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篇1

住所地：_________

聯系電話：_________

傳真：_________

受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________

單位名稱：_________

資質等級：_________

證書編號：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯系電話：_________

傳真：_________

甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業基本情況

物業名稱：_________物業類型：_________

座落位置：_________區_________路（街道）_________號

四至范圍：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。

物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。

第三條　甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。

甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。

第四條　乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。

第五條　本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。

本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負責返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（三）_________。

本物業共有部分超過保修期的，由乙方組織養護和維修，依據養護及維修的范圍，按照有關部門的規定，在物業管理費或在專項維修資金中支出。

在物業專有部分（包括自用設備、毗連部位等）保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負責返修；

（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（三）_________。

本物業專有部分超過保修期的由業主自行承擔，業主、物業使用人要求乙方提供服務的，乙方可以接受委托并合理收費。

第六條　在物業交付使用后，乙方提供下列選定的物業管理服務事項（采取招投標的以中標文件為準），其受益人為本物業的全體業主和物業使用人：

（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；

（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、_________等物業管理區域市政設施和房屋共用設備設施的運行、維修、養護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關規定處理；

（三）公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等；

（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理；

（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、巡視、門崗執勤、_________等；

（六）交通和車輛停放秩序的管理；

篇2

企業名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊地址：________________________________________

聯系電話：________________

受委托方（以下簡稱乙方）

企業名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊地址：________________________________________

聯系電話：________________

根據有關法律、法規及《前期物業管理服務協議》的有關約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將___________（物業名稱）委托乙方實行前期物業管理，訂立本合同。

第二條　物業基本情況

物業類型：________________________

座落位置：________市________區________路（街道）________號。

管理界限：東至________；南至：________ ；

?西至________；北至：________ 。

占地面積：________平方米。

建筑面積：________平方米。

委托管理的物業構成細目見附表。

第三條?本合同生效時，本物業的開發建設現狀是：規劃設計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________。

第二章?委托管理事項

第四條?根據本合同生效時本物業的開發建設現狀，乙方參與下列事項管理：

（一）參與項目設計，負責________。

（二）參與工程質量監督，負責________。

（三）參與竣工驗收，負責________。

第五條?根據規定核實物業管理辦公用房和經營用房的位置和面積。

第六條?制定《物業使用守則》，與業主、使用人辦理物業交接驗收和入住手續，收取有關費用及住宅共用部位、共用設施設備維修基金。

第七條?負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理。

房屋共用部位包括：房屋承重結構部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。

共用設備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。

共用設施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。

第八條?其它委托管理事項

（一）按《住宅質量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務。

（二）附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。

（三）公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。

（四）公共環境衛生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。

（五）實行封閉物業管理住宅區內的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。

（六）維護社區公共秩序，包括：安全監控、值班、巡視、________。發生刑事案件依照法律規定報公安部門處理。

（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。

（八）物業檔案管理。包括物業工程圖紙、竣工驗收資料、產權資料、業主和物業使用人檔案、維修檔案、________。

（九）負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、電梯運行費，經委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、____。

（十）房屋自用部位、自用設備的維修、養護，若產權人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。

第三章?委托管理期限

第九條　委托管理期限自本合同生效之日起至本物業管理區域業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》生效之日止。

第四章　雙方權利和義務

第十條　甲方權利和義務

（一）甲方權利

1．審定乙方前期物業管理方案和規章制度；

2．審核乙方有關前期物業管理的財務預算，批準決算；

3．檢查、監督乙方前期物業管理的實施情況，提出整改意見；

4．監督乙方物業管理辦公用房、經營用房使用情況。

（二）甲方義務

1．為乙方實施前期物業管理提供條件，協助乙方實施前期物業管理方案，協調好施工單位、監理單位與乙方的關系。

2．征求乙方對本物業規劃設計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關單位落實整改。

3．執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。

4．承擔相關的前期物業管理費用。

5．按規定向乙方提供全部工程技術檔案資料。

6．按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規定代收維修基金。

7．按有關規定提供建筑面積________平方米的物業辦公用房（產權歸全體業主所有），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內，交由乙方使用。

8．按物業管理區域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經營用房（產權歸全體業主所有 ），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內交由乙方使用。

9．負責處理有關工程建設遺留問題。

第十一條　乙方的權利和義務

（一）乙方權利

1．根據甲方委托和有關法律法規制定前期物業管理實施辦法、方案和規章制度并實施管理。

2．依據本合同委托管理事項，向甲方及有關單位提出整改意見和建議。

3．提出維修資金年度使用計劃并對委托物業實施維修養護和管理。

4．規勸、制止業主或使用人違反《物業使用守則》和《前期物業管理服務協議》的行為。

5．有權使用物業管理辦公用房和經營用房。

6．依據《前期物業管理服務協議》的約定，向業主或使用人收取物業管理費用及其他費用。

7．選聘專業公司承擔專項工程業務，但不得將整體物業管理責任轉讓給第三人。

8．當業主、使用人裝修物業時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理。

9．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的權利。

（二）乙方義務

1．履行本合同并依法經營管理，自覺維護甲方及產權人或使用人的權益。

2．主動接受甲方的監督。

3．接受物業管理行政主管部門的監督指導。

4．對保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備按有關規定實施維修、養護和管理。

5．按照有關規定使用維修基金利息。

6．每半年向業主、使用人公布一次物業管理服務費收支情況。每年1月份向業主公布全年維修基金利息收支情況。

7．本合同終止之日起7日內，向業主委員會移交甲方所提供的全部物業管理檔案資料、有關財務賬冊和物業辦公用房、經營用房及本物業的公共財產等。

8．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的義務。

9．________________________ 。

第五章　前期物業管理服務標準

第十二條?竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執行；竣工綜合驗收后的物業管理服務標準，依據國家有關標準及《濟南市物業管理辦法》、《濟南市住宅小區物業管理等級服務評定（試行）標準》制定，具體內容如下：

（一）房屋及維修管理

1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。

2．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。

3．封閉陽臺、空調外安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。

4．一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。

5．房屋完好率98%以上。

6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。

7．房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。

8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。

（二）共用設備管理

1．設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。

2．專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。

3．設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。

4．小區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。

5．電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。

6．電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。

7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。

（三）共用設施管理

1．小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。

2．公共照明設施設備齊全，運行正常。

3．道路暢通，路面平坦無損壞。

4．污水排放暢通，溝道無積水。

5．危險部位標志明顯，有防范措施。

（四）綠化及養護管理

1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。

2．綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

（五）環境衛生管理

1．小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。

2．小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。

3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好。

4．道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。

5．雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。

6．小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。

7．小區內無違章臨時建筑。

8．小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。

9．共用場地定期清潔地面無油漬等污染現象。

（六）社區秩序維護

1．小區內實行24小時值班巡邏制度。

2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。

（七）停車場及車輛停放管理

1．甲方委托乙方經營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。

2．________________________________?。

3．________________________________?。

（八）消防

1．消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。

2．配備專職或兼職消防管理人員。

3．消防通道暢通無阻。

4．________________________________?。

5．________________________________。

（九）按《房屋裝飾裝修管理協議》實施裝修管理。

（十）________________________________ 。

第六章　前期物業管理服務費及相關費用

第十三條　物業管理服務費

（一）業主未辦理入住手續前，由甲方按________標準向乙方支付物業管理服務費。

（二）本合同有效期內未交付使用物業的物業管理服務費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________。

（三）本合同有效期內已交付使用物業的物業管理服務費，由乙方根據《前期物業管理服務協議》的約定，按下列標準向業主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ 。

（四）合同有效期內，若物價部門批準調整物業管理服務費收費標準，從批準執行之日起，乙方按調整標準向甲方、業主、使用人收________

（五）甲方、業主、使用人逾期交納物業管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的________%按日交納滯納金。

（六）業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。

第十四條?保修期內物業的維修養護執行建筑工程保修的有關規定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。

第十五條　保修期滿后發生的房屋公共部位、共用設備設施的維修養護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執行。

第十六條?乙方根據有關委托，按政府定價向業主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租等。

第十七條　業主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設備實施維修養護及其他服務時，乙方可按約定標準向業主或使用人收取服務費。

第十八條?電梯運行費按下列約定執行：________________________________。

第十九條?在實行封閉物業管理住宅區內的停車車位，由乙方對停放車輛的業主、使用人實行委托服務，按物價部門規定收取車位費。車位費收入扣除經營管理成本后的結余部分，主要用于1．物業共用部位、共用設施設備維修；2．綠地養護；3．彌補減免的物業管理服務費；4．便民服務費用，5．業主委員會辦公經費。

第七章　違約責任

第二十條　甲方違反本合同第十一條第（二）項有關約定，使乙方不便或無法實施前期物業管理的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應予賠償。

第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項有關約定，未盡職責、未履行義務的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權終止合同，造成經濟損失的，乙方應予賠償。

第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業管理標準管理物業，給甲方經濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經濟損失，由乙方賠償。

第二十三條　物業交付使用后，發生重大質量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因。屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。

第二十四條?因業主、使用人使用不當發生的物業共用部位、共用設施設備維修費用，由相關的業主、使用人承擔。

第二十五條?影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限____日內負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。

第二十六條　甲乙雙方任何一方無法律依據和正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予賠償。

第八章　附則

第二十七條?雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。

第二十八條　本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第二十九條?本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執1份，具有同等法律效力。

第三十條?本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十一條?本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意：

（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。

（二）向人民法院起訴。

第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：______________

代表人：________________

________年_____月_____日

篇3

近年來，由于中國高星級酒店國際化進程的加速，以及國際酒店管理集團對中國經濟發展潛力的關注，促使大量國際酒店管理集團進入中國，其中絕大部分都采用了委托管理方式快速進入中國市場。伴隨著國際酒店管理集團的迅速擴張，高昂的管理費用與低下的投資回報已成為中國酒店業主與國際酒店管理集團管理方關系緊張的導火索，甚至導致管理合同的終止。本文重點研究我國高星級酒店業主與國際酒店管理集團的委托管理關系現狀，在此基礎上，提出影響我國高星級酒店業主與管理方關系的關鍵因素與相應對策，以期為改善委托管理下我國高星級酒店業主與國際酒店管理集團的合作關系提供一定的借鑒。

2　文獻綜述

委托管理模式發源于美國，現已成為國際酒店管理集團拓展海外業務的重要途徑。1988年美國康奈爾大學James教授首次闡述了委托管理模式下酒店管理合同的相關概念、運作特點、談判要點和合同條款。此后，國外學者進行了以管理合同為關注點的酒店業主與管理方關系的相關研究。

第一，酒店管理合同契約條款的相關研究。酒店管理合同是雙方建立合作關系的法律前提。James(1988a，1988b)認為隨著酒店業主談判能力的增強，業主得以更多地介入酒店運營，在管理合同期限長短、績效考核標準的制定及合作終止條款設置等方面都掌握了更多的發言權。James(1997)指出酒店管理合同的變化趨向對業主有益。Howard(1998)指出，管理合同不僅會影響酒店管理目標的實現，還會影響酒店組織架構的安排以及業主和管理方的關系。Karen(1999)指出合理平衡雙方利益的酒店管理合同才是實現業主與管理方良性互動和酒店長期經營目標的重要保證。James(2009)詳細闡述了管理合同條款的十二個改變。Richard,(2010)通過對2009年各酒店集團委托管理收益的比較分析，以及金融危機對酒店管理合同條款影響的研究，預測了業主與管理方未來五到七年的合作趨勢。

第二，對委托管理模式下酒店業主與管理方矛盾糾紛處理實例的研究。Michael(1994)指出溝通協商和內部調解是酒店業主與管理方處理矛盾糾紛的主要選擇，而一旦溝通破裂、協商無門時，就要依照管理合同約定的爭議解決程序提起仲裁甚至訴訟。Michael(1997)和Michael(1998)認為酒店業主的優勢正在加強，盡管管理合同中已寫明合同終止條件，但當業主單方終止合同時，管理公司別無選擇只能離場。James和Kristi(2003)認為無論業主與管理方在管理合同上簽署了怎樣的條款，那些法律裁決的先例才是爭議解決辦法的最終依據。William(2003)通過對法庭處理的多起管理方違背業主利益行為的判決的分析，指出管理方隱瞞業主收受回扣、同意接管與現管酒店存在競爭關系的酒店等行為都損害了業主利益，也為管理合同的延續埋下了隱患。

近年，國內研究者也開始關注中國酒店委托管理中業主方與管理方的合作問題。尹真(2006)認為酒店管理公司的經驗對創造良好的業績起著重要作用。鄒益民和鮑娟(2007)指出，業主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業主準確選擇管理集團和管理合同有效實施這五個維度都會影響委托管理成功與否。對管理方的研究主要集中于委托管理模式的研究。陳勇(2006)在對酒店管理合同發展歷程梳理的基礎上，指出酒店管理合同發展初期具有“將不可抗力導致的酒店管理公司的經營風險轉嫁給酒店業主，以確保酒店管理公司在委托管理模式下生存和發展”的特點。陳勇(2007)結合新制度經濟學相關理論，探討了如何構建酒店管理合同受托方激勵約束機制，并分析了酒店管理合同所涉及的利益相關方的職責與權限。陳勇(2008)在對國內52家國際品牌酒店的業主代表訪談和問卷調查的基礎上，從酒店管理方的選擇、報酬、控制、競爭和聲譽五方面，分析了酒店管理方激勵約束現狀，提出業主應由直接管理向間接管理轉變。

3　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發展動因

3.1我國高星級酒店業發展現狀

3.1.1行業規模不斷擴大

隨著中國經濟持續增長，星級酒店固定資產投資在2000至2008年間顯著增加，其中五星級和四星級酒店投資額分別增長361％和312％，居行業領先水平；星級酒店的數量從2001年的7358家增加到2009年的14237家，年均增速為8.7％，其中五星級酒店更是從1989年的3家、1999年的77家，迅猛發展到2009年的506家，四五星級酒店比例也由10年前的7.7％升至2009年底的17.5％，即使在經濟不景氣的09年，高星級酒店仍然維持了20％的增長率。

3.1.2國際品牌增量明顯

國際酒店管理集團管理的高星級酒店數量逐年增多。1982年北京建國飯店引進香港半島酒店集團管理，拉開了國內酒店引進國際酒店管理公司和國際酒店品牌的序幕。2005年，洲際、希爾頓、萬豪和雅高集團相繼出售其在歐美市場的大量酒店以騰出資金用于拓展中國市場。“僅2006年2月的一周，洲際便在中國新簽10家酒店，而喜達屋、萬豪、雅高等集團也都對自己中國區域的負責人提出了高端酒店數量3年內增長50％的要求”。據不完全統計，截至2010年初，已有40多家國際酒店管理集團的70多個品牌進入中國，共管理1000多家酒店。世界排名前十位的國際酒店管理集團均已進入中國市場，管理酒店480家。

3.1.3行業進入微利時代

2009底中國旅游飯店業協會與仲量聯行集團對全國25個城市酒店業績的問卷調查顯示：截至2009年年末，全國星級酒店平均客房出租率為57.88％，較2008年下降了0.42個百分點，而五星級酒店平均客房出租率更是在全國平均水平以下，僅為51.06％。平均房價方面，由于2009年初高星級為酒店應對金融危機普遍為采取了壓縮內部費用等措施降低成本，甚至“降星銷售”，致使五星級酒店2009年平均房價降至622.80元，較2008年下降了10.08％。近年來高星級酒店的“投入產出比”僅維持在O.35左右，表現為高端酒店規模增長最階段恰恰為酒店經營效益下滑最為明顯階段，行業已進人微利時代。

3.2中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的動因

3.2.1國際酒店管理集團的利益驅動

采用委托管理模式，國際酒店管理集團可以達到不通過原始資本的積累而實現迅速擴張的目的，因此，為了更好地把握中國市場的拓展機遇、獲得更強的市場 話語權，采取與背景誠信且頗具實力的大業主“捆綁”簽約的戰略合作模式已成為國際酒店管理集團的首選。如：洲際酒店管理集團與保利集團合作管理佛山保利洲際酒店、與綠地集團合作管理南京綠地洲際酒店；萬豪酒店管理集團與綠地集團建立鄭州萬豪酒店、與富力地產集團建立北京富力萬麗酒店。此外，國際酒店管理集團還通過建立中國區客戶服務中心，控制旗下各酒店的客源輸送，并以此獲得可觀的渠道費用和訂房傭金，這些財務報表中顯示為銷售費用的收益，往往不為業主察覺，卻正逐漸成為國際酒店管理集團商業盈利的中心。

3.2.2業主實現投資目標的利益驅動

近年來，大量有實力的地產開發商紛紛進入酒店領域，如萬達、泰達、恒大、綠地等公司，委托國際酒店管理集團管理能為其帶來“最大化的綜合價值”。一是公關活動平臺。通過高星級酒店來展現企業的品牌、形象、實力和企業文化。二是穩定的現金流。雖然酒店的經營毛利潤只有35％左右，卻可以產生穩定而充沛的現金流，保證企業信用、支付能力和經濟實力的體現。三是快速培育聯動品牌。通過聘請國際品牌酒店集團管理配套酒店提升未來土地升值空間。四是合理避稅。房產開發商將企業所得轉化為飯店的固定資產投資以減少稅款，相當于部分酒店投資來源于政府稅收。五是獲取政府優惠政策。很多城市對含有高星級酒店項目開發的住宅給予優惠政策，如土地出讓“半買半送”、稅費減免等。六是不動產保值增值，滿足資本市場在財務統計上對連續經營收入要求的目的，同時起到增加公司市值的作用。七是建立長期資本收益。酒店屬于商業用地，原則上只要用地規范，在供應上不受限制，因此容易獲取土地資源。因此，當酒店項目成為地產開發的一部分時，業主會從綜合土地成本、政府要求、商業地產增值、避稅等多個角度加以考慮。

3.2.3地方政府的政策引導

在各地舊城改造中，規劃了很多體量巨大的城市綜合體，作為綜合體中的高星級酒店，不僅為城市提供高端商務平臺，還扮演著城市會客廳的角色。2007年，河北石家莊出臺《關于鼓勵新建五星級酒店的意見》、深圳出臺《龍崗區關于加快高星級酒店發展暫行規定》；2008年湖北鄂州出臺《關于加快發展高星級酒店業的若干意見》；2009年，包括江蘇南通、內蒙固陽、重慶武隆、湖北大悟、海南儋州等近20個地方政府出臺了相關政策，鼓勵高星級酒店建設；2010年，福建上杭、廣東陽江、廣西貴港亦出臺相關政策加快高星級酒建設。各地政府在用地面積、土地價格、稅費優惠、現金獎勵等多方面的優惠政策成為高星級酒店建設的重要推手。

4　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理問題分析及預防化解

4.1中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理中存在的問題

酒店業主和管理方之間實際上是一種將酒店業主的有形資產與管理方的無形資產相結合的利益共同的合作方式。伴隨著高星級酒店采用委托管理模式迅速擴張，管理方與業主矛盾也日益凸顯。

在酒店策劃籌建階段，問題主要表現為酒店開業前預算的制定是否嚴格執行國際酒店管理集團的制度與品牌標準，如證照不齊是否仍如期開業，是否聘用集團指定的設計師，是否選擇酒店集團推薦的設備供應商等。

在管理合同簽署階段，問題主要集中在酒店人事安排、財務安排、資產安排、業績考核等四方面。首先是業主方權利的保障。如大部分酒店管理合同的區域非競爭條款中限制性區域界定模糊、限制年限過短等，致使很多酒店開業不久就面臨同一集團旗下同品牌競爭。其次是業主方管理權限范圍的界定。以人事任免為例，業主方通常要求派駐業主代表或委任副總經理、財務副總監在酒店任職，以享有充分的監督和控制權；而管理方則擔憂委派人員的雙重身份不便酒店的日常管理，甚至影響最終業績考評。再次，酒店業主有效行使權利存在障礙，如業主很難知曉年度財務預算中詳實的酒店經營數據；業主對管理方推薦的總經理等高層人選的工作背景等信息知曉不夠全面；物資采購方面，因專業所限，對大額支出、供應商的選擇等也存在審批難度。

在經營管理階段，矛盾主要反映在雙方經營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務預算方案編制等方面。一是關于人員效率的分歧。管理方往往指責業主派駐的高層管理人員作用不明顯且有的傾向。二是關于集團費用分攤比例的分歧，主要集中在高昂的集團海外促銷宣傳費與營銷效果的問題、前期中央預訂系統投資與后期實際收益不符問題、酒店員工接受集團培訓的費用和顧客忠誠計劃費用問題等。三是在年度財務預算方案編制上的分歧。按酒店管理方的財務預算方案實施，當達到業主設定的財務指標時對管理方給予獎勵，這一“雙重指標”做法目前普遍存在于外資品牌酒店。

典型的矛盾沖突案例有：南京希爾頓酒店和上海仕格維麗致酒店因經營業績不佳分別于2006年和2009年被撤牌；雅高集團在上海的首家精品酒店――璞邸酒店和由萬豪集團管理的廣州天倫萬怡大酒店，因管理合同中未對業主酒店物業轉讓行為設限而導致管理方話語權缺失最終被撤牌；由新加坡華業集團投資建設的蘇州吳宮喜來登和廈門索菲特大酒店，因業主發展戰略調整，于2009年先后變身為蘇州吳宮泛太平洋大酒店和廈門泛太平洋大酒店。

4.2委托管理中矛盾預防與化解

4.2.1前期策劃籌建階段

第一，科學規劃綜合體項目。開發商需慎重對待綜合體項目酒店建設的必要性以及開發時序問題；管理方要全面評估和篩選項目，同時還應將自己的優勢體現在項目總體規劃和定位能力上，找到與業主的契合點。第二，業主方與管理方應緊密配合開展籌建開業工作。在策劃籌建階段，遵循“功能決定結構，結構決定外觀”原則進行設計建造，并從投資和管理的角度對項目建設進程統籌兼顧。第三，在籌備開業階段，雙方應對團隊人選嚴格把關。審慎選擇酒店總經理，籌備團隊的工作應貫穿于酒店前期準備及開業后的初期經營階段。第四，高質量的可行性研究和市場調研先行。研究報告對投資回報的測算可以幫助管理方對項目潛在的收益和風險進行評估，引導處于建設階段的酒店在相關布局和設施上進行調整以適應市場需求，幫助酒店管理層制定準確的開業收支預算，并制定合理的定價策略及收益預測。

4.2.2中期合同簽署階段

第一，業主必須熟悉國際酒店管理集團的管理合同。要掌握合同談判節奏，談判期太短不利于爭取有利條款，而過分拖延也會產生風險。第二，業主應從總體利益上審視管理合同。在指定供應商方面，若業主希望自己采購且有能力自己采購，則采購權應該歸業主所有，管理方提供協助。在合同里應明確限制集團同一品牌或同檔次品牌在一定地域、一定時期內的發展。在人力成本方面，業主應要求管理方做出人員成本占營收比例的財務測算，并在合同中寫明約束性條款。在成本劃分方面，應明確劃分“營運成本”和“業主成本”。在酒店運營賬戶監管方面，應建立財務雙簽制度，合理監控酒店重大合同簽署和預算外大額費用支出；業主還要獲取對酒店年度計劃和年度預算的審批權。在對酒店高層的任命權和審批權方面，業主應擁有委派業主 代表和酒店副職(副總經理、財務副總監)的權力，以及對總經理、營銷總監和財務總監三大關鍵崗位的審批權。第三，科學設計業績考核指標。可在傳統的RevPAR和GOP兩大考核指標基礎上，增加“收益指數(RGI)”考核指標，跟蹤比較一定數量競爭酒店的RevPAR情況，判斷本酒店在競爭市場上的相對位置。此外，典型的房地產指標――“物業每平方米收入(RevPSM)”對評估酒店投資回收情況及管理效率也有一定可取之處。第四，創新薪酬機制。要建立經營價值與物業價值掛鉤的酒店管理方薪酬機制，將所有權與經營權融合，激勵管理方在關注經營業績的同時，平等地關注酒店物業價值，利于降低業主為了出售酒店物業尋求終止管理合同的欲望，實現雙方長久穩定的合作。第五，對酒店物業轉讓行為設限。酒店管理方應對業主股份轉讓、重組以及酒店實物資產轉讓設定一些條件。比如：業主有義務在交易前，促使股份或資產的受讓人與酒店管理方簽訂協議，確保新的業主接受原管理合同條款，使酒店管理方可以不受干擾繼續經營酒店。

4.2.3后期經營管理階段

第一，家具、裝置和設備(FF&E)儲備資金的提取和使用。雙方應聚焦于如何審慎靈活使用儲備資金，既保證酒店有充足修繕資金可供使用，又兼顧業主自由支配這部分資金的意愿，避免資金的占用和閑置。第二，合理控制人力成本。要對酒店組織結構和崗位進行流程再造，增加管理寬度，壓縮管理層級。實施區域化集中管理措施，將收益管理、營銷和IT支持等業務整合到集團劃定的“小區域”，起到減員增效作用。第三，建立酒店業主與管理方企業文化融合機制。在尊重彼此文脈、人脈基礎上，以文化整合和價值認同為紐帶，促進業主公司利潤導向的傳統層級文化與管理公司品牌價值導向的制度規范文化相融合，形成適應酒店現實情況的獨特的企業文化。第四，化解預算編制爭議。酒店年度預算和資源配置的討論必須圍繞兩個主題展開：如何戰勝競爭對手，如何超越去年的收入。雙方討論的著眼點應從成本和收入方面的討價還價轉向尋求更好地解決問題的方法。

4.2.4重視四大相關因素

第一，聘請堅守職業道德的專業酒店咨詢人員。富有責任感的專業咨詢人員能客觀地評價項目。在酒店發展階段出具全面客觀的可行性研究報告、推薦業主代表和副職人選、協助業主進行合同談判。在酒店業績明顯下滑時，對存在問題進行診斷，獻計獻策。在管理公司撤牌前期，分析原因，評估終止管理合約的風險。在更換品牌期間，輔助管理團隊平穩過渡和交接。第二，構建行業協會和業主聯盟的信息分享平臺。首先，行業協會應與旅游行政管理部門脫鉤，成為不帶行政色彩的專業社會組織，公正維護業主與管理方權益及規范酒店經營行為。其次，行業協會應與酒店業主聯盟共同打造一個交流經驗、分享心得的渠道，幫助業主協調與政府、管理公司、旅行社等各方關系。第三，加強旅游管理部門服務功能。在政策層面建立協調機制，根據行業發展現狀制定有利于引導不同檔次、不同特色酒店均衡發展的政策。從信息服務層面，及時采集酒店經營數據，為投資者和酒店業主提供參考。第四，完善相關法律法規。在市場監管方面，出臺行業準入條件或公告，從源頭上控制酒店供給過剩帶來的各種不利；在職業標準方面，制定酒店職業經理人標準，建立酒店職業經理人發展平臺；在品牌標準方面，應就國際酒店管理集團在中國從事委托管理提出具體的信息披露要求，向業主方提供完整的品牌標準。

5　結論

5.1本研究的結論與貢獻

第一，本次研究發現酒店管理集團的利益驅動、業主實現投資目標的利益驅動以及地方政府的政策引導共同驅動了中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發展。

第二，歸納了造成業主方和管理方沖突的主要原因。在酒店策劃籌建階段，主要為酒店開業前預算的制定是否嚴格執行國際酒店管理集團的制度與品牌標準；在管理合同簽署階段，主要集中在酒店人事安排、財務安排、資產安排、業績考核等四方面；在經營管理階段，主要反映在雙方經營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務預算方案編制。

第三，良好的酒店業主與國際酒店管理集團的委托管理關系需要旅游管理部門、行業協會和酒店衍生機構的支持與配合(如圖1)。

篇4

第三條、社保基金投資運作的基本原則是，在保證基金資產安全性、流動性的前提下，實現基金資產的增值。

第四條、社保基金資產是獨立于理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人的資產。

第五條、財政部會同勞動和社會保障部擬訂社保基金管理運作的有關政策，對社保基金的投資運作和托管情況進行監督。

中國證券監督管理委員會（以下簡稱中國證監會）和中國人民銀行按照各自的職權對社保基金投資管理人和托管人的經營活動進行監督。

「章名第二章、理事會

第六條、理事會負責管理社保基金，履行以下職責：

（一）制定社保基金的投資經營策略并組織實施。

（二）選擇并委托社保基金投資管理人、托管人對社保基金資產進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。

（三）負責社保基金的財務管理與會計核算，編制定期財務會計報表，起草財務會計報告。

（四）定期向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。

第七條、理事會應嚴格執行本辦法。對理事會的違法違規行為按照國家有關法律法規進行處罰。

「章名第三章、社保基金投資管理人

第八條、本辦法所稱社保基金投資管理人是指依照本辦法第十條規定取得社保基金投資管理業務資格、根據合同受托運作和管理社保基金的專業性投資管理機構。

第九條、申請辦理社保基金投資管理業務應具備以下條件：

（一）在中國注冊，經中國證監會批準具有基金管理業務資格的基金管理公司及國務院規定的其他專業性投資管理機構。

（二）基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產。其他專業性投資管理機構需具備的最低資本規模另行規定。

（三）具有2年以上的在中國境內從事證券投資管理業務的經驗，且管理審慎，信譽較高。具有規范的國際運作經驗的機構，其經營時間可不受此款的限制。

（四）最近3年沒有重大的違規行為。

（五）具有完善的法人治理結構。

（六）有與從事社保基金投資管理業務相適應的專業投資人員。

（七）具有完整有效的內部風險控制制度，內設獨立的監察稽核部門，并配備足夠數量的稱職的專業人員。

第十條、社保基金投資管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業務，需向理事會提交申請書以及由中國證監會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標的原則對具備條件的社保基金投資管理業務申請人進行評審。評審委員會經投票提出社保基金投資管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。

第十一條、社保基金投資管理人履行下列職責：

（一）按照投資管理政策及社保基金委托資產管理合同，管理并運用社保基金資產進行投資。

（二）建立社保基金投資管理風險準備金。

（三）完整保存社保基金委托資產的會計憑證、會計賬簿和年度財務會計報告15年以上。

（四）編制社保基金委托資產財務會計報告，出具社保基金委托資產投資運作報告。

（五）保存社保基金投資記錄15年以上。

（六）社保基金委托資產管理合同規定的其他職責。

第十二條、有下列情形之一的，社保基金投資管理人應當及時向理事會報告：

（一）社保基金資產市場價值大幅度波動。

（二）社保基金投資管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產或被申請破產。

（三）社保基金投資管理人涉及重大訴訟或者仲裁。

（四）社保基金投資管理人的董事、監事、經理及其他高級管理人員發生重大變動。

（五）有可能使社保基金委托資產的價值受到重大影響的其他事項。

（六）委托資產管理合同規定的其他報告事項。

第十三條、社保基金投資管理人應適應社保基金管理的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第十四條、有下列情形之一的，社保基金投資管理人必須退任：

（一）社保基金投資管理人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。

（二）理事會有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益。

（三）托管人有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益并征得理事會同意。

（四）財政部、勞動和社會保障部或中國證監會有充分理由認為社保基金投資管理人不能繼續履行委托資產管理職責。

（五）社保基金委托資產管理合同規定的其他情形。

第十五條、當社保基金投資管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案；新任投資管理人確定并履行職責后，原任投資管理人方可退任。

第十六條、禁止社保基金投資管理人從事下列活動：

（一）以社保基金的名義使用不屬于社保基金名下的資金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社保基金名下的資金從事投資活動。

（二）不公平地對待社保基金賬戶的資產。

（三）挪用社保基金的委托資產。

（四）從事可能使社保基金委托資產承擔無限責任的投資。

（五）用社保基金委托資產從事信用交易。

（六）法律、法規和社保基金委托資產管理合同規定禁止從事的其他活動。

「章名第四章、社保基金托管人

第十七條、本辦法所稱社保基金托管人是指按照本辦法第十九條規定取得社保基金托管業務資格、根據合同安全保管社保基金資產的商業銀行。

第十八條、申請辦理社保基金托管業務應具備以下條件：

（一）設有專門的基金托管部。

（二）實收資本不少于80億元。

（三）有足夠的熟悉托管業務的專職人員。

（四）具備安全保管基金全部資產的條件。

（五）具備安全、高效的清算、交割能力。

第十九條、社保基金托管人由理事會確定。申請社保基金托管業務，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準其從事社保基金托管業務的證明。理事會按照招標原則評選社保基金托管人，評選辦法及評選結果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應逐步創造條件采用招標方式確定社保基金托管人。

第二十條、社保基金托管人履行下列職責：

（一）盡職保管社保基金的托管資產。

（二）執行社保基金投資管理人的投資指令，并負責辦理社保基金名下的資金結算。

（三）監督社保基金投資管理人的投資運作。發現社保基金投資管理人的投資指令違法違規的，向理事會報告。

（四）完整保存社保基金會計賬簿、會計憑證和年度財務會計報告15年以上。

（五）社保基金托管合同規定的其他職責。

第二十一條、社保基金托管人應適應社保基金托管的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第二十二條、有下列情形之一的，社保基金托管人必須退任：

（一）社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。

（二）理事會有充分理由認為社保基金托管人應當退任。

（三）財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續履行社保基金托管職責。

（四）社保基金托管合同規定的其他情形。

第二十三條、當社保基金托管人更換或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責后，原任托管人方可退任。

第二十四條、禁止社保基金托管人從事下列活動：

（一）將其托管的社保基金資產與托管的其他資產混合管理。

（二）托管的社保基金資產與其自有資產混合管理。

（三）挪用其托管的社保基金資產。

（四）有關法律法規禁止從事的其他活動。

「章名第五章、社保基金的投資

第二十五條、社保基金投資的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業債、金融債等有價證券。

理事會直接運作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社保基金投資管理人管理和運作并委托社保基金托管人托管。

第二十六條、社保基金投資管理人與社保基金托管人須在人事、財務和資產上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務。

第二十七條、理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規定的專業性投資管理機構辦理。

第二十八條、劃入社保基金的貨幣資產的投資，按成本計算，應符合下列規定：

（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50%.其中，銀行存款的比例不得低于10%.在一家銀行的存款不得高于社保基金銀行存款總額的50%.（二）企業債、金融債投資的比例不得高于10%.（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%.

第二十九條、單個投資管理人管理的社保基金資產投資于一家企業所發行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業所發行證券或該基金份額的5%；按成本計算，不得超過其管理的社保基金資產總值的10%.投資管理人管理的社保基金資產投資于自己管理的基金須經理事會認可。

第三十條、委托單個社保基金投資管理人進行管理的資產，不得超過年度社保基金委托資產總值的20%.

第三十一條、社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務院批準后，改按本辦法第二十八條所規定比例進行投資。

第三十二條、劃入社保基金的股權資產納入社保基金統一核算，按照國家有關規定進行管理。股權資產變現后的投資比例按本辦法第二十八條的規定執行。

第三十三條、根據金融市場的變化和社保基金投資運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關部門適時報請國務院對第二十八條所規定的社保基金投資比例進行調整。

第三十四條、經中國人民銀行批準，理事會可按照有關規定，與商業銀行辦理協議存款。

「章名第六章、社保基金委托投資管理合同和托管合同

第三十五條、理事會與社保基金投資管理人必須簽訂委托資產管理合同，對雙方的權利義務、委托資產管理方式、投資范圍、收益分配等內容作出規定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。

社保基金委托資產管理合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

第三十六條、理事會與社保基金托管人必須簽訂社保基金委托資產托管合同，明確雙方的權利、義務，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會、中國人民銀行備案。

社保基金委托資產托管合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

「章名第七章、社保基金投資的收益分配和費用

第三十七條、社保基金凈收益全額納入社保基金，按國家有關規定分配使用和投資。

第三十八條、社保基金投資管理人提取的委托資產管理手續費的年費率不高于社保基金委托資產凈值的1.5%.理事會可在委托資產管理合同中規定對社保基金投資管理人的業績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準。

第三十九條、社保基金托管人提取的托管費年費率不高于社保基金托管資產凈值的0.25%.

第四十條、社保基金投資管理人按當年收取的社保基金委托資產管理手續費的20%，提取社保基金投資管理風險準備金，專項用于彌補社保基金投資的虧損。社保基金投資管理風險準備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社保基金委托管理資產凈值的10%時可不再提取。

理事會按社保基金凈收益的20%提取一般風險準備金，專項用于彌補社保基金投資發生重大虧損時社保基金投資管理人所提管理風險準備金不足以彌補的虧損。一般風險準備金余額達到社保基金資產凈值的20%時可不再提取。

「章名第八章、社保基金投資的賬戶和財務管理

第四十一條、社保基金投資管理人的社保基金委托資產管理業務必須與該管理人的其他業務在財務、賬戶上分開，不得混合操作和核算。

第四十二條、社保基金托管人必須為社保基金開設獨立的證券賬戶和資金賬戶。

第四十三條、社保基金與理事會單位財務分別建賬，分別核算。

第四十四條、社保基金投資管理人和托管人應認真進行日常會計核算，嚴格按照有關規定編制會計報表，定期就社保基金的會計核算、報表編制等進行核對。

「章名第九章、報告制度

第四十五條、理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人應當按照本辦法的要求報告社保基金投資運作的情況，保證報告內容沒有虛假、誤導性陳述或者重大遺漏，并對所報告內容的真實性、完整性負責。

第四十六條、理事會的信息披露和報告應符合以下要求：

（一）每年一次向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。

（二）每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社保基金財務會計報告、投資管理報告。

（三）單個社保基金委托資產管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經具備證券從業資格的會計師事務所審計的報告，對社保基金委托資產的投資情況作出說明。

（四）社保基金發生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經核準后予以公告。

第四十七條、社保基金投資管理人應按社保基金委托資產管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社保基金委托資產投資運作報告。

第四十八條、社保基金托管人應按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社保基金托管資產報告，并對第四十七條社保基金投資管理人編制的報告的有關內容復核，向理事會出具書面復核意見。

「章名第十章、罰則

第四十九條、社保基金投資管理人違反本辦法第十二條規定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。

第五十條、社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。

第五十一條、社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規定，超出范圍進行投資的應退任，并處以50萬元以下的罰款。

第五十二條、社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規定的，責令限期改正，并給予警告，逾期不改的應退任。

第五十三條、社保基金投資管理人違反本辦法第二十九條規定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應退任。

第五十四條、社保基金投資管理人違反本辦法第四十七條規定，托管人違反本辦法第四十八條規定，未能按照要求提供報告的，責令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應退任。

篇5

名稱：_________

地址：_________

法定代表人：_________

聯系電話：_________

乙方：_________

名稱：_________

地址：_________

法定代表人：_________

注冊資本：_________

營業范圍：_________

組織形式：_________

營業期限：_________

企業年金基金受托管理業務資格證書編號：_________

聯系電話：_________

甲方是設立企業年金計劃的企業，乙方是依法成立具備受托管理資格的公司，雙方按照《中華人民共和國信托法》、《中華人民共和國合同法》、《企業年金試行辦法》和《企業年金基金管理試行辦法》等有關法律的規定，甲方委托乙方為_________企業年金基金的受托人，乙方同意接受甲方的委托，從事此項受托管理業務；雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。

為明確甲、乙雙方在企業年金基金財產賬戶的管理等相關事宜中的權利、義務及職責，確保企業年金基金財產的安全，實現企業年金基金保值增值，維護受益人和合同雙方的合法權益，特訂立本合同。

第一章　定義和釋義

在本合同中，除非上下文另有解釋或文意另有所指，下列詞語具有如下含義：

1．1　本合同：指編號為_________號的《_________企業年金基金受托管理合同》及對該合同的任何修訂和補充。

1．2　受托管理：指甲方基于對乙方的信任，將自己合法支配的財產委托給乙方，由乙方按甲方的意愿、以企業年金基金財產的名義，為受益人的利益管理、運用和處分年金基金財產的行為。

1．3　企業年金基金：指_________企業根據《_________企業年金計劃》歸集的資金及其投資運營收益形成的企業補充養老保險基金。

1．4　初始受托財產：簽訂本受托合同時雙方約定的信托財產金額。

1．5　企業年金基金財產或受托財產：指本合同期限內由甲方交付的全部財產和本受托管理期限內獲得收益的總和。

1．6　受托財產托管專戶：指根據乙方指令托管人以_________企業年金基金的名義在托管人營業機構開立的企業年金基金財產專用存款賬戶，用于歸集企業年金的繳費、投資運營收益和支付企業年金受益人的退休待遇等。

1．7　委托投資資產托管專戶：指根據乙方指令托管人以_________企業年金基金或_________企業年金基金證券組合的名義在托管人營業機構開立的，專門用于委托投資資產交易清算的托管專用賬戶。

1．8　受托當事人：指根據本受托管理合同享受權利并承擔義務的甲方、乙方和受益人。

第二章　受托的名稱

本受托的名稱為：_________企業年金基金。

第三章　受托的設立

3．1　受托當事人

3．1．1　委托人（甲方）：_________

3．1．2　受托人（乙方）：_________

3．1．3　受益人：由甲方提供的《受益人名冊》確定（詳見附件1）

3．2　受托聲明與承諾

甲方自愿按照本合同將其合法擁有的按照《_________企業年金計劃》歸集的企業年金基金財產委托給乙方，甲方對_________企業年金基金財產來源及用途的合法性做出書面承諾，保證本企業年金基金財產沒有設立任何擔保，也沒有任何其他限制性條件妨礙乙方對該財產的受托管理。乙方同意接受甲方的委托，以企業年金基金財產的名義，為受益人的利益管理、處分企業年金基金財產，乙方承諾：管理本受托財產應恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。

3．3　受托目的

依靠乙方的專業管理能力、優質服務以及透明化、規范化的操作，實現企業年金基金保值增值，保證企業年金基金財產的獨立性，提高企業年金基金的運行效率，降低綜合管理成本，為受益人提供補充養老保障，維護受益人的利益。

3．4　受托財產

3．4．1　初始受托資金為_________萬元人民幣，甲方須在合同生效后的10個工作日內匯入乙方設立的企業年金基金受托財產托管專戶。

3．4．2　甲方在合同期內將按月增加或減少受托財產，增加的受托財產金額以實際到賬的金額為準，減少的財產以甲方確認的企業年金待遇支付金額為準。增加的財產與初始受托財產及其投資運營收益一并歸屬于受托財產。

3．4．3　受托財產獨立于甲方、乙方和其他任何為企業年金基金提供服務的自然人、法人或其他組織的固有財產。

3．4．4　乙方因受托財產的管理、運用、處分或者其他情形而取得的財產歸屬于受托財產。

第四章　甲方的權利和義務

4．1　甲方的權利

4．1．1　有權向乙方了解受托財產的管理、處分及收支情況，并有權要求乙方做出說明。

4．1．2　有權查閱、抄錄或者復制與受托財產有關的受托賬目以及處理受托管理業務的其他文件。

4．1．3　乙方違反受托目的處分受托財產或者因違背管理職責、處理受托管理業務不當致使受托財產受到損失的，甲方有權申請人民法院撤銷該處分行為，并有權要求乙方恢復受托財產的原狀或者予以賠償。該項規定的申請權，自甲方知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內不行使的，歸于消滅。

4．1．4　乙方違反受托目的處分受托財產或者管理、處分受托財產有重大過失的，甲方有權解任乙方。

4．1．5　法律、行政法規和本合同約定的其他權利。

4．2　甲方的義務

4．2．1　甲方有義務承諾甲方建立_________企業年金計劃符合中國相關法律法規。

4．2．2　甲方有義務承諾交付的全部受托財產的來源符合中國相關法律法規。甲方有按本合同的規定按時繳納受托資金及合同期限內追加資金的義務。并承擔由于未按時繳納資金而引起的一切責任。

4．2．3　甲方有義務向乙方提供建立企業年金基金相關的資料和信息，包括但不限于：企業基本信息、職工基本信息、營業執照、財務報表、繳納基本養老保險的憑單、監管部門要求提供的材料等相關資料及證明。甲方有義務確認所提供的任何形式的信息材料準確無誤；并保證無故意隱瞞。

4．2．4　甲方同意乙方按本合同約定的方式管理、處分受托財產。

4．2．5　甲方有義務向受益人披露企業年金基金定期報告。

4．2．6　甲方有義務承擔按照合同約定的各項管理流程填制表格、確認數據、加蓋公章的職責。

4．2．7　甲方有義務向乙方提供人員變動信息，遇重大人員變動情況應及時通知乙方。

4．2．8　甲方同意按本合同第8．2條的規定從受托財產中支付費用。

4．2．9　甲方同意按照本合同的約定及時向賬戶管理人支付賬戶管理費。

4．2．10　法律、行政法規的規定和本合同約定的其他義務。

第五章　乙方的權利和義務

5．1　乙方的權利

5．1．1　依據本合同約定從受托財產中收取受托管理費；依據《_________企業年金基金托管合同》《_________企業年金基金投資管理合同》從受托財產中列支托管費和投資管理費；依據《_________企業年金基金賬戶管理合同》約定通知甲方向賬戶管理人支付賬戶管理費。

5．1．2　依據本合同的約定通知甲方將企業年金月繳費劃入受托財產托管專戶。

5．1．3　依據本合同約定的方式，管理、處分受托財產。

5．1．4　當甲方的指令同國家有關法律法規相抵觸時，乙方有權拒絕執行。

5．1．5　法律、行政法規的規定和本合同約定的其他權利。

5．2　乙方的義務

5．2．1　乙方從事受托活動，應當遵守法律、法規的規定和本合同的約定，不得損害國家利益、社會公眾利益和他人的合法權益；如遇國家政策重大調整，應及時通知甲方，各方應就相關事項進行協商和調整。

5．2．2　乙方管理、處分受托財產所產生的債權，不得與其固有財產產生的債務相抵銷；乙方管理、處分不同企業年金基金受托財產所產生的債權債務，不得相互抵銷。

5．2．3　應當遵守本合同的約定，本著忠實于受益人最大利益的原則處理受托管理業務；乙方管理受托財產，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。

5．2．4　不得將受托財產轉為其固有財產；乙方將受托財產轉為其固有財產的，必須恢復該受托財產的原狀；造成受托財產損失的，應當承擔賠償責任。

5．2．5　除經甲方同意，并以公平的市場價格進行交易之外，乙方不得將其固有財產與受托財產進行交易或者將不同受托財產進行相互交易。

5．2．6　為受托財產提供專門的財務管理，與乙方固有財產以及不同的受托財產分別記賬，在托管銀行開立企業年金基金受托財產托管專戶。及時與托管人核對受托財產托管專戶余額、企業的繳費到賬情況和向受益人支付待遇等信息。

5．2．7　及時通知托管人將受托財產托管專戶的資金劃入委托投資資產托管專戶。

5．2．8　支付受益人企業年金基金待遇時，通知托管人將資金從受托財產托管專戶劃入受益人的銀行存款賬戶或專門用于支付受益人企業年金待遇的法人存款賬戶中。

5．2．9　保存處理受托管理業務的完整記錄，保存期限自本受托生效之日起至本受托終止后的15年。

5．2．10　本受托合同終止時，如甲方選任了新受托人，在完成與新受托人的交接工作之前，乙方應繼續負責本合同受托財產的管理、確認和分配等。

5．2．11　當出現甲方選任新受托人的情況時，乙方有義務妥善進行交接工作。在完成與新受托人的交接工作之前，乙方應繼續負責受托財產的管理、確認和分配等事項。

5．2．12　如果出現對受托財產進行清算的情況，乙方有義務按照合同約定的清算程序，負責組織相關人員參與清算。

5．2．13　法律、行政法規和本合同約定的其他義務。

第六章　受益人的權利和義務

6．1　受益人的權利

6．1．1　受益人有權對其企業年金基金個人賬戶余額進行查詢，并要求乙方做出說明。

6．1．2　如受益人死亡，由其指定受益人或法定繼承人獲取相應的受托利益。

6．2　受益人的義務

6．2．1　受益人不得轉讓企業年金基金受益權，不得將企業年金基金受益權用于償還債務或設定擔保。

6．2．2　受益人有義務提供本受托相關的資料和信息。

6．2．3　對甲方、乙方以及處理受托管理業務的情況和資料負有保密義務。

第七章　受托財產的管理

7．1　企業年金計劃

7．1．1　《_________企業年金計劃》是甲方制定的關于其企業年金具體操作的指導性內部文件。本合同中第7．2、7．3條中的有關規定，將按照《_________企業年金計劃》中的有關條款執行。

7．1．2　本合同生效后，甲方應盡快將經甲方蓋章確認的《_________企業年金計劃》交給乙方。甲方有權根據甲方的實際情況修改《_________企業年金計劃》的部分條款。在合同有效期內，如《_________企業年金計劃》的條款發生變更，則甲方需要在發生變更之日起五個工作日內將新的《_________企業年金計劃》連同書面通知送達給乙方，乙方在收到新的《_________企業年金計劃》后，下一個月按新計劃實施。

7．1．3　甲方修改《_________企業年金計劃》的條款，如涉及乙方受托管理內容，應與乙方協商達成一致。

7．2　受托管理職責

7．2．1　乙方應將受托財產與乙方固有財產分別管理、分別記賬，并與其管理的其他受托財產分別管理、分別記賬。

7．2．2　乙方應在充分考慮企業年金基金財產的安全性和流動性的前提下，遵循謹慎、分散風險和專業化管理的原則，嚴格按照有關法律法規制定投資政策。

7．2．3　定期匯集和編制受托財產管理報告、財務會計報告及其他相關報告，并通過合同約定的信息披露方式通知甲方或受益人。

7．2．4　按照合同約定的時間和流程，負責定期核查受托財產的投資運營情況，并將運營結果及時通過賬戶管理反映。

7．2．5　在受益人達到支付條件時，按照合同約定的規則和流程，負責辦理向受益人支付企業年金待遇的事項。

7．2．6　在發生重大事件時，及時向甲方、受益人和監管部門報告，接受甲方、受益人和監管部門的查詢。

7．2．7　根據本合同和企業年金計劃規則，辦理企業年金繳費。

7．3　受托管理的方式

7．3．1　乙方在保證受托財產安全的前提下，應當委托其他機構代為處理企業年金基金賬戶管理、托管和投資管理等事務并予監督。

7．3．2　甲方不得干預乙方行使對其他機構的選擇權。如甲方干預，導致受托財產受到損失的，其損失由甲方承擔。

7．4　賬戶管理

乙方應委托專業賬戶管理機構代為處理企業年金基金賬戶管理事務，具體包括以下內容：

7．4．1　企業年金賬戶的建立

乙方需要委托賬戶管理人為甲方的企業年金基金建立相應的企業年金基金賬戶。企業年金基金賬戶包括企業賬戶和職工個人賬戶，記錄企業和職工的基本信息及繳費、投資運營收益分配、支付、未歸屬權益和余額等信息。

7．4．2　記錄企業賬戶和個人賬戶內資產變化狀況。

7．4．2．1　委托賬戶管理人記錄每個受益人的個人賬戶中的企業繳費部分余額和個人繳費部分余額。

7．4．2．2　委托賬戶管理人計算受益人應享有的企業年金受托利益，并記入其賬戶。

7．4．3　根據甲方提交或確認的相關文件，賬戶管理人計算受益人的企業年金應支付的數額。

7．4．4　對甲方和受益人的相關信息進行變更登記。

7．4．5　委托賬戶管理人根據企業年金賬戶信息的變化，提供階段性報告；根據甲方的需要提供賬戶相關信息的查詢服務。

7．5　托管

乙方委托商業銀行等托管機構處理企業年金基金托管事務，應包括以下內容：

7．5．1　乙方選擇符合具備企業年金基金托管業務資格的商業銀行等機構作為企業年金基金的托管人。

7．5．2　乙方指令托管人在其營業機構為乙方管理的受托財產開設獨立的銀行賬戶——受托財產托管專戶。并為受托財產的委托投資開立專門的銀行賬戶——委托投資資產托管專戶。

7．5．3　乙方委托托管人對受托財產每日或每周進行估值，并及時接收托管人上傳的交易數據、賬務數據和估值數據。

7．5．4　托管的具體內容見《_________企業年金基金托管合同》。

7．6　投資管理乙方委托其他機構代為處理企業年金基金投資管理事務，應包括以下內容：

7．6．1　乙方在投資管理過程中以控制投資風險為首要投資原則，制定相應的投資政策及戰略資產配置；

7．6．2　乙方選擇符合具備企業年金基金投資管理業務資格的機構從事企業年金基金的投資管理。

7．6．3　乙方依據《企業年金基金管理試行辦法》的規定安排投資管理事項。

7．6．4　投資管理的具體內容見《_________企業年金基金投資管理合同》。

第八章　受托的財務管理

8．1　處理原則

8．1．1　乙方辦理企業年金基金受托管理業務，應建立企業年金基金受托管理業務會計核算和財務管理辦法。

8．1．2　乙方對不同的企業年金計劃，應建立單獨的會計賬套分別核算，應在托管人開設單獨的銀行結算賬戶——受托財產托管專戶。受托財產托管專戶的開設與管理由托管人按照法律、法規規定和有關業務規則執行，受托財產托管專戶的預留印鑒由托管人保管。企業年金計劃的受托財產應與其他受托財產、乙方固有財產、托管人的其他資產分別管理、分別編制報表。

8．1．3　乙方指令托管人在其營業機構開立的受托財產托管專戶用于：歸集企業年金繳費、與托管賬戶相互劃撥資金和支付企業年金待遇等。托管人每日根據乙方的指令辦理受托財產托管專戶的資金劃撥和核算。每個企業年金計劃的受托財產托管專戶資金相互獨立，各結算賬戶資金不得相互占用。在委托投資管理人投資前，乙方應及時通知托管人將受托財產托管專戶的資金劃入委托投資資產托管專戶。在支付受益人企業年金待遇時，乙方及時通知托管人從受托財產托管專戶的資金劃入受益人的銀行存款賬戶或劃入由乙方指定的賬戶中。

8．1．4　乙方負責審核并確認企業年金繳費、投資運用、收益分配、支付等環節的合規性、準確性和完整性；定期對賬戶管理信息進行賬務核對，保證受益人權益記錄正確；對企業年金基金受托財產的記錄進行核對，使賬證、賬賬、賬實相符。

8．2　受托財產承擔的費用

8．2．1　企業年金基金管理機構的報酬

8．2．1．1　受托費，收取金額按本合同第十二章有關約定。

8．2．1．2　托管費，收取金額按《_________企業年金基金托管合同》有關約定。

8．2．1．3　投資管理費，收取金額按《_________企業年金基金投資管理合同》有關約定。

8．2．2　處理受托管理業務所發生的下列費用可在受托財產成本中列支：

8．2．2．1　可能發生的中介機構服務費：如審計費等。

8．2．2．2　受托終止時的受托財產清算費用。

8．2．2．3　受托財產管理、運用、處分過程中發生的稅費和傭金等。

8．3　賬戶管理費

賬戶管理費按季由乙方通知甲方支付給賬戶管理人，不在受托財產中列支，具體收取方法見《_________企業年金基金賬戶管理合同》的規定確定。

第九章　受托的監管

9．1　甲方可根據監督需要，定期或不定期進行賬戶查詢、賬務查詢、投資管理情況查詢。

9．2　甲方在對投資情況等有疑問時，可以要求進行外部專項審計，外部專項審計的費用由甲方承擔。

第十章　風險承擔

10．1　風險承擔

10．1．1　乙方管理受托財產應恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。乙方作為本企業年金基金管理的最終負責人，承擔本企業年金基金管理中所產生的違約風險。

10．1．2　乙方應通過風險聲明書揭示風險，風險聲明書應當載明下列主要內容：

10．1．2．1　受托人依據受托文件的約定管理、運用受托財產，受托財產仍有可能受到損失。

10．1．2．2　受托人依據受托文件的約定管理、運用受托財產導致受托財產受到損失的，其損失由受益人承擔。

10．2　乙方的賠償責任

10．2．1　乙方違反受托目的處分受托財產或者因違背管理職責、處理受托管理業務不當致使受托財產受到損失的，應當予以賠償。

10．2．2　乙方采取本合同約定之外的方式運用本受托項下的受托財產，由此產生的收益，歸受托財產所有；由此給受托財產造成損失的，乙方應以其固有財產承擔賠償責任。

10．2．3　由于其他當事人未履行職責造成企業年金基金財產損失由乙方代為追索，同時乙方承擔連帶賠償責任。

第十一章　信息披露

11．1　信息披露的內容和時間

11．1．1　定期報告：乙方應在每季度結束后15日內向甲方提交季度企業年金基金管理報告；并應在每年度結束后45日內向甲方提交年度企業年金基金管理報告，其中年度企業年金基金財務會計報告須經會計師事務所審計。

11．1．2　臨時文件：乙方在履行合同過程中，如遇重大事項嚴重影響受托的執行，應在知道該事項發生之日起的5個工作日內報告甲方和受益人。

11．2　信息披露的方式

11．2．1　乙方依本合同的要求定期向甲方提交受托管理報告，受益人可向甲方查詢。

11．2．2　乙方向甲方和受益人提供互聯網等信息查詢手段。

第十二章　受托人報酬

12．1　依據甲乙雙方約定，乙方按年率_________%從受托財產中提取受托費。

乙方應收取的受托費，由乙方指令托管人逐日計提，按季支付。托管人應在次季初2日內（節假日順延）將受托費清單報送乙方，并根據乙方的指令從受托財產中一次性支付。

12．2　日受托費按前一日該受托財產凈值和本合同約定的受托財產年受托費率計提。其中：受托財產凈值等于委托投資資產市值（銀行間市場債券按市價）加上未委托投資財產凈值，日受托費計算方法如下：

t=e×r×1/當年天數。

其中：t為每日應計提的受托費；

e為前一日受托財產凈值；

r為本合同約定的年受托費率。

12．3　受托費應分別對委托投資資產和未委托投資財產進行計提和支取。

12．4　甲乙雙方對受托費的計算與支付另有約定的，從其約定。受托費率發生調整時，甲方應及時將調整后的年受托費率通知托管人和投資管理人。

第十三章　受托的生效、變更、終止和清算

13．1　合同生效

本合同在甲方和乙方的法定代表人或授權代表簽章，并加蓋公章之日起生效。

13．2　受托期限

13．2．1　本合同受托期限為：自初始受托資金匯入受托財產托管專戶之日起________年。

13．2．2　受托期限到期日為________，若遇公休日及法定節假日，則順延至下一個工作日。

13．2．3　在受托期限屆滿前壹個月，甲方與乙方就《_________企業年金基金受托管理合同》是否續簽達成書面協議。

13．3　受托變更

13．3．1　當甲方和乙方權利義務、受托期限、受托核算等條款發生變化時，視為受托變更。

13．3．2　本合同生效后，甲方和乙方均不得擅自變更。如需要變更，須經雙方協商一致并達成書面協議。

13．3　受托的終止

13．3．1　本受托因下列原因終止：

13．3．1．1　本合同規定的終止事由發生；

13．3．1．2　受托期限屆滿；

13．3．1．3　本合同的受托目的已經實現或不能實現；

13．3．1．4　本合同經甲方與乙方協商同意終止；

13．3．1．5　本合同中雙方的受托關系依法被撤銷；

13．3．1．6　本合同中雙方的受托關系被解除。

當發生以上任何情形之一時，本合同設定的企業年金基金受托即告終止。提前終止受托應以書面協議或書面文件為準。

13．3．2　本受托期間，甲方不得擅自提前終止本合同，否則由此給受托財產或乙方造成的損失，甲方應負責賠償，且甲方須向乙方全額支付乙方的報酬。

13．3．3　本受托期間，乙方不得擅自提前終止本合同，否則由此給受托財產或甲方造成的損失，乙方應負責賠償。

13．4　受托的清算

13．4．1　企業年金基金受托財產不屬于甲方或乙方的固有財產，若甲方或乙方依法解散、依法被撤銷、被宣告破產而終止時，受托財產不屬于任何一方清算財產或破產財產。

13．4．2　受托終止，乙方應負責受托財產的管理、清理和確認賬戶余額等。

13．4．3　乙方應在受托終止后的十五個工作日內，編制受托財產清算報告，報告甲方和受益人。

13．4．4　甲方和受益人如對清算報告有異議，可以提出復核要求。當無法取得協商一致時，可以聘請外部的會計師事務所對受托財產進行清算審計，有關費用由受托財產承擔。

13．4．5　甲方和受益人在收到受托清算報告之日起三十日內未提出書面異議的，乙方就清算報告所列事項解除責任。

13．5　受托終止后受托財產的歸屬

13．5．1　受托終止時，本合同項下的受托財產歸屬于《受益人名冊》中的全體受益人，每名受益人享有的受益權資格和比例根據甲方提供的受托終止前執行的《_________企業年金計劃》確定。

13．5．2　本合同期滿受托終止時，甲方指定了新受托人，乙方應協助新受托人接管受托財產和受托管理業務；甲方未指定新受托人時，乙方按國家相關政策履行其職責。

13．5．3　通常情況下，本受托財產不因甲方破產而終止。但因甲方破產致使本受托合同終止時，乙方按國家相關政策規定履行其職責。

13．5．4　因乙方破產致使本受托合同終止時，甲方指定了新受托人，則乙方應協助新受托人接管受托財產和受托管理業務；甲方未指定新受托人時，乙方按照國家相關規定履行其職責。

第十四章　保密條款

14．1　保密義務

甲方、乙方和受益人于本受托設立和管理中所獲得的對方商業秘密以及其他未公開的信息，未經許可，任何一方當事人不得自己使用或不得向第三方透露和使用，但根據法律、法規或監管部門要求應當進行披露的除外。前述“第三方”包括本合同任何一方的當事人有關聯關系的法人機構、其他組織和個人或公眾。

14．2　賠償責任

任何一方違反第13．1條的約定，應承擔由此造成的一切損失。

第十五章　文件檔案的保存

在本合同有效期內及本合同終止后至少15年內，甲方和乙方各自完整保存與本合同有關的各項全部原始憑證、記賬憑證、賬冊、交易記錄和各項合同及重要協議。

第十六章　違約責任

16．1　若甲方或乙方未履行其在本合同項下的義務，或一方在本合同項下的聲明、保證嚴重失實或不準確，視為該方違約。本合同的違約方應賠償因其違約而給守約方造成的全部損失。

16．2　如因為乙方的過錯，違背管理職責、管理受托管理業務不當或者違反法律、法規及本合同的規定，致使企業年金基金財產損失，或造成實際年收益率下降，乙方應給予賠償。

16．3　如甲方違約（包括擅自變更合同、未按約定方式提前終止合同等），甲方負責賠償乙方處理違約事務而支出的費用及所受到的損失。

16．4　如甲方的受托資金來源不合法致使本合同約定的受托關系無效，以及由此發生損失和費用或引起債務，其責任全部由甲方承擔。

第十七章　免責條款

17．1　乙方按甲方的指令并依據本合同約定行使相關權利義務所產生的風險責任，乙方免除責任。

17．2　甲方和受益人未能履行本合同規定的義務給乙方處理受托管理業務帶來的風險責任，乙方免除責任。

17．3　在本合同的有效期內，如因不可抗力，致使任一方不能履行本合同或繼續履行本合同將會對甲、乙雙方或其中一方產生實質性不利影響的，雙方可部分或全部免除責任。

17．4　因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除違約責任。

17．5　當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應及時通知對方，以減輕可能給受托財產及對方造成的損失，并應在合理期限內提供證明。

17．6　“不可抗力”為甲乙雙方不可預料、不可避免亦不可克服的如下事件或者類似事件：國家法律法規修改、戰爭、自然災害等。

第十八章　爭議的解決

18．1　本合同的訂立、生效、履行、解釋、修改和終止等事項適用中華人民共和國現行法律、法規及規章。

18．2　甲乙雙方履行本合同過程中發生的爭議，由雙方協商或通過調解解決。協商或調解不成的，任何一方均可以向設于某地的某某仲裁委員會，按照其屆時有效的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決為終局裁決，對雙方均具有約束力。

18．3　當任何爭議發生或任何爭議正在進行仲裁時，除爭議事項外，雙方仍有權行使本協議項下的其他權利并應履行本協議項下的其他義務。

第十九章　通知和送達

19．1　甲方與乙方在本合同中填寫的注冊地址為受托當事人同意的通訊地址。乙方按通訊地址或聯絡方式以專人送達、掛號信件或傳真等有效方式，就處理受托管理業務過程中需要通知的事項通知甲方或受益人。

19．2　通知在下列日期視為送達被通知方：

19．2．1　專人送達：被通知方簽收單中所顯示的日期；

19．2．2　掛號信郵遞：發出通知方持有的國內掛號函件收據所示日后第7日；

19．2．3　傳真：收到成功發送確認后的第1個工作日。

19．3　一方通訊地址或聯絡方式發生變化，應自發生變化之日起3個工作日內以書面形式通知另一方。如果在受托期限屆滿前一個月內發生變化，應在2個工作日內以書面形式通知另一方。

19．4　如通訊地址或聯絡方式發生變化的一方（簡稱“變動一方”），未將有關變化及時通知另一方，除非法律另有規定，變動一方應對由此而造成的影響和損失承擔責任。

第二十章　需要載明的其他事項

20．1　本合同未盡事宜，由雙方達成補充協議另行約定。補充協議與本合同具有同等法律效力。

20．2　合同一方當事人被兼并或被收購，其在本合同中所承擔的權利與義務由兼并方或收購方承擔。

20．3　本合同一式伍份，由甲方、乙方各執貳份，上報勞動保障行政部門壹份，每份具有同等的法律效力。

20．4　在本合同期限內，如國家出臺企業年金相關法律法規，相抵觸之處本合同條款將做相應調整。

20．5　在本合同期限內，如國家、地方政府及相關部門出臺企業年金相關法律、法規、政策而導致本合同需要審查或相關部門批準由乙方負責辦理。如果乙方因此而喪失受托管理資格，甲方有權解除本合同，乙方有義務按照甲方要求將有關資料向新受托人交接。

篇6

地址：________________________

法定代表人：__________________

注冊資本：____________________

營業范圍：____________________

組織形式：____________________

營業期限：____________________

企業年金基金受托管理業務資格

證書編號：________________

郵政編碼：____________________

聯系電話：____________________

乙方：_____________________銀行

地址：________________________

法定代表人：__________________

注冊資本：____________________

營業范圍：____________________

組織形式：____________________

營業期限：____________________

企業年金基金托管業務資格

證書編號：________________

郵政編碼：____________________

聯系電話：____________________

為了確保__________企業年金基金財產的安全，保護受益人的合法權益，根據《企業年金試行辦法》《企業年金基金管理試行辦法》《__________企業年金計劃》《__________企業年金基金受托管理合同》及其他有關規定，甲方委托乙方為__________企業年金基金的托管人，從事托管業務。

雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。

為明確甲、乙雙方在__________企業年金基金財產的管理、托管運作以及相互監督等相關事宜中的權利、義務及職責，確保受托財產的安全，保護雙方的合法權益，特訂立本合同。

第一章 定義和釋義

在本合同中，除上下文另有規定外，下列用語應當具有如下含義：

1．1 本合同：指甲方與乙方簽署的《__________企業年金基金托管合同》（合同編號：）及其附件，以及甲、乙雙方對該合同及附件作出的任何有效變更。

篇7

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理合同的效力。

在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。

關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。

篇8

2．1小水電委托管理的風險(1)委托方的風險主要有人為風險、經濟風險、自然風險、政策風險等。人為風險包括人員管理水平，不可預見事件等，經濟風險包括資金籌措不力，宏觀經濟形勢，投資環境惡化，市場物價，投資回收期過長等;自然風險包括河流降水來水，惡劣的氣候條件與現場環境、自燃小災害等，政策風險包括國家政府主管部門的行為、態度，管理體制等。(2)被委托方的風險主要有管理風險、責任風險、發電設備設施性能風險等。管理風險主要在于管理人員管理水平，技術人員技術水平和責任心;責任風險主要在于委托費用風險，替代責任風險等，因此，單就這些方面被委托方的風險并不比委托方小。

2．2小水電委托管理的利弊分析

2．2．1委托管理模式下對委托方(企業)的利弊①減少委托方人力資源管理成本，同時，小水電站委托管理下收益遠比自己培養專業人才隊伍來得快。②委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，分出一些風險給被委托方，減少企業部分風險，同時，利于電站安全穩定生產，進而實現利益最大化。③委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，可以集中精力進行融資和再投資，做大做強自身核心業務，利于企業多元化、長遠化發展。④委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，增加了自身監管工作和風險。⑤委托方把小水電站運營管理委托給專業隊伍，必須在委托管理合同方面做足功課，以使雙方實現共贏，否則則是雙方兩敗俱傷，甚者出現投資嚴重虧損。

2．2．2委托管理模式下對被委托方(企業)的利弊①委托管理下使被委托方增加額外收入，降低人力資源管理成本，尤其對那些舊的大水電站企業，分流一部分過剩人員，盤活企業自身發展。②委托管理模式下促使一部分專業化運營管理公司的建立和發展。③委托管理模式下經濟利益和風險責任原因促使專業化發電企業加強自身管理，提高自有專業人員水平等。④部分委托方由于自身專業知識和資金原因，在投資建設階段對設備選型欠佳，致使被委托方設備風險嚴重加大，進而影響安全運營管理。

篇9

1、發展商早期在物業管理中的作用

發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，由于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人（業主）

由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

3、房屋產權所有人大會（業主大會）

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。

業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅

區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

業主大會主要行使以下職權：

（一）選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；

（二）監督管委會的日常工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項做出決策；

（五）修改業主公約；

（六）改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。

（七）批準管委會章程。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下：

（一）管理委員會負責制定管委會章程；

（二）負責今后召集并主持業主大會；

（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；

（四）與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同；

（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

（六）保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；

（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；

（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；

（九）監督物業管理公司的管理工作；

（十）審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。

物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人，物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。

5、物業管理公司

物業管理公司是一種信托機構，屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會，業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。

有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

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第三條  本條例所稱住宅小區，是指按城市規劃建設，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地的居民生活區。

零星開發的住宅可以合并成住宅小區，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。

本條例所稱物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。

本條例所稱業主，是指住宅小區內物業所有權人。非業主使用權人根據業主的委托，可以享有業主的權利，并承擔相應的義務。

本條例所稱物業管理，是指業主委托物業管理公司對物業進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區內的綠化、交通、治安、環境衛生等項目進行日常管理。

本條例所稱物業管理公司，是指具備相應資質條件，經工商行政管理機關登記注冊，經營住宅小區服務業務的企業。

第四條  住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等由全體業主共同使用和維護。

第五條  業主有管理住宅小區的權利和遵守業主公約以及住宅小區其他各項制度的義務。

第六條  物業管理根據業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，逐步實行社會化、專業化、經營型管理。

第七條  市房管部門是本市住宅小區物業管理的主管部門，負責對全市住宅小區物業管理的指導、監督和行業管理工作。

建設、規劃、環保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區物業的有關管理工作。

街道辦事處按其職責負責住宅小區的行政管理工作。

第二章  住宅小區的移交和管理

第八條  住宅小區經驗收合格的，其開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》，向住宅小區業主委員會辦理移交手續，并報市房管部門備案；未成立業主委員會的，開發建設單位應當憑《住宅小區綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續。

住宅小區已辦理移交手續的，業主委員會與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》；未成立業主委員會的，房管部門與物業管理公司應當簽訂《物業委托管理合同》。

業主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業管理公司。

第九條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當一并移交住宅小區綜合驗收檔案資料。

第十條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區公用設施專用基金；該專用基金歸全體業主所有，由房管部門以住宅小區為單位設立專戶代管，專款專用，并接受財政部門的監督。

住宅小區公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

第十一條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當按照市政府的規定提供住宅小區管理專用房屋和商業用房。該專用房屋和商業用房由房管部門監管。

第十二條  開發建設單位自辦理住宅小區移交手續之日起兩年內，有責任協助做好住宅小區的物業管理工作。

第三章  業主大會及業主委員會

第十三條  業主以住宅小區為單位，成立業主大會或者業主代表會。業主大會由住宅小區的全體業主組成，業主代表會由住宅小區全體業主推舉的代表組成。

業主大會或者業主代表會是業主行使物業管理權利的機構。

第十四條  業主大會或者業主代表會行使下列權利：

（一）選舉產生業主委員會；

（二）批準業主委員會章程；

（三）通過或者修改業主公約；

（四）監督業主委員會的工作；

（五）監督物業管理公司做好管理工作；

（六）決定住宅小區物業管理重大事項。

第十五條  業主委員會章程和業主公約的示范文本由市房管部門制定。

第十六條  已交付使用的住宅小區入住率達到50％以上時，開發建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業主大會或者業主代表會。業主委員會成立后，業主大會或者業主代表會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

第十七條  業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、街道辦事處、居民委員會、物業管理公司等單位的有關人員和業主代表列席會議。

第十八條  業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

業主委員會可以設專職秘書一人，處理業主委員會日常事務。

第十九條  業主委員會行使下列權利：

（一）決定聘用或者解聘物業管理公司并與其簽訂或者終止《物業委托管理合同》；

（二）批準本住宅小區公用設施專用基金的使用方案；

（三）審議本住宅小區物業管理服務費的收費標準；

（四）檢查業主公約的執行情況；

（五）監督《物業委托管理合同》的履行；

（六）向物業管理公司提出業主的意見。

第二十條  業主委員會章程不得違反法律、法規和規章。

第二十一條  業主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區管理服務費中提取。

第二十二條  業主應當按期繳交物業管理服務費。

第四章  物業管理公司

第二十三條  設立物業管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區物業管理資質證書》，并向工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業執照。

第二十四條  物業管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術人員。

物業管理公司所聘的管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。

第二十五條  物業管理公司的權利：

（一）制定本住宅小區物業管理規章制度；

（二）依據市政府規定的收費標準和《物業委托管理合同》收取物業管理服務費；選聘專營公司或者人員承擔各項專營業務；

（三）制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；

（四）承擔房管部門委托的事項。

第二十六條  物業管理公司的義務：

（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益和環境效益；

（二）負責住宅小區內物業的維修和養護；

（三）履行《物業委托管理合同》中規定的其他義務；

（四）執行市政府規定的收費標準；

（五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關部門做好社會工作；

（六）接受房管部門、業主委員會和業主的監督。

第二十七條  房管部門對物業管理公司實行資質年審制，并逐步實行等級制度。

第二十八條  物業管理公司應當定期聽取業主對住宅小區物業管理的意見，每半年向業主公布住宅小區維護管理情況及經會計師事務所審核的物業管理服務費的收支情況。

第二十九條  物業管理屬于服務性行業，物業管理公司可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。

第五章  住宅小區物業的維護管理

第三十條  物業管理公司受業主委員會委托，按照《物業委托管理合同》對住宅小區的物業進行維護和管理。

第三十一條  《物業委托管理合同》應當包括下列內容：

（一）住宅小區的名稱、規模、戶數；

（二）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等的規模、數量和完好程度；

（三）業主委員會提供給物業管理公司的條件；

（四）委托管理事項及其標準；

（五）物業管理公司實施管理的計劃方案；

（六）雙方的權利和義務；

（七）合同期限；

（八）物業管理服務費收費標準；

（九）違約責任。

《物業委托管理合同》應當報市房管部門備案。

第三十二條  住宅小區內物業的維修責任除在保修期內按規定由開發建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：

（一）室內部分，由業主自行維修；

（二）房屋本體公用設施，由物業管理公司根據業主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業主共同分擔；

（三）住宅小區內的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業管理公司統一維修和養護，費用從物業管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；

（四）住宅小區的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養護，由有關管理部門按其職責范圍負責，所有管線安裝必須符合規定，做到整潔、美觀。

第三十三條  業主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業管理公司，并由物業管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規劃部門審批：

（一）改變房屋結構的；

（二）改變房屋使用功能的；

（三）加大房屋負荷的；

（四）影響小區景觀的。

第三十四條  有關專業施工單位在住宅小區從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業管理公司，并遵守住宅小區物業管理規定，物業管理公司應予配合。損壞住宅小區公用設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。

第三十五條  住宅小區內的設施或植物影響有關專業公共設施的安全時，有關管理部門應當按專業維護管理規定，會同物業管理公司處理。

第三十六條  需要在住宅小區公共場地新建停車場，文體設施、商店或者其他服務設施的，須經業主委員會同意，并按規定辦理有關手續后，方可施工。

第三十七條  物業管理公司利用住宅小區內公共場地和按規定劃撥的商業用房的經營收入，必須用于住宅小區的維護和管理。

第六章  法律責任

第三十八條  業主有下列行為之一的，物業管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關行政部門依法處理：

（一）擅自占用住宅小區綠化地或其他公共場地的；

（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的；

（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區環境、制造噪聲影響居民休息的；

（四）損壞住宅小區內的公用設施、設備的；

（五）違反住宅小區治安管理或者消防規定的。

第三十九條  業主逾期不交各項物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，物業管理公司可以按規定加收滯納金；連續三個月以上拒交各項物業管理服務費的，按照業主公約的約定承擔責任。

物業管理公司對逾期不交各項物業管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。

第四十條  牧業管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，并可視情節處以警告、降低資質等級或者吊銷資質合格證書的處罰：

（一）未按規定及時修繕房屋及公用設施、設備的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；

（四）擅自提高物業管理服務收費標準的；

（五）其他不履行或者不完全履行《物業委托管理合同》及本條例規定的義務的。

物業管理公司有前款行為之一，情節嚴重的，業主委員會可以解除《物業委托管理合同》。

第四十一條  未經物業資質審查而擅自承攬住宅小區物業管理業務的物業管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續；逾期不辦理的，責令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

第四十二條  開發建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發建設單位所開發建設的物業的房產權證：

（一）未按規定提供公用設施專用基金的；

（二）未按規定提供住宅小區管理專用房屋、商業用房的。

第七章  附  則

第四十三條  市政府可以根據本條例制定實施細則。

篇11

近年來，隨著我國市場經濟的高速發展，煤炭企業之間的競爭越來越從原來的粗放式競爭向精細化、科學化管理轉變，誰擁有了先進的管理理念，并能與自己的企業有效結合，誰就能使自身不斷發展壯大，屹立于強手如林的世界中。委托管理在我國煤炭洗選企業的應用正是基于這種市場經濟和管理專業化的沖擊。采用委托管理的管理模式，能夠使委托雙方企業得到不斷改進，進入超一流公司，創造優秀業績的良性循環過程。目前，選煤廠運營委托管理日趨成熟。

二、選煤廠托管運營模式

（一）選煤廠托管運營模式的概念

托管運營的生產模式下，選煤廠管理由業主方和生產運營方兩個獨立的主體完成。選煤廠洗選設備的運行、維修以及相應的生產管理工作委托給運營方負責；業主方主要負責選煤廠的固定資產的保值、原料煤的供應、產品煤的銷售等營銷管理。雙方以合同明確各自權利和義務。

選煤廠托管運營類似“勞務行為”，受托方為委托方提供符合標準的煤炭產品，但是這種勞務行為已經超出了一般勞務行為的內涵。比如施工、定作等，是典型的勞務行為，它們以完成一項行為或產品為目標，完成任務，便是結束。然而，托管方賴以實施托管經營的條件是自身擁有對某一行業、某一領域的技術力量、管理經驗、協作團隊和主體企業文化的影響力。運營由一系列的不同工作環節、不同工作部門構成，閉合為一個完整運作的企業，比單純的勞務行為要復雜得多，因為它滲透了托管經營者的管理理念、市場研判和對托管企業未來發展的設想。

（二）選煤廠托管運營模式的優勢

托管運營投入低、見效快，即使是對于新進入煤炭洗選行業的企業，生產活動也能夠在項目投產后較快地開展起來。委托運營模式的優勢與意義主要在于：

（1）雙方分工明確，有利于專業化管理。托管運營過程中，雙方承擔的工作各有側重：業主方可充分發揮其掌握經營自、掌控資金和良好公共關系等優勢做好選煤廠營銷管理工作；而運營方則充分發揮其生產管理和運行維護技能優勢，做好選煤廠的安全生產管理工作。

（2）雙方責權清晰，有利于科學化管理。雙方是一種合同關系，又是利益共同體。業主方通過合同明確運營方的責任與義務，并隨時對運營方的工作進行考核；運營方基于合同所明確的權利與責任，按照安全標準化、質量標準化、機電標準化等管理體系要求建立健全各項管理制度，加強成本控制，按照管理體系一體化運作。

（3）雙方互信共贏，有利于成本管理。監督與制約，建立在雙方的互信基礎之上相互協作、相互支持。雙方約定運營成本費用后，運營方自覺接受業主方的監督，在全面完成業主方的考核制約的前提下，成分發揮自身的技術優勢，外塑形象，內修素質，積極開展修舊利廢、技術攻關等活動，最大限度降低生產成本，實現經濟效益的雙贏。

三、選煤廠托管運營中可能存在的問題

煤炭生產工藝連續性強，生產流程長而復雜，工序多且互相影響大，生產及管理過程涉及因素多。針對選煤廠的委托生產管理模式還處在探索過程中，委托雙方在合作也存在各種問題：

（1）管理界面存在一定程度的重疊，影響工作效率。委托運營模式下，盡管合同中明確了雙方的管理界面，但重大生產管理，如年度檢修計劃、重大缺陷處理方案、備品備件管理、財務管理等方面，會有一定程度的重疊，主要表現在審批環節增加、審批時間延長等，一定程度上會影響工作效率。

（2）管理人員存在一定程度的重復，會增加管理成本。委托運營模式下，業主方與運營方根據工作需要，通常會在部門設置和管理人員配置上形成重復，一定程度上增加了人工成本。

（3）雙方存在一定程度的信息不對稱。主要表現在生產管理方面，業主方獲取的信息主要是通過運營方提交的各類報表、報告中得到的，存在一定滯后性，業主方較難掌握選煤廠的實時生產情況。在設備管理、物資管理、財務管理方面也存在同樣的問題。

（4）雙方把握洗選成本的力度較難。雙方為各自利益在洗選成本尤其噸煤價格上分歧較大。業主方努力壓低噸煤價格，實現低成本運營；運營方力求提高噸煤價格，依靠挖內潛追逐有限的利潤空間。雙方的對立統一，貫穿生產全過程，這些問題都有待于繼續改進。

四、構建選煤廠托管運營模式的評價系統

在大型選煤廠托管運營管理中，對委托方提供的“專業化”管理服務，選煤廠需要建立一個績效評價體系，促進雙方的繼續合作。因此，托管運營的評價體系的建立要遵循以下原則：

（1）以合同辦事的原則：遵循委托管理合同，甲乙雙方履行各自的權利和義務，承擔相應的職責。

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1948年希爾頓酒店公司在波多黎各合作經營Carribe Hilton酒店時使用的“利潤共享租賃”。利潤分成業主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但業主必須承擔低于營運毛利的所有損失。這就是酒店管理合同委托管理的雛形。此后，這種經營模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地規避了海外經營的政治風險、環境風險；另一方面，又使酒店管理落后的國家地區得以獲得專業酒店管理公司的無形資源。

而在我國，進入八十年代，隨著改革開放的興起，原有的國有賓館已經嚴重滯后，面對不斷涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，無法提供專業化的服務，僅靠自身摸索提高管理水平應對不斷提升的服務要求是完全不可能的。在此背景下，聘請國際酒店集團委托管理成為當時最佳解決途徑。酒店委托管理使酒店業主能夠在不具備專業酒店經營管理經驗的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業分工收益，使酒店不動產得到增值，獲取酒店經營收益的重要經營方式。“通過管理合同的形式開展委托管理經營，飯店聯號可輸出高級人力資源、客戶網絡資源以及品牌和聲譽等無形資源，其強大的營銷與市場拓展能力、標準化動作體系、技術能力、成本控制能力以及人才培養能力獎大大提高單體飯店成功的可能性[參考文獻：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經營模式的戰略選擇:資源基礎理論的觀點[J]旅游科學.2006,(02)]”。

據國家旅游局信息中心2008年1月統計數據，世界排名前10位的國際酒店管理公司均已進入中國市場。

在這種背景下，為推進浦東建設而建的金茂大廈，當時也并沒有選擇自主經營酒店，而是與知名酒店管理公司凱悅國際合作，為了給國際商務游客提供了一流的服務和齊全的酒店設施，在53至87層建成金茂君悅大酒店――當時世界最高的酒店。酒店一開業即受到舉世矚目，不僅成為上海酒店業市場的領頭羊，也推動了上海日后的高星級酒店市場的發展。此后，金茂集團又分別在三亞、北京、深圳復制成功經驗，與多家酒店管理公司合作分別開出了金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店。

二、委托管理酒店的困局

在引進國外專業酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，嚴謹標準的管理制度，貼心周到的服務提供，令整個酒店行業出現了改頭換面的變化。這一切讓在計劃體制浸多年的業主們受到前所未有的沖擊，沒有任何相關管理經驗的業主們，在這時，必然全盤聽從酒店管理公司的意見。雖然業主也有向酒店派駐人員，但基本只把自身當作酒店主管部門人員看待，或者即使派駐人員參與酒店經營，卻由于“屁股指揮腦袋”，也未能執行業主監管的職責。業主對酒店管理公司完全處于一種放任盲從的狀態。

隨著國內旅游市場的不斷發展，國際酒店集團大舉進入中國市場，搶占市場份額，而經過多年的酒店經營經驗，業主們也在與酒店管理公司交流中得到了樸素自發的成長，在業主的眼中，酒店管理公司逐漸走下“神壇”，甚至業主開始對酒店管理公司出現不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，業主要求經濟利益的迅速實現，而酒店管理公司更專注自身的品牌建設，短期內不能帶來明顯的利潤成為業主與酒店管理公司分歧的焦點；其二，由于業主初期沒有建立有效的監管制度，發揮監管的責任，有些酒店管理公司人員為獲取更為直接的基本管理費，犧牲利潤率，擴大收入，甚至出現經濟犯罪行為。在這樣的背景下，業主急病亂投醫，以強權介入的方式干預管理公司對酒店的日常經營，引致雙方矛盾進一步激化，效益也越差。

究竟是為什么會產生這些問題，又應該怎樣解決這種困局呢，業主與酒店管理公司的關系實質到底是什么？

金茂集團在管理伊始也存在著困局，從一開始對酒店管理公司放任自流，完全依賴，甚至對自身管理酒店專業水平是否與酒店管理公司對等而感到自卑，雖然當時也有向酒店派駐人員，但卻在酒店辦公，由酒店發放工資福利，在酒店參加活動、培訓，接受酒店企業文化熏陶，徹頭徹尾的是一名酒店員工，而非業主公司員工，可想而知，到底能履行多少業主監管職責。經過幾年的經營后，作為業主的金茂集團也開始逐步思考如何去管理酒店，并在實踐中開始逐步介入管理，大膽推動酒店平均房價的上漲，主動平衡平均房價與出租率的關系，推動酒店經營改善，事后的經營業績及市場狀況也證明業主經營策略的準確判斷，業主的正確導入不僅不會阻礙酒店發展，而且會有利于酒店的發展，也提升了業主與酒店管理公司對話的信心。此后，業主又推動酒店成本節約，介入酒店采購，打造業主的供應鏈平臺，對旗下酒店的供應鏈進行整合，為酒店節約了采購成本，同時推動酒店成本節約，將旗下不同酒店的優秀經驗進行分享，提升了酒店的管理業績。業主的話語權越來越強，管理公司也越來越愿意接受業主的意見。究其原因，是作為業主的金茂集團對自身定位及對與酒店管理公司的關系有著清晰的認識，做“有實力、懂行業、負責任、講道理”的業主。

三、業主與酒店管理公司的關系實質――委托關系

委托理論是上世紀30年代，由美國經濟學家伯利和米恩斯提出。指一個或多個行為主體根據一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務，同時授予后者一定的決策權利，并根據后者提供的服務數量和質量對其支付相應的報酬[ 歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001]。授權者就是委托人，被授權者就是人。

委托理論是建立在非對稱信息博弈論的基礎上的。非對稱信息指的是某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。信息不對稱可能會帶來道德風險，所謂道德風險是指從事經濟活動的人在最大限度地增進自身效用的同時做出不利于他人的行動，或者說是：當簽約一方不完全承擔風險后果時所采取的自身效用最大化的自私行為。在酒店運營期中，作為業主尤其需要防范道德風險的發生。

委托理論的主要觀點認為：委托關系是隨著生產力大發展和規模化大生產的出現而產生的。其原因一方面是生產力發展使得分工進一步細化，權利的所有者由于知識、能力和精力的原因不能行使所有的權利了；另一方面專業化分工產生了一大批具有專業知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權利。但在委托的關系當中，由于委托人與人的效用函數不一樣，委托人追求的是自己的財富更大，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費和閑暇時間最大化，這必然導致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下人的行為很可能最終損害委托人的利益[ 歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001]。

在酒店委托管理經營方式下，由于酒店所有權和經營權的分離，作為委托人的業主不可能擁有和作為人的酒店管理公司同樣多的信息，存在信息不對稱，而且雙方的目標又完全不同――委托人著眼于資產的增值與回報，人著眼于管理費和品牌溢價。

四、業主管理的基石――酒店管理合同

美國康奈爾大學教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店業主和酒店管理公司之間簽訂的書面協議，根據此協議，酒店管理公司被授權以酒店業主的名義代表酒店業主運營、管理酒店，并為酒店業主負責，作為回報，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個基本部分組成的：第一，經營者有全權經營管理酒店的權利，不受酒店業主的干擾；第二，酒店業主支付一切經營費用和財務費用，并承擔所有權風險；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經營者的行為受酒店業主的保護。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]

酒店管理合同的經營模式有效實現了酒店所有權和經營權的分離，資本雄厚但缺乏酒店管理經驗和專業技能的酒店業主可以降低經營不善的風險，得以進入酒店市場。同時，酒店管理公司得到低成本拓展其資源網絡和市場份額的機會。浩華國際酒店管理咨詢公司受國際酒店協會的委托所做的報告指出，酒店管理合同是一種有益的機制，它創造了處理酒店業主和酒店管理公司關系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。

如上所述，業主與酒店管理公司關系的實質就是委托關系。酒店業主和酒店管理公司通過簽署管理合同，約定雙方的權利、義務和責任。酒店業主委托酒店管理公司作為自己的人，經營管理酒店。酒店管理公司則以人的身份。

五、業主管理具體內容

1、資產管理

資產是酒店營運必須具備的基本要素,也是業主在酒店投資過程中最直接的體現。業主擁有酒店的所有權，所有的硬件設施和存貨均為業主所有。如何維護好酒店資產，使之保值增值，是業主最為關心的問題。在高端品牌酒店中，資產種類繁多，大到機器設施設備，小到毛巾、玻磁銀器皿超過5000個品種。但就目前酒店行業的整體情況來看，資產管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環節，資產流失、維護保養不及時、使用壽命嚴重縮水、管理不到位、責任不明確是酒店資產管理中存在的嚴重問題。

為了更好地維護業主的權益，保證酒店資產的完整安全，應根據資產特性，確定資產盤查方式和周期，強化日常資產管理檢查，加強資產盤點清理和資產管理流程審計，及時解決存在的問題，發現差異及時糾偏。

金茂集團在之前的君悅酒店的資產管理上，也存在著管理薄弱的問題，開業采購也非業主方進行主導，也沒有建立定期的資產盤查制度，業主對資產做不到心中有數，直接導致后期更新改造、維護保養上更加無從抓起。但隨著時間的推移，資產管理越來越受到重視，新開業的酒店的開業采購均由業主主導，運營酒店建立酒店資產名錄，并對酒店資產質量進行評估。

2、分析評價

對酒店盈利能力的評價，是酒店經營業績分析的重要內容。RevPar是國際酒店行業產業公認的而且是最常用的經營業績衡量標準，是指每間可借出客房產生的平均實際營業收入，即實際平均房價乘以出租率。一般來說，提供全功能服務的酒店總收入中有50%―65%是來自客房。但僅以RevPar為來分析一家酒店的經營業績也是不夠的，還需綜合業主利潤率、成本費用指標等多重指標進行綜合評判。

此外，除了對盈利能力的分析外，還需要關注管理水平及效率的分析評價。畢竟作為人的酒店管理公司與業主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的經理人也是有固定任期的，眼前的短期利益遠遠高于長期利益。

分析評價，尤其是經營業績評價在金茂集團歷來得到重視，每月均會有業績評價會對酒店的經營數據進行專門的分析評價。除對收入、入住率、業主利潤、業主利潤率、RevPar、業主利潤、業主利潤率等常用指標進行分析外，還在客房、餐飲、成本、能耗等多方面進行分析研究，并根據實際情況，不定期對酒店進行專題研究。此外，還以常規的內部審計，不定期的調研等多種形式進行管理評價。

3、日常營運管理

作為業主，有必須參與到酒店的日常營運管理中。一可以掌握酒店一手經營信息，對酒店經營發展預判奠定基礎。二學習專業管理公司先進管理經驗，提升酒店管理水平。三監控日常經營，降低道德風險發生的概率。

業主管理體現在酒店日常經營管理中，一般在酒店高層委派高級管理人員，通常為副總經理和財務副總監等關鍵崗位；其余的業主公司人員，通常保留一小部分，不直接參與酒店的日常經營管理，而是作為業主辦公室，協助酒店對外以法人身份辦理相關事務，同時監控酒店經營目標、現金狀況等，從而為業主管理提供決策依據。

在金茂旗下酒店，業主委派高級管理人員有業主代表、副總經理、財務副總監和工程副總監等關鍵崗位，參與并監督酒店日常營運管理，分析、評估酒店運營管理現狀及趨勢，協助本部研究行業發展趨勢，支持公司戰略目標與年度目標的達成。酒店不具法人身份，而是作為業主公司分公司存在，派駐酒店的高級管理人員同時在業主公司內兼職，不僅對酒店經營負責，也對業主投資負責。此外在業主公司一般還配財務一人，行政一人，處理業主公司及酒店需業主協助的相關事務。參考文獻：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經營模式的戰略選擇:資源基礎理論的觀點[J]旅游科學.2006,(02)

歐文.E.休斯：《公共管理導論》（第2版）, 中國人民大學出版社,2001

篇13

文章編號：1004-4914（2011）01-217-01

隨著項目管理變得越來越普及，為探索提高企業管理水平和經濟效益的途徑，提高企業在全行業的競爭力，中電投電力工程有限公司率先在電力行業實行項目委托管理制試點，取得了令行業矚目的成果。其中，在工程檔案管理方面實現了其管理目標，從確定目標到實現目標，涉及項目立項、可研、初步設計、核準、采購、施工安裝、監理、調試、性能驗收和竣工達標環節等復雜的各個系統交叉管理的過程記錄文件。為整個項目目標的實現提供了軟管理的保障。在國家規定質量終身制，誰建的誰負責，工程檔案的可追溯性和可鑒定性在竣工驗收時所起到的定論作用不言而喻。工程檔案管理工作與工程建設是如此的一致性和相輔相成，促使項目管理者把追逐管理的目標定格在了管理好工程檔案這個軟管理環節。

電力工程參建單位多，建設工期長，形成的工程檔案數量大，內容龐雜，客觀上給項目工程檔案收集工作帶來一定難度，要確保項目工程檔案的完整、準確、系統就要特別重視檔案的過程收集與集累，將項目檔案管理從末端前移，把檔案工作從一個工作環節擴展為貫穿始終的全過程控制的記錄體系，將項目檔案工作和項目建設一樣納入項目管理程序，與項目建設的各階段同步進行，從項目開工前就應籌劃檔案管理，直至竣工驗收，使工程檔案形成首尾相接全程控制的記錄體系。實踐證明，抓好工程項目檔案管理與工程建設管理的“三同步”，就可以實現工程檔案完整、準確、系統化。

以河南某兩個大型電力基建項目為例，實踐中，為了實現電力工程項目委托管理階段的工程檔案管理工作統一領導、分級管理，確保工程檔案的完整、準確、系統、規范整理，安全保管和有效利用的目標，作為項目建設階段的管理方從項目開始就著手對工程檔案管理進行了策劃，組建了有效的管理團隊，機構編制隸屬工程部，借鑒國際國內先進的管理經驗，根據項目的具體特點編制了相應的工程檔案管理實施細則，對檔案管理人員進行了相關的培訓。實踐證明，這些舉措從機構、人員配備和管理制度上為實現項目工程檔案管理目標做了充分準備。

實踐中，項目管理方與項目參建方實施了項目合同制。例如，與項目公司（兩大發電有限公司）簽訂了項目委托管理合同，與設計、安裝、監理、調試等單位簽訂了相關的委托合同。以合同制來約束各方的職責和利益關系，其中，就約定了合同主體與相對方在工程檔案管理方面的職責和相互關系，明確合同各方的職責。例如，委托管理合同中約定，項目公司職責：（1）負責前期文件、設計基礎文件、工程管理性文件（征地文件）的收集整理及其歸檔工作。（2）負責工程竣工驗收交接文件收集、整理及其歸檔工作。（3）負責考核期運行資料的收集整理及歸檔工作。委托管理合同中還約定工程管理公司職責：（1）認真履行管理范圍內檔案工作的統一組織和管理的職能，負責對項目部各職能部門以及參建各方檔案工作的指導、監督、檢查和驗收工作；（2）負責制定《項目竣工檔案管理實施細則》，提供統一標準的檔案裝具和管理設施；（3）負責工程管理性文件（包括招投標文件、合同、協議、來往文件、會議紀要）、工程未完工項目文件的收集整理歸檔工作；4、負責按管理合同的要求向項目公司移交竣工檔案資料。設計合同中約定設計單位的職責：（1）負責按工程建設要求，及時提供工程設計文件并編制施工圖總清冊；（2）負責按設計合同要求提供設計文件的歸檔資料；（3）負責對匯總的設計變更文件進行最終審核。保證其完整、準確編制竣工圖；施工合同中約定施工單位職責：（1）建立單位工程總清冊，并按細則要求編制單位工程竣工檔案；（2）負責自購材料的資料收集整理工作；（3）每臺機組移交前，及時整理完整、準確的設計變更單和與設計變更有關的工程聯系單等有關編制竣工圖的依據，在機組移交試生產后一周內提交工程管理公司項目工程管理部，由工程管理部和檔案資料室共同組織有關單位審核，匯總后及時移交設計單位編制竣工圖；設備材料代管理方職責：負責設備技術文件的收集整理工作。

實踐中，項目管理方制定了一整套科學、合理、適用和操作性強完善的工程檔案管理細則，從機構、人員、培訓措施到領導管理體系、職責分工等行政職能層面和對檔案的收集整理、分類組卷等等業務職能層面進行了分項規范。實踐證明，制定完善的項目檔案管理制度，是實現項目檔案管理目標的保障，使各參建單位在收集和編制竣工檔案時做到有章可循、標準統一、職責分明。

實踐中，項目管理方的檔案主管編制了管理方內部各有關部門的歸檔范圍、歸檔時間以及歸檔的質量要求，定期對文件的產生和收集、檔案編制工作進行檢查、指導。項目管理方通過這種內部的職責分工和過程控制，首先做出了表率作用，各個職能部門在實施作業的過程中把好了每一個重要的文件收集、編制和歸檔節點，形成了能夠起表率作用和行為標準的工程檔案卷冊，完成了既定目標。以此為標準，約束和引導整個項目參建單位過程文件的收集歸檔管理。實踐證明，項目管理與引導作用是項目參與單位檔案管理規范化的保證。

實踐中，項目管理方的檔案主管加強了與各參建單位的溝通協調力度和檢查過程管理，對參建單位的檔案主管進行業務培訓，統一思想、統一認識、統一標準。兩個項目成立由發電有限公司（項目公司）、項目管理方（工程公司）及主要參建單位領導組成的項目竣工檔案管理領導小組，負責領導和協調竣工檔案管理工作；組織檢查組，對竣工檔案資料管理情況進行監督檢查，領導和組織竣工檔案預審及竣工檔案移交工作。項目管理方（工程公司）工程部具體負責竣工檔案工作，建立項目檔案管理網絡，不定期地組織監理公司及工程公司的技術人員對各參建單位的過程資料進行了檢查評比，保證了檔案的真實性、完整性和及時性，做到了移交精品工程的同時移交高標準的工程檔案。在項目所有參建方的檔案管理過程統一采用了PAP工程管理系統軟件并多次對各參建單位的檔案管理人員進行了檔案專業知識及PAP檔案資料管理模塊使用的培訓，既減少了協調的頻率，又提高了管理效率。規范化的電子文檔提高了檔案信息的實效性和檢索的便捷性，實現了在參建單位之間資源共享，也對檔案編研工作起到了快速整合作用。管理過程中還嚴把案卷質量關，按照對原件、抄件、供應商資質報審附件、質量驗評文件、工程技術記錄表式等的歸檔要求，對施工、監理、設計、調試等單位的檔案組卷情況進行了嚴格的過程檢查，實踐證明，采用先進的管理模式、有效控制案卷質量、遵循合理化的組卷原則，大大強化了項目管理各方的檔案管理，其結果使得工程檔案更加標準化、規范化，統一化。