范圍之內。政府若能夠對之加以很好的調控，必將能夠實現房價的軟著陸。從這個方面來看，房價出現明顯下跌的可能性應該不大，但是其漲幅由于受到國家的調控，其漲幅不會過大，最終的增長率將會與消費者的收入增長水平相一致。
從上面的分析來看，隨著國家經濟的持續發展，我國當前高房價的形成有其合理的因素，但是也存在著一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房價過高，成為了人們的負擔，使得房價超過了國民實際的購買力水平。政府應該通過適當的措施來加大調控的力度，使得我國的國民生活水平處于一個一個實質性的提高，確保我國經濟穩步得到發展。
篇2
一、美國經濟衰退見底，全球經濟處于周期運行底部
2009年二季度，美國經濟季度環比降幅折合年率收窄至1%，居民消費、制造業、房地產市場以及金融市場同時出現企穩信號，表明美國經濟衰退已經進入尾聲，美國經濟企穩趨勢在明顯增強。
(一)消費者信心和消費觸底回升，但居民收入難以支撐經濟快速回復
首先，世界大型企業聯合會消費者信心指數由2009年7月的47.4上升至54.1。密歇根大學消費者信心連續5個月反彈至6月69，后因經濟的不確定性導致消費者信心7月、8月連續下跌后至65.7，影響消費者信心的主要原因是高失業率和工作難找，兩數據的差異顯示消費者信心仍處于謹慎恢復期。 其次，雖然權重占GDP三分之二以上的個人消費呈現異常疲軟，由一季度增長0.6%轉為下滑1.2%，消費不振來源于居民支出的減少，二季度美國居民儲蓄率為5.2%，比前一季度上升了1.2個百分點。美國6、7月份的商業銷售額上升1.1%、0.1%，商業庫存環比下降1.4%、1.0%，該數據顯示居民消費有回暖的跡象。第三，個人收入4、5月份環比反彈0.5%、1.4%，美國6月份個人收入下滑1.3%，創下2005年1月以來最大降幅，收入下滑引人擔憂:消費支出的增長可能無法強勁到能夠推動美國快速走出經濟衰退(見圖1)。
就業市場下滑速度明顯趨緩。美國2009年8月就業人口減少幅度降至2008年來最小，但失業率跳增至26年高位9.7%，這主要由于自愿失業人數的回歸造成美國勞動力總量的上升以及失業人口的增加。美國就業情況一直處于不斷改善進程中，剔除自愿失業人數數據，8月份失業率上升的幅度并不明顯，從9.60%到9.61%，且8月份美國就業崗位下滑并不嚴重?？梢哉J為美國09年底之前就業有望達到增減平衡，失業率將在2010年第一季觸頂，2010年上半年將實現就業人口正增長。
(二)房地產市場觸底跡象明顯
2007年夏季美國房地產泡沫破裂引發危機，房貸違約率大幅上升導致美國各銀行出現巨大虧損，增加金融系統乃至整個社會經濟的壓力。因此，房地產的穩定和復蘇對美國經濟的發展起到關鍵作用。[2]
一季度房地產市場觸底，二季度以后進入回升期間。2009年4月份，新屋和成屋銷售環比分別上漲0.3%和2.9%，新房銷售近期初步企穩。新屋開工中的重要指標3、4、5月獨戶房屋開工上漲1.1%、3.3%、7.5%，創2008年12月以來新高。全美20大城市平均房價下跌速度趨穩，美國全國房價指數一季度年率跌幅19.1%，二季度則縮至14.9%，且房價環比上升2.9%，為三年來首見，房價跌勢不再出現直線式下滑。美國人購房能力有所提高，4月成屋簽約銷售指數環比增加6.7%至90.3，意味著未來數月住房銷售可望繼續回穩。
但是，盡管2009年初以來美國房屋銷售價格、建筑開支以及房屋銷售止住了去年年中開始的迅速下滑態勢(單房銷售價格2009年初較2006年中回落25%)，但對比住房空置率和房地產庫存總量，當前水平仍然是1992年以來的歷史高位。近期國債利率的攀升導致按揭利率顯著上揚，已從一季度不到5%快速上升至5.5%，增加了居民的購房成本。截至7月，美國消費信貸連續6個月環比下降，房貸違約率和止贖房的持續增長將于短期內繼續為美國住房市場構成壓力。房屋庫存量與居民消費的去杠桿化以及房屋抵押貸款利率上升將形成長期合理制約房地產投資對美國經濟的拉動(見圖2)。
美國建筑商協會9月份住房市場銷售信心指數連續三個月升至一年多來最高水平19，這是該指數今年以來第六次上升，盡管低于樂觀預期和悲觀預期的強弱分界線，但房地產市場正在緩慢復蘇趨勢明顯。由于房價自2006年下半年以來大幅下滑、住房抵押貸款利率處于相對低位以及美國政府對初次購房人的稅收優惠政策使住房購買力指數(HAI)指數處于歷史高位?？傮w來看，美國房地產市場穩定跡象明顯。
(三)制造業調整步入尾聲，工業產值仍在探底過程
從制造業整體看，在2009年一、二季度企業商品庫存的大規模消減之后，經濟企穩后企業再庫存化將對制造業起到推動作用。從美國制造業ISM的分項數據來看，5月份新訂單指數已經超過50，存貨調整加速進行，除就業外的其它指數均有所上升。8月制造業采購經理人指數 首次回到景氣區間52.9，非制造業指數攀升至48.4，創造了11個月以來新高。
2007年12月以來的18個月當中，美國工業產值連續17個月下降，下降幅度為-14.6%。5、6、7月工業產值同比跌幅超過13%，連創1946年以來最大年度跌幅，美國工業領域的產出降至1998年12月以來的最低水平。但受到汽車行業產值大幅攀升的推動，美國7、8月工業產值環比增長0.5%、0.8%，是該數字自2007年12月美國陷入經濟衰退以來的第二次上漲，是美國經濟狀況好轉的又一信號(見圖3)。
(四)金融系統處于企穩恢復反彈階段
危機爆發后，美國的銀行因自身原因放貸能力和意愿低下，放貸意愿一直到2008年12月才達到底部。在美聯儲和財政部的大規模注資和資產購買計劃的刺激下，金融機構信用狀況得以改善，放貸意愿增強，銀行壓力測試穩定市場預期，投資者擔憂情緒逐步消退，放貸意愿與各類貸款需求都處于底部企穩并有所恢復的階段。隨著市場信心的逐步恢復和救市舉措的生效，大規模系統性風險發生的概率顯著降低。但需要注意的是，實際信貸增速的改變落后于放貸意愿變化，一系列經濟復蘇活動將被延緩。相對于放貸意愿，私人部門的信貸需求仍在萎縮，美國經濟以居民消費部門為核心的“去杠桿化”長期趨勢和儲蓄率的持續攀升將從需求方面降低時機貸款增速，并降低經濟通過再杠桿化進行恢復的能力(
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(五)低利率環境還將維持，經濟刺激計劃不會收縮
各國政府的救市措施如美國銀行業壓力測試結果的公布、公私投資計劃細節的披露、英國的資產保護計劃、二十國集團(G20)倫敦峰會擬定的1萬億美元協同經濟刺激計劃 等都有助于市場信心的恢復。
流動性增加對經濟恢復起到積極推動作用。當前的經濟穩定復蘇很大程度依賴貨幣政策的放松，流動性的增加，目前主要經濟體利率均已降至歷史低點。其中，美聯儲對世界經濟起到最重要的作用。各國央行跟隨美聯儲降息，目前美國、歐盟、日本、中國基準利率由2008年下半年的2%、4%、0.5%、4.14%分別調低至0-0.25%、1%、0.1%和2.25%，自2008年底以來表現為全球流動性釋放，有效緩解了信貸市場壓力。在降息同時，各央行還采取購買資產等量化寬松的貨幣政策手段，緩解金融體系信貸流動壓力。經濟復蘇階段，流動性尋找載體，在沒有龐大的新興產業可以依托的情況下，推動當前世界范圍內商品價格強烈反彈，也引發世界股市流動性反彈。
二、近期國際經濟面臨的困難及走勢預期
(一)國際經濟面臨的困難
國際主要經濟體還面臨很多實際的困難， 主要表現在:終端消費乏力，主要經濟體居民收入下降、失業率趨高、消費者增加儲蓄以及負財富效應等因素導致消費增長乏力;工業生產后勁堪慮，全球工業生產環比連續兩個月回升，但因消費、投資和外需仍然低迷最終需求是否支撐工業生產繼續復蘇尚待觀察;金融市場穩定性較差，美國金融機構逾期貸款還在增加，小金融機構破產還會出現，商業房地產的風險初現端倪;經濟主體降杠桿的問題還將持續。首先是金融機構存在較為嚴重的降杠桿問題，其次是居民提高儲蓄率以償還到期房貸、信用卡消費信貸等;通脹風險較大，美國貨幣政策可能仍會寬松，經濟恢復最需要寬松貨幣政策支持。同時，各國當局在經濟衰退壓力下會維持低息的貨幣政策，經濟恢復出現反復的危險。短期內新興市場經濟景氣可能比美國好，在美國金融危機過后，流動性泛濫下資金大量進入新興市場，進一步推動資產價格膨脹，二季度全球資本市場的上漲速度過快，既有前期超跌反彈的因素，不乏泡沫成分;中期政策風險加劇，將來美國等國家加息后致使國際資本回流，可能再次引發新興市場資產價格和經濟的大幅波動。
(二)國際經濟整體態勢預期
2008年末以來，全球各國政府出臺各種史無前例的經濟刺激政策(各國經濟刺激計劃高達全球GDP的2.7%)遏制了經濟迅速惡化的態勢，2009年上半年政策組合第一輪的正面效果已經顯現，經濟活動自由落體似的下滑已經停止，并逐漸趨于穩定。目前全球貨幣流動性異常寬松，資金價格低廉，國際資本主要流向新興市場國家，全球金融危機最糟的時刻已過，世界經濟衰退情況正在減輕，主要經濟體經濟數據向好意味著經濟正從惡性衰退的谷底逐步企穩并有望回升。如果主要數據如PMI指數改善趨勢持續，經濟刺激政策繼續維持甚或有所加強，2009年下半年各主要經濟體漸次見底并逐漸復蘇將成為主要趨勢。但是經濟刺激政策長期效果難以持久，幾乎所有刺激措施都在重復各經濟體固有的增長模式，經濟真正的復蘇只有在增長方式真正轉型后才會到來，發達國家需要改變當前過度依賴信貸的增長模式，重新構建新的經濟增長模式，找到經濟長期增長的新引擎。
三、結語
綜合分析認為，美國整體經濟活動持續低迷，很多指標在負值區間顯示經濟仍在底部區域，但2009年二季度開始部分經濟指標出現反彈，企業預期改善、居民消費與信心企穩、就業減少速度放緩、房屋供應及需求溫和上升等，顯示上半年美國經濟已經見底，下半年將進一步趨于穩定。因此，筆者認為2009年下半年美國率先企穩復蘇將是主要趨勢，環比增長率呈現逐季改善，且有可能在年底出現正增長，其他主要經濟體漸次見底，全球經濟有可能觸底后逐漸緩慢復蘇。如果參照世界銀行和美聯儲預計美國GDP增速2009年萎縮1.3-2%，考慮一季度經濟增長為-5.7%、二季度經濟增長為-1%，美國上半年經濟增長約為-5%-3%，下半年約為1-2%，有望四季度實現正增長。但由于美國當前經濟數據環比改善的積極因素主要是去庫存，而非終端需求真實持續回暖，因此美國實體經濟復蘇將進展緩慢，中長期增長難現V型反轉，“U”或“W”型為大概率事件，短期看則接近“L”型。這主要在于房地產市場仍在探底企穩過程中，居民儲蓄率提高以及失業率的抬升將導致消費擴張緩慢，企業投資也增長乏力，缺少新的經濟增長點。
參考文獻:
篇3
曾軍分析認為，監管機制僅對上市公司和投資者中的弱勢群體有效，而投資者利益仍然得不到充分的保護。同時，A股不具備可供企業長期成長的文化、法律環境。且資本管制使資本不能在全球市場自由流動，只能囤積于國內的房地產和股票投資，由此造成了股票和房地產被進一步高估。
“這些因素最終導致國內證券市場80%左右的投資者已基本放棄了宏觀趨勢判斷，而專注于更容易理解和把握的個股進行長期投資?！?/p>
在談及如何去應對長期大震蕩的A股市場時，曾軍表示投資者必須對困擾和阻礙國內市場投資回報的因素有清晰的認識。“既然不能選擇市場，那么構造一個具備長期持續盈利能力的投資體系是基礎和必須的工作，如建立從企業分析、行業研究、趨勢判斷相結合的包含多重安全邊際的決策體系、制定風控制度等?！?/p>
投資A股還需揣摩政策動向，難度可謂“全球第一”，在海外市場僅需判斷經濟狀況和基本面往往即可“十拿九穩”?！?0%基本面+80%政策面，按概率的計算可得出64%的成功概率，而在海外市場僅基本面這一項就可取得80%的勝算概率?！?/p>
別因噎廢食
對于近期市場在多重利好因素刺激下的反彈，曾軍認為目前A股市場走勢分析可圍繞兩條主線展開。第一條主線是市盈率和GDP增速的關系。目前，道瓊斯指數的市盈率約為13倍，對應美國GDP每年3%的增長，而滬深300指數的市盈率約為12倍，卻對應每年約8%的GDP增長率。
“不難看出我國的GDP增速是美國的2倍以上，但市盈率卻比美國還低，這本身意味著A股存在估值修復的需要?！?/p>
曾軍說，我國資本市場投資品種仍很有限，在房地產市場投資嚴重受限的情況下，資金仍將不斷流向股市。因此，滬深300指數的市盈率也將修復到20倍左右的歷史水平。
第二條主線是銀行股的估值修復有望推動大盤上漲。目前銀行股的市盈率為6.5倍左右，市場所擔憂的地方債問題也在逐步得到解決，后市將迎來銀行股的估值修復。由于銀行股在股市中占有較大的比重，因此大盤也有望隨之上漲。
針對坊間對大盤走勢的眾說紛紜，曾軍認為，帶著悲觀情緒的投資者切不可因噎廢食：“好比你說這件衣服我不喜歡，那么我就不穿衣服了。這樣的思維完全偏離了問題的本質。” 投資者應更多地去探討如何創造一個真正公正、公平、公開的證券市場，讓更多成熟的機構投資者入市去加速證券市場投資理念的轉變。
投資者要學會風控
近20年證券從業經歷的積淀，不僅給了曾軍豐富的金融市場趨勢判斷和金融衍生產品交易經驗，也令他樹立了強烈的風控意識。
“外匯交易員的經歷對我日后從事投資的幫助很大，一方面培養了宏觀思維，對宏觀趨勢的判斷極為看重。另一方面，外匯交易杠桿有時候高達20倍，一個外匯交易員能否成功很大程度上取決于風險控制水平?！?/p>
風控是投資管理者最需要重視的關鍵，股市在3000點時的風險并不一定小于5000點，“因為股指處于3000點時對投資者的傷害可能更大”。他表示，價格本身就隱含了風險系數，在資本市場安全永遠比利潤更重要。而宏觀判斷和趨勢投資是所有投資風險控制的第一道關口，只有判斷對了宏觀趨勢，才能夠把握股市的大方向。
經濟會觸底反彈
篇4
近20年來，我國房地產業取得了令人矚目的成就，房地產市場在國民經濟發展中顯現出支柱產業的風范。但隨著經濟的發展和人們生活水平的不斷提高，對住房的需求也在發生著悄悄的變化。房地產市場究竟應該如何發展值得我們深思。
1.目前我國房地產的走勢分析
從供銷來說就是需求量和供應量仍然在加大，應該屬于供銷兩旺的現狀，經濟發展快，城市化進程加快，需要住房的數量就會不斷增加。國家對于房地產價格的問題還是持續的用比較嚴厲的手段來抑制房價，因為目前各城市房價確實是過高了，已基本超出了人們基本生活所能承受的水平，只能一部分人買得起房子，大部分人買不起，政策應該是疊加式的，不應再放松，包括房產稅。信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產開發企業會有一些分化，越強的越強，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項目的推進過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產開發企業未來分化會越來越嚴重。
2.目前國家針對房地產市場出臺的調控政策分析
在國家出臺的宏觀調控政策中規定提高開發商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強化對農地的保護等政策。這些房地產供給政策的目的是規范土地供給行為，杜絕腐敗現象，防止房地產開發過度以及由此形成的房地產泡沫，降低銀行貸款風險。落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。但由于缺乏配套的政策措施或執行時缺乏力度，因而住房供應結構并沒有得到根本性改善，能滿足大眾消費者需求的中低檔住房供應仍嚴重不足。這些政策著意于控制對住房的過度需求，特別是減少投機性需求，在實施中也確實取得了一定的效果。
3.房地產調控現狀分析
近期總有人在炒作房地產調控放松的傳言。比如住房和建設部傳出消息，要調整剛需購房的優惠政策，房貸利率也已經恢復到較優惠的水平。開發商拿地意愿下降，地方財政緊張，似乎一直有人炒作。若單純看這些信號，似乎有一種調控即將放松的可能。如果房地產調控放松，房價再次出現過快上漲，未來房地產調控政策加碼風險上升，將置房地產行業于無法收拾的境地，對整個未來行業市場而言，有弊無利。但根據調控部門高層對目前調控政策效果的判斷，房地產調控雖然已經初現成效，看到市場上已經大面積滯漲，在許多一二線城市開始出現價格下跌。但與預定目標還有一定的差距，未來政策進一步調整的預期依舊存在，也可能對原有調控政策作出技術性調整。加之管理層近一直不變的說法，據趨勢分析，當前的房地產調控政策絕不可能放松，房地產市場的調整要持續兩三年甚至更長的時間。
4.我國房地產市場發展趨勢分析
隨著國家對房地產市場的調控，以及國家從滿足民生需求的觀點出發，我國房地產市場在未來的發展中會發生很大的變化。房地產市場價格會逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業競爭的加強、國家宏觀調控的進一步成熟以及隨著購買者變得越來越理性，我國房地產市場未來的價格會逐漸趨于合理。供需結構會得到優化，一是高檔住宅的比重會有所下降，經濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。房地產市場秩序會逐漸改善，在競爭的壓力和政府的監控下，房地產開發公司的行為會逐漸得到規范；房地產市場相關制度建設也會逐漸得以改善和加強。\明確房地產開發的雙軌制的模式，保障房的發展速度快和慢對整個中國房地產市場健康發展很有關系，使中國區域之間發展趨于平衡。避免出現政策一刀切的現象，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應的配套政策，這個配套政策的落地應該是全面的、系統的。因此，在未來房地產市場的發展過程中首先要解決房地產的模式問題，必須針對我們的國情找出保障房發展是和房地產發展模式形成互動，促進房地產市場的良性發展。
5.采取措施鞏固房地產市場調控成果
從國內看，雖然發展的有利條件較多，但面臨的挑戰也不少，主要是物價上漲比較快、通脹預期增強，房地產市場成交量萎縮、多數城市房價還在上漲，宏觀調控仍然面臨較大壓力。房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。促進房地產市場健康發展。我們一定要保持清醒頭腦，增強憂患意識，做好應對各種困難和風險的準備。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。
6.結束語
針對我國房地產市場現狀，國家應采取措施抑制房地產價格的上漲，同時各地也要要采取有效措施，適當增加中小套型普通住房的供應，引領開發企業將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項目轉化為中小套型普通商品住房項目，以滿足普通居民的合理住房需求。對于近期少數地方因降價引發的一些矛盾糾紛問題，各地要依法依規，妥善解決處理，按照政策要求，適當加快保障性安居工程的建設力度，以滿足人們對住房的需求，并使房地產市場步入良性發展的軌道。
篇5
2．受結構性因素的影響，物價增長明顯回升。今年1-8月，累計CPI(居民消費價格指數)同比增長3．9％，比上年同期加快2．6個百分點，其中，食品價格同比增長9．8％，比上年同期加快8個百分點，對CPI增長的貢獻率高達80％以上(拉動CPI增長3．2個百分點)，即物價上漲的主要推動力是食品類價格短期爆發性增長。預計全年CPI增長4．3％，超過年初預計的調控目標，但仍處于可控的范圍內。
3．就業增長形勢良好。今年上半年，城鎮新增就業629萬人，完成全年目標任務的70％，創下實施積極就業政策以來同期最好水平。預計全年城鎮新增就業將突破1200萬人。城鎮凈增就業量將首次突破1000萬人，達到1011萬人，比上年增加32萬人。這得力于經濟增長的快速平穩增長，也與積極就業政策的逐步落實密切相關。
4．工業增長創10年來的新高，效益進一步提升。受出口和投資持續高增長的帶動，今年工業增長比前幾年明顯加快。1-8月，累計規模以上工業增加值同比增長18．4％，比上年同期加快1．1個百分點。預計全年規模以上工業增加值增長18％，四季度會有所放慢，主要是受出口增長放慢的影響。企業效益繼續好轉。1-5月份，全國規模以上工業實現利潤9026億元，增長42．1％，比上年同期加快16．6個百分點。
5．三大需求繼續強勁增長，內外需增長的不平衡與內需結構不平衡均有所改善。投資增長繼續偏快。今年1-8月，累計城鎮固定資產投資同比增長26．7％，比上年同期回落1．5個百分點，預計全年城鎮固定資產投資達12．1萬億元，增長29％，比上年有所加快。從內需增長看，一個積極的變化是消費增長明顯提速，對經濟增長的拉動作用趨強。1—8月，社會消費品零售總額同比增長15．7％，比上年同期加快2．1個百分點，預計全年社會消費品零售總額達到9萬多億元，同比增長16．2％，比*年加快2．5個百分點。出口增長繼續高增長態勢，受出口稅收政策調整的影響，8月份以后出口增長將趨于放慢。預計全年出口和進口分別達1．2萬億美元和9480億美元，同比分別增長24．3％和20％，外需放慢內需加快(主要是消費增長加快)有利于改善內外經濟的不平衡。*年貿易順差至少可達2570億美元。
二、*年經濟增長趨勢預測
(一)經濟增長走勢分析與預測
對*年宏觀經濟發展的基本判斷是：國民經濟將繼續保持11％以上的高位增長。從季度和年度增長來看，經濟正在達到或接近周期性繁榮的頂部區域(經濟增長從年度上講，最高點可能是*年，而季度上最高點可能是*年上半年)，*年下半年或后年很可能進入溫和調整期。
一是消費增速明顯加快是經濟增長周期處于中部區間(繁榮期頂部區域)的一個重要信號。這是因為，隨著人們對經濟增長信心的增強及前期收入的快速增長，開始擴大消費，即經濟擴張由投資轉向消費(投資增長仍處于高位)。因此，經濟增長將處于周期性最繁榮的區間。20世紀80年代的兩次周期和90年代上半期的一次周期即是如此。當消費增長達到頂點時，投資增長便會明顯回落，經濟增長也隨之回落。這次繁榮期持續的時間比以前任何一次都長，主要是由于國內消費結構升級與產業發展進入一個全新的階段及與世界經濟景氣重疊而形成的投資與出口的持續性“雙擴張”。
二是物價增長進入第二波上升，其中價格增長的結構變化最引人關注，顯示經濟周期中增長率變化的信息。當前，價格增長的特點是CPI加速而PPI(生產資料價格指數)減速、生產資料價格放慢而生活資料價格加快，這是經濟處于擴張后期的基本特點。兩輪價格上漲中生產資料價格的不同走勢，可能意味著經濟周期中增長率階段性變化正在醞釀中。
三是預計國內房地產在*年下半年后將進入適度調整期，會使投資增長有所減速。房地產特別是住宅繁榮已持續10年，估計在*年奧運會之前，房地產仍將保持偏熱增長態勢，正處于中期繁榮的頂部區，但由于受多重因素的作用，房地產在奧運會后可能步入中期調整期。主要原因是：持續過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應，以及人們對奧運會后房價上漲預期的變化等。房地產調整將明顯地帶動鋼鐵、水泥等相關重化工業調整，整體投資增長將會逐步放慢。另外，受出口政策調整的影響及世界經濟增長可能逐步放慢的影響，出口增長將趨于放慢，對投資增長也將產生一定的抑制作用。
GDP增長的高位走平，主要是源于周期性的因素及人們對奧運會房價預期的一定變化，當然還有世界經濟增長周期變化的影響。預計*年，我國GDP可望突破28萬億元，增長11％，其中，上半年可能超過11％，下半年會有所回落。工業增加值的增長率將受出口放慢的影響有所回落，但受國內消費旺盛的支撐，會繼續保持高位增長，預計增長17．5％。為了與以前經濟增長目標保持一致，國家對GDP增長的預期目標仍將設定為8％。
(二)投資、消費和就業增長分析和預測
受高收益率和流動性過剩問題突出等的影響，*年投資增長呈逐季上升趨勢，但*年投資增長可能趨緩，并逐漸步入周期性的調整期。房地產增長和出口增長可能雙雙調整，將是投資回落的直接動因。正因如此，流動性過剩問題在*年會得到一定程度的緩解。這是經濟發展的一種積極性變化。與之相反的是，消費增長將繼續有所加快，成為周期性的變化。這種變化對節能降耗目標的實現是有利的，因為投資增長放慢意味著高耗能產業投資增長和產出增長的放慢，同時，由于經濟的適度調整，將影響企業的利潤，一些高耗能的落后企業將會被市場逐步淘汰。
預計*年，城鎮固定資產投資規模為15．07萬億元，增長25％，社會消費品零售總額將首次突破10萬億元，達10．5萬億元，增長16．5％。
*年，我國的就業增長形勢依然較好。目前，盡管城鎮單位新增就業有放慢的跡象(主要是由于外資企業和私營企業就業增長有所放慢)，但工業企業就業增長一直會保持6％以上的較快增長態勢，預計*年這一趨勢會延續。利用就業彈性預測方法，預計*年城鎮凈增就業量將達到1032萬人，新增就業崗位繼續突破1200萬個。*年，城鎮就業增長的目標可設定為新增城鎮就業1000萬人，失業率控制在4．5％以下。
(三)物價增長走勢分析與預測
今年以來，我國物價上漲進入*年以來的第二個上升期。二季度，CPI同比增長3．6%，比一季度加快0．9個百分點，比上年同期加快2．2個百分點；三季度繼續加快，特別是7月和8月CPI增長分別上升到5．6％和6．5％的相對高位，引起了社會對未來發生通貨膨脹的擔憂。事實上，此輪物價加速上漲，不是一種內在的長期趨勢，而是由于部分糧油及肉類產品階段性的供應緊張而形成的價格“擾動”，不會對未來造成明顯的通貨膨脹壓力。
*年，物價繼續加速上升的可能性較小，原因有：一是目前推動物價大幅回升的主要原因是食品價格。本輪經濟周期以來，除食品類的核心產品價格上漲率一直在1％上下窄幅波動，今年核心產品價格上漲率僅為0．7％，這說明經濟增長的內在通貨膨脹的壓力不大。推動食品價格上漲的農產品漲價帶有恢復性質，原因是短期性的供求不平衡；而且，我國農產品的供應是完全有保障的，豬肉的缺口持續時間也不會太長。因此，此輪物價上漲的走勢在性質上與*年至*年相似，持續性不強。*年10月，食品價格上漲首次突破5％(5．1％)，持續了13個月，成為導致CPI短期內快速上漲的主要原因。這次物價上漲也是源于食品價格的明顯上升。*年12月，食品價格再次突破5％(5．8％)，目前已持續了9個月，預計還會持續一段時間。二是在現階段的增長環境中，流動性過剩與貨幣供應量的持續偏快增長難以傳導到CPI上。多年來，我國貨幣供應量M，都保持了17％-19％快速增長水平。去年以來，雖然MI增速明顯加快，反映了流動性過剩問題日趨嚴重。但由于實體經濟中絕大多數產品并不存在供不應求的情況，相反是多數產品處于供過于求的狀態。因此，流動性過剩問題沖擊的不是物價，而是資產價格，導致房地產與股票價格的明顯上升，并加劇投資需求的膨脹(投資的膨脹在經過一段時間后會通過增加產能、抑制產品價格上漲)，即近階段貨幣供應量增加或流動性過剩與CPI關系較弱。因為物價上漲的主要原因不在貨幣方面，所以，這是對近期物價增長走勢比較樂觀的原因。
從長期物價增長走勢看，我國現階段發生高通貨膨脹的可能性也較小，經濟增長與通脹的組合仍是“高增長、低通脹”。這是新一輪經濟增長周期的一個最基本特征。*年GDP增長10．1％，CPI增長3．9％，*年和*年GDP增長10．4％和11．1％，CPI則僅增長1．8％和1．5％。今年上半年GDP增長11．5％，CPI增長3．2％，預計今年全年GDP增長11．5％，CPI增長4．3％。相對于GDP增長，目前CPI增幅仍較低，處于可承受的增長區間。
因此，可原則判斷，明年物價增長將像*年一樣，趨于回落。預計CPI增長3．5％左右，宏觀調控的目標可定為不超過4％。
(四)出口增長與國際收支平衡的預測
在宏觀經濟增長的各項變量中，出口增長特別是貿易順差的預測難度較大，影響因素較多，而且許多因素是不確定的。預計*年出口增長將是回落的，主要是出口政策調整的效果逐步顯現。今年8月份的出口增長已有所表現。8月份，出口總額為1113．6億美元，增長22．7％，比1-7月放慢5．9個百分點，比7月份大幅回落11．5個百分點，顯示了7月份開始實施的出口政策調整的積極影響?？赡軐е鲁隹谠鲩L回落的另一個因素是：美國經濟增長受次級債危機的影響將趨于放慢，次級債危機的影響將會繼續深化，雖不會導致美國經濟進入明顯的衰退或蕭條，卻會使經濟持續一段時間處于相對低位增長，對世界經濟景氣和外部對我國出口需求將產生一定的負面影響。白*年以來，我國出口最重要的支撐因素是國內工業產能釋放所產生的“外推效應”，如*年受鋼材產能大量釋放及國內需求放慢的影響，我國鋼材貿易由凈進口轉為凈出口。*年，我國凈出口額為2450萬噸，*年上半年，則達到2510萬噸，全年鋼材凈出口預計將超過5000萬噸。最近幾年，我國新增鋼鐵產能為7000-8000萬噸，即70％的新增產能是通過出口增長來消化的。預計*年，我國出口的這種“外推效應”會繼續加大。外貿出口政策調整在相當程度上是抑制這種“外推效應”的擴大。受以上“兩減一增”因素的影響，預計*年出口增長將回落到20％左右。貿易順差將繼續有所擴大，但增幅明顯放慢。預計*年，我國貿易順差為3084億美元，增長20％。
三、*年宏觀經濟政策取向
考慮到流動性過剩問題的影響，“三過”問題依然突出，經濟增長盡管正在或逐步接近經濟周期的頂部區間，但地方政府的內在投資沖動仍十分強勁；同時，受政府換屆效應及對奧運經濟增長的樂觀預期等因素的作用，*年，我國經濟增長可能會進一步高漲。因此，可將“雙穩健政策”調整為“穩中適度從緊政策”，繼續保持政策的穩健性和連續性，但貨幣政策要適當加大緊縮力度，特別是要防止實體經濟偏熱與虛擬經濟偏熱的相互強化，形成全面過熱的風險。
1．要認識到繼續抑制投資增長的重要性。*年之前，我國的出口增長是以外部拉力為主，而*年以來，出口增長是以國內投資的推力為主，強大的推力和拉力的結合，是導致*年以來出口順差過大的主要原因。推力增大，主要是因為投資增長持續偏熱，導致工業產能的集中釋放，外部失衡是因為內部失衡。抑制投資增長是解決內部失衡和外部失衡的關鍵。要通過繼續小幅升息和發行中長期公共債券的措施抑制房地產和工業的投資；完善信貸結構性調整政策，加大對房地產及相關高耗能產業的信貸收縮力度，同時，增加對中小企業的信貸投放。
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1. 我國房地產市場發展現狀
雖然我國房地產市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經濟持續快速的發展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產自身很強的投機性已經使之成為重要投資品，在預期房價上漲時，投資和投機需求快速進入市場。當前，這種投資和投機已經過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴重超過了經濟和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產泡沫列為全球六大資產泡沫第二位，其中包涵的風險不可小視，國家政府對此應引起足夠的重視。
當前，我國房地產業面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產開發結構失衡，有效供給不足；三、房地產市場秩序混亂；四、投機性成分增加，融資方式過于單一，市場風險大。而房地產業中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產進行宏觀調控，以實現房地產市場的健康運行。
2. 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響
2.1 財政政策調控對房地產市場的影響
財政政策是國家有關部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。通過在房地產比較火爆的時候，提高相關的稅率，增加相關的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關的投資者的利潤率，增加房地產投資的成本，從而影響到房地產市場的發展，抑制了潛在進入者的進入，從而緩和了相關的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產的相關行業的發展，防止和預防房地產行業過快發展而引發的附加問題，最終影響到國民經濟的發展。
2.2 貨幣政策調控對房地產市場的影響
貨幣政策的調控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關的需求的政策。
首先，存款準備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭，減少相關問題的出現。其次，再貼現率政策。再貼現率是中央銀行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，調整商業銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產投資進而影響到總需求，從而對房地產貸款等進行控制，收緊銀根，抑制房地產市場的過熱發展，進而對房價進行間接調控，從而為人民解決相關的民生問題。
2.3 行政政策——限購令
合理調節土地供應。直接增加土地供應。2010年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當增加土地供應總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應。經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調控決心，限制投資投機需求，引導市場預期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，第一批指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。
3. 未來政策走勢的初步判斷
3.1 調控效果將顯現
中央政府對房地產進行調控，是從全國社會經濟發展的大局出發，考慮緩和社會矛盾、維護經濟秩序和社會穩定等因素做出的階段性調整決策，是基于現階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預行為。因此，必須從政治角度戰略高度來看待本次調控。無論是大規模推行保障房建設，還是采取強力的行政手段限制投機/投資購房行為，都體現了中央政府實現調控目標的決心。由此推斷，在未來的1-2年內，也就是說在2011和2012年內，此次調控必然會有明顯的效果，且調控持續的時間越長，取得的效果越明顯。
3.2 經濟因素干擾調控
國際金融危機及其影響逐漸消除，國內經濟尤其是實體經濟日趨向好，為本次調控提供了非常必要的先決條件。我國經濟受到國際經濟環境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經濟形勢并不樂觀，美國經濟復蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現全球性的事件導致經濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調控政策變化趨勢的重要的外部因素。
3.3 調控難以長期持續
盡管中央調控的決心和力度如此有力，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產投資熱潮實際上是持續通貨膨脹預期下，投資渠道匱乏導致資金不斷追高的結果。因此，通貨膨脹預期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調控是階段性的，不具備長期持續的基礎。
4. 房地產企業的應對措施
4.1 根據資金供應狀況，適度調整發展戰略
由于央行緊縮銀根，造成開發商正常的融資規模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產開發企業已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產開發企業項目資本金必須達到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發企業來說無疑是致命的。許多房產開發企業為了度過難關被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發成本上漲的同時，無疑加重了企業的負擔。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產開發企業資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產開發企業必須在投資策略上作適當的調整或控制，以期保存實力再圖發展。
開發企業應視資金運作情況，謹慎面對新的土地開發項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認識，應該拿得起放得下，注意控制風險；對于企業現行已進行開發的項目，規模上也應視資金供給情況作適當的收縮，以滿足企業現金流量平衡。
4.2 慎重選擇開發項目，注意控制風險
房地產開發由于其生產產品的獨特性，決定了房地產開發對地理位置選擇上的重要性。特別是在當前的條件下，房地產企業關注的不僅僅是房地產價格預期上漲問題，更重要的是開發的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關系到企業的存亡。所以企業在選擇項目時必須注重調查研究，特別是對擬開發地區住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發的項目，企業必須通過對該地區的人口數、年齡段分布等資料對購房需求進行適當的測算，同時結合已售商品房量、商品房未售存量和現有開發量等調查情況測算出該地區的可開發量，進而確定擬開發項目的可行性。對于超量開發嚴重的地區不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業，造成巨大風險。
4.3 開發適銷對路產品，規避市場風險
我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準大相徑庭，在對住房面積、結構等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產開發企業在擬開發項目的時候，就必須結合當地實際對當地的房屋適應情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發的時候就能夠有針對性的設計建造符合當地需要的適銷產品，房屋滯銷的風險將大大降低。
總結
總之，預計未來2-3年，我國房地產市場發展供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調控措施將繼續執行。房地產調控力度進一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹防二三線城市房地產的過熱，防止一線城市房地產市場在繁榮后的“大落”，為房地產業及整個國民經濟的平穩發展創造良好的條件。
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對此，馬培生表示：“‘樓市崩盤論’‘樓市拐點論’是個別人的觀點，我不認同。”
他認為，房地產市場是一個區域性非常強的市場。由于難以知道的各種可能原因的影響，個別城市的個別樓盤降價銷售，是難免的、孤立的市場情況。但這并不意味著這些樓盤所在城市出現了樓市崩盤，更不能由此推斷出現了普遍性的樓市崩盤。況且，即使某個地方樓市崩盤，也并不意味著所有城市的樓市都要崩盤。
“不能簡單地以某個地方某個時段的房地產市場不景氣為依據，來推斷其他地區也會出現同樣現象?！彼f，“網上很火的‘崩盤帝’曾預言全國110個城市將出現樓市崩盤，這并不是嚴謹的科學結論。因為，如果預言110個城市的樓市崩盤，那么他至少要去調研遠多于110個城市的房地產市場，并通過大量準確的數據，分析這些城市房地產市場的供求關系和房價走勢。之后，他才有可能從調研結果中，發現其中的這110個城市的樓市有崩盤的可能。而要把遠多于110個城市的房地產市場的供求關系和房價走勢分析清楚，不可能是一個人或者一個小的研究團隊在短時間內可以完成的?！?/p>
除了區域性強之外，房地產市場還是一個不能用平均價格簡單比較的市場。
2013年12月18日，國家統計局公布《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，廣州市房價同比漲幅達20.9%，環比上漲0.8%；同一天，廣州市國土房管局公布的房價數據，環比大降10.6%，當月成交均價同比下降7.1%。按廣州市國土房管局的說法，兩者都真實，數據差異主要源于統計方式不同。
對此，馬培生表示：“國家統計局采用的是指數計算法，即追蹤同一物業不同時期的價格變化，進行加權計算得出房價數據。廣州國土房管局采用的是算術平均法，即將總成交房價除以總成交面積，算出單位房價。太原新建商品住宅的平均價格由3月的6907元/平方米下降到4月的6878元/平方米，降幅很小，并不能由此就簡單得出樓市降價的結論?！?/p>
“算術平均法，對于判斷房地產市場并不科學；指數計算法，才能體現房地產市場的變化?！彼偨Y說。
中環路改變樓市格局
總結太原房地產市場這些年的發展，馬培生覺得，總體來說基本上是沿著健康的方向發展過來的?！捌陂g，盡管有過供需的波動，價格的上漲。但現在回過頭去看，太原市的房地產市場既沒有出現火爆的場面，也沒有遭遇寒流、泡沫，房價也仍在購房者可接受的范圍內，整體上是伴隨經濟的發展、社會的進步、居民收入的增加而穩步前行的。“
而需要注意到的是，近一段時期，太原市中環路的開通，對房地產業肯定有著極大的影響，且是多方面的。
“明顯地，這對中環路周邊的樓盤肯定是有好處的。中環路的開通，不僅為交通帶來極大便利，而且將激活周邊樓市。除了土地成交活躍外，周邊樓盤的追漲預期將提高。眾所周知，無論從建設開發、樓盤條件，還是銷售來看，太原南城因其自身所具備的快速發展優勢，近年來樓市的發展可謂是風生水起。相較而言，由于種種原因，太原北、西、東片區的發展一直較為緩慢。中環路的開通、交通條件的改善，將吸引大量企業、開發商、居民在中環路周邊聚集，有助于北、西、東片區向好發展。各方面的利好、樓市供給和需求將不可避免地被帶動起來?！瘪R培生說道。
而更重要的是，中環路的開通，打破了市民工作在哪個城區就在哪個城區買房的固定格局，將使得太原東、南、西、北四城區的房價趨同，對整個太原房地產的格局也將有一個極明顯的改變。
對此，馬培生舉例道：“中環路開通前，如果一個太原市民在南中環上班，卻在尖草坪買房，是不可思議的事情。可如今，20-30分鐘的車程足以被人們所接受，在南城上班，在北城買房，所處城區不再成為人們買房時所考慮的限制條件。而這，也將讓北城的房地產業市場進入被需求的新發展時期。”
“再如，在東、西中環路修建前，太原東、西城雖緊鄰市區中心，但該區域多為坡地、溝壑縱橫。再加上受到鐵路、高速公路等交通線的影響，不少區域至今水、電、氣、暖等基礎設施仍不健全，道路等級低、交通設施不足，阻礙了當地群眾的出行和區域發展。而東、西中環路的開通，周邊綠地的增加，不僅彌補了東、西城區之前的發展缺憾，而且克服了市區交通不暢、綠地短缺的不足，這也將使東、西城區樓盤顯示出獨特的優勢?！?/p>
相對價高的期房市場
影響房地產價格的因素，既有房地產自身的因素，比如產權、區位、戶型、環境等，也有外部因素，比如市場供需因素、宏觀經濟形勢因素、購房者心理因素、房地產政策因素等。對于商品房來說，影響價格的因素，關鍵的還是供需關系。
馬培生認為，就當前說，太原市的房地產市場不僅有價，也有市，而且仍然是一個相對價高的期房市場。也就是說，太原的購房者都是在覺得房價高的同時，購買了尚未交付使用或尚未竣工，甚至是尚在拆遷、尚未建設中的樓盤。
隨著城鎮化進程的推進，新畢業的大學生和已經在太原站住腳的農民工等群體都是剛性需求的生力軍。上世紀60年代中人口高峰時期出生的人，他們的孩子，已經到了結婚時期，且大都是獨生子女，對房子的需求較大，而且不存在資金問題，父母已經做好購房準備。而從經濟活躍角度看，太原的就業機會畢竟比市、縣要多，很多學生畢業都選擇在太原就業，很多年輕人到太原打工，買一套房子都是他們的理想。
“在這種背景之下，由于太原市政府禁止小產權房和‘五證不全’的樓盤上市，致使住宅供應量相對減少，而需求量則沒有明顯的下降，將加劇供需矛盾。”馬培生說，“有的人覺得，現在的樓盤不少，未來的商品房供應量肯定不小，這是一個誤解。因為現在開發的樓盤中，有相當一部分是為道路改造、城中村改造中的被拆遷人所建設的回遷房和面向特定人群的保障性住房，并不是由開發商自主開發、面向社會供應的商品房。受整個房地產市場悲觀情緒的影響，購房者中觀望的不少，但需要正視的是，強勁的剛需是不爭的事實，這就造成了當前的房地產市場仍然是一個賣方市場?！?/p>
馬培生還表示，長遠來看，樓市肯定會健康發展，房價應該能夠調整到老百姓滿意的程度。但就近期看，包括公共租賃住房和廉租房等在內的保障性住房的建設，還不能滿足消費者的需求，導致目前太原住房市場仍舊是商品房為主的市場，開發商不愁賣房，而老百姓卻發愁買房，所以房價一段時期內不會明顯下降。
當然，對投資者來說，如果以升值快為目的購房，仍會有一定的投資風險。畢竟，為了保證太原的房地產向健康的方向發展，投資、投機的需求應該會是被抑制的。
政府發力方向
包括住房在內的房地產是基本的生活資料和基本的生產資料，因此，政府對房地產業的宏觀調控就應該比對那些滿足享受甚至奢侈生活的商品的力度大。
5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，及時審批發放符合條件的個人住房貸款。業界分析認為，金融調控部門發聲保房貸，信號意味濃烈。
篇8
近期,市場上關于人民幣升值的討論再次成為熱點,各大財經類網站以專欄的形式報道各方對人民幣升值的看法。3月15日,美國130名國會議員,不分黨派,聯名向白宮施壓,要求奧巴馬政府就人民幣匯率問題采取強硬行動,并要求財政部在4月15日公布的主要貿易伙伴國匯率制度報告中把中國認定為“匯率操縱國”,并對中國征收反補貼關稅。隨著中美兩國在人民幣匯率問題上的緊張關系加劇,美國國會考慮向中國進口商品增收關稅。一個國際匯率專家小組勸告美國國會不要采取嚴厲的單方面貿易行動。在美國政府的言論施壓下,人民幣DNF(無本金交割外匯遠期,用于衡量海外市場對人民幣升值的預期)走勢一路下行,人民幣升值預期升溫。
中國經濟于2008年四季度見底,2009年第二季度走出低谷、實現復蘇,2009年3季度和四季度經濟增長率分別達到9.1%和10.7%,全年增長8.7%,比發達國家經濟體普遍高10個百分點以上,自2009年下半年以來,國際上要求人民幣升值的呼聲日益高漲。與此同時,美國金融機構紛紛發表研究報告,論證人民幣升值的必要性,高盛在2010年3月5日的研究報告中指出由于中國國內的通貨膨脹壓力和出口的強勁復蘇,人民幣預計在下半年升值5%。中國人民銀行副行長朱民認為中國現階段還不存在惡性通脹,出口增速也沒有進口快。朱民認為,迄今為止中國并沒有出現惡性通貨膨脹的跡象,強勁的需求是推動價格水平上升的主要原因,2月份2.7%的通貨膨脹是由于食品價格波動引發,食品價格的波動是由惡劣惡劣天氣及春節需求高造成。1月至2月我國凈出口總值3864億美元,比去年同期增長44.8%。出口2040.8億美元,增長31.4%,進口1823.2億美元,增長63.6%,貿易順差為217.6億美元,下降50.4%,3月份甚至有可能出現貿易逆差,中國出口強勁復蘇也無從談起。人民幣現階段升值壓力,來自于外部,主要來自于美國。
二、人民幣升值對中國的影響
人民幣升值不會改變我國長期出口的增長趨緩,決定出口增長的主要是世界經濟增長速度,即需求,其次是各國在國際分工中的地位,即產品競爭力,而不是匯率變化。我國出口產品主要是勞動密集型的必需品,需求價格彈性低,中美兩國在勞動力價格方面差距巨大,人民幣小幅升值并不能扭轉中美貿易中我國的長期順差的局面。眾所周知,中美的產業結構存在巨大差異,中美兩國出口重合度低,美國在高科技領域具有較大優勢,他們在這方面實行嚴格的出口管制,美國如果不取消高科技技術出口限制,中美貿易順差的局面根本不可能扭轉。從另一個角度來看,我國低利潤的勞動密集型行業在美國進口市場的主要競爭對手是墨西哥、印度、印度尼西亞等發展中國家,歷史結果表明,人民幣小幅升值并不會降低我國在這些行業上的優勢。
銀河證券研究所的研究報告的實證研究表明人民幣匯率與出口量并不存在相關關系。
這一次如果人民幣升值在中長期內并不會影響我國的出口與就業,近期出現的民工荒也印證了這一點,在短期內會對出口依賴較高的行業產生沖擊,比如機電、毛紡。人民幣的適度升值可以降低生產和生活成本,在一定程度上抵御因經濟刺激計劃而遺留下來的通脹隱患,為貨幣政策退出留下更大余地,有利于今年“調結構”的大背景。另一方面通過出口將通脹壓力輸出,使得其他國家緊縮提前。西南證券研究所副所長王劍輝在做客“財富非常道”中指出,人民幣適度升值,在長期可以促進我國經濟的結構調整與轉型升級,提高國民消費力,也就是所說的提高中國人的福祉。在短期對實體經濟和資本市場會有沖擊,需加強管制力度。并且升值幅度不宜過大,否者有可能造成大量國際熱錢撤離中國市場,引起股市、樓市的崩盤和惡性通貨膨脹。
三、預計人民幣升值的時間與幅度
如果上半年出口持續高增長,不出現嚴重逆差,估計人民幣會在6月份外貿數據出來以后升值,從6月份開始美國進入中期選舉拉票的關鍵時期,各方為解決美國國內失業問題,會將矛頭指向中國,人民幣升值的壓力進一步加大,人民幣升值最晚不超過6～8月份。如果美國方面施壓過大,人民幣升值最早將在4月份啟動,近期可能觸發人民幣升值的事件有:美國政府公布匯率操縱國名單、中美戰略經濟對話、訪美以及G20會議。從人民幣NDF上來看,升值幅度約為3%,最大不超過5%。
四、人民幣升值對中國股市的影響
人民幣升值將使A股的投資環境發生重大變化,在中長期來看是一種“五星級”利好,對資產類、航空、資源類、原材料進口類板塊影響較大。
1.資產類。包括銀行、地產、保險等金融股,資產類受益于人民幣升值的主要原因有:一是資產價格重估,人民幣升值將使非可貿易的股票、土地、房屋等人民幣資產在國際市場上價值增加;二是流動性溢價,因為國際資本進入中國后偏向于投資在流動性較高的資產上,這當中樓市、股市又是首選,股市中金融類大盤股又是不錯的標的。人民幣升值會推動包括銀行、地產在內的資產類板塊上漲。這一次人民幣升值的情形與2005年的匯改情況不同,上一次人民幣從2005年7月到08年持續升值20%,推動資產類板塊膨脹,這一次人民幣升值幅度與時間都要小于上一次,推動幅度也會大不如前。其中地產股的前景更不是十分看好,國內政府對房地產市場的調控態度近期更加強硬,本著安全第一的國際資本對這種政策的不確定性十分厭惡,這對房地產市場和地產板塊會產生抑制。
國泰君安證券的研究報告認為:國內銀行正負擔著房地產和地方財政雙重風險,抑制了國際資本流入大盤金融股的沖動。近期人民銀行副行長朱民在為瑞信亞洲投資論壇午餐會所做的主題演講中表示:并不同意各種關于地方融資平臺對銀行不良貸款比率影響的說法。朱民承認高房價已成為一個需要解決的社會問題,同時認為,中國購房者負債并不嚴重,不會在中國引發系統性經濟與金融危機,是否會有地方融資平臺風險線性化,現在說還太早。他在提問環節里表示,中國銀行就對地方融資平臺大概貸出700億元,他們就是有選擇地保證錢進入最好的項目。商業銀行貸款到房地產項目,去年總共是7.9萬億元,占全部貸款總額的19.6%,其中還包括4.86萬億元的個人按揭貸款。即使房價下跌15%,不良貸款比率只增長16.8%。銀行股銀行股將在本次人民幣升值中獲益。
2.航空類。典型外匯負債類行業,尤其是美元負債,航空公司有大量的航空器材融資租賃負債,每年需支付一定數量的利息費用和本金。航空公司外幣負債比例高,人民幣升值會造成一次性的匯兌收益,也使進口的航油價格下降,由于燃料費用占航空公司總成本的30%左右,人民幣升值會降低航空公司的成本。人民幣升值除了使航空公司能夠一次性獲得相關的匯兌收益外,還由于航油進口價格的下降以及租賃成本的降低而受益,根據相關的資料顯示,人民幣每升值1%,航空公司毛利率提高0.5%。國內上市的航空公司主要是5家:南方航空、海南航空、東方航空、國航以及外運航。前四家是主要是客運,外運航以貨運為主。下面是這五家航空公司的資產負載率:
其中外運航空資產負載率最低,對人民幣升值幾乎不敏感,海南航空前期跟隨海南版塊被熱捧,近期可能有回調風險。主要考慮另外三家:南航:目前市/賬比最低,美元負載率最高,對人民幣目前的收益程度也最大。東航:地理優勢,上海世博會。國航:營業能力行業首位,在今明兩年的航空公司國際化加速過程中具有先發優勢。人民幣升值對三家航空公司都有利好因素,國泰君安證券的研究報告顯示:從估值上來看,目前三家公司的估值都不算便宜,不建議價值型投資者參與。ST東航預期將在上海世博會和人民幣升值的推動下獲得短期超額收益。
3.原材料進口類。造紙:(1)人民幣升值可降低進口木漿、廢紙的成本。(2)降低進口紙機等設備成本。(3)外匯負債下降,獲得匯兌收益。但是造紙行業在國內外都屬于夕陽行業,競爭激烈,產能過剩。人民幣升值可能造成出口的下降。鋼鐵:人民幣升值使鐵礦石的進口價格下降,國內鋼鐵行業過于分散,在集中度較高的國際鐵礦石巨頭面前缺乏議價能力,很可能人民幣升值的同時鐵礦石巨頭也提高鐵礦石價格,使升值帶來的收益中有相當大的一部分被鐵礦石巨頭侵蝕。
4.資源類。黃金產業:黃金價格定價權在國際市場,國際黃金價格對國內黃金價格具有很強的導向作用,我國對黃金原料以及標準黃金的進口實行無關稅、免增值稅的政策,長期以來國內黃金價格與國際市場價格基本一致。兩個市場的黃金價格不會出現明顯的價格倒掛現象,一旦差價過大,將引發國內外黃金“螞蟻搬家”式的套利操作。國際黃金價格一般以“美元/盎司”標示,國內黃金價格則按照匯率及重量單位換算成以人民幣標示的“元/克”。國內黃金價格取決于兩個因素:國際金價、人民幣匯率。人民幣升值將打壓國內黃金價格,如果在人民幣升值期間,國際金價出現明顯的上漲趨勢,將對國內金價由人民幣升值造成的下跌壓力形成抑制作用,若國際金價能夠大幅上漲,幅度遠遠高于人民幣升值幅度,將對沖掉人民幣升值的負面影響,國內金價也可能出現逆勢上揚的態勢。如果國際金價下降或者上漲幅度不夠將導致國內黃金價格的下降。關于國際黃金價格,存在諸多不確定因素。金融危機以來,市場出現恐慌,金融資產價格下降,黃金是很好的避險工具,投資者對黃金的熱情推高了國際金價,隨著部分經濟主體的逐漸復蘇,市場的信心的恢復,黃金的吸引力將大大下降,可能出現拋售黃金的局面,國際金價有可能下降。對黃金股也不做推薦。
參考文獻
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篇9
Key words： university city；housing price；land price；research report
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）36-0008-04
0 引言
隨著中國經濟的穩定發展，中國房價持續處在高位，其影響因素也是錯綜復雜。自二十一世紀以來，房地產投資增長迅速，房價也隨之上漲。中國各地商品房房價一漲再漲，地價作為房價的一個重要組成部分，其上漲是推動房價上漲的主要因素。同樣的，房價在受到市場這雙“無形的大手”的推動下，通過一定的傳導機制也影響著地價的變化。而人們對住房的需求屬于生產資料消費需求，是維持生存的必要條件。而引起房價變動因素較多，因此，我們著手對房價與地價進行研究，對改善居民生活水平與協調經濟健康發展都具有重要的現實意義。
1 對象與方法
1.1 對象江寧大學城內7個小區一年之內的房價走勢（按月平均），見圖1。
1.2 調查方法
①調查采用抽樣調查，隨機選取江寧大學城內七個不同的小區的房價和取得地價，以及江寧大學城房價的均價作為樣本；
②期間為2015年10月至2015年9月；
③輔助調查中有問卷調查，為了獲取人們對大學城房價地價變動的看法；
④總計發放問卷80份，收回問卷80份，其中有效問卷80份，有效回收率為100%；
⑤根據回收的樣本數據，進行統計學處理分析。
2 調查結果
2.1 江寧大學城近一年房價回歸方程（表1）
根據（圖1）圖像趨勢，由于統計期間為近一年，是短期變化，可近似視作直線變化來測算，此處采用最小二乘法。
假設t坐標為時間，假定2015年10月為1，每增加一個月t增加1個單位；P坐標為房價，單位是元/m^2
設：Pc=a+bt
a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）
將a、b帶入直線趨勢模型中得出的江寧大學城近一年內的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）
以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t
2.2 江寧大學城各個小區與江寧大學城房價變動的相關系數（表2）
測算方法：？籽XY=■
公式中Cov（X，Y）為X，Y的協方差，D（X）、D（Y）分別為X、Y的方差（X為每月江寧房價，Y為每月小區房價）。
2.3 江寧大學城各個小區地價及樓面地價（表3）
3 調查分析
3.1 房價與地價的變動影響
①房價的基本組成是，房價=地價+建筑物價格，它是房地產經濟的一個重要指標，也是房地產市場運作和配置資源最為關鍵的調節機制。
②地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權所獲得的收入，是買賣土地的價格。在我國，由于土地不允許自由買賣，所以地價也指出讓一定時期內的土地使用權的對價。
③房價與地價的變動在無外界干擾的情況下基本趨于一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用。
3.2 數據分析
3.2.1 江寧大學城近一年房價
根據（表2）數據顯示，隨著月份的推移，江寧大學城在近一年房價逐月遞增。我們小組利用最小二乘法數學建模求出江寧大學城近一年內的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）。也就是說，在我們組最初統計的2015年10月江寧房價就達到了13841.3元/m^2，每個月江寧房價就會上升393.94元/m^2。為了方便數據比較分析，我們小組以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t。由此可見，江寧房價并沒有南京整體房價長得多。
3.2.2 江寧大學城各個小區與江寧大學城房價變動的相關系數
根據（表3）顯示，江寧大學城各個小區房價變動幾乎與江寧大學城房價變動趨同。為了更有說服力，我們小組隨機抽樣了江寧大學城7個小區，利用資本資產定價模型中測算相關系數的方法計算出這7個小區和江寧大學城總體房價的變動的變化趨勢。結果顯示，相關系數最低的方山熙園也達到了0.70，相關系數最高的東方龍湖灣和文博苑更是達到了0.96，其他小區的相關系數情況由表3顯示波動并不大。因此，我們小組得出的結論是，整體房價趨勢可以表現房價變動。
3.2.3 江寧大學城各個小區地價及樓面地價
①根據（表4）顯示，江寧大學城各個小區地價大概占房價的50%。其中，樓面地價房價比最低的保利梧桐語是29.40%，樓面地價房價比最高的方山熙園是60.71%，樓面地價房價比均值是48.40%，而全國平均水平大概是33.3%，由表4的數據，我們小組分析出江寧大學城的地價較全國占房價比高出15%左右，集資房樓面地價房比商品房樓面地價房比低。
②我們知道，樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一?，F在，只需要了解江寧大學城地價的情況，就可以粗略估計出江寧大學城大概的房價情況和變化趨勢。但是，也要注意，房價上漲并不能全部歸于地價上漲，地價的波動也未必會促使房價波動。
綜合分析：由調查數據不難看出，江寧大學城內的房價與地價仍處于持續上漲的趨勢，但增長速度相比于南京市的增長速度基本趨同，但根據近期拍下來的高價地塊可以推論，若政府不及時出臺相關政策控制過高地價成交或限制房價上限，江寧大學城房價在16年10月之后仍會保持一個持續高增長的態勢。
江寧大學城內的各個小區房價的變化也與整體房價的變動有著密切的聯系，地價上漲推動著房價；外來人口由于難以支付市內過高的房價，將眼光放在了房價較低的大學城地區，從調查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。
從地價角度來看，江寧大學城地價在近五年內暴漲近五成，房價也在兩年內番了近一倍，房屋的基礎設施建設費以及地價作為既定成本，對房價的變化雖不直接，但作為一個必要成本，房價的市場變動時刻影響著房價的變動。
因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。
4 大學生房價和地價的影響因素
一個地區的房價首先決定于它本身的地理位置，所處地區的經濟發展水平，交通等。南京的江寧地區，原本位于江北，交通相對于南京其他地區而言相對落后，產業結構簡單，經濟相對不發達，房價也自然比南京市房價均價底許多。而隨著政策，以及地鐵1號線的通車，對其房價與地價產生了巨大的影響，近期在2016年9月22日的土拍會上，江寧方山區域緊鄰老小區印湖山莊的G61地塊地價超2.2萬元/平米，成為區域新高價地，根據分析推測，未來江寧大學城方山地區的房價可能達到近4萬元/平米。
4.1 政策因素
在這個市場經濟社會，價格由市場這只看不見的手操控，但房地產這一特殊的產業，由于關乎國民的根本生活，關乎著國家經濟的基礎，以及近年來出現的不正常快速的房價上漲情況，相關政策也就隨之而出臺，對房地產市場進行調控。
“去庫存”是今年樓市政策的主基調。各地一季度紛紛出臺鼓勵去庫存的系列措施。雖然政策的落地需要時間，但各地紛紛跟進“去庫存”，至少說明在供給一側，樓市有部分供大于求的現象。作為樓市“四小龍”之一，南京房價自今年上半年開始開啟了一波快速上漲，截至2016年9月份，南京二手房掛牌均價達到24108元/m2，同比上漲32.31%。房價的快速上漲，使得購房者加快入市步伐，市面上的優質房源顯得格外搶手。
飛速上漲的房價引發了消費者與市場的高度關注，人們對于樓過度火熱的擔憂以及調控政策的期盼也不斷加深。
不可否認的是，調控政策對于房地產市場有著直接的影響。成交量受政策影響巨大，可謂是立竿見影。
①2011年年初的限購令直接把樓市成交量推進谷底。
②2013年年底“寧八條”二套房首付提至7成，再加2014年3月出臺“寧七條”控制房價，讓2014年整年成交低迷。
③從2014年年底到2015年整年，從取消限購令到營業稅改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降準降息，一系列政策導致南京樓市的十八連漲。
2016年下半年，南京更是出臺了最嚴厲的限購措施，規定本市二套房家庭不得購房，一度引發了離婚潮。
目前看來，南京市場的拐點已經出現，成交量開始下降，庫存量呈現逐漸上升的趨勢，政策調控已經顯示了效果。
4.2 “炒房熱”帶動“地價熱”
“炒房熱”帶動“地價熱”，這個在現今房價與低價問題上，已經是一個非常明顯的現象。以江寧大學城為例，方山大學城作為風頭最勁的版塊當仁不讓。近期的金洽會上，江寧高新園區更是吸金200億投資，引入了11個重大項目。方山大學城本次共有3幅地塊出讓，其中G66地塊為龍眠大道以西、格致路以南的商辦混合用地，G57、G61皆為住宅用地。G56地塊則相對較遠，沿著G53地塊最南端的云臺山河路，一路向西，大約需要走1、2公里后。G56地塊最高限價僅有15965元/平米，是本次出讓的九龍湖4塊地中唯一沒有突破1萬9的，是4塊地中最"便宜"的一幅地。
從版塊現狀（九龍湖為例），方山大學城板塊整體均價在2萬/平米+左右。中糧祥云、中航樾廣場，分別以23520元/平米和24450元/平米的售罄價讓南京人看見了方山的潛力。九龍湖板塊整體均價在2萬8/平米+左右，且整個九龍湖板塊在售樓盤并不多，且多處于“房慌”狀態。有多個樓盤已經斷供好幾個月了，板塊內一房難求。
具體來看，其中主力熱盤8盤僅有3盤有少量房源在售，且面積、樓層可選的較小，"房慌"之言所言非虛。其中，最值得一提的要數新城玖瓏湖和萬科翡翠公園，目前都無房在售且下批房源放風都要賣3萬+/平米。最有意思的要屬駿景華庭，不僅是九龍湖唯一的在售毛坯住宅，也是板塊的價格洼地，但最后一棟房源加推時間一推再推，大半年了還是沒有動靜。目前，項目最后一棟確定毛坯改精裝上市，加之即將到來的土拍大戰，房價""成為必然。在如此熱銷且明顯還有很多剩余需求量的版塊，土拍結果達到地塊最高限價（直逼2萬）也并非不可能。此次九龍湖4幅地塊的出讓，很有可能就將板塊推上新的高度！
綜上，房價與地價始終始終是相輔相成的。
4.3 周邊設施條件
在調查問卷中，江寧地區購房的人們更傾向于選擇在高校學區內或地鐵附近購房。地鐵交通、學區等因素成為人們購房首要考慮的對象。
①教育設施：教育資源質量作用大于學校數量。
教育的地位越來重要，學區已經成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。教育資源對周邊住宅價格存在正向影響。教育資源存在數量越多，品質越好，其周邊房價相應較高。從整體來看，小學與初中教育對于房價的影響更多側重于學區房的劃分。以江寧百家湖為例，其轄區內的百家湖小學，翠屏山小學的學區房房價都逼近兩萬。而其他教育資源則表現為交通便捷度以及人文環境的影響。比如江寧大學城帶動了地鐵周邊市場的發展。
②交通通達度：大學城地區由于新校區的建設和整個城市規劃的需要，往往位于城市的郊區等房價較低的地區，廣大大學生和居民通往市中心主要依賴的就是地鐵，地鐵是他們出行最便利、快捷、廉價的方式。
在沒有地鐵前，到達江寧、仙林要花上一個多小時的時間，地鐵一號線南沿線及二號線的開通，使南京真正構成了老城新城“半小時便捷圈”。地鐵的開通讓人們住的更遠，當然，也刺激到這些地方樓市的發展，“地鐵樓盤”成為人們關注的焦點。
根據一號線剛剛開通時江寧地區二手房價的走勢圖，08年1月09年8月江寧房價較為平穩，并有一段短暫的下跌。自09年9月開始，房價呈現波動式快速增長趨勢。10年的5月是江寧房價的頂峰，而此時也是南延線通車的時候。在一號南延線建設的3年中，江寧房價翻了整整三倍。江寧地區的房價不僅持續上漲，并且和南京市的平均房價差距越來越小，南京市的均價上漲了大約2000元，而江北地區的房價均價上漲了4000元左右，是南京市均價上漲價格的兩倍。
江寧的房價快速上漲正說明了地鐵對房價有著巨大的影響。交通通達度往往決定了一個地區的發展前景，對房地產市場而言是一種巨大的推力，大大提高了買房需求，由于投資人和買房者的集中大量購買，房產市場頓時變得火熱，市場上有錢買不到房的現象出現，房價在供求關系的影響下，一路快速上漲，也就不難理解了。
4.4 房價和地價的相互影響
從初期調查情況來看，房價與地價影響機制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。
房價與地價上漲趨勢基本一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用，此結論與立項初期設想一致。
另外，房價與地價的變化是相互影響、相互作用的，而不是簡單的單方向影響。
簡單來說，地價的上升會提高房地產開發的成本從而提高房價，這是顯而易見的；地價提高后，政府為了考慮到房地產開發商的利益，將會大幅提高容積率，使得分攤到每平方的地價減少，減輕房地產開發商負擔，因此高層住宅房增多，剛需提高，導致房價的進一步上漲；而這一輪上漲趨勢會被消費者誤以為是房價又將上漲的信號，導致人們更加急需要買房，需求進一步被刺激。
因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。
4.5 需求推動
商品房是特殊商品，房價主要由供求關系決定。在中國買房的除了炒樓盤的人和有錢人外，大部分都是普通工薪階層，買房目的不是為了投資生財，而是簡簡單單為了滿足生存需求。多少人買房是因為孩子要上學，是因為有戶籍享受當地福利和住房保障。由數據可知大部分買房人的心里價位維持在一萬左右，然接連上漲的房價已經讓許多買房者望而卻步。
在過去10年時間內，我國的物價大幅上漲，但是漲速遠遠小于房價上漲的速度。蔬菜大米食品價格大約上漲了4-6倍，也就是說通貨膨脹大約4-6倍。但是房價大約上漲了20倍左右?，F如今的高房價已然成為一個惡性循環。一方面高房價會迫使普通民眾大量貸款來買房，造成一定的經濟泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的現在，一路高歌的房價使人們仿佛看到了它可觀的穩定的盈利能力，促使人們將更多的資金投入房地產，進一步又推動房價上漲。
5 關于大學城未來房價地價走勢分析
5.1 高地價必然推動高房價
隨著近日江寧地區土拍頻繁爆出高價江寧大學城板塊甚至拍出22241元/平米樓面價的天價地塊（G61），而其余的地塊也大多過萬，目前江寧方山大學城板塊的整體均價已經達到了2萬/平米的水平，所以，我們有理由相信，坐擁方山這樣得天獨厚的自然資源，又具備地鐵1號線以及景楓KINGMO、太陽城等新建大型購物廣場，在加上不斷涌入的外來人口和應屆大學畢業生的住房剛需的江寧大學城，房價快速上漲是必然趨勢。按照統計的趨勢，來年江寧大學城均價破2.5萬幾乎已是板上釘釘之事。
5.2 未來政策將主導江寧大學城房價走勢
在南京，買房人怕買不到房，開發商卻怕搶不到地。這使得本身稀缺的土地資源變得更加緊張。
蘇州在今年年中的時候，出臺土地限價令，設定了地價紅線，按照政府給出的最高限價，最高的一幅地塊溢價率為231%，最低一幅地塊溢價率為89%。此政策比南京和杭州更為嚴厲，若超過最高限價，則競價無效。將熔斷機制作用于管控房地產行業，其效果也值得期待。
南京市人大常委會第二十七次會議中，京市市長繆瑞林作關于2016年上半年工作情況和下半年工作安排的報告。他在報告中指出，南京房地產市場風險加大。近日來連續拍出的天價地塊也驗證了這點，未來南京市是否對嚴格落實房地價管控標準，設置價格管控線，嚴控區域樓王，是控制未來江寧大學城房價的關鍵因素。
6 結語
房價和地價持續上漲已成必然趨勢，也是眾所周知的現實。對于來自各方面的因素的推動，房價的上漲顯得波動但總體是上升趨勢。房價與地價的變化是相互影響、相互作用的。無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環境下，地價上漲的原因是因為房價升高導致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導致地價的飛速上漲。本文認為，如今房地產市場的調控，政策的導向才是最為關鍵的因素，若一味由市場導向，必定會使得房地產泡沫加劇，重蹈美國次貸危機的覆轍。
參考文獻：
[1]中國房地產估價師學會編.房地產估價理論與方法[M].北京：中國物價出版社，2001.
篇10
統籌兼顧完善價格監測體系?？偨Y完善規范監測點的經驗，進一步完善規范監測點的設立、管理、服務、變更和撤銷等行為，優化監測點布局，健全監測點信息庫，公示監測定點單位名單，結合需求主動服務監測定點單位，開展規范化價格監測點評比;通過座談會、培訓等形式，使價格工作人員加強對有關價格監測工作內容和精神的學習;加強同各有關部門的聯系溝通，進一步深化監測分析聯系點建設。
拓寬渠道積極價格監測信息。強化價格信息報送和工作，提高公共服務能力。一是牢固樹立大局意識，抓住政府關注點，組織好信息報送的內容，向黨委、政府報送涉農、民生、經濟發展等重點價格動態、分析調研報告和異動預警等信息;進一步健全信息制度，建立常態信息和警情信息機制，充分利用網絡、電視、廣播、報紙等媒介，適時向社會監測信息，引導市場形成理性預期。二是報送信息要抓住重點，突出地方特色。當前，重點要關注以下問題：一是糧食價格。結合小麥、玉米生產情況，及時對市場購銷、價格進行認真、細致的調查分析，做好下半年糧價走勢的預測。二是蔬菜價格。今年我縣的蔬菜價格出現上升趨勢，直接影響了群眾的日常生活，必須密切關注，跟蹤調查，防止因蔬菜價格出現大波動，引起消費者心理恐慌。三是豬肉價格。我縣豬肉零售市場持續下跌，必須加強供求調查，密切關注預期變化，把握好盈虧平衡點，及時作出預警測報，以防止產生新一輪價格大起大落。四是能源價格。國內成品油價格的變化，以及對我縣市場的影響，準確判斷價格走勢。必須下大氣力，做好調查分析，定期準確價格走勢，為地方經濟發展做出貢獻。
價格監測工作做的好壞某種程度上來說直接取決于從事價格監測工作人員的素質高低。價格監測工作單調、枯燥，需要耐心、細心、責任心，更需要堅守。如何搞好價格監測工作，關鍵是從事價格監測工作的人，而從事價格監測的工作人員至少要具備以下四種能力。
一定的知識儲備能力。價格監測工作涉及到重要食品、重要生產資料和特色產品等多個領域，掌握一定的食品、重要生產資料、特色產品等基本知識，對做好價格監測工作是必須的。價格監測工作人員平時要有意加強這方面的知識積累，積極做好價格監測工作的知識儲備。
一定的語言溝通能力。價格監測工作大部分時間需要接觸社會上各種各樣的人或事，這是價格監測數據的主要來源。具備一定的語言溝通能力是做好價格監測工作的基礎，價格監測數據的真實性、準確性需要價格監測工作人員與他們進行溝通、交流，溝通、交流的結果直接影響監測數據的采集，一定的語言溝通能力是做好價格監測工作必備的基本功。
一定的文字表達能力。價格監測工作除正常的數據采集整理上報外，還有一項重要的工作是監測數據分析，價格監測分析報告的質量高低，不僅僅是個人能力的體現，更是一個單位整體實力的具體表現。價格監測分析報告質量的好壞還有可能直接影響一個地方政府的有關決策，一定的文字表達能力是做好價格監測工作的前提條件之一。
一定的邏輯思維能力。價格監測工作人員要從成堆的數據中，通過計算、分析得出某種商品或生產資料的近期價格走勢，并對未來某種商品或生產資料的價格做一個較為切合實際的預測，這對推動或促進一個地區經濟發展和農民增收是十分重要的，也是價格主管部門工作職責職能的重要體現，及時、準確的價格走勢分析來源于價格監測工作人員清晰、慎密的邏輯思維和對經濟發展形勢的一定預判能力及對地方市場動態的準確把握。
篇11
從2010年GDP數據來看，―季度同比增長11.9％，二季度同比增長10.3％，三季度同比增長9.6％，四季度同比增長9.8％。最近四個季度GDP增速均保持在9.5％以上，表明我國經濟在走出國際金融危機影響下的低谷后，繼續呈現較平穩的增長。工業生產在低位企穩，并出現上升的勢頭，其中發電量增速在持續一年下降后，今年1―2月份出現快速抬升。數據表明我國工業生產活躍性已經顯著增強，二季度工業增加值仍有望保持穩中有升的發展趨勢。
截至2011年2月份，CPI已經在5％左右徘徊了四個月。近幾個月CPI漲勢有所趨緩，但國內物價上漲壓力猶存。推動通脹上升的因素也已經由前幾年異常天氣導致的糧食、蔬菜等主要農產品減產，轉變為原材料、土地、勞動力等基本生產要素價格的上漲。而國際市場中美元近期再度貶值、大宗商品價格普遍上漲、以及中東、北非地區部分產油國局勢動蕩推高原油價格等因素，還將繼續給我國帶來較大的輸入型通脹壓力。
國內外經濟環境分析
2月末，我國M2同比增長15.7％，M1同比增長14.5％，M2和M1增速相比去年均明顯回落，M2增速已經低于央行今年目標16％。與此同時，1～2月新增貸款投放量也大大低于去年同期，國家貨幣緊縮政策累積效應明顯。
去年至今年3月中旬，央行累計上調存款準備金率九次，加息三次。本輪貨幣政策緊縮主要意圖在于收緊流動眭，從而穩定物價，包括穩定房地產價格。但是也應看到，此次上調后，金融機構存款準備金率已經達到史無前例的20％，較高的準備金率已經使得銀行體系資金周轉倍顯緊張。由于導致本輪通脹的原因較為復雜，除了貨幣因素之外，原材料和勞動力成本上升也是導致本論脹的重要原因，因此單純通過上杜奧存款準備金率的手段難以很好地奏效。此外，本輪“史上最嚴”的房地產調控到今年4月份就滿一周年了，應該說該輪調控效果明顯：房價上漲勢頭得到了有力遏制，一些樓盤價格甚至出現了松動。因此央行繼續存款準備金率的空間應該已經不大，但是否加息還需視我國通脹形勢演進以及國際因素的變化綜合考量。
總體來看，我們認為貨幣政策或將進人管察期，央行運用數量型工具和價格型工具的步伐將明顯放緩。如果目前較為一致的貨幣緊縮預耥恃旰中程度的改觀，無疑將給市場帶來較好的階段眭機會。
溫總理今年2月底透露，我國“十二五”期間年均經濟增長率預期目標擬定為珊。這―增長率比當時“十一五”預期目標降低了0.5個百分點，更大大低于“十一五”期間的平均增長速度11.2％。這其中傳遞出的信號非常明確。用溫總理的話講，
“我國要把工作的重點放在提高經濟增長的質量和效益上來，要把發展和所得到的成果用在民生上來?！背浞煮w現了政府在“十二五”期間促民生、調結構的執政思路。因此我們預計在“十二五”期間國家經濟結構調整的步伐可能會較快。
而在國際方面，歐美復蘇態勢仍然脆弱，但向好的趨勢較為明顯。以美國為例，美國季度GDP增長率連續六個季度正增長，基本回復到2001年以來的平均水平。值得注意的是美國失業率在2009年10月份沖高到10.1％之后，逐漸呈回落態勢。今年2月份的失業率再次下降至8.9％，雖然仍在高位，但從高位回落的態勢很明顯。作為滯后指標，失業率的持續回落，表明美國經濟復蘇基礎更加穩固。
全球化時代，國際因素對我國的影響力不容忽視，它不僅影響我國實體經濟的運行，還影響我國宏斕經濟政策的抉擇。政府之所以慎重使用加息工具，很大原因就在于國際經濟復蘇態勢尚欠明朗，我國單方面加息效果不大，且會導致熱錢流入壓力增大。從對實體經濟的影響來看，國際經濟持續復蘇將利好我國出口，與外貿有關的行業業績回升值得期待。
A股市場整體估值水平分析
截止2011年3月18日，全部A股和滬深300的市盈率(TTM)分別為19.51倍和15.49倍，繼續低于2007年以來的平均，值25.80倍和23.70倍。與此同時，中小板和創業板的市盈率(TTM)分別為45.06倍和64-12倍，顯著高于2007年以來的平均值41.89倍和69.40倍。這些數據可能顯示大盤藍籌股被低估，中小盤股被高估。這點投資者應引起重視。
盡管上證指數從2008年后就沒有如2006、2007年的亮麗表現，但上市公司的業績卻總體呈現穩定增長的態勢，且目前的盈禾U狀況已經優于國際金融危機以前。2010年三季度，所有上市公司單季凈利潤合計為4448億元，比2010年二季度略有減少，但仍是2007年以來的單季度第二高。從平均值來看，上市公司業績增長態勢更為明顯，2010年三季度的平均凈利潤已經超過了2008年最好時的水平。
不過中小板和創業板的業績還是沒有帶給我們太多驚喜。2010年前三季度，全部A股凈利潤同比增長率為39.39％，而中小板為39.08％；創業板前三季度凈利潤增長率雖然為44.97％，略高于全部A股，但三季度當季凈利潤卻同比下降3.3％，遠劣于三季度當季全部A股與中小板的表現。這些數據表明中小板和創業板上市公司股價透支炒作的現象繼續存在，中小板和創業板整體存在魚龍混雜局面。
A股市場資金需求分析
今年一季度(截至3月18日)兩市共有128家公司實施IPO或再融資，融資規模為1496億元，低于去年同期的2231億元和2010年四季度的3820億元，總體融資壓力下降。但總體融資規模下降的原因主要是增發和配股融資下降較多，而IPO融資規模并沒有出現明顯下降，因此一季度市場融資壓力并沒有得到實質性的緩解。―季度A股市場高管凈減持規模仍處于2010年以來的較高水平，但相比去年四季度有所減小?？傮w來看，高管減持壓力處于較正常的狀態。
一季度基金發行量有所減小，股票型基金發行數量僅有21只，低于去年同期的
25只，更低于去年四季度的33只。從募集金額來看，1―2月份，股票型基金的發行份額為154億元，僅為去年同期的1／2和去年四季度的1／4?；鸢l行為市場帶來的資金支持力度出現下降。
二季度A股市場走勢研判
我們在2010年底所作的2011年年度策略報告中，曾經針對2011年全年走勢做出過框架性的研判與多角度技術性分析，認為“201 1年大部分時間市場屬區或眭震蕩整理格局，處在承上啟下、為未來新一輪的牛市作蓄勢準備的一個階段”，上述觀點繼續維持。在此基礎上，針對即將翮臨的二季度市場再作局部剖析：
(一)箱體分析：年初上證指數_度在恐慌氣氛中快速下探2661，隨后借助于“兩會”利好與年報業績題材，針對3000點整數位置進行過反撲與爭奪，但多頭攻擊這―整數位置最終無功而返，說明3000點整數位置上方確實壓力沉重。“去年下半年，在3000點至3200點區域內堆積的成交量多達數萬億，將成為201年較長一段時間內阻礙行情上行的―道天塹”，這是我們在2011年年度策略報告中的觀點。目前看來，短期內迅速突破這一天量級重阻力區域的時機尚不成熟。
(二)趨勢線分析：中期上升趨勢線(2008年10月28日低點1664與2010年7月2日低點2319點連線)將繼續作為中期趨勢好淡分水嶺，此處將有較強的多頭抵抗需求與能力。二季度上證指羹喏有機會調整至此處，或將啟動中級波段反彈的可能，投資者對此可重點關注。
(三)時間周期分析：從歷年中國股市走勢分析，我們發現A股存在一個十月的原始周期運行規律；去年我們曾用這個規律成功揭示出2010年7月份的重要變盤拐點，其已成為當年行情上證指數的最低。iNK2010年7月份之后，下一下10月周期的變盤時間點有望出現在今年的5月份前后，加上今年6月份為前一輪大牛市的頂部2001年6月份2245點之后的第10周年(為一重要的江恩時間周期數字)，由此使得今年的五六月份可能成為行情的一個重要月線級別變盤時間點，至于屆時是重要的低點變盤時間位置還是高點變盤時間位置，需視在此之前的市場屬于上漲還是下跌趨勢而定，之后將運行與之相反的月線級別趨勢。但以目前的市場趨勢igg，五六月份出現今年月線級別重要低點的概率較大。
綜上所述，二季度的市場總體可能處在先抑后揚、或者說震蕩做底后再彈升的階段。1664與2319連線的趨勢線上有重要支撐，時間上應重點關注五六月份前后，屆時或將有望啟動新一輪中級行情，上證指數將再沖3000點至3500點區域。能否突破，需視屆時的基本面狀況以及技術面上的時空配合條件而定?；谛星檠信邢碌馁Y產配置策略
綜觀二季度A股市場的總體環境，我們在2011年年度策略報告中提出的“當前A股市場總體處于由經濟戰略性轉型的‘制度紅利’帶來的結構性機會和國內外負面因素在一定時期形成共振作用帶來的階段性風險”的雙重背景并沒有根本改變?？紤]到未來一段時間通脹水平維持高位、經濟增速回落、緊縮政策的累積效應以及國際市場不確定因素的增加，宜繼續關注二季度對未來由各種不確定因素的共振作用而可能出現的階段性風險。建議在維持靈活應對風格輪動的策略基礎上，繼續采取進攻防御均衡配置策略。
在股票資產的配置方面，201 1年二季度仍然缺乏支持趨勢性行情的一致性基本面預期，同時預期風險收益比有所增強，策略重點在于積極防御以等待通脹高點顯現、緊縮預期緩解、轉型化投資加速等確定性因素和信號的出現，注重股票配置時機的選擇。在把握制造升加謹慎和靈活的原則，更加側重于精選其中估值合理、注重增長確定性和政策確定性較高的投資機會。
篇12
一、自貿區境外融資政策及融資模式分析 自貿區境外融資政策及融資模式的分析分為以下兩個部分。
（一）自貿區境外融資相關政策解讀
近年來，由于在融資成本上顯著低于國內市場，國內企業在以香港為代表的境外金融市場開展融資的情況不斷增多。其中，以人民幣計價的融資成本低于國內1%以上，而以美元等外幣計價的融資成本下降的幅度可能更高。因此，國內企業都在尋找如何便利快捷及成本較低的打通境外融資渠道。作為國務院指定的便利跨境貿易和投資的“試驗田”，上海自貿區為解決這一問題提供了良好的政策支持，極大地降低了境外融資的操作難度和總體融資成本。詳見表1。
從表1可見，自貿區為便利境外融資進行了較為全面的頂層設計：不僅在境外融資資金流入、對外擔保和融資租賃等方面，簡化審批和外匯管制要求，而且在風險可控的前提下放寬融資額度，拓展業務開展地域，并減少了限制條件。
（二）通過自貿區進行境外融資的融資模式分析
首先，企業不論想在境內或境外融資，都需要滿足一定的基本條件，通過自貿區進行境外融資也不例外。基本條件包括：企業生產經營正常，財務實力較強（最好有被市場認可的公開的較高信用評級等級），有可為融資提供擔保增信的資產等。下面，表2提出了對應于前述的自貿區政策，國內企業可采取的三種融資模式。
在業務實踐中，國內企業操作境外融資的難題不僅在于融資本身，融資資金如何合法合規的回流并在國內加以使用仍是企業最關注的問題，主要原因就是我國目前還沒有放開資本項下的境外資金出入。自貿區實現了一定的政策突破，使得通過特定融資模式將境外相對成本較低的融資引入國內成為可能。這對我國逐步探索實現資本項下可兌換具有重要意義。
二、境外融資的匯率風險對沖
由于截至2015年3月末，美聯儲將利率保持在0～0.25%的歷史低位，境外美元融資成本較國內人民幣融資普遍低2%以上。所以許多
國內企業對在境外進行美元融資很感興趣，但近期美元對人民幣大幅升值，使企業擔心融資到期時的匯兌損失會大幅增加整體融資成本。現將美元對人民幣的匯率走勢及匯率風險對沖策略分析建議如下。
（一）美元對人民幣匯率走勢分析
在2008年7月受全球金融危機影響、人民銀行事實上將人民幣即期匯率定調整至1美元兌6.83元以來，人民幣一直保持強勁的升值態勢（2014年1月美元兌人民幣匯率達到歷史最低值6.04）。這一趨勢在2014年1月才出現變化并持續波動：2014年1～7月美元對人民幣匯率一度連續上升至6.26，8～11月卻轉跌至6.12，12月至2015年3月再度最高升至6.27，3月20日回到6.21左右。
究其原因，主要是美國在2008年金融危機后，通過量化寬松和超低利率促進企業重組并降低債務水平，同時“頁巖氣”革命成功降低能源成本和美元貶值迎來部分制造業復蘇，及房地產市場觸底反彈，信息科技等高新技術行業競爭力依然強勁帶來股市繁榮。而我國由于2009年“4萬億刺激”而進入了經濟結構調整期，正在推進“新常態”。
但是，人民幣相對歐元等主要貨幣，對美元的走勢依然穩健。
圖2 2013年4月―2015年3月美元指數與美元對人民幣匯率對比
資料來源：
從上圖可見，美元對人民幣匯率呈窄幅波動，波動幅度為-1.8%～+1.7%，但美元對一攬子貨幣在這一時間區間內波動幅度較大（-2.8%～+19.9%）且在2014年6月以后一路升值。所以人民幣實際上與美元一樣，對其他貨幣均已較大幅度的升值了。
從表3可見在整體經濟發展上，中美兩國擁有不同的特征。
第一，美國經濟各種產業和經濟類型占GDP比重基本穩定，1997―2013年變化并不明顯。而且美國以服務業為主（占比超60%），其中的子行業“金融和保險”、“房地產”和“專業和商務服務業”等占比較高，而以制造業為代表的工業占比基本保持在20%左右。
第二，我國產業呈現明顯的變化趨勢：第三產業在2013年（占比46.10%）第一次超過第二產業，且占比仍在不斷提高，表明我國已從單一的工業化邁入工業化和服務業共同發展的新階段。
目前，我國以航空航天、鐵路、電氣和造船、汽車及機械等裝備制造業正在加速追趕以美國為代表的世界先進水平，在高鐵等部分領域甚至實現了超越，同時在美國最強的電子信息制造、通信和互聯網及相關服務行業，我國以華為、阿里巴巴、浪潮、展訊等為代表的企業，在國家大幅度提高信息安全要求及國內旺盛需求的引領下，在芯片和軟件、技術標準等關鍵領域實現突破。更為重要的是，我國對內采取“新常態”系列政策推進國內經濟結構調整，對外以“一帶一路”帶動亞洲和歐洲等地區加快經濟發展，同時金融業對內構建多層次資本市場，推進“利率和匯率市場化”；對外推進人民幣國際化，加速貿易結算便利化并逐步開放資本項下的資金流動，競爭力不斷提高。
綜上，雖然中美兩國經濟基本面不支持美元對人民幣匯率的大幅持續走高，但在目前美聯儲加息不明朗的情況下，匯率仍可能面臨較大幅度的波動，所以必須采取措施預先控制匯率風險，不讓意外的匯兌損失（如2%或以上幅度的人民幣貶值）抵消境外融資的成本優勢。
（二）利用匯率期貨/遠期合同對沖匯率風險
期貨或遠期合同是標準化的、可用于鎖定未來一定時間匯率水平的工具。由于2014年以來美元對人民幣匯率波動加大，建議在進行美元融資時購買相應的匯率期貨/遠期合同來對沖風險。
從表4可見，不論是國內、香港還是美國市場均預期美元會在2015年4月至2016年6月保持升值（原因不僅是美國經濟走強，而且美聯儲很可能在2015年下半年加息）。但是，三個市場預判的升值幅度并不一樣，價格最好的是國內市場。所以，企業可以選擇在國內購買對應期限的匯率期貨/遠期合同進行套期保值。
另外，購買匯率期貨/遠期合同時機非常重要，應選擇美元/人民幣即期匯率出現進一步貶值、市場轉向看好人民幣走強的時間點進行套期保值操作，可進一步降低對沖的成本。
三、結 語
本文基于自貿區的優惠政策，對以何種模式通過自貿區進行境外融資，及在進行美元融資時怎樣購買匯率期貨/遠期合同進行套期保值進行了初步分析。在工作實務中，國內企業也可以通過在境外發行債券進行融資，并通過將融資與資金運用進行幣種匹配（如都使用美元）來對沖匯率風險?？傊?，對越來越頻繁開展貿易和對外投資的國內企業來說，用好自貿區政策開展境外融資已成為一個重要課題。
注釋：
[1]國家外管局《跨境擔保外匯管理規定》（匯發〔2014〕29號）。“內保外貸”指擔保人注冊地在境內、債務人和債權人注冊地均在境外的跨境擔保。
[2]集團指包括區內企業（含財務公司）在內的，以資本關系為主要聯結紐帶，由母公司、子公司、參股公司等存在投資性關聯關系成員共同組成的跨國集團公司。
[3]經中國銀行業監督管理委員會批準設立的金融租賃公司，及經對外貿易經濟合作主管部門（商務部及其下屬機構）批準的設立的內資試點融資租賃公司和外商投資融資租賃公司。
[4]外商投資企業投資總額與注冊資本的差額。
[5]本圖衡量的是2013年4月1日至2015年3月1日間，“美元指數”與“美元對人民幣匯率”兩個指標相對于各自在2013年4月1日初值的百分比變化情況。美元指數是紐約棉花交易所（NYCE）的一個衡量美元對一攬子貨幣的匯率變化程度的指標。指標中的一攬子貨幣包括歐元（權重57.6%）、日元（13.6%）、英鎊（11.9%）、加拿大元（9.1%）、瑞典克朗（4.2%）和瑞士法郎（3.6%）六種。
[6]以2015年2月23日和3月20日為例，2月23日的期貨價格在各期限品種上就比3月20日貴了約1%以上，因為2月23日時美元升值的預期更強，而3月20日匯率走勢轉向，人民幣開始走強。
參考文獻：
[1] 國家外匯管理局上海市分局.國家外匯管理局上海市分局關于印發 支持中國（上海）自由貿易試驗區建設 外匯管理實施細則的通知（上海匯發〔2014〕26號）[Z].2014-02-28.
[2] 國家外匯管理局.跨國公司外匯資金集中運營管理規定（試行）（匯發〔2014〕23號）[Z].2014-04-18.
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篇13
從年初至今，自然災害與經濟災害接踵而來。讓人仍記憶猶新的是在一個相對短的時間段內雪災、水災和地震三大自然災害“集體爆發”；期間伴隨著美國的經濟災害一直不間斷的釋放著不見底的風險，目前這股能量仍在足量排放。
中國在世界經濟中被公認是一道靚麗的風景，狂風對美麗風景的摧毀不言而喻，在抗擊力量對峙中，伸縮中的韌性顯得最為關鍵。
國家統計局公布的上半年數字顯示，今年上半年國內生產總值（GDP）增長10.4%，其中，二季度國內生產總值同比增長10.1%，比2007年全年11.9%有所放緩。主流經濟學家的分析認為，中國經濟這些年一直以兩位數字高速增長，背后已潛伏危機隱患，加之世界經濟環境復雜動蕩，對中國經濟的發展極為不利，提前控制增長速度，才換來上半年的增長回落的結果，這個回落是在消化危機，規避風險；但也有經濟學家認為這是中國經濟的“拐點”并且可能造成經濟的“硬著陸”。
李曉超針對經濟增長速度回落給出四點解釋：第一，回落符合宏觀調控的預期。防止經濟增長偏快轉為過熱，中央采取了貨幣、財稅、貿易、土地等各項綜合性政策。隨著這些政策的落實，經濟出現增速回落，符合宏觀調控的預期；第二，回落是平穩回落?？傮w上沒有出現大的起伏；第三，回落是在結構調整中的回落。雖然東部地區增速出現了回落，但中西部地區增長在加快。中部地區上半年增長35.3%，西部地區增長28.6%，東部增長22.4%。從行業看，6大高耗能行業增速在回落，高新技術增長在加快。第四，回落的速度仍是較快的增速。二季度增長10.1%仍高于改革開放30年來平均增速的0.3個百分點。
中國與世界的緊密程度越來越你中有我，我中有你，密不可分。尤其是近5年，世界經濟走好，中國經濟隨之繁榮，反之，中國經濟也將受到無法避免的沖擊。當前，在國際經濟，特別是美國經濟走向衰敗時，中國經濟能夠實現適當回落，從中國自身經濟發展的需要看，這種經濟曲線的形成是必然的，這其中付出的成本代價也是需要的。
但也有專家認為，GDP中的三駕馬車齊拉的態勢已在改變：出口已由升轉降，且呈銳減之勢；投資拉動也減弱，上半年投資增長逾二成六，同比加快0.4%，但扣除高通脹后實際是放慢了；消費雖保住過去兩年的強勢，但當出口和投資轉弱后，消費強勢還能維持多久？由此看來，GDP增速下降趨勢已成定局，這已超出“軟著陸”的范疇，可算是“半硬著陸”。此外，貨幣從緊政策直接導致中小企業大規模倒閉，失業人數的也將大幅攀升，這是一個最不能回避的問題。
增速回落中產業結構轉型
近期的焦點恐怕就是熱錢大規模的涌入。那我們不禁要問，我國為什么成為熱錢的首選地？答案就是賭人民幣升值。那我們不禁又要問，人民幣為什么要升值？是因為我國長期以來依賴出口，形成出口型經濟。那我們不禁再要問，我國為什么成為出口大國？是因為勞動力便宜，產品低廉且屬高耗能，是世界經濟價值鏈中最低端產品。追根溯源，目前我們急迫要改變的就是推動經濟發展的增長方式，它已不再是一句口號，而成為卡在企業脖子上的生死線。
據海關總署公布的最新貿易數據顯示，6月份我國出口增速大幅回落，貿易順差213.5億美元，比去年同期下降20.6%，降幅超過5月份的10.1%。另據數據顯示，6月份當月我國原油進口均價沖高至849.1美元/噸，再創近年來單月均價新高。
產品出不去，勞動力工資及加工成本、也就是時下常提及的PPI越來越高，在多重夾擊下，出口企業苦不堪言，掙扎在生死存亡邊緣。“不少企業現在比較慘，面臨生存拐點。今年8月可能會是一些企業的生存臨界點，因為8月通常都是淡季?！比珖f委員、民盟中央經濟委員會副主任謝衛這樣表示道。
國家信息中心經濟預測部主任范劍平認為，出口企業的轉型是大勢所趨，大量低端的、污染的出口企業注定會被淘汰?！暗?，從國家漸進地調整資源價格可以看出，國家會注意把握一系列調控政策的力度――既要考慮到我國產業結構的轉型，也要考慮企業和社會的承受力，因為這涉及到大量人口的就業問題?！狈秳ζ秸f。
當前撬動經濟發展新的突破口就是依靠財稅金融手段抑制高耗能產業，鼓勵低耗能產業發展，實現產業升級，提高出口產品的附加值及競爭力，出口局面才能從根本上得到扭轉。實現產業轉型必須調慢發展速度，用時間換取未來的機會空間。
下半年經濟的三大“懸疑”
從已出爐的上半年數據分析下半年經濟走勢，多數經濟學家持謹慎樂觀態度。焦點集中在三大“懸疑”：CPI繼續上漲還是回落？GDP下降多深？從緊的貨幣政策能否松動？
先看“懸疑”一：對于CPI如今已是家喻戶曉的話題。走在大街上，隨便問問大媽大爺CPI與你有怎樣的聯系，恐怕沒有說不上來的，因為它已成為一個家庭一個月生活費夠不夠花的天氣預報，因此通脹自然成為當前眾多矛盾中最緊迫、最主要的問題。據上半年數字顯示，CPI同比上漲7.9%，雖然比今年2月的峰值8.7%大幅回落，但仍然運行在高位。
中國的通貨膨脹問題離不開世界普遍通脹這一背景。據了解，全世界有50多個國家和地區CPI呈兩位數增長，這其中主要原因是美元大幅貶值。目前，世界期貨價格是以美元結算，由于美元下跌，資源類價格狂飆。以石油為例，年初徘徊在50美元一桶，如今最高時已沖到147美元一桶，像糧食、鐵礦石、銅等能源價格翻倍的上漲，從目前價格走勢分析，沒有出現穩定下降的跡象。由此可見，中國CPI實現年初制定的4.8%十分困難。國際投資銀行雷曼兄弟作出比較樂觀的預測，中國全年CPI增幅將達到5.5%，它與亞洲開發銀行報告預測十分吻合。而瑞士信貸的研究報告不十分樂觀，報告預計，CPI在今年中期會達到6.5%的水平，而如果氣候環境的惡化及全球能源、商品價格進一步上漲的話，2008年中國CPI最高可達到8%。現在多數機構認為，這兩年CPI會持續高位運行，理由是當經濟漲落發生變化時它是會沿著自身內在的周期運行，這期間的干預不會改變其曲線線路的軌道。
再關注“懸疑”二：GDP的下降對于普通居民影響更為直接：就業崗位少，工作不好找；對于從事商業活動來講，商機少，賺錢難了。很多經濟學家認為，下半年GDP可能會延續上半年增幅10.4%趨勢回落，但不會低于全年制定的8%。
目前的從緊的貨幣政策已有效的抑制了過熱的投資，工業企業利潤連續下滑。據了解，房地產已由最高點回落了41%，汽車行業也由于油價的上調受到影響。由于房地產、汽車產業鏈較長，對下游產業帶動作用較大，致使建筑、鋼鐵、建材、機械、電子、化工、裝潢裝飾、家電、廣告、汽車服務業等一系列下游產業受到不利影響。多數產業贏利不佳，造成整個工業增速減緩的局面。
出口是今年上半年受打擊最為嚴重的領域。據國家信息中心研究預測透漏，2008年出口總額20.8%，進口總額28.0%，實現外貿順差2300-2400億美元，比上年將減少9%左右，外貿順差從2007年增長50%以上到2008年下降9%，出口銳減是造成今年GDP減速的最大因素。
