引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
（一）工程施工管理
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項目施工管理中的主要任務(wù)如下：
1.安全管理。安全管理是工程管理中的最重要任務(wù)，因為安全管理關(guān)系到人身的健康與安全。通過制定嚴格的安全措施計劃，進行安全教育培訓各安全技術(shù)交底，杜絕重大安全事故的發(fā)生。
2.投資控制。主要包括編制投資計劃，審核費用支出，研究節(jié)支途徑。
3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。
4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。
5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
6.信息與溝通管理。通過信息的取得、辨別、處理、反饋實現(xiàn)良好的溝通與協(xié)調(diào)，極大地提高工作效率，更好地實現(xiàn)項目的預(yù)期目標。
7.項目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設(shè)計意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。
（二）開發(fā)項目的工程施工控制
無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序地實施。對一個建設(shè)項目而言，其直接控制的目標有三個，即進度（工期）、質(zhì)量、成本（投資），這三個目標彼此之間有一定互斥性，難以同時達到最優(yōu)，其實施應(yīng)以項目整體最優(yōu)為目標。
1.工程進度控制。工程進度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現(xiàn)。
（1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：
第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示
①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，通常用橫坐標表示工作時間，縱標表示工作內(nèi)容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。
②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務(wù)。
第二類，總進度計劃。由承包單位的技術(shù)部門、計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責人領(lǐng)導和監(jiān)理工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。
第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。
（2）進度計劃的監(jiān)測――防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M度滑動”是工程管理中的一種司空見慣的現(xiàn)象，應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。
（3）進度計劃的衡量、分析和修正。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。衡量、分析與修正工作一般每月一次。
2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：
（1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關(guān)的檢驗合格的報告。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。
（2）對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到由政府指定的相關(guān)部門進行檢查和驗收,并出具相應(yīng)的檢驗合格報告。
（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差；嚴格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設(shè)計所要求的相應(yīng)強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場取樣，其養(yǎng)護必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護的同等條件下進行；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。
（4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度?，F(xiàn)場工程師對工程質(zhì)量應(yīng)進行經(jīng)常性的檢查，做好中間過程的質(zhì)量驗收工作，對檢查或驗收的結(jié)果形成文字記錄，歸類存檔。
3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。
（1）直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算進行比較，并且根據(jù)實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算工程單價比較，研究存在的問題。
（2）間接費用監(jiān)測分析。間接費的預(yù)算數(shù)量是以直接費為基礎(chǔ)，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進行有效控制。
（三）工程項目的過程管理
工程項目實施過程中有許多內(nèi)容、環(huán)節(jié)需要管理，對工程項目實施影響較大的有：
（1）合同管理：合同是約定項目參與各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是選擇合同類型，主要是價格類型，不同形式價格的合同體現(xiàn)了風險分配形式。合同管理一般按標準合同文本執(zhí)行，可適當加以修正。
（2）人力資源管理：項目建設(shè)的實現(xiàn)要靠團隊進行，項目經(jīng)理則是項目團隊的領(lǐng)導者，所肩負的責任就是領(lǐng)導他的團隊準時、優(yōu)質(zhì)地完成全部工作，在不超出預(yù)算的情況下實現(xiàn)項目目標。從現(xiàn)代管理角度，人們開始把人當作一種資源來開發(fā)而不是作為工具來管理，“人力資源管理”一詞越來越多地為理論與實踐所提及，雖然實際上離這個詞的本意還有很遠。項目人力資源管理方法主要是利用組織結(jié)構(gòu)圖、責任分配圖進行人員需求分析，落實責任，建立激勵機制，調(diào)動各參與人的積極性，保證項目目標順利實現(xiàn)。
（3）風險管理：項目風險來自各方面，市場價格變化、業(yè)主、供應(yīng)商、分包商、項目所在地的經(jīng)濟環(huán)境等，項目越大，涉及相關(guān)人越多，項目風險越大。風險有業(yè)主的，也有承包商的。風險管理的原則是對風險作出正確的估計并采用適當措施予以規(guī)避或轉(zhuǎn)移（如通過保險、合理磋商合同條款等）。風險管理以風險評估為依據(jù)，風險評估有SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析、概率分析（決策樹、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析）方法，各自從不同視角對項目風險作出評價。
篇2
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩(wěn)腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的管理就顯得由為重要，因為只有管理上去了，每一項工作才能完整的很好，各個部門才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問題的過程中積累經(jīng)驗，將利益合理的擴到最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復雜，管理混亂。建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目管理的要素
（一）質(zhì)量
質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對應(yīng)服務(wù)的保證。
（二）成本
在現(xiàn)代項目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經(jīng)濟收益。一般來講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產(chǎn)市場的標準操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。
（三）進度
產(chǎn)品交付是商品流通的一個重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長，更多的進度問題在工程中起著非常重要的作用。
（四）安全
從房地產(chǎn)本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個重要的標準。
（五）技術(shù)支持
使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項目的科技含量。
三、提高房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理
（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理
房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統(tǒng)設(shè)計的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計管理應(yīng)該從以下幾個方面入手： 其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計單位，切忌過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計成本而選擇缺乏設(shè)計實例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設(shè)計單位。其二，在設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對項目的期望目標以及相關(guān)的設(shè)計要求，提供給設(shè)計單位，通過與設(shè)計人員的溝通，能夠保證設(shè)計人員的設(shè)計效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求； 其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計單位在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計工作的效率；其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計單位嚴格的執(zhí)行國家的強制性技術(shù)標準，重視開發(fā)工程項目的科技含量。
（二）加強對成本管理的考核監(jiān)督
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門及項目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準確劃分責任單位，并明確責任單位的成本管理目標及權(quán)責，以責任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時匯總、分析、掌握各個責任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對成本控制存在較多問題的責任單位進行監(jiān)督，提高成本管理的針對性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責任部門的成本管理績效，以數(shù)據(jù)為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。
（三）強化現(xiàn)場施工進度管理
在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目施工的過程中應(yīng)該嚴格的控制各個施工階段的工作時間，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的總工期，將房地產(chǎn)開發(fā)工程項目分解成若干個分項工程，并制定各個分項工程的工作時間，然后對各個分項工程進行嚴格的監(jiān)督和審核，同時還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個施工單位和監(jiān)理單位的施工進度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)工程項目現(xiàn)場施工的進度。
（四）加強施工的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)項目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個是設(shè)計階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對深度設(shè)計圖紙的設(shè)計保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設(shè)的所有要求；第二個是管理者對施工現(xiàn)場“人、機、料、法、環(huán)”合理部署。實施過程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)實體質(zhì)量的形成階段施工中對現(xiàn)場工作進行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項目具體的特點、難點建立質(zhì)量管理體系。同時要建立質(zhì)量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場人員監(jiān)督，對項目實施過程的質(zhì)量管理進行促進。
（五）加強管理工作的信息化建設(shè)
在當前信息化時代，信息化建設(shè)及管理水平對企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動化，還在于針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動化管理軟件，從而加強項目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發(fā)生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。
（六）加強建設(shè)工程的監(jiān)理管理
加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場；適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項目的管理，對于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。
篇3
1、房地產(chǎn)項目工程成本管理的現(xiàn)狀
首先，當前房地產(chǎn)項目工程缺乏一定的市場風險意識。由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風險。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風險。信用風險是項目工程最為關(guān)注的風險，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風險的能力，導致項目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價卻過高。
其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴重忽視實際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進程無法按正常時間進行，導致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會下降。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實時的市場物價信息，及時關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產(chǎn)項目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值。比例，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對當?shù)氐刭|(zhì)實際情況進行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對成本的預(yù)算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進行認真的市場調(diào)查研究，仔細的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區(qū)同類型房屋進行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲目性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要進行施工圖預(yù)算，制作出項目計劃期內(nèi)的施工費用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運用科學的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導文件。
一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制，增強管理人員的責任心意識。
3、如何進行項目工程的質(zhì)量管理
項目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動。其中包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進行實施，實現(xiàn)質(zhì)量目標。
項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無序設(shè)計和施工，禁止越級和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識，樹立責任心。此外，還要對項目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進度能夠正常合理進行。
其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進行技術(shù)和圖紙審查，認真檢查每一個施工工序的合理性和科學性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進行分批和分項工程實測，對中間產(chǎn)品進行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預(yù)防為主；第二積極落實工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進行跟蹤；第三，要對項目工程進行目測、實測和驗收等程序。認真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。
結(jié)束語
綜上所述，我們要不斷增強責任意識，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本和質(zhì)量，嚴格按照相關(guān)規(guī)定進行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗和抽查等監(jiān)督力度，及時完成相應(yīng)的進度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟效益，保證企業(yè)經(jīng)濟效益不受損害
篇4
1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理的對象、特點和存在問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工中，必須將項目質(zhì)量、進度、成本、安全等管理要素落實到施工各個階段，項目管理部門應(yīng)圍繞著管理要素與項目組成員（包括項目負責人、施工人員、技術(shù)人員、管理人員、操作人員等）、內(nèi)部客戶（包括房地產(chǎn)企業(yè)的市場部和設(shè)計部等）、總包方、分包方、供應(yīng)商、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、有關(guān)政府部門進行有效的、持續(xù)的溝通和協(xié)調(diào)，掌握項目管理部門各個成員的工作狀態(tài)，明確內(nèi)部客戶需求，協(xié)調(diào)好外部關(guān)系，這是工程項目實施獲得成功的關(guān)鍵，對于確保房地產(chǎn)開發(fā)項目工程高質(zhì)、按期投入運行具有重要作用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程具有投資金額大，周期長等特點，所以在溝通管理方面具有其自身特點，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內(nèi)部部門、員工、領(lǐng)導者與被領(lǐng)導者之間的溝通管理，還包括近層關(guān)系和外層關(guān)系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關(guān)系、組織關(guān)系、供需方關(guān)系、協(xié)調(diào)配合關(guān)系以及外界監(jiān)管和約束關(guān)系的溝通管理；房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理的階段性較強，涉及到項目開發(fā)的可行性研究、立項策劃、設(shè)計、施工前準備、正式施工、驗收、交付、銷售、登記入住等各個階段的管理，各個階段的溝通管理內(nèi)容和工作要點都有所不同；由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業(yè)較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內(nèi)容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個信息化高速發(fā)展的時代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計劃性，溝通協(xié)調(diào)信息的公開或傳達不及時；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內(nèi)部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程相關(guān)方之間的協(xié)調(diào)大多通過電話和會議解決，溝通協(xié)調(diào)的工具較少，嚴重浪費了時間，進而影響到工程溝通的及時性和工程建設(shè)的進度。
2 做好溝通管理工作的對策
2.1 重視溝通管理
隨著時代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因為在房地產(chǎn)項目建設(shè)各個階段涉及的部門、專業(yè)、人員較多，只有實現(xiàn)人員間、部門間、單位間、領(lǐng)導者與被領(lǐng)導者間的相互溝通與協(xié)調(diào)，才能更好實現(xiàn)信息共享，營造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當重視溝通管理工作，組織管理人員培訓和學習，使每個管理人員都認識到：溝通管理是做好一切工作的基礎(chǔ)，工作環(huán)境不和諧，工程項目也難以順利實施。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理部門是項目施工現(xiàn)場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應(yīng)當加強自身學習，時刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質(zhì)、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項目目標的順利實現(xiàn)。
2.2 正確、及時傳遞溝通信息
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關(guān)方做出科學決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質(zhì)量、高準確性和及時性的傳遞，盡量降低由信息不實給項目帶來的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機制，使信息能夠及時被接收者接收；制定切實可行的溝通計劃，充分考慮項目相關(guān)文件的保存方式、文件格式、工作匯報方式，了解與項目相關(guān)的工作內(nèi)容、工作人員基本情況、人員對項目信息的需求和對時間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時、準確傳遞給
他們。
2.3 實施動態(tài)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個項目實施的全過程，而由于工程項目實施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實行，并要根據(jù)不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點，實行有效的動態(tài)管理，比如在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施初期階段主要是協(xié)調(diào)供需方關(guān)系，在項目實施后期的管理重點則是約束關(guān)系，所以，在溝通管理工作中，我們應(yīng)當根據(jù)工程項目的推進過程準確掌握各種關(guān)系，通過及時的溝通將項目實施中的矛盾、爭執(zhí)化解，并建立切實有效的利益機制和公平競爭機制，實現(xiàn)項目管理過程中各方利益一體化，通過相關(guān)方的主動溝通、積極參與、自覺行動達到和諧管理的目的，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的綜合水平，使項目得以順利實施。另外，加大對總承包合同機制的研究力度，力爭項目建設(shè)過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質(zhì)完成溝通管理工作。
2.4 充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢
近年來，信息技術(shù)發(fā)展非常迅速，并在社會各個領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，其在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的應(yīng)用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應(yīng)當充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢，加大網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調(diào)各方面要素的有力支撐，實現(xiàn)各種信息及時、準確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質(zhì)量，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的整體水平，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出巨大經(jīng)濟效益。
篇5
公司在該商住樓項目組團中應(yīng)用項目管理辦法，以公司總部為業(yè)主，由專業(yè)技術(shù)人員組成的工程項目部為項目具體實施單位，進行內(nèi)部項目管理試點。由總公司擬定總體實施目標和具體要求，項目部根據(jù)總體目標制定具體的實施計劃，在項目的實施過程中充分發(fā)揮項目部的主觀能動作用和積極性，整個過程從設(shè)計委托開始，直至工程竣工驗收交付使用為止，取得了較好的經(jīng)濟和實際效果，鍛煉和培養(yǎng)了一批實用人才。
1 勘察設(shè)計為基礎(chǔ)，工程質(zhì)量為根本，在保證安全和質(zhì)量的前 提下增加效益，減少投資
建設(shè)、設(shè)計、勘察、監(jiān)理、施工單位的首要宗旨是將符合設(shè)計要求，滿足市場需求的產(chǎn)品交付居住者使用。項目部的工作就是行使業(yè)主對工程管理的職責，為此，項目部從一開始就制定了詳細的工作計劃，并以設(shè)計為龍頭，認真抓好工程質(zhì)量和投資控制關(guān)。
投資控制的關(guān)鍵在設(shè)計階段，平面使用功能布置的優(yōu)劣也在設(shè)計階段，因此，項目部緊緊抓住設(shè)計這個龍頭開展工作，為了使平面功能布局符合市場的需求，項目部工作人員在做了一定范圍內(nèi)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，與設(shè)計人員就平面方案進行了認真的探討，并站在使用者的角度對平面使用功能提出了具體修改意見，使單體平面布局的設(shè)計無論從使用功能，還是平面布置方面都比較接近市場的需求，這從后期銷售一套不剩的火熱銷售業(yè)績中，也足以證明這些經(jīng)認真推敲平面設(shè)計方案是能夠滿足市場需求的。
作為開發(fā)商，在工程實施過程中要科學合理地控制成本，從設(shè)計方案開始就把工程成本控制列人議事日程是整個項目投資控制的關(guān)鍵，項目部工程技術(shù)人員為了把工程成本控制好，針對該工程項目的實際地理情況和地質(zhì)條件，與設(shè)計人員就結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)選型、各棟間室外標高的設(shè)定等進行了認真的探討，由于項目地處坡地，本身高差起伏較大，因此，土方能否就地平衡是一個十分關(guān)鍵的成本控制目標，項目部工作人員根據(jù)實際地理條件及周邊規(guī)劃道路標高控制的要求，因地制宜，與總體設(shè)計單位共同探討并對各棟間室外標高進行相應(yīng)調(diào)整。
在本項工程實施過程中通過設(shè)計方案的不斷優(yōu)化，也取得了一定 的效益。例如：A座一層地下室原設(shè)計采用鋼板樁圍護，預(yù)算約需200萬元 ，項目部工程技術(shù)人員經(jīng)現(xiàn)場踏勘及地質(zhì)資料分析，認為該場地為山坡延伸地，且淺層5米之內(nèi)均為穩(wěn)定性較好的黏土層，周邊除東向為已建七層住宅建筑外（距施工開挖場地在10米 以上 ，且基礎(chǔ)為人工挖孔樁），其余均為單層民房，且均在安全距離之外，同時，由于地理高差的原因，該地下室土方開挖深度只需在3米以內(nèi)，若邊坡圍護采用其他方式同樣可以起到相同的效果。為此，項目部技術(shù)人員經(jīng)與圍護樁設(shè)計單位多次商討后，確定采用邊坡噴錨加固圍護方案。在施工前由設(shè)計單位對監(jiān)理、施工等單位進行了認真的技術(shù)交底，同時要求監(jiān)測單位加強對土坡位移的監(jiān)測，在此優(yōu)化下，僅花費60多萬元就解決了邊坡支護問題，既確保了圍護體系和周邊環(huán)境的質(zhì)量和安全，同時又節(jié)約了造價。
此外，E棟工程人工挖孔樁按設(shè)計要求樁尖應(yīng)進入殘積砂質(zhì)黏土層2米，當施工進入殘積砂質(zhì)黏土層時，由于地下水較大，殘積砂質(zhì)黏土遇水軟化、松散，形成流砂，施工無法進展，情況相當不利，設(shè)計人員到現(xiàn)場后提出用井點降水方案，全面降低水位來保證挖孔樁的施工進展。考慮到井點降水方案需時4―6個月，且對周邊建筑產(chǎn)生不利影響，項目部技術(shù)人員在認真查看了工程地質(zhì)資料后，與設(shè)計、監(jiān)理、施工三方人員坐下來認真探討優(yōu)化方案，建議將樁尖持力層移至上一層粉質(zhì)黏土層，經(jīng)設(shè)計人員進行認真核算后認為可行。該工程樁基完成后所進行的樁基靜載試驗顯示，持力層調(diào)整后的樁基承載力完全符合原設(shè)計的要求。由于此項優(yōu)化方案的被采納，不僅節(jié)約了投資成本，最 重要的是贏得了寶貴的4―6個月的工程工期，并且不會對周邊建筑產(chǎn)生不利影響 。
2 在確保安全、質(zhì)量的前提下，做好工程進度總目標的控制
工程進度是開發(fā)商的主要控制目標之一，是機遇、是效益，是搶占市場的先機，也是勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理諸企業(yè)抓效益的共同點。進度控制的原則是：在滿足安全、質(zhì)量的基礎(chǔ)上確保進度目標的實現(xiàn)。
在工程的實施過程中，項目部根據(jù)合同及總體進度目標的要求，認真編制工程進度的總體控制計劃，并要求施工企業(yè)在項目實施之前編制詳細的工程總體進度計劃，且工程總體進度計劃必須滿足總體控制計劃的要求，在制定工程進度計劃時要有一定的預(yù)見性和前瞻性，使進度計劃盡量符合變化后的實施條件。同時，為了確保總工期目標的實現(xiàn)，必須實行分段控制，施工企業(yè)應(yīng)在了解和熟悉施工圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)總進度計劃制訂月計劃、旬計劃（周計劃），用旬計劃保月計劃，用月計劃?？傆媱?，并應(yīng)根據(jù)合同及工程進度計劃的要求，合理配置人數(shù)、機械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，使投入的人力、設(shè)備 、周轉(zhuǎn)材料能夠確保工程進度目標的實現(xiàn)。在施工過程中，項目部根據(jù)合同及總體進度計劃的要求，與監(jiān)理單位一起定期檢查施工企業(yè)各個階段的進度完成情況，實施動態(tài)控制。當施工企業(yè)某一階段的工期目標因某種原因滯后時，就要求其進行及時調(diào)整完善，并按調(diào)整后的方案繼續(xù)進行監(jiān)控，直至整個工期目標的實現(xiàn)。
此外，為了確?？偣て谀繕说膶崿F(xiàn)，還要有完善的安全和質(zhì)量保證措施，只有安全和質(zhì)量得到應(yīng)有的保證，總工期目標的實現(xiàn)才有可能。為此，項目部始終把安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理放在首要位置，配備專職安全質(zhì)量監(jiān)督員進行隨時檢查和督促，發(fā)現(xiàn)工地上有安全質(zhì)量隱患及時進行糾正并作相應(yīng)處理。同時制定嚴格的質(zhì)量管理措施，即施工企業(yè)工地自檢、施工企業(yè)質(zhì)量管理部門復檢、監(jiān)理單位及項目部復查三級管理辦法，對工程中可能出現(xiàn)的隱患進行有效的控制，將問題盡可能消滅在萌芽階段。
3 強化合同管理的主導作用
項目法人與各參建單位不存在行政領(lǐng)導關(guān)系。合同是維持各方面關(guān)系的紐帶，按市場運作機制，業(yè)主確定了合同管理的地位，以合同為基礎(chǔ)實施項目管理是項目部工作的準則，各設(shè)計、監(jiān)理、施工企業(yè)在各自的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)按合同的要求組織具體實施。為了強化合同管理 的主導作用，在合同的起草、簽訂、實施等方面均考慮了時間空間、內(nèi)外部相互關(guān)聯(lián)、制約等因素，以及現(xiàn)場地質(zhì)情況及周邊環(huán)境的影響，并結(jié)合本項工程施工圖特點，最大限度地避免在施工過程中出現(xiàn)不確定性和隨意性，同時嚴密合同文件，合理確定工程的工作界面和工期及工程先后順序，事先分析可能產(chǎn)生的不確定因素，有針對性的采取防護措施。通過確立合同管理，來充分發(fā)揮各專業(yè)機構(gòu)的工作能動性。確保本工程各項預(yù)期目標的順利實現(xiàn)。在施工過程中，設(shè)計、監(jiān)理、施工單位都是合同主體，根據(jù)合同的約定各負其責，對自身承擔的工作內(nèi)容，范圍等方面承擔主要責任。項目部則根據(jù)合同的規(guī)定，對各專業(yè)主體的實施和完成情況進行檢查落實。并協(xié)調(diào)和理順各方關(guān)系。同時，按照合同約定，充分發(fā)揮監(jiān)理工程師對現(xiàn)場施工的監(jiān)督管理作 用。項目部的合同管理與監(jiān)理工程師的合同管理有所不同，項目部是站在業(yè)主的位置，對工程的所有合同實施全過程的管理，而監(jiān)理工程師在合同管理中，必須以合同約定為依據(jù)，以業(yè)主滿意為準則，以不損害承包人合同權(quán)益為前提，在授權(quán)的范圍內(nèi)代表業(yè)主行使監(jiān)督檢查權(quán)力，并根據(jù)合同條件的變化，實事求是、公平公正地處理合同事件，從而較好的實現(xiàn)三大目標的控制。為了能最大限度地發(fā)揮監(jiān)理工程 師在現(xiàn)場施工管理中的監(jiān)督檢查作用和積極性，項目部與監(jiān)理單位密切合作，以監(jiān)理合同約定為準則，進一步明確責、權(quán)、利關(guān)系，使他們有職有權(quán)，發(fā)揮了較好的監(jiān)理監(jiān)察作用。
在該商住項目整個工程建設(shè)過程中，由于實行項目管理，提高了建設(shè)方的責任意識，強化了管理職能，健全了組織機構(gòu)，同時嚴格履行合同，狠抓工作質(zhì)量，加強施工安全，促進了工程進展，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。通過實施項目的科學管理，突出以人為本，加強動態(tài)控制，堅持質(zhì)量安全、進度與成本三控制，大大地促進了工程建設(shè)各項預(yù)期目標的實現(xiàn)。
參考文獻
篇6
這個階段造價動態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，粗略估算各個開發(fā)方案的工程造價，協(xié)助業(yè)主作出決策和投資資金準備。這個階段依據(jù)的資料不多，主要有：
工地的位置、占地面積、陳述；
項目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數(shù)、建筑高度、用途；
項目質(zhì)量等級，如甲級寫字樓、五星級公寓；
已完工相似項目的資料。
這個階段對積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)、指標的準確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價進行估算，并根據(jù)業(yè)主的反饋意見修改方案對估算價進行調(diào)整，控制造價于造價計劃之內(nèi)。粗略估算方法：
總建筑成本=總建筑面積×單方單價；或總建筑成本=∑（功能筑面積×功能單價）。
在本階段，為了更好地估算工程造價，造價咨詢單位平時必須多做到對已完工相似項目資料的分析和對經(jīng)驗數(shù)據(jù)、指標的積累。
2 設(shè)計階段
設(shè)計是建設(shè)項目進行全面規(guī)劃和具體安排實施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計是否合理對控制工程造價具有重要影響。運用全過程工程造價理論及結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟分析方法分析，初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計對工程投資影響分別為75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可見：設(shè)計階段是影響工程投資的最主要階段，是建設(shè)項目付諸實施的龍頭。
正因為如此，很多有能力的房地產(chǎn)公司都成立自己的審圖中心，以貫徹業(yè)主自己的開發(fā)意圖和開發(fā)功能。初步設(shè)計階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價值目標和業(yè)主要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結(jié)合。施工圖設(shè)計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準的初步設(shè)計的總概算嚴格控制施工圖設(shè)計。
設(shè)計階段造價動態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，利用價值工程進行技術(shù)經(jīng)濟分析，協(xié)助業(yè)主對設(shè)計方案進行優(yōu)化決策，并及時調(diào)整設(shè)計概算，控制在設(shè)計限額指標之內(nèi)，最終形成工程項目造價運行指導書。設(shè)計階段的造價控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個靠近江邊的住宅小區(qū)，業(yè)主對景觀園林設(shè)計審核后還認為檔次不夠，又調(diào)整景觀設(shè)計增加了約十萬元的投資，使小區(qū)提高了一個檔次，后來準備買樓的人看了都贊不絕口，賣樓價調(diào)升后還銷售火爆，比原來的方案多獲利潤近百萬元。這可用價值工程的原理進行解釋：
“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”
而功能的大幅度增加，正是利潤增加的主要原因。
設(shè)計階段的造價概算編制的主要依據(jù)：
建筑平面圖、立面圖和剖面圖；
結(jié)構(gòu)布置平面圖；
地基資料；
裝修準則；
機電設(shè)備數(shù)據(jù)。
設(shè)計階段的造價概算編制方法：
總建筑成本=∑（概算數(shù)量×概算單價）
其中概算單價的確定參考最近類似項目的單價、最近完成的造價估算、供應(yīng)商和分包商的報價。
隨著設(shè)計的變更、深入和完善，根據(jù)更新的資料對概算數(shù)量和單價進行調(diào)整，最后匯總為詳細預(yù)算造價，作為工程項目造價運行指導書。
詳細預(yù)算造價的編制方法：
總建筑成本=∑（概算修正數(shù)量×概算修正單價）
修正后的詳細預(yù)算造價，包含各分部分項工程的造價指標。詳細預(yù)算造價經(jīng)業(yè)主審核批準后，作為指導工程造價管理的文件。工程項目造價運行指導書實際就是將按項目的分項分部工程分解，列出各分部分項工程的造價控制指標，以指導后期工程的運作，作為后期各分部分項工程的造價控制的依據(jù)。這一點非常重要，實際上是把造價的控制指標分解到各個分項分部工程當中，使造價的動態(tài)控制更加具有操作性。后期工程造價的每一個動態(tài)節(jié)點，都必須與工程項目造價運行指導書的限額指標進行比較，將動態(tài)造價控制在限額指標之內(nèi)。工程項目造價運行指導書也作為業(yè)主的資金準備和支付的依據(jù)。造價運行指導書指標的修改也須經(jīng)業(yè)主同意。
如某房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的室外電纜項目中，由于本次供電所的供電點比較遠（約200米，比以往經(jīng)驗值30米多），按用電負荷計算的指標明顯超標。我方發(fā)現(xiàn)后及時通知業(yè)主，說明造價增加的原因并修正指標，讓業(yè)主作好增加資金的準備。
在本階段，為了更好地確定工程造價，造價咨詢單位要做到以下幾點：
利用價值工程進行技術(shù)經(jīng)濟分析，協(xié)助業(yè)主對設(shè)計方案進行優(yōu)化決策；
及時調(diào)整設(shè)計概算，控制在設(shè)計限額指標之內(nèi)；
最后形成具有指導意義的工程項目造價運行指導書。
3 招標階段
招標是業(yè)主引入競爭機制、合理控制工程成本的一種手段。招標分為工程招標和設(shè)備材料招標。通過招標，可以充分發(fā)揮承包方的管理優(yōu)勢和積極性，為業(yè)主找到合適的承包商。通過招標一般可以為業(yè)主節(jié)約工程成本5%-10%。
招標階段所需的資料有：整套施工圖設(shè)計圖紙、工程規(guī)范、工程量清單。
造價咨詢單位在本階段承擔重要的任務(wù)。造價咨詢單位根據(jù)整套施工圖設(shè)計圖紙、工程規(guī)范，對工程量清單進行編制。工程量清單編制的質(zhì)量不但直接影響招標的質(zhì)量，而且影響工程造價的確定，因為工程量清單將作為合同的附件、作為結(jié)算的重要依據(jù)，它的偏差會引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價咨詢單位根據(jù)施工工藝、當?shù)噩F(xiàn)時人材機的市場價編制標底。標底同樣會直接影響招標的結(jié)果和工程中標價的確定。
招標工作完成后，業(yè)主和承包商簽訂合同，合同價即為工程的現(xiàn)階段造價：
總建筑成本=∑合同價==∑（清單工程量×合同單價）
招標階段造價的態(tài)管理的目的是根據(jù)造價咨詢單位編制的標底或中標價，與工程項目造價運行指導書的指標進行比較，對超標的項目進行仔細的分析，找出超標的原因（工藝復雜、物價上漲、現(xiàn)場環(huán)境或其他不可控因素等），通過計價計算超標量的多少，及早對業(yè)主發(fā)出警報，使業(yè)主及早作出決策。
如在去年年底某項目的電纜招標采購中，由于銅價一路飆升，超出了造價運行指導書的指標，我方及時通知業(yè)主作好增加資金的準備，以免由于資金缺乏造成材料的供應(yīng)不足，影響后期工程的正常施工。
在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：
1）進行市場調(diào)查，編制標底；2）協(xié)助業(yè)主進行招標確定施工單位；3）協(xié)助業(yè)主和施工單位簽訂合同；4）及時匯總工程造價，并不斷與項目造價運行指導書比較確定是否超標。發(fā)現(xiàn)問題及時反饋調(diào)整。
4 施工階段
施工階段是項目從施工圖設(shè)想到實際實施的階段，也是業(yè)主資金大量投入的階段，本階段造價的動態(tài)控制更為重要。本階段造價動態(tài)控制的目的是合理處理設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證引起的造價變化，及時準確為業(yè)主提供每月的進度支付款和預(yù)付款的計價依據(jù)。
施工階段的造價動態(tài)編制的主要依據(jù)：
1)合同；2）整套施工圖設(shè)計圖紙；3）設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；4)工程進度計劃；5）已完工程量；6）當時當?shù)厝瞬臋C的市場價；7）工程施工驗收規(guī)范；8）工程項目造價運行指導書。
施工階段的造價動態(tài)編制的方法（按月或累計）：
當月建筑成本 =∑（當月已完工程量×合同單價）+當月簽證
已完累計建筑成本=∑（以前每月建筑成本）
或已完累計建筑成本=∑（已完累計工程量×合同單價）+已累計簽證
在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：
1)熟悉合同條款，嚴格按合同辦事；2)公平公正地處理設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；3)準確核對每月和累計工程量；4)及時了解人材機的市場價變化并對工程進行計價；5)為業(yè)主提供每月的進度支付款和預(yù)付款的計價依據(jù)。6)及時對隱蔽工程和已完工的分項工程進行結(jié)算；7)配合業(yè)主的分部驗收，及時對已完工的分部工程進行結(jié)算；8)及時匯總分部分項工程造價，并不斷與項目造價運行指導書比較確定是否超標。發(fā)現(xiàn)問題及時反饋調(diào)整。
5 竣工驗收結(jié)算階段
竣工結(jié)算存在的問題：施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現(xiàn)象，通過調(diào)核算對比資料顯示，對施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25％?？⒐そY(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴格把關(guān)將會造成不可挽回的損失，它也是維護業(yè)主經(jīng)濟權(quán)益的重要環(huán)節(jié),也是核算一個工程成本和利潤的重要依據(jù)，因此，一定認真、合理、嚴謹、公平公正的態(tài)度做好結(jié)算工作。
竣工驗收階段的造價動態(tài)編制的主要依據(jù)：
合同；
竣工圖；
工程驗收證明；
設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；
工程項目造價運行指導書。
竣工驗收階段的造價動態(tài)編制的方法：
總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價）+總簽證
結(jié)算造價是檢驗造價控制效果的標準，也是業(yè)主和施工單位對我們造價咨詢單位工作的肯定，結(jié)算數(shù)據(jù)也作為下一個開發(fā)項目參考的重要數(shù)據(jù)。
篇7
Key words: Real estate developmentThe implementation phase of project construction Project management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
建設(shè)工程實施階段分為項目開發(fā)前期階段和建設(shè)工程施工階段。
一 項目開發(fā)前期階段
項目開發(fā)前期階段又稱為項目前期準備階段是為建設(shè)工程施工階段而做的準備工作（含擬建項目前期手續(xù)、圖紙設(shè)計及審查、施工、監(jiān)理單位招標、材料/設(shè)備招標和現(xiàn)場三通一平即“水通、電通、道路通和場地平整”等）。其中圖紙設(shè)計階段是最重要的,設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭 ,是控制基本建設(shè)規(guī)模,提高投資效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段投資控制已有成熟的理論,那就是在設(shè)計中運用價值工程和采用限額設(shè)計。
二 建設(shè)工程施工階段
結(jié)合工作實踐經(jīng)驗對建設(shè)工程施工階段項目管理做了一個小結(jié)，下面淺談一下建設(shè)工程施工階段現(xiàn)場管理方法和注意事項：
1、管理人員和施工隊伍管理
1.1施工單位進場后，3天內(nèi)分別向業(yè)主和監(jiān)理提交項目管理架構(gòu)表、管理人員簡歷、相關(guān)證書復印件、管理人員聯(lián)系電話表，且人證相符。7天內(nèi)向業(yè)主和監(jiān)理提交勞動力進場計劃，同時向監(jiān)理提交所有進場的特殊工種人員和施工人員名單，內(nèi)容包括姓名、身份證號、暫住證號、工種及特殊工種上崗證復印件。
1.2經(jīng)業(yè)主認定的項目管理班子，無特殊理由不得隨意調(diào)整。如遇特殊情況，個別人員需要調(diào)整，施工單位應(yīng)提前7天以《工程聯(lián)系函》的形式，說明理由，并提供兩個以上的備選人員，供業(yè)主和監(jiān)理審定后，方可實施。
2、總平面管理
2.1施工單位進場前根據(jù)圖紙及場地條件擬定合理的施工總平面布置，提前7天報業(yè)主、監(jiān)理審定后，方可組織實施。
2.2在施工過程中，施工總平面由總包負責管理，總平面的調(diào)整、補充、修改，須經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理審定，方可組織實施。
2.3其它分包單位必須服從總包對總平面的管理。
3、現(xiàn)場周邊關(guān)系協(xié)調(diào)管理
3.1施工單位應(yīng)根據(jù)工程需要在夜間施工做到不擾民。
3.2施工單位必須指定專人負責應(yīng)對政府管理部門的各種檢查和工地周邊單位、居民的協(xié)調(diào)工作，保證工作的順利進行。
4、分包隊伍管理
4.1在簽定的合同范圍內(nèi)總包和其他承包商均不得將本工程進行轉(zhuǎn)包。
4.2所有分包必須服從總包的現(xiàn)場協(xié)調(diào)和管理，對無正當理由不服從管理者，業(yè)主有權(quán)視情況作出罰款或清退出場的處理。
5、日常工作
5.1總包須根據(jù)實際工程進展情況編制工程周報，其內(nèi)容上應(yīng)保持連續(xù)和完整，并于每周上報業(yè)主和監(jiān)理。周報的內(nèi)容包括：①與上周周報內(nèi)容對比各項工序施工完成情況統(tǒng)計，并說明原因。有拖延的情況下，提出解決改進措施；②本周工程驗收情況；③本周管理人員、勞動力、機械設(shè)備、材料供應(yīng)等的變化情況；④下一個工作周的詳細施工計劃；⑤施工中需解決的問題。各級分包商應(yīng)先將周報報總包，總包匯總后統(tǒng)一上報。
5.2工地例會制度
5.2.1每周由總監(jiān)或總監(jiān)代表主持召開協(xié)調(diào)會，綜合解決施工過程當中存在的技術(shù)、質(zhì)量、驗收、資料、進度計劃、生產(chǎn)及現(xiàn)場協(xié)調(diào)等問題。業(yè)主代表、專業(yè)工程師、總包及分包的項目經(jīng)理、生產(chǎn)副經(jīng)理、技術(shù)負責人等參加，該例會紀要由監(jiān)理記錄整理。
5.2.2每月在業(yè)主會議室由業(yè)主代表主持召開協(xié)調(diào)會，主要解決計劃、進度、質(zhì)量和資金等重要問題。業(yè)主相關(guān)部門負責人、總監(jiān)理工程師、總包項目經(jīng)理、技術(shù)負責人和專業(yè)分包項目經(jīng)理參加，該會議紀要由業(yè)主記錄整理。
5.2.3其他會議根據(jù)工程施工情況需要，業(yè)主、監(jiān)理和總包可召集有關(guān)單位參加臨時專題會議，會議由召集方主持并整理會議紀要。
6、計劃管理
6.1工程進度計劃的編制與修訂
6.1.1總目標控制計劃由業(yè)主制定，每季度根據(jù)實際需要修訂一次。
6.1.2總進度網(wǎng)絡(luò)計劃和年度計劃由總包根據(jù)業(yè)主制定的總目標控制計劃編制，經(jīng)監(jiān)理審校、業(yè)主批準后執(zhí)行。每季度根據(jù)實際需要修訂一次。
6.1.3各專業(yè)指分包根據(jù)總目標控制計劃的要求編制相應(yīng)的年、月、周計劃。
6.2工程進度計劃的執(zhí)行與監(jiān)督
6.2.1工程進度計劃經(jīng)批準后，由總包和各級承包商負責落實和執(zhí)行，監(jiān)理負責對計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查，做書面記錄。
6.2.2施工單位對其施工范圍內(nèi)的工程應(yīng)隨時檢查執(zhí)行情況，并在工程周報和月報中反映。
6.2.3監(jiān)理在其監(jiān)理月報中應(yīng)在匯總上述月報的基礎(chǔ)上對各專業(yè)的進度情況進行報告和分析。
6.3工程的延期管理
6.3.1工程延期管理依據(jù)業(yè)主與總包簽定的《建設(shè)工程施工合同》、業(yè)主與業(yè)指分包簽定的施工合同中相關(guān)條款執(zhí)行。
6.3.2施工單位因各種原因造成工程延期，施工單位必須于延期發(fā)生時向監(jiān)理、業(yè)主提交工程延期意向報告。延期事件發(fā)生過程中，監(jiān)理負責收集有關(guān)資料并記錄詳細的延期過程。
7、技術(shù)管理
7.1施工技術(shù)文件的編制和報批
7.1.1施工單位均須按有關(guān)規(guī)定要求編制詳細的施工組織設(shè)計和專業(yè)施工方案，于開工前7天報總包、監(jiān)理或業(yè)主審批。
7.1.2業(yè)主指定分包編制的施工技術(shù)文件應(yīng)上報總包，總包上報監(jiān)理，監(jiān)理審批后報業(yè)主批準下發(fā)執(zhí)行。
7.2圖紙會審
7.2.1圖紙會審由業(yè)主工程部組織，業(yè)主相關(guān)部門專業(yè)工程師、監(jiān)理公司總監(jiān)和相關(guān)專業(yè)工程師、施工單位技術(shù)負責人和專業(yè)工程師、設(shè)計師等參加。
7.2.2參加圖紙會審的相關(guān)人員特別是施工單位技術(shù)負責人、專業(yè)工程師會前必須仔細、全面充分地閱讀工程圖紙，詳細記錄在閱讀中發(fā)現(xiàn)的問題或疑問，在會議中充分提出，與各方協(xié)商解決；圖紙和施工過程中可能預(yù)見的絕大多數(shù)問題應(yīng)在圖紙會審中解決，遺漏的少數(shù)問題可在施工過程中解決。
7.2.3圖紙會審中提出的問題及處理意見詳細記錄，由施工單位匯總整理成正式技術(shù)文件即《圖紙會審紀要》，監(jiān)理審批，送設(shè)計院、業(yè)主簽字蓋章，參與各方均簽字蓋章。
篇8
當前受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這樣的一個前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗之地；如果當前的房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_發(fā)項目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開發(fā)工程的過程中將其中的項目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當前房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目管理的狀況分析
目前，受我國政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項目，降低開發(fā)成本，提升各個環(huán)節(jié)的管理的效益，這對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展有著一定的現(xiàn)實意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項長期的工程，具有開發(fā)周期相對較長、投資的金額相對較大、面臨的風險較多等特點，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價格最大化，在這樣的一個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商對于其工程建設(shè)的項目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c，是否能夠符合房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于對項目管理的經(jīng)驗較少，還沒有能夠形成科學有效的管理模式，在這樣的一個背景下面，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)過程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理集中到房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商的價格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產(chǎn)生的一些不必要的費用。
當前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對于項目決策以及設(shè)計開發(fā)階段、施工階段、竣工驗收階段，每一個環(huán)節(jié)都涉及到工程造價，優(yōu)化項目管理都顯得意義較為重大。項目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一個方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
二、提升房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項目管理的規(guī)避風險的措施
在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項目管理中，往往隱含著一些隱性的風險，如何規(guī)避這些風險就成為了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的項目管理中應(yīng)該積極的回避風險，這種風險就是建立在前期的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的論證上面，將房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程準備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開發(fā)項目的風險降到最低。對于規(guī)避風險最有效的措施，第一個就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉(zhuǎn)移相關(guān)的風險，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風險，都由施工方來承擔責任，這樣的話對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是有利的。
（二）、加強對于項目成本的控制管理
房地產(chǎn)開發(fā)過程中相對比較受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的一項重要內(nèi)容就是項目的成本造價，該項目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對于項目的成本管理必須加強在房地產(chǎn)施工的全過程中，對于全部的過程進行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計招標的階段、項目建設(shè)階段以及竣工驗收的階段，在這些階段中進行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項目管理的質(zhì)量
質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項目管理中，只有不斷的完善工程項目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開發(fā)工程的項目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程中的效益的提升。當前在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要完善對于項目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點放到如何降低房地產(chǎn)施工造價上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)工程過程中的項目管理的效益提升到最高的層次。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價的降低進行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開發(fā)商對于施工風險規(guī)避的因素、同時還有就是將房地產(chǎn)的開發(fā)工程過程中的項目管理的質(zhì)量做進一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項目管理中的效益提升。
參考文獻：
[1].曾曉燕 .論房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的成本控制 .[J].建筑經(jīng)濟 . 2008年第S1期
篇9
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)項目的成本目標管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程中的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息，從而使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個方面進行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素之一：
1.房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進行銷售工作的開展，對企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準確，才能進一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。
2.隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和技術(shù)條件的進步，市場競爭越來越激烈，因此導致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。
3.近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價最高的才能拿到國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想低價拿地從而達到獲取超額利潤的運作模式，在實際開發(fā)過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業(yè)進一步發(fā)展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。
綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展的實際，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進一步建立健全相關(guān)機制，提高科學性和穩(wěn)定性，進而在實踐中更好地落實成本控制戰(zhàn)略，達到更大的利潤和市場地位。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理中成本控制的具體方法
1. 土地使用權(quán)的取得，主要是在項目策劃決策階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購買地塊時所支付的國有土地使用權(quán)出讓金在其開發(fā)總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環(huán)境的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)自身所無法控制的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先需對政府招拍掛的地塊進行縝密的考察，包括對該地塊的商業(yè)價值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進行實地勘察，以形成對該地塊實際開發(fā)價值或成本的較為客觀、準確的評估，為招拍掛時的競標打下良好的基礎(chǔ)。此外，還要對所招拍掛地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進度、周邊競標對手情況、有無歷史遺留問題等進行考察，以對該地塊的開發(fā)風險能有一個較為準確判斷。最終目的在于，做好項目總體投資及效益估算，力爭估算的價格與實際工程價格更接近，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)。進而提出成本費用控制目標，成為提交設(shè)計院的嚴格控制標準，且不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制。
2. 開發(fā)項目設(shè)計。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設(shè)計階段是工程項目管理中成本控制最關(guān)鍵的重點之一。
2.1 開發(fā)項目方案設(shè)計。從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史經(jīng)驗來看，開發(fā)項目設(shè)計方案的優(yōu)劣性對整個項目開發(fā)的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設(shè)計方案時，一定要堅持對方案的嚴格評審，擇優(yōu)確定項目的設(shè)計或規(guī)劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優(yōu)秀的項目設(shè)計方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實用或經(jīng)濟的，其對平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當，戶型和面積、層數(shù)和層高的搭配也是比較合理的。從方案設(shè)計的重要性來看，方案設(shè)計的成本實質(zhì)上是次要的，而且往往成本越高的設(shè)計方案其技術(shù)指標越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發(fā)項目的設(shè)計方案時，要進行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。
篇10
目前房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀競爭分析：
當今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。作為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場充分競爭條件下，目前這種競爭趨勢日益白熱化。
在當今這個競爭激烈的市場經(jīng)濟大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是競爭市場價格，盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場價格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，即為熱點又是難點。
簡而言之，房地產(chǎn)企業(yè)競爭就是項目成本控制力的競爭。
二、項目成本的工程造價分析
房地產(chǎn)項目成本測算：可以按照規(guī)劃面積指標為依據(jù)來測算項目成本構(gòu)成，具體的項目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下：
1、土地成本約占30%-35%；
2、建安工程費約占50%-55%；
3、前期性費用（三通一平整、各類規(guī)費等5%）；
4、管理、財務(wù)、銷售費用約占8%-10%；
5、大市政費用約占5%-10%；
土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本準確分析。
前期費用（約占項目總成本的5%左右），主要指設(shè)計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標準，設(shè)計費在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。
工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分項工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程/供貨合同成本。
城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：這部分一般占5-10%左右。主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費標準，所以，這部分成本也相對固定。
三項費用：管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務(wù)費用和銷售費用有一定控制空間。
通過對以上數(shù)據(jù)的分析，設(shè)計階段的費用只占全部費用的1%，但在項目決策正確的前提下，他對工程造價影響程度高達75%以上。必須充分重視設(shè)計階段的造價控制。
三、設(shè)計階段的工程造價控制分析
建筑設(shè)計作為房地產(chǎn)項目的先行者，對成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設(shè)計從源頭方案起，貫穿整個工程。而一般來說，建筑方案對項目建安成本起決定性作用，初步設(shè)計及施工圖設(shè)計則是對方案的優(yōu)化，也即是對建筑品質(zhì)及成本控制的平衡的優(yōu)化。
設(shè)計階段包含規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計等，要求上述各項設(shè)計結(jié)果的成本都在控制范圍之內(nèi)并要求實施階段不再做大的調(diào)整。
影響項目投資最大的階段，是設(shè)計階段。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%；初步設(shè)計階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、平面布置及裝修標準全部應(yīng)確定，這些在建筑工程中占工程總造價75%-95%；在技術(shù)設(shè)計階段，只是對工程設(shè)計的合理性、可行性進行確定，而這一部分對工程造價的影響只占工程總造價的35%-75%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，而往往把控制工稱造價的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉(zhuǎn)到前期階段上來，當前尤其是抓住設(shè)計這個關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。
怎樣實現(xiàn)設(shè)計階段的工程成本管理與控制
工程造價的有效控制，應(yīng)以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設(shè)全過程的控制，在投資決策階段、設(shè)計階段，把建設(shè)工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi)，要做好此項工作應(yīng)注意以下幾個方面：
1、引入競爭機制，實行設(shè)計招標
實行設(shè)計招標制度，一方面可以有效地防范設(shè)計領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實力的設(shè)計單位在良好的制度環(huán)境下進行公平競爭，不斷加強自身管理，提高設(shè)計水平，增強競爭能力。另一方面也擴大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計方案的質(zhì)量。實行設(shè)計招標制度有利于選擇最經(jīng)濟合理的方案，降低工程造價，使設(shè)計階段投資費用控助目標成本的實現(xiàn)。
2、強化技術(shù)經(jīng)濟分析
強化設(shè)計環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟分析，使設(shè)計既具有技術(shù)先進性和適用性，又具有經(jīng)濟合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項目投資費用。能大幅降低投資費用的措施主要有：（1）削減可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍；（2）適度技術(shù)要求和材料規(guī)格、性能要求；（3）不要過于追求過剩功能和質(zhì)量等。
3、實行限額設(shè)計。項目設(shè)計的優(yōu)劣講直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益，作為設(shè)計單位，在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)和經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法。開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求，并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設(shè)計對結(jié)構(gòu)形式的要求，同時經(jīng)過計算又降低了工程造價，嚴格把工程的建安成本控制住了，達到了限額要求。
4、加強圖紙會審工作。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足與缺陷，所花費的代價最小，取得的效果最好。在設(shè)計出圖前，組織總工辦、工程部、成本管理部，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤造成施工工程變更，造成經(jīng)濟損失。
篇11
引言：
隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、投資大、風險多等特點，而有效的房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理有利于提高整個工程經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在如此激烈的市場環(huán)境下生存下去，就必須不斷的總結(jié)適合于我國當前現(xiàn)狀的房地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗，加強自身的管理。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理意義
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義在于：(1)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時完成；(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項目過程的社會關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整性；(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理除具有一般工程項目的一次性、協(xié)作性、整體性、周期長、產(chǎn)品固定性等共同的特點外，還有三個顯著特點：(1)全過程集成化管理特點。根據(jù)全過程項目管理的本質(zhì)屬性，該管理方法是將項目策劃和決策、方案設(shè)計、施工準備、工程實施、試運行、驗收到項目后評價等階段集成為一個管理體的集成化管理模式；(2)組織集成化管理特點。房地產(chǎn)工程項目涉及的組織主體包括業(yè)主、設(shè)計方、監(jiān)理方、承包商、分包商、設(shè)備提供商、原材料供應(yīng)商和眾多的社會利益關(guān)聯(lián)方。在整個項目周期中，全過程項目管理方法有助于加快各類組織主體的融合，減少項目進程中的摩擦，并最終保證項目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全過程項目管理的管理要素集成化包括工期、成本、質(zhì)量、人力資源、風險、溝通等頂目管理要素的集成管理，在項目進行過程中對以上管理要素進行全方位、全過程的考慮，以確保實現(xiàn)項目全局最優(yōu)。
3、房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全
作為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發(fā)項目工程的實施，還會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當前形勢下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。除此之外，工程管理的模式較僵硬，致使房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理顯得較為封閉，工程管理工作得不到有效落實。
3.2、全過程組織意識有待加強
根據(jù)全過程項目管理要求的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)體系，全過程項目管理的組織機構(gòu)與傳統(tǒng)的職能性組織機構(gòu)有較大差別，目前，多數(shù)開發(fā)公司的管理團隊是隨著項目的開始而組建起來的，一旦項目完成，團隊就立刻解散了，根本就沒有時間和精力來發(fā)現(xiàn)和認識在該個項目中存在的共同規(guī)律，更談不上總結(jié)積累管理過程中的知識和經(jīng)驗，導致管理流程重復。在多數(shù)情況下，項目團隊在接受工程項目管理工作時，都是被動地聽從上級領(lǐng)導和業(yè)主的監(jiān)督、命令。項目團隊在各項檢查評比工作中耗費了大量時間，無法潛心地做好管理工作。
3.3、注重前期策劃忽視后期管理
部分房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃階段只注重前期策劃，缺少項目整體管理理念，從源頭沒有對項目整體規(guī)劃，造成后期建設(shè)成本過高，功能欠缺不完善。特別是房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心,項目的成本管理也應(yīng)以保證項目質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而對于房地產(chǎn)項目管理和實施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾,致使房地產(chǎn)項目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單,但在項目實施后期收尾階段,建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾,工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對相應(yīng)的工程實施進行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
4、房地產(chǎn)項目全過程管理策略
4.1、健全房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執(zhí)行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項目管理機構(gòu)以及管理部門，同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。
4.2、項目開發(fā)前期工作
房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的各項工作將對整個項目的成敗起著決定性的影響，其主要工作有：項目建議書、可行性研究報告、產(chǎn)品策劃等。具體內(nèi)容表現(xiàn)為: 房地產(chǎn)項目的地理位置選擇、規(guī)模大小、戶型、客戶群、配套設(shè)施水平、技術(shù)能力、項目風險、財務(wù)狀況、經(jīng)濟效益和社會效益等。此階段的項目管理工作應(yīng)全面細致，首先，對項目周邊情況要有詳細了解，比如河渠水利設(shè)施、民航機場限高等問題都將直接影響項目的手續(xù)辦理、施工復雜程度以及項目的利潤率。其次，在項目上使用新技術(shù)前一定要進行詳細的了解，對新技術(shù)的可行性要做到心中有數(shù)，盡量考慮使用本地區(qū)比較成熟的技術(shù)。
4.3、加強施工階段的管理
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講,施工階段是整個開發(fā)工作最主要的階段,這一階段是商品房實物形成階段,它決定企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。在施工準備階段應(yīng)首先確定施工單位，簽訂施工承包合同以后，組建項目管理部，并根據(jù)項目需要配備技術(shù)管理人員，編制項目實施方案并進行施工現(xiàn)場準備，使現(xiàn)場具備施工條件。其次，施工階段目標是完成合同內(nèi)全部施工任務(wù)，以達到驗收、交付使用的條件。此階段工作重點：按照項目實施方案結(jié)合施工承包合同內(nèi)容安排施工，在施工過程中要努力做好動態(tài)控制及調(diào)整工作，做好安全、質(zhì)量、進度、造價等目標的控制，實行文明施工，做好內(nèi)外部門溝通協(xié)調(diào)工作。
4.4、強化項目成本管理
(1)材料招標采購。項目開發(fā)所需材料是構(gòu)成項目開發(fā)成本的主要部分,有效的采購方法能夠幫助項目開發(fā)商減少成本負擔。房地產(chǎn)項目對材料采購應(yīng)提起足夠的重視,在確定所需材料種類后由專門的員工負責進行市場調(diào)研,對相關(guān)材料一一比較質(zhì)量和價格,然后以公開招標的方式選擇最終的材料供應(yīng)商；(2)在計價撥款方面,項目團隊首先應(yīng)計算工程所需價款,該項工作應(yīng)由工程部主管統(tǒng)一安排,相關(guān)部門人員結(jié)合既定的目標責任成本和價格對實物工作量進行核實并定期將計價和撥款報表提交給企業(yè)主管部門；(3)成本動態(tài)控制。項目開發(fā)團隊應(yīng)主動開展成本活動分析，項目部在各個層級應(yīng)堅持實施階段性的成本考核制度,根據(jù)責任成本目標進行節(jié)點考核和獎懲,對項目中的每一項成本做到心中有數(shù)，使項目成本得到控制。
5、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復雜工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對市場的準確把握作為基礎(chǔ)，在項目管理過程中認真的汲取經(jīng)驗教訓，加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)管理水平，健全開發(fā)項目工程管理體制，這樣才能應(yīng)對激烈的市場競爭，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的發(fā)展趨勢。
篇12
2.1房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開發(fā)項目時，千頭萬緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段，在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據(jù)營銷策劃部門所做的市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的地理位置進行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級以及相應(yīng)的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過運用規(guī)劃部門對于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，制定出能夠?qū)崿F(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃指標;其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《中華人民共和國招投標法》的相關(guān)規(guī)定，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目方案的設(shè)計競標，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進行客觀、公正、綜合的評價。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理直接關(guān)系到建筑設(shè)計的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統(tǒng)設(shè)計的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計管理應(yīng)該從以下幾個方面入手:其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計單位，切忌過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計成本而選擇缺乏設(shè)計實例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設(shè)計單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》以及《中華人民共和國招投標法》等相關(guān)法律，設(shè)計出“施工方便、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、安全適用”的房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案;其二，在設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對項目的期望目標以及相關(guān)的設(shè)計要求，提供給設(shè)計單位，通過與設(shè)計人員的溝通，能夠保證設(shè)計人員的設(shè)計效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求;其三，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計單位在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計工作的效率;其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計單位嚴格的執(zhí)行國家的強制性技術(shù)標準，重視開發(fā)工程項目的科技含量，當需要進行圖紙改進時，應(yīng)該按照相關(guān)的規(guī)程程序辦理手續(xù)。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標的實現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理，應(yīng)該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商以及施工單位都應(yīng)該充分的認識到房地產(chǎn)開發(fā)的安全結(jié)構(gòu)和永久性的重要性，并嚴格的按照國家的相關(guān)規(guī)定進行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目進行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務(wù)就是制訂相應(yīng)的合同，除了國家規(guī)定的標準條款之外，施工合同還應(yīng)該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應(yīng)、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗收等眾多方面的內(nèi)容，通過實施合同管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、工期、成本三個方面進行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關(guān)重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個方面:
(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應(yīng)該推行材料設(shè)備使用準入制，對房地產(chǎn)開發(fā)項目使用的主要材料進行質(zhì)量標準定位，當施工材料進場時，施工單位應(yīng)該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應(yīng)的檢驗報告等，必要時，應(yīng)該對材料進行現(xiàn)場抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗室進行檢測，檢測合格之后才允許材料進場，材料進場之后，還應(yīng)該進行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應(yīng)的材料領(lǐng)用制度，防止出現(xiàn)濫領(lǐng)、冒領(lǐng)等問題;
(2)由承擔質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關(guān)的規(guī)定，對施工單位進行嚴格監(jiān)督和管理，保證施工工序達到相應(yīng)的質(zhì)量標準之后，才能進行下一道工序的施工，施工單位也應(yīng)該在施工中實行自我質(zhì)量控制;
(3)當工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國家的技術(shù)標準進行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的另一個重要內(nèi)容，因為工期不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關(guān)系到購房者的利益，因此應(yīng)該嚴格地控制工期，可以采用P3軟件進行項目進度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機制，嚴格執(zhí)行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預(yù)算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因為質(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應(yīng)該有審計部門把關(guān)，不能隨意進行估算。
篇13
引言：在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，工程管理是一個不可缺少的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)時企業(yè)要做好前期的準備工作：規(guī)劃設(shè)計、土地勘察，必要的話在用戶搬遷等工作結(jié)束之后，就要開始聘請專業(yè)的施工隊伍進入現(xiàn)場，建設(shè)規(guī)劃項目的施工：依據(jù)預(yù)先制訂的計劃有效地、合理地對工程建設(shè)進行管理，保證項目工程可以按批次、按時間、按區(qū)域的交付使用。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個非常復雜且多變的綜合系統(tǒng)工程，其中的各個環(huán)節(jié)都影響著項目開發(fā)的成敗。所以，做好工程管理的強化對房地產(chǎn)項目開發(fā)是非常重要的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中出現(xiàn)的問題
（一）在實施前缺乏前期的準備工作
現(xiàn)今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)注就是開發(fā)地段的周圍環(huán)境是否有商業(yè)價值，并想使工程盡快的施工，而建筑施工單位也只是對項目工程的施工工作負責，那么就會導致雙方在對項目工程前期的準備工作缺少了解和重視的基礎(chǔ)上開始施工，所以形成了目前這種開發(fā)項目普遍存在著盲目開發(fā)決策的局面。就比如：在工程施工時發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在著缺、錯、漏及結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理和成本過高的現(xiàn)象，這樣不但會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟損失，并且還會給業(yè)主帶來功能使用缺陷。
（二）對于施工許可不夠重視
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目時，大多都希望工程可以盡快的竣工，從而就可以盡快的實現(xiàn)經(jīng)濟效益。那么就導致很多的施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查和辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工。由此導致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制度上就存在很多的漏洞。如：把開挖和填坑手續(xù)辦下來之后，還沒有得到相關(guān)部門的施工許可，就開始施工，結(jié)果這樣很容易在施工過程中被強制暫停，不僅施工單位就受到相應(yīng)的處罰，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)也會被實施經(jīng)濟懲罰。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不重視施工許可證辦理的相關(guān)規(guī)定，就會影響工程的順利開展，嚴重時的話還會造成不良社會影響。
（三）設(shè)計和監(jiān)督制度不規(guī)范現(xiàn)
在實際的房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，監(jiān)理往往會存在著單位與設(shè)計單位的配合不夠密切這樣的問題，致使較多的設(shè)計問題在施工中得不到解決，很多的施工單位施工變更的較多，不但會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本浪費，而且還會對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理造成混亂，再加上工程設(shè)計建立的制度不夠科學完善，大多的施工單位對設(shè)計對項目投資的控制重要性不重視，那么就會使施工單位缺乏有效的規(guī)范運行及制度保證。
（四）項目工程完工驗收和備案管理不夠嚴格
現(xiàn)今就有較多的房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中，開發(fā)單位受主觀意識的影響，錯誤的認為工程竣工的驗收就等于工程完工，那么就會在驗收這個環(huán)節(jié)上用較短時間來完成，想從中獲得更大的利益。由于對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理的不夠嚴格，不夠重視，等到工程竣工驗收后才發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，最終導致相關(guān)的驗收手續(xù)不能及時的辦理，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。
（五）售后服務(wù)和物業(yè)管理的工作不到位
房地產(chǎn)行業(yè)其實是一個投資較大的產(chǎn)業(yè)，許多的消費者一般在購買的時候都很關(guān)注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的情況。但是現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開發(fā)項目，品牌意識及售后服務(wù)都比較差。就比如對于某些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問題就沒有及時的進行售后維修工作；還有一些開發(fā)商之前予以承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施也有偷工減料現(xiàn)象，有的甚至就沒有。那么這些都嚴重的影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益的發(fā)揮。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的對策
（一）加強房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃管理。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該與市場的行情相結(jié)合，選擇開發(fā)具有商業(yè)價值的地理位置。并且在進行開發(fā)之前就要做好市場調(diào)查，通過了解消費者的具體需求，然后合理的規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該當和國家規(guī)劃部門進行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項目的工程招標前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計工作，最大程度的減少后期施工中的工程變更。
（二）房地產(chǎn)項目施工中的管理策略。
項目工程施工管理一般涉及的內(nèi)容都比較多，并且時間長、影響大，這些都會對工程管理目標的實現(xiàn)造成影響。房地產(chǎn)項目工程從開工到竣工的過程中，施工管理最重要的就是要以國家相關(guān)法律法規(guī)與國家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，嚴格根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，對工程的質(zhì)量、工期進行嚴格控制。
1、對施工質(zhì)量進行控制。施工管理中施工質(zhì)量控制是非常重要的工作，也是施工的生命線。在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，相關(guān)管理人員就要具備總觀全局的意識，對施工單位和監(jiān)理單位進行合理的協(xié)調(diào)，組成團隊來對質(zhì)量進行控制。具體表現(xiàn)為：第一，要重視對建筑材料的管理。要嚴格的執(zhí)行設(shè)計要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容，做好市場調(diào)查，隨時的對市場材料的最新信息進行掌握更新。第二，監(jiān)理合同的簽訂，主要是對承擔質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進行監(jiān)督。特別是重點部分與關(guān)鍵工序，一定要根據(jù)國家技術(shù)標準來進行檢驗。在一個環(huán)節(jié)驗收合格之后，方可進行下一個工序。第三，嚴格監(jiān)督施工質(zhì)量，最大程度上保證施工的質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制的意識。及時發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。
2、對施工工期進行有效控制。對工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的地位不可忽視，不但影響著施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，同時也關(guān)系著廣大用戶的利益。所以，在施工過程中，一定要時刻掌握施工的實際進度情況，然后根據(jù)現(xiàn)場的施工條件制訂可行的進度計劃與組織設(shè)計，按照進度計劃和組織設(shè)計對現(xiàn)場進度情況進行監(jiān)督和控制。在對每個環(huán)節(jié)控制時，都要結(jié)合監(jiān)理人員對施工單位的細節(jié)檢查。如果存在偏差，就要及時的分析原因及時的補救，保障施工項目按時完成。
3、加強對施工合同的管理。施工合同是施工單位和房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)共同簽訂的可以互相制約的合同，也是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對本次項目實施管理的重要法律依據(jù)。所以，制訂施工合同是施工管理的一個很重要的環(huán)節(jié)，并且國家在這方面也制訂了相關(guān)的條款。還要根據(jù)實際情況對施工安全、施工文明、工程驗收、工程工期以及工程質(zhì)量獎罰進行明確的規(guī)定，進而提升施工合同的全面性、法律性、合理性，保障工程項目開發(fā)能順利進行。
（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)中的管理策略
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的初期，就會面臨很多的問題。規(guī)劃管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理的一個重要的起點，在這個階段中對建筑規(guī)劃方案的確定是極為重要的，因為它直接影響著項目開發(fā)的成敗。
（四）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理
在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，要想有一席之地，那么就要合理的控制好項目的成本，成本控制已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個很重要的籌碼和優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)工程中，一定要全面的完善對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本管理。
在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制的過程中，通常可以采用以下幾種方式：1）在項目開發(fā)的規(guī)劃階段，就做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的評估和預(yù)測工作，對房地產(chǎn)開放項目的成本、銷售和利潤進行嚴格控制，最好是把房地產(chǎn)開發(fā)項目成本做到最低但前提是要保障質(zhì)量最優(yōu)。2）在房地產(chǎn)項目的實際施工中，要建立一個明確的獎懲制度，嚴格的控制項目工程的工期和質(zhì)量。在項目的施工階段應(yīng)當加強和完善現(xiàn)場簽證管理，可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個階段進行加強和完善。
（五）加大對項目的風險管理。
因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期較長、投資較大的行業(yè)，所以必須要加強對房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)前就應(yīng)該防止風險的發(fā)生，盡力減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉(zhuǎn)移風險，達到降低和減少風險管理的目的。通過簽訂合同，可以對甲乙雙方的責任明確，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。還可以通過采取保險管理來降低和減少風險管理。通過采取保險管理，那么如果發(fā)生意外，相關(guān)的保險公司就會承擔一定的費用，項目的一部分風險就轉(zhuǎn)移給了保險公司，所以如果發(fā)生了重大自然災(zāi)害或施工事故時，保險公司就會承擔很大一部分的責任，那么就在客觀上降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和風險。
（六）在項目施工時的管理
1、成本控制。一個項目的建設(shè)必須要在已有成本預(yù)算的范圍內(nèi)展開，成本控制對開發(fā)商和建設(shè)單位都很重要，一旦超支，那么就可能致使整個工程的進度癱瘓，除非是有新的資金投入，才會使未完成的工程繼續(xù)下去。
2、安全控制。房地產(chǎn)的開發(fā)，項目工程的施工安全是很重要的，一定要保證建筑物的安全合格，盡量的制止豆腐渣工程和苯荃超標等環(huán)境污染的工程出現(xiàn)；并且一定要充分的做好防護措施，保障現(xiàn)場施工人員的人身安全。因此，開發(fā)商和施工隊伍都要遵照國家的相關(guān)規(guī)定，來展開整個工程項目的建設(shè)，保證建筑全程的安全施工。
結(jié)束語：
隨著社會經(jīng)濟高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在很大程度上得到了發(fā)展，企業(yè)一定要重視對開發(fā)項目的工程管理問題，這是一項比較復雜的系統(tǒng)工程。對房地產(chǎn)項目工程的優(yōu)化管理，在房地產(chǎn)項目規(guī)劃前就要做好充分的調(diào)研工作，還要不斷的完善房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的機制和制度。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的工程管理問題，一定要正確的對待，及時的解決問題，并且對房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程進行全面的控制，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
