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二、房地產銷售收入確認實現的原則
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現。一是采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時。確認收入的實現；二是采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的。在實際付款日確認收入的實現；三是采取銀行按揭方式銷售開發產品的。其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貨款辦理轉賬之日確認收入的實現；四是采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：a 采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。b 采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。c 采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。d 采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。五是將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：a 將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。b 將待售開發產品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現、出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。六是以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。采取委托方式銷售開發產品和將開發產品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節稅空間特別是遞延納稅空間。
三、房地產銷售收入的核算
在房地產企業的會計實務中，通常是在土地、商品房移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。收入核算的關鍵是收入的確認和計量，即按收入實現原則和配比原則的要求，確定何時確認收入及其入賬金額。從一些房地產企業的會計實務來看，在其收入核算中尚未嚴格按《企業會計制度》的要求進行賬務處理。在預售開發產品時，存在的問題尤為突出。
房地產商品的銷售通常是采用預售形式，其銷售的前提是取得預售許可證及銷售許可證。采用預售形式時，需要經過簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權戶等不同環節，房地產收入的確認同一般的生產企業相比有一定的特殊性。《收入》準則要求以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，但在以上的哪個環節最符合《企業會計制度》的四個確認條件呢?需要會計人員的職業判斷。在各企業的會計實務中，存在不同的理解及確認方法。具體來說，主要存在下列各種情況：
(一)在開發產品竣工驗收并辦理移交手續時，確認房地產銷售收入
有些房地產企業認為，預售中所得的價款，只是一種暫收款，因為開發產品尚未竣工驗收。有的建設項目剛剛開工甚至尚未開工，所以風險仍未轉移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認條件。只作為企業的預收賬款，在相關開發產品竣工驗收并辦理移交手續后。才確認房地產銷售收入。
(二)在開發產品竣工驗收時，確認房地產銷售收入
一些房地產企業亦同意在房地產竣工驗收、辦妥移交手續前收到的銷售款不符合確認條件，應在工程竣工并收到部分房款后可確認其收入。
(三)以分期收款方式的房地產銷售，按合同規定的收款時間分期確認收入，同時分期結轉成本
這是以收付實現制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產企業有時也在房地產的法定所有權轉移時，按已經收回的價款或可能收回的價款確認銷售收入。而對其中估計無法收回的部分作為未實現收入處理。
(四)按預售合同價款中已經收取的價款分期確認收入
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一、相關借款利息的籌劃實務
由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實務
大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務
一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
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1 房地產行業盈余管理研究的意義
房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。
歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。
2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段
2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間
房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。
房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3
我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。
3 如何規范房地產行業盈余管理
3.1 明確收入確認的環節
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一、房地產行業對中國經濟的影響
（一）對國內生產總值的影響。在經濟新常態的背景下，在中國向制造業創新型大國轉型的前提下，如何確保房地產行業的穩定和回暖成為促進我國經濟發展的重點。根據有關數據顯示：2013年我國房地產行業直接投資比重占社會固定投資比重的26%，這一數字充分說明了房地產行業對中國經濟發展的重要意義。而且房地產行業與其它一些國民支柱產業息息相關，如：建筑業、鋼鐵業、建材業、能源行業等。牽一發而動全身，房地產行業發生變化其它行業都會產生影響。
（二）對基礎設施建設的影響。近年來，我國不斷加大基礎建設的投入，房地產行業與基礎設施建設也有著十分緊密的聯系，我國基礎設施建設主要由政府進行融資，政府融資的方式主要依賴于土地出讓金，根據有關數據表明：房地產業的投資和基礎建設的投資占總投資比重的50%以上。而且房地產行業還影響著政府財政收入，政府從房地產業的的收入主要來源于稅收收入和土地出讓金收入，有些地方政府依賴這筆收入促進地區經濟發展，房地產行業不景氣勢必造成地方財政收入狀況堪憂。
（三）對城鎮化的進程產生影響。城鎮化有利于實現我國經濟的穩定增加，提高人民的生活水平，但是隨著房地產行業受到影響，中國的城鎮化建設效率緩慢，根據有關數據表明：中國城鎮人口增速已經連續三年下滑，城鎮化建設效果不明顯。城鎮化有利于調整我國的經濟結構，促進我國經濟穩定增長。
二、房地產行業現狀分析
（一）市場低迷，房價下行壓力大。由于房地產行業發展過于迅速，房價上漲導致了我國房地產行業市場呈現出一種低迷的狀況，由于市場需求的無限擴大和土地資源的緊缺造成了我國房地產行業樓市價格暴漲，行業利潤激增，這也導致了我國房地產的無序發展，樓房如雨后春筍般林立于城鎮的大街小巷，沒有充分的考慮供求關系，造成了供大于求，新建樓房空置率很高，開發商遭受巨大的經濟損失，房價下行已成房地產行業發展的必然趨勢。
（二）房地產行業地區發展不均衡。房地產行業的地區發展不均衡對不同地區的經濟的發展有著直接的影響，發達地區的房地產行業普遍競爭壓力大，房價高昂，如：北京、上海等。房價過高給城市居民增加了沉重的經濟負擔。一些二線、三線城市房地產行業競爭無序，不考慮市場需求，大肆開發房地產項目，造成了樓房難以售出，空置嚴重，開發商蒙受巨大經濟損失，樓市泡沫為地方經濟發展制造了巨大的麻煩。
（三）國家政策調控。房地產行業是我國經濟發展的支柱產業，隨著我國經濟的穩步增長，在新常態下房地產行業的發展必須遵循我國經濟發展的客觀規律，確保行業發展的科學性，維持房地產發展的秩序。政府必須充分發揮其主導作用，對房地產行業進行深化改革，保證房地產行業的有序發展，合理競爭。隨著政府一系列調整政策的提出，我國的房地產行業目前趨于穩定，平穩發展，出現反轉的跡象。前不久，央行降息降準的消息在一定程度上刺激房地產行業，有可能實現房地產市場的復蘇，恢復了市場信心，樓房空置問題有望得到進一步解決。有關數據表明：房地產行業投資的各項指標均趨于穩定，但是增長速度還是比較緩慢，說明國家的有關政策已經取得了良好的效果，但政策的落實需要時間，房地產市場投資已經進入新常態的發展趨勢。隨著全國各地區的樓房銷售量和銷售額的增加，能夠有效的促進房地產行投資的回升，促進我國經濟穩步增長。
三、結語
隨著房地產行業的發展，很多的房地產企業開始向多元化發展，在地產行業低迷的狀況下銳意改革，實現產業升級，房地產企業并購，集中化發展趨勢明顯，根據我國的基本國情和發展趨勢，養老、旅游、文化等地產項目增多，進一步的促進了我國房地產行業的發展，我國房地產行業開始走向科學化和專業化的發展之路。
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【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2
房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產行業受到越來越多的關注，房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產行業自身的經營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監會為適應我國經濟體制的改革，已經推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產行業實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報，通報了39家房地產行業存在會計失真問題。面對我國房地產行業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產行業會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產行業會計信息的質量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。
一、房地產行業會計信息質量問題
房地產行業自身的行業特點導致了其特定的信息質量問題。總結如下：
（一）房地產行業會計人員自身素質較低
《企業會計準則》和《企業會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規范。然而，這些技術性規范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業判斷力，也即會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。但現實中，由于房地產企業普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯的員工素質，對會計人員的業務素質并不重視，致使會計人員的素質差強人意。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規，但由于受到自身素質的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。
（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
在房地產企業中，項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。
（三）企業各期的業績信息可比性較差
房地產開發企業從土地開發至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其他同類企業比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產企業的真實經營情況。
（四）風險披露不足
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質量風險等。這種行業高風險性，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號―從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》對房地產企業的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執行情況并不太理想。
（五）房地產行業的會計體系不規范，會計法規制度不完善
一方面，我國房地產行業的財務會計體系仍然不規范，主要表現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產企業自身判斷的結果與正規會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規制度尚不完善，尤其是針對新興行業的會計核算規定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產行業的會計信息失真。
（六）企業內部會計核算不完善
當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度，使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定，企業現金流量表的編制主體是企業自身，然而，現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說，房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的，而在另一方面，企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的，由于房地產企業的開發期限較長，其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。
二、提高房地產會計信息質量的對策建議
針對上述房地產行業會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：
（一）提高會計人員的職業素質
房地產會計人員作為會計信息的直接生產者，對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產行業的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業素質、職業道德與專業技能。所以，房地產企業應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續教育暫行規定》，組織本企業會計人員繼續學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業素質，做到與時俱進。
（二）完善房地產行業的會計規范體系
我國現行的《企業會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統性，其基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，一些會計分支尚未納入會計規范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經濟的發展，會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產行業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，例如，目前學術界對《企業會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產開發企業的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業的會計核算不規范，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營成果信息的可比性和有用性。所以現在急需完善房地產行業的會計規范體系。
（三）完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定，然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規范房地產行業的會計信息管理。
（四）擴大信息披露內容
針對房地產行業風險披露不足的問題，房地產企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應增加企業的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產企業提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業的財務狀況和經營業績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（五）完善房地產企業內部會計核算
雖然相關法律法規已明確規定了內部會計監督制度，企業內部會計核算制度是會計信息監管體系的基礎。但目前許多房地產企業只執行統一層次的財務會計規范，缺乏健全、完善的內部會計核算制度，對內部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產企業在執行國家統一的企業會計制度時，還應根據其管理要求和經營特點制定內部會計核算制度，以使企業的財務會計制度具有完整性和系統性。
【參考文獻】
[1]張志達.房地產行業會計信息質量問題的分析與探討[D].蘭州商學院，2009.
[2]丁曉琳.房地產企業會計信息質量存在的問題與對策[J].華章，2013（3）.
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房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。
1 房地產行業盈余管理研究的意義
房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。
歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。
2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段
2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間
房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。
房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3
我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。
3 如何規范房地產行業盈余管理
3.1 明確收入確認的環節
收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。
3.2 更新收益觀念，改革傳統損益表
在傳統損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產生的公允價值變動損益是已經確認但未實現的損益，所以可以將這些己確認但未實現的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業真實的經營業績。傳統損益表將巨額已確認未實現損益反映在凈收益中，但即使企業利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業經營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業面臨倒閉。可見，如果采取這種會計方式，那么部分企業將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產企業也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現損益、哪些是未實現損益，能使損益信息更加全面有用。
3.3 擴大信息披露內容，提高信息含量
為滿足信息使用者的需求，必須對房地產行業的信息披露體系進行改革，進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該披露企業的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。
注釋:
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參考文獻
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篇7
1998年，在以取消福利分房為特征的住房制度改革的大潮下，開啟了我國房地產業的新一輪發展周期，特別是2003年，政府將房地產行業定位為國民經濟支柱產業，進一步推動了房地產行業的發展壯大。然而，隨著房地產業的高速發展，房地產價格大幅上漲，房地產投資額逐年上升，經濟增長對房地產投資的依賴程度越來越高。因此，房地產行業能否可持續發展成為社會爭論的焦點。
1湖州市區房地產行業發展回顧
1998年至2013年，在全國房地產行業高速發展的背景下，湖州市區房地產行業總體上也呈現開發投資額快速增長與商品房銷售價格穩步上漲的局面。15年來，房地產開發投資額由1998年的5.3億元人民幣增長到2013年的130.1億元人民幣，年均增長23.8%;商品房銷售平均價格年均增長11.1%。依據房地產開發投資額與銷售均價的變動情況，大致可以分三個階段來描述湖州市區房地產行業的發展歷程。第一個階段為1998年至2002年。國家對房地產行業的定位:促進住宅業成為新的經濟增長點，推動住房制度改革。這一階段，湖州市區房地產開發投資額絕對數較低，但增長速度較高，前三年加速增長，后兩年增速放緩，2000年增速達到64.3%的峰值，2002增速放緩至8.6%，年均增幅為28.92%;商品房銷售均價變動較為平穩，1998年與2001年商品房銷售均價出現小幅度的下降，另外三年基本保持平穩增長，增幅最高的2000年為11.8%，年均漲幅為6.15%。第二個階段為2003年至2007年。國家對房地產行業的定位:國民經濟支柱產業。這一時期，湖州市區房地產開發投資額也呈現單邊遞增的走勢，除了2005年投資增速較低，僅為1.4%外，其余各年份房地產投資增幅都在25%以上，2007年達到階段峰值55.3%，年均投資增速為31.5%，高于第一階段2.6個百分點。商品房銷售均價從2003年1919元/平方米上升至2007年的4083元/平方米，漲幅達到112.77%，年均漲幅20.77%。第三個階段為2008年至2013年。主要特點是房地產反復調控期，目的是控制房價。這一時期，湖州市區房地產開發投資額先抑后揚，2008年受到次貸危機影響，房地產投資額下降0.9%，其余各年投資額呈現持續增長的勢頭，2013年市區房地產開發投資額創歷史新高130.1億元，較2008年的56.9億大幅增長128.6%，年均增長17.99%。2008年，湖州市區銷售均價漲幅放緩至3.3%，但隨后三年湖州市區的房價加速上漲，其中2010年銷售均價在2009年環比上漲19.3%的基礎上再大幅飆升36.4%，成為1998年以來銷售均價漲幅最高的一年，2011年漲幅放緩至9.1%，2012與2013年銷售均價保持高位震蕩。這一階段銷售價格年均漲幅10.5%。1998年至2013年，湖州市區房地產行業總體經歷了一輪量價齊升的上升周期，然而隨著房地產的快速發展，在帶動整個社會經濟發展的同時，也帶來了不可忽視的問題，如房價大幅上漲，居民生活成本上升，并加劇了社會貧富分化;經濟增長對房地產投資的過分依賴;此外房地產行業的快速發展對地區環境與資源構成了較大的壓力。因此，房地產行業能否可持續發展成為社會經濟發展的關鍵問題。
2湖州市區房地產行業可持續發展因素的評價與展望
2.1湖州市區房地產住宅投資額與GDP的關系
自1998年以來，湖州市區房地產住宅投資額逐年穩步上升，從1998年的4.35億元上升至2013年的87.23億元，年均增長率為22.13%;住宅投資額占GDP的比重從1998年的3.2%上升到2013年10.8%。如此快速發展是否可持續成為許多行業專家學者爭論的焦點。回顧世界各國的房地產行業發展歷史，或許能夠找到問題的答案。圖1為房地產住宅投資額占GDP的比重在美國、德國、日本、韓國與中國、浙江以及湖州市區的歷史表現。由于數據可得性的約束，圖中的中國住宅投資占GDP比重數據為1995年至2013年，浙江1999年以來以及湖州市區1998年以來至2013年。從圖1可以看出，湖州市區該指標從1998年3.2%上升至2013年的10.8%，基本呈現波浪式上升態勢，這與全國住宅投資的GDP占比走勢基本吻合。從近十多年中國、浙江省及湖州市區住宅投資占GDP比重的曲線斜率來看，美國1929年大蕭條之后以及第二次世界大戰后的復蘇階段，日本第二次世界大戰后至20世紀70年代初經濟快速崛起的階段，韓國20世紀80年代以及21世紀初曾經出現類似陡峭的走勢;但是對比上述幾個國家的峰值，目前中國住宅投資占GDP的比重已經達到前所未有的高度。盡管湖州市區這一比率較全國和浙江偏低，但仍高于上述四個國家的歷史峰值。上述四個國家中峰值最高的日本，最大值為9.2%(1973)，而2013年湖州市區這一比重已經達到10.8%，浙江12.8%，全國12.4%，均超過日本峰值1%以上。從上述幾個國家住宅投資占GDP比重的歷史走勢看，目前湖州市區、浙江乃至全國住宅投資占GDP比重呈現出前所未有的高水平，表明湖州市區房地產住宅發展已經進入階段。未來隨著GDP總量的上升，房地產住宅投資的放緩或者下降，這一比率的上升勢頭將會明顯放緩甚至出現下降。
2.2城市化對房地產市場的影響
除了經濟因素外，城市化是影響房地產行業持續發展的重要因素。房地產作為城市化的載體，在城市化的快速發展過程中，給房地產業帶來深遠的影響。1975年，美國地理學家諾瑟姆(RayM.Northam)研究發現，城市化進程呈一條S型曲線，具有階段性規律:一是當城市人口超過10%以后，進入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢;二是當城市人口超過30%以后，進入城市化加速階段，城市化進程逐漸加快，城市人口迅猛增長;三是當城市人口超過70%以后，進入城市化后期階段，城市化進程停滯或略有下降趨勢。根據這個規律，當城市化率超過30%之后，城市化進程將會加快，房地產業也會隨之加速發展;而當城市化率達到70%左右，城市建設也達到，作為城市化載體的房地產業也應該達到頂峰。從表1可以看出，當住宅投資額占GDP比重達到峰值時美國、德國、日本及韓國的城市化率介于60%至80%之間。2013年湖州市區城市化率為61%，根據歷史經驗，湖州市區房地產住宅投資占GDP比重的峰值應該會在未來幾年中出現。
2.3人口年齡結構對住房需求影響
有關人口與房地產需求關系的著名研究見于Mankiw和Weil(1988，1992)，他們認為戰后“嬰兒潮”(1946—1964年)推動的人口規模和結構的變化，能夠顯著影響房地產價格。哈繼銘(2007)認為，人口因素對房地產市場的影響途徑有二點因素:一是城鎮化進程推動農村人口進入城市，產生大量住房需求;二是早期的“嬰兒潮”推動當前勞動年齡人口持續增加，帶動了房地產市場的繁榮。此外陳斌開(2012)等根據中國人口普查數據進行了人口年齡結構與住房需求的實證研究。研究發現，我國居民住房需求與年齡高度相關，即個人在20歲以后住房需求快速上升，直到50歲以后開始逐步下降。圖2是湖州市區1978年以來的新生人口數據及1997年以來的商品房銷售面積。從圖中可以看到1981年至1990年曾經出現最近一次出生人口，即嬰兒潮。從上述數據對比可以看出，湖州市區商品房的銷量變動趨勢與嬰兒潮的推動存在較大的聯動性。注意到1990年至2005年，湖州市區出生人口數量呈現逐年減少的趨勢，此外，統計資料顯示2013年年底湖州市區60歲以上人口占比已經達到23.1%，呈現嚴重的老齡化，這勢必給社會經濟發展帶來負擔，同時也會抑制住房需求，因此，預計未來較長時間住房需求的動力不足。
2.4湖州市區住房價格的合理性評估
評價住房價格是否合理的常用指標是“房價收入比”，即一套商品住宅價格總額與家庭年可支配收入的比值。按照“國際慣例”，合理房價收入比應為4～6倍。根據統計2013年資料，湖州市區城鎮居民人均可支配收入從1997年7183元增加到2013年的36614元，16年增長了5倍多，年均增長10.7%。而房價收入比走勢則呈現明顯的幾個階段:1997年至2003年指標從6.5%下降至4.6%，表明房價漲幅低于居民收入增幅;第二階段2003年至2010年，房價收入比從4.6%上升到8.0%，這一階段房價上漲幅度要高于收入增長幅度，表明房價上漲較快;2010年之后，房價收入比逐年回落，2013年降至6.1倍。按照房價收入比4至6倍的慣例來評價，湖州市區房價明顯偏高的年份僅為2009年至2012年，其他年份房價收入比基本上在6倍以內或高出6倍一點，表明湖州市區房價總體上并沒有出現嚴重高估的情況。但是，為什么湖州老百姓仍然覺得房價太高呢?根本原因在于居民收入分配的嚴重失衡。從表2可以看出，對于20%的高收入家庭，湖州市區的房價應該是偏低的;對于20%的較高收入人群，當前房價應該基本可以接受的;而60%的中低收入家庭購買一個90平方米的商品住宅，需要7.4～13倍的家庭年收入，對這部分人群而言，當前的房價應該是偏高的。此外還有大量的農村人口，其人均純收入僅為城鎮居民可支配收入的一半左右。因此，對于社會大部分人群而言，當前的房價的確是偏高的。綜合上述幾方面因素:房地產住宅投資占GDP的比重、城市化、人口年齡結構以及居民住房價格合理性的評估，當前湖州市區房地產行業正處于行業發展的高峰，預計未來房地產投資將會呈現放緩的趨勢;鑒于目前湖州市區較高的城市化水平、出生人口的持續下降以及較為嚴重的人口老齡化趨勢，住房需求將出現一定程度的回落;當前住房價格存在一定幅度的虛高。根據以上因素的評估結果，另外考慮到較低的人均資源水平將制約著房地產行業的長期發展，預計湖州市區房地產行業可持續發展形勢不容樂觀。
3湖州市區房地產可持續發展的對策與建議
3.1轉變發展思路，逐步降低房地產行業在經濟中的比重
從幾個發達國家的歷史經驗來看，當經濟增速放緩或者城市化水平達到70%前后，往往出現房地產住宅的投資頂峰。鑒于湖州市區房地產住宅投資額占GDP比重處于歷史高位，城市化率已經達到60%以上的水平，加上1990年至2005年出生人口數量的逐年下降和較為嚴重的老齡化問題，預計未來房地產的投資與需求將會放緩甚至下降。因此，經濟發展的動力將不能再主要依賴房地產投資，應主動降低房地產行業在經濟中的比重。
3.2因地制宜的發展城鎮化，切實改善地區發展的不平衡
近10多年來，高速發展的城市化率導致市區的過度擴張，不僅帶來了諸多城市弊端，也加劇了城鄉發展的不平衡。因而，積極推進鄉村城鎮化成為縮小城鄉發展差異的重要抓手。這方面可以借鑒德國鄉村城鎮化的經驗。避免過度發展城市區域中的某一單一支配性中心城市，而是形成若干功能互補的多極城市群。城市周邊的城鎮與鄉村依靠便捷的路網緊密相連，并在經濟和社會中發揮各自功能。
3.3提高住宅質量，緩解環境資源壓力
由于生態環境與各類資源的限制，未來房地產業的開發應由追求數量向追求質量轉型，以達到緩解環境壓力提高住宅舒適度的目的。首先應提高住宅建筑設計的合理性與超前性，通過科學合理的功能性布局，提升房屋通風、采光、隔熱、保溫、隔音等物理性能，從而提高居住舒適度。其次采用優質建筑材料和高質量的施工過程實現高質量的住宅。此外，應通過對住宅定期維護與修繕來提高房屋壽命。
3.4以市場需求為導向，調整商品房供應結構
房地產行業的可持續發展也要求企業以市場需求為導向，調整商品房的供應結構。過去10多年湖州市區商品房開況表明，商品房呈現出高端化的趨勢。2007年140平米以上與別墅高檔公寓開發額占到住宅投資的比例僅為8.9%，而2010年這一比例達到58.9%，此后雖有回落，但2012年高端住宅比例仍然占到41%;與此同時，低端商品房的比例幾乎沒有提高，2007年90平方米以下商品房占住宅投資比例為17.9%，2012年這一比例為18.4%。開發商對大量低端剛性需求的忽視，導致絕大多數的中低收入群體只能面對較少的選擇或者望房興嘆。建議相關部門進一步考慮社會人群的收入結構與潛在的住房需求，積極引導或強制性政策要求開發商增加中低價商品房的供應。
3.5加大廉租房供給，著力解決低收入人群的住房問題
在增加廉租房房源方面，可以由政府出資建設，也可以對長期空置的存量商品房進行收購改造并入廉租房體系;還應鼓勵社會慈善機構、企事業單位通過建設一定數量的住房專門用于出租，政府可以給予相關單位一定的補貼或稅收優惠。
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篇8
前言
我國房地產行業的會計信息質量是房地產行業經濟發展狀況的重要體現，房地產行業較為特殊，在生產與銷售過程中出現眾多繁雜的環節，在眾多環節中存在復雜的成本核算和收入核算等大量的會計核算業務，因此給房地產會計核算業務工作帶來很大困難，同時房地產行業會計人員的職業道德素質和企業內部的一些管理因素等造成我國房地產行業會計信息質量問題，本文針對這些問題提出完善我國房地產行業會計信息質量的對策，進而更好的完善房地產行業會計工作，保證會計信息的真實、規范、公開。
一、我國房地產行業會計信息質量存在的問題
由于房地產行業的特殊性，其開發周期長，利潤產生階段性影響較大，資金投入需求巨大，因此存在眾多的股東等投資者，這些繁雜特殊因素致使房地產行業會計信息質量存在大量問題。而這些問題的存在，一方面造成大量會計信息的失真，無法根據會計信息進行決策，另外一方面也會導致房地產行業失去公信力，最終會影響到房地產行業的發展，下面結合房地產行業會計信息質量存在著的問題進行詳細的分析。
1.房地產行業會計信息披露不真實
房地產會計信息的虛假現象尤為嚴重，不真實的會計信息披露嚴重影響了房地產企業投資者對企業經濟收入的真實掌握，在一定程度上影響了不知情的股東等投資者的投資信心，部分房地產企業內部管理結構形成相互制約的局面，不能夠真確有效發揮監管作用也是造成企業會計信息披露不真實的重要原因[1]。部分房地產行業為了達到某些不良目的，對會計信息暗地操控，扭曲真實的收入狀況。這種不真實的會計信息披露不僅損害了部分投資者的利益還很大程度上影響了國家對房地產行業的宏觀調控政策，進而影響了社會經濟秩序的正常發展。同時會計信息披露的不真實性違背了會計人員的職業道德，嚴重違反了國家的法律法規，甚至使會計人員會受到相應法律制裁。
2.房地產行業會計信息披露延時
由于房地產經營具有項目開發周期較長及銷售不同階段利潤額存在波動系數較大的特點，制約了房地產會計信息披露的準時性。同時部分房地產企業為了自身利益，有意將對企業有利的會計信息進行夸大事實提前披露，而對影響企業利益的不利的會計信息進行掩蓋或是延時披露[2]。大部分房地產企業的不良會計信息都是在事發之后很長一段時間才公開披露，房地產企業這種會計信息披露問題不利于房地產行業投資者的正確決策，不利于及時發現房地產行業在開發銷售經營中存在的重大問題，不利于我國經濟監控部門及時準確了解房地產行業發展動態，造成我國經濟發展秩序混亂，嚴重影響了我國經濟調控政策，影響了我國經濟建設的有序進行。
3.房地產行業會計信息披露不規范
我國房地產行業會計信息存在披露不規范的問題，房地產為掩蓋對企業不利的會計信息，通常以商業機密為借口，對會計信息的披露不夠細致，致使這些年我國出現了很多重大經濟案件。嚴重侵犯了我國的法律法規，嚴重阻礙了我國經濟建設的發展。目前我國現有的一些制度不夠完善成為不良企業有機可乘的漏洞，影響了房地產企業會計信息披露的規范化[3]。我國法律規定企業在會計信息披露時應嚴格遵循會計信息披露原則，保證會計信息的規范性、合法性、真實性等原則。房地產行業會計信息的披露不規范嚴重影響了會計信息的嚴謹、準確性，影響了投資者的利益和國家的利益。
二、完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策
我國房地產行業的會計信息質量存在眾多問題，為保障房地產行業的會計信息真實、規范、及時、有效的披露，為我國對房地產行業的業績狀況進行有效的監察提供依據，保證我國在房產方面的經濟調控政策的正確決策，完善我國房地產行業會計信息質量問題的對策尤為重要。下面主要從會計信息內容公開化、提高會計職業道德素質與業務能力、完善房地產行業會計規范體系等幾方面的內容著手進行解決。
1.我國房地產行業會計信息內容公開化
目前我國房地產行業會計信息的披露存在很多問題，企業會計信息內容的披露公開化程度較小，對企業項目開發的成本核算信息及企業在銷售經營階段的預售及銷售利潤情況及整個房地產開發到銷售環節的各部分成本核算及收入核算信息披露均不夠公開化，致使房地產投資人不能夠對投資項目一目了然，對投入資金的流動情況和最終去向不能夠正確的掌握。因此房地產行業的會計披露應嚴格按照相關規定對項目經營中的各環節資金流動信息及銷售信息等會計信息進行公開化的披露，提高房地產行業會計信息透明度，不應以商業機密為借口進行不良會計信息的掩蓋。我國房地產行業會計信息內容公開化不僅為我國經濟監控部門對房地產企業的監察提供依據還為房地產投資者的正確投資決策提供重要信息。同時有利于我國經濟的快速發展。
2.提高我國房地產行業會計職業道德素質與業務能力
我國房地產行業的會計信息為投資者對企業的財務狀況的了解和投資決策提供依據，為國家相關部門的經濟調控政策提供保障，因此我國房地產行業的會計工作尤為重要，會計人員的職業道德素質與業務能力是維持房地產行業健康、持續發展的重要因素[4]。目前房地產行業的會計信息質量問題嚴重，出現大量的假賬、會計信息不夠透明化、會計信息混亂等會計信息質量問題，這與會計人員的職業道德素質與業務能力有著直接關系。因此提高我國房地產行業的會計職業道德素質與業務能力至關重要。提高會計職業道德素質要求會計人員按照會計準則嚴格規范自己的行為，要求會計人員要愛崗敬業、熟悉相關法律法規、依法核算、按會計披露原則進行客觀公正的會計信息披露。提高會計業務能力素質，要求會計熟練掌握會計核算業務知識，將繁雜的房地產行業各環節的成本與收入核算進行準確分類，做好票據分類與保管，使會計核算工作有序進行。另外企業要對會計人員的業務水平進行階段性的考核，促使會計人員不斷學習，以高標準的業務能力進行房地產的會計工作。
3.完善房地產行業會計規范體系
對房地產行業的一些特殊環節的會計信息質量要制定嚴格的規范制度，使有不良企圖的房產企業及會計人員的不良操作無機可乘，同時對房地產行業的會計制定嚴厲的獎懲制度，約束會計人員的不良行為。根據會計工作方式的多樣化制定制約會計工作的規律，并保證其具有很好的操作性，尤其是涉及會計信息披露的規律，使房地產行業會計信息的披露真實、準時、準確、公開[5]。同時還要加強企業內部的管理規范，加強企業管理部門對會計信息的有效監管，進而完善房地產行業會計規范體系，提高會計信息質量，為房地產行業的健康，有序發展提供有利條件。
三、結論
綜上所述，我國房地產行業的會計信息質量存在大量問題，使房地產行業的經濟發展狀況不能夠真實、透明化，并且影響到房地產企業在市場上的信譽度，造成房地產企業市場競爭力的下降，同時也會危及到整個房地產行業的發展。因此提高房地產行業會計信息質量，使房地產行業的會計部門能夠正常發揮其在房地產行業的真正價值，并建立健全的房地產行業法規制度和監管制度，確保房地產行業的穩定發展勢在必行。另外，在未來的發展中，房地產行業會計信息問題會依然出現，需要不斷的發現并及時的解決，確保房地產會計信息質量的提高。
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篇9
二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產行業供求現狀分析
國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。
2、我國房地產行業的預售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。
三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號—建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
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二、相關理論分析
1.房地產行業涉及的稅種
目前，我國房地產行業涉及9個稅種。在房地產的取得環節征收契稅、印花稅;在房地產的保有環節征收城鎮土地使用稅、房產稅;在房地產交易環節征收營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅;最后，就企業的最終所得額繳納企業所得稅。在房地產交易環節，買地支付的地價款以及支付給施工單位的工程款，對方都已經繳納了營業稅，但轉讓房產的價款中都不能抵扣，還應就全價繳納營業稅，這里存在重復征稅。另外，土地增值稅的稅率太高，導致房地產企業逃避稅款的意愿強烈，手段多樣，致使稅款流失。2010年，賣房賣地繳納的土地增值稅為1276億元，占稅收總收入的1.7%，而買房買地繳納的契稅為2464億元，占稅收收入的3.4%，這個數據說明土地增值稅的高稅率并沒有發揮應有的作用。
2.有效稅率的界定
國內外學者研究企業稅收負擔時，通常采用有效稅率ETR，本文也采用ETR來衡量房地產行業上市公司稅負，并將其ETR定義為企業當期繳納的稅額與總收入的比率，具體計算依據和計算方法如下:根據《營業稅暫行條例實施細則》第25條，采取預收款方式銷售不動產的，納稅人收到預收款的當期就發生了納稅義務。因此，營業稅的計稅基礎，不僅包括當期營業收入，還應包括當期預收售房款。故:營業稅ETR=本年度營業稅額/(當期營業收入+當期新增預收款項)根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第16條，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應預征土地增值稅，待項目全部竣工辦理結算后再進行清算，即房地產企業預收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。故，土地增值稅ETR=本年度土地增值稅額/(當期營業收入+當期新增預收款項)國稅發［2009］31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中明確，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，即房地產企業預收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。因此，所得稅ETR=當期實際所得稅/(當期營業收入+當期新增預收款項)為了將房地產行業的總稅負與其他行業進行橫向比較，本文對房地產行業的總稅負進行如下定義:總稅負=(營業稅金及附加+當期實際所得稅)/總收入上述公式中，當期新增預收款項等于年報附注中賬齡在一年以內的預收賬款。在資產負債表債務法下，所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅因:遞延所得稅=遞延所得稅負債增加額－遞延所得稅資產增加額故:當期實際所得稅=所得稅費用－遞延所得稅=所得稅費用－(遞延所得稅負債期末余額減期初余額－遞延所得稅資產期末余額減期初余額)
三、房地產行業稅負統計分析
1.樣本選取
按照中信行業分類標準，本文以滬深證券交易所公開發行上市的73家房地產開發與經營上市公司為研究對象，樣本數據來自上市公司2008—2010年度報告和RESSET金融研究數據庫。同時，選取14家金融業、30家建筑業、37家社會服務業和53家交通運輸業上市公司作為橫向比較對象。在進行統計分析時剔除了數據有缺失的公司和ST、*ST類上市公司的數據。
2.房地產行業主要稅種所占比例分析
根據73家房地產開發與經營樣本公司的數據，計算房地產行業三個主要稅種稅負如表1所示。根據表1可以看出，2008年總稅負為10.26%，其中，所得稅占比最高，為3.86%，營業稅占比為3.27%，土地增值稅占比最低，為2.76%。2009年總稅負為8.92%，其中，所得稅所占比重最高，為3.41%，營業稅為2.98%，土地增值稅占比僅為2.14%，與2008年相比三稅占總收入的比例都有所下降。2010年總稅負9.49%，其中，所得稅占比仍最高，為3.65%，營業稅占比為2.80%，土地增值稅占比2.75%。從連續3年總體情況看，我國房地產開發與經營上市公司總稅負平均為9.6%左右，其中，所得稅占比最高，約占3.6%，營業稅約占3.0%;土地增值稅占比最低，約占2.5%。我國房地產開發與經營上市企業稅負總額中，營業稅占31.6%，土地增值稅占26.6%，所得稅占38.1%，三稅占比達到96.3%，說明這三個稅種的稅負情況可以代表房地產企業整體稅負。從表2還可以發現，連續3年擁有高稅率的土地增值稅都是所占比例最低的，說明高稅率并沒有高稅額相對應。
3.房地產行業稅負與其他行業稅負比較
根據73家房地產企業、14家金融業、30家建筑業、37家社會服務業和53家交通運輸業上市公司的行業數據，計算出各行業的總稅負，結果如表2所示。表2顯示，2008—2010年的3年中五個行業稅負水平排名沒有變化，五個行業中營業稅金融業、房地產業和社會服務業的營業稅稅率為5%，其中金融行業各年稅負水平都是最高的，平均稅負為12.90%，遠高于其他行業;房地產行業稅負水平第二，平均稅負為9.44%，社會服務業的平均稅負為6.79%。建筑業和交通運輸業的營業稅稅率為3%，交通運輸業的平均稅負為4.74%，建筑業的稅負為3.65%，兩個行業的實際稅負遠低于房地產行業的9.44%。房地產行業的稅款占收入的比例在9%以上，其稅負高于適用相同營業稅率的社會服務業3個百分點;房地產行業名義稅率比交通運輸業和建筑業高2個百分點，其實際稅負比這兩個行業高5個百分點。由此推理:房地產行業的稅負比其他行業高3個百分點，稅負水平較高是導致房價偏高的原因之一。
四、房地產行業稅負影響因素的實證研究
1.數據來源和樣本選取
在上述統計分析所選樣本的基礎上，進行回歸分析時進一步剔除了凈利潤為負的上市公司及數據異常公司，最終篩選出房地產行業2008年65家，2009年68家，2010年68家，共201個樣本。
2.研究假設
因所得稅占企業稅負比重較大，在考察房地產企業稅負影響因素時重點關注所得稅的影響因素。因所得稅稅負為當期實際所得稅與總收入的比率，所以，在總收入一定的情況下，影響所得稅稅負的是企業當期實際所得稅。當期實際所得稅是以應納稅所得額乘以實際稅率計算而得。房地產行業享受稅收優惠政策的極少，實際所得稅稅率均為法定稅率25%。應納稅所得額是在會計利潤的基礎上，加減永久性差異，加減暫時性差異而得。永久性差異包括企業計提的各種減值準備、對外投資分回利潤、廣告費與業務宣傳費、公益性捐贈、業務招待費等，但由于很多數據不能在公開數據中找到，故本文在借鑒前人研究成果的基礎上，選取以下因變量:
(1)暫時性差異。暫時性差異是可抵扣暫時性差異減去應納稅暫時性差異得到的數值。企業的暫時性差異越大，企業應納稅所得額的基數會越大，從而會提高公司的稅負，故本文以暫時性差異占總資產的比例作為替代變量，對暫時性差異與企業稅負的相關性進行研究。假設1:上市公司的暫時性差異與公司稅負正相關。
(2)會計—稅收差異。稅法所具有的剛性特征導致企業會計利潤與應納稅所得額之間肯定存在差異，而這部分差異很可能與企業的稅務籌劃、盈余管理產生聯系。其差異越大，企業通過稅務籌劃進行盈余管理的機會越多，稅負可能會越低。故本文以會計—稅收差異占會計利潤的比例作為替代變量，分析會計—稅收差異對稅負的影響程度。假設2:上市公司的會計—稅收差異與公司稅負之間負相關。
(3)資產減值準備。資產減值準備在計算會計利潤時已經扣除，但按照稅法規定，在計算應納稅所得額時不得扣除，需要進行納稅調整，這種規定有可能給企業提供了利用資產減值準備進行盈余管理的機會。一般來說，由于企業資產減值準備的加回，企業的應納稅所得額會提高，從而提高了企業的稅負。假設3:上市公司資產減值準備與公司稅負正相關。
3.控制變量
國內外的學者研究已經表明，企業的稅負是多方面因素共同影響的結果，企業規模、資本結構和股權結構等都可能會影響企業的稅負，本文選取了以下控制變量:(1)企業規模。根據政治權利假說，如果企業的規模很大，企業不僅有更多的資源進行政治游說，而且也可以聘請專業人員進行納稅籌劃，從而減少稅收負擔。本文以資產的對數(ln)作為企業規模的控制變量。(2)資本結構。企業的資本結構會影響企業的稅前扣除額，因而對企業稅負具有重要影響。本文以資產負債率作為資本結構的替代變量進行控制。(3)資本密集度。企業的資本密集度是指固定資產投資與企業總資產的比率，企業固定資產投資的增加，企業可以通過提高折舊額來降低企業的實際稅負。本文采用固定資產占總資產的比例作為控制變量。(4)資產收益率。企業的資產收益率能夠影響企業應納稅所得額以及稅前扣除，然而企業的盈利能力對企業的稅前利潤和未來發展前景都有重要的影響，本文用總資產報酬率代替盈利能力來作為控制變量。
4.模型建立
根據前面的分析建立模型如下:ETRit=β0+β1TEDit+β2BTDit+β3IMPit+β4SIZEit+β5LEVit+β6CAPINTit+β7ROAitt+ε公式中，ETRit表示公司i在第t年的稅負水平，t=2008，2009，2010;TEDit表示公司i在第t年的暫時性差異，以暫時性差異與總資產比值來計量;BTDit表示公司i在第t年的會計—稅收差異，以會計利潤與應納稅所得額的差占會計利潤的比例來計量;IMPit表示公司i在第t年的資產減值準備，以現金流量表間接法中的“資產減值準備”進行計量;SIZEit表示公司i在第t年的規模(Size)，以總資產的對數值作為替代變量;LEVit表示公司i在第t年的資本結構(Leverage)，以資產負債率為替代變量;CAPINTit表示公司i在第t年的資本密集度，以固定資產占總資產的比例為替代變量;ROAit表示公司i在第t年的資產收益率，以凈利潤與總資產的比值來計量;ε為誤差項。
5.實證結果及分析
(1)相關性分析
本文利用SPSS16.0統計軟件，采用Pearson相關系數來檢驗各個影響因素對稅負相關性程度，其取值范圍在［－1，+1］之間，絕對值越，則表示兩者的相關性越強，若系數為0，則兩個變量之間不存在線性相關關系。各個解釋變量與被解釋變量的Pearson相關性檢驗結果如表3所示。從表3可知，房地產企業稅負ETR與暫時性差異顯著正相關，相關系數為0.278;稅負ETR與會計—稅收差異具有顯著負相關，相關系數為－0.218;稅負ETR與資產減值準備顯著正相關，相關系數為0.209。此外，控制變量的相關性檢驗顯示，稅負ETR與規模具有顯著正相關性，相關系數為0.120;稅負ETR與資本結構具有正相關性，相關系數為0.007，但顯著性不明顯;稅負ETR與資本密集度呈顯著的負相關性，相關系數為－0.201;平均稅負ETR與資產收益率ROA呈正相關關系，相關系數為0.290。同時，Pearson相關性檢驗還顯示各自變量之間的相關性都低于0.7，相關性最大值為0.290，遠低于0.7的邊界值，證實了變量之間不存在多重共線性。
(2)回歸分析結果
本文利用SPSS16.0統計軟件，對上述樣本進行多元線性回歸分析，其結果如表4所示。從表4可知，暫時性差異的偏回歸系數為0.142，在5%的水平上顯著相關，表明隨著企業暫時性差異的增大，企業應納稅所得額會增大，最終可以提高企業的實際稅負，證實了假設1。會計稅收差異的偏回歸系數為－0.232，在1%的水平上顯著相關，表明企業稅負與會計稅收差異負相關，表明企業的會計利潤與應納稅所得額之間的差異越大，企業利用納稅調整額進行納稅籌劃的機會越多，從而更有可能降低企業的稅負，證實了假設2。資產減值準備的偏回歸系數為0.107，且在10%的水平上顯著正相關，表明企業的資產減值準備越高，則企業的稅負會越高，但是顯著性較低。企業資產減值準備越高，則在計算應納稅所得額時的加回就越高，從而會提高企業的應納稅所得額并進一步提高企業的稅負，證實了本文的假設3。從表4還可以看出控制變量的回歸結果，企業規模的偏回歸系數為0.102，回歸結果并不顯著，表明上市公司的規模會在一定程度上影響房地產企業的稅負，但顯著性檢驗并沒有通過;資本結構的偏回歸系數為0.102，回歸結果同樣不顯著，表明資本結構會在一定程度上影響房地產企業的稅負，但顯著性檢驗并沒有通過;資本密集度的偏回歸系數為－0.214，在1%的水平上顯著相關，表明隨著企業固定資產投資的增加，企業稅負隨之降低;資產報酬率的偏回歸系數為0.360，在1%的水平上顯著相關，即隨著企業資產報酬率的提高，企業的稅負會提高。
五、研究結論、原因分析及建議
1.研究結論
本文通過對房地產開發與經營上市公司2008—2010年年報數據進行研究分析，得出以下研究結論:(1)我國房地產上市公司繳納稅額占總收入比例為9.6%，其中，所得稅占3.6%，營業稅占3.0%，土地增值稅占2.5%。說明我國房地產企業稅負較高，對稅負應引起足夠重視。(2)在行業稅負橫向比較中發現，房地產行業稅負高于社會服務業、交通運輸業和建筑業，平均高出3%左右，某種程度上說明高稅負是導致高房價的原因之一。(3)對房地產行業稅負影響因素的回歸分析顯示:房地產企業稅負與資產減值準備和暫時性差異正相關，與會計稅收差異負相關。實證分析還發現，房地產企業稅負與資產報酬率顯著正相關，與資本密集度顯著負相關，上市公司稅負與企業規模、資本結構不存在顯著相關性。
2.原因分析
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一、房地產經濟發展現狀
1.房地產經濟持續增長，促進國民經濟繁榮。近幾年，房地產經濟繁榮發展，在國民經濟中一直發揮著支撐性作用，為促進我國經濟快速發展起著重要意義。房地產行業涉及面廣、相關性強，房地產繁榮發展也帶動了許多其他行業的快速發展。房地產以建筑為主，每個建筑物的構建都少不了建筑材料，都需要裝修，配置電器等，于是，房地產行業的發展也就帶動了建筑材料、裝修、電器、家具等行業的發展。所以，房地產經濟的持續增長，不僅直接推動國民經濟的發展，也間接促進我國經濟的繁榮。
2.房地產與人們生活息息相關。居住問題是人們的基本需求，房地產與人們生活息息相關。隨著城市化的進程不斷加快，城市人口膨脹，住房問題成為人們關注的焦點。房地產的繁榮發展，為人們提供了高水平、高質量的居住條件。劇增人口的居住需求，也積極推動了房地產行業的發展擴大。人們的生活離不開房地產行業，房地產行業為人們高質量的生活提供前提和基礎。
3.呈現市場發展不健全局面。我國房地產近期發展快速，但是快速發展也導致了房地產出現泡沫現象，市場發展不健全。房地產繁榮的現象使得大量的企業轉戰房地產，巨額的資金涌入房地產行業，房屋建筑如雨后春筍般出現在各個城市大地表面，房地產經濟呈現表面繁榮的現象，但實際上已經弊病無數，如此長期下去，房地產將面臨巨大浩劫。
4.房價居高不下。有限的土地資源與無數涌入的房地產商不協調，土地也在哄搶中價格飆漲。房產的成本提高，以及房地產商期望高額的利潤，使房價一路飆升，而且長期處于穩定狀態，居高不下。高昂的房價給人們的生活帶來巨大的壓力，很多人都無法負擔起現如今的房價。房地產行業的繁榮使人們的生活質量和水平沒有得到提高，反而使少數人的基本生存沒有了保障。
二、房地產未來發展趨勢
1.房地產市場趨向健全。房地產行業的泡沫現象，市場不健全，使房地產經濟發展到了瓶頸的階段，房地產陷入了困頓的狀態。針對房地產市場出現的這些問題，市場這只“無形的手”的調節作用將會在未來的發展過程中顯現出來。國家為了保障人們的住房需求和提高人們的生活質量和水平，也將會運用宏觀調控手段，對我國房地產經濟進行政策干預，完善房地產市場，保證房地產經濟健康發展，發揮促進國民經濟發展的作用。所以，在市場和國家雙方面的調節下，我國房地產市場發展將日趨成熟。
2.房價將得到合理調整。在過去的很長一段時間中，房價漲幅完全出乎人們的意料，房價遠遠超出人們的支付能力。這樣的漲幅不僅不利于人們生活條件的滿足，也有害于經濟的健康發展。但是，隨著政府出臺的政策的實施，國民經濟的整體發展趨向，我們可以看出房價在不久的將來會日趨穩定，并保持在人們支付能力之內。房地產經濟作為國民經濟的支柱性產業，它能夠促進國民經濟的發展，同時，它也受國民經濟整體發展規律的影響。因此，在國民經濟穩定增長發展的背景下，房價也會得到調整，并且保持穩定。
3.保障低收入群體的住房需求。我國政府秉持以人為本的觀念，滿足人們的需求是黨和國家不懈的追求。未來一段時間，在國家政策的引導下，房地產行業的主要目標將是保障低收入群體的居住環境。房地產經濟發展要求不斷擴大市場，出于進一步發展的目的，房地產商也會努力將低收入群體納入消費對象群體中，根據低收入群體的實際經濟狀況和對住房的條件的要求，打造低收入群體能夠支付起且滿足他們需求的住房，從而保障了低收入群體的居住條件。
4.國家政策保障房地產經濟健康發展。對于房地產經濟現階段存在的許多弊病，國家將會提出相對應的解決方法策略，并且出臺一系列政策，促進房地產經濟良性的發展。第一，對于不良房地產商惡性囤積土地的行為，進行打擊和限制，避免出現坐地起價的現象。第二，協調房產的供需關系，改革房地產稅制，一定程度上限制從事房產行業的企業數量，建立有條不紊的房地產市場，促進房地產經濟健康有序的發展繁榮。
三、結語
房地產行業一直以來是我國經濟發展中的支柱性行業，對我國公民經濟發展有著重要的意義。房地產經濟的繁榮與衰弱都會影響著我國經濟發展的速度和狀態，也會改變人們的生活質量。現階段房地產經濟發展隨到了瓶頸階段，整個行業充斥著亟待解決的各種問題，但是，房地產經濟是金融一部分，它受市場的調控，“無形的手”會使未來我國的房產行業繼續穩定良性發展。另外，政府也推行一系列政策保障房地產行業發展繁榮。總而言之，我國房地產未來發展前景就會是一片光明。
參考文獻：
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通過對相關文獻研究以及結合筆者工作實踐來看，會計財務核算作為房地產企業中重要工作之一，其主要具有以下四方面內容：
（一）現有固定資產核算
對房地產財物核算工作來說，現有固定資產核算是它的一項重要基本職能。結合筆者工作實踐來看，房地產現有固定資產核算職能中，固定資產臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業務。除了這項基本業務外，固定資產總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點以及流動監管也是房地產現有固定資產核算的主要工作內容。此外，為了確保現有固定資產存量數據準確與完整，我們還應當做好各項核算工作的系統規范化管理。
（二）建筑用材核算
建筑用材核算是房地產會計財務核算另外一項基本職能，其工作重點在于針對建筑工程各種用材采買、提前預處理和儲備保管這三項內容編制出相應的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應的核算方案。
（三）房地產運營成本核算
房地產運營成本核算上，其會計財務工作內容主要涉及以下幾個方面：一是建設與經營成本支付安排，并依據相關規范做好這兩項工作中監督管理；二是各項建設運營費用地調整、歸類以及劃分；三是房地產開發項目建設與開發成本核算，并對開發期間所投入各項資金予以評估與測驗。
（四）經營單位營銷利潤核算
經營單位營銷利潤核算是房地產會計財務核算最后一項工作內容，結合工作實踐來看，此項會計財務核算重點在于計算現房銷售與經營所得利潤、已售現房總量以及應繳稅款額度精算這些內容，為此這就要求房地產財務人員充分參與到銷售規劃及利潤目標制定中去。另外，經營單位營銷利潤核算工作中還應做好以下兩點工作：首先，財務人員需要特別注意做好財務賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產企業獲取最大利潤奠定堅實基礎。其次，結合本房地產企業會計財務工作實際，構建或完善財務管理監督體系，從而保障資金得以科學合理運用。
二、房地產行業會計核算的意義
對房地產行業而言，會計核算是房地產企業管理的重要手段，發揮著極為重要的作用。會計核算的任務主要在于對房地產企業日常經營活動進行財務核算， 通過及時、準確的統計企業日常經營數據，經過核算與審核所得數據后來給房地產企業提供有效的數據參考依據，進而為房地產企業今后經營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產企業提供會計各類財務報表，而且還可以給房地產企業內部發展提供有效的數據支持，有利于企業制定出科學的發展策略。然而隨著國家不斷對房地產行業進行調控， 抑制房價的不斷上漲，使得房地產行業利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產企業的運營成本，進而降低企業的財務風險，對房地產行業而言有著極為重要的作用。
三、房地產行業會計核算中存在的問題
（一）會計核算科學設置過于繁雜
會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致了會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。
（二）收入、費用等稅收核算的實際操作不合理
銷售房子是房地產企業的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產生財務費用、管理費用以及銷售費用等各類費用。就目前看來，在進行會計核算時一個較為嚴重的問題就是部分房地產企業對于費用以及手速來源及去向并未進行嚴格的核算。不僅如此，對于費用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產企業都采取的是預先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產預售許可證來開展相關市場銷售活動，且收取一定的預訂保證金。此時大部分房地產企業均把銷售房產所取得的預收暫時款當做其收入來源。然而，在專業角度看來，這預收暫時款并不可當做收入進行確認。除此之外，大部分房地產企業都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規定，必須要在首付款實際到賬時才能夠將其是為收入予以確認，并且余款需要在銀行辦理轉賬后方能將其是為收入進行確認。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認成本以及費用上也有著許多不合理之處，急需改進。
（三）會計核算工作內容繁復缺乏配比性
不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地a行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。
四、房地產行業會計核算的對策
（一）優化房地產企業會計核算科目
優化房地產企業會計核算科目即合理分類與簡化有關規定中所必須出現的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應當根據企業的實際規模以及項目的具體情況來進行。其次，應優先考慮項目開發成本，再考慮房屋開發成本。相關工作人員必須要進行實地調查工作，并將核算重點放在土地開發成本、房屋開發成本等二級科目。在核算時開發成本過程中，應當將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據實際項目開發時的情況來對科目進行合理的增減。再者，對房地產企業運營時所產生的資金進行核算時，應當要站在宏觀的角度來對整體項目進行規劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業管理人員更為直觀的了解企業財務情況。
（二）加強收入、費用等核算工作的落實開展
確保房地產企業的收入、費用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進行：首先，應當明確房地產企業的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應當嚴格依照我國現行稅法中的規定來明確房地產企業收入范圍。并且嚴格按照房地產企業實際擁有商品房、土地面積和有關配套設施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認企業按揭貸款以及預先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協議、預收賬款、后期付余款等環節當中，房地產企業務必要依據實際簽訂協議中的內容和后期實際交易金額來進行入賬與核算。不僅如此，在核算費用、收入以及成本等工作時，還應當要提升房地產企業財務信息披露的質量。確保能夠全面披露出企業各項項目中生成的現金流量以及經營好活動中的信息，從而有效提升企業財務信息的有效性與實用性。此外，房地產企業應當根據自身發展特點以及管理模式來建立起完善的財務管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預收到的暫時款，做到專款專用。
（三）確保房地產會計核算工作具有配比性
因為房地產行業具有一定的特殊性，其涉及到諸多領域，所以其會計核算內容也較為繁雜。所以在進行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應當要確保務人數充足，從而可以確保可以對房地產企業經營活動所產生的各類費用、收入以及成本等核算工作能夠精細化開展。并且還需要定期開展財會培訓工作，確保企業財務人員的專業素質和我國市場發展相適應。其次，應當大力引進以及應用現代化技術來開展會計核算工作。積極應用現代互聯網技術促進能夠確保房地產企業會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關數據的精準性，提升會計核算效率。再者，應當做好各類會計基礎工作，并將相關監管工作落實到位。在房地產企業生產經營過程中各項基本建設項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內向各級部門提供系統、準確、詳細的財務報告。此外，應當形成社會、政府以及企業三位一體的監管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監管工作。
五、結束語
總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業也必定會得到更好的發展。但是在發展過程中依舊會有許多問題出現，這就需要相關財會人員全面掌握會計核算的內容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質量，進而促使房地產行業更好更快的發展。
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篇13
房地產行業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，適時分析房地產行業的盈余管理現狀以及新準則對房地產行業盈余管理行為的影響顯得十分必要與重要。
一、我國房地產行業盈余管理現狀
(一)房地產公司的特點。房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期長、供應鏈長、地域性強的特點。中國上市房地產公司具有十分明顯的區別于一般行業公司的特殊之處。
1、房地產公司的銷售收入主要來自于房屋的預售收入，并通過“預收賬款”科目進行結轉。我國1994年確立的房地產預售制度是一直以來房地產公司獲得開發資金以及進行資金周轉的最重要渠道之一，同時該制度也為房地產公司進行盈余管理創造了機會：一方面為了達到少繳納或者推遲繳納企業所得稅的目的，房地產公司通常將收到的房屋預售款記入“預收賬款”科目并想方設法拖延將該科目的資金結轉為銷售收入的時間；房地產公司利用同時開發多個樓盤的機會，積累大量的開發成本和相關費用來減少賬面利潤；另一方面上市房地產公司利用預收賬款作為利潤的“蓄水池”，通過該科目進行相應的盈余管理調節來達到應對證券市場監管要求的目的。
2、房地產項目大多數是分期開發的，并且在項目徹底完工后方才結轉銷售收入。縱觀房地產上市公司對外披露的財務會計報告，其項目開發大都會涉及到兩個或兩個以上的會計期間。由于收益的結算只能等到項目徹底完工才能實現，這一特點給予了房地產上市公司進行盈余管理的空間。
(二)房地產行業盈余管理方法與手段。房地產開發公司的財務核算和銷售款項的收回有其自身的特點，同時也給其進行盈余管理提供了一般企業所沒有的條件。
1、通過延遲收入確認的時間以及隱匿收入來進行盈余管理
(1)延遲收入確認時間。新《企業會計準則》對于房地產開發公司商品房銷售收入的確認原則與一般商品銷售收入的確認原則是一致的，即企業已經將房屋所有權上的主要風險和報酬轉移給房屋購買者。我國房地產開發公司一般采用預收款的方式售房，公司在拿到售房款時并不能確認相關的銷售收入，而是要等到房屋竣工驗收完畢、與購房者辦妥相關手續之后才確認相應的銷售收入。實際上，房地產開發公司通常會采取諸如拖延房屋的竣工時間、拖延辦理相關手續等手段來推遲收入的確認時間，這樣就能減少當期銷售收入的確認，進而減少當期稅款的支付，從而達到盈余管理的目的。
(2)隱匿收入。除了開發房屋對外銷售之外，房地產公司還可能會經營諸如將自有的商品房對外出租、承建其他單位的樓盤、將待售商品房出租等業務，而這些業務所得通常會被隱瞞不入賬，從而減少當期的銷售收入、減少當期的應納所得稅額。
2、通過成本費用支出的調節來進行盈余管理
(1)根據需要分配房地產開發成本。我們知道樓盤的開發一般要兩年左右，房地產公司在同一會計期間內經常存在著多期樓盤同時開發的現象，按照《企業會計準則》的要求，當期完工結轉的樓盤的成本應與其銷售收入相配比計入當期損益。而實際上，我國房地產開發公司往往是根據公司自身的需要來任意分配當期完工樓盤應當承擔的成本：如果當前經營業績不夠好需要調高利潤，則會把部分當期完工樓盤應該承擔的成本滾動到未完工的樓盤項目上；相反，如果當前利潤過高需要進行調低處理的話，則會把未完工樓盤的部分成本支出結轉到當期己完工的樓盤項目上。
(2)根據需要進行借款費用的資本化。前面提到房地產開發是典型的資金密集型行業，資金需要量非常龐大，這使得即使是資金雄厚的房地產開發公司也需要通過外部融資渠道來進行融資，所以正常經營的房地產開發公司一般都會有巨額借款。《企業會計準則第17號――借款費用》對借款費用的資本化作出了如下規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的構建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益”。實際上，房地產公司一般都會進行人為的操作來按照公司的需要分配借款費用的資本化金額，從而達到調節具體會計期間的利潤及所需繳納的稅金的目的。
(3)根據需要分配其他成本費用支出。利潤高了，所需繳納的企業所得稅也會隨著增加，為了達到少繳稅金的目的，房地產開發公司經常會將其他的成本費用支出，如房屋開發過程中的公用建筑物成本支出分攤到營業成本中。另外，房地產開發公司不區分所開發房屋的種類，平均分攤成本費用或者是根據公司的需要來分攤成本費用，這么做會導致當期財務報表的盈余數字非常不準確，同時也為公司借此進行盈余管理提供了機會。
二、新企業會計準則對房地產行業盈余管理行為的影響
(一)新準則對房地產行業盈余管理行為的遏制
1、存貨發出計價方法的限制對房地產行業盈余管理行為的遏制。當存貨的市場價格經常波動時，選擇不同的存貨發出計價方法會對當期盈余造成很大的影響。
新的存貨準則取消了存貨發出的后進先出法計價，規定企業只能采用先進先出法、加權平均法(包括移動加權平均法)和個別計價法對發出存貨計價。此外，新的企業所得稅實施細則取消了存貨發出的移動加權平均法，若房地產公司采用移動加權平均法對發出存貨計價，繳稅時就需要進行納稅調整，準則和稅法的這點差異很可能會限制移動加權平均法的使用。在物價持續上漲的今天，后進先出法的“取消”以及移動加權平均法的“限制使用”大大縮小了房地產公司進行盈余管理的空間，有效地遏制了其盈余管理行為。
2、編制合并報表范圍的限制對房地產行業盈余管理行為的遏制。舊準則對企業合并范圍的界定主要是以股權比例作為衡量標準的，即“母公司擁有被投資單位半數以上表決權資本就應將其納入合并范圍”。而新準則明確規定“合并財務報表的合并范圍應當以控制為基礎予以確定”，“母公司應當將其全部子公司納入合并財務報表的合并范圍”。新準則的這一改變使得某些房地產上市公司無法在業績不佳的年份通過收購業績優良公司的股權或者減持業績不佳公司的長期股權投資份額來達到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小規模子公司、業務性質特殊的子公司以及所有者權益為負數的子公司，就應該納入合并范圍。合并財務報表準則這一新變化有效地遏制了房地產上市公司盈余管理行為。
3、其他方面的限制對房地產行業盈余管理行為的遏制。除了以上兩點之外，新企業會計準則對公允價值謹慎應用的規定、對子公司
長期股權投資由權益法改為成本法核算的規定、對關聯交易披露嚴格規范的規定等等，這些新的改變都可以在一定程度上遏制房地產公司的盈余管理。
(二)新準則為房地產行業盈余管理行為提供的新空間
1、減值準備使用范圍的增加為房地產行業提供了新的盈余管理空間。新準則增加了應當計提減值準備的資產范圍，在原來的“八項”資產的基礎上增加了生物資產、建造合同資產、金融資產和遞延所得稅資產等，所有這些資產均應當在會計期末判斷其是否存在可能發生減值的跡象，若存在則計提相應的減值準備。準則講解對建造合同減值準備的處理作出了如下解釋，“如果建造合同的預計總成本超過合同總收入，則形成合同預計損失，應提取損失準備，并確認為當期費用。合同完工時，將己提取的損失準備沖減合同費用”。新準則給房地產公司提供了新的盈余管理空間。
2、投資性房地產的公允價值后續計量為房地產行業提供了新的盈余管理空間。己出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權及已出租的建筑物都屬于投資性房地產。第十條規定“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。結合我國房地產市場的發展現狀，房地產開發公司一般都能從公開市場上取得相關投資性房地產的公允價值，再加上由于我國經濟的飛速發展，房地產價格一直在飆升，這使得按照歷史成本計價作為固定資產核算的房地產在轉化為采用公允價值計價的投資性房地產之后，其價值會增幅很大。
公允價值計量模式下不再計提折舊大大增加了房地產開發公司的盈利。《投資性房地產準則》第十一條規定“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益”。而在新準則實施之前，這部分投資性房地產是作為固定資產進行核算的，是需要計提折舊和資產減值準備的。因此，新準則引入公允價值對投資性房地產進行后續計量會大幅增加房地產開發公司的利潤，同時也為其進行盈余管理提供了更大的空間。當公司需要調高利潤時，通過在市場上尋找確鑿的公允價值證據改用公允價值計量原有的成本模式下的投資性房地產能大幅度提高公司的利潤，從而會大大改善那些實際上經營業績很差的公司的對外報告業績，進而使其避免被特別處理。
值得注意的是，房地產開發公司只能選用一種模式對投資性房地產進行計量，一旦選用公允價值計量模式就不能再轉回成本計量模式。《投資性房地產準則》第十一條規定“成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理”，需要追溯調整以前年度損益。在目前物價日益攀升的情況下，這種轉化導致的追溯調整會在很大程度上增加房地產公司當期的報告盈余。
3、借款費用資本化范圍的擴大為房地產行業提供了新的盈余管理空間。借款費用資本化范圍的擴大表現在兩個方面：一是擴大了資本化的借款種類：除了專門借款之外，符合資本化條件的一般借款的費用也可以資本化。我們知道，房地產公司開發的樓盤，無論是要出售的存貨還是要出租的投資性房地產，其開發時間都是相當長的，其借款費用(無論是一般借款還是專門借款)都符合資本化條件；二是增加了借款費用資本化的對象存貨，《企業會計準則第17號――借款費用》第四條明確規定“符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的構建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產”。我們都知道，房地產公司開發的對外出售的樓盤存貨在其整個公司資產中占據相當大的比重，存貨這一借款對象的增加，使得房地產開發公司可以資本化的對象大大增加。房地產開發屬于資金密集型行業，即使資金雄厚的公司也需要占用很多的借款來維持正常的經營，因此借款費用對損益的影響非常大。借款費用準則資本化借款種類的增加和資本化對象的增加，都為房地產上市公司進行盈余管理提供了很大的空間。
總之，新準則的出臺，在一定程度上的確限制了房地產上市公司的盈余管理行為，但同時也提供了新的盈余管理空間。會計準則本身畢竟只是生產會計信息的技術規范，無法從根本上消除企業的盈余管理。隨著中國資本市場的日益完善，房地產上市公司盈余管理同企業會計準則之間的相互博弈會愈演愈烈，盈余管理的手段也會愈來愈詭異、愈來愈難以識別。因此，客觀上也就要求我國企業會計準則的制定在向國際會計準則靠攏的同時，要具有一定的相對前瞻性和控制性，從而達到合理化配置資源的最終目的。
