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1.房地產項目開發的投資決策問題

房地產企業是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業應該實現做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發建設進度、項目開發組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發企業積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優化設計產品方案

在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：

第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區或者城市的主要區域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現狀尤其是今后規劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。

第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優勢，結合實際的區域特點對典型項目的用地規劃進行細致分析。

第五，開發該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優化。

3.項目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學合理性原則

房地產開發項目的開發具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。

（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則

項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。然而，經大量的測算分析，人們發現對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環節。在規劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。

（3）成本的主動控制原則

房地產項目的開發以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現。需要的注意的是，在工程方案的實施執行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細化成本控制方案

房地產項目通?？梢詣澐譃樗膫€階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。

（2）前期準備期間

該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發項目用地的范圍和特性，規劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。

（3）施工期間

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發達國家的房地產市場已經歷幾百年的發展，早已進入成熟期。而我國的房地產市場只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業，每年以較快的速度發展。從2010年開始，我國房地產每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會分工的細化和專業化的要求，選擇專業銷售公司進行房地產項目銷售的開發商越來越多，中國房地產行業的龍頭企業——萬科就一直采用銷售的模式。實現銷售的項目，開發商和銷售商的立場不同，專業知識和能力不同，對項目的定價就會有不同的意見，雙方會產生沖突。擬從房地產項目總體利益最大化出發，兼顧、協調開發商和銷售商的利益，針對實行銷售的房地產項目提出其定價原則和方法。

二、房地產項目產品準確定價的重要性及主要策略和方法

房地產開發商進行項目開發的主要目的是將開發出的項目產品以合理的價格盡快銷售出去，從而實現開發收益和利潤。要實現這個目標，就必須根據項目的特點、品質以及項目在市場中的競爭地位對產品準確定價，以使項目產品具有較高的性價比。只有這樣，項目產品才具有競爭優勢，才能得到客戶的認同，以實現項目的順利銷售。如果房地產項目產品定價過高，超過項目的市場價值，則對客戶不能形成較強的購買吸引力，項目產品有可能滯銷；如果項目產品定價過低，雖然能實現較快銷售，但開發商的利益就會受到損失，該賺的錢沒賺到。

根據市場營銷理論和價格決策理論，房地產項目的定價方法主要有[1]：（1）成本加成定價法；（2）競爭導向定價法；（3）需求導向定價法。為了獲取最大收益，房地產開發商在項目銷售過程中還可以采取多種價格營銷策略，以吸引客戶下單。這些營銷策略包括價格折扣、特殊房源低價促銷、非整數定價等[2]。并且，在項目的不同銷售階段，即開盤階段、持續銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價策略和方法[3]。

房地產項目開發涉及多個主體，也存在多個相關利益方。從大的方面來講，主要有開發商，消費者和政府三方。從開發商利益集團來看，涉及到開發商本身，設計、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費者、開發商四個利益主體的角度對房地產項目的定價期望進行了分析[4]。李研從如何合理控制房價的角度出發，對房地產商品的定價權應由政府還是開發商掌握進行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場經濟的角度出發，對于實行銷售的房地產項目而言，房地產項目產品定價最直接的利益相關方是銷售商。房地產項目要實現準確定價，離不開銷售商的工作。

三、實行銷售的房地產項目定價面臨的矛盾和沖突

對于實行銷售的房地產項目，在項目產品定價過程中，面臨著雙方利益沖突、定價權沖突以及價格與銷售進度的矛盾。

（一）開發商與商在項目產品定價上的沖突

目前，房地產銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產開發商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發，對產品定價就會有不同的意見。

1.固定比例傭金合約介紹

房地產開發商將一個房地產項目的銷售工作委托給專業的銷售公司，以利用其專業能力和對市場的敏感性，將項目產品以盡量高的價格在盡量短的時間內銷售出去。

目前房地產銷售業中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發商按照實現的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。

2.開發商與銷售商的利益沖突

在固定比例傭金模式下，開發商與銷售商在產品定價方面存在利益沖突。項目產品售價的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場價值約100萬元的住宅商品為例，假設雙方約定傭金比例為2%。如產品以100萬元進行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時間會延長，其成本會增加。所以，在對于項目產品的定價上，銷售商傾向于定價較低，以加快項目銷售，便于其在較短時間完成項目的銷售后離場。

但對于房地產開發商而言，提高售價所帶來的收益絕大部分由開發商享有。由于至項目銷售時，項目的開發成本已經固定，提高售價部分基本上就形成純利潤。所以，房地產開發商在產品定價方面傾向于高定價，對于產品以較高價格銷售有很高的積極性。

由于銷售雙方的立場不同，考慮利益的角度不同，雙方在項目產品的定價上就會有不同意見和看法，雙方存在沖突。

（二）項目產品定價權與對市場變化敏感性的矛盾

房地產項目實行銷售的話，開發商和銷售商對于項目產品的定價都要發表意見，影響項目產品的定價。

目前，在房地產銷售中，一般的情況是銷售商提出項目產品定價的建議方案，開發商對銷售商提出的定價建議方案進行審核。如果開發商認可銷售商提出的定價建議方案，則按該方案進行項目產品的定價；如果開發商不認可銷售商提出的方案，則對其進行調整或者另外自行定價?？傮w來講，項目產品的最終定價權掌握在房地產開發商手中。

正常情況下，銷售商在銷售方面比開發商更具有專業知識優勢。并且，銷售商長期在市場中摸爬打滾，對市場具有很強的敏感性，比開發商更能準確把握市場的變化。另外，項目委托給銷售商進行銷售后，開發商直接面對、接觸客戶和市場的機會就大大減少，主要由銷售商承擔；所以，銷售商對于項目產品在市場中的地位和優劣勢了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實施項目的產品定價，其定出的價格應該更能符合市場的規律，更契合產品在市場中的競爭地位，也就更有利于項目產品的銷售。

但是，由于銷售商與開發商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發，希望項目產品定價稍低于其應有的市場價值，以利于盡快完成項目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項目產品定價權交給銷售商，就會發生道德風險問題，銷售商就不會站在開發商的角度來考慮問題，項目的產品定價就會偏低，損害開發商的利益。

雖然理論上銷售商對于項目產品定價的能力更強，能進行更精準的市場定價。但是，定價權交給銷售商，又會產生道德風險，損害開發商利益。房地產銷售合約必須處理好這一矛盾。

（三）項目產品定價高低與銷售進度的矛盾

根據需求定律，社會對產品的有效需求與產品的價格負相關。在其他條件不變的情況下，產品的價格越高，其需求越??；價格越低，需求越大。

對于房地產項目而言，產品數量是固定的。如果產品定價較高，就會影響到項目的銷售進度。由于提高項目定價，社會對項目的有效需求下降，導致一定時期內項目的銷售量降低，項目的銷售速度相應減慢，結果導致項目的銷售周期延長。

房地產開發商在考慮項目靜態收益的同時，還要考慮資金的時間價值。盡早收回資金，對于房地產開發商而言也是很重要的。開發商可以利用收回的資金進行其他項目投資，獲取收益，這就表現為開發商的資金機會成本。更有甚者，開發商如果資金鏈緊張，需要按照計劃的時間收回一定量的資金用于項目借款的償還；那么，這種情況下，對開發商而言，按時（下轉第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤更重要，關系到開發商的企業存亡。

因此，開發商要處理好利潤與資金鏈和機會成本的關系，處理好定價高低與銷售進度的矛盾。

四、做好實行銷售項目產品定價的建議

房地產項目實行銷售后，要想利用業務外包享受到專業分工帶來的好處，做好項目產品的定價非常重要，這樣才能最大程度上促進項目產品的銷售。

（一）改變固定比例傭金合約，調動銷售商的積極性

銷售商在產品定價方面存在道德風險的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發商不一致，對于提高項目產品售價沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調動銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級分成利益分配合約，對于約定價格以內銷售的，開發商向銷售商按固定比例支付傭金；對于超過約定銷售價格一定幅度的，就超過約定價格部分，銷售商可按一個合理的比例參與利益分享；對于超過約定價格更高幅度的，銷售商按更高的比例進行收益分享。這樣，根據銷售商對于售價提高的貢獻度來向其支付傭金，對銷售商形成很好的激勵，可以避免銷售商在項目產品定價時的道德風險行為出現。

（二）開發商多做市場調研，提高對市場變化的把控度

由于道德風險問題，開發商本能地對于銷售商提出的項目定價建議方案心存疑慮，對銷售商定價行為不信任。但是，開發商本身對于房地產市場的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發商在委托銷售的同時，也可以培養自己的高素質市場營銷人才，多做市場調研和產品定位研究，提高自身的市場把控能力。這樣，就可以避免在產品定價方面過于依賴銷售商，自身也能對項目產品進行精準定價。

（三）根據開發商的資金鏈情況，確定項目的定價策略

房地產項目采取高定價還是低定價策略，很大程度上取決于開發商的資金狀況。如果開發商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業的資金鏈運轉，則應采取低位定價策略；如開發商資金較充裕，又沒有其他的投資項目需要資金投入，則可采取高定價策略，以獲取超額利潤，而不追求快的銷售速度。

對于實行銷售的房地產項目，雖然存在不少沖突和矛盾，但只要開發商設計好銷售合約，并且自己多關注市場變化，同時根據自己的具體資金情況確定定價策略，就能夠較好地解決這些問題，協調好雙方的利益和關系，充分調動銷售商的工作積極性，促進項目的銷售。

參考文獻：

[1]王力南.淺談房地產定價方法[J].學理論，2009（22）：114-116.

[2]陳薇薇.房地產定價方法與策略研究[J].企業家天地，2008（1）：109.

[3]趙彬，韓芳，李世龍.房地產開發流程中定價體系的研究[J].土木建筑工程信息技術，2010，2（2）：12-15

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一、房地產項目投資風險概述

房地產裝修項目投資是房地產項目投資的重要一環。房地產在開發建設樓盤的時候，會對已經建好的房子進行裝修。根據統計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據了房產銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產項目投資風險的影響重大。在規劃房產裝修投資的時候就要優化投資方案，用最少的投入實現最好的裝修效果。

二、房地產項目投資風險的特點

首先，房地產項目建設具有不可移動的特點。房地產投資項目的首要風險就是房地產項目的建設地點選擇。房地產項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產項目的價值就不會很高。因此，房地產項目投資所面臨的風險特點就是地理位置。

其次，一個地區經濟發展的導向對于房地產建設而言是十分重要的。但是，由于房地產投資開發經歷的時間較長，所以，對于經濟導向的改變不能及時地做出應對。這就成了房地產項目投資建設的另外一個風險。因此，在房地產投資建設方面，必須加強對經濟發展導向的預測。尤其是房地產項目開發投資較少的地區，必須加強對該地區經濟發展方向的研究。這就是房地產項目投資風險的區域性特點。

最后，房地產項目投資具備長久性的特點。由于房地產項目建設材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產投資項目的風險也具備長久性。

三、房地產裝修項目投資風險控制措施

房地產項目投資風險因素有很多，但是，最主要的風險和最需要控制的投資風險則是房地產裝修項目的風險。本文將就房地產裝修項目投資風險作簡要分析并提出相關建議。

（一）在裝修材料上，建議采用進團或區域采購，以此在確保品質的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風險。同時，區域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區域采購。而涂料、開關、內墻磚等采用集團采購。但在目前大多數房地產裝修項目的材料供應上，較少采用集團采購和區域采購。

（二）在進行房地產裝修的設計上，為了更好地實現裝修產品標準化，越早設計越有利于對房地產裝修的成本控制。通常，很多房地產投資開發商等到房產已經基本建設完成后才進行裝修設計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經建設好的工程進行拆改。這就直接導致了房地產整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風險。因此，裝修設計應該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設計就應該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風險。

（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風險。對于客戶主要關注的大堂、電梯、客廳、衛生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風格裝修，使客戶能夠根據自己的想法去裝修房間。按簡約風格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風險。

（四）為了更好地降低房地產裝修項目的投資風險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設計在成本上是否在控制之內，裝修成本投資是否超出了之前的預期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預設計，從而有效避免了交樓時可能會產生的風險。同時樣板房也能充分反映裝修設計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規避了大規模二次裝修的風險，從而大大降低了裝修項目投資風險。

（五）控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協調起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發揮。因此有利于最大限度地降低房地產裝修項目投資風險。

四、結束語

房地產在我國國民經濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產時的高回報帶著高風險，所以，房地產項目投資的風險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產時針對投資風險做一定預防，才有利于規避風險。而房地產裝修是整個房地產較為關鍵的環節，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風險。本文在結合風險特點的基礎上重點分析了裝修項目投資風險，并提出了一些建議，以此推動房地產建設更加安全、可靠、高效。

參考文獻：

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1 房地產項目前期設計的具體工作內容

房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。

房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行；然后，要做好專業的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規劃要點條件，針對市政規劃設計指標，報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。

2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題

2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時，對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析

對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象，難以滿足客戶需求，從而導致出現了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題

由于在房地產項目前期設計和規劃階段，很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發商只注重開發項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發企業只追求盲目投資，缺乏應有的規劃和環境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規劃設計過程中，一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。

在當前房地產現行的設計體制下，建筑行業細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。

3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑

房地產市場的發展有其自身的規律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。

除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀，另外，要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。

很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。

4 結論

當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。

參考文獻

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Key word: real estate project, process management, before construction, construction, after completion

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產項目是一個復雜系統的大工程，要想保證項目工程的順利進行，就要加強對項目的管理，房地產項目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有對項目進行全過程的管理，才能促進房地產行業的長遠發展。

一、房地產項目在施工前準備階段的管理

（一）對項目進行預測評估

在項目確定以前，先要對這個項目是否有投資價值進行預測評估，評估的依據主要是以往的經驗數據，通過對市場的調研確定投資的方向、投資的產品和投資的區域，以往的經驗數據也為項目做好了經濟數據上的基本工作。

（二）土地競拍

在實行土地競拍之前，先要對該地的位置、建筑高度限制、容積率等進行一定的考察和分析，把此類產品的一些數據收集整理后作為依據來測算市場價格。公司管理層確定了項目建議書以后，編制土地競拍報告，爭取土地使用權。

（三）項目立項審批

對該項目進行市場調研、消費群體分析、項目策劃、產品分類分析等等，獲取立項批復，在進行項目立項審批的過程中，很多工作可以同時進行，比如進行全程的策劃工作。

（四）項目設計

項目設計對未來的項目施工具有重要的指導作用，高質量的項目設計是高質量完成項目的基礎，項目設計包括方案設計、擴初設計、施工圖設計，在設計單位的選擇上一定要謹慎，同時在項目設計過程中應該做好項目評審，及時調整項目中出現的問題。

（五）項目投標和招標

施工單位的質量對項目質量有直接影響，因此，要根據項目的特點對施工單位進行嚴格的招標審核。對參與投標的單位進行資格預審，預審通過后對施工單位發送招標文件，對施工單位進行技術、信譽、素質的整體考核，對高層房地產建筑，應該嚴格技術指標。

二、房地產項目在施工階段的管理

（一）安全管理

安全問題是一切生產活動最重要的問題，隨著建筑施工項目的增多，安全事故也呈上升趨勢，國家對建筑施工的安全問題比較重視，但是由于經濟利益的驅使，施工單位往往忽視了安全問題，沒有足夠的重視安全問題。現場施工人員普遍存在安全意識缺乏、自我保護能力較低的特征，在施工前又缺乏對施工人員的安全教育與培訓，導致安全事故的發生。必須把安全管理貫徹于施工過程的始終，按照安全保證體系對施工現場進行安全管理，加強對施工現場的管理與檢查，及時發現安全隱患，預防事故的發生，在事故發生后以最快的速度進行處理，把危害降到最低。

（二）進度管理

施工活動都是按照施工合同進行的，施工合同中明確規定了項目竣工的時間，對施工活動有了一定的時間要求，為了盡快的完成項目，施工單位追趕進度的情況普遍存在，或者在施工前不緊不慢，工期快到了才開始追趕進度，工程質量沒有保證。企業應該在總的進度目標的帶領下，把總的目標分解成具體的階段性目標，在保證質量和安全的前提下，靈活的調整工程進度，使進度控制更加規范化、科學化。

（三）成本管理

盈利是房地產企業進行生產經營活動的目的，降低生產成本能夠有效提高經濟效益，成為企業普遍關注的問題。但有些企業對成本管理的認識不準確，常常把成本管理和質量管理對立起來，沒有認識到兩者和諧統一的關系。企業應該加強對成本管理與控制的宣傳，使人們提高對成本管理的認識，積極引進低消費、高產出的新工藝和新設備，解決成本管理和質量管理的矛盾，使工程項目不但擁有較好的質量，還節約了成本。

（四）質量管理

工程質量和施工安全有著密不可分的關系，工程質量不達標，不僅會威脅到施工人員的安全，也會威脅到房屋使用者的安全，影響著建筑企業的形象。因此，應該嚴把施工材料準入關，杜絕以次充好的現象；建立完善的質量管理體系，落實質量管理責任制，加強質量技術管理，完善獎懲激勵制度，促進工作人員提高對工作的責任感；在施工過程中要對工程質量進行巡回檢查和走動管理，一旦發現質量問題就找相關部門或者負責人進行補救，情節嚴重的可以對相關負責人給予一定的懲罰，并跟蹤整改的落實情況。

三、房地產項目在竣工階段的管理

（一）市場推廣

在項目竣工后，要對產品進行市場推廣，回收項目投資，獲取經濟利潤。要對市場推廣制定明確的方案，制定總體的營銷計劃；建立售樓部，對樓盤的銷售面積、銷售地點、銷售期限等進行合理的配置；在銷售的過程中把總體的營銷計劃分成具體的營銷計劃。

（二）物業管理

物業管理狀況關系到小區居民的日常生活，也關系到企業的形象，因此應該制定物業管理的方案，制定物業管理的指標。物業管理工作應該和工程做好銜接，使物業管理保持良好的運行狀態。

總 結：

房地產項目作為一個復雜的大工程，不但對項目質量、項目安全、項目技術有較高的要求，要想保證項目的順利進行，還要承擔一定的經濟風險、法律風險和市場風險，對房地產項目進行全過程管理能夠有效規避這些風險，保證項目的高效運行，提高房地產企業的市場競爭力。

參考文獻：

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篇6

一、業主新要求及物業管理在樓盤銷售中起到的重要作用

物業管理在業主選購樓盤時變得越來越重要。傳統小區的物業管理在處理如用戶資料、基礎設施維護、社區服務提供方面只進行碎片化、機械化的管理，沒有形成一個有機的統一體，這種模式在智能化建筑流行的今天已完全無法適應當前的需要。業主在挑選房產時往往會更加重視物業在整個社區中起到的作用，并且會關注物業管理是否能夠適應當前智能化、系統化的小區建設。

自從1988年開始，我國房地產市場才正式進入了市場化運作階段，并開始從營銷萌芽階段過度到了推銷階段，物業管理也開始對樓盤的銷售產生影響。早起的推銷，房地產開發商僅僅是在報紙雜志等媒體上刊登自己的房屋的銷售、價格等信息，手段較為單一，沒有充分利用物業管理進行營銷。之后，房地產推銷的方式開始增多，房交會、網絡宣傳、樣板間、戶外廣告和電臺廣告等多角度的營銷開始出現，人們開始注意到物業管理這一概念，并且有房地產公司開始利用先進的物業管理進行“炒作”。房地產開發商為了讓自己的樓盤脫穎而出，往往利用一些“噱頭”來吸引大眾的眼球，如“歐陸風情”、“中產階級”等概念就是利用了西式的物業管理模式進行樓盤的宣傳，這在當時產生了不小的反響。

從2003年開始，房地產市場營銷逐漸過渡到了整體全面營銷階段，主要表現為開發商將更多的關注放到了物業管理在房地產開發項目前期階段的重要作用，并將這種作用放大進行宣傳。在這個階段的發展過程中，消費者越來越成為交易雙方中較為強勢的一方，他們對生活水平的要求有了前所未有的提升，同時，由于樓盤較多，競爭壓力較大，更多的房地產商將自己的目光放在了前期利用物業管理進行營銷上。更多的房地產開發商在項目開始之前就借助物業管理公司進行市場調查，了解消費者的需求，對整個工程項目進行定位，而取代之前在整個項目完工后才進行市場營銷的方式。物業管理公司對業主更加了解，他們往往可以直接從業主處獲得一些重要信息，以輔助房地產營銷，為房地產公司提供更多合理、有用的營銷策略。物業管理公司在自己經營過程中要時刻關注業主的需求變化，并對其進行分析，將一些重要信息反饋給與自己合作的房地產企業，以確保自己可以在房地產營銷項目中發揮更大的作用。

二、物業管理促進樓盤銷售的策略

結合業主對當前樓盤的新需求以及物業管理對房地產營銷產生的重要作用，筆者研究以下四個房地產市場營銷策略，下面做簡要說明。

1、采用全過程營銷

所謂全過程營銷，就是借助物業管理公司在房地產開發項目的各個階段結合房地產行業的運作流程對整個項目進行營銷。在房地產項目開發前期，開發商要借助房地產物業管理公司做好市場調研工作，由于物業管理公司可以直接面對業主，更加直觀的了解消費者的具體需求，為樓盤的營銷提出更多合理建議，并將調研結果應用于設計當中。在整個工程當中，物業管理公司要結合房地產項目的實際情況對樓盤進行宣傳，注重樓盤的品牌效應，擴大品牌知名度，始終以客戶為導向進行營銷宣傳。當然，不同的開發項目有著自己的特點，物業管理公司應該充分了解房地產項目的具體自身特點進行宣傳營銷。另外，在全過程營銷中，往往會有一些專業性較強的問題出現，這時不妨求助相關專家來解決這些問題，以期或者最專業的解決方案。

2、營銷主體的專業化分工細化

當前，我國房地產行業的營銷主體多為開發商，其往往要完成前期市場調研、項目設計、銷售推廣等等眾多的工作任務。但由于一個企業人才量有限，所精通的領域各不相同，無法對上述的全部項目都面面俱到。因此，現在逐漸進入到了專業化分工細化階段，開發商將整個項目細化，這是物業管理公司的強項，它往往可以提供非常專業的服務，有時會將某個細化項目外包給與自己長期合作的專業公司完成，這樣可以節省房地產公司更多的精力去進行房地產項目的建設。

3、網絡營銷

隨著網絡時代的來臨，我國的物業管理也越來越走向信息化。傳統房地產市場營銷將樓盤信息通過報紙、電視、電臺等傳統媒體向消費者傳播，是一種直線的單向傳遞。隨著互聯網技術的發展，誕生了一種新型的房地產公司借助物業管理進行網絡營銷模式，即房地產項目結合樓盤的特點，通過物業管理公司利用網絡技術通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流，其信息流向是雙向的。與傳統營銷相比，它強調互動式的信息交流。消費者可以通過網絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌，目前甚至可以通過三維立體虛擬樓盤，查看房產小區內部環境和套型內部的戶型布局。消費者還可通過互動式系統咨詢項目和產品信息，實現雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中的消費者的地位。

4、強化品牌戰略

隨著房地產市場的發展，價格以及概念已經不再是房地產市場的關鍵影響因素，品牌競爭逐漸占據關鍵地位。物業管理公司就是品牌戰略的重要組成部分。物業管理公司應密切關注自己品牌的培養和發展，在消費者當中樹立良好的品牌形象，并進一步去強化這種形象和地位，輸出品牌的核心價值。另外，物業管理公司應協助房地產企業做好分品牌戰略，在整個品牌戰略的指引下，讓分品牌充分發揮自己的作用，吸引風多的消費者購買自己的房地產產品。

以上是筆者根據自己的研究進行的簡短論述，當前房地產市場正經歷著高速的發展階段，更多的房地產營銷策略出現在大眾眼前，其應更加關注物業管理在營銷中起到的重要作用。希望這些營銷方式可以更好的為消費者服務，讓消費者更好的了解樓盤信息，購買到自己滿意的房產。如果某些房地產開發商僅僅將營銷作為誤導消費者的手段，那么房地產的市場營銷就會失去它的意義。

參考文獻：

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[3] 曾春水. 提升房地產企業核心競爭力的4V營銷策略構建[J]. 企業經濟. 2011（04）： 45-47.

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從簡單意義上說，住宅地產的運營管理就是成功銷售并使開發企業獲得預期的投資收益。但從現如今的住宅地產運營管理來說，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運營管理工作。從狹義上來說，房地產運營包括對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。從廣義上來說，房地產運營包括對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規律所進行的有目標、有組織的經濟活動，活動范圍貫穿于房地產產品生產、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領域。對現在買方市場的住宅銷售來說，一切都為了銷售，項目的運營管理甚至整體的開發建設均應以市場為導向，以客戶需求為前提。房地產運營全過程管理是從項目用地的初始狀態就導入房地產運營管理觀念，從最初的項目規劃貫穿于最終的物業管理，結合房地產行業的運作流程、行業特性。房地產運營全過程管理相對于傳統管理手法的最大特點是在于始終貫穿于項目開發的全程，以市場為中心，以消費者需求為導向，以此來指導項目開發和銷售，達到最大的銷售效果。這是一項巨大的系統工程，往往需要開發商利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，對項目的形象設計與產品定位、規劃設計、營銷策劃推廣、物業管理等諸多環節進行計劃及統籌執行。其中涉及眾多繁雜的外部機構，包括市場調研機構、學術機構、各級政府部門、建筑設計機構、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷售單位、物業管理機構等。

三、住宅地產運營全過程管理的實際運用

（1）前期項目規劃階段。在前期階段，需要通過大量的市場調研，進行項目前期策劃定位，并結合客戶需求及市場上同質產品的比較分析，了解項目規劃設計要求，并進行合理的優化布局，充分迎合市場需求。同時，根據目標群體的消費能力，及社區配套需求，結合周邊大商業配套情況，確定商業配套定位，并進行合理布局，及時預留電力、專用管道等各種配套設施，為后續招商提供便利條件。（2）中期項目實施階段。在項目實施階段就可以具體圍繞著銷售的各項準備工作展開。首先，選擇銷售機構，構建基本銷售框架。其次，進行前期物業招標，確定前期物業服務單位。如今物業服務也是客戶選擇房源時重要的考慮因素，優質的物業管理服務，往往更能得到客戶的青睞。最后，進行配套商業招商，使項目本體滿足客戶的基本消費需求，并與周邊大商業形成有機結合。并做到與客戶入住實現同步經營。項目綜合情況確定后，可以通過整合賣點，明確銷售策略，提前進行營銷推廣，為項目提前造勢，達到預熱市場，培育實際消費群體的作用。將房源適時分批次推向市場。（3）后期房地產經營階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業主交房入住等工作外。更重要的是售后服務環節。以房屋質量跟蹤、物業管理服務為基本，做好客戶的跟蹤服務工作。另外，對商業配套設施的服務情況進行跟蹤，了解客戶對商業設施的滿意度，并在合適的時機，對配套商業進行合理的調整，進行升級換代。售后的服務工作，雖然繁瑣而復雜，但切實的以服務客戶為出發點，滿足客戶的實際使用需求，往往能無形的為項目提升附加價值，更為開發商積累更多的口碑，培育客戶忠誠度。

現金房地產市場的消費者時代已經來臨，必須摒棄很多年來在房地產行業內已經形成的一個套路，切實的轉變為以客戶為中心。房地產運營全過程管理以運營管理為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優勢為目標，將運營管理理念貫穿于房地產開發、經營、銷售、管理全過程，才能在現如今的房產市場中，占有一席之地。以市場為導向，以遠見制勝。

參 考 文 獻

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對房地產項目策劃的理解應當從以下幾個方面進行：一是房地產策劃具有明確的具體目標；二是房地產策劃是在客觀真實的市場調研基礎上進行的；三是優選最佳的項目市場定位；四是房地產策劃要綜合運用各種策劃手段以及創新性思維；五是房地產策劃要遵循特定的科學程序；六是房地產策劃最終要提供可操作性的策劃文本。

1.房地產項目策劃的含義。房地產項目策劃是指根據房地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研為基礎，優選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產開發項目進行創造性的構思，并以具有可操作性的策劃文本作為結果的活動。

2.房地產項目策劃的特征和作用。房地產項目策劃是將策劃理論與房地產開發、房地產投資、房地產估價、房地產經營、房地產市場營銷、物業管理等有關理論與知識結合并應用于房地產項目實際運作過程中的活動。同時，房地產項目策劃具有以下特征：

（1）地域性；（2）系統性；（3）前瞻性；（4）市場性；（5）創新性；（6）操作性；（7）多樣性

二、壽光市地區經濟發展及社會發展分析

1.壽光市宏觀經濟發展概況。2012年，全市地區生產總值達到550億元，人均地區生產總值超過3.5萬元，城鎮居民人均可支配收入15806元，農村居民人均純收入9619元，城鄉基礎設施顯著改善，社會事業全面發展。如今的壽光，已經成為全國聞名的“中國蔬菜之鄉”，成為山東縣域經濟發展的“領頭羊”和全國縣域經濟發展的排頭兵。

2.壽光市居民人均收入情況。根據對壽光市區的調研情況可以看出，壽光市存在的比較好的企業例如：晨鳴集團、金玉米有限公司等一些工業和生物化工企業的收入水平都比較高，基本職工的收入都在2500元/月左右，中層領導的收入可以達到15-20萬/年；普通工廠的職工收入也可以達到1500元/月，中層收入也在10萬/年。壽光農業經濟發展迅速，在我們調研的情況中，很多都是農村自己集資建房，還有部分三層小樓也是村民自己建成的，這些小樓在當地的售價大概在50萬/棟?？梢钥闯鰤酃庾鳛橐粋€縣級城市，城市整體收入水平較高。

3.壽光市消費水平和買房意識。壽光市商業非常集中，發展迅速，渤海路和圣城街交匯處是壽光商業的一級商圈，渤海路段從圣城街到金光街還有商業步行街。商圈中的商場檔次一般，高檔產品很少進入商場，同樣這樣的品牌產品也沒有存在與商業街。沒有高端商品的出現也就意味著沒有非常高的消費，而且中低檔的商場和專業市場的人流量非常大，從中我們也可以看出壽光人比較務實，消費能力不強。消費觀念有如下特點：（1）壽光人買房置地的觀念比較強。（2）壽光人買房是為了擁有更好的居住環境。（3）對于多層和高層沒有明確的認識。（4）但是對于周邊環境要求較高。（5）一次性付款居多。（6）不喜歡貸款。

三、“美林花園”小區房地產項目介紹與開發策劃

1.項目概況?！懊懒只▓@”項目位于濰坊科技學院鐵路以西，其中包括已經建成的壽光市體育館和壽光市國際會展中心，西臨有壽光市第一中學和小學，東臨是大學城幼兒園，向西隔500米文化廣場和銀座、中百兩大超市，向南300米有中醫院、全福元超市，向東800米就是彌河公園，是一個集高檔商業、體育、健身、娛樂、居住、景觀于一體的大型綜合性高檔項目。 “美林花園”的全部占地為387933平方米。

2.價格預測

“美林花園”周邊項目價格情況

總體來看當前周邊住宅的銷售均價在4500元/平方米左右。

根據當前4500元/平方米（毛坯）的市場價格來預測，“美林花園”住宅平均銷售價格可以達到簡裝修4150元/平方米左右。

因此，“美林花園”住宅項目的價格（均價）：估計簡裝修4150元/平方米左右。

四、項目經濟效果評價

經濟效果評價是投資項目評價的核心內容。為了確保投資決策的正確性和科學性，研究經濟效果評價的指標和方法是十分必要的。對于本項目主要從開發成本、開發費用等各個方面進行經濟分析：

項目投資成本費用估算匯總表

五、項目投資策劃分析建議和結論

根據全國房地產政策走向及壽光市房地產的市場分析和項目的投分析，提出以下建議：

1.目前，壽光市房地產業總體形勢比較好，處于上升階段。但項目對銷售收入、投資都比較敏感，存在一定風險，應加強資金的控制。

2.由于項目周期長，政策、市場變化較大，建議實施應分階段，穩步進行并突出特點。

（1）分步實施、穩扎穩打、滾動開發。（2）分步實施步驟中突出“快”字，快速啟動、快速銷售、快速回籠資金。（3）實施差異化，局部領先的策略。

根據前面分析可以得出結論：“美林花園”項目是一個具有較好的社會效益、經濟效益的項目。

參考文獻：

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（二）房地產開發項目的壽命周期成本的構成房地產開發項目的壽命周期成本指在整個房地產開發項目的壽命周期內生產者、消費者以及社會所發生的一切費用。換句話說即為房地產開發項目在其確定的壽命周期內或在預定的有效期內所需要支付的研究開發費、制造安裝費、運行維修費、報廢回收費等費用的總和。房地產項目的壽命周期成本具體包括：項目啟動成本、建設成本、使用成本（物業管理成本、銷售成本和維護成本）等。主要包括：項目的啟動成本。項目啟動成本是業主初期為開發啟動房地產項目所需要花費的既定成本，其中包含投資決策成本、土地取得成本、房屋拆遷成本、設計前期與設計相關費用、風險成本、稅費等等。在做出相關決定的過程中，業主要利用自身所擁有的專業知識和豐富的經驗對其所獲得的有效信息進行綜合分析，直至項目建成運營后，業主才有可能對項目的啟動成本予以收回。項目的建設成本。項目的建設成本是指業主為建設該房地產項目所必須支付的相關成本，其中包括原材料供應的成本、支付給承包商的工程款、變更及索賠成本、稅費、公共配套設施建造成本等。項目的使用成本。是指在項目的全部運行周期內會發生大規模的修復、更換及維修成本，這些數據信息則可以從以往的歷史數據中予以獲取。

二、我國房地產開發項目壽命周期各階段成本控制分析

房地產開發項目壽命周期成本控制是項目中非常重要的一個環節，它主要從建造費用和運營及維護費用之間關系分析入手，通過典型的案例分析，剖析傳統管理模式對LCC實現過程中所存有的弊端，進而論證房地產開發項目中壽命周期成本控制的必要性所在。其典型性的案例分析如下：美國一家名為Veterans Affairs的（以下簡稱VA）機構負責著全美國172家醫療供應中心共計2000幢建筑的運營、維護及維修工作，VA機構采用了40年的分析周期以及5%的折現率來進行其壽命周期成本LCC的分析，最后他們發現其運營、維護及維修費用是建造費用的7.7倍。美國相關研究機構采用了25年壽命周期與20%的貼現率對紐約市總建筑面積約為27000的某多層辦公樓群進行壽命周期成本（LCC）分析，研究結果發現，該建筑一次性建造費用占LCC的49.6%，運營及維護費用占LCC的50.4%，具體數據如表1所示。

由此可見，以建設成本最小化為目標的項目投資方案放在建筑物生命周期的大環境下并非處于最優狀態，還必須同時綜合考慮整個項目生命全周期各階段所發生的相關費用。

通過上述案例可知：第一，由于房地產開發項目的類型不同、其運營及相關維護費用的范圍界定也存在著差異，同時由于房地產企業開發項目的壽命周期與其貼現率取值的不同等多種因素并行的影響，一次性建造費用運營及其維護費用比例差距較大，運營及維護費用在整個房地產項目運行壽命周期中占據相當大的比重。第二，房地產企業開發項目中決策階段和設計階段的成本控制力度較為薄弱。需要新型的成本控制模式出臺，而這種新型的成本控制模式即為壽命周期成本控制。最后，由于我國房地產開發項目成本管理著重于工程的施工階段，致使大部分工程項目因片面追求低建設成本而致運營和維護相關成本費用的大幅度提高，最終導致該項工程的全部生命周期費用花費巨大。因此，應加強壽命周期的成本管理才是最佳的戰略性選擇。

三、我國房地產開發項目壽命周期成本控制中存在問題及相關建議

（一）房地產投資的高風險高回報特性存在的潛在危機房地產投資具有高風險、高回報的特性，影響最大的因素就是企業領導者的決策。一系列失敗的房地產企業投資案例究其主要原因，主要是這些房地產企業未對房地產開發項目壽命周期立項決策階段的成本控制予以重視，拿下項目前未進行項目的可行性研究，從而導致投資的最終失敗。

相關建議：第一，建立科學合理的評價指標體系。 我國房地產開發企業應科學借鑒西方發達國家成熟完善的可行性研究的理論和方法，以及相應的評價指標體系，從社會效益、經濟效益、環境效益等各全面予以綜合考慮分析，建立起一套適應我國房地產市場特點的科學評價指標體系。從區域社會經濟發展的角度，分析和計算房地產項目對區域社會經濟的效益和費用，考察項目對社會經濟的凈貢獻，判斷項目的經濟合理性與否。第二，建立素質較高的從業人員體系。一個項目的可行性研究小組，一般應包括如下人員：造價工程師、注冊房地產估價師、經濟分析專家、社會環境專家等人員、市場調查和分析人員。

（二）項目設計階段的成本控制未予重視 項目設計階段的成本控制的未得以重視，缺乏設計控制成本的概念。房地產開發項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產發展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監控予以加強，就一定可以大量節約成本。然而，最終結果是，房地產發展商們待項目建成后卻發現這樣的處理方法并沒有致使成本下降。而該問題的關鍵是在于他們忽視了設計階段的監控環節。因此，在項目進行階段我們必須提高對設計階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對成本予以嚴格有效地控制。

相關建議：第一，規劃設計運用并行工程的思想。規劃設計階段并不是單獨孤立的一個環節，它需要規劃設計人員從整個房地產開發項目的角度出發綜合考慮各方面因素。工作流程中不同環節的不同人員的思考角度不同，但一切必須以需求者的喜好為根本提供服務，從他們的角度出發予以設計。所以，在新樓盤的設計階段必須根據顧客的各方面需求綜合考慮，這樣，新樓盤的研究與開發過程中的決策過程完全不同于傳統的串行過程，它在每一個階段同時考慮樓盤生命周期中的所有約束條件。設計過程和其他過程的集成出有助于新樓盤在設計階段就發現問題并及時進行解決，這樣，當最終的設計被擬定以后，該新樓盤便會具有較高的品質，從而滿足顧客的需求。第二，設計與市場緊密結合，樹立成本效益的觀念。企業成本控制的指導思想是最大限度降低支出、降低成本，如果片面追求成本降低而忽視市場研究與產品定位，雖可以節省成本開支，但同時也極易造成產品與市場脫節。因此，在設計前營銷策劃人員需根據市場調研的具體情況分析確定房地產開發項目的市場定位與產品概念，然后進行規劃設計，這樣最終開發出來的樓盤才可能滿足市場需求，才可能暢銷。

（三）房地產項目壽命周期成本控制的過程缺乏科學性 部分房地產開發企業的成本由于缺乏經營管理的內涵，忽視了其為管理決策服務的目的。通常開發項目的成本核算僅在項目結算時才予以進行，這樣對于動態的開發過程而言，則掩蓋了其企業經營管理中的問題，尤其是對于長期大規模滾動開發的企業，更是難以反映其開發項目的真實成本。

相關建議：第一，動態成本管理基礎，即房地產企業目標成本的確定。在實際運作過程中，每一個版本的制訂都是在上一個版本的指導下運行。在該版本的可行性研究階段進行的成本估算，其主要是從收益性的方面對該項投資的可行性進行預測與計算，由于方案的不斷更新，應將目標成本逐步予以細化，待主體工程施工圖預算擬確定以后，然后形成最終定稿的版本。第二，目標成本的分解。將項目個體分解到相對獨立、內容單一的、易于成本核算與檢查的工作單元，從而便于將各工作單元在該項目中的地位和構成予以直觀有效地表現出來。各房地產企業可結合自身項目的開發地點、層高、周期、規模、方式、結構類型、功能設計、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要以及實際情況，確定具體成本核算及管理對象，并以此為依據進行工作結構分解，具體將目標成本分攤至各工作單元，從而形成各目標成本。第三，動態成本管理核心，即動態成本與目標成本差異的分析。動態成本與目標成本差異的動態分析內容主要包括：繪制全項目動態成本表、預測待發生成本、各產品類型動態成本表以及產品類型目標與動態成本比較表等。第四，動態成本管理效果。房地產企業動態成本管理的實施，使得房地產企業可以實時、動態地掌握項目成本，從而為經營決策提供及時、方便、準確的數據，有效反映動態成本并實施監控，對房地產企業在控制成本方面的成效予以大幅提高。

（四）房地產項目壽命周期成本控制的觀念淡薄我國的房地產業的項目成本管理極大地受到計劃經濟的影響，本質上還處于被動的成本控制運行階段。大部分企業未建立壽命周期成本控制的觀念，從而致使房地產開發活動難以達到預期的經濟效益。

相關建議：第一，建立壽命周期成本（LCC）管理數據庫?，F階段我國房地產開發項目的歷史數據欠缺，建設期的歷史數據記載地較詳細，但運營和維護期的數據，系統地記載較為缺乏。因此，應建立規范的壽命評估時間、方法及程序，并建立相應的LCC成本管理數據庫；應確認壽命周期成本（LCC）控制所用數據的可靠性，即判斷從正在使用的系統中所得到的數據能否用來確定新系統的費用，并保證數據口徑、計算方法、適用條件等方面的一致性。第二，樹立壽命周期成本（LCC）控制理念，重視成本控制的綜合性和全面性。

（五）房地產項目壽命周期成本控制的過程中管理方法滯后傳統成本管理方法側重于降低消耗、節約費用，其強調的是通過最大限度地避免企業各種經營活動的成本，來謀取成本的最小化和利潤的最大化，忽視了企業成本發生的過程；傳統成本管理側重于對己發生的歷史成本進行管理，沒有對未來的成本從源頭上予以控制；傳統成本管理所采用的管理手段是對現實生產經營活動的指導、規范和約束，是基于實時實地控制的管理思想。

相關建議：運用價值鏈分析法對房地產開發活動各環節進行分析。價值鏈前端：該階段成本管控的技術路線遵循機會研究產品定位項目成本估算，同時須重視項目開發時間估算及資源計劃安排。還可運用關鍵路徑法對各項目的活動時間及其成本占用情況進行綜合分析與優化排序。價值鏈中端：價值鏈中端為規劃設計環節，要加強規劃設計人員成本控制、產品定位、營銷策略等知識的培訓；可實行限額設計，以批準的項目估算成本作為基線，將其按WBS進行成本分解嚴格限制成本超標的設計方案。價值鏈末端：價值鏈的末端為建筑安裝及產品銷售環節，項目進度的延誤，不但會加大項目成本，嚴重影響房屋的銷售，以及影響企業現金流量，擾亂開發商資金投放計劃，且對開發商的運營也會帶來嚴重影響。

參考文獻：

篇10

1、地理位置的固定性

土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，考慮到就地開發土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設投資大

房地產業屬資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。

3、開發周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續繁雜，也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規政策嚴格約束和調控

房地產開發作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發展規劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產售價受國家有關法規政策調控等。

5、建設環節多

這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看，參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環節多，而且各環節不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產開發項目投資大，開發周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。

7、資金周轉慢

從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別，即一般工業項目是先投資，再生產產品，而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

9、人員要求高

一個房地產項目的開發和建設，往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

10、風險較大

由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發項目的差異性

房地產開發項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業協同

正因為房地產項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰，實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業房地產開發項目主要特征

目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業房地產項目主要指零售批發商業，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中，人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發商業房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義（指所有以營利為目的的事業）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業）之分，本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者，即以狹義商業為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

1、顧客構成的雙重性

商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發商的直接顧客；第二層次是前來商業區購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩定的回報，或者見機拋售，獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說，第一層次的經營商戶（業務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶，但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為，進而影響項目收益。此外，開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。

商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據，在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發展影響巨大。

一個城市或地區選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購買物業，也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

3、定位規劃的多方需求與整體性

對于商業房地產項目來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業的需求呈個性化。同時，商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶（如果有，項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

另外，在已基本設定市場目標前提下，商業房地產項目的規劃更加追求整體性，體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售，否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點，在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務作用，確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

4、經營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發銷售的模式，商業房地產項目采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業房地產項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發商投資建設，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。

經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

5、資產經營的長效性

商業房地產項目建成后，不再僅有物業管理，更多的是一種資產的經營。對于開發商來說，住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值（銷售完畢就意味著開發結束），而商業房地產項目具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現資產增值。

商業物業的經營管理搞好了，可以滿足企業在多方面的發展需求，如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎，形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還體現在所定位商業的運營成功。

6、高風險性

總體而言，商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是，商業房地產項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略，還取決于區域社會經濟發展狀況，城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性，商業房地產項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。

7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益

篇11

1、地理位置的固定性

土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設投資大

房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。

3、開發周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規政策嚴格約束和調控

房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。

5、建設環節多

這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。

7、資金周轉慢

從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

9、人員要求高

一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

10、風險較大

由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發項目的差異性

房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業協同

正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業房地產開發項目主要特征

目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

1、顧客構成的雙重性

商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。

商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。

一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

3、定位規劃的多方需求與整體性

對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

4、經營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。

經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

5、資產經營的長效性

商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。

商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。

6、高風險性

總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。

篇12

一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導

通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善

在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。

房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因

導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。

三、完善房地產項目可行性分析的建議

1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新

建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系

可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。

3、加強咨詢業的規范化

咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

篇13

一、引言

著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。

二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導

目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。

（二）可行性研究注重經驗分析

雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。

（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產開發項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發項目審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。

參考文獻：