引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)風險案例范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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1 房地產(chǎn)抵押過程中出現(xiàn)法律風險的影響因素

1.1 抵押物確認中的影響因素

（1）抵押人權(quán)利的確認。《物權(quán)法》規(guī)定，抵押人在借款關系中無論是借款人還是第三人，其提供的抵押物必須擁有處分權(quán)才能設定抵押權(quán)，否則將導致抵押無效而出現(xiàn)沒有擔保的風險。

（2）法定優(yōu)先權(quán)的確認。房地產(chǎn)抵押執(zhí)行過程中經(jīng)常涉及抵押權(quán)和建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題。我國物權(quán)法制定過程中理論界對優(yōu)先權(quán)所下的定義是：“特定的債權(quán)人依據(jù)法律的規(guī)定而享有的就債務人的總財產(chǎn)或特定財產(chǎn)（動產(chǎn)或不動產(chǎn)）優(yōu)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。”因此，商業(yè)銀行在以房地產(chǎn)為抵押物發(fā)放貸款前，應調(diào)查核實是否存在法定優(yōu)先權(quán)的情形。

1.2 抵押物登記確認中的影響因素

銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記時必須重視抵押登記的風險防范，把潛在風險和糾紛降到更低，減少日后糾紛的產(chǎn)生，在辦理過程中應切實注意以下環(huán)節(jié)：一是不能以不得抵押、產(chǎn)權(quán)不清甚至產(chǎn)權(quán)喪失的房屋建筑物作為抵押登記；二是同一房地產(chǎn)不能重復抵押登記，重復抵押不符合財產(chǎn)所有權(quán)的原理，違背了抵押擔保債權(quán)實現(xiàn)的宗旨；三是抵押合同變更和終止，必須按規(guī)定辦理抵押變更或注銷登記；四是抵押權(quán)人應與抵押人一同到抵押登記部門辦理抵押登記手續(xù)，領取房地產(chǎn)他項權(quán)利書并妥善保管和使用；五是要對抵押登記內(nèi)容與抵押合同進行審核，防止虛假抵押登記或因登記機關工作失誤造成抵押登記無效。

1.3 抵押權(quán)實現(xiàn)中的影響因素

（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)所符合的條件。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是抵押權(quán)效力的集中表現(xiàn)。貸款銀行在依法行使房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)有以下五種情況：一是當以房地產(chǎn)擔保的債權(quán)由于履行期滿而未受清償，債務人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；二是抵押期間債務人被宣告解散或破產(chǎn)的；三是抵押人死亡而無繼承人或繼承人放棄繼承、繼承人拒絕履行償還債務義務的；四是抵押人違反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；五是抵押合同約定的其他情況（如可能影響抵押人履行或承擔期相應責任、義務的各種事件）出現(xiàn)時，抵押權(quán)人即可實行其抵押權(quán)，以房地產(chǎn)的交換價值來滿足債權(quán)。

（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)所符合的方式。《物權(quán)法》增加了“當事人可以約定實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形”的內(nèi)容，擴展了貸款銀行行使擔保物權(quán)的條件。因此，銀行在與抵押人約定擔保物權(quán)條款時，可以將有關違約情況作為實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，保障銀行債權(quán)的安全。

（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)行使中應注意的法律問題。銀行在行使抵押權(quán)時，除必須要符合規(guī)定的條件和方式以外，在具體操作過程中還應注意遵守有關法律法規(guī)：銀行在與抵押人協(xié)議處置抵押物時，當?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)為共有或者出租的，應當對共有人或承租人下達書面通知，同等條件下共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)；抵押人以土地使用權(quán)設定抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，銀行未經(jīng)法定程序不得擅自改變土地的性質(zhì)和原有用途，原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應依法以處分土地使用權(quán)所得價款繳納土地出讓金后才能用于實現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先受償；抵押人原以土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物，包括新增房屋一并設定抵押的，地上建筑物和附著物不屬于抵押物，雖然可依法一并處置，但銀行對建筑物、附著物價款的處置無優(yōu)先受償權(quán)；抵押人在房地產(chǎn)抵押物上設定多個抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人應當按照抵押登記的先后順序受償，后一順序的抵押人只能在前一順序的質(zhì)押權(quán)人優(yōu)先受償后，對剩余部分的價值進行受償，如果抵押登記的順序不分先后，則按照各抵押權(quán)人的債券比例進行清償。

（4）房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的及時性。依據(jù)《合同法》對違約責任的規(guī)定，對于借款合同、抵押合同，當債務人、擔保人出現(xiàn)違約時，銀行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行歸還貸款的條款。當債務人出現(xiàn)嚴重違約行為或惡意逃廢銀行債務行為時，銀行可依據(jù)合同約定提前終止合同收回貸款，及時行使房地產(chǎn)抵押權(quán)。在《物權(quán)法》實行后，銀行可在雙方?jīng)]有就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議時，直接向法院申請拍賣、變賣抵押財產(chǎn)，便于銀行提高效率，防止不良的貸款出現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)抵押貸款法律風險的案例分析

2.1 案例

某信用社發(fā)放一筆個人抵押貸款，期限一年，以借款人的門面房抵押擔保，該門面房地理位置優(yōu)越，被認為變現(xiàn)容易。但是，貸款尚未到期，該抵押的門面房被法院資產(chǎn)保全。經(jīng)核實，是一起民事案件涉及該抵押房產(chǎn)：女借款人身份系婚外情第三者，且有一孩子，購房款來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬購買。情夫原配從國外回來后，提供足夠證據(jù)證明該房產(chǎn)是其丈夫用夫妻共有財產(chǎn)購買，第三者系非法所得。因此，原配將第三者（借款人）至法院，法院判決原配勝訴，鑒于房產(chǎn)在信用社抵押，原配申請了資產(chǎn)保全。

貸款到期后，信用社向借款人追索債權(quán)，要求其歸還信用社貸款，借款人雖然入股和別人合伙做生意，但卻因生意不景氣而回款無望。另外，借款人平時只負責在家?guī)Ш⒆樱浔救艘矝]有還款能力，尤其是被原配后，情緒波動加大，更加不配合歸還貸款。信用社將其至法院，借款人拒不在送達傳票上簽字，法院只好采取公告送達，信用社被迫卷入案件糾紛中。信用社作為無過錯方盡管在法院判決中勝訴，但其抵押權(quán)的實現(xiàn)是頗費周折。

2.2 分析

該案件是一起輕視第一還款來源，對房地產(chǎn)抵押物權(quán)利沒有進行詳盡的調(diào)查，沒有對抵押物的權(quán)利進行確認，只重視第二還款來源，且因第二還款來源引發(fā)法律糾紛導致不良貸款的典型案例。一是銀行沒有對抵押物的抵押權(quán)進行詳實確認。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)抵押權(quán)確認過程中應要求抵押人提供房地產(chǎn)抵押物的權(quán)利證明，該案例中的客戶經(jīng)理在調(diào)查貸款時，并沒有對該抵押物進行詳盡的了解，過度依賴于抵押物的足值、易變現(xiàn)，認為只要抵押物足值、易變現(xiàn)，貸款就沒有風險，因此放松了對借款人人品、借款資格、個人身份的審查，忽視了對第一還款來源的詳盡調(diào)查，導致出現(xiàn)民事糾紛時給自己帶來不必要的麻煩。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律擔保效力或效力存在爭議。《物權(quán)法》中規(guī)定，抵押人在借款關系中無論是借款人還是第三人，提供的抵押物必須有處分權(quán)才能設定抵押權(quán)。案例中的女借款人在表面上有該抵押物（門面房）的處分權(quán)，但實質(zhì)上購房款的來源是其情夫通過銀行卡轉(zhuǎn)賬而購買獲得，房產(chǎn)是原配夫妻共有財產(chǎn)購買，第三者系非法所得，也就是說該女借款人對該抵押物（門面房）的處分權(quán)存在爭議。女借款人用物化房產(chǎn)的他人資金與信用社設定的民事抵押貸款合同，盡管資金來源不明，但是房屋產(chǎn)權(quán)明晰，信用社在貸款過程中為無過錯方，抵押擔保視為有效，拍賣所得不影響優(yōu)先受償，信用社可以優(yōu)先享受賠償權(quán)利。因此，在充分保護原告享有物權(quán)的前提下，女借款人所得資金物化了的房產(chǎn)應當優(yōu)先償還信用社。三是沒有對房地產(chǎn)抵押實現(xiàn)的方式進行補充完善。該案件中信貸管理人員過度依賴于抵押物的足值和易變現(xiàn)，也對第一還款來源過度依賴，且因還款來源引發(fā)法律糾紛，從而導致貸款長期無法歸還，信用社不得不卷入案件訴訟的案例。信貸管理人員在與抵押人約定擔保物權(quán)條款時，沒有完善“實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形”，沒有切實保障信用社的債權(quán)安全。

3 防范房產(chǎn)抵押貸款背后法律風險的對策

第一，認真審核貸款材料，實時關注抵押物狀況。貸前調(diào)查是信貸業(yè)務的第一道“過濾網(wǎng)”，對防范信貸風險起到未雨綢繆、防微杜漸的作用。首先，要對借款人的身份、人品及家庭成員狀況進行詳實的了解，注重借款人的道德品質(zhì)，了解其資金來源，是不是正當、合法收入，是否存在資金來源不明或者洗錢等情況；其次，嚴格抵押物準人制度，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，防止非法、無效或者有糾紛的房屋產(chǎn)權(quán)證作為抵押物。最后，關注抵押物狀況，注意防范抵押物帶有過多的交易限制性條件等。

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一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風險的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點

房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動的生產(chǎn)活動。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設是由建筑安裝業(yè)來完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營范圍廣，流動性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復雜多變，建設周期長，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點。

（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風險

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營改增”之前普遍存在財務制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實行進項抵扣制，從繳納營業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營業(yè)稅的核算模式更加復雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風險，將成為國稅機關的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風險高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預付款的形式；二是進度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會出現(xiàn)不同程度的較大波動。在工程前期，收款一般較少，增值稅進項相對較多，項目無稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項增加，可抵扣的進項稅減少，項目開始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動較大，不良企業(yè)甚至會出現(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領用、開具、保管、認證等的要求比營業(yè)稅發(fā)票更加嚴格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開“營改增”試點后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來巨大風險，并有可能擔負刑責。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開”“虛開”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。

二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風險產(chǎn)生的原因分析

（一）周期長、資金占用量大的行業(yè)特點，容易產(chǎn)生偷、欠稅風險

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時間跨度較長，從幾個月到兩年或三年不等，而在實踐中，建設資金大都由施工方墊資，并且建設方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認為，只要建設方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問題，建筑企業(yè)通常在工程項目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關規(guī)定，應該在使用的時候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財務制度不規(guī)范，法律意識淡薄

在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報計稅依據(jù)真實性不高的問題，有相當部分建筑業(yè)納稅人財務制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務部門的財務報表和申報表存在虛報現(xiàn)象，申報表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營實際存在較大出入。

（三）管理部門之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞

稅務機關與建委、財政、監(jiān)察等部門的協(xié)作和配合不夠全面，對當?shù)亟ㄖ椖康脑敿毿畔⑷狈涣鳎鎏砹硕愂照魇展芾淼穆┒础＠纾ㄖI(yè)工程項目的承包權(quán)通常是采用招標、競標的方式而取得的，而在這個過程中，建委、公安、消防等部門都會參與其中，對建筑施工單位的資質(zhì)等條件進行審核，但是稅務機關卻不能加入競招標的過程，不能從源頭掌握建筑工程項目的具體施工計劃進程，從而難以對建筑企業(yè)的項目工程進行源頭管控。

三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風險的相關建議

（一）加強涉稅政策宣傳培訓，提升企業(yè)納稅遵從度

針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關增值稅相關涉稅法律法規(guī)欠缺的實際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡、電視、廣播等“動態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對“營改增”政策和相關稅收的法律法規(guī)知識進行廣泛宣講，對增值稅的基本情況、發(fā)票的領用和使用的相關規(guī)定以及實際工作中遇到的各種“營改增”問題進行逐一講解，引導納稅人自覺落實相關政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴把發(fā)票領用關，加強企業(yè)日常監(jiān)管

針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開隱患較高的實際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應上，堅持從嚴管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況嚴格票種核定和最高開票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當”，避免在試點期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門，積極加強對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開具情況進行摸底，對使用過程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開具有異常的，要及時跟蹤，必要時，立即收繳，切實堵住發(fā)票“虛開”的口子。

（三）嚴把專票證認證審核關，強化注銷環(huán)節(jié)的審查

充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風險企業(yè)，積極開展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實際業(yè)務、賬務處理、申報情況等不定期抽查進項抵扣憑證，對于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時核對其生產(chǎn)經(jīng)營情況，必要時，及時移交評估、稽查部門，嚴防“虛抵”風險。同時，稅源管理部門要加強對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關工作，對票貨不符、賬實不符、關聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開”“虛抵”的情況進行重點審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關口。

（四）加強部門間的合作，堵塞征管漏洞

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風險防控工作，就要積極深化國、地稅以及與相關部門的信息交流，定期開展數(shù)據(jù)信息交換，努力實現(xiàn)相關各方能夠?qū)崟r掌握稅源動態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導致管理弱化的問題，切實堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風險。

（作者單位為青島科技大學）

參考文獻

[1] 靳東升.“營改增”的意義及效果[J].注冊稅務師，2013（12）.

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1.某房地產(chǎn)項目合作開發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項目的某投資公司（以下簡稱A公司）了解到某實業(yè)公司（以下簡稱B公司）因資金短缺、經(jīng)營策略調(diào)整等原因欲尋找對象對其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開發(fā)項目的45%股權(quán)進行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開發(fā)項目地處國家一級風景保護區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復建用地，用地成本相對較輕；項目總投資預算為5億元人民幣；項目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當?shù)卮褰?jīng)濟合作社（以下簡稱合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡稱自然合伙人）；三方共同成立了相應的項目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔任董事長、B公司派員出任項目經(jīng)理；至2011年初，項目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進度進入中期過后階段。A公司在經(jīng)過一段時間的考察和評估后，認為該地塊樓面價僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國家一級風景保護區(qū)，項目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢和地價優(yōu)勢，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速復蘇期，因而判定該項目具有良好的開發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔任董事長、A公司派員出任項目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當?shù)臎Q策，導致該項目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機制的不完善，產(chǎn)生了超出預期的管理風險，牽涉A公司卷入了多起涉及項目開發(fā)的經(jīng)濟糾紛。對于A公司而言，這無疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟損失和聲譽損失，成為房地產(chǎn)合作開發(fā)中典型的負面案例。

2.房地產(chǎn)項目合作開發(fā)主要風險因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風險存在投資過程中的各個環(huán)節(jié)。根據(jù)風險源劃分，房地產(chǎn)合作開發(fā)面臨的風險主要有：決策風險、政策風險、管理風險、法律風險、開發(fā)流程風險和經(jīng)營風險等六大類。根據(jù)房地產(chǎn)市場的調(diào)查和咨詢實踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風險80%來源于決策、管理、流程和經(jīng)營風險。以下從企業(yè)可控的角度，主要對決策與管理的風險控制作出分析：

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房地產(chǎn)企業(yè)主要負責對開發(fā)房地產(chǎn)和銷售房屋，在整個工作進程中存在很多不確定的因素，從公司財務到組織構(gòu)成再到銷售過程中產(chǎn)生了一系列的不確定因素，這些不確定因素的存在就是房地產(chǎn)業(yè)財務風險產(chǎn)生的重要原因。[1]在了解房地產(chǎn)業(yè)中財務風險成因形成的過程中我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營者采取有效的措施來應對風險的產(chǎn)生，目的是獲得更大的企業(yè)收益。

1財務風險的成因及特點

從整個開發(fā)到銷售的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的政策、資金以及產(chǎn)品的質(zhì)量等不確定因素都會影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟收益，因為這些不確定因素的存在為房地產(chǎn)業(yè)的正常運作帶來一定的風險。

11房地產(chǎn)業(yè)資本運作周期產(chǎn)生的風險

對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行開發(fā)需要大量的時間，整個過程從前期的可行性分析到產(chǎn)品的規(guī)劃設計，同時還有一些征地、建筑施工以及建設設施等步驟，在這些步驟全部完成以后代表著全部工序的完成。房地產(chǎn)的運作周期中不確定因素的產(chǎn)生與運作之間的長短存在一定的關系，運作周期越長，不確定因素產(chǎn)生的就會越多，也就是說造成的風險就會越大。

（1）運作周期越長風險越大。房地產(chǎn)形成受到的影響因素有很多，這些因素會隨著時間的推移而不斷發(fā)生變化，如果房地產(chǎn)運作的周期越長，在這段時間以內(nèi)對房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的變化就會越大，這個變化越大就會為企業(yè)的收入帶來一定的危險。[2]比方說，房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作的過程中會有國家宏觀調(diào)控的參與，國家的宏觀調(diào)控會使土地的價格得到提高，同時增大銀行的貸款利率，這些變化導致的結(jié)果就是大大增加了房地產(chǎn)的投入資本和企業(yè)的先期投入，這樣一來運作企業(yè)資本過程中就會帶來一定的風險。

（2）綜合考慮多方面的因素。因為現(xiàn)階段我國的國民收入水平已經(jīng)明顯提高，人民對居住需求逐步增大，更多人將目光投向房屋外形、質(zhì)量以及供暖、交通等方面，這些因素成為人們選購房屋的關鍵因素。[3]這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快發(fā)展的步伐，在開發(fā)的同時綜合考慮多方面因素。一般來說房地產(chǎn)運作的周期都比較長，這樣長的運作周期在一定程度上使房地產(chǎn)開發(fā)的進程產(chǎn)生了滯后，目前房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不能滿足人們對房屋的需求，這在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)的正常財務運作帶來了一定的風險。

12房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點以及產(chǎn)生的風險

房屋和房地產(chǎn)產(chǎn)品是不能被移動的，這就表明房屋在建成以后在一定時期內(nèi)會被長期存留，因為受到人文、經(jīng)濟等因素的影響，在經(jīng)過一段時間以后，在一定的區(qū)域之內(nèi)就很容易形成一種房屋的特色，[4]房屋的區(qū)域性特色形成以后就更不容易受到破壞了。城市與國家都有自己房屋的特色，在城市之間也會形成不同的房屋特色，所以，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)，進行投資運作的時候，應該充分考慮到不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的前景。在不同的地區(qū)，經(jīng)濟、環(huán)境以及交通等方面的因素都會嚴重影響對房屋價格的定位，而且這些因素還具有一定的復雜多變性，在進行資金運作的過程中，房地產(chǎn)商需要面對很多不確定的因素，面對這些不確定因素帶來的風險。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的商品價值要大得多，銷售的周期也更長，而且會隨著建筑投入、土地價值、房屋銷售價格的變動，運行的資本也會發(fā)生變動。[5]這就意味著，房地產(chǎn)業(yè)的資本會受到市場變動的影響而出現(xiàn)一定的波動。

13房地產(chǎn)資金的運作及其產(chǎn)生的風險

在運行每一個階段的時候，房地產(chǎn)業(yè)都會對資金的投入提出很多要求，而只有為工程建設不斷的投入資金，才可以使房地產(chǎn)開發(fā)過程的順利運行得到保證。在開發(fā)初期，房地產(chǎn)業(yè)投入的資金總量還不到總需求量的1/3，為了保證后期工作的順利展開，房地產(chǎn)商需要進行融資，通過大量的融資保證資金的來源。而這些資金主要來源于信貸機構(gòu)、銀行以及房屋的預售款等。這種資金運作方式位房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的負債率，同時也帶來了極大的財務風險。

14房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)形式及其產(chǎn)生的風險

很多房地產(chǎn)公司為了方便，組建不同的子公司，表面上看這些子公司為總公司帶來了很大的收益，而實際上卻為公司的管理埋下了嚴重的隱患。因為項目分公司是公司的人，這個人在一定的范圍中起到的作用，但是因為受到區(qū)域性差異的影響，以及受到信息傳輸過程中的時間差影響，總公司在一定程度上不能準確把握分公司的實際信息，也就不能對分公司進行實際的操控。這樣總公司的營銷策略就得不到有效的貫徹落實，財務管理的分公司也不能得到有效的實施，這位企業(yè)實際收益造成了很大的影響。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范

通過對整個房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式進行了解以后就可以對其進行深入的分析，提出有針對性的對策。

21房地產(chǎn)融資風險的防范

如果想使融資過程中產(chǎn)生的風險變小，就要對具體的融資行為進行預測與評估，與企業(yè)自身情況相結(jié)合，作出科學的融資計劃。要想將計劃做的合理、科學，就要從以下幾個方面做起：

（1）優(yōu)化企業(yè)自身情況，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。要對本行業(yè)有充分的理解，對以前的成功案例進行研究，從而找到與本企業(yè)相適應的資本形式，再與企業(yè)的實際情況相結(jié)合對資本形式進行改進，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進行改善，最終達到減少成本輸出的目標。

（2）綜合評比各種融資手段。應該對整個融資過程中的所有融資手段進行綜合的評比，通過綜合評比選出最優(yōu)的方案，最終達到使融資風險降低的目標。

（3）做到具體問題具體分析。企業(yè)應嚴格控制每個融資項目，做到具體問題具體分析，使融資過程中帶來的風險得到減少。

（4）對比項目，尋找成功案例。使企業(yè)內(nèi)部關注得到提高，對比企業(yè)中的所有項目，尋找并推廣優(yōu)秀的成功案例，達到減少企業(yè)成本的目的。

22房地產(chǎn)投資風險的防范

在房地產(chǎn)業(yè)活動中投資是非常重要的環(huán)節(jié)，與企業(yè)發(fā)展密切相關，投資計劃是否正確與企業(yè)活動的成敗有直接的聯(lián)系，所以應該注重投資過程中的風險。首先，要仔細研究投資項目的可行性，因為進行投資的時候，企業(yè)都會動用大量的資金，所以存在非常大的風險。要想降低這一風險，就要對投資項目的可行性進行準確的分析，綜合資金的流入與輸出以及資本的運作過程等方面因素進行綜合的分析，確定項目之間存在的差異，最后評選出最佳的方案。其次，不僅要選定投資方案，還要選擇備選的補救方案。因為受到生產(chǎn)技術(shù)、市場傾向的變化等因素的影響，在項目投資收益上企業(yè)會被動發(fā)生一定的波動，這就為預估企業(yè)財務的工作帶來了很大的不確定性，從而帶來了一定的風險。所以備選補救方案是非常有必要的，可以為項目的順利完成增加一層保障。

23日常資金運作風險的防范

資金的日常運轉(zhuǎn)對一家企業(yè)的正常工作具有非常重要的意義，只有保證了資金的正常運轉(zhuǎn)，企業(yè)的穩(wěn)定才能得到保證，所以企業(yè)應該重視日常的資金運作，這對于減小企業(yè)面臨的風險是非常必要的。首先，要對企業(yè)的日常資金需求量進行準確的預估。資金在正常運轉(zhuǎn)的過程中會存在一些不確定因素，因為這些不確定因素的存在，會導致運作的過程中伴隨著一定的財務風險，所以一定要準確預估企業(yè)資金的日常流動，準確分析日常資金流動可以使企業(yè)管理者對企業(yè)的投資方向等運轉(zhuǎn)情況充分的掌握。所以精確預估日常資金需求量可以使企業(yè)面對的風險得到有效的預防，進而使風險減小甚至得到避免。其次，集中管理企業(yè)資金。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式偏向于集中管理，因為項目公司與總公司之間是緊密聯(lián)系的，如果資金利用率高，企業(yè)資金短缺和富余的問題就會得到有效解決，進而使集團內(nèi)部的運作效率得到大大的提高，減小風險發(fā)生的概率。

3結(jié)論

我國房地產(chǎn)市場是目前發(fā)展最迅速的行業(yè)之一，在國民經(jīng)濟增長方面做出了巨大的貢獻。總體來說，在房地產(chǎn)企業(yè)資金運作的過程中，應該對各方面可能出現(xiàn)的影響因素進行準確的把握，采用合理的、科學的措施對這些可能出現(xiàn)的財務風險進行防范，只有這樣才可以對企業(yè)中各種財務風險的出現(xiàn)進行有效的控制，進而保證房地產(chǎn)業(yè)可以穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

參考文獻：

[1]許杭房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點與防范[J].審計與理財，2009（12）.

[2]張笑杰房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點與防范[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）.

[4]王濤房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范與控制[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2013（14）.

[5]程雨淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制和管理[J].經(jīng)營管理者，2011（24）.

篇5

一、全局意識

“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時。”房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，資金、人才、資源高度集中。房地產(chǎn)公司財務主管必須從公司的整體戰(zhàn)略出發(fā)，要有全局意識，絕不能單從財務數(shù)據(jù)出發(fā)考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識，才可能當好公司領導的助手、參謀。

怎樣牢固樹立全局意識？首先，要加強政治理論、行業(yè)政策和上級文件精神的學習，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級的關系，做到部門服從公司、下級服從上級，自覺在大局下行動，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強與公司內(nèi)其他部門、其他單位財務部門的協(xié)作與配合。相關業(yè)務部門需要了解、協(xié)助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財務部門業(yè)務往來時，要提前通知對方，并做好相關準備工作。加強與其他部門主管的交流和學習，取長補短，精誠團結(jié)，共同把公司的各項工作做好。最后，要有淡泊名利、獻身工作的高尚品格。當個人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時，要高風亮節(jié)，勇于犧牲。

二、投融資意識

公司以盈利為目的。財務戰(zhàn)略以持續(xù)盈利、財富不斷增長為目標，房地產(chǎn)公司亦然。投資是盈利的前提、基礎，融資為投資提供資金保證。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)公司財務主管，必須樹牢投融資意識，要科學地判斷投資方案是否可行、是否能夠達到預期的盈利目標，必須保證投資規(guī)模與公司發(fā)展需要相適應的資金需求，在風險可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。

怎樣樹牢投融資意識？樹牢投融資意識，首先，必須加強財經(jīng)知識學習，要隨時掌握行業(yè)動態(tài)，把握房地產(chǎn)經(jīng)營的特點、規(guī)律。其次，要加強同行之間的交流和學習，吸取同行的投融資經(jīng)驗和教訓。第三，樹立市場經(jīng)濟意識和開拓意識，以效率和效益為評判標準科學選擇和確定投融資項目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎上，積極創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對策。總之，投資必須有回報！融資要控制成本。具有強烈的投融資意識是一個合格的房地產(chǎn)公司財務主管必備的基本素質(zhì)。

三、法規(guī)意識

任何公司都必須合法經(jīng)營，這是基本準則。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動中涉及到《稅法》《合同法》等經(jīng)濟法律和政策規(guī)定，這些法規(guī)是公司經(jīng)營管理的重要依據(jù)。在經(jīng)濟運行過程中的每一個階段都會直接或間接地涉及到稅務處理問題，和《稅法》密切相關。公司對外發(fā)生經(jīng)濟行為，均要簽訂書面合同。房地產(chǎn)公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財務主管，必須樹牢法規(guī)意識，依據(jù)法律合理減低稅金，降低經(jīng)營成本，提高資金使用效率，降低經(jīng)營風險，切實維護公司合法權(quán)益。如果缺乏相應的法規(guī)意識，處理不當，會經(jīng)常導致公司不可挽回的重大損失。

怎樣樹牢法規(guī)意識？首先，除了加強相關法規(guī)、政策的學習以外，作為財務主管還要嚴格遵守會計法律法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計準則制度，確保財務報告合法合規(guī)、真實完整。第二，要經(jīng)常收集同行業(yè)反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領導的財務參謀，要提醒、影響領導重視經(jīng)濟法規(guī)在日常業(yè)務流程中的管控。第四，要引導相關業(yè)務部門遵守法規(guī)，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發(fā)生。

四、風險意識

公司必須建立辨認、分析和管理風險的機制，以了解公司所面臨的來自內(nèi)部和外部的各種不同風險。房地產(chǎn)公司面臨的主要風險有商業(yè)機密泄密風險、資金風險、稅收風險等。財務信息是公司經(jīng)營的重要資源，有的財務信息本身就是商業(yè)機密，有時甚至涉及公司的生存，因此，確保財務信息的安全尤為重要，財務主管一定要樹牢信息保密意識。房地產(chǎn)公司涉及投融資規(guī)模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續(xù)發(fā)展。稅收風險是房地產(chǎn)公司的最大風險之一。房地產(chǎn)公司是地產(chǎn)稅務稽查部門每年稽查的重點，正確處理房地產(chǎn)涉及的稅務問題可以大大減少不必要的稅收風險。

怎樣樹牢風險意識？首先，財務主管要熟練掌握金融知識，熟悉國家金融政策，增強識假防偽能力，學會應用法律武器，維護合法權(quán)益。同時，要加強對全體財務人員的教育管理，切實提高所屬人員防范風險的意識和能力。第二，要配合公司建立科學、有效、嚴格的財務內(nèi)部控制制度，嚴格按規(guī)章辦事，充分發(fā)揮監(jiān)督檢查的作用，重大投資方案應當采取集體決策。第三，要充分利用現(xiàn)代管理軟件，正確分析和預測房地產(chǎn)公司面臨的各種信息泄密風險、資金風險、稅務風險。最后，要親自參與制定完備的應對各種風險的預案，并經(jīng)常對照檢查和演練。

綜上所述，當好房地產(chǎn)公司財務主管，必須加強學習，提高能力，嚴格管理，樹牢全局意識、投融資意識、法規(guī)意識和風險意識。

參考文獻：

篇6

文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風險最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標

結(jié)合以上對房地產(chǎn)投資組合方法的推導，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產(chǎn)投資組合風險最小模型。

（三）模型的有關假設

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風險的投資目標。現(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場調(diào)查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現(xiàn)的概率大小；市場由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風險高收益的投資。

（四）模型的建立

設有N項不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項房地產(chǎn)風險包括系統(tǒng)風險（由政治、經(jīng)濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風險（與特定的房地產(chǎn)投資有關，可通過投資不完全相關的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統(tǒng)風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統(tǒng)風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據(jù)統(tǒng)計學原理，第i項房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計學原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統(tǒng)風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產(chǎn)的總風險分解為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統(tǒng)風險：（σni）2為第i項投資的非系統(tǒng)風險。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業(yè)在實際應用中還可根據(jù)其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數(shù)。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場調(diào)查、有關數(shù)據(jù)資料，在單項目經(jīng)濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風險系數(shù)β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設模型參數(shù)，可按照以下公示計算：

就單項資產(chǎn)看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關性

σm —整個市場的標準差

σI —項目i自身的標準差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風險的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項目，其項目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結(jié)合的風險隨兩者的相關系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風險最小模型的案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對1，2，3三種房地產(chǎn)類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險，計算如下：

項目1：系統(tǒng)風險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統(tǒng)風險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統(tǒng)風險=0.82X0.5%=0.32%，

設三項投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。

篇7

1.1 開發(fā)商欺詐引發(fā)的風險

由于利益驅(qū)動，各地區(qū)城市建設整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設項目內(nèi)規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設偷工減料、建設不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質(zhì)量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當?shù)臓I銷方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)等。

1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風險

1.2.1 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等。

1.2.2 一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對房地產(chǎn)相關知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權(quán)利義務關系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動；無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。

2 一手房交易中買方的風險及其防范措施

2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無法了解房地產(chǎn)成本、相關的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價問題只要多看看就可以解決。

2.2 謹慎交定金，簽合同

掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問的誘導。仔細研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方（一次付款方式）或銀行（按揭付款方式）將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風險顯而易見。

2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書及違約責任等相關事宜

如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或?qū)⒁咽辗靠钆沧魉茫瑒t很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質(zhì)量還可能出現(xiàn)問題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書還可能由于房地產(chǎn)商開發(fā)手續(xù)或?qū)⒎康禺a(chǎn)辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問題都應在合同中明確其解決辦法。

3 房地產(chǎn)交易中的風險防范的幾點建議

3.1 加強房地產(chǎn)法制建設

我國房地產(chǎn)市場還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產(chǎn)交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場各類行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執(zhí)法工作，加強執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過于片面地強調(diào)保護和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認識，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪涡袆又校袑嵷撈鹭熑巍?/p>

3.2 宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀

首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產(chǎn)相關機構(gòu)開展道德講座，加強他們的業(yè)務培訓和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)作風。對房地產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強烈共鳴的警示性報道。

3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

當前，房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員應努力從以下三方面提高職業(yè)素質(zhì)。

一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規(guī)政紀原則，自覺遵守有關法律、法規(guī)和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領域的廣大從業(yè)人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。

3.4 建立房地產(chǎn)市場信息體系

首先，對房地產(chǎn)市場來說，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期，促進市場理性發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業(yè)道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

篇8

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)也進入到了快速發(fā)展的階段。由于08年的金融危機，讓不少房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴重的挑戰(zhàn)，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)得住這次考驗。隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的收緊，保障性住房、經(jīng)濟適用房的大批開建，人們對購買商品房有了一些延遲，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)支撐不了巨大的成本壓力和償還債務的壓力，以至于一些企業(yè)資金鏈斷裂企業(yè)不得不選擇破產(chǎn)。在進行房屋開發(fā)的過程中很多地方都可以風險，有的只是造成了一點損失，有些是造成重大的財產(chǎn)經(jīng)濟損失，甚至一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)了。

二、 總結(jié)上述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易出現(xiàn)財務風險的環(huán)節(jié)

經(jīng)過對上述企業(yè)的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營各個環(huán)節(jié)都會有財務風險出現(xiàn)，我對通過對資金運動的先后順序，把整個資金運動過程分為籌資、投資、使用（營運）、和收回（銷售）等環(huán)節(jié)。通過對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程及資金的運動過程進行分析，我們可以把財務風險具體總結(jié)成：

（一）籌資環(huán)節(jié)具有財務風險。籌資環(huán)節(jié)分為取得貸款和償還利息兩個階段，如果企業(yè)有大量的債務，企業(yè)在需要錢的時候再去取得借款的將會受到限制，甚至企業(yè)無法再另外，如上述企業(yè)中、江蘇香娟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、由于已經(jīng)有大量的借款，必須要按照約定償還利息，否則會受到債權(quán)人的追債，如果還不能案例還債，有可能出現(xiàn)企業(yè)被申請破產(chǎn)的風險。

（二）投資環(huán)節(jié)具有財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，在投資開發(fā)初期就需要大量資金去購買土地。現(xiàn)在大多數(shù)國有土地的出售都是用拍賣的方式進行出售，企業(yè)也要用競拍的方式去購買土地，也是在競爭中花費超過其他競拍者的價格才能取得土地使用權(quán)，這是一筆很大的投資。如果企業(yè)的貨幣資金不足以支付競拍首付競拍價一部分，競拍保證金將會有被沒收的風險。同時也要取得沒有爭議的土地，不要像案例中上海虹城房地產(chǎn)有限公司、商丘市偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司那樣造成不必要的財務損失。如果企業(yè)的建筑質(zhì)量不合格，出現(xiàn)質(zhì)量問題，需要賠償購房者的損失，有造成重大財務損失的風險。

（三）營運環(huán)節(jié)具有財務風險。營運環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)在取得土地后進行后期開發(fā)進行的營運活動。在這個階段需要解決材料供應的問題，工人工資、納稅問題。如果在材料供應時，資金鏈斷裂，仍可能有被的風險，要求履行合同的風險，甚至供應商會停止供貨，使工程進度受到影響，進而產(chǎn)生更大的財務風險。在這個環(huán)節(jié)中有20%的企業(yè)出現(xiàn)了財務風險。因此，在這個階段也要加強財務管理。

三、 分析在上述環(huán)節(jié)中出現(xiàn)財務風險的原因

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的初期就要投入大量的資金，并且從土地開發(fā)到房屋銷售需要經(jīng)歷很長的時間，只有等到房屋銷售出去才能回籠資金。因此企業(yè)要有要加強財務管理合理利用資金。但是，并不是每個企業(yè)都能利用好每一筆資金。

（一）企業(yè)自身的原因

1、 缺乏財務預算管理。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，當然需要大量的資金，如何合理的安排資金流量才能給公司帶來最大的收益應該是財務人員應該做的，財務人員應該加強財務預算，對資金利用做出長期的規(guī)劃，盡量在投資初期要制定好預算，這樣可以為企業(yè)制定長期的戰(zhàn)略目標做出規(guī)劃，也可以合理的安排資金。

2、缺乏現(xiàn)金流管理。曾有人說現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，可見現(xiàn)金流對企業(yè)的發(fā)展是多么重要。從上述例子我們也可以看出來，一旦企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，企業(yè)的經(jīng)營情況將會出現(xiàn)很大問題，甚至有不少企業(yè)因為資金流斷裂而導致企業(yè)破產(chǎn)情況的發(fā)生。因此，企業(yè)應該加強現(xiàn)金流的管理，制定合理資金使用計劃，保證企業(yè)的日常經(jīng)營活動對資金的需要。

3、經(jīng)營管理不嚴。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作繁瑣復雜，從競拍到土地，對土地的整理費，圖紙設計，基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用。如果控制不嚴，將會加大公司的費用，進而減少公司利潤，甚至會有出現(xiàn)虧損的風險。

（二）客觀原因

企業(yè)的發(fā)展離不開社會環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，其發(fā)展也會受到社會環(huán)境的影響，比如08年的金融危機，使一些房地產(chǎn)企業(yè)的銷量受到影響，房價高漲時銷量也會受到影響，進而影響到了資金回籠，使企業(yè)可用資金減少，就有可能出現(xiàn)資金短缺的情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)，利率的變化也會對公司的財務產(chǎn)生影響。國家宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也使巨大的，政府稅收稅率的提高，企業(yè)將會承擔更多的納稅義務，利潤流出較多企業(yè)的留存將會減少。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的防范措施

財務風險是企業(yè)在財務管理過程中必須要面對的一個現(xiàn)實問題。財務風險是客觀存在的，企業(yè)管理者應該加強財務管理，采取有效措施來降低風險的發(fā)生幾率。風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險。非系統(tǒng)風險是可以完全消除的，但是系統(tǒng)風險是無法完全消除的，只有通過建立資產(chǎn)組合來分散風險而不能消除風險。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強財務管理，制定合理的措施來減少甚至是消除非系統(tǒng)風險的發(fā)生。對待非系統(tǒng)風險我們可以采取一些主動防御措施，面對非系統(tǒng)風險我們可以采取主動和被動的措施相結(jié)合的方法來降低損失。

（一） 主動防御措施

1、建立財務預算體系。房地產(chǎn)企業(yè)開房屋開發(fā)周期長，資金占用量大，在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)資金流出時間不合理、籌資方式不合理、籌資量不合理等等情況。因此企業(yè)應該對整個項目資金作出預算，對企業(yè)缺乏的資金應該選擇合適的籌資方式，應在股權(quán)籌資、向銀行借款、發(fā)行債券、采用信用籌資等等作出最有利企業(yè)的籌資方式。對企業(yè)的收入與支出、經(jīng)營的成果與費用的分配做出計劃。

2、加強對現(xiàn)金流的管理。現(xiàn)金流被視為企業(yè)的血液，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，企業(yè)的經(jīng)營活動可能會出現(xiàn)問題。從上面的例子中我們可以看到有不少企業(yè)破產(chǎn)是因為現(xiàn)金流斷裂。因此企業(yè)一定要加強現(xiàn)金流的管理，制定合理的資金使用計劃，合理調(diào)度資金，確保建設項目施工的正常進行。

3、加強經(jīng)營管理。企業(yè)要獲取利潤，必須有成本費用的發(fā)生。現(xiàn)在有些企業(yè)設置大量的部門，甚至一些是重復的，這將會使企業(yè)支出更多的人工成本，在土地開發(fā)初期對土地“三通一平”費用，銷售費用，管理費用等等應該加強管理，建立監(jiān)督機制，盡量減少不必要的費用支出。

（二） 被動防御措施

非系統(tǒng)風險是企業(yè)無法避免的，是受市場環(huán)境、國家政策、經(jīng)濟發(fā)展水平等眾多因素影響。由于非系統(tǒng)因素造成的損失和一些小的財務損失企業(yè)可以采取以下措施：

篇9

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出特點是：房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時期，房地產(chǎn)投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產(chǎn)業(yè)的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場波動風險中。

二、房地產(chǎn)金融風險

在歷次房地產(chǎn)價格波動與金融危機的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格的崩[，銀行危機緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機和經(jīng)濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價格波動導致金融危機的必然因果關系。金融風險形成和累積與房地產(chǎn)價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。

（一）信用風險

信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人（企業(yè)和個人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。

被動違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務狀況出現(xiàn)困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關系，而與還款意愿密切相關。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場風險

銀行機構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會是房地產(chǎn)價值的全部，而是房地產(chǎn)價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價值下降，也會直接使銀行的資產(chǎn)負債表惡化，引發(fā)其他相關風險。

（三）操作風險

房地產(chǎn)貸款操作風險是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當?shù)仍蚨鴮е聯(lián)p失的風險。操作風險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項業(yè)務和管理過程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。

（四）政策性風險

自2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調(diào)整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產(chǎn)市場。2011年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。經(jīng)過前幾年銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴張，銀行的房地產(chǎn)貸款風險暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量價雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟金融風險防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價的基礎和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場調(diào)控的前提條件。以法律為各項調(diào)控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監(jiān)督管理。

第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場的購買需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機，平抑房地產(chǎn)價格的過度波動。土地儲備制度經(jīng)過一個多世紀的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍用的土地調(diào)控手段。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：文章編號：

前言

房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結(jié)果的可能性。風險是客觀存在的，風險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風險也蘊藏著某種機遇。所以，科學預見各種不確定性，提示并正確識別房地產(chǎn)風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產(chǎn)投資風險管理具有特別重要的意義。 1、房地產(chǎn)交易過程中存在的風險概述 1.1 開發(fā)商欺詐引發(fā)的風險 由于利益驅(qū)動，各地區(qū)城市建設整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設項目內(nèi)規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設偷工減料、建設不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質(zhì)量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當?shù)臓I銷方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)等。 1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風險 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等。一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對房地產(chǎn)相關知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務不相對應的服務條款，其簽約雙方的權(quán)利義務關系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動；無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。 2、房地產(chǎn)交易中買方的風險及防范措施 2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無法了解房地產(chǎn)成本、相關的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價問題只要多看看就可以解決。 2.2 謹慎交定金，簽合同 掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問的誘導。仔細研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方(一次付款方式)或銀行(按揭付款方式)將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風險顯而易見。 2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書及違約責任等相關事宜 如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或?qū)⒁咽辗靠钆沧魉茫瑒t很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質(zhì)量還可能出現(xiàn)問題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書還可能由于房地產(chǎn)商開發(fā)手續(xù)或?qū)⒎康禺a(chǎn)辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問題都應在合同中明確其解決辦法。 3、防范房地產(chǎn)交易風險的具體措施 3.1 加強房地產(chǎn)法制建設 我國房地產(chǎn)市場還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產(chǎn)交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復雜等，常常是無功而返。因此，當前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場各類行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為才可能收到應有的效果。同時，要重視執(zhí)法工作，加強執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過于片面地強調(diào)保護和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認識，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪涡袆又校袑嵷撈鹭熑巍?3.2 宣傳誠信理念、倡導誠信價值觀 首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產(chǎn)相關機構(gòu)開展道德講座，加強他們的業(yè)務培訓和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)作風。對房地產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強烈共鳴的警示性報道。 3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì) 一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規(guī)政紀原則，自覺遵守有關法律、法規(guī)和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領域的廣大從業(yè)人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。 3.4 建立房地產(chǎn)市場信息體系 首先，對房地產(chǎn)市場來說，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。如有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預期，促進市場理性發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業(yè)道德的基礎上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

4、結(jié)論及建議

篇11

1 資本市場融資的局限

在我國資本市場的體系相對發(fā)展不健全還比較初級的階段，對房地產(chǎn)企業(yè)來說獲得資本市場的融資渠道僅限于股市融資，債券市場對絕大多數(shù)中國房地產(chǎn)企業(yè)是關閉的。即使是股市融資，對中國的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于企業(yè)自身的良莠不齊，上市融資也是相對較少的個別國有大型地產(chǎn)公司。中國證監(jiān)會統(tǒng)計數(shù)字顯示2002年，地產(chǎn)企業(yè)只占當年融資額的8％，因而股市不是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。

2 單一銀行體系信貸融資的局限

資本市場的嚴格限制，地產(chǎn)企業(yè)只好向資金雄厚的銀行申請資金融通。采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)高度依存，將導致風險向銀行體系傳導，產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟。同時，由于市場的催化作用，地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例的嚴重不足，使得銀行成了實際的資金的投資方，進一步惡化了房地產(chǎn)市場的資金狀況，加大了市場供給的泡沫程度。為了避免這種隱患，我國銀行體系加強了自身風險問題的監(jiān)管，中國人民銀行于2003年6月13日出臺了新的房產(chǎn)信貸政策，收緊了對地產(chǎn)行業(yè)及個貸投機行為銀根。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導致房地產(chǎn)融資成本提高，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要選擇另外新的融資渠道，以解決龐大的資金問題。

二、房地產(chǎn)投融資渠道的新選擇

房地產(chǎn)投資信托即REIT（Real Estate Investment Trust）包括兩個內(nèi)容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：首先，信托財產(chǎn)和信托性質(zhì)不同。前者的信托財產(chǎn)是資金，后者的信托財產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關權(quán)利，例如房地產(chǎn)抵押權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)等等。因此，前者是信托種類中的資金信托，只是因為投資方向為房地產(chǎn)，所以才列入REIT的范圍。后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質(zhì)按信托財產(chǎn)分類的屬性。其次，信托的當事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人。后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個（不排除委托人到證券市場上購買受益證券，成為受益人的情況）。再次，投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產(chǎn)項目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項目。而前者投資的項目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項目。最后，信托機構(gòu)的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)。后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。

?根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：權(quán)益型、抵押型和混合型。權(quán)益型REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入；抵押型，主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益；混合型，顧名思義，此類REIT不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

早期的REIT主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信托的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。

REIT的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側(cè)重于資金信托型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。

1 美國模式

美國的REIT通常是以基金的形式出現(xiàn)的，?REIT成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進行業(yè)務操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關商品投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。在美國，REIT證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法Regulation D(Rules501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。

2 日本模式

日本的房地產(chǎn)運作流程是：房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司；投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理；信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費；房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費；信托公司向投資者發(fā)放紅利；信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。

三、REIT的辨證分析。

REIT較之傳統(tǒng)的融資方式具有明顯的優(yōu)勢：1、具有流通性與變現(xiàn)性；2、專業(yè)化經(jīng)營；3、資本積累；4、投資風險分散；5、導正房地產(chǎn)市場的機能。

對于REIT的特點，我們應辨正的分析，看到其優(yōu)點的同時，也不可否認其缺陷：

1 募集資金失敗的風險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機構(gòu)，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負擔作業(yè)上的費用，投資者也將承擔機會成本的損失。

2 關系的風險。REIT的營運是將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，投資者以購買證券方式參與資金需求龐大的房地產(chǎn)投資，并非直接從事于房地產(chǎn)買賣，因此缺乏對房地產(chǎn)自主處分及經(jīng)營的權(quán)利，尤其當REIT經(jīng)營者經(jīng)營不善或從事關系人交易時而損及所有人利益時，投資者除了撤換經(jīng)理人外，只能于公開市場拋售其所持受益憑證。然而由于信息的效率性，證券價格將受到經(jīng)理人行為的影響，使得投資者必須就此部分承擔風險。

3 易受房地產(chǎn)市場與利率市場波動的影響。REIT的投資組合，大多數(shù)從事于房地產(chǎn)投資，因此房地產(chǎn)市場的景氣將直接影響REIT證券的價格。其次，REIT的受益憑證一般于集中市場或店頭市場掛牌買賣，證券價格受到證券市場景氣好壞影響，所以REIT證券價格同時受到此兩市場波動的影響。

三、中國發(fā)展模式的醒思

從我國的信托投資發(fā)展來看，我國的信托投資方式主要有三種模式：1、權(quán)益融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或直接所有者。2、債務融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實現(xiàn)融資，或者通過購房者向信托公司貸款買房從而實現(xiàn)融資。3、混合型融資，是上述兩種方法的混合使用，是在以上大體上分辨之下，發(fā)展了經(jīng)營性權(quán)益融資，非經(jīng)營性權(quán)益融資，直接債務融資，間接債務融資，混合融資模式，財產(chǎn)信托融資模式等一系列的融資方式。

篇12

“房企應擺脫單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領導者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場調(diào)控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對房企的信貸風險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實施股權(quán)投資時通常要對房企項目進行市場調(diào)研分析、土地競標觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對股權(quán)投資的認同，也是其進行股權(quán)投資的一大難點。私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產(chǎn)市場注入長期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動為主題的房地產(chǎn)細分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億。預計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。國內(nèi)房企對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業(yè)地產(chǎn)回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發(fā)商懷揣投機心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環(huán)境要求更高，集合了護理、醫(yī)療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫(yī)護型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創(chuàng)新經(jīng)營方式，美國CCRC社區(qū)通過自費方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國際上運營成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

面對龐大的老年市場，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實施的項目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢。投資期長，回報低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內(nèi)環(huán)境下運作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計報告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機會。

篇13

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設或者直接購買物業(yè)的所有權(quán)后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發(fā)項目或物業(yè)類型,而是指一個房地產(chǎn)企業(yè)在市場動態(tài)發(fā)展過程中,為了獲取良好的經(jīng)營績效和長遠的發(fā)展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效有不同的影響,表1從多方面對物業(yè)銷售收益模式和物業(yè)租賃收益模式進行比較。

所有權(quán)物業(yè)銷售收益模式在銷售完成后,將物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方手中,因此房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得物業(yè)的所有權(quán)。反映在企業(yè)資產(chǎn)中的主要項目為在建工程。相反,物業(yè)租賃收益模式則保留了房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的所有權(quán),所有已租賃物業(yè)都屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

資金周轉(zhuǎn)速度在物業(yè)銷售收益模式下,物業(yè)價值一次性實現(xiàn),因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產(chǎn)過程,該模式有效的提高了資金周轉(zhuǎn)速度。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,物業(yè)價值在長期內(nèi)實現(xiàn),資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢。

收益穩(wěn)定性在物業(yè)銷售收益模式下,現(xiàn)金流入在物業(yè)銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩(wěn)定。相反,物業(yè)租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩(wěn)定收益。

流動性風險在物業(yè)銷售收益模式下,一旦房地產(chǎn)企業(yè)在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業(yè)的物理形態(tài)還沒有實現(xiàn),因此變現(xiàn)能力差,企業(yè)抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業(yè)租賃收益模式下,由于企業(yè)持有一定量的物業(yè),因此可以通過出售已持有的物業(yè)來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)市場中,企業(yè)可以通過資本市場套現(xiàn),物業(yè)租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業(yè)銷售收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)市場周期循環(huán)等因素,房地產(chǎn)市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業(yè)租賃收益模式下,房地產(chǎn)企業(yè)通過持有高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)、寫字樓來提升企業(yè)形象,創(chuàng)造品牌價值。例如,香港置地集團在中環(huán)所持有的大量寫字樓曾經(jīng)一度為其贏得了“中環(huán)地王”的美譽,而太古地產(chǎn)的太古廣場也是香港商業(yè)物業(yè)中的優(yōu)質(zhì)品牌。因此,就提升公司形象而言,物業(yè)租賃收益模式更具優(yōu)勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史,筆者認為隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優(yōu)點,而為更多的房地產(chǎn)企業(yè)所接受。本文將以香港房地產(chǎn)市場中新鴻基地產(chǎn)公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產(chǎn)公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業(yè)有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業(yè)有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內(nèi)地的長遠發(fā)展?jié)摿?最初崇尚開發(fā)中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發(fā)大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產(chǎn)公司”的榜首,堪稱香港的“地產(chǎn)巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉(zhuǎn)”的經(jīng)營策略,以物業(yè)銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數(shù)據(jù)的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產(chǎn)公司收益模式變遷

分析一:物業(yè)銷售與物業(yè)租賃收益模式的結(jié)構(gòu)變化據(jù)相關數(shù)據(jù)表明,“新地”總資產(chǎn)(按照建筑面積計算)中,已租賃物業(yè)比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(yè)(包括“待銷售物業(yè)”和“待租賃物業(yè)”兩部分)持平。這表明香港房地產(chǎn)業(yè)進入成熟期以后,“新地”明顯轉(zhuǎn)變了其發(fā)展初期以物業(yè)銷售為主的收益模式,選擇物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

另外,“待銷售物業(yè)”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩(wěn)定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業(yè)”基本經(jīng)歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩(wěn)定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的上升階段,物業(yè)價格指數(shù)超過租金指數(shù)大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、工業(yè)物業(yè)的價格指數(shù)都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發(fā)生后,香港房地產(chǎn)市場進入了周期循環(huán)的下降階段,房地產(chǎn)價格指數(shù)快速下跌。“新地”在周期循環(huán)的上升階段,積極的削減“待租賃物業(yè)”的比率,將更多的資金周轉(zhuǎn)用于“待銷售物業(yè)”,因而在房地產(chǎn)價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環(huán)的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調(diào)整,通過將部分“待銷售物業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按赓U物業(yè)”以及尋找更多的物業(yè)租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。

分析二:在建物業(yè)和已租賃物業(yè)的類型結(jié)構(gòu)“新地”在建物業(yè)和已租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業(yè)以住宅為主,工商綜合的結(jié)構(gòu)變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業(yè)類型則相對保持穩(wěn)定。商業(yè)物業(yè)在所有的物業(yè)類型中占據(jù)了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內(nèi)。由此可見,雖然“已租賃物業(yè)”的總量在總資產(chǎn)中保持了快速增長的態(tài)勢,但是其物業(yè)類型的構(gòu)成卻保持了相對的均衡發(fā)展態(tài)勢。

分析三:收益穩(wěn)定性分析據(jù)相關數(shù)據(jù)表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現(xiàn)出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業(yè)的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調(diào),所以總租金收入也略微下調(diào)。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調(diào)相比,這一期間的銷售收入則經(jīng)歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發(fā)生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內(nèi)“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業(yè)租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業(yè)租賃收益模式有效的穩(wěn)定了“新地”的總收益,降低了公司的經(jīng)營風險。

案例分析小結(jié)

案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經(jīng)營績效有四個顯著特點:第一,物業(yè)租賃在總資產(chǎn)中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變;第二,租賃物業(yè)中,各種物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定,商業(yè)物業(yè)、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態(tài)調(diào)整銷售和租賃物業(yè)比率,“新地”適應了房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的變化;第四,在混合型收益模式下,穩(wěn)定的物業(yè)租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經(jīng)營績效、降低了公司的經(jīng)營風險。

綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉(zhuǎn)”為經(jīng)營理念的公司,在不斷發(fā)展的過程中,其收益模式經(jīng)歷了由單純的物業(yè)銷售收益模式向混合型收益模式轉(zhuǎn)變的過程。

筆者認為,房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的演進是造成企業(yè)收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產(chǎn)市場進入成熟期后,商業(yè)地產(chǎn)的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產(chǎn)金融市場的成熟、房地產(chǎn)周期循環(huán)等特征的出現(xiàn)要求企業(yè)能夠更為快捷的適應市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優(yōu)勢表現(xiàn)為如下四點:

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)可以根據(jù)房地產(chǎn)價格和租金的變化,調(diào)整物業(yè)銷售和物業(yè)租賃比率,提高了企業(yè)的經(jīng)營靈活性,公司總體的市場風險降低。

企業(yè)享有部分物業(yè)的所有權(quán),因此在成熟的房地產(chǎn)金融條件下,企業(yè)資產(chǎn)流動性增強,即保證了資金周轉(zhuǎn)的速度,又可以控制流動性風險。

增強了企業(yè)收益的穩(wěn)定性,改善了公司的經(jīng)營績效。

為企業(yè)預留了創(chuàng)造品牌價值的機會。

香港經(jīng)驗對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

香港房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗表明,只有在轉(zhuǎn)軌期間選擇正確的收益模式,企業(yè)才能更好的適應產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展期的要求。為此,筆者認為內(nèi)地企業(yè)應該積極應對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產(chǎn)企業(yè)應在成熟發(fā)展期到來之前,適當增加物業(yè)租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業(yè)物業(yè)、寫字樓等需要產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)類型,也要堅定的選擇物業(yè)租賃收益模式。再次,在成熟發(fā)展期的房地產(chǎn)周期循環(huán)中,企業(yè)應靈活的改變投資策略,從而最大限度的發(fā)揮混合型收益模式的優(yōu)勢。總而言之,本文的結(jié)論表明,雖然物業(yè)銷售和物業(yè)租賃收益模式各具優(yōu)勢,然而混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營靈活性和增強企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面所具有的優(yōu)勢,使其成為尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。