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篇1
高爾夫產業在我國的發展也是如此,但同時,與高爾夫發展相關的問題也不斷提出和得到相關人員的重視。本文將主要針對高爾夫房地產發展狀況及存在問題進行分析研究,從我國國情、經濟、土地政策等角度,從理論上探討我國高爾夫房地產的發展之路,并針對其合理的開發及利用進行論述,希望能為我國今后高爾夫房地產業的發展提供參考。
一、類比世界不同國家高爾夫房地產狀況
(一)世界各國高爾夫房地產開發狀況
在高爾夫運動發展史上,美國也逐漸成為世界高爾夫運動的沃土,并發展成世界高爾夫第一大國。各國的高爾夫房地產開發狀況是與各國的土地政策、經濟狀況(GDP、人均國民收入)、土地面積、人口數量等要素緊密相關的。由《The north American golf report》的數據顯示北美地區2000年以前高爾夫球場的年增長率為24%。以下筆者對世界五個國家的高爾夫發展情況進行了比較分析,五國國情和高爾夫總體狀況比較見下表。
(二)根據上述資料可分析出美國現在的高爾夫房地產已形成成熟的發展模式,并已達到充分利用高爾夫球場開發房地產項目,并與高爾夫球場建設發展相協調;加拿大是典型的地廣人稀的國家,其高爾夫房地產開發受到人口限制,國家具有開發的經濟基礎和土地面積,但更大的是存在房地產消費市場的限制;日本國土由大量的山體構成,國土面積的67%被森林覆蓋,不適合發展農業和居住,因此高爾夫房地產項目的開發也具有很大的局限性;韓國也同時是受到土地緊缺,人口密集等因素的限制,近年來,韓國打球的人數飆升,球場價格消費不菲,國內市場存在嚴重的供需矛盾,因此許多韓國高爾夫愛好者將目光投向了球場費用比較低廉的東南亞、中國等地區,所以高爾夫房地產開發的局限性也很大;中國國土資源豐富,同時人口眾多,同樣存在人多地少的問題,但由于人口眾多而具有廣大的潛在住房消費市場,單純從經濟、市場的因素考慮,我國與加拿大、日本、韓國等國家相比是相對適合發展高爾夫房地產開發的,然而我國目前高爾夫發展的實際情況為:目前我國京、滬、粵是高爾夫運動最普及和發展最成熟的三個地區,其高速的經濟發展和迅速崛起的高爾夫產業遙相呼應;沿海經濟發達地區作補充;東北、西北、西南等地區則相對較少,少數省份甚至沒有高爾夫球場。而對于高爾夫的發展,國家國土資源部已從2003年就曾出臺了限制高爾夫項目用地的通知,禁止亂用耕地,對今后高爾夫球場及高爾夫房地產的建設制定了用地標準,這并不是對我國高爾夫發展的限制,而是為進一步推動高爾夫健康的發展。鑒于我國土地政策的特殊性、較薄弱的經濟實力、高爾夫消費區域性差異大的特點,筆者認為應該清醒的認識中國高爾夫房地產的開發及發展不能盲目擴大,僅單純從數量、形式上和國外進行比較。
(一)國內高爾夫發展現狀概況
1984年廣東中山溫泉高爾夫鄉村俱樂部高爾夫球場的建成,拉開中國高爾夫行業發展的序幕。經過二十多年的發展,憑借中國社會經濟的發展和繁榮,中國高爾夫行業逐步發展成型。到2005底,全國已建及在建的高爾夫球場總數已有400多個,遍及26個省(區、市),全國高爾夫人口已達50萬,并將平均每年增長20%左右。
(二)高爾夫房地產開發及運營模式
目前的調查結果表明,我國大部分地區高爾夫房地產的開發狀況主要是與高爾夫球場綁定發展的,這基本是模仿國外高爾夫房地產開發及運營模式,不僅在開發上效仿國外的形式,在類型上也同樣仿造國外,即開發項目多為大型的高爾夫莊園、高爾夫別墅、高檔公寓的建設。根據中國別墅網的在銷別墅統計可知北京地區目前在銷的別墅項目中不少于一半都是依托于高爾夫球場開發的,或是借助于周邊的高爾夫球場開發,這種現象也是我國目前大部分地區高爾夫房地產開發投資的一貫模式。
(三)高爾夫發地產發展的限制因素
國外高爾夫房地產發展的實際過程表明,只有在經濟發達、土地廣闊、人均相對土地面積多的國家高爾夫房地產可大力發展,并且根據國情還會出臺相關的政策支持,如美國規定凡超過2萬人的社區,如果沒有規劃高爾夫球場,這個社區的建設規劃將不會被批準等;而在經濟較發達,但人均土地面積少的國家其高爾夫的本土發展會受到用地的限制,因此高爾夫房地產也就受到了一定發展限制。
以目前我國高爾夫房地產發展狀況看,我國高爾夫房地產的發展將被以下兩點因素所制約:一是完全照搬的高爾夫房地產投資及運作模式,這種將房地產與高爾夫球場建設綁定的項目開發及別墅類、高檔公寓類的房地產開發不符合我國人多地少、重視農用地保護耕地的國情,如今我國國土資源部也已連續出臺了禁止別墅類房地產開發的政策,所以這種完全遵循的國外的高爾夫房地產開發模式已經受到了限制;二是土地因素的限制,目前我國高爾夫地區分布和國內地區經濟發達程度是相適應的,在忽略經濟因素和消費人群的因素外,考慮到我國當前的用地政策,土地將成為高爾夫房地產發展的重要限制因子。
(四)高爾夫房地產的發展勢態
上世紀90年代以來高爾夫運動在我國的發展非常迅速,查閱我國高爾夫在20年間的發展形勢,2000年是我國高爾夫迅猛增長的轉折點。再從全球高爾夫的發展勢態和高爾夫房地產的發展勢態可分析出,高爾夫的經濟效益、環境效益、社會效益預示著我國高爾夫運動及高爾夫房地產未來的發展具有客觀必然性。我國未來高爾夫的發展是必然的,同時隨著高爾夫運動的普及,高爾夫多元化的發展,高爾夫房地產的開發、投資也必將是房地產上的投資熱點,并且發展前景看好。
三、探討我國高爾夫房地產今后的發展
(一)在我國已有高爾夫球場的環境基礎上發展高爾夫房地產投資及開發
隨著高爾夫在我國的不斷發展,和球場開發綁定的房地產開發也更將成為地產投資商的一個投資熱點。而國土資源部2003年2月8日下發過《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》國土資源部(國發[2003]45號),其中第四條規定“(今后5年內)停止別墅類、高爾夫球場用地供應。” 2006年年底國家發改委把別墅類房地產開發列為限制項目。
這一系列政策的出臺使我國目前的高爾夫別墅類房地產的發展受到了制約,同時更是給了我國高爾夫房地產投資商一個思考問題的機會。筆者通過調查分析,建議我國高爾夫房地產的開發應該在我國現已擁有的高爾夫球場的基礎上進行高爾夫房地產的開發,并按照國家規定的規劃用地格局、用地類型、用地范圍、用地面積等進行開發,主要針對已建成球場,在其周圍一定范圍內合理的條件下進行開發。
(二)根據我國國情發展形成具有中國特色的高爾夫房地產開發運營模式
我國屬于典型的人多地少的國家,而且國民經濟、人均消費水平跟世界發達的國家都存在一定的差距,但今后隨著我國高爾夫運動的快速發展和普及,高爾夫人口的增加和人均消費水平及對居住水平要求的提高,我國房地產市場必將越來越走俏,那么依托高爾夫球場的高爾夫房地產的開發也需要形成一個具有中國特色的開發運作模式。與國際成型的高爾夫綁定開發模式不同,筆者建議我國高爾夫房地產開發模式應該做以獨立項目形式,普通商品房住房類型的高爾夫房地產為主,以此針對我國廣闊的住房消費群體,這些消費群體主要為廣大的中產階層、白領階層,他們既要求生活品質、對居住環境要求高,又能成為高爾夫運動的潛在消費群體。
(三)科學發展,走集約型用地的方向
集約型用地目標就是以減少占地面積、增加建筑面積為原則,把開發高爾夫別墅、高檔公寓的開發類型轉變為更為經濟的多層商品住宅建筑,適應我國房地產市場,增強項目開發的實用性。
(四)高爾夫需要科學、嚴格用地
1.建議盡快出臺高爾夫建設的行業相關法律、法規;制定、規范用地標準。
2.政府規劃用地格局,將高爾夫球場用地納入土地利用總體規劃的管理體系,作為重要指標進行宏觀調控和規范管理。
3.對球場用地及球場周邊房地產用地和實施方案進行嚴格審地、監督程序。嚴格限制高爾夫球場與房地產綁定的用地審批。
(五)與高爾夫運動大眾化發展相輔相成
在高爾夫球場周邊、高爾夫練習場周邊投資房地產住宅建設,可把大眾與高爾夫結合得更加緊密,推動高爾夫運動大眾化發展的同時增加高爾夫環境住房市場的消費群體和高爾夫運動的潛在消費群體。
參考文獻:
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通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。
目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。
現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。
現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號―建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。
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從當前的房地產企業經營狀況來看，稅務負擔已經成為了企業的主要支出之一，與企業的切身利益聯系的最為緊密。對于房地產企業而言，如何優化稅務結構，合理控制稅務成本，已經成為了企業經營的首要問題。從國內的大環境來看，國家對于房地產市場的政策趨于嚴厲，房地產企業的暴利時代也將終結，在這種狀態之下，房地產企業要想在競爭中處于優勢地位，就要做好稅務策劃工作，要通過稅務策劃將企業的稅務負擔降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業的稅務支出，促進房地產企業的健康發展。
一、目前房地產企業經營狀況和稅務負擔情況
房地產企業的經營狀況主要是營銷自己的產品—商品房，這與其他的營銷企業的目的一致，但是又有著許多不同，房地產企業的經營狀況呈現著以下特點：
1．商品房的建設過程是一個復雜的計劃性較強的過程
房地產企業的經營主要是建設并銷售商品房，而整個建設及銷售過程包括征地、拆遷、設計、建設、銷售等諸多環節，所有這些過程都需要周密的計劃。
2．房地產企業的開發周期長，投資額度大
由于房地產企業的整個商品房開發過程環節多，每個環節需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產企業的整體開發周期較長。另外，房地產企業的開發過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設計費及材料費，所以投資額度大。
3．房地產經營的商品房的經營風險較其他產品要大一些
房地產經營的商品房與其他產品不同，其他產品的生產周期短，資金回籠快。而商品房建設周期長，屬于大宗消費項目，建設之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產企業的經營風險較其他產品要大。
當前房地產企業在經營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務項目。從總體稅務負擔來講，房地產企業的稅務負擔偏高，征收比例為：營業稅交納比例為銷售收入的5%，企業所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產企業要想降低稅務負擔，就要做好稅務策劃工作。
二、我國房地產企業需要交納的稅種分析
房地產企業需要交納的稅種可以按照商品房的開發過程來劃分，主要分為以下幾種：
1．房地產開發準備階段涉及的稅種
房地產企業在準備階段主要需要交納兩種稅務項目，一是耕地使用稅，這主要是發生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。
2．房地產建設階段涉及的稅種
房地產建設階段涉及的稅種主要有建筑營業稅、合同印花稅以及城鎮土地使用稅。這幾種稅務的交納比例為建筑營業稅按照營業額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮土地使用稅根據地方標準確定。
3．房地產銷售階段涉及的稅種
房地產在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、房產稅。
（1）營業稅是針對房地產項目銷售行為征收的，征收比例是營業額的5%，是房地產企業在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據國家的產權轉移規定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數量計算的。（4）企業所得稅主要是指房地產企業在經營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務。目前企業所得稅的執行標準是25%。（5）房產稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產生收入征收的稅種。
三、房地產企業稅收策劃的具體辦法和措施
房地產企業的稅收策劃是一種降低企業稅務負擔的有效手段，因此，為了降低企業稅務負擔，目前多數的房地產企業都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：
1．房地產企業的土地增值稅的稅收策劃
在房地產企業的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據企業實際的借款規模，計算產生的利息水平，然后選擇適合企業的利息扣除的辦法，便于企業減少稅務支出。（2）研究國家的相關政策，特別是國家關于土地增值稅的起征點的優惠政策，研究透了之后，按照相關優惠政策執行，減低企業稅務負擔。（3）合理利用分拆、轉讓等經營行為，降低由于整體經營而帶來的高額的增值稅負擔。
2．房地產企業的企業所得稅的稅收策劃
做好房地產企業的企業所得稅的稅收策劃，主要應該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務法律的規定，做好稅前的企業經營所得的扣除。
3．房地產企業的營業稅的稅收策劃
房地產企業的營業稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業業務的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務負擔。
參考文獻：
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前言
所謂房地產泡沫,是指由于人們在投機獲利的預期下狂熱爭購房地產而引起的房地產價格持續大幅度異常上升,或房地產總市值中被過度需求拉高的部分,大大超過了真實需求決定的實際總市值,其中超過的部分就是房地產泡沫。即由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲 [1]。傳統的自然周期理論認為,房地產泡沫產生于房地產周期的第三階段,此時房地產的供給增長速度大于房地產的需求增長速度,空置率呈上漲趨勢,且房價持續大幅度上漲,由于房價的持續上漲,部分房地產開發商在利益追逐的刺激下,更加加大房地產開發投資,空置率大大超過10%的界限,房地產市場出現嚴重的供給過剩,銷售狀況不佳,大量房屋空置,開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。房地產泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段。安全區的泡沫通常有積極作用,而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用,房地產泡沫的破裂還可能產生金融危機或經濟危機。
近年來,上海市一直是房地產投資熱點,上海市的房價至2003年開始增長迅猛。2009年1―10月,上海市全社會固定資產投資4 257.18億元,比去年同期增長13.9%,其中建設改造投資2 725.39億元,增長19.5%;房地產開發投資1 196.3億元,增長6.5%(上海統計網)。由于房地產開發周期較長,目前的投資大約要在三年以后才能形成產品上市。而未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預測,且由于美國次貸危機的影響,目前仍有一部分消費者對房地產市場呈觀望狀態。短時期內的投機欲望或階段性過度開發,勢必刺激房地產泡沫的產生和膨脹,加之經濟的快速發展、產業的迅速擴張、土地的需求量大,地價的迅速上升,這就極易形成土地投機,產生地產泡沫。因此,未來一兩年上海房地產業運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經成為當前政府、經濟界人士、消費者、房地產開發商共同關心的問題。
一、房地產泡沫的成因
1.土地供給缺乏彈性。眾所周知,土地資源最大的特征就是稀缺性和不可移動性,而且隨著國家經濟的快速發展,對土地產生大量的需求,使得這種稀缺性更為突出。因此,與其他生產要素相比,土地的供給彈性就很小。土地資源的這些特點決定了土地價格會不斷上漲。由于房地的不可分性,從而使房地產價格偏離其實際價值,為泡沫的產生提供了基礎條件。
2.投機需求的膨脹。消費者的需求分為真實需求和投機需求,前者是為了滿足自住或生產的需要,此種需求不會引起泡沫的產生;而后者是為了謀取投機利益。因此投機需求是房地產泡沫產生的內在動因。當投機者認為市場前景好,有利可圖,就會入市大量購房,從而引發房地產市場的虛假繁榮,造成房地產泡沫。
3.房價持續上漲的心理預期。在房地產泡沫的形成過程中,房價持續上漲的心理預期起著顯著的推動作用。一旦社會形成普遍一致的心理預期,無論市場的力量向哪個方向作用,價格均將向預期的方向移動,從而加快價格的上漲或下降的趨勢。在當前信息嚴重不對稱的房地產市場上,社會公眾極易受輿論的炒作影響而形成一致的預期,推動房地產價格快速上漲,使其偏離實際價值,導致房地產泡沫的產生。
4.銀行信貸的支持。銀行信貸的大力支持使得房地產開發資金較易獲得,而資金的易得性成為房地產泡沫產生的助燃劑。由于房地產價值量大的特點,泡沫能否出現,一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。據統計,中國銀行貸款占房地產開發資金的最高比例已達到了55%以上,房地產行業的各項貸款余額占金融機構的貸款比重超過50%(搜房網)。由此可見,銀行的過渡放貸使得開發商和購房者的融資能力增強,也進一步加劇了房地產價格的快速上漲和泡沫的形成。
二、房地產泡沫的主要表現形式
1.房地產價格的暴漲暴跌,這是房地產泡沫最明顯的表現。中國海南省發生房地產泡沫時,就出現房價飛漲的現象。1988年,海南省的房地產平均價格為1 350元/平方米,1992年則猛增至5 000元/平方米,比1991年增長257%,1993年上半年房地產價格達到頂峰,為7 500元/平方米。
2.房屋空置率高,按照通用的國際經驗數據,商品房空置率在10%以內時,這種經濟泡沫是正常的,一般在發生房地產泡沫時,空置率大大超過10%的界限。房地產市場出現嚴重的供給過剩,銷售狀況不佳,大量房屋空置,開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。
3.房地產投資過度,一般情況下,房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應,力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段,百業待興,房地產投資增長率略高于消費增長率,形成供大于求的市場局面,對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的,只有當房地產投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。1989年泰國發放的住房貸款總額為1 459億泰銖,到了1996年超過7 900億泰銖,在七年內增加了5倍多。
4.居民對房價承受能力差,衡量居民對房價的承受能力的指標是房價收入比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內,各國可以根據實際情況進行相應調整,而在房地產泡沫膨脹時,由于房地產價格會大幅攀升,導致這一比例嚴重偏高,使居民對房價失去承受能力。據統計,2008年廣州的房價收入比在10倍左右,遠高于國際上通認的范圍。
三、基于指標分析法的上海市房地產市場的實證分析
根據以上房地產泡沫的表現形式分析,本文選取房價收入比指標分析2000―2009年的上海市房地產市場的泡沫狀況。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,它是國際通用的衡量房價合理與否的重要指標,主要用于衡量房價格是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。計算公式為:年度房價收入比=年度城鎮人均住房面積(建筑面積)×年度商品住宅均價/年度城鎮居民人均可支配收入 [4]。房價收入比指標反映了居民家庭對住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。當該指標持續增大處于上升狀態時,表明房地產價格的上漲幅度超過了居民實際支付能力的增長幅度,此時房地產市場中投機需求的程度較高,產生房地產泡沫的可能性就越大。
1.房價收入比的測算。1998年對96個國家的統計結果表明,這些國家的房價收入比的區間為0.8～30,平均值為8.4,中位數為6.4(劉洪玉,2002)。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內,國際上通常認為這個范圍是3～6,世界銀行認為發展中國家的比值一般在4～6之間,發達國家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經濟的發展,且由于房地產的地區性特性比較明顯,所以首先應該通過設定模型來推導適應于上海市房地產市場的合理房價收入比區間。我們設住宅的銷售價格為p,家庭年收入為I,住房貸款利率為i,貸款期限為n,首付款比例為x,每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k,居民收入每年以固定的比例g增長,房價收入比為R,同時依據等比數列公式,則有
(1) 當 i≠g 時,有
(1-x)p=k×I[(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i)n(公式1-1)
計算可得 R=p/I=k [(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i) n/(1-x)
(公式1-2)
(2) 當 i=g 時,有
(1-x)p=k×I×n,計算可得,R=p/I= k×n/(1-x)
(公式1-3)
目前銀行個人按揭貸款期限一般不超過30年,因此,可以設定貸款年限的上限為30年。根據上海市統計年鑒上的數據,歷年來上海居民住宅支出占消費支出的比例大約在6%～20%之間,且由于近年房價提升的速度超過了收入增加的速度,住房支出比例呈上升趨勢,因此,取k=25%為k的上限,目前上海市住房公積金貸款利率為4.14%～4.59%,購房商業貸款利率5.751%～6.39%,因此,我們取貸款利率變化區間為4%～7%進行運算。根據《上海市2009年統計年鑒》的數據,及上海統計網的 2009 年前三季度上海城市居民人均可支配收入,我們可以估測2000―2009年上海城市居民人均可支配收入指數平均每年增長13.77%,考慮到上海經濟今后二十至三十年的發展速度將緩于過去9年的平均速度,居民收入的增長將低于過去8年,下面我們將按照家庭收入每年平均增長10%來計算房價收入比,且取首付比例為30%,可得表1有關房價收入比的計算列表。
表1家庭收入每年平均增長10%的房價收入比
由表1可知,當家庭收入每年平均增長10%時,市場上比較常見的貸款期限為二十至三十年,利率為5%～6%時,合理的房價收入比為11～26倍。因此,我們可以把上海房價收入比的正常區間取值為11～18倍,19～30倍為警戒區,31～38倍為危險區,38倍以上為嚴重危險區。
2.指標分析修正法計算。指標修正法以房價收入比指標為基礎,運用模型測算出該指標的客觀綜合評價標準,同時綜合考慮上海宏觀市場狀況、上海房地產業發展狀況、房地產市場交易狀況、金融市場狀況與上海經濟狀況來測度上海房地產市場是否存在泡沫以及泡沫程度,其泡沫系數公式如下:
年度泡沫系數=房價收入比×1/本年度GDP環比指數×1/本年度房地產業環比指數×1/本年度實際銷售面積環比指數×本年度國內貸款基準利率環比指數 (公式1-4)
以本年度GDP環比指數為例說明公式1-4,當其本期增長速度大于上期時,表明經濟發展狀況良好,這對房地產市場的發展具有支撐和促進作用,即使有了房地產泡沫,也可以在一定程度上起到泡沫吸收作用,從而修正系數小于1,對泡沫基準值做向下修正使其下降,反之則起到助推房地產泡沫的作用。下面我們運用指標分析修正法來計算上海房地產泡沫系數,如表 2 所示。由前面的分析可知,上海房價收入比的正常區間取值為11～26倍,26～32倍為警戒區,33～37倍為危險區,37倍以上為嚴重危險區。
表22000―2009年上海市每戶家庭的收入
資料來源:《上海市2009年統計年鑒》,上海統計網。
根據《上海2009年統計年鑒》統計的數據顯示,2000―2009年間上海平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間,乘以與之對應的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入(如表2所示)。另外,我們取90平方米的房屋面積來計算單套商品房的平均銷售價格,因為該面積是作為首付二成或三成的一個分水嶺(如表3所示)。下面我們運用指標修正法來計算上海房地產泡沫系數(如表4所示)。
表32000―2009年上海市平均房價
資料來源:《上海市2009年統計年鑒》, 搜房網。
根據表 4 所示的計算結果我們可知,
(1)房價收入比指標在2000―2004年、2006年及2009年處于正常變化區間11～18倍,即房價收人比合理;(2)房價收入比在 2008 年處于19～25倍,屬于房地產泡沫的警戒區。(3)房價收入比在2005年為37.35,處于房地產泡沫危險區。
我們可以看到, 2000―2006年房價收入比與修正后的泡沫系數差別較大,這主要是因為交易狀況修正系數和產業增長修正系數比較小,從而將房價收入的比值往下拉,從而使得泡沫系數較大幅度地小于房價收入比數值。這表明由于房地產市場投資額與實際銷售面積的增大,開發商與消費者一致看好當期的房地產市場,使得房地產泡沫呈下降的趨勢。2009年8月10日,國家發改委網站公布了7月份70個大中城市房屋銷售價格指數:全國70個大中城市(包括上海在內)房屋銷售價格同比上漲1.0%,其中新建住房銷售價格同比上漲0.3%、二手住房銷售價格同比上漲3.0%。可見目前全國的房地產價格仍在持續上漲,且中國的市場經濟正處于發展階段,而全球的經濟發展并不穩定,所以應當時刻監控中國市場的發展,而指標修正法正是提供了一種方法,測度市場的發展狀況。
3.研究結論。我們通過所提出的指標分析修正法來測度一個局部地區的房地產市場是否存在泡沫以及(下轉217頁)(上接139頁)泡沫的嚴重程度,是基于技術經濟方法論的研究。而我們提到的指標分析修正法的創新之處首先是對技術經濟分析中常用的指標分析法的改進與發展,其次是指標分析修正法這一概念的推廣應用。指標修正法不僅可以對房地產市場中的空置率與房價收入比指標來進行修正,同樣也可以對反映房地產泡沫程度的其他指標進行修正;不僅可以對單個指標進行修正,同樣也可以對綜合的多個指標進行修正。本文的積極意義在于,當我們對市場發展趨勢進行分析判斷時,可以參考該指標所反映的房地產泡沫的程度,有利于對市場做出更理性的趨勢分析。
參考文獻:
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[2]上海2009年統計年鑒[EB/OL].上海統計網,2009.
篇5
一、中小房地產企業融資現狀
廣東GDP在全國處于領先地位，其房地產行業也在全國房地產行業中處于優勢地位，其規模和數量遙遙領先于其他城市。以廣東的房地產企業為例，根據廣東房地產網站的數據顯示，目前廣東房地產企業的主要資金來源于國內銀行的融資和客戶的定金及預付金。央行的分析報告表明，房地產企業的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預付金。從融資結構上看，房地產企業的融資方式相對單一，銀行貸款融資占據這主導地位，其他融資渠道相對缺乏。從財務杠桿上看，目前房地產企業的資產負債率高于75%，加上經濟增速放緩，房產銷售時間變長，導致房地產企業的資產負債率比其他行業都高。從債務期限結構上看，銀行對中長期的房地產企業貸款收緊，對房地產開發的城市和地段的考量因素增加，以及對開發商的要求提高，致使很多房地產企業無法從銀行的貸款渠道取得融資。
二、導致房地產企業融資困難的因素分析
房地產企業的自身原因：房地產企業融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業基礎薄是重要的一點。大部分的中小房地產企業資金實力弱，自有資金少，規模小，抗風險能力弱。在管理上，中小房地產企業管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內部控制制度和嚴格的財務管理制度，導致中小房地產企業的經營不穩定。在向銀行申請融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。
第二，影響中小房地產企業融資困難的另一個因素是信用評級和信息公開程度。按照目前國內的評級，大部分中小房地產企業的信用評級在3B或以下，在資金管理上不嚴格，容易出現抽逃資金、資金鏈斷裂導致無法償還貸款等情況。這樣導致企業的信用受到很大的影響，大額資金很難進入中小房地產企業。另外，由于中小房地產內部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產企業、投資者、銀行）之間的信息不對稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產企業的實際經營情況，導致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。
第三，社會大經濟環境也是影響中小房地產企業能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內經濟增速一再往下調，各項經濟指標都下滑，很多企業經營都在虧損，銀行貸款無法按時歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產企業由于其規模小、資本金少、信用風險高、經營不穩定和信息不透明等因素，導致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業的自身狀況和是否有充足的抵押和更強的還款來源。盡管政策在調整，放寬個人購房條件和個人購房貸款要求，以此促進房地產的資金回籠，緩解房地產企業的資金壓力。但對于銀行來說，這并沒有緩解銀行對房地產企業的惜貸政策。
第四，融資渠道單一是房地產企業融資困難的另一因素。目前國內的房地產融資主要是銀行貸款，輔之以房地產信托、房地產基金和少量的直接投資機構。房地產信托由于目前剛性兌付要求，結合目前的經濟狀況和房地產企業經營狀況，對房地產項目要求更加嚴格。一線城市的冷門地段的項目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項目能從房地產信托公司融入資金。而房地產基金和直接投資機構本身數量少，資金量有限，對抗風險能力不足，從而在項目選擇上慎之又慎。
三、拓寬中小房地產企業融資渠道的探討
針對上述的多種因素造成中小房地產企業融資困難，本文對拓寬房地產企業，特別是中小房地產企業融資渠道提出幾點探討建議。
第一，內外兼修，轉變觀念。打鐵還需自身硬，對于房地產企業來說同樣適用。房地產內部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經營模式、管理模式，規范財務管理，公開公司經營狀況信息，留住房地產方面的專業人才，結合自身的發展，制定合理的發展計劃。
轉變觀念，主要是要轉變經營觀念和融資觀念。房地產企業，尤其中小房地產企業需要發展壯大，需要根據自身實力，制定切實可行的發展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴大的過于遠大目標上，以免導致等不到春天的到來。經營上，許多房地產企業仍然停留在單打獨斗的觀念上。然而，團隊作戰才是未來的主流。中小房地產企業倘若能與大房地產企業甚至是上市房地產公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團方式能減輕中小房地產企業的資金壓力，提高企業的融資能力，改善經營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產企業的最傳統、最重要的融資方式。在經濟形勢和政策形勢不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產項目因無法實現融資而放棄。房地產信托、房地產基金已經在國內開展多年，其融資門檻相對銀行來說會低一點，可操作性強，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經不符合發展的趨勢，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變原有的單一融資觀念，才有可能去實現新的融資方式，謀求企業的未來。
第二，政府為房地產企業創造融資政策環境。作為市場的設計者、守護者和監督者，政府有責任讓房地產市場健康發展。政府出臺了建立“中小企業融資擔保體系”和“中小企業社會服務體系”的政策，為中小企業提供必要的融資擔保和撮合銀行對中小企業的貸款。另外，政府鼓勵銀行設立專門的房地產產業基金，財政撥款，對產業基金貸款進行貼息。這樣對于中小房地產企業來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產產業基金對接，同是還可以減輕資金成本壓力。
第三，鼓勵房地產企業發展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準入手續少，資金成本相對低的優點。發展直接融資，是房地產企業的不二之選。其一，房地產企業直接對接投資機構，可實現房地產金融脫媒，減少中間環節和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機構有各大企業的房地產投資部、企業間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產企業也可以通過發行房地產企業債來實現企業的融資。企業債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔保企業為融資的房地產企業做擔保，放寬審批權限，簡化手續，建立多層次的債權交易市場，提高債券的流動性。除此之外，還需要完善房地產企業的債權評價體系，促進房地產企業的良性發展。
第四，發展房地產聯合開發融資渠道。房地產聯合開發是指多家房地產企業共同開發一個項目，尤其是中小型房地產企業牽手大型房地產企業，進行同一個房地產項目建設。大型房地產企業融資渠道多元化，信用評價相對高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產企業在開發項目時，主動與大房地產企業聯合開發，吸取大房地產企業的優點，彌補自身的不足。在融資、管理和技術上，都能有所提高。
結合以上分析，房地產融資，特別是中小房地產企業的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結合，結合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業的融資難題，為企業的發展取得新的突破。
篇6
1.房地產業對其他產業的影響
近年來，不少學者對房地產業所涉及的范圍以及市場受眾等方面進行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作為經濟領域中地位不低的一類行業，無論是從微觀經濟方面還是從宏觀經濟方面來看皆是如此。房地產業本身具有的特性使得其能夠起到“牽一發而動全身”的作用，因此在珠海地區房地產業非常重要，甚至可以說是珠海的支柱產業。而且房地產業產業鏈較長，因此其一旦受到其他因素或自身因素影響，將會產生一系列的變動，影響的市場及產業較多，將會使得宏觀經濟不能繼續穩定發展。
2.房地產業與其他產業間的聯系
房地產業不同于其他產業，其與服務業、商業以及建筑業、保險業等相關產業之間的聯系較為密切，以至于當房地產業受到相關因素影響時，會使得這些產業在較短的時間內就會受到一定程度上的影響。這些產業對于房地產業的發展都是較為重要的，因此在考慮房地產業發展前景時，這些產業是首先要考慮到的。而除了這些相關產業，其他產業并不是不會受到房地產業變化帶來的影響，而是其受影響的程度以及方式有所不同。因此，在制定相關政策法規時一定要針對不同的產業可能會受到的影響，再結合當前實際，加上地區所具有的特點，科學合理地進行細致規劃，方能敲定最終的方案。
3.珠海的房地產業與區域經濟
珠海地區的區域經濟具有較為鮮明的特點，其實際上是一個“微觀”經濟體，即使從某些方面來說，或多或少地受到整體國民經濟的影響，不過珠海地區仍是發展迅速。按照國家相關規定，珠海地區的房地產業主要包含從房地產開發經營到其他房地產活動之間的一系列商業活動。比如房地產中介服務、自有房地產經營以及物業管理等。其中，由于房地產業發展過程中市場主體以及大部分受眾是較受關注的一個版塊，因此房地產開發與經營這一項商業活動是最重要的一部分。不僅如此，SWOT分析法更適用于深度剖析珠海房地產業目前的發展狀況以及未來市場前景。不過到目前為止，珠海的房地產業發展仍存在很多問題亟待解決。要想讓珠海的區域經濟發展再上一個臺階的話，那么就必須切實整頓珠海的房地產業，各個產業配合一起穩步發展。
4.珠海的房地產業該如何繼續發展
首先，房地產業與區域經濟之間的定位不能模糊，必須十分清晰。區域經濟要想發展，房地產業作為其基礎產業，同時也是支柱產業，必須從此入手。同樣的，區域經濟要想發展就必須為房地產業提供較為良好的發展環境，讓其發展有一定的上升空間。相應的，政府在出臺相關政策法規以及文件時要著重考慮到房地產業的發展狀況。另外，區域經濟當中不止涵蓋了房地產業，更包含了其他產業，因此它們二者的關系不僅像前文所說的那樣，更是整體與個體之間的關系，房地產業是區域經濟發展中的一個重要組成部分。其次，房地產業與區域經濟二者之間其實是會相互影響的。房地產業可能會對區域經濟的發展產生乘數效應，這樣的現象是其通過關聯效應使得區域經濟受到影響而出現的，會在一定程度上使得房地產業成為區域經濟支柱產業的可能性加大。另一面，區域經濟一定要為房地產業奠定好扎實的基礎，為其營造一個良好的發展環境。最后，房地產業與區域經濟在總量方面有一個特殊的聯系，叫作倒U曲線關系。倒U曲線的含義是指房地產業發展中通過各種角度對其定位在經濟數量上的具體表現。之所以會形成倒U曲線是由于從社會學以及發展經濟學的角度來說，現如今的發展狀態是不平衡的，沒有達到一個較為理想的狀態。而目前我國房地產業正處于倒U曲線的后半階段，這就說明我國目前對于房地產業以及區域經濟發展的認識以及規劃上是存在誤區的，這就需要中央政府在進行宏觀調控時多加注意，地方政府在下發各種政策法規及文件時，要根據當地實際情況進行適當調整，對于不科學不合理的做法應及時調整。
小結
以珠海來說，珠海市的房地產業發展必須與珠海市的城市定位結合起來，包括珠海市的城市規劃等都應該列入房地產業的考慮內容之內。珠海市政府應將目前珠海市的整體發展現狀與各個產業的發展過程結合起來，針對珠海市的特點進行重新規劃重新部署。珠海市針對房地產業所的相關政策法規、文件等，必須經過與房地產商周密的部署、計劃之后，根據實際情況，在不損害房地產商利益且合法的情況下做發展部署，確保珠海市房地產業能夠健康、科學、持續向前發展。珠海市的房地產業一旦有了較為明顯的推進，就會促進相關產業的發展，從而帶動其他產業，將會使得區域經濟發展得到很大的提升。
參考文獻：
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一、健全房地產信貸的法律體系,建立房地產貸款信用體系
通過立法改變土地和房屋登記中存在著的產權關系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問題,對土地、項目在建設工程和房屋的使用權、所有權、抵押權進行明確規定,并為這些權利的行使提供法律保障。要依法辦事,對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,追討款項,并通過法律手段,追究當事人的法律責任。房地產貸款信用體系包括房地產開發貸款和個人住房貸款信用評級體系。建立和完善房地產開發貸款信用體系,重要的是要對房地產開發企業進行資信評級。目前我國商業銀行資信評級存在著兩大問題,一是定性指標過高。二是定量指標不足。銀行對申請貸款的房地產開發企業進行信用評級要解決的主要問題是突出評級指標中定量指標的作用,擴大定量指標占比。要適當提高定量指標權重,通過對各項指標的分析,增強銀行對企業信用評分的科學依據,并對定性指標的處理進行量化,解決銀行信貸人員在評判時的主觀性。
二、發展多元化的房地產金融市場,構建多元化房地產市場融資體系
要大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。為了促進房地產業的健康可持續發展,在規范房地產信貸的同時,也要為房地產開發企業拓寬融資渠道,擴大直接融資比例,鼓勵支持金融產品的創新,打造房地產開發商的創新金融模式,構建多元化房地產市場融資體系,實現房地產企業融資渠道多元化,從單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發展。
三、提高首付的付款比例,加強利率風險的管理
個人住房貸款還款期限通常為20年到30年,期中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔了相當大的利率風險,造成貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。銀行應嚴格保證首付政策的執行,適度提高首付比率,嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核,避免出現虛假按揭的現象。建立房地產業貸款的風險轉移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉讓市場。審慎穩步地開展資產證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理,住房抵押貸款業務創新是防范風險的內在要求,研究開發利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。
四、完善房地產項目貸款操作模式,加強對貸款及售房款項的監控
銀行應加強對銷售回籠資金的監管,防止房地產企業將已經完工項目的信貸資金再投入到下一個項目,降低房地產信貸資產風險。對項目進行嚴格審查,通過對項目的評估,確定房地產貸款投放的金額、投放時機,簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款,并在合同、補充條款及協議中明確項目封閉式管理的具體事項。對項目資金進行封閉管理,建立專戶監管和使用跟蹤制度,項目資金用于專項、用于項目專項支出。建立資金用前審查制度,貸款行在審查資金用途證明等資料的基礎上,根據工程進度進行資金撥付。建立貸款回收制度,在項目達到一定進度后,及時收回原有的開發貸款。
五、銀行自身加強管理,提高風險防范能力
銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。信貸審批人員應在審批環節嚴格把關:分析項目是否符合國家宏觀政策,項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,項目總投資的合理性和合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況。分析項目抗風險能力和項目的市場前景,分析擔保措施和企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。
綜上所述,金融業要穩健的運行,需要健全房地產信貸的法律體系和信用體系,發展多元化的房地產金融市場,同時銀行要加強利率風險的管理,加強對貸款及售房款項的監控,提高自身風險防范能力。
參考文獻:
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篇8
由于土地和房地產是密不可分的整體，因此它們共同促進城市發展和經濟進步。而且房地產市場是國民經濟的重要組成部分，深入人民生活當中，與他們的生活密切相關。房地產市場不僅關系到的國民經濟是否持續健康的發展，更具有支柱性作用，它的微小波動，都可能導致國民經濟巨大的波動。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產市場的運行。合理的規劃利用土地，執行完善的管理機制，可以更好的控制土地供給總量，調整土地供應結構。
二、土地資源配置要素
土地資源配置的要素可根據不同的角度，進行不同的分類，目前主要是通過土地利用的總體數量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發的時間，這些方面進行分類。并且通過考察房地產市場中商品房用地，土地儲備數量，供應時機，供應結構等基本要素來進行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲備是指通過合理合法合規的收購獲得的土地，這是經過地方政府所規劃同意的。土地供應則是按照經濟的的發展，城市的發展，在需要一定數目的土地時，政府所確定的可供應的土地數量。土地儲備數量是指可調配的總數量。土地供應時機則是政府根據市場需求投入到市場中所需要的供應土地的時間。
三、房地產市場運營現況
我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀建國初期，我國就實行了土地公有政策，通過國家政府依法調控和轉讓土地，進而進行住宅制度改革，形成了目前的房地產市場。目前我國的土地市場仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問題，有些地區違法出讓土地，有些地區隨意指定土地利用規劃，在用地結構上，供給結構極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時，國家的土地規劃法律不完善，調控機制不均衡，導致了各地房地產市場很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動導致的交易價格波動，從而影響房地產市場，進而穩定房價，促進房地產市場的均衡運作，同時有利于城市和經濟的發展。
目前我國的土地制度主要分為三部分，土地收購、儲備和供應三個環節。基本都是通過招標、拍賣、掛牌使用權的用地方式進行分配供應。這樣的一種市場供應方式，本是我國政府希望盡可能的減少國有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達到目的的同時，也給整個市場帶來了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結，產生了“囤地”現象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環。由此可見，土地資源對于房地產市場的影響有利也有弊，只有合理的調配資源配置，才能對房地產市場的發展產生積極作用。隨著經濟和社會的發展，房地產市場和土地需求都在發生著翻天覆地的變化，土地供應面積也發生了變化。當前我國的土地供應主要來自于征用農用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會終結，土地是農民的根源，不可能無止境的征收農用地。但是目前土地交易價格不斷攀升，說明需求仍然十分旺盛，相反土地供應卻跟不上需求，這嚴重影響著未來的房地產市場。由此可見，合理的調配土地資源配置是十分重要的。
四、土地資源配置政策在房地產市場調控中的作用
目前，我國以合理的土地規劃和土地供應這種市場調控手段，調節著房地產的投資和供應，進而影響著整個市場的供應結構。通過引入供給，規劃，儲備數量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調控房地產市場。目前，這種種影響著房地產市場行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過增加土地稅，土地成本的提高，進而提升房價；通過提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過增加流轉稅，減少土地供應量。此外，還有通過銀行放款給房地產開發商，放寬了土地抵押貸款，使房地產開發量減少；降低貸款利息，促進房屋銷售。無論從供方，還是需方，通過土地資源配置政策，都在影響了房地產市場。目前土地資源配置政策主要是通過三個方面影響房地產市場的，一是對房地產的供應結構調控，二是對房價波動進行調控，三是對房地產的投資進行調控。
但是，由于房地產市場受到多方面的因素影響，不論是經濟金融還是社會人文，都會起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調控中也只能起到少量作用，在真實購買和房價上，仍然心有余而力不足。
五、土地儲備規模對房地產市場的影響
通過前面土地資源政策在房地產調控中的作用分析可知：政策調控對我國房地產市場影響很大，屬于政策性市場。房地產市場的規劃在國外已經相當成熟，通過稅收、城市規劃、行業監督等措施既能很好的進行市場調控。我國可借鑒國外成功的經驗并結合我國國情，通過變動土地政策帶動土地交易，進而影響房地產市場。要想通過土地要素影響房地產市場，土地儲備的規模需要達到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲存土地要耗費的資金太大，還降低了土地的利用效率。
土地儲備規模的確定通過定期補充和預警監控這兩種模型。定期補充一般儲存較長一段時間需要使用的土地，進而定期補充土地使用量。不許監控，成本低，定期檢測即可，投資者能進行預期規劃。該模式適用于有大量土地資源的地區以適應不長的土地供應周期，不適用于我國這樣的人口大國。預警監控模型預先設定土地儲備的最低警戒線，低于警戒線時，開始著手準備土地。這一模型適合我國的土地資源情況。確定土地儲備規模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時間；還要考慮土地的儲存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點，進而通過土地儲備規模對房地產的市場進行調控。
六、結語
本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應，土地儲備，土地供應時機，土地儲備數量等，從現在的房地產市場運營情況探討了其重要作用。同時本文也從政策方面探討了土地資源配置對房地產市場具體的影響，經過仔細分析研究，我們發現土地資源配置對于房地產市場是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發展房地產事業。
參考文獻
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根據我國房地產行業面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經驗也愈加豐富。關于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹慎，房地產營銷壓力巨大。而目前我國房地產營銷策略主要是趨向于傳統的4P策略，即產品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產企業營銷策略應用中存在諸多問題，如前期市場調查不夠充分、忽視市場細分與定位的重要性、房地產商品質量存在缺陷、營銷策略脫離企業實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進等。隨著市場環境日益變化，人們對房產商品的需求也在時刻改變，企業應對市場進行充分的調查并對其分析，結合企業的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業應根據經營環境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產的4P營銷策略需根據目前的市場情況進行合理的創新。
三、我國房地產營銷策略的創新
隨著越來越多新進房地產商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產業內的競爭將更加激烈，傳統的市場營銷策略及其組合營銷策略已經無法滿足市場不斷發展的需求特點。根據目前的市場狀況，各大開發商為了穩定企業的可持續發展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產營銷策略的創新。
(一)品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網絡，而是通過無形的營銷網絡加深人們對企業產品和品牌的認識，使得無論是消費者和投資商都可以根據品牌來選擇產品或認定企業，建立良好的品牌對房地產營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產企業品牌的樹立可分三步驟進行：首先是分析行業環境，尋找區分度；其次是以品質作保證，支持品牌發展；再次為品牌的整合、持續傳播和應用。
(二)綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運用于房地產行業。傳統的房地產營銷只是單純地實現企業經濟效益和消費者效益的統一，如今則增加了社會效益和環境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態環境的承載能力和社會公眾的利益。房地產企業社會責任意識的增強，改善了企業利益和社會利益沖突的局面，實現企業與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產的綠色消費需求，房地產企業應積極開發綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進行綠色廣告促銷，最終實現企業、社會和消費者共贏的目標。
(三)人文營銷。房地產營銷應體現以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風土人情、宗教習慣等人文因素，為顧客創造良好環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質的文化景觀和文化素養可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產企業在進行房產設計時應充分考慮到消費者對房產的文化需求。此外，企業在進行房產銷售時，應妥善處理并保持與顧客的良好關系，在展示企業良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關懷。房產銷售不是人文營銷的終結，在后續為消費者提供物業服務時更應堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質的物業服務。
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一、發展現狀分析
在我國，房地產估價行業起步比較晚，但是，經過近幾年的發展、創新，逐步建立起房地產估價師執業資格制度，房地產估價機構的運營在主管部門的指導下逐漸步入正軌，其現狀主要表現在以下幾個方面：一是制定了較為完善的有關法律規章。主要有《城市房地產管理法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產執業資格制度和評估的技術規范。據統計，我國目前約有15000人獲得房地產估價師的執業資格，已經注冊成立的房地產估價的各類機構三千余家，按照資質級別的不同，規定了他們的業務范圍，同時，《房地產估價規范》已經出臺，對評估的程序、技術規范等都進行了詳細的規定。三是逐步形成了具有行業自律標準的、統一的、開放的房地產估價市場。按照國家規定，屬于經濟鑒證類中介機構的房地產估價機構進行了脫鉤改制，原有的房地產估價機構改制有限責任公司或者合伙制企業。在改制中介機構的同時，我國的各級房地產管理部門逐步實行政事分開，充分發揮房地產估價師學會在房地產市場上的職能，建立并逐步完善了房地產市場的自律機制。
二、主要問題分析
從總體上看，我國的房地產評估業還存在著一些比較突出的問題，下面我們對這些問題進行簡要地分析。
一是房地產評估機構的產權問題還不十分明確。我國的房地產評估機構和工作人員沒有在真正意義上實現脫鉤，估價人員表面上是脫鉤了，實際上其管理部門仍然是原來沒有脫鉤時的主管部門，一些人員還在原來的主管部門擔任職務。估價機構的管理人員是由原來的主管部門任命的，主要業務來源仍然是原來的主管部門，與原來的主管部門之間仍然有著千絲萬縷的聯系。雖然房地產估價機構可以是合伙制，也可以是有限責任公司，但是，在現實社會中，幾乎是清一色的有限責任公司，因為，有限責任公司出資人不會承擔無限連帶責任。根據《房地產估價機構管理辦法》中的有關規定，采取有限責任公司制的一級房地產估價機構的注冊資金也只有200萬元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，保障性不是很好。我國的房地產估價機構的經營效率比較低，主要是因為受到有限責任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責，因此，導致房地產估價機構的運營效率不高。
二是相關的法制建設還不能夠滿足房地產估價行業的發展需要，在我國，律師、會計師、估價師屬于當前的三個比較大的中介行業，目前已經有了《律師法》和《注冊會計師法》，但是，針對估價師卻沒有一部具有針對性的法律來進行規范，雖然也制定了《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產估價的各項法律、法規中，實施的細則還不健全，對于不同用途的房地產沒有針對性很強的技術標準和規范。
三是房地產估價人員的素質參差不齊，還不能夠滿足本行業對人才的需求。在估價師考試中，最主要的還是理論考核，沒有對相關人員的專業工作經歷進行限制，因此就出現了一些沒有工作實踐經驗，但是理論基礎比較好的大學畢業生在考試中的通過率比較高，而那些工作經驗比較豐富的從業人員在考試中的通過率非常低，并且，由于工作單位業務范圍的單一性，使從業人員只是比較熟悉某一方面的業務，對相關性不是很強的其他類型評估業務不夠熟悉，綜合能力不強。注冊房地產估價師的級別設置還比較單一，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師。對房地產估價師的再教育還比較缺乏。
三、對策與建議
針對以上對房地產評估行業的發展現狀以及存在的主要問題的分析，我們提出以下建議和策略：
一是采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。首先，要進一步做好房地產評估機構的脫鉤改制，讓房地產評估行業的各個機構真正作為獨立的中介機構在平等競爭的市場環境良性發展，并保持房地產估價活動不受外界因素干預，確保估價成果的公正性和獨立性。房地產主管部門應該在充分調查房地產估價市場的基礎上，制定房地產估價市場運行以及監管規則。二是做好房地產估價行業相關法律法規體系建設工作。制定出適合當前市場現狀的房地產評估行業技術規范，并在有關法律法規定基礎上制定出可操作性更強的實施細則，國家立法部門應該在相關規范和法規定基礎上，研究制定《估價師法》。三是打破目前估價師級別設置比較單一的局面，實行分級制，對從業人員實現動態管理，以便形成結構合理的從業人員梯隊，同時，通過嚴把質量關、完善繼續教育機制等措施提高從業人員的綜合素質。四是以創新的思維強力推進房地產評估行業的信用體系建設。
四、結束語
房地產評估是房地產行業的重要組成部分，在社會經濟的發展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級階段，且還存在著一些亟待解決的問題，但是，結合我國的國情采取措施進行規范，房地產評估會日趨成熟，可以在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。
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（二）判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求
依據以下各點，我們以為，目前的住宅需求仍是真實需求。
首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4．9億人，到實現“全面小康”的2020年，預計城市化水平將達到55％―60％，城鎮居民將增長到8億至8．5億人。在此期間約有3―3．5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在著改善住房條件的需求。2003年末我國城鎮居民人均住房面積為23．8平方米。參照國外相應發展水平的經驗，根據我國過去城鎮居民住房改善的速度（1978年我國城市人均住宅建筑面積為6．7平方米）、我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，2020年我國城鎮居民的人均住房面積可能達到35平方米。也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。
其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求，即2700萬戶，而且這20％要求改善住房的城鎮家庭每戶僅只是要增加20平方米的住房，那么這個現實需求總量便是5．4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起，或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
第三，必須注意到，真實有效的住房需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段。各地特別是經濟發達地區房屋拆遷規模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1．4億平方米，占當年房地產竣工量的28％左右。2003年10月，國務院辦公廳下發《關于控制拆遷規模規范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但是未來一段時間內，由于城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷等各方面的原因，城市房屋拆遷量仍將保持較大的規模，從而形成對房地產的巨大需求。
第四，個人已經逐步成為住宅消費市場的主體。2000年房改結束時個人購房占了80％左右，2003年個人購買商品房的比例達到96．4％，也就是說，目前住宅市場以個人消費為主，個人消費是支撐住宅市場的主體。這也是我們為什么說住宅需求是真實需求的重要原因之一。
在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
（三）房地產空置量確實是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”
根據目前的統計數據分析，不能否認房地產空置現象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，這說明房地產的確存在空置問題。但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0．97億平方米，同比減少0．8％，比去年底減少3％。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。
對于房地產空置現象，可以從兩個方面認識：一方面，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規模的空置對正常的房地產市場是必要的，在某種意義上它實際上是一種“庫存”，發揮著平抑房價的作用。比較北京市和上海市近幾年的房價可以看出，上海市近幾年房地產供銷兩旺，不僅沒有出現大量空置，連部分以前積壓的房子也已賣出，而房價表現為一路飆升；北京市則房價比較穩定，甚至穩中有降，其中空置房對房價上升發揮的抑制作用不可忽視。當然，空置率必須保持在合理的范圍內，過高的空置率值得高度警惕。
需要補充說明的是，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線，原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不同致使我國的房地產空置率與國際比較偏高。
二、關于房地產價格上漲
（一）關于房價上漲的兩個基本觀點
1、房地產價格本身呈自然上漲趨勢，房價長期趨勢總是看漲，但中短期內可能發生上下波動的劇烈變化。正常情況下，房地產價格應該呈緩慢、平穩上漲的趨勢。不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經濟下，各行業包括房地產業都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩緩慢增長，但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現的，在這個實現過程中，可能出現大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩變化只是一種理想狀態，然而現實的狀況是房價在房地產業發展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調控可以減緩波動，但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發展規律并不是總能科學正確地把握，因此對調控時機、 力度的把握不可能總是最優。對調控效果的評價也不宜只從短期目標出發。有時對長期房價的調控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。
2、現階段房價直接下跌不一定就是好事，對部分房價過高的地區宜采用結構性降價措施使其軟著陸。目前我國城鎮已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。現階段已經采取的逐步增加中低價位住房（不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房）供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結構性的降價不會傷害有房的居民。
（二）房價上漲的原因分析
由于房地產市場的區域性特點，不同地區房價上漲的原因不盡相同，甚至同一地區不同階段房價上漲的原因也可能不一樣。某一城市或地區的房價上漲可能是一個因素主導，也可能是多種因素共同發生作用的結果。這里僅作原則性的分析。
1、地價上漲推動。隨著國民經濟和城市建設的發展，因“級差地租”變化的影響，造成相關土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。從一個方面來看，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但另一方面，“招、拍、掛”制度也存在著一定的缺陷，即短期內容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。對此，可以通過制定科學的供地計劃和供地策略，配合以相應的控制投機手段，引導市場公開、安全和穩定運行，避免房地產市場的大幅波動。
2、新建住宅成本上升。這里所說的新建住宅成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發現，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區環境的營造，都有很大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，那么現在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。因此應當引導消費者樹立“不僅要關注房價，更要關注房屋性價比”的觀念。
3、房地產供給結構變動推動。目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響到房地產的價格變動，即中低價位商品住房的供應量下降，高檔商品房供應量增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是相吻合的。1―8月，全國經濟適用住房投資同比增長了4．4％，占開發投資的比例由去年同期的6．2％下降到5．0％，部分地方經濟適用住房供應量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10％，而高價房卻占到40％以上。房地產供給結構的不合理推動了商品住房平均價格上升。此外，必須密切關注當前非住宅物業（特別是商業物業）的供需狀況。部分城市商業物業投資增長過快，供應量過大，也是推動商品房價格上漲的原因之一。
4、多種住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，即消費需求外，當前房地產市場中還存在著大量投資需求。隨著我國經濟發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態，這是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。在上海，住宅投資比例達到16．6％，長沙市的住宅投資比例為16％，寫字樓則高達40％。在一定條件下，局部地區的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。以“溫州購房團”為例，對當地房地產市場和房價的直接影響可能很小，但經過開發商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，如房價上漲之后反而有更多人跟風，于是進一步形成房地產投機。
（三）房地產價格上漲深層次原因在于消費者預期改變
以上主要是從成本和供求關系兩個方面來分析房價，然而房價有區別于一般商品價格的形成特點。僅是簡單地按照成本或者供求關系來認識房價、調控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。這是因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，然而僅僅是人們的經濟社會預期的改變，便影響新房價發生了劇烈變化。這就是說，經濟社會預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。
從當前我國宏觀經濟形勢分析，人們看好未來的經濟預期。CPI（消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。最新統計表明，2004年9月居民消費物價與去年同期相比上漲5．2％，這已是居民消費物價漲幅連續達到5％以上的第四個月份。10月居民消費價格漲幅回落，比去年同期上漲4．3％，但全年預期在4％左右，比去年上漲近3個百分點。CPI的上漲說明當前的房價上漲并非是孤立的，而是有其宏觀經濟背景的。更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應。二是嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制了房地產的供應。從國家的角度來說，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。然而對普通消費者而言，他們所能感受并得到的心理預期就是，“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子供應要少了，房價也要漲了”。 在這個過程中，開發商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權，通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，從而造成局部地區房價短期內非正常上漲。
綜合以上分析可以看出，房價上漲原因十分復雜。除以上原因外，未來影響房價變動的因素還包括國家的利率政策、土地政策、房地產市場對外開放和城市化進程等。同時，不論是宏觀調控者，市場直接參與者，還是市場觀察者，也都存在著尚不成熟的地方。所以我們認為，面對當前房地產市場的復雜形勢，應當繼續觀察，冷靜分析，以決定下一步的舉措。
三、關于房地產金融風險
（一）房地產金融風險必然存在
1、房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險必然存在。一方面，房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業，先天就具備高風險性。另一方面，房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，還必須依靠金融工具融資。金融業介入房地產業之后，在分享房地產利潤的同時也承擔了房地產風險。因此，房地產金融風險是必然存在的。
2、我國房地產業融資由于主要依靠銀行貸款，因而導致銀行承擔了大部分金融風險。從國外發達國家成熟的房地產市場看，房地產開發資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產投資基金、房地產信托等，銀行貸款最多不超過房地產總投資的40％。而我國目前的情況是，房地產開發三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）的每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產開發貸款、流動資金貸款、施工企業貸款、住房抵押貸款等。事實上，除了開發企業自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據我們測算，目前房地產開發資金的60％左右來自銀行貸款，這一結論和央行的分析同樣是吻合的。顯然，我國目前確實存在著房地產企業對銀行的依存度過高的問題，因此一旦房地產經濟發生波動，企業的經營風險便將轉變為銀行的金融風險。也就是說，目前我國房地產金融風險主要是由銀行系統來承擔的。
（二）房地產金融風險存在并不意味著房地產業已經“挾持”國家金融和經濟
1、房地產金融仍是銀行的優質業務。銀行本身愿意向房地產業提供資金。在房地產融資過程中，不僅房地產企業是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產開發的高利潤。首先，商業銀行擁有巨大的存貸差。根據央行的統計，2003年末全部金融機構本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3．7萬億元；金融機構本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數量持續大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億元的差額，這表明大量銀行資金處于閑置狀態。當前我國商業銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就使得迄今我國開發商的資金供給者仍然主要是銀行。其次，銀行愿意分享房地產開發的高利潤。房地產業的高利潤、高收益對銀行有著巨大的吸引力，明知有風險，銀行也愿意對其融資。第三，住房抵押貸款仍是銀行的優質業務。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認為安全性較高的信貸業務。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率同樣明顯低于其他固定資產融資項目，因而住房抵押貸款實際是商業銀行的優質業務和為數不多的優良資產之一。因此，不能因為房地產金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質的優化作用。
2、評價我國房地產金融風險需要同全部資源的資產信用相比。衡量房地產金融風險不僅需要將當期房地產信貸規模與當期房地產實物資源的市場價值進行比較，還要將總的銀行信貸規模和全社會總的房地產實物資源的市場價值進行比較。在發達國家或者地區，通常全社會所有住房的總市值中有40％以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而我國的情況是，絕大部分存量房產，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權的住房主要是最近幾年開發和銷售的新房。
3、化解房地產金融風險須依賴于良好的國民經濟整體運行狀況。房地產經濟的發展不是孤立的，而是同國民經濟的整體宏觀形勢緊密聯系的。1997年亞洲金融風暴首先是由東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產“泡沫”破滅只是繼發因素。其實，破滅的并非是房地產價格“泡沫”，而是經濟社會預期。把房地產“泡沫”說成是導致金融風險的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風暴之前，相關各國的經濟、金融就已經出現了不正常的狀況。從我國當前的情況分析，我們認為，只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭，房地產經濟不出現整體過熱，就不能輕言“房地產泡沫要破滅”、“房地產經濟要崩潰”。
（二）依靠房地產融資渠道多元化和證券化轉移和分擔房地產投資風險
為了解決當前房地產企業過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產企業信貸規模的同時，還必須為房地產企業創造新的融資渠道，通過房地產融資渠道多元化來實現有效的風險分散。我們認為，拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資。
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一、市場產品結構非均衡分析
從我國房地產市場發展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區也存在結構非均衡問題。當前，房地產產品結構的均衡與非均衡狀況可以從以下幾個方面來分析：
（一）各類房地產商品的投資結構
從2000--2008年全國房地產投資按開發類型劃分的各類房地產商品的投資比例，大致可了解我國房地產投資的結構情況，如下表1所示。2000年以來在投資總額中，住宅一直是投資的主體，它的投資占比逐年增加，到2008年其比例己達到68.27%。而辦公樓的投資所占比例逐年減少，而商業用房和工業廠房的比例趨于穩定。
表1：2000--2008年全國房地產投資結構(%)
（二）各類房地產商品的供求結構
依據表2數據，從房地產商品主要供求指標的面積及比例上，我們也可以看出房地產產品結構情況。數字上可以看出商品住宅的銷售面積和新開工面積基本都在80%以上，商品住宅一直是我國房地產開發的主體。辦公樓和商業用房的新開工面積超過市場上的銷售面積。從住宅的內部結構來看，別墅和高檔公寓的供求比例總體相當，而經濟適用住房的新開工面積和銷售面積大體相當，有逐年增加的趨勢。需要說明的是，雖然全國房地產供求結構的總體情況基本趨于合理，但不能排除部分地區產品結構存在供求矛盾和不合理的地方。目前全國房地產市場空置商品房居高不下，主要表現為結構性問題。目前全國仍有不少地區存在市場供求的結構矛盾，適合高、中、低不同收入階層消費者購買的房屋比例不夠合理，中低價位房屋供應量偏小。一方面經濟適用房供不應求，另一方面房屋空置量增加。住房二級市場狀況也影響著住房供應結構。“二手房”與經濟適用房價格相近，二者有相互替代作用。如住房一二級市場缺乏聯動，既造成商品房空置，又不能形成合理的供應結構，還引起房價上漲。因此，調整房地產市場的供應結構勢在必行。隨著經濟的發展和舊城改造力度的加大，在房價高的大城市，住房供應應實行商品房和經濟適用房雙軌制，使中低收入家庭都能享受經濟適用房的優惠政策。要根據各城市房地產市場的發展狀況，不斷調整房地產產品結構，從而便供應結構與需求結構相適應，使房地產產品更加適應各種消費者的購買能力。
表2：2000--2008年全國商品房屋銷售面積比例(%)
二、市場層次結構非均衡分析
通常，一個完整的市場結構應該是多方位的。在這里，本文以房地產的二、三級市場結構的非均衡為例，探討房地產市場層次結構的問題。在一個健康成熟的房地產市場中，房地產的存量市場和增量市場是密不可分的一個整體，存量市場占據非常大的比例，市場才能活躍。有資料表明，經濟發達國家和地區上市交易銷售的住房中一手房與二手房的比例是1:3，交易對象大部分是二手房。當經濟發展和城市化水平達到一定階段后，人均擁有的住房面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內涵式的更新、改造和保護為主。于是，一手房銷售下降，交易便集中到二手房市場上來。而我國，目前情況是，一手房是絕對的交易主體，一、二手房的比例是倒掛的，在全國平均為9: 1。目前，我國大多數城市已經開放了二手房市場，但是，其交易不甚理想。相對于非常活躍的一手房市場，全國二手房交易量偏低，與國際水平相比差距較大。住宅二手房市場不活躍制約了我國住宅市場上的消費需求，壓抑了居民實現消費升級的愿望。據有關調查表明，我國有67%己購公房的居民打算近幾年換房，如果住宅二手房市場不能立即完善，將會嚴重影響到潛在的消費需求向實際需求的轉變，這在一定程度上會影響我國整個房地產市場的正常運行。
我國房地產二、三級市場發展不平衡的原因在于:第一，公有住房出售后，房主遲遲拿不到房產證，舊房無法進入市場流通;第二，有些城市程序比較繁瑣，審查環節過多;第三，收益分配不合理。多數城市以10%征收土地出讓金，不但缺乏計取依據，而且各地情況不一樣，難以操作;第四，市場渠道不暢通，關鍵是中介跟不上，二級市場要賣掉舊房買新房，一賣一買同時進行，所以一定要有中介機構幫房主把舊房賣掉以后幫它買到合適新房，二手房市場在有些城市開放程度、效果不好，中介跟不上是重要原因;第五，房地產金融配套服務跟不上，現在是一手房市場個人住房貸款發展得非常迅猛，但二級市場的金融服務還不完善，怎么樣把金融服務進度跟上去，是促進二手房市場進一步開放的重要因素。
總之，與總量均衡相對應，房地產市場結構均衡也是房地產市場持續穩定發展的重要條件。近年來，一方面我國存在商品房大量空置的現象，另一方面又存在有效供給不足的問題。從我國房地產市場發展的歷程看，在總量非均衡的同時，在全國或部分地區也存在結構非均衡問題，因此，對房地產結構非均衡問題的研究有著積極和現實意義。
參考文獻
1、季郎超，非均衡的房地產市場[M]，管理出版社，2009年版
篇13
1998年，國家城鎮住房制度改革政策出臺，實行多年的住房實物分配制度嘎然而止，這標志著臺州房地產市場的真正啟動。
（1）臺州房地產業開發投資狀況
1.投資規模不斷擴大，增長幅度連續多年在高位運行
1998年城鎮住房制度改革之后，城鎮居民對住房的巨大需求得以釋放，房地產業迅速發展，1998－2005年，全市累計完成房地產開發投資額376.04億元。2005年，臺州房地產開發投資額突破百億大關，達116.12億元，是1997年的11.13倍。1998－2005年，臺州房地產開發投資年增長幅度最低為12.3%，最高達82.16%，年平均增速達到35.15%。
分縣市區來看，椒江(包括臺州經濟開發區)、溫嶺、臨海、玉環房地產開發投資規模大，發展快。2005年，全市房地產開發規模前三名依次是椒江區、路橋區、玉環縣，占全市房地產投資的比重分別為38.32%、14.09%、9.47%，臨海市占9.36%，排在全市第四名。三門縣的房地產開發投資2002年才起步，但2002-2005年的投資開發總量達11.39億元，超過了仙居縣；而仙居起步早，發展速度也快，2005房地產開發投資額是1998年的117倍，但年度仍居全市末位，占全市的比重僅為2.93%。
2.房地產業的增長主要依靠住宅需求推動，城鎮居民住房使用面積不斷擴大
從1998－2005分年情況看，住宅開發占房地產開發投資的比重在六成至八成間波動。2005年全市住宅開發投資額為86.10億元，占房地產開發投資額的74.1%，所占比重比1997年提高5.42百分點，投資額是1997年的12.01倍，年均增幅達到36.43%，年增幅高于房地產開發投資1.28個百分點。隨著住宅開發力度的加大，城鎮居民住房面積不斷擴大，據市城調隊調查，2005年底，市區居民人均住房使用面積為27.06平方米，比1997年增加了9.76平方米。
（2）臺州房地產價格狀況
1.房地產價格階段性快速上漲
臺州房地產市場的自住需求和投資需求空前高漲，表現為房地產價格持續上漲。2003年1—4季度，臺州市區房屋銷售價格分別比上年同期上漲5.2%、6.0%、11.7%和14.9%，漲幅呈現逐季走高態勢。在房價不斷攀升的過程中，房屋的投資需求也被不斷激發，臺州市區商品房銷售逐漸進入期房預售階段，多數住宅小區的普通住宅開盤沒多久就被搶購一空，商品房的預售率將近100%。尤其到了2004年，臺州的土地交易價格一路攀升，推動了房地產價格進一步上揚。2004年1-3季度，臺州市區土地交易價格同比漲幅分別達到20.4%、24.4%和10.3%，土地價格的大幅上漲直接導致了臺州房價持續攀升。在市場需求不斷擴張和土地價格大幅上漲的推動下，臺州房地產市場一度出現房價漲幅超過城鎮居民收入增幅的現象。
2、房地產二級市場價格漲幅大大超過一級市場。
從1999年下半年起，臺州開始放開住房二級市場，允許房改房上市交易，這項政策對房地產市場的發展產生了巨大的推動作用。個人只要到二級市場上賣掉原先幾萬元一套的房改房就可獲得大量資金，為購買新房奠定了經濟基礎，使住房換代需求在短期內急劇增加。據統計調查數據顯示，2003年和2004年兩年間，臺州市區商品房價格和二手房價格均出現較大幅度的上漲，其中商品房價格分別比上年同期上漲7.3%和3.7%，二手房價格上漲得更厲害，分別比上年同期上漲18.3%和23.5%，二手房價格漲幅要遠遠高出商品房價格漲幅。
（3）房地產業對臺州經濟的貢獻逐年增大
房地產業是國民經濟的重要組成部分。2005年，我市房地產開發投資額達到116.12億元，是1997年的11.13倍，占全社會固定資產投資總額的比重從1997年的9.61%上升至21.6%，房地產開發投資年平均增幅比全社會固定資產投資增幅高13個百分點，對國民經濟的影響愈來愈顯重要。
1、房地產業增加值占GDP的比重逐年提高。
2005年，臺州全市GDP總量達1251.77億元，比1997年增長1.68倍，年均增長13.12%，其中房地產業增加值年均增長19.3%，房地產業增加值增速超過GDP增速6.18個百分點。2005年，全市房地產業增加值達到57.78億元，占GDP的比重從1997年的3.01%提高至4.62%，房地產業對經濟增長的貢獻逐年加大。
2、房地產業營業稅占全部營業稅的比重大幅度提高。
房地產業的快速發展給地方財政帶來了巨大的收益，2001-2005年，全市房地產業營業稅累計為136991萬元，在全部營業稅中占到25.69%。其中，2005年房地產業營業稅為48846萬元，比2001年增長2.84倍，年均增長40%，比全部營業稅年均增幅高14.27個百分點，房地產業營業稅占全部營業稅的比重也從2001年的18.13%，上升至2005年的27.89%。2006年前三季度全市房地產業營業稅更是高速增長，共完成48483萬元，是2005年全年的99.26%。
