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前言

隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善，建筑領域的競爭日漸激烈，企業競爭目標的實現不得不更加依靠房地產投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤最大化的同時占據市場競爭中的長期優勢。其重點和核心是房地產投資成本管理。房地產投資項目成本是指在房地產投資項目上發生的全部費用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產投資成本管理的內容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和每個方面，每個環節都離不開成本管理工作。以下就房地產投資成本管理問題展開探討研究。

1.房地產項目經營管理概述

1. 1房地產項目屬性

（1）建設投資大。房地產業屬于資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。

（2）開發周期長。土地及建筑物作為項目開發的對象，其一般工程規模較大。本身需要一定的開發周期，同時，由于客觀條件的不可預測性、以及應政府要求，經營房地產開發項目需要辦理許多相關部門的繁雜手續。從項目獲取施工許可證、預售許可證到竣工驗收，所需要的時間都不太可控，都影響著項目開發周期。完成一個開發，甚至更長的時間。

（3）受國家法規政策嚴格約束和調控。房地產開發項目的過程中，涉及到社會生產生活多個方面。房地產行業己經成為中國經濟支柱產業和重要的風向標之一。也同時成為社會廣泛關注的焦點問題和中央十分關注的民生問題。其生產過程，必須通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須嚴格遵守國家產業政策、法律法規，響應城市統一規劃等。

1. 2房地產項目經營管理簡述

1. 2. 1房地產開發項目成本管理

（1）成本管理意識匾乏。更多注意產品成本的事后核算，沒有真正理解項目全過程、全成本的管理思想，對導致成本發生的作業一一“合約”缺少事前控制的意識。

（2）無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本。由于伴隨項目的開發，時刻發生著成本，成本也在時刻的變化當中。最新動態成本，需要項目內外部多方面的配合才能核算出來，因此動態成本情祝經常滯后。

1. 2. 2房地產開發項目銷售管理

（1）年度銷售任務是公司根據對市場的預測及工程的進度預計估算的，銷售計劃很難做準。

（2）團隊管理粗放，常常重結果而輕過程，缺乏精細化的銷售管控。

（3）定價管理上，銷售價格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應變能力差。

（4）費用管理上，營銷投放缺乏規范和價值分析，而營銷策劃是一項創造性的工作，其效果無法完全預測。

2.房地產成本管理中存在的問題

2.1不重視決策階段的成本控制

許多房地產商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點，從而達到順利籌集到資金的目的。這樣導致了前期做的策劃報告可操作性大大降低。很多策劃報告顯得虛無縹緲，遠未達到“指導企業投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標選擇的合理性，邏輯推理的嚴謹性，計算過程的規范性，計算結果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產開發企業的過失在有增無減地出現，大量的開發資金損失在有形和無形之中。

2.2不重視圖紙設計階段的成本控制，只重視實施階段的成本控制

房地產開發商普遍對項目工程實施過程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產公司均設有土建安裝工程部，同時聘請專業的工程監理公司對項目施工質量、進度等進行直接的監控。房地產開發企業普遍存在一個認知錯覺：工程成本主要花在工程建設階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強過程監控就可節約大量的施工成本。為了切實落實到實際中，開發商經常費盡心血，采取多項控制措施。

2.3不重視控制計劃，導致成本失控

長期以來房地產開發企業缺乏認識成本控制計劃的重要作用。計劃一般分為長期計劃、年度計劃和作業計劃幾種。很多房地產企業認為長期計劃太遙遠了，從而忽略了對長期發展計劃的規劃、制定和實施。這一錯誤認識的直接影響是企業生產經營發展前景，沒有長遠規劃，走一步算一步。往往使企業投資經營失去連續性，甚至又“斷層”現象的出現。企業的資源遠沒有得到合理規劃和利用。我們在評估成本支出時，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實際上，由于企業資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。

2.4工程招投標工作沒有起到真正的成本控制作用

建設工程實行招投標，是我國建筑管理體制和經營方式的一項重大變革，有利于降低促進公平競爭，提高工程質量，降低工程造價，縮短工期，防止產生腐化現象。特別是在現階段，不完全統計，目前房地產項目真正實施招投標的不足60%，招投標工作推進不理想的具體原因十分復雜。客觀地講，目前招投標工作實際存在一個困惑點就是施工單位投標的依據是各省市統一的《建筑安裝工程預算定額》，而不是企業內部各自的“企業定額”。

3.房地產開發成本的控制

3.1實行設計招標或設計方案競選

工程設計的優劣對工程項目建設的成敗有著重要的影響，所以，在確定設計方案時，必須堅持設計方案的評價，擇優確定設計單位和方案。 設計方案的評價包括民用建筑設計評價和居住小區設計評價。 民用建筑設計要堅持“適用、經濟、美觀”的原則，小區規劃設計的核心問題是提高土地利用率。擇優選取設計方案招標或設計方案競選兩種方式優選設計方案，達到擬建工程項目能夠采用先進的技術和工藝、降低工程造價、縮短建設周期和提高投資效益的目的。

3.2做好施工過程中的成本控制

施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費用的 90%以上，因此，發揮技術優勢，做好施工階段的工程投資控制對于實現建設工程全過程成本控制有極其重要的作用。

（1）工程變更。由于工程建設的周期長、涉及的經濟關系和法律關系復雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導致項目的實際情況與項目招投標時的情況相比會發生一些變化。 因此，出現工程變更成為不可回避的問題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等。 所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大建設規模， 提高設計標準，增加建設內容等，實行“技術管理、分級控制、限額簽證”的制度。 對必須發生的設計變更，尤其是涉及到費用增減的設計變更，應盡早盡快解決，減少損失，否則，勢必造成重大變更損失。 工程變更分為設計變更和其他變更兩大類。 為嚴格控制工程投資，無論是哪一種變更，必須嚴格按變更程序、限額審批實現變更，否則，很難實現投資的控制。

（2）施工組織及技術措施的控制。 施工技術措施對工程造價有很大的影響，因此，施工技術措施的審查，除監理單位和建設單位審查外，還可邀請設計人員參與審查，這樣施工技術方法就和設計意圖做到了有機的結合，從而使施工技術措施更有針對性和時效性。

（3）工程資金籌措支付及施工進度控制。大多數房地產開發企業都會面臨資金籌措問題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對工程的開發成本將產生很大的影響。 資金充足、支付及時，就能保證承包單位的施工進度，進而保證整個工程的交、竣工時間和房屋的銷售，使建設資金按計劃回籠，減少建設資金的貸款利息。

4.結語

房地產投資項目開發主要是以經濟效益為目的，衡量房地產開發投資效益的重要經濟指標是開發成本。房屋開發成本是影響房產銷售價格的重要因素，其開發成本的高低必然引起售房價格的波動。同時只有控制好了開發成本，房地產企業的投資效益才會得到保障。

參考文獻：

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3．建設項目地點選擇。建設地點選擇包含兩層意思，一方面是指大的區域的選擇，另一方面是指具置的選擇。在進行區域選擇的時候，考慮的主要因素有國家的發展規劃、與原材料的距離、與工業區及生活區的距離等幾方面。而對具置的選擇，主要考慮的因素則包括：區位、面積、水文地質氣候條件、拆遷安置情況、交通運輸條件、水、電供應條件、環境保護條件、生活設施依托條件及施工條件來考慮。

4．生產工藝和平面布置方案的確定。所謂生產工藝，指的是在生產某件產品時所采用的固定的工藝流程和方法。工藝流程指的是原料或半成品成為產品或加工品的過程中所經歷的生產加工手段。一般以先進適用和經濟合理作為評判工藝可行性的依據。平面布置方案設計的主要內容是合理的布置建設用地內的主要及臨時建筑物、道路、材料倉庫，需要根據建設用地的實際情況，同時結合周圍已有的條件，考慮生產工藝流程，盡可能的利用原有建筑以節約成本，以確定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案對于降低工程成本有著巨大的作用。5．設備的選用。在進行設備選型時，必須遵守的基本原則就是要滿足工藝要求。然后，要綜合全面考慮其購買成本及使用成本，盡量選擇低耗高效、易于操作及維護簡便的標準設備。

二、投資決策階段成本管理的主要內容

1．投資估算。在進行擬建項目的前期工作時，計算出這個項目所需全部建設資金大體數額的過程，稱為投資估算。在項目的前期，分析擬建項目是否具有可行性時，主要通過項目建議書及可研報告來實現，而投資估算正是其中分析其經濟合理性的主要依據，意義重大。經批準的投資估算所確定的項目投資額一般為最高限額，到后期的任何階段，均不得超過此限額。所以投資估算須具備一定的準確性，不然的話，不僅會對投資決策造成影響，而且會影響到后面的設計概算、施工圖預算及建造過程中的成本管理工作。

2．可行性研究。可行性研究是指通過收集擬建項目在技術、經濟、環境、社會等方面的相關資料，研究其是否具有技術上的先進性和經濟上的合理性以及實施的可行性，并進行方案比較，找出各方案的優劣所在，同時分析和預測擬建項目建成后對有關經濟、社會、環境方面的能夠起到怎樣的促進，并敲定最佳投資方案，供決策者選擇，為投資決策提供依據。無論是新建、改建還是擴建項目都能夠應用可行性研究。未來的情況原本是未知的，但通過準確的可行性研究可以使未知的情況定性甚至定量，減少投資決策時未知的影響因素，幫助決策者作出正確決策，使投資項目的收益得到保證。同時，可行性研究不僅僅可以作為建設項目投資決策的依據，而且在編制設計文件、籌資融資、簽訂合同、政府審批、組織施工、安排進度、竣工驗收及項目后評價時都需要可行性研究作為參考。

3．財務評價。財務評價研究的對象是整個工程項目，研究內容是項目的全部財務收入和支出，根據我國現階段的財務制度和市場行情，分析研究項目的是否具備足夠的盈利和償債能力，從財務角度評價其可行性。由于財務評價只是從投資人的角度來分析項目的效益和風險，所以是微觀層面的經濟評價。財務評價的作用非常廣泛，可以計算出財務的盈利能力供投資人參考，在融資時也可幫助投資人制定決策，是制定資金計劃的主要參考依據，同時還可用于協調企業與國家利益之間的矛盾。財務評價的程序為：①熟悉建設項目的基本情況，包括項目建設的目的、意義、要求、建設條件和投資環境，做好市場調查研究和預測、項目技術水平研究和設計方案分析。②收集、整理和計算有關技術經濟基礎數據資料和參數，包括項目投入物和產出物的價格、費率、稅率、匯率、生產負荷及基準收益率等；項目建設期間分年度投資支出額和項目投資總額；項目資金來源方式、數額、利率、償還時間，以及分年還本付息數額；項目生產期間的分年產品成本；項目生產期間的分年產品銷售數量、營業收入、營業稅金及附加和營業利潤及其分配數額。③根據基礎財務數據資料編制基本財務報表④運用財務報表的數據與相關參數，計算項目的各財務分析指標值，并進行經濟可行性分析，得出結論。

4．不確定性分析。項目經濟評價中不能缺少了不確定性分析。因為項目的經濟評價是投資決策的主要依據之一，其主要是以項目總投資、建設期、年銷售收入、年經營成本、年利率和設備殘值等已知、確定的指標值為基礎，即使某個指標值是估計或預測的，也認為是可靠、有效的。但實際上，所有這些數據都只是對未來的預測，都有可能發生變化。人類無論怎樣預測未來，都不可能百分百準確，因此所有的項目，所有的要素都存在一定的不確定性，但是這種不確定性的程度也有區別，因此在投資決策階段，我們要明確各種不確定性因素對擬建項目未來收益的影響程度，以測算項目承受變化的能力，幫助我們做出正確決策。

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房地產項目的開發是一個周期較長，影響因素較多，較復雜的過程，要想以最少投資獲得最大的目標，就必須對各個環節和階段進行全面分析，有效的進行控制成本。

一、首先是在項目投資的決策階段

投資決策前，應對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報告時，應深入市場調查并充分掌握各類資料，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。關鍵是對土地成本的估算上，在總的成本中，該項費用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達到項目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價，把土地成本控制在論證的目標之內。

二、其次是在規劃、設計階段

項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長度，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益。因此，選定優秀的設計單位可以為建設單位在技術、服務等方面提供良好的服務，自然有利于成本的控制。 在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。設計階段作為控制開發成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過限額設計指標來實施項目的成本控制，要求在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，對鋼筋、砼、節點等限定上限指標，設計完成后對實際指標進行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調設計方案的經濟合理性，如建筑設計時盡可能功能分區相對集中，避免不必要的裝飾，環境配套上做到實用美觀，不求奢華但求新穎；在設計時通過合理利用法規如設計錯層陽臺、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實際使用面積，本質上攤薄樓面地價；在建筑布置上充分根據項目的地形地貌及鉆探數據考慮基礎形式從而節約地基處理成本，準確計算土方平衡量，確定場地標高以節約土方成本，等等。

三、施工前期階段

根據開工計劃預決算部編制完成工程量清單預算，合理確定招標控制價，并審查招標文件和合同的有關造價條款提出造價建議，通過招標確定合同造價，從而進一步鎖定目標成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標前缺乏成熟的方案及確定的技術標準、或者在招標完成后圖紙出現較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設計圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。

四、施工階段

1、嚴格現場簽證制度：建立工程、造價、監理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質，了解每單費用，加強各部門互相監督，并由分管領導把關確認。

2、建立動態成本臺帳：根據公司預先制定的《工程聯系單業務規程》規定，對每單設計變更聯系單和現場簽證聯系單做造價跟蹤，預決算部接單后啟動《造價調整內部聯系單》，完成材料詢價建議、調整造價的測算報公司簽閱審批，根據審批意見由開發部對外簽署生效《工程洽談記錄》作為工程結算依據。推進跟蹤審計制度后，下步準備啟動《造價控制動態分析報告》，定期披露合同額的動態移動情況，掌握目標投資額的偏離狀況。

3、嚴格控制材料、設備價格：材料設備費在工程的建安造價中

約占70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。

4、準確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監督其執行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。

五、竣工階段

該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據竣工結算資料受理情況完成工程結算審核，待項目所有合同完成結算后編制《項目工程結算報告》，該報告內容包括：項目工程概況、合同結算情況列表說明、工程預決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預測和結算對比分析、經驗分享及建議等。對于竣工結算項目，我們認真做好總結和統計分析，把經驗數據納入《工程造價預測分析系統》數據庫，以此作為今后開發項目制定目標成本和采取改善措施的重要依據，達到實施一個項目，在成本控制方面提高一個水平。

總之，房地產項目成本動態控制是一個系統工程，總體要從管理和技術兩個方面來加強：

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一、開發成本的控制

房產開發在項目選址時就開始策劃，對開發經營的經濟效果就進行了必要的分析，其中開發成本分析占主要篇幅。項目開發決策后，在前期準備和實施階段，由于工作的深度不同，工作對象不同完成各項任務投入的人力資源不同，開發的經濟效益會有很大的差異，這就需要加大對開發成本的控制。

前期費用的控制：

前期工作內容涉及面廣，費用繁雜，需要分門別類地分析費用的內在質量和完成工作任務的人為因素，應針對性地研究出辦事的原則，方法、目標確定合適的辦事人員，才能使前期費用的開支得到有效控制。

1、妥善安排前期各項費用的交納時間，早交和晚交涉及到資金周轉和利息損失。同時在關鍵時刻支付應交納的費用，還可以加深企業在政府的印象。

2、準確掌握運用各項費用的計算公式，避免基數不準，造成多交費用。特別是以建安造價、建筑面積、直接工程費，土地面積等計算單位的，則計算單位必須絕對準確。

3、征收費用的單位應分門別類羅列清楚，同時對所征費用的理由、范圍、時間段都應調查清楚，做到錢花的明白。

4、理清各種費用交納的輕重緩急，將應交費用分為急辦、必辦、應辦、緩辦四個等級，根據資金儲備情況，合理安排分批、分期付款時間。

5、加強公關工作，將征收各項費用的單位和辦事人員、主管領導逐一排隊分析，通過有利的社會關系，動之以情、曉之以理，在費用交納的時間上和分期分批的數額上盡可能避免使企業的資金鏈斷鏈，造成困境。

6、熟悉前期費用的全部業務，要有預見性地做好費用交納前的洽談工作，不干毫無準備的事。

建設費用的成本控制

建設費用的成本在整個開發成本中占很大的比例，從節約成本的角度中，只要控制好建設成本，就可以達到降低成本的目的。

1、通過合理規劃控制建設成本

總體規劃受規劃設計條件的制約，而規劃設計條件是由規劃管理部門依據國家相關規范編制的，所以對國家相關規范的理解程度決定著總體規劃的質量和水平，同時也影響著建設成本的控制。所以應力爭提高容積率，增加開發面積，提升土地的利用價值。通過總體規劃設計的方案優化來節約投資，其比重占個渠道節約投資總額的60%~70%，必須引起高度重視。

（1）合理控制臨街建筑的后退距離。

臨街建筑的后退距離一方面是根據建筑的類別和功能性質來確定，另一方面是根據建筑所在地段和道路來確定的。所以建筑物的功能定位尤為重要，同時要掌握好地方政府在這一方面的規劃政策要求。應與規劃主管部門的相關人員探討磋商，如何合理確定臨街建筑的后退距離。舉一例：某一小區，臨街地段長度為245米，總體規劃設計條件中相關標準，比相鄰的另一同類小區多退后了10米 ，后退面積=245×10=2450m2，按照容積1.3系數計算，2450×1.3=3185m2，利潤值也就會因為縮小了建筑面積而減少。

（2）科學計算控制日照間距系數

日照間距系數影響著建筑物之間的距離，也就影響著容積率。各地區的日照時間不同，其日照系數也不相同，特別是舊城改造，應有不同的折減系數，應準確掌握標準，再精確計算，將建筑物的體形平面布置設計得更加合理。舉例說明日照間距的影響：某小區規劃條件考慮到城市邊沿區，有部分平房舊建筑，將日照間距2折減成1.9，總建筑面積為120000m2,如果按照1.8來確定日照系數，則可以多建12000÷1.9×0.1=6316m2，利潤值也會相應增加5.26%，（6316÷12000m2=0.0526）。

（3）巧布置建筑物的朝向，將建筑物結合地形布置成一定的朝向角度，也可以折減日照間距系數，如當建筑物朝向南北方向偏離15度~30度時，日照間距的折減系數則為0.8。由此可以看出，掌握好建筑物布置的方位，同樣可以縮小建筑物之間的距離，提高容積率，擴大利潤值。

（4）建筑物平行距離，北側后退地界距離，都影響著容積率，有效利用臨街道路寬度，測算好周邊建筑物的距離，合理布置住宅和非住宅，多層和高層，力爭縮短間距，提高出房率。這就要求吃透規劃設計規范的各項標準及計算方法，合理的進行小區綜合布置。

（5）多方論證規劃設計中的建筑密度和容積率的上限指標。建筑密度與容積率成正比，也就是建筑密度越大，容積率就越高。而建筑密度和容積率受建筑物的層次，功能及所在區域的影響，所以合理、科學的確定建筑物的層次與使用功能，才能使該片土地的利用率達到理想化，利潤最大化。

（6）總體規劃設計中應盡可能優化小區道路，小區停車位，小區室外管網（給水、排水、熱力、電力）、公共設施及管理用房，服務用房的布局及設計方案，在確保小區使用功能配套合理的前提下，盡可能通過方案的優化來節約投資。

總之，總體規劃設計必須始終貫穿節約投資的經營思想，在設計的理念中，尋求最佳的規劃設計方案，使建設成本始終在開發商自己的掌控之中。

2、優化施工圖設計，節約建設成本：施工圖設計方案的優化程度是僅次于總體規劃設計方案的一項重要重要成本控制任務，如果說總體規劃設計方案降低建設成本占60%~70%的話，那么單項工程的施工圖設計方案降低建設成本就約占20%~25%，必須引起高度重視，嚴格掌控。這就需要我們熟悉和掌握設計規范中影響建設成本的主要內容。

（1）結構造型是降低建設投資的主控內容

從建安造價分析中可以得知，結構部分的造價占單位工程建安總造價的55%~65%，如此大的比重，稍有不慎浪費的投資就不是小數目。結構選型是根據地質條件，結合建設項目的功能及規模來確定的，同一棟建筑物，選用不同的結構，其建安造價有很大的差異，如一棟多層住宅樓，選用框架結構比選用磚混結構，其建安造價會高出20%~30%，所以在開發中，盡可能選用比較簡單的結構類型，以達到節約投資的目的。

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1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二、加強房地產開發企業的成本核算策略

1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。

房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度,還應該結合企業的實際情況、行業特點,建立和健全企業的規章制度,加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時,房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際,確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。

對于建設一個現代的多功能小區,其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產開發企業在確定成本核算對象時,應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發項目,應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象;同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象;對個別規模較大、工期較長的開發項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類,對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施,應單設成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。

3.設立合理的成本核算項目。

正確劃分成本項目,如:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定:開發成本屬一級科目,在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發生次數較少的成本費用,特別是單筆發生的費用,應盡量合并;對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解工作量進度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。超級秘書網

4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。

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房地產建筑產品除了安全、科學、適宜、美觀的功能價值外，怎樣進行投資成本控制，對創造社會物質文明和提高人們生活水平，以及房地產企業的發展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，保證開發項目投資控制目標的實現，力求在開發項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產業經過高速發展，已經走出了暴利時代，微利時代的房地產投資成本控制的意義比房地產規模擴張更為重要。在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，成本控制不力的企業必將被市場逐漸淘汰。

二、項目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項目的投資總額。

可靠的投資估算是項目決策的關鍵依據。投資估算的準確程度，直接影響項目的可行性和投資效益。在該階段應全面認真收集有關資料，通過與類似工程的對比和各類技術參數的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預計各種因素對工程造價的影響，使投資估算符合實際并留有必要空間，使其真正起到控制項目總投資的作用。

由于可行性研究報告和項目建議書階段主要是以經濟分析和方案為主，內容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內容都比較簡單和粗略，漏項嚴重，所以準確性較差。甚至有時建設單位為了所報項目能被批準，在做投資估算時有意低估，增加了投資估算的不準確性。 因此，在投資決策階段應該充分做好基礎資料的收集，以及同類項目的相關資料等。投資管理人員要對資料的準確性、可靠性進行認真分析和選用。

（一）進行政策風險研究

房地產業隨時都有可能受到國家調控政策的影響，投資風險較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國家對該產業的政策及其今后發展趨勢。

（二）進行市場和受眾分析

進行周密的市場調查，分析項目所在地的人文風俗、經濟特點、消費觀驗等，充分掌握市場需求，掌握項目所在地施工行業的狀況，定位產品檔次和風格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項目分析等

收集周邊項目的情況，研究類似項目的實施情況等，進行類比分析，確認競爭的激烈程度，并做好對策預案。

（四）進行財務經濟分析和評價，確定評價指標數據和開發的可行性

1、主要評價指標如下：

（1）項目資本金財務內部收益率（所得稅后）；

（2）項目動態投資回收期；

（3）項目總投資收益率；

（4）項目投資財務內部收益率（所得稅前）；

（5）項目財務凈現值（所得稅前）等。

2、做好稅務籌劃工作。《企業涉稅零風險操作手冊：合理避稅、稅務稽查、權益維護》對怎樣房地產企業進行納稅籌劃減輕稅負、節約稅賦，智慧經營進行了深入的分析[3]。

3、合理確定評價基準。在財務評價中，評價指標的選用是項目經濟評價的關鍵，直接影響評價的質量。合理確定評價指標和基準參數，以合理評價投資效益對項目取舍實行效益否決制，達不到經濟效益標準的項目不予立項。

（五）項目實施的時間跨度也直接影響項目成本和效益，必須制定切實可行的項目總體進度計劃。

三、嚴格設計和監理單位的招標工作

嚴格資質要求，采取招標方式，通過競爭，選擇信譽和業績良好，并且有長期同類工程經驗的設計和監理單位。

四、項目設計階段是進行投資控制最關鍵的環節

設計階段的投資控制是項目投資成本控制的重點[4]。

一個房地產項目盈利與否，除了政策的因素，對投資影響最大的就是設計因素，它延伸和執行了項目決策的意圖，。因此，設計階段是進行項目投資成本控制最關鍵的環節。

投資成本控制并非一味強調投資成本越少越好，而是要積極運用價值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項目造型、安全和功能等要求，即合理進行資源配置，選擇最優的技術經濟方案。

（一）初步設計階段

實行限額設計是設計過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設計階段各專業設計人員應掌握設計任務書的設計原則、建設方針、以及各項經濟指標，根據可行性分析和市場變化情況，調整和細化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關鍵設備和工藝流程等，多做幾套方案，同時建立造價控制系統，細化和修正決策階段的投資估算，通過多個方案的技術經濟比選，把初步設計造價嚴格控制在投資限額內。

（二）技術設計階段

1、進行基坑支護選型、建筑與結構匹配的經濟技術比較論證。在住宅建筑中，基礎的施工占著極為重要的地位，它的施工質量直接影響著建（構）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項目造價。

2、合理選擇設備。高層建筑尚需合理設置轉換層和設備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術、新材料、新工藝。

4、掌握項目所在地的建設施工市場情況，因地制宜、就地取材，從設計源頭降低投資成本。

（三）施工圖設計階段

1、施工圖設計文件的規范性、深度、細度和精度對造價文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實施清單報價模式，更對這方面提出了更高的要求。若上述方面達不到要求，一方面不能滿足準確編制招標清單的需要，另一方面容易導致施工圖設計階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。

2、嚴密的編制投資預算和招標控制價。

（四）各專業人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標的實現，需要各專業技術人員共同參與，密切配合，造價工程師、物業管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設計工作。

五、做好施工招標準備是前期投資控制的又一個關鍵環節

（一）合理確定發包模式，選擇資質符合要求、信譽、實力和業績良好，且有同類工程經驗的施工單位

（二）做好編制施工招標文件及招標控制價的準備工作

往往由于招標文件編制不嚴密，有關表述模棱兩可，造成投標報價不準確，給施工階段帶來爭議。

（三）做好編制施工招標清單的準備工作

應高度重視分部分項工程量清單工程量的準確性，及其項目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產生分歧，導致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內容尤其重要：承包范圍、合同價款方式的約定、合同價款調整的約定、計量支付合同條款的約定、風險責任的約定、措施費的約定等

六、結論

房地產項目的投資成本控制貫穿于項加強對設計、招標和施工建設三個階段的工作，進行主動投資控制，過去較長時間卻普遍忽視了設計與招標這兩個階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉這種觀念，認真做好上述各方面的工作，才能達到房地產項目投資成本控制的預期目標。

參考文獻：

[1]卜一德：《房地產開發經營管理手冊》第二版，中國建筑工業出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國住房和城鄉建設部：《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2008，中國計劃出版社，2008年9月第一版

篇7

我國房地產行業經歷了漫長的發展歷程，已經由過去的統分統籌的計劃經濟時代跨越到現在的市場化競爭的階段，房地產行業朝著規范化、公開化和透明化的發展方向邁進，并發展成了國民經濟的支柱性產業。在白熱化的市場競爭中，企業想要戰勝競爭對手取得成功，要結合自身發展特點，切實以最小的投入獲得最大的經濟效益，因而加強企業的成本控制是必由之路。

成本控制不僅是財務管理的重要內容，還是企業的戰略手段。如何科學地進行成本控制，成為企業興衰成敗的關鍵。只有降低企業的經營管理成本，才能為企業提供有力支撐，給企業帶來經濟效益。因此，降低企業的成本，加強成本控制已經成為備受房地產開發商關注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產開發項目，并涉及到房地產企業的每個職能部門，房地產企業的成本控制任重而道遠。

2 房地產企業在成本控制方面存在的問題

2.1 缺乏科學的成本控制方法

科學技術發展日新月異，房地產企業應該把先進的科學技術引入成本控制領域，使企業成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實現利潤最大化的經營目標。然而，從目前的發展情況看，房地產企業成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統性，例如，片面強調對生產過程的成本控制，而忽略了在招投標環節、開發前期以及銷售階段的成本控制，使得企業總體成本難以控制下來。

2.2 行業整體成本控制意識不到位

各種傳統因素影響著房地產投資商的成本控制意識，許多房地產企業的成本控制缺乏整體性，只關注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠的整體利益；只限于施工階段和財務領域的成本控制，輕視設計、選址、規劃過程的成本控制；單純依靠擴大投資規模，搞規模化經營來獲得利潤，不懂得合理控制經營規模。以上種種行為，都不利于企業形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項目的成本。

2.3 企業風險意識較為薄弱

雖然競爭日益激烈，企業的生存難度加大，然而，房地產企業仍然缺乏足夠的風險意識，或者風險意識不強。房地產企業的風險意識淡薄會加大企業在行業中的競爭風險，企業間的競爭不斷加劇，經營風險也與日俱增，這就使得房地產企業要轉變意識，強化競爭意識和風險意識，加強企業內部管理和控制，提高企業相關管理人員的思想意識，樹立風險意識、成本意識，以免影響企業的長遠發展。

3 房地產投資商的成本控制有效策略

3.1 在工程項目的投資決策和設計環節加強成本控制

對工程項目的投資決策和設計環節進行成本控制是整個項目工程實施成本控制的關鍵環節。長期以來，我國房地產投資商普遍關注工程項目施工階段的成本控制，而不注重項目前期的成本控制。只有把精力放在工程項目的投資決策和設計階段，才能從源頭上控制企業的生產和經營成本。

3.1.1 優化招投標和設計方案

房地產投資商在進行項目投資時，適度引入競爭機制，在委托設計時采取設計招投標機制來確定設計單位，競爭機制可以優化項目設計方案，選取有實力的設計公司，以此來保證工程設計的科學性、合理性以及安全性，在根本上控制企業的工程成本，減少直接的經濟損失。

3.1.2 實施工程項目限額設計

在工程項目建設過程中，實施限額設計能夠有效地控制工程項目的建設成本，抑制大規模盲目投資，是控制房地產投資規模的有效手段。此外，工程項目的設計影響著整個工程項目，決定著建設費用和建設周期，也決定著工程項目完工后的使用價值和經濟效益。

3.1.3 加大對設計圖紙的評審力度

在對設計圖紙審查環節，加大對設計圖紙的審查和復審力度，是為了保證施工環節的暢通、有序。在審查過程中，對于設計圖紙不完善的環節及時向設計企業提出修改意見，以免在施工環節出現無法施工而影響工程進度。對設計圖紙的技術性指標進行嚴格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現由于設計環節的失誤而影響整體工程的情況。

3.1.4 價值工程在開發項目中的運用

價值工程能夠把創新理念巧妙融入房地產的設計中，通過經濟分析和技術分析，實現了使用價值最大化。不僅能夠降低工程造價，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設計，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費和環境污染，使設計工作完成了成本控制和環保功能的完美結合。

3.2 在工程項目具體實施階段進行成本控制

3.2.1 在招投標階段實施有效的成本控制

在招投標階段進行有效的成本控制是項目工程成本控制的核心環節。工程項目的招投標主要包括兩個方面：材料設備的招投標和施工招投標。房地產開發商通過招投標可以擇優選擇建筑施工材料和設備，選擇優秀的施工單位，這對整個工程建設至關重要，這不僅能夠提高施工企業自身的經營效率，還能夠為建設單位解決后顧之憂。

3.2.2 在工程施工階段進行成本控制

施工階段是建設資金投入最多的階段，是建設時期最長的階段，做好施工環節的成本控制也是投資企業較為注重的環節。加強對施工階段的控制，也就是加強對履約行為的監督和管理。

首先，加強對合同的管理，避免出現工程索賠事件。造價管理人員要做好事前把關，加強監控力度，對于工程變更嚴格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監理機制，明確職責分工，落實責任制，加強對項目投資的有效控制；再次，工程建設可以采用新工藝和新材料，在技術方面對成本進行有效控制，力爭提高勞動生產效率，縮短施工周期，進而降低在建工程成本；最后，對于施工現場的經費和管理費用進行控制，使費用支出合理化。

3.2.3 在竣工階段實施成本控制

對竣工階段進行成本控制，要依據項目合同、工程預算及費用定額對工程款項進行審核，審核是否在工程建設的某個環節出現紕漏，款項的支出和預算是否一致，同時根據合同及相關規定，對報送的竣工結算進行審核，保證結算與工程實際造價相吻合，做到量準價實。

4 結束語

在激烈的市場競爭中，房地產投資商除了要迎合市場需求提供優質的產品和服務外，還要在建設項目開發過程中，保證工程進度與質量，嚴格做好成本控制，力求以最低的項目投資成本取得最大的經濟效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機，掌握競爭主動權，只有進行有效的成本控制，才能使房地產企業長久健康地發展。

參考文獻：

[1] 陳小文.房地產企業成本控制的戰略思想[J].中國房地產,2004,(07).

篇8

一、投資性房地產會計政策選擇原因分析

首先，會計計量與報告中的主觀性。會計計量與報告過程是人們主觀地期望以貨幣計量為手段，并用一些特定的方法對會計對象加以反映，以提供與會計管理相關的較為可靠地信息。由于會計計量與報告中存在的主觀性特點，就使得財務人員可能對通過以經濟業務產生不同的看法，由此產生了企業會計政策選擇。

其次，由于投資性房地產企業會計事務方面存在的多樣性與復雜性。企業之間由于所處環境、經營規模及經營狀況等條件的不同，為促使會計信息恰當的反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準則、制度等目的，留給會計人員進行職業判斷的余地，企業需要進行會計政策的選擇。

二、現階段我國投資性房地產多選擇“成本模式”的原因分析

了解了投資性房地產會計政策選擇原因之后，我們就應全方位、深入的剖析，以確定在新會計準則下為什么投資性房地產企業多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的選擇對稅收更有利

成本模式計量時可以通過計提折舊抵銷的所得稅此時必須繳納。由抵稅效應的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業選用公允價值模式進行后續計量的一大顧慮。另外，“企業以公允價值計量的投資性房地產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產在持有期間公允價值變動不計稅，但卻不能計提折舊抵稅。

（二）公允價值模式一經確定，不得隨意變更

《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定：“企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更”； “已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式”。可見，企業一旦采取公允價值模式計量，就很難再調回到原來的成本模式。正是由于計量模式的不可回轉性，使得大部分地產上市企業不敢輕易改變投資性房地產的后續計量模式，而仍處于觀望態勢。

（三）公允價值模式的應用不具備完全市場條件

《企業會計準則第3號――投資性房地產》明確規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。”準則同時規定了采用公允價值模式計量必須同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。但是由于相關市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準則所規定的兩個條件。

三、完善投資性房地產會計政策選擇的方向

（一）完善會計準則與政策法規

新會計準則體系改革的方向是國際會計準則相趨同的會計準則體系。當前，我國市場經濟的現實條件是：資本市場建立時間段、有關經濟的政策與法規不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業會計政策選擇權還需要循序漸進。首先，會計準則的制定應具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計政策選擇的民主性與科學性；其次，制定會計準則應具有前瞻性，不應使準則落后于實際的經濟活動管理中；再次，加強會計信息披露的規范化建設，防止企業在會計信息披露中的人為操縱和尋租行為。

（二）優化企業內部會計政策選擇中的相關權力

會計政策選擇權的配置必須建立在科學的公司治理結構上。因此,有必要對相關的各方在索取權問題上有更充分的討價還價，優化企業內部不同層次在會計政策選擇中具有的相關權力，使企業契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計政策選擇的建議權；董事會由不同的利益相關者代表組成，所以公司董事會理所當然的享有會計政策選擇的決策權；監事會有各個締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

四、結束語

企業無論采用公允價值計量模式還是成本計量模式都各有利弊:公允價值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現投資性房地產的特性，使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值。但是公允價值計量模式在應用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環境,可操作性不強,等等。成本計量模式則沿用了傳統的資產計量方法,會計處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價值變動的影響,使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人利用進行利潤操縱。但卻反應不出投資性房地產的市場公允價值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續計量模式預計將會在很長一段時間內共存,企業應如何選擇,關鍵還是看該企業適合于哪種模式,根據企業的具體情況進行合理的判斷。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則應用指南［M］.北京：中國財政經濟出版社，2006

篇9

    2.開發成本受法律政策的影響

    對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內政治環境變動以及相應的法律政策調整,造成房地產開發商經濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發,從而影響到企業項目開發所需的成本費用。

    二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施

    1.建立科學的評估指標體系

    規劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經濟性以及環保、格調等等各個細節問題。在進行經濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產開發項目的成本存在直接或者間接的影響。適當的提高建筑平均層數和建筑密度,控制適當的建筑容積率,可以減少房地產開發項目的單位造價,同時節約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。

    2.規劃方案的優選

    要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產要求的雙重前提下進行技術和經濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優方案。在進行比較方案的優選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據項目的實際情況,選擇適當的經濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

    3.盡可能地提高項目抵御風險的能力

    房地產市場是一個資金密集型的行業,資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調控政策的調整都會直接給房地產項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經濟、環境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質和程度,幫助投資者根據房地產項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產開發企業需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產開發項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產在開發的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產開發項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產開發項目進行有效成本控制的方式

    1.轉嫁風險

    首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經濟補償的方式,但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉嫁風險并不能解決一切風險。

    其次,以合同的形式將開發風險轉嫁給其他的經濟單位。比如在房地產項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉包給經驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

    2.透過目標成本控制方案進行投資決策

    開發企業在進行房地產開發項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業的虧損,嚴重者會導致企業的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數,則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統全面的測算,能夠確保企業開發項目的目的性,減少因盲目開發而給企業帶來的經營風險和不必要的開發成本。

篇10

考慮到日后管理自己無法親歷親為，夏喜環在選擇合作機構的時候非常小心，最后他選擇了在國內一直從事澳洲房產銷售的公司。目前，他投資在墨爾本的那套房產已經交付，也已經委托這家公司成功租出。

當然，投資澳洲房產同樣也要面臨投資成本問題，因此夏喜環建議提前準備一些資金，以應付稅費開支。他繳納的費用主要包括印花稅、律師費等，其中印花稅支出金額較大，總數加起來約占房價的4%左右。如果把其他稅費如律師費、市容建設費用等全都加上，接近總房價的4.8%。不過他提醒說，因為有些州的印花稅最高征收標準可達到5.5%，因此這會直接導致投資成本上升，超過6%。

利用銀行資金輕松投資

篇11

長期股權投資的初始投資成本分別按企業合并和非企業合并兩種情況確定，企業合并又分為同一控制下的企業合并和非同一控制下的企業合并。

2.后續計量中成本法的適用范圍變化。

下列情況下企業應運用成本法核算長期股權投資：投資企業能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資；投資企業對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資。

新準則既擴大又縮小了成本法適用范圍。說擴大了其適用范圍，是因為新準則要求投資企業對能夠向被投資單位實施控制（持有50%以上表決權）的長期股權投資采用成本法進行核算，只是在編制合并報表時按權益法進行調整。說縮小了適用范圍，是因為對于投資企業對被投資單位不具有共同控制或重大影響的長期股權投資，新準則不再像舊準則那樣一律采用成本法，而是區分是否可以可靠地獲取公允價值，只有對那些在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資才采用成本法。

3.計提的減值準備不得轉回。

當長期股權投資的可收回金額低于其賬面價值的，應當將長期股權投資的賬面價值減計至可收回金額，減計的金額確認為長期股權投資減值損失，計入當期損益，同時計提相應的長期股權投資減值準備。長期股權投資減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。

長期股權投資準則的實例處理

興業公司為一家上市公司，2007年該公司發生的與投資相關的經濟業務如下，假設不考慮增值稅以外的其他流轉稅：

1.2007年1月1日，興業公司以房產和舊設備向振華公司投資（二者屬于同一控制下的兩個公司），占振華公司60%的股權，投資時振華公司所有者權益的賬面價值為14000萬元。投資時興業公司資本公積為500萬元，盈余公積為200萬元。該房產的賬面原價為8000萬元，已計提累計折舊500萬元，已計提固定資產減值準備200萬元，公允價值為7600萬元。舊設備的原值220萬元，已提折舊20萬元，公允價值200萬元。

2.接上面1，假如2007年1月1日，興業公司以房產和舊設備向振華公司投資（二者不屬于同一控制的兩個公司），占振華公司60%的股權。其余情況相同。

3.興業公司2007年4月1日與三和公司的原投資者a公司簽訂協議（興業公司和三和公司不屬于同一控制下的公司），興業公司以自產產品（非應稅消費品）和承擔a公司的短期還貸款義務換取a持有的三和公司股權。興業公司投出存貨的不含稅公允價值為500萬元，增值稅85萬元，賬面成本400萬元，存貨跌價準備為50萬元，承擔歸還貸款義務200萬元，興業公司占三和公司70%的股權。

4.接上面3，如果興業公司與三和公司屬于同一控制下的公司，占三和公司70%的股權，投資時三和公司的所有者權益賬面價值為1000萬元。投資時興業公司資本公積為100萬元，盈余公積為50萬元。其余情況相同。

案例解析：1.興業公司的會計處理：

借：固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元

貸：固定資產8220萬元借：長期股權投資8400萬元（14000×60%）

貸：固定資產清理7500萬元

資本公積900萬元。

注：同一控制下的企業合并，合并方以支付現金、轉讓非現金資產或承擔債務方式作為合并對價的，應當在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的份額（14000×60%）作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現金、轉讓的非現金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資本公積，資本公積不足沖減的，調整留存收益。

2.借：固定資產清理7500萬元累計折舊520萬元固定資產減值準備200萬元

貸：固定資產8220萬元

借：長期股權投資7800（200+7600）萬元

貸：固定資產清理7500萬元

營業外收入300萬元。

注：非同一控制下的企業合并，合并成本為購買方在購買日為取得對被購買方的控制權而付出的資產、發生或承擔的負債以及發行的權益性證券的公允價值。企業合并成本是公允價值與賬面價值的差額，貸記“營業外收入”，或借記“營業外支出”等科目。

3.借：長期股權投資785萬元(500+85+200)

貸：短期借款200萬元主營業務收入500萬元應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業務成本350萬元

存貨跌價準備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

注：新準則對于存貨，例如庫存商品、材料等稅法上界定的視同銷售，都要按《企業會計準則第14號——收入》的要求，結轉收入和成本，不再按成本結轉。

4.借：長期股權投資700萬元（1000×70%）資本公積85萬元

貸：短期借款200萬元主營業務收入500萬元

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）85萬元

借：主營業務成本350萬元存貨跌價準備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

注：同一控制下的企業合并，按賬面價值計入長期股權投資成本，借貸差額計入“資本公積”或留存收益科目，不像非同一控制下的企業合并，將差額計入“營業外收入”或“營業外支出”科目。

成本法下新長期股權投資準則與稅法差異

《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發〔2000〕118號）文件規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和對外投資兩項經濟業務進行所得稅處理。

業務1中，應納稅所得額=固定資產的應納稅所得額（公允價值7600-賬面價值7300-減值準備200）+設備的應納稅所得額（公允價值200-賬面價值200）=100（萬元）。該筆業務產生財稅差異100萬元，納稅申報時應做納稅調增100萬元。

篇12

例：A公司是一個有限責任公司，注冊資金為2000萬元，由甲（法人）投資1500萬元，占注冊資本的75%，甲公司是一個由自然人投資的有限公司，乙（自然人）投資500萬元，占注冊資本的25%。假設A公司賬面的主要資產為房產，賬面價值為1800萬元，其余為流動資產200萬元，A公司尚未開始生產經營。B公司欲以3820萬元的價格收購A公司的房產，交易完成后A公司將收益進行分配，甲公司也將投資收益向其股東進行分配（甲公司無虧損），即A公司將轉讓實質性資產的收益最終分配到自然人手中。

一、不同方法下交易產生的主要稅收成本

（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東

所得稅：

①A公司以非貨幣資產投資，資產轉讓所得

3820-1800=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據國稅發〔2000〕118號關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知第三條規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。

②甲公司股權轉讓所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

根據國稅函（2010）79號關于貫徹落實企業所得稅若干稅收問題的通知第三條：企業轉讓股權收入，應于轉讓協議生效、且完成股權變更手續時，確認收入的實現。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。企業在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。

個人所得稅：

①乙投資收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

契稅：A公司以房產投資，交易雙方需繳納契稅

3820*2%*2=152.80萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05萬元

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

所得稅：

①甲公司股權轉讓所得

4020*75%-1500=1515萬元

1515*25%=378.75萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購方應確認股權轉讓所得或損失。

②A公司賬面房產不能按公允價值調整，公司不確認資產轉讓所得，賬面房產按公允價值計量與按賬面價值計量產生計稅基礎差異并產生所得稅差異。

計稅基礎差異：3820-1800=2020萬元

所得稅差異：2020*25%=505萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：企業股權收購相關交易處理規定，被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。

個人所得稅：

①乙投資收益

4020*25%-500=505萬元

505*20%=101萬元

②甲公司股東投資收益

1515-378.75=1136.25萬元

1136.25*20%=227.25萬元

稅收成本合計為

378.75+505+101+227.25=1212萬元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

所得稅：

①A公司清算所得

4020-2000=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據財稅〔2009〕59號《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》規定：

企業合并，合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎；被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。

②甲公司股權轉讓所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

個人所得稅：

①乙投資收益

（4020-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44=1035.25萬元

從上面的例子我們可以看出，在實質性資產交易中轉讓方的股權結構不同會產生不同的稅收成本，一般情況下法人資本占的比例越高，稅收成本越高，造成這種結果的原因為。一方面是由于企業所得稅比個人所得稅的稅率要高5%，另一方面是由于稅法規定股權轉讓收入不能等同于股息、紅利等投資收益，不享受免稅政策，其中包含著重復征稅的因素。如果上例中A公司的股權結構為甲（法人）投資500萬元，占注冊資本的25%，乙投資1500萬元，占注冊資本的75%，三種方法計算的稅收成本分別為1036.55萬元、1010萬元、883.75萬元，因此在公司成立時就應根據投資策略做好籌劃。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房產作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產3515萬元的價格轉讓給B公司股東

優點：

（1）A公司可以承續；

（2）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷。

缺點：

（1）需要繳納契稅，成本較高；

（2）需要進行兩次股權變更，房產權證需要進行變更，手續較繁鎖。

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

優點：

（1）A公司可以承續；

（2）只需進行一次股權變更，房產權證無需變更，手續簡便。

缺點：

（1）該方法雖然在交易的當時比另外兩種方法需要繳納的稅收較少，但由于該方法下，交易資產的賬面價值保持不變，會將稅負轉稼給受讓方，因此在交易時必須將該筆稅務成本考慮進去；

（2）在A 公司轉讓股權時，受讓方付出的股權投資成本將大于其在A公司所占股權的份額，該部分差額當受讓人為法人時可在其股權投資成本中體現，當受讓人為自然人時就無法體現，自然人股東在今后收回投資時存在被重復征收個人所得稅的風險。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

優點：

（1）交易的資產可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷；

（2）稅收成本較低。

缺點：

篇13

需要指出的是，如果你想連中介費用都省了，“撇開”中介公司去單獨和房主交易，不見得明智，因為中介公司還起著“把關”的作用，能防范你在交易過程中出現的風險。但也有例外，除非您是行家。

當面交易

暗箱操作要不得，如果你通過經紀公司買房，一定要透明交易。所謂“透明交易”就是將整個二手房交易過程完全公開化、透明化，實現買賣雙方見面，避免經紀公司亂吃差價。曾經有一些經紀公司吃差價幾萬元甚至十幾萬元，買賣雙方都深受其害。

賣主王先生將自己位于雙井地區、面積85平方米的一套二手房以“凈價”（凈價是指交易過程中涉及到的費用由買方支付）48萬元委托一家經紀公司進行出售，買主張先生花費53萬元購買了這套房產，經紀公司從中賺取了5萬元的差價。張先生除了需要支付53萬元的房款外，還需要交13515元的中介費和相關稅費。但是，如果張先生通過透明交易，實現買賣雙方見面，只需49萬元即可購買。因此，不僅從房款上可以節省4萬元，而且經紀公司的信息費以及相關稅費也因為總成交款的降低而相應減少1020元。

在目前北京二手房經紀行業還是比較混亂的情況下，買賣雙方見面的透明交易才是安全的。

算清房價

房產買賣合同中有兩種資產的價格，一種是房屋的價格，另一種是裝修和家具的價格，這兩個價格算得巧妙，也可以為你節省不少的費用。首先在交易的時候，你應該注意裝修永遠都是貶值的，因此，你應盡量減少在裝修費用的支出。其次在寫合同的時候要注意把裝修費用和房屋價格分開寫，分開寫的好處就是能幫你節省不必要的稅務支出。

胡先生購買了一套總價508000元人民幣的房產，他需要交納1.55％的契稅和印花稅：7874元，但他如果把10萬元的裝修費填到合同“裝修及附屬配套設施轉讓價”一欄中就可節稅1550元。

但需要提醒你的是，不要“撈過界”，不要把不存在的裝修費寫上去，妄圖逃稅，如果被有關部門發現不但會對你進行處罰，還會請評估機構對你購買的房產重新估價。

先支后省

物極必反，不要省不該省的錢。如果你碰到自己拿捏不準的價位，要舍得花些小錢找專門的評估機構對房產的價值進行評估。一般來說，房屋的價格是貶值的，因為房屋都有使用壽命，而土地的價格是升值的，畢竟土地資源有限。你找到專業的評估機構后，就請它從上述兩點出發，對你要購買的房產，做一個評估報告。也許這份評估報告，花了你幾百塊錢，但它將成為你討價還價的有力籌碼。

另外，你確信這筆買賣能夠談成的前提下去做評估報告才會萬無一失。

賺即是省