引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

跟蹤審計(jì)是一種對審計(jì)對象實(shí)施的持續(xù)監(jiān)督、適當(dāng)評價(jià)與及時(shí)反饋的綜合審計(jì)模式，具有動態(tài)全過程審計(jì)屬性，為有效避免事后一般審計(jì)的不良弊端，杜絕發(fā)現(xiàn)問題卻無法及時(shí)有效處理解決的負(fù)面影響，展開糾錯(cuò)行為，而非僅僅抱著查錯(cuò)目標(biāo)進(jìn)行審計(jì)，這樣一來便令事后審計(jì)核查問題形成既有事實(shí)的現(xiàn)象得到了良好控制，令糾正難度大大降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的設(shè)計(jì)、決策投資、施工、招標(biāo)投標(biāo)、交付驗(yàn)收、竣工結(jié)算各個(gè)階段中，科學(xué)實(shí)施全過程監(jiān)督審計(jì)，可全面強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督與內(nèi)部控制管理有效性，提升各項(xiàng)資金應(yīng)用管理效益。并可激發(fā)審計(jì)機(jī)構(gòu)免疫功能，促進(jìn)了審計(jì)模式及理念的良好更新轉(zhuǎn)變，并真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

2．科學(xué)選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)的實(shí)踐模式

目前，我國較多房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程動態(tài)跟蹤審計(jì)，一般多停留在初級的理論階段。因此，選擇具體的實(shí)踐審計(jì)模式環(huán)節(jié)便應(yīng)引起高度重視。可依據(jù)具體的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步明確，對自身內(nèi)部控制體現(xiàn)出一定薄弱性、具有較高審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)由可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)、拆遷征地、設(shè)計(jì)、簽訂合同、招投標(biāo)、結(jié)算、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)展開跟蹤性全過程審計(jì)。而對于體現(xiàn)了較好的內(nèi)部控制、具有較低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，則可依據(jù)其薄弱的具體環(huán)節(jié)展開階段性審計(jì)。同時(shí)還可依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體規(guī)模進(jìn)行實(shí)踐模式的科學(xué)選擇，在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小時(shí)，可應(yīng)用松散審計(jì)模式，也就是就某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施重點(diǎn)、集中的跟蹤審計(jì)，而對于較大規(guī)模的被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)，則可科學(xué)應(yīng)用緊密模式展開審計(jì)，即針對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)全過程活動展開系統(tǒng)全面的監(jiān)督審計(jì)，進(jìn)而顯著提升審計(jì)監(jiān)督效率，令審計(jì)資源得到有效節(jié)約。

3．房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)科學(xué)策略

3.1?房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的良好跟蹤審計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過程實(shí)施跟蹤審計(jì)具體包括準(zhǔn)備階段審計(jì)、實(shí)施階段審計(jì)跟蹤執(zhí)行概算預(yù)算情況、項(xiàng)目交付竣工審計(jì)以及結(jié)算監(jiān)督跟蹤審計(jì)。項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段實(shí)施跟蹤審計(jì)，主要即是對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程可行性進(jìn)行研究并審查具體的招投標(biāo)實(shí)踐過程。研究工程項(xiàng)目可行性應(yīng)對其投資狀況、項(xiàng)目工程建設(shè)、相關(guān)科研課題實(shí)踐方案等展開綜合性分析與論證，主要探析評估改建、新建與擴(kuò)建項(xiàng)目是否具有先進(jìn)的技術(shù)、是否安全適用，在經(jīng)濟(jì)層面是否體現(xiàn)了合理性。對招投標(biāo)實(shí)踐過程進(jìn)行跟蹤審計(jì)，應(yīng)對其公平、公開與公正性進(jìn)行審核，判定工程項(xiàng)目投標(biāo)單位是否具有合格真實(shí)的資格。實(shí)施跟蹤審計(jì)的工作人員應(yīng)參與至全過程的招標(biāo)環(huán)節(jié)中，重點(diǎn)核查招標(biāo)文件范圍完整性，文字表達(dá)準(zhǔn)確性，具體評標(biāo)方式科學(xué)性、實(shí)施程序合法性，供材型號、規(guī)格與質(zhì)量是否滿足相關(guān)工程標(biāo)準(zhǔn)要求、價(jià)格合理性等。

3.2?全面跟蹤審計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段執(zhí)行概預(yù)算狀況

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段是開展事中跟蹤審計(jì)的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)科學(xué)抓好簽訂合同、設(shè)計(jì)、采購與施工等重點(diǎn)環(huán)節(jié)。在簽訂合同階段，應(yīng)著重對施工合同展開跟蹤審計(jì)，對其主體合法性、內(nèi)容合規(guī)性、表達(dá)文字準(zhǔn)確性、合同內(nèi)容條款完整性、招標(biāo)、合同、投標(biāo)文件統(tǒng)一性進(jìn)行全面審查。尤其對于投標(biāo)階段中沒有考量，而在決算階段中需進(jìn)行調(diào)整的各類項(xiàng)目，例如優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、趕工費(fèi)用如何科學(xué)計(jì)取、實(shí)踐履約進(jìn)程中簽證、變更等問題如何處理、怎樣進(jìn)行違約界定、履行相關(guān)法律責(zé)任等應(yīng)進(jìn)行細(xì)化的全過程跟蹤審計(jì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工階段中則應(yīng)做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄，基于其審查困難性，較多施工方均在該環(huán)節(jié)上下功夫，想方設(shè)法謀取更多利益，還有一些施工方與建設(shè)方、監(jiān)理方互相串通，借助隱蔽工程進(jìn)行國家資金套取，由此可見隱蔽工程多為房地產(chǎn)項(xiàng)目最富爭議且難于監(jiān)督的環(huán)節(jié)。因此，跟蹤審計(jì)工作人員應(yīng)深入施工現(xiàn)場全面了解隱蔽工程施工辦法，做好取證記錄。房地產(chǎn)所有隱蔽項(xiàng)目工程均應(yīng)通過監(jiān)理、建設(shè)、審計(jì)、施工與設(shè)計(jì)單位的聯(lián)合會簽方可予以隱蔽處理。對于施工現(xiàn)場應(yīng)展開全面的工程變更與簽證審計(jì)。這是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程一般來講建設(shè)周期相對較長，包含較多不確定因素，因而勢必存在簽證與工程變更問題。對于該類問題應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，審核具體變更手續(xù)的合規(guī)合理性、完整及時(shí)性、真實(shí)可靠性，是否進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選分析等。另外還應(yīng)做好審核材料價(jià)格相關(guān)簽證工作，基于建筑材料占有的房地產(chǎn)項(xiàng)目較大造價(jià)比例，且品牌眾多、型號復(fù)雜，價(jià)格與質(zhì)量差異較大，在符合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，應(yīng)做足市場調(diào)查，依據(jù)滿足功能情況下最低價(jià)格、同樣價(jià)格情況下最強(qiáng)功能的科學(xué)原則，良好選擇材料品牌、價(jià)格與型號規(guī)格。

3.3?交付竣工與結(jié)算階段科學(xué)實(shí)施跟蹤審計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目事后審計(jì)階段，應(yīng)確保最大化控制審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)行效益與質(zhì)量，因此首先應(yīng)審查竣工階段編制決算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)性、資料手續(xù)完備齊全性，核查執(zhí)行預(yù)算內(nèi)容情況，是否包含預(yù)算外項(xiàng)目、是否發(fā)生質(zhì)量安全事故并引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失。另外應(yīng)對竣工決算簽證編制及工程量展開全面審查，判定是否通過批準(zhǔn)實(shí)施設(shè)計(jì)變更，工程套用定額預(yù)算單價(jià)相符性，有無高估冒算、錯(cuò)誤套用定額現(xiàn)象。再者應(yīng)審核計(jì)算材料價(jià)差合理性、材料用量真實(shí)性、價(jià)格與市場標(biāo)準(zhǔn)相符性，是否依據(jù)規(guī)定進(jìn)行了退料款手續(xù)辦理，竣工決算相關(guān)報(bào)表的真實(shí)全面性，進(jìn)而真正確保工程竣工驗(yàn)收的科學(xué)有序。

4．結(jié)語

總之，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全過程審計(jì)的科學(xué)內(nèi)涵、綜合優(yōu)勢，我們只有依據(jù)被審計(jì)企業(yè)對象現(xiàn)實(shí)特征、發(fā)展規(guī)模選擇合理的審計(jì)模式，科學(xué)開展事前、事中及事后的全過程跟蹤審計(jì)，才能全面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中穩(wěn)步健康的持續(xù)發(fā)展。

篇2

經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動，房地產(chǎn)市場上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長期以來國家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對此都均未加予規(guī)范.有交易活動就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)投資大、周期長、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對于出讓方來說，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營周期短，利潤大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對于受讓方來說，可簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項(xiàng)目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。

總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗(yàn)，我們曾經(jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會效果。面對這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準(zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達(dá)成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級法院的認(rèn)識，從而解決了過去政策規(guī)定與市場經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產(chǎn)市場活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：

從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門申請項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)椋ㄔO(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。

民事審判活動具有對社會主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

篇3

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有建設(shè)周期長、投資金額大、影響因素多、涉及范圍廣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，其中前期階段未知因素最多，對整個(gè)投資過程的影響程度高達(dá)90%以上。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)投資的主體，面臨的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)性最大。隨著項(xiàng)目的進(jìn)行，開發(fā)商對可能發(fā)生的結(jié)果掌控愈多，則風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率越小。因此，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)管理的研究很大程度上決定了該項(xiàng)目的成敗。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)及評價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜多變，開發(fā)商倘若對此決策不慎，將對整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)造成不可估量的后果。本文在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)按風(fēng)險(xiǎn)來源劃分為政策、技術(shù)、財(cái)務(wù)、社會、自然、管理六個(gè)方面，并建立指標(biāo)體系，如表1。

2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

2.1 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)簡介 BP（Back Propagation）神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是一種信息按正向傳遞和誤差沿反向傳播的多層前向網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)過程，一般由輸入層、隱含層（一層或多層）和輸出層構(gòu)成。與以往的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測方法相比BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有很大的優(yōu)勢，它有效削弱了評價(jià)人員主觀因素的影響，對數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性要求不高，而且具有強(qiáng)大的非線性映射能力、容錯(cuò)能力等優(yōu)點(diǎn)。

2.2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)過程 ①初始化，給各連接權(quán)及閥值賦予[0，1]內(nèi)的隨機(jī)數(shù)，分別設(shè)定誤差函數(shù)e、計(jì)算精度值和最大學(xué)習(xí)次數(shù)M；②隨機(jī)選取k個(gè)輸入樣本及對應(yīng)期望輸出計(jì)算隱含層、輸出層各單元輸出；③計(jì)算輸出層單元的誤差；④若誤差滿足要求，訓(xùn)練結(jié)束。不滿足要求，則反向修正返回第2步反復(fù)訓(xùn)練直到輸出誤差達(dá)到要求為止結(jié)束訓(xùn)練。

3 基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型

本文采用由輸入層、隱含層、輸出層組成的三層網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)模型，具體步驟如下：

3.1 輸入層 輸入層是外界信號與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)銜接的紐帶。其節(jié)點(diǎn)數(shù)取決于數(shù)據(jù)源的維數(shù)和輸入特征向量的維數(shù)。由表2可知指標(biāo)層有16個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因子，即輸入層有16個(gè)神經(jīng)元。首先選取10家有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)利用問卷調(diào)查法和專家打分法，按風(fēng)險(xiǎn)評定等級{較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)}，然后對各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)Uij進(jìn)行打分。為了減小權(quán)值的調(diào)整幅度，加快網(wǎng)絡(luò)的收斂性，訓(xùn)練開始前對收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理，使輸入向量和輸出向量的取值到[0，1]范圍內(nèi)。樣本數(shù)據(jù)見表2。

3.2 隱含層 隱含層層數(shù)不宜過多，否則會降低訓(xùn)練速度增大局部最小誤差，一般取一層即可。隱含層單元數(shù)參考公式：n1=■+a，其中n1為隱含層單元數(shù)，n為輸入單元數(shù)，m為輸出單元數(shù)，a為[1，10]之間的常數(shù)。經(jīng)計(jì)算隱含層單元數(shù)為10。

3.3 輸出層 輸出層節(jié)點(diǎn)數(shù)取決于輸出數(shù)據(jù)類型和表示該類型所需的數(shù)據(jù)大小。本文輸出結(jié)果是一個(gè)數(shù)值，即節(jié)點(diǎn)數(shù)為1。評價(jià)結(jié)果取值在[0，1]范圍內(nèi)，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分別代表低風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)值越大，表明風(fēng)險(xiǎn)等級越高。因此建立的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型為16-10-1，即輸入層16個(gè)神經(jīng)元、隱含層10個(gè)神經(jīng)元、輸出層1個(gè)神經(jīng)元。

3.4 網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練 ①網(wǎng)絡(luò)參數(shù)的選取。本文將表2中前9組數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練集，最后一組作為測試集。訓(xùn)練次數(shù)、訓(xùn)練目標(biāo)、學(xué)習(xí)速率分別設(shè)定為10000次、0.00001、0.3，訓(xùn)練函數(shù)、學(xué)習(xí)函數(shù)、性能函數(shù)分別采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它參數(shù)為缺省值。網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練結(jié)果，見圖1，經(jīng)過943次訓(xùn)練，總體誤差為9.94958e-006，網(wǎng)絡(luò)收斂達(dá)到預(yù)定的學(xué)習(xí)精度0.00001，訓(xùn)練結(jié)束。②模型檢驗(yàn)。將表2中最后一組數(shù)據(jù)輸入訓(xùn)練好的模型進(jìn)行檢驗(yàn)。可得，實(shí)際輸出為0.3142，在區(qū)間[0.2，0.4]內(nèi)，即第10家房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的風(fēng)險(xiǎn)等級低。這與期望輸出結(jié)果0.32基本一致，較好的滿足了設(shè)計(jì)要求。

4 結(jié)束語

綜上所述，用MATLAB7.0編寫的基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型在房地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測方面準(zhǔn)確度較高，具有較強(qiáng)的實(shí)用性，豐富和發(fā)展了前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測的方法，為開發(fā)商進(jìn)行前期決策提供了有力的依據(jù)。不足之處，指標(biāo)的選取有待改進(jìn)和完善。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制對于工程質(zhì)量和成本的控制具有重要的作用。從業(yè)主和投資商的角度而言，工程造價(jià)指的是完成某個(gè)項(xiàng)目所需花費(fèi)的費(fèi)用之和，包括固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和無形資產(chǎn)，以及流動資金的一次性費(fèi)用之和。在其具體的實(shí)施中，業(yè)主在選定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)對其可行性進(jìn)行研究和評估，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工和投資招標(biāo)等一系列的活動。基于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的重要作用，我國對其較為重視，現(xiàn)對其控制和管理措施進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)失控的主要原因

（一）投資估算的作用不能夠得到有效的發(fā)揮

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)管理中，工程投資估算對整個(gè)工程項(xiàng)目的費(fèi)用管理具有決定性作用。相對于西方國家，我國對于投資估算的管理控制較為缺乏，致使其龍頭作用不能夠得到較好的發(fā)揮。而西方國家則極為重視工程的投資估算，在每個(gè)工程項(xiàng)目可行性分析的基礎(chǔ)上，實(shí)施嚴(yán)格準(zhǔn)確、科學(xué)合理的投資估算，將估算確定之后，便對其進(jìn)行嚴(yán)格的控制，保證不會超過，但可以減少，若是超出估算，則主管方必須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（二）工程招標(biāo)投標(biāo)存在不合理性

在我國現(xiàn)在的招標(biāo)投標(biāo)管理中，存在較多的問題，為我國在工程建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域中治理腐敗的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。投標(biāo)和招標(biāo)的原則在于擇優(yōu)錄取。經(jīng)過各單位之間的比較進(jìn)而競爭，找出信譽(yù)良好、經(jīng)驗(yàn)豐富并且業(yè)績顯著、資質(zhì)相符的單位。但同時(shí)，因?yàn)檎袠?biāo)和投標(biāo)過程中存在不合理的競爭，存在部分人士應(yīng)用不正當(dāng)、不公平的手段進(jìn)行投標(biāo)和招標(biāo)。在工程中指定人情工程和關(guān)系戶，致使招標(biāo)和投標(biāo)的原則不能夠得到較好的實(shí)施，最終讓部分不能夠承當(dāng)工程建設(shè)的單位奪標(biāo)。在施工中，因?yàn)闄C(jī)械和人員不能夠及時(shí)到位，進(jìn)而造成工期延后，最終導(dǎo)致工程造價(jià)失控。

（三）工程設(shè)計(jì)缺乏嚴(yán)肅性

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理中，相應(yīng)的工程施工圖為權(quán)威設(shè)計(jì)單位所制定，是為滿足工程需要而制定的合理工程結(jié)果，可進(jìn)行較小的改動和變更。存在部分單位出于本地區(qū)利益的考慮，進(jìn)而獲取更多的國家資金，對已定的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行更改，隨意增加征地?cái)?shù)量和賠償金額，將工程量大量增加。或是通過將材料的單價(jià)提高，或是改變施工的方式，忽略工程造價(jià)的嚴(yán)肅性，尋求單位的利益，促使工程造價(jià)提高 ；或是在施工過程中，更改原計(jì)劃，將工程項(xiàng)目增加和擴(kuò)大，促使設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高，將工程造價(jià)提高。

（四）合同管理缺乏規(guī)范性

雖然我國已經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的施工合同標(biāo)準(zhǔn)，但在具體的實(shí)踐中，部分施工單位并未按照相應(yīng)的合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，促使在實(shí)施中雙方存在理解歧義的問題。如由于對工程量清單中所含的工作內(nèi)容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時(shí)因?yàn)榻ㄔO(shè)單位缺乏相應(yīng)的法律意識，缺乏對合同法律的理解，存在反索賠的意識差，以及有法不依的情況。另外，因現(xiàn)場管理的缺位，致使相應(yīng)資料的存檔、記錄、整理和保管存在問題，在需要索賠時(shí)，不具有書面證據(jù)，致使反索賠失敗。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的優(yōu)化措施

為促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)得到有效的控制，需對其管理方法進(jìn)行優(yōu)化，從設(shè)計(jì)招標(biāo)等環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和控制。

（一）提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

施工前期的設(shè)計(jì)和投資決策對項(xiàng)目投資的控制具有決定性作用。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究顯示，由于缺乏對設(shè)計(jì)階段的控制，90% 以上均會對工程造價(jià)造成影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的控制中，應(yīng)將合理的設(shè)計(jì)確定作為基礎(chǔ)，而有效管控則為其核心。在其設(shè)計(jì)中，通過設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，通過結(jié)算和預(yù)算的方式，只能進(jìn)行計(jì)量，但不能使工程造價(jià)發(fā)生改變，因此，需注意對其關(guān)鍵作用的控制。首先需堅(jiān)持所設(shè)定的招標(biāo)和投標(biāo)制度。相應(yīng)的競爭機(jī)制的引進(jìn)需在開發(fā)單位委托后，便將其落實(shí)到位，通過招標(biāo)的形式，選取優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，保證設(shè)計(jì)的合理性和先進(jìn)性，防止由于設(shè)計(jì)質(zhì)量而導(dǎo)致的工程糾紛 ；其次應(yīng)對設(shè)計(jì)的費(fèi)用進(jìn)行必要的限制，其限制能夠有效的對工程項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行控制，對總體的工程造價(jià)控制具有重要的意義。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)工期和費(fèi)用，并且對房地產(chǎn)工程竣工后的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值均具有較大的影響，為此，應(yīng)控制其費(fèi)用。最后需將價(jià)值工程的具體應(yīng)用落實(shí)到位。根據(jù)價(jià)值工程的主要特點(diǎn)，基于使用者的功能需求，對研究對象的具體應(yīng)用功能進(jìn)行分析，在滿足功能需求的基礎(chǔ)上，降低成本。如地下室可應(yīng)用深基礎(chǔ)進(jìn)行增加，可停放車輛和堆放雜物，不但能夠美化環(huán)境，還能夠節(jié)約用地。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的招標(biāo)控制力度

招標(biāo)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理中具有核心作用，可促進(jìn)其有效的管理和控制。在招標(biāo)和投標(biāo)的過程中，合同和招標(biāo)文件的編寫為招標(biāo)管理中最為重要的環(huán)節(jié)，并且還是工程造價(jià)控制的核心和源頭。為此，需明確招標(biāo)文件的主要影響作用，在其文件中明確工程的現(xiàn)場情況和性質(zhì)，以及工程項(xiàng)目的承包范圍、結(jié)算方法、計(jì)日工、水電使用、勞保統(tǒng)籌和地址交通等情況。同時(shí)還需特別明確甲限、甲供和甲指定材料等。在有關(guān)索賠變更的附件的簽證洽商的處理方面，需將結(jié)算方式、時(shí)間實(shí)效和量度的標(biāo)準(zhǔn)等明確。另外，還需注重質(zhì)量評分優(yōu)等和評定等級內(nèi)容的制定，推算工期，結(jié)合實(shí)際情況制定獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。工程招標(biāo)的方式應(yīng)為邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)，并注意招標(biāo)條款的準(zhǔn)確性、全面性和嚴(yán)謹(jǐn)性。將標(biāo)底編制好，可自行編制，在保證標(biāo)底質(zhì)量的同時(shí)，控制工程標(biāo)底處于合理的造價(jià)下限，并確保造價(jià)水平處于合理的投資范圍中。對于中標(biāo)后合同條款的簽訂，應(yīng)注意工期的合理性，明確雙方的責(zé)任。需嚴(yán)審查投標(biāo)單位的優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況、注冊資本、技術(shù)人員和企業(yè)形象等。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工和審計(jì)階段的工程造價(jià)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工階段，由于施工單位通常會將部分在結(jié)算中可能發(fā)生索賠的項(xiàng)目隱藏，為此，應(yīng)注重施工單位組織設(shè)計(jì)的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國家所實(shí)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)相一致。保證不同施工階段中機(jī)械和人員的投入與施工設(shè)計(jì)的預(yù)期相一致。若是發(fā)生工程延期的情況，應(yīng)對機(jī)械設(shè)備投入和人員投入進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)施工單位在施工期時(shí)，也應(yīng)和施工組織的設(shè)計(jì)相一致。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)審計(jì)工作時(shí)，應(yīng)注重對整個(gè)工程項(xiàng)目的把控，加強(qiáng)對事后審計(jì)、事中審計(jì)和竣工后審計(jì)的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強(qiáng)事前審計(jì)。為促進(jìn)工程投資效益的提升，需注重人才的任用。若是審計(jì)人員缺乏必要的責(zé)任心和業(yè)務(wù)能力，將會導(dǎo)致審計(jì)工作缺乏實(shí)際的應(yīng)用意義，可對工程造價(jià)造成較大的損失，給企業(yè)造成較大的損失。因此，房地產(chǎn)投資商應(yīng)注重人才的任用和管理。

綜上所述，實(shí)施房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對于促進(jìn)建設(shè)單位、施工單位和設(shè)計(jì)單位管理方式的完善具有重要的意義，實(shí)現(xiàn)物力、人力和財(cái)力等有限資源的充分應(yīng)用。進(jìn)而促進(jìn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳提升。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)利潤的最大化，需注重設(shè)計(jì)階段和決策階段的工程造價(jià)控制，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

篇5

房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關(guān)。我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過程中暴露出種種質(zhì)量問題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，從而提升整個(gè)資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費(fèi)者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關(guān)注的問題。我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導(dǎo)的作用，內(nèi)部審計(jì)作為一項(xiàng)監(jiān)督評價(jià)機(jī)制，也成為公司治理結(jié)構(gòu)中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計(jì)是公司治理結(jié)構(gòu)中形成權(quán)力制衡機(jī)制并促進(jìn)其有效運(yùn)行的重要手段。

2、公司治理和內(nèi)部審計(jì)的模式

公司治理的實(shí)質(zhì)就是對責(zé)權(quán)利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的泛稱，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關(guān)者利益為前提的一整套公司權(quán)利安排、責(zé)任分工和約束機(jī)制。從世界各國公司治理的實(shí)踐來看，公司治理結(jié)構(gòu)可以分成三大類（表一）。

我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會掌管公司重要經(jīng)營決策，經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營管理，一般由董事會下的審計(jì)委員會承擔(dān)監(jiān)督職責(zé)，審計(jì)委員會全部由外部獨(dú)立董事組成。由于采用這種公司治理模式實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的完全分離，勢必引起權(quán)力之間的相互制衡，要提高組織的運(yùn)作效率，確保組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司治理需要嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度作為保障。

根據(jù)國際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會制定的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（2001年修訂本）對內(nèi)部審計(jì)的定義：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證工作與咨詢活動，它的目的是為機(jī)構(gòu)增加價(jià)值并提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在公司治理結(jié)構(gòu)中的作用，內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)符合公司治理的要求和特點(diǎn)，遵循獨(dú)立性、效率性、權(quán)威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟(jì)性原則，并沒有統(tǒng)一模式，歸納起來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)模式分為五種（見表二），五種模式各有利弊。

3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體系

房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個(gè)不同的開發(fā)項(xiàng)目組成，其管理具有很強(qiáng)的項(xiàng)目管理特征。總結(jié)起來，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)體系主要包括財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)（圖一）。

3.1、財(cái)務(wù)審計(jì)

財(cái)務(wù)審計(jì)是最常用的審計(jì)方法，是審計(jì)機(jī)構(gòu)對企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對企業(yè)會計(jì)報(bào)表反映的會計(jì)信息依法作出客觀、公正的評價(jià)，形成審計(jì)報(bào)告，出具審計(jì)意見和決定。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長，成本構(gòu)成復(fù)雜，各種稅費(fèi)名目繁雜，項(xiàng)目參與人眾多，項(xiàng)目審計(jì)對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)起著關(guān)鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務(wù)匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)周期，在項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)，使每一個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用構(gòu)成符合稅務(wù)籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來說，財(cái)務(wù)審計(jì)反映了企業(yè)的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效益，既為經(jīng)營者對項(xiàng)目的控制提供了參考；同時(shí)，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營者的經(jīng)營效果和效率，為經(jīng)營者的業(yè)績考核提供依據(jù)。

3.2、工程審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)主要包括工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)。工程造價(jià)審計(jì)是由審計(jì)機(jī)構(gòu)的造價(jià)工程師對單項(xiàng)、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標(biāo)文件和施工合同的相關(guān)條款和要求進(jìn)行造價(jià)審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總支出除了單項(xiàng)、單位工程外，還有前期開發(fā)費(fèi)用、工程治理雜費(fèi)等這些未通過造價(jià)審計(jì)的項(xiàng)目，因此，還需竣工決算審計(jì)才能確定建設(shè)項(xiàng)目的總造價(jià)。竣工結(jié)算審計(jì)一般由審計(jì)機(jī)構(gòu)的注冊會計(jì)師完成。我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)一般能做到工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)，但普遍存在的問題是重視對結(jié)果的審計(jì)，輕視對過程的審計(jì)。造成在工程審計(jì)時(shí)，隱蔽工程已完工，無法再進(jìn)行現(xiàn)場審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機(jī)會，也給工程質(zhì)量帶來重大隱患。對于建設(shè)工程項(xiàng)目來說，只有良好的過程才能產(chǎn)生成功的結(jié)果。因此，目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求對工程進(jìn)行“跟蹤審計(jì)”，強(qiáng)調(diào)對過程進(jìn)行監(jiān)控，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.3、管理審計(jì)

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導(dǎo)型，關(guān)注的是如何獲得資源，然而，隨著市場的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何更有效地配置資源。管理審計(jì)的目標(biāo)就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計(jì)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，管理審計(jì)主要包括四大內(nèi)容：價(jià)格審計(jì)、經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)和管理過程審計(jì)。其中，價(jià)格審計(jì)主要是針對營銷定價(jià)和采購定價(jià)的審計(jì)，定價(jià)審計(jì)為企業(yè)的收入和支出提供價(jià)格決策服務(wù)；經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)主要是通過對經(jīng)濟(jì)合同的合法性、企業(yè)權(quán)益和履行情的審計(jì)；內(nèi)部控制審計(jì)主要是檢查管理機(jī)構(gòu)和制度的健全性、科學(xué)性和有效性，權(quán)限的設(shè)置是否具有制約性，起到查漏補(bǔ)缺、查錯(cuò)防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務(wù)；管理過程審計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)流程、工作關(guān)系、人力資源配置等各個(gè)環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效益性進(jìn)行評價(jià)來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程的管理。

4、內(nèi)部審計(jì)體系實(shí)施的要點(diǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個(gè)體老板發(fā)展而來，管理水平相對較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)。雖然我國在建設(shè)工程管理的相關(guān)法規(guī)中規(guī)定，建設(shè)工程結(jié)算必須進(jìn)行審計(jì)，使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了審計(jì)意識，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計(jì)報(bào)告用于竣工驗(yàn)收，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到內(nèi)部審計(jì)的效果。要使內(nèi)部審計(jì)真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要?jiǎng)?chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實(shí)施條件。

4.1、建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)

公司治理是內(nèi)部審計(jì)機(jī)制實(shí)施的前提條件，也是內(nèi)部審計(jì)必須具備的制度環(huán)境。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)與真正完善的公司治理結(jié)構(gòu)還存在著一定差距，特別是廣大民營企業(yè)普遍存在的問題是企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的未能徹底分離，所有者往往承擔(dān)著總經(jīng)理的職責(zé)，經(jīng)營層得不到真正的授權(quán)。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨(dú)斷專行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運(yùn)行被個(gè)別人所掌握，而不是靠機(jī)制運(yùn)行，內(nèi)部審計(jì)也只是“走過場”而已。

4.2、保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性

無論是在國際還是國內(nèi)對內(nèi)部審計(jì)的規(guī)定中，獨(dú)立性的要求居于首位。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性也使其具有公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)部門的審計(jì)結(jié)果將為項(xiàng)目績效或經(jīng)營者績效獎(jiǎng)懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計(jì)人員不能承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任，不能參與組織的業(yè)務(wù)經(jīng)營活動，避免因利益聯(lián)動關(guān)系影響審計(jì)結(jié)果的公正性和客觀性。

4.3、提高內(nèi)部審計(jì)水平

首先，應(yīng)提高內(nèi)部審計(jì)人員的素質(zhì)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)典型的復(fù)雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)必須要精通會計(jì)、審計(jì)、工程、造價(jià)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計(jì)的工作不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)擴(kuò)展到工程、造價(jià)、營銷等經(jīng)營管理的各個(gè)方面，并結(jié)合項(xiàng)目的生命周期，分層次、分階段實(shí)施。另外，信息是房地產(chǎn)項(xiàng)目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計(jì)部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問題的本質(zhì)和提出有效的解決辦法，加強(qiáng)對審計(jì)信息的利用。

4.4、關(guān)注過程審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉(zhuǎn)。這就意味著等到結(jié)果出來后再做審計(jì)，即便發(fā)現(xiàn)了問題，也為時(shí)已晚。因此，過程審計(jì)甚至比結(jié)果審計(jì)更為重要。當(dāng)然，過程審計(jì)并不是說可以隨時(shí)隨地進(jìn)行，審計(jì)工作不應(yīng)干擾正常的公司經(jīng)營和項(xiàng)目建設(shè)。審計(jì)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目啟動時(shí)就應(yīng)該制訂完善的審計(jì)計(jì)劃，審計(jì)計(jì)劃應(yīng)圍繞著審計(jì)目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期，對審計(jì)的預(yù)期范圍、實(shí)施方式、審計(jì)人員和費(fèi)用等進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，特別對于容易出問題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要有針對性的審計(jì)計(jì)劃。任何項(xiàng)目的管理都存在PDCA的循環(huán)過程，審計(jì)能為項(xiàng)目的實(shí)施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項(xiàng)目始終在正常的軌道上運(yùn)行，這也為公司治理打下了基礎(chǔ)。

4.5、加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性

在審計(jì)工作實(shí)踐中，由于財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)所要求的重點(diǎn)不同，專業(yè)領(lǐng)域不同，因此，可能會派出不同的審計(jì)公司或?qū)徲?jì)團(tuán)隊(duì)來實(shí)施，很容易造成各項(xiàng)審計(jì)之間工作重復(fù)、空白、信息不對稱等問題。加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計(jì)委員會的重要工作。項(xiàng)目管理具有多目標(biāo)屬性，不能因?yàn)橐粋€(gè)方面的審計(jì)結(jié)果而全盤否定或肯定，審計(jì)委員會應(yīng)以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計(jì)計(jì)劃的制定和實(shí)施方案設(shè)計(jì)，降低審計(jì)的管理成本，提高審計(jì)工作效率，使審計(jì)體系發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]秦榮生.公司治理與內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督[J]. 中國內(nèi)部審計(jì)，2010，11.

篇6

一、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化項(xiàng)目管理工作的必要性

1. 在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與生產(chǎn)管理中，項(xiàng)目的存在具有普遍性

在房地產(chǎn)企業(yè)開展日常管理活動中，不管是進(jìn)行生產(chǎn)活動還是展開經(jīng)營活動，都具有項(xiàng)目的基本特征。如在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部任何一項(xiàng)管理工作中，都需要人力投入、時(shí)間限定、資源消耗、開展計(jì)劃、執(zhí)行過程與收尾工作，這都是項(xiàng)目具備的基本屬性。因此，項(xiàng)目在房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動中都是普遍存在的。包括在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、預(yù)算管理、營銷管理與財(cái)務(wù)管理中，都可用項(xiàng)目管理基本理論作為指導(dǎo)。

2. 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略重要組成部分

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略包括項(xiàng)目計(jì)劃、投資組合與項(xiàng)目三個(gè)層次。雖然這三個(gè)層次具有不同作用范圍，但是這些工作都需通過活動開展。對于基礎(chǔ)活動而言，日常運(yùn)作活動可保證組織具有連續(xù)性與穩(wěn)定性，項(xiàng)目活動可以提供支持性活動或者完成新市場機(jī)會的創(chuàng)建，兩者是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中不可或缺的組成成分。

3. 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)保障

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營過程中的主要目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場環(huán)境會對房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)作產(chǎn)生影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成果、產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)入衰退期。房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身發(fā)展，必然要對成本更低、技術(shù)更高的新型產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)。利用一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的完成，提高房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)作水平，增強(qiáng)市場競爭力，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)向戰(zhàn)略目標(biāo)不斷前進(jìn)。

二、現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識分析

1. 現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識體系形成與發(fā)展

現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識體系即是在現(xiàn)代項(xiàng)目管理中，需要實(shí)施的各項(xiàng)管理活動及使用到的各種工具、理論與方法等內(nèi)容的總稱。這一知識體系于 1984 年由 PMI 開始著手研究，于 1996 年得到推廣應(yīng)用，在2000 年時(shí)進(jìn)行了一次新版修訂。并以此為基礎(chǔ)，以ISO10006 為標(biāo)準(zhǔn)，形成了一套房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的方法、工具、程序與技術(shù)。

2. 現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識體系的構(gòu)成

PMI 體系將現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識體系劃分為九個(gè)主要方面。

（1）項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本管理是在項(xiàng)目預(yù)算范圍內(nèi)，保證整個(gè)項(xiàng)目順利完成的工具、理論與方法。

（2）項(xiàng)目時(shí)間管理

項(xiàng)目時(shí)間管理又可稱為項(xiàng)目進(jìn)度及工期管理，是保證項(xiàng)目工作按時(shí)完成的工具、理論與方法。

（3）項(xiàng)目人力管理

為項(xiàng)目中人力資源的有效運(yùn)用提供保證以及滿足項(xiàng)目人力資源管理工作需求的工具、理論與方法。

（4）項(xiàng)目質(zhì)量管理

為項(xiàng)目質(zhì)量提供保證以及質(zhì)量實(shí)現(xiàn)的工具、理論與方法。

（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

如何對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識別、分析及應(yīng)對，以及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理所需工具、理論與方法。

（6）項(xiàng)目采購管理

也稱為項(xiàng)目獲得管理，是指從項(xiàng)目外對各種勞務(wù)及商品進(jìn)行尋獲并管理，以及實(shí)現(xiàn)這一管理目的所需工具、理論與方法。

（7）項(xiàng)目范圍管理

項(xiàng)目范圍管理是對某一項(xiàng)目或者項(xiàng)目階段進(jìn)行界定與計(jì)劃時(shí)，需要開展的管理工作所用的工具、方法與理論。

（8）項(xiàng)目集成管理

為各項(xiàng)目工作和成功要素之間良好配合與協(xié)調(diào)提供保障，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)管理工作的工具、理論與方法。

（9）項(xiàng)目溝通管理

項(xiàng)目溝通管理是對項(xiàng)目信息如何及時(shí)而有效的生成、采集、處理、存儲、有效使用，以及在溝通管理中和項(xiàng)目信息管理中所需工具、理論與方法。

三、運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展

1. 現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程中的作用

在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，項(xiàng)目管理與戰(zhàn)略管理對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來說具有重要意義。尤其是項(xiàng)目管理，是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程中必不可少的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)將各項(xiàng)任務(wù)劃分為各個(gè)項(xiàng)目，堅(jiān)持項(xiàng)目為核心的原則，以項(xiàng)目管理的知識和方法展開具體管理，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)人力資源與管理模式的靈活性。同時(shí)，各項(xiàng)目的開展可以將房地產(chǎn)企業(yè)管理責(zé)任層層分解，分散落實(shí)。各項(xiàng)目以房地產(chǎn)企業(yè)整體目標(biāo)為導(dǎo)向，對經(jīng)營和生產(chǎn)中出

現(xiàn)的問題進(jìn)行合理解決，為房地產(chǎn)企業(yè)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供保證。另外，現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識的應(yīng)用可以對項(xiàng)目管理中遇到的復(fù)雜問題展開集中探討，將諸多問題進(jìn)行集中解決，為各項(xiàng)目的實(shí)施提供保證，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。

2. 運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理知識，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

隨著市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)眾多項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)聯(lián)系的問題。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)改革中，將房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合已經(jīng)成為重要工作內(nèi)容之一。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略包括三個(gè)不同層面，分別是房地產(chǎn)企業(yè)層面、分公司層面和具體運(yùn)營層面。

3加強(qiáng)對工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制。

工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動的全過程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事前審計(jì)，可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計(jì)，即施工階段中若干個(gè)過程所作的審計(jì)，這種審計(jì)更具有針對性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。

同時(shí)要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程管理和造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業(yè)具有不同的、相當(dāng)不錯(cuò)的管理模式，但由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價(jià)控制上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。從這個(gè)意義上來看，人才的競爭，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競爭。

4. 促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力的提升

房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目管理為中心，不僅對項(xiàng)目經(jīng)理和團(tuán)隊(duì)員工項(xiàng)目管理能力有較高要求，同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)本身與項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目管理能力也有相應(yīng)要求。項(xiàng)目管理可以說是房地產(chǎn)企業(yè)基本的能力之一，可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。從某些方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力在很大程度上取決于項(xiàng)目管理能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)永久性項(xiàng)目管理能力建設(shè)。利用項(xiàng)目開發(fā)與績效管理模式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力的增強(qiáng)；利用監(jiān)管與專題會形式，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目管理能力的提高；通過各種培訓(xùn)活動與評定工作，促進(jìn)個(gè)人項(xiàng)目管理能力的提升。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須適應(yīng)社會的發(fā)展，不斷更新房地產(chǎn)企業(yè)的管理技術(shù)，從而適應(yīng)日益激烈市場的競爭，保持房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。本文主要闡述了新形勢下，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)管理與成本管理的相關(guān)策略。

參考文獻(xiàn)：

篇7

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)管理的不合理會影響項(xiàng)目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，而其中的設(shè)計(jì)工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)公司的時(shí)候要多方考量。下面舉例談?wù)劚救藢Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中設(shè)計(jì)管理的看法。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的社會資源及設(shè)計(jì)單位的選擇

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑工程總承包公司、專項(xiàng)分包公司、園林市政工程施工單位等。1.2 一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多個(gè)階段，每一個(gè)階段對設(shè)計(jì)的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商要愿意出更高的成本來與一家有實(shí)力的高水平的設(shè)計(jì)單位合作。但是往往高水平的設(shè)計(jì)單位都有著豐富的相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，所以就要考察項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師是否配合房地產(chǎn)開發(fā)商，能否聽從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見，從而能夠順利實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃

2.1 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成通常需要經(jīng)歷三個(gè)階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營階段。項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過全面、細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有完善的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競爭特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就無從談起。因此一個(gè)成功的項(xiàng)目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托一家專業(yè)的策劃公司對當(dāng)?shù)氐氖袌鲞M(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時(shí)要求策劃公司能及時(shí)捕捉市場的變化和發(fā)展趨勢，并體現(xiàn)到項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在實(shí)際施工前做出及時(shí)有效的改變。

作者本人在工作中參與了對于鄯善縣房地產(chǎn)市場的調(diào)查，以此舉例闡述調(diào)查研究注意要點(diǎn)：鄯善縣房地產(chǎn)市場調(diào)查。鄯善縣堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)定不移地實(shí)施優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略和“強(qiáng)農(nóng)、興工、促旅、活水、宜居、育人”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷深化改革，擴(kuò)大開放，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會各項(xiàng)事業(yè)不斷取得新的進(jìn)步，城鄉(xiāng)面貌有了新的改善，人民生活水平顯著提高。消費(fèi)者對房子的需求也更加迫切，改善居住條件仍是其購房的首要目的。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)利民利國的民生工程。近年來鄯善縣緊緊圍繞“民生建設(shè)年”活動，大力支持廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房（統(tǒng)建住房）等保障性住房建設(shè)，為中低收入家庭改善住房條件提供更有力的保障。

并且十一·五”時(shí)期是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要時(shí)期，鄯善縣通過推行住房保障制度，逐步形成了普通商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、集資住房等多層次住房供給體系，有效解決了城鎮(zhèn)中低收入居民的住房困難，城鎮(zhèn)人均居住面積，由“十·五”末期的13平方米，到“十·一五”末期時(shí)達(dá)到25平方米。

五年來，我縣逐步形成了普通商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資住房、廉租住房、公共租賃住房等多層次住房供給體系。商品房總體上發(fā)展平穩(wěn)，投資總額 5.83億元,開工面積44.86萬m2,竣工面積44.78萬m2,銷售面積40.3萬m2,銷售額7.25億元。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資5200萬元，建設(shè)面積3.97萬m2。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)過程的控制和管理

3.1 在設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)開發(fā)商要從根本上了解設(shè)計(jì)的過程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計(jì)，最終達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的方案須報(bào)政府部門審批通過后才可施工，這就要求設(shè)計(jì)人員對國家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以保證設(shè)計(jì)方案能在最短的時(shí)間內(nèi)審批通過。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)等。

3.2 在設(shè)計(jì)方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計(jì)劃，也就是設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個(gè)項(xiàng)目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說明。這就要求設(shè)計(jì)院的各專業(yè)的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發(fā)現(xiàn)專業(yè)間的設(shè)計(jì)矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)專業(yè)包括五個(gè)即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。4、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性

4.1 在一個(gè)房地產(chǎn)公司里面一般都會有設(shè)計(jì)研發(fā)部，該部門就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時(shí)將“設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。

4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門，審計(jì)部會根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時(shí)設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營銷部、審計(jì)部等相關(guān)部門對方案進(jìn)行評審，做出評審意見，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評審意見反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對提出的問題予以回復(fù)。4.3 實(shí)際施工過程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門填寫申請單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營銷部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來經(jīng)營銷售有矛盾和沖突的時(shí)候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對具體的問題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營銷部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。

5、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)各單位的職責(zé)

項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報(bào)工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是否達(dá)到國家驗(yàn)收規(guī)范以及自檢自評情況。勘察單位和設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行施工，是否滿足設(shè)計(jì)要求，對是否同意驗(yàn)收發(fā)表意見。監(jiān)理單位主要匯報(bào)對工程整個(gè)施工過程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)對材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項(xiàng)分部工程是否按照圖紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國家驗(yàn)收規(guī)范，是否同意驗(yàn)收并對工程質(zhì)量評估發(fā)表意見。建設(shè)單位介紹業(yè)主對勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對工程實(shí)物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過驗(yàn)收及工程質(zhì)量評定發(fā)表意見。6、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設(shè)計(jì)任務(wù)書再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問題作出的設(shè)計(jì)變更，都離不開房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對問題做出的及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻(xiàn)

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二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷售必須經(jīng)過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估，評估報(bào)告由開發(fā)企業(yè)提供，評估報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目銷售的可售與自持比例，風(fēng)險(xiǎn)防范資金和自持比例的平衡方案，預(yù)售部分的銷售方法、自留部分的經(jīng)營開發(fā)、銷售過程中可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)急預(yù)案等。

三、風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告的審定程序：

1．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積在1萬平方米以下的，由項(xiàng)目所在鎮(zhèn)（街道）審定后，報(bào)市維穩(wěn)辦備案，市住保房管局根據(jù)市維穩(wěn)辦備案證明辦理相關(guān)手續(xù)。

2．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，經(jīng)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，并報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，市住保房管局辦理相關(guān)手續(xù)。

四、領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室接到項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位所出具的書面審核意見和專家組意見，做出風(fēng)險(xiǎn)評估的書面審查意見報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，市住保房管局根據(jù)審查意見辦理相關(guān)手續(xù)。

篇9

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性

1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則

進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。

1.2.2 目標(biāo)成本控制原則

進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。

1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

1.2.5 動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項(xiàng)目開發(fā)前期成本

項(xiàng)目開發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

2.3 籌建項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營費(fèi)用

管理運(yùn)營費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營費(fèi)用中。

2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略

3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。

3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價(jià)值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對消費(fèi)者的需求市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、財(cái)務(wù)評價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對工程造價(jià)的有效控制。

3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購比價(jià)。在物資采購比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。

（4）對工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評價(jià)，對工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財(cái)務(wù)管理策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢

首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

篇10

    這是介入房地產(chǎn)項(xiàng)目中首要需要解決的法律問題。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開發(fā)要受到法律保護(hù),必須滿足:一有通過出讓取得的國有土地使用權(quán);二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì);三有該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門的行政批準(zhǔn)。具備了以上條件,則可以說明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體是合法的,受法律保護(hù)。當(dāng)然,實(shí)際上,光看以上幾個(gè)方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,比如說,經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項(xiàng)目用途、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可,則房地產(chǎn)項(xiàng)目就無法通過竣工驗(yàn)收備案,也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認(rèn)可,那也需要承擔(dān)一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是,對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù),并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定,有的可以修改,有的屬于國家房屋工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當(dāng)然,還有許多其它方面的合法性也需要審查。

    二,房地產(chǎn)項(xiàng)目可投資性問題

    這里說的可投資性不是市場分析,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地與周邊單位的相鄰權(quán)關(guān)系,這是個(gè)經(jīng)常被忽略的問題,而實(shí)際上對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)影響很大。雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)政府規(guī)劃部門審批,但由于我國法律對建筑的相鄰權(quán)參數(shù)規(guī)定過低,不足以滿足人民的需求,因此,如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾時(shí)分緊張時(shí),就需要慎重考慮,因?yàn)檫@矛盾的存在會造成工期大大延期,也會對房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。如以前有報(bào)道某居民因不堪忍受施工的噪音影響,在雙方爭吵過程中發(fā)生群體沖突,造成2死數(shù)十人受傷的悲慘局面,該房地產(chǎn)項(xiàng)目被責(zé)令暫停施工整頓達(dá)8個(gè)月之久。 還有的就是前期規(guī)劃部門審批不嚴(yán)格,在周邊居民訴訟后,法院會判責(zé)令規(guī)劃部門按法律限制改正項(xiàng)目建造的各種參數(shù),比如說層數(shù)減少,對會造成光污染的材料設(shè)計(jì)重新更改,消防通道的寬度需要調(diào)整等等,這些都會增加開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算外資金支出和人為的延長工期。當(dāng)然,審查是否會對周邊建筑物地基造成損害,或者說是否存在因?yàn)榍捌诳辈焓д`或因技術(shù)原因無法測繪而出現(xiàn)項(xiàng)目的地基需要重新選址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投資時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商提出書面的切實(shí)可行的解決方案并予以實(shí)際考察審核。

    三,房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)控問題

    這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)中去,而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是投資商最關(guān)心的問題,也是比較難以控制的問題,尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般地說,在對某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí),都會要求對方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過的財(cái)務(wù)報(bào)表,從而來掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù),而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。實(shí)踐中,常常是一方派財(cái)務(wù)人員入住監(jiān)控,或者說約定資金分階段注入,但這行為并不能根本解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是:審查該開發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。

    還有一點(diǎn),就是在審查開發(fā)商提供的項(xiàng)目相關(guān)資料時(shí),一定要仔細(xì)分析和計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目最終需要的工程預(yù)算(分可行性研究投資估價(jià)、初步設(shè)計(jì)的概算、施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算、合同實(shí)施的結(jié)算造價(jià)和竣工驗(yàn)收的決策造價(jià)5種類型),否則就會吃大虧,尤其對那些手持有閑置資金并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例:某開發(fā)商在洽談時(shí)向投資者提供整個(gè)工程預(yù)算大概為3800萬元,增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2500萬元,就投資2000萬元,雙方在正式簽訂合作協(xié)議時(shí)約明:如工程預(yù)算增幅在10%之內(nèi),雙方按比例增資,如超過10%,則由開發(fā)商負(fù)責(zé)募集資金。后該投資者才發(fā)現(xiàn),開發(fā)商提供的項(xiàng)目資料,只是通過了立項(xiàng)審批手續(xù),工程預(yù)算大概為3800萬元,只是初步設(shè)計(jì)的概算造價(jià)。而在正式通過規(guī)劃部門的施工圖核準(zhǔn)的預(yù)算造價(jià)竟然高達(dá)5600萬。顯然,這使得該投資者陷入了困境,雖然合同約定不需他負(fù)責(zé)募集短缺的資金,但在開發(fā)商表示無法募集到時(shí),該工程的工期必然會受到嚴(yán)重的延期。而作為投資者,當(dāng)然是追求資金回籠越快越好。后幾經(jīng)協(xié)商,投資者以1700萬元低價(jià)轉(zhuǎn)給了第三人才了卻此事。

    四,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主體問題

    分三個(gè)方面進(jìn)行分析。

    (一)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例:某開發(fā)商為圈資,利用集團(tuán)公司與投資人簽訂合作經(jīng)營協(xié)議,但房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建造的房地產(chǎn)公司是由該開發(fā)商聯(lián)合幾個(gè)股東另外投資成立,集團(tuán)公司只占10%的股份。后雙方發(fā)生糾紛,投資人幾乎顆粒無收。

    (二)審查投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目與實(shí)際建造的項(xiàng)目是否吻合。有的開發(fā)商很狡猾,利用手中多個(gè)樓盤建設(shè),耍移化接木之手段來套取投資額。比如說,用地段位置好的甲項(xiàng)目吸取投資人眼球,然后在簽訂合同時(shí)卻用地段差的乙項(xiàng)目來代替。而甲與乙兩項(xiàng)目的名稱往往非常相似,不仔細(xì)審查是無法察覺到的。

    (三)是審查房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商或監(jiān)理單位的關(guān)系。有的房地產(chǎn)開發(fā)商往往與建筑商或監(jiān)理單位關(guān)系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然,存在這樣的關(guān)系,則該項(xiàng)目的投資額就無法事先準(zhǔn)確預(yù)算或者說用合同就能約束的。

    五,審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度

    這實(shí)際上是開發(fā)商是否可以利用政府的支持或消極態(tài)度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因?yàn)樵谖覈?由于各地區(qū)的發(fā)展差異大,中央政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理只是作了一般性規(guī)定,而更多的具體實(shí)施細(xì)則是授權(quán)當(dāng)?shù)卣朴喌摹＿@就是所謂的政府潛意識規(guī)則。 比如說對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的超面積處理,杭州市明文規(guī)定:建筑面積1萬平方米以上的,允許1%的誤差。如果某項(xiàng)目建筑總面積為10萬平方米,那么有1000平方米的建筑面積,在補(bǔ)套費(fèi)和土地出讓金后即可成為合法面積。而實(shí)際上,許多地方政府沒有此類明文規(guī)定,如果是超面積,只要繳納相關(guān)費(fèi)用或罰款后即可成為合法的建筑面積。

    六,房地產(chǎn)項(xiàng)目合作方式 房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營,可分成立項(xiàng)目公司(入股)、聯(lián)建、參建等三種形式。從法律角度來說,項(xiàng)目公司(入股)最經(jīng)濟(jì)也最安全,但該方式一般地說只適用于投資初始階段,不適合中后期加入。聯(lián)建也是一種主要方式,但需要辦理的手續(xù)比較繁瑣,過程復(fù)雜,雙方的合作關(guān)系和獲得利益都靠合同來維持和保證。參建比較少,但該方式對于小規(guī)模資金投資是一種不錯(cuò)的選擇,且手續(xù)簡便,受暫時(shí)資金短缺的房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎,尤其是那些在項(xiàng)目后期出現(xiàn)資金短缺的開發(fā)商歡迎。但參建合作經(jīng)營常常被認(rèn)為是無效合同的一種,也常常與借貸關(guān)系、非法集資、預(yù)售關(guān)系混為一談,因此,合同條款的簽訂是至關(guān)重要的。

    七,房地產(chǎn)項(xiàng)目合作合同條款

    從以上來分析,一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營,離不開一個(gè)完善的房地產(chǎn)合作合同。實(shí)踐中發(fā)生的大量的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛,絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合作合同過于草率、簡單化。筆者曾見過一份只有七個(gè)條款的房地產(chǎn)合同,總計(jì)字?jǐn)?shù)不超過300字,但該合作項(xiàng)目的資金總額卻達(dá)到3000萬。真佩服這些投資人的膽量與勇氣。

篇11

在復(fù)雜而競爭日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當(dāng)代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業(yè)經(jīng)營效益帶來損害。對于企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)是無時(shí)無刻無處不在的，而對風(fēng)險(xiǎn)的管理才能夠轉(zhuǎn)危為機(jī)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂患和危機(jī)意識，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理（Risk management）理應(yīng)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進(jìn)一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理是指作為組織的企業(yè)對于風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機(jī)會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應(yīng)的行動，包括風(fēng)險(xiǎn)的識別、評估、企業(yè)反應(yīng)活動、風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警活動、風(fēng)險(xiǎn)信息的監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)傳遞等活動。[2]因此，在房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段的特殊時(shí)期，推動我國中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項(xiàng)目投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的經(jīng)營效益、保持并提升企業(yè)市場競爭力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，創(chuàng)造市場價(jià)值。

一、復(fù)雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)來源及其特點(diǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)市場中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來看，企業(yè)的各項(xiàng)市場行為及其相關(guān)聯(lián)的最終目的在于獲得利潤、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目并進(jìn)行開發(fā)、運(yùn)營、營銷和銷售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權(quán)的購買、土地開發(fā)、商品房及其配套設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關(guān)服務(wù)的活動，以此來獲得經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實(shí)務(wù)界和理論界都清楚地認(rèn)識到：房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。也正因?yàn)槿绱耍L(fēng)險(xiǎn)分析以及相應(yīng)的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資從決策、運(yùn)營、融資到服務(wù)所必須進(jìn)行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)來源具有復(fù)雜、多樣而且動態(tài)變化的特點(diǎn)；具體而言，風(fēng)險(xiǎn)來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風(fēng)險(xiǎn)來源；二是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來源。

（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是指在項(xiàng)目投資的決策、運(yùn)營、管理等全過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動和不確定性而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是嵌套于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)、政府部門等監(jiān)管機(jī)構(gòu)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風(fēng)險(xiǎn)也包括外部可能的機(jī)遇，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、外部政策風(fēng)險(xiǎn)、金融貨幣風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場變動風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)[5]。

典型的如項(xiàng)目投資過程中面臨的因?yàn)檎咦儎佣鴰淼恼唢L(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場受國家經(jīng)濟(jì)政策的宏觀調(diào)控的影響極深，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策而給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開發(fā)帶來的不確定性。[6]具體而言，項(xiàng)目投資過程中的政策風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)槠渚唧w來源的不同又可細(xì)分為：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸融資風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、諸如住房限購保障等住房政策風(fēng)險(xiǎn)。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策、可行性分析、經(jīng)營管理等階段時(shí)刻保持對相關(guān)房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風(fēng)險(xiǎn)管控的預(yù)案。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)之外，在項(xiàng)目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項(xiàng)目的投資、運(yùn)營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項(xiàng)目投資與運(yùn)營過程中企業(yè)內(nèi)部對項(xiàng)目的管理能力。在這一過程中，因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項(xiàng)目投資也可能面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，包括工程質(zhì)量的監(jiān)控而帶來的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部外部融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目投資的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。

例如，項(xiàng)目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密集的特點(diǎn)，項(xiàng)目投資資金量大而且周期性強(qiáng)、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項(xiàng)目資金來源，因此，往往只能通過融資而進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運(yùn)營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進(jìn)入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目運(yùn)營的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

二、項(xiàng)目投資過程中房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的挑戰(zhàn)及問題

（1）我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的背景轉(zhuǎn)變

2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特征整體進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結(jié)構(gòu)性減速是經(jīng)濟(jì)增長的趨勢；另一方面，新常態(tài)下我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入攻堅(jiān)期，如何化解產(chǎn)能過剩、推動產(chǎn)業(yè)升級“騰籠換鳥”、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略、提高全社會和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國經(jīng)濟(jì)面臨的新挑戰(zhàn)。

與此相關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展脫離不開整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國房地產(chǎn)市場也進(jìn)入深度調(diào)整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中商品房價(jià)格的變化上：從以往的交易量和交易價(jià)格以較快速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前交易額和交易價(jià)格以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資額等均進(jìn)入緩慢增長乃至負(fù)增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)方面存在結(jié)構(gòu)性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)及市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，供求關(guān)系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場拓展能力、未來發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇，就成為未來能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的長遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹立較高的風(fēng)險(xiǎn)意識、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項(xiàng)目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)保持充分的敏感、警惕和意識，對于風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性、動態(tài)變化等特點(diǎn)也沒有充分而科學(xué)的認(rèn)識。“理念決定行為”！缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識、風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者在項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運(yùn)營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風(fēng)險(xiǎn)以及對風(fēng)險(xiǎn)管理的長遠(yuǎn)規(guī)劃、應(yīng)對措施和企業(yè)內(nèi)部相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立和完善。實(shí)際上，從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角來看待企業(yè)的項(xiàng)目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)管理的“利益攸關(guān)方”，因此也是責(zé)任主體，企業(yè)經(jīng)營管理者如果缺乏長遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)劃，且沒有對風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)、制度設(shè)計(jì)并進(jìn)行相應(yīng)的組織建設(shè)，如此一來，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的意識和積極性、能動性，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理意識不濃、認(rèn)識不足。[13]

（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理能力弱、風(fēng)險(xiǎn)管理策略不足

除了風(fēng)險(xiǎn)管理意識不足、長遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)不夠之外，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過程中面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)在于其對項(xiàng)目投資和管理的風(fēng)險(xiǎn)管理能力較弱、風(fēng)險(xiǎn)管理的策略欠缺。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)域常常運(yùn)用“風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度”來衡量一個(gè)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識別、應(yīng)對反應(yīng)、控制活動、信息溝通等風(fēng)險(xiǎn)管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力劃分為初始級別、可重復(fù)級別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標(biāo)準(zhǔn)，大致可以認(rèn)為，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中所展現(xiàn)出來的風(fēng)險(xiǎn)管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上而沒有引入科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)和理念。而在風(fēng)險(xiǎn)管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對方法。根據(jù)以往研究者的總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運(yùn)營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風(fēng)險(xiǎn)管理的策略，例如，對項(xiàng)目的可行性的分析、市場預(yù)測分析、政策和宏觀市場環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設(shè)計(jì)等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗(yàn)式的管理理念和方式，而沒有對企業(yè)內(nèi)外部的風(fēng)險(xiǎn)管理活動進(jìn)行重新的洗牌、整合、變革和提升。

三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理的思路及關(guān)鍵措施

（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)與管理控制

如前所述，項(xiàng)目投資過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅來自外部，也來自內(nèi)部。而且，進(jìn)一步講，外部風(fēng)險(xiǎn)來源的真正實(shí)現(xiàn)往往也是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部管理控制的失當(dāng)而造成或擴(kuò)大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項(xiàng)目投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)形成以及應(yīng)對是否得當(dāng)?shù)闹匾绊懸蛩亍Ｒ虼耍行》康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，理應(yīng)加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)（Internal audit）的力度、提高管理控制的強(qiáng)度及其科學(xué)性、持續(xù)性和有效性。實(shí)際上，在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理這一理論范疇，內(nèi)部審計(jì)與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實(shí)踐的來源。[17]一方面，項(xiàng)目投資開發(fā)和運(yùn)營的過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)建立科學(xué)而規(guī)范的內(nèi)部會計(jì)審計(jì)，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等的準(zhǔn)確性，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的連鎖反應(yīng)；與此同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風(fēng)險(xiǎn)的識別和評估、項(xiàng)目運(yùn)營與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強(qiáng)對投資和開發(fā)的項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該從組織文化建設(shè)來提高全體員工的審計(jì)和管控意識，以內(nèi)部員工激勵(lì)和考核并重，強(qiáng)化決策能力和執(zhí)行能力，并推動風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]

（2）項(xiàng)目開發(fā)與投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)管控風(fēng)險(xiǎn)并抓住發(fā)展機(jī)遇

有研究者提出，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和實(shí)踐不僅包括對因?yàn)椴淮_定性帶來的隱患、危險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)的識別、回避、應(yīng)對和管控，更重要的是，在當(dāng)今以信息快速更迭、機(jī)遇稍縱即逝的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應(yīng)該在管控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)做好準(zhǔn)備，抓住項(xiàng)目開發(fā)和投資的發(fā)展機(jī)遇。也就是說，風(fēng)險(xiǎn)管理活動既是風(fēng)險(xiǎn)識別、預(yù)警與控制，同時(shí)也是轉(zhuǎn)危為機(jī)、抓住機(jī)遇的過程。[19]然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對眼前的、短期的風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對方面，而沒有從長遠(yuǎn)規(guī)劃的視角來看待，企業(yè)處理、應(yīng)對好未來的風(fēng)險(xiǎn)也有很大可能給自身的項(xiàng)目投資與擴(kuò)張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場聲譽(yù)的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機(jī)遇往往是相伴相生的。因此，在項(xiàng)目開發(fā)、投資和運(yùn)營過程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識別、管控可能的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也應(yīng)該深入探討和總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)背后可能的發(fā)展機(jī)會，以風(fēng)險(xiǎn)管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)以保險(xiǎn)的態(tài)度來應(yīng)對未來的不確定性，而且也應(yīng)從更為全面、整體的視角來理解風(fēng)險(xiǎn)及其背后的消極與積極的影響。[20]

（3）善于積累社會資本、建立外部聯(lián)結(jié)，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力

無論是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是其他領(lǐng)域，當(dāng)今社會是一個(gè)“萬事萬物，互聯(lián)互通”的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費(fèi)者、監(jiān)管部門等機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)體共同形成了一個(gè)巨大的網(wǎng)絡(luò)。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運(yùn)營階段和后期銷售階段）所面對的風(fēng)險(xiǎn)是來自外部和內(nèi)部的復(fù)雜而多樣的。基于這樣一種理念，本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨(dú)善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人建立外部鏈接，從而積累相應(yīng)的社會資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)管理知識，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力的重要途徑。實(shí)際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會資本的質(zhì)量、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，對其項(xiàng)目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價(jià)值鏈增值的角度來看，企業(yè)社會資本對企業(yè)項(xiàng)目投資增長有著積極的正面影響，這是因?yàn)槠髽I(yè)社會資本會影響到企業(yè)項(xiàng)目投資的機(jī)會、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進(jìn)而傳遞到對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現(xiàn)在和未來的信息的把握與分析。而在信息時(shí)代，對信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對未來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的能力。

（4）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的組織建設(shè)，建立項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中之所以忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，其中一種重要原因就在于風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任具體、組織建設(shè)落后。實(shí)際上，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目投資過程中風(fēng)險(xiǎn)管理的主體應(yīng)該予以明確、具體，并從制度設(shè)計(jì)和職責(zé)崗位安排的高度，設(shè)立固定的項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理主管、專門的風(fēng)險(xiǎn)管控的部門，例如風(fēng)險(xiǎn)管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個(gè)部分的風(fēng)險(xiǎn)管控的委員會，來專職專責(zé)處理、統(tǒng)籌與風(fēng)險(xiǎn)管控相關(guān)的工作。[22]因?yàn)橹挥凶龅綑?quán)責(zé)人一一對應(yīng)，才能夠確保風(fēng)險(xiǎn)管理活動能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立并完善項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)識別預(yù)警與管理系統(tǒng)的過程中，一方面應(yīng)該保持對信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，這是風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)警的基礎(chǔ)；另一方面，企業(yè)應(yīng)該通過頂層設(shè)計(jì)及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)來源的指標(biāo)體系，包括外部與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)形成因素，并根據(jù)情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整和補(bǔ)充，從而為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供綜合評判的標(biāo)準(zhǔn)。[23]

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篇12

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營周期包括項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷四個(gè)階段。項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備又包括設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂各階段。項(xiàng)目在實(shí)施過程中具備對外預(yù)售條件后可進(jìn)行項(xiàng)目營銷,項(xiàng)目的實(shí)施和營銷階段有一定的重合。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資貫穿其中,項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段雖然投資直接額度小,但對整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度大,是項(xiàng)目投資的事前控制階段;項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目營銷階段對項(xiàng)目運(yùn)營周期投資的影響程度雖然小,但項(xiàng)目投資卻主要發(fā)生在此階段。因此,對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行有效的過程控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的關(guān)鍵。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系

建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標(biāo),運(yùn)用不同的管理方法,對房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的投資進(jìn)行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標(biāo)性質(zhì)和時(shí)序不同劃分為不同子系統(tǒng),如決策控制子系統(tǒng)、設(shè)計(jì)控制子系統(tǒng)、招投標(biāo)控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)、實(shí)施控制子系統(tǒng)、結(jié)算控制子系統(tǒng)、后評價(jià)子系統(tǒng),各子系統(tǒng)互相聯(lián)系、互相影響,形成有機(jī)的整體,這是過程控制區(qū)別于其他控制方法的特點(diǎn)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資組成按其性質(zhì)結(jié)合發(fā)生時(shí)序大致可分為六部分:一是土地費(fèi)用,主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地稅等;二是技術(shù)服務(wù)費(fèi)用,主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等;三是政策性費(fèi)用,主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改費(fèi)、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;四是建安費(fèi)用,主要包括土建、安裝、裝飾、設(shè)備等費(fèi)用;五是配套設(shè)施費(fèi)用,主要包括供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施及增容費(fèi)、排水管線及設(shè)備費(fèi)、園林綠化費(fèi)、安保技防費(fèi)及其他公共服務(wù)設(shè)施費(fèi)用等;六是其他費(fèi)用,主要包括貸款利息、稅收、運(yùn)營管理費(fèi)、分?jǐn)偟巾?xiàng)目的開辦費(fèi)等。這些費(fèi)用在房地產(chǎn)運(yùn)營各階段均有發(fā)生,但對應(yīng)各階段發(fā)生費(fèi)用不同,發(fā)生方式復(fù)雜,因此按不同階段不同費(fèi)用支出對投資進(jìn)行過程控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制的有效途徑。

三、實(shí)現(xiàn)投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應(yīng)開發(fā)運(yùn)營流程的過程控制方法。項(xiàng)目決策階段強(qiáng)調(diào)采用價(jià)值工程理論,進(jìn)行事前控制。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn),對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項(xiàng)目實(shí)施前準(zhǔn)備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設(shè)計(jì)招標(biāo)、限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合同管理等手段。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的可研報(bào)告及投資估算控制方案設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)方案設(shè)計(jì)總概算,控制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),保證總投資額不被突破。而限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在方案設(shè)計(jì)開始前,根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理,進(jìn)行事中和事后控制。投資控制的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更費(fèi)用及現(xiàn)場簽證費(fèi)用的控制,同時(shí)注意投資和工期、質(zhì)量的辯證關(guān)系,不能過分強(qiáng)調(diào)投資控制而忽略工期控制和質(zhì)量控制。要充分重視設(shè)計(jì)變更的早期管理,業(yè)主方投資控制團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)從項(xiàng)目投資目標(biāo)值的高度嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,取消不合理設(shè)計(jì)變更,對一些預(yù)計(jì)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,盡量提前考慮。為利于造價(jià)控制,屬于非業(yè)主責(zé)任引起的設(shè)計(jì)變更或修改等,業(yè)主不要輕易簽章確認(rèn)。要協(xié)調(diào)好和監(jiān)理公司、銷售公司關(guān)系,這兩個(gè)單位的行為也代表業(yè)主,利用這兩個(gè)單位有效工作來減輕業(yè)主工作量,為項(xiàng)目帶來效益,同時(shí)要避免這兩個(gè)單位不當(dāng)行為帶來的投資偏差。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的動態(tài)控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項(xiàng)目投資過程控制要進(jìn)行動態(tài)管理。各階段工程投資控制目標(biāo)的基本關(guān)系是:根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)投資估算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率;根據(jù)項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率要大于根據(jù)方案設(shè)計(jì)概算所確定的項(xiàng)目投資回報(bào)率。上一設(shè)計(jì)階段確定的成本標(biāo)準(zhǔn)控制指導(dǎo)下一階段的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目實(shí)施過程中工程投資控制的定時(shí)監(jiān)控、動態(tài)控制貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營周期。

3、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資結(jié)算審計(jì)和項(xiàng)目后評價(jià)。結(jié)算審計(jì)是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協(xié)議及設(shè)計(jì)變更資料的時(shí)效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統(tǒng)一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項(xiàng)的責(zé)任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標(biāo)準(zhǔn)等情況,防止施工方高估冒算。

項(xiàng)目后評價(jià)一般是指項(xiàng)目投資完成之后所進(jìn)行的評價(jià),它通過對項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行調(diào)查研究和全面系統(tǒng)回顧,與項(xiàng)目決策時(shí)確定的投資目標(biāo)以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會指標(biāo)進(jìn)行對比,找出差別和變化,分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達(dá)到提高投資效益的目的。后評價(jià)總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、意見建議等應(yīng)成為編制規(guī)劃和投資決策的參考和依據(jù),在新項(xiàng)目策劃時(shí),應(yīng)參考過去同類項(xiàng)目的后評價(jià)結(jié)論和主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

主要參考文獻(xiàn):

篇13

資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的順利進(jìn)行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)項(xiàng)目成為推動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資問題也日益受到關(guān)注，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資和資金管理方面存在的問題分析

1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項(xiàng)目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過高和引起債務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對某一地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，需要進(jìn)行融資決策分析，進(jìn)而確定企業(yè)的項(xiàng)目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險(xiǎn)等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒有對項(xiàng)目融資決策進(jìn)行綜合的分析和評價(jià)，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項(xiàng)目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的經(jīng)濟(jì)性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>

2.房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效率低

房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實(shí)際的運(yùn)行過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過程中存在短視行為，企業(yè)過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，存在融資成本過高的風(fēng)險(xiǎn)，這嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模、融資方式、項(xiàng)目建設(shè)的數(shù)量、融資的時(shí)機(jī)等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)投資周期長、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中面臨多重風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，在項(xiàng)目融資和項(xiàng)目資金管控方面存在嚴(yán)重的不足和問題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)缺乏充分的預(yù)警、識別和應(yīng)對機(jī)制。企業(yè)缺乏對融資風(fēng)險(xiǎn)和資金管理風(fēng)險(xiǎn)的重視，對變幻莫測的市場環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認(rèn)識。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，對投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.資金管控不嚴(yán)和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財(cái)務(wù)困境

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資和開發(fā)管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎(jiǎng)金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營運(yùn)不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境或資金冗余。

對項(xiàng)目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金在使用的過程中不能夠按照計(jì)劃進(jìn)行控制，項(xiàng)目資金在收付過程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴(yán)重影房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響和制約項(xiàng)目的進(jìn)度和項(xiàng)目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資和資金管控的措施建議

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析

科學(xué)的融資決策分析，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)應(yīng)該對項(xiàng)目資金的籌集途徑進(jìn)行科學(xué)的比較分析，對企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進(jìn)行綜合的評價(jià)分析。從而確定企業(yè)的融資目標(biāo)和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。

2.推進(jìn)融資渠道創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目融資中應(yīng)該主動發(fā)展多元化的融資，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業(yè)長期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項(xiàng)穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證良好的社會形象，穩(wěn)步擴(kuò)張，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率

通過對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進(jìn)行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計(jì)劃，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理水平，加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)對資金過程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過程中出現(xiàn)浪費(fèi)和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購和建設(shè)成本中，因此，必須加強(qiáng)對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴(yán)格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該制定滾動的預(yù)算計(jì)劃，加強(qiáng)對資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應(yīng)該加強(qiáng)對項(xiàng)目資金的收入與支付過程的監(jiān)控。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，加強(qiáng)對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金流動的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴(yán)格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項(xiàng)目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項(xiàng)目資金的保障機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理過程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項(xiàng)目工程款項(xiàng)和工程費(fèi)用的計(jì)量、審批、確認(rèn)以及支付程序。完善房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金存取、費(fèi)用收付制度，加強(qiáng)對資金流動的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金計(jì)劃管理水平。在房地產(chǎn)開發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃及原材料設(shè)備等采購資金計(jì)劃通過全面的年度和月底資金使用計(jì)劃的編制，根據(jù)實(shí)際的工期需要和工程進(jìn)度需要，科學(xué)合理地安排項(xiàng)目資金使用，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

資金對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實(shí)施多元化的融資模式，加強(qiáng)對融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，提高對企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強(qiáng)對資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計(jì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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